项目融资设计

第一篇：项目融资设计

成遂高速公路项目融资模式设计

建筑与土木工程学院2008级工程造价4班潘静薇学号：***

一、摘要 成遂高速公路建设需要的巨额资金要通过项目融资来获得，运用何种融资，模

式能是项目获得最大的利益，是本文的论点。通过对比资产证券化融资模式和直接银行贷款融资模式的对比，最终选定资产证券化融资模式更加适合泵项目。

关键词高速公路融资资产证券化银行贷款

二、项目简介

2010年重庆高速公路发展有限公司中标成遂高速公路项目，成为该BOT项目的业主法人，获得25年特许经营权，并同时捆绑与遂渝高速公路经营。为了成遂高速公路项目，公司成立了成遂高速公路项目公司——重庆高速成遂高速公路有限公司，具体实施成遂高速公路的建设、管理和经营。

该项目位于成都至遂宁之间，成遂高速公路的建设是联通遂宁至成都的经济关键所在，是造福子孙的工程，该项目总投资60亿人民币，其中自有资金20%，为12亿人民币，建设资金融资为80%，为48亿人民币，如何降低成本，最大限度的降低获得资金的成本和提高资金收益是公司最迫切的需求。

改革开放以来，我国高速公路建设融资方式已经由计划经济体制下的单一依靠政府投资，逐步发展到政府融资和社会融资相结合、金融资本与产业资本相结合的各种融资渠道，在实践中运用了银行贷款、股权融资、债券融资、利用外资与民间资本等各种渠道，要满足成遂高速公路项目的建设资金的需求，就要在完善现有传统融资渠道的基础，提高效率和控制能力，降低成本。

三、环境分析政治环境：a：国家风险 我国政治稳定，外交友好，经济繁荣发展，社会安定，市场经济公平开放，国家信誉良好，综合国力不断增强，所以国家风险小，高速公路项目也是国家重点发展项目，所以因国家风险造成损失的可能性小。

b：政策风险 政策风险一般是政府对于项目的支持度是否降低，从政策的倾向上看，特别是基础设施建设领域中的高速公路项目融资修建肯定是长期的政策，政策的连贯性会较好，以后的发展肯定是有利的。但是我国国内对运用国内资金融资还没有明确的管理，有一定的政策风险。法律环境：a 立法方面 目前我国已经有《担保法》、《保险法》、《贷款通则》、《我国投资项目外汇管理条例》等法律法规和一些国际公约可以规范和保障高速公路项目融资在实施过程中的在法律法规方面的需求，但还没有针对性强的项目融资法律，存在一定的法律风险。b 执法方面 当初先纠纷时，我国有较为完善的法律体系，可以仲裁也可诉讼，同时有严格的法律执行体系来执行仲裁结果或者诉讼结果，保护投资方的合法权益，保障贷款方的投资收益。金融环境：a 金融市场体系 我国金融市场体系还在发展阶段，但是发展方向乐观，向着完善结构，健全机制，形成高效的金融机构体系和发达的信用关系，拥有有效管理先进的操作手段和具有较高管理水平的管理人员方向前进，前景乐观。

b 金融体制 我国的金融体制还比较严格，政府对经济的干预较大特别是关乎民生的基础设施建设方面，限制还比较多，因此在金融体制方面有一定的风险。

四、融资模式初步考虑的融资方法

A方案 资产证券化项目融资模式

资产证券化是指将缺乏流动性，但预计能够产生现金流的资产，通过一定的结构安排，对资产中的风险与要素进行分离和重组，进而转换为在金融市场可以出售和流通的证券的行为。

高速公路就是一种资产流动性低，但能够产生稳定现金回流的资产，非常适合进行资产证券化。由于成遂高速公路项目公司同时拥有遂渝高速公路特许经营权和广告权，公司完全可以通过资产证券化的方式进行融资，以遂渝高速公路的通行费收入进行资产证券化，可行性很高。

（1）明确基础资产

高速公路集团本次高速公路收费证券化融资的基础资产可定为遂渝高速公路未来25年的全部通行费收入。

（2）确定发行规模

发行的规模要有所需要的资金额度确定。因为总资金需求量大，封开滚动发行。

（3）选择证券种类

债券采用优先、次级债券分档技术，优先级评级，发行对象为外部投资者；次级不评级，发行对象为母公司、关联公司或其他投资者。优先级债券优先获得本金偿付，当优先级债券偿付完本息后次级债券才开始偿还本金。若高速公路未来的收费总收入不足以支付债券本息，则在次级档本金数额内的缺少额都由次级债券的所有者自行承担。优先级债券风险小，信用等级高，但相应的收益比次级债券低。优先级和次级债券的结构满足不同风险偏好者的需求。优先级和次级债券的分配比例要由发行规模、通行费收入统计后综合确定。

（4）信用增级

本方案适用备付金账户方式来做信用增级。备付金账户用来保证当高速公路未来收费收入没有达到预期的金额，不能按时支付债券本息时，信托人有足够的资金来满足偿债的要求。备付金账户有信托人管理，他的资金来源一是在债券发行后，直接从发行收入中提取一部分作为备付金账户的资金，二是在债券到期之前，每年从超过债券本息的收费收入中提取一部分的金额进入到备付金账户，直到其中的金额达到事先设定的水平。备付金账户的资金由信托人管理，可以投资于其他信用评级更高的债券中，让其保值增值。

B方案 银行贷款

（1）融资额度、期限、利率

本项目的融资额度为48亿元人民币，可选择单一融资银行、联合贷款或者银团贷款方式来筹集资金。国内银行通常可提供20年左右的中长期贷款。本项目有机会获得国内融资市场中最高的优惠利率水平，基准利率下降10%左右。

（2）组合融资方案

从成本最低角度出发，组合融资可以有效降低成本，所以确定项目融资的组合方案。可由中长期贷款、项目临时周转贷款、票据、委托贷款共同组合而成。

（3）融资筹资方式

找到一家较大的银行来带头组成银团贷款，或者参加联合贷款。负责人只需要和一家银行沟通，可以很大程度上的简化工作，大型银行因为有丰富的融资经验，可以帮助项目在较短的时间内，顺利完成融资。

2A、B方案比较

资产证券化方式隔断了项目原始权益人自身的风险和项目资产未来现金收入的风险，使其清偿债券本息的资金仅与项目资产的未来收入有关，加上在证券市场发行的债券是由众多的投资者够买的，从而分散了投资风险。而银行贷款则项目原始权益人就是债务人，贷款的偿还全部由其承担。

又因为资产证券化融资是通过发行高档投资债券募集资金，这种负债不反应在原始受益人的资产负债表上，从而避免了原始受益人资产质量的限制。同时利用成熟的项目融资改组技巧，将项目资产的未来现金流量包装成高质量的证券投资对象，充分显示了金融创新的优势。

再而因为资产证券化的债券的信用风险得到了SPC的信用担保，是高档投资级证券，并且还能在二级市场上流通，变现能力强，投资风险小，从而具有强大的吸引力。还有其筹资的成本也远小于直接银行贷款。

3最终选择

因为资产证券化的成本低，在这个项目中的可行性高，具有筹资的强大能力，同时项目公司的风险也得到了很好的分担，因此本项目选择资产证券化融资模式是相对较优的方案，所以最终选择资产证券化的融资模式。

五、采用信用担保形式选用的信用担保形式及原因

选择政府提供信用担保。我国政府机构作为担保人在项目融资中是极为普遍的。政府机构为项目提供担保多从发展本国或者本地经济、增加就业、增加出口、改善基础设施建设、改善经济环境等目的出发，这种担保对于大型的工程项目的建设十分重要，对于本公路也有很好的作用，因为政府的介入可以减少政治风险和经济风险，增强投资者的信心，而这类担保是从其他途径所得不到的。

政府作为项目融资担保人的另一个目的是通过提供融资担保或者长期购买协议等间接参与项目，从而避免政府直接股份参与，同时也达到参与项目投资促进项目开发的目的，所以政府也会愿意积极的提供担保。

六、总结

成遂高速公路的建设将有利于成渝片区的经济发展，是政府部门重点扶持项目，不论是项目中标方还是政府以及广大公众，都希望此项目能顺利良好的落实，资产证券化融资模式可以帮助项目更好的获得资金，从而为按时按量完工做出保证，而且政府的担保也为投资者增强了信心，是项目成功的又一保证。

参考文献

（1）戴大双项目融资机械工业出版社

（2）蒋屹立青岛海湾大桥项目融资模式设计西北大学

（3）吕薇我国中小企业信用担保的几种运作模式比较

（4）何桂钦 城市轨道交通行业的投融资模式分析[J]．轨道交通,2006

（5）蒋先玲 项目融资[M].北京：中国金融出版社.2001

（6）韩灵丽.ＢＯＴ项目融资中政府的信用［Ｊ］．上海财经大学学报，２００３，（３）

第二篇：地产项目融资

地产项目投融资资料清单

一、企业资料

1.企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证、房地产资质证书；

2.企业章程、验资报告；

3.近三年及当期资产负债表、损益表、现金流量表（经审计）；；

5.企业基本情况简介

（1）企业历史沿革、隶属关系、组织形式、产权结构、经营范围和规模；

（2）企业主营业务发展状况、经营业绩；

（3）企业法定代表人及主要领导班子（董事长、总经理及有关副总经理）成员的经历、业绩等简历；

（4）企业资产规模、人员构成、职工素质、技术装备、在建工程总量及建设进度情况（列表说明）、近三年已完工开发项目的建设、销售和运营等业绩情况（列表说明）；（后期可提供）

（6）企业的账户开立及在各行贷款情况；

二、项目资料（目前有多少提供过少）

1、贷款申请

2、土地使用权出让合同

3、项目立项批复

4、国土证

5、建设用地规划许可证

6、建设工程规划许可证

7、建设工程施工许可证

8、土地出让票据、成本明细及发票复印件

9、可行性研究报告

10、项目环保批复

11、项目建设招标文件

12、项目施工、监理单位的资质证及实力情况简介；

13、施工合同、监理合同及与项目有关的已签合同；

14、与本项目有关的已投入资金付款凭证清单及明细（含拆迁、安置、前期工程等各项费用凭证）；

15、项目规划总平面图

16、规划红线图

17、项目节能减排批复

第三篇：项目融资计划书

塔城市星海湾项目融资方案

一、融资项目名称：塔城市星海湾开发项目

二、融资项目主体：新疆塔城市祥瑞星海房地产开发有限公司

三、融资主体简介：

新疆塔城市祥瑞星海房地产开发有限公司是一家新成立的房产开发公司，其各个股东都是从事房产开发行业的资深专家。以前合作在全疆各地州均开发有项目。

四、融资项目简介：

1、项目地址

塔城市星海湾开发项目位于塔城市221省道南侧，塔尔巴哈台南路交汇处。东临塔城市最大商业综合体（华宝市场），南面是塔城市新建的塔城火车站，西面是塔城市规划新建大型人工湖。

2、主要规划指标

项目计划总占地80亩，建筑面积：80000平方米 用地性质：商住两用地，商业20%，住宅80% 容积率：1.5 建筑密度：30% 绿地率：40%

2、地块周边规划及环境优势

该地块紧邻面朝塔城市的主干道221省道及塔尔巴哈台南路，根据塔城市政府规划，地块周边将建设医院、幼儿园、小学、中学、文化广场、电影院、人工湖、火车站等公共设施。

沿项目所在地东侧即是华宝市场，西侧即是塔城新建最大人工湖公园，环境优越、交通便捷、10分钟内可满足生活、娱乐、购物、休闲等需求。

3、项目建设及进展

我公司与塔城市市政府现已达成框架协议，取得R2地块一处，预估土地80亩，项目土地出让金3200万元。项目建设期为3 年，自2018年5月至2020年11月。

项目地址位于塔城市221省道与塔尔巴哈台南路交汇处，注册资本2000万元。项目拟建设住宅64000平方米，商业16000平方米，地下车库15000平方米。

五、融资规模、期限及还款进度

项目总投资20021万元，资金来源为股东自筹3200万元，拟融资500万元。剩余投资资金由市场销售后收回资金填补。

预计融资资金一次性到账，本金按3年分期偿还，分红按工程和销售节点支付。预计投资收益比按1比4到5。即投资100万元预计总收益最低400万元。

六、项目投资估算

项目计划总投资20021万元，其中土地款及出让金3200万元，前期手续费120万元，建筑安装费14400万元，基础设施费421万元，公司运营成本1000万，销售及财务成本1000万元,。

项目建设期预计3年，自1028年5月至2020年11月。预计3年完成总投资的100%，即完成投资20021万元。

项目共占用规划面积土地使用权80亩，净地，不涉及拆迁费用，公司前期已投入3200万元用于支付土地费用。前期手续120万元，主要包括项目建设涉及的行政事业性收费、规划设计费、勘测丈量费、临时设施费、预算编审费等。

建筑安装工程费14400万元，主要包括土建工程费、安装工程费和装修工程费，按每平方1800的单位造价、建筑面积80000平方米相乘确定。基础设施费421万元，主要包括道路工程费、供电工程费、积水工程费、煤气工程费、供暖工程费、通讯工程费、电视工程费、照明工程费、景观绿化工程费、环卫工程费、安防职能工程费，按建筑安装工程费等。

销售及财务成本1000万元，如财务费用、销售及广告费用、销售税费等。

公司运营成本1000万元，如公司员工工资，办公场所，企业车辆等。

七、项目销售收入及税费

项目拟建设住宅公寓面积80000平方米；商铺可售16000平方米。根据塔城市以及项目所在地附近房产项目市场的调查，住宅和公寓的平均售价为3800元/平方米，商铺的价格预计平均售价为11000元/平方米。预计项目可售部分可实现收入24320（住宅）+17600（商业）=41920万元。项目销售期3年，自2018年5月至2020年11月。预计2018年完成销售住宅50%，实现销售额13000 万元；预计2019年完成销售住宅80%，实现总销售额22400万元；

预计2020年完成总销售销售80%，实现收入33536万元；剩余尾盘在小区交付使用后清盘销售。

与销售收入直接相关的税费包括营业税金及附加、土地增值税、所得税、印花税、教育附加税等，预计发生各项税费2400万元。

新疆塔城市祥瑞星海房地产开发有限公司

2018年3月29日

第四篇：项目融资方案

项目融资方案

一、项目背景

铁路是经济社会发展的火车头，必须先行建设。铁路建设拉动的产业链长，可以切实拉动内需。由于本钢铁地处偏僻，交通不便，使钢材成本过高，竞争力过低，就此考虑，决定在内江资中到威钢投资一项总投资为60亿人民币的铁路项目，工程为60km的铁路，其中自有资金20%，为12亿人民币。

铁路的建成降低了原材料的运输成本，也降低了钢材等一系列产品的运输成本，增加了本集团公司与各同等级钢材公司的竞争力。

占项目总资本成本75%以上的债务资金具有以下特点：

无追索，并且债务资金比例比一般的项目融资高。

贷款期限为12年，其中包括2年建设期和10年的还款期

二、方案设计

(一)环境分析

政治环境：地处中华人民共和国境内，政治环境稳定，现阶段我们处于社会主义企业文化的重建和发展时期。这个时期，为了适应新时期经济发展的需要，企业文化建设进入一个新的阶段，其特征是开始由以前的自发内向型、单一型和群众性转为开放型、综合型和科学性。尤其是20世纪80年代以后，国外企业文化理论传人我国，大大促进了我国企业文化的发展，不少企业成立了由最高管理者领导的研究规划以及运作企业文化的专门机构，并逐渐形成一套科学的管理模式。党的十四届三中全会明确提出要重视加强企业文化建设，更为建设有中国特色的社会主义企业文化吹响了号角。随着我国改革开放的深化和综合国力的逐渐增强，企业文化成为企业参与市场竞争的重要砝码，成为推动我国社会主义市场经济发展的重要力量。

法律环境：一个良好的法律环境为企业文化的建设与运行提供了基本保证。国家颁布的有关规范、企业经营行为的法律制度，包括企业内部的各种规章制度，如公司的财产制度、组织制度、决策制度、人事制度、财会制度等。企业内外的法律对企业文化系统的形成和运转具有极大的约束力。

金融环境：中国人民银行继续实施适度宽松的货币政策，着力提高政策的针对性、灵活性和有效性，加强银行体系流动性管理，适时上调存贷款基准利率（共六次上调存款准备金率、两次加息），引导金融机构合理把握信贷投放总量、节奏和结构，继续稳步推进金融业改革，进一步推进人民币汇率形成机制改革，改进外汇管理，促进经济金融平稳健康发展。2010年，受全球经济复苏进程缓慢、欧洲主权债务危机发生等因素的影响，我国经济金融持续回升的基础尚不稳固，但相关部门进一步优化信贷结构，推进金融机构改革，加强国际交流与合作，稳步促进金融体系健康发展。我国经济金融继续朝着宏观调控的预期方向发展，金融体系运行平稳，为我国经济复苏提供了强有力的支持。

(二)融资模式

1、BOT模式：私营机构参与国家项目（一般是基础设施或公共工程项目的开发和运营），政府机构与私营企业之间形成一种“伙伴关系”，以此在互惠互利、商业化、社会化的基础上分配与项目的计划和实施有关的资源、风险和利益.首先，政府决定同意依BOT方式发展某个基础设施项目，并邀请一些私营企业（通常是财团）投标，某财团中标后，获得了特许权，筹措资金，设计并建设该项目，在特许权规定的年限内（通常是20-50年）运营该项目，并收取一定的费用，获取收益。最后，在特许权期满时将项目移交给政府。有利于解决目前面临的基础设施不足与建设资金短缺的矛盾；有利于引导外资向

基础产业合理倾斜，使之真正取得一种规模经济效益；有利于帮助基础设施使用者树立有偿使用的新观念，实现基础设施建设的良性循环；有利于在不影响政府所有权的前提下，分散基础设施投资风险；有理由提高基础设施项目的建设效率；有利于在投资建设和运营管理中引进先进的技术和管理方法；有利于改善利用外资的结构。

BT模式：可以有效缓解政府的资金压力、转变政府职能,同时又能为企业开辟新的投资渠道,推动产融结合,对城市轨道交通项目的快速发展贡献巨大。

针对此项目应选用BOT模式，根据两种模式的分析，以基于BOT模式与BT模式的城市轨道交通项目的融资问题为切入点,从融资渠道、资金结构、资金成本几个方面的比较，选择BOT模式更有益于项目的发展。

2、关键合同的细节设计注意问题

• 合资项目的经营范围

• 投资者在合资项目中的权益

• 项目的管理和控制

• 项目预算的审批程序

• 违约行为的处理

• 融资安排

• 优先购买权

• 决策僵局的处理方法

(三)采用的信用担保形式

项目担保：直接担保、间接担保、或有担保、意向性担保。

本项目采用的间接担保：

间接担保：间接担保亦称非直接担保，在项目融资中是指担保人不以直接的财务担保形式为项目提供的一种财务支持。间接担保多以商业合同和政府特许权协议形式出现。对贷款银行来讲，这种类型担保同样构成一种确定性的无条件的财务责任。常见的间接担保是以“无论提货与否均需付款”概念为基础发展起来的一系列合同形式，其中包括“提货与付款”合同．“供货或付款”合同，“无论使用服务与否均需付款”合同等。这类合同的建立保证了项目的稳定市场和稳定收入，从而也就保证了贷款银行的基本利益。定价基础多是以项目产品的公平市场价格、品质标准作为依据，因而是一种正常的公平的商业交易。在国际通行会计准则中，间接担保不作为担保人的一种直接债务责任出现在公司的资产负债表中。对于提供间接担保的项目投资者或者其它项目参与者，不会为提供间接担保的担保人增加额外的财务负担以政府持许权协议作为强有力的间接担保手段，是BOT融资成功的必需。

第五篇：项目融资计划书

甘肃黄石投资管理公司项目融资计划书

融资计划书目录

一、公司介绍

二、项目分析

三、市场分析

四、管理团队

五、财务计划

六、融资方案的设计

七、摘要

一、公司介绍

1、公司简介

甘肃黄石投资管理公司成立于2013年11月21日，公司始终坚持“奉献社会、诚实守信”的经营方针和立足甘肃、着眼全国、面向世界的发展战略定位。公司的目标是迅速成长为多元化产业公司。经营范围：工程项目投资、房地产投资、城市建设项目投资、风电项目、商业、农业及教育项目的投资；投资管理及咨询服务等业务。

2、公司现状

公司已投资地产项目景泰塞维利亚生态住宅项目、总投资3.75亿元，天水生态林业项目，总投资2.25亿元，天祝风电项目、投资1亿元，兰州土地平整项目、总投资4.2亿元，业务遍及甘肃省范围内。公司正在积极筹建甘肃最大规模的以养生、养老为特色的旅游养老产业基地。截止目前，公司投资规模已达12亿元人民币。

3、股东实力

4、历史业绩

自2013年以来，已形成集投资、开发、运营为一体的产业体系，具有良好的品牌影响力和强大的核心竞争力。项目倾注了黄石人的理念和追求。

在发展过程中，甘肃黄石投资管理公司秉承“勤奋创业，持之以恒”之企业精神，致力于推动兰州经济发展，为家乡经济再次腾飞奉献着自己的智慧、热情和力量！

5、资信程度

把银行提供的资信证明，工商、税务等部门评定的各种奖励，或者其他取得的荣誉，都可以写进去，而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。

6、董事会决议

对于需要融资的项目，必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度，而不是戏言。

二、项目分析

1、项目的基本情况

位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等，都是房地产开发的基本情况，需要在报告中指出。

2、项目来历

项目来历是指项目的来龙去脉，项目的上家是谁，怎么得到的项目，是否有遗留问题，是如何解决的等情况。

3、证件状况文件

项目是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证的情况。需要复印件。

4、资金投入

自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。

5、市场定位

指项目的市场定位，包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等

6、建造的过程和保证

项目的建筑安装过程，如何得到保障可以如期完工。而不会耽误工期，不会导致项目无法按期交付使用。

三、市场分析

1、地方宏观经济分析

房地产是一个区域性的市场，受到地方经济的影响比较大。而表征一个地区的经济发展的指标等数据和经济发展的定性说明等需在本部分体现。

2、房地产市场的分析

房地产市场的分析比较复杂，而且说明起来可繁可简。简单说需要定性分析本地区房地产市场的发展，平均价格，各种类型房地产的目标客户群等。复杂些说明则需要在时间数轴上表征价格的走势波动，但是，因为很多地区没有进行常规的价格跟踪，所以，严格数据的分析很难完成，但是可以通过典型项目的分析来代替。

3、竞争对手和可比较案例

分析现有的几个类似项目的规划、价格、销售进度、目标客户群等，同时，也需要罗列一些未来可能进入市场竞争的对手项目情况，以及未来的市场供应量等情况。

4、未来市场预测及影响因素

未来的市场预测很难预料，但是可以通过市场的周期的方法和重点因素分析法等分析方法做出预测。

四、管理团队

1、人员构成公司主要团队的组成人员的名单，工作的经历和特点。如果一个团队有足够多经验丰富的人员，则会对投资的安全有很大的保障。

2、组织结构

企业内部的部门设置、内部的人员关系、公司文化等都可以进行说明。

3、管理规范性

管理制度，管理结构等的评价。可以由专门的管理顾问公司来评价和说明。

4、重大事项

对于企业产生重要影响的需要说明的事项。

五、财务计划

一个好的财务计划，对于评估项目所需资金非常关键，如果财务计划准备的不好，会给投资者以企业管理者缺乏经验的印象，降低对企业的评价。本部分一般包括对投资计划的财务假设，以及对未来现金流量表、资产负债表、损益表的预测。资金的来源和运用等内容。其中，对于企业自有资金比例和流动性要求较高。

六、融资方案的设计

1、融资方式

(1)股权融资方式(注：股权和债权方式是两种最主要的方式，但是，还有很多不是某一种方式所能解决的，而是几种方式在不同的时间段的组合。这部分是解决问题的关键，是否能够取得资金，关键在于是否能够通过融资方案解决各方的利益分配关系。)

方式：融资方式将以融资方(包括项目在内)的股权进行抵押借款

这种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益项目的公司，协助融资人快速成长，在一定时间内通过管理者回购等方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方式。

操作步骤：签订风险投资协议书

A、对融资方的债务债权进行核查确认

B、签订风险投资协议书：确定股权比例、确定退出时间、确定管理者回购方式、确定再融资资金数量及时间、确定管理上的监控方式、确定协助义务。

C、在有关管理部门办理登记手续

(2)债权融资方式

方式：投融资双方签定借贷合同进行融资，确定相应固定利率和收回贷款的期限。

(3)债转股的融资方式

投融资双方开始以借贷关系进行融资，投资方在借贷期间内或借贷期结束时，按相应的比例折算成相应的股份。

(4)房地产信托融资

(5)多种融资方式的组合在不同的时间阶段用不同的融资方式。在项目的初级阶段主要以股权融资方式为主，因为对融资方来说这个阶段的资产负债情况不会有很大的压力;在中后期阶段可以运用股权、债权方式，这个阶段融资方对整个项目有了明确的预期，在债务的偿还上有明确的预期。

2、融资期限和价格

融资的期限，可承受的融资成本等，都需要解释清楚。

3、风险分析(任何投资都存在风险，所以应该说明项目存在的主要风险是什么，如何克服这些风险。)

对投资融资双方有可能的风险存在作出判断。

A、投资方的投资资金及收益风险在项目无法启动的情况下将一直独立承担投资资金成本，及追加资金成本。

B、投资方不能有效监控好管理者的经营从而产生新的债务而产生的连带风险。

C、破产风险

D、融资者对投资者的信用没有得到确定而产生无法回购的风险

E、融资者为掌控全局经营，在回购时利益出让增加风险。

F、融资者提前回购而付出的资金成本风险。

风险化解方案

A、资方对是否资金进入后可以完成计划要进行评估和测算。

B、投资方对融资方的项目进程进行监控，并按照进程需要分批进行投资款的专款专用。

C、投资方对融资方的相关项目所签订的合同进行核审后，评估其付款和还款能力。

D、资方审核融资方的还款计划可行性，一旦确定后将按还款计划回款。

4、退出机制(绝大多数的投资都不是为了自用，而是是为了获利，因此都涉及到退出机制问题，所以，需要在此说明投资者可能的退出时间和退出方式。)

A、股权方式融资的退出

项目进行中投资方退出;

项目完成投资方退出一种方式是融资方按时按预定的回报率加本金额度进行现金回购股份，第二种是融资方按投融资双方约定的价格及相应的物业面积的形式回购股份，第三种投资方享受整个项目的分红;

B、债权方式融资退出

项目进行中投资方退出，可以用违约今的形式控制;

项目完成投资方退出，按时还本付息;

5、抵押和保证

在涉及到投资安全的时候，投资者最关心的是如何保障投资的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信誉卓著的公司的保证。

6、对房地产行业不熟悉的客户，需要提供操作的细节，即如何保证投资项目是可行的。

七、摘要

长篇的融资报告是提供给有融资意向的客户来认真读的，而对于在接触客户的初期阶段，仅需要提供报告摘要就可以了。报告摘要是对融资报告的高度浓缩，因此，言简意赅就非常重要。