05级房地产毕业设计任务书-房地产可行性研究

第一篇：05级房地产毕业设计任务书-房地产可行性研究

房地产专业方向毕业设计任务书

——房地产可行性研究

一、性质和目的毕业实习、设计（论文）阶段是在学生学完规定的全部课程的基础上进行的最后一个实践性教学环节，是学生全面、系统地掌握所学专业知识的重要组成部分。它具有综合性强、涉及面广和实践性强等显著特点。通过这一重要环节，培养学生具有综合运用所学的有关理论知识去独立分析、解决实际问题的能力，为其今后走上工作岗位从事相关实际工作打下一个良好的基础。

二、毕业设计（论文）题目

某房地产开发项目可行性研究（根据学生选题具体确定）

可选项目范围：

1)居住房地产可行性研究（5栋楼以上）

2)商业房地产可行性研究（至少一栋高层）

3)商务办公房地产可行性研究（至少一栋高层）

4)餐饮房地产可行性研究

5)旅馆、酒店房地产可行性研究（至少一栋高层）

6)娱乐房地产可行性研究

7)综合性质房地产可行性研究

三、毕业设计要求

1．正文中是房地产可行性研究报告书，不少于50页。其计算部分必须用excel计算，成绩评定中excel表格的制作和报告的书写同样重要。

2．附图要求上交两个方案的总平面图和具有代表性楼的标准层平面图。（均用CAD绘制，2号图纸，打印的白图，图要有标签栏和边框线，标准层平面图要有轴线、总平面图重点画出各楼的位置、绿化、景观等，并要有图例、指北针等）

3．报告中应具备下列基本表格：（要尽量列出清晰的基本报表和辅助报表）

1)项目基础技术经济数据指标

2)建筑总表与建筑一览表（每栋楼每户的面积列表，用于后来的销售收入的计算）

3)拆迁还建计划面积表（限有拆迁的项目）

4)项目总投资估算表及辅助报表

5)可销售面积与销售计划表

6)建议住宅销售价格表

7)销售收入与经营税金及附加估算表

8)投资计划与资金筹措表

9)全部投资财务现金流量表

10)资本金财务现金流量表

11)资金来源与运用表

12)损益表

13)敏感性分析表

4．要计算的项目技术经济指标有：

1)静态指标：全部投资的投资利润率、全部投资的投资利税率、资本金投资利润率、资本金净利润率。

2)动态指标：税前全部投资净现值、税后全部投资净现值、税前全部投资内部收益率、税后全部投资内部收益率、资本金税后投资内部收益率、资本金税后净现值、动态投资回收期。

5．文档格式要严格按照《大连理工大学城市学院学生毕业设计（论文）管理办法（试行）》中附件《大连理工大学城市学院本科生毕业设计（论文）规范化要求》和《大连理工大学城市学院本科生毕业设计（论文）文本格式要求》。（学校主页公告内有文件下载）。

6．最后上交材料为：论文正文、中英文翻译、四张以上2号图纸。

四、主要工作阶段、内容及要求

（一）准备阶段——确定项目

接收毕业设计任务，熟悉毕业实践、设计（论文）指导书，查阅有关书籍，收集有关资料，熟悉项目策划的内容、方法，确定具体项目。选题时，要结合个人和项目的实际情况全面考虑可行性和难度。

（二）毕业实践、调查阶段——调查、搜集资料

到实践单位和项目地点进行调研，按照拟定的调查方案实施全面的调查，该阶段的工作要尽可能全面细致、深入实际，力争获取到有助于开展工作所需的直接和间接信息。

（三）技术分析阶段——制作可行性研究报告书

对第二个阶段所收集到的资料进行整理，通过前期详细的市场调查，和详细的测算，进行报告书的制作。要求论证要有理有据，不能前后矛盾，并有书面的研究成果。涉及项目实际情况调查或市场调查的，要进行切实的实地调查，并注明调查出处。

（四）制作报告阶段——补充至论文

按有关要求编写毕业论文。

（五）征求意见阶段——上交初稿

形成毕业设计（论文）初稿，并将初稿自检后，提交给指导教师进行审阅。

（六）修改定稿阶段——修改、打印

按照反馈的意见对初稿进行必要的修改、补充和完善，经审核后，可打印正式论文。正式论文要求体系完整、内容详实、结构严谨、论证充分、层次分明、格式规范。

（七）答辩准备阶段——答辩、装订论文

将正式论文提交给指导教师，同时准备答辩所需的提纲、挂图、表等各种资料，做好答辩提纲，准备答辩。

五、进度计划安排

本毕业实践、设计计划安排从2008年12月20 日开始至2009年5月3日结束。本计划只能提前，不能拖后，提交正式论文的截止日期为2009年 5月3日。具体各阶段进度计划安排如下：

(一)准备阶段本阶段 2008 年 12 月20 日～ 2009 年 1 月 12 日。

(二)毕业实践及调查阶段本阶段 2009 年 1 月 13 日～2009年 3月 1 日。

(三)技术分析阶段本阶段 2009 年 3 月 2 日～ 2009 年 3 月 20 日。

(四)制作报告阶段本阶段 2009 年 3 月 21 日～ 2009 年 4 月 15 日。

(五)征求意见阶段本阶段 2009 年 4 月 4 日～ 2009 年 4 月 15 日。

(六)修改定稿阶段本阶段 2009 年 4 月 16 日～ 2009 年 5 月 3 日。

(七)答辩准备阶段本阶段 2009 年 5 月 4 日～ 2009 年 6 月 15 日。

六、可行性研究报告参考提纲总论

1.1项目提出的背景

1.2项目可行性研究的依据(依据有关规定)

1.3项目概况（项目名称、地点，开发商简介，项目所在地周围环境状况，项目有关的规划指标和要求等）

1.4项目开发建设的必要性

1.5项目开发建设条件(地形,地貌,水文地质,周边环境,城市规划,交通及公共设施施工条件,社会环境条件,征地拆迁条件,拟建地址建设条件,投资条件比选,推荐建址方案)

1.6项目投资估算（主要的经济指标）

1.7结论及建议市场分析与预测

2.1房地产市场宏观形势分析及预测(2006,2007年全国行业现状及未来几年趋势预测-调查)

2.2大连市房地产市场状况分析及预测(2006,2007年全国行业现状及未来几年趋势预测-调查)

2.3项目所在区域房地产状况分析(需求分析,供给分析,当前租售价格调查和预测,主要竞争楼盘分析调查，重点部分)

2.4 项目目标市场分析建设条件

3.1开发项目用地状况

3.2项目方案的确定（要确定两种方案）规划设计方案

4.1规划设计方案的指导思想

4.2规划设计方案的原则

4.3建筑规模及规划设计方案设想

项目构成,平面布置及户型设计及户型面积,功能要求,建筑艺术,功能以及与城市的协调,建筑,结构,道路,绿化及其它配套附属设施的规划方案。做总平面图和标准层平面图。5 项目开发进度及组织安排

5.1项目建设工期

5.2项目开发进度安排

5.3 项目销售期及销售时间的确定项目销售计划

6.1项目定价（楼盘均价、各楼均价、每户均价，考虑水平价差和垂直价差）

6.2项目分阶段销售计划

6.3项目销售收入的计算投资估算及资金筹措(参见房地产开发教材及大连市有关部门对房地产开发项目的收费标准)

7.1投资估算的原则

7.2项目建设的投资估算

7.3资金筹措与使用计划财务评价

8.1财务评价基础数据的测算

8.2盈利能力分析(主要报表及指标)

8.3清偿能力分析(主要报表及指标)风险分析

识别项目在实施过程中可能遇到的各种风险,使用单因素的敏感性分析的方法进行不确定性分析。社会评价和环境影响评价

10.1社会评价(项目对社会的影响分析,社会风险分析,结论)

10.2环境影响评价(环境现状,项目前期及实施对环境的影响,环保措施及相应投资,节水节电及消防等)结论及建议

11.1结论(两个方案的比较)

11.2存在的问题及建议附表及附图

第二篇：08级毕业设计任务书-房地产可行性研究

房地产专业方向毕业设计任务书

——房地产可行性研究

一、性质和目的毕业实习、设计（论文）阶段是在学生学完规定的全部课程的基础上进行的最后一个实践性教学环节，是学生全面、系统地掌握所学专业知识的重要组成部分。它具有综合性强、涉及面广和实践性强等显著特点。通过这一重要环节，培养学生具有综合运用所学的有关理论知识去独立分析、解决实际问题的能力，为其今后走上工作岗位从事相关实际工作打下一个良好的基础。

二、毕业设计（论文）题目

某房地产开发项目可行性研究（根据学生选题具体确定）

可选项目范围：

1)居住房地产可行性研究（5栋楼以上）

2)商业房地产可行性研究（至少一栋高层）

3)商务办公房地产可行性研究（至少一栋高层）

4)餐饮房地产可行性研究

5)旅馆、酒店房地产可行性研究（至少一栋高层）

6)娱乐房地产可行性研究

7)综合性质房地产可行性研究

三、毕业设计要求

1．正文中是房地产可行性研究报告书，不少于50页。其计算部分必须用excel计算，成绩评定中excel表格的制作和报告的书写同样重要。

2．附图要求上交两个方案的总平面图和具有代表性楼的标准层平面图。（手工绘制，3号图纸，图要有标签栏和边框线，标准层平面图要有轴线、总平面图重点画出各楼的位置、绿化、景观等，并要有图例、指北针等）

3．报告中应具备下列基本表格：（要尽量列出清晰的基本报表和辅助报表）

1)项目基础技术经济数据指标

2)建筑总表与建筑一览表（每栋楼每户的面积列表，用于后来的销售收入的计算）

3)拆迁还建计划面积表（限有拆迁的项目）

4)项目总投资估算表及辅助报表

5)可销售面积与销售计划表

6)建议住宅销售价格表

7)销售收入与经营税金及附加估算表

8)投资计划与资金筹措表

9)全部投资财务现金流量表

10)资本金财务现金流量表

11)资金来源与运用表

12)损益表

13)敏感性分析表

4．要计算的项目技术经济指标有：

1)静态指标：全部投资的投资利润率、全部投资的投资利税率、资本金投资利润率、资本金净利润率。

2)动态指标：税前全部投资净现值、税后全部投资净现值、税前全部投资内部收益 1

率、税后全部投资内部收益率、资本金税后投资内部收益率、资本金税后净现值、动态投资回收期。

5．文档格式要严格按照《大连理工大学城市学院学生毕业设计（论文）管理办法（试行）》中附件《大连理工大学城市学院本科生毕业设计（论文）规范化要求》和《大连理工大学城市学院本科生毕业设计（论文）文本格式要求》。（学校主页公告内有文件下载）。

6．最后上交材料为：论文正文、中英文翻译、四张以上3号图纸。

四、主要工作阶段、内容及要求

（一）准备阶段——确定项目

接收毕业设计任务，熟悉毕业实践、设计（论文）指导书，查阅有关书籍，收集有关资料，熟悉项目策划的内容、方法，确定具体项目。选题时，要结合个人和项目的实际情况全面考虑可行性和难度。

（二）毕业实践、调查阶段——调查、搜集资料

到实践单位和项目地点进行调研，按照拟定的调查方案实施全面的调查，该阶段的工作要尽可能全面细致、深入实际，力争获取到有助于开展工作所需的直接和间接信息。

（三）技术分析和制作报告阶段——制作可行性研究报告书

对第二个阶段所收集到的资料进行整理，通过前期详细的市场调查，和详细的测算，进行报告书的制作。要求论证要有理有据，不能前后矛盾，并有书面的研究成果。涉及项目实际情况调查或市场调查的，要进行切实的实地调查，并注明调查出处。

按有关要求编写毕业论文。

（四）征求意见阶段——上交初稿

形成毕业设计（论文）初稿，并将初稿自检后，提交给指导教师进行审阅。

（五）修改定稿阶段——修改、打印

按照反馈的意见对初稿进行必要的修改、补充和完善，经审核后，可打印正式论文。正式论文要求体系完整、内容详实、结构严谨、论证充分、层次分明、格式规范。

（六）答辩准备阶段——答辩、装订论文

将正式论文提交给指导教师，同时准备答辩所需的提纲、挂图、表等各种资料，做好答辩提纲，准备答辩。

五、进度计划安排1、2011年11月22日——2011年12月25日，论文准备阶段，2010年12月25日之前必须确定论文题目，并发至指导教师邮箱，否则指导教师不再对毕业设计予以指导。2、2011年11月26日——2012年3月1日，外文翻译、论文提纲及初稿写作阶段（提纲指论文的全部目录，初稿指论文完成至少三分之一），并于2012年3月1日前发至指导教师邮箱，否则指导教师不再对毕业设计予以指导。

3、2012年3月2日——2012年4月20日，论文写作阶段，2012年4月20日论文中期检查。于2012年4月20日前将论文初稿（论文完成三分之二以上）发至指导教师邮箱，否则指导教师不再对毕业设计予以指导。

4、2012年4月21日——2012年5月20日，论文修改阶段，提交完篇论文终稿及手绘图纸，于2012年5月20日前发至指导教师邮箱，否则指导教师不再对毕业设计予以指导。

5、2012年5月21日——2012年5月26日，定稿装订阶段，并于2012年5月26日前将装订版上交指导教师，逾期不交，指导教师评阅成绩降档。

6、2012年5月26日——2012年6月6日，指导教师评阅阶段，学生进行答辩准备。

7、2012年6月6日左右，组织进行论文答辩。

六、可行性研究报告参考提纲总论

1.1项目提出的背景

1.2项目可行性研究的依据(依据有关规定)

1.3项目概况（项目名称、地点，开发商简介，项目所在地周围环境状况，项目有关的规划指标和要求等）

1.4项目开发建设的必要性

1.5项目开发建设条件(地形,地貌,水文地质,周边环境,城市规划,交通及公共设施施工条件,社会环境条件,征地拆迁条件,拟建地址建设条件,投资条件比选,推荐建址方案)

1.6项目投资估算（主要的经济指标）

1.7结论及建议市场分析与预测

2.1房地产市场宏观形势分析及预测(2006,2007年全国行业现状及未来几年趋势预测-调查)

2.2大连市房地产市场状况分析及预测(2006,2007年全国行业现状及未来几年趋势预测-调查)

2.3项目所在区域房地产状况分析(需求分析,供给分析,当前租售价格调查和预测,主要竞争楼盘分析调查，重点部分)

2.4 项目目标市场分析建设条件

3.1开发项目用地状况

3.2项目方案的确定（要确定两种方案）规划设计方案

4.1规划设计方案的指导思想

4.2规划设计方案的原则

4.3建筑规模及规划设计方案设想

项目构成,平面布置及户型设计及户型面积,功能要求,建筑艺术,功能以及与城市的协调,建筑,结构,道路,绿化及其它配套附属设施的规划方案。做总平面图和标准层平面图。项目开发进度及组织安排

5.1项目建设工期

5.2项目开发进度安排

5.3 项目销售期及销售时间的确定项目销售计划

6.1项目定价（楼盘均价、各楼均价、每户均价，考虑水平价差和垂直价差）

6.2项目分阶段销售计划

6.3项目销售收入的计算投资估算及资金筹措(参见房地产开发教材及大连市有关部门对房地产开发项目的收费标准)

7.1投资估算的原则

7.2项目建设的投资估算

7.3资金筹措与使用计划财务评价

8.1财务评价基础数据的测算

8.2盈利能力分析(主要报表及指标)

8.3清偿能力分析(主要报表及指标)风险分析

识别项目在实施过程中可能遇到的各种风险,使用单因素的敏感性分析的方法进行不确定性分析。社会评价和环境影响评价

10.1社会评价(项目对社会的影响分析,社会风险分析,结论)

10.2环境影响评价(环境现状,项目前期及实施对环境的影响,环保措施及相应投资,节水节电及消防等)结论及建议

11.1结论(两个方案的比较)

11.2存在的问题及建议附表及附图

附1

外文翻译要求：

1.每名学生（外国语学院除外）在毕业设计（论文）期间，应完成不少于2万印刷符的外文翻译。译文不少于5千汉字。

2.译文内容必须与题目（或专业内容）有关。

注意！

1.发邮件时，邮件题目要写清自己的姓名；附件多个时要打rar压缩包；邮件附

件要写名字和日期，如“徐冰冰英文翻译（完成日期）”，以免经常出现我解压后就不知道是谁的，也不知道是新的还是以前的文件了。

2.无论哪个阶段，提交论文必须排版。

第三篇：房地产项目可行性研究

房地产项目可行性研究

1.可行性研究的概念和作用

可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，在经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。可行性研究的目的是使决策科学化、程序化，保证决策的可靠性，为项目的实施和控制提供依据或参考。

我国房地产开发实践表明，开发项目的关键是决策，而决策的依据是可行性研究报告。但是，在改革开放初期，我国房地产业刚刚起步，开发商并没有重视可行性研究的作用，这是因为在当时的环境条件下，开发商没有意识到房地产的风险，靠“投机”获取收益。随着房地产市场的逐步规范，只有靠合法的房地产经营，不断提高决策水平，才能保证获取开发收益的可靠性。因此，项目可行性非常重要，其作用如下：

(1)可行性研究是投资决策的重要依据。项目投资决策，尤其是大型项目的投资决策的科学性，是以可行性研究报告中的详细可靠的市场预测、成本分析、效益估算和准确的项目评价分析为重要依据的。

(2)可行性研究是项目审批的依据。在我国，房地产项目要经过政府相关职能部门立项、审批，而立项审批的依据之一就是可行性研究报告。

(3)可行性研究是项目资金筹措的依据。根据项目可行性研究报告的有关数据，不仅开发商可以了解项目所需资金的种类和数量，而且金融机构可以了解项目的清偿能力和盈利能力，并结合贷款的收益性和安全性原则，确定项目的贷款额度。因此，项目可行性研究报告可作为企业筹集资金和金融机构提供信贷的依据。

(4)可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、建设标准等都作出了安排，而这些都是项目设计任务书需要明确的内容。

(5)可行性研究是开发商与项目参与各方签订合同的依据。开发商在可行性研究确定的项目实施方案框架内，落实项目的各项工作，并与设计、监理、施工、供应、资金融通等单位签订有关合同。因此，可行性研究也是开发商与项目参与各方签订合同的依据。2．可行性研究的步骤和内容

(1)可行性研究的步骤。1)组织准备。进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其中，项目研究班子的成员应包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。

2)现场调查与资料收集。现场实际调查主要包括投资现场的目然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非居民产生产经营状况调查等。收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。

3)开发方案的设计、评价和选择。这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。

4)详细研究。采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。

5)编写研究报告书。可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同，且全面、翔实。

(2)房地产可行性研究的内容。

按项目研究详细程度的不同，可行性研究可划分为投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下：

1)项目概况。项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。

2)市场分析和需求预测。在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。

3)规划方案的优选。在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。4)开发进度安排。对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。

5)项目投资估算。项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费；用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政基础设施费用、公共配套设施费用、期间费用及各种税费等。估算的精度要求不高，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。

6)资金的筹集方案和筹资成本估算。根据项目的投资估算和投。资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不同方式筹措资金，保证项目的正常运行。

7)财务评价。财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法。其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。

8)风险分析。风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。

9)国民经济评价。国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。

财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。10)结论。运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。2.4.2房地产项目开发方案的选择

房地产市场状况不仅与国民经济发展状况、人口规模与结构、居民收入、社会政治稳定性、政策法规完善性和连续性、产业结构、通货膨胀率和国家金融政策等方面存在较强的关联性，而且对城市的经济、社会、资源、环境等方面有巨大的影响。因此，在房地产项目开发方案选择时，应按一定的操作程序，对房地产市场进行详细的调研和分析。

1.项目开发方案的操作程序

房地产项目开发方案是指在城市总体规划和控制性详细规划的指导下，开发商为满足居民或厂商的需要所做的开发地块的详细布置和规划以及建设总体安排。在进行开发方案选择时，要按照如下程序：

(1)市场调研。市场调研的目的是要发现市场机会，寻找投资空间，预测市场需求和分析判断投资成本等，为进行投资可行性研究提供基础信息。

(2)开发方案的设计。由专业人员设计开发方案，包括开发规划、开发步骤、项目投资融资方案、开发进度安排等。

(3)技术经济指标的计算。根据专业人员设计的不同开发方案，计算其对应的技术经济指标，包括建筑密度、建筑面积密度、容积率、工程造价指标，若是住宅区开发，还应包括住宅建筑密度、平均层数、住宅建筑面积净密度以及人口密度指标。

(4)技术经济指标的比较、评价。根据计算得到的技术经济指标，采用适宜的科学方法，对项目方案进行评价比较，分析不同方案的优缺点，提出改进意见建议。

(5)最优开发方案的选择。在对方案的技术经济指标进行评价的基础上，针对存在的问题进行改进，形成最终实施的开发方案。

2．居住区开发方案技术经济指标的选择与确定

城市居民点的规划一般分为居住区、居住小区和住宅组团三级。对居住区规划方案进行技术经济分析的目的是在保证居住区的交通、消防、日照、绿化、通风等必备功能条件下能满足居民的需要，提高土地的利用效率，提高投资的经济效果。

(1)用地平衡表。用地平衡表是用地面积指标分析表，它既可以用于对土地利用现状进行分析，作为调整用地和制定规划的依据，也可以进行方案比较，分析方案的经济性和合理性，还可以作为居住区规划方案的审批依据。用地平衡表的形式见表2-1。(2)技术经济指标。技术经济指标主要包括建筑密度、建筑面积密度、容积率、平均层数等。

(3)工程造价指标。工程造价指标主要包括开发总投资、单方造价、每公顷居住用地造价等。

3．开发方案的综合评价

房地产开发项目内容繁杂，涉及因素多，仅依靠个别指标来衡量

第四篇：房地产项目可行性研究

房地产项目可行性研究

张世超

关键词：房地产 可行性 步骤 内容 影响因素

摘要：决定房地产投资之前有很多因素要注意，这就体现了房地产项目可行性研究的必要性，首先要明确房地产投资可行性研究的意义，再就是可行性研究的步骤包括组织准备，现场调查与资料收集，开发方案的设计、评价和选择等。明确要研究的内容还有要周全的考虑到影响房地产投资的各种因素以及对投资商自身条件的考察都是决定一次投资成功还是失败的关键。可行性研究的概念和作用

可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，在经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。可行性研究的目的是使决策科学化、程序化，保证决策的可靠性，为项目的实施和控制提供依据或参考。

我国房地产开发实践表明，开发项目的关键是决策，而决策的依据是可行性研究报告。随着房地产市场的逐步规范，只有靠合法的房地产经营，不断提高决策水平，才能保证获取开发收益的可靠性。因此，项目可行性非常重要，其作用如下：

1.1 可行性研究是投资决策的重要依据。

项目投资决策，尤其是大型项目的投资决策的科学性，是以可行性研究报告中的详细可靠的市场预测、成本分析、效益估算和准确的项目评价分析为重要依据的。

1.2 可行性研究是项目审批的依据。

在我国，房地产项目要经过政府相关职能部门立项、审批，而立项审批的依据之一就是可行性研究报告。

1.3 可行性研究是项目资金筹措的依据。

根据项目可行性研究报告的有关数据，不仅开发商可以了解项目所需资金的种类和数量，而且金融机构可以了解项目的清偿能力和盈利能力，并结合贷款的收益性和安全性原则，确定项目的贷款额度。因此，项目可行性研究报告可作为企业筹集资金和金融机构提供信贷的依据。

1.4 可行性研究是编制设计任务书的依据。

可行性研究对开发项目的建设规模、建设标准等都作出了安排，而这些都是项目设计任务书需要明确的内容。

1.5 可行性研究是开发商与项目参与各方签订合同的依据。开发商在可行性研究确定的项目实施方案框架内，落实项目的各项工作，并与设计、监理、施工、供应、资金融通等单位签订有关合同。因此，可行性研究也是开发商与项目参与各方签订合同的依据。可行性研究的步骤。

2.1 组织准备。

进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其中，项目研究班子的成员应包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。

2.2 现场调查与资料收集。

现场实际调查主要包括投资现场的目然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非居民产生产经营状况调查等。收集的资料

主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。

2.3 开发方案的设计、评价和选择。

这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。

2.4 详细研究。

采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。

2.5 编写研究报告书。

可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同，且全面、翔实。房地产可行性研究的内容。

按项目研究详细程度的不同，可行性研究可划分为投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下：

3.1 项目概况。

项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。

3.2 市场分析和需求预测。

在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。

3.3 规划方案的优选。

在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。

3.4 开发进度安排。

对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。

3.5 项目投资估算。

项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费；用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政基础设施费用、公共配套设施费用、期间费用及各种税费等。估算的精度要求不高，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。

3.6 资金的筹集方案和筹资成本估算。

根据项目的投资估算和投。资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不同方式筹措资金，保证项目的正常运行。

3.7 财务评价。

财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法。其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。

3.8 风险分析。

风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。

3.9 国民经济评价。

国民经济评价是按照资源合理配臵的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配臵的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配臵的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。房地产投资需要注意的影响因素

4.1 社会经济环免对房地产市场的影响

房地产业不是个孤立的行业，本书多处强调，将房地产业当作国民经济的‘喷头产业”来看待是错误的，这并不仅仅是个说法问题，而是一个最基本的认识问题：到底是房地产业带动国民经济的发展还是国民经济的成长带动房地产业的发展？如果把这个问题搞颠倒了，在形势的判断上就会出现根本性的失误。无论政府还是企业都会导致“先人为主”的决策倾向。如年代初海南、惠州、北海等地出现房地产业畸形膨胀，大起大落，都是无视当地国民经济发展情况，主次颠倒，没有摆正房地产业的位臵所带来的后果。

4.2 当地政府行政行为对市场的影响

一些地方政府的城市规划及规划控制水平对当地房地产开发有着直接的影响。众所周知，在城市规划管理比较好的张家港市及江阴市，房地产开发一直处于比较平稳的状态。超前而科学的规划、有效的规模控制、严格的规划管理，使这两个城市的房地产开发避免7盲目的、一窝蜂的现象，本着配套一片、开发一片、管理一片的原则，这里的小区住宅市场基本上没有出现供大于求的情况，所有楼盘的预售成绩都很好。与此形成对比的是，不少城市的土地批出规模严重失控，房地产市场管理混乱，造成地皮炒卖现象严重，商品房供应量过大，市场价格起落过剧，地方政府规划管理不妥，给发展商们带来了很大的风险。

4.3 街区环境对房地产营销的影响

古北新区并非上海闹市区，楼价何以如此昂贵？原来，由80年代起率先开发的第一个上海外贸区—一虹桥开发区，随着愈来愈多外商人驻办公，邻近的古北新区自然成为外商购买或租赁住宅的主要目标。区内满是豪华住宅，住户大部分是港、台同胞及外国人，所以成为上海唯—一个名副其实的境外人士居住区。这使古北新区享有很高的知名度，并自然形成了一个独特的社交圈及生活社区，区内楼宇质素又不赖，需求者多而且舍得花大价钱，故此售价及租金曾一直稳步上扬。进入1996 年以后，该小区房价虽有所下跌，但仍是国内最贵的地方。从古北新区的例子可以看出，房地产的价值似乎并不完全取决于楼盘自身的档次和质量，还与周边的街区环境有关。正因为有虹桥开发区的发展，才产生了对古北新区高尚住宅的需求，虹桥开发区与古北新区之间明显存在著功能上的互补关系。街区功能是使房地产实现其市场价值的外在动因。投资商自身条件考察

5.1 考察你的经验

隔行如隔山，隔山买牛难。任何一家公司都不可能对自己完全不了解的领域进行投资，房地产投资也是如此。即使是已经在房地产业内有一定资历的企业，如果该公司以前是开发市内写字楼的，如今目标投资对象是郊区别墅，那么能不能考虑呢？那要看公司的经理层里是否有具备别墅开发经验的人才，否则还是慎重为好。当然，事情并不是绝对的，当你认为“经验”这一风险也值得冒的时候，就不必在这个问题上多思量了。

5.2 考察你的投资方式

由于企业背景和实力不同，各房地产投资企业的项目投资方式也不一样。也许你的企业从来不会在建一幢楼后靠出租来获取长期回报，而是建一部分卖一部分，甚至靠预售楼盘来滚动开发，那么对那些适合于长线开发的项目和适于长钱投资的地区，你就要三思而后行了。有时候一个好项目，到了某些房地产企业手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。

5.3 考察你的融资能力

每一个房地产项目的开发都会遇到借贷和融资问题。问题是你的借贷渠道和融资渠道是否可靠，如果项目建到一半而你的后续资金又无人提供，那可要人命了。笔者见到不少这样的事情：一个建了一半的项目因为没有后续资金而停工两三年，前期成本已经上升了一半，如此就算建好了也无利润可言了，明摆着是亏本的生意。分析角度四：投资商的自身条件对营销的影响俗语说“太贵有自知之明”。房地产商在进行项目分析时是不可能不对自身的条件进行分析的。一家公司不可能什么样的项目都能开发，也不可能什么样的风险都敢去冒，所以在考察一个地区、一个项目值不值得去投资时，还必须有针对性地权衡：本公司适不适合于那个地区去投资，适不适合于投资那样的项目。从全局出发进行可行性研究

事实上，一个好的市场营销者才是一个最好的利润创造者和挖掘者，他们致力于分析各种营销机会的利润潜力，捕捉赢利机会。这样的房屋是有目的、有针对性地建造的。优秀的房地产公司应从机构内外来纵观其业务，监视变化中的环境并抓住最佳的机会。公司营销人员的主要职责是辨别外界环境中的主要变化，通过设立早期预警系统，及肘改变营销策略，去迎接营销环境中的新挑战和新机会。消费者市场分析与营销环境分析同等重要。消费者市场包括个人和家庭、消费者在年龄、收入、教育程度、迁移状态及兴趣等方面差异极大，营销者区分不同消费者群体和细小的市场，并按照他们的需要来开发产品和服务是非常有用处的。我们应在分析消费者行为的基础上，从消费者购买心理入手，分析营销策划人员如何制定营销计划。具体来讲就是要研究如下问题：购买什么？为什么购买？购买者是谁？如何购买？何地购买？何处购买？结论。

运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。

参考文献：

[1] 王勉，唐啸峰。我国经济周期与房地产投资波动的关系[J].西南金融。1999

[2] 黄正军，赵冬。中国房地产投资周期波动实证分析及预测[J].重庆建筑大学学报。2006

[3] 梁云芳，高铁梅，贺书平。房地产市场与国民经济协调发展的实证分析[J].中国社会科学。2006

[4] 岳朝龙，孙翠平。我国房地产投资与GDP 关系的协整分析[J].统计教育。2006

[5] 李聪明。我国房地产周期波动与宏观经济关系分析[J].特区经济。2005

[6] 曲波，谢经荣，王玮。中国房地产周期波动的评介与探析[J].中国房地产金融。2003

第五篇：房地产项目可行性研究

第1章 房地产项目概况分析 1.1 房地产项目基本情况介绍 1.2 房地产项目开发企业介绍

1.3 房地产项目的产生背景和建设必要性 第2章 房地产项目市场调查分析 2.1 房地产项目市场调查总论 2.2 房地产项目投资环境分析

政策环境分析 经济环境分析

社会文化分析 宗地现状分析

配套设施分析

城市规划分析

基础设施分析

2.3 房地产项目市场状况分析

房地产市场分析 板块竞争对手分析 楼盘竞争对手分析

2.4 房地产项目客户群分析 2.5 房地产项目swot分析 房地产项目优势分析

房地产项目劣势分析

房地产项目机会分析

房地产项目威胁分析 房地产项目swot分析表 2.6 房地产项目定位

房地产项目客户定位 房地产项目产品定位

房地产项目价格定位

第3章 房地产项目规划设计建议与进度安排 3.1 房地产项目规划设计建议 3.2 房地产项目技术方案说明 3.3 房地产项目开发进度安排 第4章 房地产项目费用估算

4.1 房地产项目费用估算的范围和依据 4.2 房地产项目开发成本估算 4.3 房地产项目开发费用估算 4.4 投资成本费用估算汇总 4.5 开发期经营税费的估算 第5章 房地产项目资金筹措 5.1 资金来源与运用分析 5.2 借款偿还计划 5.3 资金使用的管理

第6章 房地产项目财务评价 6.1 房地产项目财务评价概述 6.2 盈利能力分析与相关报表 6.3 清偿能力分析与资产负债表 6.4 资金平衡分析和资金来源与运用表 第7章 房地产项目风险分析 7.1 房地产项目不确定性分析

敏感性分析

临界点分析 概率分析

7.2 房地产项目法律及政策性风险分析

房地产项目法律风险分析

房地产项目政策性风险分析 7.3 房地产项目其他风险分析

房地产项目市场风险分析 房地产项目经营风险分析

房地产项目金融风险分析

房地产项目技术和自然环境风险分析 7.4 房地产项目风险控制对策 第8章 房地产项目社会评价 8.1 房地产项目社会评价概述 8.2 房地产项目社会影响分析

第9章 房地产项目可行性研究结论与建议