房地产可行性研究文献综述

第一篇：房地产可行性研究文献综述

目录

房地产可行性研究文献综述.....................................................................................................................................2 摘要.............................................................................................................................................................................2 关键词.........................................................................................................................................................................2

一、前言.....................................................................................................................................................................2

二、正文.....................................................................................................................................................................3

（一）房地产可行性研究的发展及现状.........................................................................................................3

（二）房地产可行性研究的基本概念和内容、作用......................................................................................3

1房地产可行性研究报告..........................................................................................................................3 2用途..........................................................................................................................................................4

（三）各学者专家对可研的研究、观点.........................................................................................................4

（四）案例.........................................................................................................................................................5

1项目概况..................................................................................................................................................5 2市场分析..................................................................................................................................................6 3开发方案定位........................................................................................................................................10 4经济评价.................................................................................................................................................11 5项目风险评价........................................................................................................................................12 6结语........................................................................................................................................................12

三、总结...................................................................................................................................................................12

四、参考文献...........................................................................................................................................................1 房地产可行性研究文献综述

摘要:本文运用综合分析和归纳的方法，通过中国知识网和万方数据等数据库，运用高级检索方法，在“篇名”处输入了“房地产投资”和“可行性研究”两个关键词，搜索有关房地产可行性研究的相关学术论文，然后按照时间排序，选择了近十几年关于房地产可行性研究的50篇学术论文作为参考文献，进行综合分析，概述了房地产项目可行性研究的重要性，认为是否能够做好房地产项目可行性研究已经成为决定房地产投资成败的关键。最后得出了如下结论：房地产项目可行性研究是房地产开发决策分析过程中的重要环节，也是房地产开发项目投资决策，申请银行贷款，投资方与各有关外协单位洽谈合同的重要依据。通过对开发项目的全面分析、论证和评估，从而保证它在技术上可行、经济上合理、风险上可控、节能和环保效果明显、社会效益显著[1]。在房地产开发过程中加强可行性研究的科学性与合理性，可以减少投资决策的盲目性，提高房地产企业的经济效益和促进城市土地的合理使用，从而使房地产市场健康发展和不断完善[2]。

关键词：房地产、房地产项目、可行性研究、项目投资

一、前言

随着我国城市化发展步伐的加快，城市人口的增加以及国民经济的飞速增长带动了我国房地产行业的蓬勃发展，房地产项目投资的高收益也使其逐渐成为一种重要的投资工具。然而，随着我国房地产价格经历的前所未有的膨胀，部分城市房价的非理性疯长，带来了诸多社会问题，也引发了国家一轮又一轮的宏观调控，尤其是2010年“新国十条”、“国五条”的出台，对房地产市场影响越来越大[3]。同时，作为一种高风险与高收益并存的投资，房地产行业还存在很多不完善的地方，尤其在投资可行性分析研究方面还比较落后。目前，在我国房地产市场中呈现的地区房产投资“过热”，空置房总量攀升，“烂尾”工程等问题，大多源于房地产开发企业在投资决策前没有重视可行性研究，或是可行性研究流于形式。目前我国的房地产市场出现了很多问题，这与房地产开发企业在投资决策前没有重视可行性研究有关[4]。

2012年4月18日，国家统计局发布了3月份70个大中城市的房价数据，房地产投资、土地供应量进一步收窄，商品房成交量却逐步回暖。最新统计数据显示，与2012年3月相比，70个大城市中新房价格下降的城市是46个，持平的城市是16个，上涨的城市8个，环比价格上涨的城市中涨幅都没有超过0.2%。从同比来看，与2011年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市38个，比2月份增加了11个，这是自2011年9月个别城市再次出现价格同比下降以来，下降城市个数最多的月份。从环比数据看，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅销售价格环比连续6个月下降。东南沿海城市如杭州、宁波、温州、金华、青岛等新建商品住宅销售价格环比降幅也进一步扩大，3月份比2月份分别扩大0.5个、0.5个、0.6个和0.4个百分点[5]。

综上所述，由于房地产业发展过快，投资过热，致使大量商品房空置，资金严重积压，同时也极易造成经济虚假增长，形成房地产泡沫，给国民经济带来不可估量的风险。与此同时，地产过剩造成的经济、政策环境变化也在一定程度上使房地产业发展受到了限制，自然也直接影响了房地产企业的良性发展。由此可见，房地产开发投资总会伴随着风险与收益[6]。因此，为了保证房地产的持续稳定发展，为了保证国民经济的稳定增长，为了保证国民生活消费的需要，作为房地产开发企业，应该完善对房地产开发前期的可行性研究及投资 风险的管理，采取相应的措施指导房地产的理性投资，旨在更好地促进资源的有效配置，促进产业的持续健康发展。

二、正文

（一）房地产可行性研究的发展及现状

改革开放以后，我国经济体制不断深入改革，可行性研究这种方法也逐步传入我国，并运用于工业项目开发之前的经济效益分析。在可行性研究方法传入我国的同时，我国政府为了做好项目开发之前的社会效益和经济效益的分析，避免投资决策失误所造成的重大损失，提高建设投资的综合收益，国家也出台了相关的政策，规定投资项目必须实施可行性研究[7]。1981年，国务院原计划委员会就明文规定:所有扩建或是新建的大中型投资项目都必须进行可行性分析和形成可行性研究报告，只有在论证可行的基础上才能立项实施。1983年，计委发布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，从编制程序、编制内容、预审和复核等方面来指导我国建设项目的可行性研究[8]。

在房地产领域，项目的可行性研究起步更加比较晚。过去，我国的住房主要是以福利分配为主，房屋的建设很少考虑效率，从理论上来分析完全是一种低风险甚至是无风险的项目，所以房地产领域风险的理论研究工作更加缓慢[9]。直到20世纪90年代房地产投资出现过热，可行性研究才真正开始运用到房地产领域并逐步深入。我国建设部2000年颁发的《房地产项目经济评价办法》由于其主要内容和研究方法的全面科学性，目前是我国房地产投资项目可行性分析的重要管理办法[10 ]。

（二）房地产可行性研究的基本概念和内容、作用

1房地产可行性研究报告

1.市场调查和分析

做房地产方面的可行性研究报告之前，需要深入调查和充分掌握各类资料的基础上,对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析,并作出客观的预测,包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等[11].2.规划设计方案优选

在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上,优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案,并对其进行详细的描述[12].3.开发进度安排

对开发进度进行合理的时间安排,可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度.房地产可行性研究报告的每一个步骤都要准确谨慎。

4.项目投资估算

对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估.5.项目资金筹集方案及筹资成本估算

根据项目的投资估算和投资进度安排,合理估算资金需求量,拟订筹资方案,并对筹资成本进行计算和分析[13].6.项目财务评价;依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规,从房地产可行性研究报告的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析,并借以考察项目财务可行的一种方法[14].7.可行性研究的结论

根据对相关因素的分析和各项评价指标数值,对项目的可行与否作出明确的结论[].2用途[15]

房地产项目可行性研究报告是项目实施主体为了实施某项经济活动需要委托专业研究机构编撰的重要文件，其主要体现在如下几个方面作用：

1.用于向投资主管部门备案、行政审批的可行性研究报告

根据《国务院关于投资体制改革的决定》国发（2004）20号的规定，我国对不使用政府投资的项目实行核准和备案两种批复方式，其中核准项目向政府部门提交项目申请报告，备案项目一般提交项目可行性研究报告。

同时，根据《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》，对某些项目仍旧保留行政审批权，投资主体仍需向审批部门提交项目可行性研究报告。

2.用于向金融机构贷款的可行性研究报告

我国的商业银行、国家开发银行和进出口银行等以及其他境内外的各类金融机构在接受项目建设贷款时，会对贷款项目进行全面、细致的分析平谷，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。项目投资方需要出具详细的可行性研究报告，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。

3.用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告

此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。

4.用于申请进口设备免税的可行性研究报告

主要用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理中外合资企业、内资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。

5.用于境外投资项目核准的可行性研究报告

企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。

6.用于环境评价、审批工业用地的可行性研究报告

我国当前对项目的节能和环保要求逐渐提高，项目实施需要进行环境评价，项目可行性研究报告可以作为环保部门审查项目对环境影响的依据，同时项目可行性研究报告也作为向项目建设所在地政府和规划部门申请工业用地、施工许可证的依据。

（三）各学者专家对可研的研究、观点

对于房地产项目的可行性研究，国内众多学者也从多个角度对这一问题进行了研究和探讨。

瞿富强、瞿莹芳（2003）通过房地产开发项目与一般建设项目可行性研究的比较与分析，在内容 与格式统一，提高可行性研宽水平等方面提出了一些建议和措施[16]。

何继志（2003）认为前期可行性研究报告的编制与评估是房地产项目开发成败的关键环节之一[17]。崔晓青（2004）在总结房地产投资项目可行性研究内容的基础上,分析了房地产投资项目可行性研究的信息特点,讨论了管理信息系统、网络技术、数据仓库和数据挖掘等计算机信息技术在房地产项目可行性研究中的应用[18]。

巫世峰（2006）阐述了可行性研究在房地产项目整个阶段中的重要作用,进而说明可行性研究评价指标体系的研究的必要性和意义,然后提出相应评价指标体系的建立原则,并利用定性和定量相结合的方法构建出一套较为系统的评价指标体系[19]。

林秀钦（2009）以某改造项目为例，就初步可行性研究、项目可行性研究的内容及意义作了简要论述,指出可行性研究在房地产项目投资决策和项目运作建设中具有十分重要的作用,应引起重视[20]。洪红,杜昌盛(2010)从分析房地产开发项目经济评价的特点出发，进而提出房地产开发项目可行性研究工作的核心和措施[21]。

蔡亮（2010）房地产项目的确立是一个极其复杂同时又是十分重要的过程,文章通过具体案例的可行性研究,提出了作者对房地产可行性研究的体会和建议[22]。

王栋、马令佩（2011）认为房地产对中国经济贡献卓著,在已经过去的10年,我国房地产取得了飞速发展.但是在高速发展的背后,其所带来的投资风险也日益加大.在目前国家加大宏观调控政策下,更应该对投资项目的可行性研究以及其可能面临的风险进行分析[23]。

廖意红（2014）在对房地产项目进行投资开发前，需要进行房地产项目可行性研究，房地产项目可行性研究是投资决策和开发计划的重要依据[24]。

郭吓利（2014）在对房地产项目进行投资开发前，需要进行房地产项目可行性研究，房地产项目可行性研究是投资决策和开发计划的重要依据。对开发项目进行可行性研究是基本建设管理中的一项重要基础工作，是保证开发项目以最小的投资换取最佳经济效果的科学方法，可行性研究在项目投资决策和项目运作建设中具有十分重要的现实意义[25]。

清华大学房地产研究所孙玉梅、刘洪玉指出了房地产市场分析对房地产投资决策、项目融资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的重要性，并总结了房地产市场分析的层次与内容体系，包括区域房地产市场分析、专业房地产市场分析、项目房地产市场分析三个层次。内容体系包括地区经济分析、趣味分析、市场概况分析、专业市场供求分析、项目竞争分析、敏感性分析六个方面。并指出对于房地产项目的市场分析，有助于提高房地产企业对市场状况的把握程度，有利于增强企业的竞争力，并能帮助企业适时调整策略[26]。

（四）案例[27]

1项目概况

该项目位于风光秀丽的门头沟区门头沟新城山景地区，距离门头沟葡萄嘴环岛西南约1.5 km处，项目依靠西山山系边缘，距地铁1号线的苹果园站仅7km，距市中心约25km，地理位置比较优越。

根据项目初步统计，项目建设用地为35.62×104m2，总建筑面积为62.8×104m2，住宅部分容积率为1.8。代征绿地面积3.06×104m2，地下面积为10.13×104m2。

目前本项目使用土地为农村集体土地，分二期开发建设，计划用4 a时间全部建设完成。2市场分析

2.1经济环境分析

2.1.1北京市基本社会经济概况

2007年末伞市常住人口1633×104人，比上年末增加52×104人，其自然增长率3.4‰，人口密度为995人／km2，每平方公里比上年末增加32人。2007年实现人均GDP 7 370美元，早已超过《北京市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》提出的2010年人均地区生产总值达到6 000美元以上的目标。2007年城镇居民人均可支配收入达到21 989元，比上年增长13.9％；农村居民人均纯收入9 559元，比上年增长10.9％。2007年末城镇居民人均住房使用面积20.3m2，比上年末增加0.3 m2；农村居民人均住房面积39.5 rn2，增加0.4 m2。

2.1.2门头沟区整体情况 2.1.2.1门头沟地区生产总值

图1显示，2007年门头沟地区生产总值达到53.4×108元，人均地区生产总值约3000美元。根据区政府工作报告的计划，该区今后的经济发展以围绕“四区”的建设为重点，国民经济将进入持续稳步的发展阶段。

2.1.2.2固定资产投资

在北京市投资逐步向郊区倾斜的大环境下，门头沟区的投资力度不断加大。其中2007年，全区完成全社会固定资产投资22．5×108元，比上年增长12．5％。房地产投资完成4．2×108元，比上年下降1．3％，下降幅度比上年回升15．3个百分点(2006年比上年下降16．6％)，占全社会固定资产投资的21．3％。

2.1.2.3居民收入

从表1得出，2007年门头沟区城镇居民人均可支配收入19465.6元，比上年增加1 815.4元，增长10.3％，保持稳定增长态势；农民人均纯收入9 198.0元，比上年增长876.8元，增长10.4％，城镇居民人均家庭消费支出14 117.7元，比上年同期增长4.3％。

2.2房地产市场分析 2.2.1北京市房地产概况 2.2.1.1北京市场供给分析

从表2可以看出，全市每年的商品房与住宅投资逐步上升，2007年全市完成房地产开发投资1995.8×108元，比上年增长16％，占全社会固定资产投资额的50.3％。2007年全市商品房施工面积10 438.6×104m2，比上年下降0.4％；其中商品住宅5 914.5×104 m2，下降6.3％。2007年全市商品房竣工面积2 891.7×104m2，比上年下降9.5％；其中商品住宅1 854×104 m2，下降15.5％。

2.2.1.2北京市场需求分析

从图2北京市历年商品房与住宅的销售面积的比较分析得出，2007年商品房与住宅销售面积开始下降。商品房销售面积2 177×104m2，下降16.5％；其中住宅I 732×104m2，下降21.5％。在销售面积增速减缓的情况下，商品房销售额增长速度并没有回落，这主要是由于房价的上涨的原因。2007年北京市商品房销售额2 515×108元，其中住宅销售额l 846×108元。住宅供求比(住宅竣工面积：住宅销售面积)为1854：1731(1.07：1)，供略大于求。

2.2.1.3北京销售价格趋势分析

2007年北京楼市出现了几年来少有的快速普涨局面。2007年底，除了南部区域，北京四环至五环中间其它Ⅸ域的房价基本都超过15 000元／m2。2007年北京楼市交易的均价开始上升，使得商品房销售均价首次突破万元大关，而且涨幅也达46％。2007年北京市商品房销售价格11553元／m2。其中住宅销售价格10 661元／m2。达到了历年的最高峰，增幅达到44.55％。所以，商品房销售价格的增长主要是由于住宅销售价格的增长。2.2.1.4北京房地产市场综述

2007年北京市房地产市场总体保持稳定运行状况，房地产投资增速比2006年上涨了16％，但是占全社会投资比重逐渐下降，投资结构逐步优化。除此之外，由于2007年施工面积、竣工面积和空置面积的继续减少，市场供求矛盾加大。结果直接导致销售价格的攀升。纵观全年，供求关系是直接影响销售价格攀升的丰要因素之一。

2.2.2门头沟区域房地产市场整体分析 2.2.2.1房地产供求状况

从表3中可以看出，产品2007年销售额较2006年增加了20.6×108元。所以，随着莲石路的开通，阜石路的扩修，交通状况的日益改善，居住条件以及工作通达性的提升，门头沟的房地产业会得到明显改观和发展。

2.2.2.2门头沟土地市场分析

根据表4数据显示，门头沟前几年入市交易土地较少，造成供给面积不足，而2007年土地供应全部为住宅用地，面积超过20×104m2，可见，门头沟未来几年内，住宅商品房供应量将有明显的提高，从北京土地储备中心网站上，解到，2007年门头沟区成交的城子217地块项目和门头沟新城冯村地区(一期)居住项目的单位地价分别约为206×104元／667m2和496×104元／667m2。从这两宗地块挂牌价格可以看出，门头沟房地产市场较好，土地价格提升较快，同时也预示着门头沟房地产市场前景较好，区域价值越来越得到认可。

2.2.2.3区域房地产市场分析

由于近几年门头沟入市交易土地较少，造成供给面积不足，所以近期价格提升较快。从2003年一2005年开发的项目上市后销售速度较快，迄今为止绝大多数项目已销售完毕，从此看出商品房市场供应不足，销售情况良好。早期各典型项目的成交价基本在3 300～4 000元／m2之间，而目前唯一在售的项目国信浅山，目前销售均价为9 200元／m2，所以销售价格涨幅明显。调查发现。门头沟区内高档住宅项目非常缺乏，而门头沟区自然环境较优越，距离北京市城区较近，高档房地产项目应有一定市场份额。

2.3房地产市场分析综述

通过对以上北京市房地产市场及门头沟区域市场的分析，可以看出项目所处的市场大环境较好，为项目的运作开发提供了良好的外部条件。

3开发方案定位

本项目充分利用独有的山体景观资源优势，打造居山住宅社区，倡导人与自然的和谐统一。规划布局上充分利用现有地形，遵从自然。户型设计体现人性化设计，实行大面宽，短进深，打造舒适性产品。

3.1目标客户

项目目标客户群主要共分为二类：一类为改善居住型客户，这部分客户中大多数是二次置业或三次置业。客户来自于门头沟、石景山区及周边乡镇。他们有一定的经济实力，追求居住的舒适度，可以为居住环境支付较高的溢价，需求户型面积较大。也有来自于北京市内比较喜欢自然环境的少部分客户。另一类主要为城市效应挤出型客户，这部分客户来自于北京市内，他们在承受一定总价的范围内，追求产品的性价比。另外还有部分门头沟区内中等收入人群。

3.2产品类型

按照项目的规划指标条件，项目产品以小高层为主，充分利用山体的景观资源，使小区布置错落有致。另外在开发过程中注重保护山体本身特有的生态环境，规划时尽量减少对自然环境的破坏，做到住宅、山、植被的和谐统一。精心利用地形的高低起伏，规划出错落有致的山地形态建筑和丰富的人造与自然景观，将建筑融为自然的延伸，设计中尽显尊重自然的理念，进而达到人与自然和谐共处的人性化居住空间。4 经济评价

4.1经济测算

经过初步测算，在住宅销售价格8 000元／m2的情况下，项日总成本为35.91×108元，税后利润为9.29×108元，成本利润率为25.87％。

4.2项目投融资计划

由于工程的费用大，因此，建设项目资金来源主要由建设单位自筹、银行贷款、销售收入三种渠道筹措解决。三项资金合计35.91×108元，具体见表5。

4.3销售价格敏感性分析

由于项目的开发周期较长，市场和政策的因素很难准确把握，通过销售价格敏感性分析，判断项目的承受风险的能力。此次价格敏感分析是在住宅销售均价8 000元／m2的基础上，未考虑车库销售收入、商业销售价格的变动。基准销售价格敏感程度设定为5％。

从表6可以看出，在价格变动的情况下，项目成本利润率均在15％以上，项目收益较好，市场风险小，抗风险能力较强。

4.4项目经济测算结论 ． 从以上对项目的经济测算、销售价格敏感分析来看，项目的经济指标良好，项目抗风险能力较强，项目的市场前景较好。

5项目风险评价

5.1政策风险

因本项目处于门头沟区，位于六环以外，不属于政府政策的调控蕈点区域，在“70％90平米”政策方面有一定的突破性。即使本项目执行“70％90平米”政策，因本项目处于门头沟区核心位置，区域内中小套型住宅需求比较旺盛，再加上本项目土地成本相对较低，承受市场风险能力较强。因此“70％90平米”政策不会对本项目造成太大的影响。

5.2项目市场风险分析

区域价值和房地产市场的快速发展为项目的成功运作提供了坚实的基础。随着门头沟新城的建设开发，该区域价值会迅速提升，会吸引更多的市内、石景山地区及周边乡镇客户到此置业，所以门头沟未来市场需求较大，市场风险较小。

6结语

综上所述，本项目的土地地块资源条件较好，山体景观环境秀丽，交通便利，二级开发投资同报率较高，达到25.87％，投资风险比较小、未来发展前景看好，适合投资。

实施山景项目的开发，对门头沟区和开发企业都具有良好的经济效益，并且有利于门头沟区的整体建设和区域价值的提升，因此，本项目的开发具有深远的社会意义。

三、总结

中国房地产业经过短短几年的高速发展，取得了令世人瞩目的成就，它与我国国民经济的高速运行是相辅相成的。房地产所能创造的高额附加值以及能为投资者带来丰厚的利润，从而吸引了越来越多的房地产的投资者进入这个行业[28]。房地产项目投资额大，周期长，不确定性因素多，它成功的关键在于正确决策和详尽的可行性分析。可行性研究对于项目是否能够科学的分析与预测运营中的风险和收益有着重要的意义，也是做好决策的重要依据[29]。因此做好可行性分析工作是项目成败的重要前提。

面对当前房地产投资非理性的发展势头的开始出现，我国政府近几年来在抑制房地产过度非理性发展方面采取了很多的措施，如土地拍卖和交易、限购限贷、产业的调控等等，因此对于房地产开发商来说，国家宏观政策的调控的加强，房地产开发风险就会越来越大，盲目的开发可能给企业带来相当大的风险[30]。因此房地产开发商在进行项目的开发时就更应该注重房地产项目的可行性研究，加大对风险的控制，面对当前的房地产实际情况和当前的经济政策环境，从国家宏观经济和区域经济环境、城市的发展需要以及房地产的发展趋势等方面入手，在宏观层面和微观层面，加大对金融风险、政策风险、行业风险和市场风险等等方面的风险控制和预测，做好项目的可行性研究[31]。

四、参考文献

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第二篇：可行性研究文献综述

可行性研究(Feasibility Study)文献综述

一、国外可行性研究的文献综述

西方最早推行可行性研究方法的是美国，通过采用这套方法，实现了对河流流域地区良好的开发和综合利用，二战后，随着现代科学技术和管理科学的高度发展，技术经济问题越来越复杂，为了开发新产品，减少投资风险，需要采用科学方法对项目实施进行预测、分析、论证。因此20世纪60年代以来，可行性研究迅速成为投资决策前的一个普遍工作阶段，并且形成了一整套系统理论的科学方法。这种方法在以世界银行为代表的国际经济组织对发展中国家的贷款或援助项目中迅速推广。

在19世纪至20世纪50年代中期，国外主要是运用简单的财务评价方法通过对项目的收入和支出进行比较来判断项目的优劣。随着社会的发展,简单的财务评价已不能满足社会、政府和企业对项目投资决策的多元化需求。于是，法国工程师让尔•杜比提出了“消费者剩余”的思想并在1844年发表了“公共工程效用的评价”一文。之后英国经济学家A•马歇尔正式提出了“消费者剩余”的概念，这种思想发展成为现在费用-效益分析的基础，构成了可行性研究的雏形。

在20世纪初30年代，美国引入了这种分析方法，并将其用于水资源综合开发、港口和内河航运，取得了丰硕的成果，比如赫赫有名的田纳西河流域工程规划。

在50年代至70年代间的西方国家大多采用企业财务分析和效益分析，来对项目的投资可行性进行分析。1950年美国发表了《内河流域项目经济分析的实用方法》，规定了研究效益、费用比率的原则程序、评价项目效益与国民生产总值之间的关系。

1958年诺贝尔经济学奖获得者、荷兰计量经济学家丁•亭伯金首次提出影子价格的主张,对完善经济分析理论起了重要作用。

60年代，美国实行《规划计划预算制度》(PPBS)，要求政府机关对各项计划方案都要从费用-效益的角度来审查其是否合算。

1968年，牛津大学著名福利经济学家I•利特尔和经济数学家J•米尔理斯联合为经济合作和发展组织编写了《发展中国家工业项目分析手册》，该书中的方法被称为L-M法。在70年代，可行性研究得到了进一步的发展，联合国工业发展组织(1972)委托P•达斯普塔和S•玛尔果林等编写了《项目评价准则》，为可行性研究的研究和发展奠定了基础。

1972年联合国出版了《联合国在发展中国家顾问使用手册》。

1973年联合国出版了《联合国、工业可行性研究摘要》，这些指导性文献，推动了可行性分析的理论进展。

1977年，联合国工业发展组织和阿拉伯国家工业发展中心(1977)出版了又一本重要著作《工业项目评价手册》。

1978年联合国工业发展组织出版了《工业可行性研究编制手册》(1978)一书，至此，可行性研究理论框架初步形成，并传至世界各国作为订立可行性分析标准的基础。

此后，国际性金融机构如国际货币基金组织、世界银行、国际开发协会和国际金融公司等银行都把可行性研究作为申请贷款的必要条件，各国要获得国际金融机构的贷款必须提交可行性研究报告，否则将无法获得国际银行的资助，这种作法也使各工业国在新建、改建、扩建项目中必须进行可行性研究，在此过程中，可行性研究得到了广泛普及。

80年代以来，可行性研究理论逐步向各种专业领域渗透，与各专业进行理论交叉和融合。许多研究者详细分析了项目投资的不确定性和风险，完善了可行性研究理论，其中比较有影响力的有George Wu&Richard Gonzalez(1999)，Robert T•Cheme &Terence Reilly(1999)等。另外，还有一些研究者对投资项目的经济评价做了深入研究，其代表作有James E Smith(1994)，GraigR.Fox&AmosTrersky(1998)等。

Spyros Makridaks和Steven C.Wheelwright出版了《预测方法及应用》，科学地论述了预测的相关方法及其优缺点，同时对其应用给出了指导。在项目投资决策分析方法方面，除了传统的纯经济效益的静态评价法和动态评价法之外，又发展了实物期权法(Real Options法)(Myer，1977)和可用于多目标评价决策的层次分析法(AHP法)(T.L.Saaty，1980)等。

同时，许多国外研究者将可行性分析运用到了各专业领域，如美国1999年出版了《REIT不动产投资信托务实》，日本评论社出版了《公共项目投资的经济效果》、《公益事业的投资评价与展望》等。各国在项目投资领域中对预测、风险、评价等方面进行了较有成效的研究，这些丰硕的成果为可行性研究发展提供了理论基础和应用案例。

二、国内可行性研究的文献综述

在可行性研究理论发展的国际大环境下,我国的可行性研究理论也随着我国经济和社会的升华而得以完善。1952年,我国财政委员会颁发了《基本建设工作暂行管理办法》,这是建国以来第一个关于基本建设程序和项目的管理文件。该文件规定,基本建设程序划分为计划任务书、初步设计、组织施工、竣工验收四个阶段,当时的技术经济分析都是决策后期的工作,设计任务书作为工程项目的决策依据。此后的20多年,我国主要沿用苏联的技术经济论证方法来进行项目的可行性分析。比如,我国对“一五”期间的156个重点项目建设采用了较为简单的静态的技术经济分析方法,用来选择最可行的项目,这对当时的项目投资决策和前期工作管理起到了一定的积极作用,获得了高质量、低风险的项目投资效果。

进入80年代后,我国的可行性研究工作得到了更多的认同和重视,许多专业和领域对可行性研究产生了浓厚的兴趣,因此产生了一大批研究成果。80年代至今可分为两个发展阶段。

第一阶段是从80年代初到90年代初。这一阶段是我国可行性分析正式理论形成的初始阶段。在这一阶段中,我国工业项目可行性研究编制的主流模式主要参照1978年联合国工业发展组织(UNIDO)的《工业可行性研究编制手册》。在国家计委于1981正式下文并明确规定“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要技术论证阶段,纳入基本建设程序”之后,中国投资银行编写了《工业贷款项目评估手册》，并于1984年正式开始实施。随后,国家计委(1983)编写了《国家计委关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》,规定大中型工业交通项目,重大技术改造项目,利用外资项目,技术和设备引进的项目,都必须进行可行性研究。并对可行性研究的原则,编制程序,编制内容,审查办法等做了详细规定。这些规定一直沿用至今,成为可行性研究研究、编制和写作的标准和模板。在此之后,国家科委、国务院技术经济中心(1985)又编写了配套的《工业建设项目可行性研究经济评价方法-企业经济评价》,国家计委(1987)颁布了《建设项目经济评价方法与参数(试行)》,这些理论方法和应用指南的颁布标志着我国初步进入了工程项目投资科学决策化的阶段。与此同时,安徽科学技术出版社出版了《农业可行性研究》一书,该书的出版为可行性研究理论体系拓宽起到了积极作用。

第二阶段从90年代初至今。在这一阶段,可行性研究理论基础得到了进一步的实,同时,由主要在工业项目领域应用向其他专业和领域渗透。比如可行性研究的应用扩展到了交通项目,其代表是《铁路项目可行性编制纲要》(刘彦元和潘荫燔,1995);应用扩展到了生态环境项目,比如《广西石山地区生态重建工程可行性论证》;扩展到了水利建设项目中,如1994年《系统工程与项目管理概论—三峡工程论证与建设管理研究》(广西科学院石山课题组,1994),7年的建设和使用历史验证了三峡可行性分析论证的科学性。之后在船舶、防洪、建材、农林牧副渔、邮电通讯等一些项目中也都开始进行可行性研究,如:京沪高速铁路可行性研究,南水北调中线供水工程可行性研究;大江大河防洪投资体系的可行性研究以及中国建材工业跨世纪发展战略等。

进入21世纪以后,中国国家计划委员会在2001年9月委托中国国际工程咨询公司编写《投资项目可行性研究指南》。该指南借鉴国际上可行性研究的相关理论,参照我国的实际情况和国际管理,总结了我国自改革开放以来可行性研究工作的经验教训,是一本指导可行性研究工作方法及内容的纲领性文件,为我国新世纪各类投资项目的可行性研究指明了方向。为了进一步贯彻落实《投资项目可行性研究指南》的各项内容,《投资项目可行性研究指南》的主编于守法先生和国内部分专家又共同编著了《投资项目可行性研究方法与案例应用手册》一书,在该书中,作者系统地介绍了可行性研究与经济评价工作的基本理论、具体业务内容和方法,并编入了大量不同类型项目的可行性研究和项目评估案例,集理论、方法与操作案例于一体,是一部全面系统的投资项目决策工作业务指导书。

与此同时,大量研究者在可行性研究理论的各个分支理论也作出了卓越的贡献。在项目经济评价方面,吴德强、李善平(1998)出版了《投资项目经济分析》一书,详细论证了在一个投资项目中怎么进行具体的经济分析;类似的还有罗志辉出版的《工程经济分析与决策评价》,林晓言、许晓峰、任立出版的《建设项目经济社会评价》等。同时,有学者对经济效果评价函数提出了优化模型(徐玖平,1999),还有学者研究了投资项目评价与可持续发展的关系(黄一夫,1999)。在预测理论方面,王明涛(1997)分析了定性预测的精度和有效性,从定性预测的概念出发,通过对定性预测方法的重新分类,对其精度和有效性进行了分析和探讨;葛新权(1998)对周期变动回归分析模型进行了探讨,建立了一种包含周期变动的回归预测模型,提高了拟合度,减少了预测误差;杨桂元和唐小我(1998)提出了一种用以衡量预测误差对决策产生影响的损失函数,并探讨了损失函数在建立预测模型中的应用和用损失函数对预测模型(或预测方法)进行评价的一般方法。在风险分析方面,汪克夷和董连胜(2003)对项目投资决策风险进行了综合的分析与评价;魏星,夏恩君和李全兴(2004)对风险投资项目决策中的风险进行了综合的评价;石晓军、李健、李晖(1998)对项目投资风险评估的几种主要方法进行了比较分析;李汉军、何亚伯(2000)对融资的动态风险进行了探讨;胡志根、肖焕雄(1997)提出了投资规划的动态风险分析模型等。同时,在指标、参数、选址和方案设计等方面,还有大量的专家和学者结合各自的专业领域提出了不同的方法和意见。

第三篇：可行性研究文献综述

可行性研究(Feasibility Study)文献综述

一、国外可行性研究的文献综述

在19世纪至20世纪50年代中期，国外主要是运用简单的财务评价方法通过对项目的收入和支出进行比较来判断项目的优劣。随着社会的发展,简单的财务评价已不能满足社会、政府和企业对项目投资决策的多元化需求。于是，法国工程师让尔•杜比提出了“消费者剩余”的思想并在1844年发表了“公共工程效用的评价”一文。之后英国经济学家A•马歇尔正式提出了“消费者剩余”的概念，这种思想发展成为现在费用-效益分析的基础构成了可行性研究的雏形。

在50年代至70年代间的西方国家大多采用企业财务分析和效益分析，来对项目的投资可行性进行分析。

1950年美国发表了《内河流域项目经济分析的实用方法》，规定了研究效益、费用比率的原则程序、评价项目效益与国民生产总值之间的关系。

1958年诺贝尔经济学奖获得者、荷兰计量经济学家丁•亭伯金首次提出影子价格的主张,对完善经济分析理论起了重要作用。

60年代，美国实行《规划计划预算制度》(PPBS)，要求政府机关对各项计划方案都要从费用-效益的角度来审查其是否合算。

70年代，可行性研究得到了进一步的发展，联合国工业发展组织(1972)委托P•达斯普塔和S•玛尔果林等编写了《项目评价准则》，为可行性研究的研究和发展奠定了基础。

1972年1973年联合国相继出版了《联合国在发展中国家顾问使用手册》《联合国、工业可行性研究摘要》等指导性文献，推动了可行性分析的理论进展。

1978年联合国工业发展组织出版了《工业可行性研究编制手册》(1978)一书，至此，可行性研究理论框架初步形成，并传至世界各国作为订立可行性分析标准的基础。

此后，国际性金融机构如国际货币基金组织、世界银行、国际开发协会和国际金融公司等银行都把可行性研究作为申请贷款的必要条件，各国要获得国际金融机构的贷款必须提交可行性研究报告，否则将无法获得国际银行的资助，这种作法也使各工业国在新建、改建、扩建项目中必须进行可行性研究，在此过程中，可行性研究得到了广泛普及。

80年代以来，可行性研究理论逐步向各种专业领域渗透，与各专业进行理论交叉和融合。许多研究者详细分析了项目投资的不确定性和风险，完善了可行性研究理论。同时，许多国外研究者将可行性分析运用到了各专业领域。

二、国内可行性研究的文献综述

在可行性研究理论发展的国际大环境下,我国的可行性研究理论也随着我国经济和社会的升华而得以完善。1952年,我国财政委员会颁发了《基本建设工作暂行管理办法》,这是建国以来第一个关于基本建设程序和项目的管理文件。该文件规定,基本建设程序划分为计划任务书、初步设计、组织施工、竣工验收四个阶段,当时的技术经济分析都是决策后期的工作,设计任务书作为工程项目的决策依据。此后的20多年,我国主要沿用苏联的技术经济论证方法来进行项目的可行性分析。比如,我国对“一五”期间的156个重点项目建设采用了较为简单的静态的技术经济分析方法,用来选择最可行的项目,这对当时的项目投资决策和前期工作管理起到了一定的积极作用,获得了高质量、低风险的项目投资效果。

进入80年代后,我国的可行性研究工作得到了更多的认同和重视,许多专业和领域对可行性研究产生了浓厚的兴趣,因此产生了一大批研究成果。80年代至今可分为两个发展阶段。

第一阶段是从80年代初到90年代初。这一阶段是我国可行性分析正式理论形成的初始阶段。在这一阶段中,我国工业项目可行性研究编制的主流模式主要参照1978年联合国工业发展组织(UNIDO)的《工业可行性研究编制手册》。在国家计委于1981正式下文并明确规定“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要技术论证阶段,纳入基本建设程序”之后,中国投资银行编写了《工业贷款项目评估手册》，并于1984年正式开始实施。随后,国家计委(1983)编写了《国家计委关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》,规定大中型工业交通项目,重大技术改造项目,利用外资项目,技术和设备引进的项目,都必须进行可行性研究。并对可行性研究的原则,编制程序,编制内容,审查办法等做了详细规定。这些规定一直沿用至今,成为可行性研究研究、编制和写作的标准和模板。在此之后,国家科委、国务院技术经济中心(1985)又编写了配套的《工业建设项目可行性研究经济评价方法-企业经济评价》,国家计委(1987)颁布了《建设项目经济评价方法与参数(试行)》,这些理论方法和应用指南的颁布标志着我国初步进入了工程项目投资科学决策化的阶段。与此同时,安徽科学技术出版社出版了《农业可行性研究》一书,该书的出版为可行性研究理论体系拓宽起到了积极作用。

第二阶段从90年代初至今。在这一阶段,可行性研究理论基础得到进一步的巩固。同时,由主要在工业项目领域应用向其他专业和领域渗透。比如可行性研究的应用扩展到了交通项目,其代表是《铁路项目可行性编制纲要》;应用扩展到了生态环境项目,比如《广西石山地区生态重建工程可行性论证》;扩展到了水利建设项目中,如1994年《系统工程与项目管理概论—三峡工程论证与建设管理研究》,7年的建设和使用历史验证了三峡可行性分析论证的科学性。之后在船舶、防洪、建材、农林牧副渔、邮电通讯等一些项目中也都开始进行可行性研究,如:京沪高速铁路可行性研究,南水北调中线供水工程可行性研究;大江大河防洪投资体系的可行性研究以及中国建材工业跨世纪发展战略等。

进入21世纪以后,中国国家计划委员会在2001年9月委托中国国际工程咨询公司编写《投资项目可行性研究指南》。该指南借鉴国际上可行性研究的相关理论,参照我国的实际情况和国际管理,总结了我国自改革开放以来可行性研究工作的经验教训,是一本指导可行性研究工作方法及内容的纲领性文件,为我国新世纪各类投资项目的可行性研究指明了方向。为了进一步贯彻落实《投资项目可行性研究指南》的各项内容,《投资项目可行性研究指南》的主编于守法先生和国内部分专家又共同编著了《投资项目可行性研究方法与案例应用手册》一书,在该书中,作者系统地介绍了可行性研究与经济评价工作的基本理论、具体业务内容和方法,并编入了大量不同类型项目的可行性研究和项目评估案例,集理论、方法与操作案例于一体,是一部全面系统的投资项目决策工作业务指导书。

与此同时,大量研究者在可行性研究理论的各个分支理论也作出了卓越的贡献。在项目经济评价方面,吴德强、李善平(1998)出版了《投资项目经济分析》一书,详细论证了在一个投资项目中怎么进行具体的经济分析。同时,有学者对经济效果评价函数提出了优化模型(徐玖平,1999),还有学者研究了投资项目评价与可持续发展的关系(黄一夫,1999)。

在预测理论方面,王明涛(1997)分析了定性预测的精度和有效性,从定性预测的概念出发,通过对定性预测方法的重新分类,来对其精度和有效性进行了分析和探讨;葛新权(1998)对周期变动回归分析模型进行了探讨,建立了一种包含周期变动的回归预测模型,提高了拟合度,减少了预测误差;杨桂元和唐小我(1998)提出了一种用以衡量预测误差对决策产生影响的损失函数。

在风险分析方面,汪克夷和董连胜(2003)对项目投资决策风险进行了综合的分析与评价;魏星,夏恩君和李全兴(2004)对风险投资项目决策中的风险进行了综合的评价;石晓军、李健、李晖(1998)对项目投资风险评估的几种主要方法进行了比较分析;李汉军、何亚伯(2000)对融资的动态风险进行了探讨;胡志根、肖焕雄(1997)提出了投资规划的动态风险分析模型等。同时,在指标、参数、选址和方案设计等方面,还有大量的专家和学者结合各自的专业领域提出了不同的方法和意见。

三、国内可行性研究应用于工程项目的文献综述

在可行性研究的理论基础上,很多学者将可行性研究融入到自己的专业和领域的项目中,形成了大量的可行性研究应用于具体工程项目的文献。如吴淞煤气制气公司课题组(1998)对吴淞煤气制气公司重油改为轻油制气的项目进行了可行性研究,经过综合论证得出了项目可行的结论;兰州化学工业公司化工研究院(1991)对扬子石化公司引进日本东洋工程公司30万吨Π年乙烯装置的项目进行了可行性研究;郭晓东,张立英(2004)对兰州石化公司催化剂厂水处理装置技术改造方案进行了可行性研究,认为通过改造可以满足催化剂厂装置生产需要,酸碱废水排放量少,处理费用低,符合环境保护和节能降耗的要求;于玲红、赵钱柱、秦晓东和崔振华等(2008)对河北某钢铁公司废水处理及回用项目进行了可行性研究,认为该处理工程具有良好的经济效益和环境效益,是完全必要且可行的。

四、我国投资项目可行性研究存在的缺陷与不足

由于我国在投资项目可行性研究方面起步较晚，在研究过程中仍然存在着诸多问题。比如过于注重理论研究，缺乏实际调研资料，可行性研究的内容缺乏系统完整性，分析方法选择不合理等。

1.过于注重理论研究，缺乏实际调研资料

一份科学合理的可行性报告的完成，必须建立在对实际情况调研的基础之上。利用科学的理论作为指导并借鉴已有的研究成果，是可行性研究的必要组成部分，但是需要注意的是，每一个投资项目都有不同的特点，在编写投资项目可行性报告的过程中，必须通过实地调研掌握大量的第一手资料，然后再以科学的理论为指导，借鉴已有的研究成果和研究经验，对第一手资料进行全面、客观地分析，得出可行性报告。但是受制于资金以及研究时间限制，很多可行性研究并没有通过充分的调研获取第一手资料，而是过分地依赖已有的研究经验以及理论成果，得出的结论过于偏重理论化，研究结果不能客观地反映事实，研究的结果带有研究者主观的看法。有些可行性分析甚至刻意迎合投资者的需求，给项目投资建设带来巨大的风险。

2.可行性研究的内容缺乏系统完整性

一份完整科学的可行性分析报告，应该考虑到项目建设以及运行过程中所面临的困难以及风险，并客观地评价困难与风险，为投资者提出客观可行的规避方案，确保投资项目在建设以及正常运行过程中能达到预期的目标。当然一份可行性报告不可能把项目建设和运行的所有的细节都反映出来，但是关系到项目建设决策的信息是必不可少的。当前一些可行性报告内容还是过于粗糙，对项目在建设和运行之中的困难以及风险因素评估不足，评价指标体系构建不合理。特别是随着环境破坏日益严重，政府对投资项目建设的可持续发展要求越来越严格，而当前项目投资建设可行性分析主要注重对经济收益的分析，对环境保护的分析和考虑比较欠缺。3.分析方法选择不合理 投资项目可行性分析的方法包括静态分析和动态分析。静态分析指的是在分析项目投资收益的过程之中不考虑投入资金的时间价值和机会成本，直接按照投入资金的货币价值计算；动态分析指的是在分析过程之中全面的考虑了投入资金的时间价值。静态分析比动态分析更加简洁快速，可以在较短的时间以及较少的人力物力投入的情况之下分析比较几个投资方案，最后得出最具有可行性的方案，但是考虑的因素很少，比较偏离实际情况；动态分析则是全面考虑各方因素对项目投资建设的影响，并把这种影响看成一个动态的过程，能够相对全面的考虑到各方因素，比较符合实际情况，但是需要耗费大量的人力物力。在现实研究过程中，可行性研究人员比较偏好于选择静态分析方法，或者简化的动态分析，不能客观全面的分析项目的可行性，致使项目的可行性分析与现实环境偏差较大。4.对投资项目可行性研究不够深入

一份科学合理的可行性分析报告的完成，必须建立在考虑多方影响因素并对几个投资建设方案充分比较的基础之上，必须考虑到重大技术方案至少有一个备选方案，融资方案能够被金融机构所接受，主要的工程数据与初步设计相符合，关键设备的采购有稳定的供应商，某些方案的重大分歧未被采纳的理由已有充分全面的阐述，相关的协议、合同、附件齐全。目前受多种因素的影响，我国的投资项目可行性研究比较流于形式，可行性研究的深度不够，主要表现在以下各方面：分析数据来源不可靠、定性描述过多、定量分析过少、缺乏比较选择方案、市场前景预测过于模糊、融资方案过于粗糙、某些合同、方案关键性的细节存在分歧。这些不确定因素的存在严重的影响了可行性分析的合理性，也不能给投资者一个可靠的决策依据。

第四篇：房地产项目可行性研究

房地产项目可行性研究

1.可行性研究的概念和作用

可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，在经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。可行性研究的目的是使决策科学化、程序化，保证决策的可靠性，为项目的实施和控制提供依据或参考。

我国房地产开发实践表明，开发项目的关键是决策，而决策的依据是可行性研究报告。但是，在改革开放初期，我国房地产业刚刚起步，开发商并没有重视可行性研究的作用，这是因为在当时的环境条件下，开发商没有意识到房地产的风险，靠“投机”获取收益。随着房地产市场的逐步规范，只有靠合法的房地产经营，不断提高决策水平，才能保证获取开发收益的可靠性。因此，项目可行性非常重要，其作用如下：

(1)可行性研究是投资决策的重要依据。项目投资决策，尤其是大型项目的投资决策的科学性，是以可行性研究报告中的详细可靠的市场预测、成本分析、效益估算和准确的项目评价分析为重要依据的。

(2)可行性研究是项目审批的依据。在我国，房地产项目要经过政府相关职能部门立项、审批，而立项审批的依据之一就是可行性研究报告。

(3)可行性研究是项目资金筹措的依据。根据项目可行性研究报告的有关数据，不仅开发商可以了解项目所需资金的种类和数量，而且金融机构可以了解项目的清偿能力和盈利能力，并结合贷款的收益性和安全性原则，确定项目的贷款额度。因此，项目可行性研究报告可作为企业筹集资金和金融机构提供信贷的依据。

(4)可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、建设标准等都作出了安排，而这些都是项目设计任务书需要明确的内容。

(5)可行性研究是开发商与项目参与各方签订合同的依据。开发商在可行性研究确定的项目实施方案框架内，落实项目的各项工作，并与设计、监理、施工、供应、资金融通等单位签订有关合同。因此，可行性研究也是开发商与项目参与各方签订合同的依据。2．可行性研究的步骤和内容

(1)可行性研究的步骤。1)组织准备。进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其中，项目研究班子的成员应包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。

2)现场调查与资料收集。现场实际调查主要包括投资现场的目然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非居民产生产经营状况调查等。收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。

3)开发方案的设计、评价和选择。这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。

4)详细研究。采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。

5)编写研究报告书。可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同，且全面、翔实。

(2)房地产可行性研究的内容。

按项目研究详细程度的不同，可行性研究可划分为投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下：

1)项目概况。项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。

2)市场分析和需求预测。在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。

3)规划方案的优选。在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。4)开发进度安排。对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。

5)项目投资估算。项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费；用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政基础设施费用、公共配套设施费用、期间费用及各种税费等。估算的精度要求不高，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。

6)资金的筹集方案和筹资成本估算。根据项目的投资估算和投。资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不同方式筹措资金，保证项目的正常运行。

7)财务评价。财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法。其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。

8)风险分析。风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。

9)国民经济评价。国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。

财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。10)结论。运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。2.4.2房地产项目开发方案的选择

房地产市场状况不仅与国民经济发展状况、人口规模与结构、居民收入、社会政治稳定性、政策法规完善性和连续性、产业结构、通货膨胀率和国家金融政策等方面存在较强的关联性，而且对城市的经济、社会、资源、环境等方面有巨大的影响。因此，在房地产项目开发方案选择时，应按一定的操作程序，对房地产市场进行详细的调研和分析。

1.项目开发方案的操作程序

房地产项目开发方案是指在城市总体规划和控制性详细规划的指导下，开发商为满足居民或厂商的需要所做的开发地块的详细布置和规划以及建设总体安排。在进行开发方案选择时，要按照如下程序：

(1)市场调研。市场调研的目的是要发现市场机会，寻找投资空间，预测市场需求和分析判断投资成本等，为进行投资可行性研究提供基础信息。

(2)开发方案的设计。由专业人员设计开发方案，包括开发规划、开发步骤、项目投资融资方案、开发进度安排等。

(3)技术经济指标的计算。根据专业人员设计的不同开发方案，计算其对应的技术经济指标，包括建筑密度、建筑面积密度、容积率、工程造价指标，若是住宅区开发，还应包括住宅建筑密度、平均层数、住宅建筑面积净密度以及人口密度指标。

(4)技术经济指标的比较、评价。根据计算得到的技术经济指标，采用适宜的科学方法，对项目方案进行评价比较，分析不同方案的优缺点，提出改进意见建议。

(5)最优开发方案的选择。在对方案的技术经济指标进行评价的基础上，针对存在的问题进行改进，形成最终实施的开发方案。

2．居住区开发方案技术经济指标的选择与确定

城市居民点的规划一般分为居住区、居住小区和住宅组团三级。对居住区规划方案进行技术经济分析的目的是在保证居住区的交通、消防、日照、绿化、通风等必备功能条件下能满足居民的需要，提高土地的利用效率，提高投资的经济效果。

(1)用地平衡表。用地平衡表是用地面积指标分析表，它既可以用于对土地利用现状进行分析，作为调整用地和制定规划的依据，也可以进行方案比较，分析方案的经济性和合理性，还可以作为居住区规划方案的审批依据。用地平衡表的形式见表2-1。(2)技术经济指标。技术经济指标主要包括建筑密度、建筑面积密度、容积率、平均层数等。

(3)工程造价指标。工程造价指标主要包括开发总投资、单方造价、每公顷居住用地造价等。

3．开发方案的综合评价

房地产开发项目内容繁杂，涉及因素多，仅依靠个别指标来衡量

第五篇：房地产项目可行性研究

房地产项目可行性研究

张世超

关键词：房地产 可行性 步骤 内容 影响因素

摘要：决定房地产投资之前有很多因素要注意，这就体现了房地产项目可行性研究的必要性，首先要明确房地产投资可行性研究的意义，再就是可行性研究的步骤包括组织准备，现场调查与资料收集，开发方案的设计、评价和选择等。明确要研究的内容还有要周全的考虑到影响房地产投资的各种因素以及对投资商自身条件的考察都是决定一次投资成功还是失败的关键。可行性研究的概念和作用

可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，在经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。可行性研究的目的是使决策科学化、程序化，保证决策的可靠性，为项目的实施和控制提供依据或参考。

我国房地产开发实践表明，开发项目的关键是决策，而决策的依据是可行性研究报告。随着房地产市场的逐步规范，只有靠合法的房地产经营，不断提高决策水平，才能保证获取开发收益的可靠性。因此，项目可行性非常重要，其作用如下：

1.1 可行性研究是投资决策的重要依据。

项目投资决策，尤其是大型项目的投资决策的科学性，是以可行性研究报告中的详细可靠的市场预测、成本分析、效益估算和准确的项目评价分析为重要依据的。

1.2 可行性研究是项目审批的依据。

在我国，房地产项目要经过政府相关职能部门立项、审批，而立项审批的依据之一就是可行性研究报告。

1.3 可行性研究是项目资金筹措的依据。

根据项目可行性研究报告的有关数据，不仅开发商可以了解项目所需资金的种类和数量，而且金融机构可以了解项目的清偿能力和盈利能力，并结合贷款的收益性和安全性原则，确定项目的贷款额度。因此，项目可行性研究报告可作为企业筹集资金和金融机构提供信贷的依据。

1.4 可行性研究是编制设计任务书的依据。

可行性研究对开发项目的建设规模、建设标准等都作出了安排，而这些都是项目设计任务书需要明确的内容。

1.5 可行性研究是开发商与项目参与各方签订合同的依据。开发商在可行性研究确定的项目实施方案框架内，落实项目的各项工作，并与设计、监理、施工、供应、资金融通等单位签订有关合同。因此，可行性研究也是开发商与项目参与各方签订合同的依据。可行性研究的步骤。

2.1 组织准备。

进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其中，项目研究班子的成员应包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。

2.2 现场调查与资料收集。

现场实际调查主要包括投资现场的目然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非居民产生产经营状况调查等。收集的资料

主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。

2.3 开发方案的设计、评价和选择。

这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。

2.4 详细研究。

采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。

2.5 编写研究报告书。

可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同，且全面、翔实。房地产可行性研究的内容。

按项目研究详细程度的不同，可行性研究可划分为投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下：

3.1 项目概况。

项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。

3.2 市场分析和需求预测。

在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。

3.3 规划方案的优选。

在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。

3.4 开发进度安排。

对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。

3.5 项目投资估算。

项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费；用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政基础设施费用、公共配套设施费用、期间费用及各种税费等。估算的精度要求不高，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。

3.6 资金的筹集方案和筹资成本估算。

根据项目的投资估算和投。资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不同方式筹措资金，保证项目的正常运行。

3.7 财务评价。

财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法。其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。

3.8 风险分析。

风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。

3.9 国民经济评价。

国民经济评价是按照资源合理配臵的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配臵的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配臵的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。房地产投资需要注意的影响因素

4.1 社会经济环免对房地产市场的影响

房地产业不是个孤立的行业，本书多处强调，将房地产业当作国民经济的‘喷头产业”来看待是错误的，这并不仅仅是个说法问题，而是一个最基本的认识问题：到底是房地产业带动国民经济的发展还是国民经济的成长带动房地产业的发展？如果把这个问题搞颠倒了，在形势的判断上就会出现根本性的失误。无论政府还是企业都会导致“先人为主”的决策倾向。如年代初海南、惠州、北海等地出现房地产业畸形膨胀，大起大落，都是无视当地国民经济发展情况，主次颠倒，没有摆正房地产业的位臵所带来的后果。

4.2 当地政府行政行为对市场的影响

一些地方政府的城市规划及规划控制水平对当地房地产开发有着直接的影响。众所周知，在城市规划管理比较好的张家港市及江阴市，房地产开发一直处于比较平稳的状态。超前而科学的规划、有效的规模控制、严格的规划管理，使这两个城市的房地产开发避免7盲目的、一窝蜂的现象，本着配套一片、开发一片、管理一片的原则，这里的小区住宅市场基本上没有出现供大于求的情况，所有楼盘的预售成绩都很好。与此形成对比的是，不少城市的土地批出规模严重失控，房地产市场管理混乱，造成地皮炒卖现象严重，商品房供应量过大，市场价格起落过剧，地方政府规划管理不妥，给发展商们带来了很大的风险。

4.3 街区环境对房地产营销的影响

古北新区并非上海闹市区，楼价何以如此昂贵？原来，由80年代起率先开发的第一个上海外贸区—一虹桥开发区，随着愈来愈多外商人驻办公，邻近的古北新区自然成为外商购买或租赁住宅的主要目标。区内满是豪华住宅，住户大部分是港、台同胞及外国人，所以成为上海唯—一个名副其实的境外人士居住区。这使古北新区享有很高的知名度，并自然形成了一个独特的社交圈及生活社区，区内楼宇质素又不赖，需求者多而且舍得花大价钱，故此售价及租金曾一直稳步上扬。进入1996 年以后，该小区房价虽有所下跌，但仍是国内最贵的地方。从古北新区的例子可以看出，房地产的价值似乎并不完全取决于楼盘自身的档次和质量，还与周边的街区环境有关。正因为有虹桥开发区的发展，才产生了对古北新区高尚住宅的需求，虹桥开发区与古北新区之间明显存在著功能上的互补关系。街区功能是使房地产实现其市场价值的外在动因。投资商自身条件考察

5.1 考察你的经验

隔行如隔山，隔山买牛难。任何一家公司都不可能对自己完全不了解的领域进行投资，房地产投资也是如此。即使是已经在房地产业内有一定资历的企业，如果该公司以前是开发市内写字楼的，如今目标投资对象是郊区别墅，那么能不能考虑呢？那要看公司的经理层里是否有具备别墅开发经验的人才，否则还是慎重为好。当然，事情并不是绝对的，当你认为“经验”这一风险也值得冒的时候，就不必在这个问题上多思量了。

5.2 考察你的投资方式

由于企业背景和实力不同，各房地产投资企业的项目投资方式也不一样。也许你的企业从来不会在建一幢楼后靠出租来获取长期回报，而是建一部分卖一部分，甚至靠预售楼盘来滚动开发，那么对那些适合于长线开发的项目和适于长钱投资的地区，你就要三思而后行了。有时候一个好项目，到了某些房地产企业手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。

5.3 考察你的融资能力

每一个房地产项目的开发都会遇到借贷和融资问题。问题是你的借贷渠道和融资渠道是否可靠，如果项目建到一半而你的后续资金又无人提供，那可要人命了。笔者见到不少这样的事情：一个建了一半的项目因为没有后续资金而停工两三年，前期成本已经上升了一半，如此就算建好了也无利润可言了，明摆着是亏本的生意。分析角度四：投资商的自身条件对营销的影响俗语说“太贵有自知之明”。房地产商在进行项目分析时是不可能不对自身的条件进行分析的。一家公司不可能什么样的项目都能开发，也不可能什么样的风险都敢去冒，所以在考察一个地区、一个项目值不值得去投资时，还必须有针对性地权衡：本公司适不适合于那个地区去投资，适不适合于投资那样的项目。从全局出发进行可行性研究

事实上，一个好的市场营销者才是一个最好的利润创造者和挖掘者，他们致力于分析各种营销机会的利润潜力，捕捉赢利机会。这样的房屋是有目的、有针对性地建造的。优秀的房地产公司应从机构内外来纵观其业务，监视变化中的环境并抓住最佳的机会。公司营销人员的主要职责是辨别外界环境中的主要变化，通过设立早期预警系统，及肘改变营销策略，去迎接营销环境中的新挑战和新机会。消费者市场分析与营销环境分析同等重要。消费者市场包括个人和家庭、消费者在年龄、收入、教育程度、迁移状态及兴趣等方面差异极大，营销者区分不同消费者群体和细小的市场，并按照他们的需要来开发产品和服务是非常有用处的。我们应在分析消费者行为的基础上，从消费者购买心理入手，分析营销策划人员如何制定营销计划。具体来讲就是要研究如下问题：购买什么？为什么购买？购买者是谁？如何购买？何地购买？何处购买？结论。

运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。

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