房地产开发可行性研究

第一篇：房地产开发可行性研究

可行性研究：筹资第一步

□ 作者：Harrison, Bill J 译者：李昂日期：2003-9-9

终于到了要建一个新博物馆的时候了。一开始由于管子生锈而导致漏水，使得天花板和房顶都受到了损害，然后陈旧的供热系统在隆冬时节无法工作了。为维护这个古旧的建筑物而花的钱多过举办展览所获得的收入。参观的人数缩水，赞助商也在抱怨建筑物的老化。这个有40年寿命的屋顶真是必须更换了。

经过长时间激烈的辩论，董事会决定批准2500万美元资金来重新建造一个博物馆。董事会在很多问题上做了斗争，但是其中一个却令他们寝食难安：公众会同意这个项目吗？为了减少他们的顾虑，在商业活动之前应当进行可行性研究。但董事会中，只有三分之一赞成在建造活动之前应当进行研究，三分之一认为研究仅仅是对金钱和时间的巨大浪费，而另外三分之一的人则根本不知道什么是可行性研究。

什么是可行性研究？

“这是一项市场研究，” George A.Brakeley, III解释到，他是Brakeley, John, Price, Jones of Stamford, CT——一个资金筹措咨询公司的主席，“如果你从事消费品制造的话，不对一种新剃刀进行市场测试，就把它投放市场的事情是不可想象的。我们在测试某个企业的资金筹措吸引力方面做着同样的工作。这种测试可能是本地的，区域性的或者全国的，而且通常包括三部分：基金会、公司和个人捐助者。”

可行性研究通常在商业活动之前，而且通常是由外部的咨询公司主导的。研究一般包括一个对资金筹措活动的外部审计，以及随后与相关人士的一系列会见。审计和会见的结果将呈现给企业董事会。“事先没有任何评估活动就确定进行商业活动的情况很少见，” Brakeley谈到，“同样非常少见的是，一个企业自行进行可行性研究。这主要是因为，人们在会见客观、专业的外部人员比会见内部人员的时候更倾向于坦白，尤其是他们与企业有着很大关联的时候。”

Susan B.Franklin是MSW，Camp Ronald McDonald for Good Times在洛杉矶的执行主管，她非常有兴趣在700万美元的建造活动之前进行一项研究。“我们进行可行性研究的原因很多。第一，因为我们的企业有很长的历史，人们对我们的感觉很多样。我们感觉一个外部人员能够帮助我们明确这种感觉。第二，我们希望确认我们所投资的数字是正确的。我们选择700万是因为我们的建筑师和规划师认为这个建筑会花费这么多。或许一个可行性研究将表明我们有能力进行1000万美元的商业活动。我想，如果确实存在这样的机会却被我们错过了的话，将会是一件很可笑的事情。同时，我希望确定我们将会成功。如果一个可行性研究告诉我们这个项目只能支持400万的投资，那么我们最好做一个400万的项目，缩减开支，以后再做完余下的部分。”

商业活动能够在没有可行性研究的情况下获得成功

并不是所有人都同意可行性研究是投资之前所必须的步骤。“我们的商业活动筹措到750万美元，但我们并没有经过研究，而且也没有雇用顾问。我们仅仅是挽起袖子自己干。” Mack McKinzie这样解释到，他是印第安纳波利斯艺术博物馆的主管。“70年代我们在一个小型，而且很不成功的商业活动中使用了顾问。我并不清楚那到底是顾问，还是董事会或是两者的结合，但是没有人对结果满意。”

“我们长期以来都拥有不错的资金筹措方案。我们拥有强有力的董事会，我们了解我们的客户，而且我们很好地集中精力做我们的事情。我们感到机会不错。在一个企业的生命期里，有那么一段时间，所有的事情看起来都处于良好的状态中。”

McGrath & Company of Westmont, IL 的主席Kevin McGrath已经从事直接邮寄的资金筹措项目16年以上了。他目睹了这些年可行性研究需求的衰退。“可行性研究曾经十分流行。研究是一个必经的程序。这种研究一度更像是一些顾问公司的销售工具，而不是更好的审视企业的图景。所有的可行性研究都是好的可行性研究。我想这一点现在不同了。”

可行性研究的费用

可行性研究是很贵的。当使用顾问的时候，所支付的费用肯定要比使用内部职员进行研究要高得多。但是，咨询费会根据企业的性质和复杂程度的不同而有很大差别。Brakeley解释了他公司对于费用的哲学。“一个可行性研究可能从15000美元到75000美元不等。我们相信少数高质量的访谈比大量肤浅的访谈有效得多。费用也会受地理因素的影响。如果目标是一个社区医院的话，其影响范围仅仅是周边20英里以内的地方。这种访谈的效率会比一所自由主义艺术学院的效率高多了。因为这种学院的董事会托管人和优秀毕业生可能会散布在整个国家里，或许乘飞机去西雅图仅仅是为了做一个访谈。另一个影响费用的因素是进行访谈的人的资历。我们并不习惯于让新手做这样的研究。”

可行性研究的费用可能会让一个企业退缩。Susan Franklin解释到：“一些董事会成员无疑会说：„天那，做一个可行性研究需要25000美元。想想看，25000美元可以让多少孩子去夏令营！‟幸运的是，我们的董事会觉得可行性研究是通向成功的必备条件。他们同样理解必须为正确的建议投资。不管是会计之于贸易或是律师之于法律条文，建议是必须听的。一项可行性研究保护你不犯错误。”

McGrath同意很多企业不进行可行性研究是因为费用过高的缘故。他同样相信另外还有原因。“很多项目没有做可行性研究，费用当然是一个因素。但是，我相信也有相当一部分原因是开发商的自信所致。他们说，我能做这事，就像XYZ一样简单，为什么还要在咨询公司身上花钱呢，我能做好！”

研究是耗费时间的可行性研究最令人感到灰心的方面在于时间。董事会决定要进行研究，他们已经雇佣了一个能够胜任的资金筹措公司，然后却被同一家公司告知研究开始之前需要数月时间进行准备。董事会叫嚷到：“这算是什么买卖！”

“有一次咨询公司说他们需要三个月时间进行研究”，Brakeley解释到。“但研究将在两个方面陷入困境。一是企业并不总是处于可以供研究的状态中。二是你想见的人并不是随时就可以见到的。因为这个原因，有些研究将耗费4到6个月才能完成。”

如果研究的结果是负面的会怎样？

没有一个企业是完美的。经常会有一些人或其他企业，由于某种原因不喜欢你的商业运作方式。进行研究的一个原因是确定你的项目会对社区带来多大的利益，并且确定项目运作成功的机会。但是如果两个月的研究之后，你的顾问为你带来坏消息——你的项目存在较大的外部问题，你能做什么？接下来会发生什么？

Brakeley描述了他的公司将是如何应对这一情况的。“如果我们进行了访谈计划中的三分之一或是四分之一，而且访谈是令人惊讶且绝对负面的话，我们将会停止研究进程，然后回去对他们说，伙计们，你们有大麻烦了。我们最好完全停止这项研究并且改正这些问题，因为这不是对资源的有效运用。负面的结果并不完全意味着你们不应当运作这个项目，而是意味着项目的目标经过检验是不够有竞争力的，应当另立目标。有些时候我们不得不说，我们认为这个项目目前是不值得建议的，这是原因，这是你们需要为这个项目所做的准备。”

McGrath对客户采用相似的方针。“我将告诉他们改正问题，寻找其他途径获得他们所寻找的资金。但是，我从没有看到过一个完全负面的研究，因为肯定有人是支持这个机构的，因此也总会有希望和乐观估计。”

如果选择不做可行性研究的话应当做好准备

如果你的企业选择在建设项目运作之前不做可行性研究的话，你应当做到如下：

1、高度的自信；

2、对你的市场和客户的广泛认知；

3、以往商业运作的成功经历；

4、主要的成功因素是可以预期的；

5、确定有一个自发的领导机构；

6、董事会和项目员工的承诺，7、完成整个工作的能力。

McGrath也认为如果不经过可行性研究的话，一个项目必须进行充分的准备。“你必须拥有一个详细的计划书，并且必须相对非专业人士和多数公众来说简单、易懂。你必须争取到与企业有关人的支持：董事会成员，支持者和朋友。你能够从参与项目的人身上学到很多。最重要的是你的企业必须完全为你的项目成功而努力。”

你应当为可行性研究投资么？

可行性研究成功地进行了很多年。有其缺点，也有优点，就像任何其他开发程序一样。对于非营利组织的任何重要的金融投资，研究都是应当被谨慎考虑的，如果使用的话，必须小心监控，并且得到董事会和员工的热情支持。

George Brakeley已经完成过很多可行性研究，而且很清楚这些研究的价值。“大多数企业和组织意识到他们最好请外部的、客观的人来看看他们想做的事情，并确定这是否可行。有时这个步骤就像保险一样，顾问会告诉你，你做的不错，继续下去，所有的事情都如你所预期的那样。但是另一个极端是，顾问十分诚恳地告诉你，你做的事情是错的。你应该干点其他的事情。”

Susan Franklin也深信研究对于项目的成功是非常重要的。“尽管你认为你很了解你的社区，但是你仍然会发现一些令你惊奇的现象。因此，最好事前做好准备。我经常会听到企业发现他们能够筹措到比他们预想得多得多的资金。如果一个可行性研究告诉你不要进行这个项目的话，不要寻找托辞。更多的时候，报告会告诉你，按你预先设想的去做，而且可能会做所有你能想到的事情。即使研究最终告诉你的结果和你一开始设想的是一样的，这只能说明你很全面地考虑了这个问题，而并不说明你浪费了你的金钱。

第二篇：房地产开发项目可行性研究

房地产开发项目可行性研究

一、房地产开发项目可行性研究概述

（一）可行性研究的基本概念

房地产开发项目可行性研究是指在房地产开发项目投资开发决策之前，为了避免主观决策、盲目建设带来的损失和不良后果，以期实现房地产开发的效益最大化，必须通过对拟开发项目有关的工程、技术、经济、社会和环境等方面进行深入细致的调查、研究和分析；对可能拟定的规划设计方案、技术方案和建设方案等进行认真的技术经济分析和综合比较论证；对拟开发项目建成后的经济、社会和环境生态效益进行科学的预测和评价。在此基础上，全面研究考察该开发项目在技术上的先进性和适用性，在经济上的合理性和有效性以及规划建设上的可能性和可行性。依此就是否应该投资开发该项目以及如何投资，或就此终止投资还是继续投资开发等给出结论性意见，为投资决策提供科学依据，并作为进一步开展工作的基础。

可行性研究是在投资决策前必不可少的工作阶段，主要对建设项目进行全面的技术经济分析、论证。其基本内容包括市场预测和研究、技术方案研究、项目经济评价三个部分。

（二）可行性研究的作用

可行性研究的主要作用表现在如下几个方面：

1.作为确定项目建设的必要依据。投资者根据可行性研究报告对某一方案的评估结论，决定是否投资开发该项目。

2.作为向银行和其他金融机构融资的依据。对银行而言，要在审查项目的可行性研究报告的基础上，判断借出资金在项目建设后有无偿还能力，贷款的风险如何，从而确定是否贷款以及贷款的利率。

3.可行性研究报告是向当地政府及其所属城市规划、土地管理部门、建设管理部门申请立项和建设执照的依据，同时也是环保部门审查项目对环境影响的依据。

4.作为开展项目工程设计、设备订货、原材料订货、施工准备等建设前期工作的基础，可行性研究为进行后续工作进行铺垫。

5.根据可行性研究报告对特定方案的评价，投资方可以合理进行企业组织管理、制定机构设置、设定劳动定员和职工培训计划。

6.作为国家各级计划部门编制固定资产投资计划和编制下阶段规划设计的依据。

二、房地产开发项目可行性研究的阶段、基本内容和步骤

（一）可行性研究的阶段

一般而言，房地产开发项目可行性研究工作分为投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和项目评估决策四个阶段。

1.投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找有利的投资机会。

投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究。与市场分析和预测相衔接，一般投资机会研究又分三种：地区研究、行业或部门研究和资源机会研究。一般机会研究是由国家机构、公共机构或由企业进行，作为指定经济发展计划的基础。在对一般投资机会作出最初鉴别之后，再进行项目的机会研究，即将项目设想转变为概略的项目投资建议，以指明具体的投资方向。

投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。

投资机会研究较粗略，该阶段投资估算的精确度为总投资的±30％。如果机会研究认为

是可行的，就可以进行下一阶段的工作。

2.初步可行性研究，亦称“预可行性研究”，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决以下问题：

（1）在机会研究结论的基础上，在详细资料的基础上作出是否投资的决定，并判定是否可能和有必要进行下一步的详细可行性研究。

（2）确定对某些关键性问题需要进行专题的辅助研究。在广泛的方案分析比较论证后，对各类技术方案进行筛选，选择最佳效益方案，以利于节省时间和费用。

（3）根据项目的选择依据和标准，确定项目的初步可行性。依据初步可行性研究结果编制初步可行性研究报告。

在初步可行性研究阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供给、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。

初步可行性研究阶段投资估算的精度应达到±20％以内。

3.详细可行性研究，即通常意义上的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，它为项目决策提供技术、经济社会和财务方面的评价依据，为项目的具体事实提供科学依据。在这一阶段内进行详细深入的技术经济分析论证，是在分析项目的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。

这一阶段对建设投资估算的精度在±10％。

4.项目的评估和决策。按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。

项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面的审核和再评估阶段。其内容包括：（1）全面审核可行性研究报告中反映的各项情况是否确实；（2）分析项目可行性研究中各项指标计算是否都正确，包括各种参数、基础数据及定额费率的选择；（3）从企业、国家和社会等方面综合分析和判断项目的经济效益和社会效益；（4）分析和判断项目可行性研究的可靠性、真实性和客观性，对项目作出取舍的最终投资决策；（5）最后写出项目评估报告。

（二）可行性研究的基本内容

由于开发项目的性质、规模和复杂程度不同，其可行性研究的内容不尽相同，各有侧重。一般房地产开发项目可行性研究的内容应主要包括以下几个方面：

1.总论。包括综述开发项目概况，项目提出的背景，投资的必要性和意义；可行性研究工作的依据和范围；研究的主要结论以及存在问题和建议。

2.市场需求与供给预测——租售价格变化趋势预测。

3.开发项目基本情况，分析其潜在优势与问题、机遇与挑战。

4.明确资源、原材料基础设施和公用设施条件。

5.根据惯常条件，确定开发项目的实施计划和进度要求。

6.资金来源及融资方式。

7.项目投资成本、销售费用的估算及投入时间。

8.项目租售收入预测。

9.国民经济评价和项目财务评价。

10.项目评价总结，得出评价结论。

（三）可行性研究的步骤

房地产开发项目的可行性研究工作一般按以下七个步骤进行：

1.接受委托，明确研究目标。在项目建议被批准之后，开发商即可委托有关咨询评估公

司或投资顾问公司对拟开发项目进行可行性研究。承担单位接受委托时，应获得项目建议书和有关项目背景介绍资料，搞清楚委托者的目的和要求，明确研究内容，制定工作计划。

2.收集资料，调查研究。主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明并预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目的竞争能力。资源调查包括建设地点调查、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查，为下步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。

3.设计方案。根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的开发方案。

4.财务评价和国民经济评价。对经上述分析后所确定的方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细财务评价和国民经济评价。研究论证项目在经济上的合理性和潜在盈利能力。

5.方案比较与选择。根据以上分析，进行反复的方案论证和比较，会同委托部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准，采用技术经济分析的方法，评选出合理的方案。研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定项目规模、构成、开发进度。

6.制定实施计划。对于选定的满意方案，制定详细的实施计划，进一步提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。

7.编制可行性研究报告。经过上述分析与评价，即可编制详细的可行性研究报告，推荐可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供决策者作为决策依据。

三、房地产开发项目投资成本费用估算

（一）房地产开发项目投资成本估算的主要内容

房地产开发项目从可行性研究到建成投入使用.，需要投入大量的资金。在项目的可行性研究阶段，为了对项目进行经济评价并作出投资决策，必须对项目的投资成本费用进行准确的估算。房地产开发投资成本估算的主要内容包括：

1.土地取得费和拆迁费用、市政工程建设费。

2.前期工程费。

3.建筑安装工程费。

4.管理费。

5.销售费用。

6.利息支出。

7.其他费用。

8.不可预见费。

9.各种税费。

（二）各项成本费用估算的方法

1.土地费用估算。土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。由于目前存在着有偿出让转让和行政划拨两种获取土地使用权的方式，所以对土地费用有有偿和无偿两种。对土地使用权的有偿取得，包含征用集体土地或批租和租赁国有土地两种形式，计算时要针对实际情况而定。

（1）土地使用权出让金。土地使用权出让金是国家土地所有者权力的体现，在我国的现行土地使用制度中，使用者一定年期土地使用权的取得必须由国家以土地所有者身份加以确认，在这个过程中土地使用者要向国家支付土地使用权出让金。土地使用权出让金的估算一般可参照近期出让的类似地块的出让金数额，按相关因素的市场比较修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。土地使用权出让金一般在项目启动时一次性支付。

（2）市政建设配套费用。市政建设配套费是因政府投资进行的城市基础设施建设而由

受益者分摊的费用。该项费用还包括非营业性的配套设施如居委会、派出所、幼儿园、中小学等的建设费分摊，称配套设施建设费。这些费用的测算可根据各地的具体规定或标准进行。

（3）土地征用费。对选取集体土地进行开发的房地产项目而言，必须支付土地征用费用。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家建设征用集体土地发生的费用主要有土地补偿费、土地投资补偿费（青苗补偿费、树木补偿费、地面附着物补偿费）、人员安置补助费、新菜地开发基金、土地管理费、耕地占用税和拆迁费等。在《中华人民共和国土地管理法》的指导下，各级地方政府对各项费用的征收标准均有具体的规定，因此对集体土地征用费的估算可参照国家和地方有关标准和具体地块的协商条件进行。

（4）拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家或地方政府可以依照法定程序，将国有储备土地或已经由企事业单位或个人使用的土地划拨给房地产开发项目或其他建设项目使用。因划拨土地给原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给予合理补偿。拆迁安置补偿费实际包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人，依据有关规定给予安置所需的费用。拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所有权人，按照有关规定给予补偿所需的费用。关于拆迁安置补偿，各地都有相关的地方性法规和执行条例，计算时可按规定进行。

（5）土地转让费。如果开发企业是选择土地二、三级市场而取得土地使用权，则在开发过程中必须支付土地转让费。土地转让费的确定一般在市场条件下进行调节，但最终的转让价格可能与市场测评价格有较大出入。

如上条目的土地费用并不同时发生。对征用集体土地进行开发的项目而言，要发生土地费用（1）、（2）、（3）、（4）；对在城市内部一级市场取得土地使用权的项目而言，要发生土地费用（1）、（2）、（4）；对于在城市内部二、三级市场取得土地使用权的项目而言，发生土地费用（5）。

2.前期工程费估算。前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及土地开发工程费支出。一般情况下，规划设计费为建安工程费的3％左右，可行性研究费占项目总投资的1％～3％。水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5％左右（在平原地区，这项指标多直接与规划设计费合并，统一按照3％左右的标准收取）。土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用，场地平整费用和通水、电、路等基础设施费用。可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。

3.房屋开发费。房屋开发费包括建安工程费、附属工程费和室外工程费等。

（1）建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费、设备及安装工程费、必要的室内装饰家具费、智能化设备安装及预安装费用等。

（2）附属工程费包括锅炉房、热力站、变电室、煤气调压站、停车场、自行车棚、信报箱、小区物业管理用房等建设费用。

（3）室外工程费包括场内的自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等的建设费用。主要体现在电贴、水贴和绿化工程费。

4.管理费。管理费是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用，可按项目投资或前述三项直接费用的一个百分比计算，这个百分数一般为2％～3％。

5.销售费用。销售费用是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员工资、销售机构包装费、物料消耗费、广告宣传费、代理费及销售许可证申领费等。

6.财务费用。财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费等企业筹资发生的其他财务费用。利息的计算可参照金融市场的贷款利率和资金分期投入的情况按复利计算，其计息基础为包括自有资金的所

有投资。

7.其他费用。其他费用主要包括工程监理费、竣工图编制费、保险费等杂项费用。这些费用一般按当地有关部门规定的费率估算。

8.不可预见费。不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的3％～10％估算。

9.税费。开发建设项目投资估算中应考虑项目所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中型城市，这部分税费已经成为开发建设项目投资费用中占最大比重的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算。

四、房地产开发项目经济评价

有关内容见本书第五章。

第三篇：房地产开发项目的立项及可行性研究

什么叫房地产开发项目可行性研究？

房地产开发项目可行性研究是房地产开发项目投资决策的依据和首要环节，它是指运用适当的技术经济研究方法对房地产拟建项目进行全面、系统的分析，试图对房地产开发项目作出可行或不可行的一种科学方法。

项目评价可行性研究的理论和方法在国际上已相当完善。它是在20世纪前叶随着社会生产技术和经济管理科学的发展而产生的。它最早是在20世纪30年代美国开发田纳西河流域时开始试行采用。在我国，则是从1979年开始引进并应用于工业项目建设前期的技术经济分析．并于1981年明确规定把可行性研究作为建设前期工作中一个重要技术经济论证阶段，纳入基本建设程序。在1983年颁发了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》。而在房地产开发投资领域采用可行性工作的时间更晚一些。房地产项目具有投资额巨大、项目建设周期长、不确定因素多等特征，其成功的关键取决于决策的正确与否。而决策的重要依据是可行性研究对项目进行科学的分析与预测后所得的结论，所以，房地产投资项目的可行性研究对房地产开发起到关键的作用。

具体而言，可行性研究是投资决策的重要依据，也是项目审批和项目资金筹措的依据。在项目建设中，可行性研究报告又成为编制设计任务书所依赖的重要文件，及开发商与各方签订合同的指导框架。

房地产开发项目可行性研究如何划分阶段？

可行性研究作为项目投资前期的一项重要任务和环节，它一般可以划分为三个阶段，即投资机会研究阶段、初步可行性研究阶段、详细可行性研究或正式的可行性研究阶段。

投资机会研究主要是为项目投资者选择投资机会和方向提出轮廓性建议，一般分为一般机会研究和项目机会研究。

初步可行性研究则是介于投资机会研究和详细可行性研究的一个研究阶段，它主要是对房地产项目投资中一些关键问题和重要环节进行专题研究，进一步说明投资项目的价值所在。

详细的可行性研究则是指对项目建设进行详细深入的技术经济分析和比较论证，为项目决策提供评价依据。

可行性研究的这三个阶段是一个相对完整的可行性研究过程的有机组成部分。一个完整的可行性研究工作的完成必须经过项目的立项、界定、筹划；市场调查、研究；投资方案的分析、比较；预测方案的预期收益及其评价；编制可行性研究报告书等程序。

可行性研究报告撰写的具体格式？

A、可行性研究报告的主要内容

一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要、目标、正文、附件和附图六个部分。

1、封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。

2、摘要：它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。

3、目录：由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。

4、正文：它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容：

a、概况（包括：项目背景、项目概况、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写人员、编写的依据、编写的假设和说明）；

b、市场调查和分析； c、规划设计方案；

d、建设方式和建设进度； e、投资估算及资金筹措； f、项目财务评价； g、风险分析；

h、可行性研究的结论；

i、研究人员对项目的建议；

j、相应的附表。

5、附件：它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。

6、附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图。有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。

B、可行性研究报告正文部分的编写

正文部分是可行性研究报告的核心部分。内容多，较复杂。

1、概况：

（1）进行可行性研究的背景；

（2）所研究项目的名称、性质、地址、周边的市政配套和基础设施现状，交通及周围环境等；

（3）委托方的名称、地址、法人代表、营业执照登记号及联系人；（4）受托方的名称、地址、法人代表、营业执照登记号及联系人；（5）可行性研究的目的；

（6）可行性研究的编写人员名单；（7）可行性研究的编写依据；（8）研究报告的假设和说明。

2、市场调查分析：要求对项目进行宏观、区域和微观的市场分析和调查，及对未来的供给、需求和价格的预测，不仅要有定性的分析，还要有定量的推导。

3、规划设计方案：要求写出项目所具备的规划设计方案及建设过程中市政条件是否具备。市政条件包括水、电、煤、卫、通讯、供暖（部分地区）及道路等的配套情况，在报告中必须有这些市政条件是否具备的书面文件。

4、建设方式和建设进度：专业人员可对项目的建设方式的委托提出建议或由委托方提供建设方式和进度安排，他们一旦确定则为其后进行投资估算作了准备。

5、投资预算和资金筹措：要求写出项目建设过程中必须发生的各项费用并逐一计算资金筹措部分，要就整个项目投资额和相应的支付时间作出融资安排。例如：自有资金、贷款和预售收入这三种主要资金来源的安排等。

6、项目的财务评价：要求写出主要财务评价指标的计算结果，如净现值、现值指数、内部收益率和动态回收期等。

7、风险分析：一般要求计算出保本销售额、盈亏平衡点及对主要敏感因素在有利和不利情况下的敏感分析并计算出相应的财务评价指标。

8、结论：要求写出该项目可行性研究的结论，明确说明该项目是否可行，是否具有较强的抗风险能力。

9、有关建议：是专业机构的专业人员在进行可行性研究中发现的一些有利于项目获得更佳的经济效益、社会效益、环境效益等方面的建议，供委托方参考。

10、附表：是可行性研究报告中涉及的诸多计算表，如投资匡算表、销售收入表、资金筹措表、利息计算表、现金流量表、敏感性分析计算表等。

房地产开发项目的立项和可行性研究的流程

一、初步开发方案的确定；

二、项目建议书的编写；

三、项目建议书的备案；

四、项目建议书的审批；

五、可行性研究报告招标事宜的说明；

六、房地产开发项目的会审。

项目建议书的主要内容有哪些？

一、建设单位基本情况

企业名称、性质、经营范围、注册资本、法人代表、投资各方情况等。

二、建设项目提出的必要性和依据

说明项目建设的主要理由和兴建的必要性；提出主要依据文件，如国民经济行业发展规划、地区发展规划、生产力布局及国家和省市其他有关规定等。

三、拟建规模和建设地点

说明项目的建设规模，如道路长度、建筑物的建筑面积等。

四、建设资金来源及投资额估算

说明项目建设所需投资总额估算，资本金和资金筹措的渠道。

五、项目的建设期

说明项目建设拟安排的进度和峻工时间。

六、经济效益和社会效益分析

说明项目所产生的经济效益和社会效益。

七、行业主管部门加具意见

行业主管部门对项目建设的规模，资金来源、建设布局合理性和社会效益等提出具体意见。

外商投资项目撰写项目建议书的主要内容有哪些？

（一）项目概况

项目名称、项目由来及背景。

项目承办单位和项目投资者的有关情况。即：生产经营内容、生产经营规模、产品销售情况、年上缴税额、自有资金数额、债权债务情况等。

兴办外商投资项目要简述：

（1）合营各方概况，即：合营各方名称、法定地址、法定代表国籍及姓名、资金实力、技术力量等。

（2）合营方式（注明合资、合作、独资）。

（3）合营年限。

（4）经营范围。

（5）产品销售方向（内销或出口比例）。

简述项目建设的必要性和依据。技术引进项目，要简述技术引进内容（关键设备或技术专利）、拟引进技术设备水平及其国别和厂商。

产品技术水平及市场销售前景。

（二）项目建设初步选址及建设条件

项目建设拟选地址的地理位置、占地范围（四至范围）、占用土地类别（国有、集体所有）和数量、拟占土地的现状及现有使用者的基本情况。

如果不指定建设地点，要提出对占地的基本要求。

项目建设条件。简述能源供应条件、主要原材料供应条件、交通运输条件、市政公用设施配套条件及实现上述条件的初步设想。需进行地上建筑物拆迁的项目，要提出拆迁安置初步方案。

（三）项目建设规模、建设内容

建设规模和建设内容。生产性项目要提出主要产品品种、生产工艺及生产能力；非生产项目要根据项目的不同性质说明其规模，如旅馆、宾馆项目要说明有多少客房、多少床位；房地产开发项目要说明拟建的建筑物类别及数量；成片开发建设的小区要说明小区的主要功能、建筑容积率等。

总建筑面积及主要单项工程的建筑面积。(四)技术方案、设备方案和工程方案(五)环境影响

一般民用建筑项目不写，其他非工业生产项目简写。

(六)投资估算及资金来源

项目总投资额。技术引进项目要说明进口技术设备使用外汇数额，建设费用和购置国内设备所需人民币数额；外商投资企业要说明总投资额、注册资本数额、合营各方投入注册资本的比例、出资方式及利润分配方式。

资金来源。利用银行贷款的项目要将注设期间的贷款利息计入总投资内。

利用外资项目要说明外汇平衡方式和外汇偿还办法。

（七）建设进度初步设想。

（八）经济效益和社会效益的初步估算。

（九）结论。

（十）附件

建设项目拟选位置地形图（城近郊区比例尺为1：2000；远郊区县比例尺为1：10000）。标明项目建设占地范围和占地范围内及附近地区地上建筑物现状。在自有地皮上建设，要附市规划部门对项目建设初步选址意见（规划要点或其它文件）。

国家限止发展的或按国家及市政府规定需要先由行业主管部门签署意见的项目，要附有关行业主管部门签署的审查意见。

外商投资项目要附以下材料：

（1）会计师事务所出具的外商资信证明材料。

（2）合营各方的营业执照（复印件）。

（3）合营各方签署的合营意向书（境内单位要有上级主管部门的意见）。

两个或两个以上境内单位合建的项目要附以下材料：

（1）合建各方签署的意向书（要有上级主管部门的意见）。

（2）合建各方的营业执照（复印件）。

其他附件材料。

外商投资项目撰写项目建议书需要提交的资料？

1.公司背景/历史 2.目前的资本结构

3.股东介绍，包括在公司的职位、能力、资质、股份比例等 4.有没有期权协议，如果有的话，主要条款如何 5.公司提供的主要产品/服务介绍

6.主要产品与消费者目前所使用/所拥有的产品/服务相比，消费者将从公司的产品/服务中如何受益?强调比较结果 7.产品生产技术简要描述

8.公司有多少潜在用户?其增长率是多少?公司计划占有该市场的多大份额? 9.公司如何发现潜在市尝如何打进潜在市场? 10.公司发展计划 11.目前客户状况 12.市场开拓战略

13.竞争分析公司的竞争对手是谁?公司比竞争对手强/弱的地方是什么?是否具有能阻止其他人进入的壁垒(例如技术/法规)? 14.可替换产品/服务

15.公司的优势/弱势/发展的机会/受到的威胁

16.业务计划的实施：业务计划将如何实施?公司的实施战略是什么? 17.上下企业产品/原材料/销售关系 18.公司发展实施时间表和预算

19.管理团队介绍,公司主要员工构成?他们拥有何种经验、业绩记录和技能? 20.公司需要多少资金来实施该业务计划?公司如何向外部投资者估值自己?预计“资金消耗率”(或每月支出)是多少? 21.资金用途

22.财务分析，描述公司的财务规划 23.现金流动的安排与使用

房地产开发项目的会审程序及法律依据

一、受理

申办人需提交如下申办材料：

1、立项申请报告；

2、项目性质、规模和开发期限的说明（依据《城市房地产开发经营管理条例》第三章第十二条）；

3、市规划委出具的规划意见书（依据《城市房地产开发经营管理条例》第三章第十二条）;

4、基础设施和公共设施建设投资方案（依据《城市房地产开发经营管理条例》第三章第十二条）；

5、项目拆迁补偿、安置方案（依据《城市房地产开发经营管理条例》第三章第十二条）；

6、房地产开发企业资质证书（依据《城市房地产开发经营管理条例》第二章第九条）；

7、企业的项目资本金证明（依据《城市房地产开发经营管理条例》第三章第十三条）。

标准：

申办人提交的申办材料齐全、规范。

二、审核

1、申办材料真实、合法、有效；

2、申办项目符合本市土地利用总体规划和建设用地计划的要求（依据《城市房地产开发经营管理条例》第三章第十条）；

3、符合城市规划的要求（依据《城市房地产开发经营管理条例》第三章第十条）；

4、符合房地产开发计划的要求（依据《城市房地产开发经营管理条例》第三章第十条）；

5、申办项目符合基础设施和公共设施的建设要求、产权界定清楚（依据《城市房地产开发经营管理条例》第三章第十二条）；

6、项目拆迁、安置方案符合国家和本市有关规定（依据《城市房地产开发经营管理条例》第三章第十二条）；

7、申办企业资质等级符合承担相应房地产开发项目的要求（依据《城市房地产开发经营管理条例》第二章第九条）；

8、申办企业的项目资本金占项目总投资的比例不低于20％（依据《城市房地产开发经营管理条例》第三章第十三条）；

三、复审

标准：同审核标准

四、审定

标准：同审核标准。

五、告知 工作标准：

1、及时、准确通知申办人有关事项；

2、留存归档的审批材料齐全、规范。

第四篇：房地产开发项目的可行性研究概述

房地产开发项目的可行性研究概述

项目策划也就是房地产开发项目的可行性研究。

一、可行性研究的内容

可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要内容有：

(1)项目概况；

(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；

(3)市场分析和建设规模的确定;

(4)规划设计影响和环境保护;

(5)资源供给；

(6)环境影响和环境保护；

(7)项目开发组织机构、管理费用的研究；

(8)开发建设计划；

(9)项目经济及社会效益分析;

(10)结论及建议。

二、可行性研究的工作阶段

投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。

投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～

1.5%。

详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。

这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%～1.0%.项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。

三、可行性研究步骤

可行性研究按5个步骤进行：

(1)接受委托；

(2)调查研究;

(3)方案选择与优化；

(4)财务评价和国民经济评价;

(5)编制可行性研究报告。

第五篇：第一步房地产开发项目的立项和可行性研究

第一步房地产开发项目的立项和可行性研究

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

1、选定项目，签定合作意向书

2、初步确定开发方案

3、申报规划要点

4、申报、审批项目建议书

5、编制项目可行性研究报告

6、申报、审批项目可行性研究报告

房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费

1、可行性研究费

2、建设工程规划许可证执照费

第二步房地产开发项目的规划设计和市政配套

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一、房地产开发项目的规划设计

1、申报选址定点

2、申报规划设计条件

3、委托作出规划设计方案

4、办理人防审核

5、办理消防审核

6、审定规划设计方案

7、住宅设计方案的专家组审查

8、落实环保“三废”治理方案

9、委托环境影响评价并报批

10、建设工程勘察招、投标

11、委托地质勘探

12、委托初步设计

13、申报、审定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套

1、征求主管部门审查意见

2、落实市政公用设施配套方案

3、报审市政配套方案

4、市政各管理部门提出市政配套意见

5、市政管线综合

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费

1、工程勘察（测量）费

2、工程设计费

3、建设工程规划许可证执照费

4、竣工档案保证金

5、临时用地费

6、临时建设工程费

7、建设工程勘察招标管理费

8、勘察设计监督管理费 第三步房地产开发项目土地使用权的取得 取得房地产开发项目土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让

1、办理建设用地规划许可证

2、办理建设用地委托钉桩

3、办理国有土地使用权出让申请

4、主管部门实地勘察

5、土地估价报告的预审

6、委托地价评估

7、办理核定地价手续

8、办理土地出让审批

9、签订国有土地使用权出让合同

10、领取临时国有土地使用证

11、领取正式国有土地使用证

12、国有土地使用权出让金的返还

二、国有土地使用权的划拨

1、国有土地使用权划拨用地申请

2、主管部门现场勘察

3、划拨用地申请的审核、报批

4、取得划拨用地批准

三、集体土地的征用

1、征用集体土地用地申请

2、到拟征地所在区（县）房地局立案

3、签订征地协议

4、签订补偿安置协议

5、确定劳动力安置方案

6、区（县）房地局审核各项协议

7、市政府下文征地

8、交纳菜田基金、耕地占用税等税费

9、办理批地文件、批地图

10、办理冻结户口

11、调查户口核实劳动力

12、办理农转工工作

13、办理农转居工作

14、办理超转人员安置工作

15、地上物作价补偿工作

16、征地结案

取得房地产开发项目土地使用权的相关税费

1、地价款（土地出让金）

2、资金占用费

3、滞纳金

4、土地使用费

5、外商投资企业土地使用费

6、防洪工程建设维护管理费

7、土地闲置费

8、土地权属调查、地籍测绘费

9、城镇土地使用税

10、地价评估费

11、出让土地预订金

12、征地管理费

13、土地补偿费

14、青苗及树木补偿费

15、地上物补偿费

16、劳动力安置费

17、超转人员安置费

18、新菜田开发建设基金

19、耕地占用税

第四步 房地产开发项目的拆迁安置

房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序

1、委托进行拆迁工作

2、办理拆迁申请

3、审批、领取拆迁许可证

4、签订房屋拆迁责任书

5、办理拆迁公告与通知

6、办理户口冻结

7、暂停办理相关事项

8、确定拆迁安置方案

9、签订拆迁补偿书面协议

10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置

11、发放运作拆迁补偿款

12、拆迁施工现场防尘污染管理

13、移交拆迁档案资料

14、房屋拆迁纠纷的裁决

15、强制拆迁

房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费

1、房屋拆迁补偿费

2、搬家补助费

3、提前搬家奖励费

4、临时安置补助费（周转费）

5、清理费

6、停产停业综合补助费

7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费

8、一次性异地安置补助费

9、房屋拆迁管理费

10、房屋拆迁服务费

第五步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段 房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

一、房地产开发项目开工前准备工作

1、领取房地产开发项目手册

2、项目转入正式计划

3、交纳煤气（天然气）厂建设费

4、交纳自来水厂建设费

5、交纳污水处理厂建设费

6、交纳供热厂建设费

7、交纳供电贴费及电源建设集资费

8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续

9、设计单位出报批图

10、出施工图

11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金

12、办理消防审核意见表

13、审批人防工程、办理人防许可证

14、核发建设工程规划许可证

15、领取开工审批表，办理开工登记

二、房地产开发项目的工程建设招投标

1、办理招标登记、招标申请

2、招标准备

3、招标通告

4、编制招标文件并核准

5、编制招标工程标底

6、标底送审合同预算审查处确认

7、标底送市招标办核准，正式申请招标

8、投标单位资格审批

9、编制投标书并送达

10、召开招标会，勘察现场

11、召开开标会议，进行开标

12、评标、决标

13、发中标通知书

14、签订工程承包合同

15、工程承包合同的审查

三、房地产开发项目开工手续的办理

1、办理质量监督注册登记手续

2、建设工程监理

3、办理开工统计登记

4、交纳实心黏土砖限制使用费

5、办理开工前审计

6、交纳投资方向调节税

7、领取固定资产投资许可证

8、报装施工用水、电、路

9、协调街道环卫部门

10、协调交通管理部门

11、交纳绿化建设费，签订绿化协议

12、领取建设工程开工证

四、房地产开发项目的工程施工

1、施工场地的“三通一平”

2、施工单位进场和施工暂设

3、工程的基础、结构施工与设备安装

4、施工过程中的工程质量监督

五、房地产开发项目的竣工验收

1、办理单项工程验收手续

2、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》

3、商品住宅性能认定

4、竣工统计登记

5、办理竣工房屋测绘

6、办理产权登记

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费

1、三通一平费

2、自来水厂建设费

3、污水处理厂建设费

4、煤气厂建设费

5、地下水资源养蓄基金

6、市政、公用设施建设费（大市政费）

7、开发管理费

8、城建综合开发项目管理费

9、建筑行业管理费

10、绿化建设费

11、公园建设费

12、绿化补偿费

13、路灯维护费

14、环卫设施费

15、生活服务设施配套建设费（小区配套费）

16、电源建设集资费（用电权费）

17、外部供电工程贴费（电贴费）

18、建安工程费

19、建设工程招投标管理费

20、合同预算审查工本费

21、质量管理监督费

22、竣工图费

23、建材发展补充基金

24、实心黏土砖限制使用费

25、工程监理费

26、工程标底编制管理费

27、机电设备委托招标服务费

28、超计划用水加价

29、夜间施工噪声扰民补偿费

30、占道费

31、固定资产投资方向调节税

第六步房地产开发项目的经营阶段 房地产开发项目经营阶段的法律程序

一、商品房的销售

1、办理《商品房预（销）售许可证》

2、选定中介代理机构和律师事务所

3、与购房者签订认购书

4、签订正式买卖契约

5、办理签约公证

6、办理外销商品房预售契约公证

7、办理外销商品房的预售登记

8、外销商品房转让登记

9、外销商品房抵押登记

10、楼宇交付入住手续

11、办理产权过户手续

二、房地产的抵押

1、抵押权的设定

2、签订抵押合同

3、办理房地产抵押登记

4、抵押房地产的占管

5、抵押房地产的处分

房地产开发项目经营阶段的相关税费

1、营业税

2、城市维护建设税

3、教育费附加

4、印花税

5、契税

6、土地增值税

7、企业所得税

8、个人所得税

9、房产税

10、城市房地产税

11、房屋产权登记费

12、房屋所有权证工本费

13、房产共有权执照费

14、房屋他项权利执照费

15、房屋买卖登记费

16、房屋买卖手续费

第七步房地产开发项目的物业管理阶段

房地产开发项目物业管理阶段的法律程序

1、物业管理单位经营资质审批

2、签署物业管理委托合同

3、居住小区的物业接管综合验收

4、物业使用、管理、维修公约的核准

5、安排签订管理公约

6、制定、提供质量保证书和使用说明书

7、物业管理服务基本要求

8、物业管理委员会的设立

房地产开发项目物业管理阶段的相关税费

1、居住小区物业管理启动经费

2、共用部位共用设施设备维修基金

3、普通居住小区物业管理费