XX市某房地产开发项目的可行性研究[最终定稿]

第一篇：XX市某房地产开发项目的可行性研究

一、项目背景、项目名称： 东湖路人行居住小区（暂定名）

2、可行性研究报告的编制依据：

（1）《城市居住区规划设计规范》

（2）《A市城市拆迁管理条例》

（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》

（4）《住宅设计规范》

（5）《住宅建筑设计标准》

（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

（7）《城市道路绿化规划及设计规范》

（8）《高层民用建筑设计防火规范》

3、项目概况）地块位置：该基地东起白洋河，南至建设东路，西至东湖路、北至人民银行围墙，围合区内土地面积约28333平方米，该地块属池州市二类地段。）建设规模与目标：

土地面积：42.5亩（28300平方米）

容积率：2.2

开发周期：3至4年

土地价格：5000元/亩（A市国有土地使用权挂牌出让起价）

建筑面积（预计）：总建筑面积：61460㎡）周围环境与设施

（1）步行约10 分钟可至A市中心秋浦路、长江路。

（2）西侧为A市城市中心景点百荷湖。

（3）东侧为清溪河城市绿化带，南侧为城市绿化广场。

（4）西南靠近A市城关小学。

（5）北面为A市人民银行。、项目SWOT分析

优势及机会

(1)该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来将是池州最佳的居住区域。

(2)A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。(3)东侧汇景花园的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。(4)周遍日趋成熟的居住配套及“百荷商业步行街”的商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。

(5)拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。(6)该项目以毛地出让，起价5000元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。(7)该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。

(8)我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。

(9)物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。

(10)拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。

劣势及威胁

(11)拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。

(12)A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。(13)市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。(14)江浙资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。

(15)规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。

(16)小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。

(17)该地块的居民大多是二次拆迁，再加上A市某县人的北京自焚事件，拆迁的难度较大。(18)汇景花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。(19)拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。

(20)周遍的生活配套设施及交通不够完善。

二、市场分析 A市概况

A市位于长江南岸，面积8271平方公里，人口153万。

生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区——牯牛降、国家级水禽湿地保护区——升金湖。全市森林覆盖率达56％，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网；水运以长江干流的重要港口——A港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，A港泥洲新港区一期工程已动工；通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络；沟通沿江通道的京九铁路、沿江高速公路、九黄高速公路等项目已经国家立项批准，2002年——2003年将全面动工；长江大桥已于2001年底动工兴建。项目所在区位于长江中下游南岸，与B市接壤，南连、黄山，是A市***、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。A市房地产住宅市场分析

A市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和翠微苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，A市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。

二OO三年，A市房地产业主要特征表现在以下几个方面：

表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4 %,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。

表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积

20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。

表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。A市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。

表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDp增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元；房地产业上缴国家税收2800万元。对今后市场的预测：

---—从购房能力看

伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。——从投资角度看

由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。

——从消费结构看

随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。

——从需求关系看

根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，A市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。

3、主要竞争项目分析

住宅小区详细情况如表：

项目 套数 建筑面积（万㎡）平均单价（元/㎡）位置

汇景国际花园 1500 22 1400 湖滨路

碧荷苑 78 5.8 1344 建设中路

荷花村 170 1460 建设路

桃园小区 130 1400 秋浦路

秋浦花园 500 6.9 1508 长江路

部分商业网点详细情况

项目 面积㎡ 单价元/㎡ 位置

汇景国际花园 40~~80 4000~5600 新城区

秋浦花园 50~~70 5000~12000 市中心

碧荷苑 36~~50 6800 建设路

桃园小区 车库 550 秋浦路

荷花村 车库 550 建设路

三、项目财务分析

（一）、拆迁成本分析

围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房（实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，拆迁公司拆迁安置房一栋，30户）。其它房屋均为二——四层。根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。拆迁成本估算：

按照A市《城市房屋拆迁管理暂行办法》规定和补偿标准货币拆迁估算。

1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80

元

2、经营性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3、附属物（水、电、电话、空调以上其它）

住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元

5、阁楼、围墙院内地坪等

34929平方米*48元=1676592元

搬家费、临时过渡费：

1、搬家费：

住宅：200户*300元=60000元

经营性用房：9户*500元=4500元

小计：64500元

2、过渡费：

住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元

经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600元

小计：632535元

其他费用

3、管理费，委托拆迁费：

34929平方米*15元/平方米=523935元

4、房屋拆迁评估费：35000元

5、奖励：

34929平方米*100元/平方米=3492900元

上述所有费用小计：38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。

按照A市人民政府第9号令，对A市城市区域内房屋拆迁，在2003年上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁管理办法》，在2003年7月1日开始执行后。A市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。再者，A市房屋拆迁管理办法即将出台，其基准价在原基础上预计上调100元/平方米左右，由此拆迁成本预计为：

1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米

1203.18元*34929平方米=42025874.2元

（二）建筑成本分析

对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000㎡，建筑面积：2000㎡。

主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在建设东路靠近汇景小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同S小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三栋12层住宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡，合计建筑面积：17906㎡。地块内大致布置

一栋 15层29.4*13.8*15层；

一栋 12层29.4*13.8*12层；

三栋 12层40*15*12层；

一栋 15层40*15*15层；

占地面积：3211㎡，建筑面积：41554㎡

总占地面积：5861㎡，建筑密度：20.7%

总建筑面积：61460㎡，容积率：2.17

高层均设计地下室，面积为4861㎡，总户数约为297户。

建设成本估算

（一）、工程前期费：

1、拆迁成本

2、土地出让金

3、城市基础设施配套费：61460㎡*50元/㎡=307.3万元

4、人防基金：配套建地下室

5、规划技术服务费：56160*1.4+5300*2.2=9.03万元

6、墙改：61460*8=49.168万元

7、散装水泥：61460*2=12.29万元

8、白蚁防治费：61460*2=12.29万元

9、质量监督费：61460*2=12.296万元

10、施工图审查：61460*1=6.15万元

11、防雷审查：61460*1=6.15万元

12、消防审查：

13、文物：0.2万元

14、规划设计：10万元

15、建筑设计：2000*12+59460*30=180.78万元

16、地质勘探：61460*2=12.29万元

17、测量定位：10万元

18、煤气增容：2500元/户

19、供水管网配套费：20元/㎡

小计：627.93万元（18、19项代收代缴，未计）

（二）工程成本

1、桩基：59460*100元/㎡=594.6万元

2、地下室：4861*600元/㎡=291.66万元

3、主体：59460*900+2000*500=5451.4万元

4、电梯：9栋*50万元/栋=450万元

5、室外水电气工程：61460*50=307.3万元

6、小区绿化、道路等室外工程：61460*60=368.76万元

7、监理费：6337.66*1%=63.38万元

小计：7527.1万元

总计、8155.03万元

（三）项目费用分析

依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：

小高层住宅1900元/㎡ 商铺6000元/ ㎡ 地下车库800元/㎡

销售收入 住宅1900*56160=106704000

商铺6000*5300=31800000

地下室4861*800=3888800

总计：142392800元

营业税及附加 142392800*5.5%=7831604

各项费用 142392800*4%=5695712

总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本 =42025874.2+81550300+7831604+5695712+X =137103490.2

毛利润：销售收入—总成本

=142392800-137103490.2=5289309.8元

结论：如土地挂牌竞价在五百二十八万以内，该项目具有一定的利润空间，项目可行。如超出则项目风险较大，项目不可行。

第二篇：房地产开发项目可行性研究

房地产开发项目可行性研究

一、房地产开发项目可行性研究概述

（一）可行性研究的基本概念

房地产开发项目可行性研究是指在房地产开发项目投资开发决策之前，为了避免主观决策、盲目建设带来的损失和不良后果，以期实现房地产开发的效益最大化，必须通过对拟开发项目有关的工程、技术、经济、社会和环境等方面进行深入细致的调查、研究和分析；对可能拟定的规划设计方案、技术方案和建设方案等进行认真的技术经济分析和综合比较论证；对拟开发项目建成后的经济、社会和环境生态效益进行科学的预测和评价。在此基础上，全面研究考察该开发项目在技术上的先进性和适用性，在经济上的合理性和有效性以及规划建设上的可能性和可行性。依此就是否应该投资开发该项目以及如何投资，或就此终止投资还是继续投资开发等给出结论性意见，为投资决策提供科学依据，并作为进一步开展工作的基础。

可行性研究是在投资决策前必不可少的工作阶段，主要对建设项目进行全面的技术经济分析、论证。其基本内容包括市场预测和研究、技术方案研究、项目经济评价三个部分。

（二）可行性研究的作用

可行性研究的主要作用表现在如下几个方面：

1.作为确定项目建设的必要依据。投资者根据可行性研究报告对某一方案的评估结论，决定是否投资开发该项目。

2.作为向银行和其他金融机构融资的依据。对银行而言，要在审查项目的可行性研究报告的基础上，判断借出资金在项目建设后有无偿还能力，贷款的风险如何，从而确定是否贷款以及贷款的利率。

3.可行性研究报告是向当地政府及其所属城市规划、土地管理部门、建设管理部门申请立项和建设执照的依据，同时也是环保部门审查项目对环境影响的依据。

4.作为开展项目工程设计、设备订货、原材料订货、施工准备等建设前期工作的基础，可行性研究为进行后续工作进行铺垫。

5.根据可行性研究报告对特定方案的评价，投资方可以合理进行企业组织管理、制定机构设置、设定劳动定员和职工培训计划。

6.作为国家各级计划部门编制固定资产投资计划和编制下阶段规划设计的依据。

二、房地产开发项目可行性研究的阶段、基本内容和步骤

（一）可行性研究的阶段

一般而言，房地产开发项目可行性研究工作分为投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和项目评估决策四个阶段。

1.投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找有利的投资机会。

投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究。与市场分析和预测相衔接，一般投资机会研究又分三种：地区研究、行业或部门研究和资源机会研究。一般机会研究是由国家机构、公共机构或由企业进行，作为指定经济发展计划的基础。在对一般投资机会作出最初鉴别之后，再进行项目的机会研究，即将项目设想转变为概略的项目投资建议，以指明具体的投资方向。

投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。

投资机会研究较粗略，该阶段投资估算的精确度为总投资的±30％。如果机会研究认为

是可行的，就可以进行下一阶段的工作。

2.初步可行性研究，亦称“预可行性研究”，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决以下问题：

（1）在机会研究结论的基础上，在详细资料的基础上作出是否投资的决定，并判定是否可能和有必要进行下一步的详细可行性研究。

（2）确定对某些关键性问题需要进行专题的辅助研究。在广泛的方案分析比较论证后，对各类技术方案进行筛选，选择最佳效益方案，以利于节省时间和费用。

（3）根据项目的选择依据和标准，确定项目的初步可行性。依据初步可行性研究结果编制初步可行性研究报告。

在初步可行性研究阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供给、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。

初步可行性研究阶段投资估算的精度应达到±20％以内。

3.详细可行性研究，即通常意义上的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，它为项目决策提供技术、经济社会和财务方面的评价依据，为项目的具体事实提供科学依据。在这一阶段内进行详细深入的技术经济分析论证，是在分析项目的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。

这一阶段对建设投资估算的精度在±10％。

4.项目的评估和决策。按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。

项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面的审核和再评估阶段。其内容包括：（1）全面审核可行性研究报告中反映的各项情况是否确实；（2）分析项目可行性研究中各项指标计算是否都正确，包括各种参数、基础数据及定额费率的选择；（3）从企业、国家和社会等方面综合分析和判断项目的经济效益和社会效益；（4）分析和判断项目可行性研究的可靠性、真实性和客观性，对项目作出取舍的最终投资决策；（5）最后写出项目评估报告。

（二）可行性研究的基本内容

由于开发项目的性质、规模和复杂程度不同，其可行性研究的内容不尽相同，各有侧重。一般房地产开发项目可行性研究的内容应主要包括以下几个方面：

1.总论。包括综述开发项目概况，项目提出的背景，投资的必要性和意义；可行性研究工作的依据和范围；研究的主要结论以及存在问题和建议。

2.市场需求与供给预测——租售价格变化趋势预测。

3.开发项目基本情况，分析其潜在优势与问题、机遇与挑战。

4.明确资源、原材料基础设施和公用设施条件。

5.根据惯常条件，确定开发项目的实施计划和进度要求。

6.资金来源及融资方式。

7.项目投资成本、销售费用的估算及投入时间。

8.项目租售收入预测。

9.国民经济评价和项目财务评价。

10.项目评价总结，得出评价结论。

（三）可行性研究的步骤

房地产开发项目的可行性研究工作一般按以下七个步骤进行：

1.接受委托，明确研究目标。在项目建议被批准之后，开发商即可委托有关咨询评估公

司或投资顾问公司对拟开发项目进行可行性研究。承担单位接受委托时，应获得项目建议书和有关项目背景介绍资料，搞清楚委托者的目的和要求，明确研究内容，制定工作计划。

2.收集资料，调查研究。主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明并预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目的竞争能力。资源调查包括建设地点调查、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查，为下步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。

3.设计方案。根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的开发方案。

4.财务评价和国民经济评价。对经上述分析后所确定的方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细财务评价和国民经济评价。研究论证项目在经济上的合理性和潜在盈利能力。

5.方案比较与选择。根据以上分析，进行反复的方案论证和比较，会同委托部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准，采用技术经济分析的方法，评选出合理的方案。研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定项目规模、构成、开发进度。

6.制定实施计划。对于选定的满意方案，制定详细的实施计划，进一步提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。

7.编制可行性研究报告。经过上述分析与评价，即可编制详细的可行性研究报告，推荐可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供决策者作为决策依据。

三、房地产开发项目投资成本费用估算

（一）房地产开发项目投资成本估算的主要内容

房地产开发项目从可行性研究到建成投入使用.，需要投入大量的资金。在项目的可行性研究阶段，为了对项目进行经济评价并作出投资决策，必须对项目的投资成本费用进行准确的估算。房地产开发投资成本估算的主要内容包括：

1.土地取得费和拆迁费用、市政工程建设费。

2.前期工程费。

3.建筑安装工程费。

4.管理费。

5.销售费用。

6.利息支出。

7.其他费用。

8.不可预见费。

9.各种税费。

（二）各项成本费用估算的方法

1.土地费用估算。土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。由于目前存在着有偿出让转让和行政划拨两种获取土地使用权的方式，所以对土地费用有有偿和无偿两种。对土地使用权的有偿取得，包含征用集体土地或批租和租赁国有土地两种形式，计算时要针对实际情况而定。

（1）土地使用权出让金。土地使用权出让金是国家土地所有者权力的体现，在我国的现行土地使用制度中，使用者一定年期土地使用权的取得必须由国家以土地所有者身份加以确认，在这个过程中土地使用者要向国家支付土地使用权出让金。土地使用权出让金的估算一般可参照近期出让的类似地块的出让金数额，按相关因素的市场比较修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。土地使用权出让金一般在项目启动时一次性支付。

（2）市政建设配套费用。市政建设配套费是因政府投资进行的城市基础设施建设而由

受益者分摊的费用。该项费用还包括非营业性的配套设施如居委会、派出所、幼儿园、中小学等的建设费分摊，称配套设施建设费。这些费用的测算可根据各地的具体规定或标准进行。

（3）土地征用费。对选取集体土地进行开发的房地产项目而言，必须支付土地征用费用。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家建设征用集体土地发生的费用主要有土地补偿费、土地投资补偿费（青苗补偿费、树木补偿费、地面附着物补偿费）、人员安置补助费、新菜地开发基金、土地管理费、耕地占用税和拆迁费等。在《中华人民共和国土地管理法》的指导下，各级地方政府对各项费用的征收标准均有具体的规定，因此对集体土地征用费的估算可参照国家和地方有关标准和具体地块的协商条件进行。

（4）拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家或地方政府可以依照法定程序，将国有储备土地或已经由企事业单位或个人使用的土地划拨给房地产开发项目或其他建设项目使用。因划拨土地给原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给予合理补偿。拆迁安置补偿费实际包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人，依据有关规定给予安置所需的费用。拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所有权人，按照有关规定给予补偿所需的费用。关于拆迁安置补偿，各地都有相关的地方性法规和执行条例，计算时可按规定进行。

（5）土地转让费。如果开发企业是选择土地二、三级市场而取得土地使用权，则在开发过程中必须支付土地转让费。土地转让费的确定一般在市场条件下进行调节，但最终的转让价格可能与市场测评价格有较大出入。

如上条目的土地费用并不同时发生。对征用集体土地进行开发的项目而言，要发生土地费用（1）、（2）、（3）、（4）；对在城市内部一级市场取得土地使用权的项目而言，要发生土地费用（1）、（2）、（4）；对于在城市内部二、三级市场取得土地使用权的项目而言，发生土地费用（5）。

2.前期工程费估算。前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及土地开发工程费支出。一般情况下，规划设计费为建安工程费的3％左右，可行性研究费占项目总投资的1％～3％。水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5％左右（在平原地区，这项指标多直接与规划设计费合并，统一按照3％左右的标准收取）。土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用，场地平整费用和通水、电、路等基础设施费用。可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。

3.房屋开发费。房屋开发费包括建安工程费、附属工程费和室外工程费等。

（1）建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费、设备及安装工程费、必要的室内装饰家具费、智能化设备安装及预安装费用等。

（2）附属工程费包括锅炉房、热力站、变电室、煤气调压站、停车场、自行车棚、信报箱、小区物业管理用房等建设费用。

（3）室外工程费包括场内的自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等的建设费用。主要体现在电贴、水贴和绿化工程费。

4.管理费。管理费是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用，可按项目投资或前述三项直接费用的一个百分比计算，这个百分数一般为2％～3％。

5.销售费用。销售费用是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员工资、销售机构包装费、物料消耗费、广告宣传费、代理费及销售许可证申领费等。

6.财务费用。财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费等企业筹资发生的其他财务费用。利息的计算可参照金融市场的贷款利率和资金分期投入的情况按复利计算，其计息基础为包括自有资金的所

有投资。

7.其他费用。其他费用主要包括工程监理费、竣工图编制费、保险费等杂项费用。这些费用一般按当地有关部门规定的费率估算。

8.不可预见费。不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的3％～10％估算。

9.税费。开发建设项目投资估算中应考虑项目所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中型城市，这部分税费已经成为开发建设项目投资费用中占最大比重的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算。

四、房地产开发项目经济评价

有关内容见本书第五章。

第三篇：房地产开发可行性研究

可行性研究：筹资第一步

□ 作者：Harrison, Bill J 译者：李昂日期：2003-9-9

终于到了要建一个新博物馆的时候了。一开始由于管子生锈而导致漏水，使得天花板和房顶都受到了损害，然后陈旧的供热系统在隆冬时节无法工作了。为维护这个古旧的建筑物而花的钱多过举办展览所获得的收入。参观的人数缩水，赞助商也在抱怨建筑物的老化。这个有40年寿命的屋顶真是必须更换了。

经过长时间激烈的辩论，董事会决定批准2500万美元资金来重新建造一个博物馆。董事会在很多问题上做了斗争，但是其中一个却令他们寝食难安：公众会同意这个项目吗？为了减少他们的顾虑，在商业活动之前应当进行可行性研究。但董事会中，只有三分之一赞成在建造活动之前应当进行研究，三分之一认为研究仅仅是对金钱和时间的巨大浪费，而另外三分之一的人则根本不知道什么是可行性研究。

什么是可行性研究？

“这是一项市场研究，” George A.Brakeley, III解释到，他是Brakeley, John, Price, Jones of Stamford, CT——一个资金筹措咨询公司的主席，“如果你从事消费品制造的话，不对一种新剃刀进行市场测试，就把它投放市场的事情是不可想象的。我们在测试某个企业的资金筹措吸引力方面做着同样的工作。这种测试可能是本地的，区域性的或者全国的，而且通常包括三部分：基金会、公司和个人捐助者。”

可行性研究通常在商业活动之前，而且通常是由外部的咨询公司主导的。研究一般包括一个对资金筹措活动的外部审计，以及随后与相关人士的一系列会见。审计和会见的结果将呈现给企业董事会。“事先没有任何评估活动就确定进行商业活动的情况很少见，” Brakeley谈到，“同样非常少见的是，一个企业自行进行可行性研究。这主要是因为，人们在会见客观、专业的外部人员比会见内部人员的时候更倾向于坦白，尤其是他们与企业有着很大关联的时候。”

Susan B.Franklin是MSW，Camp Ronald McDonald for Good Times在洛杉矶的执行主管，她非常有兴趣在700万美元的建造活动之前进行一项研究。“我们进行可行性研究的原因很多。第一，因为我们的企业有很长的历史，人们对我们的感觉很多样。我们感觉一个外部人员能够帮助我们明确这种感觉。第二，我们希望确认我们所投资的数字是正确的。我们选择700万是因为我们的建筑师和规划师认为这个建筑会花费这么多。或许一个可行性研究将表明我们有能力进行1000万美元的商业活动。我想，如果确实存在这样的机会却被我们错过了的话，将会是一件很可笑的事情。同时，我希望确定我们将会成功。如果一个可行性研究告诉我们这个项目只能支持400万的投资，那么我们最好做一个400万的项目，缩减开支，以后再做完余下的部分。”

商业活动能够在没有可行性研究的情况下获得成功

并不是所有人都同意可行性研究是投资之前所必须的步骤。“我们的商业活动筹措到750万美元，但我们并没有经过研究，而且也没有雇用顾问。我们仅仅是挽起袖子自己干。” Mack McKinzie这样解释到，他是印第安纳波利斯艺术博物馆的主管。“70年代我们在一个小型，而且很不成功的商业活动中使用了顾问。我并不清楚那到底是顾问，还是董事会或是两者的结合，但是没有人对结果满意。”

“我们长期以来都拥有不错的资金筹措方案。我们拥有强有力的董事会，我们了解我们的客户，而且我们很好地集中精力做我们的事情。我们感到机会不错。在一个企业的生命期里，有那么一段时间，所有的事情看起来都处于良好的状态中。”

McGrath & Company of Westmont, IL 的主席Kevin McGrath已经从事直接邮寄的资金筹措项目16年以上了。他目睹了这些年可行性研究需求的衰退。“可行性研究曾经十分流行。研究是一个必经的程序。这种研究一度更像是一些顾问公司的销售工具，而不是更好的审视企业的图景。所有的可行性研究都是好的可行性研究。我想这一点现在不同了。”

可行性研究的费用

可行性研究是很贵的。当使用顾问的时候，所支付的费用肯定要比使用内部职员进行研究要高得多。但是，咨询费会根据企业的性质和复杂程度的不同而有很大差别。Brakeley解释了他公司对于费用的哲学。“一个可行性研究可能从15000美元到75000美元不等。我们相信少数高质量的访谈比大量肤浅的访谈有效得多。费用也会受地理因素的影响。如果目标是一个社区医院的话，其影响范围仅仅是周边20英里以内的地方。这种访谈的效率会比一所自由主义艺术学院的效率高多了。因为这种学院的董事会托管人和优秀毕业生可能会散布在整个国家里，或许乘飞机去西雅图仅仅是为了做一个访谈。另一个影响费用的因素是进行访谈的人的资历。我们并不习惯于让新手做这样的研究。”

可行性研究的费用可能会让一个企业退缩。Susan Franklin解释到：“一些董事会成员无疑会说：„天那，做一个可行性研究需要25000美元。想想看，25000美元可以让多少孩子去夏令营！‟幸运的是，我们的董事会觉得可行性研究是通向成功的必备条件。他们同样理解必须为正确的建议投资。不管是会计之于贸易或是律师之于法律条文，建议是必须听的。一项可行性研究保护你不犯错误。”

McGrath同意很多企业不进行可行性研究是因为费用过高的缘故。他同样相信另外还有原因。“很多项目没有做可行性研究，费用当然是一个因素。但是，我相信也有相当一部分原因是开发商的自信所致。他们说，我能做这事，就像XYZ一样简单，为什么还要在咨询公司身上花钱呢，我能做好！”

研究是耗费时间的可行性研究最令人感到灰心的方面在于时间。董事会决定要进行研究，他们已经雇佣了一个能够胜任的资金筹措公司，然后却被同一家公司告知研究开始之前需要数月时间进行准备。董事会叫嚷到：“这算是什么买卖！”

“有一次咨询公司说他们需要三个月时间进行研究”，Brakeley解释到。“但研究将在两个方面陷入困境。一是企业并不总是处于可以供研究的状态中。二是你想见的人并不是随时就可以见到的。因为这个原因，有些研究将耗费4到6个月才能完成。”

如果研究的结果是负面的会怎样？

没有一个企业是完美的。经常会有一些人或其他企业，由于某种原因不喜欢你的商业运作方式。进行研究的一个原因是确定你的项目会对社区带来多大的利益，并且确定项目运作成功的机会。但是如果两个月的研究之后，你的顾问为你带来坏消息——你的项目存在较大的外部问题，你能做什么？接下来会发生什么？

Brakeley描述了他的公司将是如何应对这一情况的。“如果我们进行了访谈计划中的三分之一或是四分之一，而且访谈是令人惊讶且绝对负面的话，我们将会停止研究进程，然后回去对他们说，伙计们，你们有大麻烦了。我们最好完全停止这项研究并且改正这些问题，因为这不是对资源的有效运用。负面的结果并不完全意味着你们不应当运作这个项目，而是意味着项目的目标经过检验是不够有竞争力的，应当另立目标。有些时候我们不得不说，我们认为这个项目目前是不值得建议的，这是原因，这是你们需要为这个项目所做的准备。”

McGrath对客户采用相似的方针。“我将告诉他们改正问题，寻找其他途径获得他们所寻找的资金。但是，我从没有看到过一个完全负面的研究，因为肯定有人是支持这个机构的，因此也总会有希望和乐观估计。”

如果选择不做可行性研究的话应当做好准备

如果你的企业选择在建设项目运作之前不做可行性研究的话，你应当做到如下：

1、高度的自信；

2、对你的市场和客户的广泛认知；

3、以往商业运作的成功经历；

4、主要的成功因素是可以预期的；

5、确定有一个自发的领导机构；

6、董事会和项目员工的承诺，7、完成整个工作的能力。

McGrath也认为如果不经过可行性研究的话，一个项目必须进行充分的准备。“你必须拥有一个详细的计划书，并且必须相对非专业人士和多数公众来说简单、易懂。你必须争取到与企业有关人的支持：董事会成员，支持者和朋友。你能够从参与项目的人身上学到很多。最重要的是你的企业必须完全为你的项目成功而努力。”

你应当为可行性研究投资么？

可行性研究成功地进行了很多年。有其缺点，也有优点，就像任何其他开发程序一样。对于非营利组织的任何重要的金融投资，研究都是应当被谨慎考虑的，如果使用的话，必须小心监控，并且得到董事会和员工的热情支持。

George Brakeley已经完成过很多可行性研究，而且很清楚这些研究的价值。“大多数企业和组织意识到他们最好请外部的、客观的人来看看他们想做的事情，并确定这是否可行。有时这个步骤就像保险一样，顾问会告诉你，你做的不错，继续下去，所有的事情都如你所预期的那样。但是另一个极端是，顾问十分诚恳地告诉你，你做的事情是错的。你应该干点其他的事情。”

Susan Franklin也深信研究对于项目的成功是非常重要的。“尽管你认为你很了解你的社区，但是你仍然会发现一些令你惊奇的现象。因此，最好事前做好准备。我经常会听到企业发现他们能够筹措到比他们预想得多得多的资金。如果一个可行性研究告诉你不要进行这个项目的话，不要寻找托辞。更多的时候，报告会告诉你，按你预先设想的去做，而且可能会做所有你能想到的事情。即使研究最终告诉你的结果和你一开始设想的是一样的，这只能说明你很全面地考虑了这个问题，而并不说明你浪费了你的金钱。

第四篇：近郊房地产开发项目可行性研究的特点

近郊房地产开发项目可行性研究的特点

近郊房地产开发项目可行性研究的特点

文 苏世功

近年来，城郊结合处的房地产开发项目呈现出逐年翻番的增长态势。这些近郊的开发项目在受到消费者青睐的同时，也不同程度出现了开盘热闹和交房难交的现象。除开发商对近郊房产开发的特点和难度认识不足外，其前期工作中的项目可行性研究雷同于市区项目也是重要原因之一。重视和强化近郊项目的开发特点已成为开发商们不可回避的问题。近郊开发不仅要对政策面、市场面进行分析，也必须在技术面上做进一步地可行性特殊研究。

一、可行性特殊研究的内容

我国目前城市化水平为36%，至2020年将达到64%。近郊项目在完成这一目标的任务中将起到重要作用。

近郊项目可行性研究是在工程项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面进行深入研究，对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证，对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价，并综合研究建设项目的技术先进性、市场适用性、经济合理性和建设可能性。

近郊房地产开发项目可行性的特殊研究是在常规可行性研究的基础上，根据新城区的城市规划要点，从研究近郊市场供需现状及预测开始，经过项目的周边环境各要素分析，提出与近郊特点相适应的规划设计方案，充分注意环境再开发和环境保护，充分注意小区配套和新城市政配套的关联性，充分注意近郊新盘的创新性、文化性和卖点设计，并制定出相适应的建设方式和建设进度。

报告中还需提出可行的项目经济及社会效益分析：包括项目的投资预算和资金筹措，项目评估基础数据的预测和选定、项目的财务评价、项目的风险分析和结论。

二、近郊项目可研报告的特殊点

在近郊市场分析中，特别要注意区域性因素分析。要把握住区域经济发展受

宏观经济影响的时差性。近郊往往是主城扩张延伸地，比远郊项目有着不可比拟的众多城市消费群，政府的政策倾向和各近郊片的开发顺序会引导市场的成熟速度。

在近郊市场预测中，同质产品和同业对手的竞争分析是主要的供给预测，要关注近郊空白市场在数年内出现的无垄断竞争格局。还要注意在各大城市每年近郊开发量上数百万平方米的今天，房产的总供给与总需求在近效一定区域内，会出现阶段性的供大于求状况。

房地产的异质性表明不存在任何相同的房地产，任何一宗房地产都是惟一的。可行研究分析中，要充分利用近郊湖、山、岛、林的优势，创新制定具有强烈异质性的和需求收入弹性较高的有发展前途房产。同时，对同质同规模产品和企业的竞争影响要提出对策。

目前，近郊盘的可行性研究报告大多内容雷同。某片地段内几个项目的可研报告近似一致，缺乏个案研究，缺乏近郊盘的可研特点研究。近郊盘的可研特点较复杂，其特点呈多样性，虽然每一特点对可研结论影响并非巨大，但系统综合各特点后，将会得出对市场定位和项目成本、效益有重大影响的结论。

在近郊项目投资概算时，直接费用中的各土地开发费用和前期工程费将按国家有关规定列支，没有大的变化。但在工程开发费用中，除房屋建设工程费外，附属工程、室外工程、公共建筑配套工程和小区内配套的各种公共福利设施需重点分析并列支概算中。间接费用中的管理费、财务费用、其他费用、税费等变数不大，但销售费用和不可预见费用比成熟的市区项目要高出许多，也应重点关注和分析。

近郊项目有着低容积率、低密度和高绿化率的共同特性。近效小区的退红绿化带这一强制性规划措施将缩小可用建设和设施占地面积。有的退红要求已经从5米扩大到了15米，规划方案中要面对规划的现实要求做好调整。中、高档景观和绿化的投入，其从设计费、原料费用到施工费之大，也是市区项目所不可攀比的。景观和绿化的费用在近郊盘建筑面积中每平方米达数拾元、上百元已不足为奇。甚至在高档别墅项目中，此类费用数百元至上千元也为常见。如南京利源集团打造的品牌楼盘百家湖花园印象威尼斯别墅区的景观绿化投入已达每平方米1200元。

在20万平方米至上百万平方米的近郊大盘开发中，园区配套费用可占整个项目开发费用的3%－10%。近郊小区因没有市区项目的市政配套和公建配套的全面支持，必须规划相适应的公建配套系统，以或自营或招商的方式来解决居民的各种生活服务需要。百货店、餐饮店等日常生活服务系统和银行、幼儿园甚至医院和学校的规划和投资都不应忽视。活动广场以及不同规模地健身场馆在独立小区都应做独立配套并列支概算，同时对各营业性的服务设施要提出投入产出经营纲要。如南京百家湖花园已建的十六种健身场馆与项目也都相应制定了运营收支方案。有条件的小区还需考虑除公交外的业主交通专车及其长年收支平衡的问题。

根据国家物业管理有关规定，小区内物业管理用房应占小区总建筑面积的3‰－4‰，既100万平方米的小区要有3000平方米以上的物管用房，这在城区旧盘中很难实现，但在近郊新盘中要按规概算。

近郊盘在车库、车位的考虑中要尽量到位，应长远规划出至少一户一位的指标。如南京百家湖公寓花园规划了近5000个车位。车库、车位的销售还是出租应做经营收益的现值和将来值收益比较分析。同样，小区周边的门面房和区内的小门面房系列也应做销或租的收益分析。

近郊小区，以生地已转为熟地既七通一平到位来分析，园区内仍有众多和市区盘的不同配套要考虑。因近郊多为大盘，园区内变压配电系统由开发商投入的各环网柜和各变压器、园区内各主支干道的雨污分流等管道和道路系统、环保需要的污水处理系统、生活用水、消防用水和煤气的加压泵房位置和投资都不可忽视。当大盘所需电、水、煤气等接口需大量增容费时，其超额费用消化方案也应一并提出。

新建小区，一张白纸，再也不是建筑单体加围墙的规划设计，除景观绿化、公建配套外，中、高档智能化和网络化以及四表远传的投入概算和费用消化方案应同时研究。

根据近年的国家有关法规，新建小区的防空设施所占建筑面积或补偿政府提供防空设施的费用应计入概算。

近郊大盘因离市区有一段距离，在销售费用中的广告费概算时，要取比市区盘广告费高出2－3倍的取值比例，必须以稍大的广告投入吸引市区市民前往近

郊实地看盘。同时，耗资较大的现场售楼部和样板房的设计风格和概算在前期筹划中也不应忽视。

近郊小区因规模大，制定适销的房产产品结构及其调整方案尤为重要。要根据市场需求和预测竞争产品变化，提出各推出的产品结构要点，提出推盘和价格走势纲要，以保证现金流量表中收入的相对稳定性和可信性，为制定全盘全程投入产出效益分析奠定基础。

三、可行性特殊研究的技术方法

近郊房产项目的经济评价不可否认开发商的经验定性至关重要，但在此基础上采用现代经济分析方法，运用系统工程和价值工程基本原理，对项目投入产出进行定量的分析和论证是可行性研究的核心内容，也是投资决策的重要依据。

在制定项目各阶段资金平衡表和预测能力时，当成本费用基本不变时，销售收入的预测是非常重要的。一般可研报告是采用经验法或简单平均法来定量，但根据近郊销售每年递增（减）的变化量之间的关系，可以更趋近地预测出未来各或各阶段的销售值。常用的方法是采用一元线性回归法，其计算方程式为Y=a+bx。其中x代表或时间段，Y代表预测销售值。a、b二个未知常数用最小二乘法求得。所得各年销售收入后，再根据政策和竞争情况，采用经验法予以修正。

在确定项目各套型面积所占比例分析时，可采用需求收入弹性指数来分析。即市民收入水平

△QD△M 每变化1%，所引起各面积套型需求的百分比。其公式为EM＝── / ──。QDM 式中，EM表示收入弹性，△M为增加的收入，M为原收入，△QD为需求的变化量，QD为原需求量。各套型比较后，需求收入弹性EM较大者有着畅销的前景，应列为待选的近郊盘主力套型。然后用定性的数据交叉分析法和时间序列分析法，通过调研客户问卷的形式，修正好各年将推出的套型结构。

在项目的财务评价中，经过预算分析和财务分析后，需要提出财务现金流量表、销售利润表、财务平衡表这些基本财务评价报表，还要列出投资回收期、借

款偿还期、净现金流量、投资利润率、投资利税率这些静态财务评价指标。

在财务评价的动态指标中，财务净现值FNPV是指计算期内的净现金流量，按预先确定的折现率，折算到基准年的数值。即FNPV>0表示项目达到基准收益率后，还能获得超额利润，项目可行，否则项目不可行。

财务内部收益率FIRR是指项目各净现金流量的累计折现率等于零时的折现率。它表明在整个计算时内以每年的净收益恰好将投资全部收回。对近郊大盘承受银行贷款较大时，财务内部收益率的研究既能分析项目对初始投资的偿还能力，也能表达连续贷款与筹资的可接受条件。

近郊大盘投入资金大，开发周期长，不确定因素多。因此，在财务评价基础上，更应做好敏感性分析，选择好最能反映投资效益的主要产品经济指标，如投资回收期和开发商利润，并从众多影响其效益的各干扰因素中，列出主要不确定因素在一定范围内变化时对效益目标的影响程度，为决策和提出对策提供依据。近郊盘因其为市场新宠，变化因素多，最好不采用单变量敏感分析法，以此辅助开发商减少决策的失误和风险。

概率分析用以补充敏感性分析不能定量提出盈利能力和抗风险能力的不足。在概率分析中，解析法因需要精确的足够的历史数据，从而无法实际运用。蒙特卡洛模拟法虽然进行多次模拟试验，考虑了各种随机变化因素，但因其耗时耗资，现阶段也只能作为可行性研究技术的一个发展方向。

南京利源集团

南京百家湖房地产开发公司

二〇〇三年五月十四日

第五篇：XX市某房地产开发项目的可行性研究专题

一、项目背景、项目名称： 东湖路人行居住小区（暂定名）

2、可行性研究报告的编制依据：

（1）《城市居住区规划设计规范》

（2）《A市城市拆迁管理条例》

（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》

（4）《住宅设计规范》

（5）《住宅建筑设计标准》

（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

（7）《城市道路绿化规划及设计规范》

（8）《高层民用建筑设计防火规范》

3、项目概况）地块位置：该基地东起白洋河，南至建设东路，西至东湖路、北至人民银行围墙，围合区内土地面积约28333平方米，该地块属池州市二类地段。）建设规模与目标：

土地面积：42.5亩（28300平方米）

容积率：2.2

开发周期：3至4年

土地价格：5000元/亩（A市国有土地使用权挂牌出让起价）

建筑面积（预计）：总建筑面积：61460㎡）周围环境与设施

（1）步行约10 分钟可至A市中心秋浦路、长江路。

（2）西侧为A市城市中心景点百荷湖。

（3）东侧为清溪河城市绿化带，南侧为城市绿化广场。

（4）西南靠近A市城关小学。

（5）北面为A市人民银行。、项目SWOT分析

优势及机会

(1)该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来将是池州最佳的居住区域。

(2)A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。(3)东侧汇景花园的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。(4)周遍日趋成熟的居住配套及“百荷商业步行街”的商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。

(5)拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。(6)该项目以毛地出让，起价5000元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。(7)该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。

(8)我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。

(9)物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。

(10)拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。

劣势及威胁

(11)拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。

(12)A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。(13)市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。(14)江浙资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。

(15)规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。

(16)小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。

(17)该地块的居民大多是二次拆迁，再加上A市某县人的北京自焚事件，拆迁的难度较大。(18)汇景花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。(19)拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。

(20)周遍的生活配套设施及交通不够完善。

二、市场分析 A市概况

A市位于长江南岸，面积8271平方公里，人口153万。

生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区——牯牛降、国家级水禽湿地保护区——升金湖。全市森林覆盖率达56％，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网；水运以长江干流的重要港口——A港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，A港泥洲新港区一期工程已动工；通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络；沟通沿江通道的京九铁路、沿江高速公路、九黄高速公路等项目已经国家立项批准，2002年——2003年将全面动工；长江大桥已于2001年底动工兴建。项目所在区位于长江中下游南岸，与B市接壤，南连、黄山，是A市***、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。A市房地产住宅市场分析

A市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和翠微苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，A市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。

二OO三年，A市房地产业主要特征表现在以下几个方面：

表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4 %,占全市建设系统投资65%，占全市固定

资产投资12.6%。

表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积

20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。

表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。A市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。

表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDp增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元；房地产业上缴国家税收2800万元。对今后市场的预测：

---—从购房能力看

伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。——从投资角度看

由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。

——从消费结构看

随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。

——从需求关系看

根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，A市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。

3、主要竞争项目分析

住宅小区详细情况如表：

项目 套数 建筑面积（万㎡）平均单价（元/㎡）位置

汇景国际花园 1500 22 1400 湖滨路

碧荷苑 78 5.8 1344 建设中路

荷花村 170 1460 建设路

桃园小区 130 1400 秋浦路

秋浦花园 500 6.9 1508 长江路

部分商业网点详细情况

项目 面积㎡ 单价元/㎡ 位置

汇景国际花园 40~~80 4000~5600 新城区

秋浦花园 50~~70 5000~12000 市中心

碧荷苑 36~~50 6800 建设路

桃园小区 车库 550 秋浦路

荷花村 车库 550 建设路

三、项目财务分析

（一）、拆迁成本分析

围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房（实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，拆迁公司拆迁安置房一栋，30户）。其它房屋均为二——四层。根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。拆迁成本估算：

按照A市《城市房屋拆迁管理暂行办法》规定和补偿标准货币拆迁估算。

1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80

元

2、经营性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3、附属物（水、电、电话、空调以上其它）

住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元

5、阁楼、围墙院内地坪等

34929平方米*48元=1676592元

搬家费、临时过渡费：

1、搬家费：

住宅：200户*300元=60000元

经营性用房：9户*500元=4500元

小计：64500元

2、过渡费：

住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元

经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600元

小计：632535元

其他费用

3、管理费，委托拆迁费：

34929平方米*15元/平方米=523935元

4、房屋拆迁评估费：35000元

5、奖励：

34929平方米*100元/平方米=3492900元

上述所有费用小计：38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。

按照A市人民政府第9号令，对A市城市区域内房屋拆迁，在2003年上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁管理办法》，在2003年7月1日开始执行后。A市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。再者，A市房屋拆迁管理办法即将出台，其基准价在原基础上预计上调100元/平方米左右，由此拆迁成本预计为：

1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米

1203.18元*34929平方米=42025874.2元

（二）建筑成本分析

对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000㎡，建筑面积：2000㎡。

主入口