房地产项目可行性研究

第一篇：房地产项目可行性研究

房地产项目可行性研究

1.可行性研究的概念和作用

可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，在经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。可行性研究的目的是使决策科学化、程序化，保证决策的可靠性，为项目的实施和控制提供依据或参考。

我国房地产开发实践表明，开发项目的关键是决策，而决策的依据是可行性研究报告。但是，在改革开放初期，我国房地产业刚刚起步，开发商并没有重视可行性研究的作用，这是因为在当时的环境条件下，开发商没有意识到房地产的风险，靠“投机”获取收益。随着房地产市场的逐步规范，只有靠合法的房地产经营，不断提高决策水平，才能保证获取开发收益的可靠性。因此，项目可行性非常重要，其作用如下：

(1)可行性研究是投资决策的重要依据。项目投资决策，尤其是大型项目的投资决策的科学性，是以可行性研究报告中的详细可靠的市场预测、成本分析、效益估算和准确的项目评价分析为重要依据的。

(2)可行性研究是项目审批的依据。在我国，房地产项目要经过政府相关职能部门立项、审批，而立项审批的依据之一就是可行性研究报告。

(3)可行性研究是项目资金筹措的依据。根据项目可行性研究报告的有关数据，不仅开发商可以了解项目所需资金的种类和数量，而且金融机构可以了解项目的清偿能力和盈利能力，并结合贷款的收益性和安全性原则，确定项目的贷款额度。因此，项目可行性研究报告可作为企业筹集资金和金融机构提供信贷的依据。

(4)可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、建设标准等都作出了安排，而这些都是项目设计任务书需要明确的内容。

(5)可行性研究是开发商与项目参与各方签订合同的依据。开发商在可行性研究确定的项目实施方案框架内，落实项目的各项工作，并与设计、监理、施工、供应、资金融通等单位签订有关合同。因此，可行性研究也是开发商与项目参与各方签订合同的依据。2．可行性研究的步骤和内容

(1)可行性研究的步骤。1)组织准备。进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其中，项目研究班子的成员应包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。

2)现场调查与资料收集。现场实际调查主要包括投资现场的目然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非居民产生产经营状况调查等。收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。

3)开发方案的设计、评价和选择。这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。

4)详细研究。采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。

5)编写研究报告书。可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同，且全面、翔实。

(2)房地产可行性研究的内容。

按项目研究详细程度的不同，可行性研究可划分为投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下：

1)项目概况。项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。

2)市场分析和需求预测。在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。

3)规划方案的优选。在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。4)开发进度安排。对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。

5)项目投资估算。项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费；用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政基础设施费用、公共配套设施费用、期间费用及各种税费等。估算的精度要求不高，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。

6)资金的筹集方案和筹资成本估算。根据项目的投资估算和投。资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不同方式筹措资金，保证项目的正常运行。

7)财务评价。财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法。其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。

8)风险分析。风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。

9)国民经济评价。国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。

财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。10)结论。运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。2.4.2房地产项目开发方案的选择

房地产市场状况不仅与国民经济发展状况、人口规模与结构、居民收入、社会政治稳定性、政策法规完善性和连续性、产业结构、通货膨胀率和国家金融政策等方面存在较强的关联性，而且对城市的经济、社会、资源、环境等方面有巨大的影响。因此，在房地产项目开发方案选择时，应按一定的操作程序，对房地产市场进行详细的调研和分析。

1.项目开发方案的操作程序

房地产项目开发方案是指在城市总体规划和控制性详细规划的指导下，开发商为满足居民或厂商的需要所做的开发地块的详细布置和规划以及建设总体安排。在进行开发方案选择时，要按照如下程序：

(1)市场调研。市场调研的目的是要发现市场机会，寻找投资空间，预测市场需求和分析判断投资成本等，为进行投资可行性研究提供基础信息。

(2)开发方案的设计。由专业人员设计开发方案，包括开发规划、开发步骤、项目投资融资方案、开发进度安排等。

(3)技术经济指标的计算。根据专业人员设计的不同开发方案，计算其对应的技术经济指标，包括建筑密度、建筑面积密度、容积率、工程造价指标，若是住宅区开发，还应包括住宅建筑密度、平均层数、住宅建筑面积净密度以及人口密度指标。

(4)技术经济指标的比较、评价。根据计算得到的技术经济指标，采用适宜的科学方法，对项目方案进行评价比较，分析不同方案的优缺点，提出改进意见建议。

(5)最优开发方案的选择。在对方案的技术经济指标进行评价的基础上，针对存在的问题进行改进，形成最终实施的开发方案。

2．居住区开发方案技术经济指标的选择与确定

城市居民点的规划一般分为居住区、居住小区和住宅组团三级。对居住区规划方案进行技术经济分析的目的是在保证居住区的交通、消防、日照、绿化、通风等必备功能条件下能满足居民的需要，提高土地的利用效率，提高投资的经济效果。

(1)用地平衡表。用地平衡表是用地面积指标分析表，它既可以用于对土地利用现状进行分析，作为调整用地和制定规划的依据，也可以进行方案比较，分析方案的经济性和合理性，还可以作为居住区规划方案的审批依据。用地平衡表的形式见表2-1。(2)技术经济指标。技术经济指标主要包括建筑密度、建筑面积密度、容积率、平均层数等。

(3)工程造价指标。工程造价指标主要包括开发总投资、单方造价、每公顷居住用地造价等。

3．开发方案的综合评价

房地产开发项目内容繁杂，涉及因素多，仅依靠个别指标来衡量

第二篇：房地产项目可行性研究

房地产项目可行性研究

张世超

关键词：房地产 可行性 步骤 内容 影响因素

摘要：决定房地产投资之前有很多因素要注意，这就体现了房地产项目可行性研究的必要性，首先要明确房地产投资可行性研究的意义，再就是可行性研究的步骤包括组织准备，现场调查与资料收集，开发方案的设计、评价和选择等。明确要研究的内容还有要周全的考虑到影响房地产投资的各种因素以及对投资商自身条件的考察都是决定一次投资成功还是失败的关键。可行性研究的概念和作用

可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，在经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。可行性研究的目的是使决策科学化、程序化，保证决策的可靠性，为项目的实施和控制提供依据或参考。

我国房地产开发实践表明，开发项目的关键是决策，而决策的依据是可行性研究报告。随着房地产市场的逐步规范，只有靠合法的房地产经营，不断提高决策水平，才能保证获取开发收益的可靠性。因此，项目可行性非常重要，其作用如下：

1.1 可行性研究是投资决策的重要依据。

项目投资决策，尤其是大型项目的投资决策的科学性，是以可行性研究报告中的详细可靠的市场预测、成本分析、效益估算和准确的项目评价分析为重要依据的。

1.2 可行性研究是项目审批的依据。

在我国，房地产项目要经过政府相关职能部门立项、审批，而立项审批的依据之一就是可行性研究报告。

1.3 可行性研究是项目资金筹措的依据。

根据项目可行性研究报告的有关数据，不仅开发商可以了解项目所需资金的种类和数量，而且金融机构可以了解项目的清偿能力和盈利能力，并结合贷款的收益性和安全性原则，确定项目的贷款额度。因此，项目可行性研究报告可作为企业筹集资金和金融机构提供信贷的依据。

1.4 可行性研究是编制设计任务书的依据。

可行性研究对开发项目的建设规模、建设标准等都作出了安排，而这些都是项目设计任务书需要明确的内容。

1.5 可行性研究是开发商与项目参与各方签订合同的依据。开发商在可行性研究确定的项目实施方案框架内，落实项目的各项工作，并与设计、监理、施工、供应、资金融通等单位签订有关合同。因此，可行性研究也是开发商与项目参与各方签订合同的依据。可行性研究的步骤。

2.1 组织准备。

进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其中，项目研究班子的成员应包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。

2.2 现场调查与资料收集。

现场实际调查主要包括投资现场的目然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非居民产生产经营状况调查等。收集的资料

主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。

2.3 开发方案的设计、评价和选择。

这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。

2.4 详细研究。

采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。

2.5 编写研究报告书。

可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同，且全面、翔实。房地产可行性研究的内容。

按项目研究详细程度的不同，可行性研究可划分为投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下：

3.1 项目概况。

项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。

3.2 市场分析和需求预测。

在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。

3.3 规划方案的优选。

在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。

3.4 开发进度安排。

对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。

3.5 项目投资估算。

项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费；用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政基础设施费用、公共配套设施费用、期间费用及各种税费等。估算的精度要求不高，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。

3.6 资金的筹集方案和筹资成本估算。

根据项目的投资估算和投。资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不同方式筹措资金，保证项目的正常运行。

3.7 财务评价。

财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法。其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。

3.8 风险分析。

风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。

3.9 国民经济评价。

国民经济评价是按照资源合理配臵的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配臵的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配臵的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。房地产投资需要注意的影响因素

4.1 社会经济环免对房地产市场的影响

房地产业不是个孤立的行业，本书多处强调，将房地产业当作国民经济的‘喷头产业”来看待是错误的，这并不仅仅是个说法问题，而是一个最基本的认识问题：到底是房地产业带动国民经济的发展还是国民经济的成长带动房地产业的发展？如果把这个问题搞颠倒了，在形势的判断上就会出现根本性的失误。无论政府还是企业都会导致“先人为主”的决策倾向。如年代初海南、惠州、北海等地出现房地产业畸形膨胀，大起大落，都是无视当地国民经济发展情况，主次颠倒，没有摆正房地产业的位臵所带来的后果。

4.2 当地政府行政行为对市场的影响

一些地方政府的城市规划及规划控制水平对当地房地产开发有着直接的影响。众所周知，在城市规划管理比较好的张家港市及江阴市，房地产开发一直处于比较平稳的状态。超前而科学的规划、有效的规模控制、严格的规划管理，使这两个城市的房地产开发避免7盲目的、一窝蜂的现象，本着配套一片、开发一片、管理一片的原则，这里的小区住宅市场基本上没有出现供大于求的情况，所有楼盘的预售成绩都很好。与此形成对比的是，不少城市的土地批出规模严重失控，房地产市场管理混乱，造成地皮炒卖现象严重，商品房供应量过大，市场价格起落过剧，地方政府规划管理不妥，给发展商们带来了很大的风险。

4.3 街区环境对房地产营销的影响

古北新区并非上海闹市区，楼价何以如此昂贵？原来，由80年代起率先开发的第一个上海外贸区—一虹桥开发区，随着愈来愈多外商人驻办公，邻近的古北新区自然成为外商购买或租赁住宅的主要目标。区内满是豪华住宅，住户大部分是港、台同胞及外国人，所以成为上海唯—一个名副其实的境外人士居住区。这使古北新区享有很高的知名度，并自然形成了一个独特的社交圈及生活社区，区内楼宇质素又不赖，需求者多而且舍得花大价钱，故此售价及租金曾一直稳步上扬。进入1996 年以后，该小区房价虽有所下跌，但仍是国内最贵的地方。从古北新区的例子可以看出，房地产的价值似乎并不完全取决于楼盘自身的档次和质量，还与周边的街区环境有关。正因为有虹桥开发区的发展，才产生了对古北新区高尚住宅的需求，虹桥开发区与古北新区之间明显存在著功能上的互补关系。街区功能是使房地产实现其市场价值的外在动因。投资商自身条件考察

5.1 考察你的经验

隔行如隔山，隔山买牛难。任何一家公司都不可能对自己完全不了解的领域进行投资，房地产投资也是如此。即使是已经在房地产业内有一定资历的企业，如果该公司以前是开发市内写字楼的，如今目标投资对象是郊区别墅，那么能不能考虑呢？那要看公司的经理层里是否有具备别墅开发经验的人才，否则还是慎重为好。当然，事情并不是绝对的，当你认为“经验”这一风险也值得冒的时候，就不必在这个问题上多思量了。

5.2 考察你的投资方式

由于企业背景和实力不同，各房地产投资企业的项目投资方式也不一样。也许你的企业从来不会在建一幢楼后靠出租来获取长期回报，而是建一部分卖一部分，甚至靠预售楼盘来滚动开发，那么对那些适合于长线开发的项目和适于长钱投资的地区，你就要三思而后行了。有时候一个好项目，到了某些房地产企业手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。

5.3 考察你的融资能力

每一个房地产项目的开发都会遇到借贷和融资问题。问题是你的借贷渠道和融资渠道是否可靠，如果项目建到一半而你的后续资金又无人提供，那可要人命了。笔者见到不少这样的事情：一个建了一半的项目因为没有后续资金而停工两三年，前期成本已经上升了一半，如此就算建好了也无利润可言了，明摆着是亏本的生意。分析角度四：投资商的自身条件对营销的影响俗语说“太贵有自知之明”。房地产商在进行项目分析时是不可能不对自身的条件进行分析的。一家公司不可能什么样的项目都能开发，也不可能什么样的风险都敢去冒，所以在考察一个地区、一个项目值不值得去投资时，还必须有针对性地权衡：本公司适不适合于那个地区去投资，适不适合于投资那样的项目。从全局出发进行可行性研究

事实上，一个好的市场营销者才是一个最好的利润创造者和挖掘者，他们致力于分析各种营销机会的利润潜力，捕捉赢利机会。这样的房屋是有目的、有针对性地建造的。优秀的房地产公司应从机构内外来纵观其业务，监视变化中的环境并抓住最佳的机会。公司营销人员的主要职责是辨别外界环境中的主要变化，通过设立早期预警系统，及肘改变营销策略，去迎接营销环境中的新挑战和新机会。消费者市场分析与营销环境分析同等重要。消费者市场包括个人和家庭、消费者在年龄、收入、教育程度、迁移状态及兴趣等方面差异极大，营销者区分不同消费者群体和细小的市场，并按照他们的需要来开发产品和服务是非常有用处的。我们应在分析消费者行为的基础上，从消费者购买心理入手，分析营销策划人员如何制定营销计划。具体来讲就是要研究如下问题：购买什么？为什么购买？购买者是谁？如何购买？何地购买？何处购买？结论。

运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。

参考文献：

[1] 王勉，唐啸峰。我国经济周期与房地产投资波动的关系[J].西南金融。1999

[2] 黄正军，赵冬。中国房地产投资周期波动实证分析及预测[J].重庆建筑大学学报。2006

[3] 梁云芳，高铁梅，贺书平。房地产市场与国民经济协调发展的实证分析[J].中国社会科学。2006

[4] 岳朝龙，孙翠平。我国房地产投资与GDP 关系的协整分析[J].统计教育。2006

[5] 李聪明。我国房地产周期波动与宏观经济关系分析[J].特区经济。2005

[6] 曲波，谢经荣，王玮。中国房地产周期波动的评介与探析[J].中国房地产金融。2003

第三篇：房地产项目可行性研究

第1章 房地产项目概况分析 1.1 房地产项目基本情况介绍 1.2 房地产项目开发企业介绍

1.3 房地产项目的产生背景和建设必要性 第2章 房地产项目市场调查分析 2.1 房地产项目市场调查总论 2.2 房地产项目投资环境分析

政策环境分析 经济环境分析

社会文化分析 宗地现状分析

配套设施分析

城市规划分析

基础设施分析

2.3 房地产项目市场状况分析

房地产市场分析 板块竞争对手分析 楼盘竞争对手分析

2.4 房地产项目客户群分析 2.5 房地产项目swot分析 房地产项目优势分析

房地产项目劣势分析

房地产项目机会分析

房地产项目威胁分析 房地产项目swot分析表 2.6 房地产项目定位

房地产项目客户定位 房地产项目产品定位

房地产项目价格定位

第3章 房地产项目规划设计建议与进度安排 3.1 房地产项目规划设计建议 3.2 房地产项目技术方案说明 3.3 房地产项目开发进度安排 第4章 房地产项目费用估算

4.1 房地产项目费用估算的范围和依据 4.2 房地产项目开发成本估算 4.3 房地产项目开发费用估算 4.4 投资成本费用估算汇总 4.5 开发期经营税费的估算 第5章 房地产项目资金筹措 5.1 资金来源与运用分析 5.2 借款偿还计划 5.3 资金使用的管理

第6章 房地产项目财务评价 6.1 房地产项目财务评价概述 6.2 盈利能力分析与相关报表 6.3 清偿能力分析与资产负债表 6.4 资金平衡分析和资金来源与运用表 第7章 房地产项目风险分析 7.1 房地产项目不确定性分析

敏感性分析

临界点分析 概率分析

7.2 房地产项目法律及政策性风险分析

房地产项目法律风险分析

房地产项目政策性风险分析 7.3 房地产项目其他风险分析

房地产项目市场风险分析 房地产项目经营风险分析

房地产项目金融风险分析

房地产项目技术和自然环境风险分析 7.4 房地产项目风险控制对策 第8章 房地产项目社会评价 8.1 房地产项目社会评价概述 8.2 房地产项目社会影响分析

第9章 房地产项目可行性研究结论与建议

第四篇：荔湾区房地产项目可行性研究范本（推荐）

第三段：房地产项目可行性研究范本

商住项目可行性研究报告目录

1.0项目的基本情况

1.1项目背景

1.2项目主办单位简介

1.3主办单位之合作意向

1.4可行性研究的主要技术经济指标

2.0项目投资环境和市场研究

2.1广州市概况及经济发展基本情况

2.2广州市房地产发展及市场的基本概况

2.2.1房地产开发企业发展较快

2.2.2房地产开发工作量迅速增加

2.2.3商品房的销售量不断提高

2.2.4房地产开发企业经营效益显著

2.2.5对广州房地产市场的展望

2.3利用外资开发的法律依据

2.4荔湾区一带高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况

2.4.1供应情况

2.4.2需求情况

2.4.3物业出租情况

2.4.4对荔湾区房地产开发的总体评价分析

2.5对本项目开发的功能、规模、标准及营销的建议

3.0项目开发及技术设计方案的分析

3.1地块及周围环境、建设开发条件

3.1.1地理位置及道路交通

3.1.2地形、地质

3.1.3附近商业及生活配套，市政基础及公建配套设施

3.1.4综合评述

3.2地块拆迁安置情况

3.3场地三通一平的安排

4.0项目开发建设及经营的组织与实施计划

5.0项目投资构成、总投资估算、资金筹措计划

5.1基本参数

5.2土地成本（以下均为人民币计算）

5.3建安工程成本

5.4前期费用

5.5红线内外工程技工建配套费

5.6不可预见费

5.7开发期税费

5.8资金筹措计划及财务费用

5.8.1资金筹措

5.8.2财务费用

6.0可行性研究财务数据的选定和预测

6.1售楼收入的测定

6.1.1住宅销售单价的测定

6.1.2商铺销售单价的测定

6.1.3单位销售单价的测定

6.1.4建议销售价

6.1.5实际销售总收入

6.2大厦经营管理费用收入与支出

6.3经营税费及所得税的缴交

6.4土地增值税

6.5所得税

7.0项目经济效益分析

7.1项目盈利能力分析

7.1.1内部收益率（IRR）

7.1.2净现值（NPV）

7.1.3净现值率（NPVR）

7.1.4投资回报率

7.2项目的不确定性分析

7.2.1项目盈亏平衡分析

7.2.2项目敏感性分析

7.2.3概率分析

8.0可行性研究结论与建议

8.1项目综合经济评价

8.2有关说明及建议

8.3项目主要技术经济数据、指标综合表

附表、附图

附表一项目综合收益表

附表二项目动态综合表

附表三项目投资利息估算表

附表四土地增值税计算表

附表五项目敏分析

附图一项感性分析表

附表六概率目盈亏平衡分析曲线

附图二项目敏感性分析图

附录

1.0—2.3（略）

2.4荔湾区一带高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况

2.4.1供应情况1993、1994年荔湾区商品房供应量统计表

单位：平方米

住宅商场写字楼合计

93年推出面积***6899

占当年推出比例72.5%27.5%0%100%

94年推出面积7967***173560

占当年推出比例46%18.3%35.7%100%

95年总供应量***9760459

所占比例66.4%25.4%8.2%100%

由此可见，荔湾区商品房的开发以住宅开发为主，原因在于受特定的地理环境影响（该区多横巷窄路，民宅多为2、3层的旧式建筑物），城区规划的整体性及商业发展的环境与潜质不如东山、越秀、天河等区，目前推出的大型高级商务楼宇亦只有广州及旧商店的改造，大大促进了该区的商业物业的开发。

以上供应量的统计是根据政府以发预售许可证的数据所得，故正待开发而未领预售证的项目或地铁上盖物业等潜在供应量不在统计范围内。据目前所知，旧项目所在地四周有三个地块正待拆迁开发，东有置业公司，北有广州市工程承包公司和锦龙公司，西南面有荔湾区房管物业。房管局负责开发一栋9层住宅，总建筑面积达9000平方米。另外，邻近项目所在地的地铁沿线上盖物业共4个，总建筑面积达461922平方米（地铁上盖物业具体情况见表），但以上项目（荔湾区房管局开发的9层物业除外）受旧城区拆迁困难和地铁的影响，正式动工日期目前仍无法估计，预计还有很长一段时间，故在本项目的建设销售期间，其供应量对项目的影响不会太大，对于潜在供应量的开发情况有待日后进一步跟踪。

地铁首期工程部分上盖发展物业情况一览表

序号地块编号所在区地理位置用地功能总建筑面积（平方米）

1HR-2荔湾区华贵路以西，宝源路以南，多宝路以北公寓、商业107874

2HR-3荔湾区华贵路以东，长寿西路以南公寓、商业76508

3HR-4荔湾区华贵路两侧，龙津中路以南，长寿西路以北公寓、商业、写字楼233656 4HR-5荔湾区华贵路以西，宝源路以北公寓、商业、写字楼43884

现时荔湾区推出的多层物业一般规模不大，总建筑面积约6000—7000平方米左右，多以内销形式为主，占该区居住物业推出面积的11%左右；而高层所占比例大大超于前者，为89%，总建筑面积一般在2—4万平方米左右（荔湾广场除外），主要集中分布在繁华路段或交通主干线上，如下九路、人民北路、光复路等路段。至1994年8月，该区推出的居住物业中，内销占17.4%，外销占82.6%。

2.4.2需求情况

2.4.2.1楼宇成交总体情况及分析

从广州市有关部门资料可见，1993年至1994年8月荔湾区商品房总供应量为760459平方米，但据已有登记成交记录表明，至1994年8月止，该区已推出销售的楼盘总面积实际为441256平方米，故本报告将以实际推出的面积总数作供应量统计数据。据资料显示，至1994年8月，该区商品房总成交量为212356平方米，占该区实际推出可供销售面积的48.1%。其中内销成交量占13%，外销占87%。与广州市其他旧城区相比（即东山、越秀、海珠区三区），荔湾区的总成交量最高。在成交的商品房中，住宅占大部分，比例为70.2%。由此可见，未来几年内，住宅仍是该区最大的需求。

1993年—1994年荔湾区商品房销售情况

单位：平方米

住宅商场写字楼合计

93年成交面积***

占该年总成交97.3%2.7%0%100%

94年成交面积614***122258

占该年总成交量比例50.2%25.4%24.4%100%

95年总成交量***29777212356

所占比例70.2%15.8%14%100%

由于广州市普遍存在商品房交易登记滞后的情况，实际成交率往往高于政府的登记数，通过对典型楼盘的调查可对商品房的需求情况有更深入和较准确的了解。

2.4.2.2楼盘调查范围

本报告调查该区内8个高层及3个多层居住物业，以其为代表分析荔湾区居住物业的销售情况。其中8个高层居住物业总建筑面积为50万平方米，占荔湾区全部高层居住物业的83.3%。

2.4.2.3楼盘销售情况分析

在调查的8个高层居住物业中，成交情况较理想的当数西关大厦、荔湾广场和安富花园。（见后表）

西关大厦是荔湾区首座推出的高层居住物业，由于当时仅此一家，市场供少于求，所以1992年5月刚推出时尽管均价已高达每平方米7000港元，但仅一年时间已全部售完，现时二手市场住宅价位每平方米在港元8500—10000元之间，比1992年推出时价位上升了约25%左右。

至于荔湾广场，占尽天时、地利、人和，特别性较大，为一般楼盘所不能相比，其一：该物业地处下九路商业中心区，西面单边临街，距地铁首期工程沿线长寿路站步行仅需几分钟；其二：荔湾广场是荔湾区规模最大的大型高层居住物业，总建筑面积达24万平方米，同时也是广州市旧城改造的典范，受到政府有关部门的高度重视和广大市民的关注、配合，发展商耗资逾5亿港元，仅以一年时间就完成了所有拆迁工作；其三：发展商非常注重对楼盘的宣传，每期推出均在各大报刊（包括香港地区）刊登。

2.4.3物业出租情况（略）

2.4.4对荔湾区房地产开发的总体评价分析

（1）供应方面，商品房的开发以居住物业的开发为主并向高层发展。

（2）需求方面，住宅需求大于商业用房需求。买家香港、国内人士各半，自用客多，中小面积单元的销路较大。

（3）建议本地区之开发项目宜选择面向大众的市场策略。通过对附近楼宇的售价及销售情况进行比较分析，建议楼宇现时售价不宜过高，均价为每平方米8500—9000港元左右。商场首层均价宜在每平方米21000—25000港元左右（指整个商场已有基本装修和间隔）。

2.5对本项目开发的功能、规模、标准及营销的建议

1.文昌广场位于广州旧城区人口稠密的地段，生活配套设施较为完善，邻近商业中心区或主要商业繁华街道，至广州首期地铁长寿路站步行只需五分钟路程，是较理想的住宅开发地点。从市场调查可知其附近区域住宅以及商业物业的发展与广州其他地区相比，是有较大市场潜力的。但在实际开发中仍需要根据具体条件加以分析，以确定合适的市场目标及开发营销方式。

2.根据市场调查报告显示以及项目所在地点环境条件等因素，文昌广场地段是以居住为主的地区，商业环境不佳。由于商业物业的发展在广州受传统商业消费地段、市民消费习惯，以及市区整体规划功能的影响甚大，以目前文昌广场改造的局部商业环境是难以形成城市商业中心的，过大规模的以及过高标准建设商业用房，容易造成今后在出售和出租上的困难。建议商业用房在3层以下，标准则以居住区配套商业中心较适宜。

3.目前广州市区及邻近供应的高层住宅大部分以高档外销为主，荔湾区的出售楼宇更为突出，从成交情况分析，该区的外销住宅成交好于其它老城区。但由于该区是广州市旧城改造的重点地区，鉴于拆迁成本和城市规划的要求，今后该区发展主要是高层住宅为主，随着供应量的增长，目前较高的外销率将会逐步回落，但是随着广州市拆迁区域的扩大，本地回迁需求亦将加大，这部分的市场将会增加，因此文昌广场住宅的市场定位可考虑1/3外销，2/3内销，在确定建设标准与售价时应充分考虑到这一因素。内销房平均售价不宜超过港币8500元，外销房不宜超过港币9200元，商场（仅首层）平均价应为港币23000元左右。考虑到销售对象的变化，以及国内用家承受能力，设计住宅单元以40—50平方米为主，并具有较高的实用率。

4.由于近年供应量增大，把握好销售的时机和制定好相应的销售策略是十分重要的。首期销售应在结构出地面，或完成裙楼时推出，鉴于现时楼花一次性付款的客户甚少，分期付款以及银行按揭对于内外销来说都是十分必要的。随着竞争的加剧，投资者对物业认识的设计合理与否、质量的高低、企业信誉以及售楼前后服务的好坏是十分重要的，发展商在开发过程中应注意好以上的工作。

5.随着国内房地产大规模的开发，市场已趋平衡，楼价升幅将相应减缓。因此，开发与营销过程中密切注重市场的变化，严格控制成本在今后将显得尤其重要，对营销的影响甚大。序号楼盘名称装修标准设备停车位内部间隔（平方米）现时工程进度销售面积（平方米）销售率推出日期交楼日期最高价HKD/M2最低价HKD/M2现时平均价HKD/M2一次性付款折后均价

1荔湾广场玻璃幕墙，裙楼高级花园岩地台，住宅内柚木地板，乳胶漆，厨厕瓷片到顶进口电梯3台/座，电脑监控报案系统，商场中央空调，进口自动扶手梯48部，住宅配洁具地下层底部共500多个车位，租金待定住宅：80-89挖椿井12万71.6%93.195.121***008800

商场：22-17012万30.8%93.995.128***57545260

2惠城花园玻璃幕墙，花岗岩地台，住宅乳胶漆，厅房柚木地板，厨厕瓷片到天花，防滑彩釉砖地面名厂快速电梯，厨房配不锈钢洗涤盆及柜，名厂高级洁具全套，商场采光顶地下一层停车场100个车位租售待定住宅：78-157挖椿井4164760%93.996.6125758*** 商场：11-20301360080%94.196.647201***7700

3安富花园外墙玻璃纸皮石彩釉住宅柚木地板，高级瓷砖到顶住：每座名厂电梯，配进口卫生洁具，抽油烟机，地柜、洗盆及吊柜、煤气热水炉，协助办理开IDD手续-1，-2层为地下停车场全部出售，价位待定住宅：70-100地面5层3900082%93.196.***550 商场：12-53（2,3层）578165%93.996.***120857

4金信大厦外墙彩色玻璃马赛克住宅内洋什木地板，厨厕瓷片到顶，商场大理石地台住：名厂电梯2部，配高级洁具，厨柜，不锈钢水盆，抽油烟机-1到-3层停车场全部用作出租，租价待定住宅：70-100地面3层2200038.7%93.1296.***00

商场：12-53（2,3层）4000未推出

5西关大厦外墙天然石片彩釉，大理石地板，住宅耐磨砖，彩釉砖地面，墙身乳胶漆，厨厕瓷片到顶住：名厂电梯8部，进口洁具，不锈钢厨具，配排气扇住：名厂电梯8部，进口洁具，不锈钢厨具，配排气扇有停车场，租金待定住宅：71-118现楼可交付使用22169100%92.594.***500

商场：共四上一大客包租商场：共四层由一大客包租850092.594.12

6荔湾城玻璃幕墙花岗岩地板，住宅内彩釉磨地砖，墙身乳胶漆，厨厕瓷砖至天花住：高级电梯2部，住宅配抽油烟机、吊柜、浴缸、坐厕及洗面盆-1，-2层为停车场只3000平方米，约300个单位，租金待定住宅：98-120现已封顶正在装修1300093%93.194.***8100

商场：13-73450075%93.194.1228972206***0

7荔怡中心外墙高级配色陶瓷砖住宅内墙身乳胶漆，柚木地板，厨厕高级防滑地砖，高级瓷砖至天花住宅每座名厂高速电梯2部，配厨柜，热炎炉，抽油烟机，煮食炉，IDD线路连电话机，进口洁具，热气机等地下车库1层，租售未定，个数未定住宅：64-165复式：186挖椿井1380039.2%94.795.***9170

商场：13-170（首层）277094.795.***8032172

8逢源大厦外墙锦砖及高级纸皮石住宅内乳胶漆，厨厕颜色高级，瓷砖个人花，柚木地板及防滑砖，大堂铺石每座住宅名厂电梯2部，配厨柜一台，抽气扇，不锈钢洗淋盆一个，洁具

全套及储物柜，浴室镜一个地下车库1层，租售未定，个数未定住宅：88-110复式：151地面2层1700063.2%93年95.***650

没有商场

9西湾路商业住宅楼外墙高级玻璃马赛克及条形彩釉砖，住宅厅房多彩弹涂，彩釉砖地面配不锈钢洗涤盆，抽油烟机，坐厕。排气扇，洗面盆有停车场，租金待定住宅：53-110地面8层380060%94年95.***05

商场：不卖314095.1

10中山八路商住楼外墙玻璃马赛克住宅内墙灰沙批，水泥地面，天花纸筋灰批洒窗带门为钢门窗没有没有住宅：72-98地面1层345027.8%94.895.***264

商场：不卖98795.12

11宝源大厦外墙白色条砖，住宅内铺釉面砖，乳胶漆，厨厕瓷片到天花，茶色铝合金窗一部国产电梯，厕所装坐厕没有停车位住宅：32-68开始做三通一平442021.5%94.995.***968

商场：未推出126794.1195.1222000

3.0项目开发及技术设计方案的分析（略）

3.1地块及周围环境、建设开发条件

3.1.1地利位置及道路交通

本项目位于广州市荔湾区，东为文昌北临街，南邻耀华北约，西至荷溪三约直街，北接幸福西街。其中文昌北可通运输车辆，能满足项目施工需要；而耀华北约，幸福西街为两条十五米规划路贯穿，项目建成后将三面临街。加上首期地铁长寿西出口近在咫尺（从项目地点至前述地铁出口，步行不超过五分钟），将来交通会十分便利。但南面规划路将小区分割，影响了项目的整体性，并会为将来的管理带来不便。

标的影响，项目各项评价指标对这两种风险因素的变化较为敏感，尤其是销售价格因素。

3.1.2地形、地质（略）

3.1.3附近商业及生活配套，市政基础及公建配套设施（略）

3.1.4综合评述（略）

3.2—7.1（略）

7.2项目的不确定性分析

7.2.1项目盈亏平衡分析（略）

7.2.2项目敏感性分析（略）

7.2.3概率分析

根据市场调查结果及形势预测，项目将来售价较基准方案高的机会较小，而投资增加的机会较大。由此判断，销售价格、建设投资（两者之间相互独立）等不确定因素可能发生的变化及其发生的概率值见下表。

较基准方案变化+10%0-10%

销售价格30%50%20%

建设投资40%50%10%

不确定性因素变化的概率值

贴取现率为15%，对本项目自有资金的净现值进行计算，可得净现值得期望值为379万港元，有机会出现赤字，故本项目有一定风险，但亏本可能性较小。

8.0可行性研究结论与建议（略）

8.1项目综合经理评价

上述市场、投资和财务效益评估的结果说明，本项目作为住宅为主的项目是有较好市场前景的。项目所在地点交通、市政及综合生活配套设施完善，尤其是处于老城区中心、地铁出口

邻近区域，地点上有较大的优势，并且本项目发展商能获取所得税15%的优惠，地价有偿使用的支付金额较低，利用外资开发可有效地减少资金的成本。在实际测算中采取较稳妥的销售收入方式，测算结果仍能达到较理想的投资效益率（动态与静态），且有较强的抗风险能力。初步评估结果表明，该项目可行；与广州市目前一般房地产发展项目相比，具有较大的优势。

8.2有关说明及建议

1.本报告是在未有具体确定合作方式与条件的前提下进行投资测算的，仅反映项目本身的效益情况，待确定合作方式与条件后，才能测算出合作各方的实际投资效益情况。

2.本报告的投资估算是按照广州市目前同类型项目的投资水平及初步考察当地基础设施条件后估算的，由于建筑方案尚有待修改，工程施工条件和方法还需进一步落实研究，搬迁的准备与计划还有待完善，实际投资成本将根据设计的修改与工程研究的深入及搬迁工作的落实作相应的调整。

3.由于拆迁工作在前期开展，以及投入的启动资金很大，其拆迁周期的长短、成本控制的好坏，对项目投资的整体效益影响是很大的，目前，开发区房产公司已作了大量的工作，今后还需给予充分的重视，与后期的开发必须紧密衔接。

4.本项目位于地铁长寿路站邻近，地铁的优势与影响今后售楼是十分重要的，一旦确定投资，应抓紧有利时机，在地铁沿线物业尚未大规模建设推出时，尽快开发投入市场，地铁概念在广州市物业中将是一个最重要的市场影响，本项目应先入一步，充分利用。

5.鉴于广州市目前及今后相当一段时间内市场的变化，以及以内销为主的变化，售价将是最敏感的因素之一，同时物业的质量与开发管理水平对在较大的市场竞争中能保持较好的售价水平是至关重要的，发展商除密切注意市场，选择合适的市场策略外，还要求合营公司组织一支高素质、高水平的开发管理队伍。从设计、工程、营销到物业管理均能达到较高的水准，以抓住机会，减少风险，实现项目的盈利目标。

8.3项目主要技术经济数据、指标综合表（略）

附图、附表、附录部分（略）

第五篇：房地产项目可行性研究

房地产项目可行性研究

收益情况：开封东区汴京大道东延段，土地105亩，临一类大街宽度300米，预计摘牌价格50万/亩，地价5250万，该地段可规划商场酒店写字楼住宅，低密度状况容积率为3，建筑面积21万，均价5000（含写字楼临街房），预计收入10亿。（以上保守估算）

土地获得方法：政府设定摘牌资格，然后该公司摘牌。

投入一：地上苗木赔付100万，开发成本：目前高档小区（部分洋房、部分高层）建筑成本（含规划设计绿化）1600元，此项投入3.36亿。

投入二：代建新农村社区投入5000万（该资金已经进场，新农村改造项目已经封顶）

投入三：挂牌拿地前期工作费、开发费用以及其他零星支出。

招商意向：股权整体收购、或者投资方控股经营。项目背景：置业公司几位股东是南方人，该投资不符合当初”快进快出”的投资意向，目前资金链紧张，继续投入能力不足。

区位展望：周边配套成熟，周边地块已经售出，此地块属于稀缺资源，未来将是东核心区。