【某房地产开发项目可行性研究】毕业设计任务书(张爱琳)

第一篇：【某房地产开发项目可行性研究】毕业设计任务书(张爱琳)

内蒙古科技大学

毕业设计（论文）任务书

课题名称： **房地产开发项目可行性研究院（系）：建筑与土木工程学院专业 ：工程管理专业 指导教师：张 爱 琳

年月日

一、毕业设计的目的与要求

本毕业设计是关于房地产开发项目的可行性研究。通过设计，主要使学生系统熟悉和掌握房地产开发项目可行性研究的内容体系、操作程序、方法和技能等，培养学生具有综合运用所学的有关理论知识去独立分析、解决实际问题的能力，为其今后从事有关实际工作打下良好基础。

本设计是真实课题，涉及面广、难度较大，设计过程中应本着实事求是的态度，注重理论与实践相结合，积极主动地进行调查、预测、计算、分析和论证；设计内容中市场调查方案可由设计组共同讨论、分工调查、资源共享，其他由个人独立完成；设计成果应体系完整、结构严谨、层次分明，观点概念表达准确、清晰，资料数据真实可靠、选用合适，方案设计切实可行、特色突出，各类计划安排合理，计算方法应用得当、结果正确，分析论证充分、有理有据，格式、图表和写作规范、统一。

二、毕业设计题目

**房地产开发项目可行性研究（根据学生选题具体确定）

三、毕业设计的主要内容（含主要技术参数）

1.市场分析与预测：包括房地产宏观、中观（包头市）和微观（项目）进行市场分析与预测。拟定市场调查方案(调查方式，内容，路线等)和建设条件调查方案。独立统计分析有关数据，进行初步项目定位（物业类型、目标市场、价格等）。

2．建设条件论证：包括开发项目用地状况、资源供给及外部写作条件论证；

3.项目规划方案设计：项目规划方案设计的原则和具体设想。要求列出主要技术指标，绘制初步方案规划图；

4．安项目开发进度排：包括项目开发的主要工作阶段、内容和进度安排。要求绘制开发进度横道图。

5．营销方案策划：对项目营销方式和营销策略进行初步规划。

6.投资估算及资金筹措：进行项目投资估算、拟定筹资方案，确定资金筹措和使用计划。

7.财务评价：测算项目基础数据、参数，编制财务报表，计算财务评价指标，对项目的盈利能力和偿债能力进行财务分析；

8.风险与不确定性分析：包括盈亏平衡分析、敏感性分析，概率分析等；

9.结论和建议

10.按规定完成一份完整的书面可行性研究报告（含附件，如图、表、问卷等）；

11.提交一份完整的可行性研究报告的电子文档。

四、毕业设计（论文）题目应完成的工作

1.熟悉毕业设计（论文）任务书，查阅相关资料，确定项目选题。

2.按要求提交毕业设计（论文）成果，具体包括：

（1）按规定完成一份完整的书面可行性研究报告（含附件，如图、表、问卷等）。**房地产开发项目可行性研究报告参考提纲如下：

1总论

1.1 项目提出的背景与概况：项目名称；项目开发单位概况；可行性研究报告编制依据；项目提出的理由；项目拟建地点；项目预期目标。

1.2主要技术经济指标

1.3问题与建议

2市场分析与预测

2.1 房地产市场状况分析及预测(近两年房地产市场现状及未来几年趋势预测-调查)：包括宏观、中观。

2.2 项目的市场情况分析——需求方面分析；

2.3 项目的市场情况分析——供给方面分析；当前租售价格调查和预测。

2.4 项目SWOT分析及项目初步定位

3建设规模与建设条件

3.1建设规模方案比选：结构形式、建筑面积和使用功能。

3.2项目自然条件与用地条件：地点与地理位置；土地类别及占地面积；土地状况。

3.3项目配套条件与设施

4规划设计方案

4.1 规划设计方案的指导思想

4.2 规划设计方案的原则

4.3 规划设计方案设想：项目总平面布置及户型设计、功能要求、建筑艺术功能；规划设计方案描述；绘制规划设计图、确定主要参数；确定建筑、结构、道路、绿化及其它配套附属设施的规划方案。

4.4 建筑方案的比选

4.5主要技术经济指标

5项目开发进度及组织安排

5.1项目开发的各项工作内容

5.2 项目开发进度安排：绘制项目实施进度横道图。

6营销方案

6.1项目定位、物业价格定位

6.2 营销方式与策略

6.3 租售计划

7投资估算及资金筹措

7.1 投资估算的原则与内容

7.2 项目建设的投资估算

7.3 资金筹措方式、来源与使用计划

8财务评价

8.1 财务评价基础数据的测算

8.2销售、出租收入的估算：编制收入估算表；

8.3 编制财务评价报表：财务现金流量表、损益表和利润分配表、资金来源与运用表、借款偿还计划表等；

8.4财务分析：盈利能力分析；清偿能力分析。风险分析：识别项目在实施过程中可能遇到的各种风险、以及常规的盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等。

10结论及建议

10.1 结论

10.2 存在的问题及建议

(2)附图：①项目总体规划图②项目开发进度横道图

(3)附表：①投资估算报表②经济评价报表

(4)附件：①项目建议书或初步可行性研究报告的批复文件②当地政府有关场地、建筑规划和拆迁等有关的文件③项目资金来源协议等

(5)参考资料与文献。

五、主要工作阶段，内容，要求及进度安排

本设计工作共计15周，具体安排如下：

1.准备阶段（1.5周）

接受毕业设计任务，熟悉毕业设计指导书，查阅有关书籍，收集有关资料，确定选题。

2.调查阶段(2.5周)

了解项目开发商对项目开发建设的设想，拟定市场调查方案(调查方式，内容，路线等)和建设条件调查方案。调查方案要切实可行，且能达到获取所需核心信息的目的。到房地产开发公司和本市房地产市场进行实习调研，按照拟定的调查方案实施全面的调查，包括收集反映房地产市场宏观形势的资料，调查包头市房地产市场有关居住，写字楼和商业物业的供求，位置，结构，租售比例，租售价格，空置率等状况，考察项目所在地周围环境状况和项目建设的资源供给及外部协作条件等。该阶段的工作要尽可能全面细致，深入实际，力争获取到有助于开展项目可研所需的直接和间接信息。

3.统计分析阶段(1周)

对第2个阶段所收集到的资料进行整理，并对有关数据作必要的统计分析和预测，根据统计资料进行项目初步定位(形象定位，功能定位，目标市场定位，价格定位等)。要求论证要有理有据，不能前后矛盾，并有书面的研究成果。

4.技术研究阶段(1.5周)

根据第3个阶段的研究成果，以及项目用地状况，开发商设想和有关城市规划的要求等，提出项目规划设计的指导思想，原则和方案。该阶段的成果要求要客观，科学，要突出项目的特色，要能体现设计方案的先进，适用性和满足市场的实际需求。

5.营销策划阶段(1.5周)

对拟开发项目实施进度进行安排;走访开发商，广告公司和新闻媒体机构等，收集有关信息，拟定营销方案(营销方式，手段，周期和频度，租售进度，比例，资金回笼计划等)。

6.经济研究阶段(4周)

在完成以上阶段的基础上，进行项目的投资估算和基础数据的测算，安排项目建设资金的筹措和使用计划，编制有关的财务报表，计算财务评价指标，进行财务评价;对项目进行风险分析。具体要求是，投资估算方法和估算指标的选用合适，基础数据的测算合理，资金筹措和使用计划的安排得当，财务报表编制规范，评价指标计算正确，财务评价客观实际，风险分析能较好地说明项目的风险状况。

7.征求意见阶段(1周)

参照参考提纲的格式，对以上各阶段的研究成果进行整理，形成毕业设计初稿，并将初稿自检后，提交给指导教师进行审阅。

8.修改定稿阶段(1周)

按照反馈的意见对初稿进行必要的修改，补充和完善，经审核后，可打印正式论文。正式论文要求体系完整，内容详实，结构严谨，论证充分，层次分明，格式规范。

9.答辩准备阶段(1周)

将正式论文提交给指导教师，同时准备答辩所需的提纲，挂图，表等各种资料或完成幻灯片的制作，做好答辩提纲，准备答辩。

以上进度安排必须保证毕业设计按学院计划安排进行，可根据实际情况进行调整。

五、主要参考资料

【1】《工程管理专业毕业设计指南》，知识产权出版社

【2】刘晓君主编：《工程经济学》，中国建筑工业出版社；

【3】中华人民共和国建设部发布：《房地产开发项目经济评价案例》，中国计划出版社

【4】房地产相关报纸，期刊

【5】房地产相关网站

【6】包头市有关部门对房地产开发项目的收费标准

【7】《包头市城市总体规划》包头市规划设计院

【8】《包头市统计年鉴》包头市统计局

【9】开发单位提供的项目有关开发资料

第二篇：房地产开发项目毕业设计任务书

房地产开发项目毕业设计任务书

一、毕业设计（论文）的目的与要求

本毕业设计是关于房地产开发项目的可行性研究，通过设计，主要是使学生系统熟悉和掌握房地产开发项目可行性研究的内容体系、操作程序、方法和技能等，培养学生具有综合运用所学的有关理论知识去独立分析、解决实际问题的能力，为其今后从事有关实际工作打下良好基础。

本设计是真实课题，涉及面广、难度较大，每位学生应本着实事求是的态度，注重理论与实践相结合，积极主动地进行调查、预测、计算、分析和论证；设计内容中市场调查方案可由设计组共同讨论、分工调查、资源共享，其他由个人独立完成；设计成果应体系完整、结构严谨、层次分明，观点概念表达准确、清晰，资料数据真实可靠、选用合适，方案设计切实可行、特色突出，各类计划安排合理，计算方法应用得当、结果正确，分析论证充分、有理有据，格式、图表和写作规范、统一。

二、毕业设计（论文）的主要内容（含主要技术参数）

1． 市场分析与预测：包括房地产宏观、中观和微观（项目）市场分析与预测 2． 建设条件论证：包括开发项目用地状况、资源供给及外部协作条件论证 3． 规划方案设计：包括规划方案设计的原则和具体设想

4． 项目开发进度安排：包括项目开发的主要工作阶段、内容和进度安排 5． 营销方案策划：包括营销方式、营销策略等

6． 投资估算及资金筹措：包括投资估算、资金筹措与使用计划 7． 财务评价：包括基础数据、参数的测算，盈利能力、偿债能力分析 8． 风险与不确定性分析：包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析 9． 结论及建议

三、毕业设计（论文）题目应完成的工作

1． 熟悉毕业设计（论文）任务书，查阅有关资料，填写开题报告； 2． 翻译一篇有关技术资料或专业文献，应有书面成果；

3． 共同拟定调查方案，设计调查问卷，问卷发放不少于100份，独立统计分析有关数据，进行初步定位（物业类型、目标市场、价格等），完成书面调研报告；

4． 设计项目规划方案，列出主要技术经济指标，绘制初步方案规划图； 5． 安排项目开发进度,绘制横道图，编制租售计划表和拟定营销方案； 6． 进行投资估算，拟定筹资方案；

7． 测算基础数据、参数，编制财务报表，计算财务评价指标，进行财务评价； 8． 进行盈亏平衡分析、单因素敏感性分析，用概率树法进行概率分析； 9． 按规定完成一份完整的书面可行性研究报告（含附件，如图、表、问卷等）； 10．提交一份完整的可行性研究报告的电子文档

四、毕业设计（论文）进程的安排

第一周 准备阶段

接收毕业设计任务，熟悉毕业设计指导书，查阅有关书籍，收集有关资料，了解项目开发商对项目开发建设的设想。翻译文献 第二周 调查阶段

拟定市场调查方案（调查方式、内容、路线等）和建设条件调查方案。调查方案要切实可行，且能达到获取所需核心信息的目的。按照拟定的调查方案实施全面的调查，包括收集反映房地产市场宏观形势的资料。第三周 调查阶段

调查房地产市场有关居住、写字楼和商业物业的供求、位置、结构、租售比例、租售价格、空置率等状况，考察项目所在地周围环境状况和项目建设的资源供给及外部协作条件等。调查阶段的工作要尽可能全面细致、深入实际，力争获取到有助于开展项目可研所需的直接和间接信息。第四周 调查阶段

设计书面调查问卷，实施全面调查。对有关数据作必要的统计分析和预测，根据统计资料进行项目初步定位（形象定位、功能定位、目标市场定位、价格定位等）。要求论证要有理有据，不能前后矛盾，并有书面的研究成果。第五、六周 技术研究阶段

根据第三个阶段的研究成果，以及项目用地状况、开发商设想和有关城市规划的要求等，提出项目规划设计的指导思想、原则和方案。该阶段的成果要求要客观、科学，要突出项目的特色，要能体现设计方案的先进、适用性和满足市场的实际需求。

第七周 营销策划阶段

对拟开发项目实施进度进行安排；走访开发商、广告公司和新闻媒体机构等，收集有关信息，拟定营销方案（营销方式、手段、周期和频度，租售进度、比例、资金回笼计划等）。第八--十周 经济研究阶段

在完成以上阶段的基础上，进行项目的投资估算和基础数据的测算，安排项目建设资金的筹措和使用计划，编制有关的财务报表，计算财务评价指标，进行财务评价；对项目进行风险分析。具体要求是，投资估算方法和估算指标的选用合适，基础数据的测算合理，资金筹措和使用计划的安排得当，财务报表编制规范，评价指标计算正确，财务评价客观实际，风险分析能较好地说明项目的风险状况。第十一周 征求意见阶段

参照参考提纲的格式，对以上各阶段的研究成果进行整理，形成毕业设计初稿，并将初稿自检后，提交给指导教师进行审阅。第十二周 修改定稿阶段

按照反馈的意见对初稿进行必要的修改、补充和完善，经审核后，可打印正式论文。正式论文要求体系完整、内容详实、结构严谨、论证充分、层次分明、格式规范。

第十三周 答辩准备阶段

将正式论文提交给指导教师，同时准备答辩所需的提纲、挂图、表等各种资料，做好答辩提纲，准备答辩。

五、注意事项

由于本毕业设计目前所能提供的资料极为有限，且需研究的内容多而复杂、涉及面广、工作量较大，为保证毕业实习、设计任务能顺利完成，并使设计成果满足项目开发商作为重要资料参考和保留的要求，每位学生应力求本着实事求是的态度，克服困难，自觉主动积极地进行调查、预测、计算、分析和论证，保证可行性研究的严肃性、客观性和真实性。在毕业设计前两个阶段的工作中，关于市场调查方案和建设条件调查方案，由毕业设计组全体同学讨论确定，而具体的调查工作则由本设计组分工进行，资源共享。其他阶段的内容应由个人独立完成。

在毕业设计期间，应注意各方面的安全问题。由于本毕业设计需要大量的市场调查，因此，在与有关行政部门、企业、居民打交道时，应自觉维护我校声誉，注意自己的言行和处事的方式方法，避免与其发生冲突。

其他未尽事宜，应根据具体情况具体分析、研究决定，并及时与指导教师和有关人员联系。每人一组，独立完成。

六 毕业设计（论文）参考提纲 总论

1.1 项目提出的背景（调查或设定）1.2 项目可行性研究的依据（依据有关规定）1.3 项目概况

项目名称（设定）、地点，开发商简介（设定），项目所在地周围环境状况（调查），项目有关的技术经济指标等（根据提供的规划图）1.4 项目开发建设的预期目标（调查或设定）

1.5 项目开发建设条件（地形、地貌、水文地质、周边环境、城市规划、交通及公共设施施工条件、社会环境条件、征地拆迁条件、拟建地址建设条件、投资条件比选、推荐建址方案――调查或设定）1.6 项目投资估算（计算）1.7 项目进度计划（调查或设定）1.8 结论及建议 2 市场分析与预测

2.1 房地产市场宏观形势分析及预测（2010、2011年全国行业现状及未来几年趋势预测－调查）

2.2 本地区房地产市场状况分析及预测（2010、2011年全国行业现状及未来几年趋势预测－调查）

2.3 项目的市场情况分析（需求分析、供给分析、当前租售价格调查和预测、主要竞争楼盘分析――调查）3 建设条件

3.1 开发项目用地状况（调查）

3.2 资源供给及外部协作条件（调查或设定）4 规划设计方案

4.1 规划设计方案的指导思想 4.2 规划设计方案的原则

4.3 建筑规模及规划设计方案设想（项目构成、平面布置及户型设计，功能要求、建筑艺术、功能以及与城市的协调，建筑、结构、道路、绿化及其它配套附属设施的规划方案）5 项目开发进度及组织安排

5.1项目开发的各项工作内容（调查）5.2 项目开发进度安排

5.3项目开发的组织构成及工作分工 6 营销方案

6.1项目定位、物业价格定位、6.2 营销方式与策略（促销手段设计）6.3 租售计划 投资估算及资金筹措（参见房地产开发教材及政府有关部门对房地产开发项目的收费标准）

7.1 投资估算的原则与内容 7.2 项目建设的投资估算 7.3 资金筹措与使用计划 8 财务评价

8.1 财务评价基础数据的测算 8.2 盈利能力分析（主要报表及指标）8.3 清偿能力分析（主要报表及指标）风险分析（识别项目在实施过程中可能遇到的各种风险，以及常规的盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析法）

10、社会评价和环境影响评价 10.1社会评价（项目对社会的影响分析，社会风险分析、结论）

10.2环境影响评价（环境现状、项目前期及实施对环境的影响、环保措施及相应投资、节水节电及消防等）11 结论及建议 11.1 结论

11.2 存在的问题及建议 附表与附图

七、应收集的资料及主要参考文献：

1． 开发商基本情况及对项目开发的设想、要求、期望，有关政府批文等； 2． 国家、省、市有关部门对房地产开发项目的法规、规划限制、收费标准等； 3． 有关统计年鉴及房地产相关报纸、期刊、网站的相关信息和市场供需资料； 4． 《投资项目可行性研究指南》（试用版），中国电力出版社； 5． 《工程经济学》，刘晓君主编，中国建筑工业出版社； 6． 《房地产开发项目经济评价方法》，中国计划出版社；

7． 《房地产开发经营与管理》，中国房地产估价师学会编，中国物价出版社； 8． 《房地产估价理论与方法》，中国房地产估价师学会编，中国物价出版社； 9.《工程建设前期筹划》同济大学出版社； 10.《房地产法规与案例分析》机械工业出版社；

第三篇：房地产开发项目可行性研究

房地产开发项目可行性研究

一、房地产开发项目可行性研究概述

（一）可行性研究的基本概念

房地产开发项目可行性研究是指在房地产开发项目投资开发决策之前，为了避免主观决策、盲目建设带来的损失和不良后果，以期实现房地产开发的效益最大化，必须通过对拟开发项目有关的工程、技术、经济、社会和环境等方面进行深入细致的调查、研究和分析；对可能拟定的规划设计方案、技术方案和建设方案等进行认真的技术经济分析和综合比较论证；对拟开发项目建成后的经济、社会和环境生态效益进行科学的预测和评价。在此基础上，全面研究考察该开发项目在技术上的先进性和适用性，在经济上的合理性和有效性以及规划建设上的可能性和可行性。依此就是否应该投资开发该项目以及如何投资，或就此终止投资还是继续投资开发等给出结论性意见，为投资决策提供科学依据，并作为进一步开展工作的基础。

可行性研究是在投资决策前必不可少的工作阶段，主要对建设项目进行全面的技术经济分析、论证。其基本内容包括市场预测和研究、技术方案研究、项目经济评价三个部分。

（二）可行性研究的作用

可行性研究的主要作用表现在如下几个方面：

1.作为确定项目建设的必要依据。投资者根据可行性研究报告对某一方案的评估结论，决定是否投资开发该项目。

2.作为向银行和其他金融机构融资的依据。对银行而言，要在审查项目的可行性研究报告的基础上，判断借出资金在项目建设后有无偿还能力，贷款的风险如何，从而确定是否贷款以及贷款的利率。

3.可行性研究报告是向当地政府及其所属城市规划、土地管理部门、建设管理部门申请立项和建设执照的依据，同时也是环保部门审查项目对环境影响的依据。

4.作为开展项目工程设计、设备订货、原材料订货、施工准备等建设前期工作的基础，可行性研究为进行后续工作进行铺垫。

5.根据可行性研究报告对特定方案的评价，投资方可以合理进行企业组织管理、制定机构设置、设定劳动定员和职工培训计划。

6.作为国家各级计划部门编制固定资产投资计划和编制下阶段规划设计的依据。

二、房地产开发项目可行性研究的阶段、基本内容和步骤

（一）可行性研究的阶段

一般而言，房地产开发项目可行性研究工作分为投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和项目评估决策四个阶段。

1.投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找有利的投资机会。

投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究。与市场分析和预测相衔接，一般投资机会研究又分三种：地区研究、行业或部门研究和资源机会研究。一般机会研究是由国家机构、公共机构或由企业进行，作为指定经济发展计划的基础。在对一般投资机会作出最初鉴别之后，再进行项目的机会研究，即将项目设想转变为概略的项目投资建议，以指明具体的投资方向。

投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。

投资机会研究较粗略，该阶段投资估算的精确度为总投资的±30％。如果机会研究认为

是可行的，就可以进行下一阶段的工作。

2.初步可行性研究，亦称“预可行性研究”，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决以下问题：

（1）在机会研究结论的基础上，在详细资料的基础上作出是否投资的决定，并判定是否可能和有必要进行下一步的详细可行性研究。

（2）确定对某些关键性问题需要进行专题的辅助研究。在广泛的方案分析比较论证后，对各类技术方案进行筛选，选择最佳效益方案，以利于节省时间和费用。

（3）根据项目的选择依据和标准，确定项目的初步可行性。依据初步可行性研究结果编制初步可行性研究报告。

在初步可行性研究阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供给、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。

初步可行性研究阶段投资估算的精度应达到±20％以内。

3.详细可行性研究，即通常意义上的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，它为项目决策提供技术、经济社会和财务方面的评价依据，为项目的具体事实提供科学依据。在这一阶段内进行详细深入的技术经济分析论证，是在分析项目的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。

这一阶段对建设投资估算的精度在±10％。

4.项目的评估和决策。按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。

项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面的审核和再评估阶段。其内容包括：（1）全面审核可行性研究报告中反映的各项情况是否确实；（2）分析项目可行性研究中各项指标计算是否都正确，包括各种参数、基础数据及定额费率的选择；（3）从企业、国家和社会等方面综合分析和判断项目的经济效益和社会效益；（4）分析和判断项目可行性研究的可靠性、真实性和客观性，对项目作出取舍的最终投资决策；（5）最后写出项目评估报告。

（二）可行性研究的基本内容

由于开发项目的性质、规模和复杂程度不同，其可行性研究的内容不尽相同，各有侧重。一般房地产开发项目可行性研究的内容应主要包括以下几个方面：

1.总论。包括综述开发项目概况，项目提出的背景，投资的必要性和意义；可行性研究工作的依据和范围；研究的主要结论以及存在问题和建议。

2.市场需求与供给预测——租售价格变化趋势预测。

3.开发项目基本情况，分析其潜在优势与问题、机遇与挑战。

4.明确资源、原材料基础设施和公用设施条件。

5.根据惯常条件，确定开发项目的实施计划和进度要求。

6.资金来源及融资方式。

7.项目投资成本、销售费用的估算及投入时间。

8.项目租售收入预测。

9.国民经济评价和项目财务评价。

10.项目评价总结，得出评价结论。

（三）可行性研究的步骤

房地产开发项目的可行性研究工作一般按以下七个步骤进行：

1.接受委托，明确研究目标。在项目建议被批准之后，开发商即可委托有关咨询评估公

司或投资顾问公司对拟开发项目进行可行性研究。承担单位接受委托时，应获得项目建议书和有关项目背景介绍资料，搞清楚委托者的目的和要求，明确研究内容，制定工作计划。

2.收集资料，调查研究。主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明并预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目的竞争能力。资源调查包括建设地点调查、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查，为下步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。

3.设计方案。根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的开发方案。

4.财务评价和国民经济评价。对经上述分析后所确定的方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细财务评价和国民经济评价。研究论证项目在经济上的合理性和潜在盈利能力。

5.方案比较与选择。根据以上分析，进行反复的方案论证和比较，会同委托部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准，采用技术经济分析的方法，评选出合理的方案。研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定项目规模、构成、开发进度。

6.制定实施计划。对于选定的满意方案，制定详细的实施计划，进一步提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。

7.编制可行性研究报告。经过上述分析与评价，即可编制详细的可行性研究报告，推荐可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供决策者作为决策依据。

三、房地产开发项目投资成本费用估算

（一）房地产开发项目投资成本估算的主要内容

房地产开发项目从可行性研究到建成投入使用.，需要投入大量的资金。在项目的可行性研究阶段，为了对项目进行经济评价并作出投资决策，必须对项目的投资成本费用进行准确的估算。房地产开发投资成本估算的主要内容包括：

1.土地取得费和拆迁费用、市政工程建设费。

2.前期工程费。

3.建筑安装工程费。

4.管理费。

5.销售费用。

6.利息支出。

7.其他费用。

8.不可预见费。

9.各种税费。

（二）各项成本费用估算的方法

1.土地费用估算。土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。由于目前存在着有偿出让转让和行政划拨两种获取土地使用权的方式，所以对土地费用有有偿和无偿两种。对土地使用权的有偿取得，包含征用集体土地或批租和租赁国有土地两种形式，计算时要针对实际情况而定。

（1）土地使用权出让金。土地使用权出让金是国家土地所有者权力的体现，在我国的现行土地使用制度中，使用者一定年期土地使用权的取得必须由国家以土地所有者身份加以确认，在这个过程中土地使用者要向国家支付土地使用权出让金。土地使用权出让金的估算一般可参照近期出让的类似地块的出让金数额，按相关因素的市场比较修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。土地使用权出让金一般在项目启动时一次性支付。

（2）市政建设配套费用。市政建设配套费是因政府投资进行的城市基础设施建设而由

受益者分摊的费用。该项费用还包括非营业性的配套设施如居委会、派出所、幼儿园、中小学等的建设费分摊，称配套设施建设费。这些费用的测算可根据各地的具体规定或标准进行。

（3）土地征用费。对选取集体土地进行开发的房地产项目而言，必须支付土地征用费用。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家建设征用集体土地发生的费用主要有土地补偿费、土地投资补偿费（青苗补偿费、树木补偿费、地面附着物补偿费）、人员安置补助费、新菜地开发基金、土地管理费、耕地占用税和拆迁费等。在《中华人民共和国土地管理法》的指导下，各级地方政府对各项费用的征收标准均有具体的规定，因此对集体土地征用费的估算可参照国家和地方有关标准和具体地块的协商条件进行。

（4）拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家或地方政府可以依照法定程序，将国有储备土地或已经由企事业单位或个人使用的土地划拨给房地产开发项目或其他建设项目使用。因划拨土地给原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给予合理补偿。拆迁安置补偿费实际包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人，依据有关规定给予安置所需的费用。拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所有权人，按照有关规定给予补偿所需的费用。关于拆迁安置补偿，各地都有相关的地方性法规和执行条例，计算时可按规定进行。

（5）土地转让费。如果开发企业是选择土地二、三级市场而取得土地使用权，则在开发过程中必须支付土地转让费。土地转让费的确定一般在市场条件下进行调节，但最终的转让价格可能与市场测评价格有较大出入。

如上条目的土地费用并不同时发生。对征用集体土地进行开发的项目而言，要发生土地费用（1）、（2）、（3）、（4）；对在城市内部一级市场取得土地使用权的项目而言，要发生土地费用（1）、（2）、（4）；对于在城市内部二、三级市场取得土地使用权的项目而言，发生土地费用（5）。

2.前期工程费估算。前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及土地开发工程费支出。一般情况下，规划设计费为建安工程费的3％左右，可行性研究费占项目总投资的1％～3％。水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5％左右（在平原地区，这项指标多直接与规划设计费合并，统一按照3％左右的标准收取）。土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用，场地平整费用和通水、电、路等基础设施费用。可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。

3.房屋开发费。房屋开发费包括建安工程费、附属工程费和室外工程费等。

（1）建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费、设备及安装工程费、必要的室内装饰家具费、智能化设备安装及预安装费用等。

（2）附属工程费包括锅炉房、热力站、变电室、煤气调压站、停车场、自行车棚、信报箱、小区物业管理用房等建设费用。

（3）室外工程费包括场内的自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等的建设费用。主要体现在电贴、水贴和绿化工程费。

4.管理费。管理费是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用，可按项目投资或前述三项直接费用的一个百分比计算，这个百分数一般为2％～3％。

5.销售费用。销售费用是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员工资、销售机构包装费、物料消耗费、广告宣传费、代理费及销售许可证申领费等。

6.财务费用。财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费等企业筹资发生的其他财务费用。利息的计算可参照金融市场的贷款利率和资金分期投入的情况按复利计算，其计息基础为包括自有资金的所

有投资。

7.其他费用。其他费用主要包括工程监理费、竣工图编制费、保险费等杂项费用。这些费用一般按当地有关部门规定的费率估算。

8.不可预见费。不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的3％～10％估算。

9.税费。开发建设项目投资估算中应考虑项目所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中型城市，这部分税费已经成为开发建设项目投资费用中占最大比重的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算。

四、房地产开发项目经济评价

有关内容见本书第五章。

第四篇：08级毕业设计任务书-房地产可行性研究

房地产专业方向毕业设计任务书

——房地产可行性研究

一、性质和目的毕业实习、设计（论文）阶段是在学生学完规定的全部课程的基础上进行的最后一个实践性教学环节，是学生全面、系统地掌握所学专业知识的重要组成部分。它具有综合性强、涉及面广和实践性强等显著特点。通过这一重要环节，培养学生具有综合运用所学的有关理论知识去独立分析、解决实际问题的能力，为其今后走上工作岗位从事相关实际工作打下一个良好的基础。

二、毕业设计（论文）题目

某房地产开发项目可行性研究（根据学生选题具体确定）

可选项目范围：

1)居住房地产可行性研究（5栋楼以上）

2)商业房地产可行性研究（至少一栋高层）

3)商务办公房地产可行性研究（至少一栋高层）

4)餐饮房地产可行性研究

5)旅馆、酒店房地产可行性研究（至少一栋高层）

6)娱乐房地产可行性研究

7)综合性质房地产可行性研究

三、毕业设计要求

1．正文中是房地产可行性研究报告书，不少于50页。其计算部分必须用excel计算，成绩评定中excel表格的制作和报告的书写同样重要。

2．附图要求上交两个方案的总平面图和具有代表性楼的标准层平面图。（手工绘制，3号图纸，图要有标签栏和边框线，标准层平面图要有轴线、总平面图重点画出各楼的位置、绿化、景观等，并要有图例、指北针等）

3．报告中应具备下列基本表格：（要尽量列出清晰的基本报表和辅助报表）

1)项目基础技术经济数据指标

2)建筑总表与建筑一览表（每栋楼每户的面积列表，用于后来的销售收入的计算）

3)拆迁还建计划面积表（限有拆迁的项目）

4)项目总投资估算表及辅助报表

5)可销售面积与销售计划表

6)建议住宅销售价格表

7)销售收入与经营税金及附加估算表

8)投资计划与资金筹措表

9)全部投资财务现金流量表

10)资本金财务现金流量表

11)资金来源与运用表

12)损益表

13)敏感性分析表

4．要计算的项目技术经济指标有：

1)静态指标：全部投资的投资利润率、全部投资的投资利税率、资本金投资利润率、资本金净利润率。

2)动态指标：税前全部投资净现值、税后全部投资净现值、税前全部投资内部收益 1

率、税后全部投资内部收益率、资本金税后投资内部收益率、资本金税后净现值、动态投资回收期。

5．文档格式要严格按照《大连理工大学城市学院学生毕业设计（论文）管理办法（试行）》中附件《大连理工大学城市学院本科生毕业设计（论文）规范化要求》和《大连理工大学城市学院本科生毕业设计（论文）文本格式要求》。（学校主页公告内有文件下载）。

6．最后上交材料为：论文正文、中英文翻译、四张以上3号图纸。

四、主要工作阶段、内容及要求

（一）准备阶段——确定项目

接收毕业设计任务，熟悉毕业实践、设计（论文）指导书，查阅有关书籍，收集有关资料，熟悉项目策划的内容、方法，确定具体项目。选题时，要结合个人和项目的实际情况全面考虑可行性和难度。

（二）毕业实践、调查阶段——调查、搜集资料

到实践单位和项目地点进行调研，按照拟定的调查方案实施全面的调查，该阶段的工作要尽可能全面细致、深入实际，力争获取到有助于开展工作所需的直接和间接信息。

（三）技术分析和制作报告阶段——制作可行性研究报告书

对第二个阶段所收集到的资料进行整理，通过前期详细的市场调查，和详细的测算，进行报告书的制作。要求论证要有理有据，不能前后矛盾，并有书面的研究成果。涉及项目实际情况调查或市场调查的，要进行切实的实地调查，并注明调查出处。

按有关要求编写毕业论文。

（四）征求意见阶段——上交初稿

形成毕业设计（论文）初稿，并将初稿自检后，提交给指导教师进行审阅。

（五）修改定稿阶段——修改、打印

按照反馈的意见对初稿进行必要的修改、补充和完善，经审核后，可打印正式论文。正式论文要求体系完整、内容详实、结构严谨、论证充分、层次分明、格式规范。

（六）答辩准备阶段——答辩、装订论文

将正式论文提交给指导教师，同时准备答辩所需的提纲、挂图、表等各种资料，做好答辩提纲，准备答辩。

五、进度计划安排1、2011年11月22日——2011年12月25日，论文准备阶段，2010年12月25日之前必须确定论文题目，并发至指导教师邮箱，否则指导教师不再对毕业设计予以指导。2、2011年11月26日——2012年3月1日，外文翻译、论文提纲及初稿写作阶段（提纲指论文的全部目录，初稿指论文完成至少三分之一），并于2012年3月1日前发至指导教师邮箱，否则指导教师不再对毕业设计予以指导。

3、2012年3月2日——2012年4月20日，论文写作阶段，2012年4月20日论文中期检查。于2012年4月20日前将论文初稿（论文完成三分之二以上）发至指导教师邮箱，否则指导教师不再对毕业设计予以指导。

4、2012年4月21日——2012年5月20日，论文修改阶段，提交完篇论文终稿及手绘图纸，于2012年5月20日前发至指导教师邮箱，否则指导教师不再对毕业设计予以指导。

5、2012年5月21日——2012年5月26日，定稿装订阶段，并于2012年5月26日前将装订版上交指导教师，逾期不交，指导教师评阅成绩降档。

6、2012年5月26日——2012年6月6日，指导教师评阅阶段，学生进行答辩准备。

7、2012年6月6日左右，组织进行论文答辩。

六、可行性研究报告参考提纲总论

1.1项目提出的背景

1.2项目可行性研究的依据(依据有关规定)

1.3项目概况（项目名称、地点，开发商简介，项目所在地周围环境状况，项目有关的规划指标和要求等）

1.4项目开发建设的必要性

1.5项目开发建设条件(地形,地貌,水文地质,周边环境,城市规划,交通及公共设施施工条件,社会环境条件,征地拆迁条件,拟建地址建设条件,投资条件比选,推荐建址方案)

1.6项目投资估算（主要的经济指标）

1.7结论及建议市场分析与预测

2.1房地产市场宏观形势分析及预测(2006,2007年全国行业现状及未来几年趋势预测-调查)

2.2大连市房地产市场状况分析及预测(2006,2007年全国行业现状及未来几年趋势预测-调查)

2.3项目所在区域房地产状况分析(需求分析,供给分析,当前租售价格调查和预测,主要竞争楼盘分析调查，重点部分)

2.4 项目目标市场分析建设条件

3.1开发项目用地状况

3.2项目方案的确定（要确定两种方案）规划设计方案

4.1规划设计方案的指导思想

4.2规划设计方案的原则

4.3建筑规模及规划设计方案设想

项目构成,平面布置及户型设计及户型面积,功能要求,建筑艺术,功能以及与城市的协调,建筑,结构,道路,绿化及其它配套附属设施的规划方案。做总平面图和标准层平面图。项目开发进度及组织安排

5.1项目建设工期

5.2项目开发进度安排

5.3 项目销售期及销售时间的确定项目销售计划

6.1项目定价（楼盘均价、各楼均价、每户均价，考虑水平价差和垂直价差）

6.2项目分阶段销售计划

6.3项目销售收入的计算投资估算及资金筹措(参见房地产开发教材及大连市有关部门对房地产开发项目的收费标准)

7.1投资估算的原则

7.2项目建设的投资估算

7.3资金筹措与使用计划财务评价

8.1财务评价基础数据的测算

8.2盈利能力分析(主要报表及指标)

8.3清偿能力分析(主要报表及指标)风险分析

识别项目在实施过程中可能遇到的各种风险,使用单因素的敏感性分析的方法进行不确定性分析。社会评价和环境影响评价

10.1社会评价(项目对社会的影响分析,社会风险分析,结论)

10.2环境影响评价(环境现状,项目前期及实施对环境的影响,环保措施及相应投资,节水节电及消防等)结论及建议

11.1结论(两个方案的比较)

11.2存在的问题及建议附表及附图

附1

外文翻译要求：

1.每名学生（外国语学院除外）在毕业设计（论文）期间，应完成不少于2万印刷符的外文翻译。译文不少于5千汉字。

2.译文内容必须与题目（或专业内容）有关。

注意！

1.发邮件时，邮件题目要写清自己的姓名；附件多个时要打rar压缩包；邮件附

件要写名字和日期，如“徐冰冰英文翻译（完成日期）”，以免经常出现我解压后就不知道是谁的，也不知道是新的还是以前的文件了。

2.无论哪个阶段，提交论文必须排版。

第五篇：05级房地产毕业设计任务书-房地产可行性研究

房地产专业方向毕业设计任务书

——房地产可行性研究

一、性质和目的毕业实习、设计（论文）阶段是在学生学完规定的全部课程的基础上进行的最后一个实践性教学环节，是学生全面、系统地掌握所学专业知识的重要组成部分。它具有综合性强、涉及面广和实践性强等显著特点。通过这一重要环节，培养学生具有综合运用所学的有关理论知识去独立分析、解决实际问题的能力，为其今后走上工作岗位从事相关实际工作打下一个良好的基础。

二、毕业设计（论文）题目

某房地产开发项目可行性研究（根据学生选题具体确定）

可选项目范围：

1)居住房地产可行性研究（5栋楼以上）

2)商业房地产可行性研究（至少一栋高层）

3)商务办公房地产可行性研究（至少一栋高层）

4)餐饮房地产可行性研究

5)旅馆、酒店房地产可行性研究（至少一栋高层）

6)娱乐房地产可行性研究

7)综合性质房地产可行性研究

三、毕业设计要求

1．正文中是房地产可行性研究报告书，不少于50页。其计算部分必须用excel计算，成绩评定中excel表格的制作和报告的书写同样重要。

2．附图要求上交两个方案的总平面图和具有代表性楼的标准层平面图。（均用CAD绘制，2号图纸，打印的白图，图要有标签栏和边框线，标准层平面图要有轴线、总平面图重点画出各楼的位置、绿化、景观等，并要有图例、指北针等）

3．报告中应具备下列基本表格：（要尽量列出清晰的基本报表和辅助报表）

1)项目基础技术经济数据指标

2)建筑总表与建筑一览表（每栋楼每户的面积列表，用于后来的销售收入的计算）

3)拆迁还建计划面积表（限有拆迁的项目）

4)项目总投资估算表及辅助报表

5)可销售面积与销售计划表

6)建议住宅销售价格表

7)销售收入与经营税金及附加估算表

8)投资计划与资金筹措表

9)全部投资财务现金流量表

10)资本金财务现金流量表

11)资金来源与运用表

12)损益表

13)敏感性分析表

4．要计算的项目技术经济指标有：

1)静态指标：全部投资的投资利润率、全部投资的投资利税率、资本金投资利润率、资本金净利润率。

2)动态指标：税前全部投资净现值、税后全部投资净现值、税前全部投资内部收益率、税后全部投资内部收益率、资本金税后投资内部收益率、资本金税后净现值、动态投资回收期。

5．文档格式要严格按照《大连理工大学城市学院学生毕业设计（论文）管理办法（试行）》中附件《大连理工大学城市学院本科生毕业设计（论文）规范化要求》和《大连理工大学城市学院本科生毕业设计（论文）文本格式要求》。（学校主页公告内有文件下载）。

6．最后上交材料为：论文正文、中英文翻译、四张以上2号图纸。

四、主要工作阶段、内容及要求

（一）准备阶段——确定项目

接收毕业设计任务，熟悉毕业实践、设计（论文）指导书，查阅有关书籍，收集有关资料，熟悉项目策划的内容、方法，确定具体项目。选题时，要结合个人和项目的实际情况全面考虑可行性和难度。

（二）毕业实践、调查阶段——调查、搜集资料

到实践单位和项目地点进行调研，按照拟定的调查方案实施全面的调查，该阶段的工作要尽可能全面细致、深入实际，力争获取到有助于开展工作所需的直接和间接信息。

（三）技术分析阶段——制作可行性研究报告书

对第二个阶段所收集到的资料进行整理，通过前期详细的市场调查，和详细的测算，进行报告书的制作。要求论证要有理有据，不能前后矛盾，并有书面的研究成果。涉及项目实际情况调查或市场调查的，要进行切实的实地调查，并注明调查出处。

（四）制作报告阶段——补充至论文

按有关要求编写毕业论文。

（五）征求意见阶段——上交初稿

形成毕业设计（论文）初稿，并将初稿自检后，提交给指导教师进行审阅。

（六）修改定稿阶段——修改、打印

按照反馈的意见对初稿进行必要的修改、补充和完善，经审核后，可打印正式论文。正式论文要求体系完整、内容详实、结构严谨、论证充分、层次分明、格式规范。

（七）答辩准备阶段——答辩、装订论文

将正式论文提交给指导教师，同时准备答辩所需的提纲、挂图、表等各种资料，做好答辩提纲，准备答辩。

五、进度计划安排

本毕业实践、设计计划安排从2008年12月20 日开始至2009年5月3日结束。本计划只能提前，不能拖后，提交正式论文的截止日期为2009年 5月3日。具体各阶段进度计划安排如下：

(一)准备阶段本阶段 2008 年 12 月20 日～ 2009 年 1 月 12 日。

(二)毕业实践及调查阶段本阶段 2009 年 1 月 13 日～2009年 3月 1 日。

(三)技术分析阶段本阶段 2009 年 3 月 2 日～ 2009 年 3 月 20 日。

(四)制作报告阶段本阶段 2009 年 3 月 21 日～ 2009 年 4 月 15 日。

(五)征求意见阶段本阶段 2009 年 4 月 4 日～ 2009 年 4 月 15 日。

(六)修改定稿阶段本阶段 2009 年 4 月 16 日～ 2009 年 5 月 3 日。

(七)答辩准备阶段本阶段 2009 年 5 月 4 日～ 2009 年 6 月 15 日。

六、可行性研究报告参考提纲总论

1.1项目提出的背景

1.2项目可行性研究的依据(依据有关规定)

1.3项目概况（项目名称、地点，开发商简介，项目所在地周围环境状况，项目有关的规划指标和要求等）

1.4项目开发建设的必要性

1.5项目开发建设条件(地形,地貌,水文地质,周边环境,城市规划,交通及公共设施施工条件,社会环境条件,征地拆迁条件,拟建地址建设条件,投资条件比选,推荐建址方案)

1.6项目投资估算（主要的经济指标）

1.7结论及建议市场分析与预测

2.1房地产市场宏观形势分析及预测(2006,2007年全国行业现状及未来几年趋势预测-调查)

2.2大连市房地产市场状况分析及预测(2006,2007年全国行业现状及未来几年趋势预测-调查)

2.3项目所在区域房地产状况分析(需求分析,供给分析,当前租售价格调查和预测,主要竞争楼盘分析调查，重点部分)

2.4 项目目标市场分析建设条件

3.1开发项目用地状况

3.2项目方案的确定（要确定两种方案）规划设计方案

4.1规划设计方案的指导思想

4.2规划设计方案的原则

4.3建筑规模及规划设计方案设想

项目构成,平面布置及户型设计及户型面积,功能要求,建筑艺术,功能以及与城市的协调,建筑,结构,道路,绿化及其它配套附属设施的规划方案。做总平面图和标准层平面图。5 项目开发进度及组织安排

5.1项目建设工期

5.2项目开发进度安排

5.3 项目销售期及销售时间的确定项目销售计划

6.1项目定价（楼盘均价、各楼均价、每户均价，考虑水平价差和垂直价差）

6.2项目分阶段销售计划

6.3项目销售收入的计算投资估算及资金筹措(参见房地产开发教材及大连市有关部门对房地产开发项目的收费标准)

7.1投资估算的原则

7.2项目建设的投资估算

7.3资金筹措与使用计划财务评价

8.1财务评价基础数据的测算

8.2盈利能力分析(主要报表及指标)

8.3清偿能力分析(主要报表及指标)风险分析

识别项目在实施过程中可能遇到的各种风险,使用单因素的敏感性分析的方法进行不确定性分析。社会评价和环境影响评价

10.1社会评价(项目对社会的影响分析,社会风险分析,结论)

10.2环境影响评价(环境现状,项目前期及实施对环境的影响,环保措施及相应投资,节水节电及消防等)结论及建议

11.1结论(两个方案的比较)

11.2存在的问题及建议附表及附图