可行性研究文献综述

第一篇：可行性研究文献综述

可行性研究(Feasibility Study)文献综述

一、国外可行性研究的文献综述

西方最早推行可行性研究方法的是美国，通过采用这套方法，实现了对河流流域地区良好的开发和综合利用，二战后，随着现代科学技术和管理科学的高度发展，技术经济问题越来越复杂，为了开发新产品，减少投资风险，需要采用科学方法对项目实施进行预测、分析、论证。因此20世纪60年代以来，可行性研究迅速成为投资决策前的一个普遍工作阶段，并且形成了一整套系统理论的科学方法。这种方法在以世界银行为代表的国际经济组织对发展中国家的贷款或援助项目中迅速推广。

在19世纪至20世纪50年代中期，国外主要是运用简单的财务评价方法通过对项目的收入和支出进行比较来判断项目的优劣。随着社会的发展,简单的财务评价已不能满足社会、政府和企业对项目投资决策的多元化需求。于是，法国工程师让尔•杜比提出了“消费者剩余”的思想并在1844年发表了“公共工程效用的评价”一文。之后英国经济学家A•马歇尔正式提出了“消费者剩余”的概念，这种思想发展成为现在费用-效益分析的基础，构成了可行性研究的雏形。

在20世纪初30年代，美国引入了这种分析方法，并将其用于水资源综合开发、港口和内河航运，取得了丰硕的成果，比如赫赫有名的田纳西河流域工程规划。

在50年代至70年代间的西方国家大多采用企业财务分析和效益分析，来对项目的投资可行性进行分析。1950年美国发表了《内河流域项目经济分析的实用方法》，规定了研究效益、费用比率的原则程序、评价项目效益与国民生产总值之间的关系。

1958年诺贝尔经济学奖获得者、荷兰计量经济学家丁•亭伯金首次提出影子价格的主张,对完善经济分析理论起了重要作用。

60年代，美国实行《规划计划预算制度》(PPBS)，要求政府机关对各项计划方案都要从费用-效益的角度来审查其是否合算。

1968年，牛津大学著名福利经济学家I•利特尔和经济数学家J•米尔理斯联合为经济合作和发展组织编写了《发展中国家工业项目分析手册》，该书中的方法被称为L-M法。在70年代，可行性研究得到了进一步的发展，联合国工业发展组织(1972)委托P•达斯普塔和S•玛尔果林等编写了《项目评价准则》，为可行性研究的研究和发展奠定了基础。

1972年联合国出版了《联合国在发展中国家顾问使用手册》。

1973年联合国出版了《联合国、工业可行性研究摘要》，这些指导性文献，推动了可行性分析的理论进展。

1977年，联合国工业发展组织和阿拉伯国家工业发展中心(1977)出版了又一本重要著作《工业项目评价手册》。

1978年联合国工业发展组织出版了《工业可行性研究编制手册》(1978)一书，至此，可行性研究理论框架初步形成，并传至世界各国作为订立可行性分析标准的基础。

此后，国际性金融机构如国际货币基金组织、世界银行、国际开发协会和国际金融公司等银行都把可行性研究作为申请贷款的必要条件，各国要获得国际金融机构的贷款必须提交可行性研究报告，否则将无法获得国际银行的资助，这种作法也使各工业国在新建、改建、扩建项目中必须进行可行性研究，在此过程中，可行性研究得到了广泛普及。

80年代以来，可行性研究理论逐步向各种专业领域渗透，与各专业进行理论交叉和融合。许多研究者详细分析了项目投资的不确定性和风险，完善了可行性研究理论，其中比较有影响力的有George Wu&Richard Gonzalez(1999)，Robert T•Cheme &Terence Reilly(1999)等。另外，还有一些研究者对投资项目的经济评价做了深入研究，其代表作有James E Smith(1994)，GraigR.Fox&AmosTrersky(1998)等。

Spyros Makridaks和Steven C.Wheelwright出版了《预测方法及应用》，科学地论述了预测的相关方法及其优缺点，同时对其应用给出了指导。在项目投资决策分析方法方面，除了传统的纯经济效益的静态评价法和动态评价法之外，又发展了实物期权法(Real Options法)(Myer，1977)和可用于多目标评价决策的层次分析法(AHP法)(T.L.Saaty，1980)等。

同时，许多国外研究者将可行性分析运用到了各专业领域，如美国1999年出版了《REIT不动产投资信托务实》，日本评论社出版了《公共项目投资的经济效果》、《公益事业的投资评价与展望》等。各国在项目投资领域中对预测、风险、评价等方面进行了较有成效的研究，这些丰硕的成果为可行性研究发展提供了理论基础和应用案例。

二、国内可行性研究的文献综述

在可行性研究理论发展的国际大环境下,我国的可行性研究理论也随着我国经济和社会的升华而得以完善。1952年,我国财政委员会颁发了《基本建设工作暂行管理办法》,这是建国以来第一个关于基本建设程序和项目的管理文件。该文件规定,基本建设程序划分为计划任务书、初步设计、组织施工、竣工验收四个阶段,当时的技术经济分析都是决策后期的工作,设计任务书作为工程项目的决策依据。此后的20多年,我国主要沿用苏联的技术经济论证方法来进行项目的可行性分析。比如,我国对“一五”期间的156个重点项目建设采用了较为简单的静态的技术经济分析方法,用来选择最可行的项目,这对当时的项目投资决策和前期工作管理起到了一定的积极作用,获得了高质量、低风险的项目投资效果。

进入80年代后,我国的可行性研究工作得到了更多的认同和重视,许多专业和领域对可行性研究产生了浓厚的兴趣,因此产生了一大批研究成果。80年代至今可分为两个发展阶段。

第一阶段是从80年代初到90年代初。这一阶段是我国可行性分析正式理论形成的初始阶段。在这一阶段中,我国工业项目可行性研究编制的主流模式主要参照1978年联合国工业发展组织(UNIDO)的《工业可行性研究编制手册》。在国家计委于1981正式下文并明确规定“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要技术论证阶段,纳入基本建设程序”之后,中国投资银行编写了《工业贷款项目评估手册》，并于1984年正式开始实施。随后,国家计委(1983)编写了《国家计委关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》,规定大中型工业交通项目,重大技术改造项目,利用外资项目,技术和设备引进的项目,都必须进行可行性研究。并对可行性研究的原则,编制程序,编制内容,审查办法等做了详细规定。这些规定一直沿用至今,成为可行性研究研究、编制和写作的标准和模板。在此之后,国家科委、国务院技术经济中心(1985)又编写了配套的《工业建设项目可行性研究经济评价方法-企业经济评价》,国家计委(1987)颁布了《建设项目经济评价方法与参数(试行)》,这些理论方法和应用指南的颁布标志着我国初步进入了工程项目投资科学决策化的阶段。与此同时,安徽科学技术出版社出版了《农业可行性研究》一书,该书的出版为可行性研究理论体系拓宽起到了积极作用。

第二阶段从90年代初至今。在这一阶段,可行性研究理论基础得到了进一步的实,同时,由主要在工业项目领域应用向其他专业和领域渗透。比如可行性研究的应用扩展到了交通项目,其代表是《铁路项目可行性编制纲要》(刘彦元和潘荫燔,1995);应用扩展到了生态环境项目,比如《广西石山地区生态重建工程可行性论证》;扩展到了水利建设项目中,如1994年《系统工程与项目管理概论—三峡工程论证与建设管理研究》(广西科学院石山课题组,1994),7年的建设和使用历史验证了三峡可行性分析论证的科学性。之后在船舶、防洪、建材、农林牧副渔、邮电通讯等一些项目中也都开始进行可行性研究,如:京沪高速铁路可行性研究,南水北调中线供水工程可行性研究;大江大河防洪投资体系的可行性研究以及中国建材工业跨世纪发展战略等。

进入21世纪以后,中国国家计划委员会在2001年9月委托中国国际工程咨询公司编写《投资项目可行性研究指南》。该指南借鉴国际上可行性研究的相关理论,参照我国的实际情况和国际管理,总结了我国自改革开放以来可行性研究工作的经验教训,是一本指导可行性研究工作方法及内容的纲领性文件,为我国新世纪各类投资项目的可行性研究指明了方向。为了进一步贯彻落实《投资项目可行性研究指南》的各项内容,《投资项目可行性研究指南》的主编于守法先生和国内部分专家又共同编著了《投资项目可行性研究方法与案例应用手册》一书,在该书中,作者系统地介绍了可行性研究与经济评价工作的基本理论、具体业务内容和方法,并编入了大量不同类型项目的可行性研究和项目评估案例,集理论、方法与操作案例于一体,是一部全面系统的投资项目决策工作业务指导书。

与此同时,大量研究者在可行性研究理论的各个分支理论也作出了卓越的贡献。在项目经济评价方面,吴德强、李善平(1998)出版了《投资项目经济分析》一书,详细论证了在一个投资项目中怎么进行具体的经济分析;类似的还有罗志辉出版的《工程经济分析与决策评价》,林晓言、许晓峰、任立出版的《建设项目经济社会评价》等。同时,有学者对经济效果评价函数提出了优化模型(徐玖平,1999),还有学者研究了投资项目评价与可持续发展的关系(黄一夫,1999)。在预测理论方面,王明涛(1997)分析了定性预测的精度和有效性,从定性预测的概念出发,通过对定性预测方法的重新分类,对其精度和有效性进行了分析和探讨;葛新权(1998)对周期变动回归分析模型进行了探讨,建立了一种包含周期变动的回归预测模型,提高了拟合度,减少了预测误差;杨桂元和唐小我(1998)提出了一种用以衡量预测误差对决策产生影响的损失函数,并探讨了损失函数在建立预测模型中的应用和用损失函数对预测模型(或预测方法)进行评价的一般方法。在风险分析方面,汪克夷和董连胜(2003)对项目投资决策风险进行了综合的分析与评价;魏星,夏恩君和李全兴(2004)对风险投资项目决策中的风险进行了综合的评价;石晓军、李健、李晖(1998)对项目投资风险评估的几种主要方法进行了比较分析;李汉军、何亚伯(2000)对融资的动态风险进行了探讨;胡志根、肖焕雄(1997)提出了投资规划的动态风险分析模型等。同时,在指标、参数、选址和方案设计等方面,还有大量的专家和学者结合各自的专业领域提出了不同的方法和意见。

第二篇：可行性研究文献综述

可行性研究(Feasibility Study)文献综述

一、国外可行性研究的文献综述

在19世纪至20世纪50年代中期，国外主要是运用简单的财务评价方法通过对项目的收入和支出进行比较来判断项目的优劣。随着社会的发展,简单的财务评价已不能满足社会、政府和企业对项目投资决策的多元化需求。于是，法国工程师让尔•杜比提出了“消费者剩余”的思想并在1844年发表了“公共工程效用的评价”一文。之后英国经济学家A•马歇尔正式提出了“消费者剩余”的概念，这种思想发展成为现在费用-效益分析的基础构成了可行性研究的雏形。

在50年代至70年代间的西方国家大多采用企业财务分析和效益分析，来对项目的投资可行性进行分析。

1950年美国发表了《内河流域项目经济分析的实用方法》，规定了研究效益、费用比率的原则程序、评价项目效益与国民生产总值之间的关系。

1958年诺贝尔经济学奖获得者、荷兰计量经济学家丁•亭伯金首次提出影子价格的主张,对完善经济分析理论起了重要作用。

60年代，美国实行《规划计划预算制度》(PPBS)，要求政府机关对各项计划方案都要从费用-效益的角度来审查其是否合算。

70年代，可行性研究得到了进一步的发展，联合国工业发展组织(1972)委托P•达斯普塔和S•玛尔果林等编写了《项目评价准则》，为可行性研究的研究和发展奠定了基础。

1972年1973年联合国相继出版了《联合国在发展中国家顾问使用手册》《联合国、工业可行性研究摘要》等指导性文献，推动了可行性分析的理论进展。

1978年联合国工业发展组织出版了《工业可行性研究编制手册》(1978)一书，至此，可行性研究理论框架初步形成，并传至世界各国作为订立可行性分析标准的基础。

此后，国际性金融机构如国际货币基金组织、世界银行、国际开发协会和国际金融公司等银行都把可行性研究作为申请贷款的必要条件，各国要获得国际金融机构的贷款必须提交可行性研究报告，否则将无法获得国际银行的资助，这种作法也使各工业国在新建、改建、扩建项目中必须进行可行性研究，在此过程中，可行性研究得到了广泛普及。

80年代以来，可行性研究理论逐步向各种专业领域渗透，与各专业进行理论交叉和融合。许多研究者详细分析了项目投资的不确定性和风险，完善了可行性研究理论。同时，许多国外研究者将可行性分析运用到了各专业领域。

二、国内可行性研究的文献综述

在可行性研究理论发展的国际大环境下,我国的可行性研究理论也随着我国经济和社会的升华而得以完善。1952年,我国财政委员会颁发了《基本建设工作暂行管理办法》,这是建国以来第一个关于基本建设程序和项目的管理文件。该文件规定,基本建设程序划分为计划任务书、初步设计、组织施工、竣工验收四个阶段,当时的技术经济分析都是决策后期的工作,设计任务书作为工程项目的决策依据。此后的20多年,我国主要沿用苏联的技术经济论证方法来进行项目的可行性分析。比如,我国对“一五”期间的156个重点项目建设采用了较为简单的静态的技术经济分析方法,用来选择最可行的项目,这对当时的项目投资决策和前期工作管理起到了一定的积极作用,获得了高质量、低风险的项目投资效果。

进入80年代后,我国的可行性研究工作得到了更多的认同和重视,许多专业和领域对可行性研究产生了浓厚的兴趣,因此产生了一大批研究成果。80年代至今可分为两个发展阶段。

第一阶段是从80年代初到90年代初。这一阶段是我国可行性分析正式理论形成的初始阶段。在这一阶段中,我国工业项目可行性研究编制的主流模式主要参照1978年联合国工业发展组织(UNIDO)的《工业可行性研究编制手册》。在国家计委于1981正式下文并明确规定“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要技术论证阶段,纳入基本建设程序”之后,中国投资银行编写了《工业贷款项目评估手册》，并于1984年正式开始实施。随后,国家计委(1983)编写了《国家计委关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》,规定大中型工业交通项目,重大技术改造项目,利用外资项目,技术和设备引进的项目,都必须进行可行性研究。并对可行性研究的原则,编制程序,编制内容,审查办法等做了详细规定。这些规定一直沿用至今,成为可行性研究研究、编制和写作的标准和模板。在此之后,国家科委、国务院技术经济中心(1985)又编写了配套的《工业建设项目可行性研究经济评价方法-企业经济评价》,国家计委(1987)颁布了《建设项目经济评价方法与参数(试行)》,这些理论方法和应用指南的颁布标志着我国初步进入了工程项目投资科学决策化的阶段。与此同时,安徽科学技术出版社出版了《农业可行性研究》一书,该书的出版为可行性研究理论体系拓宽起到了积极作用。

第二阶段从90年代初至今。在这一阶段,可行性研究理论基础得到进一步的巩固。同时,由主要在工业项目领域应用向其他专业和领域渗透。比如可行性研究的应用扩展到了交通项目,其代表是《铁路项目可行性编制纲要》;应用扩展到了生态环境项目,比如《广西石山地区生态重建工程可行性论证》;扩展到了水利建设项目中,如1994年《系统工程与项目管理概论—三峡工程论证与建设管理研究》,7年的建设和使用历史验证了三峡可行性分析论证的科学性。之后在船舶、防洪、建材、农林牧副渔、邮电通讯等一些项目中也都开始进行可行性研究,如:京沪高速铁路可行性研究,南水北调中线供水工程可行性研究;大江大河防洪投资体系的可行性研究以及中国建材工业跨世纪发展战略等。

进入21世纪以后,中国国家计划委员会在2001年9月委托中国国际工程咨询公司编写《投资项目可行性研究指南》。该指南借鉴国际上可行性研究的相关理论,参照我国的实际情况和国际管理,总结了我国自改革开放以来可行性研究工作的经验教训,是一本指导可行性研究工作方法及内容的纲领性文件,为我国新世纪各类投资项目的可行性研究指明了方向。为了进一步贯彻落实《投资项目可行性研究指南》的各项内容,《投资项目可行性研究指南》的主编于守法先生和国内部分专家又共同编著了《投资项目可行性研究方法与案例应用手册》一书,在该书中,作者系统地介绍了可行性研究与经济评价工作的基本理论、具体业务内容和方法,并编入了大量不同类型项目的可行性研究和项目评估案例,集理论、方法与操作案例于一体,是一部全面系统的投资项目决策工作业务指导书。

与此同时,大量研究者在可行性研究理论的各个分支理论也作出了卓越的贡献。在项目经济评价方面,吴德强、李善平(1998)出版了《投资项目经济分析》一书,详细论证了在一个投资项目中怎么进行具体的经济分析。同时,有学者对经济效果评价函数提出了优化模型(徐玖平,1999),还有学者研究了投资项目评价与可持续发展的关系(黄一夫,1999)。

在预测理论方面,王明涛(1997)分析了定性预测的精度和有效性,从定性预测的概念出发,通过对定性预测方法的重新分类,来对其精度和有效性进行了分析和探讨;葛新权(1998)对周期变动回归分析模型进行了探讨,建立了一种包含周期变动的回归预测模型,提高了拟合度,减少了预测误差;杨桂元和唐小我(1998)提出了一种用以衡量预测误差对决策产生影响的损失函数。

在风险分析方面,汪克夷和董连胜(2003)对项目投资决策风险进行了综合的分析与评价;魏星,夏恩君和李全兴(2004)对风险投资项目决策中的风险进行了综合的评价;石晓军、李健、李晖(1998)对项目投资风险评估的几种主要方法进行了比较分析;李汉军、何亚伯(2000)对融资的动态风险进行了探讨;胡志根、肖焕雄(1997)提出了投资规划的动态风险分析模型等。同时,在指标、参数、选址和方案设计等方面,还有大量的专家和学者结合各自的专业领域提出了不同的方法和意见。

三、国内可行性研究应用于工程项目的文献综述

在可行性研究的理论基础上,很多学者将可行性研究融入到自己的专业和领域的项目中,形成了大量的可行性研究应用于具体工程项目的文献。如吴淞煤气制气公司课题组(1998)对吴淞煤气制气公司重油改为轻油制气的项目进行了可行性研究,经过综合论证得出了项目可行的结论;兰州化学工业公司化工研究院(1991)对扬子石化公司引进日本东洋工程公司30万吨Π年乙烯装置的项目进行了可行性研究;郭晓东,张立英(2004)对兰州石化公司催化剂厂水处理装置技术改造方案进行了可行性研究,认为通过改造可以满足催化剂厂装置生产需要,酸碱废水排放量少,处理费用低,符合环境保护和节能降耗的要求;于玲红、赵钱柱、秦晓东和崔振华等(2008)对河北某钢铁公司废水处理及回用项目进行了可行性研究,认为该处理工程具有良好的经济效益和环境效益,是完全必要且可行的。

四、我国投资项目可行性研究存在的缺陷与不足

由于我国在投资项目可行性研究方面起步较晚，在研究过程中仍然存在着诸多问题。比如过于注重理论研究，缺乏实际调研资料，可行性研究的内容缺乏系统完整性，分析方法选择不合理等。

1.过于注重理论研究，缺乏实际调研资料

一份科学合理的可行性报告的完成，必须建立在对实际情况调研的基础之上。利用科学的理论作为指导并借鉴已有的研究成果，是可行性研究的必要组成部分，但是需要注意的是，每一个投资项目都有不同的特点，在编写投资项目可行性报告的过程中，必须通过实地调研掌握大量的第一手资料，然后再以科学的理论为指导，借鉴已有的研究成果和研究经验，对第一手资料进行全面、客观地分析，得出可行性报告。但是受制于资金以及研究时间限制，很多可行性研究并没有通过充分的调研获取第一手资料，而是过分地依赖已有的研究经验以及理论成果，得出的结论过于偏重理论化，研究结果不能客观地反映事实，研究的结果带有研究者主观的看法。有些可行性分析甚至刻意迎合投资者的需求，给项目投资建设带来巨大的风险。

2.可行性研究的内容缺乏系统完整性

一份完整科学的可行性分析报告，应该考虑到项目建设以及运行过程中所面临的困难以及风险，并客观地评价困难与风险，为投资者提出客观可行的规避方案，确保投资项目在建设以及正常运行过程中能达到预期的目标。当然一份可行性报告不可能把项目建设和运行的所有的细节都反映出来，但是关系到项目建设决策的信息是必不可少的。当前一些可行性报告内容还是过于粗糙，对项目在建设和运行之中的困难以及风险因素评估不足，评价指标体系构建不合理。特别是随着环境破坏日益严重，政府对投资项目建设的可持续发展要求越来越严格，而当前项目投资建设可行性分析主要注重对经济收益的分析，对环境保护的分析和考虑比较欠缺。3.分析方法选择不合理 投资项目可行性分析的方法包括静态分析和动态分析。静态分析指的是在分析项目投资收益的过程之中不考虑投入资金的时间价值和机会成本，直接按照投入资金的货币价值计算；动态分析指的是在分析过程之中全面的考虑了投入资金的时间价值。静态分析比动态分析更加简洁快速，可以在较短的时间以及较少的人力物力投入的情况之下分析比较几个投资方案，最后得出最具有可行性的方案，但是考虑的因素很少，比较偏离实际情况；动态分析则是全面考虑各方因素对项目投资建设的影响，并把这种影响看成一个动态的过程，能够相对全面的考虑到各方因素，比较符合实际情况，但是需要耗费大量的人力物力。在现实研究过程中，可行性研究人员比较偏好于选择静态分析方法，或者简化的动态分析，不能客观全面的分析项目的可行性，致使项目的可行性分析与现实环境偏差较大。4.对投资项目可行性研究不够深入

一份科学合理的可行性分析报告的完成，必须建立在考虑多方影响因素并对几个投资建设方案充分比较的基础之上，必须考虑到重大技术方案至少有一个备选方案，融资方案能够被金融机构所接受，主要的工程数据与初步设计相符合，关键设备的采购有稳定的供应商，某些方案的重大分歧未被采纳的理由已有充分全面的阐述，相关的协议、合同、附件齐全。目前受多种因素的影响，我国的投资项目可行性研究比较流于形式，可行性研究的深度不够，主要表现在以下各方面：分析数据来源不可靠、定性描述过多、定量分析过少、缺乏比较选择方案、市场前景预测过于模糊、融资方案过于粗糙、某些合同、方案关键性的细节存在分歧。这些不确定因素的存在严重的影响了可行性分析的合理性，也不能给投资者一个可靠的决策依据。

第三篇：房地产可行性研究文献综述

目录

房地产可行性研究文献综述.....................................................................................................................................2 摘要.............................................................................................................................................................................2 关键词.........................................................................................................................................................................2

一、前言.....................................................................................................................................................................2

二、正文.....................................................................................................................................................................3

（一）房地产可行性研究的发展及现状.........................................................................................................3

（二）房地产可行性研究的基本概念和内容、作用......................................................................................3

1房地产可行性研究报告..........................................................................................................................3 2用途..........................................................................................................................................................4

（三）各学者专家对可研的研究、观点.........................................................................................................4

（四）案例.........................................................................................................................................................5

1项目概况..................................................................................................................................................5 2市场分析..................................................................................................................................................6 3开发方案定位........................................................................................................................................10 4经济评价.................................................................................................................................................11 5项目风险评价........................................................................................................................................12 6结语........................................................................................................................................................12

三、总结...................................................................................................................................................................12

四、参考文献...........................................................................................................................................................1 房地产可行性研究文献综述

摘要:本文运用综合分析和归纳的方法，通过中国知识网和万方数据等数据库，运用高级检索方法，在“篇名”处输入了“房地产投资”和“可行性研究”两个关键词，搜索有关房地产可行性研究的相关学术论文，然后按照时间排序，选择了近十几年关于房地产可行性研究的50篇学术论文作为参考文献，进行综合分析，概述了房地产项目可行性研究的重要性，认为是否能够做好房地产项目可行性研究已经成为决定房地产投资成败的关键。最后得出了如下结论：房地产项目可行性研究是房地产开发决策分析过程中的重要环节，也是房地产开发项目投资决策，申请银行贷款，投资方与各有关外协单位洽谈合同的重要依据。通过对开发项目的全面分析、论证和评估，从而保证它在技术上可行、经济上合理、风险上可控、节能和环保效果明显、社会效益显著[1]。在房地产开发过程中加强可行性研究的科学性与合理性，可以减少投资决策的盲目性，提高房地产企业的经济效益和促进城市土地的合理使用，从而使房地产市场健康发展和不断完善[2]。

关键词：房地产、房地产项目、可行性研究、项目投资

一、前言

随着我国城市化发展步伐的加快，城市人口的增加以及国民经济的飞速增长带动了我国房地产行业的蓬勃发展，房地产项目投资的高收益也使其逐渐成为一种重要的投资工具。然而，随着我国房地产价格经历的前所未有的膨胀，部分城市房价的非理性疯长，带来了诸多社会问题，也引发了国家一轮又一轮的宏观调控，尤其是2010年“新国十条”、“国五条”的出台，对房地产市场影响越来越大[3]。同时，作为一种高风险与高收益并存的投资，房地产行业还存在很多不完善的地方，尤其在投资可行性分析研究方面还比较落后。目前，在我国房地产市场中呈现的地区房产投资“过热”，空置房总量攀升，“烂尾”工程等问题，大多源于房地产开发企业在投资决策前没有重视可行性研究，或是可行性研究流于形式。目前我国的房地产市场出现了很多问题，这与房地产开发企业在投资决策前没有重视可行性研究有关[4]。

2012年4月18日，国家统计局发布了3月份70个大中城市的房价数据，房地产投资、土地供应量进一步收窄，商品房成交量却逐步回暖。最新统计数据显示，与2012年3月相比，70个大城市中新房价格下降的城市是46个，持平的城市是16个，上涨的城市8个，环比价格上涨的城市中涨幅都没有超过0.2%。从同比来看，与2011年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市38个，比2月份增加了11个，这是自2011年9月个别城市再次出现价格同比下降以来，下降城市个数最多的月份。从环比数据看，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅销售价格环比连续6个月下降。东南沿海城市如杭州、宁波、温州、金华、青岛等新建商品住宅销售价格环比降幅也进一步扩大，3月份比2月份分别扩大0.5个、0.5个、0.6个和0.4个百分点[5]。

综上所述，由于房地产业发展过快，投资过热，致使大量商品房空置，资金严重积压，同时也极易造成经济虚假增长，形成房地产泡沫，给国民经济带来不可估量的风险。与此同时，地产过剩造成的经济、政策环境变化也在一定程度上使房地产业发展受到了限制，自然也直接影响了房地产企业的良性发展。由此可见，房地产开发投资总会伴随着风险与收益[6]。因此，为了保证房地产的持续稳定发展，为了保证国民经济的稳定增长，为了保证国民生活消费的需要，作为房地产开发企业，应该完善对房地产开发前期的可行性研究及投资 风险的管理，采取相应的措施指导房地产的理性投资，旨在更好地促进资源的有效配置，促进产业的持续健康发展。

二、正文

（一）房地产可行性研究的发展及现状

改革开放以后，我国经济体制不断深入改革，可行性研究这种方法也逐步传入我国，并运用于工业项目开发之前的经济效益分析。在可行性研究方法传入我国的同时，我国政府为了做好项目开发之前的社会效益和经济效益的分析，避免投资决策失误所造成的重大损失，提高建设投资的综合收益，国家也出台了相关的政策，规定投资项目必须实施可行性研究[7]。1981年，国务院原计划委员会就明文规定:所有扩建或是新建的大中型投资项目都必须进行可行性分析和形成可行性研究报告，只有在论证可行的基础上才能立项实施。1983年，计委发布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，从编制程序、编制内容、预审和复核等方面来指导我国建设项目的可行性研究[8]。

在房地产领域，项目的可行性研究起步更加比较晚。过去，我国的住房主要是以福利分配为主，房屋的建设很少考虑效率，从理论上来分析完全是一种低风险甚至是无风险的项目，所以房地产领域风险的理论研究工作更加缓慢[9]。直到20世纪90年代房地产投资出现过热，可行性研究才真正开始运用到房地产领域并逐步深入。我国建设部2000年颁发的《房地产项目经济评价办法》由于其主要内容和研究方法的全面科学性，目前是我国房地产投资项目可行性分析的重要管理办法[10 ]。

（二）房地产可行性研究的基本概念和内容、作用

1房地产可行性研究报告

1.市场调查和分析

做房地产方面的可行性研究报告之前，需要深入调查和充分掌握各类资料的基础上,对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析,并作出客观的预测,包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等[11].2.规划设计方案优选

在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上,优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案,并对其进行详细的描述[12].3.开发进度安排

对开发进度进行合理的时间安排,可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度.房地产可行性研究报告的每一个步骤都要准确谨慎。

4.项目投资估算

对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估.5.项目资金筹集方案及筹资成本估算

根据项目的投资估算和投资进度安排,合理估算资金需求量,拟订筹资方案,并对筹资成本进行计算和分析[13].6.项目财务评价;依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规,从房地产可行性研究报告的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析,并借以考察项目财务可行的一种方法[14].7.可行性研究的结论

根据对相关因素的分析和各项评价指标数值,对项目的可行与否作出明确的结论[].2用途[15]

房地产项目可行性研究报告是项目实施主体为了实施某项经济活动需要委托专业研究机构编撰的重要文件，其主要体现在如下几个方面作用：

1.用于向投资主管部门备案、行政审批的可行性研究报告

根据《国务院关于投资体制改革的决定》国发（2004）20号的规定，我国对不使用政府投资的项目实行核准和备案两种批复方式，其中核准项目向政府部门提交项目申请报告，备案项目一般提交项目可行性研究报告。

同时，根据《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》，对某些项目仍旧保留行政审批权，投资主体仍需向审批部门提交项目可行性研究报告。

2.用于向金融机构贷款的可行性研究报告

我国的商业银行、国家开发银行和进出口银行等以及其他境内外的各类金融机构在接受项目建设贷款时，会对贷款项目进行全面、细致的分析平谷，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。项目投资方需要出具详细的可行性研究报告，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。

3.用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告

此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。

4.用于申请进口设备免税的可行性研究报告

主要用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理中外合资企业、内资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。

5.用于境外投资项目核准的可行性研究报告

企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。

6.用于环境评价、审批工业用地的可行性研究报告

我国当前对项目的节能和环保要求逐渐提高，项目实施需要进行环境评价，项目可行性研究报告可以作为环保部门审查项目对环境影响的依据，同时项目可行性研究报告也作为向项目建设所在地政府和规划部门申请工业用地、施工许可证的依据。

（三）各学者专家对可研的研究、观点

对于房地产项目的可行性研究，国内众多学者也从多个角度对这一问题进行了研究和探讨。

瞿富强、瞿莹芳（2003）通过房地产开发项目与一般建设项目可行性研究的比较与分析，在内容 与格式统一，提高可行性研宽水平等方面提出了一些建议和措施[16]。

何继志（2003）认为前期可行性研究报告的编制与评估是房地产项目开发成败的关键环节之一[17]。崔晓青（2004）在总结房地产投资项目可行性研究内容的基础上,分析了房地产投资项目可行性研究的信息特点,讨论了管理信息系统、网络技术、数据仓库和数据挖掘等计算机信息技术在房地产项目可行性研究中的应用[18]。

巫世峰（2006）阐述了可行性研究在房地产项目整个阶段中的重要作用,进而说明可行性研究评价指标体系的研究的必要性和意义,然后提出相应评价指标体系的建立原则,并利用定性和定量相结合的方法构建出一套较为系统的评价指标体系[19]。

林秀钦（2009）以某改造项目为例，就初步可行性研究、项目可行性研究的内容及意义作了简要论述,指出可行性研究在房地产项目投资决策和项目运作建设中具有十分重要的作用,应引起重视[20]。洪红,杜昌盛(2010)从分析房地产开发项目经济评价的特点出发，进而提出房地产开发项目可行性研究工作的核心和措施[21]。

蔡亮（2010）房地产项目的确立是一个极其复杂同时又是十分重要的过程,文章通过具体案例的可行性研究,提出了作者对房地产可行性研究的体会和建议[22]。

王栋、马令佩（2011）认为房地产对中国经济贡献卓著,在已经过去的10年,我国房地产取得了飞速发展.但是在高速发展的背后,其所带来的投资风险也日益加大.在目前国家加大宏观调控政策下,更应该对投资项目的可行性研究以及其可能面临的风险进行分析[23]。

廖意红（2014）在对房地产项目进行投资开发前，需要进行房地产项目可行性研究，房地产项目可行性研究是投资决策和开发计划的重要依据[24]。

郭吓利（2014）在对房地产项目进行投资开发前，需要进行房地产项目可行性研究，房地产项目可行性研究是投资决策和开发计划的重要依据。对开发项目进行可行性研究是基本建设管理中的一项重要基础工作，是保证开发项目以最小的投资换取最佳经济效果的科学方法，可行性研究在项目投资决策和项目运作建设中具有十分重要的现实意义[25]。

清华大学房地产研究所孙玉梅、刘洪玉指出了房地产市场分析对房地产投资决策、项目融资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的重要性，并总结了房地产市场分析的层次与内容体系，包括区域房地产市场分析、专业房地产市场分析、项目房地产市场分析三个层次。内容体系包括地区经济分析、趣味分析、市场概况分析、专业市场供求分析、项目竞争分析、敏感性分析六个方面。并指出对于房地产项目的市场分析，有助于提高房地产企业对市场状况的把握程度，有利于增强企业的竞争力，并能帮助企业适时调整策略[26]。

（四）案例[27]

1项目概况

该项目位于风光秀丽的门头沟区门头沟新城山景地区，距离门头沟葡萄嘴环岛西南约1.5 km处，项目依靠西山山系边缘，距地铁1号线的苹果园站仅7km，距市中心约25km，地理位置比较优越。

根据项目初步统计，项目建设用地为35.62×104m2，总建筑面积为62.8×104m2，住宅部分容积率为1.8。代征绿地面积3.06×104m2，地下面积为10.13×104m2。

目前本项目使用土地为农村集体土地，分二期开发建设，计划用4 a时间全部建设完成。2市场分析

2.1经济环境分析

2.1.1北京市基本社会经济概况

2007年末伞市常住人口1633×104人，比上年末增加52×104人，其自然增长率3.4‰，人口密度为995人／km2，每平方公里比上年末增加32人。2007年实现人均GDP 7 370美元，早已超过《北京市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》提出的2010年人均地区生产总值达到6 000美元以上的目标。2007年城镇居民人均可支配收入达到21 989元，比上年增长13.9％；农村居民人均纯收入9 559元，比上年增长10.9％。2007年末城镇居民人均住房使用面积20.3m2，比上年末增加0.3 m2；农村居民人均住房面积39.5 rn2，增加0.4 m2。

2.1.2门头沟区整体情况 2.1.2.1门头沟地区生产总值

图1显示，2007年门头沟地区生产总值达到53.4×108元，人均地区生产总值约3000美元。根据区政府工作报告的计划，该区今后的经济发展以围绕“四区”的建设为重点，国民经济将进入持续稳步的发展阶段。

2.1.2.2固定资产投资

在北京市投资逐步向郊区倾斜的大环境下，门头沟区的投资力度不断加大。其中2007年，全区完成全社会固定资产投资22．5×108元，比上年增长12．5％。房地产投资完成4．2×108元，比上年下降1．3％，下降幅度比上年回升15．3个百分点(2006年比上年下降16．6％)，占全社会固定资产投资的21．3％。

2.1.2.3居民收入

从表1得出，2007年门头沟区城镇居民人均可支配收入19465.6元，比上年增加1 815.4元，增长10.3％，保持稳定增长态势；农民人均纯收入9 198.0元，比上年增长876.8元，增长10.4％，城镇居民人均家庭消费支出14 117.7元，比上年同期增长4.3％。

2.2房地产市场分析 2.2.1北京市房地产概况 2.2.1.1北京市场供给分析

从表2可以看出，全市每年的商品房与住宅投资逐步上升，2007年全市完成房地产开发投资1995.8×108元，比上年增长16％，占全社会固定资产投资额的50.3％。2007年全市商品房施工面积10 438.6×104m2，比上年下降0.4％；其中商品住宅5 914.5×104 m2，下降6.3％。2007年全市商品房竣工面积2 891.7×104m2，比上年下降9.5％；其中商品住宅1 854×104 m2，下降15.5％。

2.2.1.2北京市场需求分析

从图2北京市历年商品房与住宅的销售面积的比较分析得出，2007年商品房与住宅销售面积开始下降。商品房销售面积2 177×104m2，下降16.5％；其中住宅I 732×104m2，下降21.5％。在销售面积增速减缓的情况下，商品房销售额增长速度并没有回落，这主要是由于房价的上涨的原因。2007年北京市商品房销售额2 515×108元，其中住宅销售额l 846×108元。住宅供求比(住宅竣工面积：住宅销售面积)为1854：1731(1.07：1)，供略大于求。

2.2.1.3北京销售价格趋势分析

2007年北京楼市出现了几年来少有的快速普涨局面。2007年底，除了南部区域，北京四环至五环中间其它Ⅸ域的房价基本都超过15 000元／m2。2007年北京楼市交易的均价开始上升，使得商品房销售均价首次突破万元大关，而且涨幅也达46％。2007年北京市商品房销售价格11553元／m2。其中住宅销售价格10 661元／m2。达到了历年的最高峰，增幅达到44.55％。所以，商品房销售价格的增长主要是由于住宅销售价格的增长。2.2.1.4北京房地产市场综述

2007年北京市房地产市场总体保持稳定运行状况，房地产投资增速比2006年上涨了16％，但是占全社会投资比重逐渐下降，投资结构逐步优化。除此之外，由于2007年施工面积、竣工面积和空置面积的继续减少，市场供求矛盾加大。结果直接导致销售价格的攀升。纵观全年，供求关系是直接影响销售价格攀升的丰要因素之一。

2.2.2门头沟区域房地产市场整体分析 2.2.2.1房地产供求状况

从表3中可以看出，产品2007年销售额较2006年增加了20.6×108元。所以，随着莲石路的开通，阜石路的扩修，交通状况的日益改善，居住条件以及工作通达性的提升，门头沟的房地产业会得到明显改观和发展。

2.2.2.2门头沟土地市场分析

根据表4数据显示，门头沟前几年入市交易土地较少，造成供给面积不足，而2007年土地供应全部为住宅用地，面积超过20×104m2，可见，门头沟未来几年内，住宅商品房供应量将有明显的提高，从北京土地储备中心网站上，解到，2007年门头沟区成交的城子217地块项目和门头沟新城冯村地区(一期)居住项目的单位地价分别约为206×104元／667m2和496×104元／667m2。从这两宗地块挂牌价格可以看出，门头沟房地产市场较好，土地价格提升较快，同时也预示着门头沟房地产市场前景较好，区域价值越来越得到认可。

2.2.2.3区域房地产市场分析

由于近几年门头沟入市交易土地较少，造成供给面积不足，所以近期价格提升较快。从2003年一2005年开发的项目上市后销售速度较快，迄今为止绝大多数项目已销售完毕，从此看出商品房市场供应不足，销售情况良好。早期各典型项目的成交价基本在3 300～4 000元／m2之间，而目前唯一在售的项目国信浅山，目前销售均价为9 200元／m2，所以销售价格涨幅明显。调查发现。门头沟区内高档住宅项目非常缺乏，而门头沟区自然环境较优越，距离北京市城区较近，高档房地产项目应有一定市场份额。

2.3房地产市场分析综述

通过对以上北京市房地产市场及门头沟区域市场的分析，可以看出项目所处的市场大环境较好，为项目的运作开发提供了良好的外部条件。

3开发方案定位

本项目充分利用独有的山体景观资源优势，打造居山住宅社区，倡导人与自然的和谐统一。规划布局上充分利用现有地形，遵从自然。户型设计体现人性化设计，实行大面宽，短进深，打造舒适性产品。

3.1目标客户

项目目标客户群主要共分为二类：一类为改善居住型客户，这部分客户中大多数是二次置业或三次置业。客户来自于门头沟、石景山区及周边乡镇。他们有一定的经济实力，追求居住的舒适度，可以为居住环境支付较高的溢价，需求户型面积较大。也有来自于北京市内比较喜欢自然环境的少部分客户。另一类主要为城市效应挤出型客户，这部分客户来自于北京市内，他们在承受一定总价的范围内，追求产品的性价比。另外还有部分门头沟区内中等收入人群。

3.2产品类型

按照项目的规划指标条件，项目产品以小高层为主，充分利用山体的景观资源，使小区布置错落有致。另外在开发过程中注重保护山体本身特有的生态环境，规划时尽量减少对自然环境的破坏，做到住宅、山、植被的和谐统一。精心利用地形的高低起伏，规划出错落有致的山地形态建筑和丰富的人造与自然景观，将建筑融为自然的延伸，设计中尽显尊重自然的理念，进而达到人与自然和谐共处的人性化居住空间。4 经济评价

4.1经济测算

经过初步测算，在住宅销售价格8 000元／m2的情况下，项日总成本为35.91×108元，税后利润为9.29×108元，成本利润率为25.87％。

4.2项目投融资计划

由于工程的费用大，因此，建设项目资金来源主要由建设单位自筹、银行贷款、销售收入三种渠道筹措解决。三项资金合计35.91×108元，具体见表5。

4.3销售价格敏感性分析

由于项目的开发周期较长，市场和政策的因素很难准确把握，通过销售价格敏感性分析，判断项目的承受风险的能力。此次价格敏感分析是在住宅销售均价8 000元／m2的基础上，未考虑车库销售收入、商业销售价格的变动。基准销售价格敏感程度设定为5％。

从表6可以看出，在价格变动的情况下，项目成本利润率均在15％以上，项目收益较好，市场风险小，抗风险能力较强。

4.4项目经济测算结论 ． 从以上对项目的经济测算、销售价格敏感分析来看，项目的经济指标良好，项目抗风险能力较强，项目的市场前景较好。

5项目风险评价

5.1政策风险

因本项目处于门头沟区，位于六环以外，不属于政府政策的调控蕈点区域，在“70％90平米”政策方面有一定的突破性。即使本项目执行“70％90平米”政策，因本项目处于门头沟区核心位置，区域内中小套型住宅需求比较旺盛，再加上本项目土地成本相对较低，承受市场风险能力较强。因此“70％90平米”政策不会对本项目造成太大的影响。

5.2项目市场风险分析

区域价值和房地产市场的快速发展为项目的成功运作提供了坚实的基础。随着门头沟新城的建设开发，该区域价值会迅速提升，会吸引更多的市内、石景山地区及周边乡镇客户到此置业，所以门头沟未来市场需求较大，市场风险较小。

6结语

综上所述，本项目的土地地块资源条件较好，山体景观环境秀丽，交通便利，二级开发投资同报率较高，达到25.87％，投资风险比较小、未来发展前景看好，适合投资。

实施山景项目的开发，对门头沟区和开发企业都具有良好的经济效益，并且有利于门头沟区的整体建设和区域价值的提升，因此，本项目的开发具有深远的社会意义。

三、总结

中国房地产业经过短短几年的高速发展，取得了令世人瞩目的成就，它与我国国民经济的高速运行是相辅相成的。房地产所能创造的高额附加值以及能为投资者带来丰厚的利润，从而吸引了越来越多的房地产的投资者进入这个行业[28]。房地产项目投资额大，周期长，不确定性因素多，它成功的关键在于正确决策和详尽的可行性分析。可行性研究对于项目是否能够科学的分析与预测运营中的风险和收益有着重要的意义，也是做好决策的重要依据[29]。因此做好可行性分析工作是项目成败的重要前提。

面对当前房地产投资非理性的发展势头的开始出现，我国政府近几年来在抑制房地产过度非理性发展方面采取了很多的措施，如土地拍卖和交易、限购限贷、产业的调控等等，因此对于房地产开发商来说，国家宏观政策的调控的加强，房地产开发风险就会越来越大，盲目的开发可能给企业带来相当大的风险[30]。因此房地产开发商在进行项目的开发时就更应该注重房地产项目的可行性研究，加大对风险的控制，面对当前的房地产实际情况和当前的经济政策环境，从国家宏观经济和区域经济环境、城市的发展需要以及房地产的发展趋势等方面入手，在宏观层面和微观层面，加大对金融风险、政策风险、行业风险和市场风险等等方面的风险控制和预测，做好项目的可行性研究[31]。

四、参考文献

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第四篇：可行性研究

可行性研究

一、概述

可行性研究（Feasibility Study）是以预测为前提，以投资效果为目的，从技术上、经济上、管理上进行全面综合分析研究的方法。

可行性研究的基本任务是对新建或改建项目的主要问题，从技术经济角度进行全面的分析研究，并对其投产后的经济效果进行预测，在既定的范围内进行方案论证的选择，以便最合理地利用资源，达到预定的社会效益和经济效益。

工程项目的可行性研究的作用是确定项目是否进行投资决策的依据。社会主义市场经济投资体制的改革，把原由政府财政统一分配投资的体制变成了由国家、地方、企业和个人的多元投资格局，打破了由一个业主建设单位无偿使用的局面。因此投资业主和国家审批机关主要根据可行性研究提供的评价结果，确定对此项目是否进行投资和如何进行投资，是项目建设单位决策性的文件。

美国是最早开始采用可行性研究方法的国家。20世纪30年代，美国开始开发田纳西流域，田纳西流域开发能否成功，对当时美国经济的发展关系重大。为保证田纳西流域的合理开发和综合利用，开创了可行性研究的方法，并获得成功。第二次世界大战以后，西方工业发达国家普遍采用这一方法，广泛地应用到科学技术和经济建设领域，已逐步形成一整套行之有效的科学研究方法。

可行性研究的内容很广泛、一般包括市场研究、工程建设条件研究、采用工艺技术研究、管理和施工研究、资金和成本研究、经济效益研究等内容。

我国进行可行性研究起步比较晚。改革开放以后，西方可行性研究的概念和方法逐渐引进，国家有关部门和高等院校多次举办讲习班，培训了一批骨干。同时国家经济建设主管部门对一些重大建设项目，如宝钢、石油化工引进装置、核电站、山西煤炭开发等，多次组织专家进行可行性分析和论证。我国自1981年开始正式将可行研究列入基建程序。国务院1981年30号文件《关于加强基本建设计划管理，控制基本建设规模的若干规定》和1981年12号文件《技术引进和设备进口工作暂行条例》中明确规定所有新建、扩建的大中型项目，都要在经过反复周密的论证后，提出项目可行性研究报告。1983年国家计委颁发计资［1983］116号文件《关于建设项目进行可行研究的试行管理办法》，其中规定，可行性研究一般采取主管部门下达计划或有关部门、建设单位同设计或咨询单位进行委托的方式。目前，可行性研究在我国已经普遍受到重视，并取得一定成效。

二、性研究的内容

可行性研究方法本身是相关方法的集成，主要包括战略分析、调查研究、预测技术、系统分析、模型方法和智囊技术等。

可行性研究的程序包括：接受委托书；组建研究小组；事前调查；编制研究计划；签订合同或协议；正式调查；分析研究、优化和选择方案；编制可行性研究报告。可行性研究报告内容包括：总论；需求预测和拟建规模；资源、原材料、燃料及公用设施；建厂条件和厂址方案；设计方案；环境保护；企业组织、劳动定员和人员培训；实施进度建议；投资估算和资金筹措；社会及经济效果评价10上方面。对时间较长的项目，通常应提交一个中期报告，或阶段报告，以便与委托单位及时交换意见。在正式的最终报告提交之前，应先提出草稿，听取委托单位和有关方面意见，并进行必要的补充和修改，然后提出最终可行性研究报告，经验收合格后，可行性研究即告完成。可行性研究的过程，是一个逐步深入的过程，一般要经过机会研究、初步可行性研究和可行性研究三个步骤。

机会研究的任务，主要是为建设项目投资提出建议，寻找最有利的投资机会。有许多工程项目在机会研究之后，还不能决定取舍，需要进行比较详细和可行性研究，然而这是一项既费时又费钱的工作。所以在决定要不要开展式可行性研究之前，往往需要进行初步可行性研究，它是机会研究和正式可行性研究的中间环节。

初步可行性研究可能出现四种结果，即：肯定，项目可以“上马”；转入正式可行性研究，进行更深入更详细的分析研究；展开专题研究，如市场考察，实验室试验，中间工厂试验等；否定，项目应该“下马”。

三、建设项目的可行性研究

建设项目的可行性研究是在投资决策前，运用多学科手段综合论证一个工程项目在技术上是否现实、实用和可靠，在财物上是否盈利；做出环境影响、社会效益和经济效益的分析和评价，及工程抗风险能力等的结论，为投资决策提供科学依据。可行性研究还能为银行贷款、合作者签约、工程设计等提供依据和基础资料，它是决策科学化的必要步骤和手段。

四、项目的可行性研究分段实施方法 第一阶段：初期工作

(1)收集资料。包括业主的要求，业主已经完成的研究成果，市场、厂址、原料、能源、运输、维修、共用设施、环境、劳动力来源、资金来源、税务、设备材料价格、物价上涨率等有关资料。

(2)现场考察。考察所有可利用的厂址、废料堆场和水源状况，与业主方技术人员初步商讨设计资料、设计原则和工艺技术方案。

(3)数据评估。认真检查所有数据及其来源，分析项目潜在的致命缺陷和设计难点，审查并确认可以提高效率、降低成本的工艺技术方案。

(4)初步报告。扼要总结初期工作，列出所收集的设计基础资料，分析项目潜在的致命缺陷，确定参与方案比较的工艺方案。

初步报告提交业主，在得到业主的确认后方可进行第二阶段的研究工作。如业主认为项目确实存在不可逆转的致命缺陷，则可及时终止研究工作。

第二阶段：可选方案评价

(1)制定设计原则。以现有资料为基础来确定设计原则，该原则必须满足技术方案和产量的要求，当进一步获得资料后，可对原则进行补充和修订。

(2)技术方案比较。对选择的各专业工艺技术方案从技术上和经济上进行比较，提出最后的入选方案。

(3)初步估算基建投资和生产成本。为确定初步的工程现金流量，将对基建投资和生产成本进行初步估算，通过比较，可以判定规模经济及分段生产效果。

(4)中期报告。确定项目的组成，对可选方案进行技术经济比较，提出推荐方案。中期报告提交业主，在得到业主的确认后方可进行第三阶段的研究工作。如业主对推荐方案有疑义，则可对方案比较进行补充和修改；如业主认为项目规模经济确实较差，则可及时终止研究工作。

第三阶段：推荐方案研究(1)具体问题研究。对推荐方案的具体问题作进一步的分析研究，包括工艺流程、物料平衡、生产进度计划、设备选型等。

(2)基建投资及生产成本估算。估算项目所需的总投资，确定投资逐年分配计划，合理确定筹资方案；确定成本估算的原则和计算条件，进行成本计算和分析。

(3)技术经济评价。分析确定产品售价，进行财务评价，包括技术经济指标计算、清偿能力分析和不确定性分析，进而进行国家收益分析和社会效益评价。

(4)最终报告。根据本阶段研究结论，按照可行性研究内容和深度的规定编制可行性研究最终报告。最终报告提交业主，在得到业主的确认后，研究工作即告结束。如业主对最终报告有疑义，则可进一步对最终报告进行补充和修改。

五、工作程序

国际上典型的可行性研究报告的工作程序分6个步骤。在整个程序中，雇主和咨询单位必须紧密合作。

第一步，开始阶段。

要讨论研究的范围，细心限定研究的界限及明确雇主的目标。

第二步，进行实地调查和技术经济研究。

每项研究要包括项目的主要方面，需要量、价格、工业结构和竞争决定市场机会，同时，原材料、能源、工艺需求、运输、人力和外部工程又影响适当的工艺技术选择。所有这些方面都是相互关联的，但是每个方面都要分别评价。

第三步，优选阶段。

将项目的各不同方面设计成可供选择的方案。这里咨询单位的经验是很重要的，它能用较多的有代表性的设计组合制定出少数可供选择的方案，便于有效地取得最优方案，随后进行详细讨论，雇主要作出非计量因素方面的判定，并确定协议项目的最后形式。

第四步，对选出的方案详细的进行论证，确定具体的范围，估算投资费用、经营费用和收益，并作出项目的经济分析和评价。

为了达到预定目标，可行性研究必须论证选择的项目在技术上是可行的，建设进度是能达到的。估计的投资费用应包括所有的合理的未预见费用（如包括施工中的涨价预备费）。经济和财务分析必须说明项目在经济上是可以接受的，资金是可以筹措到的。敏感性分析则用来论证成本、价格或进度等发生时，可能给项目的经济效果带来的影响。

第五步，编制可行性研究报告。

其结构和内容常常有特定的要求（如各种国际贷款机构的规定）。这些要求和涉及到的步骤，在项目的编制和实施中能有助于雇主。

第六步，编制资金筹措计划。

项目的资金筹措在比较方案时，已作出详细的考查，其中一些潜在的项目资金会在贷款者讨论可行性研究时冒出来。实施中的期限和条件的改变也会导致资金的改变，这些都可以根据可行性研究的财务分析作相应的调整。最后，要作出一个明确的结论，以供决策者作出最终判断。

六、研究报告 可行性研究报告是在前一阶段的项目建议书获得审批通过的基础上，对项目市场、技术、财务、工程、经济和环境等方面进行精确、系统、完备的分析，完成包括市场和销售、规模和产品、厂址、原辅料供应、工艺技术、设备选择、人员组织、实施计划、投资与成本、效益及风险等的计算、论证和评价，选定最佳方案，作为决策依据。

可行性研究报告是在招商引资、投资合作、政府立项、银行贷款等领域常用的专业文档。可行性研究报告可用于代替项目建议书、项目申请报告、资金申请报告。

七、要点

择写可行性研究报告要注意以下几点：

1.必须亲自参加该项目的可行性研究，可行性研究报告的编写要尊重科学，尊重客观事实，要从客观实际出发看问题，不带主观偏见，不迎合“长官意志”，各种数据的推算和经济效益的分析要有科学根据。可行性研究报告要观点鲜明，对研究对象的“可行”或“不可行”要作出明确判断，不能模棱两可。

2.在计算投资效果和社会效益时要认真、负责，尽可能具体、客观，真实、准确.。在进行投资估算、产品成本核算时，要考虑到各种不确定因素，要留有余地。

3.在具体写作可行性研究报告时，要层次分明，条理清晰，文字简洁、恰当

八、特点

不论那种类型的可行性研究报告具有以下特点： 一是专业性

可行性研究报告在论证项目的可行性时要涉及许多专业，通常要涉及基本建设、环境保护、市场预测、人员培训等方面内容，所以需要各方面专业人员分别开展深入研究，再进行科学的综合分析。

二是科学性

内容要真实、完整、正确，.研究目的用明确，研究过程要客观，要应用各种科学方法、科学推理，得出明确结论。可行性研究报告的结论要建立在定量分析基础上，这些定量化数据是根据科学技术和经济学原理，在调查研究基础上计算出来的，具有科学根据，是经得起时间考验。

三是时效性

科技调查报告反映科技领域中某一急需认识的事物或、某急需解决的问题，所以，要及时、迅速地写出调查报告，才能实现其价值，发挥其作用。

九、不同的可行性研究的用途

1.用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告

此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。

2.用于国家发展和改革委(以前的计委)立项的可行性研究报告。

此文件是根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可行性研究报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。另外医药企业在申请相关证书时也需要编写可行性研究报告。

3.用于银行贷款的可行性研究报告 商业银行在贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告，对于国家开发银行等国内银行，该报告由甲级资格单位出具，通常不需要再组织专家评审,部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格，但要求融资方案合理，分析正确，信息全面。另外在申请国家的相关政策支持资金、工商注册时往往也需要编写可行性研究报告，该文件类似用于银行贷款的可研报告。

4.用于申请进口设备免税

主要用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理中外合资企业、内资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。

5.用于境外投资项目核准的可行性研究报告

企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。

在上述五种可研中，第(2)(4)(5)准入门槛最高，需要编写单位拥有工程咨询资格，该资格由国家发展和改革委员会颁发，分为甲级、乙级、丙级三个等级。

十、性研究过程中存在的问题

1.究所需要的基础资料、所遵循的规程规范等一般不需业主的正式认可，研究报告上报业主审查时方能发现问题，从而造成研究工作的重复。

2.一旦研究开始，就不可能随时终止，即使发现致命的问题，也要做完可行性研究，从而造成了人力和财力的浪费。

3.研究过程中，推荐的方案不能及时得到业主的认可，研究结束后，业主如有意见，将造成大量而无效的重复工作。

第五篇：可行性研究

◎ 第一章 导论

可行性研究的含义：是在投资拟建之前，通过对项目有关的市场资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面分析、论证和评价，从而确定项目是否可行或选择最佳实施方案的一项工作。

工程可行性：技术可行性研究（核心内容），经济合理性

可行性研究的阶段：机会研究（项目建设书）、初步可行性研究（目的是节省时间）、可行性研究

可行性研究的作用：①为投资者进行投资决策提供依据，②为投资者申请项目贷款提供依据③为商务谈判和签订有关合同或协议提供依据④为投资企业上市提供依据⑤为工程设计提供依据⑥为领导决策提供依据⑦为项目项融资提供依据。

公路项目的特点：非排他性、垄断性、外部性 资源配置的形式：①计划经济、②市场经济、③中间派道路（帕里托补偿原则：在不损害大多数人利益的同时补偿少数人的利益）◎ 第二章 可行性研究经济学基础

经济学原理：将稀缺资源进行有效配置而实现利益的最大化。

经济配置：①计划经济②市场经济③二者结合 稀缺资源与欲望需求存在矛盾，就要解决如何将稀缺资源进行有效配置而获得最大利益的问题。

配置资源理论：①自由经济学（亚当斯密《国富论》市场经济 弗里德曼《资本主义自由》）② 社会经济学 ③ 福利经济学（效用经济学、边际效益理论、功利主义、节富济贫）

市场决定资源资源价格，政府干预扭曲价格，进出口问题，投入物（土地 劳动力），外汇 影子价格：在完全竞争市场条件下的均衡价格，将国民收入作为目标函数，求出各种资源收到最有利用的价格。

可比性：①价格可比性（原材料、土地、劳动力、交易成本、外汇汇率、利率）②需求的可比性③消耗费用可比性 ④时间上的可比性 ◎ 第三章 社会经济调查、分析与基础 直接影响区：道路通过的区域

特征：经济显著增长、交通显著增长、交通明显增加、交通集中、交通条件改善

小区：属运输经济带，社会经济分析调查预测的最小区域

区域经济调查的内容：①资源调查（矿产 土地 旅游 森林）②人口调查（总人口、人口密度、增长率、劳动力资源）③区域经济发展水平（国民经济生产总值、经济结构、国民收入、经济布局、投资于外贸、经济发展、政策与规划、交通运输业）

区域经济调查方法：直接观察法、采访法、统计年鉴

经济分析的内容：①资源分析 ②人力资源分析（增长 构成分布 结构 人均收入情况）③经济分析（增速、区域经济）

经济分析程序：①明确目标 ② 搜集资料 ③系统性比较（定量、定性）④ 概括、总结分析 经济分析方法：对比分析法、平均数分析法、变异性分析法（标准差法）

分析时应注意的问题：可行性问题、定性与定量相结合、综合分析原则

社会经济预测的程序：①明确对象，选择目标 ② 选择变量 ③收集变量信息 ④选择预测方法，建立模型 ⑤检验模型 ⑥应用模型预测 预测的方法：①趋势外推法、②生长曲线法、③回归法、④弹性系数法预测的基本原理：现有数据，规律 预测未来 ①确定性关系 ②统计对应关系

◎ 第四章 公路项目交通量的调查分析与预测 交通量调查的任务：①机动车保有量调查②公路里程调查③运输量调查（航空、铁路、公路、水运、管道）④道路运输量调查⑤交通量分布调查⑥车辆实载率调查⑦其他调查

交通量调查的范围：①空间范围（小区---县、区，不能重复、交叉）②时间范围（30年）OD矩阵：表示起终点间的交通出行量的调查结果的二维表格，称为OD表，也叫OD矩阵。交通量分析与预测包括：总量调查、分布调查（节点之间）

总量调查的方法：①弹性系数法、②年增长率法、③运输强度法

奖励在调查基础上的交通量预测目的：预测OD矩阵

交通量分析与预测的方法：①平均因子增长法、②弗莱特法、③FURNESS法、④双约束模型法 ◎ 第五章 公路项目建设条件与方案比选 公路建设条件：1.自然条件（1）地理条件①路线在政治经济国防上的意义②与铁路、航空、内河航运的配合③历史古迹、自然保护区开发。（2）地形条件①平原区布线（农田、城镇、桥位、铁路）②山岭区、沿河线、越岭线、山脊线③丘岭区。（3）地质、气候、水文条件①不良地质条件②气候条件③荷载条件。2.筑路材料与运输条件（1）路基材料（2）路面材料（3）人工构造物材料（4）运输条件、运输距离。3.路线与环境的协调（1）生态环境（2）社会环境（人口、学校、医院）

方案的评价：净现值差额、等额年值差额、资金有限条件独立方案的选择（图解法、数学规划模型）

平原路线设计原则：离而不远近而不进

资金来源：①项目利益资本（国家财政拨款 企业利润留存 发行股票 外国资本）②国内银行贷款③国外间接投资④发行债券 ⑤租赁融资 净现值：把不同时间上发生的经现金流量，通过某个规定的利率，统一折现为现值然后求其代数和。

◎ 第七章 公路项目经济评价

财务效益分析：根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性。

国民经济效益分析：指按照资源合理配置的原则，从国民经济的角度出发，用一套国家参数(包括货物影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等)计算、分析项目对国民经济的净贡献，以评价项目经济合理性的经济评价方法。

经济评价原则：①宏观经济与微观经济相结合②有无对比法③国家有关部门颁布的参数和指标

有无对比法：对有项目实现和没有项目实现的各种经济成本和经济效益进行比较，其差别是因资产而产生的效益的真实增加量，它可以清楚的确定有多少效益是归于该投资项目的。财务评价的步骤：①收集资源的市场价格②财务评价指标的确立（净现值---财务净现值FNPV，经济内部收益率FIRR，FB/FC，财务投资回收期）③财务效益④财务费用及其调整⑤财务敏感性分析⑥财务项目决策，最佳方案选择

国民经济评价步骤：①分析计算资源的影子价格②确定评价指标（社会折现率，净现值，经济内部收益率EIRR，EB/EC，财务投资回收期）③国民经济效益④费用及其调整⑤敏感性分析⑥项目决策，最佳方案选择

财务评价的任务：从现行市场价格和国家财税政策出发，对项目的盈利能力和抗风险能力进行分析。

经济指标的识别：①客运成本降低产生的效益②减少拥挤带来的效益③公路里程缩短节约的效益④节约客货在途时间⑤减少交通事故带来的效益⑥减少货投产生的效益⑦诱增交通产生的效益

国民经济评价指标：折现 经济净现值 经济效费比 经济内部收益率 经济回收期

财务评价指标：FNPV、FIRR、FBCR、TN 基本财务报表（以现行市场价格为基础，国家现行财税政策为依据）：财务现金流量表、利润表、资产负债表、还本付息表、外汇平衡表、资金来源与运用表。

不确定性分析：通过分析方案各个技术经济变量（不确定性因素）的变化对投资方案经济效益的影响（还应进一步研究外部条件变化影响这些变量），分析投资方案对各种不确定性因素变化的承受能力，进一步确认项目在财务和经济上的可靠性，这个过程称为风险与不确定性分析。不确定性分析包括敏感分析和概率分析 敏感分析：是研究分析项目的投资、成本、价格、产量和工期等主要变量发生变化时，导致项目经济效益的主要指标发生变动的敏感程度的一种分析方法

概率分析：是指使用概率研究预测各种不确定因素和风险因素的发生对投资项目评价指标影响的一种定量分析方法。