房地产销售管理信息系统文献综述

第一篇：房地产销售管理信息系统文献综述

房地产销售管理信息系统文献综述 摘要 ：随着中国人口的增加，买房的人也越来越多。房地长已经成为一个热门的行业。通信技巧和盘算机技巧的迅猛发展，带来了新一轮信息产业的启动及信息网络在各行业中的推广利用。房地产销售管理信息系统对房地产行业起了一定的优化的作用。

关键字： 房地产管理系统综述

1.房地产销售管理信息的产生

随着信息技巧在许多行业和众多企业中的成功利用，房地产信息化已成为房地产企业经营方略的一个不可代替的首要环节。两会以后，在中央提出了建立和谐社会，科学发展观念这两件事情，这对中国的房地产产生了非常深远的影响。目前，房地产仍然是中国经济领域的首要的生力军。

2.房地产销售管理信息的作用

管理信息系统已经成为了不可替代的作用。下面就作用给出如下的总结：

1.1 房地产信息化的定义企业借助强大的数字信息技巧 与消费者、提供商、合作伙伴等建立 外部业务接洽，同时也建立 内部的生产、管理、财务等运动 的网络。将内部信息与外部信息接洽 起来，加快信息流通，缩短信息流动的光阴，拉近生产和消费的距离，极大地降低 了物流、资金流及信息流的传输和处理 成本，使企业占领 更广泛、公道 的市场，实现管理跨域化、经营全球化、信息透明化、服务个性化。

1.2 房地产信息化的模式

1.2.1 B to B 房地产通过企业间的网络交易平台从而使提供链的管理变的有效，直接成本和管理经营成本在很大程度 上得到了降低。

1.2.2 B to C 房地产以消费者为直接管众面，是信息化模式中最根基 的交易模式，强化了客户对品牌的虔诚 度，有利于企业通过网络互动情势 来接洽 和培植 客户群体，传播有效信息，控制 和指示 消费动向，供给 及时有效的个性化服务。

1.2.3 C to C 房地产卖方可以上网主动 供给 商品拍卖或销售，买方可以自主选择商品购置 和竞价。目前首要涉及二手房交易、租赁、拍卖、集体竞价等。另一方面参与的群体宏大，使得选择的领域更广。

1.2.4 G to C/G to B 房地产指政府对消费者/政府对企业的商务运动。因为政府不仅是房地产行业发展的推动 者也是首要参与者之一。

1.3 信息化带来商业模式和业务流程的变更 房地产信息化模式为其带来了庞大的发展远景，但同时也提出了寻衅，请求 企业在商业模式和业务流程上做出变化，商业模式不再仅仅是传统的从圈地到销售的历程，而是通过网络的应用 将业务扩张和延伸，经营的资源也不再是与买家一次性的交易，而是建立 了永久稳固 的客户关系[2]。

1.3.4 定制化的服务网络经济的特点 是任何的商业模式都将成为一种服务模式，而个性化服务是其中的精华。购房者与发展商在网络端点的直接交互，因此发展商将更需要 实时的控制 不同客户的思维、喜欢以及对价格 的遭遇 能力，从而根据 某个个别的特性来专门量身设计、制作 个性化居住空间和气氛。

在我看来，主要的作用，是简化了运作的过程，同时勤俭了实际的运作成本，还加快了资金的流通，创造更多的剩余价值。由于网络经济中间层次作用的削弱，企业结构 逐渐趋向扁平化。减

少了大宗的中介，从而降低 了成本，直接面向客户，加快了信息流通，使企业更有效地抓住市场时机，把握无穷商机。

2.房地产销售管理信息的思路与过程

首先建立 横向网络，把企业内所有业务管理联成网，再把市内各管理部门联成网；再是建立 纵向网络，把市内各片区县的房地产管理运动 联成网，执行网上办公，形成互相和谐、互相增进、互相束缚 的网络化管理模式。网络化的一个首要 工作就是网站建设。房地产信息网的性质是政府公益性信息网络。其中内网建设首要用于运行业务管理系统和内部信息发布，首要供管理部门应用，以规范业务管理，进步 工作效率。

外网建设首要通过互联网站供给 信息发布 服务，成为政府部门面向社会进行信息交换 的窗口，以便大众 能及时快捷地领会 政府发布 的各项政策法规和行业信息，同时，政府部门也能迅速 控制 反馈意见 与建议，做到及时汇总、分析、处理，从而为社会供给 更好的服务。2.2 国内整体市场这些年来，开发商为增进 销售，找专业公司策划 销售方案，并为次投入大手笔的广告，不惜成本地开发样板房甚至大型售楼处。虽然这些传统的套路曾经有效，在随后的一段光阴 内仍不可或缺。

落实内部管理 组建优异队伍萦绕电子商务快速、虚拟和互动的几个特性，突破传统思想的束缚，以新的法子 来确立企业内部的管理思想。在机构设置上萦绕加快企业快速处理 事务的能力 来进行妥帖设置，达到 全面执行信息化管理的目标。

保障强大的后盾 不断壮大 连锁网点房地产中介服务领域开展连锁加盟经营，加强对连锁店的管理是房地产中介利用 电子商务的首要 内容。针对每一笔业务进行全历程 业务把持，从评估，上网委托、交易签约、手续办理、资金收付和利润结算等进行统一管理，确保业务的规范操作，实现连锁加盟店经营模式的统一。

收场语房地产企业信息化的思路该当是立足于加强企业内部横向的信息化管理程度，进步 房地产企业开发历程 中各环节的妥帖连接 和运作效率，从信息发布 和网站建设着手，降低 成本，最大限度地调动传统运营法子 中的资源优势，用信息化技巧 革新房地产开发的各个环节，最终实现房地产企业的信息化。尽管目前我国住宅与房地产信息化建设中仍存在着一些问题，但经过多年的发展，对于技巧 的利用 已经有了必然的根基，并起头逐步显示出其未来的发展潜力。

网络小区是在INTERNET/INTRANET技巧环境下，通过将相关技巧高度集成，实现住宅小区的生活主动化和物业管理的智能化。业主可以通过网络享受网上视频点播、网上教导等多媒体综合信息服务。网络小区的出现，实现了客户资源的重复利用，将转变过去房地产企业开发销售的单一盈利模式，使客户网络经营成为一个全新的利润增长点。房地产企业信息化可大大减少人力，进步效率，加快信息处理的速度，进步信息的正确 性和可靠性。而房地产企业信息化可以通过赞助管理和赞助 决策，正确及时地把握市场信息，从而获得更多的商机。房地产企业信息化还可以进步企业对外部市场实时变更的反应能力，进步决策的正确性和对未来发展的预料性，从而大大进步的企业的核心竞争实力。

信息的发布 法子 网络与传统信息发布 的道路 相比，具有高速输入、处理、储存、输出能力，且可以用数字、文字、图像、声音、影像及动画等伎俩 将房地产的地段、价格、交通、房型、物业管理等要素直观正确 表现 出来，使房地产信息迅速 真实、形象生动 地发布 到世界的每个角落。同时现代信息网络以查询简便、投入成本较低而得到迅速 推广和广泛 接管。通过信息网络发布 房地产信息，增加了房地产企业与客户之间的亲近程度，缩短了彼此的距离，打消 了隔阂，使信息更能为客户所接管门户网站建设房地产门户网站，是综合性网站。首要面向购房群体，以销售为导向，内容首要与物业发展相关。

2.房地产销售管理信息的总结

能够获得潜在客户群体的品牌认同感。可以说，无论是高尚住宅还是经济实用的楼盘开发，谁博得了大多数的购房消费群体，谁就获得了在地产业生存与发展的时机。相关从业人员的短缺 实现房地产信息化离不开高素质的人才。在信息化的初期，具备必然系统知识的有经验的管理者会提出合理的见解，进步软件开发的质量和实用性，在系统运行掩护阶段，管理者的程度更是直接与应用程度密切相关。因此，基于互联网通信技巧构建的信息化模式，不仅变化。扩张了传统的房产营销法子 和手法，更是创造了一个符合时代精力与传播气氛的营运形态，总的来说，房地产销售管理信息系统在当今社会，已经成了销售过程中必不可少的成分。

【参考文献】[1]施建刚.房地产开发与管理[M].同济大学出版社,2005,87-112.[2]吕萍.房地产开发与经营[M].中国国防大学出版社,2002,251-295.[3]王新军,王霞.房地产经营与管理[M].复旦大学出版社,2005,291-315.

第二篇：运动品牌店铺销售管理信息系统分析与设计 文献综述

毕业设计（论文）文献综述

课 题 名 称 ：运动品牌店铺销售管理信息系统分析与设计

二零一零 年 十二 月 二十一 日

运动品牌店铺销售管理信息系统分析与设计

摘要：随着市场经济的发展企业面临着愈加激烈的竞争，销售管理信息系统已经成为现代企业提高核心竞争力的有效手段。本文描述了销售管理的基本功能，针对销售业务和销售管理系统的基本情况和研究现状进行介绍。关键词：销售，管理，信息系统

随着中国电子商、互联网业务的普及，许多大中小型企业都采用计算机信息化管理的方式去经营和管理，并因此提高了管理效率和市场竞争力。目前仍有企业使用传统人工的方式管理文件模式，这种管理方式存在着效率低等许多缺点。所以利用计算机实现销售管理的自动化将势在必行。在如此激变的社会形势和激烈的市场竞争下，越来越多的企业管理者意识到效率管理和科学管理的重要性，以及增强市场竞争力的迫切性，因此建立科学、规范、高效的管理制度和秉承富有竞争力的经营理念是每个企业管理者的渴望。

在进货、库存、销售环节中，由于商品种类繁多、业务量大、销售数据和销售管理的复杂，使用手工操作的工作量很大，在操作过程中错误率高。而采用计算机管理可以大大提高日常工作的效率，不仅将原来由手工操作的进货、出货及销售等一整套流程用计算机进行

运动品牌店铺销售管理信息系统分析与设计

全程管理，而且消除了手工操作中可能存在的不确定因素，达到进销存管理流程清晰，从而能够比较彻底地贯彻经营者的管理模式。

1、销售管理概述

1.1 销售管理的概念

对于销售管理，美国印第安纳大学的达林普教授定义如下：

销售管理是从市场营销计划的制定开始，销售管理工作是市场营销战略计划中的一个组成部分，其目的是执行企业的市场营销战略计划，其工作的重点是制定和执行企业的销售策略，对销售活动进行管理。

[1] 或者我们可以理解为：销售管理就是计划、执行及控制企业的销售活动，以达到企业的销售目标。销售管理从市场营销计划的制定时就开始，是市场营销战略计划中的一个组成部分，其目的是执行企业的市场营销战略计划，其工作的重点是制定和执行企业的销售策略，对销售活动进行控制[2]。

1.2 销售管理的作用和重要性

它的作用和重要性表现为：

1）销售管理工作是促进企业进步的重要因素。在生产流通中，销售观念是否超前、销售工作是否到位、销售管理是否完善、销售预测是否准确，直接关系着企业的发展与进步。2）销售管理工作也是决定企业存在和发展的重要条件。销售和管理是密不可分、相辅相成的，只懂销售而忽视管理，或者只重视管理而轻视销售，都会阻碍企业的生存与发展。

销售管理工作是决定企业存在和发展的重要条件。销售和管理是密不可分、相辅相成的，只懂销售而忽视管理，或者只重视管理而轻视销售，都会阻碍企业的生存与发展。有效的销售管理能成为商业市场成功的首要条件。[3] 但是作为市场领域的一部分，现在的销售管理研究还相对于不成熟[4]。

1.3 企业提高销售管理能力的方法

1.制定系统的销售管理制度

企业需要制定系统的销售管理制度及与各项销售管理制度相匹配的销售政策。一个企业的销售工作要想能发挥应有的作用，前提是管理制度没有明显的缺陷和遗漏，销售管理制度系统配套、互相制衡，并有相应的销售管理政策与之相匹配。销售管理制度要量身制定，不能照搬行业内成功企业的原版，但可以参考。

2.制定销售计划和相应的销售策略

销售计划大致包括：每个区域、每个客户、每个区域销售人员的、季度、月度、单品销售目标；市场开发计划、渠道拓展指标，费用指标、利润指标等。并根据产品的特性确

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1． 坚持管理与系统相融合

销售管理信息化管理的原则之一就是将管理与系统相结合。信息化的工作应该在企业整体发展战略的指导框架下进行，应强调管理制度和先进管理模式、业务流程在销售业务中的主导地位，只要建立在现代IT系统之上并与之融合的结算模式才可能是先进的。2． 坚持信息化与业务相融合

销售全过程实行模块化管理，与现有的运作模式接轨。对信息实现加工和分析，随时可以调看重要信息流向及分布的图表数据。便捷灵活的查询信息，对复杂的报表系统在格式和内容等方面要实现灵活修改的功能。要以业务部门为主导，以业务为本，以管理为纲，信息技术只是实现业务运作与经营管理信息化、集成化、网络化、智能化的实现手段。从本质上讲，信息化应该是业务部门的事。业务部门必须考虑清楚怎么做业务，业务流程什么样，怎么进行管理和监控，然后再用信息技术的手段实现。

3、经销商的销售管理

3.1 经销商销售经营所存在的问题及对策

当今世界，经济的迅猛发展、科技的日新月异、新形势下的新经济模式的不断涌现，给每一个厂商带来更多的机遇，同时带来跟多残酷的挑战；而面对急剧变革的环境，经销商跟多时候犹如一条身处漩涡激流中逆流而上的小舟，不能冲破阻力就会被击沉于水底。如何摆脱种种困境，使自己的经营紧跟着时代的脉搏，是要研究的问题。

总所周知，由于整个调味品行业门槛低，日趋饱和的市场，竞争加剧的恶化，厂商间忠诚度的相对降低，都使得厂商在操作产品时谨小慎微，特别是经销商，虽然市场上产品很多，单为了完善自己合理的产品结构[5]，想抓住一些有品牌、有操作市场队伍的产品也决非易事。而同时，由于受资金链、仓储、物流方面的影响，虽然经营了不少产品，却鱼和熊掌并未兼得，而是丢了西瓜未也留下芝麻。

因此，经销商要合理的定位自己的产品结构，代理一些专业化运动、互补性较强、差异化明显、少而精的产品；在产品经营的资源配置上，要做到主次分明，要对产品线进行合理的分类，把产品分为战略型产品、利润型产品、潜力型产品、边缘型产品、品牌型产品等，学会季节性的调整产品结构，这样，产品的主次就泾渭分明了、操作的思路清晰了、投入比例也就有的放矢了，目标利润核算也算明确了，也就是“20、80定律”。同时，代理商要积极配合厂家做好仓库管理，做好各种销售报表进行分析，向厂家提供销售数据，以寻求厂家支持。只有这样，才能真正意义上的实现对产品结构的定位和管理。

3.2 分销业务流程

分销过程一般有三种销售模式: 零售、经销、代销。经销是把商品销售给某一级别的

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图3 分销基本模块及模块间调用模型

顾客可以向制造商、分销商或零售商订货；而接到订货申请的商务个体又可以综合各种情况制订自身的需求计划, 并通过上级渠道逐步返回到制造商的生产系统中；生产系统可将其并入总需求进入系统中的MRPII计划进行处理。成品根据实际需要通过物流公司按照一定的配送计划发送到分销商、分销中心或代销商(零售商)的库存处。接受了订货申请的各商务个体根据库存情况配货, 并向顾客发货, 完成订单履行的过程。退货的情况, 根据实际情况退到可以处理退货的商务个体处, 商务个体按照一定的处理规则将其退回库存, 或丢弃处理。

4、服饰行业销售状况分析

我国服装连锁零售行业竞争日益加剧，各连锁店零售企业的规模一天比一天大，门店一天比一天多，每天的销售额也一天比一天增加，但是门店销售、库存管理混乱，物流配送跟不上销售额度的事情时常发生，总公司不得不增加大量的后勤和管理人员，花费大量的时间去对这些门店进行管理。大量人员和管理费用的增加对企业提高效益不但没有帮助，反而将原来规模所得到的销售利润大部分抵消了，同时导致库存量的增加、流动资金的增大，企业管理随着规模的扩大更加无序和混乱。

近几年来，全国服装销售企业还在迅速增加，服装销售的规模仍然在不断的扩大，总类在不断增加，全国各地的服装销售行业与日俱增，其连锁店更是数不胜数。因此，与其他行业的销售比起来更加复杂和多元化。

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6.2 我国销售管理系统的研究

销售是企业活动的出发点，它为经营决策者提供市场信息和销售数据，为生产预测和生产计划系统提供需求信息，为质量管理系统提供客户反馈信息。为了适应迅速变化的市场需求、提高竞争力，对传统的制造企业销售管理进行信息化改造，建立网络化销售管理系统已经成为现代企业信息化发展的必由之路。以下将介绍国内已研究出的两个销售管理信息系统：基于ERP的销售管理系统

[11]

和分布式连锁销售管理系统

[12]。

6.2.1 基于ERP的销售管理系统

ERP是将企业所有资源进行整合集成管理, 即将企业的物流、资金流、信息流进行全面一体化管理的信息系统。其功能模块不同于以往的MRP或MRPII的模块, 不仅可用于生产企业的管理, 而且在许多其他类型企业, 如一些非生产、公益事业的企业也可导人ERP系统进行资源计划和管理。在企业中, 一般的管理主要包括3方面的内容:生产控制(计划、制造)、物流管理(销售、采购、库存管理)和财务管理(会计核算、财务管理)。这三大系统本身就是集成体, 它们互相之间有相对应的接口, 能够很好地整合在一起来实现对企业的管理。

基于ERP的销售管理系统是一套完全基于Web方案的企业级销售管理应用系统。以企业级的整体销售管理解决方案，协助企业建立统一的客户资源, 拓展企业销售渠道,帮助企业寻求最佳市场方式, 规范企业销售流程, 以科学的方法建立企业持久的客户体系。其大容量、高效率的销售数据和客户数据处理能力, 以及全部基于Web平台的市场和服务等功能, 不仅能使企业从多渠道收集与销售相关的信息, 更能快速发现客户和潜在伙伴, 进而提升企业的赢利能力。

1）系统框架

在销售管理系统中, 结合在系统分析基础上得到的业务流程以及原先, 原始的表格、报表, 采用数据平台的方法, 给出数据流图, 在数据库中列表并示意出各字段约关联性；最后, 在流程、决策、初始化等模块分离的基础上, 将销售管理系统的功能分为3个模块：销售管理, 统计报表, 客户管理, 如下图所示：

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业所需要的销售分析报表, 对企业现有业务进行全面、准确、详尽地分析, 为企业管理者提供系统、直观的销售分析结果, 评价企业实际销售效果；商品销售排行子模块能够帮助企业掌握各种商品的排行信息, 及时抓住市场机遇, 大大提高企业的经济效益。

（3）客户管理

客户管理模块用来实现对客户基本信息的管理,帮助销售人员掌握各种客户信息, 并能够实现客户服务管理。该模块从功能上可进一步划分为客户资料管理、客户资金往来、催款计划、信用管理4个子模块。

客户资料管理子模块用来管理客户信息, 记录客户的基本信息和购买活动。客户资金往来子模块记录客户资金的往来信息, 包括对已经实现销售的客户和潜在客户信息的记录。潜在客户是指已经有接触但是还没有实现销售的客户。潜在客户信息的记录可以帮助销售人员关注潜在客户的动向并保持接触,从而有可能最终实现销售, 将其转变为实现销售的客户。催款计划子模块根据不同客户的信用等级来确定催款的时间和方式, 帮助企业尽快进行资金回笼。信用管理子模块能够制定客户信用额度、客户信用等级, 方便企业对不同信用额度、信用等级的客户进行管理。

6.2.2 销售管理系统

有效的连锁业务销售管理系统，有利于公司管理层及时地了解各连锁店的经营销售情况，并以此做出科学的分析和决策。根据连锁销售系统的业务需求，架构了一个三层结构的分布式连锁销售管理系统，系统由销售管理后台、销售终端和数据通信模块三部分组成。系统基于.net 技术构建，使用Socket 进行网络通信，应用断点续传、身份认证和加密技术，以及多线程技术，经济、可靠、安全地实现企业总部和各门店之间远程销售数据的统一管理，目前该系统已投入使用，运行情况良好。

1)系统架构

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7、小结：

对于服装经销商来说，不仅有很多的销售数据要管理，就服装的属性而言，有颜色、尺码、款式等，不一样的属性对应的价格也不同，所以开发服装销售管理系统是非常必要的，它能实现各服装销售单位高效的管理，大大提高日常销售管理工作的效率。而现在大多数的服装企业总部只是使用了一些服装软件的记账功能，而对于难度比较大的分析功能却很少涉及。现在服装软件中的业务数据，一般企业准确度很难达到100%，而且数据的及时性也存在一些问题。因此开发出一个能清楚反映实际销售情况的软件显得尤为的重要。

参考文献

[1] 杨阳.什么是销售管理［EB/OL］.http://edu.ch.gongchang.com/article-17962-314591.html，2010-10-25.[2] 贾树军.企业如何提升销售管理能力[J].2010,(2):1-2.[3] George J.Selling and sales management [M].Industrial Marketing Management,2010,(39):1045-1048.[4]Leslie M.Selling and sales management [M].Business Horizons,2007,(50):185-191 [5]中国社会科学院信息化研究中心.2007中国中小企业信息化发展报告摘要[EB/OL].中国网，http：//www.xiexiebang.com/，2008-02-09.[6] 李友.分销管理信息化策略[N].工人日报, 2002-6-16（10）.[7] 梁继红.浅谈企业销售信息化[J].中国金属通报, 2007,(27): 41.[8] 李飞，鄢萍，杨春程，贺晓辉.分销管理信息系统销售可用量的跟踪与控制策略[J].现代制造工程, 2005,(5): 23-25.[9] 王逢春,鄢萍,刘飞,刘颖.分销管理系统可扩展性分析及研究[J].中国机械工程, 2004, 15(23): 2116-2120.[10] 庞艳慧.基于C/ S 模式的远程销售管理系统的研究与设计[J].内蒙古科技与经济, 2008,(19): 23-24.[11] 黄永，赵伟.基于ERP的销售管理系统的开发和实施[J].河北农业大学学报，2008，10（2）:118-190.[12] 胡昌颖，黄辉.分布式连锁销售管理系统的设计与实现[J].福建电脑, 2010,(4):19-20.1-

第三篇：仓储管理信息系统技术的文献综述

仓储信息管理技术的文献综述

作者单位：XXXXXXXXXXX

摘要：可以知道，传统的仓储管理仅凭仓储管理员人脑记忆和手工录入，这种做法不但费时费力，而且容易出错；但随着仓储管理信息系统的引入，其检索迅速、查找方便、可靠性高、存储量大、保密性好、成本低等优点极大地提高人事劳资管理的效率；其能够有效地安排人员、空间和设备进行收货、存储、拣货和运输，组织运送原材料和部件到生产企业，运送成品到批发商、分销商和最终客户手中等强大的功能已为人们所熟知，提高人们对其的服务的满意度。加上条码技术、无线射频RFID等自动识别技术的应用，大大的提高了仓储运作的效率、出入货物的及时性。近年来，因物流市场供需变化，我国的仓储业正在向社化、产业化、标准化、现代化、信息化的方向发展。

关键词：仓储管理信息技术仓库管理系统自动识别技术

引言：从现在某种意义上讲，仓储管理能在物流管理中占据着核心的地位，是离不开仓储管理信息与技术的运用，它的运用在整个公司物资供销管理工作中不可缺少的重要组成部分。借用仓储信息管理及其技术与供应商和客户保持信息共享，实现供应链的透明化；运用JIT、RFID、MRP等供应链管理技术，实现供应链伙伴之间的协作以达到双赢，以便“用信息替代库存”，降低供应链的物流总成本，提高供应链的竞争力；通过网上采购辅助材料、网上销售多余库存以及通过电子物流服务商进行仓储与运输交易等手段，借助电子商务来降低物流成本，实现“零库存”；仓储是反映物资整个状况的场所，对于企业来说是链接生产、供应、销售的重要环节，在进行仓储管理整个的操作过程中，仓储管理的信息反馈也将直接会影响着企业的经济运行。因此，一个企业能否做好仓储信息管理及其技术工作可以说间接的关系着企业的经济命脉与发展前景。

一、对仓储信息管理的有关研究

什么是仓储信息管理？仓储信息管理就是对仓储信息的收集、整理、存储和利用的过程。也就是将仓储信息从分散到集中、从无序到有序的过程。同时对涉及仓储信息活动的各种要素，包括：人员、物品、搬运工具等进行管理，实现资源的优化配置。信息的有效管理就是强调信息的准确性、有效性、及时性、集成性、共享性[1]。

在现代物流管理科学蓬勃发展的情况下，仓储管理的角色也已起了质与量的变化，虽然其调节生产量与需求量的原始功能一直没有改变，但由于信息技术的高度发展和计算机知识在商业上的广泛应用，仓储业已越来越信息化、自动化、机械化[2]。对此，有大多学者进行了对其各作业系统管理的重要性与所解决仓储问题的研究。

李江（2009）仓库管理系统是随着现代计算机技术的发展而产生的，它充分利用计算机程序制定生产系统优化运行方案，可及时调整企业生产过程内外的各种关系。仓库管理系统是为企业的采购、制造计划、制造执行、客户服务系统与仓库或配送中心提供的管理手段，满足企业对低成本和快速处理的要求，帮助不同行业的企业解决复杂的配送问题并且降低订单履行成本，它已越来越广泛的应用到各大仓库，并随着不断的完善发挥着越来越重要的作用[3]。任云晖（2008）

《企业仓库管理系统的设计与实现》写到人员管理已不能及时准确反映各类物资库存状况，易造成物资的积压和断货，也不能及时将物资消耗数据共享各部门，为降本增效工作提供有效支撑。仓库管理系统解决这些问题，初步实现了仓库管理的信息化，达到了仓储统计数据的实时、准确，提高了物资管理工作的效率[4]。王慧荣、史海生（2009）《仓库管理信息系统》文章简述了运用Visual Basic、Access实现仓库信息化管理。基于MSP430单片机无线温度控制系统的软、硬件设计，采用分布式控制方式，提高了控制精度，降低了控制成本，并且可以实时地远程操作。使用本软件还可以查询任意日期范围内的出人库等历史记录，快速高效地进行仓库清查盘点。这样一方面有效地降低了库存不足对生产的负面影响，另一方面又提高了资金的利用率，盘活了企业的闲置资金，为企业带来间接经济效益。同时将仓库管理员从繁琐的数据计算和信息检索中解脱出来[5]。文光林（2008）《仓库管理小条码解决大问题》引入条码系统，对原材料、半成品、成品等全面实行条码自动化管理，管理入库、出库、调拨、移库、盘点等业务，提高管理水平；采购条码扫描枪以及条码打印设备，打印箱标以及各种业务单据，提高出入库等作业效率和作精度；改造现有局域网，搭建WLAN，通过LAN、WLAN将条形码管理系统的服务器以及电脑、条码扫描枪、打印终端等连接起来，再通过接口程序导入到ERP系统中，使其可以实时处理各种任务。简单地说，条码系统的优点体现在“快”、“准”和“省”三个字。条码管理实质是过程管理，过程精细可控，结果自然正确有效[6]。高慧娟、肖大为(2009)《实现“零库存 ”的仓库管理系统》文章对研究仓库管理怎样实现“零库存”的方法，并得出一个可行的方案，即从仓储环节的信息化着手找出一种能实现“零库存”的方法。虽然从目前企业物流现状来看，在整个社会再生产的全过程中，“零库存”还是一种理想模式，不可能成为现实，但是通过不断降低库存，企业可以节省更多成本。而在这个过程中，仓储环节的信息化至关重要[7]。

同时，对于上述综述，不难给我们一些启示：

（1）仓储信息管理是为了更好做到提高企业的服务水平与客户满意度，同时最大限度地降低企业的成本，完善企业的经济效益。

（2）现在市场的竞争是信息的竞争，而仓储的信息管理将在未来信息中凸显着更明显，掌握信息的全面，实现“零库存”将是领先于其他企业的最大优势，将决定着企业发展的未来。

二、对仓储信息技术的有关研究

随着信息技术的进步和电子商务的发展，连锁经营模式的出现，这日益成为仓储配送走向现代化强有力支撑。在仓储中采用条形码技术(Bar-Coding)和射频识别技术(RFID)提高信息采集效率和准确性，利用互联网的电子数据交换技术(Web EDI)进行企业内外的信息传输，实现订单录入、处理、跟踪、结算等作业的无纸化，广泛应用仓库管理系统(WMS)和运输管理系统(TMS)提高运输与仓储效率，给企业带来了巨大的经济效益。运用它们，被看成是企业的无形与有形的巨大财富。从而，企业的重视，管理人员对自动识别技术的设计、应用等有了很大进步与改善，大大的提高了作业效率，提高了作业的准确性和降低了成本，以及得到很好的库存控制。许多的学者进行了对其各技术的作用及重要性研究探索。

魏佳、高虎、文光林（2007）《条码技术在仓库管理中的应用》在仓库管理中引入条码技术对仓库的到货检验、入库、出库、调拨、移库移位、库存盘点等各个环节的数据进行自动化的数据采集、保证仓库管理各个环节数据输入的效率

和准确性，确保企业及时的掌握库存的真实数据，合理保持和控制企业库存。条码技术引入后，大大的提高了工作效率，实现实时信息更新，减少出错概率和方便查询统计等优点[8]。陈瑞斌、南理勇（2008）《基于Web的企业仓库管理系统的设计》仓储管理信息化通过对库存物品的入库、出库、储存条件、盘点等操作进行全面的控制和管理，帮助企业有效地降低库存、减少资金占用，避免出现物料积压或短缺现象，保证生产经营活动的顺利进行。因此，从某种程度上说，一个企业仓储管理的信息化水平，将直接影响该企业未来的发展前景。仓库管理的信息化是现代化企业仓库管理的必要手段。基于Web服务的仓库管理系统，使得围绕仓库管理的企业内部各部门以及企业与其合作伙伴之间的信息交流更加实时、透明，极大提高了各部门之间的协调运作效率，提升了企业的竞争力[9]。季全忠、冯彦辉（2008）《射频识别技术在仓库管理中的应用》RFID是一种非接触式的自动识别技术，它通过射频信号自动识别目标对象并获取相关数据信息。RFID系统一般由标签、读写器、应用接口或中间件软件、传输网络、业务应用与管理系统等构成。RFID标签类似货物包装上的条形码功能，记载货物的信息。读写器类似识别标签的光电阅读器，但部分读写器还具有向RFID标签写入信息的能力。应用接口或中间件软件完成RFID标签数据信息的收集。传输网络实现数据的传送，根据读写器终端的功能可以采用多种传输方式，如以太网、WLAN、GSM、CDMA等。业务应用与管理系统实现RFID标识物的有序管理。该技术的运用可以使仓库的货物管理更加智能化，能有效地提高工作精确性，增加信息交换的信息量，加快信息的流动速度，从而提高效率、节约人工成本，更好的促进军用仓库的信息化建设[10]。凌云、林华治（2009）《RFID在仓库管理系统中的应用》对于RFID来说，没有受到条码收集信息量偏少、易受干扰、不可重写、读取距离短、读取烦琐等限制。因为电子标签具有读写与方向无关、不易损坏、远距离读取、多物品同时一起读取等特点，所以可以大大提高对出入库产品信息的记录采集速度和准确性；减少库存盘点时的人为失误库，提高存盘点的速度和准确性[11]。黎颖瑜、朱伟雄（2009）《商品条码在仓库管理中的应用》商品条码作为自动识别技术的核心技术之一，在零售、物流、仓储等领域发挥着重要的作用。特别是在零售环节，基本得到普及。现今的仓库作业和库存控制作业已多样化、复杂化，靠人工处理十分困难，如果没有正确的进货、验收、发货及质量保证，就会影响经营效率、增加生产成本。近年来，因物流市场供需变化，我国的仓储业正在向社化、产业化、标准化、现代化的方向发展。数据的自动识别可采用磁卡、芯片、条码等方式来实现，而条码技术则是自动识别与数据采集最便宜、最方便的技术。采用条码是实现快速、准确、可靠采集数据的有效手段。商品条码用于仓储管理可以提高工作效率，降低管理成本；减少出错率，提高工作质量；准确地掌握库存，[12]控制库存。近年来，仓库管理出现了许多新思维和新的方向。李峰泉、张亚

利(2008)《自动化立体仓库管理系统的设计与实现》立体仓库具有最小的占地面积和最佳的空间利用率，不仅能够快速、高效、合理地存储各种产成品，而且在沟通物流信息、衔接产需、进行科学储备与生产经营决策的方面发挥着独特的作用。文章对某立体仓库监控调度系统的硬件配置与软件设计进行分析研究，并给出了一种利用OPC技术将控制系统与企业信息系统进行融合的方法，在实际应用中取得了良好的效果，用先进的计算机技术和控制技术，以及先进的管理思想来实现仓库管理自动化和入出库作业的自动化[13]。

从上述众多研究观点，可以看出自动识别技术对企业仓储的重要性，还有对改变企业仓储作业现状而利用是刻不容缓的，即方便了人员日常工作作业，又提

高了服务质量，还降低企业的成本等等，带来了巨大企业经济效益，对其应用的研究也将不会停止的，这足以突显它的魅力与在企业家心目中的地位。

三、总结

通过对仓储管理论文的研读，不难发现近年来我国学者对仓库管理研究的着手点越来越多，他们对仓库管理信息系统及其技术做了大量的应用研究，也提出了自己的观点和建议。他们很多也从定性与定量相结合的方式做了一些探讨，提出了一些新奇的思想和研究方式，如：移动终端在自动化立体仓库中的应用，越库（一种加速赏物从接收到发运并且最大化减少搬运和人工处理的方法。）未来物流的主流等等，信息化技术的应用能给企业仓储带来效率的提高、成本的降低和作业的准确性，然而这方面的研究也已经相对成熟，随着物流产业的发展，我们可以试着从行业仓储管理信息技术的标准化和整体产业化信息方向研究，在提高仓储行业效率的同时，通过管理信息与技术促进行业规模的形成与发展，是仓储管理朝着现代化前进方向。

参考文献：

［1］Edward Frazelle.Woeld-Class Warehouse and Material Handling.McDraw-Hill,2005 , 25-26.［2］盛 华.仓库管理器：一个库存的分析模式, 浙江物流, 2005, 1(5): 9-11.［3］李江(西南电力设计院综合管理处四川省成都市610021)仓库管理系统的发展现状及前景展望

［4］任云晖（2008）任云晖企业仓库管理系统的设计与实现

［5］王慧荣 史海生 仓库管理信息系统

［6］文光林 仓库管理小条码解决大问题

［7］高慧娟 肖大为(北京101149)实现“零库存 ”的仓库管理系统

［8］魏佳高虎条码技术在仓库管理中的应用

［9］陈瑞斌南理勇基于Web的企业仓库管理系统的设计

［10］季全忠 冯彦辉射频识别技术在仓库管理中的应用

［11］凌云、林华治（2009）凌云.林华治RFID在仓库管理系统中的应用.浙

江工商大学计算机与信息工程学院

［12］黎颖瑜 朱伟雄 商品条码在仓库管理中的应用

［13］李峰泉 张亚利(西安外事学院 陕西西安 710077)自动化立体仓库管理

系统的设计与实现

［14］凤伟越库：未来仓库管理的主流

［15］李立春 刘 卓浅谈仓库管理信息系统及其在企业中的实现

［16］储雪俭(上海大学，上海200072)仓库管理系统分析研究

第四篇：作业1.森林资源管理信息系统-文献搜索

［1］胡刘学，牛淑贤，薛柏桥.地理信息系统(GIS)与森林资源管理［J］.陕西林业科技，2010,(2)：61－65.［2］苏蕻，谭贵发，闫晓旺.地理信息系统在森林资源档案管理中的应用［J］.吉林林业科技，2010,39(2)：45－49.［3］高宏伟, 安慧, 高振叶, 张韬, 陈云飞.地理信息系统在森林资源监测和管理中的应［J］.陕西林业科技，2009,(2)：130－132.［4］庆元县人民政府.创建“林权IC卡”破解林业五大难［J］.浙江林业，2010,(8)：24－25.［5］赵海根，杨燕琼，苏引江，梁耀.广东珠江三角洲地区森林资源连续清查管理系统的设计与开发［J］.中南林业调查规划，2010,29(4)：19－24,29.［6］杨明龙.基于3S技术的林业信息系统设计［J］.西部林业科学，2010,39(3)：85－88.［7］郭旭，刘兆刚.基于ArcGISEngine帽儿山森林多资源管理系统的研建与实现［J］.森林工程，2011,(3)：23－27.［8］武国华，文益君，周璀.基于ArcGIS的森林防火应急资源管理系统设计［J］.林业调查规划，2010,35(1)：23－27.［9］汪璀，吴保国.县级森林资源信息管理系统中数据更新方法的探讨［J］.农业网络信息，2010,(8)：38－40，54.［10］沈维智，马兴义，李滢.试论森林资源管理系统在旬阳县林业工作中的应用［J］.陕西林业，2011,(22)：22－22.［11］罗书发，赵顺民.森林资源管理信息系统在林业工作中的应用 ［J］.现代园艺，2011,(15)：117－118.［12］李春艳，杨存建，周其林，补志强，王琴.森林防火减灾信息系统的设计开发［J］.陕地球信息科学学报，2010,12(5)：695－698.［13］高宏伟, 安慧, 高振叶, 张韬, 陈云飞.地理信息系统在森林资源监测和管理中的应［J］.陕西林业科技，2009,(2)：130－132.［14］谢小魁，苏东凯，代力民，周莉，于大炮，欧阳锴.森林经营决策支持系统的设计与实现及在采伐中的应用［J］.生态学杂志，2011,30(10)：2381－2388.［15］陈家.林业资源监管信息系统应用研究［J］.安徽农学通报，2011,17(16)：93－94.［16］陆小辉，马岩鹤，景淼，李宁，周定辉，熊静，刘姝颖.基于WebGIS的辽宁省森林资源信息管理系统［J］.内蒙古林业调查设计，2010,33(5)：93－895.［17］魏安世，李伟，杨志刚，丁胜，黄宁辉，陈鑫.基于RS、G IS的森林资源监测信息系统设计与开发［J］.广东林业科技，2010,26(1)：44－50.［18］刘永宽，姚绍文.基于J2EE的森林资源管理信息系统分析与设计［J］.西部林业科学，2010,39(1)：21－30.［19］李章.基于GIS的森林资源信息管理系统建设技术［J］.山东林业科技，2011,(2)：94－97.［20］周定辉，马岩鹤，刘立国，穆喜东.基于ArcIMS的辽宁省森林资源基础信息平台的设计与实现［J］.林业调查规划，2011,36(2)：1－3.

第五篇：房地产可行性研究文献综述

目录

房地产可行性研究文献综述.....................................................................................................................................2 摘要.............................................................................................................................................................................2 关键词.........................................................................................................................................................................2

一、前言.....................................................................................................................................................................2

二、正文.....................................................................................................................................................................3

（一）房地产可行性研究的发展及现状.........................................................................................................3

（二）房地产可行性研究的基本概念和内容、作用......................................................................................3

1房地产可行性研究报告..........................................................................................................................3 2用途..........................................................................................................................................................4

（三）各学者专家对可研的研究、观点.........................................................................................................4

（四）案例.........................................................................................................................................................5

1项目概况..................................................................................................................................................5 2市场分析..................................................................................................................................................6 3开发方案定位........................................................................................................................................10 4经济评价.................................................................................................................................................11 5项目风险评价........................................................................................................................................12 6结语........................................................................................................................................................12

三、总结...................................................................................................................................................................12

四、参考文献...........................................................................................................................................................1 房地产可行性研究文献综述

摘要:本文运用综合分析和归纳的方法，通过中国知识网和万方数据等数据库，运用高级检索方法，在“篇名”处输入了“房地产投资”和“可行性研究”两个关键词，搜索有关房地产可行性研究的相关学术论文，然后按照时间排序，选择了近十几年关于房地产可行性研究的50篇学术论文作为参考文献，进行综合分析，概述了房地产项目可行性研究的重要性，认为是否能够做好房地产项目可行性研究已经成为决定房地产投资成败的关键。最后得出了如下结论：房地产项目可行性研究是房地产开发决策分析过程中的重要环节，也是房地产开发项目投资决策，申请银行贷款，投资方与各有关外协单位洽谈合同的重要依据。通过对开发项目的全面分析、论证和评估，从而保证它在技术上可行、经济上合理、风险上可控、节能和环保效果明显、社会效益显著[1]。在房地产开发过程中加强可行性研究的科学性与合理性，可以减少投资决策的盲目性，提高房地产企业的经济效益和促进城市土地的合理使用，从而使房地产市场健康发展和不断完善[2]。

关键词：房地产、房地产项目、可行性研究、项目投资

一、前言

随着我国城市化发展步伐的加快，城市人口的增加以及国民经济的飞速增长带动了我国房地产行业的蓬勃发展，房地产项目投资的高收益也使其逐渐成为一种重要的投资工具。然而，随着我国房地产价格经历的前所未有的膨胀，部分城市房价的非理性疯长，带来了诸多社会问题，也引发了国家一轮又一轮的宏观调控，尤其是2010年“新国十条”、“国五条”的出台，对房地产市场影响越来越大[3]。同时，作为一种高风险与高收益并存的投资，房地产行业还存在很多不完善的地方，尤其在投资可行性分析研究方面还比较落后。目前，在我国房地产市场中呈现的地区房产投资“过热”，空置房总量攀升，“烂尾”工程等问题，大多源于房地产开发企业在投资决策前没有重视可行性研究，或是可行性研究流于形式。目前我国的房地产市场出现了很多问题，这与房地产开发企业在投资决策前没有重视可行性研究有关[4]。

2012年4月18日，国家统计局发布了3月份70个大中城市的房价数据，房地产投资、土地供应量进一步收窄，商品房成交量却逐步回暖。最新统计数据显示，与2012年3月相比，70个大城市中新房价格下降的城市是46个，持平的城市是16个，上涨的城市8个，环比价格上涨的城市中涨幅都没有超过0.2%。从同比来看，与2011年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市38个，比2月份增加了11个，这是自2011年9月个别城市再次出现价格同比下降以来，下降城市个数最多的月份。从环比数据看，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅销售价格环比连续6个月下降。东南沿海城市如杭州、宁波、温州、金华、青岛等新建商品住宅销售价格环比降幅也进一步扩大，3月份比2月份分别扩大0.5个、0.5个、0.6个和0.4个百分点[5]。

综上所述，由于房地产业发展过快，投资过热，致使大量商品房空置，资金严重积压，同时也极易造成经济虚假增长，形成房地产泡沫，给国民经济带来不可估量的风险。与此同时，地产过剩造成的经济、政策环境变化也在一定程度上使房地产业发展受到了限制，自然也直接影响了房地产企业的良性发展。由此可见，房地产开发投资总会伴随着风险与收益[6]。因此，为了保证房地产的持续稳定发展，为了保证国民经济的稳定增长，为了保证国民生活消费的需要，作为房地产开发企业，应该完善对房地产开发前期的可行性研究及投资 风险的管理，采取相应的措施指导房地产的理性投资，旨在更好地促进资源的有效配置，促进产业的持续健康发展。

二、正文

（一）房地产可行性研究的发展及现状

改革开放以后，我国经济体制不断深入改革，可行性研究这种方法也逐步传入我国，并运用于工业项目开发之前的经济效益分析。在可行性研究方法传入我国的同时，我国政府为了做好项目开发之前的社会效益和经济效益的分析，避免投资决策失误所造成的重大损失，提高建设投资的综合收益，国家也出台了相关的政策，规定投资项目必须实施可行性研究[7]。1981年，国务院原计划委员会就明文规定:所有扩建或是新建的大中型投资项目都必须进行可行性分析和形成可行性研究报告，只有在论证可行的基础上才能立项实施。1983年，计委发布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，从编制程序、编制内容、预审和复核等方面来指导我国建设项目的可行性研究[8]。

在房地产领域，项目的可行性研究起步更加比较晚。过去，我国的住房主要是以福利分配为主，房屋的建设很少考虑效率，从理论上来分析完全是一种低风险甚至是无风险的项目，所以房地产领域风险的理论研究工作更加缓慢[9]。直到20世纪90年代房地产投资出现过热，可行性研究才真正开始运用到房地产领域并逐步深入。我国建设部2000年颁发的《房地产项目经济评价办法》由于其主要内容和研究方法的全面科学性，目前是我国房地产投资项目可行性分析的重要管理办法[10 ]。

（二）房地产可行性研究的基本概念和内容、作用

1房地产可行性研究报告

1.市场调查和分析

做房地产方面的可行性研究报告之前，需要深入调查和充分掌握各类资料的基础上,对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析,并作出客观的预测,包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等[11].2.规划设计方案优选

在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上,优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案,并对其进行详细的描述[12].3.开发进度安排

对开发进度进行合理的时间安排,可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度.房地产可行性研究报告的每一个步骤都要准确谨慎。

4.项目投资估算

对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估.5.项目资金筹集方案及筹资成本估算

根据项目的投资估算和投资进度安排,合理估算资金需求量,拟订筹资方案,并对筹资成本进行计算和分析[13].6.项目财务评价;依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规,从房地产可行性研究报告的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析,并借以考察项目财务可行的一种方法[14].7.可行性研究的结论

根据对相关因素的分析和各项评价指标数值,对项目的可行与否作出明确的结论[].2用途[15]

房地产项目可行性研究报告是项目实施主体为了实施某项经济活动需要委托专业研究机构编撰的重要文件，其主要体现在如下几个方面作用：

1.用于向投资主管部门备案、行政审批的可行性研究报告

根据《国务院关于投资体制改革的决定》国发（2004）20号的规定，我国对不使用政府投资的项目实行核准和备案两种批复方式，其中核准项目向政府部门提交项目申请报告，备案项目一般提交项目可行性研究报告。

同时，根据《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》，对某些项目仍旧保留行政审批权，投资主体仍需向审批部门提交项目可行性研究报告。

2.用于向金融机构贷款的可行性研究报告

我国的商业银行、国家开发银行和进出口银行等以及其他境内外的各类金融机构在接受项目建设贷款时，会对贷款项目进行全面、细致的分析平谷，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。项目投资方需要出具详细的可行性研究报告，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。

3.用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告

此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。

4.用于申请进口设备免税的可行性研究报告

主要用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理中外合资企业、内资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。

5.用于境外投资项目核准的可行性研究报告

企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。

6.用于环境评价、审批工业用地的可行性研究报告

我国当前对项目的节能和环保要求逐渐提高，项目实施需要进行环境评价，项目可行性研究报告可以作为环保部门审查项目对环境影响的依据，同时项目可行性研究报告也作为向项目建设所在地政府和规划部门申请工业用地、施工许可证的依据。

（三）各学者专家对可研的研究、观点

对于房地产项目的可行性研究，国内众多学者也从多个角度对这一问题进行了研究和探讨。

瞿富强、瞿莹芳（2003）通过房地产开发项目与一般建设项目可行性研究的比较与分析，在内容 与格式统一，提高可行性研宽水平等方面提出了一些建议和措施[16]。

何继志（2003）认为前期可行性研究报告的编制与评估是房地产项目开发成败的关键环节之一[17]。崔晓青（2004）在总结房地产投资项目可行性研究内容的基础上,分析了房地产投资项目可行性研究的信息特点,讨论了管理信息系统、网络技术、数据仓库和数据挖掘等计算机信息技术在房地产项目可行性研究中的应用[18]。

巫世峰（2006）阐述了可行性研究在房地产项目整个阶段中的重要作用,进而说明可行性研究评价指标体系的研究的必要性和意义,然后提出相应评价指标体系的建立原则,并利用定性和定量相结合的方法构建出一套较为系统的评价指标体系[19]。

林秀钦（2009）以某改造项目为例，就初步可行性研究、项目可行性研究的内容及意义作了简要论述,指出可行性研究在房地产项目投资决策和项目运作建设中具有十分重要的作用,应引起重视[20]。洪红,杜昌盛(2010)从分析房地产开发项目经济评价的特点出发，进而提出房地产开发项目可行性研究工作的核心和措施[21]。

蔡亮（2010）房地产项目的确立是一个极其复杂同时又是十分重要的过程,文章通过具体案例的可行性研究,提出了作者对房地产可行性研究的体会和建议[22]。

王栋、马令佩（2011）认为房地产对中国经济贡献卓著,在已经过去的10年,我国房地产取得了飞速发展.但是在高速发展的背后,其所带来的投资风险也日益加大.在目前国家加大宏观调控政策下,更应该对投资项目的可行性研究以及其可能面临的风险进行分析[23]。

廖意红（2014）在对房地产项目进行投资开发前，需要进行房地产项目可行性研究，房地产项目可行性研究是投资决策和开发计划的重要依据[24]。

郭吓利（2014）在对房地产项目进行投资开发前，需要进行房地产项目可行性研究，房地产项目可行性研究是投资决策和开发计划的重要依据。对开发项目进行可行性研究是基本建设管理中的一项重要基础工作，是保证开发项目以最小的投资换取最佳经济效果的科学方法，可行性研究在项目投资决策和项目运作建设中具有十分重要的现实意义[25]。

清华大学房地产研究所孙玉梅、刘洪玉指出了房地产市场分析对房地产投资决策、项目融资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的重要性，并总结了房地产市场分析的层次与内容体系，包括区域房地产市场分析、专业房地产市场分析、项目房地产市场分析三个层次。内容体系包括地区经济分析、趣味分析、市场概况分析、专业市场供求分析、项目竞争分析、敏感性分析六个方面。并指出对于房地产项目的市场分析，有助于提高房地产企业对市场状况的把握程度，有利于增强企业的竞争力，并能帮助企业适时调整策略[26]。

（四）案例[27]

1项目概况

该项目位于风光秀丽的门头沟区门头沟新城山景地区，距离门头沟葡萄嘴环岛西南约1.5 km处，项目依靠西山山系边缘，距地铁1号线的苹果园站仅7km，距市中心约25km，地理位置比较优越。

根据项目初步统计，项目建设用地为35.62×104m2，总建筑面积为62.8×104m2，住宅部分容积率为1.8。代征绿地面积3.06×104m2，地下面积为10.13×104m2。

目前本项目使用土地为农村集体土地，分二期开发建设，计划用4 a时间全部建设完成。2市场分析

2.1经济环境分析

2.1.1北京市基本社会经济概况

2007年末伞市常住人口1633×104人，比上年末增加52×104人，其自然增长率3.4‰，人口密度为995人／km2，每平方公里比上年末增加32人。2007年实现人均GDP 7 370美元，早已超过《北京市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》提出的2010年人均地区生产总值达到6 000美元以上的目标。2007年城镇居民人均可支配收入达到21 989元，比上年增长13.9％；农村居民人均纯收入9 559元，比上年增长10.9％。2007年末城镇居民人均住房使用面积20.3m2，比上年末增加0.3 m2；农村居民人均住房面积39.5 rn2，增加0.4 m2。

2.1.2门头沟区整体情况 2.1.2.1门头沟地区生产总值

图1显示，2007年门头沟地区生产总值达到53.4×108元，人均地区生产总值约3000美元。根据区政府工作报告的计划，该区今后的经济发展以围绕“四区”的建设为重点，国民经济将进入持续稳步的发展阶段。

2.1.2.2固定资产投资

在北京市投资逐步向郊区倾斜的大环境下，门头沟区的投资力度不断加大。其中2007年，全区完成全社会固定资产投资22．5×108元，比上年增长12．5％。房地产投资完成4．2×108元，比上年下降1．3％，下降幅度比上年回升15．3个百分点(2006年比上年下降16．6％)，占全社会固定资产投资的21．3％。

2.1.2.3居民收入

从表1得出，2007年门头沟区城镇居民人均可支配收入19465.6元，比上年增加1 815.4元，增长10.3％，保持稳定增长态势；农民人均纯收入9 198.0元，比上年增长876.8元，增长10.4％，城镇居民人均家庭消费支出14 117.7元，比上年同期增长4.3％。

2.2房地产市场分析 2.2.1北京市房地产概况 2.2.1.1北京市场供给分析

从表2可以看出，全市每年的商品房与住宅投资逐步上升，2007年全市完成房地产开发投资1995.8×108元，比上年增长16％，占全社会固定资产投资额的50.3％。2007年全市商品房施工面积10 438.6×104m2，比上年下降0.4％；其中商品住宅5 914.5×104 m2，下降6.3％。2007年全市商品房竣工面积2 891.7×104m2，比上年下降9.5％；其中商品住宅1 854×104 m2，下降15.5％。

2.2.1.2北京市场需求分析

从图2北京市历年商品房与住宅的销售面积的比较分析得出，2007年商品房与住宅销售面积开始下降。商品房销售面积2 177×104m2，下降16.5％；其中住宅I 732×104m2，下降21.5％。在销售面积增速减缓的情况下，商品房销售额增长速度并没有回落，这主要是由于房价的上涨的原因。2007年北京市商品房销售额2 515×108元，其中住宅销售额l 846×108元。住宅供求比(住宅竣工面积：住宅销售面积)为1854：1731(1.07：1)，供略大于求。

2.2.1.3北京销售价格趋势分析

2007年北京楼市出现了几年来少有的快速普涨局面。2007年底，除了南部区域，北京四环至五环中间其它Ⅸ域的房价基本都超过15 000元／m2。2007年北京楼市交易的均价开始上升，使得商品房销售均价首次突破万元大关，而且涨幅也达46％。2007年北京市商品房销售价格11553元／m2。其中住宅销售价格10 661元／m2。达到了历年的最高峰，增幅达到44.55％。所以，商品房销售价格的增长主要是由于住宅销售价格的增长。2.2.1.4北京房地产市场综述

2007年北京市房地产市场总体保持稳定运行状况，房地产投资增速比2006年上涨了16％，但是占全社会投资比重逐渐下降，投资结构逐步优化。除此之外，由于2007年施工面积、竣工面积和空置面积的继续减少，市场供求矛盾加大。结果直接导致销售价格的攀升。纵观全年，供求关系是直接影响销售价格攀升的丰要因素之一。

2.2.2门头沟区域房地产市场整体分析 2.2.2.1房地产供求状况

从表3中可以看出，产品2007年销售额较2006年增加了20.6×108元。所以，随着莲石路的开通，阜石路的扩修，交通状况的日益改善，居住条件以及工作通达性的提升，门头沟的房地产业会得到明显改观和发展。

2.2.2.2门头沟土地市场分析

根据表4数据显示，门头沟前几年入市交易土地较少，造成供给面积不足，而2007年土地供应全部为住宅用地，面积超过20×104m2，可见，门头沟未来几年内，住宅商品房供应量将有明显的提高，从北京土地储备中心网站上，解到，2007年门头沟区成交的城子217地块项目和门头沟新城冯村地区(一期)居住项目的单位地价分别约为206×104元／667m2和496×104元／667m2。从这两宗地块挂牌价格可以看出，门头沟房地产市场较好，土地价格提升较快，同时也预示着门头沟房地产市场前景较好，区域价值越来越得到认可。

2.2.2.3区域房地产市场分析

由于近几年门头沟入市交易土地较少，造成供给面积不足，所以近期价格提升较快。从2003年一2005年开发的项目上市后销售速度较快，迄今为止绝大多数项目已销售完毕，从此看出商品房市场供应不足，销售情况良好。早期各典型项目的成交价基本在3 300～4 000元／m2之间，而目前唯一在售的项目国信浅山，目前销售均价为9 200元／m2，所以销售价格涨幅明显。调查发现。门头沟区内高档住宅项目非常缺乏，而门头沟区自然环境较优越，距离北京市城区较近，高档房地产项目应有一定市场份额。

2.3房地产市场分析综述

通过对以上北京市房地产市场及门头沟区域市场的分析，可以看出项目所处的市场大环境较好，为项目的运作开发提供了良好的外部条件。

3开发方案定位

本项目充分利用独有的山体景观资源优势，打造居山住宅社区，倡导人与自然的和谐统一。规划布局上充分利用现有地形，遵从自然。户型设计体现人性化设计，实行大面宽，短进深，打造舒适性产品。

3.1目标客户

项目目标客户群主要共分为二类：一类为改善居住型客户，这部分客户中大多数是二次置业或三次置业。客户来自于门头沟、石景山区及周边乡镇。他们有一定的经济实力，追求居住的舒适度，可以为居住环境支付较高的溢价，需求户型面积较大。也有来自于北京市内比较喜欢自然环境的少部分客户。另一类主要为城市效应挤出型客户，这部分客户来自于北京市内，他们在承受一定总价的范围内，追求产品的性价比。另外还有部分门头沟区内中等收入人群。

3.2产品类型

按照项目的规划指标条件，项目产品以小高层为主，充分利用山体的景观资源，使小区布置错落有致。另外在开发过程中注重保护山体本身特有的生态环境，规划时尽量减少对自然环境的破坏，做到住宅、山、植被的和谐统一。精心利用地形的高低起伏，规划出错落有致的山地形态建筑和丰富的人造与自然景观，将建筑融为自然的延伸，设计中尽显尊重自然的理念，进而达到人与自然和谐共处的人性化居住空间。4 经济评价

4.1经济测算

经过初步测算，在住宅销售价格8 000元／m2的情况下，项日总成本为35.91×108元，税后利润为9.29×108元，成本利润率为25.87％。

4.2项目投融资计划

由于工程的费用大，因此，建设项目资金来源主要由建设单位自筹、银行贷款、销售收入三种渠道筹措解决。三项资金合计35.91×108元，具体见表5。

4.3销售价格敏感性分析

由于项目的开发周期较长，市场和政策的因素很难准确把握，通过销售价格敏感性分析，判断项目的承受风险的能力。此次价格敏感分析是在住宅销售均价8 000元／m2的基础上，未考虑车库销售收入、商业销售价格的变动。基准销售价格敏感程度设定为5％。

从表6可以看出，在价格变动的情况下，项目成本利润率均在15％以上，项目收益较好，市场风险小，抗风险能力较强。

4.4项目经济测算结论 ． 从以上对项目的经济测算、销售价格敏感分析来看，项目的经济指标良好，项目抗风险能力较强，项目的市场前景较好。

5项目风险评价

5.1政策风险

因本项目处于门头沟区，位于六环以外，不属于政府政策的调控蕈点区域，在“70％90平米”政策方面有一定的突破性。即使本项目执行“70％90平米”政策，因本项目处于门头沟区核心位置，区域内中小套型住宅需求比较旺盛，再加上本项目土地成本相对较低，承受市场风险能力较强。因此“70％90平米”政策不会对本项目造成太大的影响。

5.2项目市场风险分析

区域价值和房地产市场的快速发展为项目的成功运作提供了坚实的基础。随着门头沟新城的建设开发，该区域价值会迅速提升，会吸引更多的市内、石景山地区及周边乡镇客户到此置业，所以门头沟未来市场需求较大，市场风险较小。

6结语

综上所述，本项目的土地地块资源条件较好，山体景观环境秀丽，交通便利，二级开发投资同报率较高，达到25.87％，投资风险比较小、未来发展前景看好，适合投资。

实施山景项目的开发，对门头沟区和开发企业都具有良好的经济效益，并且有利于门头沟区的整体建设和区域价值的提升，因此，本项目的开发具有深远的社会意义。

三、总结

中国房地产业经过短短几年的高速发展，取得了令世人瞩目的成就，它与我国国民经济的高速运行是相辅相成的。房地产所能创造的高额附加值以及能为投资者带来丰厚的利润，从而吸引了越来越多的房地产的投资者进入这个行业[28]。房地产项目投资额大，周期长，不确定性因素多，它成功的关键在于正确决策和详尽的可行性分析。可行性研究对于项目是否能够科学的分析与预测运营中的风险和收益有着重要的意义，也是做好决策的重要依据[29]。因此做好可行性分析工作是项目成败的重要前提。

面对当前房地产投资非理性的发展势头的开始出现，我国政府近几年来在抑制房地产过度非理性发展方面采取了很多的措施，如土地拍卖和交易、限购限贷、产业的调控等等，因此对于房地产开发商来说，国家宏观政策的调控的加强，房地产开发风险就会越来越大，盲目的开发可能给企业带来相当大的风险[30]。因此房地产开发商在进行项目的开发时就更应该注重房地产项目的可行性研究，加大对风险的控制，面对当前的房地产实际情况和当前的经济政策环境，从国家宏观经济和区域经济环境、城市的发展需要以及房地产的发展趋势等方面入手，在宏观层面和微观层面，加大对金融风险、政策风险、行业风险和市场风险等等方面的风险控制和预测，做好项目的可行性研究[31]。

四、参考文献

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