如何做项目开发的可行性分析范文

第一篇：如何做项目开发的可行性分析范文

如何做项目开发的可行性分析.区位分析

项目成功的先决条件是占据好的区位，这是由房地产的位置固定性和不可移动性所决定的。一个开发策略的形成，需要正确理解和综合考虑特定的国家、地区和城市的经济基础、经济增长前景、人口条件（包括人口基数、人口密度、规划增长率、增长模式、就业状况以及开发项目相关的家庭收入情况等）的现状、发展趋势及其对市场的价格水平的可能影响。对于上述研究，城市的总体规划及各年度社会经济发展计划将能提供非常有用的资料。另外，还应当认真分析备选区位的可进入性及已有竞争性项目的情况，以确保规划用途与周围环境相匹配。比如当前随着北京城市向外围的不断推进和居民生活水平的提高，在城市外环附近特别是靠近居住小区的地方掀起了一阵大型商城开发热潮。由于这些商业设施不靠近对外交通枢纽，集聚效益较差，对外地来京的顾客缺乏吸引力，客流量的损失是显而易见的。在这种情况下，开发者应选交通优良，有大面积泊车位的场地进行建设，以扩大商城服务半径内的常住人口数量、购买力水平能否维持商场一定的租金回报。

2.场地分析

如果说区位是项目开发的大前提，那么场地条件可称为项目开发的小前提。场地条件包括建设用地的大小、形状、地质地形条件、临街状况、基础设施水平、利用现状及分区限制等方面。如在王府井地区进行商业设施改造建设，如果拆迁的是大面积的单位用房，需支付的费用将高于拆迁的居民房，但拆迁安置的麻烦及时间会比后者少很多。而建设用地的临街状况、大小和形状会对项目未来的经营回报产生重要影响。

一个场地如上述条件都不错，但不巧处于洪泛区、地震带或者场地附近存在“三废”污染，都会对场地的价值产生影响。一个居民小区，如邻近垃圾处理场、传染病医院或流动人口聚集地，居民的不安全感将会直接影响住宅的租金或售价。

3.开发潜力分析

房地产开发应追求最高最佳利用，也就是说在技术可行、规划许可且财力允许的前提下达到最有效利用。设计楼群布局与场地达到一致，层面的分割实用并具有一定弹性，以利用物业投资者及时调整其功能。新开发项目应符合时代潮流,建筑设计要具有超前意识，以延长物业经济寿命。对于饭店和写字楼而言，符合时尚往往能在不景气的环境中维持较高的收入水平。而有的项目建成不到五年就过时了，甚至刚刚建成就会因为某些部分的过时而需从成本中扣减一定折旧额。

很难预测电脑化、光导纤维和超导等高科技的发展会对物业有什么影响，也很难说技术的进步是否会加速当前项目的过时，但我们从目前北京正在预售的一些写字楼可以看出，设计超前、装备先进的楼宇在价格上竞争力较强

4.供需分析

市场分析就是对某类特定房地产的市场状况进行研究，以期对该类市场目前和未来的供需进行评估。无论是别墅、普通住宅、写字楼、商场、酒店还是工业项目，都应在筹划阶段对其相应的市场进行深入的研究。一般开发商比较注重分析市场需求而常常忽略了供给的影响，其实对竞争性项目的量化及分析也很重要。市场供需情况是不断发生变化的，作为更进一步的分析，则是探讨供需之间的关系并研究供需失衡的原因，并在此基础上预测供需双方在未来可能发生的数量转变。

比如北京，近几年由于写字楼供不应求使写字楼的租金和售价持续上升，到1994年，部分甲级写字楼月租金高达90美元/平方米，出租金率仍达到100%。但北京目前已有大小几十个项目，近174万平方米建筑面积的写字楼正在建设或将近竣工，写字楼供应的大量增加，已经使写字楼的销售价格明显回落。如位于王府井大街附近的恒基中心1994年10月的销售价格曾经达到4600美元/平方米，而从1995年10月第三届中国北京房地产交易展示会所显示的写字楼的市场销售价格水平只有2961美元/平方米。根据专家预测，写字楼供需平衡甚至供过于求最终将会导致租金的回落。

缺乏有代表性的承租人或预租预售不畅是市场将出现转折的预警灯。分析者在获取市场信息时要注意排除一些非正常因素的干扰，如有的发展商为了促销、促租或其它目的，提供特别的优惠条件吸引承租人搬迁，造成一种虚假的需求，而社会实际需求并没有增长。

5.可行性研究

可行性研究日渐成为房地产开发前期工作的一重要组成部分。可行性研究是针对项目成本与效益关系的分析研究，包括财务状况报告和成本分析。

可行性研究中有关收入的报告往往会高估潜在的租金和销售收入，或低估项目的费用及空置率。对未来现金流的估算，如不经过仔细推敲，通常会导致一个完全错误的结果。但是，到目前为止，预测仍是房地产投资和开发规划中不可少的一部分，预测能够提出可能的事项并对这些事项进行估价，帮助投资者作出正确决策。为避免错误，准备财务报告应注意以下两点：

（1）、现金流量图应由经验丰富的房地产专业人士绘制，这些专家熟悉房地产项目的运作、销售和出租，能够依据当前市场上同类项目的有关信息、丰富的房地产知识及良好的市场分析能力来预测项目未来的现金流量，其结果可信度高。目前，有人借助计算机和投资分析软件来作现金流量分析。乍一看似乎是精确的、权威的，但其结果的可信度完全依赖于基础数据的质量，这种结果有可能会误导投资者的行为。

（2）、房地产市场是个动态市场，分析者通过对当前市场状况的调查研究得出有关收入增长率、费用分布及空置率的有关数据，这些数据有一定的变动范围。随着时间推移，这些数据会与实际情况有所出入。为规避风险，分析者要避免从乐观的一面挑选数据。对于易变的或把握性低的数据，最好能针对其在风险条件下对经济效果的主要指标所带来的影响进行分析，以供投资者参考并作出决策。对成本的估算比较困难，有的费用在工程开工以后才会显露出来。突发事件、通货膨胀、劳资纠纷、材料短缺、设计或结构的改造、融资成本的提高及政府的介入，都可能改变项目的工期和成本。就目前行情而言，项目实际成本往往比预算成本高，因此专业人员进行成本估算时最好以项目预算为基础，通过对市场动态和项目

自身特点深入分析来估算项目成本，并选择适当的不可预见费比率。

最后，可用“酸性测试”（ACID TEST）来快速检验项目是否经济可行。先将项目未来稳定的净经营收入，再与项目总经营成本相除，即酸性指数=资本化的净经营收入/总开发成本，酸性指数愈大，项目可行性越好，反之越差。

6.了解政府审批程序

随着城市土地管理工作的深入，政府的有关限制和许可对房地产产项目开发的影响越来越大。就项目开发的前期而言，从立项报批到建设用地规划许可证、国有土地使用证、拆迁许可证、开工许可证的获得就需要得到政府不同部门的许可。前期工作是整个开发过程中弹性最大的阶段，而熟悉政府的审批程序可缩短项目的开发期。政府管理将会逐渐强化，政府对城市环境的关注，对城市规模的限制以及民间组织的介入都会使开发程序复杂化。不管在什么样的制度下，任何政府审批的结果都不是一成不变的，国家宏观经济政策的变动或政府部门间意见的分歧都可能使一项可行的项目终止。

7.熟悉资本市场变动

当贷款利率低于项目的财务内部收益率（FIRR）时，开发商就可借助于金融杠杆的作用融资开发项目，所谓的“借钱赚钱”。但是当经济状况意想不到下滑时，房地产亦会随之贬值，而为了降低融出资本的风险，此时金融机构往往要求重新协商贷款利率，利率的提高对融资不足或过分依赖金融杠杆的项目无疑是雪上加霜，投资者将不得不掏出自己口袋里的钱来弥补亏空。显然，房地产价值对资本市场的变动是相当敏感的。

8.选择良好入市时间

把握良好的入市时间能使开发商从普普通通的项目中获得巨大成功，错误的入市时间则会毁掉一个可靠的项目。如北京某开发项目，拆迁遇到了麻烦，项目经理不愿多付出拆迁安置费用，结果项目拆迁陷入僵局近一年，错过了良好的销售时机，公司最终所蒙受的损失是

当初节省的费用远不能弥补的。

当前我国城市化率接近30%，房地产业处于一个迅速发展的时期的开端，但房地产存在自身的发展周期，同时受到全球经济以及国家、地区和地方市场的影响，因此房地产的发展会有较大的起伏，而且各种类型房地产的发展趋势并不是同步的。分析者和发展商应注重对人口、经济、产业结构和技术发展的趋势的研究，正确预测项目竣工时社会所需的房地产类型，是大户型还是小户型，写字楼、商场供给过剩还是不足，布局于中心商业区还是城市边缘区，经济型还是豪华型等等。

9.开发力所能及的项目

房地产投资不同于其它投资，房地产投资需要专门的知识和专业管理。因此开发公司要根据自己的财务实力、开发队伍、管理能力、技术水平及对可能风险的承受能力来开发力所能及的项目。当开发商从事下列开发行为时，会大大提高项目的风险水平。

（1）、在一个不熟悉或缺乏开发经验的地方进行开发，没有当地的合作伙伴；

（2）、开发一个不熟悉的项目，比如住宅开发商转向开发工业厂房；

（3）、将一个熟悉项目的规模和档次升级，而又缺乏必要的经验及专门知识。

房地产开发的成败，很难归结于某个特殊的原因，而往往是多个因素相互作用所致。许多人用“房地产同期”来解释项目的失败，但通过以上工作可以阻止影响因素的副作用，从而改善项目的抗风能力，许多这样的项目在看似不利的条件下最终取得了成功。

避免失败的总原则是尽可能地规避风险。现代开发项目日趋复杂化和多样化，为提高开发效率和保证一定的资金回报率，开发商必然要借助专业人士的帮助。最重要的有两方面：一是选择经验丰富、信誉良好的合作伙伴，他们拥有卓越的管理才能、融资能力及专业的开发队伍：二是委托可靠的、独立的咨询机构承担项目的可靠性研究，咨询专家熟悉市场行情，能够依据市场基础资料和专业判断能力协助投资者作出正确决策。

第二篇：房地产项目开发可行性分析报告

房地产项目可行性报告

房地产项目开发可行性分析报告

一、项目概况................................................................................................................2

（一）、开发项目区位条件.................................................................................2

（二）、规划方案.................................................................................................2

二、建设条件................................................................................................................2

（一）、建设地点条件.........................................................................................2

（二）、建设实施条件.........................................................................................2

三、SWOT分析...............................................................................................................2

（一）、优势分析.................................................................................................2

（二）、劣势分析.................................................................................................3

（三）、机会分析

（四）、威胁分析

四、市场分析与价格预测............................................................................................3

（一）、市场发展前景分析...................................................................................3

（二）、目标客户的定位.......................................................................................4

（三）、价格预测...................................................................................................4

五、项目实施计划........................................................................................................4

（一）、工程建设实施计划...................................................................................4

（二）、销售计划及营销策略...............................................................................5

六、项目财务经济分析................................................................................................6

（一）、投资估算...................................................................................................6（二）、资金筹措.................................................................................................6

（三）、项目经济效益分析...................................................................................6

七、结论........................................................................................................................7

房地产项目可行性报告

一、项目概况

（一）、开发项目区位条件

湖南工学院位于衡阳市珠晖区大学城，该开发地块为湖南工学院酃湖校区后校门西侧，与衡阳师范学院教师公寓相连，具有很好的文化氛围、良好的自然环境。

（二）、规划方案

该住宅区规划总用地面积30亩，居住人口1.59万人，其中A8、A9规划分区总用地3.61公顷，规划用地3.18公顷，规划以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。规划北部A8地块以居住为主，沿大庆路的A9地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。总建筑面积为90860㎡，其中多层住宅6621㎡；高层（18层）住宅建筑面积为53682㎡；商业、公用、办公建筑面积为11768㎡；地下储藏室3749㎡；地下车库376个，建筑面积15040㎡。建筑密度20.1%，容积率为2.27。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。

二、建设条件

（一）、建设地点条件

1、该规划区地理位置优越，紧邻威海湾与海上公园。

2、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅3公里。

3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。

4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。

5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。

（二）、建设实施条件

1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。

2、威海市国土资源局发布公告将于2005年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现威海已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍。

3、该规划分区距皇冠房地产办公楼、工业园区、已开发的皇冠九龙湾花园较近，为项目实施提供了得天独厚的条件。

三、投资环境分析

（一）、宏观环境分析

房地产项目可行性报告

1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。

2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年1—5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3%和4.1%。

3、国家、山东省、威海市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得威海市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了威海九龙湾旅游度假区用地的商业价值，成为威海房地产商家的必争之地。

（二）、微观环境分析

1、威海投资环境良好，政策比较优惠，特别是大庆石油管理局与威海市委、市政府建立了良好的合作关系，给发展集团所属企业在威海的发展创造了较为宽松的条件。

2、皇冠房地产在威海成功地开发了多个住宅小区，树立了良好的企业形象和信誉，创立了较强的品牌优势。A8、A9规划分区的继续开发，将是大庆及皇冠等品牌优势的有效利用和发挥。

3、每年一度的威海国际人居节形成的威海人居品牌吸引力极强，加之商业住宅用地日趋紧张，使得威海房地产业显示出强劲的发展势头，A8、A9规划区的开发，是皇冠房地产壮大企业经济实力，提高经济效益的机遇，是实现企业可持续发展的动力之源。

4、拟开发项目与皇冠九龙湾花园隔河相对，距皇冠房地产办公楼约500米，与皇冠庆威工业园一路之隔，独特的地理位置，为皇冠房地产开发该项目提供了极其便利的条件，便于生产经营与管理，有利于降低成本费用。已建的皇冠九龙湾花园小区在威海具有较高的知名度和美誉度，可成为拟开发项目的样板小区，是无形的广告，对提升其商业价值和促进房屋销售，都将起到积极的作用。同时，皇冠九龙湾花园、皇冠庆威工业园区和拟开发项目实行统一的物业管理，将提高我们庆威物业公司的市场份额和信誉形象，形成规模管理和经营，取得规模效益和效应，既可消除用户对售后服务的顾虑，又可拉动销售。而且，我们开发的办公区、工业区、住宅区的相对集中，有利于形成整体优势，提高大庆品牌、皇冠品牌的竞争能力，并为九龙湾旅游度假区后期的开发，占得了商业先机，创造了条件。

四、市场分析与价格预测

（一）、市场发展前景分析

根据对今年以来出台的房地产行业政策、威海市场供需状况等方面情况调查表明，威海地区房地产业发展前景看好，主要表现为：

1、房价将持续稳中有升

房地产项目可行性报告

近几年，威海商品房价格与周边沿海城市相比涨幅较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。

2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势

一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。

3、二手房市场活跃对新房的促进

随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。

4、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进威海这座最佳人居城市的规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海购房居住。

5、房地产营销方式的改变

房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。

（二）、目标客户的定位 目标客户群主要分为四类：

一是钟爱于威海居住环境、人居品牌的购房群体； 二是追求货币保值的投资市场和休闲度假市场； 三是当地居民更换旧房、二次置业的购房群； 四是致力于威海投资置业的购房群体。

（三）、价格预测

根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测价格：

1、多层住宅均价3900元/㎡；

2、高层住宅均价4200元/㎡；

3、商业网点均价4500元/㎡；

4、办公楼均价3000元/㎡；

5、车位均价10万元/个；

6、储藏室均价1000元/㎡。

五、项目实施计划

（一）、工程建设实施计划

房地产项目可行性报告

1、按威海市对九龙湾旅游度假区的总体规划及拍卖公告，将在2005年7月6日进行土地竞拍，如果我们竞拍成功，取得土地使用权后，将于今年底完成项目单体初步设计、施工图设计，工程报建、审批等有关手续，满足2006年开工需要。

2、为了合理利用资金，将采用滚动开发的方式，先开发市场份额大、开发成本低、利润空间大的多层住宅和高层住宅，回收资金后再开发商业网点、办公楼、地下停车场等单体工程，拟开发建设期为3年（2006—2008年），2006年拟开发面积37902㎡，2007年拟开发面积26150㎡，2008年拟开发面积26808㎡，工程建设进度计划（见附表1）。

3、以多年的开发经验，科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。

（二）、销售计划及营销策略

1、销售计划

根据工程建设进度计划及威海地区房地产发展走势，该项目拟销售周期为四年：2006年销售收入5612万元；2007年销售收入9984.2万元；2008年销售收入9216.3万元；2009年销售收入8344.5万元。销售测算（见附表2）。

2、营销策略

秉承企业“广厦千万、诚信皇冠”的经营理念，深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。（1）、进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的楼盘产品。

（2）、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通，利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对所开发产品的认识度。

（3）、通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。

（4）、提供优质服务实现房屋销售。要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感受到比预期更好的超值服务。（5）、利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用大庆及皇冠的品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。

（6）、结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人

房地产项目可行性报告

气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚定购房客户的信心。

六、项目财务经济分析

（一）、投资估算

按每亩173.6万元取得土地使用权，土地总成本为8,514.84万元（出让金总额8,266.83万元，契税248万元），项目开发总投资为31,525.03万元。（见附表3）

（二）、资金筹措

根据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额26,600.27万元。其中自有资金12,600.27万元(含本项目销售回笼资金再投入10,545.18万元),借入资金14,000万元（其中中油公司贷款剩余额2，500.00万元，应收回金海湾 医院欠款2，000.00万元，需新增贷款9，500.00万元）。（见附表4）

（三）、项目经济效益分析

1、利润估算表（见附表5）

本项目净利润2,141.06万元，净利率6.36%。预测前提：

土地173.6万元/亩； 营业收入33,666.10万元；

平均销售单价3,705.27元/平方米； 营业成本26,600.27万元； 单位成本2,927.61元/平方米； 税金3,854.77万元； 费用1,070.00万元； 贷款利息1,310.4万元。

2、现金流量估算表（见附表6）

本项目税后现金净流量2,141.06万元。测算前提同上。

3、盈利能力分析（1）、静态分析

投资利润率（税后）=项目净利润/项目投资支出总额 =2,141.06/26,600.27 =8.05%。（数据见附表5）（2）、动态分析

房地产项目可行性报告

项目净现值为277.46万元，净现值大于0，项目可行（计算见附表6）。

经计算，本项目的内部收益率为9.5%，参考同行业基准投资内部收益率8%，本项目的内部收益率大于基准投资收益率，项目可行。

七、风险分析（项目盈亏平衡分析）

销售面积盈亏平衡点=成本费用合计/平均销售单价（1-税费率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米 占计划销售量的92.82% 销售单价盈亏平衡点=成本费用合计/房屋销售量（1-税费率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米 占计划销售单价的92.82% 盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到84,334.35平方米或平均销售价格达到3,439.16元/平方米时，项目保本，安全余度7.18%。

八、结论

经过我们认真研究分析论证，无论是从实施发展集团“一体两翼”发展战略，特别是对房地产“一翼”利润中心的要求来看，还是从保证皇冠房地产企业实现可持续、有效益地发展来看，以及从九龙湾度假区规划远景和参与后续开发看，开发该项目均是必要的；同时，从财务评价等多个角度论证表明，在土地价格173.6万元／亩以内拍得该宗土地，进行开发建设，该项目均是可行的。

综上所述，该项目在投资方向、经济规模、经济效益和抗风险能力方面，既有可行性，又有可操作性。

第三篇：房地产项目开发可行性分析报告

房地产项目开发可行性分析报告

一、项目概况

（一）、开发项目区位于泰州市海陵区青年桥西南侧。规划用于集办公、购物一体化的综合建筑，是海陵区商业地理位置最为优越的规划分区之一。

（二）、规划方案规划总用地面积3000平方米，规划以办公、营业功能为主，充分体现了以人为本的对办公环境、办公类型、办公心理的要求。该建筑规划一至二层为营业区，二层以上为办公区。整体规划充分考虑了与周围毗邻建筑间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的办公、环境和高标准的服务设施。

二、建设条件

（一）、建设地点条件

1、该规划区地理位置优越，紧邻坡子街商业广场。

2、临近公路，交通便利。

3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。

4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。

5、拟建规划分区给排水、电力、电信等基础设施规划配套齐全。

（二）、建设实施条件

1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。

2、泰州市国土资源局发布公告将于2005年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍。

三、投资环境分析

（一）、宏观环境分析

1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。

2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年1—5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3%和4.1%。

3、国家、江苏省、泰州市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得泰州市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了该用地的商业价值，成为泰州房地产商家的必争之地。

（二）、微观环境分析

1、泰州投资环境良好，政策比较优惠，给房地产企业在泰州的发展创造了较为宽松的条件。

2、皇冠房地产在泰州成功地开发了多个住宅小区，树立了良好的企业形象和信誉，创立了较强的品牌优势。该规划区的继续开发，将是皇冠等品牌优势的有效利用和发挥。

3、随着长江三角经济区城市发展一体化的进程，加之商业住宅用地日趋紧张，使得泰州房地产业显示出强劲的发展势头，A9规划区的开发，是皇冠房地产壮大企业经济实力，提高经济效益的机遇，是实现企业可持续发展的动力之源。已建的皇冠花园小区在泰州具有较高的知名度和美誉度，可成为拟开发项目的样板小区，是无形的广告，对提升其商业价值和促进房屋销售，都将起到积极的作用。同时，皇冠九龙湾花园、皇冠庆威工业园区和拟开发项目实行统一的物业管理，将提高我们庆威物业公司的市场份额和信誉形象，形成规模管理和经营，取得规模效益和效应，既可消除用户对售后服务的顾虑，又可拉动销售。而且，我们开发的办公区、工业区、住宅区的相对集中，有利于形成整体优势，提高大庆品牌、皇冠品牌的竞争能力，并为九龙湾旅游度假区后期的开发，占得了商业先机，创造了条件。

四、市场分析与价格预测

（一）、市场发展前景分析 根据对今年以来出台的房地产行业政策、泰州市场供需状况等方面情况调查表明，泰州地区房地产业发展前景看好，主要表现为：

1、房价将持续稳中有升近几年，泰州商品房价格与周边沿江城市相比价格较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成价格居高不下。

2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势 一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。

3、二手房市场

活跃对新房的促进 随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。

4、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进泰州这座最佳人居城市的规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到泰州购房居住。

5、房地产营销方式的改变 房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。

（二）、目标客户的定位 目标客户群主要分为四类： 一是大型的具有很强知名度的商业群体； 二是追求货币保值的投资市场和休闲度假市场； 三是当地居民二次置业的购房群； 四是致力于泰州投资置业的购房群体。

（三）、价格预测 根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测价格：

1、办公区8000元/㎡；

2、营业区均价12000元/㎡；

3、车位均价8万元/个；

4、储藏室均价1000元/㎡。

五、项目实施计划

（一）、工程建设实施计划

1、按泰州市对该商业区的总体规划及拍卖公告，将在2005年7月6日进行土地竞拍，如果我们竞拍成功，取得土地使用权后，将于今年底完成项目单体初步设计、施工图设计，工程报建、审批等有关手续，满足2006年开工需要。

2、拟开发建设期为1年。

3、以多年的开发经验，科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。

（二）、销售计划及营销策略

1、营销策略 秉承企业“广厦千万、诚信皇冠”的经营理念，深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。（1）、进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适

应客户需求的楼盘产品。（2）、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通，利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对所开发产品的认识度。（3）、通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。（4）、提供优质服务销售。要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感受到比预期更好的超值服务。（5）、利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用大庆及皇冠的品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。（6）、结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚定购房客户的信心。

六、项目财务经济分析

（一）、投资估算 按每亩173.6万元取得土地使用权，土地总成本为8,514.84万元（出让金总额8,266.83万元，契税248万元），项目开发总投资为31,525.03万元。

（二）、资金筹措 根据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额26,600.27万元。其中自有资金12,600.27万元(含本项目销售回笼资金再投入10,545.18万元),借入资金14,000万元（其中中油公司贷款剩余额2，500.00万元，应收回金海湾 医院欠款2，000.00万元，需新增贷款9，500.00万元）。

（三）、项目经济效益分析

1、利润估算表（见附表5）本项目净利润2,141.06万元，净利率6.36%。预测前提： 土地173.6万元/亩； 营业收入33,666.10

万元；平均销售单价3,705.27元/平方米； 营业成本26,600.27万元； 单位成本2,927.61元/平方米； 税金3,854.77万元； 费用1,070.00万元； 贷款利息1,310.4万元。

2、现金流量估算表（见附表6）本项目税后现金净流量2,141.06万元。测算前提同上。

3、盈利能力分析（1）、静态分析 投资利润率（税后）=项目净利润/项目投资支出总额 =2,141.06/26,600.27 =8.05%。（数据见附表5）（2）、动态分析 项目净现值为277.46万元，净现值大于0，项目可行（计算见附表6）。经计算，本项目的内部收益率为9.5%，参考同行业基准投资内部收益率8%，本项目的内部收益率大于基准投资收益率，项目可行。

七、风险分析（项目盈亏平衡分析）销售面积盈亏平衡点=成本费用合计/平均销售单价（1-税费率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米 占计划销售量的92.82% 销售单价盈亏平衡点=成本费用合计/房屋销售量（1-税费率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米占计划销售单价的92.82% 盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到84,334.35平方米或平均销售价格达到3,439.16元/平方米时，项目保本，安全余度7.18%。

八、结论 经过我们认真研究分析论证，无论是从实施发展集团“一体两翼”发展战略，特别是对房地产“一翼”利润中心的要求来看，还是从保证皇冠房地产企业实现可持续、有效益地发展来看，以及从九龙湾度假区规划远景和参与后续开发看，开发该项目均是必要的；同时，从财务评价等多个角度论证表明，在土地价格173.6万元／亩以内拍得该宗土地，进行开发建设，该项目均是可行的。综上所述，该项目在投资方向、经济规模、经济效益和抗风险能力方面，既有可行性，又有可操作性。

第四篇：房地产项目开发的可行性分析

房地产项目开发的可行性分析

讲师：李豪

课程简介：房地产投资项目投资数额巨大，几千万甚至上亿元，而且房地产开发项目投资建设周期长、牵涉面广、所含工程项目多，靠盲目投资、“投机”行为只能给投资者带来巨大损失。房地产企业要在竞争中求生存求发展,只有对投资项目进行详细、可靠的市场预测、成本分析和效益计算，才能对项目所面临的主要技术经济问题进行全面评价和分析，才能使投资决策建立在科学合理的基础上，使项目具有一定的可行性。房地产开发项目成功与否，在相当大的程度上取决于可行性研究的成功与否。

课程时间：2天

课程对象：房地产企业董事长、总经理、项目公司总经理、营销总监、土地拓展经理等

课程收益：学习和认识房地产项目开发可行性分析的重要性和可行性分析流程和组成； 2 学习和掌握可行性分析各项指标调研实施方案和技术指标参数的作用； 3 学习精确的运用各项目财务指标和参数作为项目开发可行性重要决策依据； 4 掌握如何最终决策房地产项目开发与否。

课程大纲：关于房地产项目开发的可行性分析

1.1 房地产项目开发可行性分析目的与意义

1.2 可行性分析所包含内容

1.3 可行性分析操作流程宏观环境分析

2.1 国内、外经济环境和投资环境分析

2.2 国家土地政策环境分析

2.3 房地产政策分析

2.4 金融政策环境分析项目背景调研分析

3.1 项目背景调研

3.2 项目主办单位情况分析

3.3 可行性研究的主要技术经济指标分析项目投资环境和市场研究

4.1 城市概况及经济发展基本情况

4.2 城市房地产发展及市场的基本情况

4.2.1 房地产开发企业发展概况

4.2.2 房地产开发工作量增加概况

4.2.3 商品房的销售概况

4.2.4 房地产开发企业经济收益概况

4.2.5 城市房地产市场的展望

4.2.6 城市房地产相关法律、法规城市（区域）市场现状研究

5.1 城市（区域）房地产市场供、需情况分析

5.2 物业出租情况分析

5.3 城市（区域）消费（投资）情况分析

5.4 城市和区域房地产开发的总体分析

5.5 对项目开发的功能、规模、标准及营销的建议和分析

5.6 项目开发及技术设计方案的分析地块环境、建筑开发条件调研分析

6.1 七通一平情况

6.2 地理位置及道路交通

6.3 地形、地质

6.4 附近商业及生活配套；市政基础及公建配套设施

6.5 地块拆迁安置情况

6.6 综合评估项目投资估算和资金筹措

7.1 土地成本预算

7.2 建安工程成本预算

7.3 前期费用

7.4 红线内外工程及公建配套预算

7.5 不可预见费

7.6 开发期税费

7.7 资金筹措计划及财务费用可行性研究财务数据的选定和预测

8.1 售楼收入的测算

8.1.1 住宅销售单价的测算

8.1.2 商铺销售单价的测算

8.1.3 单位销售单价的测算

8.1.4 建议销售价

8.1.5 实际销售总收入

8.2 项目经营管理费用收入与支出测算

8.3 经营税费及所得税的缴交测算

8.4 土地增值税

8.5 所得税项目盈亏能力分析

9.1 内部收益率（IRR）

9.2 净现值（NPV）

9.3 净现值率（NPVR）项目的不确定性分析

10.1 项目盈亏平衡分析

10.2 项目敏感性分析

10.3 概念性分析可行性研究结论与建议

11.1 可行性研究结论与建议方案

11.2 项目综合经济评价 11.3 相关说明及建议

11.4 项目主要经济数据、指标综合评估

第五篇：房地产投资开发项目可行性分析

盈都揽悦杭州下沙项目可行性研究报告

一、项目概论盈都·揽悦项目位于下沙大学城北板块，东靠安澜路，南侧为新建河，西侧邻近文汇北路、距奥特莱斯广场约50米。项目总用地面积约2.45万方，地上总建筑面积约10万方。项目由3幢18层高层建筑和5幢29层高层建筑组成，呈围合式布局，中间为中央大庭院。项目大部分建筑南偏东25度设计，不仅保证了良好的采光效果，同时可眺望高尔夫球场及钱塘江景。户型创新是该项目的最大特色，主力户型为79—85平米左右的舒适三房两厅，最小约79平米的三房两厅做到了舒适度与功能性的完美结合。此外，还有约110平米的四房及部分约135平米顶层空中别墅。大学城北板块是杭州东部新兴的人文居住板块。南侧为杭州下沙大学城，东临钱塘江，片区有奥特莱斯、九球高尔夫球场等大型配套，规划有沿江生态公园、五星级酒店、大型商业及众多教育配套资源。

二、环境分析

盈都揽悦周边交通

周边地铁：1号线-下沙临江站；

公交线路：乘坐868路到达奥特莱斯站即到，周末还可在黄龙体育中心直接乘坐奥特莱斯免费班车到达楼盘现场

高速公路：紧邻德胜快速路、绕城高速下沙出口，目前德胜高架延伸至下沙段即将动工，全高架快速路向东延伸至江东大桥，待工程完工后，到达武林广场仅30分钟车程 盈都揽悦周边配套

教育：大学城北板块是杭州东部新兴的人文居住板块

医院：东方医院、新城医院、邵逸夫医院下沙分院（大型综合性三甲医院)银行：建行、农行、交行、工行

其他：沿江生态公园、九桥高尔夫球场、九洲大药房、云水苑农贸市场、物美、福雷德广场 盈都揽悦区位交通配置

盈都揽悦紧邻德胜快速路、绕城高速下沙出口，目前德胜高架延伸至下沙段即将动工，全高架快速路向东延伸至江东大桥，待工程完工后，到达武林广场仅30分钟车程，自驾车到达市中心方便快捷。地铁一号线计划于2012年国庆节开通，下沙延伸段也将于近期通车，本项目地铁文泽路站较近，届时出行较为便捷。此外，也可乘坐868路到达奥特莱斯站即到；周末还可在黄龙体育中心直接乘坐奥特莱斯免费班车到达楼盘现场，立体交通四通八达。

三、市场分析

杭州房地产市场：近年来杭州房价上涨幅度较快，主要由于供求关系的严重失衡引起。

杭州是全国第一个实行土地“招拍挂”的城市，土地的不饱和供应令土地成交价格连年倍升，高额的地价成本直接抬高了房产价格。加上“创业在杭州”一系列引进人才、购房入户等优惠措施，杭州城市人口不断增长，市场对房地产的需求非常旺盛，支撑着杭州房地产价格的不断上升。

2009年，在我国宏观经济快速企稳的大背景下，随着一系列相关调控政策和优惠措施的全面落实，杭州房地产投资、消费的信心得以重新树立，逐步走出了国际金融危机阴影。压抑许久的需求在政策带动下全面爆发，成交量呈井喷式上涨，价格也在短期内创下了历史新高，杭州房地产市场整体呈现繁荣的景象。

2010年的杭州房地产市场，伴随着多次严厉的宏观调控而起落。从商品房市场的成交量变化与价格走势来看，市场成交面积萎缩明显，价格持续上涨。2010年全年杭州市新建商品房的总成交面积为403.7万平方米，降幅达到44%，销售量萎缩明显。2010年，杭州市新建商品住宅市场的成交量走势与新建商品房市场保持了高度一致。其中三次交易量峰值主要出现在4月份、9月份和12月份，成交面积分别达到41.1万平方米、50.4万平方米和59万平方米。

2011年政策维持调控的一年，限购限贷、明码标价等政策的出台使得杭州楼市依旧处于政策高压下，杭州新建商品房和二手住宅成交面积与套数萎缩明显，成交价格先升后降。整体来看，市场表现可概括为“量缩价跌”。2011年杭州市区新建商品房总成交套数为23441套，同比下降了34.6%；相比2009年的66359 套，同比下降了64.6%。2011年杭州市区新建商品房成交面积为2506397平方米，同比下降38.0%。

预计2012年杭州房地产市场成交量将会稍有回升，房价下行。在调控政策持续、开发商资金及年底业绩需求等多方压力下，杭州已经进入了全面降价阶段。相信2012年会有更多开发商采取以价换量的方法来消化库存，回笼资金，以度过楼市寒冬。

四、财务分析

（一）、拆迁成本分析

围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房（实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，拆迁公司拆迁安置房一栋，30户）。其它房屋均为二——四层。

根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。拆迁成本估算：

按照A市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。

1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元

2、经营性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3、附属物（水、电、电话、空调以上其它）

住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元

5、阁楼、围墙院内地坪等：

34929平方米*48元=1676592元

6、搬家费、临时过渡费等：

1）、搬家费：

住宅：200户*300元=60000元

经营性用房：9户*500元=4500元

小计：64500元

2）、过渡费：

住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元

经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600元

小计：632535元

其他费用

3）、管理费，委托拆迁费：

34929平方米*15元/平方米=523935元

4）、房屋拆迁评估服务费费：35000元

5）、奖励：

34929平方米*100元/平方米=3492900元

上述所有费用小计：38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。

按照A市人民政府令，对A市城市区域内房屋拆迁，在2003年上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁管理办法》，在2003年7月1日开始执行后。A市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米

1203.18元*34929平方米=42025874.2元

（二）建筑成本分析

对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000㎡，建筑面积：2000㎡。

主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在??? 路靠近?? 小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同S小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三栋12层住宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡，合计建筑面积：17906㎡。地块内大致布置??

一栋? 15层29.4*13.8*15层；

一栋?? 12层29.4*13.8*12层；

三栋?? 12层40*15*12层；

一栋?? 15层40*15*15层；

占地面积：3211㎡，建筑面积：41554㎡

总占地面积：5861㎡，建筑密度：20.7%

总建筑面积：61460㎡，容积率：2.17

高层均设计地下室，面积为4861㎡，总户数约为297户。

建设成本估算

（一）、工程前期费：

1、拆迁成本

2、土地出让金

3、城市基础设施配套费：61460㎡*50元/㎡=307.3万元

4、人防基金：配套建地下室

5、规划技术服务费：56160*1.4+5300*2.2=9.03万元

6、墙改：61460*8=49.168万元

7、散装水泥：61460*2=12.29万元

8、白蚁防治费：61460*2=12.29万元

9、质量监督费：61460*2=12.296万元

10、施工图审查：61460*1=6.15万元

11、防雷审查：61460*1=6.15万元

12、消防审查：

13、文物：0.2万元

14、规划设计：10万元

15、建筑设计：2000*12+59460*30=180.78万元

16、地质勘探：61460*2=12.29万元

17、测量定位：10万元

18、煤气增容：2500元/户

19、供水管网配套费：20元/㎡

小计：627.93万元（18、19项代收代缴，未计）

（二）工程成本

1、桩基：59460*100元/㎡=594.6万元

2、地下室：4861*600元/㎡=291.66万元

3、主体：59460*900+2000*500=5451.4万元

4、电梯：9栋*50万元/栋=450万元

5、室外水电气工程：61460*50=307.3万元

6、小区绿化、道路等工程：61460*60=368.76万元

7、监理费：6337.66*1%=63.38万元

小计：7527.1万元

总计、8155.03万元

（三）项目费用分析

依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：小高层住宅1900元/㎡?? 商铺6000元/ ㎡? 地下车库800元/㎡销售收入? 住宅1900*56160=106704000

商铺6000*5300=31800000

地下室4861*800=3888800

总计：142392800元

营业税及附加? 142392800*5.5%=7831604

各项费用? 142392800*4%=5695712

总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本

=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2

毛利润：销售收入—总成本

=142392800-137103490.2

=5289309.8元

五、结论

该项目具有一定利润空间，项目可行。

投理111 吕晓燕

20113020102