住宅开发项目可行性研究报告大全

第一篇：住宅开发项目可行性研究报告大全

住宅开发项目可行性研究报告 一 总论

（一）项目背景： 1 项目名称：惠滇花园

承办单位概况：曲靖绅园房地产开发投资有限公司始建于2008年9月，是一个具有独立法人资格的经济实体，公司注册资本为壹仟万元，经营范围为房地产开发经营、建筑材料、装饰材料、金属材料销售等。是一家新兴的房地产开发企业，下设绿化公司、商贸公司、物流公司。公司按照现代企业制度的管理模式，遵循房地产开发投资有限公司制度的运作方式，现在总经理的领导下，已初步形成了一个上进、勇于开拓的企业团队。公司始终坚持团结协作、锐意进取、开拓创新、求真务实的精神，以日臻完善的管理体系，严格按照“诚实守信、诚信经营”的开发理念和经营方针，树立品牌的战略目标，坚持追求获取社会良好效应和经济效益双赢的局面。公司曾在昆明投资开发若干大、中、小型楼盘。公司2000年与昆明泰尊祥和房地产开发公司投资开发了“西山别墅”（三期还在开发中）。2006年与昆明宸瑞房地产开发公司合作开发面积约二十万平方米的“官渡工业园区机电城”等。2009年受曲靖市政府委托由公司的绿化公司承建了曲靖南城门的建设和绿化工程，一期工程竣工后受到市政府的高度评价和市民的广泛赞誉，现二期工程正在建设中。现在的绅园房地产正在健康有序的蓬勃发展，我们不断的积极寻求和探索与市场机制相适应的经营策略和经营方针，始终坚持“人性化”的设计思想，竭诚为业主营造一流的居住和经营环境。我们必将为争创一流品牌房地产企业而努力，积极探索房地产发展的新思路、新理念，拓宽经营领域，以提供优质产品为己任，为曲靖市房地产行业的经济建设做出应有的贡献！3 可行性研究报告编制依据：（1）《城市居住区规划设计规范》

（2）《武汉市规划管理条例》及《技术规定》（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》（4）《住宅设计规范》（5）《住宅建筑设计标准》

（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》（7）《城市道路绿化规划及设计规范》（8）《高层民用建筑设计防火规范》

（二）项目概况： 1 地块环境：

地块面积：净用地面积，近似扇形，周边主要有菜地和村镇建设用地构成。该地块位于麒麟区红庙村二队，远为农田，整个地势呈现南高北低的趋势，站在高处视野很开阔，空气较好，无大型污染，植被水系丰富。惠滇花园位于城南水务片区，从南城门出发经过官房酒店经麒小线到达。第二工作区离我们只有一路之隔，在第二工作区内将设置幼儿园、游泳馆、羽毛球馆、网球场等各类娱乐运动设施。惠滇花园居住周围有；法院小区、水务小区、惠滇山庄、潇湘水库、桃花湖公园等 位于此地生活方便而多彩。2 建设规模与目标： 土地面积：170亩（约180000）

容积率：1.58（本地块位于曲靖南片区，沿惠滇山庄往前走即达昆曲速公路，是曲靖别墅区重点开发地段，因此为了吸引众多的医疗人才，光谷白领阶层来此购房置业，把容积率把握在较小的数值）

建筑面积：113253 开发周期：至年

土地价格：万 3 项目周边情况

（1）地形地貌状况（详见附图地形地貌图）（2）物业形态划分图（详见附图物业形态划分图）（3)局部放大图（详见附图局部放大图）4 项目投入资金及效益情况 项目总投资：33597.28万元 自有资金投入：12400 万元 住宅销售价格：2000 元/平米起 项目销售收入：59104.00万元 项目税后利润总额：16127.14万元 项目毛利润润：27.28％ 项目内部收益率：25.39％

（三）项目建设缘由

项目建设有利于我公司在武汉房地产市场的进一步开拓发展 公司自成立以来，秉承“追求卓越、尽善尽美”之企业理念，依托开发区的优惠政策及政府支持，立足于东湖开发区，辐射武汉三镇。通过本项目的开发，占据光谷CBD区域房地产市场，发展壮大公司实力，并进一步树立企业在武汉地产业界的形象。项目的建设符合武汉市对光谷建设的精神

国家继续实行扩大内需、拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大，使房地产开发企业预期的盈利将进一步增强。随着国家取消了银行对房地产开发项目贷款的限制、解除了房地产开发企业禁令，更加坚定了房地产业发展的信心。武汉市政府加大对房地产业的投入。每年投资100亿元兴建600万平方米的住宅，五年共建3000万平方米，用五年的时间解决30万居民的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影响是十分明显的。形成了二、三级市场联动效应。武汉市房地产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运作逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性逐步得到调动和发挥，我市房地产市场已形成了二、三级市场联动的良好局面。部分条件好的行政、企事业单位已进入住房货币化分配阶段，房改前的好条件正在逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有效需求，形成住房梯级消费。3 项目开发优势所在

世纪地产丰富房地产项目开发经验以及良好的信誉 高科集团的相关政策优势和充足的土地储备 融科智地依托于联想集团的高科技理念和品牌优势

（四）市场分析

一、2000年国内经济及房地产市场回眸

投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。

2000年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。（《新华文摘》2001’5）

同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示，2000年“国房景气指数”值达到104.06点，比上年增加2.6点，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长；商品房销售面积与销售收入增势强劲；商品房平均销售价格稳中趋升；商品房施工总量不断扩大；新开工项目快速增加（如下表），各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，投向房地产的资金明显增加，投资结构进一步改善，房地产业呈现强劲的增长势头，（《中国统计》China Statistics 2001’5），房地产市场也呈现出以下主要特征： 全国房地产开发及销售情况表 2000年实际 比上年同期+% 住宅投资（亿元）3318.7 25.8 商品房新开工面积（万平方米）28295 30.6 商品房竣工面积（万平方米）23027.9 16.4 商品房销售建筑面积（万平方米）16984.1 26.9 商品房销售额（亿元）3571.0 30.1 其中：销售给个人（亿元）2840.3 51.9 占总销售额的比重（%）79.5--1． 开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。2000年全国房地产开发完成投资4901.73亿元，与上年同比增长19.5%，占固定资产投资的20.2%。其中：商品住宅开发完成投资3318.74亿元，与上年同比增长25.8%。2． 消费主题发生变化，销售总量逐年上升。2000年，个人购买商品住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积的87.51%，比上年提高7.9个百分点。3． 销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。2000年商品房每平方米平均售价2105元，较上年上涨5.98%，商品住宅平均售价1951.6元，上涨8.14%，办公写字用房平均售价4437元，下跌7.95%，商业营业用房平均售价3221.18元，上涨3.47%。个人住房贷款逐年翻番。四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增长17.4倍。其中建设银行2000年末个人住房贷款余额达1390亿元，占该行全部贷款余额的10.6%，当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新增额的40%。

4． 二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。

5． 需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房（90平方米左右）总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。（《中国房地产信息》2001’5 Real Estate Information of China 谢家瑾）以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。

二、XX市房地产市场分析 1． 2000年房地产市场

2000年XX市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。一是全市房地产开发总投资达101.29亿元，较1999年增长11.07%；全市总开工面积1343万平方米，比1999年增长3.68%；总竣工面积为454.11万平方米，比1999年增长2%；其中住宅竣工面积达377.31万平方米，占全市总竣工面积的83.09%，比1999年增长8.6%；全市商品房销售总面积为303.76万平方米，其中住宅为244万平方米，占总面积的80.33%，销售额达60.2亿元；空置商品房从1999年的150万平方米下降为115万平方米。二是在房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为19481户，比1999年增长11%，租赁总面积为80.15万平方米，比1999年增长17%，年租金总额为3.36亿元，比1999年增长52%。三是在房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为21647户，比1999年增长122.8%，说明个人购房贷款正迅速地增长。以上情况表明：XX市2000年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。

（1）个人购买率进一步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标，2000年第四季度商品房销售额为8亿元，其中个人购买为6.91亿元，个人购买率为86.43%。从图中可以看出：2000年XX市商品房个人购买率是持续上升，至第四季度已经达到86.43%的水平，个人购买率的不断上升，也从一个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场的持续快速发展提供了条件。（2）房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。2000年第四季度房地产投资总额为35.79亿元，在上季度的基础上进一步增长，从左图看出：2000年各季度XX市房地产投资增长非常迅速，增幅很大，表明房地产业新的增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力的拉动作用。价格 指数

一季度 1941.8 1000 二季度 1963 1010.9 三季度 2003.93 1031.9 四季度 2021.66 1041.03（3）截止2000年11月份，全市完成住宅投资20.87亿元，占房地产总投资的58.33%，2000年XX市住宅累计总投资75.82亿元，占房地产总投资的85.58%。其中住宅类物业价格指数具体见下表：

各季度XX市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示: 通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度的住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高的基础上难以继续保持较大的增幅，但总的趋势是住宅价格保持攀升。

光谷地区房地产住宅市场分析（1）“光谷地区”概况

信息技术的突飞猛进，给世界生产力和人类社会的发展带来了极大的推动。光电子技术是信息技术的核心技术之一，随着国际互联网业务和通信业的飞速发展，光电子信息产业将是影响未来社会发展的战略性产业，必将成为21世纪最重要的支柱产业之一。在此背景下，大陆许多专家学者建议建立国家光电子信息产业基地。湖北省和武汉市政府审时度势，及时决策，力争在武汉创建国家光电子信息产业基地。去年，武汉以其发展光电子产业的综合优势，被国家科技部、国家计委批准为国家光电子信息产业基地（简称“武汉•中国光谷”）。

（2）建筑类型

住宅类建筑其类型现状：

●多层。作为一种最为普遍的建筑形式，多层住宅依然是市场供应量的主体，这一点在城乡结合部的郊区房地产市场尤为突出。目前市中心的多层项目越来越少，有彻底“逃离市中心”的趋势。反观城市的外延，无论楼盘规模如何，均以多层物业为开发的主要建筑形式。从最近新开楼盘来看，多层物业也是占着绝对的比例。

●小高层。目前小高层最大的特点是将其“领地”扩展到了郊区。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高层也出现在了离市中心较远的城乡结合部。带电梯的小高层，再加上户型上的创新设计，市场反映良好。●高层。目前曲靖市高层物业尴尬的现状正在被城市中心区日益增多的新一代高层住宅项目所改变。市中心几个高层楼盘的面世，为高层物业市场增添了几分亮色。它们都以高品质树立的顶级豪宅形象，使高层物业的现状有所改观。

●别墅。曲靖特有的丰富水资源成就了众多的别墅项目。就目前的实际情况来看，别墅市场中无论从供应量还是市场的接纳程度看，TOWNHOUSE（即联排别墅）都是最好的。究其原因，一方面是联排别墅自身的优势，即住宅功能齐全，并且位于郊区价格相对较低，绿化率高，环境优美；另一方面是因为随着二次置业者在购房人群中所占的比例不断增大，要求改善生活质量的购房消费者日益增多，直接促使别墅的需求量增大。

本项目建筑类型：

以别墅（A3)为主干，周围点缀布局（H1/H2/H3/HP型）多层住宅。整个小区外观上错落有致，1.58的容积率保证了充足的绿化面积和多处现代景观小品设置在住宅楼周围。配比：

别墅：A1 户A2 户A3 户A4 户 多层：H1型 户、H2型 户、H3型户、HP型户 高层：G1型 户G2型 户 G3型 户G4型 户

目标市场地位 项目销售目标群如下：

（1）第一期针对市第一人民医院的职工;（2）第二期针对市第一人民医院及其他医疗单位；（3）此后将面对社会销售；（4）其他

（五）结论

本项目社会效益、经济效益、环境效益俱佳，项目可行。

1、投资环境分析结论

曲靖市位于长江三角洲西北部，是长江沿岸的重要口岸，离昆明仅1.5小时车程，受XX经济区的影响较大，经济发展水平在云南省名列前茅，曲靖市现有人口约72万人，包括外地在XX经商人员共约80万人。按曲靖市国民经济和社会发展规划，市区框架正进一步拉大，城市人口将大幅度增长，预计4-5年人口将达到100万人。该项目定位于曲靖市15%的中高收入消费群体。具调查在近3年，该类人员需购住房约为：80万×15%/3×15%=1.2万套（以户均3人计），以每套120平方米计算还需新建中高档住房 144万平方米，随着老百姓经济条件的进一步改善，有购买实力，想不断改善居住条件的人越来越多，由此分析，在未来三至四年之内仍将是房产供需两旺期（具体分析见第六章项目市场调查和需求预测分析）。

XX市区可以简明的分成三个区域：城北经济开发区、城中中心生活区、城南新生活区。城市规划有特色，如XX广场、步行街、美食街； 城市发展思路清晰，如经济技术开发区、行政新区南北拓展；经济发展快速稳定，XX作为长江中下游的沿江开放城市，地理位置优越，商业幅射较广。同时新建的XX长江大桥已成为该市沟通四方的重要经济枢纽。位于境内的国家级经济开发区吸引了众多的国内外商家来芜投资，近两年来，有近20家上市公司落户XX，2003年上半年可实现国内生产总值26亿元，同比增长13.1%，依托长江三角洲经济区，经济发展环境良好；城市生态环境好，气候宜人，适宜人居。以上诸多因素，为XX市房地产业持续稳定的发展提供了客观条件，住宅销售价格将继续平稳上升：经济的持续发展支持人们的消费需求；产品质量上升带动成本的上升；大量高层住宅带动房价总体水平的上升；土地转让价格的上升；建安成本的上升。市场竞争加剧：大量楼盘的开发必然形成有效客户的分流及竞争的加剧。产品差异化、定位细分化、企业品牌化是今后XX市房地产市场发展的必然趋势，XX市房地产业自2001年以来发展快速，房价持续上升。特别是浙江房地产开发公司的进入，是推动XX市房地产业发展的重要因素。

2、金融投资环境分析结论

由于2003年央行出台的系列房地产金融政策，意在限制高房价，适度控制房地产市场上的炒作风，最具现实意义的几条规定是：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的３０％，房地产企业流动资金贷款被取消，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。这就意味着房地产开发商进入市场的门槛提高，销售回款的周期延长，这些政策对目前XX已经完成土地拍卖但尚未开工建设的楼盘影响不小，部分开发企业可能因为资金储备不足，陷入尴尬的局势，这些政策对未来的XX房价起到了推波助澜的作用加速XX房地产企业从新洗牌的局面。因此规避金融机构的风险，变间接融资为直接融资，改变投资工具落后的局面，同时弥补封顶按揭造成的消费信贷断裂，具备良好的财务状况，以及规范的财务操作规程、人员是势在必行的。

3、项目定位分析结论

曲靖未来几年的规划中以多层项目为主，因此对该项目高层定位有非常大的优势。

本项目在，它是XX市地理中心，神山森林公园与一江春水之间，交通便捷，商贸繁华，升值潜力与生活环境俱佳，肯定会受到高端购房者的青睐。目前距离XX街X湖的XX花园为市目前价格最高的楼盘，楼面地价成本为：658.5元/平方米，而该项目的可销售楼面地价成本：520.5元/平方米，种种因素决定了我们的项目是高档次的，我们必须用长远的眼光去打造我们的项目。

XX苑三面临街，2.2万平方米沿街商铺，开发大型品牌超市卖场、时尚休闲商业街，强大的商业设施，足以成为XX广场周边区域的商业中心，满足日常购物、休闲、餐饮、娱乐的需求。户外兵乓球台、游泳池、棋牌室、壁球室、桌球室、健身房，各种体育设施让您的生活更添健康活力。VIP会员俱乐部、商务中心、艺术幼儿园，网络式物业管理，超越豪华，极至品位。这些将使得我们的项目做到了“五年内保持领先，十年内不落伍！”目充分掌握居民的购前楼盘均价定位在2500元/m2，采取房价低开高走的策略，房消费心理，随市场灵活掌握售价，获得滚动发展的资金和理想收益。在户型结构上控制在市场流行和购买需求比较大的110—160之间，使得整体价格控制在20-40万，顺势市场的反映，在保证楼盘风险托盘销售的前提下，此项目楼群定价具有一定的市场竞争优势和良好的效益预期性，在城市化建设不断推进，人们对住宅要求的提升，人们贷款购房意识增强趋向成熟化利用多种组合方式购买商品房，房地产市场进一步规范，为房地产业的发展提供了基本保证。该项目建设实施后既满足了人们对高层次生活的需求又将成为市中心一道美丽的风景线。

第二篇：山野菜开发项目可行性研究报告

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山野菜开发项目可行性研究报

告

1、科学规划，合理调整结构

山野菜产业是种植业生产的组成部分，是农业结构调整的方向之一，是农民增收的主要途径。山野菜产业涉及到农业、林业、环保、加工、运输等多个部门，应将其作为一项系统工程来抓，全市进行统一规划，确定山野菜发展规模、发展措施，适度调整农业产业结构，为山野业发展目标的实现奠定基础。充分发挥优势，建立基地带动区域山野菜产业发展。

2、加强特色产业生产示范区建设。

3、加强中介服务组织建设。扶持经纪人队伍建设，充分利用经纪人、专业协会在生产、技术、信息、销售方面的优势，通过订单将农民的利益和协会、经纪人的利益紧密地结合起来，构建产地销售与外地销售相结合的销售网络。

4、加强实用技术推广体系建设。充分利用现有的农业推广体系，普及实用技术；充分利用省经作所、进一步加强技术引进和技术交流，及时引进和推广先进的山野菜产业品种和栽培技术，不断推进农业科技创新，加快技术更新；要强化山野菜产业技术培训，积极开展多层次、多形式的技术培训，利用科普之冬和科技入户活动，加强对山野菜产业的技术培训，提高技术推广的到位率和入户率，把技术推广转报告用途：发改委立项、申请资金、申请土地、银行贷款、境内外融资等 北京智博睿信息咨询有限公司 www.xiexiebang.com

移到提高质量、提高效益和可持续发展上来，提高基层干部和广大农民的科技素质。

5、制定优惠政策，促进发展。把特色基地建设纳入农田基本建设项目，提高山野菜产业基地综合生产能力。

6、开发设施农业，提高山野菜的生产效益

一是调整现有的日光温室、塑料大棚等农业设施种植结构，发展山野菜生产，实施反季节栽培，既延长产品供应期，又提高特色产品效益。二是给予农民优惠政策，鼓励农民发展设施农业，增加农民收入。

另：提供国家发改委甲、乙、丙级工程咨询资质 北京智博睿信息咨询有限公司

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可行性研究报告大纲（具体可根据客户要求进行调整）第一章 山野菜开发项目总论

1.1山野菜开发项目概况

1.1.1山野菜开发项目名称 1.1.2山野菜开发项目建设单位

1.1.3山野菜开发项目拟建设地点 1.1.4山野菜开发项目建设内容与规模

1.1.5山野菜开发项目性质

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1.1.6山野菜开发项目总投资及资金筹措 1.1.7山野菜开发项目建设期

1.2山野菜开发项目编制依据和原则

1.2.1山野菜开发项目编辑依据

1.2.2山野菜开发项目编制原则

1.3山野菜开发项目主要技术经济指标

1.4山野菜开发项目可行性研究结论

第二章 山野菜开发项目背景及必要性分析

2.1山野菜开发项目背景

2.1.1山野菜开发项目产品背景

2.1.2山野菜开发项目提出理由

2.2山野菜开发项目必要性

2.2.1山野菜开发项目是国家战略意义的需要

2.2.2山野菜开发项目是企业获得可持续发展、增强市场竞争力的需要

2.2.3山野菜开发项目是当地人民脱贫致富和增加就业的需要

第三章 山野菜开发项目市场分析与预测 3.1产品市场现状

3.3市场形势分析预测

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3.4行业未来发展前景分析

第四章 山野菜开发项目建设规模与产品方案

4.1山野菜开发项目建设规模

4.2山野菜开发项目产品方案

4.3山野菜开发项目设计产能及产值预测

第五章 山野菜开发项目选址及建设条件 5.1山野菜开发项目选址

5.1.1山野菜开发项目建设地点

5.1.2山野菜开发项目用地性质及权属

5.1.3土地现状

5.1.4山野菜开发项目选址意见

5.2山野菜开发项目建设条件分析 5.2.1交通、能源供应条件 5.2.2政策及用工条件

5.2.3施工条件

5.2.4公用设施条件 5.3原材料及燃动力供应

5.3.1原材料 5.3.2燃动力供应

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第六章 技术方案、设备方案与工程方案 6.1项目技术方案

6.1.1项目工艺设计原则

6.1.2生产工艺

6.2设备方案

6.2.1主要设备选型的原则 6.2.2主要生产设备 6.2.3设备配置方案 6.2.4设备采购方式 6.3工程方案

6.3.1工程设计原则

6.3.2山野菜开发项目主要建、构筑物工程方案 6.3.3建筑功能布局 6.3.4建筑结构

第七章 总图运输与公用辅助工程 7.1总图布置

7.1.1总平面布置原则

7.1.2总平面布置

7.1.3竖向布置

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7.1.4规划用地规模与建设指标

7.2给排水系统

7.2.1给水情况

7.2.2排水情况

7.3供电系统 7.4空调采暖

7.5通风采光系统

7.6总图运输

第八章 资源利用与节能措施

8.1资源利用分析

8.1.1土地资源利用分析

8.1.2水资源利用分析

8.1.3电能源利用分析

8.2能耗指标及分析 8.3节能措施分析

8.3.1土地资源节约措施

8.3.2水资源节约措施

8.3.3电能源节约措施

第九章 生态与环境影响分析

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9.1项目自然环境

9.1.1基本概况

9.1.2气候特点

9.1.3矿产资源

9.2社会环境现状

9.2.1行政划区及人口构成 9.2.2经济建设

9.3项目主要污染物及污染源分析 9.3.1施工期 9.3.2使用期

9.4拟采取的环境保护标准 9.4.1国家环保法律法规

9.4.2地方环保法律法规

9.4.3技术规范

9.5环境保护措施

9.5.1施工期污染减缓措施 9.5.2使用期污染减缓措施

9.5.3其它污染控制和环境管理措施

9.6环境影响结论

第十章 山野菜开发项目劳动安全卫生及消防

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10.1劳动保护与安全卫生

10.1.1安全防护 10.1.2劳动保护 10.1.3安全卫生 10.2消防

10.2.1建筑防火设计依据

10.2.2总面积布置与建筑消防设计

10.2.3消防给水及灭火设备

10.2.4消防电气 10.3地震安全

第十一章 组织机构与人力资源配置

11.1组织机构

11.1.1组织机构设置因素分析 11.1.2项目组织管理模式

11.1.3组织机构图

11.2人员配置

11.2.1人力资源配置因素分析 11.2.2生产班制 11.2.3劳动定员

表11-1劳动定员一览表

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11.2.4职工工资及福利成本分析

表11-2工资及福利估算表 11.3人员来源与培训

第十二章 山野菜开发项目招投标方式及内容

第十三章 山野菜开发项目实施进度方案 13.1山野菜开发项目工程总进度

13.2山野菜开发项目实施进度表

第十四章 投资估算与资金筹措

14.1投资估算依据

14.2山野菜开发项目总投资估算

表14-1山野菜开发项目总投资估算表单位：万元

14.3建设投资估算

表14-2建设投资估算表单位：万元

14.4基础建设投资估算

表14-3基建总投资估算表单位：万元

14.5设备投资估算

表14-4设备总投资估算单位：万元

14.6流动资金估算

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表14-5计算期内流动资金估算表单位：万元

14.7资金筹措

14.8资产形成第十五章 财务分析

15.1基础数据与参数选取

15.2营业收入、经营税金及附加估算

表15-1营业收入、营业税金及附加估算表单位：万元 15.3总成本费用估算

表15-2总成本费用估算表单位：万元

15.4利润、利润分配及纳税总额预测

表15-3利润、利润分配及纳税总额估算表单位：万元 15.5现金流量预测

表15-4现金流量表单位:万元

15.6赢利能力分析

15.6.1动态盈利能力分析

16.6.2静态盈利能力分析

15.7盈亏平衡分析

15.8财务评价

表15-5财务指标汇总表

报告用途：发改委立项、申请资金、申请土地、银行贷款、境内外融资等 北京智博睿信息咨询有限公司 www.xiexiebang.com

第十六章 山野菜开发项目风险分析

16.1风险影响因素

16.1.1可能面临的风险因素

16.1.2主要风险因素识别

16.2风险影响程度及规避措施 16.2.1风险影响程度评价

16.2.2风险规避措施

第十七章 结论与建议 17.1山野菜开发项目结论

17.2山野菜开发项目建议

报告用途：发改委立项、申请资金、申请土地、银行贷款、境内外融资等

第三篇：旅游开发项目可行性研究报告

项目名称：申报单位：联系人： 电话： 传真： 编写时间：主管部门：

旅游开发项目可行性研究报告

撰稿单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司 撰稿时间：2013年9月2日

第一章 项目概况

一、项目简介

1、区域及自然条件（1）历史沿革

项目景区旁边原有一某某关，为明洪武年所建，“悬壁临水，盘折而上，口开一罅，十里蚊行，为往省治要隘”。明代为防“安奢之乱”，设九关，派重兵于某某驻守。这里历史上曾发生过几次著名的战斗。明万历二十八年（公元1600年），明军参将谢崇爵产与播州宣慰使杨应龙部在某某激战，“ 争浮桥，桥断，杀溺死者数千人”，四川总督李化龙“用尚方剑斩崇爵”。某某总兵官童元镇率军平播，杨应龙令其部下着水西衣甲，混入童元镇部营中“内合外发，官军大，进至某某，断浮桥，官兵溺死无算”。杨应龙后为刘廷所败。据考，项目景区为“官”渡，原属贵阳府，设厘金卡，收入为“官”渡之费。早先渡人，后来摆渡汽车。1935年1月，红军长征突破某某天险，到某某召开了著名的“某某会议”。

2、资源评价

（1）季节：终年四季如春，从三月至十月是黄金季节，冬暖夏凉。（2）污染：旅游开发项目无工业污染，环境安静无噪声，无放射源，森林植被繁茂，空气洁净清新。游客活动产生的三废可以控制、回收，净化达标处理后排放。

（3）联系：该旅游开发项目毗邻某某河边，有三桥飞渡，大坝屹立，晚间灯火，摩崖石刻，库区风光以及被誉为“中国一绝、项目地区一技”的某某豆腐鱼等景观，相互辉映，可参观点能形成旅游开发线。从外围讲，旅游开发项目景区南可依托息烽温泉、集中营旧址以及省府贵阳，北靠历史文化名城某某，沿库区而上有已初步形成的“某某大坝－傣族公园－神石山庄－三沙大桥”和“某某电站－小溪－化觉－六广”两条黄金旅游开发线。

（4）可进入性：210国道、贵遵高等级公路、川黔铁路从境区穿过，景区背靠某某、面向贵阳，濒临某某，俯视长江，内有火车站2个，客运航运码头1个，规划中水运的客运、货运及自用码头各1个。形成了公路、铁路、航运纵横交错、航空港近距离呼应的交通网络，游客进得去，散得开，出得来，可以做到旅短游长，其资源利用价值因交通方便而大为提高。

（5）基础设施：景区水电路通讯具备。有山、河、桥、瀑布、森林、溶洞、风景资源丰富独特，环境容量大，发展空间广阔，搬迁工作量小，土地肥沃，能提供新鲜果品、蔬菜、肉食、蛋禽、鱼类。农村劳动力丰富而廉价。建筑材料产地近，价格低，未开发旅游开发项目旅游开发，无同行业竞争。

（6）社会经济环境：该区域主要为城镇区，社会基础条件好，以“某某豆腐鱼一条街”为代表的饮食服务业为主要经济产业，旅游开发氛围浓，服务质量上档次，对旅游开发具有很高的积极性。

（7）客源市场：某某市城区40万人，郊区20万人。某某县130万人，贵阳市 万人，210国道、贵遵高等级公路、川黔铁路穿境而过，车流量每日达 车次，过往人数每天达 人次。某某豆腐、项目景区发电厂以及某某天险的高知名度省内外闻名，客源不愁。

二、项目开发的必要性

随着生产的发展，社会文明程度的提高，旅游开发业在世界范围内都日趋兴旺，我省是在旅游开发上提出建设公园省的目标，旅游开发资源丰富，旅游开发业已确定为我省的先导性支柱产业，我县旅游开发资源得天独厚，不仅自然资源品位高，人文资源亦是独具一格。由于我县旅游开发业才开始起步，对旅游开发产品的包装，宣传力度不够，旅游开发区的基础设施，接待能力滞后等，使我县潜力巨大的旅游开发资源未能发挥效益，旅游开发业作为支柱产业的地位未能形成。因此，现阶段，急需在我县境内开辟的一个集文化、科考、游乐、观光、休闲为一体的旅游开发风景区，使之成为长征文化旅游开发线路的延伸，吸引留住前来娄山风景名胜区、某某会议会址以及息烽温泉、集中营旧址游览观光的游客，从而推动我县旅游开发业的发展。

三、某某旅游开发基地开发存在的问题

1、缺乏开发资金

某某镇政府财力有限，对项目景区开发主要靠招商引资。

2、劳动人口科学文化素质低

景区因劳动力人口文化层次不高，不能为景区提供合格的旅游开发服务人员。

3、管理体制未确立，相关部门支持配合程度不够，应通过努力协调，形成开发旅游开发产品的合力。

第三章 市场分析及预测

一、国内市场预测

1、市场预测

随着经济发展，人民生活水平提高及消费观念的转变，国内旅游开发业已蓬勃发展，与某某相邻的云南、四川、广西，均为旅游开发大省，周边旅游开发市场的开发和繁荣，对某某旅游开发业的发展造就了有利的背景。

项目景区，主要景观是山水自然风光，桥梁、电站等高科技产品，景点独一无二，是休闲、度假、参观、教育的理想场所，开发成规模后，对不同层次，不同类型的旅游开发者都有较大的吸引力。

开发前期：以某某市、某某县以及贵阳、息烽旅游开发线上的游客为第一客源市场，景区逐步完善后，可以开辟重庆、昆明、广西、广东为第二客源市场。通过加大宣传力度，争取组团游览，也可以通过与各大旅行社联营，组织到大西南地区的团队到项目景区游览。

2、游客量预测

据统计，近几年，每年到某某参观旅游开发的游客10万人次左右，考虑到景区建成后的区位优势，增长率考虑为50%，中期由于游人基数大，增长率下降，考虑为30%，远期取15%。近期2005－2007年项目景区游人规模为4.75万人次 中期2008－2010年

11.67万人次 远期2011－2013年

19.72万人次

二、外地区及省外市场预测

项目地区旅游开发线近年相继推出“红军长征路游”、“酒乡游”产品，特别是赤水国家级风景名胜区建成开放，将会吸引省内外周边地区的游客。

若借助于某某这座历史文化名城的知名度，到项目景区去休闲，品某某豆腐鱼以及观项目景区电站、某某斜拉吊组合桥、摩崖石刻等会产生很高的感召力，能吸引周边的游客，如宣传促销有力，提高产品的知名度，重庆、昆明、广西、广东等大城市的游客也将光临项目景区。开发初期，重庆、昆明、广西、广东等大城市的游客不多，争取在2008年，接待重庆、昆明、广西、广东等的游客20万人次，2011年达30万人次。

第四章 景区建设

一、景区建设原则

把保护风景名胜资源放在首位，坚持严格保护，统一管理，合理开发，持续利用原则。项目景区旅游开发基地的修建，对景区内山、水、林、河等自然环境实行保护，精心培育，防止一切可能毁坏自然景观的行为。所有建设、开发都服从科学规划，分期开发，重点实施。

二、景区建设指导思想

充分发挥项目景区旅游开发基地距某某市中心近，又在“某某－息烽－贵阳”旅游开发线上，交通方便，区域位置好的优势，以休闲、观光、避暑为重点，在保护的前提下逐步开发风景资源，带动周边乡镇的旅游开发业、交通运输业、土特产加工业以及第三产业等相关产业的综合发展，力求环境、社会、经济效益的统一。

三、景区建筑风格 项目景区景点的建设应与休闲、观光、避暑、健身相适应的建筑，可采用现代建筑中的欧式或西洋式，但应与自然山川融为一体，室内装修，卫生设施要配套，使游人感到宾至如归，身心愉悦。

第五章 环境卫生 绿化及安全

一、环境卫生

1、在景区管理机构下设环卫监察队，定员、定人，定片区包干，并将环境卫生的好坏和环卫管理人员的经济效益挂钩，加强环境卫生的监督力度。

2、搞好环卫设施建设，在各景点及游览道路边相应地设置果皮箱，各景点相应设置垃圾集中处理场地，以确保环境卫生。

3、在景区内设公共厕所两个，厕所外观与景区的建筑风格协调，采用现代建筑风格，但内部应干净，均采用水冲式，不得使用旱厕，并有专门的环卫人员管理。

二、绿化

保护好景区内现有的植被，对荒山坡地，广植当地速生树种；景区道路沿途种植当地特有观赏树种如杜鹃、茯苓、茶花、红豆杉等；景区外大于25度的坡耕地，由政府组织退耕还林，使绿化率达到80%以上。

三、安全管理 安全是旅游开发的生命线，景区管理机构要加强安全知识宣传，并采取有力的安全防护措施，定点、定人、定区域巡逻，以确保游人的安全。

第六章 项目建设实施计划

一、项目建设分期规划

根据地方财力、物力及旅游开发业的发展情况，项目景区旅游景区项目开发建设分期如下：

第一期：2004年10月－2005年10月 第二期：2005年11月－2006年11月 第三期：2006年12月－2008年12月

二、进入景区道路

集中有限财力，解决景区可进入性，第一期基础建设中首先解决新建河滨路－百亩大田1公里公路。

三、近期建设项目及规模

集中有限财力，搞基础设施建设，使游客进得去，留得住，使到此休闲、度假、观光旅游开发的客人成为某某旅游开发基地的宣传人。2004年10月——2005年10月建设项目： 第一期

1、修建改造河滨路延伸至百亩大田的车行道1公里，改造后道路路幅宽9米，水泥砼路面。

2、修建旅游开发项目停车场 单位停车面积35平方米/车 入场停车数88辆 停车场面积3080平方米

3、修建项目景区三星级宾馆。

建筑面积800平方米，内设餐饮、酒巴、商店、住宿、会议服务等，设床位200个，日接待500人。

5、露天游泳池300平方米2个，在宾馆附近，一个水深在60cm－1.3m，面积100平方米，另一个水深在1.3m－1.8m，面积200平方米，池外建休息回廊、商店、更衣室等设施。

5、草坪：景区绿化，面积2000平方米。

6、添置太阳伞，棋牌桌

7、游览步道，石板铺砌，宽1.5m（1）由公路直达露天泳池，浴池至山庄。（2）停车场至山庄，健身中心。（3）其他

8、室内浴池20个，每个10平方米，计200平方米。

9、化粪池2个，面积30平方米，深2米。

10、供电设施，在景区内添置100kva变压器一台，购电杆、电线等。

11、通讯

12、厕所，在景区内建2座，每座40平方米

13、卫生所：建在景区内，面积35平方米。

14、果皮箱、指示牌、景观说明牌等。

15、征地、土20亩，荒山草地120亩。

16、景区管理人员培训：经理1人，财务2人，厨师2人，管理员2人，电工抽水员1人，驾驶员1人。服务员32人，共41人。第二期

1、建迎宾门，内设售票房

2、建网球场

3、建灯光音乐喷泉

4、加固河岸，高25米，长1500米，宽平均0.8米。

5、沿河建长800米，宽3米的观光长廊，供游客垂钓、休息。

6、围墙，长3000米，高1.8米。

7、观景亭（望江楼）2座

8、其他 第三期

1、修拦河坝，长150米，高40米，宽4米

2、建别墅群10个

3、建垂钓亭、钓鱼台4个

4、高台跳水

5、建石拱桥，索桥各1座

6、完成景区内规划绿化工作

第七章 组织机构

一、项目法人

根据某某镇人民政府决定，设置“项目景区风景名胜区管理所”，某某镇人武部部长冷明刚为项目景区风景名胜区项目的法人代表，对项目的规划，资金筹措，建设实施经营和债务偿还实行全过程负责。管理所为事业单位，定员6人，隶属于某某镇人民政府。招商引资由出资方建设后，以出资方为项目法人代表。

二、组织机构

1、管理所下设专门的管理科室，分别管理风景区内森林、土地、建设、环境卫生、治安等工作。

2、管理所应在景区内充分行使政府予以的管理职能，对景区实行严格统一规划和统一管理。

第八章近期建设投资估算及资金来源

一、近期建设项目投资估算

2004年、2005年，建设项目总投资2242万元，见附表：

二、资金来源 招商引资

三、资金使用计划

第一期工程建设投资为745.15万元 第二期工程建设投资为757万元 第三期工程建设投资为740万元

第九章 经济效益分析

一、预算说明

1、项目计算期为9年，其中建设期3年，经营期6年。

2、项目基准收益率取10%。

二、经营收入预测

景区目前游人达10万人次/年，随着景区基础设施的不断建成，在建设期内，预计游人数量每年增加50%，当建设项目完成后，预计第4年－第6年游客人数净达到平均每年12万人，第7年－第9年游客人数净达到平均每年20万人，按人均消费100元计算。第一年可实现营业收入100万元 第二年可实现营业收入150万元 第三年可实现营业收入225万元

第四年——第六年可实现平均年收入1200万元 第七年——第九年可实现平均年收入2000万元

三、经营成本预测

1、折旧：项目总投资为2242万元，折旧年限为20年，残值率为10%，年折旧分摊100.89万元。

2、营业成本

营业成本包括营业费用、管理费用、职工福利费用等，按营业收入的30%计。

3、税金：营业税按5.5%计，所得税按33%计（经营前三年根据优惠政策，免征所得税）（1）财务分析

1、基准收益率Ic=10%，财务净现值FNPV= 万元。

2、财务内部收益率FTRR= %

3、投资回收期＝累计现金流量开始出现正值的上一年份 ＋上一年累计净现金流量的绝对值 ＝6＋ 242.22 %＝6.36年（含建设期3年）

出现正值年份的净现金流量

668

4、投资年利税率＝ 年平均利税额 ＝ 257.66 ×%＝11.4%

总投资

2242

5、投资年利润率＝ 年平均利税额 ＝ 654.76 ×%＝29%

总投资

2242

第十章 结论及存在问题和建议

一、结论

项目景区旅游开发基地经以上可行研究分析表明，该项目符合项目景区旅游开发风景名胜区总体规划，项目区域位置优越，景观类型丰富、独特，又在某某——息烽——贵阳旅游开发线上，是不可多得的旅游开发产品，对国内游客具有潜在的巨大的吸引力，市场前景乐观。项目财务内部收益率为16.86%，投资回收率6年，投资年利税率11.4%，投资年利润率19%，财务效益较好。因此，项目景区旅游开发基地开发项目可行。

二、存在的问题及建议

按照资金使用计划，某某旅游景区的开发，由于某某镇政府财力有限，投入基础设施的资金有限，因此，为了项目景区近期建设项目能如期完成，早日形成某某县的旅游开发产品，带动某某县旅游开发业及相关产业的发展，建议某某镇政府，请有关专家作出景区的详规，且申请立项，申请国家投资或贴息贷款1000万元。

第四篇：某住宅项目可行性研究报告(房地产开发项目可行性研究报告)

某住宅项目可行性研究报告（房地产开发项目）

编制单位：南昌某某工程咨询有限公司 编制时间：2004年5月~2004年7月

一、总 论

1、项目建设背景

根据南昌市城市规划发展的需要以及沿江东路片区控制规划要求，上海金厦房地产有限公司已通过拍卖取得原江西第四建筑工程公司，共90.9亩。开发建设用地及土地用途性质变更手续由南昌市土地管理局和市规划局办理。

该项目初步方案设计已经完成，项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。

2、项目概况

（1）项目名称：“风华盛世”

（2）建筑规模：12-7F、2-11F、2-12F（3）建设地点：沿江东路（原江西第四建筑工程公司）（4）规划用途：居住、商业

（5）建设单位：上海金厦房地产有限公司

（6）经营类型：房地产经营、综合技术服务员、咨询服务（7）企业性质：其他有限责任公司（8）资质等级：二级

（9）企业概况：上海金厦房地产有限公司于1992年8月正式成立。公司现有员工60人，其中各类职称的技术经济管理人员30人，注册资金2000万元，资质等级为二级。公司资金技术实力雄厚，管理严密，能够独立承担各类大中小型房地产项目开发与建设，自公司成立以来，先后开发的项目有：九江市赵家花园18000平方米旧房改造开发项目。目前在规划和开发建设的项目有：南昌市建设路284号省建总公司建苑住宅小区旧宅基地改造项目等。公司采取新工艺、新技术，不断坚持科学管理，以“开拓、求实、优质、高效”为宗旨，竭诚为社会各界服务。（10）工程概况：“风华盛世”项目占地90.9亩，约60600平方米，总建筑面积109000平方米。其中住宅104640平方米，高层住宅为13920平方米，多层住宅为90720平方米，商铺4360平方米；容积率1.8，绿化率35%，建筑密度25%。

（11）资金来源：本项目建设资金由上海金厦房地产有限公司自筹和银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。

根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为14.83%，财务净现值（Ie=10%）万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。

3、可行性研究报告编制依据

（1）省计委计投[2004]32号文《关于“风华盛世”项目建议书的批复》；

（2）上海金厦房地产有限公司签定的《国有土地使用权出让合同》；

（3）南昌市规划设计院《沿江东路沿线控制性详细规划》；（4）上海同济大学建筑工程学院设计研究院《“风华盛世”项目初步规划方案》；

（5）原江西第四建筑工程公司地质勘测资料；

（6）南昌市城市规划局《南昌市土地使用变更通知书》；（7）省审计事务所验资证明；（8）中国建设银行江西分行资金证明；

（9）国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；（10）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；（11）国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》

4、可行性研究报告研究范围

根据“风华盛世”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略、建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。

5、研究结论及建议

本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和南昌市已有一部分收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对南昌市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。

6、主要经济技术指标

“风华盛世”项目主要设计指标见表

1、表2 表1：“风华盛世”项目主要规划设计技术指标 序号项目名称单位指标 1总占地面积平方米60600 2总建筑面积平方米109000 3容积率1.8 4绿化率%35 5建筑密度%25 6高层户型平方米/户平方米/户平方米/户平方米/户A户型85平方米（两房）B户型125平方米（三房）C户型135平方米（三房）D户型140平方米（四房）

7多层户型平方米/户平方米/户平方米/户E户型90平方米（两房）F户型110平方米（三房）G户型120平方米（三房）8商铺面积平方米4360 9总户数户944 10车位数（地上）个300

表2：居住区用地平衡控制指标（%）

序号用地构成居住区（%）用地面积（平方米）1民建用地（R01）2515150 2公建用地（R02）3018180 3道路用地（R03）106060 4公共绿地（R04）3521210 5居住区用地（R）10060600

市场调研分析

一、南昌市房地产市场运行情况分析

今年以来，在宏观经济快速发展的大背景下，在南昌市委、市政府“垄断一级市场、调控二级市场、放活三级市场”方针的知道下，南昌市房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势，各项指标大幅度增长，投资与消费同步发展，存量与增量相互拉动，房地产业进入具有南昌自身特点的新一轮快速增长期。

（一）2003年房地产业市场运行情况

1、房地产业与国民经济协调发展情况

2003年南昌市预计完成国内生产总值（GNP）的636亿元，较上年增长15.1%，增幅为历年来之最；全社会固定资产投资预计完成218亿元，较上年增长55.4%。全市预计完成房地产开发投资56亿元，较上年增长60%，占固定资产投资和GDP的比重分别为26%和9%，较上年分别提高1个百分点和3个百分点。

表3：房地产投资与主要经济指标情况表

房地产开发投资额（亿元）56同比增长（%）60 固定资产投资额（亿元）218同比增长（%）55.4 GDP（亿元）638同比增长（%）15.1 房地产投资占固定资产投资比重（%）26房地产投资占GDP比重（%）9 今年以来，我市经济发展速度创历史之最，主要得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，全年每月完成的房地产投资均保持50%以上的增长，占固定资产投资的比重1/3，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发展基本同步。房地产投资快速增长的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动，加上新建商品房是热销也刺激了投资的加温。

2、新建商品房供求结构情况

2003年全市市区核准预售商品房面积335万平方米，较上年增长142%，其中商品住宅250万平方米，较上年增长126%；完成商品房交易面积245.27万平方米，同比增长83.23%，其中商品住宅交易面积203.90万平方米，同比增长60.60%。

表4 ：商品住宅供应量情况表

价格（元/平方米）供应量（万平方米）所占比例（%）单套面积（平方米）供应量（万平方米）所占比例（%）2000以下31.2212.4995以下50.520.2 2000~250042.6817.0795~12038.7515.5 2500~300072.2628.9120~15075.7530.3 3000以上103.8441.54150以上8534 表5：商品住宅销售情况表

价格（元/平方米）销售量（万平方米）所占比例（%）单套面积（平方米）销售量（万平方米）所占比例（%）2000以下49.7124.3895以下36.0217.67 2000~250055.6427.2995~12035.3017.31 2500~300055.7127.32120~15069.3434.01 3000以上42.8421.01150以上63.2431.02 表

4、表5显示我市商品房市场结构性矛盾比较突出。从商品住宅供应情况看，单价在每平方米2500元以上的供应量占总量的70.44%，单套面积在120平方米以上的总量是64.3%；从销售情况看，单价在每平方米2500元以上是占总量销售的48.33%，单套建筑面积在95~150平方米的占总销售量是51.31%。

3、商品房价格走势

2003年南昌市市区商品房的均价为2722元/平方米，较上年增长20.89%，其中商品住宅的均价为2438元/平方米，较上年增长18.18%，全年各季商品住宅的均价分别为第一季度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度2510元/平方米，价格走势基本平稳。表6：商品房价格与同期居民可支配收入情况表 商品房均价（元/平方米）2722增幅（%）20.89 商品住宅均价（元/平方米）2438增幅（%）18.18 居民人均可支配收入（元）7650增幅（%）9.0 居民消费价格指数 100.6增幅（%）0.6 2003年，我市商品房的价格继续上涨，除了有效需求量增大，结构性供不应求外，还与土地拍卖，竞争激烈，建材上涨等因素有关。另外，一些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房价的上升。从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅比较，前者较后者高9个百分点，显示房价涨幅较大，超出大部分居民承受能力，应引起注意。

4、新建商品住宅购买对象情况

2003年全市交易量的203.90万平方米商品住宅中，本市居民的为154.71万平方米，比重达76%；外地居民购买的为49.19万平方米，比重为24%。

表7：购买对象构成情况表

商品住宅交易量（万平方米）按销售对象划分按购房目的分类 203.90本地居民 154.71所占比例 76自住 173.32所占比例 85 外地居民 49.19所占比例 24置业投资 30.58所占比例 15

近年来，随着经济的快速发展和花园城市建设步伐的加快，我市的居住环境不断改善，作为省会城市的辐射功能日益显现，吸引了外地、特别是省内其他地市的人士纷纷来我市购房置业，外地居民购房的比重逐年上升，由2002年的5%上升到2003年的24%。从购房的目的分析，以自住为主，但置业投资的比重逐年上涨，由2000年的2%上涨到2003年的15%。置业投资的比重的增大，一方面说明投资者看好南昌市的房地产市场，另一方面，如投资购房比重增长过快，对我市房地产市场的持续健康发展有一定的跗面影响，因为我市的房地产比重较大，市场监管不力，容易出现投机或炒作，使市场升温过快，后劲不足，容易出现价格虚高。

5、商品房空置情况

2003年全市预计商品房空置面积20万平方米，较上年下降17%，其中商品住宅空置16万平方米，较上年下降11%。从空置区域看，新城区的比重较大，占60%。从时间看来看，我市空置的商品房大多为一年以下的待销商品房，所占比例超过80%，从空置原因分析，主要是交通不便、配套设施不全、设计落后、户型偏大等。

表8：商品住宅空置结构情况表

按区域划分老城区6.4万平方米所占比例（%）40 新城区9.6万平方米所占比例（%）60 按单套建筑面积划分90平方米以下所占比例（%）10 95平方米~150平方米所占比例（%）20 150平方米以上所占比例（%）70 按单价划分2000元以下所占比例（%）8 2000~3000元所占比例（%）32 3000元以上所占比例（%）60

6、存量房交易情况

2003年全市工完成存量房交易13335件（套），面积128.24万平方米，较上年分别增长53.65%，其中存量住宅12736套，面积99.81万平方米，分别较上年增长53.84%和56.44%，房改房上市交易5700套，面积39.32万平方米，较上年分别增长45.3%和49.91%。

2003年南昌市存量房交易价格保持稳中有升势头，其中上半年价格趋势平稳，下半年受《江西省城市房屋拆迁货币化补偿办法》出台的影响，存量房平均价格有所上涨，升幅达9%左右。

7、房屋租赁市场情况

2003年全市房屋租赁面积380万平方米，其中住房3万套，面积240万平方米。

房屋租金价格稳中有升，其中商业营业用房平均租金60元/平方米，较上年上涨20%，写字楼租金平均40元/平方米，较上年上涨25%，住房租金（市场价）9元/平方米，较上年上涨10%。

8、房屋拆迁及旧城改造情况

2003年全市城区完成房屋拆迁面积110.05万平方米，较上年减少34%，涉及被拆迁户5366户。

2000年以来，我市实行了实物安置与货币安置相结合的房屋拆迁安置补偿办法，货币化安置的比例逐年上升，2003年达到70%左右。在货币化安置的住户中，有50%左右购买了二手房，10%左右购买了新建商品房。

（二）房地产市场发展中存在的主要问题

1、土地供应布局不尽合理，供地条件不够完善

2001年以来，为了防止房地产业出现过热、过量等泡沫现象，保护开发商和消费者利益，我市加大了宏观调控的力度，对土地出让指标予以总量控制，2003年的开发总量计划控制在350万平方米以内，今年6月又根据市场形势，果断决策，在年初制定的房地产开发总量中削减了100万平方米，保证了房地产市场的供需基本平稳。但是，从2003年全市土地供应情况看，存在着供应布局不够合理、供地条件不够完善等突出问题。南昌市今年总供应土地为30宗，全年土地总成交量为1660亩，从土地成绩面积来看，红谷滩新区土地供应3宗，总面积817.73亩，占总成交面积的42%，而青山湖区、老城区的土地供应达27宗，总成交面积842亩，占总成交面积的58%。位于一、二类地段以外的高新开发区、昌北开发区没有出让一宗土地。老城区土地供应量的增大，提高了项目的楼面地价，从而拉动了房价的上升。另外，从供地的现状来看，大部分为需要进一步拆迁平整的“生地”。出让“生地”容易生产交地时间延长、开发商买到地块后拆迁成本升高而要求更改规划条件等弊端。

2、住房供应结构不尽合理

目前，供应结构矛盾是南昌市房地产市场发展较为突出的一个问题，市场上中高档商品住房居多，适合多数市民自住需求的中低价位的楼盘较少。据统计，今年1~12月份，全市市区批准预售的商品住宅为250万平方米，均价在3000元/平方米以上的高价商品住房为103.84万平方米，占总量的41.54%；均价在2000元/平方米以下的为31.22万平方米，仅占总量的12.49%。

3、商务楼盘增长过快

今年1~12月份，全市市区商铺、写字楼等非住宅的交易量达50.38万平方米，占总量的20%，较上年同期增长3.26倍。商铺、写字楼的快速增长对促进我市商贸流通有着积极的意义，但若开发数量过多，则不利于房地产市场的持续、健康发展。

4、交易税费仍显偏高

我市目前商品住宅和存量住房的契税税率均为4%，减半征收的标准为2%，与其他兄弟城市相比，标准仍然较高。北京、上海、成都、厦门普通住房（含商品住房）契约税率为3%，减半征收的标准为1.5%（北京市政府为了刺激住房消费，征收税率由原来的4%调至3%，对普通住宅减半征收标准由2%调到1.5%）。成都实行对购房款补贴0.5~1%的政策。沈阳对个人购买普通住房实行发放补助资金的政策。长沙市对购买二手房契税按1%计征，对购买1000平方米以上的商品房契税减免50%。对购买空置商品住宅契税暂时免征。较高是税费标准在一定程度上影响了我市房屋的上市交易。

5、房贷政策压力初显

中国人民银行121号文件出台后，由于我市超前出台了激活市场的政策和应对措施，我市房地产市场未受到重大冲击和打压，但也生产了一定的影响。房地产投资、商品房施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积、空置面积、资金来源等七项指标出现增幅回落的趋势。这些情况表明我市房地产市场出现了有效需求不旺，发展后劲不足的苗头。

（三）拟定采取的政策措施

为了促进我市房地产市场持续健康发展，进一步发挥房地产业作为国民经济支柱产业的重要作用，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）精神，以住房市场化为方向，以需求为向导，进一步加强宏观调控，完善我市住房供应结构，加快普通商品住房发展，强化政府住房保障只能，建立房地产预警预报体系，南昌市政府于近日出台了《关于进一步搞活房地产市场的若干意见的补充意见》（以下简称《补充意见》）。

《补充意见》分别就积极采取有效措施，完善土地供应机制，增加普通商品住房的供应，鼓励消费者个人购买普通住房，完善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能等方面制定了详细的实施方法。主要内容有：

1、根据市场需求，积极采取有效措施，增加普通商品住房的供应，加快普通商品住房发展

每年用于中、低价位普通商品住房建设的用地应占一定比例，此类用地应服从城市规划安排在一、二类地段以外，并具备交通便利，基础设施、生活配套较完善，适宜居住等条件。全市多层结构的商品住房供应量应占一定的比例。在老城区严格控制高层商品住房的审批和建设。对单套见面控制在120平方米以内，销售均价低于2000元/平方米以下的普通商品住房建设项目实行建设规费减半征收。

2、进一步完善土地供应机制，加快推行“熟地”出让制度 在老城区，对拟公开出让的土地，先由市国土部门委托各城区房屋拆迁公司根据城市规划和建设用地的要求，对其进行房屋拆迁，完成五通一平（通水、通电、通路、通讯、通下水、场地平整），所需费用按拆迁、整理成本进行结算。之后由市国土部门以招标、拍卖或挂牌方式公开出让。

3、积极引导住房消费，鼓励消费者个人购房

从土地出让收益中每年安排一定的资金设立住房专项资金，用于鼓励个人购房。目前市房管部门正会同市财政部门制定具体的实施意见，拟采取对贷款购买普通住房的消费者进行贴息的办法鼓励个人购房。

4、完善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能，努力改善城镇最低收入家庭住房条件

每年从筹措的住房专项资金中安排一定的资金由市房管局廉租住房经营管理中心从市场收购一批空置商品房、二手房等普通住房用于补充廉租住房的房源。其中大部分用于以市场租金标准向廉租住房配租家庭出租，其余的可用于对孤寡老人、重残等特殊情况的“双困”家庭实行实物配租。每年安排一定数量的专项资金用于廉租住房租金配租，其中50%由市财政拨付，50%从住房公积金增值收益中拨付。

（四）2004年房地产市场发展趋势预测

1、我市房地产发展的有利条件

（1）、全市经济持续高速增长态势。2003年我市GDP增长15.1%，创下历史新高，2004年必将会沿着已有的发展情况，继续前进，南昌市整体经济环境趋好，必然会带动房地产业相应的快速发展。

（2）、城市化进程为房地产市场提供了广阔的发展空间。根据南昌市城市总体规划，到2010年，南昌城市实际居住人口将由现在的180万增加到300万人，城市用地范围由165平方公里增加到300平方公里。城市人口的增加和城区范围的扩大，必将加大住宅的需求量。

（3）南昌市居民住房消费潜力巨大。我市2003年底，人均住房建筑面积约23平方米，按照南昌市提出的到2010年人均住房建筑面积达到30平方米的目标还有很发差距，按测算，我市每年需新建住宅约250万平方米。另外，根据抽样调查，我市私房（含房改房）上市后再次购买商品房的比例为70%，购买的户均面积为95平方米，据此测算，每年用于改善性住房需求量约60万平方米。

（4）、刺激住房消费的政策将日益显现。为促进房地产流通，近年来我市出台了一系列搞活房地产市场的政策措施，这些政策的主要出发点在于降低门槛、减免税费、刺激消费，这一系列政策的刺激作用将于2004年进一步得到显现，房地产交易量将进一步放大。2、2004年南昌市房地产市场发展的不利条件

（1）、信贷收紧，房地产开发企业面对严峻考验。中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121文件），对商业银行房地产开发信贷、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步的明确和规范。房贷新政将对我市房地产市场带来一定影响，即房地产贷款增势将有所减缓，贷款必将有所下降，部分房地产开发企业信贷融资难度增大。（2）、房地产市场宏观调控难度加大。如总量扩张与空置增加的矛盾、价格持续上涨与收入反差较大的矛盾、投资高速增长与资金不足的矛盾以及消费者想购房与不敢购房、购不起房的矛盾，将制约房地产业的发展。

（3）、原材上涨，开发成本增加。从2001年至今，钢材价格从2400元/吨上升到3400元/吨，混凝土则上涨了50元至80元/方，仅此两项，房屋开发成本就增加100多元/平方米。开发商的开发压力进一步增大，建材价格上涨，必然对房价造成冲击。3、2004年房地产市场基本走势预测

根据带动南昌市房地产市场快速增长的主体因素和市场供求背景分析，总体上看，我市房地产市场的发展尚属理性，已进入最佳发展期。2004年，我市房地产市场将会延续上年是发展势头，会有一个较大幅度的增幅。

（1）、房地产开发投资将持续增长。由于外地开发商大批进入，以及红谷滩新区和旧城区改造进程的加快，加之上年房地产市场利好刺激，开发商普遍会加大投资力度，全年房地产开发投资将增加50%以上。

（2）、住房消费需求日渐增大。随着南昌经济快速发展和居住环境的日益改善，南昌市房地产市场将会加速由地域性市场变为全省性、区域性市场，外地人士的购买份额将会越来越大。另外，因改善住房条件和新增人口而发生的主动性住房需求量和因房屋拆迁而发生的被动性住房的需求量将显著增加。2004年预计全市商品房的交易量将超过300万平方米，较上年增长20%以上，存量房交易预计160万平方米，较上年增长30%。（3）、商品房价格将会稳中有升。2000年起，我市在对房地产开发总量惊醒限量控制的同时，将逐步推行“熟地”出让的方式，此举必然提高土地的出让价格，加之建筑材料价格的上涨，直接拉动了开发成本的上升，将导致房价继续上涨。另一方面，随着商品房供应结构的逐步改善，中、低价位商品房的供应量将会有所增加，在一定程度上将平稳房价是上涨，所以房价的涨幅不会太大。

（4）、楼市变得更加成熟，竞争趋向激烈。竞争焦点将由楼盘之间的竞争逐渐转向板块之间的竞争。市场分工的明确使开发商变得更加理智，这些楼盘进入产品优化的时期，高品质、有特色、有个性的楼盘将越来越多，而市民消费将更趋向理性，消费者挑选的空间越来越大，工程质量、环境等综合素质较好的产品将受到欢迎，反之，则被市场淘汰出局。

二、区域房地产市场情况分析

（一）基本概况

本地块三水环绕，西临沿江南路，抚河公园近在眼前，风光如画的象湖公园举步能到，正在改造开发的玉带河伴其东南，加上临近灌缨文化广场，湖光水色的自然及人文环境使这块土地的开发有了一个良好的价值基础。

洪城大市场、建材大市场、全顺汽车厂、江铃股份公司等大型高效益企业的中高层管理人员都是本地块未来开发项目的消费主力。

（二）交通网络 9、20、25、207

（三）金融银行 工行、农行、中行、建行

（四）教育文化 工业技术学校、南浦小学

（五）休闲购物 建材市场、洪城大市场

（六）医疗保健 市三医院、九四医院

（七）楼盘情况

三、本项目地块优劣分析（SWOT）

1、优势（S）①、地处老城区；

②、地块临街面，有商业潜力； ③、人气旺； ④、市政配套齐全；

⑤、毗邻火车站、长途汽车站； ⑥、两公里范围常住人口40万； ⑦、社区内部有学校；

2、劣势（W）①、地价偏高、有一定的市场风险；

3、机会（O）①、户籍制度的改变； ②、房贷贴息政策的落实； ③、与知名的代理商合作； ④、聘请知名物业管理公司；

4、威胁（T）

①、银行信贷体系严格； ②、通货膨胀人民币贬值； ③、其他区域楼盘不断上市；

项目综合定位

一、项目整体定位

在规划设计上，力求高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；体现小区独特的整体建筑风格；人车分流，动静结合。

在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。在价格定位上，以中高档住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策略。

在户型面积上，为考虑到消费者的接受程度，项目以中等户型为主，降低置业者的购买压力。

二、项目设计规划定位

（一）、片区规划

南昌市规划局已对沿江东路做过控制性详细规划，以住宅社区为主。目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境还将进一步改善。

（二）、小区整体规划原则

1、高绿化低密度；

2、综合服务配套设施齐全；

3、户型设计适合“升级换代”居住要求；

4、体现小区独特的整体建筑风格

（三）、总平面布局

“风华盛世”总平面图略呈长方形布局，以风叶玫瑰为依据，4栋建筑以合理的分布，保证日照间距在0.8H之下，采光通风顺畅；中心花园布置在小区中部，下设地下停车位，利用不规则地形布置网球场和休息厅，小区设南北两个主出入口；对于临街住宅，采用双层隔音玻璃窗设计，提供给置业一个安静的居家环境。

（四）、交通组织

小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车位出口和入口分别设于小区北面主出入口，紧接南面20米宽的区域规划路。

（五）、规划指标

根据“风华盛世”初步方案及建设规模，规划指标见表9 表9：“风华盛世”项目建筑技术经济指标 序号项目指标备注 1总用地面积60600平方米 2总建筑面积109000平方米

多层住宅高层住宅商铺90720平方米13920平方米4360平方米可售面积12700平方米 3建筑层数

多层住宅高层住宅商铺7层10层、11层1层地上第一层做架空层

4建筑层高

多层住宅高层住宅商铺2.9米2.5米、2.9米4.5米住宅标准层高2.9米架空层2.5米

三、项目建筑设计定位 本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。

（一）、建筑方案总体构思

建设地块位于沿江东路中段，基本要求是：建设方案总体构思紧紧把握“人居和谐发展”这一主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美的精品住宅小区，并且与周边的建筑环境协调统一。

同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。

（二）、平面设计

1、住宅。

根据使用功能，住宅采用框架剪力墙结构大空间布局，条式结构可根据消费者需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。建设部根据我国住房改革的总体规划要求，提出小康住房的十条新标准如下：

1、套型面积稍大，配置合理，有较大的起居、炊事、卫生和储藏空间；

2、平面布局合理，体现食寝分离、居寝分类的原则，并为住房留有装修改造余地；

3、房间采光充足，通风良好，具有优质的室内声、光、热和空间环境，隔声效果和照明水平在现有国家标准基础上提高1~2个等级；

4、根据炊事行为合理配置成套厨房设备，改善通风效果，冰箱入厨；

5、合理分隔卫生间，减少便溺、洗浴、洗衣和化妆洗面的相互干扰；

6、管道集中隐蔽，水、电、煤气三表出户，增加保安措施，配置电话、电视、空调机专用线路；

7、设置门斗，方便更衣换鞋，展宽阳台，提供室外休憩常识，合理设计过度空间，既保护了居室的宽敞豁亮，又使实际的面积大大超过建筑面积；

8、垃圾袋装化（即垃圾不落地工程），自行车就近入库，预留汽车停车车位；

9、住宅区环境舒适，便于治安防范和噪声综合治理，道路交通组织合理，社会服务设备配套；

10、有宜人的绿化和景观，人均绿化面积达到0.8㎡~1.0㎡，体现节能、节地，保护生态原则； 小康住房城市示范小区住宅设计建议标准见表10 住宅经济技术指标见表11。

表10：小康住房城市示范小区住宅设计建议标准 一二三四

套型面积系列标准（平方米）使用面积42~4853~6064~7175~90 建筑面积55~6570~8085~90100~120 功能空间使用面积标准（平方米）起居厅18~25 主卧室12~16 双人次卧室12~14 单人卧室8~10 厨房≥6 餐厅≥8

卫生间4~6（双卫可适当增加）门厅2~3 储藏2~4（吊柜不计入）工作室6~8 设施配套标准厨房Ⅰ型灶台、调理台、洗池台、吊柜、冰箱位、排油烟机（****作面延长≥2700mm）

Ⅱ型灶台、调理台、洗池台、搁置台、吊柜、冰箱位、排油烟机（操作面延长≥2700mm）

卫生间Ⅰ型淋浴、洗面盆、坐便器、镜（箱）、洗衣机位、自然换气（风道）

Ⅱ型浴盆（1.5m）和淋浴器、洗面化装台、化妆镜、坐便器（1~2个）、洗衣机位、机械换气（风道）设备标准电器设备用电量80~120 KWH/月 负荷1560~4000W（大套可增至6000W）电表5（20）A~10（40）A 电源插座小居室2~3组 小居室2组 厨房3组 卫生间3组

电视插口起居、主卧个一个 电话1~2台 空调线设专用线 宽带接口每个卧室一个 给水设备用水量200~300升/人·日 热水器或热水管道系统 采暖通风散热器、空调器（窗外预留位置）

室内环境质量标准光环境采光≥1%（室外全天空光照度与室内距离1米天然照度比）

照明起居厅及一般活动 30~70LX 卧室、书写阅读 150~300 LX 床头阅读 75~150 LX 管厅、厨房 50~100 LX 卫生间 20~50 LX 楼梯间 15~30 LX 声环境空气隔声撞击隔声分户墙，楼板≥40~50dB 楼板≤75~65dB 热环境（按不同气候区区别）冬季采暖区非采暖区16~21℃12~21℃

夏季＜28℃

卫生环境日照（按不同地区区别）大寒日2小时~冬至日1小时

表11：“风华盛世”项目住宅经济指标表 序号指标名称单位指标 1套内使用面积

1.11.21.31.41.51.61.7A户型B户型C户型D户型E户型F户型G户型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套6810010811276.593.5102 2住宅标准层总使用面积平方米87272 3住宅标准层总建筑面积平方米103420（首层架空1220平方米）4住宅标准层使用系数 高层 多层%%8085 5套内建筑面积

5.15.25.35.45.55.65.7A户型B户型C户型D户型E户型F户型G户型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套85（20套）125（44套）135（20套）140（20套）90（168套）110（504套）120（168套）6户内平均居住人数人/户3.5 7居住户数户944 8居住人数人3304

2、公用建筑

中心花园广场地下设一层车位，地下车位出入口均为小区南面主出入口，地下车位的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》（JGJ100）的有关规定。物业管理会所、配电间、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环行车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。

（三）、立面设计

立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与周围城市环境的协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。

（四）、设施标准

住宅是室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求必须符合《江西省城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。

1、住宅装修及设施标准：

住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。（1）、外墙：高级外墙涂料；

（2）、内墙：厨、卫为彩釉面砖，其余为双飞粉；（3）、顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其余双飞粉；（4）、地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪；

（5）、门窗：高级塑钢窗带纱窗，分户门、复合防盗门、户内门、实木镶板门、实木填芯蒙板门；（6）、厨房设施：洗涤盆；

（7）、卫生间设施：台下盆或立柱盆、坐便器；（8）、阳台：塑钢窗封闭式阳台；

（9）、其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手；

2、小区配套设施： 小区设有院内花园、草地、休息厅、网球场、地下停车位、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。

四、价格定位

（一）、住宅部分

1、市场比较法定价过程 表12：表楼盘调查统计表

序号项目名称建筑规模建筑面积（平方米）平均价格（元/平方米）销售率（%）开盘日期 A龙泽园6-7F28529260010003/01/28 B莱茵半岛花园6+1F12F250000多层：2900高层：3300----------未开盘内部认购

C新田绿洲9-6F、4-12F1-18F67872多层：2880高层：35008003/06/15 D船山广场1-19F/2B2867931008003/10 E水印都市2-14F、2-18F4746027509003/05/08 注：在以下列表中楼盘名称均以字母代替A：龙泽园、B：莱茵半岛花园、C：新田绿洲、D：船山广场、E：水印都市。交易日期修正系数以本次市场调查的日期为基数100，以本项目的预售期为终点，2003年南昌市商品住宅均价增长18.18%，南昌市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动+1.5%，其他条件见表11和表14。

表13：本项目住宅价格市场比较法系数修正表 单位：元/平方米 序号成交价格交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格

交通配套环境小计交房标准社区规划小计 A2600109/100+3+10100/1040+1100/101100/1002698 B29003300109/100+20+3100/1050+2100/102100/10029513359 C28803100109/100+3+1+2100/1060+2100/102100/10029033528 D3000109/100+3+20100/1050+1100/101100/1003186 E2750109/100+2+2+1100/1050+1100/101100/1002826

表14：本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表 项目名称比准价格（元/平方米）销售状况权重（销售率）加权的相对价格（元/平方米）本项目住宅销售价格（元/平方米）A2698100%2698 B295133590%-C2903352880%23222822 D318680%2549 E282690%2543 合计多层：180%多层：5020多层：2789 高层：250%高层：7914高层：3166 多层住宅销售价格=5020元/平方米÷180%=2789元/平方米 高层住宅销售价格=7914元/平方米÷250%=3166元/平方米

2、加权平均法定价过程

表15：本项目住宅价格加权平均价

项目名称比准价格（元/平方米）建筑面积（平方米）共计（万元）

A2698285297697 B多层：2850高层：***83975 C多层：2903高层：***3945 D3***7 E28264746013412 多层住宅销售价格=98650万元÷320701平方米×10000元/万元 =3076元/平方米

高层住宅销售价格=130469万元÷394011平方米×10000元/万元 =3311元/平方米

故最后采用算术平均值确定本项目多层住宅单价为：2933元/平方米

高层住宅单价为：3238元/平方米

（二）、商铺部分

1、市场比较法定价过程

目前南昌市房地产市场商铺多为租售并举，且以出售为主。因此我们选取两个类比性比较强的项目作为比较实例。其中，水印都市项目的交易日期是以本次调查时间为基准，锦和嘉园项目的交易日期是以2003年6月31日为基准，其价格变动情况同住宅相同。

表16：本项目商铺价格市场比较法系数修正表 单位：元/平方米 项目名称成交价格交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格 交通繁华程度小计

水印都市10000109/100+2+2100/104100/101100/10010377 锦和嘉园8000117/100-2-2100/96100/95100/1009561 故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为：9969元/平方米

2、收益还原法定价过程

目前南昌市同类地段的市场租金在50元/月/㎡~70元/月/㎡左右，按60元/月/㎡估算商铺的售价。

PS=12NRS……………………………①（总价等于N年的收益）RS≥PSλ÷（2×10000）……………②（月租大于月供）由①、②可推出N≤14.7859（年）；K=1/N=6.76%（年收益率）注：P为商铺价格；S为商铺面积；N为收益年限(按50年计算)；R为市场租金；λ为人民银行10年期抵押贷款常数。PS=12RS[1－(1＋K)-N]/K P=12R[1－(1＋K)-50]/K=12×60[1－(1＋6.76%)-50]÷6.76% =10246元/平方米

故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为：10107元/平方米

（三）、车位销售价格的确定

根据南昌市该区域目前的情况，车位平均销售价格为10万元/个~15万元/个。

（四）、建议销售价格

综合考虑了市场对定价的影响后，分析人员建议该项目个部分的销售单价为：

多层住宅：2950元/平方米 高层住宅：3250元/平方米 商铺：10000元/平方米 车位：15万元/个

四、户型设计定位

根据南昌市住宅市场需求，初步规划为以下4种户型： 高层住宅A户型二房二厅：每户建筑面积85平方米（20套）； 高层住宅B户型三房二厅：每户建筑面积125平方米（44套）； 高层住宅C户型三房二厅：每户建筑面积135平方米（20套）； 高层住宅D户型四房二厅：每户建筑面积140平方米（20套）； 高层住宅四种户型共计104套。

多层住宅E户型二房二厅：每户建筑面积90平方米（168套）多层住宅F户型三房二厅：每户建筑面积110平方米（504套）多层住宅G户型三房二厅：每户建筑面积120平方米（168套）多层住宅三种户型共计840套。

以上户型在下一步单体设计时，还应根据消费者对象需求，综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭结构、人际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空{间卧室（单双人间）、起居室（厅）、厨房、卫生间}的使用面积满足规定的要求。

项目投资估算

一、项目实施进度安排

本项目计划在两年（24个月）左右的时间内建成。建设进度计划如下：

2004年6月：

2004年6月25日~7月25日： 2004年8月~ 9月：

2004年10月：

2004年10月~ 11月：

2004年12月：

2005年1月：

2005年3月：

2005年7月：

2005年10月：

2005年10月~2005年12月：

2005年11月~2006年2月：

2005年12月：

2006年1月~3月： 2006年3月~5月： 2006年3月~6月： 2006年6月： 2006年6月~9月：

2006年7月~9月：

2006年10月~2007年1月：

2006年8月~2007年5月： 2007年3月~6月： 2006年6月： 项目建议书批复。

编制可行性研究报告并批复。建筑方案设计。综合管网设计。施工图纸设计。

报建、领取建设规划许可证。工程开工，多层1#~4#楼先施工。

完成投资额25%，开始预售多层1#~4#楼。多层5#~8#楼开始施工。高层4#楼开始施工。多层1#~4#楼主体工程完工。高层1#~3#楼开始施工。1#~4#楼设备安装。1#~4#楼室内外装修。多层5#~8#楼主体工程完工。多层5#~8#楼设备安装。多层1#~4#楼竣工验收。多层5#~8#楼室内外装修。高层4#主体完工。高层4#设备安装。高层4#室内外装修。多层5#~8#楼竣工验收。高层1#~3#设备安装。高层1#~3#室内外装修。高层4#楼竣工验收。公共设施配套工程。高层1#~3#楼竣工验收。正式全部入住。

工程施工进度详见附表12。

二、本项目物业销售租赁价格

根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，多层住宅每平方米2950元，高层住宅每平方米3250元；商铺每平方米10000元；地下车位每个15万元；

三、销售进度及付款回收计划

本项目计划在2年半（30个月）左右内完成销售，各年销售计划见表17。

表17：本项目销售计划表（%）

项目合计***720082009 多层住宅10060%30%10% 高层住宅10030%60%10% 商业10080%20% 停车位10060%40% 由于银行按揭的时限，所以2005年和2006年销售的房款收入按90%回收，其余的房款在下一全部收回，2007年销售的房款收入，当年全部回收。

车位销售按分期付款形式实行，即第一年还50%，第二年还剩余50%。

回款进度详见表18。

表18：回款金额估算表 单位：面积（平方米）销售收入（万元）销售期间项目***8 面积销售收入面积销售收入面积销售收入面积销售收入 销售计划合计******633 多层

高

层

商

业

车

位************744***17441800 百分比回款金额百分比回款金额百分比回款金额百分比回款金额 收款计划

200

5多

层

高

层

商

业

车

位90%90%14451111410%10%1606124 2006多

层

高

层

商

业

车

位90%90%90%50%***010%10%10%50%8032482621350 2007多

层

高

层

商

业

车

位100%100%100%50%26764***%900 小计***396900 注：车位面积未计算在内。

四、税费率

本报告采用的各种税费率见表19。表19：税费率表（%）税费项目税费率税费项目税费率 营业税5土地增值税1 城市维护建设税7法定盈余公积金10 教育费附加3公益金5 企业所得税33任意盈余公积金3 管理费用5不可预见费2 销售费用2.5房产税（按租金）12

五、项目各种财务数据估算

1、土地费用

本项目用地共计90.9亩，出让单价200万元/亩，出让总金额为18180万元，土地出让金分两次偿还，2004年先付80%，即14544万元；剩余的土地出让金在2005年付清，即3636万元。

2、前期工程费。

本项目前期工程费估算见表20 表20：前期工程费估算表 单位：万元 序号项目计算依据金额

1规划设计费建安工程费×1.5%126 2可行性研究费建安工程费×5‰42 3水文地质勘探费建安工程费×5‰42 4通水、通电、通路费建安工程费×1%84 5场地平整费10元/平方米63 合计357

3、基础设施建设费

本项目基础设施建设费估算见表21 表21：基础设施建设费估算表 单位：万元 序号项目计算依据金额 1供电工程建安工程费×3%251 2供水工程 3供气工程 4道路工程 5绿化工程 6通讯工程 7照明工程 8排污工程 9环卫工程 合计251

4、建安工程费用

本项目建安工程费用估算见表22 表22：建安工程费用估算表 单位：万元 序号项目单价计价数量金额

1多层住宅700元/平方米90720平方米6350 高层住宅1200元/平方米13920平方米1670 2商业800元/平方米4360平方米349 合计8369

5、公共设施配套费

本项目公共设施配套费估算见表23 表23：公共设施配套费估算表 单位：万元 序号项目单价计价数量金额 1居委会100元/平方米13400134 2托儿所 3公共厕所 4停车场 5健身设施 合计134

6、开发间接费用

本项目开发间接费用估算见表24 表：24开发间接费用估算表 单位：万元 序号项目计算依据金额

1分散建设市政公用设施建设费建安工程费×5%418 2建筑工程质量安全监督费建安工程费×4‰33

3供水管网补偿费 住宅 商业住宅：0.3T/人，600元/T商业：0.1T/人，600元/T住宅：59商业：15 4供电用电负荷费 住宅 商业住宅：4KVA/户，480元/KVA商业：8KVA/百㎡，480元/KVA住宅：181商业：16 6其他建安工程费×5‰42 合计764

7、其他费用

本项目其他费用估算见表25 表25：其他费用估算表 单位：万元 序号项目计算依据金额 1预算定额管理费建安工程费×5‰42 2竣工档案保证金 3报建手续费

4工程合同预算或标底审查费 6其他 合计42

8、不可预见费用

本项目的不可预见费用按项目1~7项和的2%估算，详见附表2。2004年不可预见费用：310万元； 2005年不可预见费用：224万元； 2006年不可预见费用：27万元； 2007年不可预见费用：1万元； 合计：562万元。

9、管理费用

本项目的管理费用按项目1~5项和的3%估算，详见附表2。2004年管理费用：465万元； 2005年管理费用：336万元； 2006年管理费用：40万元； 2006年管理费用：2万元； 合计：843万元。

10、销售费用

本项目的销售费用按销售收入的2.5%估算。包括销售代理费，占销售收入的1.5%，即596万元；广告宣传及市场推广费，占销售收入的1%，即398万元。合计为994万元。销售收入见附表3，销售费用见附表2。

11、财务费用

本项目的财务费用按现行商业银行房地产开发建设贷款的利率（r=5.58%）估算，详见附表10。2004年财务费用：167万元； 2005年财务费用：391万元； 2006年财务费用：446万元； 2006年财务费用：223万元； 合计：1227万元。

六、资金筹措

项目总投资30931万元，其中项目资本金2000万元，第一年（2004年）全部投入；商业性银行贷款8000万元，第一年（2004年）贷款6000万元，第二年（2005）贷款2000万元；不足的部分拟由预售房款解决。详见附表5。

七、贷款条件

第五篇：矿产开发项目可行性研究报告参考提纲

矿产开发项目可行性研究报告参考提纲

一、总论

1、项目承担单位基本情况：单位名称、法定地址、法定代表姓名及职务、主管单位名称、生产经营科研情况、资产状况和经济状况概况；

2、简述项目提出的背景，投资的必要性和社会经济意义；采矿、选矿、深加工的产品方案、生产规模及技术开发概述；本单位实施项目的优势。

3、可行性研究工作的依据和范围。

4、主要技术经济指标对比（采选矿的“三率”指标、各种产品的质量指标、单位成本指标、投入产出效益指标等）。

5、可行性研究结论。

二、市场调查和需求预测

1、国内外市场调查

本项目及同类产品的主要用途，在主要使用行业的用途和消耗量。

本项目及同类产品国内及本地区的生产能力、开工率、主要生产厂家的生产能力的利用率；在建项目和已批拟开工建设项目的生产能力，预计投产时间。

国内及本地区本项目及同类产品的产量、销售量及变化情况；本项目及同类产品的产量、质量、出口量和出口去向，以及变化情况，产品销售价格，以及变动情况和趋势。同类产品国际市场销售量，国际主要生产厂家的技术、生产能力、产量。国际市场销售价格以及变化趋势。可替代产品的性能、质量、产量及价格分析。

2、市场预测

各产品消费条件、消费对象，产品更新周期的特点，可能产生的新用途的分析；以及国内外需求量分析。

从产品质量、技术、性能、价格、配件、维修等方面，分析替代进口的趋势和所具有国际的竟争能力；分析国家对项目产品出口及进口国对进口的政策、规定（限制或鼓励）；分析产品出口方向，预测产品替代进口量或出口量的可能性。国际市场供需情况分析。

3、产品销售费用预测

项目产品推销方式、措施的研究，相应预测，销售中所需机构、人员培训、广告宣传、维护服务等费用。

4、产品方案、建设规模和销售收入预测。

主要产品和主要副产品的规格、标准及其选择依据。

主要产品和副产品的产量、质量，主要设备装置；年生产能力，生产线数。项目各产品不同规模的效益分析，说明本项目确定的建设规模的代表性。

根据确定的产品方案和建设规模及预测产品价格，估算销售收入。

三、技术可行性分析

1、产品和技术开发论述

关键技术的开发和作用、效果的论述，产品的技术性能水平与国内外先进水平的比较，包括技术依托单位或合作单位的研究开发论述。

2、技术成熟性论述和产品质量及可靠性论述

有关部门对项目技术成果的技术鉴定情况；该技术进行生产条件下小批量、小规模试生产的情况；本项目产品的技术检测、分析化验的情况；小批量试生产质量的稳定性、成品率；项目产品在实际使用条件下的可靠性、耐久性、安全性的考核情况等。

3、引进技术、装备的来源、技术水平

与国际先进水平的比较；引进技术消化、吸收，国产化配套等方案，技术引进的协议、国外转让方的授权证明等。

四、项目实施方案（分采矿、选矿、深加工三个环节）

1、技术方案论述

根据确定的建设规模、产品方案及标准等，进行生产技术、工艺流程、主要生产装置的方案比较；从产品质量、原材料要求与单耗、主要技术参数、单位能耗与综合能耗、投资、技术先进性可靠性等方面评述。

2、工艺流程

绘制工艺流程示意图，各主要工艺的技术参数，确定主要物料的平衡，计算主要原材料、燃料、动力消耗，确定水、汽、电的供应参数以及公用工程和辅助设备的要求。

绘制厂区或生产车间、生产线布置图。

3、产过程中“三废”排放点、内容及数量、“三废”回收利用及达标排放处理的措施和方案。

4、公用工程和辅助设施

生产用原、辅助材料和产品的储运，有特殊要求的物品，如危险品等的储运。

给排水的水量、水质，水量平衡，给排水工程方案。有关部门对地下水开采的许可。

供电供热供汽要求，热负荷平衡、供电、供汽量计算，工程方案的选择和论述。电力部门对电力供应、电力增容的许可等。

5、厂址选择和项目准备

根据项目建设要求，从服从环境功能分区的前提下，结合工程地质、交通运输、动力供应、协作条件、安全保护、消防安全、环保要求等方面进行厂址比选。如利用原址建设，应考虑上述方面有何不利影响，提出解决措施。

本单位已具备的条件，现有固定资产利用情况。项目实施前已进行的技术准备 和进行的配套设备的情况等。

6、生产定员和人员培训

⑴项目投资后的生产组织管理

根据工艺、设施特点和需求，确定生产班次，确定生产人员编制。

计算全员劳动生产率。计算产品成本费用中的职工工资和福利费用，平均工资和工资总额。

⑵根据工艺技术要求和人员来源，制定培训计划、培训人员总数和培训方式、估算培训费用。

7、特殊行业许可证

如产品质量合格证、产品运销许可证及批文等。

8、项目实施进度计划

包括项目可行性研究，资金筹集，技术获得及转让，设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，竣工验收和交付使用等阶段。项目施工费用的估算，包括建设单位管理费、职工培训费、设计费等。

五、资源、原（辅助）材料

重点论述本项目所需重点资源、原（辅助）材料（包括燃料）的来源、供应渠道等情况。此项目内容可根据项目的具体情况，参考技改项目可行性研究报告编写方法编写。

六、生态环境保护与劳动安全

1、生态环境保护

论述项目在施工和投产运行后对生态环境的影响，以及发生事故对环境的影响。项目主要“三废”污染源和污染物的排放区，危险性分析，污染物排放量，排放浓度计算。提出“三废”回收利用可能性及治理方案，针对噪音、震动、电磁波等的保护措施建议。采矿后的复垦利用。估算生态环境保护投资。提供环境监测部门对项目环境影响的评价报告。

2、劳动保护和安全

生产过程职业危害因素分析，生产使用和生产的有毒有害物的种类、数量、分布点，高温、高压、易燃易爆、辐射、噪音等强度和影响程度的分析。采取的保护措施和有关法规规定。

消防措施和灭火设施等。

七、投资估算、资金筹措

1、项目投资估算（分采矿、选矿、深加工三个主要环节）

按项目投资总额（含采矿权价款和采矿使用费等）、投资方向调节税和建设期利息分别估算；应按项目具体内容逐项计算，特别是其它费用和备用类不应有缺项，有关费用应按规定标准确定，并列出标准依据；根据计算结果，编制投资估算表，包括新增设备、引进设备、电力增容、环保设备等在内的项目全部内容。

2、资金筹措

按资金来源渠道，分别说明各项资金来源、使用条件。利用贷款的，要说明贷款条件、利率、偿还方式和时间，说明单位自有资金的筹集计划、可能和数量。

3、投资使用计划

考虑项目实施进度和筹资方式，编制投资使用计划；对申请项目贷款部分，需开列贷款使用明细表和说明。

说明还款资金来源和计算依据，编制贷款还本付息计划。

4、投产后流动资金估算

计算项目建成后，所需流动资金及需新增的流动资金，应说明筹资来源、方式和计算依据。根据计算结果，编制流动资金估算表。

八、经济、社会效益分析

1、生产成本和销售收入估算

按财务制度的规定，估算生产成本（含资源税、矿产资源补偿费、采矿权价款、采矿权使用费等）和总成本，并分别列表计算结果。按预测产品销售和生产能力，逐年计算销售收入，对有多种产品的应分别计算后，合成总销售收入，列表计算结果。

2、财务分析

以动态分析为主，对项目的获利能力、债务偿还能力进行分析。对财务内部收益率、贷款偿还期、投资回收期、投资利润率和利税率、财务净现值等作为主要评价指标，并编制财务现金流量表、资产负债表、损益表等财务基本报表。应与行业基准内部收益率、平均投资利润率和利税率等进行比较分析。对使用外汇贷款或生产中所需使用外汇的项目，还应计算外汇平衡。

3、不确定性分析

主要进行盈亏平衡分析和敏感性分析，以分析不确定因素对项目经济评价指标的影响。分析项目的抗风险能力。

4、社会效益分析

对提高地区经济发展水平的影响、对合理利用自然资源的影响、对保护环境和生态平衡色及对节能的影响等。重要项目还应进行国民经济评价分析。

九、结论

注：

1、本提纲供申请矿产开发（含采选和深加工）项目编制可行性研究报告作参考。

2、可行性研究报告，应以定量分析为主，简要明了，应避免单纯宏观的、定性的、不确定的论述。