文化旅游开发项目可行性研究报告

第一篇：文化旅游开发项目可行性研究报告

《靖水山庄》文化旅游开发项目可行性研究报告

一、《靖水山庄》文化旅游项目总论

1、项目背景

随着人们生活水平日益提高和闲暇时间增多，旅游业正成为当今世界最具生机活力、永不衰落的“朝阳产业”，成为经济增长的新“亮点”。改革开放以来，我国旅游业已经实现了连续20多年的持续、快速发展，旅游业在国民经济中的地位和作用日益增强，国内旅游人数和效益指标有了百倍以上的增长，国际旅游各项指标比80年代初有了四五十倍以上的增长，实现了从“资源大国”到“亚洲旅游大国”的历史性跨越。随着小康社会的到来，我国旅游发展格局和态势正在发生着深刻地变化，从“观光时代”向“休闲度假时代”转变，人们的休闲时间也越来越多，传统工作和休闲概念已经逐步地模糊，人们也更加注重文化精神的消费与追求，这种变化大大刺激了休闲度假旅游和文化旅游的发展，休闲消费已经成为我国旅游业新的增长点。追求文化、享受大自然，已逐渐成为一种社会时尚，是现代旅游发展所追求的核心价值。休闲旅游主动顺应了人们旅游观念的改变和对健康的追求，拓展了旅游方式，丰富了旅游的内涵，是第二代旅游发展的一个重要方向

2、项目概况

1、项目名称：靖水山庄综合文化旅游休闲园

2、项目单位：中珏国际集团有限公司

3、建设地址：靖安县水口乡水口村茅屋组

4、经营方式：合资。

5、拟建规模和标准：靖水山庄综合文化休闲园文化旅游项目总体规划控地1000亩，分三期工程建设,总投资6亿元人民币。建设以“九龙文化影视城”和“中华诗词园”为主体，结合观光、疗养、休闲、现代运动等要素，集健康性、时尚性、趣味性为一体,打造成以休闲娱乐、运动休闲、疗养保健为一体的旅游度假圣地，最终使之发展成为国家级的旅游和疗养保健一条龙的休闲基地。

6、承担可行性研究工作的单位和法人代表

承担可行性研究工作的单位：北京时代凯歌文化发展有限公司

法人代表：李建华

二、《靖水山庄》文化旅游项目建设背景

1、项目提出的背景 : 靖安三爪仑是国家AAAA级风景旅游区，也江西省唯一的国家级示范森林公园，地处赣西北，景区森林覆盖率 高达95.7%，森林动植物丰富，地广人稀林密，生态环境一流，发展生态休闲度假旅游具有得天独厚的优势，是江西“绿色摇篮”中的一颗生态明珠。

近几年，靖安县委、县政府高度重视旅游业的发展，确立了“生态立县、旅游兴县”的县域经济发展战略，强力推动旅游业发展进程，旅游基础设施不断完善、旅游服务项目日臻丰富、旅游行业管理更加规范、旅游客源市场半径日渐延伸，旅游接待人数每年大幅递增，产生了良好的生态、经济和社会效益。2008年接待游客97.2万人次，实现旅游综合收入1.9亿元，2009年接待游客101.2万人次，实现旅游综合收入4.05亿元，旅游业成为了靖安县重要产业之一。

目前三爪仑景区已经开发40余个旅游项目，其中旅游度假村、山庄21个，旅游景点13个，娱乐项目10个，全县宾招接待床位3000余个，基本形成了一个由中部梦幻休闲区、况钟园林城市温泉疗养区、仁首石上五星级国际休闲娱乐区、宝峰古樟林生态养生休闲城、虎啸峡森林生态休闲区、罗湾白茶文化休闲区、中源温泉疗养避暑度假休闲区、金罗湾水上娱乐休闲区八个不同主题特色的休闲区，通过100公里的旅游公路串接而起，构建成中国三爪仑百里生态休闲长廊。

为了策应鄱阳湖生态旅游示范区建设，进一步加快靖安县生态旅游业的发展，打造面向海内外的生态旅游胜地，县委、县政府紧紧围绕“生态立县，旅游兴县”的县域经济发展战略，继续加大旅游开发建设力度，启动了洪屏抽水蓄能电站、靖安国际旅游休闲居住中心、中部梦幻城、恒茂金罗湾度假村等重大旅游建设项目，已开工或即将开工的项目总投资达100亿元，项目建成后，可将靖安三爪仑打造成全国闻明的“山水长廊，休闲天堂”。

我国旅游发展格局和态势正在发生着深刻地变化，从“观光时代”向“休闲度假时代”转变，人们的休闲时间也越来越多，传统工作和休闲概念已经逐步地模糊，人们也更加注重文化精神的消费与追求，这种变化大大刺激了休闲度假旅游和文化旅游的发展，休闲消费已经成为我国旅游业新的增长点。追求文化、享受大自然，已逐渐成为一种社会时尚，是现代旅游发展所追求的核心价值。文化休闲旅游主动顺应了人们旅游观念的改变和对健康的追求，拓展了旅游方式，丰富了旅游的内涵，是第二代旅游发展的一个重要方向。纵观靖安旅游发展势头,加速靖安文化旅游项目的建设有着十分重要的意义。

2、项目发展的必要性: 靖安山水风光秀丽，佛教文化神奇，古文化厚重，诗词文化瑰丽，旅游资源极为丰富，是全省重点旅游县市，国家森林公园三爪仑峰峦叠嶂，泉岩奇特，古木参天，宝峰寺佛教文化深厚，东周古墓是2007年全国十大考古发现之一；诗词文化独具特色,靖安县是个只有十三万人的山区小县，但这里文风鼎盛，历代人才辈出，现在靖安的诗人就有四千多人，其中中华诗词协会会员就超过百人，因此，1999年10月，江西省文化厅授予靖安县“诗词之乡”称号；2003年12月30日中华诗词协会授予靖安县为全国“中华诗词之乡”称号。

三、《靖水山庄》文化旅游项目建设条件分析

1、当地经济发展水平: 靖安县社会经济发展现状。随着县委、县政府“工业强县、旅游兴县、林果富民”等经济建设重大战略的实施，县域经济获得了持续稳定的发展，经济综合实力不断增强，人民生活不断改善。国民经济三次产业结构不断调优，二产和三产发展潜力不断增强，经济运行质量显著提高。基本建设投资高速增长，全社会固定资产投资规模进一步扩大，旅游业蓬勃发展，社会各项事业全面繁荣，新农村建设全面启动，城乡一体化进程加快，城乡面貌焕然一新，人民居住环境大为改观。

2、自然资源条件: 靖安县位于江西省西北部，东界安义，南邻奉新，西毗修水，北倚武宁、永修。全县国土面积1377.49平方公里，辖5镇6乡74个行政村，人口14万。境内千米以上山峰113座，位于靖安、武宁交界处的九岭尖海拔1794米，是宜春市最高点；九岭山脉绵亘全境，北潦双溪流贯东西，素有“八山半水一分田，半分道路和庄园”之称；峰峦层叠，木竹繁茂，气候温和，雨量充沛，山川 毓秀，风景秀美，是国家AAAA级旅游风景区、江西唯一的国家示范森林公园，曾被唐宋八大家之一的曾巩赞誉“虽为千家县，正在清华间”。

3、靖安文化独具特色：靖安山水风光秀丽，佛教文化神奇，古文化厚重，诗词文化瑰丽，旅游资源极为丰富，是全省重点旅游县市，国家森林公园三爪仑峰峦叠嶂，泉岩奇特，古木参天，宝峰寺佛教文化深厚，东周古墓是2007年全国十大考古发现之一。诗词文化独具特色，靖安县是个只有十三万人的山区小县，但这里文风鼎盛，历代人才辈出，现在靖安的诗人就有四千多人，其中中华诗词协会会员就超过百人，因此，1999年10月，江西省文化厅授予靖安县“诗词之乡”称号；2003年12月30日中华诗词协会授予靖安县为全国“中华诗词之乡”称号。

4、交通条件: 距省会南昌80公里，至昌北机场56公里，离开放型口岸九江175公里，离昌九高速公路49公里。

四、《靖水山庄》文化旅游项目景观分析、资源评价及定位

1、景观分析 ：《靖水山庄》主要有：

1、九龙文化影视城：根据中国历代文化分别以唐、宋、元、明、清、江南水乡和老北京四合院的风貌建设7-8条文化特色小街。使之成为全国项目最全影视拍摄基地。

2、中华诗词园：园内山、水、石、林等景观设计独特，主要以诗词文化长廊和诗词博物馆为主体。

3、中国姓氏文化公园：根据中国的百家姓中的姓氏起源和相关文化传说，建设各姓的姓氏博物馆。

4、在景区的周边开发少量小别墅：《靖水山庄》地处水口乡政府西部，东向开阔，西、北、南三方均靠山，在建设主体项目时会有一部分零散土地不好利用，因此，在零散土地上将开发一些小别墅。

2、景观资源评价

1、九龙文化影视城：根据中国历代文化分别以唐、宋、元、明、清、江南水乡和老北京四合院的风貌建设7-8条文化特色小街。每条街将建设为长约500米的实体小街，也就是说城里的建筑不仅仅是风景，整个影视城就是一个综合行文化古城，除老北京四合院街以外其他小街均为三层小楼组成，一层以特色商业为主，唐街==民间艺术街、宋街==美食街、元街==娱乐风情街、明街==书画古玩街、清街==民族服饰街、江南水乡街==精品礼物和土特产街、老北京四合院街==梦幻游戏 街。

二、三层以宾招为主。所以影视城不仅具有很高的文化价值还有不可估量的商业价值。

2、中华诗词园：园内山、水、石、林等景观设计独特，主要以诗词文化长廊和诗词博物馆为主体。这个园子是以文化休闲为主的特色文化园，园里的文化长廊以展示为主，让游客进入园子后感受到浓厚的文化气息，长廊里展示的诗词以书画的形式表现出来，让每个游客都有跃跃欲试的冲动。诗词博物馆以陈列全国诗词爱好者的作品为主，给诗词作者颁发收藏证书并编号陈列。

3、中国姓氏文化公园：根据中国的百家姓中的姓氏起源和相关文化传说，建设各姓的姓氏博物馆。中国姓氏文化源远流长，文化底蕴深厚，建设各姓的姓氏博物馆给游客了解自己的祖先，也是各姓氏宗族文化的展示园，在文化旅游项目中是个不可多得的易招商、引游客、经营活的好项目。

4、景区小别墅：在景区的周边开发少量小别墅：《靖水山庄》地处水口乡政府西部，东向开阔，西、北、南三方均靠山，在建设主体项目时会有一部分零散土地不好利用，因此，在零散土地上将开发一些小别墅。有着很好的房产价值。

3、景区定位：文化旅游观光、文化消费体念、文化产业经营

五、《靖水山庄》文化旅游项目环境容量与游客容量预测

1、环境容量预测：水口乡位于靖安县中部和南部，东邻宝峰镇、雷公尖乡、双溪镇、南界香田乡和奉新县操下乡，西倚高湖镇，北毗璪都镇和三爪仑乡，面积178.41平方公里。水口乡历史悠久，人杰地灵。桃源春色、鹤岭晴岚、双峰霁雪为旧“双溪十景”中的“三景”。桃源又是盛唐诗人刘慎虚晚年的定居地，他在此地辟有深柳读书堂，《唐诗三百首》中载的《阙题》（原题为《归桃源乡》）诗写于此，青山村口尚有刘慎虚墓。沙港村桥边野鹿衔花地有宋代淳熙进士舒邦佐墓。来堡村玛瑙崖是明代正德五年（1510年）胡雪二聚众起义扎寨之地。土地革命时期，桃源到烟竹为大股红军途经地。1983年在来堡村发掘的郑家坳土坑墓群为新石器时代晚期古墓葬。水口村李家组 是国家一级馆藏文物春秋时期徐国青铜器盥盘、卢盘和枓（音主）的出土地。2007年在水口村发掘的李洲坳古墓为2500年前的东周墓葬，共出土47具棺木，其一墓多棺为江南罕见，墓中出土的竹扇被考古专家誉为“中国第一扇”，竹席被誉为“中国第一竹席”，棺头金箔饰物为全国同类出土文物中最大最完整的，人体骨骼中的绿色结晶体为全国罕见。所以靖安的文化旅游项目建设地点,水口为最佳，水口村茅屋组位于靖安城西北8部公里处，省道万黄直通覆地，水口乡政府驻地（2010年高速路通车后距省会南昌仅50公里）。座落于群山环抱之中，总面积达5000余亩。森林覆盖面积4000余亩，以阔叶林为主，水源丰富，该地还是是候鸟白露的栖息地，身入其中，能看到一片雪白的候鸟群，能感受到人与自然和谐、还回归大自然的气息。区内风景秀丽，环境优美，清新自然，树木成行，瓜果飘香，青山碧水相映生辉，景色格外清秀怡人。曲径穿林而过，百年的奇形松树，显得格外迷人。《靖水山庄》的建设将打造出“到靖安：上三爪林感受森林环境微妙，下水口乡领略靖安文化的底蕴”的综合旅游环境。

2、游客容量预测：靖安现有宾招接待能力为每天3000人左右，影视城建成后每天的接待能力将达到15000人，大大提高了靖安的旅游接待能力。

六、《靖水山庄》文化旅游项目旅游市场预测

1、当地旅游市场现状：目前靖安三爪仑景区已经开发40余个旅游项目，其中旅游度假村、山庄21个，旅游景点13个，娱乐项目10个，全县宾招接待床位3000余个，基本形成了一个由中部梦幻休 6 闲区、况钟园林城市温泉疗养区、仁首石上五星级国际休闲娱乐区、宝峰古樟林生态养生休闲城、虎啸峡森林生态休闲区、罗湾白茶文化休闲区、中源温泉疗养避暑度假休闲区、金罗湾水上娱乐休闲区八个不同主题特色的休闲区，通过100公里的旅游公路串接而起，构建成中国三爪仑百里生态休闲长廊。然而除宝峰寺外几乎没有文化旅游项目,因此开发文化旅游项目在靖安显得尤其重要.2、本项目主要服务范围和市场：靖安是江西省距省会最近县市之一，也是江西重点旅游地。南昌半小时经济圈城市之

一、4小时经济圈有九江、萍乡、鹰潭、黄石、株州、长沙、上饶等地级以上城市、600多万城市人口;8小时经济圈有福州、上海、杭州、南京、武汉、合肥、广州、深圳等省会城市、7000多万城市人口，城市客源市场无比广阔。京九铁路连接北京和香港，南昌是唯一的省会城市，高速铁路的建成大大缩短了南昌到北京和广州等发达地区的距离，若在经营上有特色，全国的市场都可以统揽。

3、本项目市场预测：随着经济发展、人民生活水平的提高，外出旅游已成为人们追求生活质量、满足精神需求的时尚。旅游业日益成为当今世界最具生机与活力的“朝阳产业”，发展迅猛。据专家预测，2010年国际旅游人数将突破10亿，旅游综合收入可达2600亿美元，成为世界最大产业之一。在日益升温的旅游热潮中，文化旅游越来越受到欢迎。靖安的森林旅游，佛教文化、诗词文化、生态养生等项目顺应了人们需要。能适应市场需求，具有良好的发展前景。

七、《靖水山庄》文化旅游项目总体规划方案与项目经营模式

1、开发范围 ：森林旅游，佛教文化、诗词文化、生态养生、民俗风情，综合文化等。

森林旅游：以三爪仑国家级森林公园为主要景区

佛教文化：以宝峰寺为主要景区 诗词文化：以中华诗词园为主要景区

生态养生：以21个旅游度假村、山庄为主要景区 民俗风情：以中国姓氏文化公园为主要景区 综合文化：以九龙文化影视城为主要景区

2、项目开发的基本原则 ：发展旅游、富裕乡民、弘扬文化、集团管理

3、项目总体规划：《靖水山庄》是一个综合文化旅游景区,它既有文化旅游价值,也有商业功能.项目总体将规划为靖安文化旅游中心.4、项目经营模式：影视剧为载体扩大影响；集团式经营提高效益；城市化建设完善服务；现代化管理加速发展；具体概述为：

1、影视剧为载体扩大影响：第一步：整理靖安传说故事，重打文化旅游牌。

A、九龙的传说：有这样一个传说故事，中国古代天上有十个太阳，后来被一个叫后羿的人射下了九个，掉在了靖安与奉新交界的九仙仓这个地方，而形成了九口温泉并变成了九条小龙，它们从温泉出来之后分别在九岭山上修练成仙，后来沿溪水在今九江市汇入长江而进入大海，由于他们是玉帝的儿子，因此被玉帝分别封为各海龙王撑管天下水系，成为龙王的九条龙，为了交流治水经验和叙述兄弟之情，它们会定期在南海的一个地方聚会，这就是现在香港的九龙。这个故事，把后羿射日射下的九个太阳和九仙仓的九口温泉，九岭山，九江市和九龙联在了一起，这就是一个很有特色的人文景观。B宝峰寺的传说：C胡雪二的传说：D况钟的故事：E“深柳读书堂”的传说故事：F、八仙之一曹国舅的故事：G、东周古墓的传说故事。第二步：把传说故事整理成文学作品和影视剧本。第三步：根据传说故事的文学本所涉及的场景选择适当的地方，作出景区建设规划。第四步：把故事拍成影视剧和出版图书，向全国播放和发行。这一步很重要。电视剧的播出，是对景区最好的广告。

2、集团式经营提高效益：

1、《靖水山庄》建设期间，由中珏国 际集团有限公司与旅游学校签订协议，委培一批旅游专业的大学生，这批大学生主要为两种人才，一是旅行社的经营人才，二是景区的导游。旅行社的经营人才到集团后工作档案均在集团，但他们将配送到全国各大中型城市去经营旅行社，并统一管理，每个旅行社每年必须完成一定量游客输送任务。

2、影视城里的房子，一楼作为店面可以从事商业经营，二楼和三楼可以作为宾招客房同样可以获取很高的经济效益。（还可以单间、单栋租赁经营）

3、加强横向联营，景点打包经营与同行共赢，也能带来较好的经济效益。

3、城市化建设完善服务；九龙文化影视城是根据中国历代文化分别以唐、宋、元、明、清、江南水乡和老北京四合院的风貌建设7-8条文化特色小街。每条街将建设为长约500米的实体小街，也就是说城里的建筑不仅仅是风景，整个影视城就是一个综合行文化古城，除老北京四合院街以外其他小街均为三层小楼组成，一层以特色商业为主，唐街==民间艺术街、宋街==美食街、元街==娱乐风情街、明街==书画古玩街、清街==民族服饰街、江南水乡街==精品礼物和土特产街、老北京四合院街==梦幻游戏街。

二、三层以宾招为主。所以影视城不仅具有很高的文化价值还有不可估量的商业价值。更是一座设施完整的小城镇。

4、现代化管理加速发展；由于景区的建设要花费大量的资金，为了扩大发展可以将已建项目（如：影视城的门面房甚至是部分客房）十年、二十年甚至更长时间的租出去经营，也可以吸引股金的形式融资来壮大集团的实力。

5、道路交通规划 ：靖安处赣中北腹地,是江西西北大门的天心之地，昌铜高速通车后30分钟即可到达省会南昌，县城区距昌北机场约1小时车程，与千里黄金水道赣江（三级航道）共同构成独特的水、陆、空立体交通格局,属于杭州、上海、武汉、南京、广州、深圳、福州、合肥等省会城市7小时经济圈范围内，交通十分便捷。

八、《靖水山庄》景区管理与人员编制

1、景区管理：景区内实行居民管理和商业管理相结合的管理模式.2、人员编制：最高权力机构为:集团董事会，下设：办公室、项目部、通联部、公关部、策划部等部门。集团实行总经理负责制，全面管理集团各项工作。

九、《靖水山庄》项目实施进度安排

1、工程项目管理 ：

2、项目实施进度

十、《靖水山庄》文化旅游项目投资估算与资金筹措

1、投资估算

2、资金筹措

3、投资使用计划

十一、《靖水山庄》社会效益分析

1、社会效益分析

2、项目与所在地区互适性分析

十二、《靖水山庄》风险分析

1、风险类别

2、风险应对措施

十三、《靖水山庄》可行性研究结论与建议

1、结论

2、建议 附件

1、项目承办单位营业执照、法人证书复印件

2、当地规划、国土、环保等部门关于项目的支持文件

3、旅游资源调查材料

4、自有资金存款证明

5、相关银行贷款承诺

6、其他相关证明材料

7、项目财务分析报表

影视城的宋街全长500米，东西走向，模仿送建筑风格，古色古香，富有宋代遗韵，街旁有模仿钱庄、茶馆、客栈、酒家，还有宋文化博物馆等。建筑共分三层，一层主要是：模仿钱庄、茶馆、客栈、酒家模式的店面为主，二、三层以实用宾招为主，使影视城里的建筑既有观赏性又有商业实用性。

第二篇：旅游开发项目可行性研究报告

项目名称：申报单位：联系人： 电话： 传真： 编写时间：主管部门：

旅游开发项目可行性研究报告

撰稿单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司 撰稿时间：2013年9月2日

第一章 项目概况

一、项目简介

1、区域及自然条件（1）历史沿革

项目景区旁边原有一某某关，为明洪武年所建，“悬壁临水，盘折而上，口开一罅，十里蚊行，为往省治要隘”。明代为防“安奢之乱”，设九关，派重兵于某某驻守。这里历史上曾发生过几次著名的战斗。明万历二十八年（公元1600年），明军参将谢崇爵产与播州宣慰使杨应龙部在某某激战，“ 争浮桥，桥断，杀溺死者数千人”，四川总督李化龙“用尚方剑斩崇爵”。某某总兵官童元镇率军平播，杨应龙令其部下着水西衣甲，混入童元镇部营中“内合外发，官军大，进至某某，断浮桥，官兵溺死无算”。杨应龙后为刘廷所败。据考，项目景区为“官”渡，原属贵阳府，设厘金卡，收入为“官”渡之费。早先渡人，后来摆渡汽车。1935年1月，红军长征突破某某天险，到某某召开了著名的“某某会议”。

2、资源评价

（1）季节：终年四季如春，从三月至十月是黄金季节，冬暖夏凉。（2）污染：旅游开发项目无工业污染，环境安静无噪声，无放射源，森林植被繁茂，空气洁净清新。游客活动产生的三废可以控制、回收，净化达标处理后排放。

（3）联系：该旅游开发项目毗邻某某河边，有三桥飞渡，大坝屹立，晚间灯火，摩崖石刻，库区风光以及被誉为“中国一绝、项目地区一技”的某某豆腐鱼等景观，相互辉映，可参观点能形成旅游开发线。从外围讲，旅游开发项目景区南可依托息烽温泉、集中营旧址以及省府贵阳，北靠历史文化名城某某，沿库区而上有已初步形成的“某某大坝－傣族公园－神石山庄－三沙大桥”和“某某电站－小溪－化觉－六广”两条黄金旅游开发线。

（4）可进入性：210国道、贵遵高等级公路、川黔铁路从境区穿过，景区背靠某某、面向贵阳，濒临某某，俯视长江，内有火车站2个，客运航运码头1个，规划中水运的客运、货运及自用码头各1个。形成了公路、铁路、航运纵横交错、航空港近距离呼应的交通网络，游客进得去，散得开，出得来，可以做到旅短游长，其资源利用价值因交通方便而大为提高。

（5）基础设施：景区水电路通讯具备。有山、河、桥、瀑布、森林、溶洞、风景资源丰富独特，环境容量大，发展空间广阔，搬迁工作量小，土地肥沃，能提供新鲜果品、蔬菜、肉食、蛋禽、鱼类。农村劳动力丰富而廉价。建筑材料产地近，价格低，未开发旅游开发项目旅游开发，无同行业竞争。

（6）社会经济环境：该区域主要为城镇区，社会基础条件好，以“某某豆腐鱼一条街”为代表的饮食服务业为主要经济产业，旅游开发氛围浓，服务质量上档次，对旅游开发具有很高的积极性。

（7）客源市场：某某市城区40万人，郊区20万人。某某县130万人，贵阳市 万人，210国道、贵遵高等级公路、川黔铁路穿境而过，车流量每日达 车次，过往人数每天达 人次。某某豆腐、项目景区发电厂以及某某天险的高知名度省内外闻名，客源不愁。

二、项目开发的必要性

随着生产的发展，社会文明程度的提高，旅游开发业在世界范围内都日趋兴旺，我省是在旅游开发上提出建设公园省的目标，旅游开发资源丰富，旅游开发业已确定为我省的先导性支柱产业，我县旅游开发资源得天独厚，不仅自然资源品位高，人文资源亦是独具一格。由于我县旅游开发业才开始起步，对旅游开发产品的包装，宣传力度不够，旅游开发区的基础设施，接待能力滞后等，使我县潜力巨大的旅游开发资源未能发挥效益，旅游开发业作为支柱产业的地位未能形成。因此，现阶段，急需在我县境内开辟的一个集文化、科考、游乐、观光、休闲为一体的旅游开发风景区，使之成为长征文化旅游开发线路的延伸，吸引留住前来娄山风景名胜区、某某会议会址以及息烽温泉、集中营旧址游览观光的游客，从而推动我县旅游开发业的发展。

三、某某旅游开发基地开发存在的问题

1、缺乏开发资金

某某镇政府财力有限，对项目景区开发主要靠招商引资。

2、劳动人口科学文化素质低

景区因劳动力人口文化层次不高，不能为景区提供合格的旅游开发服务人员。

3、管理体制未确立，相关部门支持配合程度不够，应通过努力协调，形成开发旅游开发产品的合力。

第三章 市场分析及预测

一、国内市场预测

1、市场预测

随着经济发展，人民生活水平提高及消费观念的转变，国内旅游开发业已蓬勃发展，与某某相邻的云南、四川、广西，均为旅游开发大省，周边旅游开发市场的开发和繁荣，对某某旅游开发业的发展造就了有利的背景。

项目景区，主要景观是山水自然风光，桥梁、电站等高科技产品，景点独一无二，是休闲、度假、参观、教育的理想场所，开发成规模后，对不同层次，不同类型的旅游开发者都有较大的吸引力。

开发前期：以某某市、某某县以及贵阳、息烽旅游开发线上的游客为第一客源市场，景区逐步完善后，可以开辟重庆、昆明、广西、广东为第二客源市场。通过加大宣传力度，争取组团游览，也可以通过与各大旅行社联营，组织到大西南地区的团队到项目景区游览。

2、游客量预测

据统计，近几年，每年到某某参观旅游开发的游客10万人次左右，考虑到景区建成后的区位优势，增长率考虑为50%，中期由于游人基数大，增长率下降，考虑为30%，远期取15%。近期2005－2007年项目景区游人规模为4.75万人次 中期2008－2010年

11.67万人次 远期2011－2013年

19.72万人次

二、外地区及省外市场预测

项目地区旅游开发线近年相继推出“红军长征路游”、“酒乡游”产品，特别是赤水国家级风景名胜区建成开放，将会吸引省内外周边地区的游客。

若借助于某某这座历史文化名城的知名度，到项目景区去休闲，品某某豆腐鱼以及观项目景区电站、某某斜拉吊组合桥、摩崖石刻等会产生很高的感召力，能吸引周边的游客，如宣传促销有力，提高产品的知名度，重庆、昆明、广西、广东等大城市的游客也将光临项目景区。开发初期，重庆、昆明、广西、广东等大城市的游客不多，争取在2008年，接待重庆、昆明、广西、广东等的游客20万人次，2011年达30万人次。

第四章 景区建设

一、景区建设原则

把保护风景名胜资源放在首位，坚持严格保护，统一管理，合理开发，持续利用原则。项目景区旅游开发基地的修建，对景区内山、水、林、河等自然环境实行保护，精心培育，防止一切可能毁坏自然景观的行为。所有建设、开发都服从科学规划，分期开发，重点实施。

二、景区建设指导思想

充分发挥项目景区旅游开发基地距某某市中心近，又在“某某－息烽－贵阳”旅游开发线上，交通方便，区域位置好的优势，以休闲、观光、避暑为重点，在保护的前提下逐步开发风景资源，带动周边乡镇的旅游开发业、交通运输业、土特产加工业以及第三产业等相关产业的综合发展，力求环境、社会、经济效益的统一。

三、景区建筑风格 项目景区景点的建设应与休闲、观光、避暑、健身相适应的建筑，可采用现代建筑中的欧式或西洋式，但应与自然山川融为一体，室内装修，卫生设施要配套，使游人感到宾至如归，身心愉悦。

第五章 环境卫生 绿化及安全

一、环境卫生

1、在景区管理机构下设环卫监察队，定员、定人，定片区包干，并将环境卫生的好坏和环卫管理人员的经济效益挂钩，加强环境卫生的监督力度。

2、搞好环卫设施建设，在各景点及游览道路边相应地设置果皮箱，各景点相应设置垃圾集中处理场地，以确保环境卫生。

3、在景区内设公共厕所两个，厕所外观与景区的建筑风格协调，采用现代建筑风格，但内部应干净，均采用水冲式，不得使用旱厕，并有专门的环卫人员管理。

二、绿化

保护好景区内现有的植被，对荒山坡地，广植当地速生树种；景区道路沿途种植当地特有观赏树种如杜鹃、茯苓、茶花、红豆杉等；景区外大于25度的坡耕地，由政府组织退耕还林，使绿化率达到80%以上。

三、安全管理 安全是旅游开发的生命线，景区管理机构要加强安全知识宣传，并采取有力的安全防护措施，定点、定人、定区域巡逻，以确保游人的安全。

第六章 项目建设实施计划

一、项目建设分期规划

根据地方财力、物力及旅游开发业的发展情况，项目景区旅游景区项目开发建设分期如下：

第一期：2004年10月－2005年10月 第二期：2005年11月－2006年11月 第三期：2006年12月－2008年12月

二、进入景区道路

集中有限财力，解决景区可进入性，第一期基础建设中首先解决新建河滨路－百亩大田1公里公路。

三、近期建设项目及规模

集中有限财力，搞基础设施建设，使游客进得去，留得住，使到此休闲、度假、观光旅游开发的客人成为某某旅游开发基地的宣传人。2004年10月——2005年10月建设项目： 第一期

1、修建改造河滨路延伸至百亩大田的车行道1公里，改造后道路路幅宽9米，水泥砼路面。

2、修建旅游开发项目停车场 单位停车面积35平方米/车 入场停车数88辆 停车场面积3080平方米

3、修建项目景区三星级宾馆。

建筑面积800平方米，内设餐饮、酒巴、商店、住宿、会议服务等，设床位200个，日接待500人。

5、露天游泳池300平方米2个，在宾馆附近，一个水深在60cm－1.3m，面积100平方米，另一个水深在1.3m－1.8m，面积200平方米，池外建休息回廊、商店、更衣室等设施。

5、草坪：景区绿化，面积2000平方米。

6、添置太阳伞，棋牌桌

7、游览步道，石板铺砌，宽1.5m（1）由公路直达露天泳池，浴池至山庄。（2）停车场至山庄，健身中心。（3）其他

8、室内浴池20个，每个10平方米，计200平方米。

9、化粪池2个，面积30平方米，深2米。

10、供电设施，在景区内添置100kva变压器一台，购电杆、电线等。

11、通讯

12、厕所，在景区内建2座，每座40平方米

13、卫生所：建在景区内，面积35平方米。

14、果皮箱、指示牌、景观说明牌等。

15、征地、土20亩，荒山草地120亩。

16、景区管理人员培训：经理1人，财务2人，厨师2人，管理员2人，电工抽水员1人，驾驶员1人。服务员32人，共41人。第二期

1、建迎宾门，内设售票房

2、建网球场

3、建灯光音乐喷泉

4、加固河岸，高25米，长1500米，宽平均0.8米。

5、沿河建长800米，宽3米的观光长廊，供游客垂钓、休息。

6、围墙，长3000米，高1.8米。

7、观景亭（望江楼）2座

8、其他 第三期

1、修拦河坝，长150米，高40米，宽4米

2、建别墅群10个

3、建垂钓亭、钓鱼台4个

4、高台跳水

5、建石拱桥，索桥各1座

6、完成景区内规划绿化工作

第七章 组织机构

一、项目法人

根据某某镇人民政府决定，设置“项目景区风景名胜区管理所”，某某镇人武部部长冷明刚为项目景区风景名胜区项目的法人代表，对项目的规划，资金筹措，建设实施经营和债务偿还实行全过程负责。管理所为事业单位，定员6人，隶属于某某镇人民政府。招商引资由出资方建设后，以出资方为项目法人代表。

二、组织机构

1、管理所下设专门的管理科室，分别管理风景区内森林、土地、建设、环境卫生、治安等工作。

2、管理所应在景区内充分行使政府予以的管理职能，对景区实行严格统一规划和统一管理。

第八章近期建设投资估算及资金来源

一、近期建设项目投资估算

2004年、2005年，建设项目总投资2242万元，见附表：

二、资金来源 招商引资

三、资金使用计划

第一期工程建设投资为745.15万元 第二期工程建设投资为757万元 第三期工程建设投资为740万元

第九章 经济效益分析

一、预算说明

1、项目计算期为9年，其中建设期3年，经营期6年。

2、项目基准收益率取10%。

二、经营收入预测

景区目前游人达10万人次/年，随着景区基础设施的不断建成，在建设期内，预计游人数量每年增加50%，当建设项目完成后，预计第4年－第6年游客人数净达到平均每年12万人，第7年－第9年游客人数净达到平均每年20万人，按人均消费100元计算。第一年可实现营业收入100万元 第二年可实现营业收入150万元 第三年可实现营业收入225万元

第四年——第六年可实现平均年收入1200万元 第七年——第九年可实现平均年收入2000万元

三、经营成本预测

1、折旧：项目总投资为2242万元，折旧年限为20年，残值率为10%，年折旧分摊100.89万元。

2、营业成本

营业成本包括营业费用、管理费用、职工福利费用等，按营业收入的30%计。

3、税金：营业税按5.5%计，所得税按33%计（经营前三年根据优惠政策，免征所得税）（1）财务分析

1、基准收益率Ic=10%，财务净现值FNPV= 万元。

2、财务内部收益率FTRR= %

3、投资回收期＝累计现金流量开始出现正值的上一年份 ＋上一年累计净现金流量的绝对值 ＝6＋ 242.22 %＝6.36年（含建设期3年）

出现正值年份的净现金流量

668

4、投资年利税率＝ 年平均利税额 ＝ 257.66 ×%＝11.4%

总投资

2242

5、投资年利润率＝ 年平均利税额 ＝ 654.76 ×%＝29%

总投资

2242

第十章 结论及存在问题和建议

一、结论

项目景区旅游开发基地经以上可行研究分析表明，该项目符合项目景区旅游开发风景名胜区总体规划，项目区域位置优越，景观类型丰富、独特，又在某某——息烽——贵阳旅游开发线上，是不可多得的旅游开发产品，对国内游客具有潜在的巨大的吸引力，市场前景乐观。项目财务内部收益率为16.86%，投资回收率6年，投资年利税率11.4%，投资年利润率19%，财务效益较好。因此，项目景区旅游开发基地开发项目可行。

二、存在的问题及建议

按照资金使用计划，某某旅游景区的开发，由于某某镇政府财力有限，投入基础设施的资金有限，因此，为了项目景区近期建设项目能如期完成，早日形成某某县的旅游开发产品，带动某某县旅游开发业及相关产业的发展，建议某某镇政府，请有关专家作出景区的详规，且申请立项，申请国家投资或贴息贷款1000万元。

第三篇：景区旅游开发可行性研究报告

广仁岭景区旅游开发可行性研究报告

1．项目概述

1.1 项目说明

 项目名称：广仁岭景区（或风摩岭景区）

 项目地点：南以广仁岭隧道口到大三岔口公路为界；西以大三岔口到大庙镇公路为界；东以双桥区为邻；北部以

村边界为界线，是承德市进入双滦区的第一个景区。 开发占地面积：约15平方公里  总建筑面积：平方米  总投资：1亿元RMB  承办单位：中国承德瀛丹旅游天国开发有限公司（名称待定） 开发时间：2006～20015年

1.2 开发目标

作为新开发的旅游景区，广仁岭景区按照国家4A级景区进行规划设计，现状只有少量的游客沿者康熙当年进入承德避暑山庄的线路寻幽访古，景区建成后，由于紧靠承德市区，客源市场充足，预计游客的数量在2010年可以达到20万人次左右，2015年达到25万的规模。

1.3 开发周期

近期（2006～2010年），一期开发  中期（2011～2015年），二期开发

1.3 总体空间布局

根据对景区旅游资源分布、开发价值的分析，整个景区在总体布局上可以划分为3部分，即：入口区（包括山门、关帝庙、景区管理区）；自然与人文景观区（包括接龙亭、观猊亭、统景塔、观音大士庙）；景区后门。整个景区由御道串联在一起。

第四篇：酒庄旅游综合开发项目可行性研究报告

生态旅游综合开发项目 方案

目 录

第一章 总论

一、概论

昆明旅游发展的总体目标是：以历史昆明、人文昆明、生态昆明与现代昆明和谐共生为基础，确立构建高品位休闲度假城市、旅游综合竞争力领先城市、国际商务旅游中心城市的发展目标，以发展大产业、提升大形象、发挥大功能、促进大文化、美化大环境为基础，把旅游产业作为促进经济增长的动力产业，推动社会进步的和谐产业，建设生态文明和促进区域协调发展的先导产业，深化对外开放的窗口产业，以观光为基础，以休闲度假为主导，以商务为拓展，以专项为特色，提高旅游业对昆明经济社会和云南、全国旅游发展的贡献度。昆明的旅游业发展，既要依托资源基础，也要充分发挥昆明的地理区位、产业集聚、商业特色和人文环境等方面的综合优势，按照增强“带动力、影响力、辐射力”的要求，加快打造云南旅游产业最重要的增长级和发动机。

“十二五”期间，西山区将鼓励发展休闲观光农业、生态循环种植养殖业、现代化城郊型农业、农产品加工及流通业，生态旅游综合开发项目 方案

打造现代农业；加快发展精细新型磷化工、光机电、生物制药、风力发电、装备制造、新材料、环保等产业，初步形成现代工业体系。西山区领导表示，西山区还将大力发展金融服务业、现代物流业、信息服务业、文化旅游业、中介服务业，全面提升传统商贸流通业。

1、项目区域概况

花红圣泉酒庄是花红圣泉餐饮管理有限公司的直属经营实体，坐落于昆明市西郊连绵起伏的玉案山腹地，她与佛教圣地筇竹寺、棋盘仙阁、郊野公园相比邻。位于清康熙御笔亲题的“法界禅寺”下，是国家森林公园的一部分，距昆明市马街新城7公里。

西山区团结镇是2005年10月撤销团结彝族白族乡和谷律彝族白族乡合并建立的,位于昆明西郊，与昆明主城、安宁市、富民县、禄丰县接壤，镇政府驻地距昆明主城区17公里，全镇总面积425.8平方公里，占全区面积的53.8%，耕地面积3.2万亩，总人口31250人。团结镇区域优势更加突出，一是矿产资源和生物资源较为丰富，境内蕴藏有大量的石英砂和品位较高的磷矿资源；还有种类繁多的中草药材和菌类等生物资源。二是生态环境和自然条件相对较好，最高海拔2640米，最低海拔1750米，平均海拔2195米，年平均气温13.2度，立体气候明显，森林覆盖率74.4％。三是民族风情和乡土特色浓郁，居住着彝、白、苗、汉等4个民族，其中少数民族人口占总人口的71.2％，生态旅游综合开发项目 方案

各民族婚丧嫁娶民俗各异，服饰民居各有特色，有火把节、花山节等多个民族节日，是一个少数民族聚居的建制镇。

2、避暑胜地 七、八、九月份，团结乡天然的山林，空气质量好，湿度大，年平均气温比昆明低3度，夏天这里是避暑胜地，也是火把节到来，团结乡举行篝火晚会的时节。如今，春天去看油菜花，夏天去赏千亩油葵，秋天到果园摘水果，已经成为昆明人的一种时尚生活方式，也是人们远离喧嚣躁动的城市，放松心情的最好方式。

第二章

项目建设规划

一、项目背景

随着人们生活水平日益提高和闲暇时间增多，旅游业正成为当今世界最具生机活力、永不衰落的“朝阳产业”，成为经济增长的新“亮点”。改革开放以来，我国旅游业已经实现了连续20多年的持续、快速发展，旅游业在国民经济中的地位和作用日益增强，国内旅游人数和效益指标有了百倍以上的增长，国际旅游各项指标比1978年有了四五十倍以上的增长，实现了从“资源大国”到“亚洲旅游大国”的历史性跨越。

随着小康社会的到来，我国旅游发展格局和态势正在发生着深刻地变化，从“观光时代”向“休闲度假时代”转变，人们的休闲时间也越来越多，传统工作和休闲概念已经逐步地模

生态旅游综合开发项目 方案

糊，人们也更加注重文化精神的消费与追求，这种变化大大刺激了休闲度假旅游的发展，休闲消费已经成为我国旅游业新的增长点。追求保健、享受健康，已逐渐成为一种社会时尚，是现代旅游发展所追求的核心价值。休闲保健旅游主动顺应了人们旅游观念的改变和对健康的追求，拓展了旅游方式，丰富了旅游的内涵，是第二代旅游发展的一个重要方向。

项目投资为

万元，其中土地使用租赁资金

万元，该项目的使用周期长，操作简便，给当地农民提供就业岗位，易被当地人民接受。因此，该项目建设前景广阔，符合党中央关于建设社会主义新农村发展战略的要求。西山区经济发展战略，以西山风景区综合开发、草海生态区旅游开发、团结镇乡村生态旅游开发、海口工业旅游开发、滇池路世界餐饮歌舞旅游开发为重点，依托我区丰富的观光、休闲、自然景观、历史文化、宗教文化、革命传统文化教育等旅游资源，走旅游资源和旅游环境可持续发展的道路。因此实施“团结镇生态旅游综合项目开发”是可行的。

二、项目建设单位、法人代表、所有制形式

项目建设单位：昆明花红圣泉餐饮管理有限公司 法人代表：李俊成 注册资本： 企业类型：

三、项目策划单位

昆明花红圣泉餐饮管理有限公司4

生态旅游综合开发项目 方案

四、建设地点、建设规模、建设期限

1、建设地点：

花红圣泉酒庄坐落于昆明市西山区团结街道办事处花红园居委会花红园小村，山清水秀，绿树成荫。

2、建设规模：

昆明花红圣泉酒庄总面积为120亩，是一个以生态旅游、休闲度假开发为宗旨依托西山区团结镇秀美山景，集历史文化传承、休闲度假、绿色餐饮、会议培训、商务活动等服务功能为一体的 旅游度假区。

3、建设期 建设期限为2年。

五、项目计划建设内容

项目建设计划投资资金7800万元，将建成具有现代化的休闲度假旅游景区。修建工作人员办公区、宿舍及小规模接待区；修建会议中心。修建住宿休闲及餐饮娱乐区。

项目共分为史文化区、藏酒区、山林健身观光区、庭院园林景观区、工艺美术展示区、餐饮娱乐区、住宿休闲区，共七个区域，各区域特色各异，又与其他区域相辅相成。

1、历史文化区

花红洞历史悠久、家喻户晓、久负盛名。早在1638年著名的地理学家、旅行家、文学家、探险家徐霞客游昆明筇竹寺

生态旅游综合开发项目 方案

时探游过花红洞，明朝建文皇帝也曾游过花红洞。洞口崖石上刻有许多历代名人雅土的墨迹：有清康熙年间钦差、翰林院的诺 敏，钦差一等侍卫都楞俄，云贵总督尹继善，云贵巡抚石文晟、王继文，民国国务总理李根源等题书的“水流云在”、“净土青莲”、“石濑”、“山水青音”、“龙宗石屋”、“遗世独立”、“别有天地”等等，一大批摩崖石刻。还有尹继善游此地的五首诗句，即：

恰值春归日，桃李又争妍。寻幽向山洞，步步入春姻。石磴盘云上，松梢信手攀。青藤缠绝壁，小麦遍梯田。浮生闲片刻，却误老僧禅。

茅序何时好，四野启青陽。仙源洞口流，石乳垂山房。春风自南来，生意满岩疆。细雨正霏霏，大有占农祥。龙湫一水隔，登历更褰裳。

小院开罇处，残梅尚有花。酒行人半醉，香杂树交加。暂可远尘俗，敢云爱烟霞。绿竹谁培植，蔓草费搜爬。漫将此中去，轻向外人夸。

胜景屡追陪，幽林到华毂。尔我两忘形，推心每置腹。喜得年岁丰，长享太平福。歌咏遍溪山，清光被草木。脊临日已西，归鞭促僮仆。

生态旅游综合开发项目 方案

天涯偶聚首，况复是知心。古人秉烛游，所惜在光阴。归林鸣鸟急，拥岫暮云深。勖哉崇令德，逝者何骎骎。三复呤君诗，清风吹我襟。

将在这个区域再认真梳理历史遗留的古迹，翻阅有关这个地区的历史资料和民间传说，然后进行，形成历史性较浓，图、文、雕塑并存的历史文化区。

2、藏酒区

花红圣泉酒庄因久负盛名的花红洞而得名，公司决定花红洞开发。

2.1对花红洞的改造 将南北相通的千年古洞作为通往酒庄的主入口。在洞口建有巨石耸立的苍雄大门，门庭内建有宽敞的停车场和古朴的接待厅。溶洞入口处计划建成洞藏酒展示区和酒神供奉区，标志着这个地区浓厚的民族文化及洞藏文化。走过展示区便进入通往酒庄的万年古洞——花红洞。洞内用防腐木铺成生态环保是木栈道，留出1.2米宽的路面作为通道，由于洞内适度较大且有溶洞滴水，因此地面较滑，因此打算在通道上铺上红色防滑垫。

2.2对藏酒区的规划

生态旅游综合开发项目 方案

花红洞是典型的喀斯特地貌中的石灰岩被含有二氧化碳的水溶解而成的千年天然溶洞，花红洞长200余米，可藏600余个酒坛，500余吨酒。项目建成计划引进纯粮酿造的酒精度在60度以上的原浆秫酒，藏酒采用土陶酒钢封存，再用红布盖在口上，与红色的防滑地垫交相辉映，形成别具一格的洞藏酒区。

洞藏酒与其它的白酒有两个最大的不同点：第一此酒是用土陶瓷酒缸储存；用土陶瓷存酒，是中国藏酒业通过古代几千年不断探索、尝试和总结得出的最佳工艺和储酒方法；由于土陶瓷具有一定的透气性，更有利于酒的化学和物理反应，使酒的辛辣及杂质得到更加完全的释放，加速白酒的老熟，提升酒的品质，呈现白酒回味无穷的独特风味，这是洞藏酒的第一特性；此酒与其它酒的第二个不同点是：在溶洞中储存，在溶洞中存放比在室外存放更加有利于酒分子之间的充分缔合，增加酒的绵柔感，更有利于酒的缩合，促进酒分子运动，随着洞藏时间的延长，酒会变得更加地柔和、甜绵、醇厚，进而提升酒的香醇、口感和品质等，制酒业都有这样一句话形容洞藏酒--“洞中七日，洞外一年”，专家都把洞藏达20年以上的好酒比做“液体黄金”，足可以说明此洞藏酒的魅力所在。

3、山林健身观光区

花红圣泉酒庄是山多平地少的地形，从西北角到东头生物研究所，大约近千米的山脉有悬崖、有陡坡、有平缓地带、有森林、有果树，大有开发利用的价值。可沿着林中盘曲交错的山道

生态旅游综合开发项目 方案

进行爬山运动，沿途可观各种植物，聆听百鸟歌唱，呼吸新鲜空气、采集鲜甜水果，品味大自然美景，体验登山健体的乐趣。

待到条件成熟，将林间的果林和所有洞穴进行有机整合，赋予溶洞一些神奇别致的内容，再通过林间幽静的山道将各个点相连，形成集洞穴文化，历史文化、酒文化、餐饮文化、佛教文化、民族文化、自然体验和珍禽养殖为一体的旅游观光景区，成为距昆明最近，最具有自然神韵和吸引力的旅游景点。

4、庭院园林景观区

花红圣泉酒庄座落于山清水秀，景色宜人的山水间，水流云在、山水青音、别有天地之处。除屏蔽的翠山就数碧绿的水体面积大，水中可养殖珍稀的土著鱼和有利于净化水质，形成生物链的其它鱼类外，准备在几个水塘四周水面种植各类水生植物，在适当位置建造漂浮式绿岛，使水面与陆地自然相融，形成水上自然湿地景观。

计划将根据酒庄环境和建筑形式，对原有绿化进行全面调整改造。栽种景观效果好的苍劲古树：四照花、马樱花、杉松、罗汉松等树种。分片种植色彩丰富的红枫、银杏、杜鹃、山茶、红花榉木、红叶石楠、桂花和多种地被植物。这样花红圣泉酒庄基本成各种文化相秉承的环境优美，生态突出、空气清新、建筑新颖、功能齐全、私秘性较佳的新型酒庄。恰似朱自清笔下的“荷塘月色”，陶渊明描述的当今“世外桃园”。

5、工艺美术展示区

生态旅游综合开发项目 方案

在庭院内计划建一个有270平方米的画廊，画廊内陈列油画，丙烯画、国画及书法进行展示，并特邀多幅作品收藏于国防部、中央军委、人民大会堂的著名军旅画家钟开天先生长年落堂作画。

6、餐饮娱乐区

餐饮娱乐区计划建有6间KTV豪华包房和一间电脑室。水上餐厅设30台独立临水豪华大包房和分别设20台、16台不等的五间临水景观包房及多功能厅、宴会厅、别墅包房和散座区。能同时容纳200余人的高中档餐饮娱乐接待。同时，要配备一支技艺高超、善于钻研、精于创新的厨师队伍。以绿色、环保、低碳、节约为方向，开创酒庄特有菜肴。

7、住宿休闲区

客房区计划设有6个豪华单人间、12个豪华标准间、4个豪华套房、4个复式豪华观景套房，共有54个床位，单独设立2个棋牌间，均从水上栈道单独进入，不受周围干扰，私秘性强，形成华丽舒适、阳光充足、自然清新、休闲逍遥的院落式独立景观套房和单人房。

第三章

项目周边环境及发展状况

一、昆明市西山区概况

1、地理位置

生态旅游综合开发项目 方案

西山区团结镇花红园居委会位于昆明市南部，位于东经102°10′至103°40′，北纬24°23′至26°232′，西山区位于昆明市西面，与官渡区、呈贡新区隔水相望，与五华区接壤，西邻安宁市、禄劝县，南连晋宁县，北接富民县。西山区建国初期为昆明第五、六区。

2、自然状况

西山区境内山川秀美，风景名胜、古寺名园甚多，有西山、棋盘山、观音山、卧云山、大观楼、白鱼口、筇竹寺等著名旅游景点，大小17个公园，是昆明公园最多的主城区。

气候特征属北纬亚热带，然而境内大多数地区夏无酷暑，冬无严寒，气候宜人，全年雨量充沛，光热热水资源充足。

3、旅游服务产业

西山区是云南省和昆明市重要的政治、经济、文化中心，是全省重要的工业基地和商贸旅游区，是昆明市通往滇西方向的重要出口。西山西山区旅游资源丰富多彩，民族风情浓郁多姿，历史遗迹不胜枚举，是昆明市生态环境最好的区之一。全区森林覆盖率达到50%以上，位于四区之首；城区内有大观公园、南园、庾园、西华园，东有滇池旅游度假区、云南民族村，中间有西山森林公园、华亭寺、聂耳墓、猫猫箐“农家乐”、观音山、白鱼口、海口石城，西有棋盘山森林公园、卧云山森林公园、豹子箐“农家乐”等，良好的生态环境加上丰富的旅游资源，为西山区旅游业发展提供了良好的基础。

生态旅游综合开发项目 方案

二、项目建设所具备的条件

1、“十二五”期间西山区旅游业发展规划纲要

西山区正在实施的第十二个五年规划旅游业发展规划纲要 西山区旅游业发展面临着诸多机遇，一是旅游经济总量快速增长。近年来，全市入境旅游稳健增长，国内旅游全面发展，假日旅游空前繁荣，出境旅游方兴未艾，旅游接待和收入等经济指标高于全市国民经济增长水平。二是产业规模日益壮大。旅游产业的不断壮大，带动了交通运输、城乡建设，促进了环保和生态的发展，为扩大内需、吸引投资、增加就业，尤其是为周边农民就业增收作出了突出的贡献，也对宣传、扩大对外交流，提升城市形象，发挥了独特而重要的作用。三是旅游发展环境明显改善。旅游交通“瓶颈”初步缓解。景区交通、环境治理、供水供电、消防等设施建设得到加速完善和提升，旅游产品供给体系建设进展明显。四是旅游旅游市场开发取得明显成效。

为此西山区挖掘特有的旅游资源，充分利用资源优势和区位优势，重点培养个性化、新型精品化的旅游项目作为经济发展的重点，根据乡村旅游的实质，加大西山区乡村旅游发展力度，打造西山区乡村旅游新形象，把西山区建设成特色鲜明、总类多样，精致优美的郊野乡村旅游区。

2、西山区积极引进企业投资发展

生态旅游综合开发项目 方案

西山区为促进经济发展，制定了一系列鼓励外来投资的优惠政策，其中专门有鼓励开发生态旅游资源的优惠政策。按照西山区旅游发展规划投资的目的，区政府根据开发规模及项目特点给予财政支持。有利于在保护现有旅游资源的前提下，允许各乡镇、村实行所有权、经营权分离，采取租赁、拍卖、转让等形式开发土地旅游资源。

第四章

项目建设的必要性

昆明是最具发展潜力和战略投资价值的城市，其中建设生态农业产业链，向市场提供绿色生态食品是关系国计民生、造福子孙的基本国策，而“生态农业观光旅游产品”则是最具战略投资价值的项目。

一、土地高效开发利用的必要性

以西部经济带为媒介，以西山自然生态保护区为为看点，以整合生态旅游为支撑，以开发建设观光旅游区为动力，促进生态旅游产业化经营为纽带，建设新型生态小镇，开发生态旅游项目及相关产业，倡导环保理念，发展循环经济，充分挖掘土地潜力，有利于土地价值综合提升。丰富的资源带来勃勃商机，在循环经济的辐射作用下，消费群体和消费量剧增，为该建设项目提供了必要性。

二、符合生态立市、产业强市的发展战略

该项目属生态旅游循环经济，同时拉动相关产业快速发展。将成为我市可持续增长的后续产业之一，生态旅游综合开发项目 方案

该项目以优化产业结构为核心，从整合资源入手，从而推进旅游产业和产品结构调整，向市场推出生态绿色食品和旅游产品，从而推进由大变强，推进企业总体素质，提高核心竞争力，建设资源节约型、环境友好型，明显提高资源利用率，为市民创造良好的生活与工作环境，为子孙后代留下蓝天绿地。

该项目以转变经济增长方式、提高经济增长质量、提高产业层次为目的；以增强产业集约能力，建立以市场为导向的生态旅游发展战略。

第五章

项目发展的方向

一、客户群定位

主客户群定位：本市及邻市经销商，西山区本地及三大城市板块中商务、会议及培训等消费市场，及商务度假市场。

亚客户群定位：国内临省市各类商务度假市场及旅游消费群体。

二、文化、特色定位

以自然生态观光为主题，以洞藏酒品质为特色，以生态食品休闲度假为品牌。

三、功能定位

西山区自然保护区生态景观；名人题字摩崖石刻历史文物；观光旅游、休闲度假村；生态旅游观光；构筑休闲及景点于一体的综合性观光旅游、休闲度假项目。

生态旅游综合开发项目 方案

四、档次定位：

花红洞特有的自然资源及藏酒条件，昆明及整个云南，甚至整个中国少之又少。周边独特的历史文化场所及民族文化风情使得项目内容更加充实，因此，有必要把项目打造成3A及3A级以上休闲度假旅游景区。

第六章、生态旅游市场分析与预测

一、生态旅游是社会主义经济可持续发展，人与自然和谐发展的必经之路

生态旅游是从20世纪90年代发展起来的。生态旅游不仅被定义为一种适应市场机制的以自然为基础的旅游；它还是国家政府机构用来实现可持续发展战略的一种有效工具。

1、生态旅游是一种对环境负责的旅游和观光行为，主要通过对环境的保护，达到使当地的生态和人口得以持续发展的目的。

2、生态旅游是在一定自然地域中进行的有责任的旅游行为，为了享受和欣赏的历史的和现存的自然文化景观，这种行为应该在不干扰自然地域保护生态环境，降低旅游的负面影响和为当地人提供有益的社会和经济活动的情况下进行的。

3、经济效益

项目建成，将转移农村富余劳动力的就业，推动农村经济发展和农村劳动力结构调整，开拓新的增收渠道，创造新的增收模式。市旅游资源的最大特点是人文景观与自然景观共生，15

生态旅游综合开发项目 方案

农村经济与社会结构的自然形态明显，旅游物价平稳，亲和力较强。

绿色食品的市场：1990年5月15日，我国正式宣布开始发展绿色食品。我国绿色食品事业经历了以下发展过程：提出绿色食品的科学概念——建立绿色食品生产体系和管理体系——系统组织绿色食品工程建设实施——稳步向社会化产业化市场化国际化方向推进。

第七章

技术方案

设计原则

本项目的技术方案依照项目区的经济社会条件遵循自然社会和经济系统协调发展的原则，以充分利用当地的自然和人文资源，建立具有鲜明地域特点的生态综合旅游项目体系为目的，运用生态学的物质循环转化原理进行设计。

第八章

组织机构与人力资源配置

一、工程项目管理

建设项目是一个系统性工程，系统工程有其内在的规律，需要通过与之相适应的管理模式、管理程序、管理方法、管理技术去实现。也就是说，需要有专门从事工程项目管理的组织为之服务。这种组织应该有与项目管理相适应的方法和技术；

生态旅游综合开发项目 方案

有相应的资质人才经验，能够为业主提供最优秀是项目管理服务，能够为业主创造最大限度的效益。

1、实施投资项目法人制

1992年国家计委颁发了《关于建设项目实行业主责任制的暂行规定》，并随后推行法人责任制。国家十五计划纲要指出：全面实行投资项目法人责任制、招投标制、合同管理制，健全投资约束机制。这使我国建设项目管理体制改革向前迈进了一大步。

业主是项目的投资主体，在项目实施过程中有最大的决策权，能否正确决策取决于业主的素质。业主不一定必须是项目管理专家，但作为过程建设项目的业主应该具备必要的业主应该具备必要的项目管理方面的知识。‘

2、组织机构

实行董事会领导下的总经理负责制和逐级管理，逐级考核的直线分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本，以质量为中心，以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合，传统与现代相结合的管理之路。

3、人力资源

总经理由董事会批准任命，中层管理人员采取按条件在社会招聘办法解决。营业人员及服务人员从市区下岗职工按规定考核择优录用。

生态旅游综合开发项目 方案

4、员工培训

主要管理人员由单位组织外地考察学习和培训，工作人员由公司统一组织培训学习。

第九章 投资估算表

一、估算编制范围

本估算为团结镇生态旅游综合开发项目可行性研究报告投资估算，估算主要包括：历史文化区改造费、住宿休闲区域餐饮娱乐区建设费、土地租用费，基础设施费及市政配套费。不包括：业主开业流动资金和建造期价格可能发生的变动而需要增加的费用。

二、估算编制依据

本项目建设投资根据建筑设计方案，相关图纸及市建筑工程预算相关定额及费用标准进行估算。

1、相似工程合同造价资料及地区材料价格。

2、假定由本市内的单位承担设计，施工及项目管理。

三、投资估算

本项目预计总投资7800万元，其中历史文化区维护及装饰100万元，藏酒区800万元，生态林休闲区3600万元，基础设施建设及办公配置2000万元，庭院景观区及工艺美术展示区1000万元，山林健身观光区300万元。

第十章

经济分析

生态旅游综合开发项目 方案

通过预测，本报告拟定下列经营策略：花红圣泉酒庄总投资7800万元，由政府招商引资，开发商有规划的开发，自主经营。

一、年营业收入

通过历年旅游接待情况，预测花红圣泉酒庄生态旅游综合项目收入概况如下：

二、成本估算

1、各项原材料成本，按现行市场行情进行估算。

2、投资采用平均年限法匪类进行折旧摊销，摊销折旧20年。

3、管理费用按销售收入的20%计算。

4、销售费用按销售收入的3%计算。

5、职工年平均工资按16000计算，管理人员按42000计算。包括工资性补贴及福利。

6、税金：交易税按收入3.3%计算，营业税收按5.5%计算，租用按租金收入17.5%计算。

三、所得税

按照《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其他实施细则，所得税按25%计算。

四、资金筹措

生态旅游综合开发项目 方案

采取有效措施，组织和引导全社会各方面的力量，多渠道、多形式筹集资金，建设和完善旅游投入增长机制，增加项目投入。

1、积极招商引资

根据项目建设发展需要，制定有关鼓励投资开发政策，并优化项目建设的外部环境，吸引企业个体工商户到项目区投资。同时要扩大对外宣传力度，提高项目的知名度，吸引更多的外来业主对项目投资。

2、争取国家政策资金和社会资金投入

适当扩大项目专项资金的投入，积极向政府争取专项资金。同时要注重证券资金的投入，抓住机遇，创造条件，积极主动向上市公司靠拢，搞联合，上市融资，吸收社会资本。在扩大融资渠道的同时，要细化资金管理，加强监督，坚持专款专用，专户储存，提高资金的使用效率。

第十一章风险分析

生态旅游发展要充分发挥市场机制的作用，遵循价值规律，讲求经济效益与社会效益。离开了市场，生态旅游，休闲度假的推广就难以得到应用，因此，市场需求是生态旅游发展的方向。

一、自然风险

生态旅游综合开发项目 方案

由于自然环境等不确定性因素，受环境的影响，生态旅游区域的客源状况也有着很多不确定的因素。

二、市场风险

当今的经济市场竞争激烈，旅游市场也一样。本项目相比其他旅游区域，开发较晚，知名度不高，存在产品的供求失衡导致的波动和价值实现的困难。

三、防范风险的措施

1、制度安排与政策机制。

它直接关系到能否调动各方面的积极因素，使生态旅游的发展充满生机与活力。生态旅游发展，在相当长的时期内离不开政府的扶持。

2、人才培育机制

生态旅游的发展必须调动全社会的力量，其中的核心问题 是人才队伍的建设。我们要通过体制改革，环境优化，观念转变，不拘一格，发现人才，使用人才，发现人才，使用人才。

第十二章

环境保护

当今，绿色经济、循环经济成为新世纪的标志。用环保促进经济结构调整成为经济发展的必然趋势。保护环境就是保护生

生态旅游综合开发项目 方案

产力，改善环境就是发展生产力。因此，如何协调环境与经济的关系，建设人与自然和谐相处的现代文明是坚持实现保护环境的基本国策的关键。

一、设计依据

《中华人民共和国环境空气质量标准》（GB3095—1996）《中华人民共和国城市区域环境噪声标准》（GB3096—93）《中华人民共和国大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）《中华人民共和国污水综合排放标准》（GB8978-96）；

二、环境保护目标

将生态旅游景区建设成为空气清新、环境优雅、水体清洁、景观优美、生态平衡的绿色景区。实行环保与经济建设同步持续发展。

1、空气质量

环境空气质量达到国家GB3095-1996一类地区中的二级标准。

2、地面水质量

地面水环境标准达到环境质量一类区三类标准。

3、环境噪音

环境噪声分贝五类地区，要求全面达到国家GB3096-93标准中二类地区二类标准（昼夜40～45dB,夜间35～40dB）

4、固体废弃物

生态旅游综合开发项目 方案

生活垃圾无害化处理率大于95%，主要有害废弃物无害化处理率达到100%

5、生态保护覆盖率100%。

三、环境保护原则

1、与自然和谐共存原则

生态旅游景区应与区域自然生态系统相结合，保持尽可能多的生态功能。在基础设施建设及规划中最大限度地降低公共中心区对局地景观和水文背景、区域生态系统造成的影响。

2、生态效率原则

在基础设施、建筑物构造过程中，按照“三同时”原则，应全面实施清洁建设，尽可能降低资源消耗和废物产生；在建筑材料、能源使用、产品和服务中，鼓励利用可再生资源和可重复利用资源。

3、区域发展原则

尽可能将生态旅游景区与地方特色经济相结合，将景区建设与区域生态环境综合整治相结合，并与区域环境保护规划方案相协调。

4、高科技、高效益原则

大力采用现代化生物技术、生态技术、节能技术、节水技术、再循环技术和信息技术，采纳国际上先进的生产过程管理和环境管理标准，要求经济效益和环境效益实现最佳平衡，实现“双赢”．

生态旅游综合开发项目 方案

5、软硬件并重原则

硬件指具体工程项目的建设，软件包括景区环境管理体系的建立、信息支持系统的建设等，在进行硬件建设同时必须建立和完善软件建设，使公共中心区得到健康、持续发展。

四、环境影响因素分析

1、项目施工期

项目建设过程中，场地平整、掘土、地基深层处理及土石方、建筑材料运输、设备装配等施工行为，在一定时段内都将会对周围环境造成一定影响。

⑴材料及土石方运输车辆噪声； ⑵现场施工噪声；

⑶运输车辆的汽车尾气及燃油机械排放的燃油废气； ⑷施工中土方挖掘、平整场地以及装载运输产生的二次扬尘；

⑸施工作业产生的生活污水； ⑹挖掘土方等产生的固体废弃物； ⑺施工现场周围的景观影响。

由上面分析可以看出，施工期对周围大气环境的影响主要是地面扬尘污染，污染因子为TSP。这种污染影响是暂时的，可逆的，工程一结束，污染影响也就随之而停止。清理土地、挖掘地基、挖土和填土操作过程中产生的尘埃排放物，会在短期内大大影响当地的空气质量。粉尘排放量随施工作业的活动水

生态旅游综合开发项目 方案

平、特定操作和主导天气的不同每天变化很大，而且很大一部分是由于在施工现场临时修筑的道路上，车辆往来行驶所引起的。

2、项目建成后污染分析 ⑴废气

景区建成后废气主要有饭店厨间烟气和车辆尾气，废气污染物主要有烟尘、SO2和油烟等。

⑵废水

污水中的主要的污染物有：COD、BOD等有机物。⑶废渣

景区建成后，其排放的主要固体污染物有畜禽粪便和生活垃圾。

五、环境保护防治规划

1、施工期间环境保护措施

施工期间比较明显的环境问题主要有三点：一是施工机械及运输车辆产生的噪声；二是施工中平整场地、混凝土运输搅拌等作业产生的地面扬尘；三是施工期间的生活污水。

1、施工机械运行时的噪声辐射源强在75～115dB（A）范围内，距离声源30米范围内的噪声辐射值超过建筑施工景区界噪声限制标准，如果施工机械放置位置距离边界较近，施工时应采取适当的隔声措施。

生态旅游综合开发项目 方案

2、对于施工期间产生的扬尘，在不同的施工环节采取不同的措施，力争使其对环境的污染降至最低。扬尘严重时实行洒水作业，汽车驶出工地要对轮胎进行清洗，防止泥土带入观光区。

3、施工期间产生的生活污水，要加强管理，污水实行统一收集、排至北站污水处理厂，防止对周围环境的污染。

2、运行期间的环境保护措施

1、废气

基本情况：废气主要是厨房油烟和汽车尾气。我公司只用清洁能源液化气和电能，因此在运营期的废气主要是厨房做饭时产生厨房油烟。

计划措施：我公司按照环保管理部门的要求安装油烟净化装置，使油烟排气筒的设置高于自身楼高1.5米。使用液化气和电等清洁能源。使用具有《环境保护认证证书》和《云南省环境保护行业污染治理资质证书的厂家生产的炊具和厨具。

2、废水

基本情况：废水主要是餐饮、客房、项目KTV废水以及员工的生活污水。

计划措施：针对公司的排水情况，本项目排水采用雨水、污水分流制。雨水经雨水管网统一收集后排入项目西面的分洪沟；计划运营期餐饮废水经隔油池处理后排入项目内的池塘，多功能厅及餐

生态旅游综合开发项目 方案

厅内的卫生间污水经化粪池处理后上清液也排入池塘（目前项目客源不稳定，化粪池的粪便和污水较少，还没有污水进入池塘），客房的生活污水经原有排污管道排入隔壁动物研究所的化粪池，员工厕所有单独是化粪池，该化粪池无外排口，由环卫部门清掏。排入池塘内的污水经稀释、沉淀后进一步处理，再回用于绿化和浇灌蔬菜。隔油池找相关公司进行定期清理。我公司会严格按照昆明市政府有关“禁磷”、“禁白”的要求，使用无磷洗衣粉和无磷清洁剂。加强用水管理，降低用水排水量，提高员工的节水意识，大力倡导节约用水，减少客房设备用水量。

推行节约用水的奖励措施，逐步实行定额用水制度，规划建设中水处理设施，提高水的重复利用率。

3、噪声

基本情况：项目的主要噪声源是KTV包房内的音响设备，厨房净化器的引风机。KTV的运营时间为晚18：00至凌晨2：00，大；油烟净化器位于项目一楼厨房的东北角，油烟净化器引风机运行时间为7：00——9：00，11：00——14：00，17：00——21：00。

计划措施：我公司将严格按照文化部颁布的《营业性歌舞娱乐场所管理办法》及《云南省营业性歌舞娱乐场所管理条例》的要求进行KTV的建设及日常经营管理；严格按照《娱乐场所管理条例》的规定，KTV的营业时间不超过凌晨2：00。KTV内采用隔音效果较好的隔声材料，加强房间隔壁与建筑结构的隔振处理，所有房间对外一面均 27

生态旅游综合开发项目 方案

无门窗，完善和改进KTV包房各项隔音、减震、降噪措施，同时合理放置音响，减少了对周围及上下楼层的影响。

4、固物

基本情况：项目产生的固体废弃物主要来源于厨房餐厅、KTV、客房、观景房产生的固废，以及公司内员工产生的生活垃圾KTV包房、客房、观景房、餐饮固体废弃物主要由蔬菜、纸屑、果皮、酒瓶等包装物构成。

计划措施：垃圾每天清理集中后分类存放，能回收的外售资源化利用，不能回收的垃圾由环卫部门统一处置。食品残留物统一收集后和隔油池中打捞的动植物油一起放入泔水桶，交由相关公司处理，公司内员工的生活垃圾集中收集后由环卫部门统一处理。使固体废弃物处置率达100%。

该项目在环境保护方面投入大量资金，严格按照国家相关法律法规规定，认真落实科学发展观，实现项目的健康、绿色、环保可持续发展。

生态旅游综合开发项目 方案

第六章

综 论

该项目建成后，将为昆明市旅游增添了新的亮点，与筇竹寺、郊野公园、棋盘仙阁、法界禅寺形成一条综合性的旅游链。

1、该项目适应了旅游产业结构优化调整的客观要求，是旅游开发形式转型的新探索，推进了现代旅游业和现代农业的发展，不仅拓宽了旅游资源开发的路径，而且把旅游、休闲度假、新农村建设有机结合起来，加快了结构调整，提升和丰富了旅游的内涵，减少了旅游开发的投资风险，迎合了大众消费心理。

2、该项目可促进农业产业结构的优化改变。旅游业具有极强的关联带动作用，开发生态旅游，同时充分开发利用了农村丰裕的空间资源和众多的家事活动、传统文化、风俗等无形资产。

3、该项目可以创造就业机会，积极开发生态旅游，不仅可以有效地解决农村富裕劳动人口的就业问题（旅游业每增加1个就业机会，就能带来相关行业5个就业机会），缓解社会压力。

生态旅游综合开发项目 方案

4、该项目可以加强生态环境保护与建设，有利于经济社会可持续发展。开发生态旅游的生产素材是当地人与自然和谐共生的环境，因此对加快生态建设、农地保护、规范开发、资源永续利用力度大，有利于促进经济社会可持续发展。

5、该项目可以缓解假日高峰旅游压力，促进消费。不但可以有效地对部分旅游者进行分流，就近带动消费者，同时也提高了游客的游览体验质量，丰富人民的消费及文化生活。

6、项目建成后，可实现销售收入38,315万元，可实现税后利润11,821万元，投资回收期2.1年，财务内部收益率为93.5%。

该项目具有很好的经济效益和社会效益，建议建设单位抓紧建设实施。项目的发展，希望得到政府的支持与关怀！

第五篇：住宅开发项目可行性研究报告

住宅开发项目可行性研究报告 一 总论

（一）项目背景： 1 项目名称：惠滇花园

承办单位概况：曲靖绅园房地产开发投资有限公司始建于2008年9月，是一个具有独立法人资格的经济实体，公司注册资本为壹仟万元，经营范围为房地产开发经营、建筑材料、装饰材料、金属材料销售等。是一家新兴的房地产开发企业，下设绿化公司、商贸公司、物流公司。公司按照现代企业制度的管理模式，遵循房地产开发投资有限公司制度的运作方式，现在总经理的领导下，已初步形成了一个上进、勇于开拓的企业团队。公司始终坚持团结协作、锐意进取、开拓创新、求真务实的精神，以日臻完善的管理体系，严格按照“诚实守信、诚信经营”的开发理念和经营方针，树立品牌的战略目标，坚持追求获取社会良好效应和经济效益双赢的局面。公司曾在昆明投资开发若干大、中、小型楼盘。公司2000年与昆明泰尊祥和房地产开发公司投资开发了“西山别墅”（三期还在开发中）。2006年与昆明宸瑞房地产开发公司合作开发面积约二十万平方米的“官渡工业园区机电城”等。2009年受曲靖市政府委托由公司的绿化公司承建了曲靖南城门的建设和绿化工程，一期工程竣工后受到市政府的高度评价和市民的广泛赞誉，现二期工程正在建设中。现在的绅园房地产正在健康有序的蓬勃发展，我们不断的积极寻求和探索与市场机制相适应的经营策略和经营方针，始终坚持“人性化”的设计思想，竭诚为业主营造一流的居住和经营环境。我们必将为争创一流品牌房地产企业而努力，积极探索房地产发展的新思路、新理念，拓宽经营领域，以提供优质产品为己任，为曲靖市房地产行业的经济建设做出应有的贡献！3 可行性研究报告编制依据：（1）《城市居住区规划设计规范》

（2）《武汉市规划管理条例》及《技术规定》（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》（4）《住宅设计规范》（5）《住宅建筑设计标准》

（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》（7）《城市道路绿化规划及设计规范》（8）《高层民用建筑设计防火规范》

（二）项目概况： 1 地块环境：

地块面积：净用地面积，近似扇形，周边主要有菜地和村镇建设用地构成。该地块位于麒麟区红庙村二队，远为农田，整个地势呈现南高北低的趋势，站在高处视野很开阔，空气较好，无大型污染，植被水系丰富。惠滇花园位于城南水务片区，从南城门出发经过官房酒店经麒小线到达。第二工作区离我们只有一路之隔，在第二工作区内将设置幼儿园、游泳馆、羽毛球馆、网球场等各类娱乐运动设施。惠滇花园居住周围有；法院小区、水务小区、惠滇山庄、潇湘水库、桃花湖公园等 位于此地生活方便而多彩。2 建设规模与目标： 土地面积：170亩（约180000）

容积率：1.58（本地块位于曲靖南片区，沿惠滇山庄往前走即达昆曲速公路，是曲靖别墅区重点开发地段，因此为了吸引众多的医疗人才，光谷白领阶层来此购房置业，把容积率把握在较小的数值）

建筑面积：113253 开发周期：至年

土地价格：万 3 项目周边情况

（1）地形地貌状况（详见附图地形地貌图）（2）物业形态划分图（详见附图物业形态划分图）（3)局部放大图（详见附图局部放大图）4 项目投入资金及效益情况 项目总投资：33597.28万元 自有资金投入：12400 万元 住宅销售价格：2000 元/平米起 项目销售收入：59104.00万元 项目税后利润总额：16127.14万元 项目毛利润润：27.28％ 项目内部收益率：25.39％

（三）项目建设缘由

项目建设有利于我公司在武汉房地产市场的进一步开拓发展 公司自成立以来，秉承“追求卓越、尽善尽美”之企业理念，依托开发区的优惠政策及政府支持，立足于东湖开发区，辐射武汉三镇。通过本项目的开发，占据光谷CBD区域房地产市场，发展壮大公司实力，并进一步树立企业在武汉地产业界的形象。项目的建设符合武汉市对光谷建设的精神

国家继续实行扩大内需、拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大，使房地产开发企业预期的盈利将进一步增强。随着国家取消了银行对房地产开发项目贷款的限制、解除了房地产开发企业禁令，更加坚定了房地产业发展的信心。武汉市政府加大对房地产业的投入。每年投资100亿元兴建600万平方米的住宅，五年共建3000万平方米，用五年的时间解决30万居民的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影响是十分明显的。形成了二、三级市场联动效应。武汉市房地产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运作逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性逐步得到调动和发挥，我市房地产市场已形成了二、三级市场联动的良好局面。部分条件好的行政、企事业单位已进入住房货币化分配阶段，房改前的好条件正在逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有效需求，形成住房梯级消费。3 项目开发优势所在

世纪地产丰富房地产项目开发经验以及良好的信誉 高科集团的相关政策优势和充足的土地储备 融科智地依托于联想集团的高科技理念和品牌优势

（四）市场分析

一、2000年国内经济及房地产市场回眸

投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。

2000年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。（《新华文摘》2001’5）

同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示，2000年“国房景气指数”值达到104.06点，比上年增加2.6点，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长；商品房销售面积与销售收入增势强劲；商品房平均销售价格稳中趋升；商品房施工总量不断扩大；新开工项目快速增加（如下表），各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，投向房地产的资金明显增加，投资结构进一步改善，房地产业呈现强劲的增长势头，（《中国统计》China Statistics 2001’5），房地产市场也呈现出以下主要特征： 全国房地产开发及销售情况表 2000年实际 比上年同期+% 住宅投资（亿元）3318.7 25.8 商品房新开工面积（万平方米）28295 30.6 商品房竣工面积（万平方米）23027.9 16.4 商品房销售建筑面积（万平方米）16984.1 26.9 商品房销售额（亿元）3571.0 30.1 其中：销售给个人（亿元）2840.3 51.9 占总销售额的比重（%）79.5--1． 开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。2000年全国房地产开发完成投资4901.73亿元，与上年同比增长19.5%，占固定资产投资的20.2%。其中：商品住宅开发完成投资3318.74亿元，与上年同比增长25.8%。2． 消费主题发生变化，销售总量逐年上升。2000年，个人购买商品住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积的87.51%，比上年提高7.9个百分点。3． 销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。2000年商品房每平方米平均售价2105元，较上年上涨5.98%，商品住宅平均售价1951.6元，上涨8.14%，办公写字用房平均售价4437元，下跌7.95%，商业营业用房平均售价3221.18元，上涨3.47%。个人住房贷款逐年翻番。四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增长17.4倍。其中建设银行2000年末个人住房贷款余额达1390亿元，占该行全部贷款余额的10.6%，当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新增额的40%。

4． 二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。

5． 需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房（90平方米左右）总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。（《中国房地产信息》2001’5 Real Estate Information of China 谢家瑾）以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。

二、XX市房地产市场分析 1． 2000年房地产市场

2000年XX市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。一是全市房地产开发总投资达101.29亿元，较1999年增长11.07%；全市总开工面积1343万平方米，比1999年增长3.68%；总竣工面积为454.11万平方米，比1999年增长2%；其中住宅竣工面积达377.31万平方米，占全市总竣工面积的83.09%，比1999年增长8.6%；全市商品房销售总面积为303.76万平方米，其中住宅为244万平方米，占总面积的80.33%，销售额达60.2亿元；空置商品房从1999年的150万平方米下降为115万平方米。二是在房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为19481户，比1999年增长11%，租赁总面积为80.15万平方米，比1999年增长17%，年租金总额为3.36亿元，比1999年增长52%。三是在房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为21647户，比1999年增长122.8%，说明个人购房贷款正迅速地增长。以上情况表明：XX市2000年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。

（1）个人购买率进一步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标，2000年第四季度商品房销售额为8亿元，其中个人购买为6.91亿元，个人购买率为86.43%。从图中可以看出：2000年XX市商品房个人购买率是持续上升，至第四季度已经达到86.43%的水平，个人购买率的不断上升，也从一个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场的持续快速发展提供了条件。（2）房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。2000年第四季度房地产投资总额为35.79亿元，在上季度的基础上进一步增长，从左图看出：2000年各季度XX市房地产投资增长非常迅速，增幅很大，表明房地产业新的增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力的拉动作用。价格 指数

一季度 1941.8 1000 二季度 1963 1010.9 三季度 2003.93 1031.9 四季度 2021.66 1041.03（3）截止2000年11月份，全市完成住宅投资20.87亿元，占房地产总投资的58.33%，2000年XX市住宅累计总投资75.82亿元，占房地产总投资的85.58%。其中住宅类物业价格指数具体见下表：

各季度XX市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示: 通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度的住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高的基础上难以继续保持较大的增幅，但总的趋势是住宅价格保持攀升。

光谷地区房地产住宅市场分析（1）“光谷地区”概况

信息技术的突飞猛进，给世界生产力和人类社会的发展带来了极大的推动。光电子技术是信息技术的核心技术之一，随着国际互联网业务和通信业的飞速发展，光电子信息产业将是影响未来社会发展的战略性产业，必将成为21世纪最重要的支柱产业之一。在此背景下，大陆许多专家学者建议建立国家光电子信息产业基地。湖北省和武汉市政府审时度势，及时决策，力争在武汉创建国家光电子信息产业基地。去年，武汉以其发展光电子产业的综合优势，被国家科技部、国家计委批准为国家光电子信息产业基地（简称“武汉•中国光谷”）。

（2）建筑类型

住宅类建筑其类型现状：

●多层。作为一种最为普遍的建筑形式，多层住宅依然是市场供应量的主体，这一点在城乡结合部的郊区房地产市场尤为突出。目前市中心的多层项目越来越少，有彻底“逃离市中心”的趋势。反观城市的外延，无论楼盘规模如何，均以多层物业为开发的主要建筑形式。从最近新开楼盘来看，多层物业也是占着绝对的比例。

●小高层。目前小高层最大的特点是将其“领地”扩展到了郊区。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高层也出现在了离市中心较远的城乡结合部。带电梯的小高层，再加上户型上的创新设计，市场反映良好。●高层。目前曲靖市高层物业尴尬的现状正在被城市中心区日益增多的新一代高层住宅项目所改变。市中心几个高层楼盘的面世，为高层物业市场增添了几分亮色。它们都以高品质树立的顶级豪宅形象，使高层物业的现状有所改观。

●别墅。曲靖特有的丰富水资源成就了众多的别墅项目。就目前的实际情况来看，别墅市场中无论从供应量还是市场的接纳程度看，TOWNHOUSE（即联排别墅）都是最好的。究其原因，一方面是联排别墅自身的优势，即住宅功能齐全，并且位于郊区价格相对较低，绿化率高，环境优美；另一方面是因为随着二次置业者在购房人群中所占的比例不断增大，要求改善生活质量的购房消费者日益增多，直接促使别墅的需求量增大。

本项目建筑类型：

以别墅（A3)为主干，周围点缀布局（H1/H2/H3/HP型）多层住宅。整个小区外观上错落有致，1.58的容积率保证了充足的绿化面积和多处现代景观小品设置在住宅楼周围。配比：

别墅：A1 户A2 户A3 户A4 户 多层：H1型 户、H2型 户、H3型户、HP型户 高层：G1型 户G2型 户 G3型 户G4型 户

目标市场地位 项目销售目标群如下：

（1）第一期针对市第一人民医院的职工;（2）第二期针对市第一人民医院及其他医疗单位；（3）此后将面对社会销售；（4）其他

（五）结论

本项目社会效益、经济效益、环境效益俱佳，项目可行。

1、投资环境分析结论

曲靖市位于长江三角洲西北部，是长江沿岸的重要口岸，离昆明仅1.5小时车程，受XX经济区的影响较大，经济发展水平在云南省名列前茅，曲靖市现有人口约72万人，包括外地在XX经商人员共约80万人。按曲靖市国民经济和社会发展规划，市区框架正进一步拉大，城市人口将大幅度增长，预计4-5年人口将达到100万人。该项目定位于曲靖市15%的中高收入消费群体。具调查在近3年，该类人员需购住房约为：80万×15%/3×15%=1.2万套（以户均3人计），以每套120平方米计算还需新建中高档住房 144万平方米，随着老百姓经济条件的进一步改善，有购买实力，想不断改善居住条件的人越来越多，由此分析，在未来三至四年之内仍将是房产供需两旺期（具体分析见第六章项目市场调查和需求预测分析）。

XX市区可以简明的分成三个区域：城北经济开发区、城中中心生活区、城南新生活区。城市规划有特色，如XX广场、步行街、美食街； 城市发展思路清晰，如经济技术开发区、行政新区南北拓展；经济发展快速稳定，XX作为长江中下游的沿江开放城市，地理位置优越，商业幅射较广。同时新建的XX长江大桥已成为该市沟通四方的重要经济枢纽。位于境内的国家级经济开发区吸引了众多的国内外商家来芜投资，近两年来，有近20家上市公司落户XX，2003年上半年可实现国内生产总值26亿元，同比增长13.1%，依托长江三角洲经济区，经济发展环境良好；城市生态环境好，气候宜人，适宜人居。以上诸多因素，为XX市房地产业持续稳定的发展提供了客观条件，住宅销售价格将继续平稳上升：经济的持续发展支持人们的消费需求；产品质量上升带动成本的上升；大量高层住宅带动房价总体水平的上升；土地转让价格的上升；建安成本的上升。市场竞争加剧：大量楼盘的开发必然形成有效客户的分流及竞争的加剧。产品差异化、定位细分化、企业品牌化是今后XX市房地产市场发展的必然趋势，XX市房地产业自2001年以来发展快速，房价持续上升。特别是浙江房地产开发公司的进入，是推动XX市房地产业发展的重要因素。

2、金融投资环境分析结论

由于2003年央行出台的系列房地产金融政策，意在限制高房价，适度控制房地产市场上的炒作风，最具现实意义的几条规定是：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的３０％，房地产企业流动资金贷款被取消，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。这就意味着房地产开发商进入市场的门槛提高，销售回款的周期延长，这些政策对目前XX已经完成土地拍卖但尚未开工建设的楼盘影响不小，部分开发企业可能因为资金储备不足，陷入尴尬的局势，这些政策对未来的XX房价起到了推波助澜的作用加速XX房地产企业从新洗牌的局面。因此规避金融机构的风险，变间接融资为直接融资，改变投资工具落后的局面，同时弥补封顶按揭造成的消费信贷断裂，具备良好的财务状况，以及规范的财务操作规程、人员是势在必行的。

3、项目定位分析结论

曲靖未来几年的规划中以多层项目为主，因此对该项目高层定位有非常大的优势。

本项目在，它是XX市地理中心，神山森林公园与一江春水之间，交通便捷，商贸繁华，升值潜力与生活环境俱佳，肯定会受到高端购房者的青睐。目前距离XX街X湖的XX花园为市目前价格最高的楼盘，楼面地价成本为：658.5元/平方米，而该项目的可销售楼面地价成本：520.5元/平方米，种种因素决定了我们的项目是高档次的，我们必须用长远的眼光去打造我们的项目。

XX苑三面临街，2.2万平方米沿街商铺，开发大型品牌超市卖场、时尚休闲商业街，强大的商业设施，足以成为XX广场周边区域的商业中心，满足日常购物、休闲、餐饮、娱乐的需求。户外兵乓球台、游泳池、棋牌室、壁球室、桌球室、健身房，各种体育设施让您的生活更添健康活力。VIP会员俱乐部、商务中心、艺术幼儿园，网络式物业管理，超越豪华，极至品位。这些将使得我们的项目做到了“五年内保持领先，十年内不落伍！”目充分掌握居民的购前楼盘均价定位在2500元/m2，采取房价低开高走的策略，房消费心理，随市场灵活掌握售价，获得滚动发展的资金和理想收益。在户型结构上控制在市场流行和购买需求比较大的110—160之间，使得整体价格控制在20-40万，顺势市场的反映，在保证楼盘风险托盘销售的前提下，此项目楼群定价具有一定的市场竞争优势和良好的效益预期性，在城市化建设不断推进，人们对住宅要求的提升，人们贷款购房意识增强趋向成熟化利用多种组合方式购买商品房，房地产市场进一步规范，为房地产业的发展提供了基本保证。该项目建设实施后既满足了人们对高层次生活的需求又将成为市中心一道美丽的风景线。