商品住宅开发项目可行性研究报告（五篇范文）

第一篇：商品住宅开发项目可行性研究报告

文章标题：商品住宅开发项目可行性研究报告

目录

一、总论

二、市场分析

三、建设内容

四、环保与市政配套

五、组织机构与人力资源配置

六、建设进度安排及物料供应

七、资金筹措

八、效益分析

九、研究结论与建议

一、总论

（一）项目背景

1项

目名称：“联想高科•经典都市”居住小区

2承办单位概况：

“世纪地产”是武汉专业的房地产项目开发公司。

由于其他的在开发项目占用大量资金，且本项目工程量大，建设周期长。为了降低投资风险，“世纪地产”决定和武汉高科国有控股集团有限公司及北京融科智地房地产开发有限公司合作成立控股公司武汉联想•世纪高科房地产开发股份有限公司开发本项目。

公司注册资本1亿元（“世纪地产”3000万元，武汉高科国有控股集团有限公司3000万元，北京融科智地房地产开发有限公司4000万元）流动资金2400万元（滚动开发）。

武汉高科国有控股集团有限公司是经武汉市委、市政府同意成立的，授权全面经营和管理武汉东湖新技术开发区国有资产。集团注册资本15亿元，目前全资、控股、参股企业35家，已成为“武汉•中国光谷”建设的主力军，是一家集资产经营与管理、创业孵化器、风险投资、技术产权交易中心、工程科学研究、大学科技园建设于一体的大型国有控股集团。

成立于2002年6月的北京融科智地房地产开发有限公司，是联想控股公司为进军房地产行业而专门设立的全资子公司，也是其多元化布局的一个重要棋子。

3可行性研究报告的编制依据：

（1）《城市居住区规划设计规范》

（2）《武汉市规划管理条例》及《技术规定》

（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》

（4）《住宅设计规范》

（5）《住宅建筑设计标准》

（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

（7）《城市道路绿化规划及设计规范》

（8）《高层民用建筑设计防火规范》

（二）项目概况

1地块位置：

关山一路与楚雄大道交会处往南400m处。光谷创业街位于本案东侧，南抵武汉职业技术学院，西紧邻关山一路，北靠长江有线电厂。地块紧邻光谷CBD中心区，不仅未来发展前景不俗，其现有配套设施也十分成熟。周边商场、菜场、休闲广场众多，大专院校林立，公园、医院等公共设施相距不远。“联想高科•经典都市”居住小区周边有：华中科技大学、中南民院、鲁巷广场、关山市场、关山中学、鲁巷小学、光谷核心市场、电信数码港、长江乐园、东湖新技术开区等。位于此地生活方便而多彩。

2建设规模与目标：

土地面积：270亩（180090平方米）

容积率：1.75（本地块位于武汉市郊区，沿关山一路南行800米即达武黄高速公路，是武汉光谷的重点开发地段，因此为了吸引众多的科技人才，光谷白领阶层来此购房置业，把容积率把握在较小的数值）

建筑面积：314528平方米

开发周期：7至8年

土地价格：5400万（高科集团储备土地，作为股本投入）

3周围环境与设施

（1）步行约2分钟可至586、521、715等公交车站；

（2）鲁巷广场购物中心关山超市以及关山饭店等消费场所均几步之遥；

（4）华中科技大学，中南民族学院等高校环绕；

（3）武汉光谷CBD中心??光谷创业街位于本案东侧

4项目投入资金及效益情况

项目总投资：33597.28万元

自有资金投入：12400万元

住宅销售价格：2000元/平米起

项目销售收入：59104.00万元

项目税后利润总额：16127.14万元

项目毛利润润：27.28％

项目内部收益率：25.39％

（三）项目建设缘由

1项目建设有利于我公司在武汉房地产市场的进一步开拓发展

公司自成立以来，秉承“追求卓越、尽善尽美”之企业理念，依托开发区的优惠政策及政府支持，立足于东湖开发区，辐射武汉三镇。通过本项目的开发，占据光谷CBD区域房地产市场，发展壮大公司实力，并进一步树立企业在武汉地产业界的形象。

2项目的建设符合武汉市对光谷建设的精神

国家继续实行扩大内需、拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大，使房地产开发企业预期的盈利将进一步增强。随着国家取消了银行对房地产开发项目贷款的限制、解除了房地产开发企业禁令，更加坚定了房地产业发展的信心。武汉市政府加大对房地产业的投入。每年投资100亿元兴建600万平方米的住宅，五年共建3000万平方米，用五年的时间解决30万居

民的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影响是十分明显的。形成了二、三级市场联动效应。武汉市房地产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运作逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性逐步得到调动和发挥，我市房地产市场已形成了二、三级市场联动的良好局面。部分条件好的行政、企事业单位已进入住房货币化分配阶段，房改前的好条件

正在逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有效需求，形成住房梯级消费。

根据2002年第二季度武房指数报告，洪山区房地产市场最大特征就是“光谷地区以住宅项目为主，武珞路沿线以商务写字楼为主”。作为洪山区两大经济支柱“中国光谷”与“电脑一条街”在洪山区的经济结构中将占据主导地位。随着中国光谷的发展壮大，小区周边土地已成为武汉市房地产开发的热点，在未来的5年内，中国光谷方圆50平方公里的区域将形成一个科工贸年收入超过1000亿以上的高科技产业园，加上长江乐园的带动效应，一大批第三产业会在此地蓬勃兴起，本地域将成为武汉市人文环境最好、居住质量最高、规划配套最完善的生活社区。

因此，我公司决定在此区域内寻找合适的地段投资建设高品质的商品住宅小区，由于本区域内土地的稀缺以及我公司资金暂时的短缺，我们选取武汉高科国有控股集团和北京融科智地房地产开发有限公司作为战略合作伙伴，三方经过协商，达成一致，成立合资公司武汉联想•世纪高科房地产开发股份有限公司共同开发高科集团270亩储备地块。具体合作方式在资金筹措一节中有详细叙述。

3由于市区可开发土地稀缺，三方合作开发本项目符合我公司投资开发策略

从土地供应的角度分析，由于土地数量的相对稳定性和自90年代中期以来武汉房地产市场的高速发展，武汉市区土地资源日益减少，在市区内，土地供应绝对数量必然呈现下降趋势。类似本项目开发可200多亩以上大规模住宅区域的土地稀缺，土地资源弥足珍贵。随着土地供应市场的秩序日益规范化，为了合理的利用城市土地资源，土地获得方式已由过去的划拨、协议出让方式逐步转化为以拍卖、招标方式为主。而后两种方式必然提高土地获得成本，对项目开发建设不利。

本项目由武汉高科国有控股集团提供土地使用权，为资金流动周转和项目建成收益创造了良好条件。一次性获得大面积有开发潜力的地块，有利于对项目进行滚动开发。根据市场动态，合理调整设计方案和营销策略，稳步树立项目品牌形象，这在武汉房地产市场并不多见。项目周边楼盘的开发已经提升了本地区土地的潜在价值，本项目的开发可以使潜在价值得到实现。

4项目开发优势所在世纪地产丰富房地产项目开发经验以及良好的信誉

高科集团的相关政策优势和充足的土地储备

融科智地依托于联想集团的高科技理念和品牌优势

（四）市场分析

1武汉概况

武汉市是中国六大中心城市之一。在1992年国家公布的中国城市综合经济实力50强中，武汉名列第六。2001年，武汉市国内生产总值达到1348亿元，按可比价格计算，比2000年增长12。经济运行质量提高，全年实现财政收入150.18亿元,同比增长21.8,占国内生产总值的比重为本11.1。自1992年以来,武汉经济发展驶入快车道,全市国内生产总值连续保持两位数增长,高于全国、全省平均水平。经济运行质量和效益明显提高，人民生活水平继续改善，各项社会事业全面进步，实现了“十五”计划的良好开局。得天独厚的地理环境，经过数千年的开拓点染，创造了辉煌的物资文明和精神文明，为武汉的飞速发展奠定了坚实的基础。

中华人民共和国成立后，武汉经过几十年的发展，已经成为一个门类齐全的综合性工业基地，华中地区的内外贸易中心，我国内地最大的交通枢纽和重要的教育、科研基地，在全国221个地级以上城市中，武汉的综合经济实力居第六位，是中国的特大中心城市之一。改革开放以来，武汉的投资“洼地效应”显现，目前利用外资居中国中西部大中城市之首，实际利用外资63.7亿美元，外资来自全球五大洲40多个国家或地区，全球500强跨国公司有35家来汉投资，另有45家设立了代表处。

迈向世界超级城市世纪之交，正当世界各大城市都在描绘新的发展蓝图之际，美国《未来学家》杂志1999年6-7月刊发表了著名学者麦金利-康韦所著题为《未来的超级城市》的文章，预言中国的上海、武汉将进入21世纪全球十大超级城市之列。

超级城市是指具有下列3项条件特征的城市地区：人口超过100万；能够可持续地满足居民的物质和社会需求（包括食物、住所、安全、医疗、保健、交通及教育等方面的需求）；拥有健康和充满火力的经济环境，能够创造、吸引和培育可产生足够就业机会和财政收入的经济投资。未来超级城市必不可少的10个因素：水源；国际机场；与腹地的交通联络；圆顶体育场；技术中心；通信中心；公共交通；垃圾处理；绿色基础设施；新的政治机制。

未来的十大超级城市：班加罗尔（印度）；武汉（中国）；上海（中国）；曼谷（泰国）；丹佛（美国）；亚特兰大（美国）；昆坎-图卢姆地区（墨西哥）；马德里（西班牙）；温哥华（加拿大）。由于地处中部要冲，拥有高新技术产业以及数十所大学和技术学院，武汉具有很大的机会。

2光谷地区房地产住宅市场分析

（1）“光谷地区”概况

信息技术的突飞猛进，给世界生产力和人类社会的发展带来了极大的推动。光电子技术是信息技术的核心技术之一，随着国际互联网业务和通信业的飞速发展，光电子信息产业将是影响未来社会发展的战略性产业，必将成为21世纪最重要的支柱产业之一。在此背景下，大陆许多专家学者建议建立国家光电子信息产业基地。湖北省和武汉市政府审时度势，及时决策，力争在武汉创建国家光电子信息产业基地。去年，武汉以其发展光电子产业的综合优势，被国家科技部、国家计委批准为国家光电子信息产业基地（简称“武汉•中国光谷”）。

“武汉•中国光谷”高等院校和科研院所众多，汇聚了一大批国内外知名的专家学者，为发展光电子产业提供了强劲的智力支持；以武汉烽火科技集团、长飞公司、精伦电子、华工科技等企业为代表的一批光电子企业，已经形成了一定的产业规模，形成了光谷发展的骨架；“武汉•中国光谷”依托国家级开发区-----武汉东湖新技术开发区，有着良好的外部环境和条件，这些都为光谷的建设发展奠定了良好的基础。

武汉东湖新技术开发区50平方公里范围内集聚了18所高等院校，56个省部属科研院所，65个国家重点学科，10个国家重点实验室，7个国家工程技术研究中心，43名两院院士，20多万名各类专业科技人员，35万在校大学生，每年有5万余名大学生从这里走向四面八方。武汉东湖高新技术开发区是仅次于北京中关村的中国第二大智力密集区，拥有非常丰富的高新技术人才资源。

（2）建筑类型

武汉市（光谷地区）住宅类建筑其类型现状：

●多层。作为一种最为普遍的建筑形式，多层住宅依然是市场供应量的主体，这一点在城乡结合部的郊区房地产市场尤为突出。目前市中心的多层项目越来越少，有彻底“逃离市中心”的趋势。反观城市的外延，尤其是近两年房地产开发较热的“三区五片”，即汉口的金银湖片和后湖片，武昌的南湖片、东湖高新开发区片以及汉阳地区的沌口开发区，无论楼盘规模如何，均以多层物业为开发的主要建筑形式。从最近新开楼盘来看，多层物业也是占着绝对的比例。

●小高层。目前小高层最大的特点是将其“领地”扩展到了郊区。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高层也出现在了离市中心较远的城乡结合部。位于金银湖片区的“丽水佳园”开盘，其一期工程推出了数栋八层带电梯的小高层，再加上户型上的创新设计，市场反映良好。此外，近期开盘的位于青山区工业二路上的“宝安•公园家”在其规划中也有数栋小高层项目。这一现象打破了“小高层只能在市中心生存”的定式。

●高层。目前武汉市高层物业尴尬的现状正在被城市中心区日益增多的新一代高层住宅项目所改变。市中心几个高层楼盘的面世，为高层物业市场增添了几分亮色。福星城市花园、怡景花园等楼盘纷纷亮相，而且都以高品质树立江城楼市的顶级豪宅形象，使高层物业的现状有所改观。

●别墅。江城特有的丰富水资源成就了众多的别墅项目。就目前的实际情况来看，别墅市场中无论从供应量还是市场的接纳程度看，TOWNHOUSE（即联排别墅）都是最好的。究其原因，一方面是联排别墅自身的优势，即住宅功能齐全，并且位于郊区价格相对较低，绿化率高，环境优美；另一方面是因为随着二次置业者在购房人群中所占的比例不断增大，要求改善生活质量的购房消费者日益增多，直接促使别墅的需求量增大。目前汀香水榭、水蓝郡和黄金海岸等楼盘的此类物业都取得了良好的市场效果。

本项目建筑类型：

以高层（C型）为主干，周围点缀布局（A、B、D、E型）多层住宅。整个小区外观上错落有致，1.75的容积率保证了充足的绿化面积和多处现代景观小品设置在住宅楼周围。

配比：

多层：A型8栋、B型6栋、D型12栋、E型7栋高层：C型14栋

3目标市场地位

项目销售目标群如下：

（1）外企、高新技术企业、金融证券信息业界白领人士；

（2）周边高校的教师以及工作者；

（3）欲改善居住条件的置业者；

（4）政府及企事业单位中层以上管理干部；

（5）外地来汉的经商者。

（6）其他

（五）结论

本项目社会效益、经济效益、环境效益俱佳，项目可行。

（一）市场概况

1武汉市总体经济状况

武汉市是中国六大中心城市之一。在1992年国家公布的中国城市综合经济实力50强中，武汉名列第六。2001年，武汉市国内生产总值达到1348亿元，按可比价格计算，比2000年增长12。经济运行质量提高，全年实现财政收入150.18亿元,同比增长21.8,占国内生产总值的比重为本11.1。自1992年以来,武汉经济发展驶入快车道,全市国内生产总值连续保持两位数增长,高于全国、全省平均水平。经济运行质量和效益明显提高，人民生活水平继续改善，各项社会事业全面进步，实现了“十五”计划的良好开局。

得天独厚的地理环境，经过数千年的开拓点染，创造了辉煌的物资文明和精神文明，为武汉的飞速发展奠定了坚实的基础。

中华人民共和国成立后，武汉经过几十年的发展，已经成为一个门类齐全的综合性工业基地，华中地区的内外贸易中心，我国内地最大的交通枢纽和重要的教育、科研基地，在全国221个地级以上城市中，武汉的综合经济实力居第六位，是中国的特大中心城市之一。改革开放以来，武汉的投资“洼地效应”显现，目前利用外资居中国中西部大中城市之首，实际利用外资63.7亿美元，外资来自全球五大洲40多个国家或地区，全球500强跨国公司有35家来汉投资，另有45家设立了代表处。

迈向世界超级城市世纪之交，正当世界各大城市都在描绘新的发展蓝图之际，美国《未来学家》杂志1999年6-7月刊发表了著名学者麦金利-康韦所著题为《未来的超级城市》的文章，预言中国的上海、武汉将进入21世纪全球十大超级城市之列。

超级城市是指具有下列3项条件特征的城市地区：人口超过100万；能够可持续地满足居民的物质和社会需求（包括食物、住所、安全、医疗、保健、交通及教育等方面的需求）；拥有健康和充满火力的经济环境，能够创造、吸引和培育可产生足够就业机会和财政收入的经济投资。未来超级城市必不可少的10个因素：水源；国际机场；与腹地的交通联络；圆顶体育场；技术中心；通信中心；公共交通；垃圾处理；绿色基础设施；新的政治机制。

未来的十大超级城市：班加罗尔（印度）；武汉（中国）；上海（中国）；曼谷（泰国）；丹佛（美国）；亚特兰大（美国）；昆坎-图卢姆地区（墨西哥）；马德里（西班牙）；温哥华（加拿大）。由于地处中部要冲，拥有高新技术产业以及数十所大学和技术学院，武汉具有很大的机会。

2武汉房地产市场概况

国家继续实行扩大内需、拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大，使房地产开发企业预期的盈利将进一步增强。随着国家取消了银行对房地产开发项目贷款的限制、解除了房地产开发企业禁令，更加坚定了房地产业发展的信心。

武汉市政府加大对房地产业的投入。每年投资100亿元兴建600万平方米的住宅，五年共建3000万平方米，用五年的时间解决30万居民的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影想是十分明显的。

形成了二、三级市场联动效应。武汉市房地产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运做逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性逐步得到调动和发挥，我市房地产市场已形成了二、三级市场联动的良好局面。

部分条件好的行政、企事业单位已进入住房货币化分配阶段，房改前的好条件正在逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有效需求，形成住房梯级消费。

3武汉商品住宅价格走势

2001年武汉市房地产市场呈现出市场活跃，交易量放大，价格上涨并逐步走高的态势。本季度洪山区高档物业依然保持3600元/?。虹景豪庭、曙光嘉园等楼盘盘的加入也起到了一定的作用。

洪山区：2002年第四季度洪山区住宅价格指数为1488.67点，比上季度上涨了36.92点；住宅平均价格为2325.85元/平方米，比上季度上涨了57.68元/平方米，涨幅为2.54。

洪山区指数

2001第四季度1145.39

2002第一季度1273.522002第二季度1327.12

2002第三季度1451.75

2002第四季度1488.67

此季度武珞路沿线楼盘销售均价在3000元/平方米左右，且销售情况良好：书香门第售罄，均价在3200元/平方米左右的兆富国际大厦取得了3000平方米以上的销量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是该区域楼盘有充足的消费群体??高校教职工和成长中的新小企业、个人投资者，如书香门第住宅主要针对的是高校教师和博士、研究生等。从市场现状看，武珞路沿线地处城市中心，土地成本比较高，因此开发的项目多为高层的商务写字楼或商住楼。

楚雄大道沿线聚集了名都花园、尚文创业城、华城新都、当代光谷智慧城等多个住宅项目，除了名都花园价格达到2900元/平方米以外，其他楼盘均价在1940元/平方米上下浮动，该区域高校众多，有较好的自然环境与人文环境，购房者多以高校教职工为主。华城新都本季度销售量在1万平方米以上；当代光谷智慧城本季度销量也保持在5000平方米左右。总体而言，楚雄大道沿线楼盘体本季度价格都有所提高。

楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园、新开盘的明泽•半岛尊邸和南湖山庄。丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐降低，取得了较好的销售业绩，此季度新开盘的明泽•半岛尊邸取得了开门红，销量在4000平方米左右。该区域楼盘呈现别墅化、大户型化发展的趋势。

坐落在洪山区的“中国光谷”所在区域此季度又推出了学府佳园三期，平均价格在2000元/平方米左右。汤逊湖版块在此季度销售平稳，东林外庐二期项目均价为1600元/平方米，仍保持着较好的销售势头；银河湾均价为1700元/平方米，销量达到1.4万平方米左右；均价在2300元/平方米的玉龙岛花园别墅此季也销售了4000多平方米；水蓝郡经过6月底的暂停销售后于8月重新登场，呈良好态势。

4武汉主要商品住宅楼盘2002年销售大势

1．市场整体活跃，楼盘销售顺畅

2002年第四季是武汉市房地产市场最为活跃的一个季度，各区域销售价格和销售量都大幅度提高，如汉阳的奥林花园刚刚开盘一个月的时间，一期的400余套已销售逾70％。碧水晴天一期推出的292套住房，两个季度不到销售了70，而其出售的42间商铺也被一抢而空。武昌南湖附近的华锦花园此季度也取得近10000平方米的销售量；中北路上天源城住宅小区也是近万平方米的销售量。在价格上，各区域的销售价格均上涨约100元/平方米。

2．名家操盘实力大增

目前，武汉市中、高档楼盘诉诸于市场的卖点，基本上集中在尊贵性、环境、功能及服务特色方面，讲究名家规划与设计、名家建筑与安装、名家管理与服务、名人居住与生活。例如，位于汉口金融一条街西北湖畔的“世纪华庭”，便是以尊贵气息走向市场直言，使得只有189套豪宅的“世纪华庭”在推出不到半年的时间里就售出了137套。武汉市另一个同样属于成功人士居住的高档楼盘??“丽岛花园”，则是在借助优势的临湖地理位置优势之外，仍然十分注重小区内部的环境建设，这在武汉市的楼盘环境设计中可以说是占据着首屈一指的地位。同样，武汉市还有着像“虹景花园”这样原滋原味的高档欧式住宅，有着以名家设计、精雕细凿、品牌经营的“金色港湾”，以及像“蓝湾俊园”这样聘请了著名的物业管理公司来提升品牌魅力的楼盘。

《商品住宅开发项目可行性研究报告》来源于xiexiebang.com，欢迎阅读商品住宅开发项目可行性研究报告。

3．小高层、高层住宅将呈现规模进入市场的趋势

2002年7月1日武汉市土地供应方式的改革，土地价格的逐步攀升，在房地产开发中充分利用土地资源，降低土地成本，已成为开发商的共识。在这种市场背景下，武汉市小高层、高层项目的开发比例呈现增大的趋势，其所占市场规模也会得到明显的提高。据调查：2002年武汉市小高层、高层住宅的开发栋数达150余栋，总建筑面积将达到200万平方米以上，与上年相比，其增幅为30左右。随着小高层、高层住宅的逐步增多，消费者的居住观念也会随之发生悄然的变化，并在心理上会逐渐接受高层住宅。

4．消费者的购房行为渐趋理性

随着房改政策的深入实施和城市建设不断深化，各种借、贷款手续相应简化，良好的物业管理使住房消费需求不断扩大，然而房地产是一个个性化十分突出的产品，消费频次又很低，也许有的人一生只有一次购房行为，因此越来越多的人开始慎重看待购房行为，据调查：购房影响因素中地理位置40％，价格为36.85％，环境为22.96％，交通为6.47％，其他因素的被选率为0.93％，这些因素包括：户型、物业管理、开发商的实力等。

5.价格及指数

2002年第四季度房地产综合物业指数为1115.72点，较上季度上涨66.43点；综合物业平均价格为3207.76元/平方米，与上季度相比上涨了190.98元/平方米，涨幅为6.33。

住宅价格指数此季度为1136.63点，比上季度上涨58.32点；平均价格为2206.88元/平方米，比上季度上升113.23元/平方米，其升幅为5.41。

写字楼价格指数此季度为1050.07点，较上季度上涨11.36点；平均价格为4208.63元/平方米，较上季度涨了45.55元/平方米，涨幅为1.09。

2002年消费者对所购物业的要求更高，买房不再只是需求，还有欲望的满足、房地产的增值保值等成分因素含在其中。2003年的住宅将会进一步分为学生公寓、单身公寓、教师公寓、老年公寓、公务员公寓等。1-6月房屋成交21118起，同比增长52，其中，存量房买卖成交12999起，占总成交量的61.55。全市房地产交易面积247.42万平方米，成交价值23.14亿元。其中，存量房交易面积158.11万平方米，占总交易面积的63.9，同比增长6，下半年将会有大副上升；同期居民已购公房上市交易20.99万平方米，占总交易面积的13.3。

区位交易总量存量房百分比

洪山28.7114.3450

（三）竞争分析

1武汉市房地产住宅市场竞争特点

●特点一：市政政策继续带动楼市发展

●特点二：规模性小区将领导潮流

●特点三：户型面积在变小、房间在变多

●特点四：小高层物业受消费者青睐

●特点五：成规模、重环境

●特点六：板状结构已成为高层住宅的主流

●特点七：精装修房需求不容忽视

●特点八：品牌营销引发楼市新卖点

2武汉区域房地产竞争分析

本项目位于武汉洪山区，周边的武昌区区域内楼盘对本项目构成竞争，本报告采撷洪山区和武昌区内主要楼盘大势加以对比分析。

洪山区：

2002年第四季度洪山区住宅价格指数为1488.67点，比上季度上涨了36.92点；住宅平均价格为2325.85元/平方米，比上季度上涨了57.68元/平方米，涨幅为2.54。

洪山区指数

2001第四季度1145.39

2002第一季度1273.522002第二季度1327.12

2002第三季度1451.75

2002第四季度1488.67

此季度武珞路沿线楼盘销售均价在3000元/平方米左右，且销售情况良好：书香门第售罄，均价在3200元/平方米左右的兆富国际大厦取得了3000平方米以上的销量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是该区域楼盘有充足的消费群体??高校教职工和成长中的新小企业、个人投资者，如书香门第住宅主要针对的是高校教师和博士、研究生等。从市场现状看，武珞路沿线地处城市中心，土地成本比较高，因此开发的项目多为高层的商务写字楼或商住楼。

楚雄大道沿线聚集了名都花园、尚文创业城、华城新都、当代光谷智慧城等多个住宅项目，除了名都花园价格达到2900元/平方米以外，其他楼盘均价在1940元/平方米上下浮动，该区域高校众多，有较好的自然环境与人文环境，购房者多以高校教职工为主。华城新都此季度销售量在1万平方米以上；当代光谷智慧城本季度销量也保持在5000平方米左右。总体而言，楚雄大道沿线楼盘体本季度价格都有所提高。

楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园、新开盘的明泽•半岛尊邸和南湖山庄。丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐降低，取得了较好的销售业绩，本季度新开盘的明泽•半岛尊邸取得了开门红，销量在4000平方米左右。该区域楼盘呈现别墅化、大户型化发展的趋势。

坐落在洪山区的“中国光谷”所在区域此季度又推出了学府佳园三期，平均价格在2000元/平方米左右。汤逊湖版块在此季度销售平稳，东林外庐二期项目均价为1600元/平方米，仍保持着较好的销售势头；银河湾均价为1700元/平方米，销量达到1.4万平方米左右；均价在2300元/平方米的玉龙岛花园别墅本季也销售了4000多平方米；水蓝郡经过6月底的暂停销售后于8月重新登场，呈良好态势。

武昌区：

2002年第四季度武昌区平均指数为1083.44点，比上季度上涨了70.89点。平均价格为2350.49元/平方米，比上季度上涨了153.79元/平方米，涨幅为7。

武昌区指数

2001年第四季度1003.18

2002年第一季度929.88

2002年第二季度1046.69

2002年第三季度1012.5

52002年第四季度1083.4

4此季度南湖地区普通住宅的均价为1732.69元/平方米，比上季度提高13.27元/平方米。随着南湖地区逐步成为武昌最大的居住社区，市政配套设施越来越完善，社区文化气息浓厚，况且随着社区规模的逐步形成，土地稀缺性明显化，目前该地区已经没有任何土地可用来开发楼盘，这使得更多的人希望在剩下为数不多的楼盘里抢到一块居住空间。此季度该地区强销物业是华锦花园（二期）、新大地博雅苑、虹顶花园等中档楼盘，销售量都近10000平方米，而且高档物业像宝安•加洲花园、中央花园等高档楼盘的销售量也提高不少。

此季度徐东新区物业的均价为2509.47元/平方米，比上季度提高了51.97元/平方米。本季度该区域房地产市场一片活跃，销售量和价格的提升是武昌地区最高的，这与长江二桥取消收费的措施是分不开的。此季度强销的物业为和盛世家、新世纪家园、都市经典，销量都超过6000平方米。中北路连接了徐东新区和武昌小东门，是武昌南北交通的主干道之一，徐东新区的物业项目的旺销同时也带动中北路沿线房地产活跃。中北路沿线现已成为小高层聚集区，此季度均价在2450元/平方米左右，该区域现驻扎了天源城住宅小区、四季彩城、安顺星苑、白玫瑰花苑等等小高层。随着市政配套的完善，中北路沿线有望成为武昌地区集住宅办公为一体的新区。

此季度东湖周边地区依然是东湖林语独占鳌头，均价不仅不降反而逐步攀升高达4150元/平方米，这主要是由于其周边自然环境优越，小区内规划布置也延伸了周边的环境特色，在建筑形式、户型及房屋的细节方面也充分体现人性化的居住理念。

3光谷地区房地产住宅市场分析

（1）“光谷地区”概况

信息技术的突飞猛进，给世界生产力和人类社会的发展带来了极大的推动。光电子技术是信息技术的核心技术之一，随着国际互联网业务和通信业的飞速发展，光电子信息产业将是影响未来社会发展的战略性产业，必将成为21世纪最重要的支柱产业之一。在此背景下，大陆许多专家学者建议建立国家光电子信息产业基地。湖北省和武汉市政府审时度势，及时决策，力争在武汉创建国家光电子信息产业基地。去年，武汉以其发展光电子产业的综合优势，被国家科技部、国家计委批准为国家光电子信息产业基地（俗称“武汉•中国光谷”）。

“武汉•中国光谷”高等院校和科研院所众多，汇聚了一大批国内外知名的专家学者，为发展光电子产业提供了强劲的智力支持；以武汉烽火科技集团、长飞公司、精伦电子、华工科技等企业为代表的一批光电子企业，已经形成了一定的产业规模，形成了光谷发展的骨架；“武汉•中国光谷”依托国家级开发区-----武汉东湖新技术开发区，有着良好的外部环境和条件，这些都为光谷的建设发展奠定了良好的基础。

武汉东湖新技术开发区50平方公里范围内集聚了18所高等院校，56个省部属科研院所，65个国家重点学科，10个国家重点实验室，7个国家工程技术研究中心，43名两院院士，20多万名各类专业科技人员，35万在校大学生，每年有5万余名大学生从这里走向四面八方。武汉东湖高新技术开发区是仅次于北京中关村的中国第二大智力密集区，拥有非常丰富的高新技术人才资源。

（2）建筑类型

●多层。作为一种最为普遍的建筑形式，多层住宅依然是市场供应量的主体，这一点在城乡结合部的郊区房地产市场尤为突出。目前市中心的多层项目越来越少，有彻底“逃离市中心”的趋势。反观城市的外延，尤其是近两年房地产开发较热的“三区五片”，即汉口的金银湖片和后湖片，武昌的南湖片、东湖高新开发区片以及汉阳地区的沌口开发区，无论楼盘规模如何，均以多层物业为开发的主要建筑形式。从武汉三镇各区新开楼盘来看，多层物业也是占着绝对的比例。

●小高层。目前小高层最大的特点是将其“领地”扩展到了郊区。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高层也出现在了离市中心较远的城乡结合部。位于金银湖片区的“丽水佳园”开盘，其一期工程推出了数栋八层带电梯的小高层，再加上户型上的创新设计，市场反映良好。此外，近期开盘的位于青山区工业二路上的“宝安•公园家”在其规划中也有数栋小高层项目。这一现象打破了“小高层只能在市中心生存”的定式。

●高层。目前武汉市高层物业尴尬的现状正在被城市中心区日益增多的新一代高层住宅项目所改变。市中心几个高层楼盘的面世，为高层物业市场增添了几分亮色。本季度福星城市花园、怡景花园等楼盘纷纷亮相，而且都以高品质树立江城楼市的顶级豪宅形象，使高层物业的现状有所改观。

●别墅。江城特有的丰富水资源成就了众多的别墅项目。就目前的实际情况来看，别墅市场中无论从供应量还是市场的接纳程度看，TOWNHOUSE（即联排别墅）都是最好的。究其原因，一方面是联排别墅自身的优势，即住宅功能齐全，并且位于郊区价格相对较低，绿化率高，环境优美；另一方面是因为随着二次置业者在购房人群中所占的比例不断增大，要求改善生活质量的购房消费者日益增多，直接促使别墅的需求量增大。目前汀香水榭、水蓝郡和黄金海岸等楼盘的此类物业都取得了良好的市场效果。

本项目建筑类型：

以高层（C型）为主干，周围点缀布局（A、B、D、E型）多层住宅。整个小区外观上错落有致，1.75的容积率保证了充足的绿化面积和多处现代景观小品设置在住宅楼周围。

4竞争楼盘分析

本项目地处关山一路与雄楚大道交界处，紧临光谷CBD核心地区，属于东湖高新技术开发区黄金地段。周边地区近年来相继开发了一些与本项目相关的楼盘，形成竞争态势。对于这些楼盘的分析有助于找准市场动向，对项目进行综合市场定位。

楼盘名称开发商房型结构价格(元/m2)交房方式

逸景苑银峰置业发展（武汉）有限公司3*

2、4*

2、复式框架1880起期房

兆富国际大厦湖北骏华房地产发展公司3*2框架2880起现房

当代光谷智慧城武汉当代物业发展公司3*2*

2、4*2*...框架2020均期房

银河湾武汉鑫万国房地产发展公司2*

1、3*1框架1800均期房

华城新都武汉汇峰房地产开发公司1*

1、2*

2、3*...框架1980均期房

东林外庐冈部置业（武汉）公司3*

2、1*

1、4*...框架1670均期房

名都花园武汉城投房地产开发公司2*

2、3*

1、3*...框架2700均现房、期房

丽岛花园联合置业（武汉）公司3*

2、4*

1、4*...框架、砖混3900均现房

电脑大世界洪港置业3*2框架、砖混4300起现房

明珠园武汉联亨物业发展有限公司2*1框架1000起期房

弘业俊园武汉市武昌政通实业公司、湖北弘业房地产发展有限公司不详框架未开盘期房

南波湾武汉农垦房地产公司别墅框架1290起期房

文豪苑武汉洪荣物业有限公司3*2*

2、2*2*2框架1820均期房

当代曙光嘉园武汉曙光双环开发公司3*2*

2、4*2*2砖混1490起期房

半岛尊邸湖北鑫丰物业发展有限公司4*

2、3*

2、2*2框架2188起期房

华乐苑武汉东湖物业发展有限公司3*

1、3*2框架1700起期房

水蓝郡湖北长城建设实业有限公司别墅框架2600起现房

狮龙花苑湖北云顶房地产开发公司3*

2、2*2框架1780起期房

山水华庭武汉市铸久置业有限公司2*13*24*2砖混、框架1400起期房

虹景豪庭武汉市洪汇物业发展公司3*24*2框架2920均期房

汤逊湖山庄湖北华泰置地公司3*

2、5*2砖混框架1700起期房

樱花大厦湖北新长江置业公司2*

1、2*

2、3*...框架2580起期房

明雅苑明鸿房地产不详不详1780起期房

华乐花园汇峰房地产不详框架1478起期房

发展大厦武汉经济技术开发区3*2框架4000均现房

世纪广场湖北省住宅发展公司3*2框架3500起期房

尚文创业城武汉尚文房地产开发公司3*2框架1860起期房

梅南山居武汉新大陆物业发展有限公司别墅框架2400起期房

南湖山庄武汉佳和房地产开发公司3*

2、2*1框架，砖混2200均期房

星光苑东湖物业发展公司2*

1、3*1砖混、框架1900均现房

洪岭公寓洪发物业2*

1、3*1框架1800均期房

澳门山庄顺联房地产（武汉）开发公司别墅框架2500均现房

金梭花园洪山区关山房地产综合开发公司2*

1、3*1框架1750均现房

南远大楼黄石中银3*2框架2000起现房

利国综合楼湖北胜良房地产开发公司2*

2、3*2框架1880起现房

华泰山庄湖北华泰置地实业公司别墅、复式框架、砖混2200均现房

玉龙岛花园武汉宏宇置业有限责任公司别墅框架、砖混2300均现房期房

竹苑小区华中地产物业2*

2、3*

2、2*1框架、砖混1400起现房

学府佳园武汉东湖高新集团湖北公司2*

2、3*

2、4*...框架2000均期房

滨湖名都城滨湖房地产2*

2、3*

1、3*...框架、砖混2700均现房期房

三鸿家园博达房地产2*

1、3*

1、2．...砖混1600起现房

泰格生态公寓洪港置业2*

2、3*

1、3*2框架、砖混1600起现房

江天大厦江夏房地产3*2框架1400起现房

卓刀泉伏虎山庄武汉京楚房地产开发公司2*

1、3*2砖混1380起现房

创业农庄东湖科技创业农庄别墅砖混1858起现房期房

洪广大厦中国农房3*2框架3480起现房

迪雅花园东泰房地产2*

1、3*

1、3*...框架、砖混2250均现房

颐和苑天人房地产1*

1、2*

1、2*...框架1500起现房期房

（四）市场定位

1项目优势和价格定位

和周边其他竞争楼盘相比本项目有其自身特有的优势：品牌、规模、高科技及文化氛围、交通便利、绿化及现代景观、智能及商务配套，这六大优势集中了当今武汉成功开发楼盘的精髓。

光谷地区已成为武汉市楼价涨幅最大的区域，政府每年几十亿的基础设施投资，大量跨国公司及高科技公司的涌入，必将在近期内大大改善光谷地区的居住生活条件，创造更多的就业机会和商机，抓住发展机遇，抓住商机是现代人选择居住场所的重要因素。“联想高科•经典都市”紧邻光谷中央商务区（CBD），该区域在近年内将实现光谷开发服务、金融投资、商务贸易、信息交流与展示、居民生活配套和商务配套六大功能，其升值潜力是非常巨大的。随着光谷步行街，创业街工程实施，这种潜力必将得到实现。光谷是最能体现武汉未来形象和发展的地区，而“联想高科•经典都市”则是光谷置业首选。

“联想高科•经典都市”住宅建成后，以联想集团为依托，成为武汉市第一个全智能住宅小区。

武汉市住宅市场存在着同质化现象。无是新概念的运用、户型设计还是小区内楼盘看上去都大同小异。住宅开发项目有在概念上炒作的嫌疑。现在的武汉市房地产市场已步入成熟，消费者在对住宅的选购上也非常理智，所以本项目应注重产品的制造（包括：户型设计、外立景观及新技术、新材料的运用等）和硬件设施的配套。另外本区物业购买者主要为当地白领阶层，而且中等户型特别是120平方米左右的户型占据本区域目前市场销售的主力，所以应适当考虑户型配比，以取得更佳的经济效益。

至2001年，全市城区人均可支配收入为6752元，恩格尔系数为43.1，按住房价格测算，一户普通的三口之家，年收入如为2万人民币，按武汉市通行的消费标准，人均消费每人每月400元，三人为1200元，年消费约为14400元，剩下的如全部用于住房，也仅为5600元，三口之家购买一套70平方米，价格为每平方米1200元的经济适用房，需要20年左右的时间，且武汉市三口之家的年收入在2万元以下的家庭约占50以上。所以本项目在价格定位非常谨慎，充分考虑到武汉家庭的普遍承受力。

《商品住宅开发项目可行性研究报告》来源于xiexiebang.com，欢迎阅读商品住宅开发项目可行性研究报告。

此外我们将对我们的目标销售区域对本楼盘进行充分的宣传，积极抢占武汉住宅的高端市场。

2目标市场定位

（1）目标区域

地块周边3公里半径内主要为中低素质商品和康居住宅、自然村，高素质住宅较少。新近开盘的名都花园、尚文创业城、华城新都、当代光谷智慧城逐渐提升该区域住宅品质。同时显示该区高素质住宅的市场前景。

（2）目标客户即物业管理的方案

由于光谷CBD的迅速发展，该区域的居民趋于高学历、高知识、高素质的知识经济产业人群，外企、高新技术企业、金融证券信息业界白领人士、欲改善居住条件的置业者、周边高校的教师以及工作者为居民的主要构成。

“联想高科•经典都市”是为了适应光谷附近的白领阶层和各高校的老师购房和适应光谷住房需求而开发的，具有商务、智能化和人文品位高的基本特征，进而要求住房具有舒适性、健康性、智能化、文化性。舒适性是以人为本的体现，住宅从生存需求过渡到享受需求是必然的，因而要追求一种舒适方便的安静的居住环境，让人享受生活的社区。健康性就是绿色住宅的概念。现在不但要讲“以人为本”的观念，也要讲发展到讲人与自然的和谐共存，发展。所以提出一种口号：建设绿色住宅，营造健康家园。智能化体现在小区以联想集团为依托的网路系统，通讯系统及安全系统的齐备。文化讲的是人文环境。现在很多住宅，最后出现差异往往是文化品位决定了住宅的档次。

（3）购买力分析

根据设计方案，项目户均面积126.82平方米，每套住宅销售均价约为28.26万元。一般情况下购房者首付20％房款，约5万元左右，余款向银行分30年按揭偿还，按照购房贷款利率每月偿还1200元左右，占家庭月收入的30％，我们制定的购买对象完全有能力支付。如果能够得到部分公积金贷款，每月还款额还将有所下降。

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《商品住宅开发项目可行性研究报告》来源于xiexiebang.com，欢迎阅读商品住宅开发项目可行性研究报告。

第二篇：住宅开发项目可行性研究报告

住宅开发项目可行性研究报告 一 总论

（一）项目背景： 1 项目名称：惠滇花园

承办单位概况：曲靖绅园房地产开发投资有限公司始建于2008年9月，是一个具有独立法人资格的经济实体，公司注册资本为壹仟万元，经营范围为房地产开发经营、建筑材料、装饰材料、金属材料销售等。是一家新兴的房地产开发企业，下设绿化公司、商贸公司、物流公司。公司按照现代企业制度的管理模式，遵循房地产开发投资有限公司制度的运作方式，现在总经理的领导下，已初步形成了一个上进、勇于开拓的企业团队。公司始终坚持团结协作、锐意进取、开拓创新、求真务实的精神，以日臻完善的管理体系，严格按照“诚实守信、诚信经营”的开发理念和经营方针，树立品牌的战略目标，坚持追求获取社会良好效应和经济效益双赢的局面。公司曾在昆明投资开发若干大、中、小型楼盘。公司2000年与昆明泰尊祥和房地产开发公司投资开发了“西山别墅”（三期还在开发中）。2006年与昆明宸瑞房地产开发公司合作开发面积约二十万平方米的“官渡工业园区机电城”等。2009年受曲靖市政府委托由公司的绿化公司承建了曲靖南城门的建设和绿化工程，一期工程竣工后受到市政府的高度评价和市民的广泛赞誉，现二期工程正在建设中。现在的绅园房地产正在健康有序的蓬勃发展，我们不断的积极寻求和探索与市场机制相适应的经营策略和经营方针，始终坚持“人性化”的设计思想，竭诚为业主营造一流的居住和经营环境。我们必将为争创一流品牌房地产企业而努力，积极探索房地产发展的新思路、新理念，拓宽经营领域，以提供优质产品为己任，为曲靖市房地产行业的经济建设做出应有的贡献！3 可行性研究报告编制依据：（1）《城市居住区规划设计规范》

（2）《武汉市规划管理条例》及《技术规定》（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》（4）《住宅设计规范》（5）《住宅建筑设计标准》

（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》（7）《城市道路绿化规划及设计规范》（8）《高层民用建筑设计防火规范》

（二）项目概况： 1 地块环境：

地块面积：净用地面积，近似扇形，周边主要有菜地和村镇建设用地构成。该地块位于麒麟区红庙村二队，远为农田，整个地势呈现南高北低的趋势，站在高处视野很开阔，空气较好，无大型污染，植被水系丰富。惠滇花园位于城南水务片区，从南城门出发经过官房酒店经麒小线到达。第二工作区离我们只有一路之隔，在第二工作区内将设置幼儿园、游泳馆、羽毛球馆、网球场等各类娱乐运动设施。惠滇花园居住周围有；法院小区、水务小区、惠滇山庄、潇湘水库、桃花湖公园等 位于此地生活方便而多彩。2 建设规模与目标： 土地面积：170亩（约180000）

容积率：1.58（本地块位于曲靖南片区，沿惠滇山庄往前走即达昆曲速公路，是曲靖别墅区重点开发地段，因此为了吸引众多的医疗人才，光谷白领阶层来此购房置业，把容积率把握在较小的数值）

建筑面积：113253 开发周期：至年

土地价格：万 3 项目周边情况

（1）地形地貌状况（详见附图地形地貌图）（2）物业形态划分图（详见附图物业形态划分图）（3)局部放大图（详见附图局部放大图）4 项目投入资金及效益情况 项目总投资：33597.28万元 自有资金投入：12400 万元 住宅销售价格：2000 元/平米起 项目销售收入：59104.00万元 项目税后利润总额：16127.14万元 项目毛利润润：27.28％ 项目内部收益率：25.39％

（三）项目建设缘由

项目建设有利于我公司在武汉房地产市场的进一步开拓发展 公司自成立以来，秉承“追求卓越、尽善尽美”之企业理念，依托开发区的优惠政策及政府支持，立足于东湖开发区，辐射武汉三镇。通过本项目的开发，占据光谷CBD区域房地产市场，发展壮大公司实力，并进一步树立企业在武汉地产业界的形象。项目的建设符合武汉市对光谷建设的精神

国家继续实行扩大内需、拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大，使房地产开发企业预期的盈利将进一步增强。随着国家取消了银行对房地产开发项目贷款的限制、解除了房地产开发企业禁令，更加坚定了房地产业发展的信心。武汉市政府加大对房地产业的投入。每年投资100亿元兴建600万平方米的住宅，五年共建3000万平方米，用五年的时间解决30万居民的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影响是十分明显的。形成了二、三级市场联动效应。武汉市房地产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运作逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性逐步得到调动和发挥，我市房地产市场已形成了二、三级市场联动的良好局面。部分条件好的行政、企事业单位已进入住房货币化分配阶段，房改前的好条件正在逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有效需求，形成住房梯级消费。3 项目开发优势所在

世纪地产丰富房地产项目开发经验以及良好的信誉 高科集团的相关政策优势和充足的土地储备 融科智地依托于联想集团的高科技理念和品牌优势

（四）市场分析

一、2000年国内经济及房地产市场回眸

投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。

2000年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。（《新华文摘》2001’5）

同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示，2000年“国房景气指数”值达到104.06点，比上年增加2.6点，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长；商品房销售面积与销售收入增势强劲；商品房平均销售价格稳中趋升；商品房施工总量不断扩大；新开工项目快速增加（如下表），各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，投向房地产的资金明显增加，投资结构进一步改善，房地产业呈现强劲的增长势头，（《中国统计》China Statistics 2001’5），房地产市场也呈现出以下主要特征： 全国房地产开发及销售情况表 2000年实际 比上年同期+% 住宅投资（亿元）3318.7 25.8 商品房新开工面积（万平方米）28295 30.6 商品房竣工面积（万平方米）23027.9 16.4 商品房销售建筑面积（万平方米）16984.1 26.9 商品房销售额（亿元）3571.0 30.1 其中：销售给个人（亿元）2840.3 51.9 占总销售额的比重（%）79.5--1． 开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。2000年全国房地产开发完成投资4901.73亿元，与上年同比增长19.5%，占固定资产投资的20.2%。其中：商品住宅开发完成投资3318.74亿元，与上年同比增长25.8%。2． 消费主题发生变化，销售总量逐年上升。2000年，个人购买商品住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积的87.51%，比上年提高7.9个百分点。3． 销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。2000年商品房每平方米平均售价2105元，较上年上涨5.98%，商品住宅平均售价1951.6元，上涨8.14%，办公写字用房平均售价4437元，下跌7.95%，商业营业用房平均售价3221.18元，上涨3.47%。个人住房贷款逐年翻番。四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增长17.4倍。其中建设银行2000年末个人住房贷款余额达1390亿元，占该行全部贷款余额的10.6%，当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新增额的40%。

4． 二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。

5． 需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房（90平方米左右）总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。（《中国房地产信息》2001’5 Real Estate Information of China 谢家瑾）以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。

二、XX市房地产市场分析 1． 2000年房地产市场

2000年XX市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。一是全市房地产开发总投资达101.29亿元，较1999年增长11.07%；全市总开工面积1343万平方米，比1999年增长3.68%；总竣工面积为454.11万平方米，比1999年增长2%；其中住宅竣工面积达377.31万平方米，占全市总竣工面积的83.09%，比1999年增长8.6%；全市商品房销售总面积为303.76万平方米，其中住宅为244万平方米，占总面积的80.33%，销售额达60.2亿元；空置商品房从1999年的150万平方米下降为115万平方米。二是在房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为19481户，比1999年增长11%，租赁总面积为80.15万平方米，比1999年增长17%，年租金总额为3.36亿元，比1999年增长52%。三是在房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为21647户，比1999年增长122.8%，说明个人购房贷款正迅速地增长。以上情况表明：XX市2000年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。

（1）个人购买率进一步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标，2000年第四季度商品房销售额为8亿元，其中个人购买为6.91亿元，个人购买率为86.43%。从图中可以看出：2000年XX市商品房个人购买率是持续上升，至第四季度已经达到86.43%的水平，个人购买率的不断上升，也从一个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场的持续快速发展提供了条件。（2）房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。2000年第四季度房地产投资总额为35.79亿元，在上季度的基础上进一步增长，从左图看出：2000年各季度XX市房地产投资增长非常迅速，增幅很大，表明房地产业新的增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力的拉动作用。价格 指数

一季度 1941.8 1000 二季度 1963 1010.9 三季度 2003.93 1031.9 四季度 2021.66 1041.03（3）截止2000年11月份，全市完成住宅投资20.87亿元，占房地产总投资的58.33%，2000年XX市住宅累计总投资75.82亿元，占房地产总投资的85.58%。其中住宅类物业价格指数具体见下表：

各季度XX市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示: 通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度的住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高的基础上难以继续保持较大的增幅，但总的趋势是住宅价格保持攀升。

光谷地区房地产住宅市场分析（1）“光谷地区”概况

信息技术的突飞猛进，给世界生产力和人类社会的发展带来了极大的推动。光电子技术是信息技术的核心技术之一，随着国际互联网业务和通信业的飞速发展，光电子信息产业将是影响未来社会发展的战略性产业，必将成为21世纪最重要的支柱产业之一。在此背景下，大陆许多专家学者建议建立国家光电子信息产业基地。湖北省和武汉市政府审时度势，及时决策，力争在武汉创建国家光电子信息产业基地。去年，武汉以其发展光电子产业的综合优势，被国家科技部、国家计委批准为国家光电子信息产业基地（简称“武汉•中国光谷”）。

（2）建筑类型

住宅类建筑其类型现状：

●多层。作为一种最为普遍的建筑形式，多层住宅依然是市场供应量的主体，这一点在城乡结合部的郊区房地产市场尤为突出。目前市中心的多层项目越来越少，有彻底“逃离市中心”的趋势。反观城市的外延，无论楼盘规模如何，均以多层物业为开发的主要建筑形式。从最近新开楼盘来看，多层物业也是占着绝对的比例。

●小高层。目前小高层最大的特点是将其“领地”扩展到了郊区。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高层也出现在了离市中心较远的城乡结合部。带电梯的小高层，再加上户型上的创新设计，市场反映良好。●高层。目前曲靖市高层物业尴尬的现状正在被城市中心区日益增多的新一代高层住宅项目所改变。市中心几个高层楼盘的面世，为高层物业市场增添了几分亮色。它们都以高品质树立的顶级豪宅形象，使高层物业的现状有所改观。

●别墅。曲靖特有的丰富水资源成就了众多的别墅项目。就目前的实际情况来看，别墅市场中无论从供应量还是市场的接纳程度看，TOWNHOUSE（即联排别墅）都是最好的。究其原因，一方面是联排别墅自身的优势，即住宅功能齐全，并且位于郊区价格相对较低，绿化率高，环境优美；另一方面是因为随着二次置业者在购房人群中所占的比例不断增大，要求改善生活质量的购房消费者日益增多，直接促使别墅的需求量增大。

本项目建筑类型：

以别墅（A3)为主干，周围点缀布局（H1/H2/H3/HP型）多层住宅。整个小区外观上错落有致，1.58的容积率保证了充足的绿化面积和多处现代景观小品设置在住宅楼周围。配比：

别墅：A1 户A2 户A3 户A4 户 多层：H1型 户、H2型 户、H3型户、HP型户 高层：G1型 户G2型 户 G3型 户G4型 户

目标市场地位 项目销售目标群如下：

（1）第一期针对市第一人民医院的职工;（2）第二期针对市第一人民医院及其他医疗单位；（3）此后将面对社会销售；（4）其他

（五）结论

本项目社会效益、经济效益、环境效益俱佳，项目可行。

1、投资环境分析结论

曲靖市位于长江三角洲西北部，是长江沿岸的重要口岸，离昆明仅1.5小时车程，受XX经济区的影响较大，经济发展水平在云南省名列前茅，曲靖市现有人口约72万人，包括外地在XX经商人员共约80万人。按曲靖市国民经济和社会发展规划，市区框架正进一步拉大，城市人口将大幅度增长，预计4-5年人口将达到100万人。该项目定位于曲靖市15%的中高收入消费群体。具调查在近3年，该类人员需购住房约为：80万×15%/3×15%=1.2万套（以户均3人计），以每套120平方米计算还需新建中高档住房 144万平方米，随着老百姓经济条件的进一步改善，有购买实力，想不断改善居住条件的人越来越多，由此分析，在未来三至四年之内仍将是房产供需两旺期（具体分析见第六章项目市场调查和需求预测分析）。

XX市区可以简明的分成三个区域：城北经济开发区、城中中心生活区、城南新生活区。城市规划有特色，如XX广场、步行街、美食街； 城市发展思路清晰，如经济技术开发区、行政新区南北拓展；经济发展快速稳定，XX作为长江中下游的沿江开放城市，地理位置优越，商业幅射较广。同时新建的XX长江大桥已成为该市沟通四方的重要经济枢纽。位于境内的国家级经济开发区吸引了众多的国内外商家来芜投资，近两年来，有近20家上市公司落户XX，2003年上半年可实现国内生产总值26亿元，同比增长13.1%，依托长江三角洲经济区，经济发展环境良好；城市生态环境好，气候宜人，适宜人居。以上诸多因素，为XX市房地产业持续稳定的发展提供了客观条件，住宅销售价格将继续平稳上升：经济的持续发展支持人们的消费需求；产品质量上升带动成本的上升；大量高层住宅带动房价总体水平的上升；土地转让价格的上升；建安成本的上升。市场竞争加剧：大量楼盘的开发必然形成有效客户的分流及竞争的加剧。产品差异化、定位细分化、企业品牌化是今后XX市房地产市场发展的必然趋势，XX市房地产业自2001年以来发展快速，房价持续上升。特别是浙江房地产开发公司的进入，是推动XX市房地产业发展的重要因素。

2、金融投资环境分析结论

由于2003年央行出台的系列房地产金融政策，意在限制高房价，适度控制房地产市场上的炒作风，最具现实意义的几条规定是：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的３０％，房地产企业流动资金贷款被取消，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。这就意味着房地产开发商进入市场的门槛提高，销售回款的周期延长，这些政策对目前XX已经完成土地拍卖但尚未开工建设的楼盘影响不小，部分开发企业可能因为资金储备不足，陷入尴尬的局势，这些政策对未来的XX房价起到了推波助澜的作用加速XX房地产企业从新洗牌的局面。因此规避金融机构的风险，变间接融资为直接融资，改变投资工具落后的局面，同时弥补封顶按揭造成的消费信贷断裂，具备良好的财务状况，以及规范的财务操作规程、人员是势在必行的。

3、项目定位分析结论

曲靖未来几年的规划中以多层项目为主，因此对该项目高层定位有非常大的优势。

本项目在，它是XX市地理中心，神山森林公园与一江春水之间，交通便捷，商贸繁华，升值潜力与生活环境俱佳，肯定会受到高端购房者的青睐。目前距离XX街X湖的XX花园为市目前价格最高的楼盘，楼面地价成本为：658.5元/平方米，而该项目的可销售楼面地价成本：520.5元/平方米，种种因素决定了我们的项目是高档次的，我们必须用长远的眼光去打造我们的项目。

XX苑三面临街，2.2万平方米沿街商铺，开发大型品牌超市卖场、时尚休闲商业街，强大的商业设施，足以成为XX广场周边区域的商业中心，满足日常购物、休闲、餐饮、娱乐的需求。户外兵乓球台、游泳池、棋牌室、壁球室、桌球室、健身房，各种体育设施让您的生活更添健康活力。VIP会员俱乐部、商务中心、艺术幼儿园，网络式物业管理，超越豪华，极至品位。这些将使得我们的项目做到了“五年内保持领先，十年内不落伍！”目充分掌握居民的购前楼盘均价定位在2500元/m2，采取房价低开高走的策略，房消费心理，随市场灵活掌握售价，获得滚动发展的资金和理想收益。在户型结构上控制在市场流行和购买需求比较大的110—160之间，使得整体价格控制在20-40万，顺势市场的反映，在保证楼盘风险托盘销售的前提下，此项目楼群定价具有一定的市场竞争优势和良好的效益预期性，在城市化建设不断推进，人们对住宅要求的提升，人们贷款购房意识增强趋向成熟化利用多种组合方式购买商品房，房地产市场进一步规范，为房地产业的发展提供了基本保证。该项目建设实施后既满足了人们对高层次生活的需求又将成为市中心一道美丽的风景线。

第三篇：山野菜开发项目可行性研究报告

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山野菜开发项目可行性研究报

告

1、科学规划，合理调整结构

山野菜产业是种植业生产的组成部分，是农业结构调整的方向之一，是农民增收的主要途径。山野菜产业涉及到农业、林业、环保、加工、运输等多个部门，应将其作为一项系统工程来抓，全市进行统一规划，确定山野菜发展规模、发展措施，适度调整农业产业结构，为山野业发展目标的实现奠定基础。充分发挥优势，建立基地带动区域山野菜产业发展。

2、加强特色产业生产示范区建设。

3、加强中介服务组织建设。扶持经纪人队伍建设，充分利用经纪人、专业协会在生产、技术、信息、销售方面的优势，通过订单将农民的利益和协会、经纪人的利益紧密地结合起来，构建产地销售与外地销售相结合的销售网络。

4、加强实用技术推广体系建设。充分利用现有的农业推广体系，普及实用技术；充分利用省经作所、进一步加强技术引进和技术交流，及时引进和推广先进的山野菜产业品种和栽培技术，不断推进农业科技创新，加快技术更新；要强化山野菜产业技术培训，积极开展多层次、多形式的技术培训，利用科普之冬和科技入户活动，加强对山野菜产业的技术培训，提高技术推广的到位率和入户率，把技术推广转报告用途：发改委立项、申请资金、申请土地、银行贷款、境内外融资等 北京智博睿信息咨询有限公司 www.xiexiebang.com

移到提高质量、提高效益和可持续发展上来，提高基层干部和广大农民的科技素质。

5、制定优惠政策，促进发展。把特色基地建设纳入农田基本建设项目，提高山野菜产业基地综合生产能力。

6、开发设施农业，提高山野菜的生产效益

一是调整现有的日光温室、塑料大棚等农业设施种植结构，发展山野菜生产，实施反季节栽培，既延长产品供应期，又提高特色产品效益。二是给予农民优惠政策，鼓励农民发展设施农业，增加农民收入。

另：提供国家发改委甲、乙、丙级工程咨询资质 北京智博睿信息咨询有限公司

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可行性研究报告大纲（具体可根据客户要求进行调整）第一章 山野菜开发项目总论

1.1山野菜开发项目概况

1.1.1山野菜开发项目名称 1.1.2山野菜开发项目建设单位

1.1.3山野菜开发项目拟建设地点 1.1.4山野菜开发项目建设内容与规模

1.1.5山野菜开发项目性质

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1.1.6山野菜开发项目总投资及资金筹措 1.1.7山野菜开发项目建设期

1.2山野菜开发项目编制依据和原则

1.2.1山野菜开发项目编辑依据

1.2.2山野菜开发项目编制原则

1.3山野菜开发项目主要技术经济指标

1.4山野菜开发项目可行性研究结论

第二章 山野菜开发项目背景及必要性分析

2.1山野菜开发项目背景

2.1.1山野菜开发项目产品背景

2.1.2山野菜开发项目提出理由

2.2山野菜开发项目必要性

2.2.1山野菜开发项目是国家战略意义的需要

2.2.2山野菜开发项目是企业获得可持续发展、增强市场竞争力的需要

2.2.3山野菜开发项目是当地人民脱贫致富和增加就业的需要

第三章 山野菜开发项目市场分析与预测 3.1产品市场现状

3.3市场形势分析预测

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3.4行业未来发展前景分析

第四章 山野菜开发项目建设规模与产品方案

4.1山野菜开发项目建设规模

4.2山野菜开发项目产品方案

4.3山野菜开发项目设计产能及产值预测

第五章 山野菜开发项目选址及建设条件 5.1山野菜开发项目选址

5.1.1山野菜开发项目建设地点

5.1.2山野菜开发项目用地性质及权属

5.1.3土地现状

5.1.4山野菜开发项目选址意见

5.2山野菜开发项目建设条件分析 5.2.1交通、能源供应条件 5.2.2政策及用工条件

5.2.3施工条件

5.2.4公用设施条件 5.3原材料及燃动力供应

5.3.1原材料 5.3.2燃动力供应

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第六章 技术方案、设备方案与工程方案 6.1项目技术方案

6.1.1项目工艺设计原则

6.1.2生产工艺

6.2设备方案

6.2.1主要设备选型的原则 6.2.2主要生产设备 6.2.3设备配置方案 6.2.4设备采购方式 6.3工程方案

6.3.1工程设计原则

6.3.2山野菜开发项目主要建、构筑物工程方案 6.3.3建筑功能布局 6.3.4建筑结构

第七章 总图运输与公用辅助工程 7.1总图布置

7.1.1总平面布置原则

7.1.2总平面布置

7.1.3竖向布置

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7.1.4规划用地规模与建设指标

7.2给排水系统

7.2.1给水情况

7.2.2排水情况

7.3供电系统 7.4空调采暖

7.5通风采光系统

7.6总图运输

第八章 资源利用与节能措施

8.1资源利用分析

8.1.1土地资源利用分析

8.1.2水资源利用分析

8.1.3电能源利用分析

8.2能耗指标及分析 8.3节能措施分析

8.3.1土地资源节约措施

8.3.2水资源节约措施

8.3.3电能源节约措施

第九章 生态与环境影响分析

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9.1项目自然环境

9.1.1基本概况

9.1.2气候特点

9.1.3矿产资源

9.2社会环境现状

9.2.1行政划区及人口构成 9.2.2经济建设

9.3项目主要污染物及污染源分析 9.3.1施工期 9.3.2使用期

9.4拟采取的环境保护标准 9.4.1国家环保法律法规

9.4.2地方环保法律法规

9.4.3技术规范

9.5环境保护措施

9.5.1施工期污染减缓措施 9.5.2使用期污染减缓措施

9.5.3其它污染控制和环境管理措施

9.6环境影响结论

第十章 山野菜开发项目劳动安全卫生及消防

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10.1劳动保护与安全卫生

10.1.1安全防护 10.1.2劳动保护 10.1.3安全卫生 10.2消防

10.2.1建筑防火设计依据

10.2.2总面积布置与建筑消防设计

10.2.3消防给水及灭火设备

10.2.4消防电气 10.3地震安全

第十一章 组织机构与人力资源配置

11.1组织机构

11.1.1组织机构设置因素分析 11.1.2项目组织管理模式

11.1.3组织机构图

11.2人员配置

11.2.1人力资源配置因素分析 11.2.2生产班制 11.2.3劳动定员

表11-1劳动定员一览表

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11.2.4职工工资及福利成本分析

表11-2工资及福利估算表 11.3人员来源与培训

第十二章 山野菜开发项目招投标方式及内容

第十三章 山野菜开发项目实施进度方案 13.1山野菜开发项目工程总进度

13.2山野菜开发项目实施进度表

第十四章 投资估算与资金筹措

14.1投资估算依据

14.2山野菜开发项目总投资估算

表14-1山野菜开发项目总投资估算表单位：万元

14.3建设投资估算

表14-2建设投资估算表单位：万元

14.4基础建设投资估算

表14-3基建总投资估算表单位：万元

14.5设备投资估算

表14-4设备总投资估算单位：万元

14.6流动资金估算

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表14-5计算期内流动资金估算表单位：万元

14.7资金筹措

14.8资产形成第十五章 财务分析

15.1基础数据与参数选取

15.2营业收入、经营税金及附加估算

表15-1营业收入、营业税金及附加估算表单位：万元 15.3总成本费用估算

表15-2总成本费用估算表单位：万元

15.4利润、利润分配及纳税总额预测

表15-3利润、利润分配及纳税总额估算表单位：万元 15.5现金流量预测

表15-4现金流量表单位:万元

15.6赢利能力分析

15.6.1动态盈利能力分析

16.6.2静态盈利能力分析

15.7盈亏平衡分析

15.8财务评价

表15-5财务指标汇总表

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第十六章 山野菜开发项目风险分析

16.1风险影响因素

16.1.1可能面临的风险因素

16.1.2主要风险因素识别

16.2风险影响程度及规避措施 16.2.1风险影响程度评价

16.2.2风险规避措施

第十七章 结论与建议 17.1山野菜开发项目结论

17.2山野菜开发项目建议

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第四篇：旅游开发项目可行性研究报告

项目名称：申报单位：联系人： 电话： 传真： 编写时间：主管部门：

旅游开发项目可行性研究报告

撰稿单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司 撰稿时间：2013年9月2日

第一章 项目概况

一、项目简介

1、区域及自然条件（1）历史沿革

项目景区旁边原有一某某关，为明洪武年所建，“悬壁临水，盘折而上，口开一罅，十里蚊行，为往省治要隘”。明代为防“安奢之乱”，设九关，派重兵于某某驻守。这里历史上曾发生过几次著名的战斗。明万历二十八年（公元1600年），明军参将谢崇爵产与播州宣慰使杨应龙部在某某激战，“ 争浮桥，桥断，杀溺死者数千人”，四川总督李化龙“用尚方剑斩崇爵”。某某总兵官童元镇率军平播，杨应龙令其部下着水西衣甲，混入童元镇部营中“内合外发，官军大，进至某某，断浮桥，官兵溺死无算”。杨应龙后为刘廷所败。据考，项目景区为“官”渡，原属贵阳府，设厘金卡，收入为“官”渡之费。早先渡人，后来摆渡汽车。1935年1月，红军长征突破某某天险，到某某召开了著名的“某某会议”。

2、资源评价

（1）季节：终年四季如春，从三月至十月是黄金季节，冬暖夏凉。（2）污染：旅游开发项目无工业污染，环境安静无噪声，无放射源，森林植被繁茂，空气洁净清新。游客活动产生的三废可以控制、回收，净化达标处理后排放。

（3）联系：该旅游开发项目毗邻某某河边，有三桥飞渡，大坝屹立，晚间灯火，摩崖石刻，库区风光以及被誉为“中国一绝、项目地区一技”的某某豆腐鱼等景观，相互辉映，可参观点能形成旅游开发线。从外围讲，旅游开发项目景区南可依托息烽温泉、集中营旧址以及省府贵阳，北靠历史文化名城某某，沿库区而上有已初步形成的“某某大坝－傣族公园－神石山庄－三沙大桥”和“某某电站－小溪－化觉－六广”两条黄金旅游开发线。

（4）可进入性：210国道、贵遵高等级公路、川黔铁路从境区穿过，景区背靠某某、面向贵阳，濒临某某，俯视长江，内有火车站2个，客运航运码头1个，规划中水运的客运、货运及自用码头各1个。形成了公路、铁路、航运纵横交错、航空港近距离呼应的交通网络，游客进得去，散得开，出得来，可以做到旅短游长，其资源利用价值因交通方便而大为提高。

（5）基础设施：景区水电路通讯具备。有山、河、桥、瀑布、森林、溶洞、风景资源丰富独特，环境容量大，发展空间广阔，搬迁工作量小，土地肥沃，能提供新鲜果品、蔬菜、肉食、蛋禽、鱼类。农村劳动力丰富而廉价。建筑材料产地近，价格低，未开发旅游开发项目旅游开发，无同行业竞争。

（6）社会经济环境：该区域主要为城镇区，社会基础条件好，以“某某豆腐鱼一条街”为代表的饮食服务业为主要经济产业，旅游开发氛围浓，服务质量上档次，对旅游开发具有很高的积极性。

（7）客源市场：某某市城区40万人，郊区20万人。某某县130万人，贵阳市 万人，210国道、贵遵高等级公路、川黔铁路穿境而过，车流量每日达 车次，过往人数每天达 人次。某某豆腐、项目景区发电厂以及某某天险的高知名度省内外闻名，客源不愁。

二、项目开发的必要性

随着生产的发展，社会文明程度的提高，旅游开发业在世界范围内都日趋兴旺，我省是在旅游开发上提出建设公园省的目标，旅游开发资源丰富，旅游开发业已确定为我省的先导性支柱产业，我县旅游开发资源得天独厚，不仅自然资源品位高，人文资源亦是独具一格。由于我县旅游开发业才开始起步，对旅游开发产品的包装，宣传力度不够，旅游开发区的基础设施，接待能力滞后等，使我县潜力巨大的旅游开发资源未能发挥效益，旅游开发业作为支柱产业的地位未能形成。因此，现阶段，急需在我县境内开辟的一个集文化、科考、游乐、观光、休闲为一体的旅游开发风景区，使之成为长征文化旅游开发线路的延伸，吸引留住前来娄山风景名胜区、某某会议会址以及息烽温泉、集中营旧址游览观光的游客，从而推动我县旅游开发业的发展。

三、某某旅游开发基地开发存在的问题

1、缺乏开发资金

某某镇政府财力有限，对项目景区开发主要靠招商引资。

2、劳动人口科学文化素质低

景区因劳动力人口文化层次不高，不能为景区提供合格的旅游开发服务人员。

3、管理体制未确立，相关部门支持配合程度不够，应通过努力协调，形成开发旅游开发产品的合力。

第三章 市场分析及预测

一、国内市场预测

1、市场预测

随着经济发展，人民生活水平提高及消费观念的转变，国内旅游开发业已蓬勃发展，与某某相邻的云南、四川、广西，均为旅游开发大省，周边旅游开发市场的开发和繁荣，对某某旅游开发业的发展造就了有利的背景。

项目景区，主要景观是山水自然风光，桥梁、电站等高科技产品，景点独一无二，是休闲、度假、参观、教育的理想场所，开发成规模后，对不同层次，不同类型的旅游开发者都有较大的吸引力。

开发前期：以某某市、某某县以及贵阳、息烽旅游开发线上的游客为第一客源市场，景区逐步完善后，可以开辟重庆、昆明、广西、广东为第二客源市场。通过加大宣传力度，争取组团游览，也可以通过与各大旅行社联营，组织到大西南地区的团队到项目景区游览。

2、游客量预测

据统计，近几年，每年到某某参观旅游开发的游客10万人次左右，考虑到景区建成后的区位优势，增长率考虑为50%，中期由于游人基数大，增长率下降，考虑为30%，远期取15%。近期2005－2007年项目景区游人规模为4.75万人次 中期2008－2010年

11.67万人次 远期2011－2013年

19.72万人次

二、外地区及省外市场预测

项目地区旅游开发线近年相继推出“红军长征路游”、“酒乡游”产品，特别是赤水国家级风景名胜区建成开放，将会吸引省内外周边地区的游客。

若借助于某某这座历史文化名城的知名度，到项目景区去休闲，品某某豆腐鱼以及观项目景区电站、某某斜拉吊组合桥、摩崖石刻等会产生很高的感召力，能吸引周边的游客，如宣传促销有力，提高产品的知名度，重庆、昆明、广西、广东等大城市的游客也将光临项目景区。开发初期，重庆、昆明、广西、广东等大城市的游客不多，争取在2008年，接待重庆、昆明、广西、广东等的游客20万人次，2011年达30万人次。

第四章 景区建设

一、景区建设原则

把保护风景名胜资源放在首位，坚持严格保护，统一管理，合理开发，持续利用原则。项目景区旅游开发基地的修建，对景区内山、水、林、河等自然环境实行保护，精心培育，防止一切可能毁坏自然景观的行为。所有建设、开发都服从科学规划，分期开发，重点实施。

二、景区建设指导思想

充分发挥项目景区旅游开发基地距某某市中心近，又在“某某－息烽－贵阳”旅游开发线上，交通方便，区域位置好的优势，以休闲、观光、避暑为重点，在保护的前提下逐步开发风景资源，带动周边乡镇的旅游开发业、交通运输业、土特产加工业以及第三产业等相关产业的综合发展，力求环境、社会、经济效益的统一。

三、景区建筑风格 项目景区景点的建设应与休闲、观光、避暑、健身相适应的建筑，可采用现代建筑中的欧式或西洋式，但应与自然山川融为一体，室内装修，卫生设施要配套，使游人感到宾至如归，身心愉悦。

第五章 环境卫生 绿化及安全

一、环境卫生

1、在景区管理机构下设环卫监察队，定员、定人，定片区包干，并将环境卫生的好坏和环卫管理人员的经济效益挂钩，加强环境卫生的监督力度。

2、搞好环卫设施建设，在各景点及游览道路边相应地设置果皮箱，各景点相应设置垃圾集中处理场地，以确保环境卫生。

3、在景区内设公共厕所两个，厕所外观与景区的建筑风格协调，采用现代建筑风格，但内部应干净，均采用水冲式，不得使用旱厕，并有专门的环卫人员管理。

二、绿化

保护好景区内现有的植被，对荒山坡地，广植当地速生树种；景区道路沿途种植当地特有观赏树种如杜鹃、茯苓、茶花、红豆杉等；景区外大于25度的坡耕地，由政府组织退耕还林，使绿化率达到80%以上。

三、安全管理 安全是旅游开发的生命线，景区管理机构要加强安全知识宣传，并采取有力的安全防护措施，定点、定人、定区域巡逻，以确保游人的安全。

第六章 项目建设实施计划

一、项目建设分期规划

根据地方财力、物力及旅游开发业的发展情况，项目景区旅游景区项目开发建设分期如下：

第一期：2004年10月－2005年10月 第二期：2005年11月－2006年11月 第三期：2006年12月－2008年12月

二、进入景区道路

集中有限财力，解决景区可进入性，第一期基础建设中首先解决新建河滨路－百亩大田1公里公路。

三、近期建设项目及规模

集中有限财力，搞基础设施建设，使游客进得去，留得住，使到此休闲、度假、观光旅游开发的客人成为某某旅游开发基地的宣传人。2004年10月——2005年10月建设项目： 第一期

1、修建改造河滨路延伸至百亩大田的车行道1公里，改造后道路路幅宽9米，水泥砼路面。

2、修建旅游开发项目停车场 单位停车面积35平方米/车 入场停车数88辆 停车场面积3080平方米

3、修建项目景区三星级宾馆。

建筑面积800平方米，内设餐饮、酒巴、商店、住宿、会议服务等，设床位200个，日接待500人。

5、露天游泳池300平方米2个，在宾馆附近，一个水深在60cm－1.3m，面积100平方米，另一个水深在1.3m－1.8m，面积200平方米，池外建休息回廊、商店、更衣室等设施。

5、草坪：景区绿化，面积2000平方米。

6、添置太阳伞，棋牌桌

7、游览步道，石板铺砌，宽1.5m（1）由公路直达露天泳池，浴池至山庄。（2）停车场至山庄，健身中心。（3）其他

8、室内浴池20个，每个10平方米，计200平方米。

9、化粪池2个，面积30平方米，深2米。

10、供电设施，在景区内添置100kva变压器一台，购电杆、电线等。

11、通讯

12、厕所，在景区内建2座，每座40平方米

13、卫生所：建在景区内，面积35平方米。

14、果皮箱、指示牌、景观说明牌等。

15、征地、土20亩，荒山草地120亩。

16、景区管理人员培训：经理1人，财务2人，厨师2人，管理员2人，电工抽水员1人，驾驶员1人。服务员32人，共41人。第二期

1、建迎宾门，内设售票房

2、建网球场

3、建灯光音乐喷泉

4、加固河岸，高25米，长1500米，宽平均0.8米。

5、沿河建长800米，宽3米的观光长廊，供游客垂钓、休息。

6、围墙，长3000米，高1.8米。

7、观景亭（望江楼）2座

8、其他 第三期

1、修拦河坝，长150米，高40米，宽4米

2、建别墅群10个

3、建垂钓亭、钓鱼台4个

4、高台跳水

5、建石拱桥，索桥各1座

6、完成景区内规划绿化工作

第七章 组织机构

一、项目法人

根据某某镇人民政府决定，设置“项目景区风景名胜区管理所”，某某镇人武部部长冷明刚为项目景区风景名胜区项目的法人代表，对项目的规划，资金筹措，建设实施经营和债务偿还实行全过程负责。管理所为事业单位，定员6人，隶属于某某镇人民政府。招商引资由出资方建设后，以出资方为项目法人代表。

二、组织机构

1、管理所下设专门的管理科室，分别管理风景区内森林、土地、建设、环境卫生、治安等工作。

2、管理所应在景区内充分行使政府予以的管理职能，对景区实行严格统一规划和统一管理。

第八章近期建设投资估算及资金来源

一、近期建设项目投资估算

2004年、2005年，建设项目总投资2242万元，见附表：

二、资金来源 招商引资

三、资金使用计划

第一期工程建设投资为745.15万元 第二期工程建设投资为757万元 第三期工程建设投资为740万元

第九章 经济效益分析

一、预算说明

1、项目计算期为9年，其中建设期3年，经营期6年。

2、项目基准收益率取10%。

二、经营收入预测

景区目前游人达10万人次/年，随着景区基础设施的不断建成，在建设期内，预计游人数量每年增加50%，当建设项目完成后，预计第4年－第6年游客人数净达到平均每年12万人，第7年－第9年游客人数净达到平均每年20万人，按人均消费100元计算。第一年可实现营业收入100万元 第二年可实现营业收入150万元 第三年可实现营业收入225万元

第四年——第六年可实现平均年收入1200万元 第七年——第九年可实现平均年收入2000万元

三、经营成本预测

1、折旧：项目总投资为2242万元，折旧年限为20年，残值率为10%，年折旧分摊100.89万元。

2、营业成本

营业成本包括营业费用、管理费用、职工福利费用等，按营业收入的30%计。

3、税金：营业税按5.5%计，所得税按33%计（经营前三年根据优惠政策，免征所得税）（1）财务分析

1、基准收益率Ic=10%，财务净现值FNPV= 万元。

2、财务内部收益率FTRR= %

3、投资回收期＝累计现金流量开始出现正值的上一年份 ＋上一年累计净现金流量的绝对值 ＝6＋ 242.22 %＝6.36年（含建设期3年）

出现正值年份的净现金流量

668

4、投资年利税率＝ 年平均利税额 ＝ 257.66 ×%＝11.4%

总投资

2242

5、投资年利润率＝ 年平均利税额 ＝ 654.76 ×%＝29%

总投资

2242

第十章 结论及存在问题和建议

一、结论

项目景区旅游开发基地经以上可行研究分析表明，该项目符合项目景区旅游开发风景名胜区总体规划，项目区域位置优越，景观类型丰富、独特，又在某某——息烽——贵阳旅游开发线上，是不可多得的旅游开发产品，对国内游客具有潜在的巨大的吸引力，市场前景乐观。项目财务内部收益率为16.86%，投资回收率6年，投资年利税率11.4%，投资年利润率19%，财务效益较好。因此，项目景区旅游开发基地开发项目可行。

二、存在的问题及建议

按照资金使用计划，某某旅游景区的开发，由于某某镇政府财力有限，投入基础设施的资金有限，因此，为了项目景区近期建设项目能如期完成，早日形成某某县的旅游开发产品，带动某某县旅游开发业及相关产业的发展，建议某某镇政府，请有关专家作出景区的详规，且申请立项，申请国家投资或贴息贷款1000万元。

第五篇：矿产开发项目可行性研究报告参考提纲

矿产开发项目可行性研究报告参考提纲

一、总论

1、项目承担单位基本情况：单位名称、法定地址、法定代表姓名及职务、主管单位名称、生产经营科研情况、资产状况和经济状况概况；

2、简述项目提出的背景，投资的必要性和社会经济意义；采矿、选矿、深加工的产品方案、生产规模及技术开发概述；本单位实施项目的优势。

3、可行性研究工作的依据和范围。

4、主要技术经济指标对比（采选矿的“三率”指标、各种产品的质量指标、单位成本指标、投入产出效益指标等）。

5、可行性研究结论。

二、市场调查和需求预测

1、国内外市场调查

本项目及同类产品的主要用途，在主要使用行业的用途和消耗量。

本项目及同类产品国内及本地区的生产能力、开工率、主要生产厂家的生产能力的利用率；在建项目和已批拟开工建设项目的生产能力，预计投产时间。

国内及本地区本项目及同类产品的产量、销售量及变化情况；本项目及同类产品的产量、质量、出口量和出口去向，以及变化情况，产品销售价格，以及变动情况和趋势。同类产品国际市场销售量，国际主要生产厂家的技术、生产能力、产量。国际市场销售价格以及变化趋势。可替代产品的性能、质量、产量及价格分析。

2、市场预测

各产品消费条件、消费对象，产品更新周期的特点，可能产生的新用途的分析；以及国内外需求量分析。

从产品质量、技术、性能、价格、配件、维修等方面，分析替代进口的趋势和所具有国际的竟争能力；分析国家对项目产品出口及进口国对进口的政策、规定（限制或鼓励）；分析产品出口方向，预测产品替代进口量或出口量的可能性。国际市场供需情况分析。

3、产品销售费用预测

项目产品推销方式、措施的研究，相应预测，销售中所需机构、人员培训、广告宣传、维护服务等费用。

4、产品方案、建设规模和销售收入预测。

主要产品和主要副产品的规格、标准及其选择依据。

主要产品和副产品的产量、质量，主要设备装置；年生产能力，生产线数。项目各产品不同规模的效益分析，说明本项目确定的建设规模的代表性。

根据确定的产品方案和建设规模及预测产品价格，估算销售收入。

三、技术可行性分析

1、产品和技术开发论述

关键技术的开发和作用、效果的论述，产品的技术性能水平与国内外先进水平的比较，包括技术依托单位或合作单位的研究开发论述。

2、技术成熟性论述和产品质量及可靠性论述

有关部门对项目技术成果的技术鉴定情况；该技术进行生产条件下小批量、小规模试生产的情况；本项目产品的技术检测、分析化验的情况；小批量试生产质量的稳定性、成品率；项目产品在实际使用条件下的可靠性、耐久性、安全性的考核情况等。

3、引进技术、装备的来源、技术水平

与国际先进水平的比较；引进技术消化、吸收，国产化配套等方案，技术引进的协议、国外转让方的授权证明等。

四、项目实施方案（分采矿、选矿、深加工三个环节）

1、技术方案论述

根据确定的建设规模、产品方案及标准等，进行生产技术、工艺流程、主要生产装置的方案比较；从产品质量、原材料要求与单耗、主要技术参数、单位能耗与综合能耗、投资、技术先进性可靠性等方面评述。

2、工艺流程

绘制工艺流程示意图，各主要工艺的技术参数，确定主要物料的平衡，计算主要原材料、燃料、动力消耗，确定水、汽、电的供应参数以及公用工程和辅助设备的要求。

绘制厂区或生产车间、生产线布置图。

3、产过程中“三废”排放点、内容及数量、“三废”回收利用及达标排放处理的措施和方案。

4、公用工程和辅助设施

生产用原、辅助材料和产品的储运，有特殊要求的物品，如危险品等的储运。

给排水的水量、水质，水量平衡，给排水工程方案。有关部门对地下水开采的许可。

供电供热供汽要求，热负荷平衡、供电、供汽量计算，工程方案的选择和论述。电力部门对电力供应、电力增容的许可等。

5、厂址选择和项目准备

根据项目建设要求，从服从环境功能分区的前提下，结合工程地质、交通运输、动力供应、协作条件、安全保护、消防安全、环保要求等方面进行厂址比选。如利用原址建设，应考虑上述方面有何不利影响，提出解决措施。

本单位已具备的条件，现有固定资产利用情况。项目实施前已进行的技术准备 和进行的配套设备的情况等。

6、生产定员和人员培训

⑴项目投资后的生产组织管理

根据工艺、设施特点和需求，确定生产班次，确定生产人员编制。

计算全员劳动生产率。计算产品成本费用中的职工工资和福利费用，平均工资和工资总额。

⑵根据工艺技术要求和人员来源，制定培训计划、培训人员总数和培训方式、估算培训费用。

7、特殊行业许可证

如产品质量合格证、产品运销许可证及批文等。

8、项目实施进度计划

包括项目可行性研究，资金筹集，技术获得及转让，设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，竣工验收和交付使用等阶段。项目施工费用的估算，包括建设单位管理费、职工培训费、设计费等。

五、资源、原（辅助）材料

重点论述本项目所需重点资源、原（辅助）材料（包括燃料）的来源、供应渠道等情况。此项目内容可根据项目的具体情况，参考技改项目可行性研究报告编写方法编写。

六、生态环境保护与劳动安全

1、生态环境保护

论述项目在施工和投产运行后对生态环境的影响，以及发生事故对环境的影响。项目主要“三废”污染源和污染物的排放区，危险性分析，污染物排放量，排放浓度计算。提出“三废”回收利用可能性及治理方案，针对噪音、震动、电磁波等的保护措施建议。采矿后的复垦利用。估算生态环境保护投资。提供环境监测部门对项目环境影响的评价报告。

2、劳动保护和安全

生产过程职业危害因素分析，生产使用和生产的有毒有害物的种类、数量、分布点，高温、高压、易燃易爆、辐射、噪音等强度和影响程度的分析。采取的保护措施和有关法规规定。

消防措施和灭火设施等。

七、投资估算、资金筹措

1、项目投资估算（分采矿、选矿、深加工三个主要环节）

按项目投资总额（含采矿权价款和采矿使用费等）、投资方向调节税和建设期利息分别估算；应按项目具体内容逐项计算，特别是其它费用和备用类不应有缺项，有关费用应按规定标准确定，并列出标准依据；根据计算结果，编制投资估算表，包括新增设备、引进设备、电力增容、环保设备等在内的项目全部内容。

2、资金筹措

按资金来源渠道，分别说明各项资金来源、使用条件。利用贷款的，要说明贷款条件、利率、偿还方式和时间，说明单位自有资金的筹集计划、可能和数量。

3、投资使用计划

考虑项目实施进度和筹资方式，编制投资使用计划；对申请项目贷款部分，需开列贷款使用明细表和说明。

说明还款资金来源和计算依据，编制贷款还本付息计划。

4、投产后流动资金估算

计算项目建成后，所需流动资金及需新增的流动资金，应说明筹资来源、方式和计算依据。根据计算结果，编制流动资金估算表。

八、经济、社会效益分析

1、生产成本和销售收入估算

按财务制度的规定，估算生产成本（含资源税、矿产资源补偿费、采矿权价款、采矿权使用费等）和总成本，并分别列表计算结果。按预测产品销售和生产能力，逐年计算销售收入，对有多种产品的应分别计算后，合成总销售收入，列表计算结果。

2、财务分析

以动态分析为主，对项目的获利能力、债务偿还能力进行分析。对财务内部收益率、贷款偿还期、投资回收期、投资利润率和利税率、财务净现值等作为主要评价指标，并编制财务现金流量表、资产负债表、损益表等财务基本报表。应与行业基准内部收益率、平均投资利润率和利税率等进行比较分析。对使用外汇贷款或生产中所需使用外汇的项目，还应计算外汇平衡。

3、不确定性分析

主要进行盈亏平衡分析和敏感性分析，以分析不确定因素对项目经济评价指标的影响。分析项目的抗风险能力。

4、社会效益分析

对提高地区经济发展水平的影响、对合理利用自然资源的影响、对保护环境和生态平衡色及对节能的影响等。重要项目还应进行国民经济评价分析。

九、结论

注：

1、本提纲供申请矿产开发（含采选和深加工）项目编制可行性研究报告作参考。

2、可行性研究报告，应以定量分析为主，简要明了，应避免单纯宏观的、定性的、不确定的论述。