物业管理项目经理应具备的专业素质

第一篇：物业管理项目经理应具备的专业素质

物业管理项目经理应具备的专业素质

对一个物业管理项目而言，选择一位合适的项目经理至关重要，毫不夸张地讲，项目经理选好了，管理好项目就有了 50% 以上的信心。随着市场竞争的加剧，物业管理企业不断加大外地市场的拓展力度，承接的外委项目也就越来越多。但是，随之而来的项目经理供需矛盾也日益凸现，尤其是像深圳市的一些国家一级资质企业，有时甚至出现了派不出满意的项目经理的尴尬局面，为此，培养和选择合格的项目经理已经成为物业管理企业一项常抓不懈的重要工作。

作为一名合格的项目经理，除了必须具备基本的任职条件和满足用人单位的基本要求以外，从事物业管理的时间（一般为三年）和独立运作过一定规模（约 10 万左右的高层物业）的物业项目，这两个因素缺一不可。只有满足了这些在实践中必备的条件，项目经理才能在运作项目时体现出下面三个方面的专业素养。

一、及时有效做好前期介入工作，以期达到为开发商节约资金和减少日后管理麻烦之目的。

目前，成熟、有实力的房地产开发商已非常注重项目的物业管理前期介入工作，虽然在项目规划、设计阶段介入暂时仍存在较大难度，但在项目施工阶段介入已经不是问题，良好的物业管理品牌效应，在物业管理前期介入后已显现出其独特的作用： ① 促进房屋销售； ② 最大限度地减少了日后管理麻烦； ③ 使业主正式入住之前对未来的物业管理有了一个初步认识，同时，物业管理企业也抓住这一机遇展示了自我，为今后的管理打下良好基础。为此，以项目经理为首的项目组能否在前期介入阶段及时、有效地发挥作用，是成功的关键一步。

（一）高度关注，密切配合项目的开盘日和一系列促销活动，展示物业管理公司的良好形象和专业素质。

在项目正式入伙之前，为项目服务的各合作单位，应以提高房屋销售率为中心开展工作，在正式开盘之前，开发商、施工单位、销售代理、物业管理等部门应共同制定周密的开盘日和促销活动的工作方案。对物业管理企业而言，要紧紧地把握住这第一次亮相的机会，把售楼处、样板房、清水房（交楼标准）的保安、保洁服务做到极致，作为项目经理，应对保安、保洁等人员在礼节礼仪、沟通能力方面进行重点培训。在看楼购房人员较多时，应重点做好：车辆有序引导、人员分流措施、看楼通道及样板房安全防范，临时看楼电梯的维护应急预案、认购及签约区域的重点看护，等等。持续做好上述工作的目的，在于获取开发商、业主对物业管理公司的初步认同感，为未来的物业管理服务打下良好基础，项目经理应充分认识到这一点。

（二）在项目施工阶段适时介入，向开发商及时提出合理化建议和要求整改的书面报告，以减少开发商资金浪费，同时最大限度地减少日后管理麻烦。

为保障项目前期介入工作有序进行，项目经理应按照项目物业管理方案和物业服务合同的要求，制定前期介入总体方案，并组织实施。各专业工程师（主要指水电、土建、电梯、绿化、智能化等专业）在项目经理的直接领导下，发挥各自的专业优势，从业主的角度，及时发现项目存在的问题，有针对性地提出整改意见。、项目竣工验收前的主要工作是参与工程施工质量的监理工作和全面收集项目的各种物业资料。项目经理更应对下列问题引起高度重视： ① 关于防水处理，有防水要求的卫生间、中庭花园（一般指地下车库的上盖部分）、水景等的防水层是否已被破坏；窗框内灌浆是否饱和，有无空鼓，用于固定窗框的木块是否取出；鉴于窗框渗漏是新楼盘存在的普遍问题，且其将给业主的生活带来严重影响，加之日后补救资金巨大（补救的有效办法日前多采用压力注浆法，费用约 100 元 / 米）。因此，应及时发现并要求开发商及时整改，不然后患无穷。② 关于智能化系统，项目经理应从满足小区实际需要和日后便于维护的专业角度出发，在开发商选定供应商之前，对供应商提出的建设方案进行分析，尤其是方案与项目的不符合处和不足之处，更应有针对性地提出整改意见，如监控点不足而出现防护死角，缺少高速球摄像机而无法捕捉小区内出现的突发事件现场，采用专业高解析度彩色监视器以提高清晰度，部分摄像机采用适应夜间低照明度使用的摄像机等等。项目经理应清楚通过完善项目的智能化系统来有效降低人工成本的基本道理。③ 关于绿化，项目的绿化、美化是提升小区居住环境的重要因素，好的绿化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，项目经理应从视觉效果、水土保护、便于通过、便于管理和养护等方面出发，对草种、灌木和花卉、乔木、垂直绿化等的选择提出合理化意见。如灌木种植太疏易造成水土流失，如果绿地无走边，加之土层又高于小区道路时，便会给小区道路造成污染；另外，业主对绿化的要求不仅仅满足于只有“绿”，也希望有花色点辍，因此，在设计施工时应尽可能种植一些不同季节开花的品种，以保证小区有四季花开的效果。、项目竣工验收和接管验收期间的主要工作： ① 积极参与项目的竣工验收工作，全面了解项目的工程质量，争取参与技术交底和图纸会审工作，为日后管理工作做好充分准备； ② 积极做好项目接管验收工作，与开发商、建设单位共同组成验收小组，对项目各项工程以及综合使用功能进行验收，此阶段应把握两个重点：第一，明确交楼双方的责权利关系，确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主利益；第二，对验收接管中发现的问题，督促开发商或施工单位尽快落实整改。总之，物业管理前期介入工作意义重大，尽管其难度甚至高于日常管理，但做好了此项工作，其所产生的作用是长久的，它是日后提升管理档次的先决条件。

二、全力以赴，高质量做好大规模入伙和装修管理，营造安全、舒适、有序的小区环境迎接业主入伙（入住），保障小区免遭二次装

修的破坏。

此阶段是对项目经理及其服务团队的第一次严峻考验，因此，应在入伙前做好充分准备，指导思想就是想方设法促使业主尽快收楼，除严格按入伙流程为业主办理入伙、装修手续外，尤其注意以下几点：、建议开发商向业主分期分批发出入伙通知书，主动分解入伙现场压力。、会同开发商、施工单位对小区作一次彻底清场，杜绝各种隐患。、为业主入伙提供一条龙服务，尤其是要求开发商必须在入伙现场设立答疑组和维修小组，随时为业主答疑，并对联合验房时发现的问题及时进行修复或对业主做出明确的维修承诺。、及时与业主签署 《 前期物业管理服务协议 》、《 业主公约 》 等一系列入伙文件资料，动员业主尽快收楼。、若现场出现业主拒绝收楼的情况，应按事先准备的应急方案，会同开发商及时把该业主与其他业主进行分隔，逐个沟通，尽量避免在现场出现群起攻之的局面出现。、结合小区实际制定具有较强操作性的装修监管方案，对小区可能造成违章装修的部位及空间，在装修协议书中应有明确的责任界定，千万不能出现模棱两可的意见。

第二篇：物业管理项目经理应具备的专业素质

对一个物业管理项目而言，选择一位合适的项目经理至关重要，毫不夸张地讲，项目经理选好了，管理好项目就有了 50% 以上的信心。随着市场竞争的加剧，物业管理企业不断加大外地市场的拓展力度，承接的外委项目也就越来越多。但是，随之而来的项目经理供需矛盾也日益凸现，尤其是像深圳市的一些国家一级资质企业，有时甚至出现了派不出满意的项目经理的尴尬局面，为此，培养和选择合格的项目经理已经成为物业管理企业一项常抓不懈的重要工作。

作为一名合格的项目经理，除了必须具备基本的任职条件和满足用人单位的基本要求以外，从事物业管理的时间（一般为三年）和独立运作过一定规模（约 10 万左右的高层物业）的物业项目，这两个因素缺一不可。只有满足了这些在实践中必备的条件，项目经理才能在运作项目时体现出下面三个方面的专业素养。

一、及时有效做好前期介入工作，以期达到为开发商节约资金和减少日后管理麻烦之目的。

目前，成熟、有实力的房地产开发商已非常注重项目的物业管理前期介入工作，虽然在项目规划、设计阶段介入暂时仍存在较大难度，但在项目施工阶段介入已经不是问题，良好的物业管理品牌效应，在物业管理前期介入后已显现出其独特的作用： ① 促进房屋销售； ② 最大限度地减少了日后管理麻烦； ③ 使业主正式入住之前对未来的物业管理有了一个初步认识，同时，物业管理企业也抓住这一机遇展示了自我，为今后的管理打下良好基础。为此，以项目经理为首的项目组能否在前期介入阶段及时、有效地发挥作用，是成功的关键一步。

（一）高度关注，密切配合项目的开盘日和一系列促销活动，展示物业管理公司的良好形象和专业素质。

在项目正式入伙之前，为项目服务的各合作单位，应以提高房屋销售率为中心开展工作，在正式开盘之前，开发商、施工单位、销售代理、物业管理等部门应共同制定周密的开盘日和促销活动的工作方案。对物业管理企业而言，要紧紧地把握住这第一次亮相的机会，把售楼处、样板房、清水房（交楼标准）的保安、保洁服务做到极致，作为项目经理，应对保安、保洁等人员在礼节礼仪、沟通能力方面进行重点培训。在看楼购房人员较多时，应重点做好：车辆有序引导、人员分流措施、看楼通道及样板房安全防范，临时看楼电梯的维护应急预案、认购及签约区域的重点看护，等等。持续做好上述工作的目的，在于获取开发商、业主对物业管理公司的初步认同感，为未来的物业管理服务打下良好基础，项目经理应充分认识到这一点。

（二）在项目施工阶段适时介入，向开发商及时提出合理化建议和要求整改的书面报告，以减少开发商资金浪费，同时最大限度地减少日后管理麻烦。

为保障项目前期介入工作有序进行，项目经理应按照项目物业管理方案和物业服务合同的要求，制定前期介入总体方案，并组织实施。各专业工程师（主要指水电、土建、电梯、绿化、智能化等专业）在项目经理的直接领导下，发挥各自的专业优势，从业主的角度，及时发现项目存在的问题，有针对性地提出整改意见。、项目竣工验收前的主要工作是参与工程施工质量的监理工作和全面收集项目的各种物业资料。项目经理更应对下列问题引起高度重视： ① 关于防水处理，有防水要求的卫生间、中庭花园（一般指地下车库的上盖部分）、水景等的防水层是否已被破坏；窗框内灌浆是否饱和，有无空鼓，用于固定窗框的木块是否取出；鉴于窗框渗漏是新楼盘存在的普遍问题，且其将给业主的生活带来严重影响，加之日后补救资金巨大（补救的有效办法日前多采用压力注浆法，费用约 100 元 / 米）。因此，应及时发现并要求开发商及时整改，不然后患无穷。② 关于智能化系统，项目经理应从满足小区实际需要和日后便于维护的专业角度出发，在开发商选定供应商之前，对供应商提出的建设方案进行分析，尤其是方案与项目的不符合处和不足之处，更应有针对性地提出整改意见，如监控点不足而出现防护死角，缺少高速球摄像机而无法捕捉小区内出现的突发事件现场，采用专业高解析度彩色监视器以提高清晰度，部分摄像机采用适应夜间低照明度使用的摄像机等等。项目经理应清楚通过完善项目的智能化系统来有效降低人工成本的基本道理。③ 关于绿化，项目的绿化、美化是提升小区居住环境的重要因素，好的绿化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，项目经理应从视觉效果、水土保护、便于通过、便于管理和养护等方面出发，对草种、灌木和花卉、乔木、垂直绿化等的选择提出合理化意见。如灌木种植太疏易造成水土流失，如果绿地无走边，加之土层又高于小区道路时，便会给小区道路造成污染；另外，业主对绿化的要求不仅仅满足于只有“绿”，也希望有花色点辍，因此，在设计施工时应尽可能种植一些不同季节开花的品种，以保证小区有四季花开的效果。

2、项目竣工验收和接管验收期间的主要工作： ① 积极参与项目的竣工验收工作，全面了解项目的工程质量，争取参与技术交底和图纸会审工作，为日后管理工作做好充分准备； ② 积极做好项目接管验收工作，与开发商、建设单位共同组成验收小组，对项目各项工程以及综合使用功能进行验收，此阶段应把握两个重点：第一，明确交楼双方的责权利关系，确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主利益；第二，对验收接管中发现的问题，督促开发商或施工单位尽快落实整改。总之，物业管理前期介入工作意义重大，尽管其难度甚至高于日常管理，但做好了此项工作，其所产生的作用是长久的，它是日后提升管理档次的先决条件。

二、全力以赴，高质量做好大规模入伙和装修管理，营造安全、舒适、有序的小区环境迎接业主入伙（入住），保障小区免遭二次装修的破坏。

此阶段是对项目经理及其服务团队的第一次严峻考验，因此，应在入伙前做好充分准备，指导思想就是想方设法促使业主尽快收楼，除严格按入伙流程为业主办理入伙、装修手续外，尤其注意以下几点：、建议开发商向业主分期分批发出入伙通知书，主动分解入伙现场压力。、会同开发商、施工单位对小区作一次彻底清场，杜绝各种隐患。、为业主入伙提供一条龙服务，尤其是要求开发商必须在入伙现场设立答疑组和维修小组，随时为业主答疑，并对联合验房时发现的问题及时进行修复或对业主做出明确的维修承诺。、及时与业主签署 《 前期物业管理服务协议 》、《 业主公约 》 等一系列入伙文件资料，动员业主尽快收楼。、若现场出现业主拒绝收楼的情况，应按事先准备的应急方案，会同开发商及时把该业主与其他业主进行分隔，逐个沟通，尽量避免在现场出现群起攻之的局面出现。、结合小区实际制定具有较强操作性的装修监管方案，对小区可能造成违章装修的部位及空间，在装修协议书中应有明确的责任界定，千万不能出现模棱两可的意见。、严格控制进入小区的装修人员数量，全面实施持证管理，实施夜间清场制度，加大对装修施工现场的监管频次，把预防违章装修作为监管的工作重点。

大规模入伙和装修管理期间，是业主较容易与开发商产生矛盾，同时也是业主与管理处较容易结怨的时候，作为项目经理应把化解矛盾、清除积怨作为头等大事来抓。

三、依法依约、规范运作，坚持日常管理工作常做常新。

作为国家二级资质以上的物业管理企业，在日常管理方面一般都具备较完善、成熟的管理模式、操作流程和服务理念，项目经理只要在执行力和团队建设方面多下功夫，保持管理经营的稳定一般不能做到。在此要加以强调的是如下几方面的意识：

（一）契约意识：物业管理公司与业主之间，从某个角度看，只是一纸合同的关系，换句话讲，业主作为合同甲方的权利是产权人本身所固有的，他当然有权按合同约定对乙方进行监督或解除合同关系，因此，作为乙方的物业管理企业只有在不断加强履约能力，兑现承诺方面多作努力方为上策，而在提供服务时，任何偷工减料的行为，都应视为违约，长此下去，必将使自身陷于被动。

（二）沟通意识：广泛收集和听取业主意见，随时掌握业主需求，及时调整管理服务思路，是成熟物业管理企业的基本素质。、经常性开展业主意见调查，主动及时了解业主的需求变化，找出近期服务的弱项或盲点，制定整改措施并迅速纠正，同时向业主公示，请求业主监督实施。主动发现和解决问题与被业主投诉后才去处理相比，哪怕后者处理得再好，两者的服务效果是大不相同的，项目经理应时常提醒自己这一点。、开展积极向上、喜闻乐见的社区文化活动，虽然不是物业管理服务的基本内容，但其确是营造小区良好的人文环境，融洽业主关系的重要手段，是把业主从“小家”融入“大家”的最佳途径。因此，不断提升社区文化活动的质量，让更多业主参与，也是项目经理经常思考的问题。、积极主动配合成立业主委员会，并与其保持良好合作关系是项目经理当今考虑的头等大事。成立业主大会（业主委员会）是法律赋予业主的权利，任何单位或个人想要阻止都是徒劳无功的，我们所要做的就是把具有一定议事能力、持客观公正态度的业主选入业主委员会，从而为今后合作愉快打好基础。业主委员会成立后，将会提出一系列尖锐问题，如要求降低管理费标准，审核维修基金和管理费使用等等，对此类问题，不应回避，更不应持反对态度，而应该大胆、认真面对，只要我们是规范运作的物业管理公司，是经得起审核的，反之，躲是躲不过去的，坚持不改正的后果将是解除合同。因此，物业管理企业在业主委员

会的问题上应坚持“沟通、沟通、再沟通”的处事态度，哪怕是在占理的情况下，也应多采用“以柔克刚”的处事方式来达到目的。

（三）保持一定资金再投入能力的意识，实现小区物业管理的经济效益、环境效益和社会效益的共盈局面，是一个具有社会责任感的物业管理企业的长远目标。为此，在赚取合法合理利润的同时，切记应在每年管理概算中安排一定比例资金对小区再投入，在硬件设施、设备和环境等方面实施更新改造，这是保障小区物业常做常新的根本，而业委会对此也是支持的，在实际操作中，我们有过这样的经验，当管理费有节余时，是降低管理费回馈业主还是把节余留作小区更新改造资金？对此，只要我们向业委会阐明这样一个道理，即降管理费是皆大欢喜的事，而当物业老化或广大业主迫切需要增添一些设施和服务项目时，向业主续筹资金几乎是不可能的事。一般情况下，业主委员会将会选择后者。当然，此类问题的沟通前提是物业管理公司有较好的诚信，而且与业主委员会是和睦相处的，否则，无从谈起。

第三篇：物业管理项目经理应具备的专业素养

物业管理项目经理应具备的专业素养

对一个物业管理项目而言，选择一位合适的项目经理至关重要，毫不夸张地讲，项目经理选好了，管理好项目就有了 50% 以上的信心。随着市场竞争的加剧，物业管理企业不断加大外地市场的拓展力度，承接的外委项目也就越来越多。但是，随之而来的项目经理供需矛盾也日益凸现，尤其是像深圳市的一些国家一级资质企业，有时甚至出现了派不出满意的项目经理的尴尬局面，为此，培养和选择合格的项目经理已经成为物业管理企业一项常抓不懈的重要工作。

作为一名合格的项目经理，除了必须具备基本的任职条件和满足用人单位的基本要求以外，从事物业管理的时间（一般为三年）和独立运作过一定规模（约10万㎡左右的高层物业）的物业项目，这两个因素缺一不可。只有满足了这些在实践中必备的条件，项目经理才能在运作项目时体现出下面三个方面的专业素养。

一、及时有效做好前期介入工作，以期达到为开发商节约资金和减少日后管理麻烦之目的。

目前，成熟、有实力的房地产开发商已非常注重项目的物业管理前期介入工作，虽然在项目规划、设计阶段介入暂时仍存在较大难度，但在项目施工阶段介入已经不是问题，良好的物业管理品牌效应，在物业管理前期介入后已显现出其独特的作用： ①促进房屋销售；②最大限度地减少了日后管理麻烦；③使业主正式入住之前对未来的物业管理有了一个初步认识，同时，物业管理企业也抓住这一机遇展示了自我，为今后的管理打下良好基础。为此，以项目经理为首的项目组能否在前期介入阶段及时、有效地发挥作用，是成功的关键一步。

（一）高度关注，密切配合项目的开盘日和一系列促销活动，展示物业管理公司的良好形象和专业素质。

在项目正式入伙之前，为项目服务的各合作单位，应以提高房屋销售率为中心开展工作，在正式开盘之前，开发商、施工单位、销售代理、物业管理等部门应共同制定周密的开盘日和促销活动的工作方案。对物业管理企业而言，要紧紧地把握住这第一次亮相的机会，把售楼处、样板房、清水房（交楼标准）的保安、保洁服务做到极致，作为项目经理，应对保安、保洁等人员在礼节礼仪、沟通能力方面进行重点培训。在看楼购房人员较多时，应重点做好：车辆有序引导、人员分流措施、看楼通道及样板房安全防范，临时看楼电梯的维护应急预案、认购及签约区域的重点看护，等等。持续做好上述工作的目的，在于获取开发商、业主对物业管理公司的初步认同感，为未来的物业管理服务打下良好基础，项目经理应充分认识到这一点。

（二）在项目施工阶段适时介入，向开发商及时提出合理化建议和要求整改的书面报告，以减少开发商资金浪费，同时最大限度地减少日后管理麻烦。

为保障项目前期介入工作有序进行，项目经理应按照项目物业管理方案和物业服务合同的要求，制定前期介入总体方案，并组织实施。各专业工程师（主要指水电、土建、电梯、绿化、智能化等专业）在项目经理的直接领导下，发挥各自的专业优势，从业主的角度，及时发现项目存在的问题，有针对性地提出整改意见。、项目竣工验收前的主要工作是参与工程施工质量的监理工作和全面收集项目的各种物业资料。项目经理更应对下列问题引起高度重视： ①关于防水处理，有防水要求的卫生间、中庭花园（一般指地下车库的上盖部分）、水景等的防水层是否已被破坏；窗框内灌浆是否饱和，有无空鼓，用于固定窗框的木块是否取出；鉴于窗框渗漏是新楼盘存在的普遍问题，且其将给业主的生活带来严重影响，加之日后补救资金巨大（补救的有效办法日前多采用压力注浆法，费用约 100元/米）。因此，应及时发现并要求开发商及时整改，不然后患无穷。②关于智能化系统，项目经理应从满足小区实际需要和日后便于维护的专业角度出发，在开发商选定供应商之前，对供应商提出的建设方案进行分析，尤其是方案与项目的不符合处和不足之处，更应有针对性地提出整改意见，如监控点不足而出现防护死角，缺少高速球摄像机而无法捕捉小区内出现的突发事件现场，采用专业高解析度彩色监视器以提高清晰度，部分摄像机采用适应夜间低照明度使用的摄像机等等。项目经理应清楚通过完善项目的智能化系统来有效降低人工成本的基本道理。③关于绿化，项目的绿化、美化是提升小区居住环境的重要因素，好的绿化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，项目经理应从视觉效果、水土保护、便于通过、便于管理和养护等方面出发，对草种、灌木和花卉、乔木、垂直绿化等的选择提出合理化意见。如灌木种植太疏易造成水土流失，如果绿地无走边，加之土层又高于小区道路时，便会给小区道路造成污染；另外，业主对绿化的要求不仅仅满足于只有“绿”，也希望有花色点辍，因此，在设计施工时应尽可能种植一些不同季节开花的品种，以保证小区有四季花开的效果。

2、项目竣工验收和接管验收期间的主要工作：①积极参与项目的竣工验收工作，全面了解项目的工程质量，争取参与技术交底和图纸会审工作，为日后管理工作做好充分准备；②积极做好项目接管验收工作，与开发商、建设单位共同组成验收小组，对项目各项工程以及综合使用功能进行验收，此阶段应把握两个重点：第一，明确交楼双方的责权利关系，确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主利益；第二，对验收接管中发现的问题，督促开发商或施工单位尽快落实整改。总之，物业管理前期介入工作意义重大，尽管其难度甚至高于日常管理，但做好了此项工作，其所产生的作用是长久的，它是日后提升管理档次的先决条件。

物业管理项目经理应具备的专业素养【2】

二、全力以赴，高质量做好大规模入伙和装修管理，营造安全、舒适、有序的小区环境迎接业主入伙（入住），保障小区免遭二次装修的破坏。

此阶段是对项目经理及其服务团队的第一次严峻考验，因此，应在入伙前做好充分准备，指导思想就是想方设法促使业主尽快收楼，除严格按入伙流程为业主办理入伙、装修手续外，尤其注意以下几点：

1、建议开发商向业主分期分批发出入伙通知书，主动分解入伙现场压力。、会同开发商、施工单位对小区作一次彻底清场，杜绝各种隐患。、为业主入伙提供一条龙服务，尤其是要求开发商必须在入伙现场设立答疑组和维修小组，随时为业主答疑，并对联合验房时发现的问题及时进行修复或对业主做出明确的维修承诺。、及时与业主签署《前期物业管理服务协议》、《业主公约》等一系列入伙文件资料，动员业主尽快收楼。、若现场出现业主拒绝收楼的情况，应按事先准备的应急方案，会同开发商及时把该业主与其他业主进行分隔，逐个沟通，尽量避免在现场出现群起攻之的局面出现。、结合小区实际制定具有较强操作性的装修监管方案，对小区可能造成违章装修的部位及空间，在装修协议书中应有明确的责任界定，千万不能出现模棱两可的意见。、严格控制进入小区的装修人员数量，全面实施持证管理，实施夜间清场制度，加大对装修施工现场的监管频次，把预防违章装修作为监管的工作重点。

大规模入伙和装修管理期间，是业主较容易与开发商产生矛盾，同时也是业主与管理处较容易结怨的时候，作为项目经理应把化解矛盾、清除积怨作为头等大事来抓。

三、依法依约、规范运作，坚持日常管理工作常做常新。

作为国家二级资质以上的物业管理企业，在日常管理方面一般都具备较完善、成熟的管理模式、操作流程和服务理念，项目经理只要在执行力和团队建设方面多下功夫，保持管理经营的稳定一般不能做到。在此要加以强调的是如下几方面的意识：

（一）契约意识：物业管理公司与业主之间，从某个角度看，只是一纸合同的关系，换句话讲，业主作为合同甲方的权利是产权人本身所固有的，他当然有权按合同约定对乙方进行监督或解除合同关系，因此，作为乙方的物业管理企业只有在不断加强履约能力，兑现承诺方面多作努力方为上策，而在提供服务时，任何偷工减料的行为，都应视为违约，长此下去，必将使自身陷于被动。

（二）沟通意识：广泛收集和听取业主意见，随时掌握业主需求，及时调整管理服务思路，是成熟物业管理企业的基本素质。

物业管理项目经理应具备的专业素养【3】、经常性开展业主意见调查，主动及时了解业主的需求变化，找出近期服务的弱项或盲点，制定整改措施并迅速纠正，同时向业主公示，请求业主监督实施。主动发现和解决问题与被业主投诉后才去处理相比，那怕后者处理得再好，两者的服务效果是大不相同的，项目经理应时常提醒自己这一点。、开展积极向上，喜闻乐见的社区文化活动，虽然不是物业管理服务的基本内容，但其确是营造小区良好的人文环境，融洽业主关系的重要手段，是把业主从“小家”融入“大家”的最佳途径。因此，不断提升社区文化活动的质量，让更多业主参与，也是项目经理经常思考的问题。、积极主动配合成立业主委员会，并与其保持良好合作关系是项目经理当今考虑的头等大事。成立业主大会（业主委员会）是法律赋予业主的权利，任何单位或个人想要阻止都是徒劳无功的，我们所要做的就是把具有一定议事能力、持客观公正态度的业主选入业主委员会，从而为今后合作愉快打好基础。业主委员会成立后，将会提出一系列尖锐问题，如要求降低管理费标准，审核维修基金和管理费使用等等，对此类问题，不应回避，更不应持反对态度，而应该大胆、认真面对，只要我们是规范运作的物业管理公司，是经得起审核的，反之，躲是躲不过去的，坚持不改正的后果将是解除合同。因此，物业管理企业在业主委员会的问题上应坚持“沟通、沟通、再沟通”的处事态度，哪怕是在占理的情况下，也应多采用“以柔克刚”的处事方式来达到目的。

（三）保持一定资金再投入能力的意识，实现小区物业管理的经济效益、环境效益和社会效益的共盈局面，是一个具有社会责任感的物业管理企业的长远目标。为此，在赚取合法合理利润的同时，切记应在每年管理概算中安排一定比例资金对小区再投入，在硬件设施、设备和环境等方面实施更新改造，这是保障小区物业常做常新的根本，而业委会对此也是支持的，在实际操作中，我们有过这样的经验，当管理费有节余时，是降低管理费回馈业主还是把节余留作小区更新改造资金？对此，只要我们向业委会阐明这样一个道理，即降管理费是皆大欢喜的事，而当物业老化或广大业主迫切需要增添一些设施和服务项目时，向业主续筹资金几乎是不可能的事。一般情况下，业主委员会将会选择后者。当然，此类问题的沟通前提是物业管理公司有较好的诚信，而且与业主委员会是和睦相处的，否则，无从谈起

第四篇：优秀物业项目经理应具备素质

优秀物业项目经理人须具备的素质

摘要：项目管理是物业管理企业成功运营的关键所在，管理处经理是物业管理企业至关重要的管理骨干。知识经济时代的来临，要求物业管理企业不仅要有一大批职业经理人队伍，同样，也要求有更多的道德高尚、综合素质高、热爱物业管理行业，懂管理、善管理，有不断创新意识的职业管理处主任的人才队伍。

一、事业责任心

一个人不管对工作、对家庭都应具备强烈的责任心，只有这样，遇到困难时才能不畏艰难，关键时刻挺身而出；遇到不懂时才能不耻下问，一心把工作做好做精。反之，只求过得去，不求过得硬，遇到问题总是强调客观，推卸责任，整天敷衍了事，怨声载道。

有责任心的人会对项目的每个细节给予充分的关注，注重企业的品质质量。物业管理行业是服务行业，更要重视客户（业主）的满意度，要想方设法为他们排忧解难，而不会一味埋怨客户（业主）的素质；要善于换位思考，真正做到客户（业主）至上。

俗话说，做一行要爱一行，行行出状元。做物业管理首先要摆正位臵和心态。服务行业免不了要受气，要被人误解或当出气筒。没有一个好的心态，绝对做不好这一行，要做到以客为先，以服务为中心，让客户（业主）满意。而动不动以管为先，以你求我为中心，则是服务行业的大忌。一个人习惯的改变需要有恒心和毅力，而一个优秀经理不仅自己要做到，而且还要带领团队一起改变，这是带有根本性的革命，这也是服务理念的根本及源泉。

二、精通专业知识

俗话讲，“没有金刚钻，不揽瓷器活”。有了责任心和好的服务理念，就应该学习和掌握物业管理行业的专业技能，这不仅仅是懂机电专业的知识，而是全方位的、同物业管理行业有联系的每个专业。首先，要了解法律法规。如今是法制社会，遵纪守法、按章办事是物业管理行业的根本。因此，要学习国家及地方出台的一系列法律法规，要言之有据，办事合法，同时注重时效性。项目经理是领军人物，要带头学法、知法、懂法，用法制代替人治。要熟悉和理解多部法律，如《 宪法 》、《 民法 》、《 合同法、以及国家地方法规，如 《 物业管理条例 》、招投标、分等级收费、维修资金的管理、消防条例，等等。

其次，精通本物业的各个系统。一个项目经理一定要了解项目的所有硬件，要熟知供电系统、供水系统、通讯系统、空调、消防、应急通道等系统。只有精通了才能在日常管理中制定出各种应急预案，才能保一方平安，才能在每年的预算中合理地开发维护这些系统，也才能真正意义上的让业主的物业保值、增值，才能懂得节约降耗，把钱用到刀刃上，防患于未然。只有精通了，才能将物业建造时的隐患和缺陷在日常管理中加以改造和弥补。

三、具有精湛的成本控制和理财能力

优秀的项目经理也是创造经济效益的理财高手，量入为出、当家理财是项目经理的重要职责，也是经济考核的责任指标。物业管理企业大多数是微利企业，容不得大手大脚，只有精打细算才能保证项目良性、健康、可持续的发展。

项目经理一定要看财务报表，心存一本明细账，有多少收入、多少开支，还有多少抗风险的能力，都要了然于胸。

同时，一个优秀的项目经理一定要有不少创收和节约的方法。在创收时要合理掌握市场原则，做到价廉物美，不引起客户业主的投诉；反对大手大脚的浪费现象，做到人人反对浪费。倡导变废为宝和技术革新，倡导和推进一种好的激励机制，奖励创利者，惩罚浪费者。

一个优秀的项目经理也要不断地走出去、请进来，学习其他公司及优秀楼盘的成功理财经验及控制成本经验，合理地配臵及储备人员，要规避经营中的各种风险，使项目实现良性及可持续的发展。

四、应具有娴熟的沟通交流及公关能力

一个项目经理要面临各式各样的公司及人群，面临所属政府区域的各种有联系的部门，面临本公司的各个职能部门及领导，面临形形色色的分承包商，并要领导本项目的广大员工，所以，项目经理的沟通交流及攻关能力至关重要。一个优秀的项目经理人不仅要在外部沟通中发挥出负责人的果断、聪慧，使项目能在一个良好的社会环境中生存发展，更要处理好项目内部关系，团结员工、增强团队凝聚力，带领大家共同进步。

同时，除国家及地方法律法规外，项目经理人还必须熟悉本公司的各项规章制度，要建立层级管理的秩序，要依靠团队的力量进行充分有效的沟通。自己首先要以身作则，作遵章守纪的表率，吃苦耐劳的表率，勤奋学习、艰苦奋斗的表率。利用自身人格魅力、职业操守、业务知识及社会经验，妥善应对，合理出资，也要学会借用公司职能部门的各种有利资源及技术力量来帮助自己项目的完善及成长，更要重视自己服务产品的质量，质量决定企业寿命，品质代表差距，要具有如履薄冰的危机感，真正做到竭诚服务、追求完美。

五、细节决定成败

物业管理是一项集体性的劳动，服务质量目标的实现是靠全体员工共同努力来完成的，项目经理的领导力和执行力无时无刻的不体现在所有员工的身上。俗话讲，兵熊熊一个、将熊熊一窝，强将手下无弱兵。有人讲，注重细节不一定成功，但反过来不注重细节必将导致失败。彼得 〃 德鲁克在 《 卓有成效的管理者 》一书中说：“管理好的企业，总是单调无味，没有任何激动人心的事件。那是因为凡是可能发生的危机早已被预见，并已将它们转化为例行作业了。”海尔的张瑞敏也说：“没有激动人心的事发生，就说明企业运行过程中时时处于正常，而这只有通过每天、每个瞬间的严格控制才可能做到”。

在物业管理中，凡事无小事，简单不等于容易，尤其是安全事项，往往一块告示牌、一个联结点都会造成灾难和损失。所以项目经理的亲力亲为、走动式管理，了解现场、了解客户、了解客户需求就显得非常至关重要。沃尔玛的创始人山姆 〃 沃尔顿工作时间的 90 ％以上是用在乘飞机巡视分店、与员工和客户交谈、阅读财务报表、召开周六例会讨论一个一个分店的具体运营情况。沃尔玛公司的高层经理，每个星期都要拿出两三天的时间去巡视分店，解决具体问题，沃尔玛就是在这样平凡的努力中，创造了商业奇迹。

因此，物业项目经理要把握住细节，每天亲临现场并关注每个员工的工作过程，体验客户的真实需求，有效解决所有具体问题，管理就会变得顺畅。

一个优秀的项目经理人应深谙上述道理，以品质提升价值。品质有保障了，企业才能生存，这是核心竞争力的保障。精细化的管理首先做到规范化的管理，以制度管人，将品质做深做透、做细做精、做到极致，才是企业发展的根本之路。

第五篇：浅谈物业管理从业人员应具备的能力和素质

浅谈物业管理从业人员应具备的能力和素质

物业管理行业是为公众服务的一个特殊行业。在工作的实践中我体会到：要搞好物业管理，队伍素质的优劣起着十分重要的作用。没有优秀的物业管理人才，企业的发展将会受到制约。未来的物业管理市场竞争中，消费者要选择品牌好的物业管理公司进行管理，享受高质量的服务，高质量服务的品牌是企业竞争实力的象征。而要在市场竞争中成为具有实力的、品牌好的物业管理公司，就必须要有一批具有专业知识和专业技能的物业管理人员。

关键词：物业管理 素质 能力

一物业管理人员应具备的素质

物业管理作为服务性行业，优秀人才可以说是物业公司最宝贵的资源。公司的发展归根结底还是需要拥有高素质的员工。所以，物业从业人员必须具备以下素质

1．1、服务意识

以业主为中心，为业主提供热情周到、尽善尽美的服务，想业主之所想，急业主之所急是物业公司的服务理念。物业管理工作中的服务态度、质量和效率是业主实实在在能感受到的东西。所以，工作人员在与客户接触的过程中应该主动热情、文明礼貌。例如，见到业主要主动微笑打招呼、与业主交谈要落落大方、彬彬有礼。此外，还要变被动服务为主动服务，与其等到业主请管理公司去解决问题，不如未雨绸缪，主动替用户着想。例如，逢节假日来临，物业公司就应该主动提醒用户注意锁好门窗、提高警惕以加强安全防范。

1.2、安全意识

充分保证业主的生命和财产安全是管理工作的基本职责。小区的消防治安工作可以说是管理工作的重中之重。因此，工作人员应该具备高度的安全意识，人人都要把自己当成小区的“消防员”和“治安员”，掌握必备的治安消防知识，熟练使用灭火器材。特别

是保安人员，在日常工作中，要提高警惕，遇有相关问题，要及时通知相关部门，通力合作，迅速予以解防隐患，并采取措施予以整改，以不断提高安全防范意能力。

1.3、法律意识

物业管理工作的一大特点就是它涉及面广。首先，管理者要掌握相关的法律知识，以正确处理与开发商、业主、政府部门和管理公司的责、权、利关系。另外，物业公司还要懂得用法律知识来保护自己，合理的规避管理工作中的一些法律风险。如通过购买第三者责任险以避免小区内发生刑事案件所产生的风险。具备了较强的法律意识，当出现客户投诉、用户纠纷的时候，物业公司就不会束手无策，更不会因为处理不当而酿成大祸。

1.4、保洁意识

为了给广大业主营造一个幽雅、舒适和谐的家居生活和工作环境。物业公司要通过制定各项公共地段和业主室内的保洁制度，保持小区环境的整洁。另外，还要在辖区内经常开展美化环境的宣传工作，更重要的是所有工作人员都必须能做到时时保洁

1.5创新意识

随着高新科技的迅速发展，在物业建设中引入了诸多高新科技的设施设备，物业建设智能化已经是大势所趋。面对现代化的物业，一个仍然停留在传统管理技术、管理手段的物业管理企业，不可能适应现代人和现代化物业的管理服务要求。作为物业管理人员来说，除了要关注这方面的科技进步和发展应用态势，也要具备自我创新能力，对于那些陈旧的管理模式要加以改进，要将新的管理技术与手段结合自身的物业特点运用到公司制度中。当代科技的发展速度很快，日新月异的技术进步，会越来越多的应用到物业建设和物业管理中来。面对新技术的挑战，我们物业管理行为必须关注科技进步，及时提高专业管理技术，只有这样，才能增强企业的市场竞争力、促进我们整个行业的进步

二．物业管理人员应具备的能力

具备了良好的管理意识，还必须在工作中摸索经验及学习各种业务知识，以不断提高各方面的综合能力

2.1、良好的沟通和语言表达能力

由于物业管理工作中涉及到方方面，沟通工作在物业管理日常工作中无时、无处不在，与业主（客户）的沟通、与上下级的沟通，与相关单位的沟通等等，对内通过有效的沟通，加强了团队成员的相互理解，避免产生不必要的误会、矛盾及摩擦，员工内部间不会有压抑的感觉，工作就容易出成绩出效率；对外通过有效沟通，达到业主理解物业管理企业的管理举措，让业主配合并支持企业的目的；对外沟通还反映在其它方面，如与政府相关职能部门、供电、供水、电信、相关合作单位等等。

2.2管理能力与电脑应用能力

管理能力，这一点可以说是从事物业人员的最基本的能力。对行业发展规律和发展方向有清晰的认识，可以准确地规划企业发展的途径并建立支持手段；企业的核心竞争力和如何培养核心竞争力有清晰的认识和培养手段；贯彻现代企业管理原则和服务行业的管理方法，建立管理体系的能力；组织落实业务规范的能力。同时也要把握企业经营理念，将业务标准贯彻落实到基层员工的能力；指导、培训基层员工掌握业务技能的能力；促使基层员工团队凝聚力形成的能力，并且要及时发现问题、总结经验、持续改进，提高服务质量。

2.3心理承受能力

物业管理的对象是人，又靠人去服务，物业管理可以称作是“人的管理”。物业管理人员在服务过程中，涉及到方方面面，会遇到各种各样环境，会遇到各种各样的人和事。接触的人也包括各种性格、各种职业、各个阶层。不同文化背景和素质修养的人，所遇到的问题是各式各样的。俗话说：“一人干事，难称百人意。”物业管理人员

往往承担着相当大的风险任务，并经常会被他人误会或误解。在遇到这些比较复杂的情况下，能够控制自己的能力即是自控能力，也叫心理承受能力。能够表现得自信、自强、不畏惧，在遇到挫折时仍不动摇，不泄气，始终一往直前，就必须要有很好的心理承受能力，能够忍辱负重。在物业服务中被业主误解，是很正常也是在不经意间就会发生的，这时往往个人会感到承受了很大委屈。遇到这种情况时，要学会克制自己：一要心地坦然，没做亏心事，不怕弄假成真；二要心胸宽广，忍辱负重；三要头脑清醒，对形成误解的原因进行冷静、客观分析，并积极设法消除误解；四是要端正态度，受误解之后，决不能产生心理障碍，从而失掉前进的信心和勇气。

2.4组织协调能力

作为管理者，组织协调能力是不可或缺的，而且它是能否顺利开展工作的前提条件。只有具备了较强的组织协调能力，才能有效地安排好各项工作，使每个下级都承担相应的工作。组织能力对领导者来说是至关重要的，同样，协调能力也是必不可少的。在物业管理工作中，常常需要协调下属之间的关系，形成较强的凝聚力，以便顺利开展各项工作；同时也要协调好本人和下级、同事和上级的关系，协调好本部门和其他部门的关系。协调好这些关系是顺利开展工作的必要条件。这不仅是做好各项工作的需要，同时为了以后长远的发展，也需具备一定的组织协调能力。

在新的世纪里，面对知识经济时代新技术革命的挑战，我们必须高度重视智能化物业的发展趋势，这既是对物业管理行业的挑战，也是我们提高物业管理水平的机遇。物业管理行业必须主动关注当代科技的发展，及时评估这些新科技对房地产业和物业管理行业的影响，及早做出反应。

2.5良好的写作能力

物业管理中要收集整理各种信息、订立各种合同、制定规章制度、写工作计划、报告、调查报告、建议函等都离不开写作能力。写作能力也就是文字表达能力，是在物业管理中传递信息、交流思想和感情的最主要、最基本的工具，也是物业管理人员与业主联系的重要手段。只有观点精辟，内容详实，文字流畅的书面材料才能得到更好的交流和联络，这就需要物业管理人员具备良好的写作能力。加强文字修养，勤学多炼，不断提高。

三。总结

具备以上管理能力和服务意识，便有了与业主打交道的本钱。人生在世，注定要与人接触。更何况是与业主的生产生活息息相关的物业管理工作。物业管理的对象是物（房屋及其附属设备设施），服务的对象是人（业主或使用人）。因此物业管理人员组织、沟通、协调能力是一项不可或缺的重要素质，物业管理人员要加强人际关系的培养，要尽量与客户做好沟通。这时要把业主当作自己的朋友，全身心的为其解决困难。具备这项素质，物业管理服务工作中的各项矛盾往往可以大事化小、小事化无；反之，则误会重重，隔阂加深。

必须从业主的需要出发，从业主关心的衣、食、住、行等方面入手，高质量地提供绿化、卫生、家政、治安等常规项目，不断改善业主的居住和工作条件，使业主在物业管理中获得切实的利益。尤其要充分发挥业主的积极性、主动性、创造性，动员他们积极参与物业管理，要广泛听取业主的批评和意见，不断地改进服务质量。而且也要注重与同事的沟通。现代团队中的组员，需要规范的管理，也需要文化的滋润，沟通体现了尊重，沟通营造了健康、和谐的气氛，沟通是调动积极性的重要手段。同时亦要注重与有关单位、部门和上级主管理沟通。沟通与协调是一种顾全大局的意识，是一种境界，也是信息社会对管理人员的必然要求，在物业管理工作中往往能起到事半功倍的效果。