一个合格的物业管理项目经理应具备的条件和素质提几点粗略看法（大全五篇）

第一篇：一个合格的物业管理项目经理应具备的条件和素质提几点粗略看法

一个合格的物业管理项目经理应具备的条件和素质提几点粗略看法：一．项目经理应具备最基础、最必要的道德素质。

项目经理因为具备高尚的品质，一定会衍生出许多有利于企业发展的举措和影响力。比如任人唯贤、知人善用，企业因此的核心竞争力就会大大增强；为人师表、心胸开阔，团队的亲和力必然增强；忠于职守、兢兢业业，企业才能稳中求胜、蒸蒸日上等等。有些项目经理为了单纯追求完成定额指标，将品质管理抛之脑后或对公司的监督管理持敌视态度。对用户的承诺也不予兑现或者态度恶劣，导致业主的不信任甚至不满；也有的项目经理置相关法律法规和公司利益于不顾，行业中由于项目经理携款潜逃而给公司带来经济损失和负面影响的例子不胜枚举，更说明了项目经理职业道德的重要性。

二．项目经理应具备一定的文化素质和相当的专业素质。

这是项目经理通过长期艰辛的学习和反复实践的结晶。是项目经理能够顺利执行企业决策，具备开拓进取精神的根本，有一定的文化涵养和相当的专业素质是合格项目经理应具备的重要硬件。

以下三方面的表现优劣能够体现项目经理在运作项目时专业素质的高低。

（一）及时有效地做好前期介入工作，以期达到为开发商节约资金和减少日后管理麻烦的目的。

（二）精心组织、高标准全方位地做好业主入住和装修管理、营造安全、舒适、有序的小区环境迎接业主入住、保障小区免遭二次装修的损坏。

（三）依法依约、规范运作，坚持日常工作扎扎实实、做细做深。三．项目经理不可缺乏的个性化因素。

笔者认为项目经理取得成功，还必须具备个性化的素质。因为企业文化、团队精神的形成都与项目经理的个人风格密切相关。项目经理的个性并非一味固执，而是区别于他人的办事作风。比如要强、特质、魄力、独具匠心、逆向思维等等。项目经理的个性化因素，会影响到团队，从而为企业发展带来无穷的威力。除此之外，笔者认为项目经理还必须具备五种能力：

一、决策能力。

项目经理一定是权限内的出色决策者，另外还能迅速领悟公司推出的决策的丰富内涵。项目管理是一项复杂的系统工程，它涵盖了安全保障、绿化、保洁、设施设备的维护保养、财务管理、人力资源管理等诸多内容。还要同开发商、业主委员会、业主、行业主管部门、派出所、街道办、居委会、水、电、气、光纤公司等相关部门发生业务关系，工作的头绪之多，接触面之广。如果项目经理不具备出色的决策能力，不敢决策，不会决策、事无巨细都依赖上司或盲目决策、轻率决策都注定要失败的。

二、执行能力。

项目经理必须是实干家。执行是项目经理的天职。公司的决策一旦出台，项目经理就必须要集中精力，精心组织、悉心落实；对项目所需人、财、物、技术等要素进行合理配置和优化组合，并根据项目变化而不断调整决策。

三、组织能力。

项目的执行者要像导演和指挥家，谁在台前，谁在幕后，什么人该充当什么角色，各种乐器如何协调地搭配，要成竹在胸才能完成一部力作或奏出和谐的交响乐；作为项目经理就要勇于承担责任，要统揽全局、安排恰当、人尽其用、各显其能、制度健全、高效精干，使整个团队向着既定的目标奋进，直到实现预期的效果。

四、协调能力。

笔者认为管理中的最高境界是实现和谐，让每一位员工都快乐工作。协调就是实现这种和谐美。项目经理要接受公司领导及相关职能管理部门的指导和监督，要与相关协作部门和其它管理处协调好各种关系；要善于团结自己的班子成员，与下属保持好良好的交流和沟通状态。如果没有这诸多关系的统一协调，项目经理就无法取得各方面的支持，而致使工作难以开展下去。

五、创新能力。为增强物业管理企业可持续发展的能力，项目经理必须具有挑战自我的创新能力。项目要发展，就要改革创新，要突破陈规去创立新的观念、新的思路、新的经营和管理模式。项目经理只有具备了较强的创新能力，才能赋予项目新的生命力。

那么，如何才能成为一名合格的项目经理呢？

第一，笔者一直赞同这一观点：“项目经理是干出来的，不是学出来的；是带出来的，不是教出来的。”要想成为一名合格的项目经理主要不是靠学，而是靠干。在实践中摸索，在经营管理的第一线真抓实干。当然学习也很重要，靠干完全不学，可以出项目经理；但光靠学而不干，是绝对出不来项目经理的。既苦学又肯干是绝对可以出优秀项目经理的。

从事物业管理的大多数是年轻人，笔者大学期间曾经演讲中有一句话至记忆犹新：“青年人只要干就永远不晚，但光说不练即便再年轻也晚了”。

第二，项目经理要一门心思扑在企业经营上。企业是以追求利润的最大化为目的的，做企业、做项目首先要赚钱，要让企业赢，然后自己才能赢。项目经理们要牢记：其个人价值是通过企业的平台来实现的。只有创收了，赚钱了，业绩做上去了，企业赢利了，个人才能赢；当然企业发展了，自己的价值也会从回报中得到体会。“敬业才有荣誉，主动才有创新，忠诚才有信任，投入才有回报”四句话不正是对个人和企业辨证关系的最好诠释吗！

第三、合格的的项目经理一定是“一手抓经营，一手抓管理，两手都要硬”的行家和能人。项目经理除了要一门心思扑在经营上，为所辖项目追求最大利润外，他同时又是一个项目的管理者。因此，他必须要对“管理科学”等各方面的知识比较熟悉，对财务管理、行政管理、品质管理、领导艺术，人力资源管理等都应该是行家。

在物业管理中，服务是物业管理企业的产品。我们常把服务质量与服务水平联系在一起，服务质量高的就称之为管理水平高；服务质量差的就称之为管理水平差。其实，质量是物业管理服务的标志，而水平则是物业管理企业管理能力的体现。所以重视产品质量，提高管理能力是当前物业管理项目经理理应追求的重要目标，物业管理服务质量好与坏是企业生存和发展的关键。

第四、合格的项目经理必然是能够感染和带动身边所有人的核心，是项目的精神领袖。他始终是为人正直、积极向上的。他每天应对的困难很多，但抱怨很少，不回避矛盾，不惧怕困难。他们把遇到的矛盾和困难，看成是一种机遇，一种挑战，通过解决矛盾和困难、增强自己的才干；他同时又是一个激励者，懂得下属的需求和意愿，善于肯定下属的成绩，并创造条件帮助下属解决矛盾和困难。他尤其要勇于承担责任，不推诿、不退缩。

第五、合格的项目经理必定是学习的楷模。当今社会是信息高度发达，知识爆炸的时代，物业项目经理必须具有快速学习，博采众长的特质，以适应日新月异的现代科技，管理模式的变革。一个物管项目经营管理服务的过程，就是一个持续学习、研究、创新的过程，谁学习得好、研究得透、总结得深，谁就可以在激烈的市场竞争中先拔头筹。

第六、合格的项目经理一定是精细化管理的专家。当今物业管理行业竞争激烈，业主的服务要求日益提高，细节服务已成为服务行业成败的关键。因此，能否做到精细化管理？是检验项目经理职业素质的基本的重要的一环。良好的关注细节的职业素养不是一朝一夕可以养成的，它需要项目经理有战略的眼光，严谨的工作作风，娴熟的专业技能和持之以恒的执着精神长期形成。展望未来，中国有世界上最大的物业管理和服务市场，项目经理们一定能在新一轮的物业发展中做出更大的成绩，实现自身的价值！

参考资料： 1．《中国职业经理人》；中国计划出版社秦言著

2．赵文发《中国物业管理》2005年第11期第27页《找准市场定位，拓展新的开发起点》

第二篇：一个贸易人才应具有的素质

辽宁石油化工大学经济管理学院“7+1”论文设计

谈我眼中的合格外贸人才应具备的素质

学生姓名：

学生学号：

学生班级：指导教师：

1.我国外贸行业的概况...................................3 1.1我国外贸行业的特点及挑战.........................3 1.2 对外贸人员的要求................................4 2.外贸人员的岗位职责...................................4 3.外贸人员的素质现状及存在的问题........................5 3.1 外贸人员结构分布不平衡..........................5 3.3外贸人员专业知识匮乏.............................6 3.3.1理论知识薄弱................................6 3.3.2通晓贸易法规和管理的外贸人才缺失.............6 3.3.3外贸人员的专业技能水平较低...................7 4.外贸人员应具有的素质.................................7 4.1主观因素........................................8 4.1.1个人品质...................................8 4.1.2专业技能...................................8 4.1.3学习能力...................................8 4.2客观因素........................................9 参考文献..............................................9

中文摘要：一个合格的外贸人才的基础，是一个合格的人才，一个合格人才的基础，是做一个合格的人，一个合格的人，热爱祖国，热爱社会，热爱自由，热爱工作，热爱学习，敢于创新。一个合格的人才，就是把握自己的优势，发挥出来，在自己的岗位做出自己的贡献。一个外贸人才，就是具备以上的优秀品格加上专业的外贸技术和专业素养，还有对大局的把握，才是合格的外贸人才，才会给公司带来效益，达到职业生涯的升华。

关键字：品质良好创新精神专业素养大局观

Abstract：A qualified foreign trade talented person's foundation, is a qualified talents, a qualified talented person's foundation, is to be a qualified person, a qualified person, love the motherland, love society, love freedom, love of work, love of learning, dares to innovate.A qualified talents, is to save their own advantages, play out, in his post to make its own contribution.A foreign trade talented person, is to have a more character and professional foreign trade, and technology to grasp the overall situation, is qualified foreign trade talented person.Key words：Good quality

Professional quality

Innovation spirit

Vision

1.我国外贸行业的概况

近年来，我国一直保持对外贸易政策的连续性和稳定性，保持出口平稳增长。继续加快外贸发展方式转变，进一步优化进出口商品结构。加强和改进进口工作，进一步促进贸易平衡11月，我国进出口规模和进口均创历史新高，但进出口增速出现了双双回落的情况。据海关统计，进出口增速比10月份回落4个百分点，其中出口、进口增速分别回落2.1个和6.6个百分点。

1.1我国外贸行业的特点及挑战

总体来看，当前我国进出口主要呈现五个特点：一是一般贸易的持续快速增长，加工贸易比重下降明显，顺差规模收窄；二是民营企业进出口增长快于整体，外资企业增速进一步放缓；三是机电和高新技术产品的出口增速回落较大，部分劳动密集型产品出口增速有所回升；四是对欧盟出口增长乏力，与新兴市场贸易快速发展；五是部分沿海省市出口放缓，西部地区出口快速增长。但考虑到PMI新增出口订单指数已连续两个月明显下滑，预计未来一段时期我国出口形势依然比较严峻。

面对严峻的外贸形势，应继续围绕“稳增长、调结构、促平衡”方针开展工作，努力稳定出口，扩大进口，加快外贸转型升级，实现速度、结构、质量、效益相互统一。首先，保持对外贸易政策的连续性和稳定性，保持出口平稳增长。对外贸易政策既包含出口退税等财税金融政策，也包括贸易便利化等贸易促进政策。商务部将继续牵头会商有关部门，为企业创造一个良好的贸易环境。其次，继续加快外贸发展方式转变，进一步优化进出口商品结构，特别是稳定对传统市场出口，深度开拓新兴市场，推动出口结构升级。最后，加强和改进进口工作，进一步促进贸易平衡；进一步清理进口环节的不合理限制，搭建更多的进口促进平台，提高进口便利化水平等继续促进贸易平衡。

1.2 对外贸人员的要求

在外贸形势严峻的情况下，对外贸人员的要求也会逐渐提高，但现阶段外贸人员的素质及专业素养存在的较多问题，对我国的外贸行业也有着一定的威胁，只有加强外贸人员的素质要求，使外贸人员更加有效的参与对外贸易活动中，在有效的市场机制及有效的宏观调控下，我国的外贸行业定会向着更好的方向发展，最好达到对我国经济的最大贡献，是我国成为真正的贸易大国。所以，发现和解决外贸人员中存在的问题是我国进行贸易改革的小前提，是我国贸易发展的必经之路，只有贸易人员的素质提升，我国的对外贸易业务的质量才会有质的飞跃。只有每个外贸人员坚守自己的岗位职责，解决现存在的问题，积极的投身于工作，才是一个合格的外贸人才。

2.外贸人员的岗位职责

外贸人员的岗位职责，就是外贸行业对外贸人员的要求，是做一个良好外贸人员的基本守则。在外贸企业，外贸人员的主要工作就是负责外贸单据的填制和促成外贸业务，作为良好的外贸人员，必须做到以下几点，才能达到本职业的前景规划，才能使自己的工作给公司带来最大的效益，才能最好的完成外贸人员的岗位职责。第一，合格的外贸人员应该尽量的配合公司的所需，及时作好翻译工作。因为从事的外贸工作，是公司对外贸易业务的核心力量，只有服从公司统一安排，才会带来为公司带来效益。第二，熟悉本公司的产品，对产品有所掌握，并能独立分析其组成和给予准确的报价。当公司进行发盘时，外贸人员必须要了解本公司的产品，掌握本公司的内外部价格，能够准确的给予报价，促成双方贸易，而且要熟悉本公司的产品在市场上的定位，找出报价时的不同，最后通过自己的判断，给出准确的报价，给公司带来更多的利润。第三，合格的外贸人员应能独立开发客户，对外贸流程了解，对产品的规格、质量等都能给客户及时的答复。整个的外贸流程，是外贸人员必须掌握的，能有随机应变的能力，处理好客户的疑问，并努力下单，达成交易，而且能够独立制作整套单据和相关的检验证明等，并独立联系货代，将货物安全送入仓库并及时的通知客户和货代有关货物装运的情况，做到整个流程的清晰化，透明化。

另外，必须妥善的保管客户的资料和样品，有条理的归档，做到熟悉产品类型，并能准确的找出产品的位置，做到熟于心，精于手，最重要的是在提交季度业务汇总和总结时，能够准确地真实地反映出整个团队工作的核心和成果。需要注意的是，在税项和税额方面，要做到为卖房或买方都能接受的额度，特别是在退税核销要及时，将所需全套资料送给财务办理，做到专人办专事，提高办事效率，达到企业经营目的，使外贸人员不仅完成自身工作还能为企业带来其他方面的帮助。

3.外贸人员的素质现状及存在的问题

虽然我国是贸易大国，经济总量位居世界第二位，但是我国的外贸人才却是存在着很大的问题。但是随着全球经济一体化的加快，以及中国的国内市场与国际市场的进一步接轨，迫切需要一大批具有坚实的国际经济与贸易理论基础、熟悉国际贸易实务、熟练掌握外语的优秀的外贸人才专门。但是，在我国外贸人员的素质存在的问题很多。较为突出的是：我国的外贸人才学历化程度较低，无法适应市场的需求，再加上国际贸易类专业办学门槛较低，一时间各地高校纷纷开设了国际经济与贸易专业，从而直接的降低了外贸专业人员的学历和素质的档次，使外贸行业出现了诸多问题。

另外，外贸人员学历的低层次化使得许多国际经济与外贸专业的学生无法寻找到自己真正的落脚点，不具备专业的外贸人才的素质，也就注定会被这个行业所淘汰，而且就业压力不断增加，人才招聘的市场竞争激烈。尤其是我国对外开放的力度不断加大，对外贸易业务不断的扩展，跨国公司在中国设立的公司更需要大量熟悉本土的高级国际经济与贸易的人才，但是我国外贸人员的素质很难满足跨国公司的需求，造成了供需皆不满，两头难的境地。

3.1 外贸人员结构分布不平衡

存在的第一个问题，就是我国外贸人员的结构分布不均匀。从目前我国的外贸企业来看，外贸人员岗位类型较为集中，根据资料显示，外贸企业对国际业务人才的需求主要集中在业务员、跟单员及单证员三个岗位，其次是报关员与报检员，最后是商务文秘和翻译，这足以说明我国外贸的紧缺型人才集中于业务员、单证员和跟单员，外贸人员的结构不合理，缺少应对市场的人才。但是我国对外贸人才的培养却是存在着纰漏，虽然各大高校加大了对于外贸专业型人才的培养，但是培养的力度及培养的方向上存在着较大偏差，大多数毕业生只具有理论基础，且所学内容空洞，无力，无法直接从事外贸工作，导致，我国的外贸人才市场出现较大的缺口，使外贸人才的结构分布出现分布不平衡的局面。一些素质低的外贸人员乘机混入企业，以其落后的外贸素质给一些企业带来了经济上的损失，也是外贸企业对外贸人员的素质有了新的看法。

3.3外贸人员专业知识匮乏

外贸进出口的可持续发展需要外贸人员具有扎实的专业知识，良好的产品技术知识，优良的外贸英语函电知识，还需要电子商务知识，必要的风险管理知识以及基本的世贸组织知识。而就目前我国外贸行业的发展状况来看，具备各项专业知识的人才少之又少。我国贸易人员的专业知识的匮乏，是我国对外贸易的业务出现问题的根源，找到这些问题并解决这些问题，才会使我国的外贸行业更加健康的发展。

3.3.1理论知识薄弱

古语云：工欲善其事，必先利其器。作为一名外贸人员，理论知识是外贸人员从事业务的主要手段，也是外贸企业较为看重的。一个外贸人员的理论知识，就像一个厨师做菜一样，首先要学会辨别各种基础的理论知识和应用工具，为以后从事外贸商业活动打好基础。其中，较为重要的是了解和掌握跟单员，单证员，报关员等等，专业技术要求高的岗位职责。现在的外贸人员，只求速达，跟着一个前辈，学了几天，就到企业中进行实际操作，又缺乏知识又缺乏经验。在高校教育中的理论知识也是与社会的进步脱节，造成了外贸人员的理论知识薄弱。

3.3.2通晓贸易法规和管理的外贸人才缺失

我国的贸易形势不容乐观，且贸易行业中还存在着诸多问题，近年来随着对外贸易的不断扩大，中国与一些国家之间的贸易摩擦也频繁加剧。而我国的产品屡遭反倾销调查和反倾销诉讼，我国已连续多年成为遭受反倾销最多的国家，中国的反倾销调查量居全国首位。由于企业缺乏懂得相关的国际贸易法规和国际惯例的外贸人员，在遇到这些情况的时候往往被动应付，对国外的倾销指控应诉不积极或应诉不力，导致企业被征收反倾销税，遭受巨大的损失，失去了海外的市场。从近十年的反倾销情况来看，对于相关的法律不熟悉，不会运用，我国企业这类人才有迫切的需求。

3.3.3外贸人员的专业技能水平较低

除了以上的问题，最为重要的一点是，我国的对外贸人员的专业技能水平较低，我国外贸企业的要求较高。所以，一个具备专业的进出口成本核算能力、进出口交易磋商能力、跟单履行合同能力、函电处理与撰写能力、单据制作与结汇能力以及信用证的结算能力等等各项外贸人员是现阶段我国企业最需要的人才，也是市场上最缺乏的人才，即使具备专业的理论知识也不能很快的投入到工作中去。我国的外贸人员普遍存在的问题就是实践能力太差。有的人才在学校里学习到了全面的专业知识，在应用的过程中却发现对于学习的知识无从下手，不知道如何运用到实际的外贸交易中，目前外贸市场缺少的是能够直接进入应用状态的应用型国际经贸业务人员，而我国各高校培养的外贸人才基本停留在理论上对国际经济与贸易的了解，而没有达到从世界业务中了解国际经济与贸易的具体程序和方法的阶段。

4.外贸人员应具有的素质

从根本上说，市场经济专业人才的素质取决于市场的需求。目前，对外贸易人才的就业渠道较宽，包括国有外贸企业、生产自营企业和外资企业三条渠道。同时对对外贸易人才的要求在不断提高，对对外贸易人才的素质要求也与以往有很大的不同。，一个人也应有相应的健全素质。一个合格的对外贸易人才应具备最根本的素质有创新精神，具有终身学习能力，即创新型人才；具有较强的国际交往能力和跨文化的沟通能力，有较高的外语水平，对不同国家的文化、历史、哲学、政治、经济背景有较深入的了解，即“国际人”或国际型人才；具有健全的人格，善于与人共处。即通常所说的，不仅有很高的智商，还有很高的情商；既有创新能力，还有与人共处的能力，即团队型人才。素质教育，就是要培养具有以上素质的人，这也是对外贸易专业学生的培养目标。4.1主观因素 4.1.1个人品质

诚实做生意，外贸行业的业务范围基本都是与外商做交易，所以诚信对于外贸人员来说尤为重要，有诚意，就是有商誉。外贸人员应热情要对自己的职业有热情，才能全神贯注地把自己的精力投下去，外贸更加是如此，因为外贸是一个很长的过程。耐心外贸行业中，开发一个新客户的周期一般在半年到一年之间，或者更长，所以，在这个漫长的过程中，在自己没有订单而同事有订单的时候，一定有耐心，暴风雨后便是彩虹。自信心这一点最重要，在外贸中，一般公司拥有的客户有几百个之多，但真正下订单的，可能就那么几个。所以，业务员可能很多时间都是在做“无用功”。但是一定要有自信心，有很多潜在的客户，都是要在很长的时间里才转变为真正的客户，所以必须持有坚定的自信，才会把业务做得更出色。

4.1.2专业技能

外贸人员应注意提升自身产品知识、外语和业务能力。首先，应具备分析能力。分析出客户的特点及产品的价格构成，以利于报价，而较强的预测能力，可以预测出客户的需求，企业的生产能力及物料的供应情况，便于接单，生产及交货的安排。优秀的外贸人员也必须具备丰富的专业知识，对其所跟单的产品要熟悉，了解产品的原材料特点，来源及成分，知道产品的特点，款式，质量，以便于和客户及生产人员的沟通。另外，外贸人才必须要掌握丰富的法律知识，了解合同法，票据法，经济法等与跟单工作有关的法律知识，外贸人员必须做到知法，守法，懂法，用法，以方便贸易业务之中的问题。

4.1.3学习能力

外贸人员应具有物流知识，了解运输，装卸搬运，保管，配送，报关等知识，而管理与推销能力，也是非常重要的，要做对外推销高手，对内管理行家。其四，沟通能力。外贸人才要有强烈的表达能力，他们应该善于用文字和语言与客户沟通，与人共事的能力在与各部门的人员打成一片，使其自觉完成客户订单。他们也应具有优秀的谈判能力，有口才，有技巧，能处理好与客户，与上级，与同事，与外单位人员的关系。4.2客观因素

外贸人才具有的素质，一方面，是自身素质的提升。另一方面，是依托于教育和社会的力量，为外贸人员创造出良好的工作环境和工作条件。高等院校应该开展多种形式的中外合作办学，与国外一些大学全面开展合作。例如，互换教师，互换学生，互换教学计划和图书资料，互相承认学分，联合进行教学、科研和联合召开学术研讨会，实行联合培养、授予学位，开展学生暑期课程和文化之旅等活动。也可以采取多种形式把外贸专业的学生送到国外去，做短期交换生，也可以搞联合办学、联合授予学位。通过这些形式的合作，使教学、科研、学生培养和内部管理能尽快与国际规范接轨。同时还可聘任国内外专家任教或讲学，通过各种途径从国内外积极引进优秀人才。

参考文献｛1｝http://bbs.fobshanghai.com/thread-1043678-1-1.html 福步外贸论坛

｛2｝外贸从业人员的素质现状及提高途径

《职业时空》 2006年12期

程杨

｛3｝http://www.xiexiebang.com/ 外贸人才网

｛4｝选拔关键岗位外贸营销人才

《进出口经理人》2011年5月刊

｛5｝人才是振兴外贸的希望

《对外经贸》2011年第05期作者：于辉

第三篇：物业管理项目经理应具备的专业素质

物业管理项目经理应具备的专业素质

对一个物业管理项目而言，选择一位合适的项目经理至关重要，毫不夸张地讲，项目经理选好了，管理好项目就有了 50% 以上的信心。随着市场竞争的加剧，物业管理企业不断加大外地市场的拓展力度，承接的外委项目也就越来越多。但是，随之而来的项目经理供需矛盾也日益凸现，尤其是像深圳市的一些国家一级资质企业，有时甚至出现了派不出满意的项目经理的尴尬局面，为此，培养和选择合格的项目经理已经成为物业管理企业一项常抓不懈的重要工作。

作为一名合格的项目经理，除了必须具备基本的任职条件和满足用人单位的基本要求以外，从事物业管理的时间（一般为三年）和独立运作过一定规模（约 10 万左右的高层物业）的物业项目，这两个因素缺一不可。只有满足了这些在实践中必备的条件，项目经理才能在运作项目时体现出下面三个方面的专业素养。

一、及时有效做好前期介入工作，以期达到为开发商节约资金和减少日后管理麻烦之目的。

目前，成熟、有实力的房地产开发商已非常注重项目的物业管理前期介入工作，虽然在项目规划、设计阶段介入暂时仍存在较大难度，但在项目施工阶段介入已经不是问题，良好的物业管理品牌效应，在物业管理前期介入后已显现出其独特的作用： ① 促进房屋销售； ② 最大限度地减少了日后管理麻烦； ③ 使业主正式入住之前对未来的物业管理有了一个初步认识，同时，物业管理企业也抓住这一机遇展示了自我，为今后的管理打下良好基础。为此，以项目经理为首的项目组能否在前期介入阶段及时、有效地发挥作用，是成功的关键一步。

（一）高度关注，密切配合项目的开盘日和一系列促销活动，展示物业管理公司的良好形象和专业素质。

在项目正式入伙之前，为项目服务的各合作单位，应以提高房屋销售率为中心开展工作，在正式开盘之前，开发商、施工单位、销售代理、物业管理等部门应共同制定周密的开盘日和促销活动的工作方案。对物业管理企业而言，要紧紧地把握住这第一次亮相的机会，把售楼处、样板房、清水房（交楼标准）的保安、保洁服务做到极致，作为项目经理，应对保安、保洁等人员在礼节礼仪、沟通能力方面进行重点培训。在看楼购房人员较多时，应重点做好：车辆有序引导、人员分流措施、看楼通道及样板房安全防范，临时看楼电梯的维护应急预案、认购及签约区域的重点看护，等等。持续做好上述工作的目的，在于获取开发商、业主对物业管理公司的初步认同感，为未来的物业管理服务打下良好基础，项目经理应充分认识到这一点。

（二）在项目施工阶段适时介入，向开发商及时提出合理化建议和要求整改的书面报告，以减少开发商资金浪费，同时最大限度地减少日后管理麻烦。

为保障项目前期介入工作有序进行，项目经理应按照项目物业管理方案和物业服务合同的要求，制定前期介入总体方案，并组织实施。各专业工程师（主要指水电、土建、电梯、绿化、智能化等专业）在项目经理的直接领导下，发挥各自的专业优势，从业主的角度，及时发现项目存在的问题，有针对性地提出整改意见。、项目竣工验收前的主要工作是参与工程施工质量的监理工作和全面收集项目的各种物业资料。项目经理更应对下列问题引起高度重视： ① 关于防水处理，有防水要求的卫生间、中庭花园（一般指地下车库的上盖部分）、水景等的防水层是否已被破坏；窗框内灌浆是否饱和，有无空鼓，用于固定窗框的木块是否取出；鉴于窗框渗漏是新楼盘存在的普遍问题，且其将给业主的生活带来严重影响，加之日后补救资金巨大（补救的有效办法日前多采用压力注浆法，费用约 100 元 / 米）。因此，应及时发现并要求开发商及时整改，不然后患无穷。② 关于智能化系统，项目经理应从满足小区实际需要和日后便于维护的专业角度出发，在开发商选定供应商之前，对供应商提出的建设方案进行分析，尤其是方案与项目的不符合处和不足之处，更应有针对性地提出整改意见，如监控点不足而出现防护死角，缺少高速球摄像机而无法捕捉小区内出现的突发事件现场，采用专业高解析度彩色监视器以提高清晰度，部分摄像机采用适应夜间低照明度使用的摄像机等等。项目经理应清楚通过完善项目的智能化系统来有效降低人工成本的基本道理。③ 关于绿化，项目的绿化、美化是提升小区居住环境的重要因素，好的绿化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，项目经理应从视觉效果、水土保护、便于通过、便于管理和养护等方面出发，对草种、灌木和花卉、乔木、垂直绿化等的选择提出合理化意见。如灌木种植太疏易造成水土流失，如果绿地无走边，加之土层又高于小区道路时，便会给小区道路造成污染；另外，业主对绿化的要求不仅仅满足于只有“绿”，也希望有花色点辍，因此，在设计施工时应尽可能种植一些不同季节开花的品种，以保证小区有四季花开的效果。、项目竣工验收和接管验收期间的主要工作： ① 积极参与项目的竣工验收工作，全面了解项目的工程质量，争取参与技术交底和图纸会审工作，为日后管理工作做好充分准备； ② 积极做好项目接管验收工作，与开发商、建设单位共同组成验收小组，对项目各项工程以及综合使用功能进行验收，此阶段应把握两个重点：第一，明确交楼双方的责权利关系，确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主利益；第二，对验收接管中发现的问题，督促开发商或施工单位尽快落实整改。总之，物业管理前期介入工作意义重大，尽管其难度甚至高于日常管理，但做好了此项工作，其所产生的作用是长久的，它是日后提升管理档次的先决条件。

二、全力以赴，高质量做好大规模入伙和装修管理，营造安全、舒适、有序的小区环境迎接业主入伙（入住），保障小区免遭二次装

修的破坏。

此阶段是对项目经理及其服务团队的第一次严峻考验，因此，应在入伙前做好充分准备，指导思想就是想方设法促使业主尽快收楼，除严格按入伙流程为业主办理入伙、装修手续外，尤其注意以下几点：、建议开发商向业主分期分批发出入伙通知书，主动分解入伙现场压力。、会同开发商、施工单位对小区作一次彻底清场，杜绝各种隐患。、为业主入伙提供一条龙服务，尤其是要求开发商必须在入伙现场设立答疑组和维修小组，随时为业主答疑，并对联合验房时发现的问题及时进行修复或对业主做出明确的维修承诺。、及时与业主签署《前期物业管理服务协议》、《业主公约》等一系列入伙文件资料，动员业主尽快收楼。、若现场出现业主拒绝收楼的情况，应按事先准备的应急方案，会同开发商及时把该业主与其他业主进行分隔，逐个沟通，尽量避免在现场出现群起攻之的局面出现。、结合小区实际制定具有较强操作性的装修监管方案，对小区可能造成违章装修的部位及空间，在装修协议书中应有明确的责任界定，千万不能出现模棱两可的意见。

第四篇：物业管理项目经理应具备的专业素质

一、及时有效做好前期介入工作，以期达到为开发商节约资金和减少日后管理麻烦之目的。

（一）高度关注，密切配合项目的开盘日和一系列促销活动，展示物业管理公司的良好形象和专业素质。

（二）在项目施工阶段适时介入，向开发商及时提出合理化建议和要求整改的书面报告，以减少开发商资金浪费，同时最大限度地减少日后管理麻烦。

2、项目竣工验收和接管验收期间的主要工作： ① 积极参与项目的竣工验收工作，全面了解项目的工程质量，争取参与技术交底和图纸会审工作，为日后管理工作做好充分准备； ② 积极做好项目接管验收工作，与开发商、建设单位共同组成验收小组，对项目各项工程以及综合使用功能进行验收，此阶段应把握两个重点：第一，明确交楼双方的责权利关系，确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主利益；第二，对验收接管中发现的问题，督促开发商或施工单位尽快落实整改。总之，物业管理前期介入工作意义重大，尽管其难度甚至高于日常管理，但做好了此项工作，其所产生的作用是长久的，它是日后提升管理档次的先决条件。

二、全力以赴，高质量做好大规模入伙和装修管理，营造安全、舒适、有序的小区环境迎接业主入伙（入住），保障小区免遭二次装修的破坏。

大规模入伙和装修管理期间，是业主较容易与开发商产生矛盾，同时也是业主与管理处较容易结怨的时候，作为项目经理应把化解矛盾、清除积怨作为头等大事来抓。

三、依法依约、规范运作，坚持日常管理工作常做常新。

作为国家二级资质以上的物业管理企业，在日常管理方面一般都具备较完善、成熟的管理模式、操作流程和服务理念，项目经理只要在执行力和团队建设方面多下功夫，保持管理经营的稳定一般不能做到。在此要加以强调的是如下几方面的意识：

（一）契约意识：物业管理公司与业主之间，从某个角度看，只是一纸合同的关系，换句话讲，业主作为合同甲方的权利是产权人本身所固有的，他当然有权按合同约定对乙方进行监督或解除合同关系，因此，作为乙方的物业管理企业只有在不断加强履约能力，兑现承诺方面多作努力方为上策，而在提供服务时，任何偷工减料的行为，都应视为违约，长此下去，必将使自身陷于被动。

（二）沟通意识：广泛收集和听取业主意见，随时掌握业主需求，及时调整管理服务思路，是成熟物业管理企业的基本素质。、经常性开展业主意见调查，主动及时了解业主的需求变化，找出近期服务的弱项或盲点，制定整改措施并迅速纠正，同时向业主公示，请求业主监督实施。主动发现和解决问题与被业主投诉后才去处理相比，哪怕后者处理得再好，两者的服务效果是大不相同的，项目经理应时常提醒自己这一点。、开展积极向上、喜闻乐见的社区文化活动，虽然不是物业管理服务的基本内容，但其确是营造小区良好的人文环境，融洽业主关系的重要手段，是把业主从“小家”融入“大家”的最佳途径。因此，不断提升社区文化活动的质量，让更多业主参与，也是项目经理经常思考的问题。、积极主动配合成立业主委员会，并与其保持良好合作关系是项目经理当今考虑的头等大事。成立业主大会（业主委员会）是法律赋予业主的权利，任何单位或个人想要阻止都是徒劳无功的，我们所要做的就是把具有一定议事能力、持客观公正态度的业主选入业主委员会，从而为今后合作愉快打好基础。业主委员会成立后，将会提出一系列尖锐问题，如要求降低管理费标准，审核维修基金和管理费使用等等，对此类问题，不应回避，更不应持反对态度，而应该大胆、认真面对，只要我们是规范运作的物业管理公司，是经得起审核的，反之，躲是躲不过去的，坚持不改正的后果将是解除合同。因此，物业管理企业在业主委员

会的问题上应坚持“沟通、沟通、再沟通”的处事态度，哪怕是在占理的情况下，也应多采用“以柔克刚”的处事方式来达到目的。

（三）保持一定资金再投入能力的意识，实现小区物业管理的经济效益、环境效益和社会效益的共盈局面，是一个具有社会责任感的物业管理企业的长远目标。为此，在赚取合法合理利润的同时，切记应在每年管理概算中安排一定比例资金对小区再投入，在硬件设施、设备和环境等方面实施更新改造，这是保障小区物业常做常新的根本，而业委会对此也是支持的，在实际操作中，我们有过这样的经验，当管理费有节余时，是降低管理费回馈业主还是把节余留作小区更新改造资金？对此，只要我们向业委会阐明这样一个道理，即降管理费是皆大欢喜的事，而当物业老化或广大业主迫切需要增添一些设施和服务项目时，向业主续筹资金几乎是不可能的事。一般情况下，业主委员会将会选择后者。当然，此类问题的沟通前提是物业管理公司有较好的诚信，而且与业主委员会是和睦相处的，否则，无从谈起。

第五篇：当好一个合格幼儿园园长应具备的素质

当好一个合格幼儿园园长应具备的素质

园长是幼儿园的领导者，对幼儿园的发展起着决定性的作用，园长素质水平的高低是幼儿园办得好坏的关键所在，人们常说：“一个好园长，就是一所好幼儿园。”园长是幼儿园管理工作的中心角色，负有最重的责任：对外代表幼儿园，是幼儿园的法定代表人；对内负责幼儿园各项行政工作，对诸种管理要素有决定权与支配权。办好一所幼儿园的关键在园长，当好幼儿园的园长关键在管理，管理的好坏关键取决于园长素质的高低，所以说园长素质是有效做好幼儿园管理工作的前提条件。在当今世界科学技术突飞猛进，竞争尖锐激烈的形势下，如何在新的时期当好一名合格园长，园长应具备哪些素质呢？我认为：主要包括身体素质、思想品德素质、文化业务素质、领导管理素质四个方面。

一、身体素质

身体健康状况的要求包括两个方面的含义：一是指人的体力方面，要身体健康，精力充沛；二是指人的脑力方面，要精力旺盛，思维敏捷，心理承受力强。这两方面是做好园长工作的重要保证。幼儿园工作繁重而复杂，如体弱多病，不能坚持工作岗位，或者脑力衰退，思维迟钝，尽管德才兼备，都会力不从心，不能很好地胜任园长工作。因此，健康的身体素质，是当好园长的个人素质中不可缺少的一个重要组成部分。

二、思想品德素质

根据我国在社会主义现代化建设时期提出的干部四化要求，结合幼儿园领导工作的特点，园长的思想素质要求有以下几个方面——要学会坚持实事求是，一切从实际出发，按客观规律办事，要能自觉地执行党的教育方针，贯彻《幼儿园工作规程》，能正确处理国家、幼儿园、保教人员三者利益关系，自觉维护幼儿的利益。只有这样，才能率领和引导保教人员搞好幼儿园的各项工作，把幼儿园办好。要全心全意为教职工服务。什么是领导，领导就是服务，就是要多干实事。幼儿园这一群体具有鲜明的个性：一方面，园长直接工作的主要对象是具有一定文化素质的教师，另一方面，幼儿园虽小，五脏俱全，牵涉上（上级）下（群众）、前（过去）后（未来）、左邻右舍（社会、家庭各方面）、吃喝拉撒睡。教职工年龄层次、文化水平、生活习惯、性格气质不同，而一园之长，实际上不过是个“大家长”。幼儿园的教师每天到园后除了要完成好自己的教育教学任务外，还需要管理好孩子们的一日生活即：吃喝拉撒及卫生等，如果他们每天到园后心情不舒畅，工作不愉快，感受不到幼儿园工作的快乐，因而一些不好的情绪往往会发泄到孩子们身上，那么不但会影响到幼儿园的声誉，更重要的会影响到孩子们的身心健康，因此，园长要学会善待每一位教职工，深入实际，掌握实情，脚踏实地，多做实事，努力为幼儿园创造一个良好的学习、生活、工作环境，生活上多体贴关心他们，留心他们生活上的小事，帮助解决他们生活中的大事，做好她们的思想工作，给她们更多的关心和爱护，使每一位教师都能感到在幼儿园工作的愉快和温暖，这样她们才会积极努力地去工作。特别要有开创新局面的开拓精神。园长应当是幼教事业改革的促进派，为此，既要能解放思想，勇于创新，勇于改革，不怕困难；又要能实事求是，勤勤恳恳，埋头苦干，艰苦创业，一丝不苟，讲求实效。

要有大公无私的高尚情操。园长应当以权谋公，遇事应考虑集体、幼儿和教职工的利益，不能假公济私，不能以权谋私，要有严于律己的自省精神。凡要求职工做到的，自己首先做到，凡要求职工不做的，自己首先不做，在执行党纪、政纪和幼儿园的各项规章制度方面，要给教职工做好榜样，不能搞特殊，在个人利益上要做到先人后己，要有奉献精神。

要有谦让容人的宽广胸襟。园长要在坚持原则的基础上，能听得进各种意见，不计个人恩怨，不讲个人好恶。要能和观点意见不同、性格情趣不相同的人合作共事，团结各种缺点的人一道工作。为了顾全大局，必须能委曲求全。要有听取批评意见的勇气，不论是来自上级或下级的批评，都应取虚怀若谷的态度，有则改之，无则加勉，实事求是，坦率诚恳。豁达大度，襟怀坦白，勇敢地开展批评和自我批评，坦诚地交流个人的思想，勇于承担责任，批评人注意要尊重他人人格，评价人注意实事求是。

三、文化业务素质

较强的业务素质是时代的需要，是胜任园长工作的前提，在素质体系中，较强的文化业务素质和良好的思想道德素质相结合构成德才兼备的基本素质。园长要善于学习，勤于思考，勇于实践，不断构筑自身合理的知识结构，在工作中就能做到游刃有余，得心应手，才能成为内行园长，如果说别人是在走，那么园长就要跑。我们知道幼儿园每办一件大事或每开展一项创新、科研等活动，作为一把手的园长必须身体力行，走在前或者说跑在前，用自己的人格和良好的自身素质，给全体教职工做出表率，只有这样才能成为名符其实的合格园长，也才能使幼儿园的各项工作开展的有声有色。

要有比较扎实的文化基础。一定的文化知识，是进一步学习先进的幼教理论和科学系统的管理知识的基础。加强文化知识基础，既要讲学历，又不要唯学历，要实事求是，讲求真才实学，要真正具有比较扎实的文化基础，还要有虚心好学的钻研精神。园长要适应时代的要求，不断吸取新的知识，以更新和完善自己的知识结构。

要掌握国家的政策法令和社会主义基本经济理论。正确理解国家法令、条例、规定、制度是依法办学的保证，园长是幼儿园的法人代表，只有掌握好国家的政策法令，才能严格贯彻执行，保障幼儿园及教职工的合法权益，并能适应社会主义市场经济运行机制、价值规律，才能站得高，望得远，有助于更好地把握幼儿园地发展方向。

要掌握幼教的专业知识和管理的基本理论、方法。园长只有掌握保教的专业知识，才能把智慧管理用到点子上，用人用到恰当的岗位上。才能养成尊重知识、尊重人才，按客观规律办事的好作风，并懂得思想工作的原则和方法，把握现代管理原理，使幼儿园形成一个高层次的管理网络。

要掌握领导科学的基本理论和比较广博的科学知识。园长是从事幼儿园领导工作的专家，应当从专才变为通才。只有具备较广的知识面，才能敏捷地接受各种新信息，才能正确地处理幼儿园领导工作中遇到的各种综合性的问题。园长要学习哲学、管理学，还要学习心理学、社会学、历史、美学以及外语等方面的知识。知识面要尽可能宽一些，知识水平要尽可能高一些，以适应21世纪幼儿教育日益发展的需要。

四、领导管理素质

园长工作是一项专业工作，因此，合格的园长不仅具备一定的思想素质和文化素质，还应具备一定的领导管理素质。

要有勇于探索、善于探索的创新能力。21世纪的幼儿园园长必须具有较强的创新能力。我们的幼儿园不能老是停留在一个水平上，要保持常“新”常“青”，始终给人一种耳目一新的感觉，制度不断完善，设施不断更新，课程不断改革创新。要想做到“先一步、高一等、优一层”，唯一的出路就是改革创新。这就要求我们每一位园长要有“不断进取、永不满足”的精神，努力学习，更新自身的知识。对新鲜事情敏感，能够及时发现新问题：善于听取各种不同意见，集中集体智慧，形成独到的新见解；思路开阔，富有想象力，善于提出大胆而新颖的推测和设想，提出新方案；善于宣传和鼓动，发挥自己的影响力，组织教师采取有效的新行动；善于开拓创新，开创新的局面。总的来说：就是敢于和善于改革，每年的工作都有一些新套套、新点子、新路子，永不满足，不断用新的更高的目标去鼓舞教职工前进。

要有综合分析、统筹全局的思维能力。园长要有对幼儿园全局活动进行分析、综合、概括和判断的能力，要在纷繁复杂的事物中，透过现象看清本质；能在众多的矛盾中抓住决定事物性质和发展过程的主要矛盾和矛盾的主要方面，运用科学的逻辑思维方法，进行有效的归纳、概括、判断和表达，通过演绎推理，举一反三，触类旁通，找出解决问题的办法。园长最关心的就是全局性的方向性的问题。为此，园长应具有较高的理论素养，有现代系统科学的一般知识，有对客观事物较深刻的洞察力，有战略眼光、全局观念和综合能力。只有这样，才能统筹全局、驾驶全局。要有民主集中、权衡利弊的决策能力。正确的决断关键在于民主集中、权衡利弊。群众的意见总是分散的，各个方案各有利弊，优柔寡断就会无所适从，主观武断又会贻误大事。所以必须有正确的决断，园长要做到决策民主化和科学化的统一，就要科学地、周密地权衡利弊得失，不仅看眼前，还要看长远，不仅看局部，还要看全局。正确的决断应当实现整体利益和局部利益的统一，长远利益和暂时利益的统一。

要有尊重人才、知人善任、优化结构、提高效能的组织能力。用人成功是幼儿园成功的必由之路，要善于识别和发现人才，敢于提拔和使用人才。用人之所长，避人之所短，重视中高层干部和保教人员的培养和训练，建立一套高效率的合理的组织机构，优化劳动组合，协调人力、物力、财力，充分有效地发挥诸要素的作用，以期达到综合平衡，获得最优效果。同时，要坚持以人为本的原则。在实际管理工作中，园长要营造一个有利于造就人才、人尽其才的氛围。在当前新一轮的幼儿园内部管理体制改革中，园长要大胆探索，以形成符合幼儿园管理特点的用人机制、竞争机制、激励机制、约束机制、评价机制和分配机制等，用机制影响、约束教职工的教育、教学行为，从深层次上解决调动教职工积极性的问题。例如在教职工中建立起择优聘任、竞争上岗的机制等等。实践证明，这些机制的运行有利于教学和管理人才的脱颖而出，并做到人尽其才。

要有突出重点、兼顾一般，雷厉风行、合理严格的指挥能力。园长要把决策付诸行动，需要周密计划。既要找出能带动整个链条的重点环节，又要顾及整个链条的每一个环节，为此既要制定合理的规章制度和工作规范，使教职工有章可循，明确做什么和怎么做；又要严格执行合理的规章制度和工作规范。园长还须学会全面地、系统地、发展地观察和考虑问题，学会“弹钢琴”的工作方法。

要有平等待人、公道处事、沟通联系、协调关系的实际公关能力。园长要自觉地同下属平等相处，把广大教职工吸引到一起，形成和谐的集体。公正地评价每位教职工的成败功过，处理好各种矛盾，调动一切积极因素。园长还要有待人处世的良好态度、谦虚谨慎，热情有礼。要善于同各种人打交道，善于同各种人交往。要善于沟通上下级之间、单位之间、同事之间的信息，协调幼儿园内外部各种关系。对上要主动争取上级的指导、帮助和支持；对外要多联系，热情、公平、客观、平等互利，相互协作和帮助；对同级要多默契、尊重、理解、谅解、支持、补充；对下属要多鼓励、尊重、理解、关心、帮助。

要有一定的电脑网络信息能力。在现代管理过程中，园长要树立信息的价值观念，管理工作的成败在一定程度上，取决于能否及时获得并准确处理好信息。因为事物都在不断地发展变化，管理活动也是一个动态过程，只有不断获取信息和掌握反馈信息，才能行之有效地进行组织指挥、协调、监督和开展评估活动。有效的管理必须建立在尽可能多地掌握动态的信息基础上，对一切影响预定目标完成的各种因素应及时控制，或采取协调措施，或重新决策。没有信息的管理者，常常手忙脚乱，无所适从。拥有信息就意味着成功，信息闭塞就要失败。从幼儿园的发展来说，招生需要信息，教学科研需要信息，管理改革需要信息，节支创收需要信息，改善办学条件需要信息，公关需要信息。因此，幼儿园园长在管理工作中应增强收集、分析、掌握信息的能力。

总之，时代在发展，社会在进步，作为新时期幼儿园园长要适应时代的要求，不断地学习，不断完善、充实自己，不断提高自身的综合素质，使自己的理想、追求目标更明、思想品格更优、学识才干提高更快、人格风范选择更准，才能紧紧团结全体教职工，促进幼儿园向更高层次的目标迈进，在社会主义市场经济的大潮中永远立于不败之地。