小企业涉税会计业务核算及税务处理

第一篇：小企业涉税会计业务核算及税务处理

《小企业涉税会计业务核算及税务处理》课程说明

吕顺琴

教学目标：小企业会计准则实施以来，会计核算出现了许多涉税问题。针对基本涉税事项如何进行会计处理并做出相应税务分析进行纳税调整，使税收一线的干部加深理解准则实质，找出会计与税收的差异，进一步对加强小企业的税收征管力度，提高所得税纳税申报的准确性。

教学方法：讲授式、案例式、讨论式教学相结合。教学时间：6—12课时

适用的培训对象：《小企业会计准则》业务培训班、其他涉及《小企业会计准则》内容的培训班。

主要教学内容：

一、小企业的界定及准则定位

（一）一般意义的小企业

（二）2013年1 月1 日施行的《小企业会计准则》对小企业的界定：

（三）关于《小企业会计准则》的定位

（四）小企业会计准则附录（相关制度）的内容

（五）小企业的所得税征收管理情况

1、查账征收（大中型企业、小的公司制企业、达到一定规模的个人独资企业和合伙企业）

2、按应税所得率征收（个人独资、合伙和小的公司制企业）

3、核定征收（个体工商户、家庭作坊）

（六）规范《小企业会计准则》的必要性

二、制定过程中遵循的基本原则

三、与《企业会计准则》及制度的主要差别

（一）在资产方面

1、对小企业的资产要求按照成本计量，不再要求计提资产减值准备，资产实际损失的确定参照了《企业所得税法》中的有关认定标准。

2、对小企业的长期债券投资不再要求按照公允价值入账，而是要求按照成本（购买价款加上相关税费减去实际支付价款中包含的已到付息期但尚未领取的债券利息）入账；对长期债券投资的利息收入不再要求在债务人应付利息日按照 1 其摊余成本和实际利率计算，而是要求在债务人应付利息日按照债券本金和票面利率计算。

3、对小企业融资租入固定资产的入账价值不再要求按照租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为会计计量基础，而是要求按照租赁合同约定的付款总额和在签订租赁合同过程中发生的相关税费等确定。

（二）负债方面

1、对小企业的负债不再要求按照公允价值入账，而是要求按照实际发生额入账。

2、扩大了应付职工薪酬核算的范围。

3、对小企业借款利息不再要求按照借款摊余成本和借款实际利率计算而是要求按照借款本金和借款合同利率计算。

（三）所有者权益法方面

1、新准则规定资本公积的核算范围仅为资本溢价。

2、取消了法定公益金。

（四）收入方面

1、不再要求遵循实质重于形式的原则，而是要求小企业采用发出商品或者提供劳务交易完成和收到货款或取得收款权利作为标准，减少关于风险与报酬转移的职业判断。

2、就几种常见的销售方式明确规定了收入确认的时点。

3、在收入计量方面，不再要求小企业按照从购买方已收或应收的合同或协议价款或者应收的合同或协议价款的公允价值确定收入的金额，而是要求按照从购买方已收或应收的合同或协议价款确定收入的金额。

（五）财务报表方面

1、新准则对现金流量表进行了简化。

2、取消了外币财务报表折算差额。

3、简化了财务报表的列报和披露。

（1）小企业的财务报表至少应当包括资产负债表、利润表、现金流量表和附注4个组成部分。

（2）小企业不必编制所有者权益（或股东权益）变动表。

（3）考虑到小企业会计信息使用者的需求，《小企业会计准则》对现金流量表也进行了适当简化，无需披露将净利润调节为经营活动现金流量、当期取得或 2 处置子公司及其他营业单位等信息。此外，小企业财务报表附注的披露内容大为减少，披露要求也有所降低。

（4）在附注中增加了纳税调整的说明。

四、小企业涉税会计业务核算规定及税务处理

（一）资产

1、流动资产

（1）库存现金的溢余和短缺记入营业外收支。

（2）备用金在应在“其他货币资金”中核算。

（3）短期投资持有期间获得的利息收入，应当计入投资收益。出售短期投资，出售价款扣除其账面余额相关税费后的净额，应当计入投资收益。

（4）应收及预付款项的坏账损失应当于实际发生时计入营业外支出，同时冲减应收及预付款项。

（5）存货增加的核算项目：消耗性生物资产

（6）存货清查的会计处理

2、长期投资

（1）长期债券投资：长期债券投资在持有期间发生的应收利息应当确认为投资收益。处置长期债券投资，处置价款扣除其账面余额、相关税费后的净额，应当计入投资收益。长期债券投资损失应当于实际发生时计入营业外支出，同时冲减长期债券投资账面余额。

（2）长期股权投资：长期股权投资应当采用成本法进行会计处理。处置长期股权投资，处置价款扣除其成本、相关税费后的净额，应当计入投资收益。长期股权投资损失应当于实际发生时计入营业外支出，同时冲减长期股权投资账面余额。

3、固定资产

（1）小企业自行建造的固定资产，其在建工程在试运转过程中形成的产品、副产品或试车收入冲减在建工程成本。

（2）投资者投入固定资产的成本，应当按照评估价值和相关税费确定。

（3）融资租入的固定资产的成本，应当按照租赁合同约定的付款总额和在签订租赁合同过程中发生的相关税费等确定。

（4）盘盈固定资产的成本，应当按照同类或者类似固定资产的市场价格或评估价值，扣除按照该项固定资产新旧程度估计的折旧后的余额确定。

3（5）小企业应当按照年限平均法（即直线法，下同）计提折旧。小企业的固定资产由于技术进步等原因，确需加速折旧的，可以采用双倍余额递减法和年数总和法。

（6）固定资产的日常修理费，应当在发生时根据固定资产的受益对象计入相关资产成本或者当期损益。

（7）固定资产的改建支出，应当计入固定资产的成本，但已提足折旧的固定资产和经营租入的固定资产发生的改建支出应当计入长期待摊费用。

（8）固定资产的处置

4、生产性生物资产：包括：经济林、薪炭林、产畜和役畜等。

5、无形资产

（1）投资者投入的无形资产的成本，应当按照评估价值和相关税费确定。

（2）无形资产的研发处理。

（3）无形资产应当在其使用寿命内采用年限平均法进行摊销，根据其受益对象计入相关资产成本或者当期损益。

（4）无形资产的摊销期限

（5）无形资产的处置

6、长期待摊费用

（1）已提足折旧的固定资产的改建支出

（2）经营租入固定资产的改建支出

（3）固定资产的大修理支出

（4）长期待摊费用应当在其摊销期限内采用年限平均法进行摊销，根据其受益对象计入相关资产的成本或者管理费用，并冲减长期待摊费用。

（二）负债

1、流动负债

（1）短期借款应当按照借款本金和借款合同利率在应付利息日计提利息费用，计入财务费用。

（2）应付票据的涉税会计处理事项：支付银行承兑汇票的手续费，计入财务费用。

（3）应付账款涉税会计处理事项： 小企业确实无法偿付的应付款项，应当计入营业外收入。

（4）小企业应付职工薪酬的涉税会计处理

①应由生产产品、提供劳务负担的职工薪酬，计入产品成本或劳务成本。

②应由在建工程、无形资产开发项目负担的职工薪酬，计入固定资产成本或无形资产成本。

③其他职工薪酬（含因解除与职工的劳动关系给予的补偿），计入当期损益。

（5）应交税费的主要账务处理

应交增值税的特殊业务账务处理

①小企业（小规模纳税人）以及小企业（一般纳税人）购入材料等不能抵扣增值税的，发生的增值税计入材料等的成本，借记“在途物资”等科目，贷记“银行存款”等科目。

②将自产的产品用于非应税项目，如用作福利发放给职工等，应视同销售计算应交增值税，借记“管理费用”、“生产成本”、“制造费用”、“销售费用”等科目，贷记本科目（应交增值税—销项税额）。

③购进的物资、在产品、产成品发生非正常损失，以及购进物资改变用途等原因，其进项税额应相应转入有关科目，借记“营业外支出”、“在建工程”等科目，贷记本科目（应交增值税—进项税额转出）。属于转作待处理财产损失的部分，应与遭受非正常损失的购进货物、在产品、产成品成本一并处理。

④购进免税农业产品，按照购入农业产品的买价和规定的税率计算的进项税额，借记本科目（应交增值税—进项税额），按照买价减去按规定计算的进项税额后的差额，借记“在途物资”等科目，按照应付或实际支付的价款，贷记“应付账款”、“库存现金”、“银行存款”等科目。

⑤本月上交本月的应交增值税，借记本科目（应交增值税—已交税金)，贷记“银行存款”科目。本月上交上期应交未交的增值税，借记本科目（未交增值税），贷记“银行存款”科目。

⑥月度终了，将本月应交未交增值税自本科目明细科目（应交增值税）转入本科目明细科目（未交增值税），借记本科目（应交增值税—转出未交增值税），贷记本科目（未交增值税）；将本月多交的增值税自本科目明细科目(应交增值税)转入本科目明细科目（未交增值税），借记本科目（未交增值税），贷记本科目（应交增值税—转出多交增值税）科目。结转后，本科目明细科目（应交增值税）的期末借余额，反映企业尚未抵扣的增值税。

应交消费税的主要账务处理

销售需要交纳消费税的物资应交的消费税，借记“营业税金及附加”等科目，5 贷记本科目（应交消费税）。退税，做相反会计分录。

应交所得税的主要账务处理（应付税款法）

①小企业按照税法规定计算应交的所得税，借记“所得税费用”科目，贷记本科目（应交所得税）。

②交纳的所得税，借记本科目（应交所得税），贷记“银行存款”等科目。

（6）其他应付款核算

2、非流动负债

（1）长期借款利息费用的会计处理：（开工到竣工验收之间）

（2）长期应付账款

（3）递延收益：小企业确认的已经收到，应在以后期间计入当期损益的政府补助。

（三）所有者权益

1、实收资本

2、资本公积

3、盈余公积

4、利润分配

（四）收入

1、不同销售方式收入的确认

2、涉及现金折扣和商业折扣的销售确认

3、销售退回及折让

4、视同销售的业务处理

（五）费用

1、按功能分类

（1）营业成本

（2）营业税金及附加

（3）销售费用

（4）管理费用

（5）财务费用

2、费用的确认

对应于企业所得税法规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的之处，包括成本、费用、税金、损失和其他之处，准予在计算应纳税所得额时扣除。

（六）利润

1、利润的构成（1）营业利润

（2）利润总额

（3）净利润

2、利润分配

（1）弥补以前年度亏损

（2）提取公积金

（3）向投资者分配

五、财务报表

（一）资产负债表

1、资产类至少应当单独列示反映的信息项目。

2、负债类至少应当单独列示反映的信息项目。

3、所有者权益类至少应当单独列示反映下列信息的项目：

（二）利润表

利润表至少应当单独列示反映的信息项目。

（三）现金流量表

1、经营活动，是指小企业投资活动和筹资活动以外的所有交易和事项。

2、投资活动，是指小企业固定资产、无形资产、其他非流动资产的购建和短期投资、长期债券投资、长期股权投资及其处置活动。

3、筹资活动，是指导致小企业资本及债务规模和构成发生变化的活动。

（四）附注：应当按照下列顺序披露

（五）编制财务报表的时间规定

（六）会计政策变更、会计估计变更和会计差错更正

第二篇：小企业日常核算业务的会计处理

小企业日常核算业务的会计处理

一、企业开业发生的工商注册费、工本费、手续费、差旅费等

对于新成立的企业初始发生的相关开办费用一般都设置“管理费用—开办费”这个科目，这个科目可以设置多个核算项目例如：“管理费用—开办费—工商注册费”、“管理费用—开办费—差旅费”等。

例如1：2013年1月5日包头市发达商贸有限公司注册成立，发生相关费用如下：验资费2000元，代办费2000元，差旅费3000元，做出会计处理？

借：管理费用—开办费—验资费2000 借：管理费用—开办费—代办费2000 借：管理费用—开办费—差旅费3000 贷：库存现金7000

二、租赁房屋租金以及装修费用的会计处理

（1）对于小企业来说，房租都是按年一次性支付，租赁期基本都是一年以内，按照税法的相关规定，企业发生的相关租赁费用应该在合同约定的租赁期间，均匀扣除，由于一般都是一年期租赁期，所以我们可以设置“预付账款—待摊费用—租赁费”这个科目，因为在【小企业会计准则】和【企业会计准则】已经不存在待摊费用这个科目，所以必须换种科目使用方式，因为待摊费用本身就是一种预付的性质，属于先花钱后消费，计入预付账款是合理的。

例如：2013年1月份包头市发达商贸有限公司与万达有限公司签订租房协议，协议约定如下：租赁期为3年，房租每年12万元，按年支付，房租自签订合同之日一次性支付，首次签订合同租赁方需要支付出租方押金5万元，费用都是银行存款支付，请做出会计处理？

1、押金的会计处理：

借：其他应收款—押金—万达有限公司 5 贷：银行存款 5

2、房租的会计处理： 借：预付账款—待摊费用—租赁费 12 贷：银行存款 12

3、每月摊销房租会计处理

每月摊销金额为：房租总额除以12个月

借：管理费用—房租费 1 贷：预付账款—待摊费用—租赁费 1（2）如果企业与出租方约定房租一次性支付一年以上的租赁款，必须通过“长期待摊费用—租赁费”科目核算。

1、支付房租的会计处理：

借：长期待摊费用—租赁费

贷：银行存款

2、摊销的时候

借：管理费用—租赁费

贷：长期待摊费用—租赁费

注意：税法规定，企业发生的相关租赁费用应该在合同约定的租赁期间，均匀扣除，不管你是一年的还是一次性支付多年的，都要均匀扣除，体现了权责发生制核算原

三、员工借款的会计处理

这个问题其实有很大的灵活性，不是所有员工一旦借款都要做出会计处理，例如：2月5日，王小三外出公关经批准借支2万元，同时公司规定除特殊情况之外，一般借支人应该在最晚每月末进行核销，如果是这样的情况，那么我们就可以不做账务处理，但是应做好借款台账的管理，如果企业经常发生垮月核销的情况，应该做会计处理

1、员工借款会计处理：

借：其他应收款—员工借款—王小三

贷：库存现金

2、员工报销经核准通过，财务做核销。借：管理费用—业务招待费

借：库存现金（这种情况是员工借款金额大于报销金额，差额部分交回公司）

贷：其他应收款—员工借款—王小三

贷：库存现金（这种情况是员工借款金额小于报销金额，也就是说员工为公司垫资，差额部分，公司应支付员工）

四、股东为公司垫付资金，股东和公司借款。

在小企业实务中，这样的事情很普遍，尤其是发生在法人和企业之间的借贷往来，一般会计都是设置“其他应付款—刘二货等”科目进行核算，涉及到税务风险

（1）依据【财税[2003]158号】第二条：纳税内个人投资者从其投资企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款，在该纳税终了后即不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。所以那些喜欢和公司借款的股东，要及时清理自己的债务，来年再借。

（2）抽逃注册资本

（3）被税务局认定有偿使用资金核定征收营业税，其实实务中有很多的方法可以规避这样的风险。

五、企业的基本账户或者是一般账户内资金产生的银行利息如何处理

毫无疑问这些利息都是财务收益，按理说应该记在“财务费用—利息收益”的贷方，表示取得的收益，但是这又不符合会计科目的特性，因为财务费用发生额记在借方，只有等到结转利润的时候才记在贷方，为了解决这一问题，大多的企业都采用借方红字的办法处理。

借：财务费用—利息收入

贷：银行存款—交通银行—象牙山分行

六、税种的计算

一、资源税会计处理（1）如果企业计算出销售的应税产品应交纳的资源税，借记“营业税金及附加”等科目，贷记“应交税金—应交资源税”科目；上交资源税时，借记“应交税金—应交资源税”科目，贷记“银行存款”科目。

（2）如果企业计算出自产自用的应税产品应交纳的资源税，借记“生产成本”、“制造费用”等科目，贷记“应交税金—应交资源税”科目；上交资源税时，借记“应交税金—应交资源税”科目，贷记“银行存款”科目。

（3）如果企业外购液体盐加工固体盐，在购入液体盐时，按所允许抵扣的资源税，借记“应交税金—应交资源税”科目；按外购价款扣除允许抵扣资源税后的数额，借记“材料采购”等科目；按应支付的全部价款，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。企业加工成固体盐后，在销售时，按计算出的销售固体盐应交的资源税，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税金—应交资源税”科目。将销售固体盐应纳资源税扣抵液体盐已纳资源税后的差额上交时，借记“应交税金—应交资源税”科目，贷记“银行存款”科目。

二、房产税、土地使用税、车船税的会计处理

（1）确认的时候会计处理

借：管理费用—税费/房产税/土地使用税/车船税

贷：应交税金—房产税/土地使用税/车船税

（2）等到实际缴纳的时候会计处理

借：应交税金—房产税/土地使用税/车船税

贷：银行存款

三、印花税会计处理

（1）确认的时候会计处理

借：管理费用—税费/印花税

贷：银行存款

注意点：我们可以说这是一种变态的会计处理方式，与众不同，他不通过应交税应交印花税 核算，但是这是由其税种的特点决定的，早期的印花税征收条例规定，企业发生应纳印花税时可以贴花，就是我们所说的黏贴印花税票，当时发生当时粘贴。随着征管条件的变化，目前来看除了一些特殊的应税凭证贴花，例如：土地使用证、商标注册证等，大多数企业的购销产生的印花税都采用了每月月初集中申报的征收方式，那么企业就该在月末的时候确认这笔负债，等到下月缴纳的时候进行冲减，这样既符合会计核算及时性的要求也有利于企业的统计工作，所以我认为实务中应缴纳的印花税如果是每月集中申报，完全可以设置应交税金——应交印花税，当然印花税计入管理是不变的。

四、营业税、消费税、城建税、教育附加、地方教育附加、水利建设基金、文化建设基金、矿产资源补偿费等会计处理

（1）确认的时候会计处理

借：营业税金及附加—应交税费—应交（营业税、消费税、城建税、教育附加、地方教育附加等）

贷：应交税金—应交（营业税、消费税、城建税、教育附加、地方教育附加等）

（2）等到实际缴纳的时候会计处理

借：应交税金—应交（营业税、城建税、教育附加、地方教育附加等）

贷：银行存款

注意点：目前有一些企业将水利建设基金、文化建设基金、矿产资源补偿费等费用做了如下会计分录，借：管理费用—税费—（水利建设基金、文化建设基金等）贷：其他应付款—税费，按理说这种做法不影响税务上的应纳税额也不影响会计利润，也不会造成会计核算的失真，但是我觉得为了企业核算的统一性和标准化，最好是把这些项目放到营业税金及附加和应交税费中，本质上说这两个科目就是为了企业的税费准备的既然税务局给咱么设计了这样的科目，我们为什么不用呢，这也方便企业和税务查账。

五、企业所得税会计处理

（1）确认的时候会计处理

借：所得税费用

贷：应交税金—应交所得税

（2）等到实际缴纳的时候会计处理

借：应交税金—应交所得税

贷：银行存款

注意点：这也是一个很特殊的处理方式，因为它计入了所得税费用，大家肯定会问为什么不计入营业税金及附加或者管理费用，因为营业税金及附加或者管理费用的税是企业利润的抵减项目，在这些抵消完以后才是企业真正的利润，恰恰所得税费用就是在本年利润的基础上征收的，所得税是不能在税前扣除的，这也是他们之间最重要的区别。

六、车辆购置税

车辆购置税是在购买汽车的时候缴纳的一个税种，这个税种和车辆的取得有着密切的关系，一般把它作为汽车购入价值的一部分，也就说要记入固定资产。

七、营业税和土地增值税的处理的特殊税务处理

为什么要说他们的特殊处理呢，我们知道一般企业在销售自有不动产（房屋建筑物构建物）的时候会产生营业税和土地增值税，企业在处置固定资产的时候首先要把账面价值转入固定资产清理科目，一切发生的清理费用都要这个科目中核算包括税费，这就是他们的特殊处理和上述第四条中讲解的最大区别。

假设2012年内蒙古包泰集团有限公司要处置一栋办公楼，账目情况：该固定资产原值9000万元，累计折旧1000万元，资产减值准备2000万元，缴纳营业税200万元，缴纳土地增值税300万元，销售价格10000万元，做出账务处理

（1）账面余额转入固定资产清理

借：固定资产清理6000万元

借：累计折旧1000万元

借：固定资产减值准备2000万元

贷：固定资产9000万元

（2）发生的清理税费用处理

借：固定资产清理500万元

贷：应交税费—应交营业税200万元

贷：应交税费—应交土地增值税300万元

（3）确认处置收益

借：银行存款10000万元

贷：固定资产清理6500万元

贷：营业外收入3500万元

八、契税的会计处理

契税的缴纳方是取得或者接收不动产或者是土地使用权的时候缴纳的税种，也就是取得方承担此项税费，会计处理一般都将其作为取得资产价值的一部分，直接将其计入资产的账面价值。

例如：内蒙古包泰集团有限公司取得一栋办公楼购买价款10000万元，缴纳契税700万元，该公司的会计应该如何处理。

借：固定资产—房屋建筑物—办公楼10700(10000万元+700万元)贷：银行存款10000 贷：应交税费—应交契税700

九、个人所得税会计处理

一般来说个人所得税是个人承担的，但是企业需要每月在工资中扣除，因为企业具有代扣代缴义务，同时有些企业问哦个人承担个人所得税。

（1）企业不承担个人所得税但是代扣代缴

月底确认会计处理：

借：应付职工薪酬—工资

贷：应交税费—代扣代缴—代扣代缴个人所得税

月初缴纳的时会计处理：

借：应交税费—代扣代缴—代扣代缴个人所得税

贷：银行存款

（2）企业承担个人所得税

借：管理费用等科目

贷：应交税费—代扣代缴—代扣代缴个人所得税

十、其他应交款

这一科目是会计制度下的科目，由于2013年1月开始实施小企业会计准则，在会计准则和小企业会计准则中不存在该科目，大家要把以前在其他应交款的科目余额转入相关存在的科目中。

七、公司为员工承担五险一金的会计处理

这个问题有两方面要注意的事项：

（1）公司承担部分的会计处理；公司承担的部分要通过相关性原则去判断该部分费用是要计入管理费用还是生产成本等

（1.1）月末根据承担部分确认的会计处理：

借：管理费用

借：生产成本

借：在建工程

贷：应付职工薪酬—五险一金

（1.2）实际支付社保局的会计处理

借：应付职工薪酬—五险一金

贷：银行存款

（2）个人承担部分的会计处理，这部分一般都是直接通过扣除工资，企业代缴

（2.1）企业期末从工资中扣除属于个人承担的五险一金

借：其他应收款—刘德华

借：应付职工薪酬—五险一金

贷：其他应付款—社保局

（2.2）实际支付社保局会计处理

借：其他应付款—社保局

贷：银行存款

八、企业年终利润分配

一、本年利润转入 1.如果本期盈利

借：本年利润

贷：利润分配—未分配利润 2.如果本期亏损

借：利润分配—未分配利润

贷：本年利润

解答：此步骤就是要把当期的盈利和亏损结转到利润分配—未分配利润，那为什么要把本年利润结转到利润分配，我们知道本年利润不能全部作为股息红利发放给股东，必须分配，原因一：企业的发展需要后续的资金保障，例如法定盈余公积的提取主要是为了企业扩大再生产之需；原因二：国家为了保障职工的权益或者减小企业的风险，要求外商投资企业在本年利润中提取相关的基金。但是为什么又计入了利润分配的未分配利润科目，这其实是一个会计的技术处理手段，后面我们知道本期未分配利润最后的金额等于本年利润结转过来的金额减去相应的提取金额。

二、进行利润分配

解答：此步骤就是说把本年利润按照国家的要求或则是企业的计划进行分配的过程。2.1提取盈余公积

借：利润分配—提取法定盈余公积

贷：盈余公积—法定盈余公积

借：利润分配—提取任意盈余公积

贷：盈余公积—任意盈余公积

2.2外商投资企业按规定提取的企业发展基金

借:利润分配—企业发展基金

贷：盈余公积—企业发展基金

2.3外商投资企业按规定提取的储备基金

借：利润分配—提取储备基金

贷：盈余公积—储备基金

2.4外商投资企业按规定提取的职工奖励及福利基金

借：利润分配—提取职工奖励及福利基金

贷：应付职工薪酬

2.5向投资者支付股利、分配利润

借：利润分配—应付现金股利或利润

贷：应付股利 2.6利润转作股本

借：利润分配—转作股本的利润

贷：实收资本或股本

三、利润分配转入利润分配—未分配利润 解答：此步骤就是要将本年利润经过分配以后最后剩余的部分作为未分配利润处理，其实这是一个公式：本期的未分配利润=本期利润—本期分配的提取法定盈余公积—应付现金股利或利润等

借：利润分配—未分配利润

贷：利润分配—提取法定盈余公积

利润分配—提取任意盈余公积

利润分配—企业发展基金

利润分配—提取职工奖励及福利基金

利润分配—应付现金股利或利润

利润分配—转作股本的利润

四、盈余公积补亏

解答：这就是提取盈余公积作用的体现，它弥补了企业的一部分亏损。盈余公积补亏通过董事会等相关机构批准后，做如下处理： 1.盈余公积补亏

借：盈余公积—法定盈余公积

盈余公积—任意盈余公积

贷：利润分配—盈余公积补亏 2.结转利润分配

借：利润分配—盈余公积补亏

贷：利润分配—未分配利润

五、注意事项

1、法定盈余公积，是指按照企业净利润和法定比例计提的盈余公积。它的提取比例一般为净利润的10%，当法定盈余公积累计金额达到企业注册资本的50%以上时，可以不再提取。

2、当年处于亏损状态不用提取任何项目。

3、任意盈余公积的提取比例是否提取由企业自定

第三篇：小企业日常核算业务的会计处理

小企业日常核算业务的会计处理

2014-02-12 免费订阅→ 会计从业资格考试

一、企业开业发生的工商注册费、工本费、手续费、差旅费等对于新成立的企业初始发生的相关开办费用一般都设置“管理费用—开办费”这个科目，这个科目可以设置多个核算项目例如：“管理费用—开办费—工商注册费”、“管理费用—开办费—差旅费”等。

例如1：2013年1月5日包头市发达商贸有限公司注册成立，发生相关费用如下：验资费2000元，代办费2000元，差旅费3000元，做出会计处理？

借：管理费用—开办费—验资费2000

借：管理费用—开办费—代办费2000

借：管理费用—开办费—差旅费3000

贷：库存现金7000

二、租赁房屋租金以及装修费用的会计处理

（1）对于小企业来说，房租都是按年一次性支付，租赁期基本都是一年以内，按照税法的相关规定，企业发生的相关租赁费用应该在合同约定的租赁期间，均匀扣除，由于一般都是一年期租赁期，所以我们可以设置“预付账款—待摊费用—租赁费”这个科目，因为在【小企业会计准则】和【企业会计准则】已经不存在待摊费用这个科目，所以必须换种科目使用方式，因为待摊费用本身就是一种预付的性质，属于先花钱后消费，计入预付账款是合理的。例如：2013年1月份包头市发达商贸有限公司与万达有限公司签订租房协议，协议约定如下：租赁期为3年，房租每年12万元，按年支付，房租自签订合同之日一次性支付，首次签订合同租赁方需要支付出租方押金5万元，费用都是银行存款支付，请做出会计处理？

1、押金的会计处理：

借：其他应收款—押金—万达有限公司

5贷：银行存款52、房租的会计处理：

借：预付账款—待摊费用—租赁费12贷：银行存款123、每月摊销房租会计处理

每月摊销金额为：房租总额除以12个月

借：管理费用—房租费1贷：预付账款—待摊费用—租赁费

1（2）如果企业与出租方约定房租一次性支付一年以上的租赁款，必须通过“长期待摊费用—租赁费”科目核算。

1、支付房租的会计处理：

借：长期待摊费用—租赁费

贷：银行存款

2、摊销的时候

借：管理费用—租赁费

贷：长期待摊费用—租赁费

注意：税法规定，企业发生的相关租赁费用应该在合同约定的租赁期间，均匀扣除，不管你是一年的还是一次性支付多年的，都要均匀扣除，体现了权责发生制核算原则。

三、员工借款的会计处理

这个问题其实有很大的灵活性，不是所有员工一旦借款都要做出会计处理，例如：2月

5日，王小三外出公关经批准借支2万元，同时公司规定除特殊情况之外，一般借支人应该在最晚每月末进行核销，如果是这样的情况，那么我们就可以不做账务处理，但是应做好借款台账的管理，如果企业经常发生垮月核销的情况，应该做会计处理

1、员工借款会计处理：借：其他应收款—员工借款—王小三

贷：库存现金

2、员工报销经核准通过，财务做核销。

借：管理费用—业务招待费

借：库存现金（这种情况是员工借款金额大于报销金额，差额部分交回公司）贷：其他应收款—员工借款—王小三

贷：库存现金（这种情况是员工借款金额小于报销金额，也就是说员工为公司垫资，差额部分，公司应支付员工）

四、股东为公司垫付资金，股东和公司借款。

在小企业实务中，这样的事情很普遍，尤其是发生在法人和企业之间的借贷往来，一般会计都是设置“其他应付款—刘二货等”科目进行核算，涉及到税务风险

（1）依据【财税[2003]158号】第二条：纳税内个人投资者从其投资企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款，在该纳税终了后即不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。所以那些喜欢和公司借款的股东，要及时清理自己的债务，来年再借。

（2）抽逃注册资本

（3）被税务局认定有偿使用资金核定征收营业税，其实实务中有很多的方法可以规避这样的风险。

五、企业的基本账户或者是一般账户内资金产生的银行利息如何处理毫无疑问这些利息都是财务收益，按理说应该记在“财务费用—利息收益”的贷方，表示取得的收益，但是这又不符合会计科目的特性，因为财务费用发生额记在借方，只有等到结转利润的时候才记在贷方，为了解决这一问题，大多的企业都采用借方红字的办法处理。

借：财务费用—利息收入

贷：银行存款—交通银行—象牙山分行

六、税种的计算

七、公司为员工承担五险一金的会计处理

这个问题有两方面要注意的事项：

（1）公司承担部分的会计处理；公司承担的部分要通过相关性原则去判断该部分费用是要计入管理费用还是生产成本等（1.1）月末根据承担部分确认的会计处理：

借：管理费用

借：生产成本

借：在建工程

贷：应付职工薪酬—五险一金

（1.2）实际支付社保局的会计处理

借：应付职工薪酬—五险一金

贷：银行存款

（2）个人承担部分的会计处理，这部分一般都是直接通过扣除工资，企业代缴（2.1）

企业期末从工资中扣除属于个人承担的五险一金借：其他应收款—刘德华借：应付职工薪酬—五险一金

贷：其他应付款—社保局

（2.2）实际支付社保局会计处理

借：其他应付款—社保局

贷：银行存款

八、企业年终利润分配

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第四篇：房地产开发企业预售业务涉税会计处理

房地产开发企业预售业务涉税会计处理

房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，房地产通常以土地、建筑物及房地合一等三种形态存在。房地产开发企业具有高投入、高风险、回报周期长、综合性强、关联效应大等特征，销售方式一般包括现房销售、期房销售，当前房地产开发企业普遍采用期房销售方式。所谓期房销售是指房地产开发企业从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，将正在建设中的商品房预先出售给购买人，并向购买人收取定金或房款的行为。对于房地产开发企业现房销售业务的处理方法，企业会计准则与税法的规定是一致的；而期房销售业务的处理方法，会计准则和税法的规定有所不同，致使房地产开发企业的预售业务在会计处理和税务处理上存在着很大的差异。由于房地产开发企业主要采用预售制度，故本文只讨论期房销售业务涉税会计处理。房地产开发企业预售房屋时涉及的税种主要有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税等。

一、房地产开发企业期房销售业务的会计处理

根据《企业会计准则》的规定，房地产开发企业期房销售业务的会计处理为：由于企业销售商品不满足收入确认条件，当收到预售款时应确认为负债，等预售房屋竣工并交付给购买方时，再确认收入。即收到期房房款时，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目；房屋竣工并交付给购买方时，借记“预收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目，同时结转开发产品成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。

例：C市M房地产开发企业，具有二级开发资质，2007年2月新开工建设S楼盘，该项目占地面积90亩（约60000平米），规划许可建筑面积为200000平米，共13栋高层普通住宅，分三期建设（其中第1期建设10—13号楼共60000平米、第二期建设6－9号楼共60000平米、第三期建设1－5号楼共80000平米）。2007年5月10日取得第1期建设的预售许可证，M公司根据前期客户储备情况决定于5月16日开盘销售，开盘当日即热销70％，取得收入20000万元，截至10月30日一期房源全部销售完毕共取得预售收入30000万元。M公司根据市场需求情况，决定于2007年12月开始进行二期建设，并于2008年4月5日取得第2期的预售许可证，同时开始进行二期的预售，截至2008年8月二期房源销售完毕并取得预售收入33000万元。鉴于第1、2期的销售情况，M公司决定于2008年10月开始建设第3期，并于2009年2月取得第3期预售许可证，截至6月30日第3期房源全部销售完毕，并取得48000万元收入。S项目第1期于2008年12月30日竣工交房，第2期于2009年5月31日竣工交房，第3期于2010年6月30日竣工交房，该项目共发生开发成本70000万元（其中1期成本20000万元、2期成本21000万元、3期成本29000万元）。2010年10月30日取得税务部门土地增值税清算报告，该项目清算土地增值税款为1500万元。土地增值税预征比率为1％，所得税税率为25％。

M公司2007年取得第1期预售房款时的会计分录为：

借：银行存款 300000000

贷：预收账款——S项目——第1期 300000000

2008年、2009年取得预售房款时的会计分录同上。

2008年12月第1期竣工交房结转第1期收入及成本：

借：预收账款——S项目——第1期 300000000

贷：主营业务收入——S项目——第1期 300000000

借：主营业务成本——S项目——第1期 200000000

贷：开发产品——S项目——第1期 200000000

2009年、2010年第2期、第3期竣工交房结转收入及成本的会计分录同上。

二、房地产开发企业期房销售业务的涉税会计处理

（一）营业税的处理

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第五条规定：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全

部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。根据《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其他纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此当房地产开发企业预售房屋收到预收款项时，应计算并缴纳营业税，应纳营业税＝收到的预收款项×5％，会计分录为：借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交营业税”科目，同时计算城建税及教育费附加，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交城建税”、“应交税费——应交教育费附加”科目。承上例，2007年取得第1期预售房款时应纳营业税金及附加的会计分录为：

借：营业税金及附加 16500000

贷：应交税费——应交营业税 15000000

——应交城建税 1050000

——应交教育费附加 450000

2008年、2009年取得第2期、第3期预售房款时应纳营业税会计分录同上。

（二）土地增值税的处理

根据《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算方法是：应纳税额＝∑（每级距的土地增值额×适用税率）。在实际工作中，分步计算比较繁琐，一般采用速算扣除法计算，即：土地增值税税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数，其中增值额是销售房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，扣除项目包括取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、其他扣除项目。为了鼓励房地产开发企业的发展，房地产企业还可以按照取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和加计20％扣除。

由以上土地增值税的计算方法来看，房地产企业要计算其应交的土地增值税首先要计算出房地产销售的增值额，而计算增值额要先计算出该房地产可扣除的成本费用等扣除项目。对于房地产企业的预售业务，在销售时，房地产的开发还没有竣工，成本还不能核算出来，所以其土地增值税无法计算。对于这种情况，《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。房地产企业的预售业务收到预售款项时，应按照收到款项和各地规定的预征比例计算应预交的土地增值税。根据计算出的预征土地增值税金额借记“待摊费用——预缴土地增值税”科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目；实际缴纳时，借记“应交税费——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目。项目竣工后符合收入确认条件时，按照当期的结算收入、成本自行以土地增值税清算方式计算的当期结算收入应承担的土地增值税费用：借记“营业税金及附加——土地增值税”科目（按照当期结算收入、结算成本以清算口径计算），贷记“待摊费用——预缴土地增值税”科目。项目全部竣工、办理结算后进行土地增值税清算，对前期预征的土地增值税款和计提的土地增值税费用进行调整，在取得税务机关土地增值税清算报告、土地增值税清算金额确定后，借记“营业税金及附加——土地增值税”科目（清算税款总金额－前期累计计提的土地增值税费用）、“待摊费用——预缴土地增值税”科目（差额），贷记“应交税费——应交土地增值税”科目（清算税款总金额－前期累计已缴纳的土地增值税）；实际补交时，借记“应交税费——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目（清算税款总金额－前期累计已预缴的土地增值税款）。若为退税，则做相反的账务处理。

由于会计和税法的规定不同，企业实际缴纳土地增值税时在企业所得税前扣除，而会计上确认的费用滞后，故房地产开发企业的土地增值税成本在企业所得税前扣除是可抵扣的暂时性差异，对房地产开发企业最终的企业所得税没有影响，但考虑到资金的时间价值，还是应该注意到会计和税法上的差异。在填报企业所得税纳税申报表时也应注意到这一点，在该项目生命周期所分布的几年中将土地增值税费用进行连续跟踪调整。

承上例，2007年M公司取得第1期预售房款时，预交土地增值税的会计分录为：

借：待摊费用——预缴土地增值税 3000000

贷：应交税费——应交土地增值税 3000000

借：应交税费——应交土地增值税 3000000

贷：银行存款 3000000

2008年、2009年第2期、第3期预售房款，预交土地增值税的会计分录同上。

2008年12月S项目第1期竣工，自行计算土地增值税会计分录为：

借：营业税金及附加——土地增值税 3000000

贷：待摊费用——预缴土地增值税 3000000

2009年5月、2010年6月第2期、第3期竣工，自行计算土地增值税会计分录同上。

2010年10月30日，清算土地增值税款为1500万元，而预缴土地增值税为1100万元，应补交土地增值税款400万元，会计分录为：

借：营业税金及附加——土地增值税 4000000

贷：应交税费——应交土地增值税 4000000

借：应交税费——应交土地增值税 4000000

贷：银行存款 4000000

（三）企业所得税的处理

根据《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）规定：房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。非经济适用房开发项目预计利润率暂按以下规定的标准确定：位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％；位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15％；位于其他地区的，不得低于10％。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第九条规定：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

承上例，2007年M公司预售业务毛利为6000万元（30000×20％），预交营业税及附加1650万元，预交土地增值税300万元，预售业务应调整的应纳税额为4050万元（6000－1650－300），预售业务应预交的企业所得税为1012.50万元（4050×25％），会计分录为：

借：所得税费用 10125000

贷：应交税费——应交企业所得税 10125000

《企业会计准则》对预售业务不确认收入，而税法规定取得预收款项时应交所得税，从而产生可抵扣的暂时性差异。房地产企业应确认递延所得税资产，根据预收账款的账面价值和计税基础产生的可抵扣暂时性差异计算出递延所得税资产，借记“递延所得税资产”科目，贷记“所得税费用”科目，同时调整该的应纳税额。

承上例，假设2008年实现利润总额8000万元，其中：资产减值损失100万元，业务招待费开支400万元（允许税前扣除金额为280万元），公益性捐赠支出300万元，赞助支出100万元，该预收账款净增加33000万元（预计毛利率为20％）。则2008年的企业所得税的会计处理如下：

应交所得税＝应税所得额×所得税税率＝（利润总额±纳税调整项目）×所得税税率＝（8000＋100＋120＋100＋33000×20％）×25％＝3730（万元）

递延所得税资产＝100×25％＋33000×20％×25％＝1675（万元）

所得税费用＝3730－1675＝2055（万元）

会计分录为：

借：所得税费用 20550000

递延所得税资产 16750000

贷：应交税费——应交企业所得税 37300000

房地产开发企业应做好企业所得税的会计核算工作，并设置“递延税款备查登记簿”，详细记录每项暂时性差异发生的原因、金额、预计转回期限、已转回金额等。做到原预计多少利润，销售结算时抵减多少，递延所得税资产增加多少，销售结算转回多少，哪个项目结算，就抵减哪个项目的预计利润。

第五篇：1105-房地产开发企业预售业务涉税会计处理

房地产开发企业预售业务涉税会计处理

房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，房地产通常以土地、建筑物及房地合一等三种形态存在。房地产开发企业具有高投入、高风险、回报周期长、综合性强、关联效应大等特征，销售方式一般包括现房销售、期房销售，当前房地产开发企业普遍采用期房销售方式。所谓期房销售是指房地产开发企业从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，将正在建设中的商品房预先出售给购买人，并向购买人收取定金或房款的行为。对于房地产开发企业现房销售业务的处理方法，企业会计准则与税法的规定是一致的；而期房销售业务的处理方法，会计准则和税法的规定有所不同，致使房地产开发企业的预售业务在会计处理和税务处理上存在着很大的差异。由于房地产开发企业主要采用预售制度，故本文只讨论期房销售业务涉税会计处理。房地产开发企业预售房屋时涉及的税种主要有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税等。

一、房地产开发企业期房销售业务的会计处理

根据《企业会计准则》的规定，房地产开发企业期房销售业务的会计处理为：由于企业销售商品不满足收入确认条件，当收到预售款时应确认为负债，等预售房屋竣工并交付给购买方时，再确认收入。即收到期房房款时，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目；房屋竣工并交付给购买方时，借记“预收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目，同时结转开发产品成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。

例：C市M房地产开发企业，具有二级开发资质，2007年2月新开工建设S楼盘，该项目占地面积90亩（约60000平米），规划许可建筑面积为200000平米，共13栋高层普通住宅，分三期建设（其中第1期建设10—13号楼共60000平米、第二期建设6-9号楼共60000平米、第三期建设1－5号楼共80000平米）。

2007年5月10日取得第1期建设的预售许可证，M公司根据前期客户储备情况决定于5月16日开盘销售，开盘当日即热销70％，取得收入20,000万元，截至10月30日一期房源全部销售完毕共取得预售收入30,000万元。

M公司根据市场需求情况，决定于2007年12月开始进行二期建设，并于2008年4月5日取得第2期的预售许可证，同时开始进行二期的预售，截至2008年8月二期房源销售完毕并取得预售收入33000万元。

鉴于第1、2期的销售情况，M公司决定于2008年10月开始建设第3期，并于2009年2月取得第3期预售许可证，截至6月30日第3期房源全部销售完毕，并取得48000万元收入。

S项目第1期于2008年12月30日竣工交房，第2期于2009年5月31日竣工交房，第3期于2010年6月30日竣工交房，该项目共发生开发成本70,000万元（其中1期成本20,000万元、2期成本21,000万元、3期成本29,000万元）。

2010年10月30日取得税务部门土地增值税清算报告，该项目清算土地增值税款为1,500万元。土地增值税预征比率为1％，所得税税率为25％。

M公司2007年取得第1期预售房款时的会计分录为：

借：银行存款 300,000,000

贷：预收账款——S项目——第1期 300,000,000

2008年、2009年取得预售房款时的会计分录同上。

2008年12月第1期竣工交房结转第1期收入及成本：

借：预收账款——S项目——第1期 300,000,000

贷：主营业务收入——S项目——第1期 300,000,000

借：主营业务成本——S项目——第1期 200,000,000

贷：开发产品——S项目——第1期200,000,000

2009年、2010年第2期、第3期竣工交房结转收入及成本的会计分录同上。

二、房地产开发企业期房销售业务的涉税会计处理

（一）营业税的处理

根据《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其他纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此当房地产开发企业预售房屋收到预收款项时，应计算并缴纳营业税，应纳营业税＝收到的预收款项×5％。根据财会字[1993]第83号规定，会计分录为：借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交营业税”科目，同时计算城建税及教育费附加，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交城建税”、“应交税费——应交教育费附加”科目。承上例，2007年取得第1期预售房款时应纳营业税金及附加的会计分录为：

借：营业税金及附加 16,500,000

贷：应交税费——应交营业税 15,000,000

——应交城建税 1,050,000

——应交教育费附加 450,000

缴纳营业税及附加时：

借：应交税费——应交营业税 15,000,000

——应交城建税 1,050,000

——应交教育费附加 450,000

贷：银行存款16,500,000

2008年、2009年取得第2期、第3期预售房款时应纳营业税会计分录同上。

（二）土地增值税的处理

根据《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算方法是：应纳税额＝∑（每级距的土地增值额×适用税率）。在实际工作中，分步计算比较繁琐，一般采用速算扣除法计算，即：土地增值税税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数，其中增值额是销售房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，扣除项目包括取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、其他扣除项目。为了鼓励房地产开发企业的发展，房地产企业还可以按照取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和加计20％扣除。

由以上土地增值税的计算方法来看，房地产企业要计算其应交的土地增值税首先要计算出房地产销售的增值额，而计算增值额要先计算出该房地产可扣除的成本费用等扣除项目。对于房地产企业的预售业务，在销售时，房地产的开发还没有竣工，成本还不能核算出来，所以其土地增值税无法计算。对于这种情况，《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

房地产企业的预售业务收到预售款项时，应按照收到款项和各地规定的预征比例计算应预交的土地增值税。根据计算出的预征土地增值税金额借记“待摊费用——预缴土地增值税”科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目；实际缴纳时，借记“应交税费——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目。项目竣工后符合收入确认条件时，按照当期的结算收入、成本自行以土地增值税清算方式计算的当期结算收入应承担的土地增值税费用：借记“营业税金及附加——土地增值税”科目（按照当期结算收入、结算成本以清算口径计算），贷记“待摊费用——预缴土地增值税”科目。

项目全部竣工、办理结算后进行土地增值税清算，对前期预征的土地增值税款和计提的土地增值税费用进行调整，在取得税务机关土地增值税清算报告、土地增值税清算金额确定后，借记“营业税金及附加——土地增值税”科目（清算税款总金额－前期累计计提的土地增值税费用）、“待摊费用——预缴土地增值税”科目（差额），贷记“应交税费——应交土地增值税”科目（清算税款总金额－前期累计已缴纳的土地增值税）；实际补交时，借记“应交税费——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目（清算税款总金额－前期累计已预缴的土地增值税款）。若为退税，则做相反的账务处理。

由于会计和税法的规定不同，企业实际缴纳土地增值税时在企业所得税前扣除，而会计上确认的费用滞后，故房地产开发企业的土地增值税成本在企业所得税前扣除是可抵扣的暂时性差异，对房地产开发企业最终的企业所得税没有影响，但考虑到资金的时间价值，还是应该注意到会计和税法上的差异。在填报企业所得税纳税申报表时也应注意到这一点，在该项目生命周期所分布的几年中将土地增值税费用进行连续跟踪调整。

承上例，2007年M公司取得第1期预售房款时，预交土地增值税的会计分录为：

借：待摊费用——预缴土地增值税 3,000,000

贷：应交税费——应交土地增值税3,000,000

借：应交税费——应交土地增值税 3,000,000

贷：银行存款3,000,000

2008年、2009年第2期、第3期预售房款，预交土地增值税的会计分录同上。

2008年12月S项目第1期竣工，自行计算土地增值税会计分录为：

借：营业税金及附加——土地增值税 3,000,000

贷：待摊费用——预缴土地增值税3,000,000

2009年5月、2010年6月第2期、第3期竣工，自行计算土地增值税会计分录同上。

2010年10月30日，清算土地增值税款为1,500万元，而预缴土地增值税为1,100万元，应补交土地增值税款400万元，会计分录为：

借：营业税金及附加——土地增值税 4,000,000

贷：应交税费——应交土地增值税4,000,000

借：应交税费——应交土地增值税 4,000,000

贷：银行存款4,000,000

（三）企业所得税的处理

《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函

[2008]299号）规定：房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。非经济适用房开发项目预计利润率暂按以下规定的标准确定：位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％；位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15％；位于其他地区的，不得低于10％。

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第九条规定：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

承上例，2007年M公司预售业务毛利为6,000万元（30,000×20％），预交营业税及附加1,650万元，预交土地增值税300万元，预售业务应调整的应纳税额为4,050万元（6,000－1650－300），预售业务应预交的企业所得税为1,012.50万元（4,050×25％），会计分录为：

借：所得税费用 10,125,000

贷：应交税费——应交企业所得税 10,125,000

《企业会计准则》对预售业务不确认收入，而税法规定取得预收款项时应交所得税，从而产生可抵扣的暂时性差异。房地产企业应确认递延所得税资产，根据预收账款的账面价值和计税基础产生的可抵扣暂时性差异计算出递延所得税资产，借记“递延所得税资产”科目，贷记“所得税费用”科目，同时调整该的应纳税额。

承上例，假设2008年实现利润总额8,000万元，其中：资产减值损失100万元，业务招待费开支400万元（允许税前扣除金额为280万元），公益性捐赠支出300万元，赞助支出100万元，该预收账款净增加33,000万元（预计毛利率为20％）。则2008年的企业所得税的会计处理如下：

应交所得税＝应纳税税所得额×所得税税率＝（利润总额±纳税调整项目）×所得税税率＝（8,000＋100＋120＋100＋33,000×20％）×25％＝3730（万元）

递延所得税资产＝100×25％＋33,000×20％×25％＝16,75（万元）

所得税费用＝3,730－1,675＝2,055（万元）

会计分录为：

借：所得税费用 20,550,000

递延所得税资产 16,750,000

贷：应交税费——应交企业所得税 37,300,000

房地产开发企业应做好企业所得税的会计核算工作，并设置“递延税款备查登记簿”，详细记录每项暂时性差异发生的原因、金额、预计转回期限、已转回金额等。做到原预计多少利润，销售结算时抵减多少，递延所得税资产增加多少，销售结算转回多少，哪个项目结算，就抵减哪个项目的预计利润。