第一篇：小区前期物业管理投标保证书
小区前期物业管理投标保证书(精选
多篇)
我公司愿意从接到《投标单位入围通知书》之日起，参与全过程投标活动。在此期间，我公司保证在资格预审中所提交的一切资料是真实的，在投标过程中完全遵守文件规定操作，中途不会采用任何不正当竞争手段，并服从招标领导小组作出的决定，并保证中途不撤出投标活动。若违反上述保证，我公司愿被没收投标保证金并承担相关违约责任。
特此保证
投标单位：
法人代表：
日 期：
住宅小区前期物业管理
——前期开发遗留问题探究
城建工管班王志明学号：0811010051
摘要：小区前期物业管理是对在建住宅小区进行安装工程、装修工程及小区绿化等多方面的管理。前期物业管理的目的是为以后的管理创造良好的条件，因此，物业管理企业应根据物业管理要求，对物业的规划设计及建筑施工提出合理建议。但是在建设单位与物业管理公司交接的过程中，常常因为信息不对称或是互相推脱责任留下诸多难以解决的问题，被称为前期开发遗留问题。我谨以此论文阐述自己愚见，简单探究一下我国住宅小区前期开发中有哪些遗留问题及相应的处理对策。
关键词：前期物业管理业主大会物业交接物业费房屋维修基金
一、住宅小区前期物业管理的主要特征。
1、管理的是未建成的小区。住宅
小区由单幢楼宇、组团组成，一个小区不是一下子就全部建成的，往往要花几年才能建成。当小区第一批房屋建成出售后，随着业主的入住就需要物业管理，否则小区就成为一个无序的聚居地，秩序混乱不堪。
2、服务业主是建设单位。国务院《物业管理条例》和建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，建设单位可以选聘物管公司实施前期物业管理。事实上，目前新建住宅小区绝大多数是由建设单位选聘的物管公司进行管理，而不是通过公开招投标来选聘物业公司。
3、细节决定成败。由于前期物业管理处于小区建设之中，各种配套设施不健全，管理的内容也在逐步扩展，但对管理的细节要求非常高。譬如在装修过程中，物管公司既要口头说，墙上贴，还要现场盯。装修户从地面向楼上吊木材，稍有不慎就会碰坏外墙，甚至毁坏门窗。如果不派人跟踪，一旦发生因业
主装修损坏公共部位事件，谁也不会承认，这种现象屡见不鲜。
4、工作展开在业主大会召开之前。前期物业管理由于没有成立业主委员会，物管公司在实施管理中必须接受所有业主的咨询、质疑，既要及时解答处理属于物业管理的问题，又要收集反馈属于开发商答复处理的问题。工作量和工作的难度尽管比较大，但物管公司必须全力以赴做好工作，确保有比较高的业主满意率。
5、需大量收集各种资料。物业管理的基础在物业的基础资料是否齐全，前期物业管理是各种资料大量形成的时期，物管公司要更好地开展物业管理，必须注意收集、整理、保管好各种资料，例如物业的构成明细、物业公用部位明细、物业公用设施设备明细、各种管线和地下排水系统的图纸资料、业主装饰装修资料、业主反映物业存在问题整改情况资料等，都要及时收集分类建档，以便查考。
二、住宅小区前期物业管理的主要内容
1、通过投标来接洽物业管理业务
无论物业管理企业是开发商组建的，或是独立组建的，或是房管所转换的，还是各大系统组建的，前期管理首先必须不断开拓，通过投标竞争来接洽业务。
2、建立与业主式租户的关系
物业管理的管理对象是物业，而服务对象则是人，即业主和使用人。因此，物业管理企业既应与第一业主共同协商，又要与未来业主或使用人取得联系，听取意见
3、察看工程建设现场
前期物业管理的目的是为以后的管理创造良好的条件，因此，物业管理企业应根据物业管理要求，对物业的规划设计及建筑施工提出合理建议。
4、卫生保洁工作
前期物业管理的卫生保洁首先必须抓好装潢垃圾的集中堆放和及时清
运，减少灰尘污染。其次是加强宣传和督查力度，严禁装潢施工人员随地大小便和从楼上向下抛杂物的行为。三是抓好生活垃圾袋装化，减少生活垃圾随处放，苍蝇满天飞的现象。四是适当增加保洁力量，增加保洁次数，尽量使业主从一入住小区就感受到温馨整洁的环境。
5、治安维护工作
小区在建期间各种工人机械出入频繁，很多不法分子会趁机潜入工地进行盗窃、勒索等违法行为。小区保安必须做好人员的登记识别工作，尽量做到出入有证件，请假有假条，记住出入车辆的外形及车牌号，做到见车思人。
三、前期物业管理中常出现的问题。
1、协议问题。国务院《物业管理条例》规定：“建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业管理合同。”以协议的形式赋予物管企业独立管理运作的权利，可以减少开发商不必要 的干扰，更有利于物管企业提高自己的管理能力和服务水平。
2、收费问题。新建住宅小区前期物业管理收费要经当地物价部门批准才能实施，是一项政策性很强的收费项目。因此物管企业要根据小区建设的实际情况，合理确定收费标准，及时报物价部门审核批准后才能服务收费。
《物业管理服务费用收取标准》
第十条 住宅区域的非居住用房管理服务费按居住收费标准的 倍收取。
第十二条 乙方对业户或物业使用人的房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务，由业主或物业使用人按实际发生的费用计划。
3、三者关系问题。前期物业管理中，存在着开发商、物管公司、业主之间相互关联制约的关系。物管公司与业主是管理服务与被管理服务的关系，是主与从的关系，在管理上物管公司是主，业主是从；在服务上，业主是主，物管公司是从。业主与开发商的关系纯粹是
一
种买卖关系，契约关系，在业主与开发商之间，物管公司起着一种协调和媒介作用。在这三者关系之中，物管公司既不能得罪开发商，更不能得罪业主，因为前期物业管理结束后，物管企业能否继续在这里实施管理服务，不是开发商说了算，而是业主大会说了算。所以物管公司要特别注意协调好业主与开放商之间发生的矛盾，既要承担起开发商赋予的管理服务职责，为开发商排忧解难，又不能牺牲业主的利益，尤其对业主反映的问题，物管公司无法解决或无能力解决时，切不可盲目应允，给自己留下后患。以保证在前期物业管理结束后继续在该小区实施物业管理为最终目标。
4、安民告示问题。前期物业管理，是在新建住宅小区中进行的，业主来自五湖四海，个人的职业、品行、生活习惯各不相同，想法各异。物管公司作为小区的管家，要对小区的各项管理规定
及早安民告示，可通过通知、公告、告示等形式将具体的规定和要求及时通知业主。规模较大的小区还可印制业主手册，将业主公约、小区建设规划、服务内容及标准、公众应急电话等集于一册，使业主不出门便知物管事，提高物业管理的服务水平。
四、前期开发遗留问解决办法
“物业管理矛盾”已经成为当前社会普遍关注的热点、难点问题。其中，前期开发遗留问题已经成为物业管理矛盾的核心症结。据统计，在物业管理矛盾中，70％是由前期开发遗留的问题引发。那我们有哪些解决的对策呢？
以下是5月26号北京市委发布的《北京市物业管理办法》中的规定。
北京市新建小区将由开发商负责提供前期物业服务，并且在业主大会没有成立、物业没有交接前，开发商不得向业主收取物业费；乡镇政府及街道办事处有义务帮助筹备业主大会；物业服务分成五个等级，业主可以选择需要的
服务等级??
此法规将于今年10月1日正式施行。与此同时，北京市住房城乡建设委员会目前正在研究制定30余个配套政策、技术标准、操作规范和示范文本，将为《办法》的贯彻落实提供支撑。
北京出台的这一新法规虽然没有解决业主与开发商之间的矛盾，但却从根本上解决了物业管理公司与开发商之间权责纠纷问题，我个人认为这种解决问题的方式很值得其他地方借鉴。
1、在业主大会成立之前，由建设单位承担物业的维修养护和管理完善责任。《办法》的配套措施还将规定在合理的期限内，建设单位应当按照约定的服务等级标准提供前期物业服务。也就是说，当业主大会主体没有出现时，建设单位不得向业主收取物业服务费。
2、明确了前期开发与后期管理的责任分界点，把物业共用部分交接查验作为前期开发与后期管理的分界点。业主大会成立并确定物业管理方式后，建
设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接。
3、业主可选择物业服务等级。长期以来，业主与物业服务企业就物业服务收费、物业服务质量等问题纠纷不断，直接影响了业主与物业企业和谐互信关系的建立。
4、物业公司须每年“晾”账单。一是实施物业服务企业动态监管，推动企业资质管理向信用管理转变，逐步实现对物业服务企业由传统的资质管理向行为管理过渡。二是调整行业监管重心，建立物业项目备案制度。三是创新项目管理模式，建立项目负责人制度。四是制定物业项目接撤管办法，规范物业项目变更物业管理方式和物业服务企业时的接撤管活动。
参考文献：《北京：开发商“离场”不得遗留问题 》——房产——人民网
《北京市物业管理办法》
《前期物业管理》——百度百科
《住宅小区前期物业管理的主要特
征》——中国物业管理培训信息网
《关于住宅小区前期物业管理的思考》——装饰装修——大把论坛
德市建设局关于进一步规范前期物业管理招标投标工作的通知
宁建房〔2014〕33号
各县建设局、房管局：
为了进一步规范我市前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、省建设厅《福建省物业管理招标投标暂行办法》的相关规定，结合我市实际情况，现就进一步做好前期物业管理招标投标工作有关事项通知如下：
一、凡在我市行政区域范围内，总建筑面积在2万平方米以上的住宅小区和总面积在1万平方米以上的高层住宅及同一物业管理区域内非住宅项目，开发建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前
期物业服务管理。对小于上述规模的物业项目，须经物业项目所在地的县房地产行政主管部门批准，方可采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业服务管理。
二、前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。招标人采用公开招标方式的，应当在公共媒介上公布招标公告,并同时在宁德市房地产信息网上发布招标公告。招标人采用邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书。
三、通过招投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成：
1、新建现售商品房物业应当在现售前30日完成;
2、预售商品房物业应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
3、非出售类的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；
四、前期物业管理招标的招标人
应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报宁德市建设局房管所备案：
1、宁德市前期物业管理招标备案表；
2、与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；
3、招标公告或者投标邀请书；
4、招标文件；
5、法律、法规规定的其他材料。
五、前期物业管理招标的招标人应当自与中标人签订物业服务合同之日起15日内，提交以下材料报宁德市建设局房管所备案：
1、宁德市前期物业管理中标备案表；
2、开标评标过程记录；
3、确定中标人的方式及理由；
4、评标委员会的评标报告；
5、中标人的投标文件；
6、与中标人签订的前期物业服务合同；
7、招标代理委托合同；
8、业主临时公约。
9、法律、法规规定的其他材料。
六、总建筑面积在2万平方米以下的住宅物业，或总建筑面积在1万平方米以下的高层住宅，开发建设单位应当在采用协议方式选聘物业管理企业前，提交以下材料报物业项目所在地的县房地产行政主管部门审批：
1、宁德市协议选聘物业管理企业申请表；
2、采用协议方式选聘物业管理企业的书面证明材料；
3、建设工程规划许可证及经规划部门批准的规划总平面图；
4、开发建设单位企业法人营业执照及资质证书；
5、拟选聘的物业管理企业法人营业执照及资质证书；
6、法律、法规规定的其他材料。
七、有关工作要求
1、开发建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，将依据《物业管理条例》规定予以行政处罚。
2、在我市实施前期物业管理招标的招标人应在我市委托具有物业服务招标资格的招标代理机构，招标代理机构在我局的监督下，从我局公布的物业管理评标专家名册中以随机抽取的方式确定评标专家，否则评标无效。
3、注册地以外的省内二、三级，省外一、二级物业服务企业应持有关规定材料到我局房管所报备后方可在我市从事物业管理服务活动。
4、各级建设房管相关职能部门要通力合作，密切配合，严格把关，共同促进我市物业管理工作的规范发展，特别是受理商品房预售许可的职能部门，在办理商品房预售许可时，要审查房地产开发企业是否按照本通知要求，选聘物业服务企业进行前期物业管理，对没有按照本通知要求选聘物业服务企业的
房地产项目，要及时通知物业管理职能部门，督促房地产企业限期整改。
5、各物业服务企业应当严格按照本通知的要求通过招投标方式承接前期物业服务项目。
6、其他物业项目的开发单位以及业主、业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业企业的，可参照本通知执行。
7、本通知2014年7月1日起执行。
附件：
1、宁德市前期物业管理招标备案表
2、宁德市前期物业管理中标备案表
3、宁德市协议选聘物业管理企业申请表
表格下载：前期物业管理招标备案表等
宁德市建设局
二o一o年六月二十九日
前期物业管理招标投标工作程序
一、招标筹备
实施主体：物业建设单位
工作内容：根据建设部 “前期物业管理招标投标管理”的相关规定住宅小区总建筑面积超过2万平方米的必须进行招标的物业项目，物业建设单位应当及时组织实施招标活动，并在发布招标公告或发出投标邀请书的10日前完成招标筹备工作，筹备工作主要包括：
成立招标机构。物业建设单位自行组织招标的，应当成立招标小组；委托招标的，应当委托具有相应资质的招标代理机构办理招标事宜。
编制招标文书。文书主要包括：
1．招标公告或投标邀请书；
2．招标文件，招标文件应包括以下内容：
招标人及招标项目简介，包括招标人的名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；
物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；
对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；
评标标准和评标方法；
招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；
前期物业服务合同的签订说明；
其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
二、招标备案
实施主体：招标人或招标代理机构
监督单位：市房产主管部门
工作内容：招标人完成招标筹备工作后，提交以下材料报物业项目所在地的区房产主管部门备案：
与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；
招标公告或者投标邀请书；
招标文件
法律、法规规定的其他材料。
拟采取邀请招标的，由招标人在邀标前以书面形式上报市房产主管部门。
三、发布招标公告
实施主体：招标人
监督单位：市房产主管部门
工作内容：属公开招标的物业建设项目，由招标人将已在市房产主管部门备案的招标公告在“市住房保障和房屋管理局网”和“日报”上统一发布，招标人有特殊要求的，也可同时在其他合法媒体上发布招标公告。
属于邀请招标的物业建设项目，由招标人在完成备案手续后向3个以上具有相应资质条件的物业管理企业发出投标邀请书。
四、投标申请人投标报名及资格预审
实施主体：投标申请人、招标人
监督单位：市房产主管部门
工作内容：招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点
和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。
在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。
五、发放招标文件、踏勘现场、答疑会
实施主体：招标人
监督单位：市房产主管部门
工作内容：
招标人发出已经备案的招标文件及其他资料。
招标人根据物业管理项目的具体情况，组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。
对于投标人在阅读招标文件和现场踏勘中提出的疑问，招标人可以书面形式或召开答疑会的方式解答，但需将解答以书面方式通知所有招标文件收受人。
招标人对已发出的招标文件进行
必要的澄清或修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
六、投标文件的编制与递交
实施主体：投标人
监督单位：市房产主管部门
工作内容：投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应，并按招标文件规定的截止时间将投标文件密封送达投标地点。
招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。
七、开标、评标
实施主体：招标人、投标人、评标委员会
监督单位：市房产主管部门
工作内容：
召开标前会议，在物业管理行业主
管部门专家库中随机抽取专家组成评标小组，随机抽取占评标委员会三分之二以上的专家作为评标委员会成员，与招标人代表共同组成评标委员会；市房产主管部门通知评委在指定的时间到达评标现场进行评标。
开标
开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行，开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按下列步骤进行：
1．由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证；
2．经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称，投标价格和投标文件的其他主要内容；
3．开标过程应当记录，并由招标人存档备查。
评标
评标委员会进行评标。评标委员会根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评分，将评标分值进行统计，推荐前3名为中标候选人，并对评标结果签字确认。评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。所有投标被否决的，招标人应当重新招标。
八、定标并签发中标通知书
实施主体：招标人
监督单位：市房产主管部门
工作内容：公开招标的，由招标人根据评标委员会评标报告中推荐的中标候选人顺次排序确定中标人后，“芜湖市住房保障和房屋管理局网”公示5日，招标人有特殊要求的，也可同时在其他合法媒体上公示。公示期间内无异议的，由招标人向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。
邀请招标的，由招标人按照中标候选人的排序确定中标人，并向中标人发
出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。
九、签订合同及备案
工作内容：招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同，并在合同签订生效之日起5日内，报物业项目所在地的区房产主管部门备案。
住宅小区前期物业管理工作计划
依据管理要求和物业管理运作需要，物业公司将工作分为介入期管理、入住期管理和常规管理三部分。按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划：
介入期
根据房地产公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于房地产公司的销售服务，申报物业服务收费。
1、从物业管理的角度出发，提前
掌握物业的情况，物业公司做好以下各项前期准备工作：
根据房地产公司相关销售承诺内容，制定《业主临时公约》、《前期物业服务协议》、《业主手册》，并与业主签定《前期物业服务协议》；对房地产公司售楼承诺文书从物管视角给予评审，避免入伙后口实不符导致纠纷；
对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物业管理角度提供专业建议；
参与项目组的工程例会，适时提出物业管理的专项建议；对智能化系统提出专项建议；对小区的给排水、电力供应、消防、安全防范、水景、标识系统、管送煤气系统、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议；
收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试；
对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理；
配合销售中心物业管理咨询，同时
~ 26 ~
与销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通；
业主入伙前，先行参与房屋的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改报告；
收集装修、装饰材料供应商，以及相关设备厂家的信息，以满足日后维修中的材料供应；
与公司相关部门协商建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决；
建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、电话申请等准备工作；
与公司协商确定管理办公场所以及安防人员的宿舍、食堂等生活场所的配置，确定装修方案；人员配置、培训计划的制定与实施；
拟定物业管理服务工作各项流程
~ 27 ~
及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册。
针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。
2、开展业主服务需求调查
积极参与地产公司开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈的信息，在销售中心帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定管理服务标准及各项服务收费标准，使今后的物业管理服务工作更加贴近业主。
3、按规范实施接管验收
充分利用前期介入取得的各类资料和数据，以及对物业的了解，本着“对业主负责，对房地产负责”的宗旨，进行严格、细致、全面的接管验收。
4、介入期管理工作计划表
入住期
1、便利办好入住
入伙期是物业管理工作关键的一
~ 28 ~
个环节，同时也是物业管理人展示自身形象，打开工作局面，为今后物业管理服务工作奠定良好基础的一个契机，为此物业公司做好如下几项工作：
与销售中心配合，告知业主详细的入伙流程、各项手续办理办法以及应收的有关费用，以便业主事前做好准备；
销售中心应合理安排业主的入伙时期，加强节假日的入伙办理；入住服务；
一条龙办理入住手续，随到随办，与销售部密切合作，对业主提供一对一的入住服务；
事前联系供气、供电、供水、电信、银行等相关专业部门，同步办公，方便业主入伙；
2、提供入住期的便民服务措施
延长工作时间，随到随办，同时提供物业管理及其收费项目的咨询答疑、装修咨询等；
通过公开招投标方式引入4～5家具有一定品牌、资质、售后服务良好的
~ 29 ~
正规装修商、电器商、各类装修材料商，进驻社区并向业主推荐方便业主的同时进行经营创收；
组织有偿便民服务队，解决入住期间搬运量大，搬家难的问题；解决家庭装修后清洁卫生问题，同时也方便装修期间民工流的控制。
3、记录并处理业主在接收楼验房中提出的合理的意见与建议
4、装修管理
装修宣传培训。根据建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》及中山市有关装修管理的规定，制定《房屋装饰、装修管理办法》、《装修期间电梯使用管理规定》、《二次装修申请表》等，对相关管理员以及业主、装修施工单位的施工人员进行装修的法律、法规及专业知识培训。
强化装修审批二次控制的要点，制定装修审批程序。
落实二次装修跟踪监管责任制。
制定违章装修处理流程。
~ 30 ~
依据装修方案结合日常的装修巡查记录和装修变更记录进行装修验收。
5、治安管理
建立高素质的安管队伍，按高标准、严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”。
确立治安重点，加大对入住期人流、物流、车流的有效监控。
车位、车主、车型、车色）
实施科学有效的防范体系，全面防范实施巡逻岗、固定岗、机动岗三岗联合防范，各岗有效的配合与互动；
完善并发挥智能化系统的安防优势。
6、入住期管理工作计划表
常规期管理
培训工作
通过培训，提高物业公司员工的文化素质、业务技能和管理服务水平，为物业项目培养一支品质优良、专业过硬的物业管理队伍，使社区的物业管理更
~ 31 ~
加赋有成效。
安管培训计划
绿化培训计划
行政培训计划
1、小区工程部培训计划
2、常规期工作计划表
~ 32 ~
第二篇：小区前期物业管理投标保证书
我公司愿意从接到《投标单位入围通知书》之日起，参与全过程投标活动。在此期间，我公司保证在资格预审中所提交的一切资料是真实的，在投标过程中完全遵守文件规定操作，中途不会采用任何不正当竞争手段，并服从招标领导小组作出的决定，并保证中途不撤出投标活动。若违反上述保证，我公司愿被没收投标保证金并承担相关违约责任。
特此保证
投标单位：
法人代表：
日 期：
第三篇：别墅小区前期物业管理之我见
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别墅小区前期物业管理之我见
别墅小区前期物业管理之我见
别墅小区的管理
其实别墅小区的管理和一般住宅的管理一样都是物业管理，都是按照《物业服务合同》的约定，《物业管理条例》对小区进行管理、服务。
我们现在管理的别墅还是前期管理，按《福建省物业管理条例》第二十八条 前期物业服务事项主要包括以下内容：
一、物业共用部位和物业共用设施设备的日常维修、养护和管理;
二、物业管理区域内安全防范、日常环境卫生、绿化、公共秩序、公共停车场所管理。
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三、物业的装饰装修管理;
四、物业档案管理。
我们也是按照法规、合同来管理的。所以我们日常管理中主要注意的事项如：
一、共用设施设备的日常维修、养护和管理：别墅一般没有电梯，也没有二次供水，所以日常的设备维修、养护上，对前期物业问题不是很大(设备设施都是新的)。但管理上我们要有心，如：别墅小区面积大，各水电表分布位置就有点远，要管理好让业主、开发商在最短的时间所要找的表位置，我是自己建立一个水表、电表位置分布表，以便我们员工在日常管理过程中，很快找到所要找的位置。平时要加强管理，防止人为的破坏。
二、绿化面积超大，养护困难：要督促开发商做好绿化水龙头的合理布置，或建议设定旋转喷水式浇水点。不然在我们的养护浇水过程中，就可能是因塑料水管子拉的太长，管子容易破损、漏水，造成水资料的极大浪费，同时也因此水公摊高了，业主就会认为我们没有管理好，而拒交水公摊，甚至迁涉到管理费;水管的破损了还要更换，无形中增加我们物业的管理成本。
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做好安全防范工作：因别墅业主不多，我们对内管理上严格管理、善待员工，避免了员工频繁的流动，现在小区的业主我们基本上认识，平时加强巡查、询问，给业主安全、安心的感觉。
三、别墅的装饰装修管理：在业主办理装修手续时，就要详细告知业主装修时的注意事项，同时要申明若大家都不按要求装修，我们这别墅以后就象个难民营了，一点也体现不了高尚小区别墅的品味。平时在巡查过程中，要紧盯着外墙外观是否被破坏、空调是安装到指定的位置。而对卫生间、厨房的渗水问题就可以不象公寓那样紧盯着啦，毕竟楼上楼下都是业主自己的。只是在交房、验房时要注意，通过业主验收时要业主签字确认。
四、资料的收集与保存。入伙时要验证业主身份证原件或代理人身份证原件，收集业主的身份证复印件，若是他们代理的，还要加收代理人身份证复印件，代理交房公证(委托)书、购房合同复印件(按揭合同复印件)、《业主公约》(业主签名)、《业主资料登记表》、《交房验收表》。“二书”(房产验收合格书、房产质量保证书);
装修过程要收集：《装修申报表》、《装修事项告知书》、《装修许可证》、《装修合同》、《装修设计图》、《装修检查记录表》、《装修押金退还审批表》。
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《业主反馈问题整改表》
设备资料的交接表
钥匙的管理：因我们还是前期物业管理，所以，开发商可能会同意把一些房子借给绿化工人、焊铁栏杆的暂住，或借工程队存放水泥等。售楼处也可能因带顾客看房方便，向我们借钥匙，这些都要经过开发商的同意，并做好相应的记录。
物业为了方便开发商的统一整改，也会每套钥匙抽一支，集中方便开门。这个过程一定要做好标记，还要时常盘点，若标签丢了，应即时补上。
别墅小区前期的管理特点：
在物业行业竞争十分激烈的今天，物业企业只有靠用心服务，主动工作，专业、高效的服务来赢的业主的心，感动业主。
1、提高全员管理水平。因为别墅管理面积大，入住率不高，收费面积少，所以公司就希望我们能一人多岗，如电工是否能也是管理员?或管理员兼着财务。这样就可以为公司省下管理费用、降低管理成本。认真学习公司管理制度，按公司制度来工作。做到人人都熟悉
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赢了网s.yingle.com 小区、设备分布情况，平时我们加强保安素质的训练，争取做到人人都是好马，告知大家每周工作的重点。以便更好按合同要求、公司要求做好本职工作，感动业主。
2、细节的管理尤其突出。由于我们的别墅还处于前期物业管理小区建设之中，各种配套设施不健全，管理的内容也在逐步扩展，但对管理的细节要求非常高。譬如在装潢过程中，服务中心既要口头说，墙上贴，还要现场盯。别让他们不小心破坏了绿地，到他人别墅大小便;防止发生因业主装潢损坏公共部位事件。
绿地铁栏杆正在焊接，是否太粗糙，是否会刮伤业主?若是铁栏杆堆放在业主家道路上久了，会生锈，造成大理石难以清理。如此都要马上提醒工人注意，马上反馈开发商叫工人整改，不然就会为我们以后的工作造成不必要的负担。业主也会不满意。
3、面对的是全体业主、开发商。前期物业管理现在重要的工作是交房，由于没有成立业主委员会，我们在实施管理中必须接受所有业主的咨询、质疑，平时我们积极的向开发商工程师或建筑商请教业主可能提出的问题。及时、正确解答处理属于物业管理的问题，又要收集反馈属于开发商答复处理的问题。我中心还做到每天服务中心都有人(双休日轮流值班)，业主随时来交房都有可以;售楼处无论几点带人来看房，我们都也热心接待并给她们开房。工作过程中，我们不
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4、各种资料的收集量大。物业管理的基础在物业的基础资料是否齐全，前期物业管理是各种资料大量形成的时期，服务中心要更好地开展物业管理，必须注意收集、整理、保管好各种资料，例如物业的构成明细、物业公用部位明细、物业公用设施设备明细、各种管线和地下排水系统的图纸资料、业主的入伙资料、业主装饰装修资料、业主反映物业存在问题整改情况资料等，都要及时收集分类建档，以便查考。我们还要注意整理好各房源锁匙，各类资料，以便业主还是开发须要之时，能以最快的速度提供。晚上，我还会整理工作记录，思想当天的工作情况或整理明天的工作思路，争取明天更好的服务。
5、因国家已经停止了别墅开设，许多业主就把这别墅物业做为投资，所以当然就不想简单的空置着，而别墅一般地处一般比较偏避，可租性不大，为了业主的利益、公司的利益，我们就在网上登小区出租信息，联系周边的工厂，做广告。以此提高出租率。
6、协调各种矛盾。前期物业管理各种矛盾比较集中，譬如房屋质量问题，购房合同规定的内容没有兑现问题、小区配套设施没有到位问题、小区安全秩序问题等，甚至因装饰装潢引起的邻里纠纷亦找我们服务中心协调解决。在这些矛盾当中绝大多数不是服务中心造成法律咨询s.yingle.com
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因为开发商既然指定我们来实施前期物业管理，就希望我们服务中心能为开发商分忧解难，替开发商撑一把，如我们将业主反映的问题不分青红皂白，直接推到开发商身上，开发商不满意，业主也不满意。同时服务中心也不能将业主反映的问题一概承诺解决，尤其是一些涉及工程质量的问题更不能擅自做主，承诺解决的具体时间。我们对业主反映的问题，首先要分清性质，弄清情况，做好解释工作，以使业主了解实情真相和解决处理的程序。同时积极协调，根据存在问题的大小和难易程度，在最短的时间解决业主反映的问题，协助开发商、工程队或配套厂家做好整改工作，并及时反馈给业主，感动业主。
7、处理好三者关系。前期物业管理中，存在着开发商、服务中心、业主之间相互关联制约的关系。虽然三者之间表现形式是一种契约关系，但开发商与我们服务中心是整体与部门的关系，是上下级关系，服务中心要听开发商的指挥。服务中心与业主是管理服务与被管理服务的关系，是主与从的关系，在管理上我们服务中心是主，业主是从;在服务上，业主是主，服务中心是从。业主与开发商的关系纯
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赢了网s.yingle.com 粹是一种买卖关系，契约关系，在业主与开发商之间，服务中心起着一种协调和媒介作用。在这三者关系之中，服务中心既不能得罪开发商，更不能得罪业主。
因为前期物业管理结束后，物管企业能否继续在这里实施管理服务，不是开发商说了算，而是业主大会说了算。所以服务中心要特别注意协调好业主与开放商之间发生的矛盾，既要承担起开发商赋予的管理服务职责，为开发商排忧解难，又不能牺牲业主的利益，尤其对业主反映的问题，服务中心无法解决或无能力解决时，切不可盲目应允，给自己留下后患。
我们以保证在前期物业管理结束后继续在该小区实施物业管理为最终目标。
收房时首先要关注竣工验收备案表 http://s.yingle.com/y/fc/948708.html
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房屋买卖协议书 http://s.yingle.com/y/fc/948700.html 买期
房
需
要
注
意
什
么
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二手房房龄过大贷款艰难
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做好向市直机关事业单位未享受购房优惠政策的人员发放住房补贴工作的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948630.html
购房合同补充协议 http://s.yingle.com/y/fc/948629.html 当事人签订的合同是最高额抵押，如果一次就将贷款限额放足的，是否还是最高 http://s.yingle.com/y/fc/948628.html
二手房交易升温防二手房黑中介“暗箱操作” http://s.yingle.com/y/fc/948627.html
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赢了网s.yingle.com 中介助“淘”二手房“幼齿房”最尴尬 http://s.yingle.com/y/fc/948626.html
在登记时，遇到哪些情形登记机关应当进行公告 http://s.yingle.com/y/fc/948625.html
房地产抵押登记应按什么流程步骤 http://s.yingle.com/y/fc/948624.html
登记机关的公告有哪些效力
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购二手房的时候如何顺利获得贷款 http://s.yingle.com/y/fc/948622.html
房子没买成中介费照给买卖双方与房产中介纠纷 http://s.yingle.com/y/fc/948621.html
受理查封时为什么要先查阅登记档案 http://s.yingle.com/y/fc/948620.html
住房贷款合同 http://s.yingle.com/y/fc/948619.html 抵押房
产
能
否
出
租，转
让
http://s.yingle.com/y/fc/948618.html
不让中介费成买房的负担双方须共同支付佣金 http://s.yingle.com/y/fc/948617.html
如何运用好二手房贷款政策
http://s.yingle.com/y/fc/948616.html
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赢了网s.yingle.com 商品房期权是否可以转让，是否应和开发商重新签订合同 http://s.yingle.com/y/fc/948615.html
建设项目是否可以转让
http://s.yingle.com/y/fc/948614.html
调整住房公积金，新职工住房补贴缴存基数的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948613.html
需“改底单”的房屋可否出售
http://s.yingle.com/y/fc/948612.html
卖一处二手房黑掉一万元差价中介“猫腻”露馅 http://s.yingle.com/y/fc/948611.html
集体土地上的房屋，能否设定抵押权 http://s.yingle.com/y/fc/948610.html
无锡市房屋白蚁预防合同
http://s.yingle.com/y/fc/948609.html
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第四篇：小区物业管理投标邀标书
北京市海淀区太阳园小区物业管理投标邀标书 _______________________物业管理服务公司：
感谢贵公司关注太阳园小区！关注太阳园小区的物业管理服务！
我们太阳园小区的全体业主，对聘请物业管理公司能够健康地、专业地、规范地管理太阳园小区非常重视。作为合作的意向伙伴，我们真诚地希望贵公司在保障太阳园小区全体业主利益的基础上，提出可行的操作规程。此次提交的“投标书”应充分体现贵公司的物业管理服务专业化水平。现邀请贵司作为投标人就“太阳园小区物业管理服务”进行密封投标，具体事项如下：
1、招标文件的领取：（1）领取时间：
（2）发标人：北京市海淀区太阳园小区业主委员会（3）地 址：北京市海淀区太阳园小区十号楼一层东侧（4）联系人：吕先生（5）联系电话： 81956602（6）贵公司在领取文件时请携带公司营业执照，公司简历，相关资质证明。（7）贵公司在领取“招标文件”时，请交纳招标工本费用人民币1000元及人民币100,000元的投标保证金，招标人与中标人签订合同后10日内，向未中标人发出未中标通知书，投标保证金无息退还。
2、投标地点：北京市海淀区太阳园小区十号楼一层东侧
3、投标截止时间：投标文件于北京时间 之前送达投标地点，逾期送达或不符合规定的投标文件恕不接受。（投标书请提交6份及电子文件）
4、邀标书的确认：贵公司应在收到本投标邀标书当日以书面形式回复发标人以示确认。如贵公司不参加物业管理服务的投标，亦请以书面形式通知发标人。
投标人应具备的资格：（1）物业管理一级资质；（2）具有ISO9001-2000认证；
（3）在管项目与太阳园小区相似，且管理业绩及业主评价优秀者优先；（4）具有“市优”项目的物业管理服务公司优先考虑；
（5）有业主大会招标的中标项目且管理业绩及业主评价优秀者优先；(北京市海淀区太阳园小区业主委员会 二零零五年九月日
附：招标书： 目录
一、项目概况 3
（一）地理位置 3
（二）主体建筑情况： 3
（三）本小区共有车辆1000辆以上，具体需再统计 3
（四）主要设备 3
（五）其它情况 3
二、太阳园小区业主委员会概况 4
三、物业管理服务内容及要求 4
（一）管理范围 4
（二）小区安保监控系统 4
（三）房屋建筑的日常养护维修 5
（四）给排水设备运行维护 5
（五）供电设备管理维护 5
（六）电梯运行维修 5
（七）卫生保洁 6
（八）绿化管理 6
（九）保安、消防、秩序管理及门禁系统的运行管理 6
（十）社区文化娱乐设施的管理养护 6
（十一）其他要求 7
四、管理目标及各项指标要求 7
（一）管理目标 7
（二）管理服务应达到的各项指标 7
五、物业管理服务收费及财务管理要求 7
六、物业管理投标书应包括的基本内容 7
（一）报价 7
（二）公司情况 7
（三）管理总体构想 8
（四）日常管理服务项目、标准、承诺指标及采取的措施。8
（五）房屋及设施设备的维修养护计划及实施方案。8
（六）财务管理制度及物业管理收费标准的测算 8 附件一:报价函 9 附件二:物业管理服务、价格表 10 附件三:报价文件说明（报价方视需要编写）11 附件四:资格证明文件 12
一、项目概况
（一）地理位置
太阳园小区位于北京市海淀区大钟寺，东至蓝景丽家、轻轨，西至太阳园西路，南至北三环路，北至热力厂。
（二）主体建筑情况：
太阳园小区由14栋塔楼(其中26层7栋，22层2栋，27层4栋，30层1栋)，另外配套建筑包括1栋幼儿园，1栋会所，1栋小学，1栋垃圾站楼及两层地下车库。总建筑面积351064平米（不含地下车楼、地二人防和物业管理用房）。其中：
1、塔楼14栋：319342M2
2、幼儿园1栋：4752M2
3、小学1栋：9595M2
4、会所1栋：17275M2
5、垃圾站楼1栋：
6、住宅套数：2824套
7、各楼层用途： 全部住宅楼地下一层为自行车库、设备间和物业管理用房，1、2、3、4、5号楼地下二层为物业管理用房，10、11号楼地下二层为人防，12、15、16、17号楼地下二层为地下车库。
8、全部住宅楼安装楼宇对讲，24小时热水（8、9号楼除外)，热水价格10元/吨
（三）本小区共有车辆1800辆以上，具体需再统计
地下停车库共有车位3700个，小区采用人车分流，车辆全部停入地下车库，地面禁止停车
（四）主要设备 电 梯：34部
消防水泵：14套 生活水泵：14套 热力交换站两座
变配电室：1座（应由供电局负责维护，以实际考察为准）
（五）其它情况
1、小区共有出入地面出入口四个，分别位于小区的东侧（两个）南侧（两个），其中南侧出入口只启用一个，只允许行人及非机动车出入。地下车库出入口三个，分别位于小区东侧（两个）和北侧（一个），其中北侧出入口需经过小区东侧地面出入口最靠北侧的出入口。
2、物业产权性质：普通商品住宅
3、现物业管理服务费用：1.78元/月/M2（不含中修费）。
4、会所的产权属开发商，地下车库开发商拥有结构产权。
二、太阳园小区业主委员会概况
根据《物业管理条例》、《业主大会规程》、京国土房管物<2003>949号文件及成立业主委员会的相关规定，由北京市海淀区太阳园社区居委会代表、开发商代表、太阳园小区业主代表于2004年6月28日成立太阳园小区业主大会筹备组。太阳园小区业主大会筹备组在太阳园小区居委会及海淀区小区办指导下负责制定了《太阳园小区首届业主大会投票和业主委员会选举办法》，起草了《太阳园小区业主大会议事规则》、《太阳园小区业主公约》，由太阳园小区业主采用自荐、推荐的方式报名，经筹备组讨论决定后，14人确定为太阳园小区业主委员会候选人。
太阳园小区业主大会筹备组于2004年7月7日起在小区公告栏内公告《太阳园小区首届业主大会投票和业主委员会选举办法》、《太阳园小区业主大会议事规则》、《太阳园小区业主公约》、《候选人名单及简历》，并于2004年8月13日-9月7日以书面征求意见形式召开业主大会，并进行了表决。经过表决，《太阳园小区业主大会议事规则》、《太阳园小区业主公约》高票通过，14名业主委会员侯选人中有11人合法当选太阳园小区业主委员会成员，业主委员会正式成立。2004年9月11日，经过当选的委员召开第一次业委会会议，并表决选出刘志萍女士为业委会备案主任，聂明隽、邵建军先生为业委会备案副主任。同时通过业委会议事程序，业委会在日常工作中采用轮值主任制度，每月由不同的委员担任轮值主任处理业委会日常事务。
2004年9月9日起在太阳园小区公告栏内公示了业主大会表决的结果和业委会表决的结果。2004年9月13日填制备案表，2004年9月28日备案完毕。
业主委员会成立后的正式名称为：北京市海淀区太阳园小区业主委员会。太阳园小区业主委员会成员共有11人，其中主任1人，副主任2 人。太阳园小区业主委员会的办公地址：北京市海淀区太阳园小区十号楼一层东侧。
三、物业管理服务内容及要求 特别要求：
1、本小区物业管理服务实行薪酬制，并且预算物业费不得超过1.70元/平方米*月；除物业管理企业应获得的合理利润（建议不超过物业管理费的10%）外，其他一切利润归全体业主所有，营业性收益按照比例分成的原则，由物业公司和业主分摊收益，物业公司在投标时需明确物业费利润、经营收入的分配原则。
2、本小区物业管理要求细分物业管理服务，保安、保洁、绿化、电梯、其他设备维护等分项核算，电梯维护由物业公司提供管理方案及维保合作企业；保洁由物业公司提供向业主进行的增值服务返还的比例；其他部分涉及到外包服务的，需经过公示、论证后施行；每年进行设备运行状态检查并向全体业主公示。
3、本小区物业管理要求进行财务监督管理，由物业公司和业主代表共同监管，并每个月公布帐目，每季度公布预算，每年9-10月进行下一财务物业费预算，并向业主公示，具体方案由物业公司提出。
4、主要物业管理人员的管理。要求物业公司保证中高层管理人员和技术工人的工作稳定性，为保证本小区的长期稳定，物业公司管理人员及技术工人需向业主委员会签定保证合同，业主委员会将监督物业公司按照国家规定向物业公司员工提供合理的保险和保障措施，物业公司要在物业管理合同中明确可以接收目前愿意留下来的物业管理人员。对技术精湛的物业管理人员，可以考虑工资水平10-20%的提高比例。
5、质量保证金。
（一）管理范围
1.工程设备管理区域：变配电室、水泵房、锅炉房、中控室。2.物业管理区域：红线范围内的所有公共区域。
（二）小区安保监控系统
小区安保监控是指闭路监控系统的值班、检查、检测和弱电设备的日常维修保养工作。
标准： 1、24小时值班，每班人员不少于2人，值班人员持证上岗；
2、保证小区闭路监控系统运行正常、工作稳定，设备灵敏可靠；
3、设备出现一般性故障时立即排除，暂时不能处理的故障应立即通知相关部门采取应急措施;
4、每月进行一次消防器材检查、及回路检测，每年进行二次消防演习；
5、应制定相应的应急预案。
6、本小区安保系统由于开发商迟迟不与完善，请投标物业公司提供改造及完善方案、预算。
（三）房屋建筑的日常养护维修
房屋建筑的日常养护维修是指为保持小区房屋完好等级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损等房屋维护管理工作。
标准：
1、每年进行一次房屋安全普查和房屋完好等级评定，保证房屋完好率达到98﹪；
2、维护号小区的公共设施，未经业委会同意不得对小区内的任何设施进行改动。
3、及时完成零维修任务，维修人员在接到报修后应在20分钟内到达现场，零维修合格率100﹪。
（四）给排水设备运行维护
给排水设备运行维护是指为保证小区排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。
标准：
1、加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行；
2、建立正常供水制度，保证水质符合国家标准;
3、定期巡视检查设备，防止跑、冒、滴漏，保证设备设施的完好率；
4、二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全（按规定进行水质化验）；
5、定期对水箱进行清洗、消毒，保持水箱清洁卫生，无二次污染；
6、保证室内外排水系统畅通，定期清掏化粪池（每月一次）;
7、设备出现故障时，维修人员应在5分钟内到达现场,排除一般性故障不过夜;
8、节约用水符合市政府的相关规定，制定住宅楼节水措施及停水应急预案；
9、处理好小区的防汛排水工作，制定防汛应急预案。
（五）供电设备管理维护
供电设施设备管理维护是指为保证小区供电系统正常运行对供电设备的日常管理和养护维修。
标准：
1、统筹规划，做到合理、节约用电；
2、严格执行用电安全规范，确保小区的用电安全；
3、供电运行和维修人员必须持证上岗；
4、加强日常维护检修，公共照明、指示灯、线路、开关要保证完好；
5、加强配电值班，定期巡检配电设施；
6、设备出现故障时，维修人员应在5分钟内到达现场,排除一般性故障不过夜;
7、制定停电应急预案；
8、保证避雷设施完好、有效，取得年检合格证。
（六）电梯运行维修
电梯运行维护是指为保证小区电梯设备正常使用所进行的日常运行维修养护。
标准：
1、电梯采用有人值守，无监控系统，24小时开梯运行；
2、安全设施齐全有效，电梯内求救电话保持正常工作状态，监控值班人员不得脱岗；
3、电梯通风、照明系统及其他附属设施完好；
4、电梯按规定年检，准用证、年检合格证、维修合同完备；
5、因故障停梯维修人员应在5分钟内到达现场排除故障。
（七）卫生保洁
卫生保洁是指为保持小区公共区域、公共部位及电梯等环境清洁而进行的日常管理工作。标准：
1、楼梯、走廊、指示牌、通风窗口、地脚线、墙壁、顶板无污物；
2、各楼入口、台阶、墙壁、玻璃门窗，无污迹、水迹；
3、庭院地面清洁干净无废弃物，执行垃圾分类管理，桶内垃圾不超过2∕3，摆放整齐，外观干净；
4、垃圾清运及时，垃圾站消毒，无蚊蝇滋生；
5、扫水（扫雪）及时，地面无积水（积雪），符合市政府门前三包要求；
6、电梯大堂、走廊表面干净，明亮、随时清扫；
7、电梯门干净，轿箱内部、指示牌、干净明亮，地面、顶棚、井道、槽底干净整齐。
（八）绿化管理
绿化管理是指小区内的植被、花草及建筑小品进行日常养护管理。标准：
1、保护小区绿地不被侵占，绿地无裸露黄土，植被配置合理；
2、花草树木修剪及时，无枯枝、死杈及病虫害现象；
3、草地平整，无斑秃；
4、重大节日要摆放花木，烘托节日气氛。
（九）保安、消防、秩序管理及门禁系统的运行管理
小区保安、消防及秩序管理是指为保证小区安全和正常生活秩序，对来访客人进行登记、查检，做好安全保卫和防火、防盗工作，并做好车辆、道路及环境秩序的维护管理。标准：
1、保安员要持证上岗，严格登记制度，杜绝闲杂人员进入小区；
2、按规定布置固定岗位，设立楼宇保安，24小时小区巡逻；
3、小区环境秩序良好，道路通畅，车辆存放有序，机动车、非机动车存放井然，车库照明、通风良好；
4、各种消防设施、设备配置合理，更新及时，使用有效；
5、能及时发现和处理各种安全事故隐患，有效处理各种突发事件。
（十）社区文化娱乐设施的管理养护
社区文化娱乐设施的管理养护是指小区室外体育活动站、老年活动站的健身器材的日常管理维护。标准：
1、组织开展丰富多彩的社区文化活动；
2、健身器材的保养和清洁；
3、每月对健身器材进行一次检查，确保器材的安全和正常使用。
（十一）其他要求
1、建立健全房屋档案资料、业主档案资料、设备及维修档案资料;
2、接受委托对业主自用部位、自用设施、设备进行维修养护；
3、在业主委员会的指导下，充分挖掘小区的边际效益，为小区全体业主谋福利。
四、管理目标及各项指标要求
（一）管理目标
成为北京市执行物业管理法规和服务标准化的典范；为小区的广大业主提供安全、舒适、温馨的生活环境，为业主提供良好的服务。
（二）管理服务应达到的各项指标
1.杜绝火灾责任事故，杜绝刑事案件； 2.环境卫生、清洁率达100%； 3.消防设备设施完好率100%； 4.房屋完好率98%； 5.设备完好率95%；
6.智能监控设备、周界防范系统运行正常率%； 7.零修、报修及时率100%，返修率≤2%； 8.服务有效投诉≤2%，处理率100%； 9.业主满意率95%。
五、物业管理服务收费及财务管理要求
1.房屋及设施设备的大中修理费用不计入物业管理成本。大中修理费用发生时，按〈住宅公共部位公用设施设备维修基金管理办法〉执行。（现阶段业主还没交维修基金）
2.物业服务费由物业公司按季或半年向业主或使用人收取。
3.未达到委托协议中服务质量、标准的，经业主大会投票有权修改、终止协议。4.中标企业要制定财务预算，年终要进行财务决算并进行财务审计。
六、物业管理投标书应包括的基本内容
（一）报价 1.报价函
2.物业管理服务价格表
3.报价文件说明（报价方视需要编写）
（二）公司情况
1.投标物业管理公司具有合法资格的相关文件及资料；(1)经营执照（复印件）(2)法人代表授权书(3)报价单位基本情况表(4)资质证明文件（复印件）(5)公司获奖证书（复印件）
(6)经会计事务所审计的上财务情况报告（复印件）2.物业公司的介绍及所获荣誉、奖励的证书复印件。
（三）管理总体构想
1.管理模式，各项管理规章制度、机制； 2.人员配备，人员的选聘及劳资管理、培训； 3.管理工作必需的物资装备计划情况； 4.采购制度，成本控制目标、方法； 5.外包工作选聘的原则、方法； 6.计算机在工作中的应用。
（四）日常管理服务项目、标准、承诺指标及采取的措施。
（五）房屋及设施设备的维修养护计划及实施方案。
（六）财务管理制度及物业管理收费标准的测算
1.财务管理工作模式、制度、预算、决算的方式、内容； 2.能源费的估算与控制措施； 3.物业管理费标准及测算明细；
4.物业管理公司的报酬金额及取酬方式； 5.达不到管理服务目标愿意接受的经济惩罚； 6.某某小区的接管方案。
七、标书封装与投递
八、评标
按照北京市小区办的要求进行评标，技术标、经济标分别占70%和30%的比例，技术标的评标原则为保证业主的有效监管、保证财务的公开透明、保证物业管理人员的稳定。
九、合同签署。
第一次合同期为1年、第二次合同期为3年、以后递增，物业公司违反合同时，合同自动终止。
北京市海淀区太阳园小区业主委员会 二○○五年八月二十八日
第五篇：宁波市前期物业管理招标投标实施办法
宁波市前期物业管理招标投标实施办法
第一章 总 则
第一条 为规范我市前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《宁波市住宅小区物业管理条例》及相关法律法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
第三条 本市行政区域内，建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业管理物业项目的，适用本办法。
第四条 市房产行政主管部门（以下称市物业主管部门）负责本市前期物业管理招标投标的政策制定和招标投标活动的指导、监督和管理工作。
县（市）、区房产行政主管部门（以下称辖区物业主管部门）负责本行政区域内前期物业管理招标投标活动的指导、监督和管理工作。各县（市）、区应设立物业管理招标投标领导小组，负责辖区内前期物业管理招投标活动中招标文件的审查和重大问题的处理。领导小组由辖区物业主管部门负责组建，成员由辖区建设、物价、城管、房管等部门及所在地街道办事处（乡镇人民政府）组成。海曙、江东、江北、国家高新区、东钱湖旅游度假区物业管理招标投标领导小组成员，市建委、价格主管部门还应派人参加。领导小组下设招标管理办公室（以下称辖区招标办），办公室设在辖区物业主管部门，具体负责辖区招标投标活动的日常指导、监督和管理工作。
第五条 新建物业，建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
有下列情形之一的，经辖区物业主管部门同意，招标人可采取协议的方式选聘相应资质的物业服务企业，并报市物业主管部门和属地街道办事处（乡镇人民政府）备案后实施：
（一）公开招标或接受邀请的投标人连续两次少于3家的（但公开招标的投标人为2家的，应参照公开招标方式执行）；
（二）总建筑面积不足3万平方米的住宅；
（三）总建筑面积不足2万平方米的非住宅（含商业、办公及居住混合性物业）。
第六条 前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第七条 任何单位和个人不得违反法律、法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。
第二章 招 标
第八条 本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的建设单位。
前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的或过高的资格要求。
一个物业管理区域分期建设或多家建设单位建设的项目，招标人应统一，招标约定的物业管理区域应当与实际交付使用的物业管理区域相一
（六）获招标人推荐的需提交招标人出具的推荐书。
第十五条 招标人可以在资格预审和招标文件中明确投标人（包括本市行政区域外物业服务企业在本地服务的企业）在本市范围内经营有下列情形之一的，取消投标申请人的投标资格：
（一）3个月内有不良行为记录的；
（二）投标人1年内所管理的物业项目综合考评有不合格的；
（三）2年内，投标人不按规定程序退管物业项目的；
（四）1年内，投标人在招投标活动中有串标、陪标行为的。招标人可以在资格预审和招标文件中明确投标人拟派出的项目负责人的信用等级要求。
第十六条 经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。
招标人可以推荐1家不低于招标文件所要求的投标单位条件的投标申请人参加投标。
资格预审合格的投标申请人多于5家时，招标人无推荐投标申请人的，由招标人经公证随机抽取5家资格预审合格的投标申请人参与招投标；招标人有推荐投标申请人的，除前款招标人推荐的投标人申请人外，由招标人经公证再随机抽取4家资格预审合格的投标申请人参与招投标。
资格预审合格的投标申请人向辖区招标办交纳投标保证金人民币1万元，用于约束投标人正常参加投标活动，保证金在招标结束后3日内返还。不按时交纳投标保证金的，取消投标人申请人本次投标资格。
第十七条 招标公告或投标邀请书发出后，招标人除不可抗力外，不得中止招标活动。已确定的投标人不得中途退出招投标活动。
第十八条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。-6
第二十四条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出，招标人应当在2个工作日内以书面形式回复投标人。
第二十五条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件应当包括以下内容：
（一）投标人情况（概况、信誉、管理成果、企业发展方向等）；
（二）管理组织网络；
（三）服务方案及服务承诺；
（四）服务费用收支预算方案及盈亏分析；
（五）近期规划和远期目标的设想；
（六）市物业主管部门出具的可增加的附加分证明；
（七）招标文件要求提供的其他材料。
第二十六条 投标人应当在招标文件明确的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。辖区招标办收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，辖区招标办应拒收或作废标处理。
第二十七条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照第二十六条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。
第二十八条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。
投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损-8
物业主管部门应当对评委库的专家进行有关法律和业务培训，对其评标能力、廉洁公正、出勤情况等进行综合考评，及时调整评委库成员。
第三十二条 评标委员会应当按照招标文件的评标要求，采用综合评分法，根据投标书评分、投标答辩评分和附加得分等情况进行综合评标，并对评标结果签字确认。投标书分值和投标答辩分值由招标人在招标文件中明确。投标书分值应不低于55分，投标答辩分值应不高于45分。
除现场答辩外，评标应当在保密的情况下进行。第三十三条 评标附加分按下列规定执行：
（一）根据开标之日前1年内（以获奖发文之日起计算）投标人管理的本市行政区域内物业项目所取得的业绩，凭市物业主管部门出具的业绩证明增加管理业绩分：
1、获得全国物业管理示范称号的，可增加业绩分4分；
2、获得浙江省物业管理示范称号的，可增加业绩分3.5分；
3、获得宁波市物业管理示范称号的，可增加业绩分3分；
4、获得宁波市物业管理优秀称号的，可增加业绩分2.5分。投标人的业绩加分以公司为单位，一年一次，其所获奖项最高级别经一次加分中标为限，有多级称号的，不累加，不重复使用。
（二）根据开标之日继续在管的前一投标人管理的老小区（指海曙、江东、江北、高新区和东钱湖旅游度假区范围内1998年底前交付并实施物业管理的住宅小区）面积，凭市物业主管部门出具的证明增加社会效益分：
1、管理老小区面积在50万平方米以上（含50万）的，可增加3分
2、管理老小区面积在20～50万平方米以上（含20万）的，可增加2.5分
3、管理老小区面积在10～20万平方米（含10万）的，可增加2分
4、管理老小区面积在5～10万平方米（含5万）的，可增加1.5分；
5、管理老小区面积在5万平方米以下的，可增加1分。
管理的老小区面积应合并统一使用，不得分割多次使用。1年内，社会效益分以公司为单位,一年一次,一次经加分中标为限，不得重复使用。其他各县（市）、区的社会效益分可结合本地实际情况参照执行。
投标人要求增加评标附加分的，应在投标文件中予以说明，并以市物业主管部门出具的证明为准。中标人的管理业绩和社会效益加分情况由辖区物业主管部门报市物业主管部门备案。
第三十四条 开标、评标大会由辖区招标办确定的主持人主持，所有投标人参加，并委托公证机构进行现场公证。开标评标应当按照下列程序进行：
（一）开标和主标书评审
由招标人及其委托的公证机构对投标文件进行检查并公证。经确认无误后，公布有效投标人名称，公证机构将主标书作标记，同时将主标书发给评委，评委在限定时间内和地点独立完成主标书评审，主标书评审表经评委评分和签名后密封，交至辖区招标办。
（二）评标答辩及定标
1、公证机构对答辩人员进行资格审查。每个投标人的答辩人员一般为3人，并提供3个月以上的社保证明；
2、公布评委、投标单位和公证机构名单；
3、投标人现场抽取答辩顺序号；
4、投标单位按顺序进场陈述、答辩。投标人现场陈述时间在15分钟内，现场答辩采取评委提问的形式进行，评委提问顺序由投标单位抽签确定；
5、评委对投标人现场陈述、答辩进行独立评分，经签名后递交公证
的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。
前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性的工作人员。
第三十七条 评标过程中投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合有关规定的，有权向评标委员会提出异议，由评标委员会根据异议内容讨论决定。评标委员会认为异议内容对招标结果产生实质性影响的，可中止评标活动，并提交辖区物业管理招标领导小组处理。
第三十八条 前期物业管理开标评标工作应告知物业管理区域所在地街道办事处（乡镇人民政府）。
第五章 合同的订立与履行
第三十九条 中标结果应当于定标次日在宁波市建设委员会网站上公示，公示期为3天。中标公示应当载明招标人和中标人的名称和地址，招标项目的基本情况、招标方式、开标时间，负责受理投诉的单位等。必要时，可同时在当地主要媒介上进行公示。
第四十条 招投标结束后10个工作日内，招标人、中标人应当按照招标文件和中标人的投标文件签订《前期物业服务合同》，并在合同签订后的3个工作日内由招标人报辖区物业主管部门备案，各级房产行政主管部门在核发商品房预售许可证时应当查验辖区物业主管部门出具的前期物业管理备案证明。
招标人和中标人不得另行订立背离合同实质性内容的其他协议。第四十一条 前期物业服务合同签订后15日内，中标人应按约定介入项目的前期物业管理。
第六章 罚 则
第四十二条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。
第四十三条 招标投标活动中有违反国家相关法律法规和规章的规定的，按照相关规定处罚。
第四十四条 违反本办法第七条规定，投标人在评标过程中严重影响评标正常程序、非法干涉物业管理招投标活动的，取消投标人本次投标资格，罚没投标保证金，记入企业信用档案。
中国《新物业》杂志以“报道物业典范，推动行业发展”为宗旨，内容涉及到物业建造、物业管理、物业配套、物业使用的政策、新闻、理论、实务与信息等各方面；以大视野、大容量、大纵深的角度报道、透析中国物业市场，为行业内提出新方法、新思路、新理念、服务于全国物业行业，引导行业健康发展，促进中国物业繁荣，推动中国物业市场经济的发展。国际标准大16开版
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第四十五条 违反本办法第十七条规定，招标人中止招标活动造成投标人损失的，招标人应予以赔偿。已确定的投标人中途退出招投标活动的，罚没投标保证金，记入企业信用档案。
第四十六条 违反本办法第二十一条、第二十二条规定，招标人向他人透露已获取招标文件的投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况，或在确定中标人前，招标人与投标人就投标方案等实质内容进行谈判的，中止本次招标投标活动。招标人再次提出招标申
3加本市其他项目的前期物业管理招投标活动。
第四十九条 物业主管部门或工作人员违反本办法规定，不依法履行监督管理的，给与通报批评或处分。徇私舞弊、滥用职权或者玩忽职守，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章
附 则
第五十条 业主委员会经业主大会授权、分割出售物业在未成立业主大会前或单一业主通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业的，参照本办法执行。
第五十一条 本办法由市物业主管部门负责解释。
第五十二条 本办法自2010年5月1日起施行。原甬房〔2001〕164号、甬建综〔2004〕304号、甬建综〔2006〕450号文中关于物业管理招投标的规定同时废止。
附件：1.宁波市前期物业管理招标投标程序
2.宁波市前期物业管理招投标中标备案表 3.外地物业服务企业进甬登记备案表
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