2015年下半年山东省房地产估价师制度与政策：廉租住房保障资金来源考试试卷

第一篇：2015年下半年山东省房地产估价师制度与政策：廉租住房保障资金来源考试试卷

2015年下半年山东省房地产估价师制度与政策：廉租住房保障资金

来源考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、__，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

A．制定和修改建筑物及其附属设施的管理规定

B．代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》

C．选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人

D．筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金

2、以下有关假设开发法的表述中，不正确的是。

A：假设开发法在表现形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”

B：假设开发法是一种科学实用的估价方法，在中国现阶段房地产开发建设活动较活跃的情况下，得到了广泛应用

C：对于应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，应采用假设开发法进行估价

D：假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一

E：工业用地的监测点评估价格

3、企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用是__。

A．经营成本

B．开发产品成本

C．期间费用

D．开发项目总投资

4、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是。

A：房地产投机

B：物价变动

C：财政收支状况

D：居民收入水平

E：工业用地的监测点评估价格

5、廉租住房租金由构成。(2009年试题)A：维修费和管理费

B：维修费和利润

C：维修费、管理费和利润

D：维修费、利润和税金

E：房地产估价机构必须加盖公章

6、关于房地产项目融资说法错误的是。

A：房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动

B：通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金

C：实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发提高投资收益的目的

D：房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应

E：借款合同

7、房地产市场的运行环境中，__涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。

A．社会环境

B．政治环境

C．经济环境

D．金融环境

8、全称为随机抽样调查。

A：重点调查

B：普查

C：典型调查

D：抽样调查

E：执行层的组织协调

9、城市郊区菜地，是指连续年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。

A：半

B：1 C：2 D：3 E：房地产估价机构必须加盖公章

10、房地产开发项目所需的大部分资金是以的方式筹集的。

A：债务融资

B：在建房地产抵押贷款

C：权益融资

D：建设贷款

E：借款合同

11、设计变更发生以后，承包人应该在工程设计变更确定后__日内，提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。

A．7 B．14 C．21 D．28

12、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为__万元。

A．180 B．196 C．200 D．300

13、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。A．可比实例房地产

B．估价对象房地产

C．标准房地产

D．类似房地产

14、房地产投资决策分析主要包括和项目财务评价两个部分。

A：价格分析

B：市场分析

C：产品分析

D：成本分析

E：借款合同

15、拆迁人拆除超过批准期限的临时建筑。

A：不予补偿

B：按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿

C：减半补偿

D：给予正常补偿

E：房地产估价机构必须加盖公章

16、收益期限为有限年的公式的假设前提是（）。

A．净收益每年不变

B．报酬率不等于零

C．收益期限为有限年

D．以上均正确

17、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。

A．利润为零

B．最高运营费用比率

C．最大费用

D．允许的最低经济效益指标

18、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是__。

A．城市或区域产业结构与布局

B．人口数量与结构

C．土地资源状况

D．建筑技术进步

19、大型复杂工程详细可行性研究的研究费用一般占总投资的__。

A．0.2%～0.8% B．0.2%～1.0% C．0.25%～1.5% D．1.0%～3.0% 20、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡，分摊的共有建筑面积为25㎡。该套住宅每1㎡建筑面积的价格为元／㎡。

A：1 667 B：1 765 C：1 875 D：2 000 E：工业用地的监测点评估价格

21、下列会导致房地产价格偏高的情况是。

A：政府协议出让土地

B：购买相邻房地产

C：卖方不了解行情

D：设立抵押的房地产

E：工业用地的监测点评估价格

22、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6 000元／㎡。假设净收益率为75％，报酬率为10％，则该商铺目前的价值为元／㎡。

A：14 140 B：42 421 C：56 561 D：60 000 E：工业用地的监测点评估价格

23、下列应计入用地面积的有。

A：有明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地

B：市政管辖的道路、街道等公共用地

C：公共使用的河涌、水沟、排水沟

D：经规划部门核定需要作为市政建设的用地

E：执行层的组织协调

24、已知某宗土地使用权年限40年的价格为1500元／㎡，该类房地产的报酬率为6%，该宗土地使用权的35年的价值为。

A：1120万元

B：1366万元

C：1445万元

D：1456万元

E：工业用地的监测点评估价格

25、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资中的__。

A．存在效益外溢和转移

B．需要适时更新改造投资

C．不一样性

D．保值性与增值性

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为__万元。

A．650 B．687 C．585 D．630

2、对地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等进行的研究，属于__阶段。

A．投资机会研究 B．初步可行性研究

C．详细可行性研究

D．项目的评估和决策

3、权属登记的根本目的和出发点是__。

A．保护房地产权利人的合法权益

B．保证交易安全，减少交易成本

C．房地产管理的基础工作

D．为城市规划、建设、管理提供科学依据

4、房地产泡沫的成因，主要有__三个方面。

A．土地的有限性和稀缺性

B．开发商的因素

C．投机需求膨胀

D．金融机构过度放贷

E．领导的决策

5、我国城市土地使用制度改革突出表现在。

A：征收土地使用费

B：开展土地使用权无偿出让和有偿转让

C：制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规

D：修改宪法和土地管理法

E：制定全国性的土地使用权出让和转让条例

6、房地产开发项目的建设过程是指__的持续时间。

A．房地产开发全过程

B．获得土地后到全部工程竣工

C．从工程开工到全部工程竣工

D．从工程开工到项目租售完毕

7、以下关于成本法理解中，正确的有。

A：成本法是求取估价对象在估价时点的全部建设成本，然后扣除折旧，以此求取估价对象的价格或价值的方法

B：成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值

C：成本法的理论依据是生产费用价值论，从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”

D：成本法即是估价人员根据开发建设估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来测算价格

E：成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来测算房地产价格的方法

8、下列不属于金融范畴的是__。

A．货币

B．信用

C．商品

D．银行

9、房地产权属登记信息查询对查询机构的要求包括__。

A．建立房屋权属登记信息查询制度

B．更新查询信息

C．及时提供查询 D．指定专人负责查询工作

E．不得擅自扩大查询范围

10、房地产是一种特殊的商品，其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别是__。

A．专业性

B．各异性

C．不可移动性

D．适应性

11、边际效用是指某种物品每增加一个单位的消费量所引起的增加。

A：总销量

B：价格

C：价值

D：总效用

E：执行层的组织协调

12、下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有。(2006年试题)A：建筑密度

B：建筑控制高度

C：建筑色彩

D：建筑红线后退距离

E：容积率

13、在估价报告中陈述__，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。

A．估价师声明

B．估价的假设和限制条件

C．估价方法

D．估价对象

14、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的__作为标准深度。

A．中位数

B．众数

C．平均数

D．分位数

15、属于拍卖活动类型的是。

A：强制拍卖和任意拍卖

B：动产拍卖和不动产拍卖

C：有保留价拍卖和无保留价拍卖

D：一次性拍卖和再次拍卖

E：个人拍卖和企业拍卖

16、下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是。

A：进行项目的财务评价

B：获取项目所需土地

C：确定规划设计方案并获得批准

D：对项目的建设工程进行招标

E：提交项目开工申请并获得批准

17、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/m2。

A．2020.80 B．2214.29 C．2336.45 D．2447.37

18、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为__的方法。

A．质量控制

B．进度控制

C．合同管理

D．成本控制

19、拍卖的基本原则包括。

A：公开原则

B：公平原则

C：公正原则

D：诚实信用原则

E：保留价原则

20、下列关于土地使用权终止，说法错误的是。

A：土地使用权因土地灭失而终止

B：因土地使用者的转让而终止

C：因土地使用者的抛弃而终止

D：因土地使用者的出租而终止

E：因土地使用者的抵押而终止

21、下列关于职工提取住房公积金的程序，表述正确的是。

A：职工提取时由所在单位审核

B：职工提取时由所在单位的上一级主管部门审核

C：由住房公积金管理委员会核准

D：由住房公积金管理中心核准

E：由受委托银行办理支付手续

22、在市场经济条件下，利率的高低主要取决于等因素。

A：行业基准收益率

B：政府政策

C：通货膨胀率

D：内部收益率

E：投资者的目标收益率

23、下列货币政策工具中，属于选择性货币政策工具的是。

A：法定存款准备金率

B：再贴现利率

C：公开市场业务

D：贷款额度控制

E：执行层的组织协调

24、某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2006年9月的价格为__元/m2。

A．2700.8 B．2800.1 C．2800.8 D．2817.7

25、收益法，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用。

A：房地剩余技术

B：市场剩余技术

C：土地剩余技术

D：建筑物剩余技术

E：自有资金剩余技术

第二篇：2015年下半年上海房地产估价师制度与政策：廉租住房保障资金来源考试试卷

2015年下半年上海房地产估价师制度与政策：廉租住房保障资金来

源考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、适用于砌体结构建筑，如住宅、教学楼、办公楼等多层建筑。A：条形基础 B：独立基础 C：箱形基础 D：桩基础

E：执行层的组织协调

2、王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金75万元。如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某__万元。A．75 B．120 C．135 D．150

3、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定；将出现（）的情形。

A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7% B．可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，价格低7% C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071 D．可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933

4、物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定。A：相应的市场价及其浮动幅度，并定期公布 B：相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布 C：相应的成本价及其浮动幅度，并定期公布 D：相应的标定价及其浮动幅度，并定期公布 E：执行层的组织协调

5、国务院将房地产估价机构资质核准列为事项。A：行政备案 B：行政许可 C：行政处罚 D：行政复议

E：执行层的组织协调

6、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。A．10.0% B．14.0% C．25.0% D．35.0%

7、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方__元/m2。A．2020.80 B．2214.29 C．2336.45 D．2447.37

8、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（）。

A．空置率偏小 B．运营费用偏大 C．收益期限偏短 D．报酬率偏高

9、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为13万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为__万元。A．217 B．117 C．100 D．无法确定

10、下列关于路线价法中，不正确的是。

A：路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理

B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C：运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D：路线价法是在特定的街道上设定标准，临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

E：工业用地的监测点评估价格

11、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是（）。A．7.02% B．7.04% C．7.50% D．7.85%

12、用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图的是。A：地形图 B：地籍图 C：宗地图 D：房产图

E：执行层的组织协调

13、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是__。A．城市或区域产业结构与布局 B．人口数量与结构 C．土地资源状况 D．建筑技术进步

14、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象的方法。A：利润 B：价格 C：价值

D：收益价格

E：工业用地的监测点评估价格

15、投资者进行房地产投资的主要目的是为了__。A．实现其财富价值的最大化 B．获取房地产当前收益 C．抵御通货膨胀的影响

D．降低其投资组合的总体风险

16、城市用地评价中下列哪项属于适宜修建的用地__。A．一类用地 B．二类用地 C．三类用地

D．已征用的土地

17、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用__。A．减少 B．增加 C．不变

D．可能增加也可能减少

18、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为年。A：38 B：42 C：58 D：60 E：工业用地的监测点评估价格

19、建设用地使用权出让合同签订后，日内应支付全部地价款。A：60 B：90 C：100 D：120 E：房地产估价机构必须加盖公章

20、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，为结算房屋产权调换的差价评估所调换房屋的房地产市场价格，应属于__。A．估价时点和估价对象均为现在 B．估价时点和估价对象均为未来 C．估价时点为现在，估价对象为未来 D．估价时点为现在，估价对象为过去

21、直辖市的城市总体规划，由直辖市人民政府报__审批。A．土地管理局

B．城市规划管理部门

C．国务院建设行政主管部门 D．国务院

22、物业使用人和业主在权利上的最大区别是。A：物业使用人有对物业的最终处置权 B：物业使用人没有对物业的最终处置权 C：业主没有对物业的最终处置权 D：以上三项均不对 E：执行层的组织协调

23、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2％，用直线法计算该建筑物的成新率为。A：80％ B：82％ C：83％ D：92％

E：工业用地的监测点评估价格

24、下列关于城市总体规划与其他相关规划的关系，表述不正确的是。A：城市总体规划是区域规划的重要依据

B：国民经济和社会发展规划是城市总体规划的依据

C：城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与土地利用总体规划相衔接 D：区域规划是城市总体规划的重要依据 E：执行层的组织协调

25、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）。A．解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布

B．蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理 C．解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上

D．蒙特卡洛法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、耕地占用税实行。A：比例税率 B：累进税率

C：比例税率和定额税率 D：定额税率

E：执行层的组织协调

2、也可以叫做禁止抗辩，在保险合同中主要约束保险人。A：告知 B：保证 C：弃权

D：禁止反言

E：执行层的组织协调

3、某城市规划将一个污染严重的企业南该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资__的特性。A．区位选择异常重要 B．变现性差

C．需要适时的更新改造投资 D．存在效益外溢和转移

4、由于人口的不断增长和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈的趋势。A：向上波动 B：向下波动 C：上下波动 D：随机波动 E：借款合同

5、能够构成设计变更的事项包括。

A：更改有关部分的标高、基线、位置和尺寸 B：增减合同中约定的工程量

C：改换有关工程的施工队伍和人员 D：改变有关工程的施工时间和顺序 E：其他有关工程变更需要的附加工作

6、制作深度价格修正率的要领是__。A．选取标准宗地 B．设定标准深度

C．将标准深度分为若干等份

D．制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计或平均深度价格修正率

E．按深度价格修正率求取路线价

7、征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守__等原则。A．珍惜耕地，合理利用土地 B．保证国家建设用地 C．有偿使用土地 D．无偿使用土地 E．依法征地

8、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为__万元。A．100 B．42 C．63 D．77

9、承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人__。A．应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效 B．可以收回房屋出租给其他人 C．可以要求增加租金

D．应当继续履行原租赁合同

10、在制作价格修正率表时，临街深度价格递减率是“四三二一”法则，同时用__法则来补充。A．“八七六五” B．“九八七六” C．“七六五四” D．“十九八七”

11、运用假设开发法估价必须考虑资金的__。A．实用价值 B．有效价值 C．折算价值 D．时间价值

12、__实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。A．因子推演法 B．趋势平滑法 C．加权平均法 D．回归分析法

13、我国部分城市如深圳特区已开始进行城市规划图体系的改革，将规划分为等层次。

A：发展策略

B：次区域发展纲要 C：重点区位发展纲要 D：发展大纲图 E：详细蓝图

14、根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有。A：土地所有权

B：依法承包的荒山的土地使用权 C：宅基地使用权 D：固有汽车加油站 E：乡镇企业用房

15、__包括金融机构存贷款、有价证券和各种票据市场、黄金市场、外汇市场在内的金融市场。A．国内金融市场 B．国际金融市场 C．广义的金融市场 D．狭义的金融市场

16、下列对核算内容说法正确的是__。A．管理费用支出核算 B．住房公积金的缴存核算 C．业务收入核算 D．业务支出核算

17、股票与股单的相同点是__。A．适用范围相同 B．性质相同

C．都属于证据证券 D．表现形式相同

18、我国传统的城镇住房制度的特点包括。A：国家统包的实物福利性住房制度 B：市场供应的实物福利性住房制度 C：低租金的实物福利性住房制度

D：无限期使用的实物福利性住房制度 E：无偿分配的实物福利性住房制度

19、估价时计算地租量须把握__。A．土地是在最佳用途下使用的 B．土地是由最有能耐的人使用的 C．土地是在最粗放利用下使用的 D．土地是在最佳集约利用下使用的

20、下列财务报表中，储存基础性数据的是__。A．辅助报表 B．资产负债表

C．资金来源与运用表 D．现金流量表

21、流动比率越__，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全。A．低 B．高 C．不变

D．无法判断

22、下列符合一级房地产估价机构资质条件的有。

A：从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上

B：在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30㎡以上或者土地面积15万㎡以上

C：有15名以上专职注册房地产估价师

D：法定代表入或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作＼年以上的专职注册房地产估价师

E：有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60％

23、潜在购买者一般具有的特点（）。A．对该产品具有的潜在兴趣 B．足够的收入 C．交易的途径

D．销售人员的意愿 E．对未来的预期

24、下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有__。A．发行企业债券

B．向银行借入信用贷款 C．房地产开发贷款

D．在公开市场上发行股票 E．土地储备贷款

25、下列不符合工程建设定额特点的是。A：稳定性 B：系统性 C：统一性 D：权威性

E：执行层的组织协调

第三篇：辽宁省2015年上半年房地产估价师制度与政策：廉租住房保障资金来源模拟试题

辽宁省2015年上半年房地产估价师制度与政策：廉租住房保障资金

来源模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、《城市房屋拆迁管理条例》规定，需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请。A：15 B：30 C：45 D：60 E：房地产估价机构必须加盖公章

2、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于__。A．2427元/m2 B．2500元/m2 C．2575元/m2 D．2632元/m2

3、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是__。A．净经营收入=有效毛收入-经营费用

B．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息

C．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金

D．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税

4、现有某待开发项目建筑面积为3850㎡，从当前开始开发期为2年．根据市场调查分析，该项目建成时可出售50％，半年和一年后分别售出其余的30％和20％，出售的平均单价为2850元／㎡，若折现率15％，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为．[2006年考题] A：766万元 B：791万元 C：913万元 D：1046万元

E：工业用地的监测点评估价格

5、房地产开发企业所得税主要是对企业年（）征收的一种税。A．租售收入 B．所得额

C．扣除成本的销售收入 D．营业额

6、一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是__。A．上涨 B．下跌

C．保持相对稳定 D．先涨后跌

7、房地产估价机构的名称事项发生变更的，房地产估价机构应当在工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到资质许可机关办理资质证书手续。A：延续 B：变更 C：注销 D：撤销

E：执行层的组织协调

8、长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是和回归分析，对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。A：指数平滑分析 B：趋势拟合分析 C：时间序列分析 D：相关分析

E：工业用地的监测点评估价格

9、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为__万元。A．180.0 B．300.0 C．309.0 D．313.2

10、遵守要求在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。A：谨慎原则

B：最高最佳使用原则 C：合法原则 D：替代原则

E：工业用地的监测点评估价格

11、如要求召开临时股东会，必须由代表公司10％以上股份的若干股东提出才有效即为。A：单独股东权 B：少数股东权 C：固有权 D：非固有权

E：执行层的组织协调

12、房地产估价报告及相关资料的保管期限至少年。A：5 B：8 C：10 D：15 E：执行层的组织协调

13、下列关于变形缝，表述错误的是。A：伸缩缝，也叫温度缝，是防止由温度影响产生变形而设置的变形缝

B：沉降缝是防止因荷载、结构形式、地基能力的差异等原因而产生不均匀沉降的影响所设的变形缝

C：防震缝是防止由于地震的影响而设置的变形缝 D：防震缝不可结合伸缩缝、沉降缝的要求统一考虑 E：执行层的组织协调

14、对出租物业来说，最主要的收入记录是__。A．空置率水平B．租金清单 C．押金收入 D．欠租清单

15、某医院住院部共有300张床位，该类标准住院部的建筑造价最高、平均和最低水平分别为每床位15万元、12万元和10万元，则该建筑物的重新购建价格估算为。

A：4 500万元 B：3 600万元 C：3 000万元 D：3 700万元

E：工业用地的监测点评估价格

16、在进行市场调查时，第一个原则是要采用__的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。A．科学 B．客观 C．准确 D．全面

17、《城市房地产开发经营管理条例》规定，出让合同约定的动工开发期限一年未动工开发的，可征收土地闲置费。这里所指的满一年未动工开发的起止日是。A：自土地使用权出让合同生效之日起至同年同月同日止 B：自土地使用权出让合同生效之日起至次年同月次日止 C：自土地使用权出让合同生效之日起至同年同月次日止 D：自土地使用权出让合同生效之日起至次年同月同日止 E：房地产估价机构必须加盖公章

18、房地产投资首先面临的是系统风险。下列风险中哪一个不是系统风险。__ A．通货膨胀风险 B．资本价值风险 C．市场供求风险 D．或然损失风险

19、施工单位签署建设工程项目质量合格的文件上，必须有__签字盖章。A．注册建筑师 B．注册结构工程师 C．注册建造师

D．注册施工管理师

20、纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额__的，免征土地增值税。A．20% B．30% C．40% D．50%

21、法定税费包括营业税及附加，税率为__，按月缴纳。A．5.5% B．4.4% C．4.3% D．5.3%

22、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5％、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为。A：9．00％ B：8．05％ C：30．00％ D：7．52％ E：借款合同

23、物业服务费用实行酬金制的，预收的物业服务支出属于__性质。A．占有 B．租金 C．代管 D．融资

24、下列关于钢筋混凝土柱、梁、板的构造的说法不正确的是__。

A．柱是独立支撑结构的竖向构件，它在房屋中顶住梁和板这两种构件传来的荷载

B．梁是跨空间的横向构件，它在房屋中承担板传来的荷载，再传到支承它的柱上

C．板是直接承担其平面荷载的平面构件，它支承在梁上或直接支承在柱上，把所受的荷载再传到梁或柱

D．柱、梁、板只可预制，不可现制

25、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2．25％，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于。A：2．50％ B：3．5％ C：2．38％ D：3．25% E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、房地产业与金融密切相关，不论是房地产开发商还是置业投资者，均需要为其开发投资活动进行债务融资和__。A．信托融资 B．股票融资

C．抵押贷款支持证券融资 D．权益融资

2、房地产金融的特点包括__。A．集中性 B．风险性 C．流通性强 D．资金增值性 E．资金周转期长

3、房地产评估时所用的收益法，其理论依据是__。A．替代原理 B．效用价值论 C．预期原理

D．估价时点原理

4、收益性物业的经营费用不包括__。A．人员工资及办公费用

B．保持物业正常运转的成本，为租客提供服务的费用 C．保险费、房产税和法律费用等 D．抵押贷款还本付息费用

5、《土地使用权出让合同》规定：土地使用者在签约时应缴纳地价款的一定比例作为定金，并应在__日内支付全部价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权并不退定金。A．15 B．30 C．60 D．90

6、根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，A市B房屋拆迁公司申请领取房屋拆迁许可证时，应向A市房屋拆迁管理部门提交的资料包括下列。A：建设项目批准文件 B：建设用地规划许可证 C：房屋所有权证

D：国有土地使用权批准文件 E：拆迁计划和拆迁方案

7、保险的基本职能包括__。A．分散危险 B．融通资金 C．风险投资 D．社会保障 E．组织经济补偿

8、总地来讲，房地产的价格与房地产的供给和需求，分别是__。A．正相关和正相关 B．正相关和负相关 C．负相关和正相关 D．负相关和负相关

9、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括。A：租金调整条款 B：代收代缴费用条款 C：装修费用条款 D：折让优惠条款 E：借款合同

10、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__。A．42.0万元 B．50.4万元 C．60.0万元 D．72.07万元

11、下列可以采取划拨建设用地使用权的范围包括。A：城市基础设施用地 B：国家机关用地 C：军事用地

D：商品房建设用地

E：国家重点扶持的能源项目开发用地

12、通过损益表可以了解。

A：企业正常经营情況下的收支状況及获利能力 B：企业获得的利润总额和分配情況

C：供企业负责人作出经营决策，投资者作出投资决策的参考 D：企业的经济实力 E：企业的偿债能力

13、抵押人以同一抵押房地产向同一抵押权人再次抵押贷款的，对该房地产的抵押价值进行的评估，通常称为__。A．再次抵押估价 B．增加抵押贷款估价 C．续贷抵押估价 D．转抵押估价

14、市场法中权益状况调整的内容包括。A：土地使用期限 B：容积率

C：土地开发程度 D：房屋空间布局 E：地役权设立

15、房地产开发企业税后利润应首先用于__。A．弥补企业以前的亏损 B．提取法定盈余公积金 C．提取公益金 D．向投资者分红

16、一套建筑面积为100m2，单价为2000元/m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31%，则该套住宅的（）。

A．实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元 B．实际单价为1950元/m2，实际总价为20万元 C．实际单价为2000元/m2，实际总价为20万元 D．实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元

17、房地产估价机构设立分支机构的条件包括等。(2008年试题)A：房地产估价机构具有一、二级资质

B：分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师

C：在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师 D：有固定的经营服务场所

E：估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全

18、建筑构造中的条形基础适用于__建筑中。A．砖木结构 B．砖混结构

C．钢筋混凝土结构 D．钢结构

19、下列不属于基本报表的是__。A．资金来源与运用表 B．经营成本估算表 C．资产负债表 D．损益表

20、下列用来作为房地产证附图的有。A：规划图 B：宗地图

C：房产分幅图 D：房产分户图 E：地形图

21、收益性房地产包括__。A．未出租的餐馆 B．旅店 C．加油站 D．农地

E．未开发的土地

22、在一幢住宅附近兴建一座有污染的化工厂可能导致该住宅的价值下降，而兴建一个花园则可能使其价值上升，这体现了房地产特性中的。A：用途多样性 B：合法性

C：相互影响性 D：外部性 E：易受限制

23、政府的土地供应政策直接影响房地产开发的。A：产品质量 B：产品性价比 C：规模和结构 D：产品档次 E：借款合同

24、不属于土地取得成本构成的项目有。A：可行性研究费用 B：拆迁安置补偿费用 C：土地使用权出让金 D：基础设施配套费用 E：勘察设计工程费

25、成本计划可分解为等方面。A：材料设备成本计划 B：管理费成本计划 C：人工费成本计划 D：不可预见成本计划 E：施工机械费用计划

第四篇：2015年上半年宁夏省房地产估价师制度与政策：廉租住房保障资金来源模拟试题

2015年上半年宁夏省房地产估价师制度与政策：廉租住房保障资金

来源模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是__。

A．城市或区域产业结构与布局

B．人口数量与结构

C．土地资源状况

D．建筑技术进步

2、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是__。

A．均衡原理

B．预期原理

C．竞争原理

D．替代原理

3、在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费不包括__。

A．建筑安装工程费

B．公共配套设施建设费

C．土地费用

D．基础设施建设费

4、以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地的70％。

A：评估价值

B：实际价值

C：投资价值

D：出让金收入

E：借款合同

5、为了降低建筑安装工程费用的风险，开发商可以采用（）的合同形式。

A．固定总价合同

B．固定单价合同

C．成本加酬金合同

D．分包合同

6、我国目前建设监理主要是阶段的监理。

A：项目立项

B：项目可行性研究

C：项目实施

D：当事人使用

E：房地产估价机构必须加盖公章

7、个人公积金贷款利率实行__。

A．浮动汇率

B．固定汇率

C．一年一定 D．半年一定

8、净收益每年不变，收益年限为有限年时，报酬资本化公式为（）。

A.A B.B C.C D.D

9、收益法根据将未来预期收益转换为价值的方式不同可分为__。

A．直接资本化法和报酬资本化法

B．直接资本化法和收益乘数法

C．毛租金收益乘数法和净收益乘数法

D．收益乘数法和报酬资本化法

10、下列关于价值类型的表述中，错误的是。

A：在用价值为市场价值

B：投资价值属于非市场价值

C：市场价值的前提之一是继续使用

D：同一估价对象可能有不同类型的价值

E：工业用地的监测点评估价格

11、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A．89.74 B．91.52 C．93.84 D．97.22

12、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项是。

A：估价目的、估价原则、估价对象

B：估价目的、估价原则、估价时点

C：估价原则、估价对象、估价时点

D：估价目的、估价对象、估价时点

E：工业用地的监测点评估价格

13、预计某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A．312.5 B．250 C．562.5 D．812.5

14、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为__。

A．时点指标

B．相对指标

C．时期指标

D．平均指标

15、对临时存款账户实行有效期管理，有效期最长不得超过年。A：1 B：2 C：3 D：5 E：执行层的组织协调

16、《中华人民共和国宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行__并给予补偿。

A．征收

B．征用

C．征收或者征用

D．征购

17、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的。

A：合法原則

B：最高最佳使用原則

C：替代原則

D：公平原則

E：工业用地的监测点评估价格

18、确定估价对象及其范围和内容时，应根据__，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。

A．估价原则

B．估价目的C．估价方法

D．估价程序

19、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，工业用地出让最高年限为年。

A：50 B：60 C：70 D：40 E：执行层的组织协调

20、回顾性房地产估价，其股价对象状况和房地产市场状况常见的关系是__。

A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

21、按照，环境污染源可分为连续源、间断源和瞬时源。

A：污染物发生的类型

B：污染物排放的时间

C：污染物排放的形式

D：污染源存在的时间

E：执行层的组织协调

22、准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例是__。

A．空置量 B．空置率

C．空置水平

D．空置面积

23、某可比实例价格为2000元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为__元/m2。

A．区域因素

B．1 C．2 D．3 E．权重 估价对象 可比实例

F．0.5 100 90 G．0.3 100 90 H．0.2 100 125

24、目前，按照国家最新政策，经济适用住房单套的建筑面积控制在左右。

A：60 B：70 C：80 D：90 E：房地产估价机构必须加盖公章

25、企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限一般是__。

A．1年

B．1～2年

C．3～5年

D．5～6年

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、商品房买卖合同约定房屋暂测套内建筑面积为100m2，对房屋面积误差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为（）m2的，购房人有权退房。

A．97 B．103 C．105 D．A、B均可以

2、下列关于合同的订立程序，表述正确的是。

A：当事人订立合同，采取要约和承诺的方式进行

B：当事人意思表示真实一致时，合同即可成立

C：要约是指希望与他人订立合同的意思表示

D：寄送的价目表应视为要约

E：承诺只有到达要约人时才能生效

3、房地产总登记应由__在规定的登记期限开始之日30日内发布公告。

A．当地政府土地管理部门

B．当地县级以上人民政府房屋管理部门

C．当地县级以上人民政府

D．当地县级以上人民政府土地管理部门

4、《中华人民共和国物权法》规定，不动产登记机构应当履行的职责有。(2009年试题)A：查验申请人提供的权厲证明

B：审查申请人提供的评估报告

C：就登记有关事项询问当事人

D：必要时对被登记房屋进行实地查看

E：及时登记有关事项

5、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）。

A．3275元/m2 B．3287元/m2 C．3402元/m2 D．4375元/m2

6、下列关于房地产广告的表述中，错误的有。

A：《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传

B：在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的，只可以发布商品房销售广告

C：房地产预售时，必须载明预售或者销售许可证书号

D：房地产广告中，对房地产的项目位置介绍，可以用所需时间来表示距离

E：房地产广告中，可以使用建筑设计效果图或者模型照片；为达到形象效果，不能在广告中注明

7、年利率是10%，存款额为1000元，计息周期是2年，按单利计息方式算出的利息为__元。

A．200 B．1200 C．1210 D．210

8、土地资本化率KL、建筑物资本化率KB、综合资本化率RO。三者之间的大小关系为__。

A．RL＜RB＜RO B．RB＜RL＜RO C．RL＜RO＜RB D．RO＜RL＜RB

9、保险合同的客体为__。

A．保险人

B．保险标的C．保险金额

D．被保险人

10、某商品住宅于1999年1月10日竣工并验收使用，2002年1月10日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至__。

A．2002年1月10日

B．2004年1月10日

C．2005年1月10日 D．2007年1月10日

11、防范估价风险的最后一道防线是__。

A．估价师声明

B．估价的假设和限制条件

C．审核估价报告

D．估价报告应用有效期

12、房地产行政法规包括等。

A：《物业管理条例》

B：《商品房销售管理办法》

C：《城市私有房屋管理暂行条例》

D：《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》

E：《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》

13、下列属于需办理房屋所有权变更登记的情形。

A：权利人法定名称变更

B：房地产现状的改变

C：房屋门牌号码改变

D：买卖房屋

E：改建或添建而使房屋面积增加

14、以下不属于房地产市场专业顾问的是__。

A．建筑师

B．精算师

C．工程师

D．律师

15、在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估。

A：拟买卖的房地产市场价值

B：买方愿意支付的最低价

C：买方可承受的最高价

D：卖方可接受的最低价

E：卖方愿意接受的最高价

16、利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有。

A：期望值相同，标准差小的方案

B：期望值相同，标准差大的方案

C：标准差系数小的方案

D：标准差系数大的方案

E：标准差相同，期望值大的方案

17、是《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的房屋租赁合同必备条款。

A：当事人姓名或者名称及住所

B：租赁期限

C：租赁用途

D：租金交付方式

E：房屋的修缮责任

18、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/m2。

A．2020.80 B．2214.29 C．2336.45 D．2447.37

19、合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3％时，如果买受人不退房，产权登记面积大于合同约定面积时，处理的原则是。

A：面积误差比在3％以內(含3％)的房价款由买受人补足

B：面积误差比在5％以内(含5％)的房价款由买受人补足

C：面积误差比绝对值在3％以內(含3％)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人

D：超出3％部分的房价款由买受人补足，产权归买受人

E：超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人

20、下列关于《物业服务合同》，说法正确的是__。

A．《物业服务合同》属于我国合同分类中的委托合同

B．《物业服务合同》只可以发生在法人之间，不可发生在公民与法人之间

C．业主大会成立以后，一般要签订《前期物业服务合同》；业主大会成立以前，一般要签订《物业服务合同》

D．业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》一经签订，原房地产开发企业或公房出售单位与物业服务企业所签订的《物业服务合同》即自行失效

21、下列房地产中，不得转让的有。

A：共有的房地产

B：未解决权属争议的房地产

C：设定了抵押权的房地产

D：已被依法查封的房地产

E：已列入城市拆迁范围內的房屋

22、下列属于报酬率求取方法的是__。

A．累加法

B．功能法

C．市场提取法

D．投资报酬率插入法

E．匀衡法

23、利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有．(2005年试题)A：期望值相同，标准差小的方案

B：期望值相同，标准差大的方案

C：标准差系数小的方案

D：标准差系数大的方案

E：标准差相同，期望值大的方案

24、下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有。

A：速动比率

B：利息备付率

C：偿债备付率 D：内部收益率

E：资产负债率

25、下列有关税收的表述中，正确的有。

A：财政局对外出租的经营用房免征房产税

B：集体土地使用人无需交纳土地使用税

C：用耕地建乡政府办公楼应交纳耕地占用税

D：土地增值税的课税对象是有偿转让的房地产

E：因地震毁坏住房而重新购买住房的免征契税

第五篇：山东省房地产估价师《制度与政策》：房地产估价机构合并、分设考试试卷

山东省房地产估价师《制度与政策》：房地产估价机构合并、分设考

试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）。A．43万元 B．112.5万元 C．123.3万元 D．150万元

2、据调查，某城市2008年初总家庭数为120万户，户年均可支配收入为5万元，约有15%的家庭打算当年购房，平均住房需求80g㎡/户，则2008年该市新建商品住房的总市场潜量是万。(2008年试题)A：1260 B：1380 C：1440 D：2100 E：借款合同

3、某经营性房产年租金收入48000元，则征收房产税金额为__元。A．5760 B．4800 C．576 D．480

4、业主大会履行的职责不包括__。

A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则

B．选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作 C．监督业主公约的实施

D．决定专项维修资金的使用、统筹方案．并监督实施

5、标准深度是道路对地价影响的转折点．由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价。A：逐渐降低 B：逐渐升高

C：可视为基本不变 D：为零

E：工业用地的监测点评估价格

6、房地产开发是一项综合性的经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广，要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好工作。A：施工图设计 B：可行性研究 C：成本收益分析

D：项目建设书的编制 E：借款合同

7、文物艺术品属于。A：允许流通物 B：禁止流通物 C：限制流通物 D：一般流通物

E：执行层的组织协调

8、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元／㎡，建筑物残值率为5％，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是。A：81.00％ B：84.00％ C：84.17％ D：84.80％

E：工业用地的监测点评估价格

9、已知某房地产价格为900元／㎡时，需求量为100×10㎡，当价格为1 000元／㎡时，需求量为90×10㎡，则需求价格弹性为。A：10 B：9 C：0．9 D：0．1 E：工业用地的监测点评估价格

10、我国的住房公积金缴存比例实行动态调整机制，具体缴存比例由拟订。A：县级政府 B：省级政府 C：人民银行

D：住房公积金管理委员会 E：执行层的组织协调

11、假定某商品需求表中D1、D2、D3、D4的价格弹性系数分别为1.3、0.2、0.7、2.1，则在__情况下，该商品价格提高后将导致总收益减少。A．D1和D2 B．D2和D3 C．D3和D4 D．D1和D4

12、（）既看不出数据的离散程度，也不能反映近、远期数据变化的趋势，因此一般在要求不太高的情况下适用。A．简单平均法 B．回归分析法 C．移动平均法 D．加权平均法

13、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了工业用地出让最高年限为年。A：40 B：50 C：60 D：70 E：房地产估价机构必须加盖公章

14、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是__。A．投资公司 B．股份有限公司 C．有限公司 D．股份公司

15、下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。A．学习B．经济状况

C．对渠道的信赖度 D．购买动机

16、下列关于房地产抵押贷款的说法，错误的是（）。

A．是指有借款人以其合法拥有的房地产以不转移占有方式向贷款人提供债务履行担保的行为

B．采取抵押担保的方式比采取第三方保证的担保方式对银行防范或减少贷款风险更为有利

C．抵押担保有财产作为还贷的担保，当债务人不履行债务时，贷款银行有权依法充公其抵押的财产，优先获得受偿

D．银行发放贷款是以无财产抵押作为先决条件

17、用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是__。A．建筑剖面图 B．建筑构造详图 C．建筑平面图 D．总平面图

18、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方__元/m2。A．2020.80 B．2214.29 C．2336.45 D．2447.37

19、若注册结构工程师注册有效期届满需要继续注册的，应当在期满前日内办理注册手续。A：30 B：15 C：45 D：60 E：执行层的组织协调 20、__是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。A．收益期限 B．收益时点 C．估价终点 D．估价范围

21、A市B房屋拆迁公司，在拆迁A市房屋时，需要拆除A市房屋拆迁管理部门的部分房产，如果达不成拆迁补偿安置协议，经当事人申请，由裁决。A：A市房地产管理部门 B：A市城乡规划管理部门 C：A市房屋拆迁管理部门 D：A市人民政府

E：房地产估价机构必须加盖公章

22、成本法最基本的公式是__。

A．房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧 B．房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧 C．房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧 D．房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧

23、关于房地产的保值增值，下列叙述有误的一项是__。

A．对房地产本身进行投资、改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值

B．通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值

C．需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值

D．外部经济所引起的房地产价格上升是房地产保值

24、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，零售商业用房市场相对于整个投资市场的风险系数为0.23，整个投资市场的平均收益率为18%，则零售商业用房的预期收益率为（）。A．11.07% B．12.45% C．13.59% D．10.78%

25、某宗房地产的总价值为5 000万元，其总地价为2 000万元，总建筑面积为10 000 ㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200 ㎡。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为。A：1％ B：1．5％ C：2％ D：2．5％

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是（）。A．成本利润率是年成本利润率 B．成本利润率是开发经营期的成本利润率

C．投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率

D．投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率

2、某宗地的面积为1000m2：采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为__元/m2。A．2160 B．2175 C．2181 D．2205

3、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为__。A．7.5% B．8.3% C．12.5% D．16.7%

4、下列属于会计恒等式的是__。

A．资产-费用+负债+所有者权益-收入 B．所有者权益=资产+负债

C．资产+费用=负债+所有者权益+收入 D．负债=资产+所有者权益

5、投资者从取得土地开始，通过在土地上的进一步投资活动是指。A：房地产管理投资 B：房地产置业投资 C：房地产开发投资 D：房地产经营投资 E：借款合同

6、房地产估价中，估价方法的选择是由综合决定的．【2005年考题】 A：估价对象的房地产类型 B：估价方法适用的对象和条件 C：估价人员的技术水平D：委托人的特殊要求

E：所收集到的资料的数量和质量

7、出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据提出。A：城镇体系规划 B：土地利用总体规划 C：修建性详细规划 D：控制性详细规划 E：执行层的组织协调

8、按照污染物的形态，环境污染分为、辐射污染等。A：生物污染

B：固体废弃物污染 C：噪声污染 D：废水污染 E：废气污染

9、下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有__。A．购买—持有—出租—出售 B．购买一更新改造—出售

C．购买一更新改造—出租—出售 D．开发—销售

E．开发—持有—出租—出售

10、某房地产开发项目，当=14%时，净现值为450万元；当=15%时，净现值为-200万元，平均资金成本率为13.2%，基准收益率为10%。该项目的财务内部收益率为。(2009年试题)A：13.20% B：14.31% C：14.69% D：14.80% E：借款合同

11、物业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是物业投资__。A．能够保值和增值 B．受通货膨胀的影响 C．贷款利率较低 D．经营成本较低

12、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为__元/m2。A．2593 B．2619 C．2727 D．2862

13、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是__。A．项目的交通组织规划 B．项目构成及平面布置 C．项目的建筑规划 D．城市土地利用规划

14、房地产价格构成中的开发成本包括。A：取得土地使用权时的出让金或转让金 B：基础设施建设费 C：公共配套设施建设费 D：勘察设计和前期工程费 E：管理费

15、下列货币政策工具中，属于选择性货币政策工具的是。A：法定存款准备金率 B：再贴现利率 C：公开市场业务 D：贷款额度控制 E：执行层的组织协调

16、关于长期趋势法的作用，下列说法正确的有__。

A．长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测 B．长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算

C．长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整 D．长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏

E．长期趋势法用来比较、分析两宗以上房地产价格的发展趋势

17、在右图所示的现金流量图中，已知A、i和P，求F，采用复利系数标准表示法表示，正确的是（）。A．F＝15A－P B．F＝A(F／A，i，5)－P C．F＝A(F／A，i，5)－P(F／P，i，6)D．F＝A(F／A，i，5)(F／P，i，1)－P(F／P，i，6)E．F＝[A(P／A，i，5)－P](F／P，i，6)

18、某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来3年连续获得总额1.2亿元的贷款额度，下列表述中，正确的有__。A．该抵押属一般房地产抵押 B．该抵押是最高额抵押

C．若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元 D．若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.2亿元 E．该抵押可以不经登记即产生合同效力

19、房屋价格计算时，按套内面积或建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定面积与产权登记面积发生误差时的处理方式，当面积误差比绝对值在__以内时，据实结算房价款。A．4% B．3% C．6% D．5% 20、光污染包括。A：灯光污染

B：玻璃幕墙反光污染 C：眩光污染

D：宇宙线辐射污染 E：视觉污染

21、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是__。

A．同质偏好市场 B．分散偏好市场 C．个别偏好市场 D．集群偏好市场 E．弥隙市场

22、长期趋势法包括（）等方法。A．数学曲线拟合法 B．平均增减量法 C．平均发展速度法 D．年限法 E．指数修匀法

23、在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的__。A．第一阶段 B．第二阶段 C．第三阶段 D．第四阶段

24、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6%、74.7%、76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以2002年1月1日为100%)。其中有一房地产在 2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为__元/m2。A．2121 B．2200 C．1819 D．2242

25、廉租住房保障资金的来源有。A：财政预算资金 B：房屋维修资金 C：土地出让净收益

D：住房公积金增值收益 E：廉租住房预售资金