物业设施设备维修153问

第一篇：物业设施设备维修153问

物业设施设备维修153问

1、问：发生跑、冒、渗、漏水时该怎么办？

答：关闭阀门，截断漏水源，情况严重时，及时汇报。

2、问：突然停水怎么办？

答：及时通知客服，立即查找原因，确认是内线还是外线停水。

3、问：排污管堵塞怎么办？

答：确定堵塞位置，从检修处用疏通机或分段清理。

4、问：面对刁钻、难缠的业主怎么办？ 答：用诚意去打动业主。

5、问：入户维修时，未按业主要求时间到达怎么办？ 答：进门时先向业主表达歉意：“真对不起，让您久等了！”

6、问：上班途中，遇到堵车或自行车坏了怎么办？ 答：提前给班长、主管打电话请假。

7、问：工作中发生触电事故怎么办？

答：切断电源，在急救人员未到达时，进行人工呼吸。

8、问：突发火灾时该怎么办？ 答：汇报，按预案执行。

9、问：天然气泄漏时该怎么办？

答：关闭阀门，打开窗户，有中毒人员应立即移动到通空气的地方，迅速向燃气公司、医院打求救电话。

10、问：业主忘带钥匙，要求爬窗户怎么办？

答：耐心向业主解释，说明一切危险及物业规定，协助解决。

11、问：业主要求帮忙购件怎么办？

答：耐心向业主解释并告知物业有规定，工作时间不能随便出去。

12、问：户门打不开怎么办？

答：确认业主身份，办理相关手续后，用手枪钻打锁芯（注：根据现场实际情况用不同的处理方法）。

13、问：燃气充不进去怎么办？

答：看卡里是否有钱，电池是否有电，正确插卡。

14、问：上层业主漏水到下层业主家该怎么办？ 答：先检查有无暗管漏水，再检查防水层是否完好。

15、问：上门维修敲错门时该怎么办？ 答：应主动向业主道歉：“实在对不起，打扰您休息了！”

16、问：碰见业主与业主或社会人吵架怎么办？ 答：了解情况，进行劝解和开导。

17、问：碰见业主乱扔垃圾怎么办？ 答：应当面捡起收放垃圾桶。

18、问：碰见业主有损公共设施该怎么办？ 答：应及时制止和保护。

19、问：上业主家维修时，家里是老人，又需要购件怎么办？ 答：特殊情况及时向客服维修主管报告。

20、问：马桶不上水怎么办？

答：检查上水阀、过滤阀、减压阀是否正常。

21、问：上班时家有急事怎么办？

答：向领导请示，待领导同意后回家处理。

22、问：业主报修没有及时到达业主家怎么办？ 答：向业主道歉。

23、问：上门维修时，被业主家的小狗咬到怎么办？ 答：通知领导，打疫苗。

24、问：业主要求我们维修一些家用电器怎么办？ 答：建议业主找专业技术人员维修。

25、问：晚上一个人值班，出现紧急情况一个人处理不了怎么办？ 答：通知值班经理。

26、问：维修时不小心弄坏了业主家的东西怎么办？ 答：向业主道歉，并照原样赔付业主。

27、问：外出回家时，遇到紧急情况回不到单位上班怎么办？ 答：及时向上级报告。

28、问：业主和我们借工具使用怎么办？ 答：登记。

29、问：工作时业主不理解和我们发脾气怎么办？ 答：尽量不吱声。

30、问：上班时自行车坏在半路上怎么办？ 答：及时报告，尽快赶到单位。

31、问：维修时家中无人怎么办？ 答：告之客服再联系。

32、问：在回家的路上，出现了交通事故怎么办？ 答：通知公司领导。

33、问：在回家的路上，出现了坏人怎么办？ 答：报警。

34、问：吃饭时，忘带饭卡怎么办？ 答：登记。

35、问：同事之间打架，你看见了怎么办？ 答：劝解拉开。

36、问：在上班时，拾到一个手机或是钱包怎么办？ 答：交客服。

37、问：在上班时，有人向我们问路怎么办？ 答：知则答，不知则致歉。

38、问：在工作中，把工具忘在业主家中怎么办？ 答：上门道歉取回。

39、问：业主要求我们和他一起去买配件怎么办？ 答：请示领导。

40、问：有事需请假怎么办？

答：按公司规定填写请假条，待批准。

41、问：让加班但家中确实有事怎么办？

答：如果工作及其重要应克服个人原因，以工作为重。

42、问：到了转正期没有人通知怎么办？

答：可主动向领导征求一下意见顺便提醒一下。

43.问：档案在其它单位，三险怎么办？ 答：写请示报告向公司说明，根据批复内容执行。

44、问：水泵漏水怎么办？ 答：查找原因，及时维修。

45、问：业主对设施维修中有特殊要求怎么办？

答：据实量力而行，向业主说明此事须请示领导，经领导同意业主有承诺免责的可以提供服务。

46、问：上层漏水造成下层投诉怎么办？

答：先找上层业主，对下层看损失结果，协助上层业主尽快处理，可以征得上下两个当事业主的同意并签字确认，物业在无资金投入的情况下给予帮助解决，但物业不承担任何责任。

47、问：员工不听从管理怎么办？

答：对事不对人，就事论事的谈心，指出问题的所在和危害。

48、问：员工屡教不改告状怎么办？

答：向上级领导摆出事实及教育过程，提出具体处理意见。

49、问：遇到工作不认真的员工怎么办？

答：有意识的找一些工作，锻炼他并同他一起干几次工作，给予示范进行身教和言教。

50、问：马桶堵了用疏通机疏通不了怎么办？ 答：告诉业主联系厂家拆马桶，进行疏通。

51、问：室外供水阀门爆裂怎么办？

答：先关总阀，检查漏水原因，进行维修。

52、问：消防栓跑水怎么办？

答：先关掉总阀，检查漏水原因，进行维修或更换阀门。

53、问：业主家暖气漏水怎么办？

答：先关供水、回水，查找原因，进行维修，拍照，记录现场损失。

54、问：联系不上业主怎么办？ 答：业主户门上贴通知，（待业主看到通知后，来物业客服部登记新的联系方式）。

55、问：楼上往楼下漏水，联系不上楼上业主怎么办？ 答：通知领导和派出所把门锁撬掉。

56、问：业主家跑水怎么办？

答：尽快把阀门关掉，然后找保洁员帮业主把水清理干净，拍照记录。

57、问：如果业主家中着火怎么办？ 答：通知保安和打119电话，同时把电闸拉掉，把燃气阀门关掉。

58、问：电梯突然停了怎么办？

答：通知电梯维修，把乘梯的业主稳住，跟他们说不要着急。

59、问：如果业主有事需要你帮忙，可是不属于你范围之内的怎么办？ 答：要婉言拒绝或说我回去跟领导请示一下。

60、问：你有急事可是还需要加班怎么办？ 答：应该以公司的事情为重。

61、问：配电室突然停电怎么办？

答：尽快查找原因，确认是内线还是外线，同时联系供电局。

62、问：业主家中阀门漏水，但装修包封不便维修怎么办？ 答：先把漏水问题临时处理，然后让业主找装修公司来维修。

63、问：业主装修改装的阀门漏水怎么办？

答：先把漏水问题临时处理，然后让业主找人把包封部分拆掉。

64、问：减压阀有响声怎么办？

答：调节减压阀的压力或更换减压阀。

65、问：水表自转怎么办？ 答：安装单流阀。

66、问：化粪池返水怎么办？ 答：通知清淘化粪池厂家来清理。

67、问：业主不交物业管理费怎么办？

答：由客服来协调，看有什么问题尽快解决。

68、问：业主家中地埋管漏水怎么办？ 答：把地面敲掉更换新管或加接头。

69、问：看见保安和业主打架怎么办？ 答：应该阻止他们。

70、问：突然地震怎么办？

答：尽快通知业主撤离，到比较宽广的地方。

71、问：业主让你代买配件怎么办？

答：婉言拒绝，说公司有规定不让代买东西。72、问：到下班了工作未完成怎么办？ 答：请示领导是加班还是明天继续再干。

73、问：电表内无电怎么办？ 答：通知业主去买电。

74、问：总开关跳闸怎么办？

答：先查各分开关所带负荷，如无问题即要更换总开关。

75、问：配电箱内接线端子过热怎么办？ 答：先减少用电负荷，抓紧时间更换端子排。

76、问：户内漏电开关跳闸怎么办？

答：先确定所带负荷无问题再查线路是否有问题。

77、问：配电柜内浪涌断路器动作怎么办？

答：停掉开关，检修设备更换浪涌断路器，查看接地线。

78、问：马桶不上水怎么办？

答：检查上水阀是否开，过滤网是否干净。

79、问：马桶充水慢怎么办？ 答：检查冲水阀是否开关灵活。

80、问：马桶上水软管漏水怎么办？ 答：更换软管。

81、问：供水管件裂缝怎么办？

答：确认是否公共区域供水管线裂缝，如果不是，通知业主购买质量合格管后更换。

82、问：燃气表充不进气怎么办？

答：看燃气卡有无字，供电电池是否有电。

83、问：燃气灶点不着火怎么办？

答：看是否有燃气，阀门是否打开，电池是否有电。

84、问：户门保险舌头歪怎么办？ 答：用大力钳矫正，转动灵活。

85、问：户门有钥匙开不了门怎么办？

答：根据不同区域的防盗门采取不同的方法。

86、问：户门被带上怎么办？

答：撬门把手（客服核实业主身份后）。

87、问：锁盒舌头不回去怎么办？ 答：用螺栓松动液清洗。

88、问：网线不通怎么办？

答：看是否全部接线，接头是否接好。

89、问：上网后丢数据怎么办？ 答：重做网线卡子，线路无问题。

90、问：纱窗小塑料件损坏怎么办？ 答：更换新塑料软件。

91、问：纱窗弹不回去怎么办？ 答：更换纱窗回车。

92、问：如何提高员工的整体素质？ 答：业务知识培训，服务标准化培训。

93、问：如何提高员工的工作积极性？

答：培养员工的爱岗敬业精神，引入奖励机制，建立激励制度。

94、问：如何提高员工的文化生活？ 答：开办业余培训班和专业培训相结合。

95、问：如何提高员工的业余生活？

答：增加活动项目，增加设备，提高员工参与的积极性。

96、问：怎样才能使员工成为真正意义上的综合维修工、万能工？ 答：轮岗、培训。

97、问：如何提高物业整体的管理水平？ 答：抓主管人员的培训及责任心。

98、问：怎样才能使我们的服务上一个台阶？ 答：业务知识培训，技能培训，礼仪、礼貌培训。

99、问：员工签的劳动合同是否符合劳动法？ 答：人力资源部负责。

100、问：员工的保险有哪些？ 答：办公室负责。

101、问：什么是工伤？ 答：工作时间内受到的伤害。

102、问：出现工伤如何处理？ 答：按国家法律。

103、问：怎样才能使物业公司走上正规化、标准化、专业化管理的轨道？

答：上层决策管理，中层管理执行，基层执行到位。

104、问：怎样才能够提高员工的业务水平？ 答：轮岗培训，互相培训。

105、问：业主家的电源线接地怎么处理？过了保修期以后怎么处理？ 答：进行遥测，找到接地点。请示上级领导。

106、问：业主提出服务范围以外的服务怎么办？ 答：请示上级领导。

107、问：业主要在走廊内加装防盗门怎么办？

答：按入伙合同规定执行，来物业装修监理部签加装防盗门的承诺书，根据承诺书要求进行安装。

108、问：如何使员工从被动工作变为主动工作？ 答：树立主人翁意识。

109、问：怎样才能让员工有团队精神、凝聚力、归属感？ 答：公司的企业文化导向。

110、问：自来水管漏水怎么处理？ 答：先关总阀，换管，开阀，供水。

111、问：业主家的大型装饰灯坏怎么检查？ 答：告诉业主自行处理。

112、问：为什么进业主家时，先敲门，穿鞋套再进门？ 答：使业主知道是物业维修人员，文明服务是第一。

113、问：为什么维修前要看好配件是否可以维修？ 答：以免造成不必要的麻烦和误会。

114、问：为什么家里跑水，客服应该告诉业主先关总阀？ 答：如果先关闭总阀可以减少损失。

115、问：为什么跑水，进业主家要照相，保留证据？

答：有些水管是业主装修时改装过的，保留证据能分清责任。

116.问：为什么卫生间地漏会返味？

答：地漏口密封不好、扣碗、缺水都会返味。

117、问：为什么水龙头滴水有响声？

答：磁片松动和磨损、漏水都会有响声，还传音。

118、问：为什么马桶水箱，上水阀使用时间长，有些会有响声？ 答：上水阀里皮垫老化和堵塞，水阀、压力关系，都会有响声。

119、问：为什么热水器出水小，不着火？ 答：水温调节高；水箱结垢多。

120、问：为什么轻体墙一般很容易有裂缝？ 答：因为有连接缝，如果处理不好，会有裂缝。

121、问：为什么墙面腻子会爆皮？

答：时间较长，湿度大，都会使腻子掉皮。

122、问：为什么抹腻子前墙面要刷胶？ 答：增加连接度，使腻子不容易脱皮。

123、问：为什么维修完后，要把卫生清理干净？ 答：要求服务质量一流。

124、问：为什么防盗门锁舌头有时候退回去时不好使？ 答：门框和门磨损大，需打油。

125、问：为什么家里地砖和水泥地脱开空鼓？

答：地面没有刷胶，砖没泡透，水泥沙子对比不成正比。

126、问：为什么家里水表有些会自转？ 答：管道内有空气；管道有压力波动。

127、问：为什么时间长没用燃气，打开后不着火？ 答：燃气管里有空气，需排空气。

128、问：为什么给业主修完活后，最好能告诉业主怎么使用？ 答：有些配件业主不知怎么使用，会造成损坏，会增加报修量。

129、问：为什么儿童游乐场和健身器材要经常检查？

答：经常使用，如果器材出现问题，可能会造成人身伤害。

130、问：为什么在公共区域维修时，必须放指示牌？ 答：提示人们注意安全。

131、问：为什么开井盖没人必须盖上井盖不能离人？ 答：当心老人、小孩等掉进井里。

132、问：为什么同事之间要说话和气，保持团结？ 答：和气才能沟通，团结就是力量。

133、问：为什么工作上的事情没修完要向领导反映？

答：及时汇报，及时反馈信息，使领导心里有数，便于工作安排。

134、问：刚入职的新员工应该怎么办？

答：首先应严格遵守公司的有关规章制度，服从领导，向老员工多学多问，尽快掌握园区各种有关设备，努力学习，认真工作。

135、问：镀锌管生锈怎么办？ 答：刷防锈漆、银粉保护。

136、问：供水泵有异声怎么办？ 答：检查判断故障，更换、排除。

137、问：积水坑污水泵不运行怎么办？

答：检查水位传感器，测电源，检查水位飘子是否灵活正常，污水泵有无堵塞。

138、问：业主室内暖气不热怎么办？ 答：排气，热水循环是否通畅。

139、问：管道阀门、接头、管件漏水怎么办？

答：认真检查原因，停水、泄水后重新安装紧固或者换件。

140、问：水龙头漏水怎么办？

答：检查接头水龙头磁芯是否有损，进行更换。

141.问：防火门开启有声音怎么办？ 答：检查合页是否正常，并注润滑油。

142、问：水龙头不出水怎么办？

答：检查相关阀门是否打开、过滤网是否堵塞。

143、问：地漏堵怎么办？

答：用手摇簧或者疏通机进行疏通。

144、问：马桶堵怎么办？

答：首先向业主询问情况，根据情况采取用铁钩勾掉还是用皮揣子揣通，必要时拆除马桶从 底部勾捞。

145、问：脸盆堵怎么办？

答：应检查是否堵在下水管S弯上，还是下水支管上，进行拆除S弯疏通，或者用手摇簧疏通机疏通下水支管。

146、问：维修工入户维修时怎么办？

答：应穿戴鞋套入户，带好工具；按门铃或轻敲门；开门后向业主问好并报我是达丰物业设备部维修工，您是否保修；了解情况确认后进行维修；完成后清理好现场；请业主签字确认。

147、问：发现门把手松动怎么办？ 答：找出松动原因，加固。

148、问：发现有人破坏公共设施怎么办？ 答：应上前制止并修好。

149、问：常用库房工具用完后怎么办？ 答：应擦干净放回原处。

150、问：热水器不出热水怎么办？

答：应检查水压力是否达到设计压力，阀门是否打开。

151、问：遇到一个人难以完成的工作怎么办？ 答：应呼叫主管派人支援。

152、问：巡视生活水、消防水、中水泵房时应怎么办？ 答：按巡查制度内容执行。

153、问：发现室外污水管线、管井堵塞怎么办？

答：确认堵塞位置，打开井盖，立警示牌，用竹皮子杆或疏通机进行疏通，并捞出杂物。

第二篇：物业设备维修

1.物业设备包括室内设备、也包括建筑规划红线内的室外设备与设施系统，具体主要有给水排水、供电、供暖、消防、通风、空调、燃气供应、电梯以及通信网络等设备。2.物业设备管理的内容包括管理与服务两个方面。

3.衡量物业设备管理质量的指标一般有设备的有效利用率和设备的完好率。

4.物业设备管理的内容包括物业设备基础资料管理，物业设备运行管理、物业设备维修管理、物业设备更新改造管理、备品配件管理和固定资产管理等。

5.物业管理企业设备管理部门的机构设置应体现部门经理负责和主管工程师业务领导相结合的原则。6.物业设备管理制度一般包括：接管验收制度；预防性计划维修保养制度；值班制度；交接班制度；交接班制度；报告制度；工具领用保管制度；设备操作维修安全规定。7.给水工程包括水源、取水工程、净水工程、输配水工程四部分。

8.根据建筑物内用水用途可分为生活给水系统、生产给水系统和消防给水系统。

9.给水系统的组成：引入管；水边节点；给水管道系统；给水附件；加压和贮水设备；给水局部处理设施。10.常用的给水方式：市政管网直接供水；水箱供水；水池、水泵和水箱联合供水；气压供水；微机变频调速供水；竖向分区供水。

11.管道的连接方法：螺纹连接；法兰连接；焊接连接；承插连接；卡套式连接。

12.给水系统常用的附件包括配水附件（主要用于调节和分配水量）和控制附件（用以启闭管路、调节水量或水压、关断水流、改变水流方向）。

13.室内给水管网的布置形式：下行上给式；上行下给式；环状式。

敷设方法：明装；暗装。14.给水管道常用管材：钢管；铜管；铝塑复合管；塑料管。

15.室内排水系统分类：生活污、废水排水系统；生产污、废水排水系统；屋面雨雪水排水系统。

建筑内部排水体制分为合流制和分流制两种。

16.室内排水系统组成：卫生器具；排水管道；通气系统；清通设备；污水提升设备。17.屋面雨水排除方式：外排水系统；内排水系统。

18.建筑中水系统由中水水源系统、中水处理设施和中水管道系统组成。19.中水水源一般为生活污水、冷却水、雨水等。

20.小区给水系统组成：接户管；加压和贮水设备；小区支管；小区干管。

21.小区给水系统给水方式：城市管网直接给水；小区集中或分散加压给水；小区给水系统的确定。22.热水供应系统分类：局部热水供应系统；集中热水供应系统。23.热水供应系统组成：热媒循环管网；热水配水管网；附件和仪表。24.热水的加热方式可分为直接加热方式和间接加热方式两种。

25.采暖系统的分类：按供热范围分（局部采暖系统；集中采暖系统；区域采暖系统），按热媒分（热水采暖系统；蒸汽采暖系统；热风采暖系统）。

26.热水采暖系统组成：自然循环系统（热源即锅炉；散热设备；供水管道；回水管道；膨胀水箱）；机械循环系统（锅炉；供水管道；散热器；回水管道；水泵；膨胀水箱；排气装置；控制附件。27.换热器种类：表面式换热器；混合式换热器；回热式换热器。

28.散热器：在采暖系统中，散热器是在供暖房间内的放热设备，它把热媒携带的热能以传到、对流、辐射等方式传给房间，以补偿房间的热量损失，维持室内正常工作和生产所需的温度，达到供暖的目的。29.采暖系统的常见故障：采暖管道的泄漏；采暖管道的堵塞；上层散热器过热、下层散热器不热；上层散热器不热；各立管上散热器的温度差别太大；一组散热器单片散热片不热。

30.燃气又称煤气，一般有人工煤气（H2、CO、CH4)、天然气(CH4)及液化石油气(碳氢化合物)三大类。31.通风系统按其作用动力的不同，可分为自然通风和机械通风两种。

32.空气调节简称“空调”，他的任务是调节室内空气，为工艺生产和人们生活创造一个良好舒适的室内环境。所谓良好舒适的室内环境，是指把室内空气的温度、湿度、洁净度、空气流速以及室内噪声控制在一定范围内，以保证工艺生产、产品质量和人们生活舒适的要求。33.空气环境的衡量参数：温度、湿度、洁净度、气流速度。

34.空调系统按设备的布置情况分类：集中式空调系统；半集中式空调系统；全分散式空调（局部空调）系统。

35.为了对空气环境进行调节和控制，需对空气进行加热、冷却、加湿、减湿、过滤、输送等各种处理，空调系统就是完成这一工作的系统。

36.空调系统的构成：空气处理部分；空气输送部分；空气分配部分；辅助系统部分。37.空调冷源有天然冷源和人工冷源两种。

38.建筑火灾成因：人为因素；电气事故；可燃物的引燃。39.火灾过程一般分为阴燃、爆燃、熄灭三个阶段。

40.灭火及消防联动系统包括：灭火装置；减灾装置；避难应急装置；广播通信装置。

41.消火栓给水系统一般由消火栓、水龙带、水枪、消防卷盘、消火栓箱、水泵接合器、消防水池、消防水箱、增压设备和水源等组成。

42.自动喷水灭火系统按喷头的开闭形式分为闭式自动喷水灭火系统和开式自动喷水灭火系统。前者有湿式、干式、干湿式和预作用自动喷水灭火系统之分，后者有雨淋喷水灭火系统、水幕消防系统和水喷雾灭火系统之分。

43.火灾探测器：感温式火灾探测器；感烟式火灾探测器；感光式火灾探测器；可燃气体火灾探测器；复合式火灾探测器。

44.电路三要素：电源；负载；中间环节。45.电路工作状态：通路；短路；开路。

46.一级负荷：1）中断供电将造成人身伤亡；2）中断供电将造成重大的政治影响；3）中断供电将造成重大经济损失；4）中断供电将造成公共场所的秩序严重混乱。

二级负荷：1）中断供电将造成较大政治影响；2）中断供电将造成重大经济损失；3）中断供电将造成公共场所的秩序严重混乱。

47.低压配电系统配电方式：放射式；树干式；混合式。48.低压配电线路：架空线路；电缆线路。

49.低压电器线路的常见故障：短路；断路；漏电。

50.照明按其功能可分为正常照明、备用照明或事故应急照明、警卫值班室照明和障碍照明。51.照明供电系统组成：进户线；配电箱；干线；支线。52.室内照明线路的敷设方式：明线敷设；暗线敷设。

53.电气危害：对系统自身的危害；对用电设备、环境和人员的危害。

我国电气火灾在火灾总数中所占的比例已达百分之三十左右。

54.触点方式：单相触电；两相触电；跨步电压触电。

55.供电系统接地形式：IT系统； TT系统；TN系统（TN-C系统；TN-S系统；TN-C-S系统）。56.电气设备保护措施：保护接地；保护接零；重复接地；漏电保护器。57.雷击的基本形式：直击雷；感应雷；雷电波侵入。58.雷电的危害：热效应；机械效应；电气效应；电磁效应。59.防雷装置一般由接闪器、引下线和接地装置三部分组成。60.电梯通常按照用途、速度、拖动方式和控制方式进行分类。

61.电梯的基本结构：拖动装置；悬挂装置；容载装置；衡补偿装置；导向装置；选层和平层装置；层门及召唤装置；安全装置；电气控制装置及其线路。62.电线电视——CATV。

63.小区五道安全防线：周界防越报警系统；闭路电视监控系统；电子巡更系统；楼宇对讲管理系统；室内综合报警系统。

64.3A——办公自动化；通信自动化；楼宇自动化。

4C——现代化计算机技术；现代控制技术；现代通信技术；现代图影显示技术。

第三篇：设备设施培训资料(物业设备)

一、物业设备管理概述

（一）物业设备管理意义：

满足人们生活基本需求，为业主提供更舒适，更安全的生活环境做有利保障。是提高设备，设施性能与完好率，延长设备寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。

（二）物业设备所涵概内容：

给徘水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、天然气供应及通信网络。

具体划分为四大部分：１、给排水２消防工程、３供暖、供燃气、通风、空调、４建筑电气化；

二、物业设备管理的内容

（一）物业设备运行管理：

1、技术运行管理：通过对设备的了解、技术改造、引进技术等。

2、经济运行管理：指在物业设备安全，正常运行的前提下，通过有效切实可行的合理的措施，减低设备的消耗，操作费用，维护保养费用以及检查维修等方面的费用，即寻求最少的投资的最大的经济效益的方法。

设备经济运行管理内容：初期投资费用管理与运行成本管理。

运行成本管理一般包括：

1、能源消耗的经济核算；（例如使用的电费、水费等）

2、操作人员的配置；

3、维修费用的管理；

设备运行管理做到以下几点：

（1）各项管理内容都要形成相应的规章制度，做到有章可循、有法可依；

（2）各个操作项目都要制定出安全、合理的规程，做到规范、有序地操作；

（3）管理、操作、维修人员都是相关方面的专业人士或经过严格的专业学习和培训并通过相应考核持证上岗的技术人员；（4）专业技术管理人员、班组长和工人分工明确，职责清楚。

（二）物业设备维修管理：

要做好设备的维修工作，物业公司的早期介入要做好，包括项目施工、竣工质量验收、交付使用阶段时期要求物业人员的介入，才能保证后期的物业维修管理工作进行顺利；

《物业管理条例》第三章第二十八条规定，“物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验”。建设工程及其设备在保修期限内发生质量问题，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

属于开发商保修范围的，按保修工作流程及时向开发商提出报告 1

与建议，并协助开发商维修。

物业管理过程中，要明确与施工方的责任分工。建设部规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

a、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体工程，为设计文件规定的该项工程的合理使用年限；

b、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；

c、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

d、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年； 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

保修期过后，如果公共设施设备出现故障，属于小修范围的，及时组织修复。

物业设备的维修要与物业设备备品配件管理相结合，根据厂家说明书及长期的经验，确定备用件，方便维修，另外，对于设备做过的中大修要做好记录。

（三）物业设备更新改造管理：

设备改造原则：针对性原则、技术先进实用性原则、经济性原则、可行性原则；

在使用设备时特别要注意的是，只要通过技术改造能达到同样的目的的，一般就不采用设备更新的方式。

物业设备寿命的减少由以下六个基本的因素造成: •

1、开／关周期的次数 •

2、运行时间。•

3、平均负载

4、最初安装或最后一次大修后起算时间 •

5、空气泄漏和净化的程度。•

6、设备日常维护保养的水平.（四）设备固定资产管理

设备固定资产：指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保护物质形态的资产。

设备固定资产必须同时具备的两个条件：单位价值在规定标准以上和使用年限在一年以上。

凡具备设备固定资产条件的机器设备，应纳入固定资产管理 当设备达到一定的条件后，要办理设备转固定资产的手续，经相关人员验收合格后转为固定资产。

（五）物业设备资料管理：

包括前期的基础资料管理、建立现有设备的技术资料档案及图纸档案、《设施设备台账》、设备维修保养手册等。内容包括：设备生产日期、型号、参数、每年做过的中修、大修等维修维护等。

在物业项目接管后要对设备设施进行逐个登记。认真填写“设备清单”，分类存档。其分类方法是：将设备设施按专业分为五大类和 3

若干个小类，即：电气设备，给排水设备，空调供暖设备，消防设备及安防设备，其运行编号用其第一个拼音字母的大写表示，具体如下： DQ——电气设备 JP——给排水设备 KN ——空调供暖设备 XJ——消防监控设备 AF----安防设备

三、物业设备管理的要求

（一）设备保养维护的要求 主要有四项：

（1）清洁 设备内外整洁，各滑动面、丝杠、齿条、齿轮箱、油孔等处无油污，各部位不漏油、不漏气，设备周围的切屑、杂物、脏物要清扫干净；

(2)整齐 工具、附件、工件(产品)要放置整齐，管道、线路要有条理；

(3)润滑良好 按时加油或换油，不断油，无干摩现象，油压正常，油标明亮，油路畅通，油质符合要求，油枪、油杯、油毡清洁；(4)安全 遵守安全操作规程，不超负荷使用设备，设备的安全防护装置齐全可靠，及时消除不安全因素。

（二）设备“四定工作”的使用维护要求

(1)定使用人员。按定人定机制度，各设备操作工人应选择本工种中责任心强、技术水平高和实践经验丰富者，并尽可能保持较长时间的相对稳定；

(2)定检修人员。设备较多的企业，根据本企业条件，可组织设备专业维修人员，专门负责对设备的检查、精度调整、维护、修理；(3)定操作规程。设备应分机型逐台编制操作规程，加以显示并严格执行；

(4)定备品配件。根据各种设备在企业生产中的作用及备件来源情况，确定储备定额，并优先解决。

（三）、动力设备的使用维护要求

动力设备是企业的关键设备，在运行中有高温、高压、易燃、有毒等危险因素，是保证安全生产的要害部位，为做到安全连续稳定供应生产上所需要的动能，对动力设备的使用维护应有特殊要求：(1)运行操作人员必须事先培训并经过考试合格；

(2)必须有完整的技术资料、安全运行技术规程和运行记录；(3)运行人员在值班期间应随时进行巡回检查，不得随意离开工作岗位；

(4)在运行过程中遇有不正常情况时，值班人员应根据操作规程紧急处理，并及时报告上级；

(5)保证各种指示仪表和安全装置灵敏准确，定期校验。备用设备完整可靠；

(6)动力设备不得带病运转，任何一处发生故障必须及时消除；

(7)定期进行预防性试验和季节性检查；

(8)经常对值班人员进行安全教育，严格执行安全保卫制度。

（四）设备的三级保养制

三级保养制度是我国20世纪60年代中期开始，在总结前苏联计划预修制在我国实践的基础上，逐步完善和发展起来的一种保养修理制，它体现了我国设备维修管理的重心由修理向保养的转变，反映了我国设备维修管理的进步和以预防为主的维修管理方针的更加明确。三级保养制的工作实施分为：

1、“一级保养”

也就是通称的操作者保养，谁负责使用谁就得负责保养，操作者保养是一切保养的基础，保养项目均为一般操作工就可执行的工作，通过擦拭、清扫、润滑、坚固、防腐、防冻、调整及外观表面检查等一般方法对设备进行护理，以维持和保护设备的性能和技术状况，是设备的基础保养方式。一部机器能否正常地使用。在很大程度上取决于是否有一套良好的预防保养制度，尤其是操作者保养。

2、“二级保养”

通常是由厂内设备维修部门负责对机器进行局部更换的检查，更换消耗性部件，保养周期视具体情况而定。

3、“三级保养”

一般指对设备进行全面的检修，以期使设备在良好的状态下运转。如果说公司条件无法完成，通常与专业维保单位签定检修协议，并定期至本公司保养检修。

3、检修与保养关系：维护为主计划检修为辅的原则。

（五）设备巡回检查的方法要求：

归纳为“一看二听三触四闻” 一看：（1）设备内外的清洁、完整；（2）表、油位、指示灯是否正常；（3）阀门、开关启闭是否正常；（4）无漏水、漏气、漏油等现象；（5）照明、通风、电线绝缘体等是否正常；

二听：（1）转动设备转动声是否平稳，有无异声；（2）电气元件有无噪音；（3）风机、风管有无噪音；

（4）控制柜接触器、变压器铁心的电磁声响是否正常；

三触：（1）操作机构是否锈蚀；

（2）电动机泵散热器外壳温度是否正常；轴承温度是否正常；

四闻：（1）有无绝缘漆的味道；(2)有无塑胶、塑料、保温棉等的焦味；

（六）电气系统维修维护保养标准及要求

（1）配电柜室内保持通风干燥整洁，配电柜无灰尘及污垢，表面整洁。警示牌完好，并置于醒目处。

（2）配电柜及配电箱内无杂物，保持干净。各接线排端子应牢固。7

各指示灯指示正确、完好，各操作手柄及按键开关均指示正常。（3）配电柜内各零部件、电线电缆接头、连接螺栓无松动断裂，标号清楚，配电柜及配电箱内应有相应的电路接线图。

（4）定期对各设备的配电系统（配电柜、配电箱）的和电机进行紧固，每年至少一次。各用电设备绝缘检查不低于2M欧姆。（5）高低压配电室每两个月至少进行一次除尘，各配电柜、箱内的接触器、漏电保护器、变频器等零部件也相应地进行除尘。配电室的防护用具（绝缘靴、绝缘手套、验电笔等）应按要求进行检验。（6）对即将运行的电气设施要提前试运行，发现异常及时维修，确保设备正常运行。

（7）对停用的电气设备设施要定期送电，确保电气系统干燥。具体送电周期和送电时间应根据各设备所处的环境（设备周围的湿度、温度和通风情况）而定，原则上每月最少保证一次。

四、提高设备维护水平的措施

（一）设备维保工作的“三化”

为提高设备维护水平应使维护工作基本做到三化，即规范化、工艺化、制度化。

规范化就是使维护内容统一，哪些部位该清洗、哪些零件该调整、哪些装置该检查，要根据各企业情况按客观规律加以统一考虑和规定。

工艺化就是根据不同设备制订各项维护工艺规程，按规程进行维护。

制度化就是根据不同设备不同工作条件，规定不同维护周期和维护时间，并严格执行。

（二）设备的区域维保

设备维护工作应结合员工的个人职责分工表，做到设备区域维护。操作工人负责维护相应的设备维保，对于间断性运行的设备也要指定维护人员。维保人员及操作人员按照公司相关规定做到设备日常的清洁，坚固，润滑等工作，做好设备的一级维护保养，定期对设备提出二级和三级的保养计划。(三)设备维保的监督检查

企业组织相关检查人员不定期对设备的维保工作进行检查，对发现的问题及时通知相关人员，尽快维修。同时还应发动公司人员开展设备自检、互检工作，对造成一定损失的事故要做到“四不放过”，即：事故原因不查清不放过、责任人员未处理不放过、整改措施未落实不放过、有关人员未受到教育不放过。

（四）维修维护保养对人员、设备环境和设备要求: 对人员要求：三严:严查、严管、严控 四会:会操作、会保养、会维修、会记录

对设备环境要求:三干净:设备干净、机房干净、工作场所干净 对设备要求:四不漏:不漏水、不漏电、不漏气、不漏油 五良好:使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好

第四篇：2014物业设备设施工作计划

2014年工作计划

现拟定2014年工作计划如下：

一、小区监督巡检计划内容

1、严格执行制度。按2014品质标准指引管理，明确责任，保障设备设施条块良性运作，通过对小区的检查、监督、纠偏等手段从而更适合目前工作的开展；从设备管理和人员安排制度，真正实现工作有章可循，制度规范工作。通过落实制度，明确责任，保证部门工作的良性开展；

2、加强对设备维保的监管。将按照相关工作的需要进行落实，做到有设备，有维护，出成效；并将设施设备维护侧重点规划到具体个人；

3、安排定期检查，加强巡视检查力度确保安全。结合保安部做好对消防、安防系统的检查维护，确定设备每日、每周、每月、季度、半年检查项目并有可见台账记录，及时检查督促维保单位实施保养，严控装修对公共区域设备的影响，使各类消防设施、公共楼道设备处于良好的状态；

4、预防性控制

（1）预防性维修：各小区所有设施设备均有维护保养计划，按既定的时间、项目和流程实施预防性检查维护；

（2）按照设备相关规范，按制定的设备维保计划进行三级保养，及时更换易损件，并做好设备台账档案留存；

5、应急演练

为提高突发事件应急处理能力，每季度进行应急演练，进行消防演习、跑水爆管抢险、电梯事故演练等，提高处理应急事件的能力；

6、本项工作周期为每月一次。

二、做好能源控制管理

节能降耗是提高效益的有效手段。

1、通过加强宣传，提高所有员工的节能意识，对公共楼道不关灯的楼层业主进行劝阻；

2、公共区域用电用水力求科学的运行方式，大功率用电设备需要进行监测运行，每月抄录水电表读数，对用能进行有效计划和控制；

3、通过技改，更换LED照明、普及声光控照明等措施有效降低能耗；

4、用水用电事前做好预算，事中每月核对记录，超出范围预警并采取措施；

5、本项工作每月进行一次。

三、前期介入工作

为避免新项目交付后的管理风险，所以新建项目在方案阶段提前介入，组织专业技术力量根据方案图、并结合老项目的成功经验提出建议书，降低后期管理

难度和风险，处于建设中的项目也需定期跟进，特别是机电设备安装阶段尤其要现场介入，及时提出不妥意见，发出整改函要求地产改进。

四、项目交付支持工作

衔接好小区做好新项目设备设施移交工作，做好查验工作，提交地产整改。

五、台账管理

继续做好项目资料收集整理工作，指导小区资料管理人员（以维修主管为主）及时向地产及总包收齐档案图纸和技术资料。与地产运营部加强联络，相关合同及验收报告电子版、图纸电子版、维保合同的收集索取，目标要收集完整，保证基础资料正确可查。同时为制定完善设备设施质保期台账、设备台账提供依据。继续质保期预警及提前2个月对临近保修期小区设备进行检查。基础资料要实现资源共享，供各部门调用。继续质保期预警及提前2个月对临近保修期小区设备进行检查，本项工作每月进行。本项工作每月进行。

六、作业安全及风险隐患控制

各小区维修作业人员要严格按照操作规程实施维修保养作业，杜绝违章，对电梯等维保单位作业过程实施严格监管，部门及小区需定期组织进行安全隐患排查，发现违章立即纠正整改，维修人员在日常巡检中也需要对设备设施运行过程中的外来威胁和隐患、人力因素进行预控，通过持续的预防性检查管理有效降低风险事故的发生，本项工作每月进行。

七、培训提升工作

按照岗位的要求，各小区目前的的维修人员编制比较紧张，为保证小区设备设施的运行和基本维护，保证应急事件得以及时有效的处理，在现有人员编制中，将着力提高维修人员的综合能力和技术水平，通过与人事及小区沟通，定期组织知识培训。本人也将持续学习，提升知识量，打铁还得自身硬，为了品质夯实基础。本项工作每月进行。

我将通过开展以上工作，竭尽所能、开拓创新、为**分公司的发展贡献力量。

**物业分公司

第五篇：供电设备设施的维修

供电设备设施的维修

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一、供电设备设施的养护管理

供电设备的养护目的是，消除事故隐患，防止供电设备设施出现较大故障，以减少不必要的经济损失。供电设备设施的养护由值班电工负责实施。按照《机电设备管理工作条例》中的规定，定时对设备设施进行养护。

1.低压配电柜的养护

低压配电柜的养护，每半年一次。养护的顺序是：先做好养护前的准备，然后分段进行配电柜的保养。

(1)养护前的准备

低压配电柜养护前一天，应通知用户拟停电的起止时间。将养护所需使用工具和安全工具准备好，办理好工作票手续。由电工组的组长负责指挥，要求全体人员思想一致，分工合作，高效率完成养护工作。

(2)配电柜的分段养护

当配电柜较多时，一般采用双列方式排列。两列之间由柜顶的母线隔离开关相连。为缩减停电范围，对配电柜进行分段养护。先停掉一段母线上的全部负荷，打开母线隔离开关。检查确认无电后，挂上接地线和标示牌即可开始养护。

①检查母线接头有无变形，有无放电的痕迹，紧固连接螺栓确保连接紧密。母线接头处有脏物时应清除，螺母有锈蚀现象应更换。

②检查配电柜中各种开关，取下灭弧罩，看触头是否有损坏。紧固进出线的螺栓，清洁柜内尘土，试验操动机构的分合闸情况。

③检查电流互感器和各种仪表的接线，并逐个接好。

④检查熔断器的容体和插座是否接触良好，有无烧损。在检查中发现的问题，视其情况进行处理。该段母线上的配电柜检查完毕后，用同样的办法检查另一段。全部养护工作完成后恢复供电，并填写《配电柜保养记录

2.变压器的养护

变压器的养护每半年一次，一般安排在每年的4月份和10月份，由值班电工进行外部清洁保养。在停电状态下，清扫变压器的外壳，检查变压器的油封垫圈是否完好。拧紧变压器的外引线接头，若有破损应修复后再接好。检查变压器绝缘子是否完好，接地线是否完好，若损伤则予以更换。测定变压器的绝缘电阻，当发现绝缘电阻低于上次的30％～50％时，应安排修理。

二、供电设备设施的维修的管理 供电设备和设施的修理是指对供电设备中出现的故障进行的修复。较大的维修项目如变压器的内部故障和试验、高压断路器的调整和试验等，一般采用外委维修的方式。供电设备管理员，根据维修保养计划(如表4-4-5所示)，委托供电公司对辖区内的变压器和高压断路器进行检修和试验。此项工作的程序是：供电设备管理员填写《外委维修申请表》(表4-4-6所示)，经物业管理公司同意后与供电公司签署维修协议。维修时由配电室值班电工负责监督，并将结果记录在《变压器维修记录》和《配电设施维修记录》内。大修后的试验结果由供电公司填写试验报告，交供电设备管理员并进行财务结算。若在供电设备运行中，由于雷击或其他原因出现严重的故障时，首先由值班电工填写《事故报告》经过主管部门审批后再按上述程序处理。

较小的维修项目如路灯照明线路、楼宇内的配电箱及电力计量箱等公共设施故障时，用户直接找配电室的值班电工修理解决即可。若照明灯、电度表是户内个人的物品，用户找配电室的值班电工修理并办理交费手续。值班电工修理后填写维修登记表，并由用户签字。值

班电工应及时向财务部门结账、报账。

供电设备设施的维修有两方面的含义，一方面是搞好供电设备的维护，使设备设施在最佳运行状态下工作；另一方面是当供电设备设施出现故障时，及时修复尽快恢复供电，减少停电给生活和工作带来的不便。供电设备设施维修管理，由工程部供电设备管理员结合辖区内的供电设备设施情况，制定出物业公司的《机电设备管理工作条例》、设备设施维修计划，组织人员施工和施工后的验收等，通过一系列管理活动，争取以最少的消耗获得最大的维修效果，最大限度的满足用户要求。