第一篇：物业设备
1，排污泵控制箱检修、除尘、紧固保养楼内照明检修各楼冬季防冻、电伴热配电检修地库照明检修有线电视系统、卫星天线检查制冷系统配电箱维护保养屋面通廊门检修园区照明控制箱除尘、紧固保养楼层强电井设备检查、除尘、紧固保养生活水箱清晰水质检测污水井污水管线及阀们检查外围管、表、井检查消防烟感探头清洗排烟风机维护保养风机盘管检查清洗过滤网屋面清扫、防水检查高压电气设备及安全用具检测外委 外检项目避雷系统检修园区照明控制箱除尘、紧固保养楼层强电井设备检查、除尘、紧固保养电气测量设备工具检测避雷网检修雨落水管线检查、雨水井检查水景管设备设施检修压力表、安全阀检测更新 送检项目消防栓维护保养风机盘管翅片主机翅片清晰空调系统清洗除尘业主户内空调机组换季业主户内空调机组清理过滤器中央空调主机刷漆保养制冷管线检查通风管线检查高压配电室设备检测除尘紧固保养箱变高低压设备除尘、紧固保养低压配电室配电柜除尘、紧固保养生活水泵控制柜、消防控制柜除尘、紧固保养园区照明控制箱除尘、紧固保养楼层强电井设备检查、除尘、紧固保养会所中央空调电源控制箱检修除尘、紧固保养有线电视系统、卫星天线检查室外泳池机房供水设备维护物业设施设备年度检修计划检查完后资料备份1月份2月份3月份4月份5月份 检查完后资料备份
消防管线闸阀维护业主户内空调机组换季业主户内空调机组清理过滤器讯前对防汛沙箱内填补防汛沙对重点设施做汛前检查维修高压配电室降冷空调设备维修保养低压配电室配电柜除尘、紧固保养生活水泵控制柜、消防控制柜除尘、紧固保养雨水泵房控制柜检修外围管、表、井检查消防给水管线维护业主户内空调机组换季业主户内空调机组清理过滤器风机盘管检查清洗过滤网屋面清扫、防水检查高压配电室降冷空调设备维修保养排污泵控制箱检修、除尘、紧固保养楼层强电井设备检查、除尘、紧固保养雨落水管线检查、雨水井检查风机房设备检修保养屋面清扫、防水检查高压配电室降冷空调设备维修保养有线电视系统、卫星天线检查消防给水管线维护消防栓维护保养屋面清扫、防水检查高压配电室降冷空调设备维修保养楼内照明检修外围管、表、井检查消防烟感探头清洗风机盘管检查清洗过滤网屋面清扫、防水检查屋面通廊门检修会所中央空调电源控制箱检修除尘、紧固保养地库照明检修室外泳池机房供水设备维护污水井污水管线及阀门检查消防烟感探头清洗消防管线闸阀维护排烟风机维护保养风机盘管翅片主机翅片清洗空调系统清洗除尘业主户内空调机组换季业主户内空调机组清理过滤器各楼冬季防冻、电伴热配电检修10月份11月份9月份检查完后资料备份检查完后
有线电视系统、卫星天线检查警报阀维护保养水泵结合器维护保养业主户内空调机组换季业主户内空调机组清理过滤器外围管、表、井检查正压、送风机维护保养业主户内空调机组换季业主户内空调机组清理过滤器中央空调主机刷漆保养制冷系统各种闸阀检查制冷管线检查风机盘管检查清洗过滤网屋面清扫、防水检查外墙立面检查生活水泵组检查、保养 每月必做污水积水坑、化粪池清理 日常完好率应高于95%喷淋消防泵组及控制柜维护保养 100%遇坏即修可视对讲系统检查、维护 100%遇坏即修门禁系统楼内、地库电磁卡、刷卡主机检修维护 100%遇坏即修监控头维护及系统检查 100%遇坏即修道闸检查维修保养 100%遇坏即修电梯系统保养 每月2次电梯系统维修 100%遇坏即修园区、道路、游乐场、喷泉池检修 日常完好率应高于98%园区木椅、连廊检查维护保养 日常完好率应高于95%电动工具检测 每月必做楼层、墙面及墙、地砖门窗、闭门器巡检维修 每月必做消防泵点动试验 每月一次管网压力 每月检查一次
备注
1、变配电机房温度应小于或等于40℃机房环境温度22-38℃相对湿度为40RH-60RH2、请工程部根据本表在当月底指定相关的次月工
消防水泵房管理规定
水泵房是提供消防用水的关键部位，水泵房能否正常工作是直接影响到起火后的灭火,为管理好消防水泵房，特制定如下制度：
1、消防水泵房设备，由保全处负责使用管理，并指定专人负责，作好日常运行的巡查、点检、并做记录。
2、水泵房内机电设备由保全处值班人员负责操作，无关人员不得进入水泵房，如需进入需由保全处工人员陪同。
3、水泵房内严禁存放有毒、有害物品，严禁吸烟。
4、每周清洁一次水泵房内的设备设施，做到地面、墙壁、天花、门窗设备设施表面无积尘，无油漆，无锈蚀，无污物，油漆完好，整洁光亮。
5、潜污泵每周至少检查使用一次，接触器主开关每月检查一次，并进行润滑、紧固、调整。
6、潜污泵每月进行一次“自动、手动”切换操作检查。
7、水泵房内应通风良好，照明光线足够，门窗开启灵活。
8、水泵房应当做到随时上锁，钥匙由当值管理员保管，管理员不得私自配钥匙。
消防泵房操作规程
1、无关人员不得随意进入消防水泵房。
2、起动与停止：
2.1启泵前检查消防泵润滑油有为是否1/2—2/3处；阀门是否灵活、匀调。
2.2打开排气阀（有真空泵的起动真空泵）排气，确认无空气时方可起动水泵。
3、水泵房水泵工作处于自动控制状态，值班人员应加强巡视，采用看、听、手摸等各种方式严密监视水泵及电机的运行状态。3.1观察各仪表指示读数是否正常，特别是水泵压力表（不得小于1.0Mpa），若发现压力低于上述数值应立即停机检查。3.2倾听电机及水泵的运行声响，若发现有异常杂音，应立即停机检查原因，排除故障，并及时向领导汇报，安排维修人员处理。3.3触摸电机及水泵外壳，电机运行时其外壳应无烫手感(不超过80℃)，水泵外壳温度应接近水温，水泵轴承温度不应超过75℃，否则应停机检修。
3.4定时检查水泵及电机的运行状况以及压力表，电流表的指示，是否在规定范围内。
4、检查蓄水池水位计不应低于正常水位，机房内所有阀门均应处于开启状态，严禁水泵无水空转。
5、不得随意按控制柜控制面板上的按键，以免参数改变，影响水泵正常工作。
6、发现自动液位控制器失灵，应及时停电检查。
7、应及时排除控制柜底部布线沟内的积水，保持沟内干燥。
8、经常检查各控制柜内接触器及各控制器件工作是否正常，各仪表及指示
灯指示是否准确。
9、应及时排除积水坑内积水。
10、消防给水泵每周应检查一次，启动水泵是否运转良好，务必保证水泵能处于随时可以启动状态
第二篇：物业设备管理制度
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上海市纺织原料公司长寿路仓库
设备设施管理制度
设备设施安全管理
1、工程部（设备设施管理部门）应建立健全《设备台账》。
2、设备管理以安全、正常、经济运行为标准，设备的操作、保养、维修由工程部（设备设施管理部门）专业技术人员实施；相关专业人员必须具备相应的资质、上岗证。
3、智能控制、消防、电梯、供电、供水设备管理实行24小时值班制度；未经主管部门领导许可，非值班人员一律不得进入值班室及设备运行间。
4、设备运行、维修、保养必须严格按照相关操作规程进行，并做好相应的安全措施和技术措施，谨防事故发生。
5、设备管理、运行、维修人员应全面了解和掌握设备运行规律，贯彻“预防为主”方针，防止安全事故发生。
6、值班室、设备运行间应按规范要求，配备合格的消防器材及相关警示标志。
7、值班室、设备运行间等工作场地，严禁吸烟。
8、值班室、设备运行间等工作场地、设备及附属设施应始终保持清洁卫生，严禁堆放杂物及搭晾衣物。
9、设备运行间应保持通风、照明良好，应急灯始终完好，门窗开启灵活无破损，并有防鼠、防蛇、防小动物进入的相关措施。
10、每年年底前，工程部（设备设施管理部门）对所管物业项目的设备设施维护保养情况进行一次拉网式大检查，针对检查中发现的问题制订下一年《设备设施保养计划》、《设备设施大中修计划》。
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设备设施检查管理
1、每季度（或每月），工程部经理组织专业人员对计划落实情况进行监督检查，发现问题及时督促整改，并填写《季度/月度设备设施检查记录》。
2、每天（或每周），由设备专业主管人员对所管辖设备的运行状况进行全面检查，发现异常或事故隐患时应及时排除，重大问题应及时向工程部（设备设施主管部门）、管理处主任汇报；同时应按要求如实填写相关设备日检记录。
3、设备责任人必须保证设备安全运行，每天对设备安全状况、线路、零部件等进行巡视检查，发现故障隐患及时排除，确保安全。
设备设施值班管理 房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.xiexiebang.com
1、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，不得干与工作无关的事宜。
2、严格按照操作规程及岗位职责要求，进行巡视检查，准点抄录各设备运行数据，认真填写《设备运行记录》、《交接班记录》。
3、密切监控设备运行情况，发现事故隐患后及时处理。当班人员无法处理时，应及时报告上一级主管协调处理。
4、交接班规程
（1）值班人员按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。因故不能值班时，必须提前办理请假手续，返回后及时销假。
（2）交班时，交班人员必须提前20分钟做好交班准备。
（3）接班时，接班人员必须提前15分钟到达值班岗位准备接班。
（4）交接班时主要做好“五交”——“交安全、交记录、交工具、交场地卫生、交设备运行状态”。交班后，双方在交接班记录上签字确认。
（5）下列情况下不得交接班： ①没有完全达到“五交”规范要求时。②接班人未到岗，交班人不准下班。
③接班人员有酒醉现象或其它神志不清情况而未找到顶班人时。
④交接过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。
设备设施维修保养管理
1、各物业公司一律不许自行对高压供电设备进行维修保养。如遇此类设备出现故房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.xiexiebang.com
障，应报请专业供电主管部门处理。
2、各物业公司所有特种设备设施（如空调、电梯、锅炉、压力容器、压力管道、起重机械、消防系统、安防系统机械维修检查等）一律实行外委维护保养。对于外委项目维保，工程部应指派专人监督维修保养质量；每次外委项目实施作业前，外委单位应先到工程部办理进场作业手续方可到设备安装地点进行作业。
3、维修
（1）检查中如发现设备设施存在隐患或性能劣变，维修主管应提前备好相关备件，预订维修时间实施作业。
（2）如在预定维修时间施工影响业户正常生活，则需报经管理处主任同意后方可实施，并提前告知辖区内业户。
（3）维修主管应督导维修人员按时作业。
（4）施工前，维修人员应备好工具及备件，提前携至作业现场。
（5）维修完毕后，工程部应就维修情况进行检查，填写《设备设施维修记录》。
4、保养
（1）实施保养计划前，各维修班长应制订材料采购计划并报批，提前组织维修保养材料。
（2）正式施工前，维修人员应准备好操作工具、协调相关部门创造保养条件，提前携至作业现场；施工时，应先按安全要求悬挂警示牌，做好安全防护措施，要求相关人员做好配合。
（3）保养完毕后，保养人应如实填写《设备设施保养记录》
5、紧急故障处理
（1）接到紧急故障处理请求，工程部主管应迅速组织人力至故障现场抢修；重大故障，应同时向管理处主任、公司主管领导报告。
（2）到达现场后，工程部主管应查看现场、了解故障原因，制订抢修方案。（3）实施抢修前，严格按照安全规范做好防护措施，并要求相关人员予以配合。（4）维修时以不扩大故障及隐患为前提。无法确认故障原因时，切不可盲目乱动，应集中商议，找出最佳方案；如属特种设备，应请求有关单位配合支援，并按中华人民共和国国务院令(第373号)《 特种设备安全监察条例 》执行。
（5）故障处理完毕后，应做好事故起因分析，制订相应的防范措施。
（6）每次紧急故障处理完毕后，工程部经理应如实写出书面报告上报相关部门。
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设备设施大中修、更新、改造管理
1、工程部（设备设施主管部门）根据设备使用状况提出设备中修、大修、更新、改造的实施方案，上报物业公司领导审核后，交由小区/大厦业主委员会审批（业主委员会应按规定向全体业主公示，征求意见）。
2、实施方案获得业主委员会批准后，按相关规定申请或续筹物业专项维修资金。
3、资金筹集到位后，工程部负责方案实施。
4、工程竣工后，工程部组织相关人员进行验收确认，并按规定办理款项支付签字房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.xiexiebang.com
手续（按《西安市物业管理条例》规定，须由业主委员会全体成员签字）。
设备资料管理
1、物业验收交接应移交有关机电设备档案资料，包括设备产品合格证、施工图、接线图、试验报告、说明书等（弱电设备还应移交程序软件备份盘等），物业公司档案室专柜保管。
2、工程部（设备管理部门）建立设备运行档案柜，保存设备技术资料、设备台帐、设备运行管理资料和维修资料等。机电设备档案主要包括：《设备台帐》、随机资料图册、《设备设施维修记录表》、《设备报废审批表》。
3、智能控制、消防、水电、电梯等设备的值班记录、巡视检查和保养记录，必须留有值班、巡检和维保人员的签名。房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.xiexiebang.com
4、所有记录按月整理、装订成册，归档管理。对某些特殊设备，应定期对设备管理记录内容进行分析，掌握设备运行情况。
5、借阅、查找设备管理记录应按规定办理登记手续，并及时归还。
发电机使用管理规定
除严格执行设备设施通用管理制度外，还应执行以下规定：
1、发电机房应做好防水、防潮工作。
2、经常检查发电机的机油油位、冷却水水位是否符合发电机运行要求，储备适当油量以满足发电机满负荷运行（根据各项目情况自定最小满负荷运行时间）
3、发电机每月空载试运行1-2次，运行时间约15-20分钟；平时应将发电机置于“手动”状态（酒店等特种物业，按合同要求执行）。
4、发电机起动时，操作人员应检查启动条件（冷却水、机油、柴油、电瓶电压等）是否具备，启动送新风设备。发电机首次投运时，应做全面检查。
5、每次运行、保养完毕后，如实填写《发电机运行记录》和《设备设施保养记录》。房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.xiexiebang.com
6、发现漏油、漏水现象应及时处理。
7、冬季发电机保养，冷却系统应加防冻液。
电梯安全管理规定
除严格执行设备设施通用管理制度外，还应执行以下规定：
1、机房内悬挂温度计，应确保机房温度不超过40℃。
2、机房内盘车工具、使用标识图须悬挂于机房内显眼位置。
3、《电梯困人救援规程》及各种警示牌须悬挂在电梯机房、值班室显眼位置。
4、倒闸操作前，应将电梯停至基站；倒闸完毕后，检查电梯运行是否正常。
5、每年，应邀请省（或市）质检部门对所有电梯进行一次安全检查；未取得质检部门检验合格证的电梯，严禁投入使用。
6、如发生火灾、地震、水淹等情况，按突发事件处理办法执行。
7、工程部（设备设施管理部门）每月对电梯外委单位进行一次抽查评估（按百分制打分，作为年底综合评审的依据）。
8、每年，物业公司领导、工程部及电梯维修主管对电梯委保单位进行一次综合评审，选择评审合格的单位签订委托维护保养合同，承担维保任务。
9、乘梯须知 房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.xiexiebang.com
（1）用手按钮，严禁撞击。（2）不许吸烟，勿靠厢门。（3）运行之时，挤门危险。（4）危险物品，禁止进梯。（5）保持清洁，勿吐勿丢。（6）运载货物，须先报批。（7）若遇意外，请按警铃。（8）超载铃响，后进退出。（9）儿童乘梯，成人陪同。（10）发生火警，切勿乘梯。
防雷安全管理
1、工程部（设备设施主管部门）应于每年雷雨季节前（一般为4月份）请当地防雷装置检测所（如：陕西省气象局西安市防雷装置检测所）对物业管辖区域内房屋的防雷装置检测一次；如为易燃易爆场所，对其防雷电装置每半年检测一次。对测量不合格项，由工程部组织专业人员进行维修整改。
2、大雷雨后，要再次对系统进行检查，察看是否因引雷击而导致某些连接点的松脱和断开。接闪器与引下线和接地体的连接必须牢固可靠，接地电阻值应符合规定要求，一般不大于10欧姆；对大于10欧姆的部位，要查找原因，重新焊接或另外增设接地体，保证防雷设施良好运行。
3、检查如发现引下线受到严重腐蚀、其腐蚀程度占截面积的30%以上则应及时更换；发现接头松动要立即紧固。
4、当雷击引起火灾、爆炸和人员伤亡、建筑物或建筑物内的设备损坏时，应及时通知防雷电装置检测机构派人到现场勘察，查找原因，采取补救措施。
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高压运行工岗位职责
严格遵守各项目管理处及设备管理部的各项规章制度。
努力学习专业技术，熟练掌握管辖区域的供电方式、状态、线路走向及所管辖设备、设施的原理、技术性能及实际操作。
认真做好设备的维修保养工作，做好防范小动物工作，确保安全运行。坚守岗位，定时巡查电气设备，密切监视各仪表的工作情况，准确抄录各项数据并填好报表。
负责与开闭所的业务联系，并做好登记。
事故发生时，高压运行工应保持头脑冷静，按照操作规程及时排除故障。事故未排除不得交接班，应上下两班协同工作，一般性设备故障应交代清楚并做好记录。
请假、补休需在一天前报告领班，并由班长安排合适的替班人。按规定的时间做好配电室室内外清洁工作。完成上级交办的其他工作。
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工作票制度
在电气设备上工作，应填用工作票或按命令执行，填用工作票的工作为： 高压设备及线路上工作需全部或部分停电者。
低压设备及线路上的工作需将高压设备停电或部分停电者。
高压室内二次接线上的工作，需要将高压设备停电或做安全措施者。票签发或命令发布人（工作领导人）所负安全责任： 工作的必须性和安全性；
工作票上所填安全措施是否正确完备；
工作负责人和工作班人员是否适当和足够，精神状态是否良好； 工作负责人（监护人）所负安全责任； 正确安全地组织工作；
工作前应将工作任务、停电范围、安全措施和工作时间等详细向工作人员交待清楚，并结合实际进行安全思想教育；
工作负责人应检查工作票所载安全措施是否正确、完备和值班员所做的安全措施是否符合现场实际条件。
工作许可人（值班员）应负责检查工作票上所写各项安全措施是否完备及符合现场条件，并正确执行；负责检查停电设备有无突然来电的可能。房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.xiexiebang.com
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操作票制度
一张操作票只能填写一个操作任务。
操作票要填写设备的双重名称即设备的名称和设备的编号。操作票用钢笔或圆珠笔填写，票面应清楚整洁，不得任意涂改。高压运行工在开始操作前应确认操作票无误后再进行实际操作。
倒闸操作或者是某些重大的操作必须由两人执行，一人监护，一人操作。操作过程中如发现疑问，应立即停止操作并向电气主管询问清楚以后再进行操作。不得擅自更改操作票，不得随意解除闭锁装置。
进行各种操作，均应做好相应的防范措施，雷电时，禁止倒闸操作。下列各项工作可以不用操作票，但均应记入操作记录簿内： 事故或者紧急情况的处理。拉合开关的单一操作。
操作票应按编号顺序使用，作废的操作票应注明“作废”字样，已经操作的注明“已操作”字样。
操作票应按ISO9000标准保存。
工作间断、转移和终结制度 房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.xiexiebang.com
工作间断时，工作班人员从工作现场撤出，所有安全措施保持不动，工作票仍由工作负责人保存；间断后继续工作，无需通过工作许可人，由工作负责人带领全班工作人员回到工作地点继续工作。
在未办理工作票终结手续以前，高压运行工不得将检修设备合闸送电。在工作期间，若有紧急需要，值班员可在工作票未交回的情况下合闸送电，但应先将工作班全体人员已经离开工作地点的确认，通知工作负责人，在得到工作负责人可以送电的答复后，并拆除临时遮栏、接地线和标示牌，恢复常设遮栏、清理现场后方可合闸送电。
检修工作结束以前，若需将设备试加工作电压，可按下列条件进行： 全体工作人员撤离工作地点；
收回工作票，拆除临时遮栏、接地线和标示牌，恢复常设遮栏； 工作负责人和值班员进行全面检查无误后，由值班员进行加压试验。作班若需继续工作时，应重新履行工作许可手续。
在同一电气连接部分用同一工作票依次在几个工作地点转移工作时，全部安全措施由值班员在开工前一次做完，不需再办转移工作手续，但工作负责人在转移工作地点时，应向工作人员交待带电范围，安全措施和注意事项后方可开工。
工作完毕后，工作班应清扫、整理现场。工作负责人应先周密检查，待全体工作人员撤离工作地点后，再向值班员讲清所修项目,发现的问题、试验的结果和存在的问题等。并与值班员共同检查设备状态，有无遗留物件，是否清洁等，然后在工作票上填明工作终结时间，经双方签名后，工作票方告终结。
只有在同一停电系统的所有工作票结束，拆除所有接地线、临时遮栏和标示牌，恢复常设遮栏后，方可合闸送电，严禁自行停送电。
已结束的工作票，应按ISO9000标准保存。
保证安全的技术措施
在全部停电或部分停电的电气设备上工作，必须完成下列措施： 房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.xiexiebang.com
一、停电。
二、验电。
三、装设接地线。
四、悬挂标示牌和装设遮栏。
上述措施由高压运行工执行。对于无经常值班人员的电气设备，由断开电源人执行，并应有监护人在场。
电梯事故应急处理措施
一、当火灾发生时
维修电梯工打开迫降开关，将消防电梯全部降至首站； 房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.xiexiebang.com
消防电梯自动进入消防运行状态，迅速关闭不具备消防功能的电梯； 关闭各层厅门，防止火向其他楼层延烧。
二、当发生地震时
轻微的地震对电梯破坏不大；震级较强时，可能会使轿厢或对重的导靴脱离导轨。有一部分导线可能切断，某些元件可能会误动作：
司机尽快在安全楼层停车，把乘客引导到安全地方；
运行时发生地震，应驶向最近的一层楼面，尽快撤离轿厢，并关闭电源、轿门、厅门。地震后对电梯进行详细检查，修复脱轨、移位、断线等故障后，方可使用；
当电梯发生严重撞顶和蹲底时，须经过有关部门严格检查、修复、鉴定后方可使用； 如果电梯因某种原因失去控制或发生超速而无法掌握时，司机和乘客应保持镇静，切勿企图跳出轿厢；
当乘客都脱离危险后，应立即切断总电源开关。
三、当电梯进水时
底坑进水，应将电梯停于两层以上，中止运行并切断电源；
当楼层水淹而使井边或底坑进水，应将电梯停于进水楼层以上并及时关闭电梯及总电源；
电梯湿水后，由电梯公司做湿水处理，并提交相应报告。
电梯紧急故障处理预案
如果电梯在行驶途中突然发生停车故障。而停在井道内不能开门时应先设法通知电梯维修人员，其他人员不得随意处理，以免处理不当发生危险。
维修人员到达现场后，首先应立即设法救出轿厢内被困人员。若轿厢不在平层开门位置，应以检修方式慢车开动电梯，将轿厢移动到开门处，让乘客离去，当电梯因安全钳动作或其他原因，采取前述措施轿厢仍不能移动时，可将轿厢顶安全窗开启，放出被房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.xiexiebang.com
困人员经井道退出，但应注意要切断电源。
如发现水进机房井道、井底坑和轿厢，应立即将电源全部切断，以防止触电事故及电气设备短路。
如遇电气设备发生燃烧时，应立即把电源切断，采用四氯化碳或干粉灭火器扑救，并报告有关部门。
电梯发生事故，司乘、维修人员必须立即抢救伤员，保护现场。抢救伤员需移动现场时，须设标志，及时报告有关部门按照“三不放过原则”采取有效措施。
若电梯发生严重的冲顶、蹲底时，须经过有关部门严格检查，修复鉴定后方可启用。如果轿厢因超行程或其他原因必须在机房用手轮转动曳引机使轿厢作短程升降时，首先要切断电动电源。然后应二到三人配合进行操作，一人使用工具松开刹车，其他人扳动手轮使曳引机转动。操作应注意安全，防止松开刹车时手轮突转伤人。
所有事故发生和处理后，一定要详细记录发生的时间、现象和处理方法，并要及时报告上级。
水泵房停水及事故处理措施
1、因停电造成停水时：值班人员应立即启用备用电源供水，或开启市政平地供水阀门供水，并报工程负责人，做好相关记录。
2、因水泵故障停水：值班人员应立即启用备用水泵供水，同时报工程负责人，组织抢修，并做好相关记录。
3、水泵电气控制回路故障停水：值班人员应先关闭电源后，开启市政平地供水阀门供水，同时报工程负责人（物业主管/主任）组织抢修，并报物业部（物业前台）。
4、市政管线故障停水：值班人员应及时报工程负责人（物业主管/主任），并联系自来水公司，询问故障原因，恢复供水时间，同时报物业部（物业前台）。
有蓄水池（箱）设施的可根据蓄水量及市政恢复供水时间等因素实行定时供水，以房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.xiexiebang.com
保障业户生活。
5、水泵房水浸应急处理：
（1）视进水情况，如进水量大，则关闭机房运行设备，并关闭电源开关。（2）立即通知工程部主管（物业主管/主任），同时报物业部（物业前台）。（3）堵住漏水水源，关闭漏水相关阀门。（4）封堵水源同时应立即排水。
（5）排干水后，应立即对浸水设备设施进行除湿（烘烤）处理。
（6）确认浸水已消除，各机电设备的绝缘电阻符合要求后，开始试运行，如无异常则可投入运行。
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水泵房运行规程
1、值班人员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水的现象。
2、检查水泵房控制柜仪器仪表、指示灯、供水管网压力是否正常；正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷淋泵、排污泵的选择开关应置于“自动”位置。
3、生活水泵每周至少轮换使用一次；消防泵、喷淋泵每月至少手动、自动各试机一次（运行时间不得低于2分钟）。
4、应对蓄水池观察孔加盖并上锁，钥匙由值班人员管理；透气管应用纱布或纱网包扎，以防杂物掉入水池中。
5、巡检
（1）每天至少对泵房运行状况巡检2次，如实填写《水泵房运行记录表》。（2）观察蓄水池（箱）液位显示器是否正常。
（3）检查控制柜各元器件是否正常，指示灯指示是否正确，手动/自动转换开关位置是否正确，电压、电流是否正常。
（4）污水泵液位报警显示器是否正常，水泵有无堵塞。
6、二次供水管理（参照西安市卫生监督所二次供水管理办法制订）
（1）有二次供水水箱基本档案（包括水箱总数、居民楼水箱、所属管理单位名称）。（2）有二次供水卫生许可证（按期审核，并悬挂在显著位置）。
（3）二次供水人员具备相关卫生知识，从事二次供水操作人员应持有有效健康证。（4）二次供水设施完备，有卫生安全制度，每年定期清洗、消毒，有保证水质安全和防止二次污染的措施，水质符合卫生要求，有清洗、消毒记录及水质检验报告。
（5）二次供水设施设备设有卫生防护标志。保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。
（6）设备阀门、管道、泵体无跑、冒、滴、漏。所有排水系统通畅，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。
（7）高压水泵、水池、水箱有严密的管理措施。供水计量及收费严格执行有关部门规定，无不合理计量及乱收费现象，限水、停水能预先通知用户。
（8）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水事故。房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.xiexiebang.com
锅炉房设备紧急事故处理措施
一、锅炉事故应急措施
锅炉设备发生事故后，应立即报告主管部门，如实介绍事故发生的经过。对重大事故，例如爆炸事故除采取相应救援措施外，应保护好现场，防止事故蔓延。
1、如发现天燃气管道及调压箱，发生天燃气泄漏情况时，应立即停炉关闭电源及天然气总阀门，并通知天燃气公司抢修部门及相关人员。
2、锅炉爆炸事故。一旦发生锅炉爆炸事故,必须设法躲避爆炸物和高温水、汽，在可能的情况下尽快将人撤离现场，有条件时拨打“119”、“120”、“110”等电话请求救援，并将情况逐级上报。爆炸停止后立即查看是否有伤亡人员，并进行救助。
3、锅炉爆管事故。一旦发生锅炉爆管事故,必须采取紧急停炉措施，如几台锅炉并列供热，应将故障锅炉的供回管阀门关闭。
4、当突然停气时，燃烧机会自锁停炉，关闭燃气阀门，注意锅炉水温度突然升高产生汽化现象。
5、当锅炉超温（压）报警时，燃烧机会自锁停炉，应检查故障并排除后，方可启动运行。
6、当启动点火发生爆燃时，应立即关闭锅炉电源及天然气阀门，并通知厂家或维保单位进行检查修理。
7、当正在运行的锅炉或燃烧机发生震动时，应立即停炉，并通知厂家或维保单位进行检查修理。
8、当锅炉房发生火灾时，应立即停炉，关闭天然气总阀及电源，迅速采取措施控制火势，同时拨打火警119电话，并上报公司领导。
二、电动葫芦事故应急措施
1、电动葫芦吊运重物时如遇突然停电或设备突然发生故障,司机和指挥人员不准离开现场,要警戒任何人不准通过危险区,等电力恢复或设备处理完后将吊运的重物放好后才能离开。
2、起升机构制动器在工作中突然失灵时,要沉着冷静,做慢速反复升降动作,同时开动葫芦,选择安全地点放下重物。
三、事故消除后，将发生事故的地点、部位、事故经过、事故原因、处理方法及结果记录在锅炉运行值班记录中，拟制事故报告，并报公司主管部门及领导。房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.xiexiebang.com
四、检查事故隐患，接受教训，采取纠正措施，防止类似事故再次发生。
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锅炉应急事故救援预案
为了有效、及时控制和消除突发性锅炉房失火、炉体爆炸事故的危害，最大限度地减少事故损失，根据《特种设备安全监察条例》的要求，按照“统一领导、专业分工、反应及时、措施果断、加强合作”的原则，特制定本预案，以备紧急情况出现时执行：
一、锅炉设备出现重大事故时，由公司领导或管理处主任直接担任救援指挥，及时赶往事故现场，判断是否还有隐患（附近易燃易爆物）存在及周围环境（房屋、人群密集度等）观察，统一组织、布署救援工作，控制事故蔓延和扩大。
二、如果发现有伤员，应及时与120急救中心联系进行救护。
三、锅炉设备的使用部门，在出现事故后除按《锅炉事故紧急处理措施》执行外，还应积极配合事故的应急救援工作，迅速做好附近人群撤离危险区或就地安全疏散，同时针对火情严重的，应及时与119消防中心联系进行消防。
四、在应急抢险救援过程中需要紧急调用物资、设备、人员和占用场地，任何单位和个人不得阻拦和拒绝，有关单位和个人应当支持、配合提供一切便利条件，所产生的费用原则上由事故单位负责。
五、参加事故应急处理的工作人员，应当按照本预案规定，采取安全防护措施，并在专业人员的指导下进行工作。
六、对事故应急救援工作处理及时、指挥有效、挽回经济损失者，公司将给予重大奖励。
七、对瞒报、迟报、漏报、谎报、误报或在事故中玩忽职守、不听指挥、临阵脱逃、不负责任者，按公司规定给予开除处分，如构成犯罪，依法追究刑事责任。房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.xiexiebang.com
交换站操作规程
（1）运行人员负责交换站内的设备运行，定时巡检（每小时1次），按规定填写《交换站运行记录》。
（2）运行人员必须严格执行开机、停机时间。做好开机前的准备工作，发现重大问题时及时报告工程部主管，待处理好后方可开机。
（3）运行前：认真检查交换器及各类附属设备，检查进出水阀门是否打开、安全阀是否正常、设定温度数值是否在要求范围内。
（4）送汽/送水程序：
①汽——水交换：确认循环水系统运行正常→检查冷凝水疏水阀、紧急泄水阀正常→启动紧急泄水阀→慢慢打开蒸汽阀→排净蒸汽管道内冷凝水→关闭紧急泄水阀→启动冷凝水疏水阀→徐徐向交换器送入蒸汽→检查设备运行状况。
②水——水交换：确认二次循环水系统运行正常→打开一次回水阀门→打开一次供水阀门→检查设备运行状况。
运行人员根据工程部（设备设施主管部门）的动力调度命令调整供热水的温度（各物业公司根据各自实际情况确定调度令发布人、不同天气下出水温度）。
（5）停止运行：
①汽——水交换：缓慢关闭蒸汽阀门→循环水系统继续循环→水温降至50℃以下→关闭循环泵（如果系统长时间停运，应将系统循环水排净，防止设备冻裂）。
②水——水交换：关闭一次供水阀门→关闭回水阀门（如果系统长时间停运，可将系统循环水排净）。
（6）交接班应在下一班前10分钟内进行，并在运行记录上签字，详细记录当班问题和处理结果。房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.xiexiebang.com
锅炉运行规程
除严格执行设备设施通用管理制度外，还应执行以下规定：
1、司炉工负责锅炉及附属设备的运行、定时巡检（每小时1次），按规定填写《燃气/燃油锅炉运行记录》。
2、巡回检查路线（以天然气锅炉为例）：
锅炉本体及燃烧机→安全附件→管道阀门→风机房→循环泵房→水处理及除氧→补水、除氧泵→软水箱。
3、巡检内容主要包括：
①锅炉及附机的控制操作系统是否正常。
②压力、供回水温度、水位、排烟温度在规定范围内。③安全附件、保护装置和仪表灵敏可靠，无泄漏现象。
④受压部件可见部位无鼓包、渗漏；炉内燃烧情况良好，无漏水漏气声。⑤锅炉外壳、前后烟门及人孔、手孔完整牢固、无破损。⑥管道、阀门无泄漏，阀门开启灵活。
⑦燃烧器运转有无异常响声，风机运行是否正常。⑧循环泵运转正常，无异常现象。
⑨锅炉房照明良好，道路通畅，消防设施、可燃气体报警装置正常。⑩软水箱储水充足。
⑾如有下列情况，司炉人员应增加巡检次数：
——设备存在某些暂时不影响安全运行的一般缺陷时。——新改装、长期停运或新检修后的设备投入运行时。——设备运行中发现可疑现象时。
4、定期维修保养锅炉、燃烧器及附属设备。房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.xiexiebang.com
锅炉操作规程
1、运行前准备
①司炉工在操作运行前必须熟悉《自控装置说明书》和《锅炉运行说明书》。②天然气/油供给管道应达到标准压力，燃气/燃油系统无泄漏（如为燃油锅炉，应确保日用油箱油量充沛）。
③锅炉给水系统正常，软水水质达到标准、水位量达到规定值（热水锅炉应排尽空气），如实填写《锅炉房水处理记录》。
④锅炉运行控制柜是否能正常工作。⑤锅炉受压元件的检查：
——锅炉炉墙、安全附件、保护装置及仪表。——给水、回水、出水及供汽系统阀门管件。——天然气/油管道及阀门。⑥准备工作：
——调整阀门到启动状态。——向锅炉注水，达到规定数值。——开启循环泵。
——检查水箱水位达到满水位值。——系统检漏、排气，达到工作压力。
2、正常运行
①循环泵运转正常后，合上锅炉电控箱电源，按下锅炉电控箱启动按钮，锅炉即进入自动点火程序，开始正常燃烧。
②司炉工根据工程部（设备设施主管部门）的动力调度命令调整锅炉出水温度（各物业公司根据各自实际情况确定调度令发布人、不同天气下出水温度）。
3、关机停炉 ①正常停炉
——将燃烧机负荷降为最低后按“停炉”按钮，燃烧器进行后吹扫状态，延时到自动停止。
——停炉后循环水泵继续运行，待水温降止50℃以下时，方可停泵。②紧急停炉
——当出现紧急事故时，直接按“停炉”按钮，关闭天然气/油源，根据需要停止房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.xiexiebang.com
循环泵运行。
——当出现锅炉自动停炉时，根据报警情况检查系统，解决出现的问题后重新启动。房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.xiexiebang.com
锅炉维修保养规程
（1）对于外委维护保养项目，工程部应派专检人员跟踪监督，确保维护保养结果。（2）对于内部维护保养项目，由工程部主管组织各工种严格按照规范进行作业。（3）大修项目，应报物业公司主管领导审核，业委会、上级主管部门审批后进行（锅炉本体大修需报质检部门备案）。
（4）大修项目，一般应安排在非供暖期进行；临时维修项目，应避开供热时间进行，确保对用户的供热质量。
（5）锅炉大修后，应严格按照设计标准进行自检，报请质检部门进行检验，合格后方可运行。
（6）每次完成保养后，须填写《设备设施保养记录》。
（7）每年供暖前，应校验安全阀、压力表；供暖结束后，对锅炉、压力容器进行年检。
第三篇：物业设备维修
1.物业设备包括室内设备、也包括建筑规划红线内的室外设备与设施系统，具体主要有给水排水、供电、供暖、消防、通风、空调、燃气供应、电梯以及通信网络等设备。2.物业设备管理的内容包括管理与服务两个方面。
3.衡量物业设备管理质量的指标一般有设备的有效利用率和设备的完好率。
4.物业设备管理的内容包括物业设备基础资料管理，物业设备运行管理、物业设备维修管理、物业设备更新改造管理、备品配件管理和固定资产管理等。
5.物业管理企业设备管理部门的机构设置应体现部门经理负责和主管工程师业务领导相结合的原则。6.物业设备管理制度一般包括：接管验收制度；预防性计划维修保养制度；值班制度；交接班制度；交接班制度；报告制度；工具领用保管制度；设备操作维修安全规定。7.给水工程包括水源、取水工程、净水工程、输配水工程四部分。
8.根据建筑物内用水用途可分为生活给水系统、生产给水系统和消防给水系统。
9.给水系统的组成：引入管；水边节点；给水管道系统；给水附件；加压和贮水设备；给水局部处理设施。10.常用的给水方式：市政管网直接供水；水箱供水；水池、水泵和水箱联合供水；气压供水；微机变频调速供水；竖向分区供水。
11.管道的连接方法：螺纹连接；法兰连接；焊接连接；承插连接；卡套式连接。
12.给水系统常用的附件包括配水附件（主要用于调节和分配水量）和控制附件（用以启闭管路、调节水量或水压、关断水流、改变水流方向）。
13.室内给水管网的布置形式：下行上给式；上行下给式；环状式。
敷设方法：明装；暗装。14.给水管道常用管材：钢管；铜管；铝塑复合管；塑料管。
15.室内排水系统分类：生活污、废水排水系统；生产污、废水排水系统；屋面雨雪水排水系统。
建筑内部排水体制分为合流制和分流制两种。
16.室内排水系统组成：卫生器具；排水管道；通气系统；清通设备；污水提升设备。17.屋面雨水排除方式：外排水系统；内排水系统。
18.建筑中水系统由中水水源系统、中水处理设施和中水管道系统组成。19.中水水源一般为生活污水、冷却水、雨水等。
20.小区给水系统组成：接户管；加压和贮水设备；小区支管；小区干管。
21.小区给水系统给水方式：城市管网直接给水；小区集中或分散加压给水；小区给水系统的确定。22.热水供应系统分类：局部热水供应系统；集中热水供应系统。23.热水供应系统组成：热媒循环管网；热水配水管网；附件和仪表。24.热水的加热方式可分为直接加热方式和间接加热方式两种。
25.采暖系统的分类：按供热范围分（局部采暖系统；集中采暖系统；区域采暖系统），按热媒分（热水采暖系统；蒸汽采暖系统；热风采暖系统）。
26.热水采暖系统组成：自然循环系统（热源即锅炉；散热设备；供水管道；回水管道；膨胀水箱）；机械循环系统（锅炉；供水管道；散热器；回水管道；水泵；膨胀水箱；排气装置；控制附件。27.换热器种类：表面式换热器；混合式换热器；回热式换热器。
28.散热器：在采暖系统中，散热器是在供暖房间内的放热设备，它把热媒携带的热能以传到、对流、辐射等方式传给房间，以补偿房间的热量损失，维持室内正常工作和生产所需的温度，达到供暖的目的。29.采暖系统的常见故障：采暖管道的泄漏；采暖管道的堵塞；上层散热器过热、下层散热器不热；上层散热器不热；各立管上散热器的温度差别太大；一组散热器单片散热片不热。
30.燃气又称煤气，一般有人工煤气（H2、CO、CH4)、天然气(CH4)及液化石油气(碳氢化合物)三大类。31.通风系统按其作用动力的不同，可分为自然通风和机械通风两种。
32.空气调节简称“空调”，他的任务是调节室内空气，为工艺生产和人们生活创造一个良好舒适的室内环境。所谓良好舒适的室内环境，是指把室内空气的温度、湿度、洁净度、空气流速以及室内噪声控制在一定范围内，以保证工艺生产、产品质量和人们生活舒适的要求。33.空气环境的衡量参数：温度、湿度、洁净度、气流速度。
34.空调系统按设备的布置情况分类：集中式空调系统；半集中式空调系统；全分散式空调（局部空调）系统。
35.为了对空气环境进行调节和控制，需对空气进行加热、冷却、加湿、减湿、过滤、输送等各种处理，空调系统就是完成这一工作的系统。
36.空调系统的构成：空气处理部分；空气输送部分；空气分配部分；辅助系统部分。37.空调冷源有天然冷源和人工冷源两种。
38.建筑火灾成因：人为因素；电气事故；可燃物的引燃。39.火灾过程一般分为阴燃、爆燃、熄灭三个阶段。
40.灭火及消防联动系统包括：灭火装置；减灾装置；避难应急装置；广播通信装置。
41.消火栓给水系统一般由消火栓、水龙带、水枪、消防卷盘、消火栓箱、水泵接合器、消防水池、消防水箱、增压设备和水源等组成。
42.自动喷水灭火系统按喷头的开闭形式分为闭式自动喷水灭火系统和开式自动喷水灭火系统。前者有湿式、干式、干湿式和预作用自动喷水灭火系统之分，后者有雨淋喷水灭火系统、水幕消防系统和水喷雾灭火系统之分。
43.火灾探测器：感温式火灾探测器；感烟式火灾探测器；感光式火灾探测器；可燃气体火灾探测器；复合式火灾探测器。
44.电路三要素：电源；负载；中间环节。45.电路工作状态：通路；短路；开路。
46.一级负荷：1）中断供电将造成人身伤亡；2）中断供电将造成重大的政治影响；3）中断供电将造成重大经济损失；4）中断供电将造成公共场所的秩序严重混乱。
二级负荷：1）中断供电将造成较大政治影响；2）中断供电将造成重大经济损失；3）中断供电将造成公共场所的秩序严重混乱。
47.低压配电系统配电方式：放射式；树干式；混合式。48.低压配电线路：架空线路；电缆线路。
49.低压电器线路的常见故障：短路；断路；漏电。
50.照明按其功能可分为正常照明、备用照明或事故应急照明、警卫值班室照明和障碍照明。51.照明供电系统组成：进户线；配电箱；干线；支线。52.室内照明线路的敷设方式：明线敷设；暗线敷设。
53.电气危害：对系统自身的危害；对用电设备、环境和人员的危害。
我国电气火灾在火灾总数中所占的比例已达百分之三十左右。
54.触点方式：单相触电；两相触电；跨步电压触电。
55.供电系统接地形式：IT系统； TT系统；TN系统（TN-C系统；TN-S系统；TN-C-S系统）。56.电气设备保护措施：保护接地；保护接零；重复接地；漏电保护器。57.雷击的基本形式：直击雷；感应雷；雷电波侵入。58.雷电的危害：热效应；机械效应；电气效应；电磁效应。59.防雷装置一般由接闪器、引下线和接地装置三部分组成。60.电梯通常按照用途、速度、拖动方式和控制方式进行分类。
61.电梯的基本结构：拖动装置；悬挂装置；容载装置；衡补偿装置；导向装置；选层和平层装置；层门及召唤装置；安全装置；电气控制装置及其线路。62.电线电视——CATV。
63.小区五道安全防线：周界防越报警系统；闭路电视监控系统；电子巡更系统；楼宇对讲管理系统；室内综合报警系统。
64.3A——办公自动化；通信自动化；楼宇自动化。
4C——现代化计算机技术；现代控制技术；现代通信技术；现代图影显示技术。
第四篇：物业设备管理制度
*****物业设备管理制度汇编
设备设施安全管理
1、工程部（设备设施管理部门）应建立健全《设备台账》。
2、设备管理以安全、正常、经济运行为标准，设备的操作、保养、维修由工程部（设备设施管理部门）专业技术人员实施；相关专业人员必须具备相应的资质、上岗证。
3、智能控制、消防、电梯、供电、供水设备管理实行24小时值班制度；未经主管部门领导许可，非值班人员一律不得进入值班室及设备运行间。
4、设备运行、维修、保养必须严格按照相关操作规程进行，并做好相应的安全措施和技术措施，谨防事故发生。
5、设备管理、运行、维修人员应全面了解和掌握设备运行规律，贯彻“预防为主”方针，防止安全事故发生。
6、值班室、设备运行间应按规范要求，配备合格的消防器材及相关警示标志。
7、值班室、设备运行间等工作场地，严禁吸烟。
8、值班室、设备运行间等工作场地、设备及附属设施应始终保持清洁卫生，严禁堆放杂物及搭晾衣物。
9、设备运行间应保持通风、照明良好，应急灯始终完好，门窗开启灵活无破损，并有防鼠、防蛇、防小动物进入的相关措施。
10、每年年底前，工程部（设备设施管理部门）对所管物业项目的设备设施维护保养情况进行一次拉网式大检查，针对检查中发现的问题制订下一年《设备设施保养计划》、《设备设施大中修计划》。
设备设施检查管理
1、每季度（或每月），工程部经理组织专业人员对计划落实情况进行监督检查，发现问题及时督促整改，并填写《季度/月度设备设施检查记录》。
2、每天（或每周），由设备专业主管人员对所管辖设备的运行状况进行全面检查，发现异常或事故隐患时应及时排除，重大问题应及时向工程部（设备设施主管部门）、管理处主任汇报；同时应按要求如实填写相关设备日检记录。
3、设备责任人必须保证设备安全运行，每天对设备安全状况、线路、零部件等进行巡视检查，发现故障隐患及时排除，确保安全。
1、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，不得干与工作无关的事宜。
2、严格按照操作规程及岗位职责要求，进行巡视检查，准点抄录各设备运行数据，认真填写《设备运行记录》、《交接班记录》。
3、密切监控设备运行情况，发现事故隐患后及时处理。当班人员无法处理时，应及时报告上一级主管协调处理。
4、交接班规程
（1）值班人员按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。因故不能值班时，必须提前办理请假手续，返回后及时销假。
（2）交班时，交班人员必须提前20分钟做好交班准备。
（3）接班时，接班人员必须提前15分钟到达值班岗位准备接班。（4）交接班时主要做好“五交”——“交安全、交记录、交工具、交场地卫生、交设备运行状态”。交班后，双方在交接班记录上签字确认。
（5）下列情况下不得交接班： ①没有完全达到“五交”规范要求时。②接班人未到岗，交班人不准下班。
③接班人员有酒醉现象或其它神志不清情况而未找到顶班人时。
④交接过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。
1、各物业公司一律不许自行对高压供电设备进行维修保养。如遇此类设备出现故障，应报请专业供电主管部门处理。
2、各物业公司所有特种设备设施（如空调、电梯、锅炉、压力容器、压力管道、起重机械、消防系统、安防系统机械维修检查等）一律实行外委维护保养。对于外委项目维保，工程部应指派专人监督维修保养质量；每次外委项目实施作业前，外委单位应先到工程部办理进场作业手续方可到设备安装地点进行作业。
3、维修
（1）检查中如发现设备设施存在隐患或性能劣变，维修主管应提前备好相关备件，预订维修时间实施作业。
（2）如在预定维修时间施工影响业户正常生活，则需报经管理处主任同意后方可实施，并提前告知辖区内业户。
（3）维修主管应督导维修人员按时作业。
（4）施工前，维修人员应备好工具及备件，提前携至作业现场。（5）维修完毕后，工程部应就维修情况进行检查，填写《设备设施维修记录》。
4、保养
（1）实施保养计划前，各维修班长应制订材料采购计划并报批，提前组织维修保养材料。
（2）正式施工前，维修人员应准备好操作工具、协调相关部门创造保养条件，提前携至作业现场；施工时，应先按安全要求悬挂警示牌，做好安全防护措施，要求相关人员做好配合。
（3）保养完毕后，保养人应如实填写《设备设施保养记录》
5、紧急故障处理
（1）接到紧急故障处理请求，工程部主管应迅速组织人力至故障现场抢修；重大故障，应同时向管理处主任、公司主管领导报告。
（2）到达现场后，工程部主管应查看现场、了解故障原因，制订抢修方案。（3）实施抢修前，严格按照安全规范做好防护措施，并要求相关人员予以配合。
4）维修时以不扩大故障及隐患为前提。无法确认故障原因时，切不可盲目乱动，应集中商议，找出最佳方案；如属特种设备，应请求有关单位配合支援，并按中华人民共和国国务院令(第373号)《 特种设备安全监察条例 》执行。
（5）故障处理完毕后，应做好事故起因分析，制订相应的防范措施。（6）每次紧急故障处理完毕后，工程部经理应如实写出书面报告上报相关部门。
1、工程部（设备设施主管部门）根据设备使用状况提出设备中修、大修、更新、改造的实施方案，上报物业公司领导审核后，交由小区/大厦业主委员会审批（业主委员会应按规定向全体业主公示，征求意见）。
2、实施方案获得业主委员会批准后，按相关规定申请或续筹物业专项维修资金。
3、资金筹集到位后，工程部负责方案实施。
4、工程竣工后，工程部组织相关人员进行验收确认，并按规定办理款项支付签字手续（按《西安市物业管理条例》规定，须由业主委员会全体成员签字）。
1、物业验收交接应移交有关机电设备档案资料，包括设备产品合格证、施工图、接线图、试验报告、说明书等（弱电设备还应移交程序软件备份盘等），物业公司档案室专柜保管。
2、工程部（设备管理部门）建立设备运行档案柜，保存设备技术资料、设备台帐、设备运行管理资料和维修资料等。机电设备档案主要包括：《设备台帐》、随机资料图册、《设备设施维修记录表》、《设备报废审批表》。
3、智能控制、消防、水电、电梯等设备的值班记录、巡视检查和保养记录，必须留有值班、巡检和维保人员的签名。
4、所有记录按月整理、装订成册，归档管理。对某些特殊设备，应定期对设备管理记录内容进行分析，掌握设备运行情况。
5、借阅、查找设备管理记录应按规定办理登记手续，并及时归还。
发电机使用管理规定
除严格执行设备设施通用管理制度外，还应执行以下规定：
1、发电机房应做好防水、防潮工作。
2、经常检查发电机的机油油位、冷却水水位是否符合发电机运行要求，储备适当油量以满足发电机满负荷运行（根据各项目情况自定最小满负荷运行时间）
3、发电机每月空载试运行1-2次，运行时间约15-20分钟；平时应将发电机置于“手动”状态（酒店等特种物业，按合同要求执行）。
4、发电机起动时，操作人员应检查启动条件（冷却水、机油、柴油、电瓶电压等）是否具备，启动送新风设备。发电机首次投运时，应做全面检查。
5、每次运行、保养完毕后，如实填写《发电机运行记录》和《设备设施保养记录》。
6、发现漏油、漏水现象应及时处理。
7、冬季发电机保养，冷却系统应加防冻液。
除严格执行设备设施通用管理制度外，还应执行以下规定：
1、机房内悬挂温度计，应确保机房温度不超过40℃。
2、机房内盘车工具、使用标识图须悬挂于机房内显眼位置。
3、《电梯困人救援规程》及各种警示牌须悬挂在电梯机房、值班室显眼位置。
4、倒闸操作前，应将电梯停至基站；倒闸完毕后，检查电梯运行是否正常。
5、每年，应邀请省（或市）质检部门对所有电梯进行一次安全检查；未取得质检部门检验合格证的电梯，严禁投入使用。
6、如发生火灾、地震、水淹等情况，按突发事件处理办法执行。
7、工程部（设备设施管理部门）每月对电梯外委单位进行一次抽查评估（按百分制打分，作为年底综合评审的依据）。
8、每年，物业公司领导、工程部及电梯维修主管对电梯委保单位进行一次综合评审，选择评审合格的单位签订委托维护保养合同，承担维保任务。
9、乘梯须知
（1）用手按钮，严禁撞击。（2）不许吸烟，勿靠厢门。（3）运行之时，挤门危险。（4）危险物品，禁止进梯。（5）保持清洁，勿吐勿丢。（6）运载货物，须先报批。（7）若遇意外，请按警铃。（8）超载铃响，后进退出。（9）儿童乘梯，成人陪同。（10）发生火警，切勿乘梯。
1、工程部（设备设施主管部门）应于每年雷雨季节前（一般为4月份）请当地防雷装置检测所（如：陕西省气象局西安市防雷装置检测所）对物业管辖区域内房屋的防雷装置检测一次；如为易燃易爆场所，对其防雷电装置每半年检测一次。对测量不合格项，由工程部组织专业人员进行维修整改。
2、大雷雨后，要再次对系统进行检查，察看是否因引雷击而导致某些连接点的松脱和断开。接闪器与引下线和接地体的连接必须牢固可靠，接地电阻值应符合规定要求，一般不大于10欧姆；对大于10欧姆的部位，要查找原因，重新焊接或另外增设接地体，保证防雷设施良好运行。
3、检查如发现引下线受到严重腐蚀、其腐蚀程度占截面积的30%以上则应及时更换；发现接头松动要立即紧固。
4、当雷击引起火灾、爆炸和人员伤亡、建筑物或建筑物内的设备损坏时，应及时通知防雷电装置检测机构派人到现场勘察，查找原因，采取补救措施。
严格遵守各项目管理处及设备管理部的各项规章制度。
努力学习专业技术，熟练掌握管辖区域的供电方式、状态、线路走向及所管辖设备、设施的原理、技术性能及实际操作。
认真做好设备的维修保养工作，做好防范小动物工作，确保安全运行。坚守岗位，定时巡查电气设备，密切监视各仪表的工作情况，准确抄录各项数据并填好报表。
负责与开闭所的业务联系，并做好登记。
事故发生时，高压运行工应保持头脑冷静，按照操作规程及时排除故障。事故未排除不得交接班，应上下两班协同工作，一般性设备故障应交代清楚并做好记录。
请假、补休需在一天前报告领班，并由班长安排合适的替班人。按规定的时间做好配电室室内外清洁工作。完成上级交办的其他工作。
在电气设备上工作，应填用工作票或按命令执行，填用工作票的工作为： 高压设备及线路上工作需全部或部分停电者。
低压设备及线路上的工作需将高压设备停电或部分停电者。
高压室内二次接线上的工作，需要将高压设备停电或做安全措施者。票签发或命令发布人（工作领导人）所负安全责任： 工作的必须性和安全性；
工作票上所填安全措施是否正确完备；
工作负责人和工作班人员是否适当和足够，精神状态是否良好； 工作负责人（监护人）所负安全责任； 正确安全地组织工作；
工作前应将工作任务、停电范围、安全措施和工作时间等详细向工作人员交待清楚，并结合实际进行安全思想教育；
工作负责人应检查工作票所载安全措施是否正确、完备和值班员所做的安全措施是否符合现场实际条件。
工作许可人（值班员）应负责检查工作票上所写各项安全措施是否完备及符合现场条件，并正确执行；负责检查停电设备有无突然来电的可能。
一张操作票只能填写一个操作任务。
操作票要填写设备的双重名称即设备的名称和设备的编号。操作票用钢笔或圆珠笔填写，票面应清楚整洁，不得任意涂改。高压运行工在开始操作前应确认操作票无误后再进行实际操作。倒闸操作或者是某些重大的操作必须由两人执行，一人监护，一人操作。操作过程中如发现疑问，应立即停止操作并向电气主管询问清楚以后再进行操作。
不得擅自更改操作票，不得随意解除闭锁装置。
进行各种操作，均应做好相应的防范措施，雷电时，禁止倒闸操作。下列各项工作可以不用操作票，但均应记入操作记录簿内： 事故或者紧急情况的处理。拉合开关的单一操作。
操作票应按编号顺序使用，作废的操作票应注明“作废”字样，已经操作的注明“已操作”字样。
操作票应按ISO9000标准保存。
工作间断、转移和终结制度
工作间断时，工作班人员从工作现场撤出，所有安全措施保持不动，工作票仍由工作负责人保存；间断后继续工作，无需通过工作许可人，由工作负责人带领全班工作人员回到工作地点继续工作。
在未办理工作票终结手续以前，高压运行工不得将检修设备合闸送电。在工作期间，若有紧急需要，值班员可在工作票未交回的情况下合闸送电，但应先将工作班全体人员已经离开工作地点的确认，通知工作负责人，在得到工作负责人可以送电的答复后，并拆除临时遮栏、接地线和标示牌，恢复常设遮栏、清理现场后方可合闸送电。
检修工作结束以前，若需将设备试加工作电压，可按下列条件进行： 全体工作人员撤离工作地点；
收回工作票，拆除临时遮栏、接地线和标示牌，恢复常设遮栏； 工作负责人和值班员进行全面检查无误后，由值班员进行加压试验。作班若需继续工作时，应重新履行工作许可手续。
在同一电气连接部分用同一工作票依次在几个工作地点转移工作时，全部安全措施由值班员在开工前一次做完，不需再办转移工作手续，但工作负责人在转移工作地点时，应向工作人员交待带电范围，安全措施和注意事项后方可开工。
工作完毕后，工作班应清扫、整理现场。工作负责人应先周密检查，待全体工作人员撤离工作地点后，再向值班员讲清所修项目,发现的问题、试验的结果和存在的问题等。并与值班员共同检查设备状态，有无遗留物件，是否清洁等，然后在工作票上填明工作终结时间，经双方签名后，工作票方告终结。
只有在同一停电系统的所有工作票结束，拆除所有接地线、临时遮栏和标示牌，恢复常设遮栏后，方可合闸送电，严禁自行停送电。
已结束的工作票，应按ISO9000标准保存。
在全部停电或部分停电的电气设备上工作，必须完成下列措施：
一、停电。
二、验电。
三、装设接地线。
四、悬挂标示牌和装设遮栏。
上述措施由高压运行工执行。对于无经常值班人员的电气设备，由断开电源人执行，并应有监护人在场。
一、当火灾发生时
维修电梯工打开迫降开关，将消防电梯全部降至首站；
消防电梯自动进入消防运行状态，迅速关闭不具备消防功能的电梯； 关闭各层厅门，防止火向其他楼层延烧。
二、当发生地震时
轻微的地震对电梯破坏不大；震级较强时，可能会使轿厢或对重的导靴脱离导轨。有一部分导线可能切断，某些元件可能会误动作：
司机尽快在安全楼层停车，把乘客引导到安全地方；
运行时发生地震，应驶向最近的一层楼面，尽快撤离轿厢，并关闭电源、轿门、厅门。地震后对电梯进行详细检查，修复脱轨、移位、断线等故障后，方可使用；
当电梯发生严重撞顶和蹲底时，须经过有关部门严格检查、修复、鉴定后方可使用；
如果电梯因某种原因失去控制或发生超速而无法掌握时，司机和乘客应保持镇静，切勿企图跳出轿厢；
当乘客都脱离危险后，应立即切断总电源开关。
三、当电梯进水时
底坑进水，应将电梯停于两层以上，中止运行并切断电源；
当楼层水淹而使井边或底坑进水，应将电梯停于进水楼层以上并及时关闭电梯及总电源；
电梯湿水后，由电梯公司做湿水处理，并提交相应报告。
如果电梯在行驶途中突然发生停车故障。而停在井道内不能开门时应先设法通知电梯维修人员，其他人员不得随意处理，以免处理不当发生危险。
维修人员到达现场后，首先应立即设法救出轿厢内被困人员。若轿厢不在平层开门位置，应以检修方式慢车开动电梯，将轿厢移动到开门处，让乘客离去，当电梯因安全钳动作或其他原因，采取前述措施轿厢仍不能移动时，可将轿厢顶安全窗开启，放出被困人员经井道退出，但应注意要切断电源。
如发现水进机房井道、井底坑和轿厢，应立即将电源全部切断，以防止触电事故及电气设备短路。
如遇电气设备发生燃烧时，应立即把电源切断，采用四氯化碳或干粉灭火器扑救，并报告有关部门。
电梯发生事故，司乘、维修人员必须立即抢救伤员，保护现场。抢救伤员需移动现场时，须设标志，及时报告有关部门按照“三不放过原则”采取有效措施。
若电梯发生严重的冲顶、蹲底时，须经过有关部门严格检查，修复鉴定后方可启用。
如果轿厢因超行程或其他原因必须在机房用手轮转动曳引机使轿厢作短程升降时，首先要切断电动电源。然后应二到三人配合进行操作，一人使用工具松开刹车，其他人扳动手轮使曳引机转动。操作应注意安全，防止松开刹车时手轮突转伤人。
所有事故发生和处理后，一定要详细记录发生的时间、现象和处理方法，并要及时报告上级。
1、因停电造成停水时：值班人员应立即启用备用电源供水，或开启市政平地供水阀门供水，并报工程负责人，做好相关记录。
2、因水泵故障停水：值班人员应立即启用备用水泵供水，同时报工程负责人，组织抢修，并做好相关记录。
3、水泵电气控制回路故障停水：值班人员应先关闭电源后，开启市政平地供水阀门供水，同时报工程负责人（物业主管/主任）组织抢修，并报物业部（物业前台）。
4、市政管线故障停水：值班人员应及时报工程负责人（物业主管/主任），并联系自来水公司，询问故障原因，恢复供水时间，同时报物业部（物业前台）。
有蓄水池（箱）设施的可根据蓄水量及市政恢复供水时间等因素实行定时供水，以保障业户生活。
5、水泵房水浸应急处理：
（1）视进水情况，如进水量大，则关闭机房运行设备，并关闭电源开关。（2）立即通知工程部主管（物业主管/主任），同时报物业部（物业前台）。（3）堵住漏水水源，关闭漏水相关阀门。（4）封堵水源同时应立即排水。
（5）排干水后，应立即对浸水设备设施进行除湿（烘烤）处理。（6）确认浸水已消除，各机电设备的绝缘电阻符合要求后，开始试运行，如无异常则可投入运行。
1、值班人员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水的现象。
2、检查水泵房控制柜仪器仪表、指示灯、供水管网压力是否正常；正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷淋泵、排污泵的选择开关应置于“自动”位置。
3、生活水泵每周至少轮换使用一次；消防泵、喷淋泵每月至少手动、自动各试机一次（运行时间不得低于2分钟）。
4、应对蓄水池观察孔加盖并上锁，钥匙由值班人员管理；透气管应用纱布或纱网包扎，以防杂物掉入水池中。
5、巡检
（1）每天至少对泵房运行状况巡检2次，如实填写《水泵房运行记录表》。（2）观察蓄水池（箱）液位显示器是否正常。
（3）检查控制柜各元器件是否正常，指示灯指示是否正确，手动/自动转换开关位置是否正确，电压、电流是否正常。
（4）污水泵液位报警显示器是否正常，水泵有无堵塞。
6、二次供水管理（参照西安市卫生监督所二次供水管理办法制订）（1）有二次供水水箱基本档案（包括水箱总数、居民楼水箱、所属管理单位名称）。
（2）有二次供水卫生许可证（按期审核，并悬挂在显著位置）。
（3）二次供水人员具备相关卫生知识，从事二次供水操作人员应持有有效健康证。
（4）二次供水设施完备，有卫生安全制度，每年定期清洗、消毒，有保证水质安全和防止二次污染的措施，水质符合卫生要求，有清洗、消毒记录及水质检验报告。
（5）二次供水设施设备设有卫生防护标志。保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。
（6）设备阀门、管道、泵体无跑、冒、滴、漏。所有排水系统通畅，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。
（7）高压水泵、水池、水箱有严密的管理措施。供水计量及收费严格执行有关部门规定，无不合理计量及乱收费现象，限水、停水能预先通知用户。
8）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水事故。
一、锅炉事故应急措施
锅炉设备发生事故后，应立即报告主管部门，如实介绍事故发生的经过。对重大事故，例如爆炸事故除采取相应救援措施外，应保护好现场，防止事故蔓延。
1、如发现天燃气管道及调压箱，发生天燃气泄漏情况时，应立即停炉关闭电源及天然气总阀门，并通知天燃气公司抢修部门及相关人员。
2、锅炉爆炸事故。一旦发生锅炉爆炸事故,必须设法躲避爆炸物和高温水、汽，在可能的情况下尽快将人撤离现场，有条件时拨打“119”、“120”、“110”等电话请求救援，并将情况逐级上报。爆炸停止后立即查看是否有伤亡人员，并进行救助。
3、锅炉爆管事故。一旦发生锅炉爆管事故,必须采取紧急停炉措施，如几台锅炉并列供热，应将故障锅炉的供回管阀门关闭。
4、当突然停气时，燃烧机会自锁停炉，关闭燃气阀门，注意锅炉水温度突然升高产生汽化现象。
5、当锅炉超温（压）报警时，燃烧机会自锁停炉，应检查故障并排除后，方可启动运行。
6、当启动点火发生爆燃时，应立即关闭锅炉电源及天然气阀门，并通知厂家或维保单位进行检查修理。
7、当正在运行的锅炉或燃烧机发生震动时，应立即停炉，并通知厂家或维保单位进行检查修理。
8、当锅炉房发生火灾时，应立即停炉，关闭天然气总阀及电源，迅速采取措施控制火势，同时拨打火警119电话，并上报公司领导。
二、电动葫芦事故应急措施
1、电动葫芦吊运重物时如遇突然停电或设备突然发生故障,司机和指挥人员不准离开现场,要警戒任何人不准通过危险区,等电力恢复或设备处理完后将吊运的重物放好后才能离开。
2、起升机构制动器在工作中突然失灵时,要沉着冷静,做慢速反复升降动作,同时开动葫芦,选择安全地点放下重物。
法及结果记录在锅炉运行值班记录中，拟制事故报告，并报公司主管部门及领导。
四、检查事故隐患，接受教训，采取纠正措施，防止类似事故再次发生。
为了有效、及时控制和消除突发性锅炉房失火、炉体爆炸事故的危害，最大限度地减少事故损失，根据《特种设备安全监察条例》的要求，按照“统一领导、专业分工、反应及时、措施果断、加强合作”的原则，特制定本预案，以备紧急情况出现时执行：
一、锅炉设备出现重大事故时，由公司领导或管理处主任直接担任救援指挥，及时赶往事故现场，判断是否还有隐患（附近易燃易爆物）存在及周围环境（房屋、人群密集度等）观察，统一组织、布署救援工作，控制事故蔓延和扩大。
二、如果发现有伤员，应及时与120急救中心联系进行救护。
三、锅炉设备的使用部门，在出现事故后除按《锅炉事故紧急处理措施》执行外，还应积极配合事故的应急救援工作，迅速做好附近人群撤离危险区或就地安全疏散，同时针对火情严重的，应及时与119消防中心联系进行消防。
四、在应急抢险救援过程中需要紧急调用物资、设备、人员和占用场地，任何单位和个人不得阻拦和拒绝，有关单位和个人应当支持、配合提供一切便利条件，所产生的费用原则上由事故单位负责。
五、参加事故应急处理的工作人员，应当按照本预案规定，采取安全防护措施，并在专业人员的指导下进行工作。
六、对事故应急救援工作处理及时、指挥有效、挽回经济损失者，公司将给予重大奖励。
七、对瞒报、迟报、漏报、谎报、误报或在事故中玩忽职守、不听指挥、临阵脱逃、不负责任者，按公司规定给予开除处分，如构成犯罪，依法追究刑事责任。
交换站操作规程
（1）运行人员负责交换站内的设备运行，定时巡检（每小时1次），按规定填写《交换站运行记录》。
（2）运行人员必须严格执行开机、停机时间。做好开机前的准备工作，发现重大问题时及时报告工程部主管，待处理好后方可开机。
（3）运行前：认真检查交换器及各类附属设备，检查进出水阀门是否打开、安全阀是否正常、设定温度数值是否在要求范围内。
（4）送汽/送水程序：
①汽——水交换：确认循环水系统运行正常→检查冷凝水疏水阀、紧急泄水阀正常→启动紧急泄水阀→慢慢打开蒸汽阀→排净蒸汽管道内冷凝水→关闭紧急泄水阀→启动冷凝水疏水阀→徐徐向交换器送入蒸汽→检查设备运行状况。
②水——水交换：确认二次循环水系统运行正常→打开一次回水阀门→打开一次供水阀门→检查设备运行状况。
运行人员根据工程部（设备设施主管部门）的动力调度命令调整供热水的温度（各物业公司根据各自实际情况确定调度令发布人、不同天气下出水温度）。
（5）停止运行：
①汽——水交换：缓慢关闭蒸汽阀门→循环水系统继续循环→水温降至50℃以下→关闭循环泵（如果系统长时间停运，应将系统循环水排净，防止设备冻裂）。
②水——水交换：关闭一次供水阀门→关闭回水阀门（如果系统长时间停运，可将系统循环水排净）。
（6）交接班应在下一班前10分钟内进行，并在运行记录上签字，详细记录当班问题和处理结果。
除严格执行设备设施通用管理制度外，还应执行以下规定：
1、司炉工负责锅炉及附属设备的运行、定时巡检（每小时1次），按规定填写《燃气/燃油锅炉运行记录》。
2、巡回检查路线（以天然气锅炉为例）：
锅炉本体及燃烧机→安全附件→管道阀门→风机房→循环泵房→水处理及除氧→补水、除氧泵→软水箱。
3、巡检内容主要包括：
①锅炉及附机的控制操作系统是否正常。
②压力、供回水温度、水位、排烟温度在规定范围内。③安全附件、保护装置和仪表灵敏可靠，无泄漏现象。
④受压部件可见部位无鼓包、渗漏；炉内燃烧情况良好，无漏水漏气声。⑤锅炉外壳、前后烟门及人孔、手孔完整牢固、无破损。⑥管道、阀门无泄漏，阀门开启灵活。
⑦燃烧器运转有无异常响声，风机运行是否正常。⑧循环泵运转正常，无异常现象。
⑨锅炉房照明良好，道路通畅，消防设施、可燃气体报警装置正常。⑩软水箱储水充足。
⑾如有下列情况，司炉人员应增加巡检次数： ——设备存在某些暂时不影响安全运行的一般缺陷时。——新改装、长期停运或新检修后的设备投入运行时。——设备运行中发现可疑现象时。
4、定期维修保养锅炉、燃烧器及附属设备。
锅炉操作规程
1、运行前准备
①司炉工在操作运行前必须熟悉《自控装置说明书》和《锅炉运行说明书》。②天然气/油供给管道应达到标准压力，燃气/燃油系统无泄漏（如为燃油锅炉，应确保日用油箱油量充沛）。
③锅炉给水系统正常，软水水质达到标准、水位量达到规定值（热水锅炉应排尽空气），如实填写《锅炉房水处理记录》。
④锅炉运行控制柜是否能正常工作。⑤锅炉受压元件的检查：
——锅炉炉墙、安全附件、保护装置及仪表。——给水、回水、出水及供汽系统阀门管件。——天然气/油管道及阀门。⑥准备工作：
——调整阀门到启动状态。——向锅炉注水，达到规定数值。——开启循环泵。
——检查水箱水位达到满水位值。——系统检漏、排气，达到工作压力。
2、正常运行
①循环泵运转正常后，合上锅炉电控箱电源，按下锅炉电控箱启动按钮，锅炉即进入自动点火程序，开始正常燃烧。
②司炉工根据工程部（设备设施主管部门）的动力调度命令调整锅炉出水温度（各物业公司根据各自实际情况确定调度令发布人、不同天气下出水温度）。
3、关机停炉 ①正常停炉
——将燃烧机负荷降为最低后按“停炉”按钮，燃烧器进行后吹扫状态，延时到自动停止。
——停炉后循环水泵继续运行，待水温降止50℃以下时，方可停泵。②紧急停炉
/油源，根据需要停止循环泵运行。
——当出现锅炉自动停炉时，根据报警情况检查系统，解决出现的问题后重新启动。
锅炉维修保养规程
（1）对于外委维护保养项目，工程部应派专检人员跟踪监督，确保维护保养结果。
（2）对于内部维护保养项目，由工程部主管组织各工种严格按照规范进行作业。
（3）大修项目，应报物业公司主管领导审核，业委会、上级主管部门审批后进行（锅炉本体大修需报质检部门备案）。
（4）大修项目，一般应安排在非供暖期进行；临时维修项目，应避开供热时间进行，确保对用户的供热质量。
（5）锅炉大修后，应严格按照设计标准进行自检，报请质检部门进行检验，合格后方可运行。
（6）每次完成保养后，须填写《设备设施保养记录》。
（7）每年供暖前，应校验安全阀、压力表；供暖结束后，对锅炉、压力容器进行年检。
第五篇：设备设施培训资料(物业设备)
一、物业设备管理概述
（一）物业设备管理意义：
满足人们生活基本需求，为业主提供更舒适，更安全的生活环境做有利保障。是提高设备，设施性能与完好率，延长设备寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。
（二）物业设备所涵概内容：
给徘水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、天然气供应及通信网络。
具体划分为四大部分：１、给排水２消防工程、３供暖、供燃气、通风、空调、４建筑电气化；
二、物业设备管理的内容
（一）物业设备运行管理：
1、技术运行管理：通过对设备的了解、技术改造、引进技术等。
2、经济运行管理：指在物业设备安全，正常运行的前提下，通过有效切实可行的合理的措施，减低设备的消耗，操作费用，维护保养费用以及检查维修等方面的费用，即寻求最少的投资的最大的经济效益的方法。
设备经济运行管理内容：初期投资费用管理与运行成本管理。
运行成本管理一般包括：
1、能源消耗的经济核算；（例如使用的电费、水费等）
2、操作人员的配置；
3、维修费用的管理；
设备运行管理做到以下几点：
（1）各项管理内容都要形成相应的规章制度，做到有章可循、有法可依；
（2）各个操作项目都要制定出安全、合理的规程，做到规范、有序地操作；
（3）管理、操作、维修人员都是相关方面的专业人士或经过严格的专业学习和培训并通过相应考核持证上岗的技术人员；（4）专业技术管理人员、班组长和工人分工明确，职责清楚。
（二）物业设备维修管理：
要做好设备的维修工作，物业公司的早期介入要做好，包括项目施工、竣工质量验收、交付使用阶段时期要求物业人员的介入，才能保证后期的物业维修管理工作进行顺利；
《物业管理条例》第三章第二十八条规定，“物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验”。建设工程及其设备在保修期限内发生质量问题，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
属于开发商保修范围的，按保修工作流程及时向开发商提出报告 1
与建议，并协助开发商维修。
物业管理过程中，要明确与施工方的责任分工。建设部规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
a、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体工程，为设计文件规定的该项工程的合理使用年限；
b、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；
c、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
d、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年； 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
保修期过后，如果公共设施设备出现故障，属于小修范围的，及时组织修复。
物业设备的维修要与物业设备备品配件管理相结合，根据厂家说明书及长期的经验，确定备用件，方便维修，另外，对于设备做过的中大修要做好记录。
（三）物业设备更新改造管理：
设备改造原则：针对性原则、技术先进实用性原则、经济性原则、可行性原则；
在使用设备时特别要注意的是，只要通过技术改造能达到同样的目的的，一般就不采用设备更新的方式。
物业设备寿命的减少由以下六个基本的因素造成: •
1、开／关周期的次数 •
2、运行时间。•
3、平均负载
4、最初安装或最后一次大修后起算时间 •
5、空气泄漏和净化的程度。•
6、设备日常维护保养的水平.（四）设备固定资产管理
设备固定资产：指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保护物质形态的资产。
设备固定资产必须同时具备的两个条件：单位价值在规定标准以上和使用年限在一年以上。
凡具备设备固定资产条件的机器设备，应纳入固定资产管理 当设备达到一定的条件后，要办理设备转固定资产的手续，经相关人员验收合格后转为固定资产。
（五）物业设备资料管理：
包括前期的基础资料管理、建立现有设备的技术资料档案及图纸档案、《设施设备台账》、设备维修保养手册等。内容包括：设备生产日期、型号、参数、每年做过的中修、大修等维修维护等。
在物业项目接管后要对设备设施进行逐个登记。认真填写“设备清单”，分类存档。其分类方法是：将设备设施按专业分为五大类和 3
若干个小类，即：电气设备，给排水设备，空调供暖设备，消防设备及安防设备，其运行编号用其第一个拼音字母的大写表示，具体如下： DQ——电气设备 JP——给排水设备 KN ——空调供暖设备 XJ——消防监控设备 AF----安防设备
三、物业设备管理的要求
（一）设备保养维护的要求 主要有四项：
（1）清洁 设备内外整洁，各滑动面、丝杠、齿条、齿轮箱、油孔等处无油污，各部位不漏油、不漏气，设备周围的切屑、杂物、脏物要清扫干净；
(2)整齐 工具、附件、工件(产品)要放置整齐，管道、线路要有条理；
(3)润滑良好 按时加油或换油，不断油，无干摩现象，油压正常，油标明亮，油路畅通，油质符合要求，油枪、油杯、油毡清洁；(4)安全 遵守安全操作规程，不超负荷使用设备，设备的安全防护装置齐全可靠，及时消除不安全因素。
（二）设备“四定工作”的使用维护要求
(1)定使用人员。按定人定机制度，各设备操作工人应选择本工种中责任心强、技术水平高和实践经验丰富者，并尽可能保持较长时间的相对稳定；
(2)定检修人员。设备较多的企业，根据本企业条件，可组织设备专业维修人员，专门负责对设备的检查、精度调整、维护、修理；(3)定操作规程。设备应分机型逐台编制操作规程，加以显示并严格执行；
(4)定备品配件。根据各种设备在企业生产中的作用及备件来源情况，确定储备定额，并优先解决。
（三）、动力设备的使用维护要求
动力设备是企业的关键设备，在运行中有高温、高压、易燃、有毒等危险因素，是保证安全生产的要害部位，为做到安全连续稳定供应生产上所需要的动能，对动力设备的使用维护应有特殊要求：(1)运行操作人员必须事先培训并经过考试合格；
(2)必须有完整的技术资料、安全运行技术规程和运行记录；(3)运行人员在值班期间应随时进行巡回检查，不得随意离开工作岗位；
(4)在运行过程中遇有不正常情况时，值班人员应根据操作规程紧急处理，并及时报告上级；
(5)保证各种指示仪表和安全装置灵敏准确，定期校验。备用设备完整可靠；
(6)动力设备不得带病运转，任何一处发生故障必须及时消除；
(7)定期进行预防性试验和季节性检查；
(8)经常对值班人员进行安全教育，严格执行安全保卫制度。
（四）设备的三级保养制
三级保养制度是我国20世纪60年代中期开始，在总结前苏联计划预修制在我国实践的基础上，逐步完善和发展起来的一种保养修理制，它体现了我国设备维修管理的重心由修理向保养的转变，反映了我国设备维修管理的进步和以预防为主的维修管理方针的更加明确。三级保养制的工作实施分为：
1、“一级保养”
也就是通称的操作者保养，谁负责使用谁就得负责保养，操作者保养是一切保养的基础，保养项目均为一般操作工就可执行的工作，通过擦拭、清扫、润滑、坚固、防腐、防冻、调整及外观表面检查等一般方法对设备进行护理，以维持和保护设备的性能和技术状况，是设备的基础保养方式。一部机器能否正常地使用。在很大程度上取决于是否有一套良好的预防保养制度，尤其是操作者保养。
2、“二级保养”
通常是由厂内设备维修部门负责对机器进行局部更换的检查，更换消耗性部件，保养周期视具体情况而定。
3、“三级保养”
一般指对设备进行全面的检修，以期使设备在良好的状态下运转。如果说公司条件无法完成，通常与专业维保单位签定检修协议，并定期至本公司保养检修。
3、检修与保养关系：维护为主计划检修为辅的原则。
（五）设备巡回检查的方法要求：
归纳为“一看二听三触四闻” 一看：（1）设备内外的清洁、完整；（2）表、油位、指示灯是否正常；（3）阀门、开关启闭是否正常；（4）无漏水、漏气、漏油等现象；（5）照明、通风、电线绝缘体等是否正常；
二听：（1）转动设备转动声是否平稳，有无异声；（2）电气元件有无噪音；（3）风机、风管有无噪音；
（4）控制柜接触器、变压器铁心的电磁声响是否正常；
三触：（1）操作机构是否锈蚀；
（2）电动机泵散热器外壳温度是否正常；轴承温度是否正常；
四闻：（1）有无绝缘漆的味道；(2)有无塑胶、塑料、保温棉等的焦味；
（六）电气系统维修维护保养标准及要求
（1）配电柜室内保持通风干燥整洁，配电柜无灰尘及污垢，表面整洁。警示牌完好，并置于醒目处。
（2）配电柜及配电箱内无杂物，保持干净。各接线排端子应牢固。7
各指示灯指示正确、完好，各操作手柄及按键开关均指示正常。（3）配电柜内各零部件、电线电缆接头、连接螺栓无松动断裂，标号清楚，配电柜及配电箱内应有相应的电路接线图。
（4）定期对各设备的配电系统（配电柜、配电箱）的和电机进行紧固，每年至少一次。各用电设备绝缘检查不低于2M欧姆。（5）高低压配电室每两个月至少进行一次除尘，各配电柜、箱内的接触器、漏电保护器、变频器等零部件也相应地进行除尘。配电室的防护用具（绝缘靴、绝缘手套、验电笔等）应按要求进行检验。（6）对即将运行的电气设施要提前试运行，发现异常及时维修，确保设备正常运行。
（7）对停用的电气设备设施要定期送电，确保电气系统干燥。具体送电周期和送电时间应根据各设备所处的环境（设备周围的湿度、温度和通风情况）而定，原则上每月最少保证一次。
四、提高设备维护水平的措施
（一）设备维保工作的“三化”
为提高设备维护水平应使维护工作基本做到三化，即规范化、工艺化、制度化。
规范化就是使维护内容统一，哪些部位该清洗、哪些零件该调整、哪些装置该检查，要根据各企业情况按客观规律加以统一考虑和规定。
工艺化就是根据不同设备制订各项维护工艺规程，按规程进行维护。
制度化就是根据不同设备不同工作条件，规定不同维护周期和维护时间，并严格执行。
（二）设备的区域维保
设备维护工作应结合员工的个人职责分工表，做到设备区域维护。操作工人负责维护相应的设备维保，对于间断性运行的设备也要指定维护人员。维保人员及操作人员按照公司相关规定做到设备日常的清洁，坚固，润滑等工作，做好设备的一级维护保养，定期对设备提出二级和三级的保养计划。(三)设备维保的监督检查
企业组织相关检查人员不定期对设备的维保工作进行检查，对发现的问题及时通知相关人员，尽快维修。同时还应发动公司人员开展设备自检、互检工作，对造成一定损失的事故要做到“四不放过”，即：事故原因不查清不放过、责任人员未处理不放过、整改措施未落实不放过、有关人员未受到教育不放过。
（四）维修维护保养对人员、设备环境和设备要求: 对人员要求：三严:严查、严管、严控 四会:会操作、会保养、会维修、会记录
对设备环境要求:三干净:设备干净、机房干净、工作场所干净 对设备要求:四不漏:不漏水、不漏电、不漏气、不漏油 五良好:使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好
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