浅析物业设备维护与管理3

第一篇：浅析物业设备维护与管理3

浅析物业设备维护与管理

李明遥

成都师范学院 四川省 成都市 611103

摘要：通过定量分析法和描述性研究法叙述和分析了物业设备维护与管理的基本概念、内容、意义和相关制度。从物业设备保养、维修和维护与管理三方面阐释了其基本概念；从前期管理、使用管理、经济管理、安全管理等阐述了其内容；又从接管验收制度、值班制度、交接班制度、报告制度和工具领用保管制度等介绍了相关制度。揭示了物业设备维护与管理的重要性。未来发展的方向即向着专业化、智能化、技术化发展。

Abstract: through the quantitative analysis method and descriptive study method and analyzes the property maintenance and management of the basic concept of content and related systems from the property and equipment maintenance and maintenance management three aspects explains the basic concepts;From the early management with economic management and safety management, etc.This paper expounds the its content;From takeover inspection system on duty system succession system report system and tools recipients custody system introduced the related system reveals the property equipment maintenance and management of the importance of the future development direction is toward intelligent professional technical development 关键词：物业设备维护与管理 基本概念 意义 相关制度 内容

Keywords: property equipment maintenance and management system of basic concept is related content

1物业设备维护与管理的基本概念

1·1物业设备保养 物业设备的保养是指物业管理企业主管部门和供电、供水、供气等单位对设备所进行的常规性管理、养护、维修等工作。通常采用三级保养制，及日常维护保养、一级保养和二级保养。1·1·1日常维护保养日常维护保养是指设备操作人员所进行的经常性的保养工作，主要包括定期检查、清洁和润滑，发现小故障及时排除，做好必要记录。1·1·2一级保养

一级保养是由设备操作人员与维修人员按计划进行保养维修工作，主要包括对设备进行局部解体，进行清洁、调整，按照设备磨损规律进行定期保养。1·1·3二级保养

二级保养是指设备维修人员对设备进行全面清洗，部分解体检查和局部维修、更换或修复磨损使设备能达到完好状态的保养。1·2物业设备维修

物业设备维修是通过修复或更换零件、排除故障、恢复设备原有功能所进行的技术活动。物业设备维修根据设备破损程度可分为： 1·2·1零星维修工程

零星维修工程是指设备进行日常的保养、检修及为排除运作故障而进行的局部修理。1·2·2中修工程

中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修、对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备正常运转。更换率为10%~30%左右。

1·2·3大修工程

大修工程是指对物业设备定期进行全面检修，对设备要进行全部解体，更换主要部件或修理不合格零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%。1·2·4设备更新和技术改造

设备更新和技术改造是指设备使用一定年限后，技术性能落后，效率低、耗能大或污染日益严重，需要更新设备，提高和改善技术性能。1·3物业设备维护与管理

简单地来说，物业设备维护与管理是指对物业中的设备进行管理、运行、维修和保养工作，使之处于完好状态，保证使用。现代物业设备维护与管理是以系统的思想、发展的眼光，考虑整体运行质量、效率、技能成本和能耗，利用专业的知识，遵照规范的程序、严格的标准，使用高超的技能，对各种物业设备的日常运行和维修进行有效的管理。

2物业设备维护与管理的内容

物业设备维护与管理主要包括前期管理、使用管理、维修养护管理、经济管理 安全管理、增建、更新和改造管理、技术档案管理等。2·1前期管理

物业管理企业对物业项目建设的前期介入是物业管理市场化成熟和发展的结果，该项工作可避免接管后物业设备使用管理中可能产生的不足或缺陷，并促使其解决在物业项目建设中存在的问题，节约物业投入使用后的管理开支，提高物业管理的质量，使业主及使用人满意。前期管理包括设备的规划、选型、采购、订货、安装、调试、使用出气管理及信息反馈等。2·2使用管理

使用管理制度主要有设备使用说明、设备运行值班制度、交接班制度、设备操作人员的岗位责任制和设备运行时出现重大事故的应急预案等。物业设备根据使用时间的不同，可分为日常使用设备，如给排水、供电、设备及电梯等；季节性使用设备，如供暖供冷设备；紧急情况下使用设备，如消防、自动报警设备。各类设备都要制定相应的设备运行使用制度。2·3维修养护管理

维修养护内容主要包括设备定期检查、日常保养、维修制度、维修制度、维修质量标准以及维修人员值班制度等。2·4经济管理

经济管理即设备购置时一次性投资的经济性，运用使用时的经济性，以及维护、检修和更新改造的经济性。其最终目的是从设备经济寿命的变化过程中，寻求以最少投资而得到最大经济效益的方法。设备经济管理的内容包括初始投资费用管理、维修养护费用和改造费用管理等。

2·5安全管理

安全管理在物业设备管理中占有重要位置。国家对安全性能眼球高的设备实行合格证制度，要求维修人员参加学习培训考核后，持证上岗，同时要制定相应的管理制度，确保使用安全。2·6技术档案资料管理

这是设备的基础管理，它包括设备的登记卡、技术档案、工作档案、维修档案等。

3物业设备维护与管理的意义

3·1有利于提高物业管理服务质量

设备维护与管理的质量好坏，直接影响到业主及物业使用人对物业管理企业的工作是否认可，甚至决定物业管理企业在物业管理内容的服务质量上思考，因此必然促进设备维护与管理的服务质量的提高。

3·2有利于提高物业销售的价格及租金

完美的服务加上完善的设备，才能使物业以较高的租金和售价出租、出售，给开发商和业主带来较好的回报。因此，提高物业设备维护与管理的质量会促进物业销售的价格和租金的上涨。

3·3有利于保证业主及使用人的生活安全

物业管理企业应尽职尽责管理好物业，使业主及其使用人获得安全感。物业的安全设备，如保安监控系统、消防设备及通讯设备等正常运行都应有可靠保证。这是保证业主及使用人生活安全的重要前提。

3·4有利于提高物业管理企业的经营利润

物业设备的维修保养费用及能源消耗费用是物业管理财务收支中重要的开支项目。物业设备运行与维护费用、能源消耗费用的有效节约，能使物业管理成本降低，及利润的相对增加。同时，设备维修得及时与否，也直接影响着物业的租售率，对提高物业管理企业的经营利润起着一定的推动作用。

3·5有利于提高物业管理企业的声誉及社会形象

物业管理企业对设备管理不当，而使物业设备不能正常运行，会给业主及使用人在生活或工作上带来极大的不便。因此，对物业管理企业的声誉及社会形象都会带来负面影响。

4物业设备维护与管理的相关制度

4·1接管验收制度

设备验收工作是设备安装或检修停用后转入使用的一个重要过程。搞好设备验收工作，对以后的管理和使用有着重要的意义。设备接管验收不仅包括对新建房屋附属设备的验收，而且还包括对维修后房屋设备的验收，以及委托加工或购置的更新设备开箱验收。4·2预防性计划维修保养制度

计划维修保养制度是指为防止意外损坏而按照预定计划进行一系列预防性设备点检、养护、修理的组织措施和技术措施。4·3值班制度

建立值班制度并严格执行，可以发现事故隐患并排除故障，从而保证设备安全、正常的操作运行。4·4交接班制度

搞好交接班工作，可以保证值班制度的实施。交接班双方人员必须提前十分钟做好交接班准备工作，正点进行工作。交接班的准备工作包括查看运行记录，介绍运行状况和方式以及设备检修、变更等情况。4·5报告制度

建立报告制度可以让物业公司经理、技术负责人和班组长了解设备的运行情况及设备维修管理情况，及时发现设备管理中存在的问题，以便及时解决。4·6工具领用保管制度

个人领用工具品种根据工种发放；班组领用的公共工具品种；工具发生丢失、损毁；工具因使用时间而发生磨损或毁坏。

结论

通过以上的介绍和分析，更深一步了解了物业设备维护与管理及其重要性和发展的趋势。近几年，我国的物业设备产业发展比较迅速，国外先进的设备不断进人国内市场，随着新材料的大量应用，新设备不断涌现，传统物业设备正朝着体积小、重量轻、能耗少、效率高、噪声低、造型新、功能多、智能化、系统化、自动化的方向发展。对设备的维护与管理也向着全员化、专业化、社会化的方向发展。随着物业设备产业的进一步发展，特别是高新技术成果的应用，物业设备的功能发展呈现集成优化的态势。物业设备维护与管理的复杂性和专业性逐步提高，并且向着集团化、规范化的方向发展。建立各种形式的物业设备技术中心、保养中心、维修中心、备件中心及管理中心等服行业，可以使它们根据物业设备的发展状况和技术特点提供专业的服务。

参考文献：【1】丁云飞：《物业管理》，广州，华南理工大学出版社，2002。

【2】陈瑞正、周心怡：《物业管理标准作业规程》，天津，天津大学出版社，2002。

第二篇：如何做好物业设备的管理与维护

一、熟悉设备的运行情况

管理好物业设备是关系到业主的切身利益，关系到物业能否保值增值。掌握物业设备的运行管理，首先应熟悉小区(大楼)的各类管线，结构的分布情况，因为它是设备与终端业主之间的联系纽带，同时工作人员还需熟悉设备的结构原理、工作方式，对各类发电机组、变压器，水泵等设备性能要做到了如指掌。对新接管的物业，要加强设备接管验收，对设备运行情况进行跟踪、监测，记录，消除设备存在的隐患，日常管理要根据物业设备运行的负载变化，如夏季业主用水，用电为高峰期和夏季天黑较晚的特点，工作人员可对路灯进行合理、适时调度，通过物业设备负载能力和调配特点，发掘设备潜能，做到物尽其用，充分发挥设备的使用价值。

二、建立设备管理体系

俗话说“没有规矩、不成方圆”，要做好物业设备管理就必须建立和完善设备管理体系，对设备进行规范化、标准化、专业化的管理，具体如下：

1．建立设备管理质量体系。设备管理是一项长期性，综合性的工作，对设备管理要引入ISO9001质量管理体系，如建立机房管理制度，供、配电管理制度，设备维修制度等，对设备进行规范化、标准化管理操作并严格执行，做到责任到岗、任务到人，用科学化的管理来提高服务质量和管理水平。

2．建立绩效考核机制。为了提高工作效率和服务质量，建立设备管理考核，督查机制．制定设备管理考核标准，如设备上要有设备卡、设备台账，水泵阀门开启要灵活不得渗漏，设备房要保持清洁不得堆放杂物等，定期，不定期对各小区(大楼)的设备进行现场检查、考核，做到优胜劣汰，赏罚分明，调动员工的工作积极性，增强企业凝聚力和向心力。

3．建立设备档案。物业的设备结构复杂，管线纵横，对设备原始档案要进行归档，汇总、登记造册，对设备系统的资料如竣工图等进行保管，对系统中一些常出现问题的重点部位拍照并在资料中予以注释，为以后解决问题提供依据。如发电机等一些重大设备发生故障时需原生产厂家维修时，通过设备台账及时与生产厂家和联络人取得联系，为设备及时维修赢得宝贵时间。故对设备建立设备卡、设备台账、技术档案等，按照档案管理要求，实行专业化、科学化管理，使设备管理适应现代化管理需求，同时为设备的及时维修，确保设备的完好与使用安全提供科学依据。

三、对设备进行维修保养

设备在于管理，好的设备若得不到及时维修保养，就会常出故障，缩短其使用年限。对设备进行维修保养是保证设备运行安全，最大限度地发挥设备的有效使用功能，因此，对设备进行维修保养，做到以预防为主，坚持日常保养与科学计划维修相结合即：

1．坚持做到“三好、四会、五定”。“三好”即对设备用好、修好、管理好；“四会”即是对设备会使用、会保养、会检查、会排除故障，“五定”即对设备进行清洁，润滑、通风、检修时做到定人、定点、定时、定质和定责。对重大的主要设各采用预防性维修，防止设备出现故障，对一般设备做好日常维修保养。

2．注重安全管理。对设备进行维修保养时，要以人为本，做好安全管理工作，操作人员应严格按照操作规程和制度开展工作，如操作人员在检修电气设备时，应做好必要的防护，操作人员使用个人防护工具，在闸刀上挂“有人操作、禁止合闸”等标识牌，提高安全意识，防止意外事发生，因为设备管理最基本和最重要的要求是保证设备体系运行安全，用户使用安全和操作人员操作安全。

3.结合实际、降耗节能。物业管理企业必须建立适合于自身特点的设备维修保养方案，遵循“安全、经济、合理、实用”的原则，有计划，有步骤地进行，做好设备的预防性维修保

养，将设备故障隐患消灭在萌芽状态，同时在物业设备维修中提出节能改造可行性方案，尽可能采用节能设备、经济适用且品质优良的材料，修旧利废、合理更新，达到降耗节能、延长设备使用寿命的目的，从而降低设备运行维修费用，培养管理队伍的创新精神，维护业主的权益。

四、以人为本、提高员工综合素质

一流的设备有赖于一流的管理人才，在智能化程度较高，硬件设施配备完善的物业中，高素质的专业人才在设备管理中的作用尤显突出，因此，以人为本，合理开发和利用人才，精心培育一支技术精湛、作风优良的管理队伍是做好设备管理的精髓，而培养一支高水平的管理队伍，应坚持做到：

1．树立质量服务意识。物业管理是服务性行业，员工即使有一流的技术，但没有为业主服务的意识也是搞不好物业设备管理，因此培养员工的服务意识和责任心，把为业主服务贯彻到具体工作中去，至真至诚为业主服务，确保设备运行安全。

2．提高员工业务技能。业务技能的高低直接反映出服务质量和工作效率，对各岗位专业操作人员做到岗前培训、持证上岗、在岗轮训，对员工做好传、帮、带，即根据设备性能特点由老员工搭配新员工，老员工带新员工，公司技术骨干人员将理论联系实际，对设备进行现场操作、指导相关人员，通过各种途径，切实提高相关人员的业务技能，使员工能满足各岗位要求。

总之，随着物业管理的内外环境的不断改善，各物管企业在物业设备管理中结合自身设备运行状况，总结设备运行管理经验，创新发展，加强高新技术应用，降耗节能，提高设备的使用率和完好率，为业主创造一个良好的工作和生活环境，使其物业最终保值、增值。

第三篇：设备维护管理

Q/KFD-****-2010

前言

为了加强设备维护管理，进一步提高运行设备的可靠性，努力降低设备故障的发生率，及时发现运行或备用设备的故障和隐患，及时采取有效的防范措施，对设备做到可知、可控，保证设备健康可靠的运行和有效的备用，特制定本标准。

本标准由国电康平发电有限公司标准化委员会提出并归口管理。

本标准起草单位：安全生产部。

本标准主要起草人：邵金丰

本标准审核人：徐全义

本标准批准人：王绍民

本标准于2010年1月首次发布。

本标准由安全生产部负责解释。

国电康平发电有限公司标准

设 备 维 护 管 理

Q/KFD-****-2010范围

本标准规定了设备维护管理的职责、管理内容与要求、检查与考核。本标准规定适用于国电康平发电有限公司备品备件管理工作。

2规范性引用文件

下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本部分，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。

DL/T800-2001 电力企业标准编制规则

DL/T838-2003 发电企业设备检修导则

GB/T19001质量管理体系要求

中国国电集团公司《发电企业基础管理标准（试行）》术语和定义

下列术语的定义适用于本标准：

3.1定期试验

定期试验是生产设备、系统在运行、备用和设备、系统检修期间时进行的各种试验，用于对设备、系统性能进行评价，对试验结果进行分析，找出系统或设备不合格的原因，对系统或设备在运行中能够安排隔离的及时处理，对不能处理的安排近期的计划检修中；保证系统或设备安全经济运行。

3.2定期测试

定期测试是生产设备、系统在运行或备用时使用仪器对系统或设备进行测试，形成测试报告，用于对设备状态的评估，并及时发现系统和设备潜在的隐患。

3.3定期检验

定期检验是生产设备、系统退出运行或检修期间使用仪器对系统或设备进行全面测试，形成检验报告，对设备的性能能否满足原技术指标进行鉴定，对检验不合格的设备进行更换。

3.4定期校验

定期校验是生产设备、系统退出运行或检修期间使用仪器对系统或设备进行测试，形成校验报告，对设备的性能能否满足原技术指标进行鉴定，对校验不合格的设备进行调整更换。

3.5设备检修

设备检修是指机组在运行状态对允许退出运行的辅机进行的计划检修工作，合理使用检修资源，减少机组检修期间的工作量。

3.6定期维护

定期维护是生产设备、系统在运行或备用期间使用常规的工具和仪器对系统或设备进行的维护工作，用于保持设备的健康水平和清洁。

3.7定期轮换

定期轮换是运行设备与备用设备按合理的周期进行切换，使设备消耗均匀，并可利用轮换期间对退出运行设备进行维护，使备用设备处于良好的状态，提高系统或设备的使用寿命。

3.8定期给油脂标准

定期给油脂标准是根据设备润滑的要求和实际消耗情况进行油脂的补充，保证设备良好的润滑。

4管理职责

4.1运行部负责运行及备用设备定期轮换、试验工作，负责编制定期工作项目、周期及相应标准。

4.2设备管辖部门负责编制设备定期维护工作计划，并报安全生产部专业主管批准。

4.3设备管辖单位是设备定期工作的执行方，按安全生产部批准的定期工作计划，安排设备定期维护、检查、保养、检修、油脂及日常工作。

4.4 安全生产部将对定期工作进行监督、验收、考核。

4.5 外委检修队伍对设备定期工作计划有提出修改的权利，相应的设备管辖部门应视情况及时修改设备定期工作计划，并报安全生产部专业主管批准。安全生产部根据实际情况安排工作。

5管理内容与要求

5.1 定期轮换及试验管理

5.1.1设备定期轮换及试验内容包括电气运行设备定期试验与轮换工作、锅炉运行设备定期试验与轮换工作、汽机运行设备定期试验与轮换工作、部分安全门试验工作、热工定期试验工作、除灰系统、脱硫系统、消防系统、压力容器等公用系统及设施的定期试验工作。

5.1.2定期工作包括每值、每日、每周、每轮值、每月、每季、每年的定期工作，以及不同季节、不同负荷和运行方式的定期工作。

5.1.3运行部应根据设备实际情况制定定期工作的项目，制定各类设备轮换与试验的方案、周期及合格标准。

5.1.4在进行设备定期试验、轮换前必须对被试验和被轮换（运行及备用）的设备进行检查，制定出检查内容和标准，确保试验、轮换安全、可靠。

5.1.5 运行部应明确制定出每类试验方案、技术措施审批制度及详细的审批人员清册。

5.1.6定期工作开始前，要认真开展危险点分析和采取预控措施，做好事故预想，确保操作安全。

5.1.7运行部应建立《设备定期轮换与试验台帐》，完整、准确地记录设备定期轮换与试验工作的执行情况。

5.1.8 对在执行定期工作过程中发现的问题及缺陷要认真分析, 记录在台帐上，同时填写缺陷通知单。

5.1.9 根据运行、检修规程规定，在规定时间内，由专人负责进行设备定期轮换与试验工作。工作内容、时间、试验人员及设备情况应在专用定期工作记录本内做好记录。

5.1.10 由于某些原因，不能进行或未执行的，应在定期工作记录本内记录其原因，并必须由运行部相应专业人员批准。

5.1.11 定期工作结束后，如无特殊要求，应根据现场实际情况，将被试设备及系统恢复到原状态。

5.1.12 进行重要设备定期轮换与试验时，应规定相关管理人员现场监护。

5.1.13 符合下列情况时，并经生产副总经理或总工程师批准后可不进行定期试验和设备轮换，但必须将原因记录清楚。

5.1.13.1 设备有明显缺陷，如经试验将引起缺陷发展或导致运行工况恶化，影响机组安全、经济运行。

5.1.13.2 设备或系统运行方式处于不稳定状态或不具备试验条件，若经试验或轮换，可能造成设备异常或事故。

5.1.13.3 备用设备失去备用。

5.1.13.4 执行单机保安全措施，涉及主机安全及重要辅机安全的定期工作。

5.1.13.5 其他由有关技术管理部门明文确定暂时不进行的定期工作。

5.1.14由于各种原因未能执行定期工作的，在条件具备时相应的班组要及时补做。

5.2设备定期给油脂管理

5.2.1设备定期给油脂由设备管辖单位的专业技术人员或班组技术人员根据设备运行环境、油质消耗情况摸清油质消耗周期，制定定期给油脂标准，必须做到不能因油质原因造成设备故障，也不能因油脂周期过短造成浪费，设备管辖单位的专业技术人员或班组技术人员必须从设备的实际出发，准确掌握油脂周期、油脂量。

5.2.2设备管辖单位的专业技术人员必需提前准备好给油脂的技术记录，对给油脂量和油脂标号必须记录准确，给油脂后的现场记录必须存档，以便下一次给油脂时参照执行，防止出现油脂混用现象。

5.2.3稀油润滑的油脂每月由化学化验人员进行化验，根据化验结果确定更换或滤油周期。化学人员按化验的周期要求定期将油质化验结果上传安全生产部。

5.2.4设备管辖单位的工作人员应根据设备给油脂计划，按时完成给油脂工作，工作中设备管辖单位的技术人员监督执行情况，并对质量进行验收。

5.3设备定期维护工作

5.3.1设备定期维护包括利用主辅设备停备、低谷、节日停备以及不影响机组正常运行情况下进行的检查、检修、维护、保养、试验、测试，设备管辖部门的专业技术人员应对管辖设备了如指撑，对设备磨损及缺陷发展规律要掌握，确定定期维护周期、项目、内容，编制设备定期工作计划。

5.3.2所有的定期工作计划由设备管辖部门的专业技术人员或班组技术人员编制，经部门主管、主任审核后，由安全生产部专业主管、主任审定，生产副总经理（总工程师）批准后执行。

5.3.3对有备用或能轮换的主要辅助设备，要对备用设备进行定期轮换工作，考虑到负荷影响，尽量安排夜间负荷低谷时进行工作，进行检查时安全生产部综合安排，坚持工序服从原则，同时与设备相关专业同时进行，避免浪费时间。

5.3.4设备管辖单位应做好设备定期检查工作的记录，测量设备磨损及发展情况，找出规律，以便确定下次检查时间，同时对检查中发现的缺陷及时安排处理或采取预防措施。

5.3.5机组停备是设备定期工作最佳时机，根据机组停备时间，安全生产部提前召开专题会研究定期工作项目，全面安排设备检查工作，定期维护工作由安全生产部统一协调各专业项目，尽量缩短定期工作时间，定期工作时应严格执行事先编制的检修作业文件。

5.3.6对于起重设备、压力容器、锅炉必须按国家有关规定周期内进行检验，发现问题及时进行处理，安全生产部制定每年定期检验的项目。

5.3.7设备管辖部门专业技术人员应根据所管辖设备按专业编制设备定期维护项目、内容、措施和周期，并履行审批手续。如：烟风挡板固定部分检查、电动执行器绞链部分、风门挡板位置校对、电动门开关试验、电缆桥架定期清扫、电缆沟定期检查、电动机轴承定期检查、电动设备电压试验、绝缘测量、引风机叶轮磨损积灰、烟道支撑检查、磨煤机定期磨损检查、油质定期化验、电气控制部分定期清扫等。

5.3.8设备定期维护工作每6个月总结一次，根据定期工作情况修改定期工作项目及周期，做到合理、科学、安全、经济。

5.3.9设备定期试验和维护标准编制的依据是：国家和行业发布的技术标准和规范、制造厂提供的设备图纸和说明书，国内外同类设备的实绩资料以及设备实际运行状况与环境状态。

5.3.10定期工作内容根据经验、设备的掌握情况制定，即能保证设备受控，又不造成费用提升。

5.4定期维护工作的执行

5.4.1设备管辖单位各专业按设备分工编制设备定期维护工作计划，经安全生产部审订、生产副总经理（总工程师）批准，设备管辖单位的专业技术人员或班组技术人员组织机组维护人员进行学习。

5.4.2定期维护工作人员必须严格执行定期工作计划安排，定期工作前一天将工作票送至运行办理。运行部接到定期工作所办理的工作票，应在早八点前做好安全措施，确保具备工作条件。

5.4.3定期维护工作中发现设备异常，及时联系处理。

5.4.4设备管辖部门的专业或班组技术人员每月前将本月设备定期维护工作完成情况上报安全生产部。

6检查与考核

6.1本标准的执行情况由安全生产部负责检查与考核。

6.2依据本标准和绩效考核管理标准进行考核。

第四篇：物业设备维护保养制度

神农物业设备巡检制度

【供配电设备】  电工

a.每日一次巡视配电房设备，并记录《配电房巡视记录表》； b.配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)“运行”与“备用”每月切换检查一次。

c.按《供配电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备保养记录表》内；

d.供配电设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内； e.供配电设备发生异常和故障及时报告部门经理，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障。电工班长

a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作；

b.每年12月制订下一《周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（）维修计划表》；

c.组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；

d.每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录；

e.每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录。

f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；

g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，交公司主管部门；

h.按《应急预案》规定负责处理应急事件。

【消防设备】  日常巡视

a.设备维修工每周一次巡视泵房及风机房设备，设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障；

 定期检查

a.由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》；

b.由设备主管组织，并由保安主管、保安人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试；送风、排烟系统测试；电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》，《消防送风、排烟系统测试记录表》。 维修保养

a.消防维保公司负责消防设施的维修保养工作；

b.消防维保公司每月对消防设备进行一次维修保养，完成后填写《维保记录》并交保障部部长确认签字。

c.发现设备损坏需要更换，报保障部部长，按《维保合同》进行更换。

【给排水设备】  水工

a.每日一次按照巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视记录表》； b.水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次；

c.按《给排水设备（设施）维修保养 规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内； d.给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内

e水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次；

 水工班长

a.负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；

b.每年12月制订下一《设备、设施（）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（）维修计划表》； c.组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；

d.每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录；

e.每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写《给排水

系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，交经理审核后报公司主管部门；

f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，交公司主管部门；

h.每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒记录表》；

i.按《应急预案》规定负责处理应急事件。

【弱电设备】

a.每周按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视信号接收机房设备及卫星天线，记录《信号收视设备巡视记录表》；

b.信号接收机房每周打扫一次，信号接收设备每月清洁一次； c.发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告设备主管，督促维修保养。 保安人员

a.负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁监控室及设备表面，每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备，每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备，并记录《监控、对讲设备巡视记录表》； b.发现异常情况，及时报告保安主管、设备主管。 设备主管

a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作； b.每年12月制订下一《设备、设施（）周期检查、保养计

划表》，并按运行情况制订《设备、设施（）维修计划表》； c.组织实施弱电设备的运行管理，对弱电设备维修保养工作进行检查、验证；

d.每周巡视弱电房设备,检查巡视记录；

e.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，交公司主管部门；

h.按《应急预案》规定负责处理应急事件；

【空调设备】  空调工

a.每周一次按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视记录表》；

b.水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次；

c.按《设备、设施（）周期检查、保养计划表》和《给排水设备（设施）维修保养 规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；

d.给排水设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内； e.给排水设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障。 空调班长

a.负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；

b.每年12月制订下一《设备、设施（）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（）维修计划表》； c.组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；

d.每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录；

e.每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》报公司主管部门；

f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，交公司主管部门；

i.每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒记录表》；

j.按《应急预案》规定负责处理应急事件。

三、房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案 【楼底层大厅】

 对楼底层大厅的玻璃落地门（或不锈钢、塑钢落地门）进行巡检养

护：每周一次

 落地门开启灵活，自动定位正确，关闭速度在3s～15s范围内，无阻滞现象；

 落地门地弹簧平整、不绊脚，金属表面平整，无明显划痕；  落地门玻璃无破碎、橡胶条镶嵌紧密不松动，密封胶平整，五金配件齐全，安装牢固。

 对大楼门厅内照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。每周一次

【楼道】

 对楼道照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。每周一次

 对楼道内防火门进行安全检查，防火门应保持启闭灵活，闭门器启闭无冲击器，防火门玻璃无破碎。每月一次  对楼道、扶梯进行巡查：每月一次

a.扶梯扶手无断裂，表面光滑平整，无松动； b.楼梯台阶、踏步平整无塌口，不绊脚，无开裂；

c.楼道地面平整，表层与基层粘结牢固，不空鼓，铺设的地砖（大

理石）无破损、起壳等现象，及时修补破损地砖（大理石）；  楼面踢脚线高度应一致，不空鼓，无断裂、残缺、上口平顺、接缝严密平整。 对楼面进行巡

查： 每季一次 a.内墙表面粉刷层无剥落，墙面砖平整不起壳、不遗缺，凡修补的 粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致，窗户玻璃、五金 配件完好；

b.各类标牌齐全，标识清晰，油漆无剥落、破损现象。

【雨污水总管及屋面外墙】

 对屋面雨水总管，污水总管进行疏通保养，屋面雨水总管网罩无脱落

每季一次

 对污水总管出墙管进行疏通，保持出墙横管无堵塞。每季一次

 对屋面进行巡查，保持屋面隔热板铺垫平整，无破损，屋面排污沟无堵塞、开裂现象，排水畅通。每年二次

每年二次  油漆铁栅栏。每年一次

【屋顶避雷带】

 对屋顶避雷装置及接地装置进行测试，接地电阻符合相关规定，高层在12层以上应有防雷专业单位进行测试，防雷测试单位应具有专业资质，完成测试工作后，应出具测试报告。每年一次

 对屋顶避雷带进行勘查，避雷带应保持完好无断裂，局部锈蚀应除锈、补油漆。每年二次

【路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、投泛光灯】

 夜间应对小区内路灯、围墙灯、草坪灯、投泛光灯进行巡视，及时发现与修复熄灭的灯具，灯杆油漆无剥落，灯罩完好，无破损现象。每日一次

 检查照明供电线路绝缘状况是否达标。每年一次  检查照明供电控制保护装置功能是否正常。每周一次

【围墙大门及电动大门】

 检查围墙大门门脚头及四周，应嵌粉密实。每年两次

 大门除锈、油漆。每年一次

 检查保养电动大门,应开启灵活。每月一次

【地面停车位】

 检查地面平整，无积水、进出无阻碍，锁具功能良好。每季一次

【地下车库】

 检查车库大门保安闭锁装置及停放升降装置应保持功能正常； 每月一次

 保养车库大门保安闭锁装置及停放升降装置； 每年一次

 巡查照明灯具及应急照明装置，保持功能良好； 每季一次

 检查消防设施功能可靠，防火门、紧急通道门启闭灵活； 每季一次

 巡查红外线传感器、计时、监控装置应功能可靠； 每周一次

 保养红外线传感器、计时、监控装置。每年两次

【楼道、室外消防栓】

 检查楼道内及室外消防栓应无滴漏水或损坏。每月一次

 油漆室外消防栓。每年一次  检查消防带完好无损。每年二次

 检查消防阀门无锈蚀、启闭灵活。每年二次

 检查消防报警按钮完整无损，功能可靠。每月一次

【清洗水箱（蓄水池）】

 水箱（蓄水池）清洗、消毒。每季一次

 水箱（蓄水池）清洗消毒后采集水样送卫生防疫部门进行水质化检，化检结果达不到国家生活用水标准应重新清洗水箱，再次采集水样化验，直至化验结果达标。

 检查水箱盖板应完整无损，盖板与水箱结合面应无缝隙，水箱内表面清洁，无渗漏，工组扶梯无锈蚀、断裂。每季一次

【无障碍通道】

 照顾残疾人进入大楼的无障碍通道应定期检查扶手是否牢固，路面是否平整，有无障碍。

第五篇：医疗设备的维护与管理

摘要】 医疗设备的高效运转是体现医院医疗安全与质量重要的标志之一，医疗设备的建设管理已成为现代医院管理的一个重要领域。该文从日常对医疗设备的管理模式、医疗设备的保养与检查制度以及医疗设备的维修等方面介绍了该院在医疗设备的维护与管理中的经验。医院设备的现代化程度的重要标志是医疗、科研、教研、教学工作最基本要素，也是不断提高医学科技水平的基本条件。因此，医院医疗设备的建设管理已成为现代医院管理的一个重要领域[1]。设备的维修是维护保养、检查和修理的总称。设备的日常维护保养、检查是医院医疗设备管理部门主要的工作之一，同时也是日常工作中容易疏漏的环节。工程师们的巡检、保养、维护、修理、记录已成为医院设备管理的基本要求，而巡检又是其中一个最重要的环节。在目前国内医院中设备数量不断增加，而工程师数量相对不足的情况下，很多医院巡检制度都无法落到实处。一项对数家医院进行的调查显示，90%以上的医院设备巡检工作做得很肤浅[2]。近年来，本院医疗设备巡检工作经历了几个阶段的探索和改进，逐步完善，已形成了规范模式。现作一介绍供大家参考。

一建立维修中心

医疗设备数量和种类的日益增加，如何有效地发挥其使用效率，除加强管理外，设立相应的医疗设备维修机构不失为一种比较有效地途径。可根据医院规模，设立医疗设备维修中心，配备一定数量的专业技术人员和维修人员，装备一定数量的测试仪器和机械设备以及必要的修理工具，储备各种维修材料，逐步向医学高科技方向发展，是非常必要的。维修中心主要承担两方面工作：一是负责医疗设备日常的维修与管理。有利于及时解决医疗设备在使用中突发发生故障，充分发挥医疗设备的作用，克服将发生故障的仪器设备送到厂家进行修理，耗时长、修理费用昂贵、影响医院正常工作等方面的矛盾。二是负责对兼职维修人员的培训。重点是对医疗设备使用人员的维修技能的培训，提高使用人员的维修技能，扩充兼职维修人员队伍。以解决医疗设备的种类多、数量大、使用分散，专职维修人员数量不足的矛盾。从而达到投资少、见效快，提高医疗设备使用效率的目的。

二设备保养和检查

医疗设备的保养和检查是一项经常性的维修工作，可预防设备故障的发生和延长设备的使用寿命。其保养与检查两部分都属于预防性维修的范畴，是相辅相成的两项工作。通过检查考查设备的性能、状态，通过保养提升设备的性能、状态，减少设备的消耗，消除设备故障隐患，保障设备的正常工作状态。

1．设备保养。是仪器技术性能的客观要求，主要做好防尘、防湿、防蚀、专人保管、定期保养、定点存放、定期检验。医疗设备一般实行三级保养制。

（1）日常保养：由仪器使用人负责，它的内容是表面清洁，紧固易松动的螺丝和零件，检查运转是否正常，零部件是否完整。日常保养主要在设备外部。

（2）一级保养：由仪器保养人按计划进行，主要是内部清洁，检查有无异常情况（如湿度、声音等），局部检查和调整。

（3）二级保养：一种预防性的修理，由仪器保养人及修理人员共同进行，检查设备的主体部分，成立主要组件，调整精度，必要时更换易损部件。

2．设备检查。是对设备的运行情况、工作精度、磨损程度进行检查和校验。常与维护保养结合起来进行，检查可分为以下两种方式。

（1）每日检查：一般在下班前或交班时同日常保养结合起来，由保管人员或操作人员执行，及时发现问题，及时解决。

（2）定期检查：由保管人员、操作人员、维修人员参加，全面检查，根据所发现问题及时进行维护措施。

3．检查内容。包括两种：一是功能检查，二是精度检查。功能检查指测定的各项功能是否符合仪器说明书和技术文件的要求。精度检查指测定设备的精度，特别是计量仪器，如天平、比色剂等，还需定时地由国家计量部门来检查、鉴定。

三设备维修

设备的修理和设备的维护保养不能相互替代。修理主要是修复和更换已磨损或损坏的零件，使仪器设备的功能得以恢复。实践证明仪器设备的使用率和寿命在很大程度上取决于维修的好坏。目前设备维修工作已被人们所重视。

1．修理类别

（1）小修理：是指工作量最小的局部修理。在设备所在地点更换和修复少量零件，或调整设备的结构，以保证设备能够使用到下一次修理。

（2）中修理：是指更换与修复设备的主要零件，或数量较多的其它损坏部件，或校正仪器，以恢复其精度，达到设备规定的技术参数。

（3）大修理：是指工作量最大的一种修理，有时需要将设备全部解体，更换和修复全部损坏的零件，恢复设备原有的精度，性能和效率。

2．修理方法

（1）强制维修：即对大型仪器或精度较高、结构复杂的仪器，根据仪器的修理日期，类别和内容都先制订维修计划，不管仪器技术状况如何，都要严格按计划执行。

（2）定期拆修：根据设备实际使用情况，参考有关修理周期，制定设备修理工作计划日期和大致修理工作量。其优点是有利于做好修理前的准备，缩短理所占用的时间。

（3）预防维修：即对仪器异常进行发现和早期检修对一些贵重的仪器设备，可在故障发生前有计划地进行维修。

（4）事后维修：即仪器发生故障时才进行维修，这种修理需停机进行，修理费用高，管理上被动。

（5）快速维修：即在不影响设备正常情况下的修理。

（6）改造维修：即对仪器经常发生故障的部位进行结构改造，可减少维修工作量，提高其效率，降低保养费用。

3．设备维修登记制度仪器设备在保养维修后必须进行登记，保存文字记录。维修登记内容包括：

（1）精修：即填列单位、部门、设备名称、主诉故障等。

（2）维修报告：写明故障情况、程度、原因。

（3）停机时间。

（4）工作时间：包括日期、开始时间、常规工作时数、加班时数、运送仪器所占用的时间等项目。

四几点思考

当前医院医疗设备故障很大一部分是由于巡检保养没到位的原因引起的，完善医疗设备巡检制度，是保证医疗设备完好及正常使用的重要方面。在医疗设备巡检制度实施和不断完善过程中，为不断提升医院设备维修管理的内涵，笔者认识到有几点非常重要。

1．要让临床操作人员养成在医疗设备使用前检查设备是否正常的习惯，并使之成为临床日常操作规范之一，如呼吸机、麻醉机和高频电刀等用前检查备机，只有确认设备功能正常，才能给病人使用。

2．对于常见的因操作不正确引起的小故障，经过器械科工程师对临床的培训，让使用人员掌握简便的处理，对临床使用设备非常重要。

3．医疗设备的色标管理大大减低了工程师日常巡检的工作量。

4．定期检测是对医疗设备定期进行的维护、保养以及理化性能或功能的测试验证，需要借助于专门的检测仪器，由临床工程师配合计量完成并保存检测记录和粘贴检测标识，或进行详细记录。条件许可时，可利用设备自带或另购质检设备进行质控工作。

5．对少量大型设备进行保修，同厂家签署保修合同也是必要的，尤其是医院与厂家有对等的谈判能力的条件下，合理地选择保修厂家和保修时机，成本可能比全部自修低，修理时间也可缩短。并且原厂家具备例行巡检维护和业务培训能力，可以带动医院自身巡检工程师的技术力量的提高。

6．在巡检过程中，要着重对使用年限较长的大型设备做重点检测，通常这些设备的隐患占据比较大的成分，随着使用年限不断增长，设备的元器件进一步老化，造成设备技术性能的下降，是设备频繁产生故障的重要因素。在医疗设备报废之前更必须做到重点检测。

7．加强对工程师的考核，对提高医院设备管理内涵同样非常重要。

把握好以上几点，并将其落到实处，就能有效地减少医疗设备故障率，提高设备开机率，且能更好地使用医疗设备，增收节支，给医院带来两个效益的同步提升。参 考 文 献

[1] 尤伟．预防性维修在医疗设备中的应用[J]．医疗设备，2010，25（11）：127-128.[2] 李斌，汪黎君，何德华，等．基于区域性协作与满意度调查的售后服务管理的新方法[J]．中国医疗设备，2009，24(2):70-72.[3] 彭幼林.医院医疗设备维修保障方法探讨[J].医疗装备,2006.19(5):24-25