交房须知(15页)

第一篇：交房须知(15页)

一 在验房入住前查看房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》：lt;面积 实测表gt;管线分布图

-查看交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。

-查看所购商品房整栋楼的《北京市建设工程竣工验收备案表》，有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。

-和开发商共同对所购商品房进行验收交接工作。主要注意以下几点： 第一，详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象； 第二，核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符； 目前现房已经确定开发商没有按合同履行的项目有A开发商承诺天然气集中供暖、水暖、分户计量――

而现房无法分户计量；B开发商承诺在每户主卧室及客厅预留电话插孔、宽带网插孔和有线电视插孔―

―而现房的主卧室没有宽带网插孔和有线电视插孔；C开发商承诺供水系统用北新牌PPR冷热供水管材― ―而现房则用的是镀锌管；）根据 [合同第十三条]约定开发商应在交房时补偿业主的差价，并估算赔

偿由于供暖不能分户计量，而造成的无形损失。赔偿费用为：安装分户计量设备的价格＋请政府相关部门来验收的费用＋装修时要开槽改动的宽带网插孔和有线电视插孔（即改动线路长度＊每米开槽改动费

50元费用举证见开发商推荐的装修公司东易日盛报价）＋PPR管与镀锌管的差价（即屋内露出地表的管的长度与地下部分和公摊部分管的长度之和＊两种管每米的差价＋无形损失）

第三，检查水、电、煤气／天然气、上下水管道等是否开通和能正常使用； 各种表的实际度数

墙壁除了渗水外，还有一个问题，就是墙壁是否裂纹。测量一下楼宇的层高 3招：门窗灵活严又亮

试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。查看密封胶条是否完整牢固 6招：阳台裂缝危险大 7招：保温不好墙滴水

冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。

8招：大开龙头查漏堵 尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。

验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看他家厕卫的天花。

管道，指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进 排水口。看看水是不是顺利地流走。10招：供暖管道要套管

供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管 11招：拉闸断电不可少。验电线，除了看看是否通了电外，主要是看是不是电线是否符合国标质量。

再就是电线的截面面积是否符合要求。电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断

电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。13招：卫生间插座规矩多

卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施卫生间的照明灯座必须是瓷口安全灯座洗手盆的上方不应有插座。15招：开关接口拉一拉

检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。

第四，对发现的问题要详细在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。-向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题按约要求维修。

《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，缺少一项都不能入住的。二

2。开发商是否有资格收取“契税”？什么时候收取？

3。开发商是否有资格收取“公共维修基金”？什么时候收取？ 4。面积增加的依据和明细（套内和公摊）

5。物业管理费收费明细（电梯房和非电梯房的收费差异）

6。周转金（200元）的收取依据？是否交过此费意味着业主以后就再也不用交纳水费？

7。有线初装费的收取依据.。144元收费依据。用户有权利选择有线电视开通使用时间

8。收房流程的倒置。交纳一切费用前应先验房，此乃商业常识

2、公共维修基金只有房地局有权在房屋过户时收缴。

3、契税只能在过户时交纳

4、房产证代办费没有法定依据，也没有在合同中约定，不必交纳 商品住宅购房者应在办理立契过户手续时将维修基金足额交至房地局；房地局代收维修基金时，须向购房者出具北京市财政局统一监制的北京市住宅维修基金专用发票。

《北京市契税管理规定》

第八条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书以及由市财政局确定的其他凭证的当天。

第十二条 根据征收管理的需要，契约征收机关可以委托有关单位代扣代缴和代征契约。具体办法由市财政局制定。

笔者注：代征收机关应出具征收单位的委托授权书 有线光缆初装费 笔者注：

此费用应是合同中规定标准设施，不应重复征收。有线电视收视费 笔者注：

用户有权利选择有线电视开通使用时间。三

第十条物业管理合同应当明确：

（一）管理项目；

（二）管理内容；

（三）管理费用；

（四）双方权利和义务；

（五）合同期限；

（六）违约责任；

（七）其他。

第十条 物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。

物业管理单位应当定期（一般为６个月）向住户公布收费的收入和支出帐目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。《物管合同怎样签订》

根据《城市新建住宅小区管理办法》和有关的物业管理法规的规定，物业管理的合同是进行物业管理的根据和标准，它具有以下条款：

（1）双方当事人的姓名或名称、住所

合同的甲方（委托人）为某物业的业主或使用人选举产生的物业管理委员会，乙方（受委托人）为物业管理公司。

（2）管理项目

即接受管理的房地产名称、坐落位置、面积、四至界限。

（3）管理内容

即具体管理事项。包括：房屋的使用、维修、养护、消防、电梯、机电设备、路灯、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；清洁卫生；车辆行驶及停泊；公共秩序；房地产主管部门规定或委托管理合同规定的其他物业管理事项。

（4）管理费用

即物业管理公司向业主或使用人收取的管理费。物业管理的收费情况比较复杂，不同的管理事项，收费标准也不同。有的收费项目是规章明确规定的，如季节性的供暖收费。有的收费项目是同物业管理委员会洽商决定的，如停车的停车费。这些收费，最好都应当在合同中明确规定。

（5）双方的权利和义务

（6）合同期限。即该合同的起止日期。

（7）违约责任。双方都应切实履行合同中约定的义务，如果双方中有任何一方违反合同的约定，则应承担违约责任。

（8）其他。双方可以根据各自的需要在合同中约定其他事宜，如仲裁、风险责任、合同的补充等。

(十)对于半地下室，不论采光井的结构如何，都不计入建筑面积。公用建筑面积分摊原则：

1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。

2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。

3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

可分摊的公用建筑面积：

1、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、交（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。

2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。

不应入的公用建筑空间：

1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。

2、售房单位自营、自用的房屋。

3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。

其他原则：其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。

售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。

售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。原作者：hard-rock 1收房应向开发商索要住宅使用说明书和质量合格证书.2验收应以合同书及附件规定的为准.3面积应以有资质的测绘单位出具的证明为准注意使用面积与建筑面积不同.4层高以合同规定为准实际层高比标注值少以内均为正常.5花园面积是否大于其承诺的最小值.6门窗安装是否端正,与墙壁的接缝是否密封牢固?门窗质量是否合格(平直度密封性牢固性等)? 7各层防水是否做好?(可以从天花板是否有水渍判断)8各种管线功能要了解如空调管路要保温等.9内外墙面是否有裂纹地面墙面是否平整.10阳台露台的地砖是否牢固有否破碎裂纹活动等现象.11安装的安全护栏是否牢固.12电路水路是否接通? 13电水暖煤气等表具是否齐全指示数字是多少? 14空调运转冷热试验.15合同规定的赠送器具是否齐全? 16电视电话宽带接口是否齐全? 17厨房卫生间的通风孔是否具备? 18信报箱是否安装? 19可视对讲远程遥控煤气火灾报警窗磁门等控制和安全设施是否安装到位? 20社区环境及合同中的其它约定.在验房入住前还应查看房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《竣工验收备案表》。《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。业内人士介绍，目前我国的房地产业在《质量保证书》和《使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前在交楼入住当中出现问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。一些发展商甚至连消防这样的关键环节都没有送交主管部门备案就已经通知业主入住了。按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于“黑楼”，是不能入住的。消防这种关键环节，一旦出了问题，就是人命关天的大事故。而对于业主来说，人身安全才是第一位的，因此购房者验房的时候不能只看发展商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，即使是十年二十年以后出了问题，查下来如果是发展商的过失，一样可以追究其责任。另外，“两书两表”又增加了实测面积登记表 新房查验三十六招

买房子，最重要的是所购房屋质量要有保证，否则价格再便宜、朝向再理想，都会给自己生活带来无穷的后患和烦恼，房屋内在质量如何检查，这里综合有关专家经验，附上３６条验查房屋质量的简易方法，均是新楼容易发生的问题。你不妨记住并逐条检查看一看。关于门

１．门的开启关闭是否顺畅？

２．门插是否插入得太少，门间隙是否太大？（特别是门锁的一边）３．门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音？ ４．大门、房门的插销、门销是否太长太紧？ 关于窗

５．窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。

６．开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？ ７．窗户玻璃是否完好？

８．窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。关于地板

９．地板有无松动、爆裂、撞凹？行走时是否吱吱作响？ １０．地板间隙是否太大？

１１．柚木地板有无大片黑色水渍？ １２．地脚线接口是否妥当，有无松动？ １３．地面是否有裂缝，是否有起砂现象？ 关于顶棚 １４．顶上是否有裂缝？没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈４５度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。

１５．看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。１６．顶棚有无水渍、裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。１７．特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。

１８．墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？

１９．墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方？ ２０墙身、墙角接位有无水渍、裂痕？２１．内墙墙面上有否石灰爆点？ 关于厨厕

２２．厕、浴具有无裂痕？包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时细如毛发，要仔细观察。

２３．坐厕下水是否顺畅，冲水声响是否正常，冲厕水箱有无漏水声？ ２４．浴缸、面盆与墙或柜的接口处防 水是否妥当？

２５．厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。２６．砖缝有无渗水现象？

２７．厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？ ２８．水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？

２９．卫生、厨房内有否地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。

３０．出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾？

３１．您住的房间底下的邻居家是否漏水？否则您家的日子也一定不好过。其他

３１．厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合？

３２．试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。３０％的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便，国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于５个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。３３．供水管的材质？上海市建委发文禁止用镀锌管作住宅供水管，目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用５０年。另一个无可比拟的优点是净化管内水质，铜可以抑制细菌生长，增长水中的铜含量，有益健康。３４．试煤气热水器开关是否妥当？

３５．居室、客厅有否各种管线外露？是否有暖气回水或其他管线穿过，因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。３６．自来水水质怎么样？ 上海市房屋土地资源管理局 关于预售商品住房交付时建筑面积增减处理办法的通知 沪房地资市[2002]0263号

各区县房地局、各房地产开发经营企业：

近年来，本市房地产市场日趋规范，但商品住房面积纠纷仍较突出，已成为当前商品住房交易中主要矛盾之一。为进一步规范房地产开发经营企业商品住房销售行为，切实保障购房者权益，现根据建设部《商品房销售管理办法》、《上海市房地产转让办法》，就预售商品住房交付时建筑面积增减处理办法 作如下规定：

一、房地产开发经营企业与购房人签订的商品住房预售合同必须明确载明房屋建筑面积（即总面积，下同）、套内建筑面积、共用部位分摊的建筑面积。

房地产开发经营企业在签订商品住房预售合同时应向购房者提供quot;房屋建筑面积计算表，交房时应向购房者提供;房屋建筑面积测算表。

二、商品住房预售时合同约定的房屋建筑面积和交付时的实测房屋建筑面积不一致时，按共用部位分摊的建筑面积、套内建筑面积分开处理的办法处理：

（一）共用部位分摊的建筑面积增减的处理办法

1、预售合同约定的面积与交付时实测的面积若有误差，其面积误差比在0.8%以内（包括0.8%），预售合同约定的转让总价格不变。面积误差比计算公式如下：

┃实测共用部位分摊建筑面积－预测共用部位分摊建筑面积┃ 面积误差比=-----------------------#215;100％

预测共用部位分摊建筑面积

2、预售合同约定的面积与交付时实测的面积误差是指除房屋建筑设计变更外，其他原因引起的误差。

3、实测面积大于预售合同约定面积，面积误差比超出0.8%的，购房人也不承担超出部分的房价款；实测面积小于预售合同约定面积，面积误差比超出0.8%的，房地产开发经营企业应退还超出0.8%部分的房价款。

（二）套内建筑面积增减的处理办法

1、套内建筑面积按实结算的原则处理，房地产开发企业应根据这一原则与购房人平等协商，通过预售合同约定具体的处理办法。

2、凡合同没有约定处理办法的，实测面积大于预售合同约定面积的，购房人不承担超出部分的房价款；实测面积小于预售合同约定面积的，房地产开发企业应退还多收的房价款。

三、商品住房预售时合同约定的房屋建筑面积和交付时的实测房屋建筑面积一致，但约定的共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积与交付时的共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积不一致时，仍按本通知第二条规定处理。

四、预售合同载明房屋建筑面积，但未载明共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积，交房时房屋建筑面积增加的，购房人不承担增加部分的房价款；房屋建筑面积减少的，房地产开发企业应退还多收的款； 但合同另有约定的，从其约定。

五、凡2002年7月1日后交付的商品住房，预售合同约定的面积与交付时实测面积发生增减的处理均按本通知规定执行。

第二篇：商业地产交房须知

《交房须知》

尊敬的业主：

您好！

******项目交付使用之际，我们向您表示热烈的祝贺和良好的祝愿。愿您在新的环境中生活愉快、工作顺利、全家欢乐！

我们愿为您提供良好的服务，现介绍有关收楼的事项和顺序，敬请详细阅读。

一、流程：

（一）、开发商交房现场销售部须办理的手续：

1、验清业主身份，业主应亲临交房接待中心接受物业。

2、业主不能亲临收楼时，可委托他人代理，代理人必须持委托书（以公证处公证）、交房通知书，购房合同原件、收款收据办理商品房屋竣工移交单。

3、签收《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

4、销售部在交房流程确认单上签字。

（二）、开发商财务部须办理的手续：

1、按购房合同约定付清购房余款及各项代收费用（详见《交房收费一览表》中向开发商缴付部分），由开发商财务人员开据发票或收据。

2、客户凭购房发票或购房发票复印件至物业管理公司办理交房手续。

3、财务人员在交房手续流程确认单上签字。

（三）、在物业管理公司财务部办理的手续：

1、根据《交房收费一览表》应向物业公司缴付部分所列金额支付费用。

2、财务部开具相关发票或收据。

3、财务在交房流程确认单上签字。

（四）、在物业管理公司手续：

1、物业公司介绍交房的有关事项及接受业主的查询，并签订《前期物业服务协议》签收《业主临时公约》。如需装璜办理装璜手续。

2、开发商、物业公司人员陪同业主验收房屋，详细记录验房遗留问题，双方签字确认。

3、业主在收楼书上签字后，公司正式把业主所购物业交付业主。

4、物业人员在交房流程确认单上签字。

二、特别提醒：

（一）、按照购房合同的约定，业主收到“交房通知书”，就按《交房通知书》上规定日期前来对该商品房进行验收、交接。

如业主未于规定期限前交房，则做违约处理，具体详见《昆山市商品房购销合同》第十一条。

（二）、收楼时，请仔细查看设备、土建等是否损坏或未尽妥善。如有不妥之处，请在交房验收单中注明，当场与开发商商定整修事宜。

（三）、房屋保修责任及期限参见售房合同第十六条约定。

（四）交房时请您务必带好以下资料：

1、原购房合同、《委托经营管理合同》、发票及收据；

2、夫妻双方身份证、结婚证、户口本原件（离婚者需离婚证、法院判决书，户口本原件婚姻状况一栏也应是离婚字样）；

3、昆山当地户口、上海户口单身的只需带好身份证、户口本原件；

4、外地户口除带身份证、结婚证、户口本原件外，还需带好流动人口计划生育证明或服务卡原件（单身、结婚、离婚都需要）；

5、外籍人士需带好绿卡、台胞需台胞证、身份证、结婚证等相关证件原件；

6、公司办理房产证需带好营业执照、公司章程、验资报告、法人身份证原件。

附注：贷款已还清用户请务必带好还款证明。

******房地产有限公司

第三篇：2012商品房交房后入住须知

一、在入住通知书中，发展商应注明以下事项：

1.标明被委托的物业管理人的名称；

2.提醒客户在办理入住手续的同时，办理房屋所有权证所需的有关资料和费用，交给发展商，由发展商代客户办理房屋所有权证。

二、办理入住所需提交资料包括：

1.业主需身份证、户口本原件及复印件；

2.外省市业主需要身份证、暂住证原件及复印件；

3.房屋买卖合同原件；

4.购房总发票原件、复印件。

三、入住登记存档资料包括：

1.业主身份证复印件及一寸照片两张（外省市业主还需暂住证复印件）；

2.常住人口身份证复印件及一寸照片两张（外省市业主还需暂住证复印件）；

3.饲养犬类的业主需养犬证复印件。

4.某些住宅小区公寓的管理费、水电费等日常费用将采取银行划帐方式收取，所以需要客户携带建设银行存折或储蓄卡办理相关手续。

四、在入住办公室办理以下手续：

1.签订业主公约。目的是加强物业管理，维护全体业主的权益，保障物业的安全与合理使用，维护公共秩序，创造优良环境。

2.领取管理规定介绍。包括：装修管理规定、户籍管理规定、治安消防管理规定等。

3.领取物业服务项目介绍。包括：自来水费、电费等代收代缴项目和管理费、家政服务、商务中心等**项目。

4.领取装饰装修须知。提醒客户在物业进行装修时的事项。留下咨询电话，以提供必要的帮助。

5.签订委托银行代收款协议书。

6.领取住宅质量保证书、住宅使用说明书。

7.缴纳入住费用

（1）办理入住时所需缴纳费用：发展商代收的手续费、契税、印花税、工本费、测量费等办理产权证所需缴纳的费用以及其他有关费用。

（2）物业管理人收取物业管理费周转金、水电费周转金、有线电视开通费、公共维修基金等费用。

（3）可同时办理的手续及费用（物业管理人收取），如装修费用和电话报装费等。

五、验收房屋

由客户、发展商（主要是工程部）和物业管理人三方共同验收房屋，如卫生间、厨房的防水等。一经发现，问题可填写返修单，随时修复。

六、领取钥匙

各项手续签收完成后，客户即可领取钥匙。从这一刻起，你就成为真正的业主了。

验房注意事项和验收内容及程序

一、简要收房事项

1、门。门要开关自如。留意门各部位的修饰是否平滑，要试下门锁，看看锁舌儿与锁鼻儿是否对位，钥匙转动是否方便。门与门框的间隙要适中，小了太紧，大了漏风。门与地的缝隙，要预留出地面装饰的缝隙，否则，水泥地面时开关自如，铺了砖或地毯后，开门可费劲了。

2、窗。窗最怕渗水。一下雨，雨水顺着窗缝流得四处都是。如果开发商同意你在外墙以水管喷射10分钟或以上检验一下当然好，可人家未必同意。所以，一定要细看窗的工艺，缝堵得严不严，条压得平不平等。当然，雨天看房，或雨后两、三天去看房更好。此外，看窗还要留意窗台，窗台应平滑，不刮手。

3、墙。墙当然应横平竖直，严肃均匀。若墙身出现裂纹或有被刮花的痕迹，可能是装修工干活比较马虎，也可能是质量问题。看墙时，还要注意相关位置有没有空调管孔。

4、踢脚。踢脚一要看高度是否合理，是否能保护墙体不受污染；二要看踢脚板是否平滑。

5、地漏。不妨在卫生间放点水观察一下看是否堵塞。

二、详细收房事项：（注意）

1.带上电笔、尺子、带二相和三相插头以及电源显示开关的插座(小台灯亦可)、小锤子和电筒等东西。电笔（测插座）、尺子（量长度、水平）、布（分辨是脏还是划痕）。

2.验房时一定书面记录相关问题，便于与工程部联系整改事项。

3.验房时仔细检查，有些细节问题很容易疏忽，比如窗子的密封是否完善。

4.验房切忌着急，多看、多问、多记录。

三、验收内容：

1.门

1.1门要运作自如、门的开启关闭顺畅，门开关时无特别声音。

1.2门间隙不能太大（特别是门锁的一边）、门四边紧贴门框户门；

1.3除了要留意门身修饰平滑与否外，亦要试开门锁，看看是否运作自如。门锁应安装牢固。

门匙与门锁是否封口等等。门插是否插入得太少；房门的插销、门锁是否太长太紧。

1.4要注意门上油漆是否完好无缺，门内外面是否光滑平整和有无磕碰。

2窗户

2.1仔细检验窗是否渗水。窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。还要留意窗台云石是否崩裂，可用手轻触窗台，以不刮手为原则。

2.2窗与混凝土接口有无缝隙；窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。窗户玻璃是否完好；窗户油灰饱满，粘贴牢固，油漆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。

2.3窗户开启关闭是否顺畅，关闭窗后密闭性是否好，窗体有无变形。

3纱窗

3.1纱窗的安装是故意和窗把手有摩擦，起扣紧作用。不是问题。不过要注意上下的磁条是否管用，有的纱窗关上后，上面还咧着。另外每扇窗都要推拉一下，看看

开启和关闭是否平稳。

4墙壁

4.1墙壁要平滑墙当然应横平竖直。墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？环视墙身或用手触摸，便可看出此墙面是否平整滑净，墙面出现的细小裂缝一般是内保温层与饰面之间不平所造成的。

4.2墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲？起浪？隆起或凹陷的地方？

4.3内墙墙面上有否石灰爆点？

4.4抹灰表面平整，无空鼓、裂缝和起泡等缺陷油漆、刷浆应色泽一致，表面无脱皮、漏刷现象；墙身、墙角接位有无水渍？裂痕？

5天花

5.1顶上是否有裂缝？没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。

5.2有无渗水

5.3看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。

6暖气 是否漏水；有无表面破损

7卫生间

地面：粘贴是否牢固、平整，砖缝均匀、有无渗水；防水是否有效：在卫生间和洗衣间保持几厘米的积水，泡卫生间的地面24小时以上，以检查卫生间和洗衣间地面的防水层；

地漏排水是否通畅；排水坡度是否合理：在地面倒水做实验

8厨房：

9洗衣房：

9.1水龙头出水、漏水

9.2洗衣房的门：同户门

9.3水龙头：出水通畅否、是否漏水

10电源插座、电源开关、电闸

10.1试用所有的电源开关、插座和电闸。最好带一个有显示灯的插头，这样检查插座时很方便。电笔不合适，因为插座有保护，必须三个头同时插才可以插入。10.2验收合格后抄电表、水表、煤气表数值。

10.3电器闸具及户表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电，户内有闸具的，应检查闸具是否控制户内电器。光力闸具应分开，如室内应设置控制灯光的闸具和控制插销的闸具，空调的插座应与其他线路分开；

10.4距离地面30厘米高的插座必须带保险装置，厨厕应与通风道就近安装，洗手盆的上方不应有插座，卫生间内用于洗澡的电源插座应是防潮插座并有防溅措施；10.5卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座；

11其他： 屋内是否清洁，有无残留建筑垃圾； 检查所有可以拆开的空间内是否有垃圾。

四、验 房 程 序

1、查看两书一表一数：房屋质量保证书；房屋使用说明书；竣工验收备案表；面积实测数据对照购房合同上的面积（自己可实测套内面积）。

2、不交费、不签字、先验房：发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证、为日后必要时举证（即通过录音机、摄像机或照相机调好日期记录证据）奠定基础，特别保存好自己留存、交房代表签字的验房问题备案单。核查房屋总面积：超出或减少百分之三以内的情况很普遍（多退少补，吃亏的是业主）；套内面积不变、公摊面积增加的情况更多（实得面积减少，吃亏的还是业主）。

3、房屋完好。交接钥匙后签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。

4、交合理费用（物业管理费[应有市物价局批文]等）

五、验 房 顺 序

专人进行同步纪录，最好填写一式四份验房单，业主留好交房代表签字的一份。

1、先看外部：外立面、外墙瓷砖和涂料（注意腰线部位的内墙渗漏）、单元门（外观和试用）、楼道（宽度、扶手、踏步、纱窗）。

2、再查内部：入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙阴阳角、墙砖、地砖、上下水、防水存水、暖气、煤气、通风、采光、排烟（厨房）、排气（卫生间）、强弱电配电箱、强电：插座、开关、照明灯；弱电：可视对讲、呼叫报警、电话、宽带、有线电视。

3、后测相邻：闭存水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。

六 验 房 常 用 工 具

1、量具：

2、电钳工具：带两头和三头插头的插排（即带指示灯的插座）；各种插头：电话、电视、宽带；万用表；摇表；多用螺丝刀（“－”字和“＋”字）；5号电池2节、测电笔；手锤；小锤；大灯（200W）、小灯（白炽灯10－15W）

3、辅助工具：

验房专用工具：（质检站借）JZC-2型垂直检测尺；多功能内外直角检测尺；多功能垂直校正器；游标塞尺；对角检测尺；反光镜；伸缩杆；水电检测锤（50g）；活动响鼓锤（25g）；钢针小锤（10g）等。

七 验 房 注 意 问 题 分 述

1、用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方十公分左右，看烟是否上升到烟道口即拐弯吸走。

2、应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备可安装性，同时用上法测抽力。烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。

3、管道煤气：用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示同时关闭进气电磁阀。如果不能动作，及时修复；入住后维修，因做了整体厨柜而使维修困难甚至拆掉吊橱。

4、空鼓：手锤垫纸（避免留下锤印）敲击墙壁检查墙面空鼓，专用钢针小锤（10g）测墙砖、地砖空鼓。

5、验电：

5.1、检查插座：五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关（应有标示），指示灯灭，频繁测试几次证明开关、接线良好，插座安全。如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，立即修复，否则误触电时无法及时断电危及生命。插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。

5.2、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确，立即纠正。

5.3、开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动检查，如果发现松动，应紧固或更换。否则日后使用中出现接触不良打火现象时，会造成更大危险。

5.4、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。

5.5、检查弱电插座数目：宽带插座因户型个数不同：比如套二至少应有2个，套三至少应有3个；有线电视插座还应同步多一个。

5.6、检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。

5.7、检查入户门门铃：带2节（或4节）5号电池测试门铃。是否不响或响个不停。

6、猫眼：入户后观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象，修复或更换。

7、测高度：用盒尺检查房顶，取4－5个点，进行测量，若数值一致，比如房高均为2.7m（或者2.65m）说明房顶或地面没有倾斜。

8、测墙壁地面：用长尺（或者带有水平的专用直尺），*墙壁地面，检查是否平整，同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点（爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀未发好，抹在墙上就会形成爆点）。

9、测乳胶漆质量：墙面天花板是否平整，周围光线暗时带大功率灯泡（200瓦）照射，墙壁天花板是否平整立刻通过光线阴影看出，如果不平，要重新补腻子刷漆，不能局部刷漆，会与墙壁原色产生差异。

10、镜子：用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如果是卫生间的门，顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境潮湿，卫生间的使用率又高，会使门底部过早沤烂损坏

11、外立面的腰线在一般在1～2楼，4～5楼之间，大雨天一定要来看一看是否会渗漏。下雨时要检查家里窗户密封是否严密，有否有漏雨现象。若有，及时提出修理。

12、楼道窗户是否有纱窗，不要因为不属于自己家就不去关心，如果没有，应及时提出配齐。同时注意楼梯踏步和扶手是否合乎要求（“住宅设计规范”明确规定有）。

13、检查防盗门：有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。

14、室内门检查平整变形：打开门，眼睛凑到门边，看前后门线是否重合，若门线不重和，比如有一角翘起，必须更换，将来变形更严重；关门后查看四周缝隙均匀适宜；门和锁开关应该开启灵活；还要用专用水平仪测门安装垂直度。

15、窗户：推拉窗和平开窗上的纱窗和窗扇，应推动开关灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。中空双层玻璃里外都擦不干净时，是因为双层玻璃的里层脏了，原因玻璃在安装时候就污染了，这时应拆换新玻璃，否则以后不易解决。还要用专用水平仪测窗户安装垂直度。所有外门窗均应有纱门、纱窗。朝向通道和底层室外的窗户应有防盗网。

16、检查管道安装、通畅和密封：用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。如果松动，应重新固定。大开水阀看排水是否流畅（否则下水管被建渣堵塞），放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。

17、卧室、客厅通风窗户:面积为使用面积的二十分之一，如室内面积30m2,开启的窗户面积应有1.5m2；

18、厨房通风窗户面积:为使用面积的十分之一，比如厨房室内面积10m2,那么开启窗户面积应有1m2。达不到者不合格（国家标准“住宅设计规范”）。厨房排烟孔直径15cm，达不到时无法安装油烟机。

19、厨房和卫生间:是瓷砖到顶的，要检查阴角阳角达90度（房顶四角和地面四角），墙角无碰损，四角无磕碰，地砖墙砖无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖，有空洞声音，说明没有铺设好，这样时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落，应重新铺设。

20、闭存水试验、水表空转试验：（重要检验项目）

①楼上卫生间有人在洗澡，楼下卫生间就有可能下小脏雨，这是因为楼上的防水没有做好，所以在验房时需要和楼上进行协调，做好各家的闭存水试验。

具体做法是，在楼上和自家的卫生间用塑料袋装好沙子，将所有地漏全部堵塞好，然后放满水，保持24～48小时，楼下卫生间没有渗漏现象，说明防水合格。

②打开楼上自来水阀门放水时应将水量放到最大，赶紧去看自家水表，水表不跑，说明水表合格，因为出现过别人家用水，自家水表帮着跑的现象，说明水表不合格，必须更换。

③闭水试验结束了，提起地漏上的沙袋，将水放掉，这时观察，水全部放掉后地板上还有存水，说明地面不平，要把存水部位的地砖全部砸掉，重新做防水后铺设地砖，直至不存水为止。

有上下水的阳台也要作闭存水试验。不要怕麻烦，否则入户不久，出现渗水问题，那时解决就麻烦了。

21、卫生间：

①卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。

②卫生间没有窗户，则应有通风孔。通风孔直径10cm，设在吊顶下面。离通风孔最近的插座距离应1.5m，并且是防水插座。

③卫生间门上没留0.02m2通风百叶窗时，门下应留3cm的间隙（国家标准“住宅设计规范”）

第四篇：交房感想

宏林尚品交房工作的参与与感受

宏林尚品项目交房验收工作是公司2011的重点工作，同是历年来我公司交房套数最多的一次（900余套）。在公司领导精心组织，各部门全力以赴，上上下下齐心协力的合作中，交房工作得以顺利推进。整个交房过程中，公司各级、各部门都积极主动参与其中，工作上安排较细致、细密，相关部门人员精诚合作，表现出了良好的协调机制和合作能力。我作为行政部的一员，主要参与的是交房工作前期对业主的通知以及告知工作，下面我主要从客户服务中心及相关部门交房中所做的主要工作描述整个交房过程如下：

宏林尚品工程由3幢高层组成。是我公司自开发楼盘以来，面临交房户数最多的一次。考虑到交付数量较大、业主维权意识也逐年增强等诸多因素，西安荣涛房地产有限公司及福居物业管理公司在交房前期曾多次召开交房专题会议，并对交房过程中的基层人员在操作流程、接待礼仪等方面进行了相关的培训，实行了“一房一验”工作小组，并贯彻执行了“分户验收”政策，使得房屋交付工作开展的有条不紊。

此次交房采取分批交房，逐个通知的形式（即楼层从上往下通知），时间从7月20日至8月30日止，共40天。尽可能的将人流平均分散在规定时间内，努力做到和谐、有序、平稳。

（一）扎实的交房前期工作

本次交房前，公司针对交房工作多次召开了相关会议：

7月16日上午在在销售部召开的“宏林尚品交房验收”会议上，公司各部门及相关部门工作人员对交房验收等有关事宜进行了安排，并且对在座的各相关职能部门进行了总动员。会议着重对共性问题和各部门的问题进行了针对性的布置与商议。除此之外，由工程部对商品房进行了维修和完善。交房的前一个月，物业公司还着手对所有员工进行了交房相关的知识能力培训，提高了员工的服务水平和服务质量。整个准备工作到19日全部完成，包括环境整治、通电验收等，所有交房所需的手续也全部办完，彻底做好了交房的前期工作。

（二）工作学习相结合 本次交房工作，我们与物管公司的同事进行了多次沟通，并严格按照物管交房预案执行。严格按程序有条不紊地进行，有规范的进行操作。交房期间，主要领导亲临现场，及时协调解决重大疑难问题，及时发现问题，现场督促纠正。

在服务层面上，我们工作人员热情签约接待；发放钥匙快而准确，整个过程体现了较强的服务意识和接待礼仪；尤其是14日当天，在烈日下，公司对进入小区的车辆科学引导，有序停放，整个交房过程井然有序。

顺利交房后，我们仍然注重整改工作，项目部执行准确、及时。工程系统的同志们克服了许多困难，放弃了休息，主要针对渗漏问题，使用功能（如：门、窗等）、观感方面（如：坪面、卫生等），进行了及时修缮。

（三）交房的人性化

交房期间，为了尽量减少业主排队的时间，销售部、财务部及物业公司组成了一条龙的服务团队，迅速而有效地为业主办理交房手续。物业、监理及房产公司还组织了专业的工程人员全程陪同业主验房，将业主提出的问题一一记录在案。关于业主房屋的质量问题，客服中心人员更是及时根据验房信息进行当天汇总，即日向施工方发出整改通知，以便在最短的时间内得以解决，让业主满意、放心。客服接待人员就业主提出的疑问一一耐心解释；行政后勤人员则积极开展车辆调度、就餐等后勤保障工作。

交房过程中，我们采用了一站式服务。业主可以在一个地方办理完所有的交房手续。交房现场，按服务功能划分区域，如缴费处、休息区、看房处、取号处等，同时设立了咨询台，工作人员向业主展示了一份详细的收房流程图，并明确标注每一个流程相对应的区域，如果业主对流程还有不明白的地方可以随时咨询。

当前，随着人们法律意识的逐年提高，房地产行业交房环境是日趋艰难。大部分业主有着相当强烈的维权意识，有时甚至过当，更有甚者当场大骂我们工作人员且出言不逊。业主的关注点已经从自身房屋的质量问题，扩展到规划设计、使用功能、规范、审批等一系列环节。加上个别业主带专业验房公司等推波助澜，交房压力很大。业主维权也逐渐由个体化向群体化转变，增加了解决问题的难度。随着交房困难的日益增强，公司交房客服队伍力量稍显薄弱，服务不够专业，工作人员的素质与工作所需的素质不相匹配的问题凸现。如：我一个刚刚进入房地产公司的小职员，刚开始时对于业主提出的一些问题我竟然一时无法回答，好在在同事的帮助下我日趋的从容起来。另外，交房过程中涉及的部门、工作繁多，公司临时组建的交房服务队伍成员，不可能面面俱到，因此一些问题不能得到有效及时的处理，造成问题的遗留，导致工作延误，修正成本进一步增加，影响了交房工作的顺利推进。

房地产的暴利时代即将过去，然而作为中国城市化的迅猛发展，作为经济社会的一项支柱产业，他会依然得到长足的发展。因此，我们在交房工作中，需要立足自身优势，继续改进不足之处，全面提升公司形象。

2011年10月8号

行政部： 刘林

第五篇：交房通知

张家口市璐铭房地产开发有限公司

交房通知书

尊敬的业主：您好！

您所购买的“美丽家园”住宅小区 号楼 单元 室现已全部竣工，符合交房条件。请您与2011年 月 日前携带本人身份证、购房合同、交款凭证及应缴纳的相关费用到张家口市璐铭物业服务有限公司办理房屋交房手续。如购房者本人不能亲自到场时，代办人除提供上述材料外，还须持购房者本人亲笔签订的委托书及本人身份证和购房人身份证。如您未在前述时间内前来办理接收房屋手续，即视为您已在上述期限届满之日接受该商品房，并视为您所购买的房屋已验收合格及交付手续已办理完毕。

咨询电话：0313-4220501 工作时间：上午8：00至下午18:00，周六、周日照常办理。特此通知

张家口市璐铭房地产开发有限公司

二0一一年五月

张家口市璐铭房地产开发有限公司

交房通知书

尊敬的业主：您好！

您所购买的“美丽家园”住宅小区的楼房现已全部竣工，符合交房条件。请您与2011年5月31日携带本人身份证、购房合同、交款凭证及应缴纳的相关费用到张家口市璐铭物业服务有限公司办理房屋交房手续。如购房者本人不能亲自到场时，代办人除提供上述材料外，还须持购房者本人亲笔签订的委托书及本人身份证和购房人身份证。

咨询电话：0313-4220501 工作时间：上午8：00至下午18:00，周六、周日照常办理。特此通知

张家口市璐铭房地产开发有限公司

二0一一年五月