五证二书与房地产项目开发程序概述[五篇模版]

第一篇：五证二书与房地产项目开发程序概述

五证二书与四图一书

五证二书：

五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。

一般情况下如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，但挂牌出让的土地是先取得《国有土地使用证》的。未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式 的《预售契约》。在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”。

二书：是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

以上就是人们常说的五证二书！

五证办理流程：

原则上为：建设用地规划许可证——国有土地使用权证——建设工程规划许可证——建筑工程施工许可证（又称建筑工程开工证）——商品房预售许可证

详细查看下面：

一、建设用地规划许可证和国有土地使用证

1．选址意见书（审查用地性质、范围、面积是否符合城市整体规划）（30个工作日）

程序：

（1）企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让协议或国有土地使用证、企业营业执照和资质证书，报规划局用地处

（2）用地处转总工室审查（3）报局业务会批准（4）领取选址意见书

2．规划院实地测量，并处定位图，收取测量费 3．建设用地规划许可证（30个工作日）

（1）企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查（2）主管局长、主管局市长批准（3）打交费单，领取用地规划许可证 4．国有土地使用证（60个工作日）

（1）建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用地规划许可证、土地转让双方的有关证件、委托书到土地局土地利用处

（2）土地评估

（3）土地局测量对现场测量，出定界图

（4）缴纳土地出让金和契税，领取国有土地使用证

二、建设工程规划许可证

1． 市消防支队盖章（15个工作日）

（1）持消防审批表、全套施工图到市消防支队建审科进行审批（2）核发消防设计审核意见书、建设工程规划许可证申请表盖章 2．人防证明市人防办六十个工作日办理自建手续 3．房地产开发建设规模（30个工作日）

建设单位持单位申请、总平面图、资金证明到市房管局规划发展处办理

4．建设工程规划许可证（30个工作日）

（1）建设单位持申请报告、建设工程规划申请表（消防盖章）、土地征、用地规划许可证、总平面图、全套施工图、四套航测图到市规划局建管处

（2）以上资料由总工室、局业务会审定后报处长、局长签字（3）打交费单交费，领取建设规划许可证、放验线通知单 5．放线报告（15个工作日）

持放线通知和施工图、红线图到规划院测量队放线。

三、建设工程施工许可证（建委）1． 报建（1个工作日）

提供资料：建设工程规划许可证、用地规划许可证、土地证、报建申请表4份、红线图、施工图、规划总平面图

2． 现场勘察（3个工作日）3． 组织招标 4． 抗震审查 5． 施工合同审查

6． 交费，办理建设工程施工许可证（建设施工合同、勘察合同、设计合同、监理合同、报建申请表、工程预算书、中标通知书、交费发票

四、商品房预售许可证（15个工作日）

申请单位持营业执照、资质证书、土地征、年度开发建设规模、建设工程规划许可证、红线图、施工合同、施工许可证、销控表、标准层平面图、物业管理内容、到市房管局预售科，十五日内核发

五、配套工程

建设管线工程规划许可证（15个工作日）：建设单位持申请报告、建设工程规划申请表、土地征、用地规划许可证、总平面图、管线报批图、市规划局管线工程处

房地产项目开发程序概述

房地产项目开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，并进行出售的行为。

房地产项目开发程序是指进行房地产开发过程中应遵循的法律、法规及办事程序。

对房地产项目开发一般应遵循下列程序：项目开发前期调研程序、项目立项过程程序、土地使用权的取得程序、征地拆迁程序、项目规划程序、工程建设程序、房地产项目经营程序。

1．项目开发前期调研程序

项目的前期调研程序，就是通过开发商对拟投资地区房地产市场的调查，搜集大量市场信息，来探询投资的可能性，寻找投资机会的过程。

2.项目立项程序

项目立项程序，就是上报项目建议书或项目可研报告，取得政府批复（项目立项），使项目取得合法的开发建设资格。

3．土地使用权取得的程序

土地使用权取得的程序，就是开发商在项目立项通过(取得建议书批复,可行性研究批复)，并取得建设用地规划许可证后,办理取得土地使用权手续的程序。

4.项目规划程序

项目规划程序，就是开发商取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的途径。

根据国家和济南市有关城市规划的规定,在济南市城市规划区内开发建设的项目,必须符合城市规划的要求,必须向市规划局办理项目规划的申报手续,在取得“两证”(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证)后,方可开工建设。项目规划申报的基本程序如下：

（1）在可行性研究报告（项目建议书）报批之前,开发商要向规划局申报规划要点,规划局对项目的用地范围、规划条件等提出初步意见,形成项目建设选址的初审意见，作为计划部门进行批复时的参考依据。

（2）在可行性研究报告批复后,开发商可向规划局申报项目定点规划局向申请单位下发规划定点通知书和设计规划要求通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见。

（3）根据规划局提出的规划设计条件,委托有资质的设计机构进行规划方案设计，取得四图一书（总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书）。开发商在完成方案设计后,应向规划部门提出审查申请。

（4）经审定通过的设计方案,是编制初步设计或施工图的依据,也是取得建设用地规划许可证的必备文件。

（5）开发商依据设计规划要求通知书和可行性研究报告批复,即可向规划局申领建设用地规划许可证,该证是取得土地使用权的必备文件。

（6）申领建设工程规划许可证,是在项目列入年度正式计划后,申请办理开工手续之前,需要验证工程建设是否符合规划要求的最后法定程序,该证是申办开工的必备文件。

5.征地拆迁程序

征地是指项目选址用地为集体土地时,要按照法定的程序和依据报请有批准权限的政府审批以后,对集体土地及地上物等依法补偿，补助后，将集体土地转为国有土地的一种行为。

拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施工要求的场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并对原用地者进行补偿、安置的行为。

征地在领取建设用地规划许可证后即可进行，拆迁在取得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证件后即可提出申请。

征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。征地、拆迁工作的完成是申请项目开工的必备条件之一。

6.工程建设程序

工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成,通过工程竣工综合验收,达到业主使用条件的过程。

在项目完成规划程序并且具备开工条件后，向市建委提出开工申请,取得报建证;同时，与市政相关部门（自来水、热力公司、管道煤气公司、供电部门、城管局）洽谈签订协议,支付有关费用；办理招标批准手续；选择施工、监理单位;办理工程建设质量监督手续；缴纳各种费用；开工建设；项目竣工后，由主管部门（市质检站、市开发办）进行综合验收，交付使用。

7.房地产经营程序

房地产经营,是开发商通过对所开发房地产的销售、出租,实现自己预期投资收益的行为。该项工作从取得土地使用权起，一直延续到房地产交付使用。房地产开发商,既可以自己销售和出租开发的房地产，也可以委托给专业的中介机构。销售和出租的房地产都可以有期房和现房两种，但都必须在取得政府主管部门颁发的预售许可证之后方可进行,且买卖契约和租赁契约都必须经过政府主管部门鉴证方为有效。

第二篇：商品房开发五证二书

商品房开发五证二书

一、“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。

1.《国有土地使用证》

《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。北京市国土资源管理局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《北京市国土资源管理局划拨土地使用证专用章》、《北京市国土资源管理局有偿土地使用证专用章》、《北京市国土资源管理局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市国土资源管理局临时土地使用证专用章》。

2.《建设用地规划许可证》

《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。

核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。

法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。

3.《建设工程规划许可证》

《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。

查看建设工程规划许可证，重点要看的是工程规划许可证的附图。看工程规划许可证附图的目的在于：

1)确认建设工程规划许可证附图的范围在开发商印刷或绘制的项目总览图中所处的位置。开发商印刷或绘制的项目总览图往往是建设工程规划许可证附图范围的几倍甚至十几倍，项目总览图中描绘的森林、绿地、小桥流水、健身、娱乐、文化、商业、医疗、幼儿园、学校等等可能远远超出建设工程规划许可证附图的范围。只有建设工程规划许可证附图范围内的才是你将来居住的小区的总体环境；在建设工程规划许可证附图范围之外，只是开发商设想的蓝图，有的甚至连“设想”都不是，纯粹是开发商为了诱惑购房人所做的误导性宣传。

2)确认锅炉房、配电房、水泵房、车库或车位等公共建筑的所在位置。有些购房人在收房时才发现锅炉房、配电房、水泵房、车库或车位等公共建筑与其购买的房屋之间的距离令其无法接受。在签署商品房认购书或签订商品房预售合同之前弄清这些公共建筑所处的位置有助于你选择房号。

核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。

法律后果：房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。

4.《建设工程施工许可证》

《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，负责开工审批等项工作。

5.《商品房销售(预售)许可证》

《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。证书由市建委统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。

“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。

二、“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

1.《住宅质量保证书》

是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的住房质量保证文件。

2.《住宅使用说明书》

是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用的说明。

三、取得五证的程序

1.立项批准。一般是由开发商向城市计划委员会提出申请报告，说要在某地建设住宅一处；或者说与某某公司合作，利用原来的职工宿舍修建住宅一处，其中多少分给职工，多少进行销售。根据当地的城市发展情况，一般情况这些申请大部分都可获得批准。

2.建设用地许可证。开发商拿着立项证明到规划局，说我的这块地已经批了可以建设某个项目了，你看从城市规划角度行不行？规划局根据各地的城市发展规划，说可以，那么就再发一个《建设用地规划许可证》，证明此宗土地可以用于住宅建设。

3.土地使用权证。开发商凭着《建设用地规划许可证》到国土资源管理局，问是否可以将此宗土地的使用权出售给我？国土资源管理局一般也会说可以，你交了土地出让金后，我给你一个《国有土地使用权证》。其实，这是一开始就说好了的，如果此时不批准，那前面的工作不全白费了！

4.建设工程规划许可证。开发商得到了地，然后就要进行住宅设计，将这个设计的内容再交给规划局，说你看我的这个工程项目符合规划要求吗？规划局经过审核，认为符合规划要求的，就再发一个《建设工程规划许可证》。注意此证与上面所讲的《建设用地规划许可证》是不一样的！《建设用地规划许可证》是证明此宗土地可以进行住宅建设；《建设工程规划许可证》是证明这项工程的设计内容符合规划要求。

5.《建设工程施工许可证》。开发商拿着上述几个证件以及与建筑商签订的合同，到建设委员会进行登记，取得《建设工程施工许可证》。

6.《商品房预售许可证》。根据《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第２４８号）第二十三条规定：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”第二十四条规定：“房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：

（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；

（二）营业执照和资质等级证书；

（三）工程施工合同；

（四）预售商品房分层平面图；

（五）商品房预售方案。”第二十五条规定：“房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起１０日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。”

四、审查五证需要注意的相关法律问题

1.必须查看房屋五证的原件，五证的复印件只能作为一种参考。由于商品房预售五证问题涉及到商品房买卖合同的基础，特别是其中的《国有土地使用权证》和《商品房预售许可证》尤为重要。因为《国有土地使用权证》直接影响到购房者将来是否可以拿到房屋所有权证的问题；而《房屋的预售许可证》将直接影响到商品房买卖合同的法律效力问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”所以一旦商品房买卖合同被认定为无效后，购房者请求开发商返还已交付的购房款将存在着一定的风险，如开发商已经资不抵债！

2.必须仔细地审核项目建设依据和商品房销售依据所记载的内容与开发商提供的相应证件的记载是否一致。谨防有些开发商用此证代替彼证、“挂羊头卖狗肉”。因为在实践中有些开发商为了尽快筹集建设资金，常常利用一期房屋的五证手续来预售二期的房屋，或用甲地的五证手续来预售乙地的房屋。这些都为购房者以后办理产权证埋下重大的隐患。

3.《临时国有土地使用权证》并不等于《国有土地使用权证》。由于《临时国有土地使用权证》只能用于办理《商品房预售许可证》和《建设工程施工许可证》，并不代表开发商取得最终的土地使用权。若开发商将来不能取得正式的《国有土地使用权证》，则购房者将来根本就拿不到房屋所有权证。若没有房产证，购买的房子的所有权从法律意义上讲就不属于购房者！购买的房子的所有权仍然属于开发商，购房者仅仅是商品房开发商的债权人！

而且，购房者将来就不能用所购买的房屋来进行出售、抵押、赠与、继承等民事活动。

4.出卖人未取得《商品房预售许可证》与买受人签订的商品房预售合同原则无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

5.在农村集体所有的土地上建设的房屋的买卖合同不适用《解释》第十八条、第十九条之规定。因为《解释》的适用范围是仅仅包括在国有土地上开发建设的商品房。

6.城镇居民购买在农村集体所有的土地上建设的房屋的买卖合同无效。

从总体上讲，我国对农村房屋占用的集体土地使用权是严格禁止进入房地产市场的。《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。《城市房地产管理法》第八条规定：“城市规划内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发［１９９９］３９号）规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”这里的有关部门当然是指土地和房产登记发证部门。

由此可见，国家法律明确规定，集体土地上的房地产不得进入交易市场。农房的买卖，只能在本农村集体内部进行，否则，买卖行为违法，合同无效。因此，城镇居民购买在农村集体所有的土地上建设的房屋将无法办理房屋所有权证。

五、查清《国有土地使用权证》上注明的土地使用权人行使土地使用权的年限

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

（一）居住用地70年；

（二）工业用地50年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

（四）商业、旅

游、娱乐用地40年；

（五）综合或者其他用地50年。”实践中，开发商往往误导消费者，说土地使用权的年限是70年！实际上，开发商购买的土地使用权年限往往是65年、60年、50年甚至更短！而且，从开发商取得土地使用权到实际建成房屋还要占用几年，这些年限也是要从土地使用权年限中扣除的。

六、商品房所属的国有土地使用权期限届满以后怎么办

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。“

注释：

 《中华人民共和国房地产管理法》第七条土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

 《城市房屋权属登记管理办法》第五条：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。”

 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

1.商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

2.商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

3.商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第三篇：五证与二书

[精典解析]

根据我国土地管理法和城市房地产管理法的相关规定，房地产开发企业在进行房地产开发项目时，除具有工商行政管理部门的营业执照外，还得具备“五证”、“二书”。“五证”是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《开工建设许可证》和《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。如果销售的是期房，开发商至少应具备《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》。“二书”是指房地企业在销售新建的高品房时，应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。购房者在购房前应明确所购房产是否为有关部门审核的合法项目，是否为交易中心认可的房地产项目的房屋。

购房者在购房时，首先要查验开发商是否具有《商品房销售许可证》。其次需注意许可证上的以下事项：

（1）售方单位名称与购房者签订的购房合同的销售方名称是否一致；

（2）购买的商品房是否在销售许可证允许的范围之内，如果不一致，所购房屋无法办理产权；

（3）查验许可证原件，以防开发企业利用复印件欺骗消费者。

第四篇：房地产开发商的五证与二书

房地产开发商的五证与二书

五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房销售（预售 许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。

一般情况下如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，但挂牌出让的土地是先取得《国有土地使用证》的。未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式 的《预售契约》。在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是

不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”。

二书：是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

以上就是人们常说的五证与二书！

一、与商品房预售相关的几个概念

（一）、商品房预售与商品房现售。开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签商品房预售合同，相应地开发商在此阶段的行为（将尚未建成的向社会销售并转移房屋所有权于买受人）称为商品房预售。

（二）、土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

（三）、房屋的所有权与土地的使用权。房地产权利人（法人或自然人）通过各种方式合法取得的房屋所有权和土地使用权，在经过房地产登记，取得房地产权证后，才算真正拥有房屋所有权和土地使用权。房屋所有权和土地使用权才能受到宪法和法律关于物权规定的保护！

二、商品房预售五证包括哪些

（一）、期房销售的五证：一是规划局颁发的建设用地规划许可证、二是国土资源管理局颁发的国有土地使用权证、三是规划局颁发的建设工程规划许可证、四是建设委员会颁发的建设工程开工证、五是房产管理局颁发的商品房预售许可证。

（二）、五证中最重要的是国有土地使用证和建设工程规划许可证。

1、查看国有土地使用证时需要注意的是：（1）该证是临时的国有土地使用证，还是正式的国有土地使用权证；（2）国有土地使用权证的附图。

区分临时的国有土地使用证和正式的国有土地使用证的方法是：盖有“有偿土地使用证专用章”的是正式的国有土地使用证，盖有“临时土地使用证专用章”的是临时的国有土地使用证。

2、查看建设工程规划许可证，重点要看的是工程规划许可证的附图。看工程规划许可证附图的目的在于：

（1）确认建设工程规划许可证附图的范围在开发商印刷或绘制的项目总览图中所处的位置。开发商印刷或绘制的项目总览图往往是建设工程规划许可证附图范围的几倍甚至十几倍，项目总览图中描绘的森林、绿地、小桥流水、健身、娱乐、文化、商业、医疗、幼儿园、学校等等可能远远超出建设工程规划许可证附图的范围。只有建设工程规划许可证附图范围内的才是你将来居住的小区的总体环境；在建设工程规划许可证附图范围之外，只是开发商设想的蓝图，有的甚至连“设想”都不是，纯粹是开发商为了诱惑购房人所做的误导性宣传。

（2）确认锅炉房、配电房、水泵房、车库或车位等公共建筑的所在位置。有些购房人在收房时才发现锅炉房、配电房、水泵房、车库或车位等公共建筑与其购买的房屋之间的距离令其无法接受。在签署商品房认购书或签订商品房预售合同之前弄清这些公共建筑所处的位置有助于你选择房号。

三、取得五证的程序

（一）、立项批准。一般是由开发商向城市计划委员会提出申请报告，说要在某地建设住宅一处；或者说与某某公司合作，利用原来的职工宿舍修建住宅一处，其中多少分给职工，多少进行销售。根据当地的城市发展情况，一般情况这些申请大部分都可获得批准。

（二）、建设用地许可证。开发商拿着立项证明到规划局，说我的这块地已经批了可以建设某个项目了，你看从城市规划角度行不行？规划局根据各地的城市发展规划，说可以，那么就再发一个《建设用地规划许可证》，证明此宗土地可以用于住宅建设。

（三）、土地使用权证。开发商凭着《建设用地规划许可证》到国土资源管理局，问是否可以将此宗土地的使用权出售给我？国土资源管理局一般也会说可以，你交了土地出让金后，我给你一个《国有土地使用权证》。其实，这是一开始就说好了的，如果此时不批准，那前面的工作不全白费了！

（四）、建设工程规划许可证。开发商得到了地，然后就要进行住宅设计，将这个设计的内容再交给规划局，说你看我的这个工程项目符合规划要求吗？规划局经过审核，认为符合规划要求的，就再发一个《建设工程规划许可证》。注意此证与上面所讲的《建设用地规划许可证》是不一样的！《建设用地规划许可证》是证明此宗土地可以进行住宅建设；《建设工程规划许可证》是证明这项工程的设计内容符合规划要求。

（五）、《建设工程施工许可证》。开发商拿着上述几个证件以及与建筑商签订的合同，到建设委员会进行登记，取得《建设工程施工许可证》。

（六）、《商品房预售许可证》。根据《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第２４８号）第二十三条规定：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”第二十四条规定：“房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：

（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；

（二）营业执照和资质等级证书；

（三）工程施工合同；

（四）预售商品房分层平面图；

（五）商品房预售方案。”第二十五条规定：“房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起１０日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。”[2]

四、审查五证需要注意的相关法律问题

（一）、必须查看房屋五证的原件，五证的复印件只能作为一种参考。由于商品房预售五证问题涉及到商品房买卖合同的基础，特别是其中的《国有土地使用权证》和《商品房预售许可证》尤为重要。因为《国有土地使用权证》直接影响到购房者将来是否可以拿到房屋所有权证的问题；而《房屋的预售许可证》将直接影响到商品房买卖合同的法律效力问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”所以一旦商品房买卖合同被认定为无效后，购房者请求开发商返还已交付的购房款将存在着一定的风险，如开发商已经资不抵债！

（二）、必须仔细地审核项目建设依据和商品房销售依据所记载的内容与开发商提供的相应证件的记载是否一致。谨防有些开发商用此证代替彼证、“挂羊头卖狗肉”。因为在实践中有些开发商为了尽快筹集建设资金，常常利用一期房屋的五证手续来预售二期的房屋，或用甲地的五证手续来预售乙地的房屋。这些都为购房者以后办理产权证埋下重大的隐患。

（三）、《临时国有土地使用权证》并不等于《国有土地使用权证》。由于《临时国有土地使用权证》只能用于办理《商品房预售许可证》和《建设工程施工许可证》，并不代表开发商取得最终的土地使用权。若开发商将来不能取得正式的《国有土地使用权证》，则购房者将来根本就拿不到房屋所有权证。若没有房产证，购买的房子的所有权从法律意义上讲就不属于购房者！购买的房子的所有权仍然属于开发商，购房者仅仅是商品房开发商的债权人！[3]

而且，购房者将来就不能用所购买的房屋来进行出售、抵押、赠与、继承等民事活动。

（四）、出卖人未取得《商品房预售许可证》与买受人签订的商品房预售合同原则无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

（五）、在农村集体所有的土地上建设的房屋的买卖合同不适用《解释》第十八条、第十九条之规定。[4]因为《解释》的适用范围是仅仅包括在国有土地上开发建设的商品房！[5]

（六）城镇居民购买在农村集体所有的土地上建设的房屋的买卖合同无效。

从总体上讲，我国对农村房屋占用的集体土地使用权是严格禁止进入房地产市场的。《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。《城市房地产管理法》第八条规定：“城市规划内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发［１９９９］３９号）规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”这里的有关部门当然是指土地和房产登记发证部门。

由此可见，国家法律明确规定，集体土地上的房地产不得进入交易市场。农房的买卖，只能在本农村集体内部进行，否则，买卖行为违法，合同无效。因此，城镇居民购买在农村集体所有的土地上建设的房屋将无法办理房屋所有权证。

五、还应注意审查开发商的资质

因为资质代表了开发商的注册资金额的高低，相应地，消费者的风险小大与开发商的注册资金额的高低成正比例！一般地，开发商的诚信大小与其注册资金额的高低成正比例！例如，假如开发商将购房者已经交过钱购买了的房子及该房子所属的国有土地使用权抵押给了银行，如果开发商届时到期不能偿还银行贷款，则购房者所购的房子就有被法院强制执行用以折抵银行之债！

六、查清《国有土地使用权证》上注明的土地使用权人行使土地使用权的年限

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

（一）居住用地70年；

（二）工业用地50年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

（四）商业、旅游、娱乐用地40年；

（五）综合或者其他用地50年。”实践中，开发商往往误导消费者，说土地使用权的年限是70年！实际上，开发商购买的土地使用权年限往往是65年、60年、50年甚至更短！而且，从开发商取得土地使用权到实际建成房屋还要占用几年，这些年限也是要从土地使用权年限中扣除的。

所以，要提醒广大消费者注意的是：消费者在购房时不仅应当关注开发商是否有土地使用权证，还应当关注其土地使用权期限。因为，土地出让金占商品房价款之比例为23-26%！一般是26%。[6]

七、商品房所属的国有土地使用权期限届满以后怎么办

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

规划用地许可———土地使用许可———建筑规划许可———建设许可———预售许可。

项目建议阶段

城市规划行政主管部门应当了解建设项目建议书阶段的选址工作。各级人民政府计划行政主管部门在审批项目建议书时，对拟安排在城市规划区内的建设项目，要征求同级人民政府城市规划行政主管部门的意见。

可行性研究论证阶段

选址意见书

城市规划行政主管部门应当参加建设项目设计任务书阶段的选址工作，对确定安排在城市规划区内的建设项目从城市规划方面提出选址意见书。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。

申请建设项目选址意见书的程序： １．凡计划在城市规划区内进行建设，需要编制设计任务书（可行性研究报告）的，建设单位必须向当地市、县人民政府城市规划行政主管部门提出选址申请。２．建设单位填写建设项目选址申请表后，城市规划行政主管部门根据规定分级核发建设项目选址意见书。３．按规定应由上级城市规划行政主管部门核发选址意见书的建设项目，市、县城市规划行政主管部门应对建设单位的选址报告进行审核，并提出选址意见，报上级城市规划行政主管部门核发建设项目选址意见书。建设项目选址意见书应当包括建设项目地址和用地范围的附图和明确有关问题的附件。附图和附件是建设项目选址意见书的配套证件，具有同等的法律效力。

建设项目选址意见书，按建设项目计划审批权限实行分级规划管理。县人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由县人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；地级、县级市人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由该市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；直辖市、计划单列市人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；省、自治区人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；中央各部门、公司审批的小型和限额以下的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；国家审批的大中型和限额以上的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书，并报国务院城市规划行政主管部门备案。

用地预审报告

建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告；可行性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。建设单位提出预审申请时，应当提交下列材料，由负责预审工作的人民政府土地行政主管部门直接受理：

（一）申请预审的正式文件；

（二）项目建议书批复文件；

（三）建设项目可行性研究报告，其中应当包含土地利用的章节，内容包括规划选址情况、用地总规模和用地类型、补充耕地资金落实情况等；

（四）单独选址的建设项目，拟占用地质灾害防治规划确定的地质灾害易发区内土地的，还应当提供地质灾害危险性评估报告。负责预审工作的人民政府土地行政主管部门，对符合本办法第六条规定的预审申请，应当受理。对不符合本办法第六条规定的预审申请，应当在2个工作日内通知申请人，逾期不通知申请人的，视为受理。

有关人民政府土地行政主管部门应当对建设项目的下列内容进行审查：

（一）建设项目用地选址是否符合土地利用总体规划，是否符合土地管理法律、法规规定的条件；

（二）建设项目是否符合国家供地政策；

（三）建设项目用地选址是否符合地质灾害防治规划；

（四）占用耕地的，补充耕地资金是否落实，计列费用是否合理。受理预审申请的人民政府土地行政主管部门，应当在受理之日起15个工作日内完成审查工作，并出具预审意见。预审意见应当抄送建设项目所在地的人民政府土地行政主管部门。特大型建设项目的预审，预审时间经批准后可以延长，但最长不超过30个工作日。

参考一：五证的申办程序如下：项目最初申办的就是《国有土地使用证》，这是开发商花费比较高的一个证件，开发商要向国家交纳相应的国有土地使用金；第二个申办的是《建设用地规划许可证》，这个证件严格限定土地使用范围、边界和占地面积；第三申办的是《建设工程规划许可证》，此证件限定本规划地块上所建建筑物的功能类别，是属于商用、厂房、住宅、公寓等；第四申办的是《施工许可证》，此证件是申请可以合法施工；最后申办的是《商品房销售许可证》，拥有此证的商品房，是可以合法买卖的商品房。

参考二：一个楼盘从报批到上市，要经过一系列严格的审批手续才能具有我们通常所说的“五证”，即“土地使用证”、“用地规划证”、“工程规划证”、“开工许可证”、“预售许可证”。一般程序是这样的：房地产公司在取得立项批复后向西安市城市规划管理局申请办理“用地许可证”、“工程规划许可证”，然后向房屋土地管理局申请签订国有土地出让合同，交纳土地出让金，进而取得“土地使用证”，拥有上资质证书的基础上再向建委申请办理“工程开工许可证”，在以上前提下，该项目的房地产开发公司还要投入资金达到总投资额的25％以上才能领到“商品房预售许可证”。

第五篇：房地产项目开发五证办理顺序及步骤

办理五证先后顺序是：

1.建设用地规划许可证——2.国有土地使用权证——3.建设工程规划许可证——4.建筑工程施工许可（又称建筑工程开工证）——5.商品房预售许可证 详细步骤介绍：

一、建设用地规划许可证和国有土地使用证

1．选址意见书（审查用地性质、范围、面积是否符合城市整体规划）程序：

（1）企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让协议或国有土地使用证、企业

营业执照和资质证书，报规划局用地处（2）用地处转总工室审查（3）报局业务会批准（4）领取选址意见书

2．规划院实地测量，并处定位图，收取测量费 3．建设用地规划许可证（规划局审批下发）（1）企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查（2）主管局长、主管局市长批准（3）打交费单，领取用地规划许可证 4．国有土地使用证（由土地局审批下发）

（1）建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用地规划许可证、土地转让双方的有关证件、委托书到土地局土地利用处（2）土地评估

（3）土地局测量对现场测量，出定界图

（4）缴纳土地出让金和契税，领取国有土地使用证

二、建设工程规划许可证

1市消防支队盖章

（1）持消防审批表、全套施工图到市消防支队建审科进行审批

（2）核发消防设计审核意见书、建设工程规划许可证申请表盖章

2．人防证明市人防办六十个工作日办理自建手续

3．房地产开发建设规模

建设单位持单位申请、总平面图、资金证明到市房管局规划发展处办理

4．建设工程规划许可证（由房管局规划处下发）

（1）建设单位持申请报告、建设工程规划申请表（消防盖章）、土地征、用地规划许可证、总平面图、全套施工图、四套航测图到市规划局建管处

（2）以上资料由总工室、局业务会审定后报处长、局长签字

（3）打交费单交费，领取建设规划许可证、放验线通知单

5．放线报告

持放线通知和施工图、红线图到规划院测量队放线。

三、建设工程施工许可证（由建委审批下发）

1． 报建

提供资料：建设工程规划许可证、用地规划许可证、土地证、报建申请表4份、红线图、施工图、规划总平面图

2．现场勘察（3个工作日）

3．组织招标

4．抗震审查 5．施工合同审查

6．交费，办理建设工程施工许可证（建设施工合同、勘察合同、设计合同、监理合同、报建申请表、工程预算书、中标通知书、交费

四、商品房预售许可证（由市房管局预售科下发）

申请单位持营业执照、资质证书、土地征、开发建设规模、建设工程规划许可证、红线图、施工合同、施工许可证、销控表、标准层平面图、物业管理内容、到市房管局预售科，十五日内核发