物业管理复习题

第一篇：物业管理复习题

1、房屋权属证书有（）

A.房屋所有权证

B.房屋共有权证

C.房屋他项权证

D.房屋登记证

E.房屋买卖合同

答案：A,B,C, 解析：共有三种

2、不得设定房地产抵押权的情况为（）

A.没被查封的房地产

B.没被扣押的房地产

C.用于教育的房地产

D.用于医疗的房地产

E.权属有争议的房地产

答案：C,D,E，解析：共包括6个方面。还包括：用于市政等公共福利事业的房地产；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；已依法公告列入拆迁范围的房地产；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；依法不得抵押的其他房地产。

3、禁止租赁的房屋类型包括（）

A.符合安全标准的B.权属无争议的

C.未依法取得房屋所有权证的房屋

D.共有房屋未取得共有人同意的房屋

E.属于违法建筑的房屋

答案：C,D,E，解析：共有9种情形。

4、房屋租赁合同条款为（）

A.当事人姓名或住所

B.租赁用途

C.租赁期限

D.转租约定

E.不可变更合同

答案：A,B,C,D，解析：共10个方面，还包括：房屋坐落、面积、装修及设施状况；租金及交付方式；房屋修缮责任；变更和解除合同的条件；违约责任；当事人约定的其他条款。

5、下列选项内容为商品房销售程序的是（）

A.商品房销售应当明示的相关文件

B.预订商品房应正确处理预订费用

C.商品房销售价格与计价方式

D.销售代理原则

E.房屋交付时间

答案：A,B,C,D，解析：共有6个程序，还包括：商品房交付；协助购房人办理产权证书。

6、房地产开发企业申请预售许可，应提交的证据资料有（）

A.商品房预售许可申请表

B.土地使用权证

C.施工许可证

D.建设工程规划许可证

E.当事人名称或姓名住所

答案：A,B,C,D 解析：其中BCD是一方面的内容。共包括6个方面，还有：开发企业的营业执照和资质证书；投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；工程施工合同及关于施工进度的说明；商品房预售方案。

7、新设立物业服务企业的资质申请应提交的资料有（）

A.营业执照

B.企业章程

C.验资证明

D.企业法定代表人的身份证明

E.企业资质证书正、副本

答案：A,B,C,D，解析：共5个方面，还包括：物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

8、物业共用部位、共用设施设备验收内容有（）

A.检查沟、井等附属设施是否符合规定要求

B.检查空调、发电机等高噪音设备设施是否有环保验收合格证

C.检查消防、采暖、电梯等是否有政府认可的专业验收合格证书

D.检查相关的仪表、仪器是否安全

E.绿化是否符合设计要求

答案：A,B,C,D 解析：共5个方面，还包括对给水和暖气管线做打压实验，检查各类阀闸是否灵活。物业管理区域环境验收包括5个方面，分别是：检查道路、围墙是否完整；临时设施及临时用房是否拆除清理干净；物业区域是否建立垃圾存放处或垃圾中转站；停车场是否符合交通管理部门要求；绿化是否符合设计要求。

9、招标项目备案应向房地产行政主管部门提交的材料有（）

A.招标公告或招标邀请书

B.招标文件

C.法律、法规规定的其他材料

D.对投标申请人提出的疑问应当澄清

E.与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件

答案：A,B,C,E

10、前期物业管理项目招标原则为（）

A.不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人

B.不得对潜在投标人实行歧视待遇

C.不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符的资格要求

D.公开招标

E.邀请招标

答案：A,B,C，解析：前期物业管理招标的形式分为公开招标和邀请招标。

11、《物业管理条例》规定业主在物业管理活动中享有的权利包括（）

A.法律、法规规定的其他权利

B.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用

C.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权

D.监督物业服务企业履行物业服务合同

E.按时交纳物业服务费用

答案：A,B,C,D 解析：共10项权利，其中选项E是业主应当履行的义务。业主履行的义务共有6项。

12、物业服务合同应当包括的内容有（）

A.物业服务质量

B.物业服务费用

C.违约责任

D.合同期限

E.公共使用设施

答案：A,B,C,D 解析：共有8个方面还包括：物业管理事项；双方的权利义务；专项维修资金的管理与使用；物业管理用房。

13、物业服务费的缴纳和督促的主要内容有（）

A.非业主使用人的交费责任

B.未交付房屋的交费主体

C.业主委员会对欠费业主的督促义务

D.代收代交费用

E.办公费用

答案：A,B,C, 解析：三个方面

14、政府定价方式管理物业服务收费存在的弊端是（）

A.不利于物业服务企业提高服务质量

B.制约了业主对物业服务质量的监督权

C.没有制约业主对物业服务质量的选择权 D.因定价标准不客观产生了大量矛盾

E.政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展

答案：A,B,D,E 解析：四个方面，其后选项C应该是制约了业主对物业服务质量的选择权。

15、物业服务收费的原则为()A.合理原则

B.自愿原则

C.公开原则

D.收费与服务水平相适应原则

E.有偿原则

答案：A,C,D 解析：三个方面

16、物业管理服务的主要内容为()A.房屋共用部位的维修、养护与管理

B.房屋共用设施设备的维修、养护与管理

C.专项维修资金的代管服务

D.物业档案资料的管理

E.佩戴标志,行为规范 答案：A,B,C,D

17、《物业管理条例》在立法过程中,主要遵循的基本原则为()A、建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制

B、从实际出发,实事求是的原则

C.现实性与前瞻性有机结合的原则

D.维护全体业主合法权益的原则

E.物业管理权利和财产权利相对应的原则

答案：B,C,D,E

18、政府在物业管理中之所以起到不可或缺的作用,主要原因是()A、我国当前仍处于计划经济向市场经济转型期

B、由福利制的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式,需政府发挥应有的作用

C、物业管理是我国城市管理的重要组成部分

D、从城市管理职能考虑,政府必须对物业管理进行适度干预

E、物业管理已发展到一定程度

答案：A,B,C,D，解析：还包括：普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定，需要政府从全局的高度进行必要的监管。

19、我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现的特征是()A.住房投资由国家和国有企业统包 B.住房分配采取实物分配

C.住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度

D.实行和居民售房试点

E.取消住房实物分配,开始实施住房分配货币化

答案：A,B,C, 解析：三个特征

20、物业管理的市场化特征是()

A、房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变

B、多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应

C、物业管理活动应当遵循市场原则

D、非市场性的房屋管理不属于物业管理

E、随着社会经济的发展,乡村对物业管理服务的需求将逐渐扩大

答案：A,B,C,D, 解析：四个方面。

1、《住宅质量保证书》当中包括各部位保修内容和保修期，其中屋面防水()A.1年

B.2年

C.3年

D.5年

答案：C

2、房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，应在住宅交付用户的同时提供给用户()

A.住宅质量保证书

B.住宅使用说明书

C.住宅质量保证书和住宅使用说明书

D.都不是

答案：C

3、建设部根据《建筑法》对房地产开发项目提出()制度

A.工程报建

B.施工许可

C.工程报建和施工许可

D.都不是

答案：C

4、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院()A.予以撤销

B.判定

C.裁定

D.提起诉讼

答案：A

8、物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务()A.成本单价 B.社会平均成本 C.社会总成本

D.定价成本

答案：B

9、下列行为中属于房屋所有人应当承担的民事责任的是()A.有险情

B.损坏修

C.鉴定为危险房屋而采取有效的解除危险措施

D.有险不查或损坏不修

答案：D

解析：还包括经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有效的解除危险措施。

10、共有的房屋,由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书,其余共有人各执房屋共有证书()A.1份

B.2份

C.3份

D.4份

答案：A

解析：房屋所有权证书与房屋共有权证书具有同等法律效力。

11、各地实施总登记、验证、换证,县级以上地方人民政府应当在规定期限开始之日起()发布公告

A.20日后

B.30日前

C.30日后

D.35日前

答案：B

12、下列()情况下不可以处分抵押房地产的中止

A.抵押人没有提出中止请求

B.诉讼或仲裁中的抵押房地产

C.发现被拍卖抵押物有权争议的D.抵押人请求中止的答案：A

解析：处分抵押房地产的中止情况共有5种，还包括：抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务，并经抵押权人同意的；其他应当中止的情况。

13、下列说法错误的是()

A、债务人不履行债务时,债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿

B、房地产抵押只存在一种在建工程抵押

C、抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民法人或其他组织

D、购房人在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余的购房款 答案：B

解析：房地产抵押情况与方式:一是在建工程抵押；二是预购商品房贷款抵押。选项D是预购商品房贷款抵押。

14、关于房地产中介服务机构履行义务的说法,错误的是()A.遵守有关法律、法规和政策 B.可不按核准的业务范围从事经营活动

C.按规定标准收取费用

D.依法交纳税费

答案：B

解析：房地产中介服务机构应当在核准的义务范围内从事经营活动。

15、下列说法错误的是()

A、从事房地产咨询业务的,应具有相关专业中等以上学历

B.从事房地产咨询业务的,中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的30%以上

C.从事房地产评估业务的,须有规定数量的房地产估价师

D.从事房地产经纪业务的,须有规定数量的房地产经纪人

答案：B

16、下列不属于承租人治安责任的是()A、必须持有本人身份证或其他合法证件

B、租赁房屋用于居住的外来暂住人员,必须按户口管理规定在10日内到房屋所在地派出所申报暂时户口登记

C、将承租房屋转租、转借他人的,应当向当地派出所申报备案

D、承租房屋不准用于生产、储存、经营易燃、易爆、有毒等危险品

答案：B

解析：租赁房屋用于居住的外来暂住人员,必须按户口管理规定在3日内到房屋所在地派出所申报暂时户口登记。

17、关于出租人的治安责任,错误的是()A、可将房屋出租给无合法有效证件的人

B、承租人是外来暂住的人员,应当带领其到公安派出所办理暂住证

C、发现承租人有违法犯罪活动或嫌疑的,应及时向公安派出所报告

D、停止房屋租赁的应当及时到公安派出所办注销登记手续

答案：A

解析：出租人不准将房屋出租给无合法有效证件的人

18、房地产开发企业申请预售许可证时,应当提交的资料是()的资料.A.商品房大概位置

B.投入的资金

C.开发商所在企业

D.开发商的资质

答案：D

21、有关转让房地产时应当符合的条件,错误的是()A、属房屋建设工程的,完成开发投资总额的20%以上

B、转让房地产时房屋已经建成的,还应持有房屋所有权证书

C、按出让合同约定已支付全部土地使用权出让金

D、取得土地使用权证书

答案：A

解析：属房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

22、房地产行政主管部门应在收到备案申请后()向符合条件的企业核发《暂定资质证书》

A.10日内

B.20日内

C.30日内

D.40日内

答案：C

23、有关房地产开发企业三级资质应具备的条件,不正确的是()A.注册资本不低于500万元 B.从事房地产开发经营2年以上

C.房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上 D.连续2年建筑工程质量合格率达100%

答案：A

解析：三级资质的房地产开发企业注册资本不低于800万元。

24、商品住宅维修资金的交付方式是()

A、商品住宅的专项维修资金由物业服务企业交存

B、业主应当在办理住宅权属登记手续前,将首次住宅专项维修资金交代收代管单位

C、业主首次交存住宅专项维修资金的标准为当地住宅建筑安装工程造价的4%～7% D、业主首次交存的住宅专项维修资金,仅由县人民政府建设主管部门或其委托的单位代收代管

答案：B

解析：商品住宅的专项维修资金由业主交存，属于业主所有。业主首次交存的住宅专项维修资金,由直辖市、市、县人民政府建设主管部门或其委托的单位代收代管。业主首次交存住宅专项维修资金的标准为当地住宅建筑安装工程造价的5%～8%。

25、住宅专项维修资金,是指()的资金

A.专项用于业主住房需要

B.专项用于个体住房需要

C.兼用于物业服务企业维修

D.专项用于住房共用部位、共用设施设备

答案：D

解析：住宅专项维修资金是指专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

26、从行业规范要求角度来看,不属于物业管理职业道德内容的是()A.守法经营

B.诚信经营

C.尽职尽责胜任本职工作

D.努力学习但不可掌握专业技能

答案：D

解析：包括5个方面内容，还包括：努力学习，掌握专业技能；团结互助、公平竞争。

27、对物业管理专业人员实行职业资格制度的依据不包括()A.活动的特殊性

B.活动的灵活性 C.经营管理的专业性

D.学科多管理复杂

答案：B

28、物业服务企业应当具有独立的法人资格,应()A.依法成立

B.不必要的财产

C.他人的名称

D.可不独立承担民事责任 答案：A

解析：四个条件：一是依法成立；二是有必要的财产或者经费；三是有自己的名称、组织机构和场所；四是能够独立承担民事责任。

29、物业管理师应当接受继续教育,不断更新知识，提高业务水平，每年接受继续教育的时间应当不少于()学时。

A.40 B.60 C.80 D.100 答案：A

30、实行物业承接查验制度,可督促()重视物业共用部位、共用设施设备的建设

A.业主

B.物业管理者

C.物业服务企业

D.建设单位

答案：D

1、设备现场监造工作中咨询工程师的主要工作包括（）。A.聘请有资格的检验机构承担检验工作

B.根据设备采购合同制订监造检验计划

C.设备制造开始后组织召开制造厂协调会议

D.设备制造完毕后做好出厂前检验测试

E.了解制造厂质量保证体系文件实施情况

答案：B,D,E

2、根据FIDIC合同条件，下列关于业主提供支付保函的表述中，正确的有（）。

A.支付保函为附条件担保

B.业主必须向承包商提供支付保函

C.担保期限至缺陷通知期满后3个月

D.支付保函的作用是使业主保证履行付款义务

E.担保金额可以按分项合同价款的百分比计算

答案：D,E

3、下列关于工程项目合同特点的表述中，正确的有（）。A.合同庞大复杂

B.订立合同必须采用有关部门颁发的合同示范文本

C.合同主体是法人或自然人

D.工程项目合同是一个合同群体

E.合同的标的物仅限于项目涉及的内容

答案：A,D,E

4、招标代理机构应具有的条件有()。A.有从事招标代理业务的营业场所和相应资金

B.有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量

C.有评标委员会、技术和经济方面的专家库

D.有政府部门的良好关系

E.有极好的信誉

答案：A,B,C

5、我国货物招标文件中的投标人须知中应包括（）。A.货物标包划分 B.货物采购单

C.报价有效期 D.拟采购货物的设计意图

E.符合招标文件的声明

答案：B,C,E

6、货物招标的经济原则是指在保证质量的前提下，注意保证招标货物的（）。A.低成本

B.低使用消耗

C.低价格

D.供应进度

E.国产化

答案：A,B,C

7、工程项目人力资源配备计划的内容包括（）。A.人员报酬需求 B.人员参加项目工作时间

C.人员需求数量与种类

D.人员的奖惩

E.人员离开项目工作的时间

答案：B,C,E

8、项目经理在项目实施中的指导工作包括（）。

A.落实人员分工

B.进行方法指导

C.培养团队精神

D.对成员提出具体要求

E.解决团队中的困难和问题

答案：B,C,D,E

9、进行项目工作分解的主要方法有（）。A.按资金来源分解法

B.按专业要素分解法

C.按人员籍贯分解法

D.按工作内容分解法

E.按工作过程分解法

答案：B,D,E

10、项目经理在建立工作基础阶段的工作包括（）。

A.编制项目工作计划

B.分析项目相关人员

C.组织制订具体实施计划

D.了解项目情况

E.研究工作任务

答案：A,B,D,E

11、在项目管理组织体系的构成中，属于直接管理子系统的是（）。

A．项目费用管理

B．项目沟通管理

C．项目综合管理

D．项目合同管理

E．项目信息管理

答案：A,B,C

12、传统组织设计的原则主要包括（）。A.目标原则

B.协调原则

C.专业化原则

D.明确性原则

E.弹性设计原则

答案：A,B,C,D

13、确定管理幅度时，应考虑的因素主要包括（）。A.管理组织机构间职能的相似性

B.组织机构在空间上的分散程度

C.管理者与被管理者的工作能力

D.管理者的领导风格与管理工作的性质

E.部门职能与部门划分的方法

答案：A,B,C,D

14、项目式组织结构的缺点主要包括（）。

A.项目管理权力平衡困难

B.项目团队成员在项目后期没有归属感

C.容易出现资源重复配置问题

D.项目管理没有正式的权威性

E.项目成员处于多头领导状态

答案：B,C

1、《建设工程施工合同（示范文本）》通用条款规定的承包人的义务是（）。

A.办理工程征地拆迁手续

B.办理工程质量监督手续

C.办理安全生产管理手续

D.办理竣工验收备案手续

答案：C

2、施工合同文件主要包括：①协议书，②投标书，③中标通知书，④合同通用条款，⑤合同专用条款，⑥工程量清单。当合同文件出现不一致时，正确的解释顺序为（）。

A.①－②－③－④－⑤－⑥

B.①－②－③－⑤－④－⑥

C.①－③－②－⑤－④－⑥ D.①－⑤－④－③－②－⑥

答案：C

3、下列关于FIDIC指定分包商的表述中，正确的是（）。

A.指定分包商可由工程师选定

B.指定分包商应与业主签订合同

C.指定分包商不能提供工程技术服务

D.承包商不负责协调指定分包商的工作

答案：A

4、按FIDIC合同条件，合同争端裁决委员会作出裁决后（）内任何一方未提出异议，此裁决为最终决定。

A.14天 B.28天 C.56天 D.84天

答案：B

5、凡应报送项目审批部门审批的工程项目，其招标组织形式应列入项目的（）中进行报批。A.招标方案

B.可行性研究报告

C.招标文件 D.资金申请报告

答案：B

6、评标时按事先公布的标准对所有投标文件进行评审，这主要体现了招标投标的（）原则。A.公开

B.公正

C.公平

D.诚实信用

答案：B

7、选择项目经理的主要原则不包括()。

A.要有一定类似项目的经验

B.必须是全才

C.有较扎实的基础知识

D.把握要求重点，不求全责备

答案：B

8、人员获取的依据不包括()。

A.人员配备管理计划

B.可获取人力资源情况

C.招聘惯例

D.人力资源实践

答案：D

9、项目组织计划通常包括的内容中不包含()。A.角色和职责安排

B.人员管理计划

C.人员获取

D.组织图表

答案：C

10、下列获取人员的活动中，成本低、情况比较了解，但易受行政、人际关系等干扰，来源范围较窄的是（）。

A．内部招聘 B．选拔

C．逐一试用 D．社会公开招聘

答案：B

11、下列项目中，属于《工程建设项目招标范围和规模标准规定》中规定的关系社会公共利益和公众安全的公用事业项目是（）。A.轻轨交通项目

B.信息网络项目 C.污水排放项目

D.商品住宅项目

答案：D

12、团队的工作开始进入有序化状态，培养了初步的团队精神，此时的团队处于（）。A.规范阶段

B.表现阶段 C.形成阶段

D.磨合阶段

答案：A

13、项目团队状态最好的时期是（）阶段。

A．磨合 B．形成

C．规范 D．表现

答案：D

14、可以同时规定项目团队成员角色、职责与任务范围的管理工具是（）。

A.关键线路法

B.责任分配矩阵

C.组织结构图 D.工作分解结构

答案：B

15、根据各角色和职责的要求，下列工作中，最应直接体现按需配人、按岗定人要求的是（）。

A．角色和职责安排

B．绘制组织关系图

C．编制人员配备计划 D．编制项目组织计划

答案：C

16、制定工程项目人力资源组织计划受到的制约通常不包括（）。A．项目的组织安排

B．项目的信息流程

C．预期的人员安排

D．项目管理层的偏好

答案：B

17、项目的固定总成本为500万元，单位可变成本30元/件，单位销售税金及附加15元/件，单位价格为77元/件，则盈亏平衡点为（）。

A 235891 件

B 156250 件

C 125456 件

D 221122 件

答案：B

18、项目的内部收益率相对于建设投资的敏感度系数为-1.88，若基准收益率上升5%，则建设投资的敏感度系数为（）。

A-1.79 B-2.03 C-1.97 D-1.88 答案：D

19、项目的投资收益率为21.5%，预测的产品销售价格为5600元/台，若产品的销售价格下降10%，项目的投资收益率将下降14.5%，则销售价格的敏感度系数为（）。

A 1.12 B 2.33 C 1.45 D 3.26 答案：C

20、下列有关敏感性分析和风险分析的说法错误的是（）。

A 敏感性分析适用于经济分析

B 风险分析只适用于财务分析

C 敏感性分析计算的临界点越低，表明该因素的抗风险能力越低

D 风险分析的四个阶段是一个定性分析到定量分析的过程

答案：D

21、风险的特征是（）。

A中性

B 危害性

C 不确定性

D 可变性

答案：A

22、问卷检验重点检验内容不包括（）

A．有没有被调查者感到难以回答的问题

B．所有的被调查者都给出同样的答案的问题

C．问卷发放的时间、地点

D．问卷能否最终收集到社会评价所希望收集到的信息

答案：C

23、关于社会评价的说法错误的是（）

A.社会评价识别、监测和评价投资项目的各种社会影响

B.分析当地社会环境对拟建项目的适应性和可接受程度

C.是基于贯彻和落实科学发展观的需要

D.从整个宏观经济角度评价项目对国民经济活动的影响

答案：D

24、某地区项目范围内全部劳动者报酬是120，固定资产折旧是130，生产税净额是40，营业盈余是80，那么该地区的经济净产值是（）。

A.120 B.240 C.290 D.370 答案：B

25、某项目的土地征地费用为2160万元，其中支付的土地补偿费、青苗补偿费400万元，征地动迁费、安置补助费500万元，地上附着物补偿费800万元，缴纳的耕地占用税、土地复耕费、新菜地开发建设基金等共460万元，项目支付的费用中基本都能反映其真实的经济价值，影子价格的换算系数都取1，则经济分析中土地的经济费用为（）。

A 2160万元

B 1700万元

C 1200万元

D 1360 答案：B

第二篇：银川市物业管理项目经理资格考试 (复习题)

银川市物业管理项目经理资格考试

（复习题）

一、单项选择（每小题只有唯一正确答案，每小题1分）

1、下列可从住宅专项维修资金中列支的费用是。

A.房屋竣工交付之日起正常使用满5年的非独占楼顶漏水的维修费用 B.小区供水总表前的管线维修养护费用 C.业主不小心损坏电梯所需的修复费用

D.物业服务合同中约定由物业服务企业从物业服务费用或物业服务资金中支出的共用部位、共用设施设备的维修养护费用

2、银川市普通住宅小区物业服务费政府指导价是（）出台，基准价分为（）个等级 A、2007年9月1日，四个 B、2009年9月1日，三个 C、2003年7月1日，三个 D、2006年3月1日，四个

3、根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和使用说明书制度的规定》，住宅保修期从（）之日起计算。A竣工之日起

B开发企业竣工验收的住宅交付用户使用 C竣工验收合格之日起 D完工之日起

4、根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和使用说明书制度的规定》，供热、供冷系统和设备的保修期为（）。A1个采暖期或供冷期 B2个采暖期或供冷期 C1年 D2年

5、物业服务合同终止时，如物业服务企业不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期满前（）书面告知委托方

a)A、1个月 B、2个月 C、3个月 D、6个月

6、社区文化能使社区成员从内心产生一种积极上进和不断进取的精神，这是社区文化的（）功能

a)A、娱乐功能 B、凝聚功能 C、引导功能 D、激励功能

7、物业经营管理中的 是对各种可能的方案进行分析比较的过程。a确定战略 b构建信息基础 c决策分析 d确定标准

8、的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。

a写字楼物业 b 零售商业物业 c 出租型公寓 d休闲娱乐设施

9、早期介入的销售阶段销售前的主要工作内容（）

A、印发有关资料和制度，将各项收费的用途和管理办法公开化、透明化。B、督促物业建设单位与业主签订《前期物业服务协议》。

C、明确各项费用的收费标准及办法，必要时履行各种报批手续。D、督促物业建设单位依据有关规定依法收取专项维修基金。

10、物业企业加强设备日常维护的标准主要有（）。A、点检标准 B、点检和润滑标准 C、润滑标准 D、维修标准

11、电火花是电极间的击穿放电，大量电火花汇集起来即构成电弧，电弧温度高达 ℃。（）

A、5000 B、6000 C、7000 D、8000

12、下列不属于相变制冷方式的是（D）.A、蒸汽压缩式制冷 B、吸收式制冷 C、蒸汽喷射式制冷 D、热电制冷

13、物业管理处对管辖物业资金运作方面，原则上实行（），物业管理日常运 行所有费用均应由管理费支付。

A 自给自足 b 自支自收 c 自负盈亏 d 总公司支付

14、物业管理公司的员工培训工作是一个系统工程，它包括（）、计划制订、培 训实施、效果评价等关键环节。

A 市场分析 b 人员分析 c 培训定位 d 需求分析

15、物业管理公司对员工要实行规范化、制度化的培训，一般分为入职培训、转岗培训、（）和更新知识培训4种类型。

A 技能培训 b专门业务培训 c上岗培训 d能力培训

16、物业管理的内容是（）。

A、对物业进行维修

B、对物业进行养护、管理

C、对相关区域卫生、保洁

D、对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护

17、（）可作为物业管理活动的前提条件。

A、市场原则

B、平等原则

C、公平原则

D、公开原则

18、物业管理起源于19世纪60年代的（）。

A、法国

B、德国

C、英国

D、美国-

19、新中国成立的五十多年中，公有住宅总量经历了一个（）的过程。

A、由小到大，再由大到小

B、由大到小，再由小到大

C、一直持续大

D、一直持续小

20、（）美国成立了第一个行业协会

芝加哥建筑管理人协会。

A、20世纪初

B、20世纪末

C、21世纪初

D、20世纪中期

21、我国的物业管理制度是由（）共同组成。

A、国家法规

B、地方性法规

C、中央性法规

D、国家法规政策和地方性法规政策

22、（）建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。

A、1994年3月20日

B、1994年3月21日

C、1995年3月23日

D、1994年3月23日

23、（）是物业管理的基础。

A、业主的住宅权

B、业主的财产权

C、物业管理者所得

D、物业管理服务

24、物业服务合同规定以外的服务是（）。

A、无偿服务

B、义务服务

C、有偿服务

D、业内服务

25、物业管理应（）巡查小区单元门、楼梯道以及门窗、玻璃等状况。

A、每两日1次

B、每日1次

C、每三日2次

D、每日2次

26、物业服务的原则是（）。

A、合理原则

B、公开原则

C、收费与服务水平相适应原则

D、合理、公开、收费与服务水平相适应原则

27、《价格法》对价格管理规定了（）。

A、政府定价

B、政府指导价

C、市场调节价

D、政府定价、政府指导价、市场调节价

28、以政府定价方式管理物业服务收费存在的弊端是（）。

A、不利于物业管理企业提高服务质量

B、不利于物业管理企业降低服务质量

C、利于物业管理企业提高服务质量

D、利于物业管理企业提高服务态度

29、物业服务合同确立了业主和物业管理在物业管理活动中的（）。

A、权利

B、义务

C、权利、义务

D、权利和义务的法律依据

30、下列选项中，有关物业合同应具备的内容不包括（）。

A、物业管理事项

B、物业服务质量

C、专项维修资金的管理与使用

D、物业服务态度

31、物业收费的形式为（）。

A、1月收1次

B、1年收1次

C、1日收1次

D、包干制或酬金制

32、《物业管理条例》（）规定，物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。

A、第四十七条第二款

B、第四十七条第一款

C、第四十六条第一款

D、第四十六条第二款

33、物业管理企业（）。

A、应自觉接受公安机关监督和指导

B、被逼迫接受公安机关监督

C、不受公安机关监督

D、不受任何部门干涉

34、（）可以改变物业管理区域内公共建筑和公用设施。

A、业主大会

B、业主委员会

C、业主和物主

D、以上人员都不可

35、物业管理区域内的道路、场地是为（）而建设。

A、业主利益

B、物主利益

C、业主共同利益

D、国家利益

二、多项选择（每小题有2个或2个以上正确答案，多选、错选均不得分，少选得1分，每小题2分）

1、在物业管理活动中，建设单位的角色定位（）。A、首家物业管理企业的选择者 B、首次业主大会的筹备者之一

C、物业服务费的收取者 D、未出售物业业主产权的代表者

E、物业质量的保证者和法定时间内的保修者

2、在物业管理活动中，物业管理企业的角色定位（）。A、物业区域内管理制度的制定者 B、完成物业配套建设的责任者 C、市场运行过程中的监督者 D、物业管理活动的实施者

E、物业管理服务质量的被监督者

3、物业项目管理的原则（）A、统一指挥原则 B、分工协调原则 C、精简高效原则 D、权责分离原则 E、管理适度原则

4、物业管理处主领导艺术（）A、培养人，善用人

B、制定并执行科学的规章制度 C、协调内、外关系

D、确定管理处明确的发展目标 E、关心员工利益，调动员工积极性

5、包干制的物业服务成本或酬金制的物业服务挂出，一般包括以下部分（）A、物业共用部位的大修费用 B、物业管理区域清洁卫生费用 C、物业管理区域绿化养护费用 D、业主自用部位的维修费用 E、办公费用

6、根据《物权法》规定，建筑物区分所有权的构成部分包括（）A业主对专有部分的所有权

B业主对建筑区划内的共有部分的共有权 C业主对建筑区划内的共有部分的所有权

D业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权

7、根据《物业企业资质管理办法》物业企业应当具备以下哪些条件方可满足国家二级资质要求：（）

A 注册资金500万元人民币，专业技术人员30人，其中中级以上职称20人 B 注册资金300万元人民币，专业技术人员30人，其中中级以上职称10人 C建立并严格执行服务质量等企业管理制度和标准 D建立企业信用档案系统 E管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占规定计算寄宿的百分比之和不低于100%

8、物业公共秩序维护的性质是（）

A、防范性 B、协助性 C、保障性 D、公共性

9、如何判断无物业企业是否承担责任（）A、物业企业是否有能力履行法定和约定的义务 B、事发时是否采取妥当的应急处理措施 C、事发后是否采取妥当及时的善后措施 D、物业服务企业是否抓到了犯罪嫌疑人

10、物业公共秩序维护的风险类型主要有（）

A、自然风险 B、人为风险 C、可预测风险 D、不可预测风险

11、风险控制措施主要有()A、风险回避 B、风险转移 C、风险承担 D、风险自担

12、绿化的评价指标主要有（）

A、绿地率 B、绿化覆盖率 C、人均公共绿地面积D、绿化存活率

13、物业服务档案收集按照物业服务流程进行分类主要分为（）

A、承接查验期档案 B、物业入住档案 C、工程档案 D、物业日常管理期档案

14、社区文化的内容主要包括（）

A、环境文化 B、行为文化 C、制度文化 D、精神文化

15、物业管理的风险类型主要包括（）

A、拓展物业的风险 B、前期物业管理的风险

C、物业管理日常运作过程中存在的风险 D、合同风险

16、物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括（）等。

a写字楼 b零售商业物业 c出租型别墅或公寓 d酒店 e工业物业 f休闲娱乐设施

17、商业物业管理的主要特点（）

a是面积大、层数多，功能复杂，人口稠密，物业管理任务较为艰巨。b是进出人员无法控制，人员成分复杂，安全、消防管理工作量大。

c是小业主或租户如采用摊位经营、独立柜台经营，则较分散和独立，统一管理难，欠费、逃费现象时有发生。

d是购物纠纷和矛盾多，物业管理人员又无权处理，公共秩序维护难度大。

e是商业物业管理与其他形式的物业管理相比，对其服务质量、管理水平的要求更高。

18、（）和（）是写字楼物业管理的首要工作。

a卫生形象 b消防安全 c治安保卫 d突发事件的处理 e设施设备的正常运行

19、设备管理在物业管理中的重要性有（）。A、关系到开发商及物业管理企业的声誉和生存。B、关系到服务的成本和企业资金的合理利用。

C、关系到合理安排设备大、中、小修的时间及内容。D、关系到技术安全和环境保护。

20、培训绩效评估包括（）三个方面。

a培训考核 b培训综合报告 c 培训分析 d工作绩效评估

21、物业管理基本特征有（）。

A、社会化

B、专业化

C、市场化

D、人为化

E、自然化

22、物业管理作为一个新兴的行业，其作用为（）。

A、实施物业管理可促进经济增长

B、实施物业管理有利于提高人民群众居住质量

C、实施物业管理有利于增加就业

D、实施物业管理有利于维护社区稳定

E实施物业管理不利于推动房地产的发展

23、《城市新建住宅小区管理办法》规定的作用有（）。A、确定了物业管理活动的主管部门

B、确定了物业管理工作的基本内容

C、明确了社会化、专业化的物业管理模式

D、确定了业主选举产生物业管理委员会制度

E、明确了业主的权利和义务

25、物业管理服务的特点有（）。

A、物业管理服务无偿性

B、物业管理服务的公共性和综合性

C物业管理服务受益主体的广泛性和差异性

D、物业管理服务的即时性和无形性

E物业管理服务的持续性和长期性

26、物业服务收费原则有（）。A、最大利润原则

B、利润为主，服务为辅原则

C、合理原则

D、公开原则

E、收费与服务水平相适应原则

27、物业服务合同应包括（）等内容。

A、物业服务质量

B、物业服务费用

C、双方的权利和义务

D、合同期限

E、赔偿范围

28、《物业管理条例》关于利用物业共用部位、共用设备进行经营，主要采取的措施是（）。A、原则规定了利用物业共用部位

B、不得利用共用设施设备

C、明确相关业主、业主大会、物业管理企业对利用共用部位等进行经营的事前否决权

D、确定业主由于物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用方向

E、利用共用部位、共用设施设备经营不需征得相关业主的同意

29、业主的权利包括（）。

A、按物业服务合同规定，接受物业管理企业提供服务

B、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议

C、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议D、参加业主大会会议，行使投票权

E、选举业主委员会委员，但无被选举权

30、业主使用物业应当遵守的规定有（）。A、相邻权规定

B、房屋装饰装修规定

C、共用部位、共用设施设备的使用规定

D、占用公共用地，不负责任

E、使用物业的禁止性规定

31、前期物业管理项目招标的原则有（）。

A、不得以不合理条件限制或排斥潜在投标人

B、不得对潜在投标人实行歧视待遇

C、不得对潜在投标人提出与招标物业项目实际不符的资格要求

D、对潜在投标人分三六九等区别对待

E、与物业管理市场化背道而驰

32、物业管理企业取得一级资质的条件是（）。:

A、注册资本人民币400万元以上

B、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书

C、有多层住宅200万平方米以上物业管理经验

D、有独立式住宅15万平方米以上物业管理经验

E、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称

三、简答题（每题5分）

1、作为项目经理应具备什么样的基本素质和能力？ 2、2009年银川市住房保障局对《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》进行了修改，修订后的标准自哪年开始施行？（4分）（1）新标准分别由几项主要内容组成？

（2）新标准哪些服务项目独立于等级标准以外，作为可选物业服务项目，不包含在一、二、三级物业服务等级标准中，其对应服务费用也应独立测算？（3）新标准中制定的准物业服务标准的适用群体？

3、如何做好客户投诉处理工作？

4、设备设施管理工作的基本任务有哪些？

5、简述在物业管理中，设备运行管理的重要性和原因。

6、物业管理公司的制度类别有哪些？

7、根据《城市异产毗连房屋管理规定》，屋盖的维修费用应如何向业主分摊？

8、根据《城市异产毗连房屋管理规定》，楼盖的修缮费用如何分摊？

四、案例分析题（每题20分）

1、2010年的除夕夜晚上某居民小区一业主李女士家发生了火灾，最后大火被扑灭了，可是由于火势太猛，这家几乎所有的东西被烧成了灰烬。火灾原因是因为燃放烟花爆竹的火苗窜入到李女士家，引燃了家里堆放的床布等可燃物。据消防队调查，发生火灾那天晚上，李女士家靠东边那间卧室的窗户没有关严，烟花正是从窗户的缝隙落入房间里，从而引发这场大火。

据小区物业管理公司的保安巡逻员说，那天晚上12：15左右，当看到有烟从13号楼的一家窗户里冒出来，于是小区保安立即拨打了119报警，消防队10分钟之后赶到了现场。但是在救火过程中，消防队在小区内遇到的种种障碍。当时小区内的通道两边都停满了车，消防车很难顺利通过，从小区门口到李女士家楼下200多米的距离，整整花了5分多钟。

进入小区到达现场，当时小房间内已经起火，火势处于发展阶段，已经无法用灭火器进行灭火，而且由于起火是20层，只能使用楼内的消防设施进行灭火。

然而当消防队员从楼内的消防栓接好了水带水枪准备灭火时，让人意想不到的事情却发生了，消防栓的阀门里竟然没有水。

物业管理公司的经理说，平时小区内的消防设施是委托一家专业单位维护保养的。就在火灾发生的前几天刚检查过，当时消防设施的功能都是正常。而且在除夕那天白天物业管理公司还用消防栓里的水浇灌过小区的草坪，既然除夕那天白天消防栓里是有水的，为什么到了晚上要救火的时候消防栓里却没水了呢？经检查发现，蓄水池里有一个控制进水的浮球，而发生火灾那天这个浮球刚好被水泵卡住了，于是当物业管理公司将蓄水池里的水浇灌了草坪之后，蓄水池就没能够自动补水，所以才出现了消防栓没水的情况。

问题1：物业管理公司对于小区内的车辆停放应该如何管理？车辆堵塞消防通道延误救火造成损失应该追究谁的责任？

问题2：消防设备应该如何管理和使用？消防栓没有水造成火灾损失扩大应该由谁承担责任？

问题3：发现火灾后，物业管理公司应该如何处理？物业管理公司在这场火灾中应该吸取哪些教训？

问题4：谁应该对这场火灾造成的损失承担责任？为什么？

问题5：如果火灾使小区突然停电，而恰恰小区内电梯因停电造成了业主、住户被困在电梯内，应该如何处理？

2、刘小姐最近刚购买了一套=手房后入住某住宅小区，可搬进去不久就发现：家中卫生间地面上出现裂缝，阳台窗户变形无法关闭，楼道照明灯不亮，楼道走廊墙壁小广告泛滥，墙壁乌黑发霉，住宅小区垃圾成堆，老鼠蚊蝇孳生，不少业主私自搭建违章建筑，电梯噪音和震动较大使乘梯人感到害怕，电梯内和大堂安装的电视广告屏不分昼夜地播放着令人恶心和厌烦的广告，值班保安经常脱岗并在夜晚值班时睡觉，小区车辆停放混乱，消防设施经常发生误报警，一层大堂和消防楼梯口堆满了布满灰尘的杂物。

刘小姐于是向该住宅小区的物业管理公司投诉，但物业管理公司却要求刘小姐缴纳原业主欠缴一年的物业管理费，而刘小姐则以自己没有缴纳原业主欠费的义务为由给予拒绝。同时告知刘小姐物业管理公司因收取的物业管理费太低对这些问题无能为力，应该由刘小姐自己解决。

问题1：针对刘小姐的投诉，物业管理公司应该这样处理？ ；

问题2：刘小姐投诉的这些问题哪些需要刘小姐自己解决？为什么？

问题3：解决这些问题，需要资金投入的项目有哪些？费用如何解决（不考虑人工、培训等管理成本的增加）? 问题4：针对这些问题，请结合您的工作实践，试举出至少三项管理措施，以提高管理服务水平？

问题5：原业主所欠物业管理费应该由谁缴纳？为什么？

3．某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于2008年8月开始入住，2011年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于2011年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2011年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理数据，拒不配合物业交接查验。

2011年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。

问题1：上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业管理公司负责无偿修复？

问题2：乙物业管理公司的做法是否妥当？如果您是该物业项目的负责人，如何处理业主的投诉？

问题3：该小区的前期物业服务合同何时终止？

问题4：甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立？请说明理由。

问题5：在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，物业管理公司应如何进行物业承接查验？

第三篇：物业管理法律与政策复习题

《物业管理法律与政策》

1、物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、维护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序活动。

2、包干制收费形式是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

3、物业承接查验是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

4、简述《物业管理条例》的立法原则？主要遵循了四个基本的原则：

（1）物业管理权力和财产权力相对应原则；

（2）维护全体业主合法权益的原则；

（3）现实性与前瞻性有机结合的原则；

（4）从实际出发，事实求是的原则。

5、物业管理服务主要包括哪些内容？

物业管理服务包括以下两方面的内容：一是对房屋的配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序。

具体的说，物业管理服务主要包括以下内容：

（1）房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理；

（2）物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务；

（3）物业区域内的公共秩序、消防、交通协管事项服务；

（4）物业装饰装修管理服务；

（5）物业档案资料的管理。

6、《物业管理条例》确立了哪些基本制度，如何准确把握其内涵？

条例确立了七项基本制度：

（1）业主大会制度。业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执

行。

2012/4/12

（2）管理规约制度。业主公约是业主共同订立并遵守的行为准则，对全体业主具有

约束力。

（3）物业管理招投标制度。提倡业主通过公平、公开、公正的市场竞争机制选择物

业服务企业，鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。

（4）物业承接查验制度。物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设

施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，建设单位、业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料。

（5）物业服务企业资质管理制度。

（6）物业管理专业人员职业资格制度。

（7）住房专项维修资金制度。

二、物业管理法律与政策

1、我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件是《物业管理条例》

2、《物业管理条例》规定物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

3、物业服务企业与业主之间基于合同形成交易关系，双方交易的标的物是物业管理服务。

4、建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。

5、业主委员会对欠费业主有督促义务。

6、前期物业服务合同是一种附终止条件合同。

7、建设单位应当在物业承接查验协议签订后十日内，办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。

8、按时交纳物业服务费是《条例》规定的、业主在物业管理活动中应履行的义务。

9、业主委员会自选举产生之日起30日内，应向当地房地产行政主管部门备案。

10、物业建设单位在销售物业之前应当制定临时业主公约。

11、我国对从事物业管理的专业管理人员实行职业准入制度。

12、《物业服务收费管理办法》规定物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。

13、权属有争议的房地产不可以设定为房地产抵押权。

14、危险房屋鉴定费由房屋所有人承担。

15、《住宅专项维修资金管理办法》规定，在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。

多想选择题：

16、物业服务企业经理岗位规范包括的内容包括：岗位必备知识、岗位必备能力、持证上岗。

17、《物业管理条例》规定，物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施、共用设备进行查验。

18、公民、法人、其它社会组织、外国人是社会活动中承担法律责任的主体。

19、物业管理服务具有公共性和综合性、广泛性和差异性、持续性和长期性等特点。

20、《物业管理条例》规定，物业服务收费应遵循公开、合理、费用与服务水平相适应的原则。

21、《物业管理条例》规定物业服务合同应对物业管理事项、物业服务费用、物业管理用房等内容进行约定。

22、《物业管理条例》规定，在维护物业管理区域秩序过程中，物业服务企业应履行的义务是告知、制止、报告。

23、《物业管理条例》规定业主在物业管理活动中享有的权利包括接受物业服务企业提供的服务和监督业主委员会工作。

24、《物业管理条例》规定，住宅物业建设单位未通过招投标方式选聘物业服务企业，由房地产行政主管部门责令其限期改正、予以警告、处10万元以下罚款和退出其所管理的项。

25、《物业承接查验办法》规定物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限双方权利义务和违约责任等事项作出明确约定。

第四篇：2013年7月珠海自考辅导《物业管理实务(上)》复习题

2013年7月珠海自考辅导《物业管理实务》（上）总复习题

海源教育教学部

第一章

概论

1.物业管理实务：

2.物业管理实务的性质与特点：（）、（）

（）、（）、（）。3.系统化原则的要求是（）、（）、（）、（）。4.我国物业管理发展不平衡主要表现在哪些方面？ 5.联系实际，谈谈我国物业管理实操的发展趋势。6.学习物业管理实务的意义。

第二章 物业管理的招标与投标

1.物业管理企业获取物业管理权的主要途径有两种：一是（），二是（）。2.我国物业管理的主要方式有（）、（）、（）和（）。3.物业管理合同有哪些关键条款？

4.管理合同中对管理权限的规定要（）、（）、（）。

5.（）是目标物业的管理运作预期要达到的水准。

6.从物业管理运作的连续性考虑，合同期限以（）以上为宜。7.参与谈判的管理人员在整个谈判过程中必须坚持（）、（）、（）、（）的原则。8.物业管理招标： 9.物业管理投标：

10.物业管理招标与投标应遵循的原则。

11.物业管理招标一般有（）和（）两种方式。12.物业管理建议书与招标书有哪些共同要求？二者的区别。

13.物业管理建议书中管理费用要遵循（）原则，专业费用，即公司应 得的（），要参照（）标准来确定。14.物业管理项目投标书包括哪些项目？

第三章 物业管理的前期介入 1.（物业管理）前期介入：

2.物业管理公司提前介入的积极作用。

3.物业管理公司前期介入的方式有哪些？各具有哪些内容？

4.管理公司中期介入的主要工作是（）。

5.按照一般惯例，物业管理公司最迟介入的时间应为（）。6.物业的竣工验收，可分为（）、（）

（）和（）四种。7.竣工验收与接管验收有哪些区别？ 8.物业的清洁“开荒”：

9.（）是物业管理公司接管物业后面临的第一项繁重工作。10.入伙手续文件是什么？包括哪些主要内容？

第四章 物业管理的组织机构 1.在组织机构设置时应遵循哪些主要原则？

2.有效的管理幅度必须考虑很多因素，一般来讲，上层管理幅度（）人为 宜，基层管理幅度（）人为宜。按这一要求，部门设置在（）个左右最好，每个班组的人员在（）左右最好。3.物业管理的业务内容归纳起来可分为（）业务、（）业务、（）业务三个部分。

4.职责权限的界定要遵循（）原则、（）

原则、（）原则。5.物业管理公司组织机构的基本类型有（）制、（）制、（）制和（）制四种。6.（）类型的物业管理公司一般规模较小。

7.（）组织机构形式较为普遍，它又称为（），是在直线制的基础上吸收了职能制的长处衍生而来。8.什么是是事业部制？它的优缺点？

（提示：事业部制又称为联邦分权制，它被形容为“集中政策下的分散经营”）．．．．．．．．．．9.矩阵制的优缺点。

10.管理有效与管理高效。

11.什么是目标管理？它具有哪些特色？

12.管理的四大职能是（）、（）、（）和（）。13.（）是管理过程的第一职能。

14.企业中挖掘员工的潜能的最好办法是（）。15.管理者对所管的一定的工作能否做到完全负责取决于（）、（）和（）三个因素。16.（）是企业追求的目标，（）是企业发展的灵魂，（）

是企业的资本。

17.现代企业文化一般是由四个层次构成，表层的（）、浅层的（）、中层的（）和深层的（）。18.现代企业文化的核心是（）。19.深层的精神文化包括（）、（）、（）、（）和（）等。20.现代企业文化具有（）、（）、（）、（）和（）五大功能。

第五章 人力资源管理 1.企业活动应具备（）、（）、（）三个基本

要素。

2.人力资源管理的基本内容。3.谈谈企业员工招聘的途径。

4.（）是招聘者直观地了解求职者的（）、（）、（）等的最佳方式。5.招聘者在面试中应考虑哪些问题？ 6.面试的方式有哪些？

7.（）是提高服务质量的最佳方法。8.员工培训的意义和原则。

9.（）的培训是对物业管理从业人员的最基本、最重要的培训。10.安全消防知识的培训。

11.物业管理培训工作中，常用的培训教学方法主要有（）教学法、（）教学法、（）教学法、（）教学法、（）教学法。

12.物业管理公司对员工考核的基本内容主要包括（）、（）、（）、（）四个方面。13.培训中能的考核时考察员工的能力素质，“能”主要包括哪些能力？ 14.考核中容易出现的问题有（）、（）、（）、（）等。15.光环效应（晕轮效应）： 16.激励：

17.（）和（）是企业对员工进行激励的两种最基本方式。18.简述对员工奖励和惩罚的技巧。怎样综合运用？

第六章 物业管理公约与规定

1.物业管理公约：

2.物业管理公约具有（）约束力和（）约束力。3.制定管理规定的原则：（）、（）、（）。4.用户手册：

5.（）、（）和（）是 管理、维护物业，充分发挥物业功能的三大文件。

第七章 业主大会与业主委员会

1.业主指的是物业所有权人，按拥有物业所有权状况的不同，业主可分为（）和（）。前者多见于（）。2.区分所有权人：

3.业主依法享有的权利有哪些？

4.业主大会或业主代表大会，应该用（）以上业主或业主代表出席。5.现今业主合理的投票权确定依据应该是（）。因其经常是变动的，所以以（）作为投票权的依据。

6.（）是全体业主行使自治管理权的最高决策组织。7.业主委员会的宗旨：

8.业主委员会成员一般情况下不得少于（）人。

9.业主委员会最基本的权利是（）。10.业主委员会必须对一定数量（）%业主提议的议案尽快给予答复，一般情况最好在 递交议案后（）天内答复。

11.业主委员会必须具备哪些基本条款与相应的内容？

第八章 房屋维修管理

1.（）是物业管理公司最经常、最持久、最基本的工作内容之一。2.广义的房屋维修包括维修、养护和（）。3.房屋维修的原则：

4.房屋质量管理中最主要的一项工作是（）。5.我国房屋结构分类可分为（）。

6.房屋完损等级一般分为（）类，分别是（）。7.房屋完损等级评定：

8.房屋维修工程管理主要是（）管理和（）管理。9．房屋维修质量管理：

10.房屋维修质量管理应做好哪些方面的工作？ 11.修缮工程交验包括哪些相关资料？

12.修缮房屋是（）应当履行的责任。

13.维修标准是按不同的结构、装修、设备条件，将房屋分为“（）”

和“（）”两类分别制定的。14.房屋维修计划一般分为（）计划、（）计划和（）计划。15.翻修工程：

16.房屋日常养护服务的考核指标主要有（）、（）、（）和（）。

17.在正常情况下，养护计划率应达到（）% 以上。

第九章 设备设施管理 1.物业设施设备主要由哪些系统构成的？ 2.电梯一般由（）设备、（）设备、（）设备和（）设备组成的。3.谈谈房屋设备管理的意义。

4.设备管理主要由（）管理和（）管理两大部分组成。

5.房屋设备维修管理：

6.物业设备管理的服务意识。

7.工程部当班员工在接到故障投诉后应该在（）分钟之内到达现场。

8.用户将低压电流通过控制闸，根据需要将“电能”分配到各用电点，这项工作称之为

（）；将高压转换成低压的工作称之为（）。

9.对供电设备的维护可分为（）和（）两个方面。

第十章 治安保卫管理

1.物业管理中，治安管理方式主要有（）管理，（）管理。2.治安管理的基本原则。

3.治安管理有（）、（）

和（）等特点。

4.物业管理公司应每天（）小时安排保安员巡视值班，具体工作可分为（）、（）和（）三个方面来实施。5.什么是治安保卫管理的“五防”？

6.门卫的基本要求是（）。7.在我国，车辆停放的主要场所有（）、（）、（）、（）和（）等。8.车辆进入停车场时限速为（）公里/小时以下。9.在治安管理中，发现可疑人员时，应该如何处理？

第十一章 消防管理 1.发生燃烧必须具备（）、（）和（）三个条件。

2.（）是最常见助燃物。3.着火源可分为（）、（）、（）、（）等。

4.灭火器按其内装灭火剂种类分为（）、（）、（）、（）等。4.四种灭火器的用途及特点。5.简述物业消防管理的措施。

6.如何贯彻落实“谁做主，谁负责”的消防原则？

7.消防演习组织按员工的消防工作任务来划分，主要由（）、（）、（）、（）等组成。

第十二章 物业清洁保养与管理 1.物业清洁保养：

2.碱性类清洗剂的种类及特点。3.酸性类清洗剂的种类及特点。

4.卫生间内，纸篓或垃圾桶手纸应不超过（）。

5.进行外墙清洗时，如果风力超过（）级，不能进行高空作业。6.确保作业计划、卫生标准、责任制的贯彻落实，应该实行（）、（）

（）三级管理制。7.什么是清洁保养的“四查”？

第十三章 物业绿化管理 1.居住区绿化中起主导作用的是（）。2． 树木具有哪些功能？

3.物业绿化的类型主要有（）绿化、（）绿化、（）绿化和（）绿化等。4.物业绿化要求（）、（）、（）、（）的原则。

5.根据屋顶花园的布置特点，可分为（）式和（）式。6.绿化养护管理的质量要求：

第五篇：物业管理

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物业管理企业迎接入世挑战的策略

2001-10-11

品牌：企业的核心竞争力

21世纪是知识经济的时代，也是全球经济一体化的时代，市场营运的主体已经从“企业”让位于“品牌”。“品牌”是市场中最具决定性的要素，也是企业的核心竞争力，是企业的无形资产。物业管理企业如果没有市场中被广泛认可的“品牌”，其在入世后的市场竞争中必将面临被淘汰出局的危机。然而，打造一个有价值的物业管理服务新品牌，不可能一蹴而就，它是一项复杂的系统工程。作为年轻的物业管理企业，它必须利用自己独特的经营管理服务理念、文化价值理念、先进的管理服务模式、崭新的企业运营机制、以及具有自身特色的企业文化、社区文化，致力打造与国际市场、国际品牌接轨的具有鲜明自身特色的物业管理新品牌。

服务：竞争的决策质素

入世后企业面临的竞争将是深层次、人性化、国际标准化服务的竞争。服务将是竞争的关键，服务质素是竞争的决定因素。物业公司应有针对性地将优质文明服务作为系统工程来建设。服务不分范围，只要是合情合理的，都要尽最大努力去实现。具体工作中，除要高质量地提供房屋保养、治安、绿化、卫生、家政等常规项目外，还应致力于探索物业管理服务的内涵，为业主提供深层次的教育文化服务。深圳就有一家物业公司在全国首开先河地提出并实施了“名宅加名校”的战略，在深圳创办了深圳特区规模最大的学校和幼儿园，这一新模式实现了社区物业管理服务和社区文化教育服务的一体化。再加上在质量标准上与国际接轨，建立了16个内部运作及考核制度，24小时管理服务工作流程，很快就在当地树起一面响当当的旗帜。

有限管理与无限服务

“有限管理，无限服务”，就是要淡化物业管理企业管理行为的行政色彩，把管理溶于服务之中。特别提出的是，这种淡化并不是在管理力度及管理能力上的弱化，反过来，它应该是对社区房屋、公共设施、机电设施等管理工作的强化。

物业管理公司在实现技防与人防相结合的同时，要把管理手段及方式的现代化、网络化、信息化，不断将现代科技革命的最新成果应用于物业管理，通过小区智能化建设，持续提高物业管理的科技含量。

人才也是资本

市场竞争成败，很大程度上取决于人才的竞争。人才是物业管理企业最活跃最有活力的因素，人力资源是第一资源。因而，企业必须把对优秀人才的管理和激励提升到人力资本的高度，把人力资源作为一种特殊的资本运作。现代企业之间的竞争，已从资本和规模两个传统的竞争领域转移到了人才竞争领域，物业管理企业对人才应该有忧患意识和危机感。

物业管理企业在人才竞争方面，必须树立起自己独特的企业人才观，使人才既进得来也留得住，还不断有进步。应坚持以德聘人、以德育人、以德治企，致力构筑企业的人才高地。同时建立有效的激励机制，始终把员工培训放在企业发展战略的高度来对待。这种激励机制应包括5种：荣誉激励、物质激励、参与企业民主管理活动的激励、升职激励和提供学习深造机会的激励。员工培训方面重点抓好物业管理法规知识、岗位技能、消防知识、服务意识、礼仪礼节、职业道德、电脑操作以及文化科技知识等方面的培训。通过运用各种手段，造就一支年轻化、知识化、专业化，政治过硬、思想活跃，具有丰富实践经验和开拓创新精神的物业管理新军。

文化企业发展的永恒主题

在现代社会，文化的功能和作用日益凸现，并从各个层面渗透于人们的工作、学习、生活及一切社会活动中，日益明显地改变着人们的价值观念和认知水平。现代企业，只有依靠先进的文化价值理念和经营理念，才可生生不息。

物业公司应当认识到，企业的文化行为必须与企业的市场竞争及企业的发展战略紧密地联系起来，从营销的角度来审视自身的文化行为，把企业文化上升到企业经营和市场推销的层面。同时，使企业文化与社区文化相互协调与融合，并促使二者之间实现良性互动，在企业内部，有一种“追求精彩每一天”的价值取向。

在社区文化中提倡人文关系，通过科普文化、环境文化、休闲文化、视觉文化、网络文化等的营造，为社区成员提供商品味的文化服务。

来源：中国房地产报

当前物业管理中迫切需要解决的问题

2001-09-30

一、要“断奶”，割断与母体的关系，真正成为独立的具有法人地位的物业管理公司。

目前不少城市房管部门和直管房单位的物业管理公司，基本上是由房管所(站)的公房经营维修人员和各单位的后勤、管房的人员组织起来的翻牌公司。此类公司牌子是新的，但机制和观念还是旧的，实质上还是“政企不分，吃大锅饭”。遇到经费亏损就向“母体”——房管局(处)报帐。单位自管房的物业公司也是由原来管房的和精简下来的职工成立的，经费还是由单位列支的。开发商在树楼盘品牌的同时，在“肥水不外流”的观念支配下而建立的物业管理公司，实质上也是开发企业这个“母体”的附属品，开发中的遗留问题由“儿子”背，经费缺乏向“老子”要等等。这类物业管理公司，与各自的“母体”存在着千丝万缕的关系。由于其经营好坏并不与企业的存亡有关，有些虽名为独立核算的法人企业，实际上还是靠各自的“母体”的“奶水”滋养，缺乏自身的激励机制。当前大量依附“母体”的物业管理公司关键的是要坚决“断奶”，使之真正成为产权明确、贵权明析、政企分开、管理科学的现代企业，以独立企业法人的模式运作，走向市场，向市场要效益，在市场竞争中求生存、求发展，以适应市场经济发展的要求。

二、要建立市场竞争机制。

目前，物业管理真正采取招标形式的并不多，大部分旧区房管部门的翻牌公司还自守着在其原来的行政管理范围内地段的当然公司；新区大部分是由开发商为达到自己的销售目的而建立的附属物业管理公司；单位自管房的物业管理公司更是自守地盘自我管理，有的还排斥外地区、外单位的真正企业化的物业管理公司的竞争。因此，要真正动真格的引入市场竞争机制，由业主委员会自行公开招标选聘物业管理公司，让他们参与市场竞争。但是要在商海中竞争、生存、发展，必须要使自己成为真正独立的企业，脱离附属地位，彻底转变观念，对原来的人员进行专业培训，养成高度负责，刻苦耐劳的工作态度；建立和完善按市场需要的工作规范，以积极姿态投入市场竞争，以自己的良好信誉和实实在在的服务和合理的收费去吸引业主委员会的招聘。最近上海市新黄浦集团将直属企业——合众公司正式转制为民营的物业管理公司。这种把管理和服务经营职能从集团所有权中剥离出来，为物业管理走向市场，创造了先决条件。

三、业主委员会的法律地位问题要解决。

在解决物业管理公司的附属地位和进入竞争市场后，为了有利于双向选择，业主委员会的法律地位问题必须尽快解决，否则，所谓双向选择也是难以实现的。目前的实际情况是，居民委员会有一个《城市居民委员会组织法》。物业管理公司系企业法人，而业主委员会则什么都不是。有的城市虽然在试点中建立新型社区，但绝大多数地区，业主委员会系群众自治组织，不具备法人资格，只是“上无头，下无脚”的松散组织。目前，上海市把业主委员会定位为物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。深圳规定，业主委员会经政府社团登记部门依法核准登记后，取得社团法人资格。杭州市在近期也进行了新型社区取代居民区的试点，这种试点在自治性的基层性方面，与业主委员会有重叠之处。它们之间有什么区别和联系，如何界定它们之间的责权利，实际上还是有争议的。到底如何使业主委员会成为具有法人地位的组织，还是深圳的办法比较可行，这对全国物业管理行业来说，这是一个迫切需要解决的问题。

四、要“增血”。

“增血”就是要提高职工工资含量中的物业管理费用。现在全国除港澳、广深等南方经济发达地区外，普遍反映物业管理收费难。除了物业管理公司的素质好、制度全、服务好等等条件外，很重要的原因是港澳、广深地区人均收入较高。现在他们的物业管理费与他们的工资收入相比比例已不算大。相对内地，职工每月平均五六百元工资收入，要交几十元甚至一百元的物业管理费，实在有点困难。从理论上讲，职工工资应该包括物业管理消费的货币化分配。将计划经济体制下房屋管理由单位完全包下来，改为由居民所在单位以货币工资的形式发给职工个人，再由个人自己去购买物业管理服务。据北京市测算，如果物业管理费补贴占工资的5％，工资年增长率应为8％，在此基础上职工就可以承受基本的物业管理费支出。最近建设部住宅与房地产业司一位负责同志曾谈到工资改革要增加职工的物业管理费用。这是非常合乎经济改革的方向，而又非常合乎实际情况的政策措施。

五、要树立物业管理也是商品的观念。

我国实行计划经济体制几十年，人们对住房是福利的观念根深蒂固。由于当年实行的是低工资，住房和物业管理的费用均作了扣除，低房租中已包含了管理费。现在经过20多年的经济体制改革，住房是商品的观念基本上已被普遍接受。近几年，个人购房的比例已逐年增加。但是由于工资提高远远跟不上房价的提高，人们对物业管理费用仍认为比过去房租高出不少，因而存有抵触情绪。除了工资中应考虑增加物业管理的部分外，很重要的一条，就是物业管理也是商品的观念仍相当薄弱。

物业管理作为一个新兴行业，同所有服务业一样，是以其特殊商品——对物业的维护和对业主的各种服务，并向社会提供这种商品，以满足现代人们的需求为目的。这种“商品”的价值和使用价值都是客观的和有形的。事实已经证明，由物业管理企业提供的优美的居住环境以及小区治安和精神文明建设，在现在和将来都将影响物业的价值。如果同意物业管理服务也是“商品”，那么消费者用货币购买这种“商品”也是天经地义的事。

作者：李国文 来源：《南方房地产》

物业管理服务的按质论价及其意义

2001-09-27

所谓“按质论价”，就是按照同一市场上同类商品质量的差别规定不同的价格，分等定价，实行优质优价，低质低价，同质同价。这是市场交易中公认的一项基本原则。在物业管理市场上，销售的商品是物业管理服务。如果从市场上销售的商品这一角度来看待物业管理服务，同样可对其实行按质论价。

一、物业管理服务按质论价中“质”的内容

对于服务质量高的物业管理服务就应允许高收费，而对于服务质量低的物业管理服务就应实行低收费。将物业管理服务的质量与其收费挂钩，根据服务质量分等定价。为了推行按质论价，首先必须明确物业管理服务中“质”的内容，即物业管理服务质量的内涵。就物业管理服务来说，在考察其质量问题时，应考虑以下两个方面的内容。

第一，“质量”要反映物业管理服务满足住户或业主需要的基本特性，即物业管理服务作为商品所体现的使用价值。物业管理服务质量是通过其满足住户明确或隐含需要能力的大小来反映的，其满足住户明确或隐含需要的能力越大，物业管理服务的质量便越高，反之，服务质量便低。这里所强调的便是物业管理服务作为产品所体现的使用价值。物业管理公司所生产的产品是服务，即为物业委托人提供管理、技术和劳务的服务。这种服务产品和其它行业的服务产品相比复杂得多，具体表现在于其项目多、范围大、时间长、技术专业性强。因此，在考察质量问题时，应考虑物业管理服务的特性，要依据可以观察到的和需经顾客评价的特性对服务质量加以明确。具体来说，从可以观察到的和住户或业主的角度出发，对物业管理服务质量有影响的特性主要包括在以下四方面：

首先，是从事物业管理服务的人员和物质资源。物业管理服务与一般商品的重要区别在于，一般商品通常以具体的物质形态为其存在的形式，并可用储存的商品来及时满足市场的需求；而物业管理服务是以提供管理、技术和劳务这种“活”劳动作为其存在的形式，无法采用储存的方式来及时满足市场的需求。因此，为了及时满足业主或住户的需要，确保物业管理服务的质量，从事物业管理服务的企业必须具备必要的人员和物质资源。

其次，是业主或住户在享受物业管理服务过程中出现的等待时间、提供时间和过程时间。从顾客的角度出发，在享受服务过程中都希望等待的时间短、提供服务的时间及时，且提供服务过程的时间快(敷衍了事者除外，这里强调的是多、快、好、省)，这也是衡量物业管理服务质量高低的重要因素之一。而对于享受物业管理服务的业主或住户来说，他们在享受服务过程中同样希望如此。如果物业管理服务无法做到等待时间短、提供服务及时和服务过程快，将会难以满足业主或住户的需要。

再者，便是物业管理服务的卫生、安全性、保密性和可靠性。物业管理服务作为商品来说的使用价值在于它能满足业主或住户的需要。但是，如果业主或住户在享受服务过程中无法得到卫生、安全性、保密性和可靠性的保障，物业管理服务的质量便无从谈起，这也是对物业管理服务质量最基本的要求。尤其是卫生、安全性，根据我国的《消费者权益保护法》第七条，消费者在购买、使用商品和接受服务时享有人身、财产安全不受损害的权利。如果在提供物业管理服务的过程中无法保证卫生、安全性，面临的不仅仅是质量问题，恐怕还要承担相应的法律责任。

最后，是在提供物业管理服务过程中所表现出来的应答能力、方便程序、礼貌、合适、胜任程度、可信性、准确性、完整性、技艺水平、信用和有效的沟通联络。而在物业管理服务中，物业管理公司是通过服务人员的具体服务行为与业主或住户进行交流、沟通，要满足业主或住户的需求，就必须对物业管理人员的行为能力、道德素质制定相应的规范要求。从行为能力未看，主要是指物业管理服务人员的应答能力、方便程序、合适、胜任程度、准确性、完整性、技艺水平、有效的沟通联络等方面；而从道德素质来看，主要是物业管理服务人员礼貌、可信性、信用等方面。如果对物业管理服务人员的行为能力和道德素质不作出相应的规范要求，物业管理服务的质量便无法得到保证。

以上是从物业管理服务满足业主或住户的使用要求出发，在考察其质量时所应具备的基本特性。但是，在商品交换中，商品的质量不仅是指商品的使用价值，同时还包合必不可少的社会经济内容，即物业管理在满足业主或住户需要的同时，要为业主或住户带来相应的经济效益。

第二，“质量”要反映物业管理服务所体现的社会经济内容，即物业管理服务的有用程度所带来的社会经济效益。从经济学的角度来看，物业管理服务质量是指物业管理服务这种商品的有用程度所带来的经济效益。从商品的角度来考察物业管理服务，我们可以将物业管理服务质量分为生产质量和消费质量。生产质量一方面包括提供物业管理服务过程中所创造的体现其使用价值的各种基本特性，它在提供物业管理服务过程结束后就被确定下来；另一方面还包括具有这种基本特性的使用价值能给消费者带来的经济效果。这并非生产和消费两个不同的质量标准，而是在交换中。生产质量转化为消费质量，才成为社会质量。如同商品的价值决定与价值实现一样，物业管理服务的生产质量是在提供物业管理服务过程中确定的，但在交换中，还有个被社会承认与否和承认程度的问题，即消费者从经济上考虑能否接受该服务的问题，这就是消费质量。因此，消费质量在社会质量的形成中起着决定的作用。

在物业管理服务这种商品的交换过程中，物业管理公司提供具有一定质量的使用价值，而业主或住户则对所需服务的使用价值进行“估价”，即对它的质量进行检验。对物业管理服务质量的检验，实质上就是衡量不同服务质量所带来的经济效益大小，享受该服务是否值得。不论是对物业管理公司、还是对业主或住户，使用价值的不同质量都会带来不同的经济效益。物业管理公司和业主或住户交换双方所要求的经济效益得到均衡，或者说交换双方的经济效益都得到满足时，交换才能成立。这时，物业管理服务的生产质量和消费质量就均衡为社会质量，而它所反映的效用，就是社会经济效益。可见，物业管理服务满足业主或住户需要的基本特性，是社会经济效益的物质基础。然而，社会经济效益大，并不一定要求物业管理服务的基本特性最好，而是要求物业管理服务的基本特性所带来的价值增长最大。

因此，物业管理服务质量这一概念的社会经济内容，是指物业管理服务的使用价值满足社会需要的程度，它是由带来一定社会经济效益的物业管理服务的基本特性所确定的。正是这个意义上的质量才是物业管理服务按质论价的价格所依据的质量。

综上所述，在对物业管理服务实行按质论价的过程中，我们考察其质量标准内涵时，既要反映物业管理服务满足住户或业主需要的基本特性，即物业管理服务作为商品所体现的使用价值；又要反映物业管理服务所体现的社会经济内容，即物业管理服务的有用程度所带来的社会经济效益。在综合考虑物业管理服务满足住户或业主需要的能力及其有用程度所带来的社会经济效益基础上，再来确定物业管理服务的价格，这才是物业管理服务的按质论价。

二、物业管理服务按质论价的意义

前面探讨了物业管理的按质论价，那么，它对物业管理行业的发展有何现实意义呢?我以为主要有以下两方面的意义。

第一，实行按质论价，可以更好地满足对物业管理服务多层次的市场需求，正确引导对物业管理服务的消费行为。

通过实行按质论价，一方面，要求物业管理公司根据拟提供服务的质量标准，合理制定相应的收费标准，更好地满足物业管理多层次的市场需求；另一方面，让消费者即业主根据自身的经济承受能力，来选择自己所需要的物业管理服务，正确引导业主对物业管理服务的消费行为。

第二，实行按质论价，可以规范物业管理公司的定价行为，促进物业管理行业的公平竞争。

物业管理进入“竞争”的时代已是不言而喻的现实，如何迎接竞争，规范竞争，抑制竞争的负面作用，促进竞争的积极作用，在物业管理行业内推行按质论价，不啻为良策之一。通过按质论价，规范物业管理公司的经营行为，让业主明明白白消费，在行业内真正地开展公平竞争。这也是在物业管理行业推行按质论价的意义所在。

作者：杜江南 来源：《中国房地产》

当前物业管理状况透析及其对策

2001-09-20

一、当前物业管理状况的原因分析

当前，我国的物业管理公司大致可分为四类：一是由房管所(房管站)转轨组建的；二是由房地产开发商为解决售后服务而自行组建的；三是由大型企事业单位在机构改革中逐步推向社会的后勤科室转变而来的；四是从事专业物业管理工作的公司。物业管理水平已难以适应现实的需要，前进中的绊脚石主要有以下几个方面：

(1)小区的规模不大，直接影响到物业管理的规模效益和品牌效应的形成，而规模效益的形成是物业管理健康发展的最基本条件。我国住宅供应双轨制导致了自管公房的大量存在，其公有住宅的使用管理，充其量只能是企事业单位后勤的一部分，根本不可能建立物业管理市场。住宅商品化程度无法提高，物业管理市场化就没办法实现，更谈何规范效益了。另外，不少城市的小区规模小，有的小区充其量只能算是组团，小规模的住宅群不利于物业管理规模效益的实现。(2)物业管理行业利润低，任何行业的生存与发展，都必须以一定的产业利润作为存在的条件，如果一个行业的利润率低于社会平均利润率，那么这个行业的资源将自由流向高利润的行业或被掠夺。早些时间，论坛上多引导物业公司从事多种经营，通过其他行业的经营成果来扶持本行业的发展，从中就可看出物业管理行业的利润如何了。

(3)业主对物业管理的观念有待改进。由于我国长期的住宅消费模式是福利型的，使业主们还不大习惯物业管理有偿服务的观念，如今让他们“花钱住房子”，就容易产生对物业管理的过分要求，憧憬着少收费，多办事，办好事，唯美主义思想较为严重。物业管理行业处于市场经济中自然脱离不了等价交换、有偿服务的准则，“天下没有免费的午餐”。香港物业管理的协议定价方式渗透了有偿服务的方式，南京推行的等级收费方式也昭示着一分钱一分货的市场准则。另外个别业主的道德水平也阻碍物业管理市场的规范发展，乱丢垃圾、乱停车、不缴费等现象时有发生，似乎这些“特权”就是他的本事。道德水平是维护市场经济良性发展的不可缺少的要件，道德水平的低下直接增加了物业管理的成本，最终影响到物管的质量。个别业主对家庭小圈圈很看重，装修等富丽堂皇，而对社区环境却漠不关心，难怪有外宾大为感叹小家与大家的反差。

(4)物业管理行业的人力资源匮乏。物业管理较低的行业利润率、琐碎的日常工作，不能吸引相对优秀的人才投身到物业管理行业，人才的流失也十分严重，更多的人将物业管理公司当作了工作的跳板。

二、物业管理应加强的几个方面

良好的物业管理是房产保值增值的关键。一个物业管理企业不仅要运用现代化管理科学和先进的维修养护技术对房屋建筑和附属设施、场地以及物业区域、卫生、绿化、保卫等实施专业化管理和维护服务，还要创造良好的社区文化，为业主创造一个优质、舒适的居住环境。

作为政府部门要制定物业管理发展规划，完善政策措施，扩大物业管理覆盖面。在巩固新建住宅小区物业管理成效的同时，应有计划地对旧住宅进行整治、改造、出新。要加强法制建设。明确各方的权、责、利，在市场准人、行业规范、权利与义务、收费标准、纠纷处理、法律责任等建立约束规范机制，形成对物业公司、业主、开发商一个有效的约束。政府应着力培育符合市场要求的有利于等价交换的社会经济关系，同时要造就一个合格的高质量的业主委员会，内它来具体主张物业管理市场消费者的权利。在小区的规划时，要做到统一规划、成片开发、增加小区的规模，促进物管的规模效益。加强物业管理的宣传，正确引导人们对物管的认识。在物业管理不成熟的市场条件下，媒体更应该扶持，不能一棒子打死，要多份关爱。要制定出合理的物业收费指导标准，我国的物管收费标准在一阵“禁止乱收费”的潮流影响下，已偏离了市场规律。据介绍，物业管理水平较高的深圳市，它的高级住宅物业费在4．5-5元／平方米，是一般中等城市的6-7倍。试想低下的收费能创造出一个高品质的小区吗? 作为物业公司，要走规范化、规模化经营之路。物业管理服务有形性的缺乏决定了物业管理企业品牌和内在品质的重要性。要实施品牌战略，以品质取胜。要做好“服务者”的角色定位，树立服务意识，提高服务质量。物业管理服务工作不能仅停留在浅层的修修补补上，而要不断挖掘深度，加强创新工作，减少物业管理的营运成本。如一卡制，业主在社区内发生的所有费用(包括水、电、闭路、物业费等)，都通过一卡来解决。通过购买充值卡来买水、买电消费，这也是一种催缴方式的突破。

作者：黄椿 来源：《中国房地信息》

浅析我国物业管理发展的新趋势

2001-08-29

目前，物业管理企业普遍存在着企业规模小，专业人才少且分散，难以发挥群体功能和综合实力，而且绝大多数企业存在着经济效益差，亏损严重等问题。全国除万科、中海、金地等少数物业企业管房面积超过600万平方米外，物业管理企业平均管房面积偏低。要改变物业管理这种小兵团分散作战的局面，形成“航空母舰”，发挥团队的整体实力，走集团化发展道路，就必须组建一批实力雄厚、人才集中、专业技术力量强、一业为主、多种经营，具有市场竞争力的物业管理企业集团。

1、集团化发展有利于集中企业的优势，提高物业管理服务的整体水平。我国的物业管理已进入了快速发展时期，随着物业管理市场的形成，企业间的竞争将日趋激烈，竞争的焦点突出表现为管理水平和服务质量。满足人们对生产、工作和生活环境及质量的要求，必须有一批能够代表行业发展方向的骨干企业为核心，组建成物业企业集团，使集团成员企业的管理水平和服务质量实现优势互补。

2、集团化发展有利于改变物业管理企业经营规模小，经济效益差的局面，实现规模效益。组建物业企业集团，与原单独的物业管理企业相比，不仅企业集团的规模大，而且人才、资金集中，技术力量强，可以通过集团的整体实力，在市场竞争中夺得更多的物业管理项目，进而改变单独物业管理企业仅管少数物业项目的状况，实现规模效益。

3、集团化发展有利于发挥人才优势，改变人才、技术分散的格局。人才资源是物业管理企业经营活动的关键。物业管理是集房屋管修、设备设施管理、绿化管理、环境卫生管理、治安保卫消防管理及公共服务、专项服务、特约服务于一身的管理。它要求从事物业管理的人员，不仅要有较高的文化素质、思想素质和敬业精神，而且要有专业技能。目前，物业管理企业中人才缺乏的现象较为普遍。组建物业企业集团，可以通过对集团成员企业人力资源进行重新的组织和调整，将分散的人才资源实行优化组合，集中人才优势，使企业人才形成最佳结合。

4、集团化发展有利于拓展经营领域，实现企业发展的良性循环。现在许多物管企业仅局限于物业管理，难以向其他经营领域拓展。组建物业企业集团，可以在重点搞好物业管理服务的同时，据自身的优势，扩大经营范围，组建若干分公司。通过多种经营，壮大企业的经济实力，弥补物业管理服务收费的不足，进而实现企业发展的良性循环。

5、集团化发展有利于参与市场竞争，在竞争中求生存、求发展。在市场经济条件下，占领市场是每个企业追求的目标。我国石油、汽车等行业组建企业集团的实践就是很好的证明，物业管理行业要实现持续发展，只有组建企业集团，才能克服企业单枪匹马、孤军奋战的局面，使企业在资金、人才、技术、装备、管理、服务上都具有竞争力，形成真正的“航空母舰”，在竞争中立于不败之地。

6、集团化发展有利于走出国门，进入国际市场。从目前来看，我国的物业管理企业尚没有打进国际市场，一是我国的物业管理还处于起步阶段，物业管理服务的水平不高，难以进入；二是国际物业市场竞争激烈，单个企业孤军奋战、势单力薄缺乏竞争力。只有将物业骨干企业组成企业集团，发挥整体优势，用“联合舰队”打入国际市场。随着我国加入世贸组织日期的临近，我们更应从思想上、组织上、人才上做好准备。

组建物业企业集团应做好以下工作：一是要搞好可行性研究，防止盲目性；二是要遵循自愿的原则，防止行政化倾向；三是要保持适度的发展规模，防止盲目扩大；四是要保持适度的经营领域，防止过分追求经营多样化；五要规范化运作，防止简单化草率组合；六是要强化内部管理，防止忽视自身建设。只有这样，组建起来的物业企业集团才能适应物业管理新形势、新情况、新任务的要求，担负起时代赋予的历史使命。

来源：中国房地产报