物业管理

第一篇：物业管理

随着人们住房消费档次的提高，物业管理水平的高低日益受到购房人的关注。物业管理直接关系到入住后生活的诸多方面，然而，物业管理并不是完全由购房者说了算。事实上，现在的物业公司基本都是暂时由开发商或代理商确定的，对于购房者而言，关键是签好物业管理合同，以保证自己的正当权益。

物业管理涉及以下几方面的合约：

1．业主公约

业主公约是物业管理中一个极为重要的文件，它是全体业主遵守物业管理各项规章制度的行为守则。业主公约由物业管理委员会负责制定，由全体业主讨论通过并签字生效。业主公约的主要内容：

（一）业主大会的召集程序；

（二）对物业管理委员会成员的选举与罢免程序；

（三）业主参与住宅物业管理的权利；

（四）业主对管委会和物业管理公司的监督权；

（五）业主使用物业区内公共场所及公用设施的权利；

（六）业主对住宅区或物业区内重大事项的表决程序等。

2．管理委员会章程

物业管理委员会负责制定出管委会章程。章程的主要内容如下：

（一）管委会的宗旨；

（二）管委会的组织机构；

（三）管委会成员的选举方式及任期；

（四）管委会的主要职责、权利、义务、作用；

（五）管委会与业主大会的关系；

（六）管委会成员惩罚奖励条款；

（七）管委会与物业管理公司的关系；

（八）管委会向业主大会报告制度等。

3．委托管理合同

委托管理合同是发展商或管理委员会与物业管理公司签订的合同，是物业管理公司对物业进行管理的法律依据。委托管理合同对物业管理公司的权利有明确的规定。

一般委托管理合同先由发展商与管理公司签订，然后由物业管理委员会与管理公司续签。发展商的最初委托是临时性的安排，而管理委员会的委托才是最终的。委托管理合同的主要内容：

（一）委托双方名称、性质、地址、电话；

（二）委托的内容、范围、权限；

（三）收费的种类、标准；

（四）委托双方的权利义务；

（五）委托期限；

（六）解约的条件；

（七）违约责任；

（八）奖惩条款；

（九）管理费收支；

（十）利润及风险等。

4．管理公约

管理公约是房屋产权所有人（业主）和使用人与物业管理公司共同签署并承诺共同遵守的行为守则。管理公约是物业管理工作中最为重要的法律文件，它涉及物业管理领域的方方面面。根据目前我国关于物业管理的有关法律与规定，物业管理公司是受广大业主之委托才进入物业区进行管理的，他们之间的关系是聘用与被聘用、委托与被委托的关系。

大部分情况下，管理公约在物业管理初期由发展商自行管理或由发展商指定管理，但这都属于临时措施，所有业主并未因此而放弃重新选择管理公司的权利，而这种权利的行使是通过业主管理委员会得以实现的。因此，一个完善的、体现公平原则的管理公约应该由管理公司和业主委员会协商共同制定出来。管理公约的主要内容：

（一）所管物业、范围；

（二）业主名称、物业位置；

（三）管理者提供服务的种类；

（四）各种收费的标准、缴费的时间；

（五）业主应遵守哪些具体规则；

（六）公共设施和地区的使用；

（七）业主的权利与义务；

（八）管理者的权利与义务；

（九）违反公约的惩罚条款；

（十）法律纠纷的解决方法等。

管理公约关系到物业区内的每一个业主的利益，所以每一个业主都有权仔细阅读公约的每一条，都有权提出自己的修改意见，但这种意见应该通过业主管理委员会来反映出来。业主委员会要与物业管理公司密切合作，认真反复研究，结合各物业区的特点，制定出切实可行的公正的物业管理公约。一个物业区只有在有了一个完善的管理公约，由物业管理公司与每一个业主签订了该公约的基础上，物业管理工作才能顺利开展。

5．其它文件

除了业主公约、管委会章程、委托管理合同、管理公约这四个主要文件外，物业管理公司还要制订出一系列的规章、制度、办法来配合物业管理，如装修办法、安全守则、公共卫生守则、公用设施及公共部分使用方法、绿化管理办法等。上述一系列文件确定了物业管理中各个角色的法律关系，也调整了各个方面的关系，使物业管理中各项活动井然有序地进行。

不交物业费就不给钥匙对不对

开发商的理由

开发商为什么要这么做？道理很简单，因为这样做对开发商有利，尤其是开发商与买方存在争议的情况下，开发商能取得争议的主动权，迫使买方就范。因为目前在房屋交付过程中，产生的争议比较多，比如房屋质量问题，承诺不兑现，小区公共配套设施及绿化没有完成等问题，都在这个时候暴露出来，因为缺少解决此类问题的有效途径，所以买方日后可能会以拒交物业管理费来与开发商抗衡，开发商为避免出现此类情况或预防日后的恶意欠费的买方，利用自身在交易过程中的强势地位，制定对自己有利的交易方式。这种情况的出现有时也不仅仅是开发商自己的原因，也有物业公司的原因，因为物业公司与开发商存在法律上和利益上的关系，所以物业公司这样做与开发商的理由大致相同，但对买方责任的承担者要视具体违约内容而确定。

开发商的这种做法合法吗？

开发商们的这种通行做法很难用合法与非法来简单界定，要视具体情况具体分析。目前，通常状况下，房屋买卖在交付过程中涉及三方当事人，即买方、开发商和物业管理公司。这里要特别强调一下开发商与物业管理公司的关系。通常情况下，开发商一般不直接以自己公司的名义来直接参与以后小区的物业管理，而是成立一个物业管理公司来管理物业，实力比较强的开发商有时也会向社会公开招标，招聘物业管理公司。无论是开发商出资组建并申请注册的物业公司还是公开向社会招标选聘的物业公司，他们与开发商之间都是独立的法人，各自承担独立的民事责任，相互之间并非单位与内部职能部门的关系。但在房屋交付的过程中，开发商一般都与物业公司之间有成文或不成文的约定，即开发商委托物业公司来办理房屋交接手续。在房屋交付过程中，实际上与买方办理交接手续的是开发商委托的物业管理公司，物业公司代理行为的结果由开发商来承受，即视为开发商与买方办理房屋交接手续。在办理房屋交接手续时，物业公司一般都要求买方先签订前期物业管理合同，交物业管理费，交纳相关的税费及其它费用，然后才能去验收，验收完毕后给钥匙，如不交物业费，不签订前期物业管理合同，那么物业公司就拒绝与买方一同去验收，拒绝交钥匙。物业公司的这种行为可能是开发商的授权行为，即开发商允许物业公司这么操作，尤其是开发商在自己组建物业公司并管理小区的情况下，开发商的这种授权行为比较普遍。物业公司的这

种行为也可能是物业公司为避免日后欠费的困扰，自行决定的附加条件，并没有得到开发商的授权。无论哪种情况，这种交钥匙前必须先交物业管理费的做法都涉及到三个不同的法律关系，即买方与开发商之间的房屋买卖合同关系、买方与物业管理公司之间的物业管理关系或称委托管理关系和开发商与物业管理公司之间的委托代理关系。目前房屋交付过程中的通行做法实际上是混淆了这三个不同的法律关系。严格来讲，房屋交付是买方与开发商之间在履行房屋买卖合同，与日后买方和物业公司之间的委托管理法律关系无关。房屋交付应该按照买方与开发商之间事先在房屋买卖合同中的约定，只要符合双方事先的约定，那么开发商就应该将房屋交给买方，而不应附加任何条件。如果超过了合同约定的最后交付期限，开发商仍然将附加条件单方面强加于买方，那么按合同的约定，开发商应承担逾期交房的违约责任，除非买方接受开发商的附加条件。在存在合法的委托关系的情况下，物业公司的行为后果由开发商承担，除非物业公司越权代理，事后开发商又没有追认的情况下，开发商才能免责。如果开发商在工商注册登记时在经营范围中有物业管理的内容，开发商以自己的名义管理物业，且事先买方与开发商之间在房屋买卖合同中有约定，即房屋交付的前提条件之一必须是买方交了物业费才能给钥匙，那么这种事先约定应该是合法有效的，双方应按事先的约定履行合同，开发商不承担违约责任。

第二篇：物业管理

组织架构及项目情况

公司设有综合管理部、工程维修部部、业主服务部、秩序维护部等部门。目前，公司接管物业的类型主要为商用写字楼等。主要有：哈尔滨银行大厦及新哈尔滨银行大厦项目，经营范围涉及物业管理服务、中介、汽车租赁、房屋租赁、国内广告设计制作发布业务、室内装修装饰、家政服务、干洗服务等诸多领域。经营理念及企业文化-------普惠金融，和谐共富

公司按照市场化、专业化、集团化的管理模式，以业主至上、服务第一为宗旨，建立了独立核算、自负盈亏、依法管理、自主经营、自我发展的运行机制，确定了科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展、依法管理的质量方针，制定了一整套严格的管理制度和操作规程，通过科学的管理和优质的服务，努力营造安全、文明、整洁、舒适、充满亲情的社区氛围。同时，公司总结经营管理经验，形成了以人为本、和谐共存，“真诚、善意、精致、完美”的独特文化理念，为企业的健康发展打下了厚实的人文基础和强大的精神支撑。

企业文化

1.文化理念：以人为本，诚信立业。

一切按经济价值规律办事，一切按有理服从原则办事，一个以提高效率为中心的企业风格。

一切按经济价值规律办事，用经济的手段去激励员工的工作热情，用经济的手段去规范员工的工作行为。

一切按有理服从原则办事，用制度来约束管理者权威办事的行为，用制度来构建全员化创新竞争的平台。

一个以提高效率为中心的企业风格。用富翁贫民论来激发企业的活力，用管理工具来确保效率的最大化。

我们高度重视人才，认为人才是物业发展壮大所必需的力量源泉；我们选拔人才的标准是干，不是说，也不是看出来的。我们认为任何员工都有自己的特长，都是公司发展所需的人才；每个人的特长不一，不等于人格的高贵与鄙见，而是相互依存，相互欣赏；而且，通过努力学习，不断创新，都可以成长为技能更精的复合型人才；公司为人才创造一个良好的成长环境：我们惟才是用、量才适用，始终将人才视为我们的创业伙伴；人无完人，天生人人皆可用，只要具备公司的企业精神，只要符合公司行为规范要求，大家可以相互信任、相互尊重、相互竞争、相互帮助、取长补短，优势互补，大家和企业一起成长，共创美好明天。

2.物业发展愿景：为社会营造完美和谐的环境，为业主提供精到细致的服务，为员工构建展示才华的舞台，为股东创造持续稳定的收益。

公司为响应国家创建和谐社会的精神，把“为社会营造完美和谐的环境”作为发展愿景之一具有及其深远的意义，这也是公司可持续发展战略的基础；“为业主提供精到细致的服务”是公司发展壮大的重要条件，物业是业主的百年工程，通过几代人的管理，确保所管物业的完好和物业的保值增值是公司的职责所在，只有通过为业主创造价值，才能体现公司的价值，才能实现员工和股东的价值，实现公司的经营管理目标；公司坚信没有员工的进步就不可能有公司的成长，员工是公司最重要的资源：物业管理作为服务行业之一，公司最大的资产就是人力资源，公司通过引导、培训和激励员工，对人力资源进行结构的优化和质量的提升，打造出一流的管理团队，创造出一流的管理业绩。只有通过员工的不断成长和进步，才有公司的不断发展和壮大；“为股东创造持续稳定的收益”是公司向前

发展的动力，股东的投入是公司成立和发展的先决条件，那么为股东创造收益就是公司的使命之一，只有为股东带来收益，才有公司的持续稳定发展。

3物业的价值观：尊重信任员工，诚信依法服务，不断超越创新，用心服务业主。

公司无论大局还是细节，服务是靠具体的人来实现的，公司珍惜员工的劳动的奉献，我们力求让每一位员工的服务行为都能体现公司的质量目标，体现良好的职业道德与操守，真正赢得业主的满意；打造阳光企业，诚信依法服务是必须的，这也是公司长存的重要保证；创新是一个企业的生命，没有创造力的企业是没有发展的，所以提倡超越创新是公司继续发展的动力；为业主提供高质量和最大价值的精心服务，以确保业主对公司的认同、信赖。

物业管理工作是单调的，大多是简单重复的工作。但在我们眼里，没有枯燥与乏味，只有无尽的创造、无穷的乐趣。我们每天都在即兴创作出优良的管理服务，每一款给付的服务，都是世间罕有的艺术精品。微笑的艺术，爱心的艺术，专业的艺术，使我们与业主的生活精彩纷呈。只有平庸无能的人才会把工作做得越来越简单，越来越枯燥无味，越来越没有意义。精彩生活每一天，是我们工作生活的态度，也正是有了我们，社区生活的每一天都会更加精彩。

4物业品牌风格：时代高档物业特征，完美优质服务标志。

品牌表明了公司在市场的知名度和信誉度，公司创建品牌的最终目的是要树立业主信心，开拓市场，通过合作共赢，与业主或租户/相关利益者共同构建和谐社区。对专业化管理的执著，对专业形象的追求，是公司打造行业知名品牌的主要措施。只有通过专业管理，塑造专业形象，才能创建公司的专业品牌，才能打造公司的核心竞争力。

5物业企业精神：团结，创新，诚信，高效。

团结是一个团队的基本要素，没有团结就无所谓团队，没有团队就不可能有公司的凝聚力和战斗力。我们提倡有精心协作的团结，反对无原则的一团和气；我们倡导在有效沟通前提下增进团结，鼓励通过讨论甚至争论达到意见一致，从而使团结得到巩固和升华。

创新是进步的源泉。公司提倡和鼓励员工创新，包括体制创新、组织创新、制度创新、管理创新、服务创新。反对经验主义、保守主义。创新是公司管理服务水平不断进步的体现，是员工能力不断提升的表现，也是我们工作责任心和事业心的表现。

诚信是企业的经营之本。诚以修身，信以立德，是做人的根本。所谓诚，就是提倡员工光明正大，实事求是，敢于正视问题和解决问题，考虑事情和处理问题从公心出发，从工作出发，从业主的利益出发。信，就是提倡恪守对业主的承诺、对业主的承诺、对股东的承诺以及对员工的承诺；信对于员工来说，就是倡导员工严格执行上级的工作指令，切实履行好工作的职责，圆满完成对业主的服务承诺。

高效是专业的表现。在当今瞬息万变的信息时代，高效是把握住时代脉搏，是体现公司核心竞争力的表现之一。高效既是公司的要求，也是业主对服务的要求。我们必须树立时间观念、效率观念，过了时效，再努力的弥补也没有意义。做到今天的事今天做、能做的事马上做、困难的事想法做、重要的事优先做、复杂的事梳理做、限时的事计时做、琐碎的事插空做、所有的事认真做。6物业服务宗旨：快乐服务，温馨和睦。

我们所生存的世界，是由服务关系组成的世界。你服务他人，他人服务你，这个服务与被服务的简单关系，构成人类社会的本质。一切皆服务。作为物业管理公司的员工，我们服务业主住户，为业主住户提供多种服务内容，而业主也用他们的方式为我们服务，他们定期向我们缴纳管理费为我们支付衣食住行的费用。

公司的服务宗旨是“快乐服务，温馨和睦”，并形成了快乐服务的价值链，即：让员工的在创新中寻找快乐、在服务中体会快乐、在成功中感悟快乐，通过快乐服务，让快乐服务使千家万户温馨和睦，让业主享受被快乐服务的温馨，让合作方感受到快乐服务的温馨。快乐，可以激发员工的热情、激情以及无限的创造力；温馨，可以给业主带来欢笑，让业主对我们的服务更加满意；可以让我们的员工走向成熟、让公司走向卓越。

7物业经营理念：追求卓越，互利共赢。

通过全体员工的共同努力，只有打造一流，把工作做精做优，把企业做大做强，才会有卓越的品牌，逐步成为中国物业管理的领航者；实现经济效益、社会效益和环境效益的同步增长，才会有良好的效益和回报，我们的企业才能长盛不衰，让城市变得更加美好。

公司倡导共赢的理念，共赢是合作的基础，没有共赢的合作是不可持续，更不可能构建和谐的氛围。和谐是物业管理追求的最高境界，作为构建和谐社会的基本单元，公司以打造每一个和谐社区的具体实践积极响应国家社会发展的宏伟目标。

8物业服务理念：业主至上，精细服务，和谐管理，持续创新。

业主至上是我们的服务标准，要让业主对我们的工作满意，我们就必须想业主之所想，急业主之所急，业主想到的我们要做到，业主没有想到的，我们要想到，我们想到的就一定要做好；拓展服务的领域，创新服务的内容，不断给业主创造惊喜；只有让业主满意了，我们的目的才算达到。

精细服务要注重细节，细节体现了专业水准，从服务的礼仪礼貌、服务态度、服务知识、服务技能、服务效率、服务项目、服务程序、服务方式、服务内容、服务沟通反馈等方面全面体现服务的个性化，要从服务的广度、深度、持续创新全面拓展服务的内涵，重视服务的每一程序、每一环节、每一标准、每一细节，给业主以无微不至的专业体验。

和谐管理是我们服务的方向，管理中要求业主和物业之间的和谐，说到做到，务实求真；全情投入细心服务，用心做事，挑战自我，实现优秀到卓越的跨越，时刻意识到业主的满意是我们的追求。

时刻意识到追求持续创新服务品质是我们永恒的目标。我们必须要善于创新。创新，是追求卓越的具体行动。创新是可以在任何领域和任何工作中进行的。如果我们公司的每一位员工都懂得创新，则我们公司就是一个充满创新精神和创新活力的公司。

9物业质量方针：秩序安全，环境优美，舒适健康，业主满意。

业主满意度是衡量服务工作的关键指标。满足业主的合理需求是服务行业从业人员的基本工作要求，追求业主的满意度是服务人员的工作目标。为此，物业从业人员务必牢固树立“业主是上帝，业主是衣食父母”等基本观念，任何时候都必须牢记在不违法的前提下“业主总是对的”的思想观念，如果业主错了，就是由于我们解释工作还没有做到位。因此，要永远站在业主的角度和立场来思考问题，想业主之所想，急业主之所急，才能真正地把服务工作做好。

我们恪守“秩序安全，环境优美，舒适健康，业主满意”的质量方针，将品质意识灌输到全员的服务行为，将品质保证渗透到每一个服务流程，在不间断的预防与纠正中实现优质服务；创造优美舒适、和谐的环境，为公司和业主创造价值。10物业员工素养最基本要求：准时，守纪，敬业，原则。

准时，是每个企业对员工的最基本要求，准时是企业确保工作时间和稳定生产的前提；守纪，是公司进行管理的有力保障，“无以规矩，不成方圆”，这句话绝不是泛泛之谈，公司想要各项工作有序进行，就必须制定相应的管理制度并认真落实下去，让员工认真遵守；敬业，是公司对每个员工职业素质的期望，这也是每个人的素质体现；原则，是公司保证所制定的规章制度、岗位职责不流于形式的必要力量。

员工箴言

道德标准：忠诚正直、敬业爱岗。

伦理观念：尊敬领导、团结同事。

自强意识：天行健，君子以自强不息。

学习意识：知识改变命运。

团队观念：一个篱笆三个桩，一个好汉三个帮！

忧患意识：不敬业就失业，不爱岗就下岗。

创新观点：苟日新、日日新，又日新。

保密意识：非礼勿视、非礼勿听、非礼勿言、非礼勿动。

能动意识：能摆出问题，更要提出解决方案。

效率意识：案无积卷、日事日毕。

工作态度：把工作仅仅当工作来做，你会觉得很累，把工作当事业来做，你会很快乐，而且你会取得超出你想象的成绩！

工作心态：心态决定命运，意识决定效果。

问题意识：与其被动回避，不如主动出击！

完美意识：如果你的工作已经做得很好，相信你一定可以做得更好！相处原则：退一步，海阔天空；一转念，柳暗花明。

沟通原则：不回避矛盾，对事不对人，沟通增进互信。

失误认知：如果你错了，就赶在别人面前先承认自己的错误！

责任意识：不敢承担责任，永远得不到委任。

培训意识：部下素质低不是你的责任，不能提高部下素质就是你的责任。批评认知：如果上级愿意批评你，请你珍惜并好好改进。

第三篇：物业管理

任务须知：

1．项目背景及需求；

2．E-R图设计（局部与全局E-R图）；

3．数据库表设计（包含E-R图中的所有实体与联系所对应的关系表）；

如需要，还可以添加一些关键业务所需的视图，触发器，存储过程设计等；

4，给出各sql脚本程序的测试结果。

任务18物业管理信息系统：

物业管理信息系统软件是一套具备记录，查询物业小区业主信息，物业管理费用信息，水电煤气有线电视等费用信息，有线电视信息，供暖费用信息，业主房款缴纳信息，并且可以打印输出上述信息报表（月报表，季报表，年报表）的管理软件系统。

1．记录业主基本信息如：身份证号，楼号，房号，姓名，工作单位，联系电话，建筑面积等，并生成业主的综合信息表（包括所有业主有费用综合信息表，单个业主信息表）；

2．记录月水电煤气抄表数据并打印业主交费通知单，包括水电煤气有线电视费通知单，供暖费通过单，物业管理通知单：

3．记录业主交费情况并打印交费单，包括水电煤气费，供暖费，物业管理费，分期付款。

4．统计业主信息月，季和年报表，包括：物业实收费汇总表，物业应收未收汇总表，应交未交费用业主信息表，月度房款还款明细表，单用户应收贷款还款表。

5．数据备份与恢复及权限管理。

第四篇：物业管理

第一章 总则

第一条 为维护本物业区域内全体业主、使用人在物业管理中的合法权益，促进管理、维护、养护本物业区域内物业共有部分和维护相关区域的环境卫生、公共秩序等活动能正常持续进行，建设管理有序、服务规范完善、秩序良好、环境优美、文明和谐的物业管理区域，根据国务院《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规约。

第二条 本规约由建设单位制定，作为房屋销售合同的附件，建设单位应当在物业销售前将本规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时对本规约予以书面承诺，表示对本规约内容认可。本规约对建设单位、业主和物业使用人均具有约束力。其效力及于以后的物业买受人。

第三条 建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本规约一致。

第二章 物业的使用、维护和管理

第四条（业主的权利和义务）

业主在物业管理活动中依照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》以及相关法律、法规、规章政策的规定，享有相应的权利，履行相应的义务。

第五条（相邻关系）

各业主同意，按照有利于共同生活、和谐相处的原则，根据相关法律法规的规定，妥善处理供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

第六条 业主和物业使用人同意按照房屋销售合同中约定的和房屋使用说明书中载明的功能使用物业；合同未约定或约定不一致或房屋使用说明书中未列明的，按照规划部门核准的设计用途使用物业；不改变物业使用性质。

第七条 业主和物业使用人使用电梯时，除遵守本物业区域内电梯使用管理规定外，并共同承担电梯运行、维修、更新所产生的费用。

第八条 业主和物业使用人按照国家、本市的相关规定及本物业管理区域的相关制度，文明饲养宠物、燃放鞭炮等。

第九条 业主和物业使用人在车辆行驶和停放方面，遵守以下规定和约定：

（一）吨以上货车（搬家等特殊情况除外）、大型客车以及载有易爆、剧毒、放射性等危险品的车辆禁止进入小区；

（二）机动车辆在小区内行驶，时速不得超过5公里，禁止鸣号、试车和练车；

（三）机动车辆按规定的车位（停车区域）停放，禁止在消防通道、消防井盖、绿化等场地停放；

（四）按照规定或约定交纳车位使用费；

（五）爱护停车场设备设施，造成损坏的应承担赔偿责任；车位只可用作停放车辆，不得堆放杂物、安装设施或改作他用；

（六）对车辆有保管要求的，与物业服务企业另行签订车辆保管协议；

（七）。

第十条 业主和物业使用人应当增强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防盗工作。还遵守以下规定：

（一）；

（二）；

（三）。

第十一条（使用物业的禁止行为）

业主和物业使用人在本物业区域内，除应当遵守法律、法规政策的规定外，不得从事下列危及建筑物安全或者损坏他人合法权益的行为：

（一）擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；

（二）擅自占用或损坏楼梯、扶栏、走廊、大堂、地下室、平台、天台、外墙、屋面、道路、绿地、停车场等物业共用部位、共用设施设备及相关场地。

（三）擅自拆除、移装、占用或损坏供水、供电、供气、通讯、排水、消防、体育、建筑小品等物业共用设施。

（四）在公共场所晾晒衣物（预留的固定晾晒处除外）。

（五）在非指定位置堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物。

（六）在本物业区域内存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品;排放有毒有害物质；发出超标噪声。

（七）在物业共用部位和相关场所随意悬挂、张贴、涂鸦或刻画。

（八）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动。

（九）高空抛洒物品（对高空悬挂、搁置的物品应妥善管理）。

（十）法律法规禁止的其他行为。

第十二条（物业的维修养护）

业主、物业使用人同意按照下列规定维修养护物业：

（一）对物业专有部分的维修养护，不侵害其他业主的合法权益；

（二）因维修养护物业确需进入相关业主或物业使用人的物业专有部分时，业主、物业使用人、开发建设单位或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主或物业使用人应给予必要配合；因阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的，阻挠人应负责维修并承担赔偿责任。

（三）因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，须向物业服务企业提出申请，经书面同意后方可实施，并在约定期限内恢复原状；造成损失的，应当赔偿。

（四）物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。

（五）发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护时，应当事先通知相关业主或物业使用人，确实无法通知到的，物业服务企业可在公安部门、社区居委会和其他无利害关系业主的监督下，先行进行维修，事后应及时通知相关业主或物业使用人，并做好善后sp。第十三条（专项维修资金的筹集、管理和使用）

业主应当按照相关规定缴存、使用、续筹本物业区域内物业专项维修资金。使用专项维修资金的，由物业服务企业或其他管理人按照有关规定，根据维修项目提出维修资金使用方案、所需资金预算、列支范围、工程进展以及资金划拨等情况在物业管理区域内向全体业主或者相关业主公布，并经建筑物及其附属设施维修资金列支范围的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

第十四条（共有部分的收益归属）在符合相关法律规定且不侵害业主、物业使用人及他人的合法权益的情况下，利用业主所有的共用部位、共用设施设备用于广告、会所经营、商业促销等活动的，所得利益应当单独列帐，主要用于补充专项维修资金、改善共用设施设备，也可以按照业主大会的决定使用，每半年向业主公示使用情况。

第三章 装饰装修管理

第十五条 业主和物业使用人在装饰装修时，应遵守以下管理规定：

（一）业主或物业使用人需要装修房屋的，应告知物业服务企业，签定室内装饰装修管理服务协议，明确相关的权利义务、服务内容及违约责任等内容，并遵守装饰装修的注意事项和有关规定。

因装饰装修房屋影响或损坏物业共用部位、共用设施设备的，相关业主或者物业使用人应及时恢复；给其他业主或物业使用人造成损失的，应承担相应责任。

（二）业主应在 时间段内，不得从事敲、凿、锯、钻等产生超标噪声的施工。在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共有部分。

（三）业主或物业使用人应按有关规定合理使用水、电、气、暖等设施设备，不擅自拆改。

（四）业主因房屋装饰装修或其专有部位中发生渗水等问题影响其他业主安全、正常使用物业的，业主应及时予以修复处理，由此造成的损失，相关责任人要及时予以赔偿。

（五）商铺业主和物业使用人不得随意悬挂招牌、招贴广告和宣传画。如需悬挂招牌、招贴广告和宣传画的，应符合相关规定，不得影响物业整体形象，不得损害相邻业主权益。

（六）为保持本物业管理区域的规划建设原貌和整体美观。同意按照设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，按物业服务企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。

（七）如需在房屋建筑的外墙上安装遮阳篷、防护栏、晒衣架、花架、鞋架、封闭阳台等的，应按照物业服务企业统一安排的式样、规格、颜色进行施工。

（八）安装太阳能热水器应征得相关业主同意并符合相关安装规范，不得违反房屋安全使用规定、破坏楼宇外观、侵害其他业主利益。

第四章 物业服务费用的交纳

第十六条 各业主同意，物业服务收费按照物业服务合同的约定足额交纳物业服务费用，并接受业主大会、业主委员会的监督。

第十七条 业主和物业使用人委托物业服务企业或其他管理人提供物业服务合同约定以外的其他专项服务、有偿服务的，其费用由双方约定；物业服务企业或其他管理人应当将服务项目、服务质量、服务标准进行公布。

第五章 物业出租和转让

第十八条 业主将房屋出租时，应当告知并要求承租人遵守物业管理制度和本临时管理规约。业主转让物业时，本临时管理规约对物业继受人具有同等约束力。

业主出租或者转让物业后，应当将物业出租或者转让情况和通讯方式书面告知物业服务企业。

第十九条 业主转让物业时应当结清物业管理服务费等相关费用。

第六章 违约责任

第二十条 业主未按规定交纳物业服务费用（物业服务资金）的，业主委员会应当督促其限期交付；业主逾期仍不交纳的，业主委员会、物业服务企业或其他管理人可以在本建筑区划内公布物业服务费用（物业服务资金）收交情况，并注明欠交费用的业主房门号；仍不交纳的，物业服务企业或其他管理人可以依法 ：

（一）向物业所在地的仲裁委员会申请仲裁；

（二）向人民法院提起诉讼。

第七章 附则

第二十一条 若本规约的条款与相关法律法规相抵触，则该条款无效，但不影响本规约其他条款的效力。

第二十二条 本规约作为物业买卖合同附件，自物业第一买受人签字承诺之日起生效（承诺书见附件），至业主大会制定的管理规约生效之日终止。第二十三条 本规约由业主、开发建设单位、物业服务企业各持一份。

购房人（业主）签字： 开发建设单位盖章：

年 月 日 年 月 日

第五篇：关于加强物业管理

关于进一步加强物业管理

规范物业维修资金使用审批流程的建议

物业管理关系到广大人民群众的切身利益，搞好物业管理是加强城市管理，改善人居环境，建设“大美敦化”和构建和谐社会的需要。近几年，我市的物业管理工作发展较快，物业管理企业从无到有，现已成为极具潜力的新兴行业。但是发展过程中，也出现了物管企业服务质量差、诚信度不高，业主不配合支持企业服务问题，影响了物业管理的有序推进。为进一步加强和规范我市物业管理工作，全面提升我市物业管理水平，促进物业管理健康发展，切实改善市民居住环境，提高敦化宜居程度，根据《吉林省物业管理条例》，结合我市实际，现就进一步加强物业管理工作有关事宜提出如下建议：

一、理顺关系，明确职责，共同做好物业管理工作

物业管理牵动千家万户，进一步推进物业管理，必须做到各司其职，各负其责，共同监管，协调一致，才能促进物业管理工作的有序开展。各乡镇人民政府、街道办事处负责组织实施本辖区内的物业管理工作；指导业主委员会的工作；指导物业服务企业参与社区管理、社区服务。

物业服务企业要按委托合同依法实施物业服务，收取物业服务费；加强物业管理人员的培训，提高队伍素质；积极开展各种经营活动，努力提供多层次全方位的优质服务；自觉接受有关行政管理部门、业主委员会及业主的监督，在委托范围内积极做好小区物业管理工作；负责小区公共区域内的清扫保洁工作，做到日产日清，并按规定时间和地点倾倒垃圾；负责对小区公共区域的商业性广告、“牛皮癣”等进行清除，确保整洁美观；做好小区内日常巡查和安全防范工作；主动与供水、供电、供气等公用企业单位密切配合，相互衔接，共同做好物业小区范围内供电、供水、供气设施的维修养护工作，保障水、电、气等公用设施的正常运行。

小区业主应当遵守法律、法规及居住公约的有关规定，按时交纳物业服务费用，以保证物业服务单位能够正常运行。

二、强化监督，规范市场，不断提高物管企业竞争力

（一）严格物业管理市场准入。对新申报的物业企业，必须严格按照设立物业企业必须具备的条件及审批程序执行，特别要重视三级物业资质的申报，对其人员的从业情况、资格证件、人员数量、经济实力等予以全面的考察，达不到标准的不予审批。

（二）强化物管企业资质管理。必须严格按《物业管理企业资质管理办法》（建设部令第125号）进行资质年检，凡资质核定材料规范、人员资格审查符合要求的物业企业，纳入目标考核评优要件之一；凡服务质量较差、反映问题多、资质报审资料不齐、且又不能及时整改完善的物业企业，要作出降低资质等处理。

（三）规范物业管理市场秩序。坚决查处无资质承接物业业务、挪用物业专项维修资金、擅自改变物业管理用房用途、不按规定收费、侵害业主合法权益等行为。凡有效投诉较多的物管企业视其情节轻重，可作出限制投标、新接管项目，降低资质等级或者注销企业资质的处理。规范物业企业退出管理小区前的公告通知、资料移交、遗留问题处理等行为，物业企业退出管理小区前，应在小区公告，还要及时告知辖区办事处或居委会，避免出现管理空档。鼓励支持企业之间的优化组合，加强物业服务人员的培训，提高行业整体业务素质；建立健全物业投诉责任机制，及时纠正物业服务中的只收费不服务等不规范行为，切实保障业主合法权益。

三、规范管理，程序到位，充分发挥业主的自治作用

各镇人民政府、街道办事处、有关部门要按照《物业管理条例》的规定，引导和督促各片区、居民楼院实行公开招标，建立自治组织。

（一）凡符合条件的住宅区，由所在街道办事处督促并指导及时召开业主大会，选举产生业主委员会。业主委员会要根据业主大会、业主委员会运作规程，规范操作，制定并监督管理规约的实施，发挥业主自治作用。业主委员会应当积极配合和支持居民委员会的工作，并接受其指导，业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议，与居民委员会共同配合区公安局做好社会治安等相关工作。各街道办事处要尽可能指导业主委员会，按程序通过公开招标或由业主大会决定的方式选聘物业服务企业。

（二）未实行或没有条件推行物业服务的住宅区，特别是老城区的散体住宅、单体楼院，可以实行在街道办事处及居委会指导帮助下，开展以居民自我管理、自我服务为主要形式的业主自治管理，以解决小区没有物业服务给老百姓居住环境带来不便的问题。

四、加大宣传，强化教育，营造物业管理工作良好氛围

物业管理工作是一项庞大的系统工程，涉及到千家万户。要充分发挥宣传舆论的导向作用，利用网络、电视、广播、报纸和杂志等宣传手段，采用板报标语、宣传图册等群众喜闻乐见、易于接受的宣传形式，加大物业管理宣传力度，积极引导业主转变观念，树立正确的物业消费观念和消费意识，主动接纳物管服务；要强化物业公司及从业人员教育，加强行业自律，增强企业及从业人员的服务意识，共同为物业管理工作营造良好的发展环境。

五、关于对规范物业维修资金使用审批流程的建议

加强物业专项维修资金使用监管。物业小区楼梯间、屋顶、电梯、二次供水设备等业主共有部分、共有设备设施的维修、更新、改造，由业主委员会制订物业专项维修资金使用方案，征得专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上业主同意，并按程序在小区公示后，报区国土房管局划转物业专项维修资金。

若发生已过保修期的屋顶墙体渗漏、因线路故障引起的停水停电等危及房屋安全和影响业主正常生活秩序的紧急情况，可由业主委员会经物业所在地镇人民政府或街道办事处出具证明后，向市国土房管局书面申请，预先拨付物业专项维修资金，申请机构应当立即对物业共有部位、共有设施设备进行维修、更新、改造。

维修资金使用应具备以下条件：

（一）物业共用部位、共用设施设备保修期满后；

（二）使用物业专项维修资金，应当经业主大会同意或物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

使用物业专项维修资金，由直接受益业主持身份证明和物业权属证明申请，也可书面委托物业服务企业、业主委员会、居民委员会等持有效证件代为申请。

维修资金使用按建议按以下程序办理：

（一）预算编制 申请人应当按照维修和更新、改造工程项目要求编制或委托他人编制工程预算；

（二）方案制定 申请人根据维修和更新、改造的项目制定或委托他人制定《维修和更新、改造方案》。《维修和更新、改造方案》的内容应包括项目名称、实施范围、预算金额、分摊范围及面积、申请人、业主代表、施工单位选择方式、施工管理、工程验收、资金决算方式、实施时间、相关约定等；

（三）业主确认 《维修和更新、改造方案》应当经物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总入数三分之二以上的业主同意，相关业主在《维修和更新、改造费用分摊书面确认明细表》上签名确认；

（四）合同签订 申请人按照《维修和更新、改造方案》的约定确定相应资质的施工单位，并签订施工合同，明确合同价款、工程质量、进度（工期）、保修期、工程质量保修金、支付方式(施工单位开户银行、账号)等内容；

（五）使用登记 申请人到维修资金管理部门办理使用登记，并提交下列材料： l、物业专项维修资金使用登记表

2、维修和更新、改造方案；

3、维修和更新、改造费用分摊书面确认明细表；

4、工程预算；

5、工程施工合同。

维修资金管理部门在收到使用登记材料后，应及时核查并予以答复。

（六）组织实施 施工单位应当按照维修和更新、改造方案组织施工，不得擅自变更，否则发生的费用以及给维修工程造成的损失，由施工单位承担。

主要工程变更、隐蔽工程验收记录、施工工程量等施工资料，应当经申请人等相关人员签字认可；

（七）竣工验收 工程竣工后，由申请人依据维修和更新改造方案，对照施工技术规范、质量标准进行验收并办理相关手续；

（八）决算编制 工程验收合格后，施工单位应严格按照工程造价程序和相关规定编制决算，原则上不得采取总价包干或单价包干的方式，提倡并将逐步过渡到采用计算机造价软件编制预决算；

（九）申请列支 自维修资金登记备案同意之日起3个月内，申请人持下列申请材料，向维修资金管理部门申请列支物业专项维修资金，超过3个月的需按照维修资金使用程序重新办理。

l、工程决算书；

2、工程量签证单；

3、物业专项维修资金支取申请表

4、维修和更新、改造工程竣工验收书。

（十）决算审核 由维修资金管理部门委托造价机构审核工程决算造价；

（十一）公示 在资金划转前，维修资金管理部门将施工单位、物业名称、维修内容、预算金额、决算金额、审计金额、列支户数、每户分摊金额等相关内容通过房产局网站公告信息栏进行公示，公示时间不少于5个工作日；

（十二）资金划转公示期满后，对公示期间业主无异议的，维修资金管理部门通知施工企业开具发票并向专户管理银行发出划转物业专项维修资金的通知，专户管理银行将所需物业专项维修资金划转至施工企业账户。