个人贷款审查要点（优秀范文5篇）

第一篇：个人贷款审查要点

个人贷款业务审查要点

第一章

个人住房贷款审查要点

第一节

个人住房贷款对象的准入条件

个人住房贷款的对象为在中国境内具有完全民事行为能力的自然人，包括中国公民和在中国拥有合法居留权的外国人。借款人须同时具备下列条件：

（一）具有完全民事行为能力和合法有效的身份证件；

（二）具有偿还贷款本息的能力；

（三）信用状况良好，无到期未还的贷款本息；

（四）已签订合法有效的房屋买卖合同，且所购房屋用途为住宅；

（五）有不低于最低规定比例的首付款证明；

（六）原则上以所购住房设定抵押担保；

（七）农业银行规定的其他条件。

第二节

个人住房按揭楼盘准入

一、住房按揭楼盘准入基本条件：

（一）开发商具有房地产开发资质，申请合作时开发商在我行和其他金融机构无逾期未还贷款本息，法定代表人信用状况良好；

（二）项目合法，建设用地规划及建设工程规划主要为住宅；

（三）工程进展顺利，无非正常停工现象；

（四）符合农业银行要求的其他条件。

二、楼盘准入形式：

（一）经营行准入

经营行楼盘准入操作流程为：开发商提出按揭合作申请；个贷经营中心受理和调查，出具调查报告；个贷经营中心负责人审核，并出具审核意见;经营行行长（或经授权的副行长）签署准入审批意见；个贷经营中心在CMS中录入相关信息；经营行（或个贷经营中心）与开发商签署按揭合作协议。

经营行准入后应将按揭楼盘向市分行个人业务部门备案。

（二）市分行整体准入。

对优质楼盘可由市分行采用批量营销、集中认定的形式。整体准入具体由市分行个人业务部门以部发文件，向辖内个贷经营中心进行批量整认定，其单个楼盘和单笔按揭贷款不需另行再履行楼盘准入资格认定程序。

（三）特别规定

1、对我行开发贷款支持的按揭楼盘，直接由经营行与开发商签订按揭合作协议，并受理单笔个人住房贷款业务。

2、对非我行开发贷款支持的个人住房按揭楼盘，且符合以下情况之一的，可免去楼盘准入和审查程序，只要符合销（预）售条件，可直接由经办机构受理单笔个人住房贷款：（1）对于工、中、建、交行和其他商业银行发放开发贷款，且按揭合作银行已经开始受理单笔个人住房贷款业务的；

（2）借款人信用等级在AA级及以上的；

（3）按揭项目已取得销（预）售许可证，且开发商及其法定代表人无不良信用记录，开发商同意提供阶段性保证担保的。

对符合免准入按揭楼盘，是否需要签订按揭合作协议由经营行根据当地同业竞争情况合理确定。

第三节

个人一手住房贷款审查流程及要点

一、C3操作流程及要点

（一）依次点击[个人审批]—[部门工作]，在待处理事项中勾选需要分配的工作，点击[发送]，在[发送]栏内选择受理人员，点击[提交]即可将此笔业务分配给受理人员。

（二）依次点击[个人审批]—[我的工作]，点击[申请书编号]进入[审查新增]界面。

（三）查看相关业务及风险信息。分别点击页面上方的[客户信息]、[审批总体查询]、[上一环节审批信息]、[用信信息]、[风险信息查询]等模块查看相关业务及风险信息。

要点：

1、[审批总体查询]重点关注：（1）贷款金额30万元（含）以上的是否双人调查提交；（2）贷款金额40万元（含）以上的是否由支行行长（或分管信贷前台行长）核准。

2、[上一环节审批信息]重点关注：调查意见是否为同意。

3、[用信信息]重点关注：借款人是否在我行存在信贷业务。

4、[风险信息查询]重点关注：借款人是否存在违约记录。

（四）点击[本笔业务档案查询]，下载或直接打开调查报告和档案包。

（五）打印并浏览调查报告后，计算首付款比例、月还款额、月房产支出与月收入比例、月所有债务支出与月收入比例是否正确。

（六）查看贷款资料要点：

1、身份证件重点关注：（1）是否在证件有效期内；（2）如年龄超过60岁（含），应追加担保人；（3）年龄加贷款期限不得超过70年。

2、户口簿重点关注借款人的户口所在地、曾用名、婚姻状态，外地户口的应提供在徐州本地持续缴纳一年以上的纳税证明或者社保证明。

3、婚姻状况证明：（1）未婚人士除提供未婚证明外，必须提供未婚声明；（2）对于已婚人士，如果户口簿能够明确夫妻名分的，可不提供结婚证；（3）离异或丧偶人士除提供离婚证书/离婚判决书/配偶死亡证明，还应提供未再婚声明。

4、收入证明重点关注：（1）收入是否合理，不合理的还应提供银行流水等辅助证明，或者追加担保人；（2）工作单位为开发商及其母子公司、销售代理商、承建商等关联企业的，首付款比例不低于40%，须提交信贷管理部审查，分管行长审批，并在调查报告中注明“购房行为真实”、“首付款真实”等字样，对于房价偏高的还应说明原因，C3系统中【贷款用途】应选择“其他”，并手工补充录入“出售方关系人购房”

5、信用报告重点关注：（1）姓名及证件号码无误；（2）当前存在逾期的，应要求提供还款凭证；（3）对24月内存在累计逾期6次或者连续逾期3期的，应要求提供未累计逾期180天或者连续逾期90天的证明，或者提供由年费、银行差错等原因造成逾期的证明；（4）是否存在住房贷款记录；（5）公积金信息栏中单位名称是否为开发商或其关联企业。

6、申请表：应填写完整、规范。

7、面谈记录：应填写完整、规范，同时对于需要双人调查的，面谈记录上应双人签字。

8、房屋买卖合同重点关注：（1）开发商、楼盘名称、房号、面积、价格等要素是否与调查报告一致；（2）借款申请人与买受人应为同一人；（3）因超过合同约定付款期限而导致开发商有权解除合同的，应要求在调查报告中注明“买卖双方同意继续履行合同”，而对于超期3个月以上的，应要求开发商提供同意继续履行合同的书面材料；（4）签章（字）的内容是否与合同首页的当事人信息一致；（5）买受人签字的字迹是否与申请表中签字的字迹相同；（6）对于签订购房合同之日前后三个月内离婚（法院判决除外）的，首付款比例不得低于40%；（7）对于签订购房合同日期先于结婚日期的，还应提供签订购房合同之日的婚姻状态证明；（8）对于高单价、高总价、低密度的住房（高房价：市区高于12000元/平方米、县区高于5000元/平方米；高总价：市区高于240万元、县区高于100万元；低密度：容积率在1.0以下），首付款比例不敌低于40%。

9、首付款凭证：（1）对于提供发票的，应能够辨认付款方姓名、楼盘名称及房号、金额等内容，并加盖开发商发票章；（2）对于提供收据的，应提供与首付款对应的银行进账单或转账凭证（或汇款凭证）；（3）徐州万豪置业有限公司开发的绿城花园，除提供正规发票外，还应提供与首付款对应的银行进账单或转账凭证（或汇款凭证）。

10、网上备案表：内容与购房合同要素一致。

11、财产共有权人资料：如果存在共有权人，应提供身份证、户口簿、婚姻证明，征信授权书、征信报告等资料。对于共有权人与借款人非夫妻、子女关系的，应要求提供诚信保证书（房产查询证明）。

12、担保人资料：需要追加担保人的，应提供身份证、户口簿、收入证明、征信授权书、征信报告等资料。

13、诚信保证书（房产查询证明）：（1）对于无法提供房产查询证明的地区，可只提供诚信保证书；（2）对于能够提供房产查询证明的地区，除提供本地房产查询证明外，还需提供诚信保证书；（3）对于户籍在铜山的，除执行上述（1）、（2）要求外，还应提供铜山房产查询证明。

14、产品咨询服务费承诺书：120月（不含）以下不低于贷款金额0.5%；120月（含）以上不低于贷款金额1%；240月（含）以上不低于贷款金额1.5%。

（七）撰写审查报告

（八）在C3系统录入审查意见及审查意见说明。如果需要录入“信用发放条件”和“管理要求”的，分别在[信用发放条件]和[其他要求]栏录入对应信息后，再点击[保存]进入下一界面。

（九）查看页面下方的利率信息、还款信息、担保信息、所购（建）房信息后，粘贴审查报告。

（十）提交

1、独立审批人权限内的（600万元），点击【提交】，【提交环节】选择“审批”，在机构树中选择【江苏省徐州市分行】->【江苏徐州信贷管理部】->【江苏徐州个人信贷业务审查组】->【独立审批人姓名】后，提交即可。

2、对于超独立审批人权限或者系开发商关系人购房的，点击【提交】，【提交环节】选择“审查”，在机构树中选择【江苏省徐州市分行】->【江苏徐州信贷管理部】后，提交并向领导汇报。

第四节

个人二手住房贷款审查流程及要点

一、C3操作流程及要点

（二）依次点击[个人审批]—[我的工作]，点击[申请书编号]进入[审查新增]界面。

要点：

2、[上一环节审批信息]重点关注：调查意见是否为同意。

3、[用信信息]重点关注：借款人是否在我行存在信贷业务。

4、[风险信息查询]重点关注：借款人是否存在违约记录。

（四）点击[本笔业务档案查询]，下载或直接打开调查报告和档案包。

（五）打印并浏览调查报告后，计算首付款比例、月还款额、月房产支出与月收入比例、月所有债务支出与月收入比例是否正确。

（六）查看贷款资料

个人二手住房贷款所需的资料及相关要求与个人一手住房贷款基本相同，但多了售房人的相关资料、拟交易房产的房产证和土地证、房产评估报告，采用二手房资金托管方式的，还需上传相关运作资料。

要点：

1、首付款凭证：（1）对于采用二手房资金托管方式的，以被托管资金账户明细及托管协议作为首付款证明；（2）对于未采用二手房资金托管方式的，以转账凭证（或汇款凭证）以及售房人签字确认的首付款收据作为首付款证明。

2、售房人的相关资料：需要提供售房人的身份证件、户口簿、婚姻证明、在我行开立的用于收款的账户。

3、拟交易房产的房产证和土地证以及评估报告：（1）房龄应在20年内；（2）房产坐落位置较好，在三环北路之外的房产不得介入；（3）贷款到期日不得晚于国有土地使用权到期日。

4、其他规定：（1）拟交易房屋已出租的，须提交售房人与承租人同意终止租赁合同的证明文件或借款人与承租人同意继续租赁的证明文件；（2）关注交易行为的真实性，对于直系亲属交易的严禁介入；（3）房产价值以交易价格和评估价格的低者为准，并出具二手房价值评估确认单。

（七）撰写审查报告

一般下发管理要求：经营行要规范业务操作，确保担保手续合法有效。

（九）查看页面下方的利率信息、还款信息、担保信息、所购（建）房信息后，粘贴审查报告。

（十）提交

2、对于超独立审批人权限的，点击【提交】，【提交环节】选择“审查”，在机构树中选择【江苏省徐州市分行】->【江苏徐州信贷管理部】后，提交并向领导汇报。

第五节

个人置换式住房贷款审查流程及要点

一、C3操作流程及要点

（二）依次点击[个人审批]—[我的工作]，点击[申请书编号]进入[审查新增]界面。

要点：

2、[上一环节审批信息]重点关注：调查意见是否为同意。

3、[用信信息]重点关注：借款人是否在我行存在信贷业务。

4、[风险信息查询]重点关注：借款人是否存在违约记录。

（四）点击[本笔业务档案查询]，下载或直接打开调查报告和档案包。

（五）打印并浏览调查报告后，计算首付款比例、月还款额、月房产支出与月收入比例、月所有债务支出与月收入比例是否正确。

（六）查看贷款资料

个人置换式住房贷款所需的资料及相关要求与个人一手、二手住房贷款基本相同，但多了所购房产的契税发票及借据。

要点：

1、房产证和土地证重点关注：（1）房产证无抵押记录且签发日期不超过3年；（2）土地性质为划拨的抵押率不超过65%；（3）酒店式公寓或产权式无业严禁介入；（4）容积率在1.0%以下的楼盘，徐州行暂时无法受理。

2、借据重点关注双方上否签字，日期能否与购房日期衔接。

3、债权人用于收款的账户：是否有债权人的亲笔签字。

4、抵押物价值：（1）抵押率在50%以内的，可不评估，以契税价格和交易价格的低者为准；（2）抵押率在50%以上的，必须评估，以契税价格、交易价格、评估价格的低者为准。

（七）撰写审查报告

（九）查看页面下方的利率信息、还款信息、担保信息、所购（建）房信息后，粘贴审查报告。

（十）提交

第二章

个人商用房贷款审查要点

第一节

个人商用房贷款对象的准入条件个人商业用房贷款的对象应是在中国境内具有完全民事行为能力的自然人，包括中国公民和在中国拥有合法居留权的外国人。借款人须同时具备下列条件：

（一）具有完全民事行为能力和合法有效的身份证件；

（二）有足额偿还贷款本息的能力；

（三）信用状况良好，无到期未还的贷款本息；

（四）已签订合法有效的房屋买卖合同；

（五）有不低于最低规定比例的首付款证明；

（六）以所购商业用房设定抵押担保；

（七）农业银行规定的其他条件。

对于个人二手商业用房贷款业务办理前还须符合以下条件：

（一）售房人已取得房屋所有权证书；

（二）房屋已投入商业运营；

（三）房屋如处于出租状态，且承租人非购买人的，承租人放弃优先购买权，且承租人同意在过户前终止租赁合同或与购房人在二手房转移登记后重签租赁合同。

第二节

个人住房按揭楼盘准入对一手商业用房贷款，在受理借款人单笔贷款申请之前，原则上应按规定进行商业用房按揭楼盘准入审批，并实行合作额度、合作期限管理。商业用房按揭楼盘准入审批之后，原则上只能由一家经营行与开发商签署《一手房贷款业务银企合作协议》，集中受理个人一手商业用房贷款业务。

一、按揭楼盘准入条件：

（一）开发商具有开发资质，开发商及其法定代表人在我行和其它金融机构信用记录良好，合作申请时没有逾期未还的贷款本息；

（二）按揭楼盘已取得销（预）售许可证，建设用地规划用途主要为商业或商住；

（三）项目可分户办理房屋所有权证并分户设定抵押；

（四）项目符合当地市场需求，销售价格合理，销售前景良好，分户出租或经营收益较高;

（五）符合农业银行规定的其他条件。第三节

第二篇：个人贷款审查审批基本要点

个人信贷业务（授信）审查基本要点

一、信贷资料完整性及调查工作与申报流程的合规性审查

（一）借款人、担保人（物）及具体贷款业务有关资料是否齐备，申报资料及其内容应合法、真实、有效。

（二）贷款行内流转资料是否齐全，是否按规定程序操作，调查程序和方法是否合规，调查内容是否全面、有效，调查结论及意见是否合理。

二、借款人主体资格及基本情况审查

（一）借款人主体资格及经营资格的合法性，贷款用途是否在其营业执照规定的经营范围内。

（二）借款人经营企业股东的实力及注册资金的到位情况，产权关系是否明晰。

（三）借款人、所经营企业主要股东、法定代表人和核心管理人员的背景、主要履历、品行和个人信用记录。

三、贷款政策符合性审查

（一）贷款用途是否合法合规，是否符合国家宏观经济政策、产业行业政策、土地、环保和节能政策以及国家货币信贷政策等；

（二）借款人准入及贷款用途是否符合我行区域、客户、行业、产品等信贷政策。

（三）贷款（授信）额度核定、利率定价、期限、支付方式等是否符合我行信贷政策制度。

四、财务因素审查主要审查借款人财务情况的完整性、真实性和合理性。特别要重视通过财务数据间的比较分析、趋势分析及同业对比分析等手段判断客户的真实生产经营状况，并尽量通过收集必要的信息，查证客户提供的财务信息的真实性、合理性。

五、非财务因素审查

主要包括借款人经营企业的性质、发展沿革、品质、组织架构及公司治理、财务管理、经营环境、所处的行业市场分析、行业地位分析、产品和生产技术分析、客户核心竞争能力分析等。

六、担保审查

审查保证、抵押、质押等担保方式的合法、足值、有效性，并确认保证人担保额度。

七、充分揭示信贷风险

（一）分析、揭示借款人的收入风险、经营管理风险、市场风险及担保风险等。

（二）提出相应的风险防范措施。

八、提出贷款（授信）方案及结论

在全面论证、平衡风险收益的基础上，提出审查结论。

个人信贷业务（授信）审批基本要点

一、贷款（授信）对象

审批中应明确给予授信的主体对象应为符合规定条件的自然人。

二、贷款用途

贷款应有明确、合理的用途。贷款审批人员应分析贷款（授信）申请方案所提出的贷款用途是否明确、具体。贷款项下所经营业务应在法规允许的经营范围内，并落实相关交易协议或合同。如交易对手为借款人的关系人，应认真甄别交易的真实性，防止借款人虚构交易骗取银行贷款。应结合分析借款人所经营企业财务结构，以及实际经营资金需求，防止贷款资金被挪用。

三、贷款金额

贷款金额应依据借款人合理资金需求量和承贷能力来确定。贷款金额除考虑借款人的合理需求，还应控制在借款人的承贷能力范围内，确保需求合理，风险可控。

四、贷款期限

贷款期限首先应符合相应贷款品种有关期限的规定；其次，贷款期限一般应控制在借款人相应经营的有效期限内；再次，贷款期限应与借款人资产转换周期及其他特定还款来源的到帐时间相匹配；最后，贷款期限还应与借款人的风险状况及风险控制要求相匹配。

五、贷款利率

首先，贷款利率应符合中国人民银行关于贷款利率的有关规定以及我行内部信贷业务利率的相关规定；其次，贷款利率水平应与借款人及信贷业务的风险状况相匹配，并体现收益覆盖风险的原则；最后，贷款利率的确定还应考虑所在地同类信贷业务的市场价格水平。

六、担保方式

首先，所采用的担保方式应满足合法合规性要求，担保人必须符合法律、规章规定的主体资格要求，担保品必须是符合法律规定、真实存在的财产或权利，担保人对其拥有相应的所有权和处臵权，且担保行为获得了担保人有权机构的合法审批同意，已按法规要求在有权机构办理必要的抵（质）押登记，并确认保证人担保额度；其次，担保应具备足值性，保证人应具备充足的代偿能力，抵（质）押品足值且易变现；再次，所采用的担保还应具备可控性，并应在担保项下拥有对借款人、担保人相应的约束力，对保证人或抵（质）押品具有持续监控能力；最后，担保须具备可执行性及易变现性，并考虑可能的执行与变现成本。

七、发放条件

应明确授信发放的前提条件，以作为放款岗位放款审查的依据。

八、支付要求

应根据国家法律法规要求和我行政策要求，视不同情况采取受托支付或自主支付。

九、贷后管理要求

可针对借款人及相关授信业务的风险特征，提出相应的贷后管理要求。如就贷后走访客户的频率，需重点监控的情况及指标、获取信息的报告反馈等事项提出具体要求。

第三篇：房地产开发贷款审查要点

房地产开发贷款审查要点

一、定义

本文所指房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。

二、房地产行业总体特征

1、政策敏感性。

2、资金密集性。

3、区域性较强。

4、自偿性特征。

三、项目审查判断三大关键因素

（老城区、大型居住新区、户型-购房群体）区位和客户群销售风险完工风险股东（股东和集团实力、开发经历、、销售排名、市场品牌）品牌和实力商住项目财务风险实力：完工风险、整体抗风险能力品牌：销售风险（跌价空间-市场波动风险、定价合理-可比项目成本与价格除上述外部条件外，内部的管理和操作风险（抵押、预售资金监管）是风险管控的关键

四、申请人及股东审查要点

主要审查股权结构、股东背景，实际控制人（追溯到最高一级）的实力和市场品牌。

1、股东（实际控制人）的实力和品牌：

21）股东是否央企、省市国企或大型民营房企；如股东构成有各类财务投资者，须关注是否明股实债、股权结构的稳定性，授信方案须提出保障我行权益的措施；

（2）股东主营业务板块构成。关注房地产开发从业时间，开、竣工面积等；关注其他主营板块的行业地位和集团整体经营稳定、综合实力情况；

（3）市场对其品牌的认可度：近几年全国销售排名（克而瑞排名）或区域性排名。

2、在建项目以及土地储备情况，关注在一、二、三四线城市的占比。

3、集团财务情况，关注集团整体债务压力情况，判断整体抗风险能力。申请人财务情况，关注有无资本金抽逃或差额能否放款前落实、申请人其他项目融资落实情况、本项目已取得的外部融资和销售回款被集团或其他项目占用等情况。

五、项目位置审查要点

主要审查项目在该城市所处区域和具体地段的居住组团、配套成熟度，关注当地市场对该区域的认可度

（一）地理位置：分为三类，主城区、大型居住新区以及其他地区，具体由各分行根据当地实际情况进行判断、归类。

1、大型居住新区：关注政府对该区域的未来发展规划、基础设施建设情况，以及当地居民对该区域的认可度。是否政务/商务或居住新区核心地段等

2、其他地区：分析该地区有哪些特殊优势，针对的销售对象。

（二）周边生活配套设施情况

1、与主城区之间的交通情况：轨道交通情况、跨河大桥（或跨河隧道）情况（有河相隔的）。

2、是否在学区房范围（划归的重点小学和初中情况），六、项目自身审查要点

（一）项目土地审查要点

主要审查土地取得程序、合同特别条款、价款支付情况。

1、土地取得过程和取得方式。

2、土地成本和支付情况，并计算楼面地价。

3、土地证取得情况及相关记载内容。

4、土地出让合同中是否有配建保障房、无偿移交或还建（回迁）、限制销售等特殊约定。

5、土地取得流程或土地本身是否有瑕疵。

（二）项目规划审查要点

主要审查项目规划规模、业态、套型，判断销售群体和去化风险

1、整体规划情况：项目商住等业态规划面积、主要套型和层高、精装/毛坯，分期概况（包括前期开发进展）。

2、授信区域项目规划情况。即上述具体规划情况。

（三）四证取得情况

主要审查已取得证照情况和预计后续取得时间。

（四）项目总投资和筹资计划审查要点

主要审查投资成本、筹资计划是否合理，资本金能否落实，对销售滚动投入依赖度是否过高

1、总投资构成以及投入情况。关注土地楼面价与周边项目对比有无优势，单位建安成本是否当地市场合理区间；

2、筹资计划和已投入情况。关注资本金能否在放款前落实到位，融资比例和模式是否合理，销售滚动投入依赖是否过高。

3、关注外部融资（包括本项目和项目公司其他项目）情况：金额、期限、利率、担保方式、还款来源。对我行融资安全的影响，授信方案的应对措施。

（五）项目建设进度审查要点

项目目前建设进度、计划开盘时间和竣工入住时间。

（六）项目销售审查要点

主要审查周边销售去化率和价格、本项目前期销售去化和价格、授信项目按可比价格测算的销售收入。

1、周边可比项目销售情况。

2、授信项目前期销售情况（如有）。关注已售部分去化率情况以及销售收入、价格、资金回款情况。

3、授信项目预计未来销售价格和总收入情况。有意向性销售或定向销售的，根据具体协议内容分析未来销售情况。

4、计算可售面积成本、保全价格和跌价空间。

（七）封闭管理审查要点

1、根据当地政策规定和我行与借款人确定的管理方案，能否落实预售资金唯一监管，销售回款能否全部我行归集。

2、经营机构是否已制订明确的贷后管理措施，包括成立专项小组、责任人、抵解押和资金封闭管理（建设资金和预售回款）的具体要求。

（八）还款方案审查要点

ABC三类：根据股东情况以及项目所在地区，并结合项目具体情况，以三类方案为基础制定具体的还款方案（具体分类方案参见审查报告模版）。

七、项目担保方式审查要点

（一）抵押担保

1、土地、在建工程能否全程办理抵押；

2、无法办理全程抵押的，解释原因，要求落实预售阶段的风险防控措施。

3、抵押物评估方式以及估值的合理性，抵押率的设定。

（二）质押担保

1、质押物的评估方式、估值的合理性、质押率的设定。

2、当地办理相关质押登记的相关规定、流程以及可操作性。

（三）连带责任担保

1、担保人与借款人的关系。

2、担保人的担保履约能力：股东背景、资金实力、偿债压力等。

八、授信方案审查要点

制订明确的授信方案（参照审查报告模版），主要关注是否符合总行政策和模版相关要求，风险管控方案是否合理。

第四篇：并购贷款法律审查要点

一、房地产企业并购尽职调查关注要点

（一）适用法律《城乡规划法》等

（二）关注要点

1、目标企业是否持有与其项目开发规模相适应的《房地产开发资质证书》。房地产开发企业应凭资质证书从事房地产开发经营活动。

2、目标企业名下房地产开发项目是否取得相关审批手续。（1）投资核准手续

建设房地产开发项目须就其项目建议书或可研报告取得投资主管部门核准文件。

（2）环境影响评价及审批手续：

房地产开发项目应进行环境影响评价，并就其环境影响评价报告取得环保主管部门批准文件。

（3）规划审批手续：

建设项目应取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。（4）建设用地审批：

建设项目用地由其核准机关同级国土资源管理部门进行预审。

3、核查目标企业名下房地产开发项目用地是否已取得《国有土地使用权证》，如尚未取得，应关注取得是否存在障碍。

4、目标企业所拥有土地使用权的取得方式。

房地产开发用地的土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

5、土地使用权出让金的缴付情况；关注《土地使用权出让合同》中对出让金缴付的约定。

6、关注土地未按期开工、竣工可能导致的风险。

关注《土地使用权出让合同》对项目开工、竣工期限的约定。

二、矿业企业并购尽职调查关注要点

（一）适用法律《矿产资源法》等

（二）关注要点

1、关注目标企业是否已具备生产经营所必须的资质。（1）勘察许可证

从事矿产勘查的企业应取得《勘查许可证》。（2）采矿许可证

从事矿产开采的企业应取得《采矿许可证》。

提示：煤炭生产企业的特殊规定

开采煤炭资源的煤矿企业，还须取得《煤炭生产许可证》。（3）矿产经营许可证

矿企经营非本企业生产、加工的矿产品，应申请办理《矿产经营许可证》。提示：煤炭生产企业的特殊规定

煤矿企业经营非本企业生产、加工的煤炭产品，应当取得《煤炭经营许可证》。（4）矿山安全生产条件合格证、矿长安全资格证、矿长资格证

由地方政府劳动主管部门管理。

2、资产并购中目标企业的采矿权是否已具备转让条件；（1）出让方应具备的条件投产期限、权属无争议、缴纳相关费用。（2）受让方应具备的条件

符合有关探矿权申请人或者采矿权申请人的条件。

3、股权并购中目标企业的采矿权是否具备抵押条件以矿业权进行抵押应满足的条件与矿业权出让的条件相同提示：矿业权抵押的特殊规定

（1）矿业权人只能以矿业权为其自身债务设定抵押，不得为他人债务设定抵押。

探讨：矿业权人以其合法拥有的矿业权为他人债务提供抵押担保的法律效力。

（2）已出租的矿业权不得设定抵押

4、其他

三、上市公司并购尽职调查关注要点

（一）适用法律法规《公司法》、《证券法》等

（二）关注要点

1、目标公司非公开发行股票是否履行了董事会及股东大会决议程序关注：董事会、股东大会的召开程序及披露。

2、上市公司（国有控股）非公开发行股票方案是否经国资委批准。国有控股上市公司证券发行方案应报国资委审核。

3、上市公司非公开发行股票方案是否经证监会核准。上市公司非公开发行股票需报请证监会核准。

4、上市公司非公开发行股票方案是否取得证监会出具的豁免以要约收购方式增持股份的批准。

5、并购方与目标公司是否已经签署附生效条件的《股份认购协议》，所附生效条件的进展情况。

上市公司应与相应发行对象签订附条件生效的股份认购合同。

6、借款人在并购完成后是否仍保持目标公司控股股东或实际控制人地位；为满足监管要求，借款人在并购完成后须保持上市公司实际控制人地位。

7、上市公司为借款人提供担保的，是否依照监管部门规定履行了董事会、股东大会批准程序。

上市公司对外提供担保至少须经董事会批准，特定条件下还须经股东大会批准。

第五篇：房地产开发贷款-风险审查要点

房地产开发贷款风险审查要点

一、房地产开发企业借款人主体资格的法律审查

为全面考察房地产开发企业的主体资格，实践中银行可要求申请贷款的房地产企业提供下列资料：借款申请报告；公司章程、成立批文、经年检并核准登记的营业执照复印件、法定代表人或其授权代理人证明书及签字样本，借款授权书（股份制企业），贷款证年检证明复印件，贷款证卡及复印件；经会计师事务所验审的近三年年报及本期财务报表；房地产开发企业经营资质证书、工商管理部门的注册验资报告、开户许可证及有效税务登记证正副本复印件、法人组织机构代码证复印件；公司最高权力机构或授权机构同意申请贷款的决议、公司主要领导人简历及工作人员文化结构等。

实践中银行对房地产贷款申请进行审查时，重点要对申请人的营业执照和房地产开发资质进行审查。

（一）对房地产开发企业营业执照的审查

对房地产开发企业营业执照的审查，主要是为了确保申请人具有法人资格，可以作为民事主体向商业银行申请贷款。对房地产开发企业营业执照的审查包括，申请人营业执照的经营范围是否包含房地产经营内容，借款人于申请贷款当年取得或换取营业执照的，应提交该当年的营业执照；如借款人非于申请贷款当年取得或换取营业执照的，应提交经过该当年年检过的营业执照。

（二）对房地产开发企业房地产开发资质的审查

房地产开发企业不仅需具有一般借款人都有的营业执照，还需具备房地产开发资质，这是对房地产开发企业作为借款人特殊要求。如房地产开发企业未取得房地产开发资质就擅自从事房地产开发经营活动，则属于违法行为，其从事的房地产开发经营活动应认定无效。对房地产开发企业资质的审查，应着重审查以下三个方面：申请人是否取得了房地产开发资质等级证书、申请人取得的房地产开发资质证书是否经过年检、申请人取得的房地产开发资质证书是否与其承担的房地产项目的建设规模相一致。

二、对房地产项目资料的法律审查

银行发放的房地产开发贷款对象是房地产项目，因此对贷款项目合法性进行审查是银行防范房地产贷款风险的前提。银行对房地产贷款项目审查应要求借款人提交以下项目资料文件：立项批准文件、可行性研究报告及项目预算报告；建设用地规划许可证；建筑工程规划许可证；土地出让合同及规划红线图、国有土地使用证、地价款缴交凭证复印件；施工许可证；自筹资金比例；合作项目需提供合作开发协议或有权部门批准合作开发的批件。实践中商业银行对房地产开发项目的法律审查应重点放在立项批准文件和四证上及自筹资金比例上。

（一）对房地产项目立项批准文件及建设用地规划许可证等四证的审查。

银行对房地产项目立项批准文件及建设用地规划许可证等四证的审查应主要注意审查两方面：

1、注意审查立项批准文件及四证的有效性

首先，要注意审查借款人提供的批准文件是否有权机关颁发的。其次，在审查项目四证时，应注意审查四证的颁发时间，确认四证的有效期。我国有关法律法规规定，开发商取得建设用地规划许可证后，如建设用地被依法收回土地使用权或建设用地超过两年未使用，由城市规划行政主管部门撤消其建设用地规划许可证。开发商在取得《建设工程规划许可证》后，应在6个月内申请开工，逾期未开工又未申请延期或申请延期未获批准，《建设工程规划许可证》即行失效。

建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期，延期以两次为限，每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或超过延期时限，施工许可证自行废止。因此银行审查中应注意国家法规对四证时效的规定，防止超过时效导致项目不合法。

2、注意项目立项批准文件及四证确定项目开发地域

根据中国人民银行（银发[2003]121号）文件的规定，商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区房地产项目，严禁跨地区使用。银行可根据项目资料提供的有关信息，如批准机关的名称，项目地块的坐落等确保借款人申请发放的贷款项目在本地区之内。

（二）商业银行对房地产项目建设自筹资金的审查

《城市房地产开发经营管理条例》13条规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。”同时中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）文件也规定，“房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%。”银监会颁布的《房地产贷款风险监管指引》将自筹资金的比例提高到不低于35%。

为了满足上述条件，获得贷款，许多房地产企业对自筹资金采取了灵活态度。在实践中，银行要区别情况认真审查：

1、同一房地产项目，房地产企业在多家有银行贷款的，其中一家银行计算借款人自筹资金比率时，将企业向其他银行融资所获得的贷款也计入其自筹资金的范畴，这种做法是不符合要求的，银行不应接受此种自筹资金比例计算方式。

2、房地产企业的股东或其他企业投入，但不作为企业资本金投入，而是作为房地产企业与其股东之间的其他往来款项的形式作帐。此时，对于银行所要求的借款人自筹资金比率高于法律法规和人民银行规定要求的，股东或其他企业暂借借款人的款项可视为借款人的自筹资金。但为防止抽逃资金，银行应要求借款人的股东或其他企业书面承诺，借款人还清贷款前不收回该笔资金，以确保不因资金缺口而影响项目建设和按时还贷。

（三）对房地产贷款项目几种特殊情况的审查

1、对房地产贷款项目运做是否规范进行审查

我国法律法规及规章规定：房地产开发贷款中只有合法的开发主体才能享有所开发项目的销售收入；立项批准文件确定的开发主体与“四证”确定的建设者或土地使用权人不一致、“四证”确定的建设者或土地使用权人不一致时，开发商（借款人）不是项目的合法建设主体。借款人不是项目建设的合法主体，可能引发纠纷使借款人陷入诉讼争执中；同时也会使借款人能否享有项目的销售收入存在一定的不确定性，给银行的贷款带来风险。

为防止项目运作不规范而引起的风险，银行可采取以下措施加以防范：严格按照人民银行及银监会的的信贷政策，审查房地产开发贷款中的批准文件和权证中记载的开发商的名称是否一致，对不一致的，应建议向银行申请贷款的开发商（借款人）变更有关权证，使其成为项目建设的合法主体；对借款人非自身原因不能获取政府有权批准机关关于立项批准文件及有关权证的变更批复，但政府有权批准机关答复肯定了借款人项目开发的合法主体地位，在这种情况下，可以要求原开发主体作为银行共同还款人，和借款人一起对银行贷款承担还本付息的责任。

2、对房地产开发项目实质是否合法进行审查

房地产开发是一个综合开发过程，应与城市规划、环境保护、交通运输、水利设施、城市绿化等方面协调一致，以达到综合治理的目的。房地产开发的立项审批，涉及到城市建设、规划、交通、水资源保护、行污排捞、环境保护、文化构成等诸多方面的问题，一个合法的房地产项目应符合城市规划法、环境保护法、防洪法等相关法律法规的规定。但是实践中，主管房地产开发项目审批的某些政府职能部门、审批部门的工作人员往往忽视、无视、或者根本不清楚其他法律的存在，盲目立项批准，导致项目被依法撤消或项目建成后成为违章建筑被依法撤除。如果开发商投入巨大的开发成本后，项目被依法撤消或所建房屋被撤除，将直接造成开发商还贷资金的缺乏，严重影响银行贷款的安全。银行可以从以下几个方面进行防范：

（1）审批人员应熟悉与房地产开发立项的有关法律法规及规章，如《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《建筑法》、《防洪法》等。在房地产开发贷款中，如对项目的合法性存在疑惑，应及时查阅有关的法律法规直至咨询有关业务人员。

（2）要求借款人提供有效担保，实践中借款人多以开发项目的土地使用权为借款提供抵押担保，但是如果项目因实质不合法而被撤消或建成后被撤除，用作抵押的土地使用权也有可能因项目被撤消而无效，导致贷款担保落空。因此贷款银行在审批开发贷款时，对项目的合法性特别是土地审批手续的合法性存在疑问时，应要求借款人提供除土地使用权以外的有效担保。

（3）依法维权，保护银行利益。如果房地产项目的不合法是因为政府审批部门的过错造成的，贷款银行可督促借款人提起行政赔偿诉讼，要求有过错的政府审批部门承担赔偿责任，在借款人取得行政赔偿款后，贷款银行可要求借款人用以偿还贷款。

3、商业银行对房地产开发项目转让引发贷款风险的审查

房地产项目转让是指一方将已获得的土地使用权连同项目规划许可正、施工许可证等有关文件和已建成的房地产实物部分有偿转让给受让方，由受让方去完成项目建设，此时如银行已对该项目发放了房地产开发贷款，则由于借款人（原项目开发商）转让项目后不再是适格借款人，增加了银行的信贷风险。贷款银行可根据情况采取以下措施：

（1）要求借款人提前偿还贷款本息，结束房地产开发贷款法律关系。为此贷款银行可在借款合同中约定，如借款人转让所开发项目的，贷款银行可要求其提前偿还全部贷款本息。（2）与借款人、项目受让人协商，将开发贷款的借款人变更为项目受让人，由项目受让人承担原借款人根据借款合同应承担的义务，如贷款银行采取此种措施应注意审查开发项目转让的合法性。

首先，房地产开发项目的转让必须符合《城市房地产管理法》的规定。《城市房地产管理法》第38条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋建成的，还应当持有房屋所有权证书。

该法第39条还规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权人民政府批准。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定交纳土地使用权出让金；以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。房地产开发项目转让必须符合上述条件。

其次，房地产开发项目必须履行特定手续。根据《城市房地产开发经营管理条例》第21条的规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

再次，房地产开发项目受让人必须符合法定条件。由于我国对房地产业实行市场准入及资质管理制度，因此房地产开发项目受让人必须是取得房地产开发资质证书且其资质等级符合要求的房地产开发企业。

三、房地产开发类贷款的担保

实践中由于房地产开发类贷款金额大、周期长，为保证此类贷款的安全，银行一般只接受房地产抵押贷款，对保证、质押及房地产以外其他资产的抵押不宜接受。

（一）商业银行在受理房地产抵押时应注意审查以下法律风险及防范措施

1、在接受房地产抵押时，应注意审查产权证的真实性及来源的合法性。

银行在对房地产抵押进行审查时，不应仅进行形式上的审查，还应对抵押人取得权属证明是否经过了法定程序进行实质性审查。实践中，银行应特别关注以下情况：

（1）应注意审查土地出让合同的出让主体是否合法。根据现行有关法律及司法解释规定，我国只有县级以上人民政府或土地管理部门才有权出让土地使用权，而像开发区管委会等单位是无权出让土地，更无权颁发土地证的；

（2）注意审查土地出让金是否已经交清。应要求抵押人提供与合同价款相符的发票；对以协议方式出让的土地使用权，还应注意审查土地使用权出让金不能低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，否则无效。

（3）对于在二级市场受让的用于房屋建设工程的土地使用权，注意审查该土地在转让时是否已经完成了原土地出让合同规定的开发计划等；

（4）在接受二手房抵押贷款时，针对一些关联交易,特别是近亲属之间的交易。应注意审查交易的真实性，如是否支付对价、赠予行为是否是真实意思表示、房产交易双方当事人身份的真实性以及房屋买卖合同是否合法有效等；

2、在接受学校、幼儿园、医院等公益性事业单位房地产作抵押时应注意的问题。根据《担保法》第37条第3款规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得设定抵押。因此，一般来说像学校、幼儿园或医院等单位，不管其是公立还是私立，都不得接受其以公益设施作抵押，但学校、幼儿园或医院等公益单位以公益设施以外的财产（如店面）为自身债务设定抵押的，原则上应当可以接受。

一般来说，社会公益性事业单位，包括学校、幼儿园、医院、卫生防疫站、体育馆等。社会公益性团体，包括红十字会、残疾人联合会、环境保护协会、宗教协会等。

3、在接受光地抵押时应注意的问题。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第25条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金25%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”根据这一规定，抵押的土地使用权，可能由于该土地超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满两年未开发，被土地主管部门依照该规定无偿收回，被抵押的土地使用权会随之依法转移归国家所有，致使抵押权落空。

为避免出现上述风险，银行在接受土地使用权（光地）抵押时，应加强贷后管理，及时关注土地开发进展情况，对于未能在规定期限内进行开发的，应当积极敦促抵押人及时到土地主管部门办理延期开发手续，或及时采取合同中约定的违约救济措施，避免土地使用权被国家无偿收回。

4、接受集体土地使用权抵押时应注意的问题。

根据《担保法》第34条和第36条的规定，集体土地使用权中，只有抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒地等“四荒”土地使用权和乡（镇）、村企业的厂房及其占用范围内的土地使用权可以设定抵押。但鉴于集体土地使用权在流转方面限制比较多，且实际价值难以判断，如林地使用权。因此，在实践中，一般不得接受集体土地使用权抵押。

5、办理土地使用权及房屋所有权同时抵押时应注意的问题。

根据《担保法》第36条规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。这就是通常所说的房地产抵押时“房随地走”和“地随房走”的原则。法律上虽然明确规定房地需同时抵押，但在实践中，如何办理抵押登记手续，去实现房地同时抵押，却是横亘在银行面前的一道难题。

由于我区房屋和土地是实行分别管理、分开发证的，因此如地方法规无明确规定，为防范法律风险，办理房地产抵押时应分别到房屋和土地管理部门分别登记，防止因土地或房屋抵押缺乏公示而与其他抵押权人产生法律纠纷。

6、关于对一栋楼房仅以部分楼层抵押（或一栋房屋，其占地面积远小于其土地证面积），其土地如何办理抵押登记的问题。对一栋楼房仅以部分楼层抵押，可以从以下两个方面办理土地抵押登记：（1）对于能够办理土地分割的，应要求抵押人先行办理土地证分割，再办理房屋、土地的抵押登记；（2）对于不能办理土地分割的，如果抵押人同意，应要求其将整栋楼的所占土地一并抵押，如果抵押人不同意，则应要求其到土管部门出具同意该栋房屋部分抵押的“抵押联系通知单”，并注明土地证号，抵押权人及抵押金额。

7、关于抵押登记期限的问题。

根据《担保法》司法解释第12条规定我国法定的担保物权存续期间为主合同债权诉讼时效结束后二年，只要在此期间内行使担保物权，人民法院都应予以认可。根据该规定，可以认定：其

一、物权登记机关自行设定物权担保期限没有法律依据，是无效的；其

二、在法定担保物权存续期间即主合同债权诉讼时效结束后二年内主张担保物权均是合法有效的。但为了防范经营风险，在条件允许的情况下，银行应从审慎性原则出发，按时前往登记部门办理续登记，以免造成抵押物重复抵押，产生纠纷。

8、关于国有划拨土地使用权抵押登记问题。

根据国土资源部《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》以及最高人民法院转发该通知时所作的规定，银行在办理以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押担保贷款时，只要在土地管理部门依法办理了抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地管理部门的批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。另外，银行在测算划拨土地的抵押率时，应注意先行从其总价值中扣减与其在出让时应缴纳的土地出让金等金额相当的这部分价值。

9、关于在建工程抵押的问题。

根据《城市房地产抵押管理办法》第3条规定，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为，由此可知，以在建工程抵押取得的贷款只能用于该在建工程的继续建造。换言之，在建工程的开发商不得以在建工程为他人债务作担保，也不能为自己其他性质的的债务进行担保，而只能为取得在建工程的继续建造资金的贷款担保。另外根据《城市房地产抵押管理办法》有关规定，在建工程在竣工验收办理产权证后，应及时将在建工程抵押变更为房地产抵押，防止银行抵押权落空。

（二）注意审查房地产抵押中涉及到的几种法律关系

1、注意审查在建工程抵押与建设工程工程款优先权的关系

《合同法》第286条规定了建设工程优先受偿权优先于银行抵押优先权实现。最高人民法院于2002年6月11日通过的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)也明确规定,建设工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。因此,银行应注意防范建设工程式优先受偿权带来的贷款风险。

由于法律和司法解释并未规定建筑工程优先权公示制度,导致该建设工程式的抵押权人在接受抵押时无从了解该建设工程上是否存在承包人的优先权。因此,假如贷款银行在发放房地产开发时接受了在建工程抵押,但开发商并未如约支付承包人建筑工程款时,贷款银行的抵押权很可能落空。为了最大限度的防范在建工程抵押权落空的风险权落空的风险,贷款银行在发放开发贷款时可以采取以下措施:（1）注意审查建筑工程承包合同对工程价款的约定。贷款银行应注意审查了解《建设工程合同》约定的工程总价款、支付条件、支付方式以及是否存在承包商垫资建设的情况，在承包商欲行使优先受尝权时贷款银行应该协助开发商。根据《建设工程合同》的约定和法律规定，对建设工程价款超过合同约定或超过预算数额时要求开发商行使拒绝权。另外最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，承包人的优先权的行使须在建设工程竣工之日或建设工程合同约定的竣工之日起6个月之内行使才为有效，因此贷款银行还可根据《建设工程合同》掌握承包人行使优先权的期限，以便及时提出抗辩。

（2）在确定抵押物价值时扣除工程价款。由于承包人的工程价款优先于贷款银行的贷款抵押权受偿，因此银行在确定拟抵押的房地产（尤其是在建工程和竣工未超过6个月的房地产抵押）的价款抵押时，可将工程款相应部分剔除。但是由于开发商支付承包人的价款后，承包人的优先权自然释放，所以银行在办理抵押登记时，仍然应对抵押的房地产作全部、第一顺序抵押权的登记，以便在优先权终止后获得优先于开发商的其他抵押权人、无担保债权人优先受偿的效力。

（3）要求承包人提供担保或要求承包人书面放弃优先受偿权。为了对抗承包人的优先受偿权，贷款银行可尝试以下两种方法：第一，贷款银行可与承包人协商，要求承包人提供连带责任保证，双方还应在合同中约定，承包人应在贷款银行开立帐户，对于其行使“建设工程优先受偿权”获得资金应存入该帐户，并授权银行进行扣划。第二，贷款银行可要求承包人出具放弃优先受偿权的书面文件。我们认为，法律赋予承包人对于建设工程的有限受偿权是一种授权性规范，承包人有权放弃，法律应遵守当事人意思自治的权利。但目前无明确规定和判例的情况下，从谨慎原则考虑贷款银行不应完全依赖于承包人放弃优先受偿权这一途径，而应结合其他方法保障银行信贷资金的安全。

2、房地产开发抵押贷款与商品房预售所涉及的法律问题

商品房预售是指房地产企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。根据《城市房地产管理法》第44条规定，房地产开发商如要预售商品房，必须向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，由于开发商已将项目土地使用权预先抵押给贷款银行。

商品房预售后,项目土地使用权的变现能力将受到预售合同的限制,如开发商不能按时偿还贷款,贷款银行不能就抵押土地使用权折价、拍卖并就折价、拍卖款优先受偿。为防范此种风险，贷款银行可采取以下措施：

第一，要求开发商将预售款交存贷款银行，由贷款银行进行监管。《城市管理法》第44条第3款规定：商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。实践中贷款银行可要求开发商将预售款交存我银行，对其进行监管，银行可以借此有效控制预售资金的用途，防止借款人滥用预售资金或将预售资金移转用于其他项目的开发。

第二，要求开发商与购房人在贷款银行办理个人住房抵押贷款。在房地产开发贷款中，开发贷款的偿还往往依赖于项目房屋的销售收入，而房屋的销售收入大部分又来源于银行发放的个人住房贷款。开发贷款的发放银行发放个人住房抵押贷款，可使银行仍取得对房屋和土地的抵押权，有利于维护银行贷款资金的安全。为此，贷款银行可与开发商签定办理按揭贷款业务合作意向书，作为向其发放开发住房开发贷款的条件。第三，要求开发商为个人住房贷款提供保证担保。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》有关规定，消费者支付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，这就意味着银行的抵押权也不能对抗购房人的期待权。因此商品房预售后，银行对土地使用权的抵押权几乎失去了变现能力。为了保证贷款资金的安全性，贷款银行可要求开发商在房屋预售后，房屋产权证办出之前，为购房人在银行的抵押贷款提供连带责任保证。

四、几种特殊形式的房地产开发贷款法律风险防范

（一）借款人为企业集团成员法律风险防范

就房地产企业集团组织结构而言，集团母公司或控制公司是纯粹持有股份的公司，本身不参与房地产经营，由集团下属的房地产开发公司从事房地产项目的申报业务，房地产开发公司有时根据需要再设立项目公司，具体从事特定项目的开发和建设。房地产企业集团具有企业集团固有风险，在实践中控制公司利用控制权损害商业银行利益表现在以下几种情况：

1、借款人资本明显不足，借款人向控制公司或关联企业借款，以增加资本金，以满足贷款银行对资本金的要求。但在银行发放贷款后，借款人的控制公司抽回资金或将贷款资金移用于其他房地产开发项目。

2、房地产开发项目预售后，控制公司要求借款人移转预售款给控制公司或企业集团中的其他公司，从而使贷款银行的还贷来源落空，不仅将对项目继续开发产生实质性的影响，而且削弱了借款人的偿债能力，增加了银行房地产开发贷款的风险。

3、在偿还贷款银行债务之前，提前分配或转移销售收入，为贷款银行的贷款债权带来了一定风险。

因此针对上述情况，银行在发放贷款前，与控制公司协商并可根据情况取得控制公司对下列事项的承诺：

（1）承诺在借款人偿还商业银行贷款前，不得抽回借款或投资、不得要求借款人偿还所欠控制公司的借款，或承诺其对借款人的债权在银行贷款债权之后获得清偿。（2）承诺在借款人偿还银行贷款本息前，不得要求借款人移转预售款。（3）承诺在借款人偿还银行贷款本息前，不得分红。

（4）承诺在某些情况下，商业银行可直接要求控制公司偿还贷款本息。这些事项包括如借款人资本明显不足、借款人存在欺诈行为、借款人的资产及财务与控制公司的资产及财务混淆不清等，事实上当借款人发生上述事项时，借款人的独立法人地位已明存实亡，银行可运用处理关联企业的法律规则“揭开公司面纱”制度，要求控制公司直接对从属公司的债务负责。

（二）借款人为房地产开发项目公司法律风险防范

房地产开发项目公司是为开发某一特定房地产开发项目而专门设立的企业。在实践中银行应注意对房地产开发项目公司进行以下审查：

1、注意审查房地产开发项目公司营业执照的时效性。建设部、国家工商总局于1992年颁发的《关于房地产开发企业管理的通知》第3条规定，项目公司经营对象只限于批准的项目，项目开发、经营完毕后，应向工商行政管理机关办理核减经营范围的变更登记。但在实践中，许多项目公司在特定项目开发完毕后，为避免高昂重新成立费用及复杂的手续，并不去工商机关注销营业执照，而是继续开发经营其他房地产项目。

2、注意审查房地产开发项目的政府立项批准文件和有关权证。某房地产开发公司（股东公司）以自身名义取得了某项目的批文及“四证”，此后股东公司就同一项目设立项目公司，而该项目公司又以自己的名义向商业银行申请房地产贷款是否允许？根据中国人民银行（银发[2003]121）号各商业银行对未取得“四证”的项目，不得发放任何形式贷款规定，银行对未取得四证的项目公司不得发放贷款。在这里需要明确的是，银行如与未取得四证的项目公司签定房地产开发借款合同，借款合同是否有效？就合同的效力而言，由于商业银行向项目公司开发贷款并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《合同法》规定合同无效条件，借款合同不会因此无效。但由于商业银行此种行为违反了人民银行及银监会的信贷政策而可能受到监管部门的处罚。

3、注意审查因项目公司股权整体转让对商业银行房地产开发贷款的影响。

股权转让形式下的房地产转让不需要到房地产交易中心办理过户手续，免却了复杂手续和费用，受让方可以合法的以股东身份参与经营管理项目，由于具有上述优点，收购房地产项目公司股权逐渐成为房地产项目转让中常用的手段。

作为贷款银行应防止股东公司滥用权利损害债权银行利益的情况发生，实践中表现有：其一，项目公司股东低价转移股权行为造成了项目公司自有资产减少，偿债能力下降。另外如受让股权的企业资产较差，不仅不能给项目公司追加资金，而且还可能挪用项目资金，给银行贷款造成风险。

其二，项目公司股东因土地增殖股权高价转让导致项目开发成本增加，项目利润下降，导致贷款的还款来源可能落空。

按照《公司法》规定，公司股东转让股权，不必取得债权人的同意。因此为防范股东整体转让股权引起的法律风险，银行可在借款合同中约定：如借款人股权结构发生重大变化，应事先取得作为债权人的商业银行的同意。

（三）房地产合作开发贷款的法律风险防范

房地产合作开发是指在房地产开发中享有土地使用权的一方与他方签定合同，共同开发土地，建造房屋，并按投资比例分享房屋产权的经营行为，实践中多称为“连建”、“参建”。合法的房地产合作开发应具备以下三个要素：

1、合作开发双方必须签定合法有效的合作开发协议；

2、一方必须是取得房地产开发资质的房地产开发企业；

3、一方必须取得土地使用权。

银行在实践中应注意防范几种不合法的房地产合作开发方式：

1、名为合作开发，实为借贷的合作开发形式

在房地产合作开发中，如双方在合作开发合同中约定，建设方只收取固定货币利益，不承担经营风险，则这种条款构成合作开发合同中的“保底条款”，双方虽名为合作开发关系，实为借贷关系，根据国家有关法规，禁止企业间互相借贷收取利息，因此上述合同应属无效。同时根据《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款也属于联营合同的“保底条款”，也应认定无效。

2、名为合作开发，实为非法转让土地使用权的合作开发形式实践中主要表现为以下三种方式：

第一，在保底条款中约定土地使用权人不承担经营风险，只收取固定货币利益。在房地产合作开发协议的保底条款中，如双方约定的是供地方不承担经营风险，只收取固定货币利益，则这种约定虽名为合作开发，实为土地使用权的非法转让，应认定无效。

第二、以划拨土地使用权与他人合作开发，但未办理审批手续，未补交土地出让金。土地使用权的划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后，将国有土地交付其使用，或者将土地无偿交付其使用的行为。根据《划拨土地使用权管理办法》第5条、第40条的规定，如土地使用权人以划拨土地使用权与他人合作进行房地产开发的，应取得市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金，否则此种房地产合作开发就因非法转让划拨土地使用权而应归于无效。第三、改变土地用途，与他人合作进行房地产开发

根据《土地管理法》第56条规定，土地使用权人以土地使用权与他人合作开发房地产的，如要改变土地用途的，首先要取得规划局的同意，再报原批准的人民政府批准，否者合作开发可能因非法改变土地用途而无效。

个人贷款审查要点（优秀范文5篇）

第一篇：个人贷款审查要点

第二篇：个人贷款审查审批基本要点

第三篇：房地产开发贷款审查要点

第四篇：并购贷款法律审查要点

第五篇：房地产开发贷款-风险审查要点

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