房地产企业税收筹划5篇范文

第一篇：房地产企业税收筹划

房地产企业税收筹划——从万科与雅居乐赈灾捐赠谈起

作者：李明俊 程龙贵 深圳市智慧源企业管理咨询有限公司 税务咨询顾问

2008年5月12日，四川汶川地区发生里氏8级地震，灾情及救灾抗震工作牵动举国人心，全国各族人民纷纷捐款、捐物，累计已超300亿人民币。其中：有两家地产上市公司的捐赠行为值得研究，一是万科公告将在未来的3-5年以参与灾区的临时安置、灾后恢复与重建工作等形式捐献1亿元（资料来源：万科公司公告）；二是雅居乐公司宣布直接捐赠5000万货币资产以及大股东陈卓林兄弟以个人名义捐赠5000万货币资金。（资料来源：网易财经新闻）。两家公司虽然都是捐款1亿元，但由于捐赠的方式和时间不同，在税务上会产生较大差异，笔者在对上述两家上市公司及其股东捐赠行为表示敬佩之余，主要想从税务角度谈一谈捐赠方式不同在税务上产生的差异性。

捐赠作为企业一种特殊的经营行为，在税务上可享受一定的税收优惠。新企业所得税法第九条规定，企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。但捐赠方式和时点不同，也会产生不同的差异，笔者结合上述两家公司之捐赠行为，试从以下几个方面进行分析：

一、捐赠主体的选择

万科捐赠主体是公司本身，雅居乐捐赠主体分别是公司和陈氏兄弟个人，按规定，万科有可能被允许在企业所得税前列支一亿元（假定万科是通过政府部门或公益性团体捐赠而非直接捐赠），而雅居乐公司被允许在企业所得税前列支的最大捐赠额是5000万元，另外5000万元个人支出不能在企业所得税前列支，只能在其个人所得税前抵扣。两者相比，雅居乐后者将为此有可能少抵扣企业所得税1250万元（5000万X25%）

二、捐赠资产的选择

捐赠资产不同，其中的税收负担也有可能不同。万科公司捐赠的是未来的开发产品，其捐赠额是以开发成本计算还是市场价格计算，在公告中未予明确。在企业实物捐赠中通常都存在这样的捐赠额度计量的问题，对于捐赠企业而言，无疑留有一定的空间，无论是经营宣传角度还是税务角度，都有回旋空间。而直接捐赠货币资产，捐赠金额已经确定，也就不存在税务筹划的空间。

另一方面，税法规定，捐赠的开发产品需视同销售缴纳相应的营业税、土地增值税以及企业所得税，三项合计税负率有可能达12%以上。以1亿元为例，则万科有可能为此多支出税负1200万元。而雅居乐捐赠现金则不存在这个问题，两者有较大差异。

三、捐赠额度和年度的选择

新企业所得税法规定公益性捐赠在当年会计利润的12%以内可以税前扣除。超过部分则不允许。万科公告中宣布1亿元捐赠将在未来3到5年内，根据实际需要逐年支出。那么，万科就可以根据当年的会计利润来确定当年捐赠额度，给企业留下了一定的税务筹划空间，而雅居乐公司一次性在2008年捐赠，如果在会计利润12%以外，则不能在所得税前扣除。如果捐赠当年度亏损或者盈利不足于冲减捐赠额度，则该部分捐赠扣除额不能在税前扣除，会增加未来的企业所得税负担，当然，上述两家地产公司都是业绩非常优秀的公司，不会存在上述情况，但是，我们这里只是举例而已，换到其他捐赠企业就不一定了。故而，捐赠额度与捐赠年度的选择很重要，企业在捐赠时如能考虑自己当年会计利润的多少，无疑会给自己留下更多的筹划空间。

四、捐赠途径的选择

税法规定：企业如通过县级以上人民政府及其组成部门或公益性社会团体进行捐赠，可以在企业年度会计利润的12%以内扣除，超过部分在计算企业所得税时须做纳税调整，换句话说，只能在企业所得税后列支。但如通过中国红十字会、宋庆龄基金会等机构时则可以100%税前列支，不受此比例限制。而如果企业自行捐赠，则100%不能在企业所得税前列支，必须做纳税调整。

我们根据报道资料推测，雅居乐的1亿元捐赠应该是通过政府部门或慈善机构来完成的，其支出如能取得相关票据，可以在税前直接列支，但存在的问题是，款项有可能被中途截留或抽取管理费，真正能到受灾群众手中的不知道会有多少。而万科通过直接参与灾后重建工作，可以让灾区人民直接受惠，享受到100%的捐赠，但也存在着由于拿不到合法入帐的票据而无法在企业所得税前列支的问题。现实中，有很多企业和个人，由于各种各样的原因，不愿意通过政府部门或慈善机构，而采取直接捐赠方式，导致其公益善举不能在所得税前扣除，增加了捐赠企业的税收负担。

笔者在此建议，类似万科这样的善举，可以自行建设，待房屋建好后再通过政府相关部门或慈善机构“定向捐赠”，中间有专人负责落实与监督，则有可能解决信息不透明所带来的其他问题，同时也可以解决税前入帐问题，降低企业税负，提高捐款的热情和积极性。一方有难，八方支援。捐赠行为无疑应大力提倡。但不同的捐赠行为与方式给企业带来的税负影响会不同，值得广大纳税人思考。

备注：可以100%在所得税前扣除的公益性机构主要包括：福利性、非营利性的老年服务机构、红十字事业、农村义务教育、公益性青少年活动场所、世博会、第二十九届奥运会、中国老龄事业发展基金会、中国华文教育基金会、中国绿化基金会、中国妇女发展基金会、中国关心下一代健康体育基金会、中国生物多样性保护基金会、中国儿童少年基金会、中国光彩事业基金会、中国医药卫生事业发展基金会、中国教育发展基金会、中国红十字会、中华健康快车基金会、孙冶方经济科学基金会、中华慈善总会、中国法律援助基金会、中华见义勇为基金会、宋庆龄基金会、中国福利会、中国残疾人福利基金会、中国扶贫基金会、中国煤矿尘肺病治疗基金会、中华环境保护基金会。

1.根据财政部、国家税务总局、民政部《关于公益性捐赠税前扣除有关问题的通知》(财税[2008]160号)第一条的规定。企业通过公益性社会团体或者县级以上人民政府及其部门，用于公益事业的捐赠支出，在年度利润总额12％以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣 除。根据相关的规定，间接捐赠准予限额扣除，而直接捐赠不允许税前扣除。

第二篇：浅谈企业税收筹划

浅谈企业税收筹划

摘要：社会主义市场经济体制下企业为了达到价值最大化，提高效率，增强企业竞争能力，税收筹划已成为企业经营管理的重要部分。如何实现企业的税收筹划，是当今企业共同探讨的问题。本文主要对企业税收筹划的内涵，原则，分类，特点等来浅谈企业税收筹划。

关键词：税收筹划；避税；节税；效益最大化

税收筹划的英文是tax planning,翻译成中文可以成为税收计划、税收安排、税务规划、纳税筹划或税收筹划等。税收把一部分经济资源由私人部门转到公共部门，改变了市场对经济资源的配置，一方面为政府部门筹集了税收收入；另一方面，通过征与不征、征多征少来实现政府调节经济的功能，因此政府的税收政策的这种差异必然要对市场经济主体包括企业和个人的纳税行为产生影响，从而使纳税多少成为企业和个人进行各种决策所应考虑的一个重要因素。税收筹划就是从市场经济主体企业或个人角度来间就在合法的情况下如何科学合理地纳税。

一、税收筹划的内涵

税收筹划是指纳税人在一国法律允许的范围内，通过事先合理地安排其经营、投资和财务活动，将其纳税义务筹划在适当的时间和地点以适当的形式发生，从而实现其税后收益最大化或者谋取某种税后利益行为的总称。[1]

对于企业而言，税收筹划是其整个经营管理计划的不可割分的一部分，而且税收筹划的目的并非仅仅为了追求税负最小化，纳税人如果纯粹为了追求税负最小化，那么最好的办法就是不从事任何活动，从而不用交任何税，税负为零，当然最小，但也没有利润，这显然不符合税收筹划的本意。因此，企业税收筹划的目的正如企业财务管理的目标一样，当然是追求税后利益最大化，而不仅仅是纳税最小化。税收筹划有时也称为税收成本管理，企业上缴的各项税收无论是直接税还是间接税，最终都要用企业的利润来上缴，税收减少了企业的利润也就大大降低了企业的竞争力，若企业能通过精心的税收筹划安排来降低税收负担，则企业的竞争力也可以得到大大提高。

严格意义上的税收筹划仅指符合税法立法精神的安排，那么实际上主要是指税收优惠政策的使用。税收筹划是国家税收政策的重要传导机制，它并没有损害国家利益，而是落实国家宏观政策的措施和桥梁。比如，我国从2000年开始实施西部大开发战略，为了配合这一战略任务实施，对西部投资的符合产业政策导向的企业实行15%的企业所得税税率，2008年新企业所得税法是时候，继续保留了这一优惠税率，那么东部地区的企业在权衡人力资源成本和税收优惠政策之后，决定将东部地区设立 1 [3]的工厂迁移到西部地区，从而享受15%的企业所得税优惠，那么这种战略性迁移的筹划安排不仅符合税法条款，而且也符合税法的立法精神。

二、税收筹划的特点

从税收筹划的定义中可以看出，税收筹划至少具有以下三个特点：前瞻性。税收筹划是纳税人在纳税义务还没有发生以前，预先对其经营活动所做的计划、安排，从而使其自身税负最优化，因而它具有前瞻性。战略性。台湾学者把税收筹划成为租税规划，用“规划”可能更确切些，体现了其战略性。战略性包含全面性和长久性两层含义：全面性指纳税人把税收放在其整个经营计划中来考察，对其所有的经营活动做出全面安排；长久性指税收筹划立足于现在，着眼于将来，税收筹划不仅要针对现行税法进行筹划，而且还要在方法、策略上留有灵活机动余地，以对付未来税收政策可能的变化。合法性。税收筹划的合法性不仅是指符合税法条文上的要求，而且要符合税法的立法精神的要求。税收筹划并非利用法律的漏洞，卫视顺应法律精神，利用税法中又腐案税收优惠、税收激励等税式支出条款来进行筹划。[1]

三、税收筹划的条件、基本原则、分类

（一）条件：

市场经济条件、依法治税；企业管理人员的节税意识；企业内部会计核算健全、规范；企业财务管理人员的税收、会计、财务、法律等方面的知识。

（二）基本原则：

1、成本-效益原则。是企业任何活动都应遵循的原则，税收筹划也一样，税收筹划的成本包括设计筹划方案、查找法律依据、聘请税务顾问、聘请中介机构等而发生的费用，收益主要是去的的节税利益，只有在其收益大于成本的条件下才能展开，否则得不偿失。

2、时效性原则，税法不是固定不变的，国家每年都会有一些新的税收法规、规章、规范性文件出台，同时也会对原有的一些法律、法规、规章做出修订、补充、废止，这就导致不存在一个一成不变的税收筹划方案，任何一个筹划方法或方案都具有一定的时效性；另一方面，企业每年的经营状况也是不断变化的，因此，企业必须及时地去修订原有的税收筹划方案，以适应企业变化了的内外部条件。

3、风险防范原则。税收筹划方案的成功与否最终必须得到税务部门的税收检查的确认，这就要求企业必须做好风险防范的准备措施，要能拿出足够的证据来证明其税收筹划方案的合法性。这些证据包括合同、原始凭证、发票、账簿、银行记录等，同时也要收集相关的税收法律、法规、规章等文件，以避免税收筹划风险的发生。

（三）分类：

1、按税种进行分类，税收筹划可以分为增值税筹划、营业税筹划、消费税筹划、企业所得税筹划、个人所得税筹划、其他税种筹划等。按税类划分，税收又可分成流转税筹划、所得税筹划、财产税筹划、资源税筹划和行为税筹划等。

2、按地域范围划，税收筹划可以分为国内税收筹划和国际税收筹划。国内税收筹划是指纳税人在本国税收法规下对其经营活动所进行的筹划；国际税收筹划是指跨国纳税人从事跨过活动时所进行的筹划。

3、按纳税人来划分，税收筹划可分为个人或家庭税收筹划和企业税收筹划。企业税收筹划还可以从经营的角度来考虑，按照企业的经营流程来分类，如可以分为企业设立决策的税收筹划、企业经营觉得的税收筹划、企业财务决策的税收筹划、企业投资决策的税收筹划、企业注销清算的税收筹划等。

四、企业税收筹划的一般方法

税收筹划的方法很多，而且不是孤立存在的，往往是交叉并存的，大致可分为以下几种主要方法：[2]

调整成本法。是指通过对企业成本的合理调整，抵减收益、减少应税所得额以减轻企业税负的节税方法。成本的调整应根据有关财务会计制度规定进行适当处理，决不能乱摊成本，乱计费用。

折旧计算法。提取折旧是对企业固定资产予以补偿的基本途径，没有折旧提取，企业的简单再生产和扩大再生产都不可能实现。由于折旧要计入成本，因此，折旧方法的选择直接关系到利润的高低，从而影响纳税。通常，采用加速折旧法可推迟纳税。

费用列支法。企业应在税法允许的范围内，充分列支费用，预计可能发生的损失，以尽可能的缩小税基，达到减少所得税的目的。

收入控制法。是通过对收入的合理控制，相应的减少所得，减轻或拖延纳税义务以减轻企业税负的节税方法。这里必须明确，收入控制是根据有关财务会计制度规定进行的合理财务技术处理。

五、税收筹划同避税和节税的关系

讨论税收筹划时总是和避税分不开，避税是一个容易同税收筹划相混淆的概念。避税一般是指纳税人利用税法的漏洞、缺陷、空白特例、含糊之处或其他不足之处，做出适当的财务安排，在不违反税收法规的前提下达到减轻或规避税负的行为。

避税尽管符合税法条款的规定，但是却违背了税法的立法意图。举例来说，某国出台了遗产税，但是对直系亲属之间财产赠与行为尽管符合税法规定，少缴了遗产税，但是却违背了税法的立法意图，因此，世界上还没有哪个国家仅仅开征遗产税而不同时征收赠与税。再举例，1696年，英国用“窗户税”取代了詹姆斯二世统治期间开征的“壁炉税”，“窗户税”按照房屋窗户数量的多少大小征收，税额随窗户的的增加而增加，而英国纳税人为了避税则尽量少开窗户，少开窗户可以少缴税，这就是避税行为。尽管我们说避税是合法的，但是从另一个方面来讲，避税也往往是指处于合法和违法之间的灰色区域，因为，没有哪个国家会宽容纳税人肆意的影响大税法权威性的避税行为，世界各国税法都会控制相应的反避税条款，因此避税的合法性就收到了反避税规则变化的制约。所以，避税方法和策略总是处在不断的变动中，纳税人总在不断地寻求税收制度的缺陷或漏洞，而税务机关总是在发现了漏洞和缺陷之后马上加以弥补，这就使得避税的合法性随着时间的推移而出现变数，合法避税和非法逃税之间往往只有一步之遥。

税收筹划的主要目标是确保交易活动既符合税法条文要求，也符合税法立法精神的要去；而避税却是以完全合法的方式来利用税法中和某些事实中的某些含糊的地方。法律的含糊性来源于法律条文本身的含糊之处或对某个时间在运用时的含糊性；事实含糊性源于事实本身不太清楚，如税务机关在转让定价中就纳税人是否执行了独立竞争价格常会和纳税人之间发生争议。税收筹划并不完全等同于避税，它是排除利用法律漏洞违背税法立法意图的避税方法。

节税也是一个容易同税收筹划相混淆的概念。在某种意义上讲，节税同税收筹划是目的和手段的关系，税收筹划的主要目的就是获取节税利益，但二者并不是完全是这种关系，尤其是企业战略性税收筹划，获取节税利益只是影响企业战略性决策的因素之一，而不是唯一因素，因为企业战略性税收筹划的目的不仅是节税，而且是追求税后收益最大化或者谋取其他方面的利益。

总之，税收筹划是一门纳税人在法律允许的范围内安排其自身活动，减小税负，增大税后收益或谋取其他税后利益的艺术。企业应该在法律允许的范围内通过税收筹划来实现企业的最大价值。

参考文献：

[1]刘初旺.税收筹划[M].北京：清华大学出版社，2012：7.[2]萨利·琼斯.高级税收战略：第四版[M].北京：人民邮电出版社.2010.12

[3]刘佳.税收优惠政策对破产重整的法律调整及优化进路[J].税务与经

济.2014.（2）

浅谈企业税收筹划

班级：110514

学号：20112254

姓名：张诗宇

指导教师：李中霞

第三篇：浅谈施工企业税收筹划

浅谈施工企业税收筹划

在我国，施工企业之间竞争激烈是一个不挣的事实。施工企业为了承揽到足够的施工任务，相互压低报价、甚至垫资施工的现象也非常普遍，致使施工企业面临资金紧张、利润空间小，制约了企业的健康发展，本文拟从税收筹划方面谈一谈怎样缓解施工企业的资金及利润压力。

一、营业税税收筹划

（一）、把握好合同的签订关。

签订不同的合同会影响企业的税负水平，举例说明签订合同对企业税负的影响。

例一：施工企业施工任务不足时，为了提高设备的利用效率，会利用闲置设备去分包或转包其它企业的施工任务。因此在签订经济合同时是签订机械租赁合同或是签订劳务分包合同要慎重。《营业税暂行条例》规定：建筑安装企业适用3%的营业税税率，设备出租行为适用5%的营业税率。假如一施工企业利用自己的架空顶进设备为另一施工企业负责箱涵顶进作业，负责顶进方要完成箱涵内的出土、架空、顶进作业，另一方负责箱涵预制作业。假设合同金额为1000万元，签订合同时没有经过财务部门的会审，签订了一项设备租赁合同。按照营业税法的规定需缴纳营业税及附加为10000000*0.55=550000元，实际上述合同性质属于劳务分包工程合同，应采用建筑安装企业3%的营业税率，如果将合同变更为分包工程合同，需缴纳营业税及附加为10000000*0.33=330000元，可以少缴营业税及附加220000元。印花税：签订设备租赁合同使用千分之一税率计10000000*0.001=10000元；签订劳务分包合同适用万分之三税率计10000000*0.0003=3000元，可以节省7000元。

例二：尽量不签甲供料合同。甲供料合同不仅施工企业得不到应得的取费，因为施工预算间接费取费标准是按照直接费的一定比例计算的，甲供料合同中甲方供应材料价值没有记入工程直接费，降低了取费基数，致使按照直接费取费的计划利润、营业税及附加等取费低于预算标准。施工企业不但得不到应得的工程结算价款，还有可能使施工企业多缴纳营业税及附加。营业税法规定：建筑安装企业承包建设工程建设项目，无论是包工包料工程还是包工不包料工程，均应按包工包料工程以收取的料工费全额为营业额。营业税的计税依据是营业额，如果施工企业与建设单位签订的合同是包工不包料合同，应如何确定计税营业额呢？作为计税基数的营业额应包括工程耗用的材料价值在内，那么，工程耗用材料价值是按照实际使用材料的实际成本或预算成本，还是按照预算需用材料的预算成本呢？本人认为应该按照施工预算材料使用数量的预算价格确定。因此，签订甲供料合同时，首先按照包工包料合同办法计算营业税，然后再扣除材料的预算价格作为合同金额。

（二）、掌握建筑营业税的纳税时间，避免提前纳税浪费资金的时间价值。《企业会计制度》规定建造合同采用完工百分比法确认收入，如果建造合同的结果能够可靠估计，企业应当根据完工百分比法在资产负债表日确认合同收入

和费用，确认合同收入的同时要计算营业税及附加，建筑营业税纳税义务发生时间比较复杂，因此，划分几种具体情况。一是实行合同完成后一次性结算价款的工程项目，纳税义务发生时间为施工单位与发包单位进行工程合同价款结算的当天；二是实行旬末或月中预支、月终结算、竣工后清算办法的工程项目，纳税义务发生时间为月份终了与发包单位进行已完工程价款结算的当天；三是实行按工程形象进度划分不同阶段结算价款办法的工程项目，纳税义务发生时间为各月份终了与发包单位进行已完工程价款结算的当天；四是实行其他结方式的工程项目，其纳税义务发生时间为与发包单位结算工程价款的当天。现实是发包单位往往不及时与施工单位进行工程价款结算，而施工单位又要按完工百分比法确认收入，如果按照会计确认收入进行纳税申报，就等于提前纳税浪费了资金的时间价值。因此，需掌握好营业税的纳税义务发生时间。

二、企业所得税筹划

（一）、利用固定资产折旧政策进行筹划

《企业会计制度》对固定资产的折旧年限、预计净残值没有明确规定，由企业自行确定，税法对固定资产的最低折旧年限、净残值率有明确规定。房屋、建筑物为20年；火轮船、机器、机械和其他生产设备为10年；电子设备和火车、轮船以外的运输工具及与生产经营有关的器具、工具、家具等为5年；固定资产的净残值率为5%。按规定施工企业不能使用加速折旧的方法，一般使用平均年限法计提固定资产折旧。因此，施工企业在确定固定资产使用年限时应采用税法规定的最低年限，不应采用高于税法的年限。这样，可以及时将折旧费用进入成本，减少当期应纳税所得额，不仅可以缩短固定资产的投资回收期，加快企业的资金周转，将收回的资金用于扩大再生产，也取得了资金的时间价值。另外取得固定资产要及时组资以便及时提取折旧，税法及会计制度均规定，当月增加固定资产当月不提折旧，当月减少固定资产当月照提折旧。施工企业普遍采用项目管理，项目经理对工程项目的安全、工期、质量、效益负责，项目经理出于自己项目效益的考虑，推迟固定资产的入账时间，影响固资折旧的及时提取，虚增当期利润、增加企业所得税的计税基数及企业的现金流出。因此，施工企业应加强对项目财务管理的检查，使购置的固定资产及时入账，避免企业放弃折旧费用对应纳税所得额的抵扣效应。

(二)、控制固定资产修理支出金额

《企业会计制度》规定，固定资产日常修理支出直接计入当期的成本费用。税法规定固定资产改良支出，在固定资产尚未提足折旧前，可增加固定资产价值，如有关固定资产已提足折旧，可作为递延费用，在不短与5年期间平均摊销。税法还规定了固定资产改良支出的具体条件为

1、发生修理支出达到固定资产原值的20%；

2、经过修理后有关资产的经济寿命延长二年以上；

3、经过修理后固定资产被用于新的或不同的用途。因此，企业应加强固定资产的维修保养及日常修理，控制固定资产修理费用支出金额，避免固定资产修理支出达到改良支出的标准，使修理费用在发生期可税前扣除，减少当期应税所得，充分利用资金的时间价值。

（三）、合理安排子公司的施工任务

不同的施工合同其利润空间是不一样的，企业集团可以将利润高的施工任务分配给企业所得税率低的子公司或分配给处于亏损期的子公司施工，利用子公司的不同税率或利润弥补亏损的政策，达到降低整个企业税收负担的目标。

（四）、合理分配总部的管理费用

税法规定，企业集团总部为其下属公司提供服务，有关的管理费用可以应分摊给下属公司，但是税法没有规定具体的支付标准。因此，集团公司可以给税率高的子公司或盈利多的子公司多分配管理费用，税率低或处于亏损状态的子公司少分配管理费用，达到降低企业整体税负的目的。

三、个人所得税筹划

施工企业目前对工程项目多采用目标责任成本管理办法，待项目完工后对工程项目施工单位进行全面考核，根据项目的经济效益等指标对项目负责人进行奖惩；公司本部工资考核根据公司任务开发、施工产值、安全质量、经济效益等指标完成情况决定年终奖金。2005年1月国税发9号文件对纳税人取得的全年一次性奖金的计税办法进行了调整。9号文件规定纳税人取得全年一次性奖金，单独作为一个月工资、薪金所得计算纳税，并按以下计税办法，由扣缴义务人发放时代扣代缴：

（一）、先将纳税人当月取得的全年一次性奖金按全年进行平均，按其平均数确定适用税率及速算扣除数。如果在发放一次性年终奖金的当月，雇员当月的工资薪金低于税法规定的费用扣除限额，应将全年一次性奖金减除当月工资薪金所得与费用扣除限额的差额后的余额，按上述办法确定全年一次性奖金的适用税率及速算扣除数。

（二）、将雇员个人当月内取得的全年一次性奖金，按第（一）项确定的适用税率和速算扣除数计算个人所得税。

个人所得税法规定：“工资薪金所得”应税项目按照应纳税所得额的大小，适用5%——45%的九级超额累进税率，9号文件的出台使个人应纳税所得额减少，增加了纳税人得税后收益。但年终发放一次性奖金仍然需做好筹划工作，不然企业将会多增加支出而个人并不能增加税后收益。比如：年终一次性发放6000元奖金，当月工资新近收入超过费用扣除限额，按照国税发9号文件计算应纳个人所得税为6000*5%-0=300元，税后收益为6000-300=5700元；如果年终一次性发放奖金6300元，应缴个人所得税6300*10%-25=605元，税后收益为

6300-605=5695元；如果年终一次性发放奖金6400元，则纳税人的税后收益为6400-6400*10%-25=5785元。可以看出奖金的增加并没有使职工税后收益增加，有时反而使税后收益减少。从上述举例可以发现，奖金的增加使纳税人税后收益减少存在与一定的区间，企业应避免在这个范围内发放一次性年终奖金。那么，怎样计算出这一区间范围呢？

从举例可以发现，收入增加而税后收益减少的范围在纳税级距的临界点附近，计算年终一次性发放6000元奖金适用5%税率和适用10%税率时税后收益的差额，适用5%税率时税后收益为6000-6000*%=5700元，适用10%税率时税后收益为6000-6000*10%-25=5425元，差额为275元。275/1-10%=305.55元，假如年终一次性发放奖金6305.55元，则税后收益为6305.55-6305.55*10%-25=5700

元，在该点上税后收益和6000元的税后收益相等，在6000元和6305.55范围内发放年终奖金税后收益均小于6000元时的税后收益，采用完全归纳发可以得出区间范围的计算公式，税收临界点上适用本级和高级税率的差额/1-高一级税率。

四、加强企业会计管理的基础工作，避免不必要的纳税调整。

企业会计基础工作不规范，会计控制制度不完善，有可能增加企业的税收负担。比如：在施工过程不能按规定取得发票、以收据代替发票、取得不规范的发票等，税务机关可能将其认定为白条而要求企业调增应纳税所的额；当年发生的成本费用不能及时列销而计入下一纳税，税务机关可能认定其不属于本经营活动支出，不允许在税前扣除；不能够及时与提供劳务单位进行工程价款结算，账面存在大量预提费用，税务机关可能认定企业在随意调整利润，要求企业进行纳税调整。

税收筹划是纳税人依据现行税法，在不违背税收政策的前提下通过合理筹划与安排，减轻企业的税收负担。但是，税收筹划工作要想落到实处，需要企业各部门共同配合才能实现。施工企业通过合理的税收筹划，不但可以降低企业的整体税收负担增加企业盈利，而且可以减少当期的现金流出，缓解企业的现金压力，减少融资成本，提高经济效益。

第四篇：浅析施工企业税收筹划

浅析施工企业税收筹划

浅析施工企业税收筹划

摘要：施工企业主要从事铁路、公路、桥梁、房屋、市政、水利水电等施工生产，由于建筑产品的固定性、多样性、施工周期长等特点，这种生产经营的特殊性决定了其财税管理活动及税收筹划技巧也呈现出独有的特点。本文拟通过对国家相关税法政策的分析，结合具体的案例，从施工企业投资、筹资、生产经营等不同经济活动出发，结合具体的案例，分析研究了施工企业税收筹划的基本规律与运作技巧。

关键词：施工企业税收筹划

一、税收筹划的特点

税收筹划是指负有纳税义务的单位和个人在纳税前采取各种合乎法律规定的方法有意减轻或消除税收负担的行为。也就是企业在法律允许的范围内,通过对经营事项的事先筹划,最终使企业获得最大的税收收益。其特点如下：

1．合法性。这是税收筹划最本质的特征,也是区别偷逃税行为的根本所在。税法是国家制定的用以调整国家和纳税人之间在征纳税方面的权利与义务关系的法律规范的总称，税收筹划必须在法律允许的范围内进行,当纳税人有多种合法的可选择纳税方案时,可选择低税负方案。因为法定最低限度的纳税权也是纳税人的一种权利，纳税人无需超过法律的规定来承担国家税赋。

2．目的性。税收筹划的目的是降低税收支出。企业要降低税收支出，一是可以选择低税负，二是可以延迟纳税时间，有效降低资金成本。不管使用哪种方法，其结果都是节约税收成本，以降低企业的经营成本，这就有助于企业取得成本优势，使企业在激烈的市场竞争中得到生存与发展，从而实现长期赢利的目标。

3．筹划性。纳税人在进行筹资、投资、利润分配等经营活动之前就必须综合考虑税收负担因素, 明确国家的立法意图，设计多种纳税方案，并比较各种纳税方案的不同税负，挑选出能使企业整体效益达到最大的方案来实施。

4.综合性。综合性是指企业税收筹划应着眼于企业整体全局,综合考虑企业的税收负担水平,以及综合经济效益，统筹规划。税收筹划不仅要考虑纳税人现在的财务利益，还要考虑纳税人未来的财务利益；不仅要考虑纳税人的短期利益，还要考虑纳税人的长期利益；不仅要考虑纳税人所得增加，还要考虑纳税人的资本增值；不仅要考虑纳税人的税后财务利益最大化，而且还要尽量使纳税人因此承担的各种风险，如税制变化风险、市场风险、利率风险、信贷风险、汇率风险、通货膨胀风险等降到最低。总之，税收筹划只有从纳税人财务计划、企业计划这些整体利益出发，趋利避害、综合决策才能真正达到目的。

二、税收筹划的技术方法

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1.免税技术。免税技术是指在法律允许的范围内,利用国家免税政策，使纳税人成为免税人,或使纳税人从事免税活动,或使征税对象成为免税对象而免纳税收的技术。例如《关于青藏铁路建设期间有关税收政策问题的通知》就减免建设期间的各项税收。

2.减税技术。减税技术是指在法律允许的范围下, 利用国家减税政策使纳税人减少计税依据、降低应纳税所得而直接节税的技术。

3.税率差异技术。税率差异技术是指在法律允许的范围内,利用税率的差异而直接节减税收的技术。这里的税率差异包括税率的地区差异、国别差异、行业差异和企业类型差异等。

4.扣除技术。扣除技术是指在法律允许的范围内,使扣除额、宽免额、冲抵额等尽量增加而直接节减税收,或调整各个计税期的扣除额而相对节税的技术。如纳税人可以增加费用扣除额以节减企业所得税。

5.抵免技术。抵免技术是指在法律允许的范围内,使税收抵免额增加而绝对节税的技术。如国产设备投资抵免企业所得税。

6.退税技术。退税技术是指在法律允许的范围内,纳税人满足退税条件退还已纳税款而直接节税的技术。

7.延期纳税技术。延期纳税技术是指在法律允许的范围内,使纳税人通过延期缴纳税款而利用货币的时间价值，降低资金成本相对节税的技术。

8.分割技术。分割技术是指在法律允许的范围内,使所得财产在两个或多个纳税人之间进行分割而直接节减税收的技术。这种技术对于适用超额累进税率的税种尤为重要,因为对于超额累进税率,税基越大,适用的税率层次越高,税率越大,其税收负担就越重。因此,适时进行对象分割,有利于减少绝对税款额。

9.汇总（合并）技术。汇总（合并）技术是指通过兼并经营亏损，降低企业的应纳税所得以及汇总（合并）计算有关费用扣除减少集团企业的计税基数或通过汇总（合并）后达到法定减免界限而降低税负的技术。

三、施工企业税收筹划

（一）投资过程中的税收筹划

1、通过直接设立符合减免税条件的新办企业降低税负，利用西部大开发企业所得税税收优惠政策规定，财政部、国家税务总局、海关总署《关于西部大开发税收优惠政策问题的通知》（财税（2001）202号）规定对设在西部地区国家鼓励类的内资企业，在2001年至2010年期间，减按15％的税率征收企业所得税。经省级人民政府批准，民族自治地方的内资企业可以定期减征或免征企业所得税。因此，在西部及民族自治地区投资设立子公司，进行主要经营业务的转移，一方面可以支持西部地区建设，同时也可以享受到较低的税率优惠。

2、投资设立外商投资企业税收筹划

所谓外商投资企业，是指按照中国法律组成企业法人的“三资企业”。包括按照我国有关企业法在中国境内投资举办的中外合资经营企业、中外合作经营企业，以及全部资本均由外国投资者投资的外资企业。由于外资企业有较多的税收优惠政策，因此可以通过投资设立外商投资企业降低税负。

税法规定如下：设在经济特区的外商投资企业，在经济特区设立机构、场所从事生产、经营的外国企业和设在经济技术开发区的生产性外商投资企业，减按百分之十五的税率征收企业所得税；设在沿海经济开放区和经济特区、经济技术开发区所在城市的老市区的生产性外商投资企业，减按百分之二十四的税率征收企业所得税；对生产性外商投资企业，经营期在十年以上的，从开始获利的起，第一年和第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税。因此，通过与外资共同投资设立企业，利用外商投资企业的优惠政策至少将相应企业所得税税负降低50％以上。

3、国产设备投资抵免企业所得税税收筹划

国家为了鼓励企业加大投资力度，支持企业技术改造，促进产品结构调整和经济稳定发展，对企业技术改造国产设备投资出台了相关抵免企业所得税优惠政策，施工企业生产经营的特点决定了固定资产损耗快、更新快，随着我国铁路、公路、房建、市政等建设项目的高速发展，特别是《中长期铁路网规划》提出的的“八纵八横”客运专线建设更是需要施工企业必须及时技术改造相应技术设备。因此，施工企业在购置固定资产设备之前就应做好相应统筹规划，取得有关部门的批复手续，合理的降低企业税负。

根据财政部、国家税务总局财税字[1999]290号及国家税务总局《关于印发〈技术改造国产设备投资抵免企业所得税审核管理办法〉的通知》（国税字〔2000〕13号）文件规定，凡在我国境内投资于符合国家产业政策的技术改造项目的企业,其项目所需国产设备投资的40%可从企业技术改造项目设备购置当年比前一年新增的企业所得税中抵免。

集团化的大型施工企业可以利用汇总（合并）技术将税负降至更低，税法规定汇总(合并)纳税的总机构(或母公司)将成员企业的企业所得税申报表进行汇总(合并),确定汇总(合并)后应纳税所得额,据以计算的应缴企业所得税额,可用于抵免成员企业经税务机关核定的抵免企业所得税额.总机构(或母公司)汇总(合并)后的应缴所得税额不足抵免时,未予抵免的成员企业投资额,可用总机构(或母公司)以后汇总(合并)后的应缴所得税额延续抵免,但抵免期限最长不得超过5年。

4、不动产或无形资产投资入股税收筹划

财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》财税［2002] 191号规定以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。因此，纳税人对拟准备销售的不动产或转让的无形资产，可以采取先投资入股，然后再进行股权转让。

（二）筹资过程中的税收筹划

1、权益性资本与负债性资本筹资。施工企业无论通过债务筹资还是通过权益筹资，都存在着一定的资金成本，筹资决策的目标既要求筹资足额又要求资金成本最低。按照税法规定，负债性资本的利息可以税前扣除，而权益性资本只能作为企业税后利润的分配，因此施工企业在确定资本结构时应尽量考虑债务筹资的利用。一般而言，如果息前税前盈余大于每股收益无差别点的息前税前盈余时，运用负债筹资可获得较高的每股收益；反之，当销售额低于每股收益无差别点的销售时，运用权益筹资可获得较高的每股收益。

要专业化固定资产设备，如果施工企业直接购置，需要占用大量资金，并且大型设备往往具有专用性，本工程竣工后，其他工程项目的使用价值不大。因此，施工企业可以通过融资租赁，迅速获得所需的施工设备，同时保存企业的举债能力，更重要的是融资租入的固定资产可以计提折旧，税法允许折旧计入成本费用，减少了企业的纳税基数，而且支付的租金利息也可按规定在所得税前扣除，进一步减少了纳税基数。

（三）经营过程的税收筹划

1、签订经济合同税收筹划

施工企业的生产经营具有施工周期长、价值大的特点，经济活动一般需要签订合同。利用经济合同进行税收筹划，可以节减税金支出。由于行业性质决定，建筑施工企业主要涉及建筑劳务及其他服务。因此，在签订经济合同时，通过适用不同的税目，为进行税收筹划提供了很好的契机。

（1）工程合同价款的税收筹划

根据《中华人氏共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备价值作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价款。这就要求建筑安装企业在从事安装工程作业时，合同中应尽量不将设备价值作为安装工程产值，可由建设单位提供机器设备，建筑安装企业只负责安装，取得的只是安装费收入，使其营业额中不包括所安装设备的价款，从而减少税基，达到节税的目的。

案例：某施工企业承包某单位设备的安装工程，合同约定由施工企业提供设备并负责安装，工程总造价为500万元，在施工企业经过税收筹划后，签订建筑安装合同约定决定改为只负责安装业务，收取安装费100万，设备由单位自行采购提供。则该企业可节税12万元（500×3％－100×3％）。

（2）施工企业总分包合同税收筹划

税法规定建筑业的总承包人将工程分包或转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或转包人价款后的余额为营业额。工程承包公司承包建筑安装工程业务，如果工程承包公司与施工单位签订建筑安装工程承包合同，无论其是否参与施工，均应按“建筑业”税目3％的税率征收营业税。如果工程承包公司不与施工单位签订承包建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，对工程承包公司的此项业务则按“服务业”税目5％的税率征收营业税。

案例：某建设单位B有一项工程,工程承包公司A只负责工程的组织协调业务，施工单位C最后中标。建设单位B与施工单位C签订了金额为5000万元工程承包合同。另外，建设单位B支付给A企业100万元的服务费用。此时，A应纳营业税（适用服务业税率）为：100万元×5％＝50000元。

如果A企业进行筹划，与建设单位B签订工程总承包合同，合同金额为5100万元。然后，A企业再与施工单位C.签订金额为5000万元的工程分包合同。A应缴纳营业税（适用建筑业税率）：（5100万元-5000万元）×3％＝30000元。于是，通过筹划，A可少缴20000元的营业税款。

2、纳税义务地点的税收筹划

国家税务总局关于印发《增值税若干具体问题的规定》的通知：基本建设单位和从事建筑安装业务的企业附设的工厂、车间，用于本单位或本企业的建筑工程的，应在移送使用时征收增值税。但对其在制造的预制构件，凡直接用于本单位或本企业建筑工程的，不征收增值税。因此，建筑施工企业生产水泥预制构件、其他构件或建筑材料的工厂、车间应尽可能的设在建筑现场，以适用于税率较低的营业税（建筑业3％）。

3、通过内部非独立核算的施工单位进行税收筹划

根据《财政部、国家税务总局关于明确《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十一条有关问题的通知》（财税[2001]160号）的规定，“负有营业税纳税义务的单位为发生应税行为并向对方收取货币、货物或其他经济利益的单位，包括独立核算的单位和不独立核算的单位”中的“向对方收取货币、货物或其他经济利益”，是指发生应税行为的独立核算单位或者独立核算单位内部非独立核算单位向本独立核算单位以外单位和个人收取货币、货物或其他经济利益，不包括独立核算单位内部非独立核算单位从本独立核算单位内部收取货币、货物或其他经济利益。因此单位内部非独立核算的施工单位为本单位承担建筑安装业务，不征收营业税。

案例：某施工企业需要建造一栋1000万元自用办公楼，如由本企业独立核算的单位承建，需要负担营业税30万元（1000×3％），改由单位内部非独立核算单位承建则不用负担营业税金。

4、通过合作建房进行税收筹划

所谓合作建房，就是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房屋。根据《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函发[1995]156号）的规定，合作建房有两种方式，即纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式，两种方式中又因具体情况的不同产生了不同的纳税义务。在这种情况下，纳税人只要认真筹划，就会取得良好的效果。

案例：甲、乙两企业合作建房，甲提供土地使用权作价1000万元，乙提供资金1000万元。甲、乙企业约定，房屋建好后，双方均分。完工后，该建筑物造价2000万元，于是，甲、乙各分得1000万元的房屋。

根据《通知》的规定，甲企业通过转让土地使用权拥有了部分新房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应缴纳营业税的义务。此时其转让土地使用权的营业税为1000万元，甲应纳的营业税为1000万元×5%=50万元。

若甲企业进行税收筹划，则可以不缴纳营业税。具体操作过程如下：甲企业以土地使用权、乙企业以货币资金合股成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。现行营业税法的规定：以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承当投资风险的行为，不征收营业税。由于甲向企业投入的土地使用权是无形资产，因此，无须缴纳营业税。仅此一项，甲企业就少缴了50万元的营业税款，从而取得了很好的筹划效果。

5、施工企业会计处理的涉税筹划：

《企业会计制度》规定了可以根据职业判断采用不同的会计方法，不同会计处理方法的选择又会导致企业会计利润实现时间上的前后移，由于货币时间价值的影响，使得企业应纳所得税的现值出现差异，故施工企业在经营过程中可通过会计处理方法的选择来进行税收筹划。例如，当物价呈持续上涨趋势时，施工企业宜采用后进先出法，这样摊入工程成本的存货价值较高，期未结存成本较低，可以将利润和纳税递延到以后，进而达到延缓缴纳企业所得税的目的；

成功的税收筹划意味着纳税人对国家制定的税收法律、法规的全面理解和运用，对国家税收政策意图的准确把握。合理的纳税筹划还是纳税人纳税意识提高到一定阶段的表现，税收筹划与纳税意识的增强一般具有客观一致性和同步性的关系，进行税收筹划或税收筹划搞得好的企业，其纳税意识往往也比较强。成功的税收筹划体现了国家的宏观调控职能和产业政策，通过合理的税收筹划还能促进经济社会的长期发展和繁荣。

参考文献：

[1] 中国注册会计师协会税法2006（4）

[2] 中国注册会计师协会会计2006（4）

[3] 全国注册税务师职业资格考试教材编写组税法（1）2006（1）

[4] 全国注册税务师职业资格考试教材编写组税法（2）2006（2）

[5] 蔡昌建筑施工业税收筹划规律及思路点拨财会信报

第五篇：一套完整的某房地产企业税收筹划方案

一套完整的某房地产企业税收筹划方案

第一部分 税收筹划的含义

在市场经济体制下，税收对纳税人的收益有着重大影响，谋取最轻税负始终是纳税人孜孜以求的目标。税收筹划就是在不违反国家税收法规的前提下，纳税人通过对投资、经营、理财等各项经济活动的事先周密筹划和合理安排，尽可能地减轻税负，为纳税人带来税收利益，并最终为纳税人带来经济利益的管理活动，它同纳税人追求企业价值最大化的目标一致；税收筹划有利于提高企业的经营管理水平和会计核算水平，有利于降低企业的经营风险，有利于节约税收成本。

税收筹划完全合法、符合国家立法意图，国家鼓励税收筹划。《注册税务师管理暂行办法》明确规定，“税收筹划是注册税务师的业务内容之一”，从规章的层面肯定了税收筹划存在的必要。随着税收筹划的不断完善和发展，税收筹划将进一步提升法律级次，更加有法可依。

房地产企业主要有以下四种运营方式：一是通过国土局挂牌交易；二是合作建房；三是收购一块土地进行项目开发；四是收购公司或者股权转让。下面，从企业经营过程中金额最大、最为重要的两个税种（土地增值税、企业所得税）分别阐述房地产企业的税收筹划。

第二部分 房地产企业土地增值税的税收筹划

国家税务法规是税务部门征税的法律依据，企业进行税务筹划，首先应立足于国家税务法规，立足于税法规定的税收优惠政策。在房地产税费中，土地增值税引人关注，原因一是税率较高，税负重，二是筹划余地较大，可以节省较多税金支出。

土地增值税税法规定，有下列5种情形之一的，可以享受免征土地增值税的优惠政策：

1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%。

2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。

3、房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，暂免征土地增值税。

4、合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。

5、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。

根据以上的土地增值税的优惠政策，我们分别策划以下方案：

（一）“临界点”筹划方案：

房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大缴税越多，导致房价越高。因此，如何在行业中做到房价最低、应缴土地增值税最少、所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题，这就涉及到增值税的“临界点”。

“临界点”：税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额（转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额）未超过扣除项目金额20％，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20％的增值额”就是“临界点”。

基本思路：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。土地增值税税率实行四级超额累进税率，税率从30%到60%，增值越多、税率越高。因此，增值额成为税率的决定因素，土地增值税筹划的关键点就是合理合法地控制、降低增值额。

控制增值额，必须从税法规定的五个扣除项目入手：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、财政部规定的其他扣除项目（主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%）。必须主意到，税法允许扣除的项目比企业自己实际核算中涉及的项目要少，计算增值额时必须以税法的规定为准。

税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税；纳税人既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。房地产企业如果既建造普通住宅，又进行其他房地产开发，分开核算与不分开核算税负会有差异，这取决于两种住宅的销售额和可扣除项目金额。在分开核算的情况下，如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。

例如：

某房地产开发企业，销售收入为1.5亿元，其中普通住宅为１亿元、豪华住宅销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元，其中普通住宅为8000万元，豪华住宅为3000万元。

1、不分开核算应缴纳土地增值税：

增值率：（15000－10000）÷11000×100%＝36%

适用税率：30%

应纳税：（15000－11000）×３０%＝1200万元

2、分开核算应缴纳土地增值税：

普通住宅

增值率：（10000－8000）÷8000×100%＝25%

适用税率：30%

应纳税：（10000－8000）×30%＝600万元；

豪华住宅

增值率：（5000－3000）÷3000×100%＝67%

适用税率：40%

应纳税：（5000－3000）×40%－3000×5%＝650万元

二者合计：600万元+650万元=1250万元

如上所述，分开核算比不分开核算多支出税金50万元。原因在于普通标准住宅的增值率为25%，已经超过20%，仍须缴纳土地增值税。因此，必须通过进一步筹划，适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20%以内，从而实现免缴土地增值税、降低房价（或提高房屋质量、改善房屋配套设施等）的效果，在激烈的销售战中取得优势。我们对上例给出的条件做一点改动，然后来计算土地增值税的税负和企业的收益情况。

3、进一步筹划后分开核算应缴纳土地增值税：

进一步筹划的重点是将普通住宅增值率限制在20%，有以下两种方法：

（1）增加可扣除项目金额

假定上例中其他条件不变，只是普通住宅的可扣除项目金额发生变化，使普通住宅的增值率限制在20%，那么可扣除项目金额从（10000－ｙ）÷ｙ×100%＝20%等式中可计算出，ｙ＝8333万元。此时，普通住宅免税、豪华住宅应缴纳650万元，实际总共免税550万元；扣除为增加可扣除项目金额多支出的333万元，企业可增加收入217万元。增加可扣除项目金额的途径很多，比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。

但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10%，而各省市在10%之内确定了不同的比例，要注意把握。这是，可以应用第二种方法。

（2）降低房屋价格

降低房屋销售价格导致销售收入减少了，在可扣除项目金额不变的前提下，增值率自然会降低。这一方法是否适当，关键在于比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出的大小，从而作出选择。假定上例中普通住宅的可扣除项目金额不变，仍为8000万元，要使增值率为20%，则销售收入从（Ｘ－8000÷8000×100%＝20%中可求出，Ｘ＝9600万元。此时该企业应缴纳的豪华土地增值税为650万元，节省税金600万元，与减少的收入400万元相比节省了200万元，比第一种方法少节省17万元。（因为土地增值税在计算企业所得税时可以扣除，对企业所得税和企业的税后利润会产生影响，因篇幅有限，此处不再分析）

（二）合作建房营业税的筹划方案：

土地入股合作建房筹划是较常用的一种筹划方法，房地产开发企业取得开发土地是首要条件，操作空间主要是土地入股节约土地转让这一环节营业税，合作建房有两种方式：第一种方式是纯粹的“以物易物”：双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，一方发生了销售不动产的应税行为，另一方发生了转让土地使用权的应税行为。对这种以房换地行为，双方应分别按其销售房屋的价值和转让土地使用权价值缴纳营业税。合作建房双方将分得房屋出售时，还应按房屋销售额交纳营业税。第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业或合作项目的合作建房。我们主要谈一下合作项目的合作建房，合作建房最关键是在合同签订过程中必须注明分配形式。对此，又存在两种利润分配方式：一是合作双方采取风险共担、利益共享，税后分成的分配方式；二是房屋建成后双方按一定比例分配房屋。在第一种分配方式下，向合作企业提供的土地使用权视为投资入股，根据财税字（1995）48号和国家税务总局《营业税税目注释》第九条第二款“以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对股权转让不征收营业税；在第二种分配方式下，向合作企业转让的土地使用权，按转让无形资产缴税，合作企业房屋分配后销售时各自按销售不动产缴纳营业税。

在实际操作中，企业经营会受新公司取得房地产开发资质时间条件的限制，可变通为收购“干净”的壳公司后重新注资来实现；或由乙方直接投资到甲企业，换取甲企业一定比例的股权来实现。

（三）企业兼并转让房地产筹划方案：

假设A公司收购B公司。A公司收购前净资产的公允价面值为1000万元，B公司净资产账面价值为-100万元，收购价500万元（增值部分主要为房地产），合并前有尚未弥补的亏损700万元（未超过税法规定的5年弥补期限）。企业合并过程中的非股权支付额为低于20%，预计合并后A公司每年应纳税所得额约为100万元。

根据国税发[2000]119号文件规定，A公司吸收合并B公司有两种税务处理方案：

方案一：免税合并。因为本例中非股权支付比例低于20%，所以B公司可不确认资产的转让所得，其亏损可由合并后的A公司继续用以后实现的与B公司净资产相关的所得弥补，A公司接受B公司全部资产的计税成本，须以B公司原账面净值为基础确定。

方案二：应税合并。当非投权支付比例低于20%时，国税发[2000]119号文件规定为“可选择”免税合并，因此A公司和B公司有权选择应税合并。B公司可视为按公允价值转让，处置全部资产，计算资产的转让所得，依法缴纳所得税，B公司以前的亏损，不得结转合并后的A公司弥补，A公司接受B公司的有关资产，计税时可以按经评估确认的价值确定成本。

方案比较：

1、方案一中B公司不确认资产转让所得，不缴纳企业所得税。方案二中B公司须确认资产转让所得税600万元[500-（-100）]，但确认的资产转让所得可全部用于弥补以前亏损（600＜700），不需要负担企业所得税；

2、方案一中B公司亏损可结转到合并后的A公司进行弥补，但B公司净资产的公允价值仅占合并后A公司净资产公允价值的37.5%[600÷（1000+600）×100%]，合并后每年大约只能约补亏损37.5万元（100×37.5%），考虑税前弥补亏损年限，合并前B公司的700万元亏损，合并后大约只能在税前弥补187.5万元。方案二中B公司亏损不得结转到A公司弥补；

3、方案一中A公司接受B公司的有关资产只能按B公司原帐面净值提取折旧（或摊销，下同）在税前扣除。方案二中A公司接受B公司的有关资产可按评估价值提取折旧在税前扣除。

由此可见，在本例中，无论采取哪种合并方案，B公司均不需要负担企业所得税。方案一的优势在于合并后A公司可以税前弥补B公司的亏损约187.5万元，方案二在优势在于合并后A公司可以税前多列支取折旧60万元，可见，方案二显然优于方案一。

在企业收购过程中，按公允价面值考虑到对资产(房地产)进行评估增值税务处理。这样加大多房地产成本。选择应税合并，从而在税前列支更多的固定资产折旧、无形资产摊销等费用。

（四）将房地销售改为股权转让筹划方案：

例如：某房地产开发公司与某酒店投资公司签订协议，建造一座五星级酒店。工程由该房地产开发公司按照该酒店投资公司的要求进行施工、建造。工程决算后，该酒店投资公司购买该酒店，需要支付土地出让金20?000万元，房地产开发成本70?000万元，房地产开发费用4500万元，利息支出5000万元，城建税为7%，教育费附加为3%，销售价格为140，000万元。当地政府允许扣除的房地产开发费用，按照取得土地使用权和开发成本金额之和的5%以内计算扣除。

该房地产开发企业房地产转让收入为140?000万元。应当缴纳营业税：140，000×5%=7000（万元）。应当缴纳城建税和教育费附加：7000×（1%+3%）=280（万元）。

该企业取得土地使用仅支付成本20?000万元、房地产开发成本70，000万元。房地产开发费用合计为：（20，000+70，000）×5%+5000=9500（万元）。房地产加计扣除费用为：（20，000+70，000）×20%=18?000（万元）。允许扣除项目合计为：20?000+70?000+9500+18?000+7000+280=124?780（万元）。增值额为：140?000-124?780=15?220（万元）。增值率为：15?220÷124?780×100%=12.19%，应当缴纳土地增值税：

15?220×30%=4566（万元）。

该企业实际利润为：140，000-（20，000+70，000）-9500-（7000+280+4566）=28?654（万元）。应当缴纳企业所得税：28?654×15%=4298（万元）。该企业的税后利润为：

28?654-4298=24?356（万元）。

该房地产开发企业可以根据该酒店投资企业的要求自行开发建设该五星级酒店，该酒店投资企业可以将本来应当按期支付的工程款以借款的方式借给该房地产开发企业。酒店建成以后，该房地产开发企业可以与该酒店投资企业合资成立一家酒店公司，房地产开发企业以该酒店投资入股，占相应的股份。酒店公司成立以后，该房地产开发企业再将其所拥有的股东全部转让给该酒店投资企业。假设该酒店的各项建设成本不变，为了与酒店开发企业共享纳税筹划的收益，该房地产开发企业转让股分所得为125，000万元。这样，酒店投资企业少支付价款15?000万元。根据《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）的规定，以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。该房地产开发企将酒店投资入股的行为不需要缴纳营业税，转让股权的行为也不需要缴纳营业税。根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）的规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。该房地产开发企业投资入股可以免征土地增值税，而其转让股权的行为也不需要缴纳土地增值税。该房地产开发企建造该酒店的总成本为：20?000+70?000+4500+5000=99，500（万元）。转让股权所得为：125?000-99，500=26?000（万元）。应当缴纳企业所得税：26?000×15%=3900（万元）。该企业的税后利润为：26?000-3900=22?100（万元）。多获得税后利润：22?100+24?356=46?456（万元）。该房地产开发企业和该酒店投资企业总共减轻税收负担：

15?000+46?456=61?456（万元）。

（五）以契约方式约定甲方应得的前期工作补偿和合作利益：

如果一个中外合作企业，双方成立中外合作项目公司，甲方是中方，负责项目土地的三通一平，拆迁工作及办理立项审批手续，部分前期工作已在项目公司之前基本完成，项目完全后甲方取得利润。乙方投入注册资本，其他资金由成立后的项目公司以项目公司的名义筹集，项目完全后乙方获得项目利润。我们在设计这个概念的时候在设计当中我们可以看，在每个环节当中的筹划方式，筹划点以及风险控制，我就不再具体的说了。在公司的组建阶段筹划方式，以契约方式的约定前期费用归属问题，筹划目地；对于中外合作企业项目公司，通过约定甲方负担的前期限费用的归属，将甲方应得利润分为前期限工作补偿费和合作利益两部分，使前期费用流入合作项目的开发成本，这样可以增加开发成本，可在税前扣除。

注意几下方面：

1、前期补偿方式费用归属，合作双方合作利益的分配方式如何约定；

2、支付甲方的补偿。

第三部分 房地产企业企业所得税的税收筹划

（一）外商投资企业的税收优惠政策

外商投资企业所得税法中差异最大、最能体现其自身特点的是所得税优惠政策。本文把所得税优惠政策归纳为以下几个方面：

1、生产性外商投资企业的税收优惠

生产性外商投资企业，经营期在10年以上的，从开始获利起，第一年和第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税。

2、追加投资项目的优惠

符合下列条件之一的投资者，在原合同以外追加投资项目取得的所得，可单独计算并享受两免三减半定期减免优惠：

（1）追加投资形成的新增注册资本额达到或超过6000万美元的；

（2）追加投资形成的新增注册资本额达到或超过1500万美元，且达到或超过企业原注册资本50%的。

3、外国投资者并购境内企业股权的优惠

（1）国投资者按照规定并购境内企业股东的股权，或者认购境内企业增资使境内企业变更设立为外商投资企业。凡变更设立企业的外国投资者的股权比例超过25%的，可以依照外商投资企业所适用的税收法律、法规缴纳各项税收，并享受各项企业所得税税收优惠政策。

（2）外资并购境内企业后，境内公司变更设立为外商投资企业，应该符合“新办企业”认定标准，从而享受新办企业税收优惠政策。根据2006年1月9日，财政部、国家税务总局发布了《关于享受企业所得税优惠政策的新办企业认定标准的通知》，新办企业的权益性出资人（股东或其他权益投资方）实际出资中固定资产、无形资产等非货币性资产的累计出资额占新办企业注册资金的比例一般不得超过25％，而外资并购过程中，不管是股权并购还是资产并购，一般均用现金进行交易，非货币性交易的可能性几乎没有，因此该通知不 对外资并购后“新办企业”认定产生实质性影响。

4、再投资退税

再投资退税是指外商投资企业的外国投资者将从企业分得的税后利润，再投资于中国境内企业时，对再投资部分已缴纳的所得税给予全部或部分退还。按再投资方式不同，退税分两种优惠处理办法：

（1）部分退税（40%）

外商投资企业的外国投资者，将从企业取得的利润直接再投资于该企业，增加注册资本，或者作为资本投资开办其他外商投资企业，经营期不少于5年的，经投资者申请，税务机关批准，退还其再投资部分已缴纳所得税税款的40%。

（2）全部退税（100%）

外国投资者在中国境内直接再投资举办，扩建产品出口企业或者先进技术企业，以及外国投资者将从海南经济特区内的企业获得的利润直接再投资于海南经济特区内的基础设施建设项目和农业开发企业，经营期不少于5年的，经投资者申请，税务机关批准，全部退还其再投资部分已缴纳的企业所得税税款。

5、购买国产设备投资抵免企业所得税

按核实征收方式缴纳