第一篇：酒店管理合同谈判要点及注意事项(良治先生-2018)
酒店管理合同谈判要点
酒店业管理权与所有权的分离已成为世界酒店行业的主流趋势，许多国内酒店投资者通过订立委托管理合同的方式加入国际酒店联号，以求得到国际知名酒店集团在管理技术上的帮助，借助国际品牌的影响力迅速推升其持有的商业价值。此类委托管理关系中，管理方通常是具有品牌和市场优势的国际酒店集团，国内酒店业主作为委托方在谈判中往往处于劣势，谈判时国际酒店集团将拟定的酒店委托管理格式合同作为谈判的基础，在合同的谈判和履行中占据上风，而国内的酒店业主则由于忽略格式合同中隐藏的风险问题，在发生争议的时候付出了不必要的代价。
因此，酒店委托管理中涉及的最首要问题就在于委托管理合同的磋商，若能保证合同条款内容订立严密，考虑周全，那么将避免许多日后的纷争。由于在谈判过程中，国际酒店管理公司相对处于天然的优势地位，酒店业主在面临大量的格式条款合同时，往往不知从何找到规避风险的核心。
本文旨在提示酒店管理合同谈判中应主要关注的合同条款并略作简要分析。
一、财务管理
酒店业主对酒店财务的监督方式通常包括：审核年度预算；款项支取的双签制；指派业主代表，以及委派人员担任酒店具体职务；审计；账户设置等方面。问题集中在年度预算与年度审计的处理中：（1）预算内容的监督应保证具备：初始审批，预算的偏离和调整，业主对预算偏离和调整的控制。
（2）年度审计的处理上，不同管理公司有不同的操作方式，无论管理公司实行哪种具体操作方式，业主均应有权自行承担费用对于酒店的财务状况单独进行审计，一旦业主进行第三方独立审计与原审计结果存在不一致，业主有权要求管理公司作出解释、进行调查、重新核算管理费等各项费用等。业主应注意避免上述业主权利在管理合同中被直接排除。
二、账户管理条款
这类条款是对业主方风险最大的条款，也是整个酒店管理合同谈判中的核心问题。由于目前市场上的酒店管理模式一般均为全权委托管理模式，因此管理方均要求酒店经营账户由业主所设立，但支配、使用权均为管理公司，管理方拥有绝对权从银行账户存款或提款，业主不得干涉，但业主方需对账户资金所蒙受的损失自行承担责任。这显然存在不对等性，但也一定程度上符合上述全权委托管理模式的原理，往往让业主方很头疼，谈判时难度较大。
对这类条款，建议业主方仍需保留银行账户使用会签的权利（双签），有的大型酒店项目甚至需要“三签”甚至“四签”。同时，对于账户资金风险，对于管理方由于故意或过失造成的损失，也应增加赔偿责任约定。
三、税金及逾期利息条款
对于国际品牌酒店来说，管理费、品牌费和税负承担是生命线，其往往约定业主方应支付的一切款项均为税后款（即税费由业主承担）和约定高额的逾期付款违约金。就此类税金条款业主方要特别注意，在谈判时应尽量争取更少的承担相应税种而交由管理方承担，如果能够争取到仅支付税前款项，则至为有利。由于涉及大量付往境外的款项，因此对于预提税、代扣代缴税可能在谈判时难度很大，但总之应由管理方自行承担的费用应尽量避免让管理方转嫁到自己身上。对于逾期付款利息，管理方不仅会约定法定利息，还会在法定利息基础上增加一定比例的罚息，这一点上的争取也尤为重要。
四、支付地点、方式及付款币种等支付条款
因酒店管理合同中必然涉及境外公司支付问题（往往为酒店管理方的关联公司），此类条款往往规定管理方有权不时指定之其他货币、不时指定地点并不时指定付款方式要求业主予以支付，并要求业主承担由此产生的相应费用，对业主方潜在风险极大。按此约定，业主将有可能承担由于服务提供者不时指定之行为带来的额外成本（比如汇率风险、购汇成本和外汇监管问题），并可能导致经常性出现逾期付款情形。事实上，这种条款就是管理方经常留下的“小技巧”，由于大品牌酒店往往为世界连锁酒店，其在不同国家、不同地区都有酒店项目和银行账户，如果约定不时指定账户、不时指定币种，管理方可以凭借此条款在境外“炒汇”，对于业主方来说也会承担相应汇率成本。建议对于此类约定，应当将收款账户、币种固定在一定范围内，以防止后期实际操作的不稳定所带来的逾期付款风险。
五、酒店建设及筹备
在酒店建设进度及技术标准方面，管理合同及技术服务合同的约定多以保护管理公司及其关联方为主，在酒店开发阶段，管理公司及其关联方基本处于第三方顾问的角色，落实酒店开发工作都将由业主进行。对此，业主应注意：
（1）重视管理方提供技术服务的合同内容，在谈判《技术服务合同》时，应当对未来争议发生时可能发生的情况和问题有所考虑，尽量争取到一旦出现争议时方便业主维护合法权利的合同条款。
（2）若管理合同与技术服务合同由业主与管理方不同的主体签订，应要求管理方在管理合同及技术服务合同中作出保证：该等不同签约主体为关联公司，且在酒店建设、开业筹备过程中两者作出的任何意见应保持一致性和统一性。
（3）在合同谈判中，需结合项目整体定位及建设周期安排、我国现行规定规范及主管部门实际要求来考虑执行品牌标准、酒店建设周期等约定可能会出现的技术、政策、进度、成本上的障碍。
（4）业主在履行合同中，应尽量保全与管理公司沟通往来的书面证据（包括送达方面），以及视情况要求签署相关补充协议以对原合同下不利约定进行适当调整。
（5）在与设计、建筑等专业单位签署相关合同时，有必要在合同中明确其有义务将管理方的技术意见结合酒店的实际条件及国家相关规定规范进行具体落实。
六、酒店管理区域的确定
通常管理合同中都会对酒店管理区域的进行具体描述，但在项目具有以下情形下，管理合同中一般还需要明确在非管理公司管理区域上，双方的管理职责以及费用承担。在这些领域中存在两类模式，第一类模式：酒店范围内的部分区域由业主自行经营或发包第三方经营，比如部分餐厅；第二类模式酒店所在物业为综合体项目，除酒店区域外所在物业还包含其他不同业态、功能区域。
（1）对于酒店内业主自行经营或发包第三方经营区域（以下简称为业主保留区域）的情形，业主需要考虑以下条件：业主保留区域是否会导致酒店无法满足管理公司的品牌标准或中国酒店星级评定标准;业主保留区域是否需要与酒店经营区域共用某些设备设施、通道、出入口等，若有责任和费用如何划分；管理公司除了要求该等区域上管理职责与其无关外，可能还会以其品牌标准为由要求业主保留区域内的招商品牌、经营标准需满足一定要求（即便在物理上可以清晰分割情形）。
（2）对于酒店处于综合体项目内的情形，双方在管理合同谈判过程中，通常需要解决以下问题：车位数量、酒店是否有专属停车区域；人流交通动线；噪音及其他干扰；酒店专用及共用设备设施，以及相应的费用承担方式。
以上事项除了费用承担上双方可在合同签订后进一步协商解决外，需要在综合体项目设计阶段就予以考虑，即在物业整体设计规划上考虑酒店营运的实际需要，以及与其他功能区域之间的协调布局。
七、人事条款
就一个酒店的后期经营来说，总经理人选至为关键，此类人员都是酒店管理方指定或推荐，业主仅拥有一项决定任命权，故而对于总经理的面试考核需要在合同中做细化规定，特别是总经理的聘用、任命程序和薪酬福利方面。在此建议：
（1）业主方在谈判中应加大参与选人的比重。总经理面试候选人的人数要求和否决批次都必须有业主的发言权。同时，在总经理决策流程上，业主方也要给自己留下足够的简历初选时间和面试时间，以便有充足的时间进行内部商讨和决策。
（2）业主应增加总经理业绩考核条款，这种业绩考核可结合对管理方的业绩考核一并适用。除此之外，对于酒店财务总监、行政总监级外籍行政人员等高管的选择和任命流程，也应在合同中加以强化，以使管理方认识到业主方在酒店管理方面并非“外行”。1有的酒店管理合同会约定管理方将依次推选总经理候选人，业主方在面试一名后如果认为不合适，可以再面试一名管理方推荐的候选人，但最多不能超过3次（即3名），并约定业主方如迟迟不批准该等人选，管理方有权自行指定一名人选作为酒店总经理。建议业主方在前期谈判中应加大总经理面试候选人的人数要求和否决批次，比如每批次面试人选要同时推选两人，并约定如果之前已否决的人选不得作为可重复推荐的人选并不得作为最终管理方可指定的总经理人选。
2在总经理决策流程上，业主方也要给自己留下足够的简历初选时间和面试时间，以便有充足的时间进行内部商讨和决策（管理方往往在合同中要求业主需在很短的时间内作出批准或不批准的决定，从而可以增加最后期限有权自行指定总经理人选的可能性）。
八、业绩考核条款
实践中，酒店管理合同订立中，酒店业主很少主动加上对自己业绩考核的约定（也称“表现测试”）。但这往往也是对业主方最重要的一项内容。在管理合同中需要考虑的问题是，若酒店盈利能力低下时，作为酒店管理公司无可厚非的存在着管理经营方面的缺失责任，这里一般有两种解决方式，一种是当酒店管理公司无法在一个时限内，实现双方约定的利益的一个比值时，存在一个酒店管理公司的“赎买”机制，即酒店管理公司可以通过支付一个业绩测评的差额款项，来获得委托管理的继续。另一种是业主可以在某个条件出现时，设定一个合同的解除权。以上均给予了业主一个退出机制，应予管理合同中进行约定。但需要注意：
（1）管理方往往选择回避该项事宜。管理方往往会在合同中明确管理方仅承担经营管理的责任，不会对酒店的经营效果和收益负责，更不会对经营收益预期作出保证，如果按照此 3实践中，酒店管理合同一般都是管理方统一制作的范本，内容也多为格式条款，给予业主方可以修改的权利也
3非常有限，更不要提会主动加上对自己业绩考核的约定。但这往往也是对业主方最重要的一项内容，试想，业主将一座酒店交给一家酒店管理公司全权委托进行管理，目的无非是通过好的品牌和管理取得市场口碑从而获得收益，但管理方也往往会在合同中明确管理方仅承担经营管理的责任，不会对酒店的经营效果和收益负责，更不会对经营收益预期作出保证，有的酒店管理公司还会在条款中特别明确管理方对于经营过程中的营业收益、预算、计划或相关信息均基于假设和估计，最终所取得的实际结果可能不同于任何该等酒店预算、计划或其他信息中的预测并且该等不同可能会是重大的，管理方不因此承担违约责任。如果按照此类约定，业主方事实上进入了一种无保障的境地。因此，建议就业主方来说应尽可能地要求在合同中增加“业绩考核”的条款。
业绩考核条款一般分为三种：第一种是营业毛利业绩考核，比如约定自第X个完整的会计年度开始后，连续X年酒店获得的营业毛利少于该完整会计年度经核年度预算的营业毛利的XX%，业主方即有权终止合同或有权要求管理方更换酒店总经理；第二种是Revpar考核模式，Revpar（Revenue Per Available Room）是国际酒店业普遍采用的衡量手段，它是指每间可营业客房产生的平均实际营业收入，用实际平均房价乘以出租率，可以看出其反映的目标就是要求管理方通过客房出租率和平均房价的提高来实现RevPar的最大化。在采用Revpar考核模式时一般会选取几个临近同等级酒店作为比较，以要求本酒店的Revpar排名不得低于几个比较酒店中的某一顺位；第三种是结合以上两种考核模式要求管理方务必完成，否则即构成违约。类约定，业主方事实上进入了一种无保障的境地。
（2）管理公司在业绩条款中会尽量多地列举免责事由，例如：不可抗力事件、经济大环境的整体下滑、酒店可用房间数减少等等，业主应尽量缩小上述事项的内涵和外延，防止管理公司为其业绩不达标寻找可以逃脱惩罚的客观理由。
九、违约金的设置
委托管理合同中常涉及违约问题，在设置和履行管理合同违约金条款时应慎重考虑不同情况下的后果和责任，以为己方争取最大可能的弥补损失：
（1）合同设置的违约金少于造成的损失时，索赔方可请求予以增加，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。
（2）合同设置的违约金过分高于造成的损失时，被索赔方可请求予以适当减少。但根据举证规则，被索赔方需收集证据证明所受损失远低于约定的违约金。
（3）合同中未设置违约金，仅原则性规定双方各自按照适用法律索赔损失，索赔方需自行举证证明其受到的损失。酒店委托管理合同中，违约的情况时有发生，制定完备的违约金条款是对约束合同履行以及自身利益实现的最大保障。
十、转让与抵押条款
转让条款也是几乎所有酒店管理合同中都必备的条款，其一般约定管理方无须征得业主同意有权向其关联方（一般即指同一酒店集团下属的关联公司）转让本管理合同。
（1）酒店管理方转让的任意性。这对业主方的风险是巨大的，根据我国《合同法》规定：义务的转让或权利义务的一并转让（概括承受）都需要相对方的同意。如果接受此条款，将意味着管理方在某种情形下可以“全身而退”，无须征得业主方的同意就可以将酒店交由一个关联的管理公司来管理。而无论谁都对于这个新的管理公司的管理能力和履约能力根本无法保证，将导致业主出现重大风险。对于此类条款应当坚持修改为管理方的转让须经业主事先书面同意。
（2）业主选择转让的限制。虽然日后业主与第三方转让交易行为并不因未能满足管理同中可转让的条件而导致无效（除非存在恶意、串通等情形），但业主就此需要向管理公司承担违约赔偿责任。为了方便日后退出酒店项目或资产变现，业主需尽量减少或弱化合同条款中对转让的限制性条件，为自身争取尽可能的权益。特别是，在向关联公司转让时以及业主为上市公司，第三方通过公开市场购买业主股票或所有者权益时。
十一、发展限制条款
这不是一个必设的条款，发展限制条款是否在委托管理协议里面出现，取决于业主的偏好和投资计划的安排，有的业主愿意在同一市场区域聘请或容忍别的业主聘请同一家酒店管理公司管理两家或以上同一品牌系列的酒店，而有的业主不愿意看到同一个市场区域内出现“同室操戈”。
对于后者的业主，建议设定一个发展限制条款，要求酒店管理公司会在一定的区域内，一定的时期内，不在约定市场范围内，再管理一家同一品牌系列的酒店。当然，无论所处的城市大小，这个区域都应当是合理的。
十二、知识产权
在酒店委托管理合同中所涉及的知识产权范围非常广，除了商标本身以外，还包括手册、许可方技术、品牌标准以及管理方开发和经营品牌酒店的方法、构思、步骤和方案等。如果从更为广义的角度理解，管理方所提供的标准化的中央集团服务、会员奖励计划等都可以算作管理方知识产权的一部分。这部分最常涉及的事项集中在：
（1）酒店品牌注册。业主应主要从两个角度来谨慎判断品牌的合法性：首先，作为许可合同工的签约主体，许可人是否是商标的所有权人，或合法的授权许可人，拥有充分的授权在酒店日常经营中使用该品牌商标；其次，该管理公司的商标是否已在中国合法注册，或者通过国际申请程序，使该品牌在其他国家经政策的商标权延伸至我国。
若管理方未取得相应的商标权，在合同的实际履行中可能出现以下几种局面：商标权利人禁止酒店使用该商标，并提出索赔；商标权权利人并未向酒店主张权利，暂未实际使用该商标或在酒店之外的经营范围上使用该商标，酒店可以继续使用；商标权利人并未禁止酒店使用，但在其自己的酒店上使用该商标，给酒店经营造成一定影响。一旦发生上述情形，即便根据合同约定，业主有权解除合同并要求管理方赔偿损失，但对业主而言，结果将是：实际损失远超出所能获得的赔偿范围，或因第三方未提出索赔，或无法量化具体损失而很难向管理方提出索赔。
（2）合同终止后的摘牌涉及三类物品的处理。包括标牌、标示或标志；低值易耗品；家具、装置及设备（FF&E）：这类物品的价值通常比较大，在合同终止时尚未满折旧年限，如果在合同终止后不能使用将给业主造成很大的成本浪费。因此，应该尽量寻找变通方案解决。
十三、保险维持条款
保险条款是所有知名品牌酒店管理合同中都会涉及的条款，由于国际品牌酒店对于风险转嫁极为重视，因此这种酒店集团都要求在全世界各地的管理合同中要求若干业主应购买的保险和管理方应维持的保险（但保费需计入酒店预算成本），并要求保险合同中需要具备交叉责任或放弃代为求偿权等条款。
同时，管理方一般都会要求业主在购买保险时需要将管理方增加为“附加被保险人”（或称“额外保险人”），以防止在由于自己的原因造成酒店损害时，保险公司向业主赔付后再向自己追偿。对于此类约定，业主方虽然可以接受，但要注意由此可能会导致保费的增加。
此外，对于管理方要求购买的险种，也要与保险公司或保险经纪人核实清楚，确定存在管理方要求的险种，因为对于有些国际品牌酒店来说，在欧美或其他国家存在的险种，可能我国或我国的保险公司并不一定有。
十四、争议解决条款
争议解决条款往往是业主方保障自己权益的最后一步砝码，因此在合同审核或谈判时也应尽力向有利于自己一方的方向引导。由于酒店管理公司多为跨国企业，因此在法律适用方面多以英美法系的习惯为主，故合同约定常出现与我国法律规定不一致之处，应特别加以重视。
（1）管辖地点的确定。在约定管辖时，建议将管辖地和管辖机关约定为业主所在地或酒店所在地的法院或仲裁机构，这样也有利于保护业主方的权益、节省业主方的争议解决成本。
（2）选择争议解决方式需谨慎。在酒店管理合同中，经常会出现诸如“酒店专家决议”、“棒球规则”等一些特别的争议解决机制。
此类解决机制相较诉讼或仲裁程序较为简便，有较好的保密，具有更高的专业性。但是选择这样的解决方式时双方需要考虑两个方面，一是专家解决机制的适用范围。二是专家所作裁定的具体效力。
审查这类条款时应注意是否能够接受该等特殊的解决机制，如无法接受，应统一采用仲裁或诉讼的方式处理；如确需保留的，也要审查关于专家的挑选机制，对于专家候选人的选择也应充分保留业主方的权益。
酒店管理项目中常见的司法解决途径依旧是仲裁，因其相对于诉讼来说具有更大的灵活性和更好的保密性。相对于专家解决机制来说，仲裁又更具有权威性，但是，一般的仲裁员没有像酒店专家对酒店行业规则、专业知识等有深入了解，仲裁程序的时间也比较长，成本较高。所以，对于选择何种仲裁方式是最有利于己方的问题上，酒店业主应当谨慎予以考量。
4“专家决议”往往是对涉及一些酒店经营特别事项（如总经营收入、服务费、许可费、预算、经营计划等）产生
45争议时的解决方式，即不通过诸如诉讼、仲裁等司法途径，而是由酒店行业的专家来判定责任的分担。
5“棒球规则”是指当出现争议时，每一方应向上述专家提交其对争议解决的建议，专家只能支持各方提交的论点中的其中一方论点，而不能作出非各方提交的论点之一的任何决定。这一点与司法途径解决争议有很大不同。
第二篇：酒店管理合同谈判技巧
管理合同谈判技巧：
1、利益的角逐，双方筹码；
2、耐心的较量
3、纯技术：早上吃饱，九点开始谈，谈到下午三点不吃午饭，谈到晚上11点不吃晚餐！
4、有成本费用的概念，市场行情、过去的实践
5、角色互换，让对方站在业主角度考量问题
6、中国人爱国情怀：现在管理公司都是中国人在运作，不排除新式利益出卖者，但也有有
良心的中国人。
7、别在已构成在对我有利的事情上纠缠
8、模糊淡化处理（该明确的明确，不该明确的模糊），别都太认真
9、双方对等原则：对方提单方对他有利的，我们要加入“双方”字样，以争取同等权利10、11、别冷场，需要一定的人际关系处理能力，忽悠能力 别被对方追问得哑口无言
12、不懂的，当场不能定夺的，答语：回去请示领导，千万不可当场给予肯定答案，对
于我方做出的任何一点让步，均应让对方感觉到争取的难度与不易（即使我们内心明白是容易的事情）
13、所有谈判细节，需我方私下预演过，沟通好。“预演”很重要。
14、别透漏其他公司的企业机密！不可以其他公司事例来佐证你的观点！！切记！15、16、代表好公司，不是代表个人来谈合同！任何一个前期种下的错误的条款，会对后续谈判造成被动，所以不要轻易埋下隐患！
17、借助好外部资源：如外聘律师等，充分利用好他们的第三方角色，对于任何一次谈
判都要进行预演。准备得越充分，就越占有主动性。
18、合同谈判主谈人，在涉及运营议题时，一定要懂酒店的运营，资深财务人士担任最
好。19、20、凡事都留有备手，所谓求人不如求已，不能一棵树上吊死。时刻做好失败的准备。
21、所谓合同，要明白谈合同的核心就是谈合同执行失败时的风险防范，对已方越能在双方执行分手时有利的，就越是核心条款。
22、要准备打一场马拉松的持久战。23、24、25、26、经常谈合同的人一定要谈之前跑几个马拉松进行意志锻炼。买卖不成仁义在，凡事不可把话说绝。即使不可能合做，也要双方互留美好预期。谈之前对不懂的条款一定搞懂。对方一让步的事情，马上进行确认，事后立即进行邮件确认。即使对方口头上的确
认，对已方有利的也一定要抓住。
27、双方合作一定要有战略眼光，对于公司名称等事项，一定要坚持。跨国之间的合同，要考虑与这个国家的历史及未来走向、政治风险、民族情绪等因素。
28、……言之不尽，先总结这些。
第三篇：合同审查要点及其注意事项
合同审查要点及其注意事项
对企业而言，合同行为是公司存续期间重要的商事活动。合同审查应尽量做到“绝事于未萌，防患于未然”，应树立以下立约观念：“事先防范、过程跟踪、事后补救”。技术创新是企业发展的动力，通过法律来规范企业经营行为同样也能赢得可观的效益。
本人总结审查合同工作中的常见问题和注意事项如下，和大家一同交流学习。第一节、第二节简单引出合同审查目的和合同文本通用条款，第三节重点阐述合同的形式审查与实质审查。我司为房地产开发企业，因此在第四节单独列出建筑工程施工合同审查要点，并在第五节中结合实践，对建筑工程施工合同签订过程中的几个问题做一些归纳总结，并提出初步探讨意见。
第一节
合同审查的目的一、二、第二节
合同文本通用条款
一、鉴于条款
二、合同目的和范围
三、合同各方权利义务及保证履约条款
四、结算、支付条款
五、知识产权条款
六、保密条款
七、违约责任条款
八、不可抗力条款、免责条款
九、争议解决条款
十、法律适用条款
十一、合同期限条款 达到交易目的
有效保障当事人的权益
十二、合同的变更、解除条款
十三、通知送达条款
十四、合同附件条款
十五、生效条款
十六、合同文本条款
第三节
合同的形式审查与实质审查要点
一、形式审查要点
1、形式及审批流程是否符合公司规定
常见问题：
（1）会签表基本信息填写不完整、不规范、不清楚、与合同内容不一致。（2）未按公司要求使用公司制定的范本。
（3）缺乏立项审批、超标审批；合同内容超出所依据文件的内容范围。（4）合同相对方的选择方式不符合规定（如：应当招投标的项目，没有进行招投标）。
（5）流程选择不符合权限分工的要求。（6）缺乏合法有效的授权委托书。
（提示：审查授权委托书，可尽量避免与无权代理、越权代理、无权处分的主体签订合同，避免可能导致的合同被变更、被撤销或无效的后果。）
2、报审资料完整性、一致性 常见问题：
（1）审查报审资料不完整，缺少合同附件、立项审批文件、招投标评审结果文件、对方资质证明等。
（2）合同的标的种类、数量与审批文件有偏差；中标单位与合同相对方主体不一致等。
（3）未按要求提供资料原件；合同相对方营业执照复印件未加盖公章等。
3、合同文本形式要文字准确；表述严谨；格式规范；前后逻辑一致。常见问题：
2（1）合同结构不完整（如缺少开头、正文、结尾）；
（2）合同各方当事人信息不正确（如当事人名称与营业执照上的名称不一致；当事人银行账号、联系地址、联系电话等信息缺漏等。（3）合同名称与内容不符（如：把租赁写成承包；把借款写成投资）。（4）法律用语不准确（如“定金”错写成“订金”，“权利”写成“权力”，使用“大约”、“相当”等模糊词。）（5）前后逻辑不一致
①称谓前后不一致（如：甲方乙方、买方卖方均出现，且没有指代关系）； ②金额大小写不一致、分期付款总额与合同总金额不一致等；
③期限表述不一（如：“期限一年”与“2009年3月至2010年4月”）； ④序号、附件指代矛盾； ⑤签订日期前后不一致；
⑥印章上的公司名称与合同中书写的单位名称不一致； ⑦所盖章非公章或合同专用章（如：合同上盖财务专用章）。
二、实质审查要点
1、审查合同主体资格、履约能力
常见问题: 合同主体不具备签约、履行合同的权力能力和行为能力。
如：（1）不具备营业执照的法人分支机构且未经法人授权；
（2）未成年人、精神病人；（3）营业执照过期或未通过年检；
（4）连续两年未年检被工商吊销营业执照；
（5）对于特殊行业的主体，不具有从事合同项下行为的资格，（建筑承包资质共四级，只能承包与其级别相符的工程，通信类、供电类还要经过特定审批）
展开说明企业分支机构对外签约问题： 由于法人分支机构并不具备完备的合同签署权限，因此与其签约可能存在一定法律风险。如果法人的分支机构依法设立并已领取营业执照，则属于《民事诉讼法意见》 3 中规定的“其他组织”范畴，具有缔约能力，可作为合同主体。但应结合该分支机构规模衡量其履约能力，对于金额特别巨大或存在较大法律风险的合同，从安全考虑，最好要求该分支机构提供相应法人对其签署合同的授权文件。如果是法人非依法设立的分支机构，或者虽依法设立但没有领取营业执照的分支机构，且未经法人授权，则其不具有民事主体资格，其对外签订的合同一般会被确认无效。如其事后经法人追认，可视为法人行为。因此，尽量避免同此类分支机构签订合同。
2、审查合同效力、合同条款效力
常见问题：
（1）存在《合同法》第52条规定的5种导致合同无效的情形；
①一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益的；
②恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
③以合法形式掩盖非法目的的；
④损害社会公共利益的；
⑤违反法律、行政法规的强制性规定的。（2）存在《合同法》第53条规定的无效免责条款。
①造成对方人身损害的
②因故意或重大过失造成对方财产损失的
（3）需要依法办理批准、登记手续的或约定办理批准、登记手续后合同才生效的，未跟踪了解合同是否向有关机关办理批准或登记备案
（4）涉外合同约定公证生效的，没有实际办理公证。（5）约定的生效条件、期限不合法。
提示：需审查合同所附条件或期限的必要性、合理性、合法性，并审查条件是否成就、期限是否届至等。
3、审查合同条款是否完备
常见问题：
（1）缺少《合同法》要求的基本条款；
①当事人的名称或姓名和住所，②标的，4 ③数量，④质量，⑤价款或者报酬，⑥履行期限、地点和方式，⑦违约责任，⑧解决争议的方法。
（2）缺少依合同特点须具备的条款
如：①知识产权条款，②保密条款，③对方使用我方商标的合同，没有明确限制商标的使用方式及范围。
4、合同付款条款
（1）原则：把价款的支付和合同履行过程中对方合同义务的履行和防控对方违约风险结合起来，把价款的支付条件和对方在各阶段应履行的合同义务密切联系，通过设定价款支付的时间点和付款比例来促使合同对方如约履行合同义务，最大限度发挥付款条款的风险控制作用。
付款条款通常与合同权利义务的平衡具有密切关系，对于保证合同的履行质量、实现合同的目的具有重要意义。
（2）常见问题：
①不应一次性付款的合同选择了一次性付款；
②分期付款的合同，付款比例不恰当，首付款比例过高； ③付款条件未与制约对方履行相应合同义务相结合等。（3）不同的合同应采用不同的付款方式：
一次性付款：通常用于合同期限较短且对方没有后续合同义务履行问题的合同（如：礼品、宣传品或其他低值易耗品采购合同等），可约定到货验收合格后一次性付款。但一般设备或中小型的采购合同，应留有一定比例的质量保证金，待保修期满后支付。
分期付款：对于设备采购（涉及安装、调试、试运行、初检终检等）、技术开发类、租赁类、广告发布类合同、维护服务类或合作类的合同，由于合同期限有较长的持续性，合同对方有需要后续履行的合同义务，常采用分期付款的方式。
5（4）付款节点：①合同生效时间；
②合同经相关管理部门批准、登记、备案的时间（如有）；
③交付时间；
④验收合格时间；
⑤质量保证期届满时间。
（5）注意：补签合同情况下，分期付款期限早已构成迟延，应根据实际情况调整付款条件和期限，以免因约定不当导致迟延支付的违约风险。
5、审查违约责任
尽量穷尽各种可能的违约假设并设立违约处理方式。
约定违约情形、违约责任，违约所产生的损失范围及补偿（如对于可预期利益的范围的界定）。
（1）违约责任的承担方式：继续履行、赔偿损失、采取补救措施、违约金责任、定金责任。
（2）如果合同对公司具有特殊的商业价值或利益，而存在对方单方违约解除合同的可能时，可视情况采用加重对方的违约成本，制约对方的违约行为。如在约定违约金、赔偿损失之外，约定守约方还有权要求违约方继续履行合同，保护守约方缔约目的的实现。
（3）对违约责任约定要明确，避免出现如下情况： 如：①约定“按照《合同法》解决争议”，②约定“按照《合同法》有关条款承担违约责任”。
（4）最好明确约定违约金数额、数额计算方式，如以合同总金额的一定比例计算违约金，或按中国人民银行同期贷款利息、逾期贷款罚息等标准能计算日违约金。如未实现约定具体计算方法，守约方须举证实际损失的多少，而损失计算通常复杂且争议较多，不利于损失的及时弥补、纠纷的顺利化解。
（5）如何判断违约金过高的问题。《合同法》第114条第2款规定了“当事人约定违约金数额低于或过分高于实际损失的，经当事人请求，人民法院或仲裁机构予以增加或适当减少。”《合同法解释二》第29条第2款规定了“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。6
6、审查管辖约定
常见问题：对管辖权的选择不符合专属管辖、级别管辖的规定，仲裁条款无效。
如：①不动产合同纠纷，约定了不动产所在地以外的法院管辖；
②知识产权纠纷合同，约定了没有管辖权的基层人民法院管辖； ③约定的仲裁机构名称错误； ④同时约定仲裁和法院管辖； ⑤同时约定了两个以上仲裁机构。
7、审查合同条款是否明确具有可操作性
常见问题：
（1）引用已失效的法律法规（如：“本合同依据《中华人民共和国经济合同法》的有关规定签订”）
（2）约定一方严重违约时对方可以解除合同，但没有明确什么样的情况属于严重违约。
（3）约定了构成违约的条件，但没有相应明确违约责任追究的具体方式。（4）约定的检验、考核周期过短，实际不可能做到。（5）标的条款缺少名称、规格、型号、性能等信息。
（6）未对可能发生的情况进行约定，造成权利义务不明确（如：广告发布合同中，未对广告牌坠落致人损害的赔偿责任等可能发生的问题明确约定）。
8、知识产权条款
（1）应当设置知识产权条款的合同：广告类合同、技术类合同、委托设计制作类合同。
视具体情况设置知识产权条款的合同：采购类合同、咨询服务类合同、委托筹办类合同、施工类合同。
无须设置知识产权条款的合同：租赁合同。
（2）对于设计制作合同，委托方企业可能采取的条款模式：
①完全归属本公司，非经事先书面同意，受托方不得以任何方式使用或向第三方披露；
②完全归属本公司，但在本合同履行完毕后，受托方为介绍其自身业绩需要可以引用相关的内容；
③归双方共有，除本合同已有约定之外，任何一方拟使用或处置该作品必须事先取得对方同意；
④归受托方所有，但受托方对该作品的任何使用或处置均不得侵害本公司的合法权益。
9、不可抗力条款
（1）对于不可抗力条款的具体设置，应根据公司在具体合同种的不同地位来具体分析。
如合同中的主要义务由相对方履行，则此条可原则性规定，列举的不可抗力事件则尽可能少。例如：施工类合同中，公司主要义务为支付工程价款，而相对方的主要义务为工程施工，受到不可抗力影响的可能性显然更高，故此时合同不可抗力条款设置宜较为原则，列举情况较少，则相对方援引不可抗力条款免除责任的可能性就较低，更有利于公司权益的保护。
但如公司需承担具体合同的主要义务的，则建议对不可抗力条款的约定应尽可能细化，采取列举的方式，尽最大可能将可能对公司履行合同造成影响的情形都约定为不可抗力事件，以便发生此类情况时，可援引不可抗力条款避免相关法律风险的发生。
(2)援引不可抗力条款的程序。
如公司义务相对较轻的，可规定较为严格的援引程序和要求，例如发生不可抗力后应提交当地政府或者公证机构出具的关于发生不可抗力的证明文件，以及主张不可抗力的期限等，以便从程序上尽可能地避免相对方主张不可抗力。反之，可规定较为宽松的程序和要求。
（3）另外，建议在合同中明确将因政府政策、命令、指示或其他行使行政权力的行为，致合同完全或部分不能履行的，视为不可抗力。
第四节 建设工程施工合同审查
建设工程施工合同是公司日常合同管理工作中常见的合同类型，数量多、金 8 额巨大、涉及专业问题较多。
一、合同主体的审查
需具备相应的资质。审核资质时应注意审核其资质证书的资质等级、有效期限等是否符合工程建设项目的要求，持证单位名称是否与承包单位名称一致等。
相关法条：《建筑法》第13条“从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、涉及单位和工程监理单位，按照其拥有的注册资本、专业技术人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等资质条件，划分为不同的资质等级，经资质审查合格，取得相应等级的资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。”第26条“承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。
二、合同效力审查
2004第14号《关于审理建筑工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》：将五种合同依法认定为无效：
1、承包人未取得建设施工企业资质或超越资质等级的；
2、没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；
3、建设工程必须进行招标而未进行招标或者中标无效的；
4、承包人非法转包建设工程的；
5、承包人违法分包建设工程的。
三、施工合同第一部分协议书的内容审查
施工合同第一部分为协议书，概括约定施工合同的主要内容如工程概况（工程名称、地点、内容）、承包范围、工期、质量标准、合同价款，该部分属于合同实质内容的主要内容，审查时应注意核对是否与项目审批文件一致（如属招投标项目应核对承包人名称、承包条件是否与中标结果一致），约定内容是否具体、9 准确，如有不一致应进行修改。
1、审查工程承包范围，包括土建工程、给排水工程、电气工程、消火栓工程、消防喷淋工程、暖通工程、弱电工程（包括智能化系统预埋管、盒、箱壳部分）等等。注意与招投标文件、发包图纸、工程量清单内容一致。
2、开工日期的审查，项目开工日期的明确对工期的认定，具有重要意义。一般标明：开工日期以发包方和监理方、或监理出具的开工通知日期为准。实际开工日期与约定日期不一致，以实际开工日期为准（开工通知书等证实）。施工许可证日期和实际施工日期不一致，以施工许可证日期为准。
四、合同内容合法性的审查
根据《合同法》、《建筑法》等相关法律规定，工程合同不得有违反法律、行政法规强制性规定的内容，审查时如有违反内容应进行删改。
常见问题：
1、将应当由一个承包人完成的建设工程直接成若干部分发包给几个承包人；
2、同意承包人将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解后以分包的名义分别转包给第三人；
3、同意承包人将工程分包给不具备相应资质条件的单位；
4、同意分包单位将其承包的工程再分包；
5、同意建设工程主体结构的施工非由承包人自行完成；
6、合同约定建筑材料、建筑构配件和设备由工程承包单位采购的，发包单位制定承包单位购入用于工程的建筑材料、建筑构配件和设备或者制定生产厂、供应商；
7、将必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标的；
8、与非中标人签订合同（也包括中标人向他人转让中标项目的情况）；
9、不按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同，或再行订立背离合同实质性内容的其他协议；
10、其他违反法律、行政法规强制性规定的内容。
五、合同价款、计价方式 计价方式一般有三种：
1、采用固定价格合同。（如：合同约定工程总价款包含全部工程量内容，承包人无论何种原因没有列入单价或总价款中的工程，发包人都没有增加支付的义务，并认为该项目已包含在总承包价款中。本工程竣工结算时，只计算变更部分和材料价差调整部分，不再对报价书、标底价及中标价进行重新核对。）
2、采用可调价格合同。（如：合同价款调整方法，招标范围以内的工程量按实计算，定额计价，税前总价下浮。设计变更及现场签证由总监、发包人现场工程师共同认可，施工期间工程变更或签证调整单项
元以内不予计取，元以上单项的变更或签证于竣工决算时调整，签证、变更的工程量按专项条款所规定的相应下浮率下浮。）
3、采用成本加酬金合同。（此种方式采用不多。）
应当约定：
1、预付工程款的数额、支付时限及抵扣方式；
2、工程进度款的支付方式、数额及时限；
3、工程施工中发生变更时，工程价款的调整方法、索赔方式、时限要求及金额支付方式；
4、发生工程价款纠纷的解决方法；
5、约定承担风险的范围及幅度以及超出约定范围和幅度的调整办法；
6、工程竣工价款的结算与支付方式、数额及时限；
7、工程质量保证（保修）金的数额、预扣方式及时限；
8、安全措施和意外伤害保险费用；
9、工期及工期提前或延后的奖惩办法；
10、与履行合同、支付价款相关的担保事项。
提示：审核计价方式的约定内容应注意审核是否清楚明确地约定了计价方式及价格调整的风险范围和调整方法、上下文约定的计价方式是否一致等（常见问题如:前面约定“包干造价，固定不变价”，后面又约定“按实结算”）。
六、关于合同价款支付条件、期限的约定
1、方式：节点形象进度，按比例；或工程量，按比例。除了需注意根据工程进度约定相应价款支付比例外，还需视公司审批流程所需期限等相关因素约定合理的付款期限。
如：“合同生效后”、“工程竣工并经验收合格后”补充具体期限“XX个工作日内”，以便安排付款事宜，避免迟延支付。
2、通用条款中关于合同价款变更、工程量确认、竣工验收报告、索赔报告等均约定了确认期限，如超过约定期限未予答复将被视为认可。因此如果通用条款约定的各个确认期限根据各公司实际履行需要不够长，应在专用条款中进行变更，延长相应期限，以免因公司审核流程较长在未答复前已被视为认可的情况发生。提示注意：
常有承包方要求发包方将其应收的合同款支付给其自行制定的分包单位或包工头，发票的开具也由分包单位或包工头自己解决。承包人试图通过转让债权这一形式将合同履行过程中存在的转包或违法分包行为合法化，甚至连发票开具的合同义务也同时进行转让。对于承包人的这种要求应予拒绝，并应注意在施工合同中明确约定工程款的收款账户、发票开具的方式等。
七、审查对监理工程师、发包人派驻工程师权限的设置
1、明确工程师授权范围；
2、对于超越工程师授权范围的，由发包方确认。
提示注意：对于可能引起工期顺延、工程质量、合同效力等重大变更的工程师指令，可以约定需要经过发包人或承包人认可后生效。
八、审查对于工期顺延的约定
1、工期顺延的原因，除规定不可抗力外，对于因工程内容变更、工期增加、设计变更、工程款支付、政府指令（停水停电）、地下物等因素造成的工期顺延，最好约定标准作为认定是否构成工期顺延的依据；
2、工期顺延的程序性约定：承包方在一定时间内，书面报发包方认可、监理认可。可以增加“视为”条款。（视为条款：发包方在约定期限内不予答复的，12 视为认可。）
九、对于隐蔽工程和中间验收的条件和程序的审查
1、程序：“按照国家、省、市、县有关规定执行。承包人自检、并在隐蔽或中间验收前
小时，以书面形式通知监理工程师和发包人代表。防水及室外装修等重要部位的施工先做样板，经发包人和现场监理验收后方可进行施工。”等。
2、通用条款内有具体约定，也可在合同中明确“正负零、封顶”等主要节点的验收要求。
十、审查关于工程变更的约定
未经过规划的批准、设计的批准的规划设计变更；承包方原则不作变更；但实务上需做变更。
（此类约定 举例如：由于工程变更使得工程量或工作内容增减的，变更发生后
日内，承包人须向工程师提交书面报告，工程师审批通过书面报告后报发包人核准，书面报告经发包人确认并加盖公章后,方可作为调整合同价款的有效签证,在工程结算时支付。承包人逾期不报，视为不涉及工程造价增加。设计变更必须提供由发包人发出的或发包人委托设计单位经发包人审批后发出的工程变更通知书，否则不视为设计变更。施工期间变更调整单项
元以内不予计取，元以上单项的变更于竣工决算时调整。）
十一、审查关于竣工验收和结算的约定
重点注意：验收过程、工程交付、资料交付、竣工结算等方面的约定；关于验收的主体资格、质量不合格情况下的整改措施和责任承担、结算资料的提交时间和补充要求。
提示注意“视为条款“的约定：作为发包方，可约定“承包方不按时与发包方共同结算的，已发包方审定的结算金额为准；作为承包方可约定“结算文件提交后，在约定时间内发包方不予以审计的，视为认可结算资料”。
十二、农民工工资问题的约定
实践中曾发生此类纠纷：公司将工程施工任务承包给某施工单位进行，由于施工单位拖欠农民工工资，导致农民工向建设单位讨薪或向建设行政部门上访，很多地方政府要求建设单位承担垫付责任。
为解决此问题，可在施工合同中增加关于对方不按时发放农民工工资导致农民工到公司或有关部门上访给公司造成影响及算是的违约责任承担问题的约定，以约束对方合法用工并及时支付农民工工资。也可要求施工方提供银行出具的支付农民工工资的保函。
十三、违约责任
通用条款中的违约责任约定比较泛泛。详细的约定可参照如下条款：
1、对于履约保证金（或保函）的具体内涵加以明确：何种情况下扣除、保函生效失效时间、保证金退还的时间及利息约定；
2、对于工期拖延的罚则：扣保证金、违约金及抵工程款、总价款的违约金。
3、对于逾期支付工程款的罚则：发包人不能按时支付工程款的，自逾期之日起按照中国人民银行规定的贷款利率承担迟延履行期间的利息。
4、对于工程及资料交付的约定：发包人与承包人工程结算发生的任何异议，应当通过仲裁或者诉讼解决，但是无论是否发生或者争议责任如何，都不能成为承包人行使工程移交、工程验收、配合工程备案以及移交工程资料的抗辩理由。上述争议被确认属于发包人过错的，发包人承担相应责任。（留置权）
5、对于质量争议的约定：质量问题认定的中间机构设置和认定。证明责任的承担和程序。可约定第三方：区所在地的质量部门。
6、对于质保金的约定：质保期的长短，质保金返还的方式和利息支付问题。
7、于安全文明施工过程中的责任承担和处罚方式的约定。
8、关于工程违法转分包、挂靠的约定：主要是罚则。工程不允许转包或者违法分包，发包人发现承包人违反本条规定转包或者违法分包的，有权立即解除合同。承包人除比照本协议质量、工期相应处罚条款承担全部责任外，应当承担工程总标价10%的违约金。造成发包人损失的，承包人还应承担由于解除合同迫使发包人重新招标引起的房屋销售信誉受损带来的直接、间接经济、名誉赔偿责 14 任。但本协议约定发包人分包的除外。
9、对于工程保修责任的认定：承包方不保修情况下的处理和费用承担。（如：“承包方应在规定时限内通过修理、重作等补救措施使工程质量合格，并应支付工程总价款 %的违约金，如超过规定改正期限工程质量仍未验收合格的，发包方有权单方解除本合同，并要求承包方赔偿相应的损失。承包方违约除应按照上述约定支付违约金外，当约定的违约金不足以弥补发包方所受到的损失时，还应赔偿发包方损失”。）
十四、安全责任
1、通用条款中有约定“承包方承担施工生产过程中发生的安全责任”。实践中，常有受害人将建设单位一并作为共同被告起诉，导致建设单位花费大量人力物力处理纠纷。
为有效约束承包方严格履行安全施工责任，避免发包方因安全事故等原因而使受害人通过投诉、起诉、信访等方式向发包人主张权利，承包方应承担发包方因此支出的调查费、律师费等合理费用，并可约定每发生一起安全事故，发包方有权要求承包方支付合同总价款 %的违约金，可在工程款中直接扣除。”
2、实践中，建筑工地发生人身伤亡事故后，有些地方行政管理部门或受害人要求公司作为业主单位承担连带责任。对于该问题，分析如下：
一般情况下，建设单位对承包方在施工过程中造成他人损害是不应承担责任的，更无法律依据承担连带赔偿责任。（《建筑法》第45条规定：“施工现场安全由建筑施工企业负责。实行施工总承包的，由总承包单位负责。分包单位向总承包单位负责，服从总承包单位对施工现场的安全生产管理。”）
关于连带赔偿责任，根据《民法通则》第130条、《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第3条，承担连带赔偿责任的依据是建设单位与加害行为人构成共同侵权，如没有共同侵权，无须因是业主单位即承担连带赔偿责任。
特殊情况下，依据《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第10条，承揽人在完成工作过程中对第三人造成损害或者造成自身损害的，定作人不承担赔偿责任。但定作人对定作、指示或者选任有过失的，应当承担相应 15 的赔偿责任。此种情况下，如果建设单位发出错误甚至违法违规的只是，或选择没有资质的施工企业承包建设工程的，则可能因此过错责任而承担相应的赔偿责任。
为减少此类争议，可采用的做法是：除要求承包方投保意外伤害保险外，同时要求承包方为职工、农民工投保工伤保险，一定程度上减少了建设单位的风险。
十五、保修责任条款
建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应明确建设工程的质量保修项目内容及范围、质量保修期限、质量保修责任、质量保修金的支付方法等。此外，还需明确工程质量出现问题时对方的反应机制问题，反映时限问题，工程维修的费用承担问题等。
第五节 建设工程施工合同相关问题分析
选择以下几个问题探讨：
一、根据我国《建筑法》、《招标投标标法》及国有计委颁发的《工程建设项目招标范围和规模标准规定，国家大型基础设施建设、公用事业、国有资金投资、政府投资项目、国际组织如世行贷款项目，必须通过招投标。商品住宅项目属于关系社会公共利益、公众安全的公共事业项目的范围，应该依法采取公开招标的方式确定施工企业。按照上述法律规定，在招投标前发包方不得与施工方进行任何有关实质内容的谈判，在通过招投标后不得改变合同的实质内容。
例:在进行招投标前,施工方已经按照其与发包方的口头约定进行了实际施工。为满足行政机关的要求和法律的形式要求，发包方随后进行了公开招标、投标、开标、评标和中标一系列的程序，实际施工方成为本项目的中标人，并与发包方签订了建设工程施工合同。签订合同以后，双方又对工程量等进行了补充约定，相应的对工程价款进行了调整。
此例中的建设工程合同和补充协议的效力如何？ 施工合同的签订与招投标的关系及效力
虽然本案发包方、施工方在招投标前进行了实质性的沟通，违反了法律的强制性规定，但由于后来双方通过招投标方式进行招标后中标者即为实际施工人，根据我国理论界中合同效力补正的理论，该施工合同应为有效合同。在补充协议中双方对工程量和相应的工程款进行调整，应认定为有效。
二、施工合同签订主体及其效力
目前，建设工程承包活动中，作为发包方有可能存在多种形式，如委托开发、合作开发等情形，作为承包方有的资质不够而采用授权等方式来借用资质。那么如何来确定在这些情况下签订的建设工程施工合同的法律效力呢？
签订建设工程施工合同时，与承包方签订合同的发包方可能并不是真正的项目所有人，如在委托开发房地产时，发包人可能就是受托房地产开发企业，而真正的项目所有人却时委托人；在合作开发房地产时，发包人可能只是负责项目开发的房地产开发企业，而另一方可能时出地方。根据合同相对性原理，合同只对签订合同的发包人有效，对另外的委托方或合作方是没有法律效力的。
对于承包方没有资质时借用有资质的企业名称来承包企业，我们国家已明令禁止，且在建设工程施工合同纠纷的司法解释中明确这种情况属于无效合同。但有些个体施工队没有资质，但他们可能会成为某一个有资质单位的项目部，成为该单位的一个分支机构，并接受该有资质企业的统一指挥、统一管理，利用公司的设备等，在该单位的授权下签订建设工程施工合同并履行义务，至于其内部如何进行利益分配是其企业内部的管理问题，与合同效力没有关系。此种情形应认定为合同有效。
三、违法工程与建设工程施工合同的效力
某些工程在进行建设施工发包时，其工程没有取得建设用地规划许可、工程规划许可、建设工程施工许可甚至土地使用权也不在发包方名下，该工程可能并不合法，那么在此情形下承、发包双方签订的建设工程施工合同的法律效力如何？
一种意见认为，违反工程所签订的施工合同应属无效。理由：任何一个建设项目都要经历从立项、规划、用地、施工、销售指导竣工验收的审批登记手续。17 这些审批程序既相互独立又相互联系，而且有着严格的先后顺序，未办理前一审批手续，则后续的审批手续一般无法完成，而任何一个程序的审批手续没有完成之前，当事人就进行了实际的开发建设，致使工程项目处于违法状态，并使施工合同的标的物违法，其建设行为有可能被认定违法，所建建筑物则是违法建筑。对于以这样的建设内容为标的的建设工程施工合同，应当是合同内容违法，当然也是违法的，无效的。就像买卖双方签订合同买卖国家文物一样，因为合同标的物是国家禁止的，所以合同无效。虽然施工合同是双方当事人的真实意思表示，但这种真实意思表示所指向的内容或标的应当合法，否则便无效。
另一种意见认为，施工合同是发包人与承包人就工程的建筑施工签订的明确双方权利、义务的合同，其标的物是经过有关政法部门批准的准备建设的工程项目。一方面，施工合同的内容是合同双方对项目施工中权利义务的约定，并不是对项目本身进行约定，项目是否违法与合同本身是否有效没有必然联系，即使工程违法并不影响合同本身的法律效力，当事人约定的标的违法并不等于建设工程施工合同的内容违法，因而不能作为认定合同无效的依据。另一方面，施工合同的履行结果如何和合同本身的效力没有任何联系，合同的效力只能以合同签订时是否违反法律规定为依据来判断其法律效力，不能因为合同履行过程而导致合同的效力发生变化。现实生活中，有很多房地产开发项目是采取合作开发，委托开发的名义进行，项目的相关手续包括土地使用权甚至可能根本就不在发包方名下，有些建设项目在没有取得政府相关许可的情况下就签订了建设工程施工合同，或者甚至在取得土地使用权时就签订了建设工程施工合同然后再边施工边审批，更何况建设工程施工许可证须在建设工程施工合同签订后才可能办理，而没有施工许可的情况下进行的施工同样是违法的。本人认为，上述情形都有可能导致工程违法，但不能仅因此而认定双方签订的建设工程施工合同是无效合同。存在上述情形时导致工程违法的，一方有过错的，应当根据其过错程度承担其相应的违约责任，并受到相应的行政处罚。
四、建设工程优先受偿权放弃的法律效力问题
为解决工程欠款问题，保障社会稳定，维护农民工的合法权益，合同法第286条确定了工程价款的优先受偿权的法律地位，2002年6月27日，又出台了 18 最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，对建筑工程的承包人的优先受偿权的性质、效力等级及范围、行使条件及期限等作出了进一步的规定。为了保障资金安全，各大银行随即针对法律规定采取措施，即在对开发商贷款时要求承包人承诺放弃建设工程的优先受偿权。为取得贷款，在建设工程施工合同的补充协议中，开发商作为发包人就会设立要求承包人承诺放弃优先权的约定。对于采取该约定的做法，该约定有效吗？
从我国合同法的起草过程分析，合同法第286条规定的优先受偿权从设计、起草、讨论、修改、审议直至正式通过，始终是指法定抵押权。而法定抵押权具有不同于一般抵押权的特点：首先，它是依法律规定而产生的，不需要当事人事先约定，因此通常不需要进行登记，符合法律规定的条件即成立；其次，它的受偿顺序及受偿范围也依法律规定，当事人不能自行变更。有人认为，我国的合同法主要是任意性规定，当事人可以通过约定来变更或放弃该法律赋予给当事人的权利，这恰恰是合同自由的最好体现。本人认为，法律作出的这条规定更多的是从保护承包人的利益，最终保障民工等承包人的雇员的生存利益考虑，而生存利益优先的原则应当是人权原则的最基本要求，对其的保护应当是最大限度的，应当大于其他权利，因此该权利不容许放弃，放弃也是无效的。从另一个角度分析，根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。从物权的角度看，约定的抵押权在经过登记后不会因一方承诺放弃抵押权就会使抵押不存在，至少需要到登记部门解除抵押登记才能使该工程上的抵押权真正归于消灭，相比之下，承包人的优先受偿权属于法定抵押权，不需要进行登记即存在，那么其更不可能由于一方承诺放弃而归于消灭。综上所述，笔者认为在建设工程施工合同中承包人放弃对工程的优先受偿权是无效条款，得不到法律支持。
在司法实践中，为避免承包人放弃对工程的优先受偿权成为无效条款，有的约定附条件的放弃优先受偿权条款，即在发包人在已经支付给承包人建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用后，承包人放弃对工程的优先受偿权。由此一来，这种条件下的放弃即可能已经符合立法原意，达到了立法目的，应当认定为有效。一方面，这个条款即使有这种设计依然是变更法律规定的法定抵押权，依然是无效条款。另一方面，即使有效，这个条款操作性不强，所 19 附条件实际已涵盖了法律规定优先受偿建筑工程价款的全部内容，其所谓的放弃的条件中本身就已经确认了承包人的优先权，没有实际意义。
五、关于合同价款结算的约定
按照最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第二十条的规定，当事人约定，发包人收到竣工结算文件后，在约定期限内不予答复，视为认可竣工结算文件的，按照约定处理。实践中下列情形，其竣工结算文件的效力有待探讨：
在发包方和承包方的建设工程施工合同中，双方约定，承包方应按照合同约定标准计算工程价款，发包方应当在收到竣工结算文件后28天内答复，否则视为认可该结算文件。在该合同履行过程中，承包方未按双方约定标准计算工程价款，而是按照其他方法计算工程款，发包方收到该结算文件后，认为该文件不是按双方约定的标准计算，未予答复。为此，承包方以发包方在收到结算报告后在约定期限内未提出异议为由要求发包方按该结算报告付款。
对于此案，一种意见认为，结算报告中的结算依据不符合双方约定，即应当认定该结算报告不是双方约定的竣工结算文件，因此发包方没有义务对该文件进行回复，因此承包方以此要求付款没有法律依据；另一种意见认为，基于建设工程施工合同履行的特殊性，双方约定该条款的目的是要求发包人在合理期限内结束审价，履行合同约定的支付工程款的义务，平衡双方利益。在承包人提供的结算报告结算依据不符合双方约定的情况下，作为发包方更应该及时提出异议，否则应当视为发包方同意结算报告的标准和结果，放弃提出异议的权利。本人同意后一种意见。
结语：
以上问题与大家共同讨论交流，希望能够抛砖引玉，引发大家更多的思考、更深的分析，促进我公司法律团队的共同成长。谢谢。
第四篇：合同审查要点及其注意事项
合同审查要点及其注意事项
对企业而言，合同行为是公司存续期间重要的商事活动。合同审查应尽量做到“绝事于未萌，防患于未然”，应树立以下立约观念：“事先防范、过程跟踪、事后补救”。技术创新是企业发展的动力，通过法律来规范企业经营行为同样也能赢得可观的效益。
本人总结审查合同工作中的常见问题和注意事项如下，和大家一同交流学习。第一节、第二节简单引出合同审查目的和合同文本通用条款，第三节重点阐述合同的形式审查与实质审查。我司为房地产开发企业，因此在第四节单独列出建筑工程施工合同审查要点，并在第五节中结合实践，对建筑工程施工合同签订过程中的几个问题做一些归纳总结，并提出初步探讨意见。
第一节
合同审查的目的一、达到交易目的二、有效保障当事人的权益
第二节
合同文本通用条款
一、鉴于条款
二、合同目的和范围
三、合同各方权利义务及保证履约条款
四、结算、支付条款
五、知识产权条款
六、保密条款
七、违约责任条款
八、不可抗力条款、免责条款
九、争议解决条款
十、法律适用条款
十一、合同期限条款
十二、合同的变更、解除条款
十三、通知送达条款
十四、合同附件条款
十五、生效条款
十六、合同文本条款
第三节
合同的形式审查与实质审查要点
一、形式审查要点
1、形式及审批流程是否符合公司规定
常见问题：
（1）
会签表基本信息填写不完整、不规范、不清楚、与合同内容不一致。
（2）
未按公司要求使用公司制定的范本。
（3）
缺乏立项审批、超标审批；合同内容超出所依据文件的内容范围。
（4）
合同相对方的选择方式不符合规定（如：应当招投标的项目，没有进行招投标）。
（5）
流程选择不符合权限分工的要求。
（6）
缺乏合法有效的授权委托书。
（提示：审查授权委托书，可尽量避免与无权代理、越权代理、无权处分的主体签订合同，避免可能导致的合同被变更、被撤销或无效的后果。）
2、报审资料完整性、一致性
常见问题：
（1）
审查报审资料不完整，缺少合同附件、立项审批文件、招投标评审结果文件、对方资质证明等。
（2）
合同的标的种类、数量与审批文件有偏差；中标单位与合同相对方主体不一致等。
（3）未按要求提供资料原件；合同相对方营业执照复印件未加盖公章等。
3、合同文本形式要文字准确；表述严谨；格式规范；前后逻辑一致。
常见问题：
（1）合同结构不完整（如缺少开头、正文、结尾）；
（2）合同各方当事人信息不正确（如当事人名称与营业执照上的名称不一致；当事人银行账号、联系地址、联系电话等信息缺漏等。
（3）合同名称与内容不符（如：把租赁写成承包；把借款写成投资）。
（4）法律用语不准确（如“定金”错写成“订金”，“权利”写成“权力”，使用“大约”、“相当”等模糊词。）
（5）前后逻辑不一致
①称谓前后不一致（如：甲方乙方、买方卖方均出现，且没有指代关系）；
②金额大小写不一致、分期付款总额与合同总金额不一致等；
③期限表述不一（如：“期限一年”与“2009年3月至2010年4月”）；
④序号、附件指代矛盾；
⑤签订日期前后不一致；
⑥印章上的公司名称与合同中书写的单位名称不一致；
⑦所盖章非公章或合同专用章（如：合同上盖财务专用章）。
二、实质审查要点
1、审查合同主体资格、履约能力
常见问题:
合同主体不具备签约、履行合同的权力能力和行为能力。
如：
（1）不具备营业执照的法人分支机构且未经法人授权；
（2）未成年人、精神病人；
（3）营业执照过期或未通过年检；
（4）连续两年未年检被工商吊销营业执照；
（5）对于特殊行业的主体，不具有从事合同项下行为的资格，（建筑承包资质共四级，只能承包与其级别相符的工程，通信类、供电类还要经过特定审批）
展开说明企业分支机构对外签约问题：
由于法人分支机构并不具备完备的合同签署权限，因此与其签约可能存在一定法律风险。
如果法人的分支机构依法设立并已领取营业执照，则属于《民事诉讼法意见》中规定的“其他组织”范畴，具有缔约能力，可作为合同主体。但应结合该分支机构规模衡量其履约能力，对于金额特别巨大或存在较大法律风险的合同，从安全考虑，最好要求该分支机构提供相应法人对其签署合同的授权文件。
如果是法人非依法设立的分支机构，或者虽依法设立但没有领取营业执照的分支机构，且未经法人授权，则其不具有民事主体资格，其对外签订的合同一般会被确认无效。如其事后经法人追认，可视为法人行为。因此，尽量避免同此类分支机构签订合同。
2、审查合同效力、合同条款效力
常见问题：
（1）存在《合同法》第52条规定的5种导致合同无效的情形；
①一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益的；
②恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
③以合法形式掩盖非法目的的；
④损害社会公共利益的；
⑤违反法律、行政法规的强制性规定的。
（2）存在《合同法》第53条规定的无效免责条款。
①造成对方人身损害的②因故意或重大过失造成对方财产损失的（3）需要依法办理批准、登记手续的或约定办理批准、登记手续后合同才生效的，未跟踪了解合同是否向有关机关办理批准或登记备案
（4）涉外合同约定公证生效的，没有实际办理公证。
（5）约定的生效条件、期限不合法。
提示：需审查合同所附条件或期限的必要性、合理性、合法性，并审查条件是否成就、期限是否届至等。
3、审查合同条款是否完备
常见问题：
（1）
缺少《合同法》要求的基本条款；
①当事人的名称或姓名和住所，②标的，③数量，④质量，⑤价款或者报酬，⑥履行期限、地点和方式，⑦违约责任，⑧解决争议的方法。
（2）缺少依合同特点须具备的条款
如：①知识产权条款，②保密条款，③对方使用我方商标的合同，没有明确限制商标的使用方式及范围。
4、合同付款条款
（1）原则：把价款的支付和合同履行过程中对方合同义务的履行和防控对方违约风险结合起来，把价款的支付条件和对方在各阶段应履行的合同义务密切联系，通过设定价款支付的时间点和付款比例来促使合同对方如约履行合同义务，最大限度发挥付款条款的风险控制作用。
付款条款通常与合同权利义务的平衡具有密切关系，对于保证合同的履行质量、实现合同的目的具有重要意义。
（2）
常见问题：
①不应一次性付款的合同选择了一次性付款；
②分期付款的合同，付款比例不恰当，首付款比例过高；
③付款条件未与制约对方履行相应合同义务相结合等。
（3）不同的合同应采用不同的付款方式：
一次性付款：通常用于合同期限较短且对方没有后续合同义务履行问题的合同（如：礼品、宣传品或其他低值易耗品采购合同等），可约定到货验收合格后一次性付款。但一般设备或中小型的采购合同，应留有一定比例的质量保证金，待保修期满后支付。
分期付款：对于设备采购（涉及安装、调试、试运行、初检终检等）、技术开发类、租赁类、广告发布类合同、维护服务类或合作类的合同，由于合同期限有较长的持续性，合同对方有需要后续履行的合同义务，常采用分期付款的方式。
（4）付款节点：①合同生效时间；
②合同经相关管理部门批准、登记、备案的时间（如有）；
③交付时间；
④验收合格时间；
⑤质量保证期届满时间。
（5）注意：补签合同情况下，分期付款期限早已构成迟延，应根据实际情况调整付款条件和期限，以免因约定不当导致迟延支付的违约风险。
5、审查违约责任
尽量穷尽各种可能的违约假设并设立违约处理方式。
约定违约情形、违约责任，违约所产生的损失范围及补偿（如对于可预期利益的范围的界定）。
（1）违约责任的承担方式：继续履行、赔偿损失、采取补救措施、违约金责任、定金责任。
（2）如果合同对公司具有特殊的商业价值或利益，而存在对方单方违约解除合同的可能时，可视情况采用加重对方的违约成本，制约对方的违约行为。如在约定违约金、赔偿损失之外，约定守约方还有权要求违约方继续履行合同，保护守约方缔约目的的实现。
（3）对违约责任约定要明确，避免出现如下情况：
如：①约定“按照《合同法》解决争议”，②约定“按照《合同法》有关条款承担违约责任”。
（4）最好明确约定违约金数额、数额计算方式，如以合同总金额的一定比例计算违约金，或按中国人民银行同期贷款利息、逾期贷款罚息等标准能计算日违约金。如未实现约定具体计算方法，守约方须举证实际损失的多少，而损失计算通常复杂且争议较多，不利于损失的及时弥补、纠纷的顺利化解。
（5）如何判断违约金过高的问题。《合同法》第114条第2款规定了“当事人约定违约金数额低于或过分高于实际损失的，经当事人请求，人民法院或仲裁机构予以增加或适当减少。”《合同法解释二》第29条第2款规定了“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。
6、审查管辖约定
常见问题：对管辖权的选择不符合专属管辖、级别管辖的规定，仲裁条款无效。
如：①不动产合同纠纷，约定了不动产所在地以外的法院管辖；
②知识产权纠纷合同，约定了没有管辖权的基层人民法院管辖；
③约定的仲裁机构名称错误；
④同时约定仲裁和法院管辖；
⑤同时约定了两个以上仲裁机构。
7、审查合同条款是否明确具有可操作性
常见问题：
（1）引用已失效的法律法规（如：“本合同依据《中华人民共和国经济合同法》的有关规定签订”）
（2）约定一方严重违约时对方可以解除合同，但没有明确什么样的情况属于严重违约。
（3）约定了构成违约的条件，但没有相应明确违约责任追究的具体方式。
（4）约定的检验、考核周期过短，实际不可能做到。
（5）标的条款缺少名称、规格、型号、性能等信息。
（6）未对可能发生的情况进行约定，造成权利义务不明确（如：广告发布合同中，未对广告牌坠落致人损害的赔偿责任等可能发生的问题明确约定）。
8、知识产权条款
（1）应当设置知识产权条款的合同：广告类合同、技术类合同、委托设计制作类合同。
视具体情况设置知识产权条款的合同：采购类合同、咨询服务类合同、委托筹办类合同、施工类合同。
无须设置知识产权条款的合同：租赁合同。
（2）对于设计制作合同，委托方企业可能采取的条款模式：
①完全归属本公司，非经事先书面同意，受托方不得以任何方式使用或向第三方披露；
②完全归属本公司，但在本合同履行完毕后，受托方为介绍其自身业绩需要可以引用相关的内容；
③归双方共有，除本合同已有约定之外，任何一方拟使用或处置该作品必须事先取得对方同意；
④归受托方所有，但受托方对该作品的任何使用或处置均不得侵害本公司的合法权益。
9、不可抗力条款
（1）对于不可抗力条款的具体设置，应根据公司在具体合同种的不同地位来具体分析。
如合同中的主要义务由相对方履行，则此条可原则性规定，列举的不可抗力事件则尽可能少。例如：施工类合同中，公司主要义务为支付工程价款，而相对方的主要义务为工程施工，受到不可抗力影响的可能性显然更高，故此时合同不可抗力条款设置宜较为原则，列举情况较少，则相对方援引不可抗力条款免除责任的可能性就较低，更有利于公司权益的保护。
但如公司需承担具体合同的主要义务的，则建议对不可抗力条款的约定应尽可能细化，采取列举的方式，尽最大可能将可能对公司履行合同造成影响的情形都约定为不可抗力事件，以便发生此类情况时，可援引不可抗力条款避免相关法律风险的发生。
(2)援引不可抗力条款的程序。
如公司义务相对较轻的，可规定较为严格的援引程序和要求，例如发生不可抗力后应提交当地政府或者公证机构出具的关于发生不可抗力的证明文件，以及主张不可抗力的期限等，以便从程序上尽可能地避免相对方主张不可抗力。反之，可规定较为宽松的程序和要求。
（3）另外，建议在合同中明确将因政府政策、命令、指示或其他行使行政权力的行为，致合同完全或部分不能履行的，视为不可抗力。
第四节
建设工程施工合同审查
建设工程施工合同是公司日常合同管理工作中常见的合同类型，数量多、金额巨大、涉及专业问题较多。
一、合同主体的审查
需具备相应的资质。审核资质时应注意审核其资质证书的资质等级、有效期限等是否符合工程建设项目的要求，持证单位名称是否与承包单位名称一致等。
相关法条：《建筑法》第13条“从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、涉及单位和工程监理单位，按照其拥有的注册资本、专业技术人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等资质条件，划分为不同的资质等级，经资质审查合格，取得相应等级的资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。”第26条“承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。
二、合同效力审查
2004第14号《关于审理建筑工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》：将五种合同依法认定为无效：
1、承包人未取得建设施工企业资质或超越资质等级的；
2、没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；
3、建设工程必须进行招标而未进行招标或者中标无效的；
4、承包人非法转包建设工程的；
5、承包人违法分包建设工程的。
三、施工合同第一部分协议书的内容审查
施工合同第一部分为协议书，概括约定施工合同的主要内容如工程概况（工程名称、地点、内容）、承包范围、工期、质量标准、合同价款，该部分属于合同实质内容的主要内容，审查时应注意核对是否与项目审批文件一致（如属招投标项目应核对承包人名称、承包条件是否与中标结果一致），约定内容是否具体、准确，如有不一致应进行修改。
1、审查工程承包范围，包括土建工程、给排水工程、电气工程、消火栓工程、消防喷淋工程、暖通工程、弱电工程（包括智能化系统预埋管、盒、箱壳部分）等等。注意与招投标文件、发包图纸、工程量清单内容一致。
2、开工日期的审查，项目开工日期的明确对工期的认定，具有重要意义。一般标明：开工日期以发包方和监理方、或监理出具的开工通知日期为准。实际开工日期与约定日期不一致，以实际开工日期为准（开工通知书等证实）。施工许可证日期和实际施工日期不一致，以施工许可证日期为准。
四、合同内容合法性的审查
根据《合同法》、《建筑法》等相关法律规定，工程合同不得有违反法律、行政法规强制性规定的内容，审查时如有违反内容应进行删改。
常见问题：
1、将应当由一个承包人完成的建设工程直接成若干部分发包给几个承包人；
2、同意承包人将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解后以分包的名义分别转包给第三人；
3、同意承包人将工程分包给不具备相应资质条件的单位；
4、同意分包单位将其承包的工程再分包；
5、同意建设工程主体结构的施工非由承包人自行完成；
6、合同约定建筑材料、建筑构配件和设备由工程承包单位采购的，发包单位制定承包单位购入用于工程的建筑材料、建筑构配件和设备或者制定生产厂、供应商；
7、将必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标的；
8、与非中标人签订合同（也包括中标人向他人转让中标项目的情况）；
9、不按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同，或再行订立背离合同实质性内容的其他协议；
10、其他违反法律、行政法规强制性规定的内容。
五、合同价款、计价方式
计价方式一般有三种：
1、采用固定价格合同。（如：合同约定工程总价款包含全部工程量内容，承包人无论何种原因没有列入单价或总价款中的工程，发包人都没有增加支付的义务，并认为该项目已包含在总承包价款中。本工程竣工结算时，只计算变更部分和材料价差调整部分，不再对报价书、标底价及中标价进行重新核对。）
2、采用可调价格合同。（如：合同价款调整方法，招标范围以内的工程量按实计算，定额计价，税前总价下浮。设计变更及现场签证由总监、发包人现场工程师共同认可，施工期间工程变更或签证调整单项
元以内不予计取，元以上单项的变更或签证于竣工决算时调整，签证、变更的工程量按专项条款所规定的相应下浮率下浮。）
3、采用成本加酬金合同。（此种方式采用不多。）
应当约定：
1、预付工程款的数额、支付时限及抵扣方式；
2、工程进度款的支付方式、数额及时限；
3、工程施工中发生变更时，工程价款的调整方法、索赔方式、时限要求及金额支付方式；
4、发生工程价款纠纷的解决方法；
5、约定承担风险的范围及幅度以及超出约定范围和幅度的调整办法；
6、工程竣工价款的结算与支付方式、数额及时限；
7、工程质量保证（保修）金的数额、预扣方式及时限；
8、安全措施和意外伤害保险费用；
9、工期及工期提前或延后的奖惩办法；
10、与履行合同、支付价款相关的担保事项。
提示：审核计价方式的约定内容应注意审核是否清楚明确地约定了计价方式及价格调整的风险范围和调整方法、上下文约定的计价方式是否一致等（常见问题如:前面约定“包干造价，固定不变价”，后面又约定“按实结算”）。
六、关于合同价款支付条件、期限的约定
1、方式：节点形象进度，按比例；或工程量，按比例。除了需注意根据工程进度约定相应价款支付比例外，还需视公司审批流程所需期限等相关因素约定合理的付款期限。
如：“合同生效后”、“工程竣工并经验收合格后”补充具体期限“XX个工作日内”，以便安排付款事宜，避免迟延支付。
2、通用条款中关于合同价款变更、工程量确认、竣工验收报告、索赔报告等均约定了确认期限，如超过约定期限未予答复将被视为认可。因此如果通用条款约定的各个确认期限根据各公司实际履行需要不够长，应在专用条款中进行变更，延长相应期限，以免因公司审核流程较长在未答复前已被视为认可的情况发生。提示注意：
常有承包方要求发包方将其应收的合同款支付给其自行制定的分包单位或包工头，发票的开具也由分包单位或包工头自己解决。承包人试图通过转让债权这一形式将合同履行过程中存在的转包或违法分包行为合法化，甚至连发票开具的合同义务也同时进行转让。对于承包人的这种要求应予拒绝，并应注意在施工合同中明确约定工程款的收款账户、发票开具的方式等。
七、审查对监理工程师、发包人派驻工程师权限的设置
1、明确工程师授权范围；
2、对于超越工程师授权范围的，由发包方确认。
提示注意：对于可能引起工期顺延、工程质量、合同效力等重大变更的工程师指令，可以约定需要经过发包人或承包人认可后生效。
八、审查对于工期顺延的约定
1、工期顺延的原因，除规定不可抗力外，对于因工程内容变更、工期增加、设计变更、工程款支付、政府指令（停水停电）、地下物等因素造成的工期顺延，最好约定标准作为认定是否构成工期顺延的依据；
2、工期顺延的程序性约定：承包方在一定时间内，书面报发包方认可、监理认可。可以增加“视为”条款。（视为条款：发包方在约定期限内不予答复的，视为认可。）
九、对于隐蔽工程和中间验收的条件和程序的审查
1、程序：“按照国家、省、市、县有关规定执行。承包人自检、并在隐蔽或中间验收前
小时，以书面形式通知监理工程师和发包人代表。防水及室外装修等重要部位的施工先做样板，经发包人和现场监理验收后方可进行施工。”等。
2、通用条款内有具体约定，也可在合同中明确“正负零、封顶”等主要节点的验收要求。
十、审查关于工程变更的约定
未经过规划的批准、设计的批准的规划设计变更；承包方原则不作变更；但实务上需做变更。
（此类约定
举例如：由于工程变更使得工程量或工作内容增减的，变更发生后
日内，承包人须向工程师提交书面报告，工程师审批通过书面报告后报发包人核准，书面报告经发包人确认并加盖公章后,方可作为调整合同价款的有效签证,在工程结算时支付。承包人逾期不报，视为不涉及工程造价增加。设计变更必须提供由发包人发出的或发包人委托设计单位经发包人审批后发出的工程变更通知书，否则不视为设计变更。施工期间变更调整单项
元以内不予计取，元以上单项的变更于竣工决算时调整。）
十一、审查关于竣工验收和结算的约定
重点注意：验收过程、工程交付、资料交付、竣工结算等方面的约定；关于验收的主体资格、质量不合格情况下的整改措施和责任承担、结算资料的提交时间和补充要求。
提示注意“视为条款“的约定：作为发包方，可约定“承包方不按时与发包方共同结算的，已发包方审定的结算金额为准；作为承包方可约定“结算文件提交后，在约定时间内发包方不予以审计的，视为认可结算资料”。
十二、农民工工资问题的约定
实践中曾发生此类纠纷：公司将工程施工任务承包给某施工单位进行，由于施工单位拖欠农民工工资，导致农民工向建设单位讨薪或向建设行政部门上访，很多地方政府要求建设单位承担垫付责任。
为解决此问题，可在施工合同中增加关于对方不按时发放农民工工资导致农民工到公司或有关部门上访给公司造成影响及算是的违约责任承担问题的约定，以约束对方合法用工并及时支付农民工工资。也可要求施工方提供银行出具的支付农民工工资的保函。
十三、违约责任
通用条款中的违约责任约定比较泛泛。
详细的约定可参照如下条款：
1、对于履约保证金（或保函）的具体内涵加以明确：何种情况下扣除、保函生效失效时间、保证金退还的时间及利息约定；
2、对于工期拖延的罚则：扣保证金、违约金及抵工程款、总价款的违约金。
3、对于逾期支付工程款的罚则：发包人不能按时支付工程款的，自逾期之日起按照中国人民银行规定的贷款利率承担迟延履行期间的利息。
4、对于工程及资料交付的约定：发包人与承包人工程结算发生的任何异议，应当通过仲裁或者诉讼解决，但是无论是否发生或者争议责任如何，都不能成为承包人行使工程移交、工程验收、配合工程备案以及移交工程资料的抗辩理由。上述争议被确认属于发包人过错的，发包人承担相应责任。（留置权）
5、对于质量争议的约定：质量问题认定的中间机构设置和认定。证明责任的承担和程序。可约定第三方：区所在地的质量部门。
6、对于质保金的约定：质保期的长短，质保金返还的方式和利息支付问题。7、于安全文明施工过程中的责任承担和处罚方式的约定。
8、关于工程违法转分包、挂靠的约定：主要是罚则。工程不允许转包或者违法分包，发包人发现承包人违反本条规定转包或者违法分包的，有权立即解除合同。承包人除比照本协议质量、工期相应处罚条款承担全部责任外，应当承担工程总标价10%的违约金。造成发包人损失的，承包人还应承担由于解除合同迫使发包人重新招标引起的房屋销售信誉受损带来的直接、间接经济、名誉赔偿责任。但本协议约定发包人分包的除外。
9、对于工程保修责任的认定：承包方不保修情况下的处理和费用承担。（如：“承包方应在规定时限内通过修理、重作等补救措施使工程质量合格，并应支付工程总价款
%的违约金，如超过规定改正期限工程质量仍未验收合格的，发包方有权单方解除本合同，并要求承包方赔偿相应的损失。承包方违约除应按照上述约定支付违约金外，当约定的违约金不足以弥补发包方所受到的损失时，还应赔偿发包方损失”。）
十四、安全责任
1、通用条款中有约定“承包方承担施工生产过程中发生的安全责任”。
实践中，常有受害人将建设单位一并作为共同被告起诉，导致建设单位花费大量人力物力处理纠纷。
为有效约束承包方严格履行安全施工责任，避免发包方因安全事故等原因而使受害人通过投诉、起诉、信访等方式向发包人主张权利，承包方应承担发包方因此支出的调查费、律师费等合理费用，并可约定每发生一起安全事故，发包方有权要求承包方支付合同总价款
%的违约金，可在工程款中直接扣除。”
2、实践中，建筑工地发生人身伤亡事故后，有些地方行政管理部门或受害人要求公司作为业主单位承担连带责任。对于该问题，分析如下：
一般情况下，建设单位对承包方在施工过程中造成他人损害是不应承担责任的，更无法律依据承担连带赔偿责任。（《建筑法》第45条规定：“施工现场安全由建筑施工企业负责。实行施工总承包的，由总承包单位负责。分包单位向总承包单位负责，服从总承包单位对施工现场的安全生产管理。”）
关于连带赔偿责任，根据《民法通则》第130条、《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第3条，承担连带赔偿责任的依据是建设单位与加害行为人构成共同侵权，如没有共同侵权，无须因是业主单位即承担连带赔偿责任。
特殊情况下，依据《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第10条，承揽人在完成工作过程中对第三人造成损害或者造成自身损害的，定作人不承担赔偿责任。但定作人对定作、指示或者选任有过失的，应当承担相应的赔偿责任。此种情况下，如果建设单位发出错误甚至违法违规的只是，或选择没有资质的施工企业承包建设工程的，则可能因此过错责任而承担相应的赔偿责任。
为减少此类争议，可采用的做法是：除要求承包方投保意外伤害保险外，同时要求承包方为职工、农民工投保工伤保险，一定程度上减少了建设单位的风险。
十五、保修责任条款
建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应明确建设工程的质量保修项目内容及范围、质量保修期限、质量保修责任、质量保修金的支付方法等。此外，还需明确工程质量出现问题时对方的反应机制问题，反映时限问题，工程维修的费用承担问题等。
第五节
建设工程施工合同相关问题分析
选择以下几个问题探讨：
一、施工合同的签订与招投标的关系及效力
根据我国《建筑法》、《招标投标标法》及国有计委颁发的《工程建设项目招标范围和规模标准规定，国家大型基础设施建设、公用事业、国有资金投资、政府投资项目、国际组织如世行贷款项目，必须通过招投标。商品住宅项目属于关系社会公共利益、公众安全的公共事业项目的范围，应该依法采取公开招标的方式确定施工企业。按照上述法律规定，在招投标前发包方不得与施工方进行任何有关实质内容的谈判，在通过招投标后不得改变合同的实质内容。
例:在进行招投标前,施工方已经按照其与发包方的口头约定进行了实际施工。为满足行政机关的要求和法律的形式要求，发包方随后进行了公开招标、投标、开标、评标和中标一系列的程序，实际施工方成为本项目的中标人，并与发包方签订了建设工程施工合同。签订合同以后，双方又对工程量等进行了补充约定，相应的对工程价款进行了调整。
此例中的建设工程合同和补充协议的效力如何？
虽然本案发包方、施工方在招投标前进行了实质性的沟通，违反了法律的强制性规定，但由于后来双方通过招投标方式进行招标后中标者即为实际施工人，根据我国理论界中合同效力补正的理论，该施工合同应为有效合同。在补充协议中双方对工程量和相应的工程款进行调整，应认定为有效。
二、施工合同签订主体及其效力
目前，建设工程承包活动中，作为发包方有可能存在多种形式，如委托开发、合作开发等情形，作为承包方有的资质不够而采用授权等方式来借用资质。那么如何来确定在这些情况下签订的建设工程施工合同的法律效力呢？
签订建设工程施工合同时，与承包方签订合同的发包方可能并不是真正的项目所有人，如在委托开发房地产时，发包人可能就是受托房地产开发企业，而真正的项目所有人却时委托人；在合作开发房地产时，发包人可能只是负责项目开发的房地产开发企业，而另一方可能时出地方。根据合同相对性原理，合同只对签订合同的发包人有效，对另外的委托方或合作方是没有法律效力的。
对于承包方没有资质时借用有资质的企业名称来承包企业，我们国家已明令禁止，且在建设工程施工合同纠纷的司法解释中明确这种情况属于无效合同。但有些个体施工队没有资质，但他们可能会成为某一个有资质单位的项目部，成为该单位的一个分支机构，并接受该有资质企业的统一指挥、统一管理，利用公司的设备等，在该单位的授权下签订建设工程施工合同并履行义务，至于其内部如何进行利益分配是其企业内部的管理问题，与合同效力没有关系。此种情形应认定为合同有效。
三、违法工程与建设工程施工合同的效力
某些工程在进行建设施工发包时，其工程没有取得建设用地规划许可、工程规划许可、建设工程施工许可甚至土地使用权也不在发包方名下，该工程可能并不合法，那么在此情形下承、发包双方签订的建设工程施工合同的法律效力如何？
一种意见认为，违反工程所签订的施工合同应属无效。理由：任何一个建设项目都要经历从立项、规划、用地、施工、销售指导竣工验收的审批登记手续。这些审批程序既相互独立又相互联系，而且有着严格的先后顺序，未办理前一审批手续，则后续的审批手续一般无法完成，而任何一个程序的审批手续没有完成之前，当事人就进行了实际的开发建设，致使工程项目处于违法状态，并使施工合同的标的物违法，其建设行为有可能被认定违法，所建建筑物则是违法建筑。对于以这样的建设内容为标的的建设工程施工合同，应当是合同内容违法，当然也是违法的，无效的。就像买卖双方签订合同买卖国家文物一样，因为合同标的物是国家禁止的，所以合同无效。虽然施工合同是双方当事人的真实意思表示，但这种真实意思表示所指向的内容或标的应当合法，否则便无效。
另一种意见认为，施工合同是发包人与承包人就工程的建筑施工签订的明确双方权利、义务的合同，其标的物是经过有关政法部门批准的准备建设的工程项目。一方面，施工合同的内容是合同双方对项目施工中权利义务的约定，并不是对项目本身进行约定，项目是否违法与合同本身是否有效没有必然联系，即使工程违法并不影响合同本身的法律效力，当事人约定的标的违法并不等于建设工程施工合同的内容违法，因而不能作为认定合同无效的依据。另一方面，施工合同的履行结果如何和合同本身的效力没有任何联系，合同的效力只能以合同签订时是否违反法律规定为依据来判断其法律效力，不能因为合同履行过程而导致合同的效力发生变化。现实生活中，有很多房地产开发项目是采取合作开发，委托开发的名义进行，项目的相关手续包括土地使用权甚至可能根本就不在发包方名下，有些建设项目在没有取得政府相关许可的情况下就签订了建设工程施工合同，或者甚至在取得土地使用权时就签订了建设工程施工合同然后再边施工边审批，更何况建设工程施工许可证须在建设工程施工合同签订后才可能办理，而没有施工许可的情况下进行的施工同样是违法的。本人认为，上述情形都有可能导致工程违法，但不能仅因此而认定双方签订的建设工程施工合同是无效合同。存在上述情形时导致工程违法的，一方有过错的，应当根据其过错程度承担其相应的违约责任，并受到相应的行政处罚。
四、建设工程优先受偿权放弃的法律效力问题
为解决工程欠款问题，保障社会稳定，维护农民工的合法权益，合同法第286条确定了工程价款的优先受偿权的法律地位，2002年6月27日，又出台了最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，对建筑工程的承包人的优先受偿权的性质、效力等级及范围、行使条件及期限等作出了进一步的规定。为了保障资金安全，各大银行随即针对法律规定采取措施，即在对开发商贷款时要求承包人承诺放弃建设工程的优先受偿权。为取得贷款，在建设工程施工合同的补充协议中，开发商作为发包人就会设立要求承包人承诺放弃优先权的约定。对于采取该约定的做法，该约定有效吗？
从我国合同法的起草过程分析，合同法第286条规定的优先受偿权从设计、起草、讨论、修改、审议直至正式通过，始终是指法定抵押权。而法定抵押权具有不同于一般抵押权的特点：首先，它是依法律规定而产生的，不需要当事人事先约定，因此通常不需要进行登记，符合法律规定的条件即成立；其次，它的受偿顺序及受偿范围也依法律规定，当事人不能自行变更。有人认为，我国的合同法主要是任意性规定，当事人可以通过约定来变更或放弃该法律赋予给当事人的权利，这恰恰是合同自由的最好体现。本人认为，法律作出的这条规定更多的是从保护承包人的利益，最终保障民工等承包人的雇员的生存利益考虑，而生存利益优先的原则应当是人权原则的最基本要求，对其的保护应当是最大限度的，应当大于其他权利，因此该权利不容许放弃，放弃也是无效的。从另一个角度分析，根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。从物权的角度看，约定的抵押权在经过登记后不会因一方承诺放弃抵押权就会使抵押不存在，至少需要到登记部门解除抵押登记才能使该工程上的抵押权真正归于消灭，相比之下，承包人的优先受偿权属于法定抵押权，不需要进行登记即存在，那么其更不可能由于一方承诺放弃而归于消灭。综上所述，笔者认为在建设工程施工合同中承包人放弃对工程的优先受偿权是无效条款，得不到法律支持。
在司法实践中，为避免承包人放弃对工程的优先受偿权成为无效条款，有的约定附条件的放弃优先受偿权条款，即在发包人在已经支付给承包人建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用后，承包人放弃对工程的优先受偿权。由此一来，这种条件下的放弃即可能已经符合立法原意，达到了立法目的，应当认定为有效。一方面，这个条款即使有这种设计依然是变更法律规定的法定抵押权，依然是无效条款。另一方面，即使有效，这个条款操作性不强，所附条件实际已涵盖了法律规定优先受偿建筑工程价款的全部内容，其所谓的放弃的条件中本身就已经确认了承包人的优先权，没有实际意义。
五、关于合同价款结算的约定
按照最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第二十条的规定，当事人约定，发包人收到竣工结算文件后，在约定期限内不予答复，视为认可竣工结算文件的，按照约定处理。实践中下列情形，其竣工结算文件的效力有待探讨：
在发包方和承包方的建设工程施工合同中，双方约定，承包方应按照合同约定标准计算工程价款，发包方应当在收到竣工结算文件后28天内答复，否则视为认可该结算文件。在该合同履行过程中，承包方未按双方约定标准计算工程价款，而是按照其他方法计算工程款，发包方收到该结算文件后，认为该文件不是按双方约定的标准计算，未予答复。为此，承包方以发包方在收到结算报告后在约定期限内未提出异议为由要求发包方按该结算报告付款。
对于此案，一种意见认为，结算报告中的结算依据不符合双方约定，即应当认定该结算报告不是双方约定的竣工结算文件，因此发包方没有义务对该文件进行回复，因此承包方以此要求付款没有法律依据；另一种意见认为，基于建设工程施工合同履行的特殊性，双方约定该条款的目的是要求发包人在合理期限内结束审价，履行合同约定的支付工程款的义务，平衡双方利益。在承包人提供的结算报告结算依据不符合双方约定的情况下，作为发包方更应该及时提出异议，否则应当视为发包方同意结算报告的标准和结果，放弃提出异议的权利。本人同意后一种意见。
结语：
以上问题与大家共同讨论交流，希望能够抛砖引玉，引发大家更多的思考、更深的分析，促进我公司法律团队的共同成长。谢谢。
仅供参考
第五篇：酒店管理要点
1、酒店的概念：酒店是指提供住宿、饮食、娱乐、购物以及其他综合服务来获得经济效益、社会效益和环境效益的一个综合性的企业。
2、金钥匙服务：金钥匙代表着酒店顶级的专业化服务，这种服务虽不是万能的额，但以追求卓越、尽善尽美为宗旨，涵盖了宾客所需要的接、送、买、印、寄、取、租、代等广泛的服务内容，凡是不违背法律和社会道德的服务都是金钥匙服务的业务范畴。
3、现代酒店的创始人：埃尔斯沃斯·弥尔顿·斯塔特勒
4、酒店管理意识：营销、酒店质量、酒店经营开发
①市场意识（市场是酒店业务决策的依据，应适应宾客；掌握市场信息，适应市场变化；确定市场定位，做好促销工作；以顾客为中心；全员促销；创立品牌占领市场）；②竞争意识（价格、非价格竞争）；③创新意识（产品质量、管理、市场营销、产品内容的创新）；④效益观念（提高酒店利用率、控制成本、灵活经营）；⑤人本管理意识（认识人、使用人、培育人、爱护人、激励人）；⑥酒店质量管理意识（质量只有好坏之分，没有较好、较差）；⑦经营开发观念（拓展经营意识、市场营销意识）
5、前厅部的功能：销售客房产品、提供各项前台服务、协调饭店各部门的经营活动、建立并管理和利用各类信息档案
6、酒店常用经营指标：客房出租率、收支平衡点、客房双开率（指一间标间由两客人租用）
7、衡量服务质量：宾客满意率、宾客投诉率
8、客户预订服务程序：①岗前准备、②受理预订（电话预订的受理、函件预订的受理、柜台预订的受理）③承诺预订、④核对预订、⑤更改预订、⑥取消预订、⑦超额预订
9、客房销售技巧：①掌握宾客特点、②介绍产品优点、③巧报价格：从高到低报价、介绍性报价（冲击式报价，适合低价房推；销鱼尾式报价，适合高价房；三明治式报价，中价房）、报明所有房价、④展示产品、⑤实时促成交易
10、前厅接待程序：①接待准备工作、②入住接待程序：A、散客：热情迎接，询问是否预订；请客人填写入住登记表；请客人出示身份证或护照，确认客房种类价格付款方式，离店日期；根据客人的需要安排客房；B、团队：抵店前准备；到达后接待；协商客人用餐时间地点标准人数，以及叫醒服务收取行李时间等；遇未预定团队，应尽快按散客安排入住；登记客人信息，打印团队资料；C、重要客人：获取贵宾姓名职务到达时间等信息，准备好相关物品；到达由客务关系人员到门口迎接；填写欢迎卡，登记入住信息；③退房业务程序：正常时间退房、延时退房（12时、18时）、退房后的信息管理；④总台报表管理程序：报表分类、数据录入、分析统计、打印分送、存档；
11、客人投诉处理程序：1）投诉产生原因：①硬件的设施、设备出现故障；②客人对于作为软件的无形服务不满；③酒店管理不善；④客人对酒店的有关政策规定不了解或误解引起的；2）投诉处理：①做好接待投诉的心理准备；②设法使客人消气；③认真倾听客人投诉，并注意做好记录；④对客人的不幸表示同情理解抱歉；3）注意事项：①切不可在客人面前推卸责任；②给客人多种选择方案；③尽量给客人肯定的回答；④对投诉的处理结果予以关注；⑤与客人进行再次沟通，询问客人对处理结果是否满意；
12、客房部的特点：1）客房部在饭店的地位具有特殊性：是饭店存在的基础；经营面积最大，时间最长，收入最高；决定饭店等级最重要的因素之一；带动饭店一切经济活动的枢纽；2）具有自身的特点：服务特性突出、服务内容负责繁琐、成本控制难度大、与其他部门协作性强；3）宾客的客房消费心理特点：求安全心理需要、求卫生心理需要、求亲切心理需要、求舒适心理需要、求方便心理需要；
13、客房部日常清扫通用程序：①将用品放在手推车上，一般于上午9时到11时，下午3到4时开始整理房间；②客人退房后要马上整理，以便再次出租；③先敲门，得回应后才进去，注意使用礼貌用语；④更换床单、清洁垃圾；⑤擦洗室内家具、清洁浴室、卫生台等；⑥清洁地毯；⑦将调温器调到适当位置，关好门窗；⑧填写客房工作人员工作日志。
13、客房清扫程序：进入客房（观察、敲门、开门、敞开房门）；开电源；拉窗帘；倒烟灰缸、纸篓；整理物品；撤床；做床；擦拭房间设备；物品归位；检查房间；添置更换服务用品；地面吸尘；观察效果；关电源；锁房门；填服务操作表；卫生间清扫程序：进、开、倒、撤（用过的物品）、洗（杯）、擦、查、添、看（是否有漏项）、关
14、客房服务的质量和安全：1）硬件质量（客房设备设施用品质量和客房环境质量）；2）软件质量（服务意识和礼节、服务方式和技巧、服务效率、清洁卫生）；3）服务安全：职业安全、消防安全、财务安全
15、菜单设计：1）依据：①对自身技术力量的分析；②对餐饮消费市场的分析；③成本与价格分析；④食品原料供应市场分析；⑤食品营养和花色品种的搭配；2）主要因素：①菜单形式的选择、②菜肴种类、③菜肴的编排、④精练的文字、⑤设计菜单时要注意的事项（制作材料选择不当；菜单面积和字号小、装帧简陋；菜单有涂改过的痕迹；缺乏描述性文字说明；菜单上有，但卖完了；菜单没有，但厨房有）；3）选择原则：①菜肴应迎合目标顾客的口味；②菜肴应与餐厅环境协调；③菜肴品种的总数不宜过多；④菜肴中毛利较大的品种应作为主要选择对象；⑤菜肴应该经常更换；⑥菜肴品种要平衡：价格、原料的搭配、烹调方法、口味、营养；⑦菜肴品种要有独特性；⑧菜肴的烹调加工技术；
16、酒店集团：1）概念：又称连锁酒店，酒店联号，指酒店公司在本国或世界各地拥有或控制两家以上的酒店，这些酒店通常采用统一的店名、店标，统一的经营管理方式和风格，统一的服务标准和管理规范，采取联合经营的形式，形成一个系统。2）特征：①拥有本身产权的酒店，有其经营管理权；②采取统一的经营管理，形成品牌和进入市场退出；③联合经营体。3）经营形式：①直接经营；②合同经营；③租赁经营；④特许经营；⑤联合经营；4）优势：品牌优势；规模优势；质量管理优势；人力资源优势；市场信息优势；
17、酒店服务意识：1)Service：S（微笑待客）；E（精通业务工作）；R（准备，对顾客的态度亲切友善）；V（看待，将每位顾客都视为特殊的和重要的大人物）；I（邀请，欢迎下次再度光临）；C（创造，创造出热情服务的氛围）；2）服务意识观念：①预测并提前或及时到位解决客人遇到的问题。②发生情况按规范化的服务程序解决。③遇到特殊情况，提供专门服务。④杜绝不应该发生的事情；3）“客人总是对的”服务意识；4）“宾至如归”的服务意识；5）“用心为客人服务”的服务意识：①服务中要突出感情的投入，处处为客人着想，让客人子啊酒店能感受到温馨。②在不违背原则的前提下，应满足客人提出的“超常服务”的要求。③强化微笑服务。④特别讲究温馨的语言、说话的艺术和形体语言。
18、ISO9000系列：
1）概念：由国际标准化组织质量管理和质量保证技术委员会制定，被全球60多个国家采用的一套质量标准体系；
2）酒店质量管理的特点：①综合性；②管理的内容复杂；③管理的时效性强；④管理评价的主观性；⑤管理依赖员工的素质；⑥管理的双向沟通
3）酒店质量管理的方法：①“PDCA”循环管理法：计划阶段（明确管理任务，建立管理机构，设立管理标准，设计质量问题检查、分析和处理的程序）、实施阶段（完成计划制定的各种任务，主要是实施管理标准）、检查阶段（对效果进行检查，并与实施前进行对比，确保是否有效果）、处理阶段（对现存问题进行纠正，对未来的质量改进方案不断提出建议）；②全面质量管理法（TQM）：全面满足顾客需求、全员参与、全过程控制、全方位管理；③ZD管理法（零缺点管理法）：建立服务质量检查制度、一次就把事情做对、开展零缺点竞争；
19、酒店产品：1）有形：饭店主体建筑、附属建筑及各类客房，饭店设备、环境、服务项目、各种商品、消耗用品、餐饮食品；2）无形：服务员的衣着、仪表、气质、交际能力、知识视野、应变能力；服务态度、技能、效率、效果、技巧、程序标准。3）特点：无形性、不可贮存性、差异性、生产与销售同步性
20、餐厅服务流程：1）餐前服务工作：餐厅的装饰和摆台；2）餐前服务流程和服务艺术：引座、上菜（冷盘、羹菜类、热炒菜、汤菜类、点心、炒饭、甜品、水果）、盯桌、跑菜
21、酒店管理目标：①最大限度地获取利润或投资回报；②给员工提供优厚的工资福利待遇和舒适的工作环境；③生产优质的产品；④提供优质的服务；⑤在公众中树立良好的形象；
22、中国旅游酒店的发展趋势：①管理理念深化；②文化内涵升值；③新技术广泛应用；④集团化和品牌经营；⑤酒店产品的多样化、特色化、个性化；⑥市场高度细化与多元化营销；⑦创建绿色酒店，倡导绿色消费和绿色管理；⑧酒店人员开发和用工制度社会化。
23、酒店安全管理：1）概念：主要是指在酒店服务运作，经营管理中对服务对象、服务主体（企业和员工）等进行积极的保护与防范，并使之不发生危险与事故的制度与措施；2）特点：政策性、复杂性、广泛性、参与性；
24、酒店安全管理体系：酒店安全管理组织、酒店安全管理制度、酒店安全管理的设备设施（酒店基本防护设施、酒店钥匙系统、酒店道路交通指示及其设施、通讯系统、报警系统、笔录监控系统、客房安全设备设施、财务管理设备设施）
25、酒店内部不安全因素：酒店建筑及设备；酒店内财务、商品等；饭堂部门卫生；酒店服务人员身患传染病
26、危机管理：1）危机管理阶段：①危机防范阶段（监理危机预警机制、强化危机意识、设立警戒指标、拟订危机应变计划、进行危机应变计划、进行危机模拟训练）；②危机管理阶段（做好危机隔离、快速启动危机应变计划）；③危机总结阶段（调查事态全貌、评价处理过程、提出整改措施）；2）对策：①设置危机管理机构；②确立“发言人”制度；③启动各类应急程序；④充分利用现代通讯网络
27、酒店利益相关者：指能够影响酒店或受酒店决策和行为影响的个人与团体，包括股东、雇员、顾客、供应商、零售商、社区及政府等。
28、酒店公共关系的基本职能：①搜集信息，咨询建议；②传播沟通，协调关系：协调内部关系，增强组织凝聚力；协调外部关系，建立和谐的公共环境（与宾客的、与政府部门的、与竞争者的）；③建立信誉，树立形象（扩大知名度、提高美誉度）酒店公共关系创新思路：①以人为本，强化公关人员素质；②善于把握媒体效应和名人效应；③准确影响主要公众；④把握关键性问题，正确处理公关危机；⑤提高全员公关知识，努力打造全员公关效应
29、星级酒店：1）3星：①提供食宿、会议室、游艺厅、酒吧间等；②客房面积20平，>30间客房，有冰箱、彩电、空调；③24h接待，18h在岗服务和客人提供行李服务，设大堂经理；2）4星：①有中央空调，24h行李服务，18h大堂经理在岗服务，安排出租车服务；②70%客房面积（不含卫生间）>20平，40以上的客房；③提供自助早餐，正式西餐；3）5星：四个或以上豪华套房，有室内泳池，能提供同声翻译的多功能会议室；4）白金5星：具备两年以上五星级酒店资格，处在城市中心商务区，行政楼层提供24h管家式服务，普通客房面积36以上。
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