商品房交付业主须知需注意的事项

第一篇：商品房交付业主须知需注意的事项

住宅交房流程及业主自己需验收注意事项及法律问题

一、交房验收的具体方法：

1.去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验： 1)《住宅质量保证书》--可带走 2)《住宅使用说明书》--可带走 3)《竣工验收备案表》 4)面积实测表

5)管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走 如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。2.核实面积、合同及价钱多退少补问题。

确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。一般这个时间因人而变，时间为30--40分钟

二、交房验收的具体步骤：

看完那些资料后，基本就可以去验收房子了（提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用.从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。

1)详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；(阳台裂缝危险大)【提示】：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了。

2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝【提示】：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。

3)仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。【提示】：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。

4)水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。【提示】：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。5)验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。【提示】：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。

6)验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。【提示】：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。

7)核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；【提示】：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。8)测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。

最后好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了

作为业主，还需要对房屋本身细节进一步把关，及时让有关部门修理和完善。以下是细节把关的小窍门（包括精装修的房屋验收）：

核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。门窗 ：

1．试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解它们的密封程度。查看密封胶条是否完整牢固。

2．门插是否插入得太少，门间隙是否太大？（特别是门锁的一边）

3．门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音？

4．大门、房门的插销、门销是否太长太紧？

5．窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。

6．窗户玻璃是否完好？

7．窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。●墙体及地面 ：

1．检查墙体平整度、是否有空鼓、开裂、渗水、裂缝，水迹等情况。

2、仔细检查地面平整度、是否有空鼓、开裂、渗水、裂缝，水迹等情况。

如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。

●屋顶：

1．顶上是否有裂缝？没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。

2．看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。

3．顶棚有无水渍、裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。

4．特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。

5．墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声。

6．墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方。

7．墙身、墙角接位有无水渍、裂痕？8．内墙墙面上有否石灰爆点？ ● 厨厕 ：

1．检查卫生间地面是否渗漏，地面是否存水？在验收时应进行两次蓄水试验，做到无渗漏。

地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。

2．放置洗衣机位置的地面应有防水措施？ 3．卫生间门的上下冒头是否刷油漆？

4．已经安装卫生器具的，卫生器具的下水软管与排水管的交接处应有封堵措施，还应设置返水弯。

5．距离地面30厘米高的插座必须带保险装置，厨厕应与通风道就近安装，洗手盆的上方不应有插座，卫生间内用于洗澡的电源插座应是防潮插座并有防溅措施。

6．卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座。

7．浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水如何？

8．大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。

9、验收厕卫的防水效果（其中，墙面防水应1.8米高）。

10．排水管、污管道、排污口等的排水是否顺畅。，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。水池龙头安装是否妥当，下水是否顺畅？

11． 自来水的上水管在过门口处应有防结露的措施；卫生、厨房内有否地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。

12、出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾？

13、自来水水质怎么样？

14．检查卫生间、厨房地面是否做过找坡处理

15.验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。● 小区环境及配套设施：

1、小区道路是否符合规划设计要求，道路是否畅通？

2、小区绿化是否符合规划设计要求？绿化效果是否符合要求？

3、小区景观是否符合规划设计要求？景观效果是否符合要求？

4、小区的配套设施是否符合规划设计要求？

5、小区的业主会所、业主委员会办公室及物业管理房是否按照国家建设部有关文件规定修建？（根据国家建设部有关文件规定，开发商必须在商品房小区内按照商品房总面积的一定比例修建业主会所或业主活动中心、业主委员会办公室以及物业管理服务中心等的用房。）

6、小区的煤气表、电表、水表应该三表到户。特别注意电表是不是一户一表分时计度方式！

7、凡竣工的工程，必须做到“五通一平”即煤气、供水、供电、污水、道路，一平即楼前6米、楼后3米场地要平整，不准堆积建 ● 其他

1、照明、动力开关应分开，而且开关、插座等必须牢固，并符合国家标准；

2、电话、电视的线路设置是否合理，是否虚设、牢固。

3、供水管的材质是否符合国家标准？目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用50年。另一个无可比拟的优点是净化管内水质，铜可以抑制细菌生长，增长水中的铜含量，有益健康。

4．阳台是否有裂缝，防护栏是否牢固、安全。

5．室内清扫干净，水池、水盆、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清理干净，无污物，达到窗明地净，地漏、雨水等处无堵塞杂物。

6.各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠；

7.各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求.在验收过程中一旦发现有前述问题，应立即将相应的问题以书面或照片、音像资料方式记录在案，以备维权。业主在验收时发现房屋的局部有质量问题要及时向开发商提出，要求开发商在相应的时间内予以维修到位。

交房验收时，留心这些陷井！提醒一：各种收房资料要看齐

开发商通知业主正式宣布房子已经完工，并具备合同的各项交付条件。业主到现场收房时，必须要看开发商是否具备以下文件：一是《建筑工程竣工备案表》，二是房屋的质量保证书和使用说明书，三是国家认可的专业测绘单位出具的关于住房面积实测数据和公摊面积的报告。同时，业主要查看房屋条件是否与购房合同中约定的在出入。如果开发商不能提供这些文件，业主就应该拒绝收房。

催促业主尽快收房出了问题再也不管 提醒二：和开发商共同验收新房 不少市民在合同上约定了收房期限，不按期限收房要交违约金，部分开发商利用这一条款催促粘主收房，然后对房屋存在的问题就不管不问了。这个时候，粘主出现问题就很难找到开发商。

提醒：一定和开发商共同验收新房，有问题当面注明，并书面约定开发商承诺解决的时间和责任。收房时最好和开发商共同进行验收交接工作，主要包括所交付的房屋是不是您所购买的房屋房屋结构设计是否和原图相符，房屋质量和门窗等是否和合同的约定一样，水电气等配套设施是否按合同到位，其他购房合同中约定的项目是否符合要求。专家提醒，在交房承诺解决的时间和责任，以便以后找其解决。最后，向开发商索取单独的“二书”（质量保证书和使用说明书）和竣工后房屋水遇管线图，交纳尾款后，再领钥匙，半签署钥匙凭条。要求交齐配套费用否则不让进房查看 提醒三：签收房文件时“留一手”

一些小区交房时，开发商不让业主进新房查看，业主必须把一些配套费用交齐后才开门。业主担心，如果先交了钱，一旦出现问题，就没有什么可以制约开发商的了。

提醒：专家建议，在签合同时应约定，“交房时，应先验房然后输收房手续。”如当初合同未有约定的，则可采取变通方法，在收楼文件中注明“房内情况未看”或“未验房”等字样，万一在验房时出现什么情况，也可保护自己的权益。一表应付所有项目所购房屋半未备案 提醒四：仔细查看《备案表》

不少业主收房时看到了开发商的《竣工验收备案表》，但却不知道，自己买的那一栋是否已经备案了。按照规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，而一些开发商却用一张《备案表》来应付所有的项目。

提醒：业主在收房的时候不能只简单地看有没有《竣工验收备案表》，而是要仔细查看所购的房屋是否在该表的范围内，以及表内的各个分项是不是都备了案。收房附带苛刻条件要求交一年物业费 提醒五：未收房不应提前缴费

一些小区的物业公司在粘主收房时，会要求粘主先交一年的物业管理费，才能收房。

提醒：业主可拒绝这项要求。根据规定，业主在收房后才与物业公司签订服务协议，才能付费，业主还未验房，这个时候还没享受物业服务，不应提前缴费。

三、交房验收的最佳流程：

1、核验业主材料：

业主核验并领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《房屋面积实测表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并由开发商加以说明；

2、交纳剩余房款；

3、业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》；

4、业主做综合验收；

业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案。开发商与业主协商并达成书面协议

根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议

5、业主签署《入住交接单》

对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。【提示】：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。

6、验房、填写验收记录和做房屋交接：

验完楼后，业主应按实际验收情况填写《住户验房交接表》，同时将水表、电表底数抄在指定表格(一般附在《验房交接表》中)；符合政府规定和合同约定的，通过验收；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，业主应另以书面形式将意见送交开发商。根据业主意见，合同双方协商解决办法，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间(一般不超过 天)。不能整改的，应给予经济补偿；问题严重，对房屋使用功能影响重大的，可依法追究开发商相应责任，甚至退房。

7、交费笔笔算清：

检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；换正规发票及缴交各项相关费用与钱银有关，更要笔笔算清。

8、签物业合同，拿钥匙，办理入住手续： 验完楼后，开发商一般要求业主填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等协议书，同时领取《住户手册》、《服务指南》等各种入住手册及各种赠送物品。

四、商品房交付中的法律问题

(一)商品房交付中的注意事项

1、购房者在查看房屋资料时，房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》原件是可带走的，管线分布竣工图有时也是附在《住宅使用说明书》中。购房者查看《竣工验收备案表》原件需仔细，《竣工验收备案表》是目前收楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项该楼盘都不能入住。2．购房者在没有验收房屋之前，不能签署《住宅钥匙收到书》，领取住宅钥匙，办理入住手续。因为根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称商品房买卖司法解释）的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而没有逾期交房的压力。

3．购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。在交房条件满足的情况下，只要开发商依约发出了交房通知，即使你没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务。在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利，除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。

4．商品房交付过程中，购房者验房的标准依据是《商品房买卖合同》和房屋建筑方面的法律及规范，因此《商品房买卖合同》中的约定就极为关键。

(二)商品房交付中的有关法律问题

商品房交付中的法律问题主要涉及到怎样才算商品房“交付”、商品房逾期交付及商品房交付不当的责任等问题。

1．商品房“交付使用”。

怎样才算商品房“交付使用”，原来各方认识不同，而商品房买卖合同司法解释明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，也就是俗称的“交钥匙”。因此，购房者领取住宅钥匙就视为房屋的交付使用。当然，购房者也可在《商品房买卖合同》中另行约定交房的时间和条件。房屋的交付使用意味着房屋毁损、灭失的风险的转移和逾期交付时间的确定。根据有关法律，商品房“交付使用”必须是竣工验收合格后的交付，否则既便开发商向购房者交了房屋钥匙，因为违反法律法规的规定，也不能视为房屋的交付使用。

2．商品房逾期交付的责任

开发商已经逾期交房，首先开发商是否存在免责事由是关键，即开发商是否遇到不可抗力及合同约定的其他免责事由。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。是否构成不可抗力，需具体情况具体分析，不能一概而论。如果开发商逾期交房是因为发生了不可抗力或存在合同约定的其他免责事由，并及时履行了告知义务，则开发商可以不承担逾期交房的责任。但如果开发商没有在《商品房买卖合同》约定的期限内将发生了不可抗力或合同约定的其他免责事由告知购房者，开发商仍然要承担逾期违约责任。

如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任。这个责任包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同。通常在《商品房买卖合同》合同中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，则应按合同约定。对使用按揭贷款的购房者，计算违约金时的房价款是整个房屋的价款总额。当然，约定的违约金太高或太低，可以请求法院变更，但需请求方举证。另外，有时在《商品房买卖合同》中既约定有定金又约定有违约金，二者只能选择其中一个主张权利。

如果双方在开发商支付逾期违约金数额的计算方法上没有约定时，商品房买卖司法解释规定：按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。如果《商品房买卖合同》中对开发商逾期交房购房者解除合同的条件没有约定时，商品房买卖司法解释规定：经购房者催告后三个月，开发商仍然没有交房，则购房者有权解除合同。解除权应当在一定期限内行使，逾期不行使的，解除权消灭。购房者解除合同后可以要求开发商赔偿损失。

3．商品房交付不当的责任

商品房交付不当通常包括两种情形，一种是交付的房屋及其相关资料有瑕疵但能补正的。在此情况下，购房者有权拒绝接受交付，并可要求开发商补正。如因补正而构成逾期交付时，开发商应负逾期交付的违约责任；或者接受交付，但要求开发商在合理的时间予以补正，并可要求开发商赔偿损失。

另一种情况是交付的房屋有瑕疵且无法补正的。此时购房者可作如下选择：或解除购房合同，并要求开发商承担违约责任；或接受交付，但要求开发商赔偿瑕疵部分所致损失。比如商品房面积超出约定的较多，小区环境改变较大，甚至房屋主体结构不合格等等情况。

购房者解除合同后，可以要求开发商赔偿损失，损失的计算一般很难确定，因此需要购房者与开发商在《商品房买卖合同》中约定计算方法，比如赔偿损失为房价款的5—10％，这样有利于保护购房者，否则在目前房价上涨比较快的时候，开发商并不担心购房者解除购房合同，购房者的利益也不能得到切实的保障。

第二篇：商品房买卖合同贷款需注意哪些事项

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商品房买卖合同贷款需注意哪些事项

有过买房经验的人都有这样一种体会，无论何时房产交易大厅都是人满为患。面签时，为了节省时间，面对厚厚的一沓贷款合同，银行工作人员问购房者几个主要的问题就开始让购房者在贷款合同上签字。那么，商品房买卖合同贷款需注意哪些事项?律伴网小编整理了以下内容为您解答，希望对您有所帮助。

商品房买卖合同贷款需注意哪些事项

1、提前还款需要交违约金吗

在现实中，不少购房人存在提前还款的情况，所以在签订房屋贷款合同时，借款人一定要向银行咨询清楚，提前还款用不用支付违约金。如果需要支付违约金，借款人要向银行咨询清楚，支付违约金的形式。例如一些银行规定，提前还款需要支付固定金额的违约金，而一些银行则规定，贷款在还款期未到之前先行偿还贷款，要收1%-3%的违约金。所以在签订购房合同时，借款人要弄清提前还款违约金的规定，以免增加提前还款成本。

2、还款日期和罚息要看清楚

除了选择合适自己的还款方式之外，在签订房屋贷款合同时，银行放贷员会就每月还贷时间跟购房者协商。在还款方式上，现在比较常用的是委托扣款，即购房人在申请房贷的银行办一个银行账户，购房者最晚需要在还款日的前一日将要还的房贷存到卡上，到期银行自动扣款。在还款日期方面，购房者一定要向银行咨询清楚，如果贷款人用来还贷的银行卡上余额不足，银行是否会提前几天发信息提醒。如果银行不发信息提醒，银行会从何时开始计算逾期罚息，这些都很重要。

3、“等额本金”和“等额本息”两种还款方式的选择

在签订房屋购房合同时，需要自己选择还款方式。一般情况下，还贷有两种方式，“等额本金”和“等额本息”。等额本金是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而还的利息越来越少，因此起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。等额本息是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，通俗地讲，等额本息就是“每月还的本金与利息之和是不变的”，但本金与利息的比例是变化的。

4、房屋贷款利率不是一成不变的

在签订房屋贷款合同时，贷款利率和折扣是购房者最关心的问题。房屋贷款合同中的贷款利率分为固定利率和浮动利率。一般情况下，银行都会选择浮动利率，即银行的贷款利率会根据每年央行基准利率的调整而调整。举个例子，小a于2017年商业贷款买房。2017五年以上商贷基准利率是4.9%，但这并不意味着小a以后每年贷款利率都

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是4.9%。2018年小a要支付的商贷利率要看2017年底央行基准利率的调整。需要注意的是，如果贷款合同约定在贷款期限内不调整利率，采用固定利率的，一般情况下各方会签订《固定利率补充协议》。

以上就是关于商品房买卖合同贷款需注意哪些事项的详细内容，在实际中，买房贷款是重要的事，一定要弄清楚其中的这些注意事项，才能保护自己的合法利益。如果您的情况比较复杂，律伴网也提供律师在线咨询服务，欢迎您进行法律咨询。

文章来源：律伴网 http://www.lvban365.net/

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第三篇：商品房交付疑难问题研究

商品房交付疑难问题研究

在商品房买卖中，开发商交房和买受人收房是商品交付的重要环节，双方容易出现争议的情况一是开发商在合同规定的期限内通知交房，购房人认为房屋未达到交付条件而拒绝收房；二是购房人收房后认为房屋不符合交付条件而主张开发商按迟延交房承担违约金。

那么，什么样的情况下，商品房符合交付条件，即使购房人拒绝收房也视为收房？什么样的情况下，商品房不符合交付条件，即使收房也是无效交付，视为没有交付呢？

一、有关“商品房交付条件”的法律规定

国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

国务院《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”

建设部《商品房销售管理办法》第三十条规定：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

第四十条规定：房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。

广东省建设厅在《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中明确提到:《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条的第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。

二、商品房的单体验收与综合验收

《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。而该条并未规定验收合格系单体验收还是综合验收，同时，该《条例》第十八条规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收，但并未规定未经综合验收不得交付。此规定仅为管理性规范，而非效力性规范，且国务院《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》已经取消了综合验收的审批程序。因此，房屋经单体验收合格后即可以交付使用。

三、关于“商品房经竣工验收合格的标准”问题

国务院2000年发布的《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。竣工验收应当是具备下列条件：

（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；

（二）有完整的技术档案和施工管理资料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；

（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”从上述国务院发布的法规可以判断建设工程竣工验收的主体是建设、设计、施工、工程监理、勘察等五家单位，而不是工程质量监督机构。因此，五家单位对工程进行竣工验收，并按照行政主管部门的要求在《建设工程质量竣工验收意见书》中签字盖章确认该工程已达到上述验收合格条件的，应认定为“经验收合格”。

另外，根据《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”建设部2000年颁布的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第九条也规定，“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。”从上述国务院的法规和建设部的规章可见，行政机关对工程质量的管理行使的只是监督备案管理职能，即取得竣工验收的备案回执就符合“商品房经竣工验收合格的标准”了。

四、商品房的约定交付条件与法定交付条件

《深圳市中级人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的指导意见》第五条规定，商品房预售合同明确约定了房地产交付条件，预售方在未达到合同约定的交付条件的情况交付房地产的，买方有权拒绝接受交付，并有权要求预售方承担延期交房的违约责任。《深圳市建设工程质量管理条例》第五十六第二款规定，房屋建筑工程经验收合格，并取得消防、电梯、燃气竣工验收合格证明或者准许使用文件后，方可投入使用。可见，在深圳市，房屋等建筑工程是否具备投入使用的条件，以是否取得主体结构工程、消防工程、电梯工程、燃气工程验收合格证书为判断标准。发展商在取得上述四项工程的竣工验收合格证后交付房地产，买方接收交付的，视为有效交付。即使合同约定的交付条件尚不完全具备，买方也不能在接受交付后要求确认交付行为无效，因为买卖双方交付和接受交付的行为，改变了合同约定的交付条件。但如果买方拒绝交付的，买方仍有权要求卖方按照合同约定的条件交付，卖方不能按约定的时间使房地产具备约定的交付条件的，应承担延期交房的违约责任。

笔者颜宇丹律师认为，商品房交付条件分为合同约定的交付条件和法律强制性的交付条件。从以上深圳中级法院的规定来看，在深圳地区，取得主体结构工程、消防工程、电梯工程、燃气工程四项工程的竣工验收合格证为法定交付条件。如果不符合以上四个交付条件，购房人可以拒绝收房并据此要求开发商承担迟延交房的违约金，即使购房人已收房，开发商的交付行为也因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，属于无效交付，购房人仍可主张开发商迟延交房的违约责任。

五、商品房交付时的质量问题是否能拒绝收房

根据《商品房销售管理办法》第三十五条规定，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。

笔者颜宇丹律师认为，因质量问题只有两种情况下，购房人可以拒绝收房，一种是房房屋主体结构质量经核验确属不合格，第二种是因房屋质量问题严重影响正常居住使用。因主体结构质量问题和房屋质量严重影响正常的居住使用的，买受人可以拒绝收房，但是需要请专业鉴定机构进行鉴定；未严重影响正常居住使用的情况下，出卖人应承担修复责任，购房人不能以此拒绝接收房屋。

第四篇：商品房交付条件及程序

商品房交付条件及程序

一、商品房交付概述

商品房的交付，即指房地产开发企业依据相应法律规定以及相关商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向商品房买受人交付，商品房买受人检验商品房并接受房屋的行为。

二、商品房交付的条件

我国《城市房地产管理法》第26条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。＂《建筑法》第61条也规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十六、三十七条规定，不得将未经验收的房屋交付使用。《建设工程质量管理条例》 第十六条规定，“建设工程竣工验收应当具备下列条件：

（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；

（二）有完整的技术档案和施工管理资料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；

（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。

根据上述规定，商品房交付必须是经验收合格的，直观的反映在应具备《建设工程竣工验收备案表》，该备案表不仅反映工程竣工验收报告的内容，还反映规划验收认可文件、消防验收认可文件、环保验收认可文件等许可文件内容。开发商能够取得该表，就证明房地产开发项目达到交付使用的标准，购房人可以安心接收入住。

法律法规如此规定的目的是，希望通过工程建设过程中竣工验收这最后一道环节，防止不合格工程流入社会，给用户和其他人的生命与财产造成损害。

二、商品房交付的程序。

《商品房买卖合同》示范文本第11条规定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。这一条对商品房交付的程序作了一些大概的规定，也明确了交付时必须书面通知买受人。根据实践中的一些操作，商品房交付大致按如下的程序进行：

1、房地产开发企业向买受人发出书面的入住通知，这一通知一般表现为以特快专递邮寄的《入住通知书》或《交房通知书》。

2、买受人持入住通知要求的证件及其他相关资料，在入住通知要求的期限内到房地产开发企业指定的地点，查验房地产开发企业依法应当取得的书面文件。

3、买受人在房地产开发企业相关工作人员的陪同下实地查验所购买商品房并填写验房单。

如果商品房存在法定或约定的可以退房的质量问题或存在解除购房合同的其他情形，买受人应决定是否退房，并在约定的期限内书面通知房地产开发企业； 如果若商品房存在未达退房条件的质量问题或未达到约定标准，买受人可将商品房存在的质量问题或未达到约定标准的内容书面递交房地产开发企业，由房地产开发企业在一定期限内逐项予以修复或赔偿。

4、房地产开发企业对商品房存在的质量问题逐项予以修复或作出修复书面承诺并经买受人查验同意后，双方根据商品房面积实测技术报告结算房款。

5、买受人向房地产开发企业交纳商品房买卖合同或商品房预售合同约定的其他费用。

6、买受人从房地产开发企业或房地产开发企业指定的第三方处领取房屋钥匙。

7、买受人向房地产开发企业依法选定的前期物业管理企业交纳物业管理费，并办理物业管理的相关手续。

由于我国现行的法律、法规、规章及规范性文件对商品房交付的具体程序并无明确规定，一般而言，房地产开发企业会在入住通知中写明入住程序，但由于开发商的强势地位，很多开发商会在入住通知书中对交房的程序作一些不利于买受人的约定。比如，开发商以挂号信的方式寄出入住通知书，但通知书中同时规定在某年某月某日之前去办理交接手续，而实际上该日期却距离发出入伙通知书的日期很短，待买受人收到通知书时，往往时间很短，来不及准备相应材料去办理交接手续，从而导致买受人违约，开发商则以此为借口对商品房的一些瑕疵推脱责任。又比如，有的入伙通知书中往往还要求业主先预交物业管理费、管道煤气开通费，产权证办理费用甚至某些税费等等，对有些不合理的条件我们应在商品房买卖合同中作出明确规定，防止因约定不明确而产生某些纠纷。

商品房要交付必须满足那些条件

房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。我们都知道商品房在交付前都需要符合“商品房交付条件”，那么如何界定关于

“商品房交付条件”的法律概念和相关规定。即在当前的法律法规的框架下，应当如何正确理解“商品房交付条件”，也就是商品房交房到底应该具备什么样的条件。就目前我国在此问题上的相关法律规定而言，基本如下：

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第二十六条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产

开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》

第十七条 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不

合格的，不得交付使用。

房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房

地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起

30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下

列要求进行综合验收：

（一）城市规划设计条件的落实情况；

（二）城市规划 《商品房销售管理办法》 第30条，第40条

《工程建设质量管理条例》 第16条第一款

《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》 第4.7.8.《建设项目坏境保护条例》第23条 《中华人民共和国建筑法》 第61条

《建设工程质量管理办法》 第33条

《中华人民共和国消防法》第40条

结论：通过验收合格或综合验收合格，并取得相关文件。1.建设局验收备案，2.规划局验收，3.环保验收，4.消防验收。

房交付条件

期房的交付，最好约定一个双方认可的交付标准。目前国家发布的合同范本中仅规定了以下四个标准：

1、该商品房经验收合格。

2、该商品房经综合验收合格。

3、该商品房经分期综合验收合格。

4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。如果当事人约定的交房条件是第1种，那么以开发商是否取得其当地建设管理机构发出的《竣工验收备案证》为标准。如果当事人约定的交房条件是第2种、第3种或第4种，则都以开发商是否取得当地房地产开发管理机构发出的《房地产开发经营或项目交付使用许可证书》为标准。开发商在合同约定的交房时间取得了备案证或相应的证书，就具备了合同约定的交付条件......商品房的交付方式

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由商品房买受人承担；商品房买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由商品房买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

由如上司法解释可知，对于房屋的的转移占有，视为房屋的交付使用，除非合同当事人对商品房的交付要件作出其他具体明确的约定。因此，在实践中，“领钥匙”等方式可以视作对房屋的交付使用。

房屋质量不合格

《建筑法》61条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”现行竣工验收合格标准分为工程验收合格、综合验收合格、分期综合验收合格，北京市则将规划验收合格作为合格标准。工程验收合格以取得《工程竣工验收备案表》为标志，综合验收合格与规划验收合格则包括公共设施、绿化、道路、停车场等整体验收，还包括取得规划、消防、环保部门出具的认可文件。房屋交付前未经验收或经验收不合格的，买受人可以拒绝接受房屋，并请求解除合同。房屋交付后质量经核验确属不合格的，买受人可以主张相同权利。

配套设施迟延或者交付不能配套

基础设施包括水、电、气、暖、通讯、有线、宽带等；配套公共设施包括停车场、运动场、游泳池、道路、花园、绿化、医院、学校、超市、会所等。基础设施完备是买受人正常居住必备条件，如该设施缺乏，买受人可以拒绝接受房屋，逾期交付的，可以要求出卖人承担违约责任。公共设施是房屋舒适居住、价值增长的不可或缺要素，其内容与标准以规划图、销售广告、售楼书为准。销售广告对公共设施的描述具体明确，足以影响买受人是否购买与房屋价格的，应当视为要约，出卖人拒绝交付或迟延交付时，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

装饰和设备不合约定

交付房屋时，出卖人必须提供室内空间检测报告，否则买受人有权拒绝接受。房屋相关资料不完备

房屋交付时，出卖人应当提供以下资料：

1、政府机构出具的《建设工程竣工验收备案表》，较权威地证明房屋业已竣工验收合格；

2、房屋测绘机构出具测绘资料，该资料用于权属登记，也可以确定实测面积与约定面积之间的误差；

3、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，前者是出卖人对商品住宅承担质量责任的法律文件，后者是对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项的文书。出卖人未提供第1和2项资料时，买受人可以拒绝接受房屋；未提供“两书”时，有判例认为：“两书”是为加强商品住宅质量管理，确保商品住宅售后服务水平，维护住宅消费者的合法权益而规定，未提供不构成拒绝接受房屋的条件。

迟延交付房屋

根据《解释》第15条，出卖人迟延交付房屋，在催告后三个月的合理期限内仍未履行的，买受人可以请求解除合同，并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任，但当事人另有约定的除外。“当事人另有约定”实质是出卖人事先在买卖合同中约定的允许迟延交房事由，该事由成立将免除出卖人的逾期交房的违约责任，故其合法性与公平性将成为争议焦点。出卖人通常会将不可抗力、政府行为、社会事件、恶劣天气、技术难题等作为免责事由。作者认为：能否免责应当考虑

1、出卖人是否能够或者应当预见到；

2、出卖人是否能够或应该能够解决；

3、该事由是否足以导致延期施工。

第五篇：电算化需注意事项

电算化考试需注意事项

初级电算化在2013年中时进行一次大规模改革，改革之后使用的软件称为“思诺”软件。初级电算化直至现在仍处于改革期间，每一个季度都会有一定的小规模变动（不会有大变动），以下是“思诺”软件做题操作过程中需注意的事项。

1、工资变动

扣款600书报费300在操作过程找不到书报费项目要回头增加工资变动项目在增加项目编码时要注意有两页否则会提示编号已有。

2、账套中若有要求设置收款凭证、银行付款凭证、转账凭证，很多人没注意，设置成收、付、转凭证。字面上看似相同，实际本身所设定的限制是不一样的。

3、查询固定资产统计表：在固定资产--帐表--我的帐表打开即可

4、有一个修改凭证，管理费用辅助核算部门为服务部，在填制凭证页面右上角翻页找到所需修改的凭证，点击管理费用的金额跳出辅助核算部门进行选择。

5、填转账凭证：财务部许清报销广告费。应该借：管理费用-广告费（选择财务部门为辅助核算）贷：其他应收款

6、每次的登陆时间和业务发生时间以及账套，业务时间有时会体现在第二行，要认真看，做完核对下所有数据，确保无误再保存。

建账套时，注意什么都不要输入，在默认界面直接点“建立帐套”。

7、实务题操作过程对话框右下角经常会被题目遮住，而造成看不到确认键，这时要先把题目最小化，把整题录入完毕再找回题目。

8、在做工资公式设置时，必须使用界面上所给的功能键盘，而不能使用手工键盘，否则不得分。

9、业务题中，要求设置付款条件，题目中所给的“n/x”，n表示0的意思，在题目中输入时只能填0，n是不能保存的。

10、考试时不论是什么题目，一律不能使用复制粘贴功能，否则同样不得分。