第一篇：物业管理实务(模拟试题卷)（本站推荐）
一、单项选择题（共30题，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.某物业管理企业，多层住宅管理面积为120万m2，高层住宅面积78万m2，独立式住宅10万m2，办公楼、厂房及其他物业管理面积累计25万m2，从以上数据看，该物业管理企业应该属于（b）a 一级资质 b 二级资质 c 三级资质 d 不清楚
2.在成立评标委员会时，评标小组的委员人数一般为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的（c）
a 1/2 b 全部 c 2/3 d 4/5 3.开标时间应该是（c）
a 投标文件提交之后 b 在评标中 c 在投标文件的截止时间的同一时间 d 评标后
4.下列不是物业管理合同的形式的是（c）a 口头合同b 书面合同 c 电子合同 d 事实合同 5.签订前期物业服务合同时应注意的事不包括（a）
a 人员的配置 b 物业的承接验收 c 物业服务的费用d前期物业服务合同的解除或终止 6.以下不是前期物业管理特点的是（a）a 前期物业管理是非强制性的过程
b 前期物业管理阶段呈现管理服务波动和不稳定状态 c 经营亏损
d 前期物业管理对常规物业管理有着直接和重要的影响 7.以下不是物业管理机构更迭时的物业移交双方是（a）a 建设单位 b 原物业管理企业 c 业主大会或物业产权人d新接管的物业管理企业
8.入住准备中，资料要准备三书一表一册一须知，其中一表指的是（c）
a 业主身份登记表 b 业主办理入住手续流程表 c 业主入住房屋验收表 d 公共设施设备仪器使用表
9.办理入住手续时，（d）后，标准着入住手续办理过程完结 a 缴纳当前物业服务等相关费用
b 业主验房没有质量问题在房屋验收表上签字确认 c 物业管理企业核准业主身份 d 领取房屋钥匙
10.不是装饰装修时间的是（d）
a 一般的装饰装修时间 b 特殊装饰装修时间 c 装饰装修期d 节假日
11-15
11.装修期一般不超过（c）
a 一个月 b 两个月c 三个月 d 半年 12.以下不是房屋种类划分依据的是（d）
a 房屋的建筑结构和材料b 房屋承重受力方式c 房屋的层次和高度d房屋的建筑风格
13.房屋及设施设备评价参考的主要指标不包括（d）
a 房屋完好率 b 危房率 c 设施设备完好率d 设施设备危险率 14.下列不属于房屋及设施设备维修方式的是（b）a 预防性维修 b 计划性维修 c 事后维修 d 紧急抢修 15.下列不是排水系统的是（d）a 污水系统 b 雨水系统 c 工业废水系统 d 中水和热水系统
16-20
16.清洁工作日常管理的组成中，（a）应覆盖小区主要室内外公共区域
a 日检 b 周检 c 月检 d 专项检查
17.不属于公共安全防范管理服务的内容有（d）
a 出入管理 b 施工现场管理 c 配合政府开展社区管理 d 环境的管理
18.安全防范工作检查方法不包括（d）
a 日检 b 周检 c 月检、督查 d 现场检查 19.前期物业管理风险不包括（d）a 合同期限带来的风险 b 合同订立过程中的风险 c 合同制定过程中的风险
d物业管理企业与建设单位沟通不畅 20.处理紧急事件的要求不包括（d）
a 企业应尽可能努力控制事态的恶化和蔓延，减低损失
b 发生紧急事件时，管理人员不能以消极、推脱甚至是回避的态度来对待
c 要灵活运用预防措施或方案应对不断发生的变化，处理紧急事件应以不造成新的损失为前提
d 在紧急事件发生后，要听从领导的指挥
21-25
21.物业管理企业主营业务收入不包括（c）
a 物业管理收入 b 物业经营收入c 物业代公共事业收费获得手续费 d 物业大修收入
22.在机构上一般都设有财务部或专职会计和出纳员，物业管理企业对其财务权限给予一定的限制，这种财务管理方式是（a）a 独立核算 b 非独立核算 c 酬金制 d 包干制
23.对于专项维修资金的管理，下列说法不正确的是（d）a 在业主大会成立前，专项维修资金的使用由售房单位委托的单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨
b业主大会成立后，维修资金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主大会审定后实施
c在物业管理企业发生更迭时，代管的维修资金账目经业主大会审核无误后，应当办理账户转移手续
d在业主转让房屋所有权时，结余维修资金应退还给业主 24.以下不属于物业服务记录档案的收集范围的是（c）
a 会所服务记录 b 服务于投诉管理记录 c 设施设备维修记录d 小区增值服务记录
25.国家住建部对服务企业信用档案系统建设部的要求，以下表述错误的是（c）
a 扩大物业服务企业信用档案的覆盖面
b 统一系统数据平台，保证信息传递畅通、资源共享
c 物业服务企业信用档案记录信息每年至少更新3次
d 各级物业管理主管部门要提高认识，加强领导，积极组织、指导和推动物业服务企业信用档案系统的建设工作
26-30
26.筛选应聘申请表方法不包括（c）
a 判断应聘者的态度 b 关注与职业相关的问题c 关注应聘者的性格特征 d 关注可疑之处
27.下列不属于员工解聘的情况是（b）
a 员工提出辞职 b 晋升到政府主管部门 c 员工的辞退d员工的资遣
28.下列不属于客户需求的是（d）
a 客户需要服务人员专业化 b 客户需要迅速地作出反应c 客户需要被关心 d 客户需要服务人员始终保持微笑 29.事务文书不包括（a）a便条b 计划 c 总结 d倡议书
30.写批复注意事项的表述中，不正确的是（a）a 批复是对请示的回复，所以批复就开门见山说明意思
b 批复要有针对性，要态度明朗，观点明确，措辞要庄重、周密、准确
c 必须有正式的书面请示才能批复，口头或电话请示不能作为批复的依据
d 批复一般只给来文请示的单位
二、多项选择题
二、多项选择题（共15题，每题的备选选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错误。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分。）
1.品质部主要职责是（abc）a 负责企业管理质量体系运行和维护 b 负责客户满意度评价及监控 c 负责客户关系的处理 d 负责物业管理市场调查研究 e 负责品牌策划与创建
2.常规物业管理招标内容是（abcd）a 房屋及共用设施设备的管理
b 环境与公共秩序的管理
c 客户管理、客户服务和便民措施 d 物业租赁经营
e 设计物业管理模式、制定员工培训计划
3.前期物业服务合同与物业服务合同主要区别是（cd）
a 服务的对象不同 b 作用不同 c 签订合同的当事人不同 d 合同的期限不同 e 合同的内容不同
4.入住准备中，资料要准备三书一表一册一须知，其中三书指的是（abc）
a 《住宅质量保证书》 b 《住宅使用说明书》c 《入住通知书》d 《物业使用承诺书》 e 《室内设施设备产品说明书》
5.根据房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好及损坏程度，房屋的完好等级分为(abcde)
a 完好房b 基本完好房 c 一般损坏房 d 严重损坏房e 危险房
6-10
6.早期介入与前期物业管理的主要区别是（ad）
a 作用内容不同 b合同的期限不同 c 订立合同的当事人不同 d 服务的对象不同 e 管理的方式不同 7.新物业查验的主要内容是（abcde）a 物业资料的查验
b 物业共用部分的检查验收 c 共用设施设备的承接查验 d 园林绿化工程的查验 e 其他共配套设施的查验
8.大型公共物业人流量大、交通疏导要求高、人为破坏绿化植物多等特点，针对这些特点，在绿化管理时必须注意（acd）a 不宜使用果树及大花植物做绿化
b 对绿篱、灌木等进行人工造型修剪，及时清除残花败叶 c 不宜使用带刺、有毒、易断的绿化植物
d 植物养护应注意对绿地的围护，避免人为因素造成植物损坏 e 可以使用带刺的绿化植物
9.物业管理风险防范措施有（abcde）
a 物业管理企业要抓制度建设，抓员工素质和抓制度落实 b 妥善处理物业管理活动相关主体间的关系 c 物业管理企业应重视企业的宣传 d 物业管理企业要学法、懂法和手法 e 适当引入市场化风险分担机制 10.治安防范应注意（abcde）
a 遇到有人在公共区域聚众闹事的应立刻向公安机关报告
b 遇有违法犯罪分子正在进行盗窃、抢劫等违法行为，应立即报警，且保护好现场
c 管辖范围内有疯、傻、醉等特殊人员进入或闹事时，应采取措施将其离开管辖区
d 辖区公共区域内出现可疑人员，要留心观察，必要时可礼貌查问 e 管辖区域内发生坠楼等意外事故，应立即通知急救单位及公安部门。
11-15
11.物业管理企业利润由（abce）构成
a 营业利润 b 投资净收益 c 营业外收支净额 d 代收费用 e 补贴收入 12.物业承接查验期档案的收集的特点有（ce）
a 收集范围广 b 收集时间较分散c 收集时间较集中 d 档案收集要求技术层面低 e 档案收集要求技术高 13.员工培训的方法有（abe）
a 课堂教学法 b 现场教学法c 情景演示法 d 案例教学法 e 师徒式培训法
14.与客户沟通的方法有（abcde）
a 倾听b 提问c 表示同情 d 解决问题 e跟踪 15.通用的应用文书主要有（abcde）
a 行政公文 b 事务公文 c 制度公文d 礼仪文书 e经济公文
三、案例分析题
三、案例分析题（共2题）
1.刘某居住在某小区，一天，刘某回家发现其居室被盗，丢失现金、手机和衣物，还有价值3000元的gps地球定位仪一部，经有关部门估价，刘某丢失钱物总价值折合人民币6000余元。刘某认为，自己按照物业公司签订的《小区物业管理合同》约定，缴纳了物业管理费。所以，物业公司应该赔偿其经济损失，而物业公司只愿意赔偿2000元，在双方协商未果的情况下，刘某将该房屋开发公司和物业公司同时告上法庭。
被告物业公司辩称，开发商将基础设施不完善的住宅交付使用，应付重要责任，保安公司应负直接责任。物业公司应负管理责任，同时住户也应负一定的责任。业主提出的被盗的物品gps地球定位仪系单位共有财产，不应该放在业主家中，故不应该列入赔偿范围。
被告房屋开发公司则辩称，原告被盗，本公司没有过错。请分析以后回答以下问题：
（1）物业公司在此次事件中辩称合适不？
（2）在物业承接查验的过程中，物业公司有无过失？（3）房屋开发公司和保安公司应该承担赔偿责任吗？ 答案要点提示：
（1）首先肯定，物业公司辩称是不合适的。因为原告与物业公司之间的物业服务合同是有效的，根据《物业管理条例》第三十六条规定：“物业管理企业应该按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”
（2）在物业承接查验中，物业公司存在着问题，对功能不完善的小区交付使用，在查验时为发现，这也是前期物业承接查验对后期常规物业管理带来风险的问题。
（3）不应该承担责任。前期物业管理风险，与外包公司签订合同时应注意的事项。
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2.2010年5月，某大厦电梯设备已老化，又无人看管，导致人数超过了限乘人数，达到16人。在电梯运行上升瞬间发生故障，停运于4~5层之间达4小时之久。同时电梯内无安装报警系统，延迟了施救，直至最后解救时，一个孕妇已昏迷，只得送往医院抢救。时隔不久，同一栋楼内电梯再次发生故障，乘客被困1个多小时，致使有人心脏病复发，住院治疗。
以上两次事件，保险公司都进行了理赔，因为物业公司对电梯买了保险。请分析后回答：
（1）物业公司的做法说明了什么问题。（2）物业公司该类事件中，存在怎样的问题？（3）当电梯发生故障时，应该怎样实施救援？ 答案要点提示：（1）该物业公司采取的是风险转嫁机制。
（2）在管理上存在严重的失误。一是电梯的常规检查管理不到位；二是没有很好的救援预案；三是不吸取教训，导致再次发生同类事件。
（3）参考教材中第十章，典型紧急事件处理方法之电梯故障。
模拟试题二
1、一、单项选择题（共30题，每题的备选项中，只有1个最符合题意）
目前，各物业管理企业，组织机构建设中，最常采用的架构形式是（）
A:直线制 B:直线职能制
C:事业部制 D:矩阵制 本题正确答案为:B 本题解析:
2、以下是物业管理在招标的方式的是（）
A:定向招标 B:不定期招标 C:邀请招标 D:定期招标 本题正确答案为:C 本题解析:
3、早期介入和前期物业管理阶段招标不包括（）
A:对投标物业的规划设计提供专业的合理化建议 B:房屋及共用设施设备的安装
C:参与物业的竣工验收，并提出相应整改意见 D:对经营性物业进行经营策划，制定物业管理方案 本题正确答案为:B 本题解析:
4、物业服务合同的特点的表述中，不正确的是（）
A:产权多元化的物业管理区域是由业主作为主体与物业管理企业签订物业服务合同 B:各级政府要对物业管理的日常正常的管理秩序要进行必要的介入管理 C:物业管理服务是有偿性质的的服务
D:一旦物业服务合同生效，合同中的条款对每一个业主都有同样的约束力 本题正确答案为:A 本题解析:
5、下列的原因中不是物业服务合同终止的原因是（）
A:物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同的 B:物业管理企业与业主大会双方协商一致解除合同的 C:物业管理企业因为利润少而终止合同 D:物业管理企业宣告破产 本题正确答案为:C 本题解析:
6、在物业建设阶段，下列选项中不是早期介入的内容的是（）
A:与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案 B:配合设备安装，确保安装质量
C:对内外装修方式、用料及工艺进行设计 D:熟悉并记录基础隐蔽工程、管线的铺设情况等 本题正确答案为:C 本题解析:
7、物业管理项目前期运作中不属于管理资源完善与优化的内容是（）
A:管理用房到位 B:物资配备到位 C: 物业管理人员到位 D:各项规章制度制定到位 本题正确答案为:D 本题解析:
8、不是新建物业承接查验的准备工作的是（）
A:人员准备 B:计划准备 C:物业资料准备 D:设备、工具准备 本题正确答案为:C 本题解析:
9、新建物业移交方是（）
A:前期物业管理部门 B:建设单位 C:业主大会 D:房地产主管部门 本题正确答案为:B 本题解析:
10、下列不是装饰装修管理中应该注意的问题的是（）
A:管理单位在装饰装修管理中为了避免理解歧义，有必要到现场进行核对 B:在办理开工手续前，物业管理方需确认装修施工的相关手续是否完备
C:在验收时如发现已经完工的不符合要求的装修部分，应提出严厉的警告，以防以后再犯 D:对于装饰装修过程中的违规行为，应根据相关法规、业主公约等法规进行处理 本题正确答案为:C 本题解析:
11、下列不是入住期间需要注意的问题是（）
A:业主入住实行一站式服务，方便业主办理入住手续 B:因故不能按时办理入住手续的必须提前通知物业管理企业 C:应合理安排业主办理入住手续的时间 D:注意安全保卫以及车辆引导 本题正确答案为:B 本题解析:
12、以下表述中是物业管理企业和相关管理部门的责任的是（）
A:装饰装修中采用了不符合国家环保要求的材料 B:业主在装修过程占用公共空间
C:物业管理企业接到了不合法装修的举报信息时不予理会 D:在装修过程中，擅自拆改供暖管道 本题正确答案为:C 本题解析:
13、下列不是修理类别的是（）
A:大修
B:中修
C:小修 D:抢修
本题正确答案为:D 本题解析:
14、物业的供电种类按照供电方式的不同分为（）
A:长期供电和临时供电 B:单回路供电和多回路供电 C:高压供电和低压供电
D:无自备电源供电和有自备电源供电 本题正确答案为:C 本题解析:
15、下列不属于房屋及设施设备管理的内容是（）
A:使用管理 B:维修保养 C:客户管理
D:技术档案资料管理 本题正确答案为:C 本题解析:
16、房屋及设施设备维修养护计划要严格按照维修计划实施，在确保安全的前提下，不需要注意（）
A:质量控制 B:进度控制 C:成本的控制 D:美观度控制 本题正确答案为:D 本题解析:
17、植物受周围环境影响较大，植物绿化功能以环保为主，在植物选用上多选用生长快、成活率高、抗性强的树种等特点的是()A:学校绿化管理 B:医院绿化管理 C:工厂绿化管理
D:大型公共物业绿化管理
本题正确答案为:C 本题解析:
18、下列不是义务消防员的工作是（）
A:负责消防知识的普及、宣传及教育 B:负责消防设施设备及日常消防工作的检查 C:负责消防监控报警中心的值班监控 D:发生火灾时应发挥消防主力实施救火 本题正确答案为:D 本题解析:
19、物业消防安全检查的各部门、各项目自查不包括（）
A:日常检查 B:重大节日检查 C:重大活动检查
D:各自互查 本题正确答案为:D 本题解析:
20、当发生电梯事故时，不能做的事情是（）A:通过对讲系统询问被困者并予以安慰 B:立即通知电梯专业人员到达现场救助被困者
C:被困者如有小孩、老人、孕妇等要特别注意，必要时请消防人员协助 D:指挥被困人员自己脱险 本题正确答案为:D 本题解析:
21、下列不是物业管理企业营业成本的是（）
A:人员的工资 B:消耗的各种材料 C:员工的奖金 D:设施设别维修费用 本题正确答案为:D 本题解析:
22、酬金制和包干制的区别不包括（）
A: 付费方式 B:营业利润 C:风险大小 D:成本费用 本题正确答案为:D 本题解析:
23、不是物业服务费成本构成测算时注意的事项的是（）
A:详细
B:全面，无漏项 C:测算依据准确
D:服务费制定标准要准确 本题正确答案为:D 本题解析:
24、档案保存注意事项中，不包括（）
A:物业承接查验期和入住期收集整理的档案照料属于物业基础资料档案，应长期保存
B:房屋共用部分和共用设施设备的检测、检修与运行记录档案保存一般不能低于设备的使用年限的2 倍 C:对于员工的工作记录档案应及时更新 D:各类小型设备的运行和维护记录档案、环境与安全管理记录档案的数量较大，档案的保存期限较短 本题正确答案为:C 本题解析:
25、员工的外派培训中，不包括（）
A: 企业性外派 B:晋升性外派 C:个人性外派 D:奖励性外派 本题正确答案为:B 本题解析:
26、实施员工绩效考核的原则，下列表述不正确的是（）
A:凡是与绩效有关的工作都要列入考核指标体系，做到全面和完整，以避免考核的片面性 B:考核的内容必须考虑到诸如个人生活习惯、癖好之类的琐细内容
C:考核标准要便于衡量和理解，标准的制订与执行必须科学合理，不掺入个人好恶等感情成分 D:考核标准应适用于一切同类型的员工，不能区别对待或经常变动 本题正确答案为:B 本题解析:
27、物业管理投诉处理方法不包括（）
A:耐心倾听
B:发现问题，适当解释 C:详细记录，确认投诉 D:及时处理，注重质量 本题正确答案为:B 本题解析:
28、客户满意度调查不包括（）
A:目标明确 B:领导重视 C:协同运作 D:一年一次 本题正确答案为:D 本题解析:
29、列通知的种类，不正确的是（）
A:指示性通知 B:周知性通知 C:文件性通知 D:转发性通知 本题正确答案为:C 本题解析:
30、以下不属于海报的结构的是（）
A:标题 B:落款 C:正文 D:签署
本题正确答案为:D 本题解析:
多项选择
31、多项选择题（共15题，每题的备选选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错误。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分。）
投标文件的编写要注意（）
A:使用国家统一的行业标准计量单位 B:使用统一的货币
C:使用国家统一颁布的行业标准与规范 D:使用准确的表达方式 E:确保资料的真实性 本题正确答案为:A,B,C,D,E 本题解析:
32、合同订立的基本原则有()A:主体平等 B:合同自由
C:权利义务公平对等 D:诚实守信
E:守法和维护社会公益 本题正确答案为:A,B,C,D,E 本题解析:
33、早期介入的作用有()A: 优化设计
B:有助于提高工程质量 C:有利于了解物业情况 D:为前期物业管理做充分准备 E:有助于提高建设单位的开发效益 本题正确答案为:A,B,C,D,E 本题解析:
34、物业的查验的方式有（）
A:经验查验 B:观感查验 C:使用查验 D:检测查验 E:试验查验
本题正确答案为:B,C,D,E 本题解析:
35、新建物业与物业管理更迭时承接查验的区别是（）
A:物业移交的双方不同 B:物业承接查验的内容不同 C:承接查验检查重点不同 D:承接查验的方法不同 E:承接查验的时间不同 本题正确答案为:A,B,C 本题解析:
36、维修养护计划的内容包括（）A:维护养护对象 B:维修养护的责任人 C:维修养护的标准
D:维修养护的方法 E:维修养护效果的验证 本题正确答案为:A,B,C,E 本题解析:
37、下列哪些行为，城市房地产行政主管部门应责令其改正，严重的并处罚款（）
A:将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房 B:损坏房屋原有的节能设施或者降低节能效果的 C:擅自拆改供暖、燃气管道和设施的 D:装修人违反《建设工程管理条例》
E:未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出方案，擅自超过设计标准或规范增加楼面载荷的 本题正确答案为:A,B,C,E 本题解析:
38、白蚁的防治防治方法有（）
A: 挖巢法 B:药杀法 C:诱杀法 D:火烧法 E:生物防治法
本题正确答案为:A,B,C,E 本题解析:
39、消防安全预案制定重点防火物业（）
A:生产易燃易爆的工厂
B:大型物质仓库以及工厂较为密集区 C:酒店、商场、写字楼
D:高层及超高层和度假村 E:大型卡拉OK厅 本题正确答案为:A,B,C,D 本题解析: 40、物业管理日常运作过程中存在的风险有（）
A:管理费收缴风险
B:替公用事业费用代收代缴风险 C:管理项目外包存在的风险 D:物业管理员工存在的风险 E:公共媒体在宣传报道中的舆论风险 本题正确答案为:A,B,C,D,E 本题解析:
41、物业服务费成本一般包括（）
A:管理人员的工资、社会保险、福利等
B:物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 C:物业管理区相关的维护费用 D:物业管理企业固定资产折旧
E:物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 本题正确答案为:A,B,C,D,E 本题解析:
42、物业管理企业信用档案的记录内容主要包括（）
A:企业及执（从）业人员的基本情况 B:业绩及良好行为记录 C:经营活动中的违法违规行为 D:服务质量及其他不良行为记录 E:公众投诉处理情况 本题正确答案为:A,B,C,D,E 本题解析:
43、选拔应聘者的方法有（）
A:面试 B:心理测试 C:知识测试 D:劳动技能测验 E:团队意识测试 本题正确答案为:A,B,C,D 本题解析:
44、测量客户满意的方法有（）
A:建立受理系统
B:客户满意度调研 C:失去客户调研 D:管理人员调研 E:竞争对手调研 本题正确答案为:A,B,C,E 本题解析:
45、组成公文式标题的最基本的要素包括（）
A:区域 B: 文种 C:单位 D:内容 E:事由
本题正确答案为:B,E 本题解析:
简答题
46、业主岳先生从前业主手中买得其在xx小区的10楼4单元204房间，付清了房款之后 就搬进了新房。谁知业主岳先生刚刚入住该小区几个月，便看到该小区的物业管理公司贴出的公告，公告上称由于近一年来物业管理公司入不敷出，亏损十余万，需要每户业主按照建筑面积增加2个月的物业管理费用。岳先生感到诧异，认为前面几个月的管理开支应该由当时的业主负责，而后入住的业主无责任承担，物业公司在乱收费。在与该物业管理公司争执不下时，岳先生向行政主管部门投诉。
行政主管部门经查认为业主岳先生由于没有与前业主约定管理费承担的问题，裁定由岳先生承担所欠管理费。请分析后回答以下问题：
（1）从以上的表述来看，该小区的物业服务费采取的是什么形式？（2）物业管理公司为什么会出现财政赤字？
本题分数（20）
（1）酬金制
（2）原因有：
一、管理公司对未来的开支预算估计过低；
二是由于出现突发性意外，需要修理共用设施；三是因为部分业主对物业公司服务不满拒缴物业管理费；四是物业管理公司管理水平不高
47、某大厦物业管理公司接到2101室某外资公司负责人投诉，称他与几位重要外宾乘坐电梯上大厦，行至2楼时一位送餐人员带着很多盒饭上了电梯。该送餐人员浑身汗味，送的两大包饭几乎占满了电梯地面，饭菜味充溢电梯。而且送餐员中途停梯时，堵住电梯门，逐一往外拿盒饭袋。该行为不仅耽误了用户的宝贵时间，而且还给外宾留下了不良的隐性。用户希望物业管理公司尊重高档大厦的形象，加强管理，避免发生类似事情。分析后请回答以下问题：
（1）针对案例中的情况，业界存在哪些意见？（2）遇到案例中的事件，物业公司应该怎么做？
（3）物业管理公司针对送货人员应如何做好安全防范管理工作？
本题分数（20）
（1）两种意见：一是为了方便管理，物业公司应该禁止这些外来人员乘坐电梯。理由是案例中描述的，气味、油味、形象不雅等；二是只要外来这些人员有合理、真实的事由并遵守管理公司的电梯管理规定，是可以乘坐电梯的。因为物业公司的电梯不是保密机构或私有财产。（2）应该这样做：
一是 办理临时出入证及货物出入登记制度； 二是要求外来人员在大厦期间遵守管理规定； 三是送货人员应乘坐专业电梯，按指定通道上下楼；
四是管理人员要加强对外来人员的管理，指导外来人员按照规定出入。（3）应这样这样做：
一是送货人员佩戴《临时出入证》，在物业指定出入口进出； 二是送货人员应衣冠整齐干净，不得穿背心、短裤、拖鞋进入物业； 三是送货人员应该乘坐送货电梯到送餐层； 四是送货人员不得乱**用物业公共设施；
五是送货人员应自觉维护物业环境，对货物进行很好地饿包装； 六是如有违反者，物业公司应对其进行批评教育。
模拟试题三
单项选择题
1、某下列不是物业管理企业按照股东出资形式划分的是（）
A:物业管理有限公司 B:物业管理股份有限公司
C:外资物业管理企业 D:股份合作型物业管理企业 本题正确答案为:C 本题解析:
2、下列不是物业管理企业组织机构设置的要求的是（）
A:按照规模、任务设置 B:统一领导，分层管理 C:统一协作
D:精干、高校、灵活 本题正确答案为:C 本题解析:
3、物业管理招投标的基本原则表述中，错误的是（）
A:物业管理招标由招标人依法组织实施 B:招标的程序及结果应公开、公正地实施 C:在招投标过程中，招投标双方应该严格按照招投标的程序和要求和相关的法律规范实施
D:招标方应根据项目的实际情况和业主的需求，选择最适合项目运作和业主需求的物业管理企业 本题正确答案为:D 本题解析:
4、下列关于物业管理招投标基本要求的表述中，正确的是（）
A:组成评标委员会的专家可以从政府专家库中抽取
B:招标人在发布招标公告或投标邀请书的15日内必须提交与招标项目和招标活动有关的资料 C:招标人不得违反规定拒绝与中标人签订合同
D:在物业管理招投标过程中，无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市场要素 本题正确答案为:D 本题解析:
5、拍卖是一种特殊的交易方式，其中拍卖人宣布拍卖某物的行为属于（）
A:要约 B:承诺 C:邀请要约 D:非要约 本题正确答案为:C 本题解析:
6、民法、合同法的最基本原则是（）
A:契约自由原则 B:主体平等原则 C:诚实信用原则 D:维护社会公益原则 本题正确答案为:C 本题解析:
7、早期介入服务的对象是（），并由其根据约定支付早期介入服务费用
A:全体业主 B:建设单位 C:物业产权人 D: 业主大会 本题正确答案为:B 本题解析:
8、下列关于物业开发项目早期介入必要性的表述中，不正确的是（）
A:协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题 B:能从源头上堵住漏洞，避免或减少阶段问题的发生
C:减少房地产开发建设的纠纷，使房地产开发建设得以顺利进行
D:可以在物业开发建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素彻底消除 本题正确答案为:D 本题解析:
9、物业开发项目的可行性研究阶段，早期介入的方法和要点是（）
A:参与有关规划的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和物业保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议
B:组织物业管理专业人员向建设单位提供专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体规划
C:对于分期开发的物业项目，对共用配套设施设备和环境等方面的配置在各期之间的过度性安排提供协调意见
D:物业服务企业不是建设监理单位，要注意介入的方式方法，既要对质量持认真态度，又不能影响正常的施工、监理工作 本题正确答案为:B 本题解析:
10、物业的承接查验是物业服务企业承接物业前必不可少的环节，其中()对以后的物业管理至关重要
A:服务设施 B:工作内容 C:检验方式 D:工作质量 本题正确答案为:D 本题解析:
11、下列对物业移交的注意事项中，表述不正确的是（）
A:明确交接主体和次序
B:各项移交的内容，承接单位应考虑周全
C:承接部分如果在保修期，承接单位应与建设单位签订移交协议
D:在签订移交协议或办理相关手续时应注意做出相关安排，为以后工作留有余地 本题正确答案为:C 本题解析:
12、对于业主办理入住手续，下列表述中不是办理入住手续时应注意的事项是（）
A:业主入住实行一站式，方便业主办理有关入住手续 B:因故未能按时办理入住手续时，要提前申请 C:应合理安排业主入住服务办理时间
D:注意安全保卫以及车辆引导 合同的期限不同 合同的内容不同 本题正确答案为:B 本题解析:
13、入住服务的管理中，产权代办手续，提供办理产权的相关资料，缴纳办理产权证所需费用，一般由()承办
A:物业管理单位 B:建设行政主管部门 C:城市房地产行政主管部门 D:建设单位 本题正确答案为:D 本题解析:
14、为确保物业安全和全体业主的合法权益，物业装饰装修管理应重点检查的内容是（）
A:物业装修方案和材料的选择是否符合环保、节能的要求 B:有无任意刨凿楼地面、穿凿梁柱 C:有无擅自动用明火和进行焊接作业
D:有无变动建筑主体和承重结构 本题正确答案为:D 本题解析:
15、物业装饰装修登记时，要求物业管理单位一般在（）个工作日内完成登记工作，超出物业项目管理单位范围的，应报主管部门
A:3 B:7 C:10 D:15 本题正确答案为:A 本题解析:
16、以下不属于维修养护计划编制依据的是（）
A:安全与环境的保护要求
B:房屋及设施设备维修养护计划的制定 C:房屋及设施设备的使用要求和管理目标 D:房屋及设施设备的修理周期与修理间隔期 本题正确答案为:B 本题解析:
17、下列不属于供配电系统管理工作的主要内容是（）
A:定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电计量的准确性
B:建立临时用电管理制度，对任何新增加的用电都应进行用电负荷的计算，进行合理的负荷分配，尽可能保证三相平衡，任何情况下都不允许超负荷供电
C:配备必要的工具和安全防护用品，准确相应数量的零备件和易损易耗品
D:制定严格的供配电运行制度和电气维修保养制度，同时建立相应的检查监督机制保证各项制度的执行 本题正确答案为:C 本题解析:
18、维修保养人员接到运行人员通知后，应在（）小时内解决一般故障
A:1 B:2 C:3 D:4 本题正确答案为:D 本题解析:
19、关于运行和使用者的责任和配合，以下叙述不正确的是（）
A:负责加强维修保养旗舰店饿巡查，预防事故的发生 B:运行责任人应对维修保养记录和报告进行审查和签字确认
C:负责通知楼宇住户有关维修保养的工作时间，避免造成不必要的恐慌
D:制定负责消防系统运行的责任人1~2人，运行责任人必须由具备相关专业知识的人员担任 本题正确答案为:D 本题解析: 20、如发现白蚁又未能确定蚁巢地点，或者知道蚁巢地点又不能将其挖出时，可采用（）
A:药杀法 B:诱杀法 C:挖巢法 D:生物防治法 本题正确答案为:B 本题解析:
21、义务消防队伍建立后应定期对义务消防人员进行消防实操训练及消防常识的培训，每年还应进行（）次得消防实战演习
A:1~2 B:1~3 C:2~3 D:3~5 本题正确答案为:A 本题解析:
22、下列不属于消防安全检查要求的是（）
A:对消防隐患问题，立即处理
B:按照部门制订的巡查路线和巡查部位进行检查
C:对重点设施设备和机房进行深层次的检查，发现问题立即整改 D:深入楼层对重点消防保卫部位进行检查，必要时应做系统调试和试验 本题正确答案为:B 本题解析:
23、配置在各项目的消防器材，每月均应做（）次全面统计工作
A:1 B:2 C:3 D:4 本题正确答案为:A 本题解析:
24、电梯按拖动方式分有直流电梯、交流电梯和（）A:单机控制电梯 B:乘客电梯 C:液压电梯 D:集选控制电梯 本题正确答案为:C 本题解析:
25、下列关于紧急事件特点表述不正确的是（）
A:紧急事件具有偶然性和随机性 B:紧急事件的发展具有复杂性 C:紧急事件都具有破坏性
D:紧急事件随着现代科技的发展和人类文明程度的提高，未来是可以避免的 本题正确答案为:D 本题解析:
26、下列属于物业管理日常运作过程中存在的风险是（）
A:物业使用带来的风险 B:物业管理员工服务存在的风险 C:法律概念不清导致的风险 D:物业违规装饰装修带来的风险 本题正确答案为:B 本题解析:
27、物业服务企业可以于年度终了时，按照年末应收取帐款余额的（）计提坏账准备金计入管理费
A:0.2%~0.3% B:0.3%~0.5 % C:0.5%~1% D:1%~2% 本题正确答案为:B 本题解析:
28、既能较突出地反映立档单位主要工作活动的面貌，又便于按专业系统全面地查阅利用档案的特点，称为（）A:年度分类法 B:季度分类法 C:组织机构分类法 D:问题分类法 本题正确答案为:D 本题解析:
29、以下关于企业薪酬管理项目的表述中，错误的是（）
A:吸引高素质人才，稳定现有员工队伍 B:努力实现组织目标和员工个人发展目标的协调 C:企业要根据自身发展的需要选择薪酬制度和工作动力 D:使员工安心本职工作，并保持较高的工作业绩和工作动力 本题正确答案为:C 本题解析:
30、客户满意调查过程的成败首先取决于该（）
A:分析结果
B:客户满意过程再评估 C:调查的策划 D:客户满意度调研 本题正确答案为:C 本题解析:
多项选择
31、物业服务企业的常见模式包括（）
A:独立的物业服务企业 B:物业管理有限公司 C:物业管理集团公司 D:股份合作型物业服务企业 E:房地产建设单位的附属子公司 本题正确答案为:A,C,E 本题解析:
32、物业管理招投标的基本原则包括（）A:招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在的投标人
B:投标人不得向招标人或者评标委员成员行贿或以其他不正当手段谋取中标
C:招标方应根据项目实际情况和业主的需求，选择最适合项目和业主需求的物业服务企业及服务 D:招标人不得事先预定中标单位或设定不公平条件，不得在招标过程中以言行影响评标委员会或协助某一投标单位获得竞争优势
E:禁止任何人，任何单位在招标投标过程中利用特权或优势获得不正当利益 本题正确答案为:A,B,D,E 本题解析:
33、合同要件即有效合同应当具备的必要条件包括()A:当事人的真实意思表示 B:合同的内容合法 C:当事人的缔约能力 D:合同的程序合法 E:合同的形式合法 本题正确答案为:A,B,C,E 本题解析:
34、早期介入的作用有()A:优化设计
B:有助于提高工程质量 C:有利于了解物业情况 D:为前期物业管理做充分准备 E:有助于提高建设单位的开发效益 本题正确答案为:A,B,C,D,E 本题解析:
35、有关物业管理机构更迭时承接查验的准备工作，以下表述正确的是（）
A:物业的产权单位与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同即可实施承接查验 B:物业的业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同即可实施承接查验
C:在签订了物业管理服务合同之后，新的物业服务企业应立即组织力量成立物业承接查验小组 D:查验小组成员要求具有较强的工作经验和业务能力，专业性强
E:物业的承接查验验收小组应提前与业主委员会及原物业服务企业接触，洽谈移交的有关事项 本题正确答案为:C,D,E 本题解析:
36、下列属于入住期间需要注意的问题有（）
A:分批办理入住手续 B:紧急情况要有预案
C:业主入住实行“一站式”柜台服务，方便业主办理有关入住手续
D:因故未能按时办理入住手续的，可按照《入住通知书》中规定的办法另行办理 E:制定专人负责业主办理入住手续时的各类咨询和引导，以便入住工作有秩序地顺利进行 本题正确答案为:C,D,E 本题解析:
37、在房屋的种类中，按其承重受力方式可分为（）
A:构架式承重结构 B:砖木结构 C:简体结构 D:混合结构 E:墙承重结构 本题正确答案为:A,B,D 本题解析:
38、以下属于绿化管理基本要求的包括（）
A:保持植物正常生长
B:加强枯枝黄叶的清理机绿化保洁宣传 C:创建社区环境文化，加强绿化保护宣传
D:大型公共物业绿化中植物养护应注重对绿地的围护，避免人为因素造成植物损坏 E:及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植物进行改造，减少人为践踏对绿化造成的危害 本题正确答案为:A,B,C,E 本题解析:
39、公共安全防范管理服务的内容包括（）
A:施工现场管理 B:车辆出入管理
C:配合政府开展社区管理 D:消防管理
E:安防系统的使用、维护和管理 本题正确答案为:A,C,E 本题解析:
40、日常物业管理的风险包括（）
A:专业服务咨询的风险 B:合同订立和执行的风险 C:项目接管的性带来的风险
D:物业管理日常运作过程中存在的风险
E:业主在使用物业和接受物业服务过程中存在的风险 本题正确答案为:D,E 本题解析:
41、物业服务的财务管理包括（）
A:成本和费用管理 B:利润管理 C:营业支出管理 D:专项维修资金的管理 E:一般资金的收支管理 本题正确答案为:A,B,D 本题解析:
42、物业运行记录档案的收集范围不包括（）
A:物业维修记录档案 B:物业服务记录档案 C:建筑物运行记录档案 D:设施设备运行记录档案 E:物业管理公司行政管理档案 本题正确答案为:A,B,E 本题解析:
43、物业服务的沟通应根据沟通的（）不同采取相应的沟通方法
A:对象 B:内容 C:性质 D:目的 E:地点 本题正确答案为:A,B,D,E 本题解析:
44、课堂教学法是物业服务企业培训中常用的培训方法，具有（）的特点，多用于知识培训
A:针对性 B:系统性 C:连贯性 D:全面性 E:整体性
本题正确答案为:B,C 本题解析:
45、应用文书在词语的使用上应当力求（），才能较好地传递信息
A:简练 B:易懂 C:准确 D:通俗 E:得当
本题正确答案为:A,C,E 本题解析:
简答题
46、某房地产开发公司开发的某住宅小区，前期的物业服务由甲物业服务企业承担。业主于2007年6月开始入住，2009年8月该小区召开首次业主大会，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业服务企业。业主委员会与乙物业服务企业签订了物业服务合同，合同于2009年10月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业服务企业应于2009年10月1日前办理完成物业交接验收手续。
2010年7月15日，顶层的8户业主发现房间在雨天渗水，联名要求乙物业服务企业无偿修复。乙物业服务企业称这是因甲物业服务企业管理不善所致，应由甲物业服务企业负责修缮。之后，乙物业服务企业不再受理业主有关该问题的投诉。请分析后回答以下问题：（1）上述8户业主提出的修缮请求是否合理？是否应由乙物业服务企业负责无偿修复？（2）乙物业服务企业的做法是否妥当？如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉？（3）甲物业服务企业拒绝移交的理由是否成立？请说明理由。
（4）在甲物业服务企业拒绝移交物业服务资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业服务企业应如何进行物业承接查验？
本题分数（20）
（1）上述8户业主要求修复的请求是合理的，因房屋在保修期。但上述住户要求乙物业服务企业无偿修复是不合理的，因房屋在保修期内的维修责任应由建设单位负责。（2）不妥当。应当到现场了解情况，积极做好解释工作。（3）不成立。
（4）具体内容见书上。
47、某日，一业主到房地产开发公司办理入住手续，该业主直接找到物业服务企业的经理自我介绍说：“我接到入住通知书已经半年多了，由于工作忙，一直没来办理手续，今天特地抽出时间来办理。”
工作人员：“没关系，不论拖多长时间，我们都会办理。”
工作人员:“您的材料是否都带齐了？”
业主拿出买房合同、入住手续书及付款收据。
工作人员：“可以了”
业主问：“你们公司的收费标准有批文吗？”
工作人员答道：“有，你看，这是房地产开发公司的批文。” 业主说：“我最近资金比较紧张，维修基金这一部分我能不能缓交，等到发生大修时，我一定补齐。”
经理说：“可以，不过您必须写一份保证。” 业主问：“装修是否要办理手续？”
工作人员：“只要您不破坏承重墙，就不用办理任何手续了。” 业主问：“装修前是否要交一些费用？”
工作人员说：“您自己找人装修就不用交任何费用了。” 业主问：“我是否可以一次缴纳十年的物业管理费？” 工作人员说：“那太好了，都向您这样我们的服务就有保障了。” 请分析后回答以下问题：
指出并改正本案例中存在的错误与不妥之处。
第二篇：物业管理实务 模拟试题(一)
物业管理实务 模拟试题
（一）一、单项选择题
1、要约是指一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所作出希望与其订立合同的意思表示、下列行为属于要约的是（B）。
A、标价 B、投标 C、招标 D拍卖广告
2、合同是当事人之间意思表示一致的结果、合同的订立，必须经过（C）两个阶段。A、邀请要约、承诺 B、要约、反要约 C、要约、承诺 D、邀请要约、反要约
3、物业管理合同是一个综合的概念，它是指物业管理当事人之间就（A）所达成的具有法律效力的协议或契约。
A、权利义务 B、物业管理核心内容 C、物业服务范围 D、物业管理的服务费用
4、《中华人民共和国合同法》第十二条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式、”其中的其他形式主要指行为合同形式，也就是通常人们所说的（D）合同。
A、书面合同 B、口头合同 C、事实合同 D、其他合同
5、（D）是指物业建设单位与物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业管理企业被授权开展物业管理服务的依据。
A、物业服务合同 B、前期物业服务合同 C、业主公约 D、早期介入协议
6、下面哪项不属于前期物业服务合同内容：（C）。
A、共用部位的承接验收内容 B、共用设施设备的承接验收标准 C、业主自用部位的承接验收 D、共用部位、共用设施设备的承接验收
7、（A）是物业管理企业与业主（或业主大会授权的业主委员会）之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。
A、物业服务合同 B、前期物业服务合同 C、业主公约 D、早期介和合同
8、（C）是指由业主大会制定，全体业主承诺，对全体业主具有约束力的，用以指导、规范和约束所有业主、物业使用人、业主大会、业主委员会以及物业管理者权利义务的行为守则，是物镤管理的基础和准则。
A、物业服务合同 B、前期物业服务合同 C、业主公约 D、早期介入合同
9、物业入住阶段，下列哪项应由物业管理企业通过张贴、资料发放、社区论坛、墙报宣传等多种形式向业主广泛宣传，力求家喻户晓（A）。
A、业主临时公约 B、业主公约
C、物业服务合同 D、前期物业服务合同
10、前期物业服务合同的内容是通过合同条款反映的（B）之间的权利义务关系。
A、招标机构与物业管理企业 B、建设单位与物业管理企业 C、政府主管部门与物业管理企业 D、使用人与物业管理企业
11、物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据（C）从事物业管理相关活动的经济实体。
A、物业管理服务内容 B、物业管理服务标准 C、物业服务合同 D、物业管理服务费用
12、物业管理企业的（A）登记内容包括：企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员和公司章程。
A、工商注册 B、资质申请 C、税务注册 D、组织机构代码注册
13、物业管理企业资质等级分为（B）、A、甲、乙、丙级 B、一、二、三级 C、初、中、高级 D、A、B、C级
14、物业管理企业组织机构设置的要求是：按照（D）设置，统一领导、分层管理，分工协作，力求精干、高效、灵活。
A、组织规模 B、组织任务 C、组织名称 D、规模和任务
15、新设立的物业管理企业，其资质等级按最低等级核定，并设（B）年的暂定期。
A、半 B、一 C、二 D、三
16、物业管理企业在领取营业执照之日起（C）天内，向当地的房地产主管部门申请资质。
A、10 B、20 C、30 D、60
17、企业各职能机构职责由各企业按（A）设定。
A、自身需求 B、有关规定 C、领导要求 D、同行的经验
18、省、自治区人民政府建设主管部门负责（B）物业管理企业资质证书的颁发和管理。
A、一级 B、二级 C、三级 D、四级
19、（C）是物业管理服务产品预购的一种交易方式。
A、物业管理投标 B、物业管理企业选聘 C、物业管理招标 D、物业管理企业竞标
20、物业管理招标由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据（D），制订符合其管理服务要求和标准的招标文件。
A、物业管理服务费用 B、物业管理服务标准 C、物业服务合同 D、物业管理服务内容
21、物业管理招标是由多家物业管理企业或专业管理服务参与竞投,从中选择(A)的竞投者,并与之订物业管理合同一种交易行为。
A、最符合条件 B、服务费用最低 C、服务标准最高 D、性价比最高
22、物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指（B）的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服力要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。
A、具有相应资质 B、符合招标条件 C、被指定参加 D、由上级领导推荐
23、根据物业的不同类型，可以将物业管理招标分为（D）两大类招标。
A、住宅项目和写字楼项目 B、住宅项目和商业项目 C、商业项目和非商业项目 D、住宅项目和非住宅项目
24、物业管理招标的方式包括（A）。
A、公开招标和邀请招标 B、公开招标和非公开招标 C、协议招标和邀请招标 D、住宅项目招标和非住宅项目招标
25、物业管理招标投标的基本原则是：物业管理招标投标应依法组织实施，招标投标过程应（D）。
A、公开、合理、平等 B、公开、公平、合理 C、公开、合理、公正 D、公开、公平、公正
26、物业管理投标的条件：必须符合（B）规定的要求。
A、资质管理 B、法律法规和招标方
C、法律法规 D、资质管理和招标方
27、根据物业管理服务的方式可以将物业管理招标分为：（B）。
A、公开招标和邀请招标 B、全权管理项目招标和顾问项目招标 C、整体物业管理项目招标和单项服务项目招标 D、全方位服务型管理和顾问服务型管理
28、公开招标的主要特点是招标人以公开的方式邀请（D）的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。A、确定 B、3——5家 C、符合要求 D、不确定
29、按照《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经（C）批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
A、业主委员会 B、招标方
C、物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门 D、建设单位
30、未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照（B）及相关法规的规定处罚。
A、《建设工程质量管理条例》 B、《城市规划法》 C、《物业管理条例》 D、《物业装饰装修管理服务协议》
31、（B）是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要，引入的物业管理咨询活动。
A、前期管理 B、早期介入 C、物业管理咨询 D、项目的可行性研究
32、下列哪个阶段不属于早期介入阶段：（D）。
A、规划设计阶段 B、建设阶段 C、销售阶段 D、物业承接查验阶段
33、下列属于物业管理早期介入中规划设计阶段的内容是：（B）。
A、根据规划和配套确定设施设备的型号
B、就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议 C、根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准 D、设计与客户目标相一致的物业管理方案
34、物业管理企业参与（A），主要是为了掌握验收情况，收集好在工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为下步物业的承接查验做准备。
A、竣工验收 B、公共设施设备验收 C、前期物业管理 D、日常物业管理
35、早期介入服务的对象是（B），并根据双方约定支付早期介入服务费用。
A、施工单位 B、建设单位 C、业主大会 D、业主委员会
36、下列不属于物业管理项目前期运作内容是：（C）。
A、管理资源的完善与优化 B、管理制度和服务规范的完善 C、拟订维修资金使用计划 D、确定物业管理单项服务的分包
37、前期管理阶段的经营收支一般呈现（B）状态。
A、收入多、支出多、收支平衡和盈利 B、收入少、支出多、收支不平衡和亏损 C、收入多、支出少、收支不平衡和盈利 D、收入少、支出少、收支平衡和盈利
38、物业管理企业对新接管物业项目的共用部位、共用设施设备进行的接管验收通常称为（B）。A、前期管理 B、物业的承接查验 C、早期介入 D、工程项目的竣工验收
39、（B）是通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能、以直观地了解其符合性、舒适性、安全性等。
A、检测查验 B、使用查验 C、试验查验 D、观感查验
40、物业管理机构更迭时的承接查验不同于新建物业的承接查验，其承接查验内容、重点都有一定的区别、下列不属于物业管理机构更迭时物业承接查验的准备工作的是：（C）。
A、分析是否符合承接查验条件 B、成立物业承接查验小组 C、与建设单位共同开展查验工作 D、准备资料和工具
41、新建物业的物业管理工作移交中，移交方为该物业开发建设单位，承接方为：（A）。
A、物业管理企业 B、业主大会
C、社区居民委员会 D、建设单位行政主管部门
42、物业管理机构更迭时管理工作移交，如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订（D），明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况。
A、保修协议 B、验收协议 C、移交清单 D、移交协议
43、在物业装饰装修之前，目前较为通常的做法是由物业管理单位和装修人应签订（D），约定物业装饰装修管理相关事项。
A、《业主公约》 B、《前期物业管理协议》 C、《物业验收须知》 D、《物业装饰装修管理服务协议》
44、物业管理单位应详细核查装饰装修申请登记表中的装修内容，下述哪些行为在物业管理单位允许动工范围内：（D）。
A、变动建筑主体和承重结构 B、扩大承重墙上原有的门窗尺寸 C、拆改供暖管道和设施 D、在正常负荷范围内增加室内隔墙数理
45、物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费（A）倍的罚款。
A、2~3 B、1~2 C、3~4 D、4~5
46、在进行装修管理服务时，下列不属于重点检查的装饰装修项目是：（B）。
A、有无变动建筑主体和承重结构 B、地板砖的品牌和颜色
C、有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间 D、有无拆改供暖管道和设施
47、物业装饰装修行政主管部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，依法给予（C）。
A、罚款 B、停职检查 C、行政处分 D、行政拘留
48、垃圾清运费是指装饰装修工程产生垃圾的管理和清运费用、如对于装修垃圾业主按照要求管理并自行清运，则该费用可免予缴纳、否则，装修人应向物业管理单位缴纳该费用，装修垃圾由（A）代为清运。
A、物业管理单位 B、环卫部门 C、行政主管部门 D、居委会
49、因装饰装修活动造成相邻住宅的管理堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，（D）应当负责修复和赔偿。
A、物业管理单位 B、建设单位 C、行政主管部门 D、装修人 50、装修人装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，（A）可以责令其改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。
A、城市房地产行政主管部门 B、物业管理单位 C、建设单位 D、街道办事处
51、（A）是指定完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和占房屋总建筑面积的百分比。
A、房屋完好率 B、危房率 C、房屋基本完好率 D、设备设施完好率
52、房屋完好等级的评定方法是根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好及损坏程度进行的，通常把房屋的完损等级分为以下哪5类（C）。
A、精品房、一般完好房、轻微损坏房、严重损坏房、危险房 B、精品房、完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房 C、完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房 D、完好房、基本完好房、轻微损坏房、一般损坏房、严重损坏房
53、物业的供电种类按供电方式分为（B）。
A、单回路供电和多回路供电 B、高压供电和低压供电 C、无自备电源和有自备电源供电 D、长期供电和临时供电
54、根据有关规定，电梯每（C）要由政府技术临督部门进行检验合格才能继续使用。
A、半年 B、两年 C、一年 D、九个月
55、消方加压水泵、正压送风、排烟风机试启动应多长时间一次：（D）。
A、每半 B、每季度 C、每年 D、每月
56、（B）是测试消防设备的有效手段，它不公能全面测试消防设备的运行情况，发现错误和隐患，还可以训练操作人员避免实际发生火警时由于紧张而产生错误的判断和操作失当。
A、建立消防设备巡视、检查、测试制度 B、消防演习
C、配备消防设施主管人员 D、建立消防设备、设施技术档案
57、常见电梯按用途分为：（A）。
A、乘客电梯、载贷电梯和客贷梯 B、直流电梯、交流电梯 C、单机控制电梯、集选控制电梯 D、运行梯和高峰梯
二、多项选择题
1、合同要件即有效合同应当具备的必要条件，包括：（BCD）。
A、当事人的财务能力 B、当事人的真实意思表示 C、合同内容合法 D、合同的形式合法
2、合同受法律法规约束，其签订和履行应当遵循《中华人民共和国合同法》规定的哪能些基本原则：（BCD）。
A、当事人主次轻重原则 B、合同自由原则
C、权利义务公平对等和诚实信用原则 D、守法和维护社会公益原则
3、前期物业服务合同的内容包含以下哪几个主要部分：（ACD）。
A、合同的当事人 B、合同内容与条款 C、物业的经营与管理、承接查验和使用维护 D、专项维修资金、违约责任、其他事项
4、前期物业服务合同的履行受业主入住状况及房屋工程质量等各种因素的影响，合同的期限具有不确定性，当此类因素致使前期物业服务合同无法全面履行时，物业管理企业可以通过（方式规避风险。
A、召开业主大会 B、提前解除合同 C、要求补尝 D、降底营业成本
5、前期物业服务合同的当事人指：（CD）。
A、业主（或业主大会）B、业主委员会 C、建设单位 D、物业管理企业
6、物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别在于：（AC）。
A、订立合同的当事人不同 B、服务内容不同 C、合同期限不同 D、服务费用不同
7、物业服务合同的当事人指：（AD）。
A、业主（或业主大会）B、业主委员会 C、物业开发建设单位 D、物业管理企业
8、与前期物业服务合同相比，物业服务合同具有（BD）等特点。
A、合同期长 B、期限明确 C、服务费用高 D、稳定性强
9、物业服务合同发生争议时应该通过友好协商解决、如果协商不成，则可依照合同约定采取（AB）方式解决。）的 BC
A、仲裁 B、向人民法院提起诉讼 C、召开业主大会 D、要求行政主管部门解决
10、下列哪些原因可以视为物业服务合同的终止条件：（ACD）。
A、物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同的 B、物业管理企业与业主大会双方尚未协商一致解除合同的 C、因不可抗力致使物业服务合同无法履行的 D、物业管理什业被宣告破产的
11、除前期物业服务合同及物业服务合同外，物业管理合同按照合同的作用以及合同主体的不同，大致还有以下几种类型：（ABC）。
A、物业开发建设过程中涉及到物业管理活动的合同 B、物业管理企业与业主或物业使用人所订立的其他合同 C、物业管理企业在管理服务活动中与相关单位签订的合同 D、其他与建设单位有关的合同
12、签订前期物业服务合同应注意的事项有哪些：（ABC）。
A、物业的承接验收 B、物业服务的费用 C、前期物业服务合物同的解除或终止 D、业委会改选方法
13、物业管理招标可分为下列（ABC）等特点。
A、综合性 B、差异性 C、行业特殊性 D、隐蔽性
14、物业管理招标可分为下列（ABC）三个阶段的招标。
A、早期介入 B、前期物业管理 C、后期物业管理 D、日常物业管理
15、物业管理招标的条件包括（AC）。
A、主体条件 B、投标方条件 C、项目条件 D、业主构成条件
16、物业管理企业的特征可以归纳为（ABC）。
A、独立的企业法人 B、具有一定的公共管理性质的职能 C、实施标准化管理 D、属于服务性企业
17、物业管理企业按照投资主体的经济成分划分，可分为全民所有制物业管理企业、集体所有制物业管理企业、（BC）和其他物业管理企业。
A、物业管理有限责任公司 B、外资物业管理企业
C、民营物业管理企业 D、物业管理股份有限公司
18、物业管理企业按股东出资形式划分，可分为（ABC）。
A、物业管理有限责任公司 B、物业管理股份有限公司 C、股份合作型物业管理企业 D、外资物业管理企业
19、物业管理企业常见模式有（ABCD）。
A、房地产建设单位的附属子公司 B、物业管理集团公司 C、独立的物业管理企业 D、房地产建设单位的附属部门
20、物业管理企业的组织形式有直线制、职能制、直线职能制和（BCD）等。
A、项目部制 B、事业部制 C、矩阵制 D、多维制
21、物业管理企业组织机构设置的影响因素包括：企业战略因素、外部环境因素和（ACD）。
A、技术因素 B、团队精神 C、组织规模 D、企业所处发展阶段
22、非住宅类项目招标可分为（ABC）招标等。
A、商业区 B、写字楼 C、工业区 D、高层建筑
23、根据物业管理项目服务内容和招标人的不同要求，可以将物业管理招标分为（ACD）等。
A、整体物业管理项目招标 B、工程项目招标 C、单项目报务项目招标 D、分阶段项目招标
24、根据物业管理招标主体的不同，可以将物业管理招标分为（BCD）的招标。
A、招标公司为主体 B、物业建设单位为主体 C、业主大会为主体 D、物业产权人为主体
25、根据物业管理服务的方式不同，物业管理招标可以分为（AD）等。
A、全权管理项目招标 B、单项服务项目招标 C、分阶段项目招标 D、顾问项目招标
26、下列哪些阶段属于前期管理阶段的内容：（BCD）。
A、竣工验收阶段 B、物业承接查验阶段 C、物业入住阶段 D、业主大会组建阶段
27、早期介入的必要性体现在以下哪几个方面：（ABC）。
A、协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题
B、在物业开发建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素尽可能消除或减少 C、使物业投入使用后，物业管理顺利开展，业主利益得到保障 D、杜绝房地产开发建设的纠纷，打造房地产开发建设品牌
28、早期介入的作用体现在优化设计及以下哪几个方面：（ABC）。
A、有助于提高工程质量 B、有利于了解物业情况
C、为前期物业管理作充分准备 D、有助于提高项目规划的技术水平
29、下列属于早期介入中可行性研究阶段的内容是：（AB）。
A、根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式 B、根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准 C、就物业的结构布局、功能方面提出改进建义 D、提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见 30、下列属于早期介入中销售阶段的内容是（ABC）。
A、拟定物业管理的公共管理制度
B、拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续 C、派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务
D、熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料中及常规竣工资料中未反映的内容
31、物业项目前期管理运作的主要内容包括：（ABC）。
A、管理资源和完善与优化 B、管理制度和服务规范的完善 C、确定物业管理单项服务的分包 D、参与综合竣工验收
32、由建设单位负责的物业工程质量保修包括以下哪些部分：（ABD）。
A、物业管理企业承接管理的物业共用区域 B、业主从建设单位购买的产权专有部分 C、业主自行购置的自用设施设备
D、物业管理企业承接管理的共用设施设备等
33、物业管理是一个综合性较强的行业，物镤管理活动所涉及的单位，部门也较多、直接涉及的单位，部门包括：（ACD。）
A、政府行政主管部门 B、纪律检查委员会
C、开发建设单位 D、业主、业主大会及业主委员会
34、前期物业管理的特点包括：（BCD）。
A、前期物业管理是过渡性的，对日常物业管理没有直接的联系和影响 B、前期物业管理在时间上和管理上均是一个过渡时期和过程 C、前期物业管理明显呈现管理服务的波动和不稳定状态
D、前期管理阶段的经营收支一般呈现收入少、支出多、收支不平衡和亏损状态
35、物业的承接查验是物业管理企业承接物业前必不可少的环节，其工作质量对以后的物业管理服务至关重要，分为（AB）两种类型，前者发生在建设单位向物镤管理企业移交物业的过程中，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业管理企业移交物业的过程中。
A、新建物业的承接查验 B、物业管理机构更迭时的承接查验 C.竣工验收阶段的承接查验 D、物业入住阶段的承接查验
36、新建物业的承接查验需做好下列哪些主要准备工作：（ABC）。
A、人员准备 B、计划准备 C、资料准备 D、资金准备
37、下列哪些是新建物业承接查验的主要内容：（ACD）。
A、物业资料 B、物业共用部位 C、共用设施设备 D、维修资金帐户资料
38、在办理物业承接验收手续时，物业管理企业应接收查验下列哪些资料：（ABC）。
A、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图等，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料 B、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料 C、物业质量保修文件和物业使用说明文件 D、主委员会所必需的其他资料
39、按照《物业管理条例》的规定，物业管理企业承接物业时，应对物业共用部位进行查验、主要内容包括：（ABD）。
A、主体结构及外墙、屋面
B、共用部位楼面、地面、内墙面、顶棚、门窗 C、业主卫生间、阳台 D、公共走廊、楼道及其扶手、护拦等、40、物业管理的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用（BCD）等具体方法进行检查。
A、经验查验 B、使用查验 C、试验查验 D、检测查验
41、对于承接查验中所发现问题，哪些是应有的处理程序：（ABC）。
A、收集整理存在问题 B、提出处理方法
C、跟踪验证 D、立即向行业主管部门汇报
42、从工程质量发生的原因和处理责任看，工程质量问题可分为两类，分别是：（AC）。
A、施工单位引起的质量问题
B、物业管理企业承接查验时未能及时发现
C、由于规划、设计时考虑不周，造成功能不足、使用不便、运行管理不经济问题 D、工程监理单位未发挥作用
43、物业管理机构更迭时，新的物业管理企业实施承接查验必须在下列哪些条件均满足的情况下进行：（AB A、物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同 B、物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业报务合同 C、原物业管理机构已经退出该承接物业的日常管理 D、物业的产权单位已向新的物业管理企业提供管理用房
44、物业管理机构更迭时的物业查验的基本内容有：（ABC）。
A、物业资料情况
B、物业共用部位、共用设施设备及管理现状
C、各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况 D、业主自用部位的质量状况
45、物业管理机构更迭时管理工作的移交包括；（ACD）。
A、原有物业管理机构向业主大会移交
B、原有物业管理机构向新的物业管理企业移交 C、业主大会向新的物业管理企业移交 D、物业产权单位向新的物业管理企业移交
46、物业管理机构更迭时物业管理工作移交中的重点和难点内容是：（ABC）。
A、各项费用和资产和移交
。）
B、共用配套设施和机电设备的接管 C、承接时的物业管理运作衔接 D、建设单位支付的开办费移交
47、房屋种类按房屋承重受力方式可分为：（ABC）。
A，墙承重结构 B、构架式承重结构 C、筒体结构或框架筒体结构承重 D、混合结构承重
48、房屋种类按房屋的层次和高度可分为：（ABC）。
A、低层建筑 B、多层建筑 C、高屋建筑 D、中层建筑
49、房屋种类按房屋的用途可分为：（ABC）。
A、居住用途 B、商业用途 C、工业用途 D、办公用途 50、房屋的基本组成部分包括：（ABC）。
A、结构部分 B、装修部分 C、设施设备部分 D、承重部分
51、房屋及设备设施管理基本要求有：（BCD）。
A、为保证整洁，所有设施设备务必每天水洗一次 B、把安全管理工作放在最重要的位置上 C、开展技术更新与改造，降低能源消耗
D、做好房屋及设备设施的维护保养工作，有效延长设备设施的使用寿命
52、房屋及设备设施评价参考的主要指标包括：（ABD）。
A，房屋完好率 B、危房率 C、房屋空置率 D、设备设施完好率
53、房屋及设备设施安全管理的主要内容包括：（ABC）。
A、通过安全教育使员工和业主、物业使用人树立安全意识，了解安全防护知识和安全管理规定 B、建立健全各类安全管理制度并严格遵守 C、提供必要的安全和防护装置装备 D、对房屋和设备设施进行定期的更新改造
54、房屋及设备设施的维修保养维修方式可分为：（ABD）。
A、预防性维修 B、事后维修 C、大中修 D、紧急抢修
55、房屋及设备设施维修养护计划的种类通常有哪几种：（AB）。
A、按时间进度编制的计划 B、按修理类别编制的计划 C、按维修设施设备设施的轻重缓急编制的计划 D、按房屋及设备设施的使用时间编制的计划
56、房屋及设备设施维修养护计划的实施内容包括：（ABC）。
A，修前预检 B、修前资料、工艺准备 C、组织实施 D、更新换代
57、共用设备设施的运行管理内容包括（ABD）等。
A、制订合理的运行计划 B、配备合格的运行管理人员 C、提供良好的生活环境 D、建立健全必要的规章制度
58、由于设备设施的重要性和发生故障所产生的损失和影响可能较大，在设备设施外包合同起草和签订过程中，应特别注意以下几个方面：（ABC A、在签主订合同时要注意要保证签约主体与实施主体一致
B、在合同中应明确因设备设施故障、事故造成的人员、财产等损失，分清不同情况应由何方承担责任，以免出现题时候扯皮现象的发生 C、应在合同中明确服务的技术指标标准，并尽量采取量化形式，便于检验、D、建立与承包方的战略联盟制度，以免今后的纠纷出现
59、外包管理合同实施应注意的问题有哪能些：（ABC）。
A、建立对承包方检查监控制度并落实专人负责实施
B、委托方应尽量相信受托方，不必在服务过程中保留质量记录文件
C、建立定期效果估制度、对评估过程中发现的较大或普遍存在的问题，以书面形式通知承包方，并提出整改要求，限期整改 D、定期对承包方基本情况全面更新，以及时掌握承包方的企业状况，适时采取对策，确保承包方有能力持续履行服务合同 60、给排水系统管理的注意事项有哪些：（ACD）。
A、应保证消防用水的基本储备
B、北方地区应注意冬季管道防冻，避免发生水管爆裂、跑水事故
C、餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定期清理化粪池和隔油池，防止污水管道堵塞 D、任何污水都可以通过雨水管道排放 61、设备设施的状态管理包括以下哪几方面：（ACD）。
A、设备的检查 B、设备的改造
。）
C、定期预防性试验 D、设备故障诊断技术
62、如需将设备设施业务实行外包管理模式，就应选择在服务质量和服务价格方面均满足企业需要的合格承包方，对承包方的评估通常要从以下几个方面进行：（ABD）。
A、企业品牌状况 B、管理维护计划、标准 C、评估人与承包方领导的关系 D、预算价格、付款方式 63、房屋及设备设施管理的主要内容包括：（ABD）。
A、使用管理、维修保养、外包管理
B、采购和零备件管理、工量具和维修用设备的管理 C、排水管、排水沟、化粪池清掏
D、安全管理、技术档案资料管理、技术技持
64、房屋及设备设施的维修养护应严格按照房屋及设备设施的维修计划实施，在确保安全的前提下，还应注意控制以下几个因素：（ACD）。
A，质量的控制 B、人工费用的控制 C、进度的控制 D、维修成本的控制
65、将电梯维修保养工作委托给专业公司承担时，要认真审核承包方的（AC），定期对承包方的服务进行评价。
A、专业技术水准 B、注册资金 C、专业资格 D、技术人员的学历
三、案例分析题 1、2009年08月15日上午12：30分左右，北京某小区控制中心接到报警，发现小区内的C座六楼厨房附近窗户有浓烟冒出。回答：该小区控制中心接到报警后应该采取的行动是：（ABD A、通知安防人员携带工具到现场灭火 B、立即启动紧急事件预案 C、拨打110报警
D、关闭电源和燃气阀门
2、物业管理中心收到业主报告20层房屋门口有煤气味道，经确认是燃气泄漏，应该采取的行动是（BCD）A、组织安防人员打开房门后，立即打开门窗，并电话通知业主 B、打开房门，关闭燃气闸门 C、安防中心立即通知燃气公司 D、情况严重时，应及时疏散人员）
3、若物业管理中心接到报告，发生的情况是老人或儿童被困电梯，紧急情况时可请协助的是（A）A、消防人员 B、电梯专业人员 C、公安人员 D、物业维修人员
4、当业主被困电梯时，消防监控室应仔细观察电梯内情况，通过对讲系统询问被困者，并及时予以安慰，立即通知到达现场救助被困者的人员是（A、消防人员 B、电梯专业人员 C、公安人员 D、物业维修人员
5、对于紧急事件的善后处理，除了要考虑如何弥补损失和消除事件后遗症，还要总结紧急事件处理过程，评估应急方案的（D）A、科学性 B、客观性 C、成本水平 D、有效性）B
第三篇：物业管理实务模拟试题(七)
物业管理实务模拟试题
（七）姓名：
一、单项选择题
1、物业管理企业项目机构的数量较多且分布较散，所管物业类型结构复杂，员工整体素质较高，培训资源比较充裕，宜建立（）级培训体质。
A、一B、二C、三D、四
2、物业管理企业员工集中，且培训资源较缺，宜建立（）级培训体系。
A、一B、二C、三D、四
3、（）主要是根据企业经营战略和经营目标、企业人力资源击规划、员工绩效考核结果和本企业实际情况等制定。
A、专题培训计划B、晋升培训计划C、外派培训计划D、培训计划
4、（）培训体系有利于企业培训资源的充分利用，有利于统一公司的培训标准和培训要求，有利于降低培训成本、但其针对性相对较差。
A、一级B、二级C、三级D、四级
5、（）是对新员工在试用期内，在岗位进行的基本操作技能的培训，以使新员工了解和掌握所在岗位工作的具体要求。
A、入职培训B、能力培训C、职前培训D、试用培训
6、企业要根据外部环境的变化，从内部管理的角度，选择和调整适合企业经营发展的（），并在实施过程中根据需要随时调整。
A、薪酬标准B、薪酬制度C、薪酬计划D、薪酬结构
7、考虑到物业管理服务运作特点，对项目负责人工作业绩和（）的考核可设定相应指标体系等，通过定量考核与定性考核相结合，实现对项目负责人的综合评定。
A、个人素质B、业务能力C、个人品质D、团队意识
8、（）是指员工要求离开现任职位，与企业解除劳动合同，退出企业工作的人事调整活动。
A、辞职B、辞退C、资遣D、解聘
9、（）是企业因故提出与员工终止劳动合同的一项人事调整活动、它不是员工过错造成的。
A、辞退B、辞职C、资遣D、内退
10、测量客户满意的方法包括：建立受理系统、客户满意调研、（）、竞争者分析等。
A、客户不满意调研B、客户不满意分析C、客户满意分析D、失去客户分析
11、下列不属于物业企业与业主、物业使用人的沟通交流内容的是：（）。
A．法规监管、行政管理服务方面的沟通交流B．物业管理相关事项、规定和要求的询问与答复 C．物业管理的相关法规的宣传与沟通D．物业管理的投诉受理与处理反馈
12、客户满意是指客户感觉状态的水平，它来源于一项服务的绩效或产出与客户的期望所进行的比较，（）会达成客户满意。
A、绩效不及期望B、绩效与期望相称C、绩效超过期望D、绩效大于或等于期望
13、与（）的沟通主要集中在前期物业管理阶段，重点是物业和移交和工程遗留问题的处理。
A、政府机关，建设单位B、建设单位C、业主大会D、公共事业单位
14、（）是物业管理公司表述工作事务所用的书面文书。
A、行政公文B、事务文书C、制度文书D、礼议文书
15、物业管理应用文书的类型有行政公文、事务文书、制度文书、礼仪文书和（）。
A、务据类文书B、告启类文书C、告知类文书D、其他日常文书
16、物业管理应用文书文章式标题目可以有（）。
A、单标题和双标题B、单标题和副标题C、主标题和双标题D、单标题和复标题
17、按照应用文收的类型，物业管理应用文的写作要领包括行政公文的写作要领、事务文书的写作要领、制度文书的写作要领、礼仪文书的写作要领和（）文书的写作要领等。
A、条据类B、告启类C、告知类D、其他日常类
18、下列行政公文属于外行文的是：（）。
A、决定B、函C、通知D、报告
19、下列不属于事务文书的是：（）。
A、总结B、大事记C、倡议书D、管理办法 20、物业管理行政公文中，（）是惟一不受内外、上下、用印等规范限制的文种。
A、函B、意见C、会议纪要D、通报
二、多项选择题
1、物业承接查验期的档案收集范围较为明确，主要是（）。
A、权属资料档案B、技术资料档案C、业主信息档案D、验收文件档案
2、物业入住期的物业管理档案收集工作重点集中在（），即未来的主要服务对象，档案资料收集的范围是业主档案资料和相关档案资料的收集。
A、建设单位B、物业业主C、物业使用人D、业主委员会
3、物业入住期应收集的业主权属资料一般包括（）等。
A、项目批准评文件B、用地批准文件C、房屋产权证D、购房合同复印件
4、物业入住期应收集的业主个人资料一般包括（）等。
A、身份证复印件B、户口本复印件C、联系方式D、家庭成员及其职业
5、日常物业管理期档案的收集主要包括（）。
A、物业运行记录档案B、物业维修记录档案C、物业服务记录档案
D、物业管理公司高层管理人员档案
6、物业管理档案管理常用的纸介质档案检索工具种类有（）等。
A、简介B、簿式索引
C、指南D、卡片式检索
7、常用检索工具的编制方法包括（）等。
A、分类卡片目录B、专题卡片目录C、主题卡片目录D、主要内容索引
8、物业管理企业信用档案记录内容的采集主要通过政府部门、（）其他中介机构及社会公众等多种途径依法采集。
A、新华书店B、协会
C、物业管理企业D、执（从）业人员
9、档案信息安全管理中由于档案载体的不同，保障档案信秘安全的方式也有不同、电子媒体档案主要是通过（）方式管理。
A、设立严格的多级权限机制和密码保管制度，严格进入检索系统、复制和下载的管理B、对档案的查阅、外借、复制和销毁不应设定权限
C、只要档案本身不受到损坏与丢失，档案信息可以公开查阅和传播
D、对进入互联网的计算机应安装防火墙和杀毒软件，经常更新，防止黑客入侵和非法人员进入等方法保障电子档案的信息安全
10、物业管理专项维修资金由业主或物业使用人交纳，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的（）。
A、大修B、小修C、更新D、改造
11、物业管理专项维修资金的来源除了包括法规规定的费用，还包括下列哪些费用：（）。
A、包干制物业服务费结转的费用B、业主大会中决定分摊的费用
C、业主共有物业的收益D、社会捐赠或政府拨款的费用
12、物业管理企业的招聘根据企业发展战略、（）、业主构成情况、收入与消费倾向、消费特点等制定招聘计划。
A、竞争对手职工人数B、管辖项目类型C、企业经营目标D、物业面积的大小
13、物业管理企业的招聘内容包括（）和招聘方法。
A、计划招聘人员总数和人员结构B、各类人员的招聘条件
C、招聘信息发布的时间、方式与范围D、招聘的渠道
14、物业管理企业员工招聘的组织实施主要包括（）及人员的录用。
A、公布招聘信息B、设计招聘广告C、对应聘者进行初审D、确定选拨方法
15、员工的解聘包括员工（）情况。
A、辞职B、退休C、辞退D、资遣
16、物业管理企业培训分为入职培训、操作层员工的知识和能力培训、管理层员工的知识和能力培训、（）等。
A、试用培训B、专题培训C、晋升培训D、外派培训
17、专题培训是为达到某一专门的目的或解决一某一专门问题而对员工进行的培训，这类培训主要包括：（）。
A、更新观念的培训B、专项管理培训
C、专项技术培训D、电脑技术培训
18、外派培训是提高物业管理企业员工素质的一个重要途径、物业管理企业的外训包括（）。
A、试用性外训B、岗位性外训C、个人性外训D、奖励性外训
19、培训的组织与实施包括：（）。
A、培训员工的管理B、培训师资的管理C、培训方法的运用D、培训效果的宣传 20、员工考核的内容包括：（）。
A、考核的对象与内容B、考核的原则C、考核的程序和方法D、考核的结果
21、一般而言，对无重大过失者，不要使用辞退的手段、但若出现下列哪些情况，对当事人应予以辞退：（）。
A、在试用期间被证明不符合录用条件的B、严重违反劳动纪律或者用人单位规章制度的C、因为能力不足，不能给用人单位创造明显利益的D、被依法追究刑事责任的22、一般认为，二级培训体系有利于加强培训的（），加强项目机构培训的责任感。
A、统一性B、针对性C、适应性D、及时性
23、员工薪酬管理是企业管理者对员工薪酬的支付标准、发放水平、要素结构进行确定、分配和调整的过程、其内容包括：（）。
A、确定薪酬管理目标，选择薪酬政策B、预测薪酬制度风险C、制定薪酬计划；调整薪酬结构D、实施和修正薪酬体系
24、应用文书的基础知识包括：正确使用汉字、准确使用词语、（）等。
A、正确使用标点符号B、表达要符合规范C、表达要符合领导意图D、了解相关术语
25、事务文书主要包括（）等。
A、计划B、总结C、批复D、倡议书
26、物业管理的制度文书主要有（）等。
A、决定B、办法C、守则D、公约
27、物业管理经常使用到的礼仪文书主要有（）等。
A、邀请书B、倡仪书C、感谢信D、贺信
28、下列物业管理的行政公文属于上行文的有：（）。
A、决定B、通知C、报告D、请示
29、下列物业管理的应用文书标题使正确的有：（）。
A、某某公司《关于下发2007培训计划的报各》B、某某公司《关于表彰2006先进分子的决定》C、长沙分公司《关于设立综合部和品质部的请示报告》
D、某管理处对业主委员会提交了一份《关于协助督促部分欠费业主尽快交纳物业服务费的函》
E、某管理处对公司提交了一份《关于购买电脑的通知》
第四篇：2014物业管理实务试题
2014年物业管理师全国统一考试试卷
《物业管理实务》
一、案例分析选择题（共10题，每题2分，每题有1个或1个以上备选项符合题意，备选项至少有1个错项，错选、本题不得分，少选、所选的每个选项得0．5分）
案例一
甲物业服务企业对某住宅小区实施物业管理服务。几年来，在物业管理实践中，曾做过以下四项工作。
A.在项目建设过程中，针对发现的隐蔽工程存在的问题，发出了整改建议书
B.对部分锈蚀的给水支管及时进行更换
C.为提升小区品质，应业主要求改建了小区的D.为解决小区移动通信信号弱的问题，协调相关电信企业在小区内增设了移动通信基站
请回答下列问题：
1．上述各项工作中，属于物业管理早期介入范畴的为（）。
2．上述各项工作中，应经业主大会同意的为（）。
3．上述各项工作费用，可在物业服务费中列支的为（）。
4．上述各项工作费用，可使用住宅专项维修资金的为（）。
5．上述各项工作中，应由建设单位负责解决的为（）。
案例二
某住宅项目总占地面积12万㎡，建筑容积率为4.5，分两期开发。一期占地面积6万㎡，其中保障性住房建筑面积10万㎡，地下停车库与地下设备用房3万㎡，其余为商品住宅；二期建筑面积为19万㎡。
该项目一期建设收尾阶段，建设单位考虑：
①物业销售前应确定物业服务企业；
②以邀请招标的方式选聘物业服务企业；
③由建设单位与中标物业服务企业签订《物业服务合同》；
④合同期拟定5年。
该项目一期全部售罄，中标的甲物业服务企业（简称甲公司）协助建设单位办理业主入住手续、投入使用半年后物业费实收率只有30%左右，甲公司亏损严重。关于未来该项目二期的物业管理工作，建设单位提出将自行组建物业服务企业负责，甲公司不同意。
请回答下列问题：
6.该项目一期商品住宅建筑面积正确的计算算式为（）。
A．6×4.5－10＝17万㎡，B．6×4.5－10－3＝14万㎡，C．12×4.5－10－19＝25万㎡，D．12×4.5－10－3－19＝22万㎡
7.建设单位在一期建设收尾阶段考虑的几项内容中，错误的为（）。
A．①
B．②
C．③
D．④
8.管理该项目的物业服务企业资质应为（）。
A．一级
B．二级
C．三级
D．暂定三级
9.下列措施中，能够在短期内实现合理、有效减亏的为（）。
A.关闭公共区域照明，降低能耗
B．协调建设单位追加技防、物防等设备投入，降低管理运行成本
C．充分利用空间，在设备转换层、架空层和楼梯间等部位设置员工宿舍，降低管理运行成本
D．加大业主联络和宣传工作，提升物业费收缴力度．
10．甲公司不同意二期物业由建设单位自行组建的物业服务企业负责的正当理由为（）。
A．按照相关规定，一个物业管理区域应由一个物业服务企业实施管理
B．建设单位新组建的物业服务企业不具备管理该物业的资质
C．建设单位的做法影响物业服务企业效益
D．新建住宅的建设单位，必须通过招标方式确定物业服务企业
二、案例分析题（第11至22题，共80分）
案例三
某商品房住宅小区，建筑物总面积（即专用部分面积总和）200000㎡，有120㎡和80㎡大、小两种户型，各1000套。该小区建设单位（开发商）有10套大户型未出售，留作自用；业主张某一人购得10套大户型；其余均为一户业主一套。
该小区建设单位于2010年1月聘请了甲物业服务企业（简称甲公司）提供前期物业服务，合同期3年。2012年6月小区依法召开首次业主大会，选出了业主委员会。
部分业主对甲公司的服务不满意，要求予以解聘，并推荐乙物业服务企业（简称乙公司）来管理小区。该小区业主委员会考虑到召开业主大会会议要产生一定费用，而且时间会拖延得较长，拟由业主委员会做出解聘甲公司的决议，但遭到另一部分业主反对。
2012年10月，小区召开业主大会对是否选聘乙公司进行表决，包括开发商和业主张某在内的482大户型业主和501户小户型业主同意选聘乙公司。请回答下列问题：
11．业主大会能否提前解聘甲公司？应该怎么做？（８分）
12．业主委员会能否直接做出解聘甲公司的决议？为什么？（６分）
13．根据2012年10月业主大会表决结果,能否做出选聘乙公司的决议?为什么?(列出计算过程)(16分)
14．根据2012年10月业主大会表决结果，业主委员会下一步工作是什么？（6分）
案例四
A建设单位选聘了B物业服务企业（简称B公司）从事某住宅小区的前期物业服务，合同期限为3年。合同履行2年后，该小区召开首次业主大会，选举了业主委员会。因该小区多数业主对B公司的工作不满，业主大会经表决决定解聘B公司，然后选聘了C物业服务企业（简称C公司）并与之签订了物业服务合同。但在C公司进场时，B公司以原合同期未到期、部分业主欠物业费为由，拒绝退出。
请回答下列问题：
15．B公司拒绝退出的理由是否成立？为什么？（4分）
16．本案例物业移交主体有哪些？正确的程序是什么？（5分）
17．如果C公司进场过程中遇到B公司不配合，你是C公司的项目经理，你怎样做？（6分）
18．B公司应如何收回部分业主拖欠的物业费？（4分）
案例五
某物业服务项目部经理的住宅小区实行物业服务收费包干制。该项目部在年底向上级公司汇报了一年来的收入如下：
1物业服务费收入5000000元；
2电梯轿厢中设立广告收入50000元；
3为业主进行入户维修收入66800元；
4公共场地租赁收入120000元；
5代理业主房屋租赁收入67500元；
6设置快递终端设备获得场地使用费收入8600元；
7代收代发快递获得服务费收入38000元。
请回答下列问题：
19．上述收入中，有哪几项属于项目部开展多种经营的收入？总额是多少？（8分）
20．上述收入中，哪些收入应属于物业服务企业？总额是多少？（6分）
21．上述收入中，哪些收益应属于业主？总额不高于多少？（5分）
22．属于业主的收入应如何使用？（6分）
第五篇：物业管理实务 模拟试卷
全国物业管理师职业资格考试模拟题
《物业管理实务》
一、单项选择题（共30题，每题1分。每题备选项中，只有1个最符合题意）22
1、物业管理企业提供的服务是（）。
A.无偿的 B.微利的 C.有偿的和盈利性的 D.保本非盈利的 2.物业管理企业成立的标志是取得（）
A.企业名称预先核准通知书 B.营业执照 C.物业管理企业资质证书 D.验资证明 3.对于三级资质的物业管理企业而言，要求物业管理专业人员、以及工程等方面的专职管理和技术人员不少于（）人。
A.5 B.10 C.20 D.30 4.下列项目中，必须通过招投标选聘物业管理企业的物业是（）。
A.一个办公楼 B.已经成立了业主大会的住宅小区 C.仅有4个投标方的一个新建尚未销售的大型住宅小区 D.已经成立了业主大会的住宅小区内的会所
5．下列选项中，不属于物业管理方案的关键性内容的是（）。
A.组织架构与人员配备
B.费用测算与成本控制
C.管理方式、运作程序及管理措 D.物资装备
6．招标人需要对已经发出去的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件（）日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。A.5 B.7 C.10 D.15 7．在拍卖的过程中，属于“要约”行为的是（）。
A.拍卖方发布拍卖公告 C.拍卖师击槌
B.拍卖人宣布拍卖某物
D.竞拍方的每次出价
8.业主公约正式订立的时间是（）。
A.物业销售前 B.物业销售阶段 C.物业入住阶段 D.首次业主大会召开 9.（C）是民法、合同法的最基本原则。
A.平等原则 B.自由原则 C.诚信原则 D.公序良俗原则 10．从法律的角度来说，前期物业管理企业的起点是（）。（《物业管理条例》）
A.前期物业管理合同签订生效 B.竣工验收
C.承接查验 D.负责前期物业管理的企业入场 11．前期物业管理最明显的特点是（）。
A.其特定内容是以后常规物业管理的基础，对常规物业管理有着直接和重要的影响 B.在时间上和管理上均是一个过渡时期和过程 C.呈现管理服务的波动和不稳定状态
D.一般呈现出收入少，支出多，收支不平衡和亏损 12.承接查验实施方案由（A）制定。
A.物业管理企业 B.建设单位 C.物业管理企业或建设单位共同
D.物业管理企业或建设单位
13.物业管理承接查验主要的方式是（）。
A.感官查验 B.核对查验 C.使用查验 D.检测查验
14.以下各个选项中，属于物业管理机构更迭时承接查验的内容但是不属于新建物业承接查验内容的是（）。
A.物业资料 B.共用部位 C.各项费用与收支情况
D.共用设备设施
15.物业管理单位实施装饰装修管理的依据是建设部（）令《住宅室内装饰装修管理规定》。
A.99号 B.121号 C.110号
D.48号
16．因装饰装修活动造成了相邻住宅的管道堵塞，（）应当负责修复和赔偿。
A.装修人 B.装修施工单位 C.装修人或者装修施工单位 D.相邻住宅的业主 17.装饰装修申报资料由（C）提供。
A.业主 B.物业管理单位 C.业主和施工单位 D.业主和物业单位 18.需要进行中修或局部大修更换部件的房屋是（B）。
A.基本完好房
B.一般损坏房 C.严重损坏房
19.定期维修又叫做（）。
A.状态检测下的预防维修 C.计划性预防维修
B.改善性的预防维修 D.中修
D.危险房
20.对物业管理而言，应尽量避免（）。
A.计划性预防维修 B.状态监测下的预防维修 C.改善性能的预防维修 D.事后维修 21．某小区入夏后发现蚊子骤然增多，最后合适的治理方法是（）。
A.利用诱饵诱杀 B.使用相关的器械灭杀
C.查找附近有没有的积水，然后排干积水并加入药物 D.安装各种防蚊的纱窗 22.以下选项中，不属于清洁卫生服务内容的是（）。
A.建筑物外公共区域清洁 B.垃圾的收集与处理C.花木种植 D.管道疏通服务 23.安全防范工作周检由（）负责。
A.安防队伍的各班班组长 B.安防主管及项目领导
C.指定人员 D.指定的督察人员 24.义务消防队伍每年应进行（B）次消防实战演习。
A.1 B.1—2 C.2
D.3 25.对物业管理常见的紧急事件，针对同一类型的事件制定的预选方案要在（）个以上。
A.两 B.三 C.四
D.五
26.物业管理投诉处理的要求不包括（B）。
A.谁受理，谁跟进，谁回复 B.暂时无法解决的，可让客户回去等候通知 C.做详细记录，并及时总结经验 D.尽可能满足业主的合理要求 27.在物业管理使用的各类文书中，（）的规范性最强。
A.行政公文 B.事务文书 C.制度文书 D.礼仪文书 28.企业因故提出与员工终止劳动合同的一项人事调整活动为（D）。A.辞职 B.解职 C.辞退 D.资遣
29．在销售商品房的时候，购房者应该按照总购房款的（）的比例向售房单位交纳维修资金。
A.1％-2％ B.2％－3％ C.3％－4％
D.4％－5％
30.全国物业管理企业信用档案建设的原则是（D）
A.统一规划、分级指导、集中申报，信息共享
B.统一建设、分步实施、分级管理、信息共享
C.统一建设、强化领导、分级管理、信息共享
D.统一规划、分级建设、分步实施、信息共享
二、多项选择题（共15题，每题2分。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）18 1.物业管理公司使用的请示属于（2）
A.内行文 B.外行文 C.前行文
D.后行文 E.上行文
2.下列关于物业管理企业资质的说法中，错误的是（）。
A.资质审批并不是物业管理企业设立的一个必须条件
B.新设立的某家物业管理企业在申报资质的时候，审批部门可以根据其所具备的注册资金、专业人员条件和所管理的物业面积给予不同的资质
C.一个物业管理企业管理的高层住宅面积为40万平方米，管理独立式别墅2万平方米，单从所管理的物业面积这一标准来看，它符合二级资质的要求
D．在取得营业执照之后的一个月内，物业管理企业应该到相应的主管部门申请资质 E.资质审批一定要在工商注册登记后才能进行
3.影响物业管理企业机构设置的主要因素包括（2）
A.国家的宏观政策 C.技术因素 B.企业战略因素
D.组织规模及所处的阶段 E.企业的员工素质
4.在物业管理企业从事的以下管理内容之中，带有公共管理性质的有（2）。
A.向部分业主提供家政服务 B.向部分业主提供班车接送服务 C.物业区域内公共秩序的维护 D.市政设施的配合管理 E.物业的装修管理 5.下列关于公开招标的表述中，正确的是（）。A.公开招标必须发布招标公告，但发布的途径可以不是公共媒介 B.公开招标应当邀请所有符合投标条件的物业管理企业参加招标
C.公开招标的评选条件和程序是预先设定的
D.招标公告必须公开，但是招标的程序和中标的结果可以不公开
E.对于公开招标来说，投标人如果少于5个，则该公开招标无效，应当重新组织招标 6.专题培训包括（ACD）。
A.更新观念的培训 B.专项管理培训 C.外派培训 D.专项技术培训 E.晋升培训 7．物业管理方案的实质性内容主要包括（2）。
A.招标物业项目的整体设想与构思、管理方式与运作程序
B.管理制度的制订、档案的建立与管理
C.早期介入及前期物业管理服务内容、常规物业管理服务综述
D.费用测算与成本控制 E.管理指标
8.物业服务合同与前期物业服务合同的区别表现在（2）。
A.前期物业服务合同是建设单位同物业管理企业签订的，物业服务合同是业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订的
B.前期物业服务合同是不约定期限合同，物业服务合同是约定期限合同 C.前期物业服务合同的期限是不确定的，物业服务合同的期限是确定的 D.前期物业服务合同规范性较弱，物业服务合同规范性较强 E.前期物业服务合同的期限比较短，物业服务合同的期限比较长 9.对有争议的物业服务合同的解决途径包括（1）。
A.友好协商 B.向约定的仲裁委员会仲裁
C.向人民法院起诉 D.由物业管理单位解释 E.听从业主大会意见 10.物业管理企业支付的物业管理用房的有偿使用费，应该计入（2）
A.管理费用 B.营业成本 C.直接材料费 D.只有人工费 E.递延资产 11.物业管理工作移交中的重点和难点包括（CDE）。
A.物业资料的移交
B.共用部位的移交
C.共用配套设施和机电设备的接管
D.各项费用和资产的移交 E.物业管理运作的衔接
12.在物业管理机构发生更迭时的物业查验的基本内容包括（ABC）。
A.物业资料情况 B.物业共用部位、共用设施设备及其管理现状
C.各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况
D.业主产权范围内的物业使用情况 E.业主的资料情况 13．处理紧急事件的要求包括（2）
A.企业应尽可能控制事态的恶化和蔓延 B.在态度上可适当消极 C.不管事件如何变化，要严格遵守原定的预防措施或应对方案 D.避免出现“多头领导” E.应以不造成新的损失为前提 14.在能源消耗的公式中，属于浪费掉的能源的是（1）。
A.Wc B.Wsb C.Ws
D.Wf E.Wb 15.关于公共安全防范管理服务的论述中，正确的是（2）。
A.在公共安全防范活动中，物业管理企业居于主导地位，必要时请政府相关部门协助 B.在公共安全防范活动中，政府相关部门居于主导地位，物业管理企业只是起到协助作用 C.物业管理企业的所提供的安全防范服务在本质上是防范性的，而不是要解决某些具体的安全问题的
D.物业管理企业对于小区内的治安等问题承担全部责任
E.物业管理企业对于小区的治安所承担的责任要以物业服务合同为依据
三、综合分析题（共3题，每题20分）。
案例分析题
（一）某小区为多、高层混合小区，在建设阶段A物业管理公司早期介入了该工程，如果你是该物业管理公司的高级管理者，请问：
（1）物业管理早期介入对于开发商和物业管理企业的有利之处（5分）（2）说明早期介入包括哪些阶段？（3分）
（3）你应该从哪些方面为建设单位提供建议，方便今后的物业管理服务？（3分）（4）在前期物业管理期间，会存在哪些工程质量保修责任？（4分）（5）在保修期内，保修责任是谁？你该如何处理？（5分）
案例分析题
（二）王军喜欢养花，经常把花盆放置在其外窗台上。一天，天气预报称今日台风来临，让市民做好防台风准备。王军因赶时间上班，未将放在窗台上的花盆搬进屋内。中午台风来临，住在同楼的黄佳放学回家，恰好走到王军家的楼下，被台风刮落的花盆砸中头部，当即昏倒在地，物业管理公司的巡逻保安员见状，忙把其送往医院抢救。经医院抢救治疗痊愈，但花费数万元。黄佳父母找到王军要求其赔偿损失，王军则称花盆是台风刮下来的，属不可抗力，不同意赔偿。为此，黄佳的父母向人民法院起诉，要求王军赔偿损失，并以管理不善为由将物业管理公司告上法庭。试问：
（1）本案可以依法应由谁来承担赔偿责任？（2分）（2）台风将花盆刮落是否属于不可抗力？为什么？（3分）
（3）物业管理公司依法是否应承担赔偿责任？（5分）
（4）如果你是某物业管理公司的安全管理人员，负责所承担项目的安全管理工作。请说明安全防范管理服务包括哪些内容？治安防范的注意事项。（10分）
案例分析题
（三）某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于2003年8月开始入住，2005年5月该‘小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2005年8月飞日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。2006年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。
问题
（1）上述20户业主提出的修复请求是否合理?是否应由乙物业管理公司负责无偿修复?（4）（2）乙物业管理公司的做法是否妥当?如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉?（4）（3）该小区的前期物业服务合同何时终止?(3分)（4）甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立?请说明理由(3分)（5）在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业管理公司应如何进行物业承接查验?(6分)
案例分析题
（四）凌晨四点，某高层办公楼监控中心的物业服务企业人员在监控屏幕上发现一人打开二楼窗户进入本大厦。
（1）值班监控人员应采取措施的最佳顺序?（2）物业管理人员在寻查中发现某办公室内有异常晌动，但门窗紧闭。此时可以采取哪些措施?（3）如果发现嫌疑人，正确的处理方法是?（4）在控制嫌疑人后，物业服务企业应当采取哪些措施?
问题1答案要点及评分标准：
(1)调集公司保安人员，封闭大厦(2)报告派出所
(3)逐层寻查可疑人员踪迹
(4)报告公司领导
问题2答案要点及评分标准：
(1)敲门询问里面是否有人
(2)立即与该办公室的使用人联系 问题3答案要点及评分标准：
立即对嫌疑人进行询问并等待公安机关人员到来
问题4答案要点及评分标准：
(1)保护现场
(2)通知办公室使用人到场
(3)由当值物业管理人员对事件进行记录(4)保存监控录像资料
参考答案
一、单项选择题（共30题，每题1分）
1、C
2、C
3、B
4、C
5、D
6、D
7、D
8、D
9、C
10、A
11、A
12、A、13 B、14 C、15 C、16、A
17、C
18、B
19、C 20、D
21、C
22、C
23、B
24、B
25、A
26、B
27、A
28、D
29、B 30、D
二、多项选择题（共30题，每题2分）
1、ACE
2、ABD
3、BCD
4、CDE
5、BC
6、ABD
7、BCE
8、AC
9、ABC
10、AB
11、CDE
12、ABC
13、ADE
14、ABCD
15、BCE
案例分析题
（一）参考答案
（1）对于开发商而言，有优化设计、有助于提高工程质量和提高开发效益 对于物业管理企业有助于了解物业情况，为前期物业管理作充分准备
（2）物业开发项目的可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段、竣工验收阶段
（3）与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改
方案；配合设备安装，确保安装质量；对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；熟悉记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况
（4）物业工程质量保修分为二部分：一是业主从建设单位购买的产权专有部分；一是物业服务企业承接管理的物业共有区域及共用设施设备部分。
（5）由建设单位承担。向建设单位申报对物业共用区域及共用设施设备的质量保修，跟踪并督促完成。业主部分由业主自行向建设单位提出处理要求；也可以向物业服务企业反映，物业服务企业负责转告建设单位。
案例分析题
（二）参考答案
1)应该由王军承担，根据民法通则第126条：建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有权人或者管理人应当承担民事责任。
2）不属于不可抗力，因为这是可以预见且可以避免的，王军未能尽到足够的注意义务来防止花盆坠落，其本身是有过错的。
3）物业管理公司在本案中不承担赔偿责任，因为阳台属于业主专有部分，花盆是业主自有物业，物业公司管理范围只限于公共部分，对于阳台上的花盆物业公司并不是管理人，业主才是法定的管理人。但是，小区如果发生这类事件，对物业公司的声誉和品牌是一种极大的损害，因此，物业公司在平时工作中还是应当采取措施防止此类事件发生。如果发现住户阳台放了可能发生坠落危险的物品，应及时劝阻，劝阻无效的应送达整改通知书并要求其签收。在台风等恶劣天气来临前，应对全体业主发通告，要求其检查有无不安全的搁置物、空调支架牢固不牢固，外墙有没有脱落可能等，发现问题应及时落实整改措施。
（4）内容有：出入管理；安防系统的使用、维护和管理；施工现场管理；配合政府开展社区管理。
注意事项： 1）遇到有人在公共区域聚众闹事，应立即向公安机关报告，并及时上报上级领导，协助公安机关迅速平息事件，防止事态扩大。
2）3）遇到违法犯罪分子正在进行盗窃等，应立即报警，协助公安机关制止 管辖范围内公共区域如有精神病等特殊人员进入，应将其劝离管辖区，或通知其家属等将其领走
4）辖区公共区域内出现可疑人员，要留心观察，必要时可礼貌查问
辖区内发生坠楼等意外事件，应立即通知急救单位及公安、家属、并保护好现场，做好辖区业户的安抚工作、等待急救单位及公安部门前来处理。
案例分析题
（三）参考答案
问题1答题要点及评分标准：（1)上述20户业主要求修复的请求是合理的，因房屋未超过保修期限(2）；(2)但上述住户要求乙物业管理公司无偿修复是不合理的，因房屋在保修期内的维修责任应由建设单位负责(2分，凡答要求乙物业管理公司无偿修复合理的，本得分点与上一得分点均不得分)。
问题2答题要点及评分标准：
(1)乙物业管理公司的做法不妥当(1分)；
(2)该公司应勘察现场，统计业主损失情况(1分)，积极向业主做好解释工作，告知业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿保修(1分)；
(3）同时应将有关情况及时告知建设单位(或建议业主及时告知建设单位)，积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况(1分)。
问题3 答题要点及评分标准：答“2005年7月31日（24时）”或(2005年8月1日(零时）”均可以得分(3分)。
问题4 答题要点及评分标准：拒绝移交的理由不成立，（1分）；理由是业主欠缴物业服务费甲，应通过业主委员会督促，物业服务企业诉讼等其它途经解决(2分，答因合同已终止，依法不能以任何理由拒绝移交相关物业管理资料，也可以得分)。
问题5答题要点及评分标准：乙物业管理公司应在业主委员会的配合下，对物业共用部位、共用设施设备逐一进行实物查验，做好查验记录(1分)；尽可能邀请具有公信力的第三方(如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等)参加查验工作，(1分)。(2）自查验之日起，乙物业管理公司应建立共用部位、共用设施设备运行维修养护技术档案（2分）（3）乙物业公司可从建设单位或城建档案馆获取该小区相关原始档案资料(2分)。
案例分析题
（四）参考答案
问题1答案要点及评分标准：
(1)调集公司保安人员，封闭大厦(2)报告派出所
(3)逐层寻查可疑人员踪迹
(4)报告公司领导
问题2答案要点及评分标准：(1)敲门询问里面是否有人
(2)立即与该办公室的使用人联系 问题3答案要点及评分标准：
立即对嫌疑人进行询问并等待公安机关人员到来
问题4答案要点及评分标准：
(1)保护现场
(2)通知办公室使用人到场
(3)由当值物业管理人员对事件进行记录(4)保存监控录像资料
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