苏南乡镇低效工业用地再开发困境及建议

第一篇：苏南乡镇低效工业用地再开发困境及建议

苏南乡镇低效工业用地再开发困境及建议

摘要：本文以江苏省常熟市梅李镇低效工业用地再开发为例，探讨了“苏南模式”下乡镇低效工业用地再开发实践过程中的困境，重点分析低效工业用地的判定困境和再开发的现实困境。提出政府各部门统筹合作，科学认定低效工业用地是实现再开发工作的前提；以政府为主导采取土地整备方式，通过土地权属股份合作制调动企业自主再开发积极性是再开发重要路径。

关键词：低效工业用地 苏南乡镇企业 再开发困境 对策

中图分类号：F427 文献标识码：A

Redevelopment Dilemmas and Suggestions for Low-efficiency Industrial Land of Township in Southern Jiangsu Province

Fan Rong1，Hu Yanyan2，Yan Jinquan3（School of Political and Public Management of Soochow University；Suzhou Boya Da Survey Planning & Design Co.，Ltd.；Air Force Planning Institute of Soochow University，Suzhou 215000，China）

Abstract：Taking the redevelopment of low-efficiency industrial land in Meili Town as an example，this paper discusses the dilemmas in the practice of redevelopment of low-effi ciency industrial land under the “South Jiangsu Province”，and focuses on the difficulties in determination and redevelopment.It is proposed that coordination between government departments to identify low-efficiency scientifically is the premise to carry out redevelopment practice.It is a signifi cant route for redevelopment to motivate enterprises to redevelop by themselves through the land ownership share cooperation under the government leading.Keywords： Low-effi ciency industrial land Township enterprises in south Jiangsu Redevelopment dilemma Suggestions

20世?o70年代末，中央制定了财政包干经济激励政策与干部考核政治约束，在激励与压力之下，苏南政府主动办起“公司”，开始了乡村工业化进程。为了加速工业原始资本的积累，集体土地和农村劳动力大量流向工业，乡镇企业利用集体土地产权的模糊性，以低廉的价格从集体组织或农民手中获得集体土地，转为工商业用途。这一时期乡村工业化快速起步，但是不规范的集体土地制度成了乡村工业用地低效无序的历史性原因。在乡村工业化之后，90年代中期的外向型经济诱发了乡镇企业产权私有化改制，乡镇企业进入新一轮的增长阶段，伴随的是工业用地急剧扩张，并长期保持用地增量扩张的路径依赖，导致苏南乡镇空间破碎，土地供需矛盾逐渐尖锐。在土地资源紧缩的现状下，寻找存量、内涵挖潜，是苏南乡镇工业用地实现可持续发展的必经之路。

梅李镇隶属常熟市，东靠上海、南频苏州、西邻无锡、北靠长江，是苏南地区经济发达乡镇，镇村企业发展具备典型的苏南模式特征。梅李镇乡镇企业数量众多，产业类型丰富，乡镇发展进入存量挖潜时期，是常熟市城镇低效用地再开发的先行区。梅李镇工业用地现状

常熟市工业用地调查显示，梅李镇2015年工业用地总面积793.33公顷，工业用地占建设用地面积28.96%，工业产值增长长期依赖用地扩张；全镇建设用地总面积2790.48公顷，占土地总面积34.73%，梅李镇土地开发强度已经超过了国际惯例的30%警戒线，后备资源较少，土地开发利用进入挖潜阶段。

在工业用地利用强度方面，梅李镇工业用地平均容积率为0.52，容积率低于0.7的企业数量占比81.20%，在0.7-1.5之间的企业数量占比15.14%，容积率高于1.5的企业数量占比3.66%。全镇存在工业容积率过低的问题。梅李镇建筑密度低于40%的工业用地共有406块，面积占全部工业地块面积总量的54.34%。梅李镇工业用地利用强度整体偏低，存在较大的提升空间。

在工业用地利用效益方面，梅李镇2015年工业用地地均产出为2946.83万元/公顷，超过平均水平的工业企业数量占比21.69%，用地面积占比34.33%；地均税收87.21万元/公顷，超过平均水平的企业数量占比26.47%，用地面积占比36.73%；地均税收低于100万元/公顷的工业企业数量占比76.47%，梅李镇工业用地利用经济效益仍然存在提升空间，挖潜潜力较大。

在空间布局方面，梅李镇仍然呈现出“大分散、小集中”的传统村镇工业格局。位于建成区的通港工业园区已经集中了一批乡镇企业，并且形成了产业集聚之势，但是仍然有较多小规模的乡镇企业分散在各个乡村，这些企业不愿意放弃村内非正规制度性实惠，未按照规划发展进入园区。[1]由于90年代苏南乡村非强制、非规范的集体土地出让制度，乡村工业无序开发，导致乡村空间被割裂。分散在乡村的企业存在较为严重的排污治理问题，给部分地区带来了水污染、农田污染等问题。梅李镇工业用地分布，见图1。

梅李镇低效工业用地再开发实践困境

低效工业用地再开发项目包含了低效工业用地认定与再开发两部分任务。当前学界对于低效工业用地判定普遍的方法是构建评价指标体系和权重测算工业用地的综合得分，评价指标体系不仅包括了工业用地集约程度，还应纳入用地合规性和土地利用生态性等指标，是一项综合性识别体系，因此判定过程较为繁琐。梅李镇乡镇企业特征以及复杂的土地产权关系进一步加大了再开发工作的难度，政策的不健全难以平衡再开发利益分配关系，梅李镇低效工业用地再开发面临着深刻的现实困境。

2.1 低效工业用地认定困境

2.1.1 低效工?I用地数据获取难度较大

全市工业用地调查整理出了各乡镇工业用地基本情况，主要包含了工业用地利用强度和利用效益。工业用地外业调查范围广，调查对象多，尤其是数量众多的规下企业以及个体私营企业需要逐个调查，是一项工作量巨大的摸底任务，因此数据的获取来之不易。关于工业用地利用效益的经济数据，来源包括税务局以及统计局，由于经济统计口径的不一致，数据存在偏差，需要重新调查差异数据。因此低效工业用地判定所需的数据获取工作难度较大，判定工作较为繁琐。

2.1.2 低效工业用地范围认定标准难统一

在低效工业用地判定实践中，针对“落后”“布局散乱”“利用粗放”等没有量化的指标，工作人员往往依据经验认定低效工业用地，因此认定结果会存在缺乏科学性和说服性的问题；“不符合产业政策导向”“安全生产”“环保要求”“过剩产能”“产出效益低”等指标具有动态性，[2]工业用地判定结果会随着发展中的城市经济和规划政策而变化，这在实践过程中为认定工作增加了不确定性。

梅李镇目前分布有纺织业、服装业、印染业、经编业、皮革皮件制造业、冶金业、机械业、电子制造业等丰富的工业类型。以地块为评价单元往往忽视了产业类型之间的差异性生产要求，例如适用于纺织业的土地利用集约指标不适用于电子制造业，造成综合判定中仍然会存在较多与现实情况不符合的结果，使得低效工业用地判定结果的说服性有待进一步验证。加之梅李镇产业类型众多，因此较难统一判定标准。

2.2 再开发现实困境

2.2.1 低效工业用地再开发机制缺乏政策保障

当前梅李镇政府尚未制定出政策或者法律法规明确低效工业用地再开发具体办法，在再开发主体、再开发方式、成本分摊和利益分配等问题上缺乏协调机制。由于在低效工业用地调查项目中各部门的职能界定模糊，各部门利益分配不明确，在低效工业用地再开发实践中合作协调程度较低。

梅李镇依据省、市关于低效用地再开发指导意见，制定出鼓励土地使用权人自主再开发、集中开发、立体开发，产业转型升级等政策，但是当前再开发激励政策缺少清晰的实施计划和奖励政策，乡镇对再开发企业无法依据实施政策而直接采取现金奖励或者优先供地的奖励方法。大部分乡镇企业无法获知激励政策，一定程度上抑制了自主再开发的积极性，因此低效工业用地再开发铺开进程缓慢。

2.2.2 低效工业用地再开发受乡镇企业特征限制

产业链中低端水平。90年代中期，苏南乡镇伴随着外资的进入走向了国际舞台，接收来自全球的生产订单，苏南地区凭借区位优势和低廉的生产成本承接产业转移，收获了工业产值的迅猛增长，然而产业类型几乎为加工制造业。苏南乡镇企业虽然在产业链上分得一杯羹，但是加工组装环节在整条产业链上的价值愈发微弱，经济发展随生产优势的减弱而放缓。

目前梅李镇乡镇企业仍然以传统制造业为主导类型，近年纺织业营业收入增幅放缓，亏损现象普遍，加工制造业优势正在消减。数量众多的小规模企业生存环境越来越艰难，在面对生产成本压力的情况下，乡镇企业很难有改造升级的意愿。

资金瓶颈压力。梅李镇乡镇企业在产权改革后以中小型民营企业为主，可支配资金有限。中小型苏南乡镇企业由于信誉问题，企业贷款融资困难现象十分普遍，银行及金融机构的信贷业务总是倾向于较大型的乡镇企业。乡镇企业内部储备资金计划用于应对生产突发状况，而不愿意花费资金用于企业的转型升级；迫于资金压力，乡镇企业再开发积极性普遍偏低。

2.2.3 低效工业用地产权多元复杂

苏南乡镇工业用地普遍存在着用地产权复杂性，主要体现在三点，一是工业用地所有权主体的多元化，二是工业用地使用权主体的多元化，三是工业用地产权的获取方式在时间段上的复杂化。在梅李镇低效工业用地中，主要为集体土地。集体土地所有权主体既包括乡镇政府、村委会、村民小组行政组织，也包括了合作社、经营社等经济组织，多种主体形式并存。苏南乡镇企业在发展中形成了较多的产业类型和产权形式，村镇、三资、私营、联户、个体均参与了乡镇企业的产权组成，乡镇工业用地上充斥着复杂的利益主体，由此带来乡镇工业用地使用权主体的多样化特征。

在我国不同的发展阶段，集体土地使用权获得的合法方式不尽相同，在计划经济时期，苏南乡镇企业以政府划拨的形式获得集体土地使用权，使用权不得出让、出租、抵押；在国有土地实行出让制度后，乡镇企业以协议出让的方式获得了土地使用权；2000年以后招、拍、挂全面进入市场化阶段，工业用地通过三个阶段市场化改革，[3]造成了当前历史遗留问题杂乱的情况。乡镇工业用地复杂的产权特征，是阻碍低效工业用地再开发的重要因素之一，如何厘清产权主体，如何处理三种产权获取途径，是低效工业用地再开发的关键难点。

2.2.4 低效工业用地再开发中的利益分配冲突

地方政府、原土地权利人、开发商构成了低效工业用地再开发利益格局的三个对立点。政府与原土地权利人之间存在分配性冲突，政府聚焦于全域利益分配的公平性，然而原土地权利人从个人利益出发，导致局部利益与全域利益产生分配矛盾；地方政府与开发商的利益冲突则属于规则冲突，政府制定规划引导与控制开发商市场行为，开发商逐利性驱使下试图调整与突破刚性开发条件；原土地权利人与开发商的利益分配矛盾属于交易冲突，两者在市场规则的约束下追求自身利益的最大化，但是原土地权利人很难与开发商处于平等的交易地位。[4] 梅李镇低效工业用地再开发实践建议

3.1 统筹政府各部门工作，合作再开发低效工业用地

科学判定低效工业用地必须以现实情况为基准，不仅考察工业用地的利用集约程度，而且不能忽视乡镇企业企业经济效益与生态效益，是一项综合性土地识别工作。再开发工作必须建立在现状工业用地的详细分析和企业发展潜力的调查结果之上，才能制定合理且相互收益的再开发办法。因此不仅需要国土部门针对土地利用状况与历史遗留问题的摸底调查，同时需要环保部门关于企业的生态效益分析，经发局关于乡镇企业的发展评估以及城规院关于城市更新的规划定制。

充分利用各部门职能优势，统筹各部门任务分配，组建低效工业用地合作小组，形成以国土部门为主导角色，各部门协调配合的小组制，能够更为科学地判定低效工业用地与制定再开发政策措施，引导与保障低效工业用地再开发的实践工作，使低效工业用地再开发真正成为城市更新强有力的手段。

3.2 土地整备，以政府为主导实现再开发

当前梅李镇以及常熟市政府主要采取土地储备的方式再开发低效用地，土地储备在再开发规模中占比近53.43%。通过土地储备，工业用地产权国有化，政府垄断着建设用地一级市场，是政府土地财政的重要手段。不同于土地储备，土地整备更加关注土地资源的空间整合功能，以资源腾挪手段进一步优化调整用地结构，提高土地资源的利用率。土地整备由政府主导，通过收回使用权、房屋征收、土地收购、征转地历史遗留问题处理或者填海（填江）等方式，整合零散用地，实施土地清理和前期开发，并统一纳入土地储备。[5]深圳市通过整村整备，推动社区由原本依靠单一出租经济的发展模式转变为产业经济和服务经济模式。[6]

土地整备由政府调控，能够主导再开发利益分配格局，最大限度的保障利益分配公平，虽然实现成本压力较大，但是帮助政府收获了社会效益，既可以厘清产权关系，解决历史遗留问题，又可以集中力量大规模地建设公共基?A设施和生态环境，推动城市空间的美好发展，同时保障全社会公平原则，避免再开发过程中的利益冲突。

3.3 土地权属股份制，鼓励低效工业用地自主再开发

在苏南城乡一体化的进程中，土地流转给农民带来了可喜的分红收益，以地入股的股份合作制已经渗透到乡村内部，这一模式不仅为农村引入了多元的市场经济模式，更为显著地是改善了农村落后的面貌，加快了城乡一体化的进程。苏州?f直镇在乡村股份合作制的背景下，积极探索工业用地管理新模式，提出了工业地产运营理念，其核心在于工业用地权属股份化，按年限以及出资比例划分集体和企业两部分股份，以债务性融资渠道进入专业市场融资，也可以产权抵押分割以获取资金支持乡镇企业改造升级。[7]

土地权属股份制将村镇低效工业用地主动引入到市场环境中，在明确产权所有者权益的前提下，村镇工业用地权属股份经过专业的经济机构整合，委托商业银行发行债券，吸收市场专业的或者闲散的资金进入集体土地再开发领域，破解村镇低效工业用地资金瓶颈障碍；乡镇企业在获得收益后调动自主开发的意愿，解决了乡镇企业由于生产特性与资金限制而被抑制的开发积极性。

参考文献：

[1]唐伟成，罗震东，耿磊.重启内生发展道路：乡镇企业在苏南小城镇发展演化中的作用与机制再思考[J].城市规划学刊，2013（02）：95-101.[2]邹戴丹.城镇低效用地再开发路径研究-以无锡市为例[D].华东政法大学，2014.[3] 邢一丹.工业用地供给制度路径依赖与创新[J].中国资源综合利用，2017，（7）：135-138.[4] 任绍斌.城市更新中的利益冲突与规划协调[J].现代城市研究，2011，（1）：12-16.[5] 深圳市人民政府.深圳市人民镇府关于推进土地整备工作的若干意见[Z]，深府[2011]第102号，2011-07-02.[6] 刘芳，张宇，姜仁荣.深圳市存量土地二次开发模式路径比较与选择[J].规划师，2015（7）：49-54.[7] 王梦迪.低效工业用地再开发规划对策研究――以苏州工业园区为例[D].苏州科技大学，2017.

第二篇：关于深入推进城镇低效用地再开发

关于深入推进城镇低效用地再开发 的指导意见(试行)

根据《中华人民共和国土地管理法》及有关规定，按照《国家新型城镇化规划（2014～2020年）》等要求，为健全节约集约用地制度，盘活建设用地存量，提高土地利用效率，现就深入推进城镇低效用地再开发提出以下意见：

一、总体要求

（一）指导思想。全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，深入学习贯彻总书记系列重要讲话精神，紧紧围绕统筹推进“五位一体”的总体布局和协调推进“四个全面”的战略布局，按照党中央、国务院决策部署，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，推进供给侧结构性改革，坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，坚持以人为本，促进新型城镇化发展，鼓励土地权利人自主改造开发，鼓励社会资本积极进入，规范推进城镇低效用地再开发，促进城镇更新改造和产业转型升级，优化土地利用结构，提升城镇建设用地人口、产业承载能力，建设和谐宜居城镇。

（二）基本原则。

坚持政府引导、规划先行。建立健全政府引导、部门协同、公众参与的工作机制，加强统筹协调，形成工作合力；坚持规划先行，对改造开发的规模、时序等进行统筹安排，确保改造开发工作稳步有序开展。

坚持市场取向、因势利导。按照市场在资源配置中起决定性作用的要求，鼓励土地权利人、集体经济组织等市场主体和社会力量参与改造开发，形成形式多样的改造开发模式，增强改造开发的动力。

坚持公众参与、平等协商。充分尊重土地权利人的意愿，提高改造开发工作的公开性和透明度，保障土地权利人的知情权、参与权、受益权；建立健全平等协商机制，妥善解决群众利益诉求，做到公平公正，实现和谐开发。

坚持利益共享、多方共赢。建立完善经济激励机制，协调好政府、改造方、土地权利人等各方利益，实现共同开发、利益共享；严格保护历史文化遗产、特色风貌和保障公益性用地，统筹安排产业用地，实现经济发展、民生改善、文化传承多赢。

坚持因地制宜、规范运作。充分考虑当地经济社会发展水平、发展定位等，依据城市总体发展布局，合理确定改造开发的方向和目标，分类实施；严格遵循改造开发要求和程序，切实加强监管，保证改造开发工作规范运作、有序推进。

（三）总体目标。城镇低效用地再开发规范推进，土地集约利用水平明显提高，城镇建设用地有效供给得到增强；城镇用地结构明显优化，产业转型升级逐渐加快，投资消费有效增长；城镇基础设施和公共服务设施明显改善，城镇化质量显著提高，经济社会可持续发展能力不断提升。

二、加强统筹引导

（四）明确改造开发范围。本文件规定的城镇低效用地，是指经第二次全国土地调查已确定为建设用地中的布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的城镇存量建设用地，权属清晰、不存在争议。国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；不符合安全生产和环保要求的用地；“退二进三”产业用地；布局散乱、设施落后，规划确定改造的老城区、城中村、棚户区、老工业区等，可列入改造开发范围。现状为闲置土地、不符合土地利用总体规划的历史遗留建设用地等，不得列入改造开发范围。市县人民政府要组织国土资源部门会同有关部门，提出城镇低效用地的标准，严格控制改造开发范围，对弄虚作假的，将严肃追究有关人员责任。

（五）推进调查摸底和标图建库。开展低效用地改造开发的城镇，要充分利用土地调查成果，开展城镇存量建设用地调查，摸清城镇低效用地的现状和改造开发潜力，查清土地权属关系，了解土地权利人意愿。拟定城镇低效用地再开发范围后，要将拟列入改造开发范围的城镇低效用地标注在遥感影像图、地籍图和土地利用总体规划图上，建立城镇低效用地数据库，夯实管理基础。

（六）强化规划统筹和方案实施。市县国土资源部门要会同有关部门，依据土地利用总体规划和城镇规划，组织编制城镇低效用地再开发专项规划，明确改造利用的目标任务、性质用途、规模布局和时序安排，优先安排基础设施、公益设施等用地，统筹城镇功能再造、产业结构调整、生态环境保护、历史人文传承等，确保城镇低效用地再开发健康有序推进。专项规划经上一级国土资源部门核定，报同级人民政府批准后实施。

按照专项规划，项目实施单位负责编制项目实施方案，确定改造开发项目规模、开发强度、利用方向、资金平衡等，报所在市县人民政府批准后实施。

经批准的专项规划和项目实施方案均向社会公示。

三、完善激励机制

（七）鼓励原国有土地使用权人进行改造开发。除有关法律法规，以及国有土地划拨决定书、国有土地使用权出让合同明确规定或者约定应当由政府收回土地使用权的土地外，在符合规划的前提下，原国有土地使用权人可通过自主、联营、入股、转让等多种方式对其使用的国有建设用地进行改造开发。原划拨土地改造开发后用途仍符合《划拨用地目录》的，可继续按划拨方式使用。改造开发土地需办理有偿使用手续，符合协议出让条件的，可依法采取协议方式。原依法取得的工业用地改造开发后提高厂房容积率但不改变用途的，可不再增缴土地价款。利用现有工业用地，兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目的，经市县人民政府批准，可继续按原用途使用，过渡期为5年，过渡期满后，依法按新用途办理用地手续。改造开发需变更原土地用途的，应当依法办理规划修改和用地手续。

原国有土地使用权人有开发意愿，但没有开发能力的，可由政府依法收回土地使用权进行招拍挂，并给予原国有土地使用权人合理补偿；涉及国有土地上房屋征收的，应当严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的条件、程序、补偿标准等执行。

（八）积极引导城中村集体建设用地改造开发。城中村集体建设用地可依法征收后进行改造开发，各地要根据实际制定相关优惠政策，鼓励农村集体经济组织和原集体建设用地使用权人积极参与；集体经营性建设用地入市改革试点地区，可按照改革试点要求，采取自主、联营、入股等方式进行改造开发。

（九）鼓励产业转型升级优化用地结构。各地要制定鼓励引导工业企业“退二进三”的政策措施，调动其参与改造开发积极性，促进产业转型升级，提高土地利用效率。对企业迁址重建的，除享受改造开发政策外，要在用地选址、土地审批、用地规模与计划安排等方面给予积极支持。

（十）鼓励集中成片开发。鼓励市场主体收购相邻多宗低效利用地块，申请集中改造开发；市县国土资源部门可根据申请，依法依规将分散的土地合并登记。城镇低效用地再开发涉及边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星土地，可一并进行改造开发，但单宗零星用地面积原则上不超过3亩，且累计面积不超过改造开发项目总面积的10%。低效用地成片改造开发涉及的零星新增建设用地及土地利用总体规划修改，可纳入城市批次用地依法报批，涉及的新增用地计划指标由各省（区、市）在国家下达的计划指标内安排。

（十一）加强公共设施和民生项目建设。在改造开发中要优先安排一定比例用地，用于基础设施、市政设施、公益事业等公共设施建设，促进文化遗产和历史文化建筑保护。对涉及经营性房地产开发的改造项目，可根据实际配建保障性住房或公益设施，按合同或协议约定移交当地政府统筹安排。对参与改造开发，履行公共性、公益性义务的，可给予适当政策奖励。

四、妥善处理各类历史遗留建设用地问题

（十二）实施分类处理。在城镇低效用地再开发专项规划范围内、符合土地利用总体规划、经第二次全国土地调查确定为建设用地但没有合法用地手续的历史遗留建设用地，按照依法依规、尊重历史的原则进行分类处理。各地要严格审查把关，防止随意扩大历史遗留建设用地范围和处理适用政策。

用地行为发生在1986年12月31日之前的，由市、县人民政府土地行政部门出具符合土地利用总体规划的审核意见书，依照原国家土地管理局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权后，由市县人民政府办理土地确权登记发证手续。

用地行为发生在1987年1月1日至1998年12月31日之间的，符合土地利用总体规划，已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并已落实，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的，依照1988年修订的《土地管理法》有关规定，落实处理（处罚）措施后按土地现状办理征收手续。

用地行为发生在1999年1月1日至2009年12月31日之间的，符合土地利用总体规划，已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并已落实，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的，按照1998年修订的《土地管理法》有关规定，缴纳耕地开垦费和新增建设用地土地有偿使用费，落实处理（处罚）措施后办理土地转用征收手续。

五、完善保障措施

（十三）加强组织领导。地方各级人民政府要加强对城镇低效用地再开发工作的组织领导和统筹协调，积极稳妥推进。地方各级国土资源部门要加强与相关部门的沟通协调，密切协同配合，形成工作合力，落实好城镇低效用地再开发各项政策。

（十四）健全协商和社会监督机制。建立公开畅通的沟通渠道，充分了解和妥善解决群众利益诉求，做好民意调查，充分尊重原土地使用权人的意愿，未征得原土地使用权人同意的，不得进行改造开发。建立项目信息公开制度，对改造开发涉及的各个环节实行全过程公开，切实保障群众的知情权、参与权、监督权。严格执行土地出让相关程序，规范土地市场秩序，涉及出让的必须开展地价评估、集体决策、结果公示。

（十五）强化实施管理。各省级国土资源部门要根据本地实际，研究制定实施细则，细化各项政策措施，加强对市县相关工作的督促检查和指导支持；市县国土资源部门要明确具体操作办法，加强对改造开发实施监管。地方各级国土资源部门要增强服务意识，加快审查报批，积极服务改造开发工作，及时做好项目审批、实施、竣工验收等及其上图入库。

（十六）严守廉政纪律。建立责任追究机制，加强廉政风险排查，扎好笼子、定好规矩；规范资金管理，项目收益要公开透明，确保资金使用安全高效；严格城镇低效用地再开发监督管理，加强项目实施跟踪评估，保证改造开发工作规范健康开展；切实增强廉政意识，确保廉洁自律。

（十七）加强宣传引导。密切跟踪政策实施进展情况，强化风险评估，做好政策解读，加强舆论引导，回应社会关切，营造有利于改造开发工作的良好氛围。加强总结评估，对于政策实施中出现的问题，要及时研究解决。

本意见自下发之日起施行，有效期5年。

第三篇：城镇低效用地再开发实施方案和实施细则

城镇低效用地再开发实施方案和实施细则

一、政策依据 依据十八大三中全会和习近平系列讲话精神制订的《国家新型城镇化规划》要求；市场主导，政府引导，切实履行政府制定规划政策、提供公共服务和营造制度环境的重要职责，使城镇化成为市场主导、自然发展的过程，成为政府引导、科学发展的过程。建立健全规划统筹、政府引导、市场运作、公众参与、利益共享的城镇低效用地再开发机制。

1、尊重基层首创精神，鼓励探索创新和试点先行，凝聚各方共识，实现重点突破，总结推广经验，积极稳妥扎实有序推进新型城镇化。

2、市县政府负责制定本行政区城市和建制镇农业转移人口市民化的具体方案和实施细则。

3、推动城市走创新驱动发展道路。营造创新的制度环境、政策环境、金融环境和文化氛围，激发全社会创新活力，推动技术创新、商业模式创新和管理创新。推进创新成果资本化、产业化。加强知识产权运用和保护，健全技术创新激励机制。实施绿色建筑行动计划，强力推进建筑工业化。

4、健全旧城改造机制，优化提升旧城功能。加快推进集中成片区改造，逐步将其它棚户区、城中村改造统一纳入到城市棚户区改造范围，到2020年基本完成城市棚户区改造任务。加快城区老工业区搬迁改造，稳步实施城中村改造，有序推进旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房改造，全面改善人居环境。

5、深化国有建设用地有偿使用制度改革。扩大国有土地有偿使用范围，逐步对经营性基础设施和社会事业用地实行有偿使用。减少非公益性用地划拨，对以划拨方式取得用于经营性项目的土地，通过征收土地年租金等多种方式纳入有偿使用范围。

6、建立健全地方债券发行管理制度和评级制度，允许地方政府发行市政债券，拓宽城市建设融资渠道。提高直接融资比重。发挥现有政策性金融机构的重要作用。建立住宅政策性金融机构，为城市基础设施和保障性安居工程建设提供规范透明、成本合理、期限匹配的金融服务。

7、优先安排“政策性商品住房”用地，合理增加普通商品住房用地、严格控制大户型高档商品住房用地。实行差别化的住房税收、信贷政策，支持合理自住需求抑制投机投资需求。

8、建立和政府保障相结合的住房制度，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，有效保障城镇常住人口的合理住房需求

二、政府的职能

1、政府依据当地就业人口每人100平方米土地面积指标重新进行城市规划。把城镇内不抗震、不保温、不节能、配套功能不全的危旧住房和旧住宅小区等低效用地统一纳入改造范围进行旧城更新，提高容积率增加人口密度全面改善人居环境，让全体人民群众共享改革成果。

2、政府积极组织引导制订政策，按城市总体规划要求由街道办事人员做好积极动员和组织工作，广泛征求居民意见，推行公开、公平的旧城区更新实施方案，把政府征收房屋进行拆迁转变成为居民参与联建，政府提供公共服务，引进非营利机构进行原地重建，推行市场运作建立期房产权交易市场，允许房屋产权置换合同上市交易，公众共同参与改善城镇居民人居环境。

3、政府把老工业区搬迁改造，棚户区改造，城中村改造，旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房改造应都纳入“政策性商品房”范畴，通过市场化运作满足大多数人民群众基本住房需求，由政府核定地价，销后补缴土地出让金获得土地有偿使用权。保障性住房以划拨方式取得用于经营性项目的土地，是解决少数低收入和中等偏下收入困难家庭的住房；经营性商品房以招拍挂竞标方式获得土地有偿使用权，以货币调节市场需求，解决少数有钱人的住房。

4、政府制订《居民旧房换新房实施办法》，在保障基本住房原则下让居民免费用空间换房间共享旧城区更新改革红利。政府优先满足当地居民住房需求后将剩余的房屋按当地市场核定价向社会符合享有“政策性商品房”的居民出售。

政策性商品房专供当地就业职工自住需求，一户一宅，一宅面积不超过90㎡、人均购房面积最高限额30㎡。确保购房家庭30％向公积金贷款70％银行按揭贷款，家庭月收入的三分之一用于还贷不足部分向公益基金会申请补助，满足大多数人民群众的住房需求。

5、政府科学依据当地城镇居民家庭可支配收入除以当地银行20年按揭贷款月等额还本付息单价，核定“政策性商品房”最高限额价，再除以90㎡得出当地政策性商品房的房价。（例如，当地居民家庭月收入5000元，按揭贷款月等额还本付息单价76.57元／万元，政策性商品房最高限额65.30万、当地政策性商品房的房价7256元／㎡）

6、政府引进非营利机构参与“政策性商品房”建设和运营管理，把固定资产投资转变为流动资金周转，没有投资就没有利润，把核定“政策性商品房”最高限额价减去建设成本和税收剩余的全面作为土地有偿使用费，把当地的土地有偿使用费与当地居民的可支配收入同步增长，促进当地的房地产市场健康持续发展。

7、政府拓宽城市建设融资渠道。提高直接融资比重。政府依据当年旧城改造计划把市政工程、公建配套的投资全部进入住房建设成本统一发行债券，鼓励市场上闲置资金参与城市建设，开创了一条人民群众投资增值的渠道。政府把债券本金全部委托信托公司管理，由信托公司负责清偿债券本息。

8、政府为了确保工程又快又好完成，应积极推行BT工程信托管理模式，政府把城镇改造的所有在建工程资产委托信托公司管理，由总承包企业凭总承包合同向信托公司贷款，信托公司采用国内信用证的方式发放货款，待工程部件安装完毕，验收合格后由银行直接支付。BT信托管理模式提供规范透明、成本合理、期限匹配的金融服务。

三、实施方案

1、由住房城乡建设部会同有关部门督促各地尽快编制新型城镇化规划，将任务分解到，落实到市、县，明确到具体项目和建设地块；

2、由区政府下属房屋主管职能部门依据新型城镇化规划，完善配套，同步建设。坚持公建与市政配套同步规划、同步施工、同步交付使用，3、依据中央全面深化住房改革的思想指导下进行改革，通过BT信托管理模式，引进非营利机构参与新型城镇化建设和运营管理，解决建设资金筹措问题。

4、地方政府要注重发挥市场机制的作用，政府组织引导充分调动企业和当地居民的积极性，由职能部门联合居民建立“开发主体”。把改造方案广泛征询当地居民意见。

5、当地街道办事处受“开发主体”委托广泛征询居民对旧城区更新意见，经居民同意后签订联合改造合同。把每户产权证集中重新办理整体改造土地使用权证。

6、“开发主体”严格执行基本建设程序和标准规范，完成城市建设的一切政府要件。

7、“开发主体”将改造的项目管理全权委托给专业建设管理公司代甲方进行操办。

8、代甲方管理公司代“开发主体”垫付项目设计费、勘察费、居民临时过渡费等非行政性费用和收取工程管理费，都进入项目成本。

9、代甲方管理公司与上海现代房地产实业公司合作，现代公司免费为项目提供技术服务、金融服务、公益服务，把新型城镇化的固定资产投资转变为流动资金周转，免除BT工程财政担保责任，解决全部建设资金。（按现代公司规定的合作条件进行操作）

第四篇：某区城镇低效用地再开发实施方案

XX区城镇低效用地再开发实施方案 为贯彻落实最严格的节约用地制度，加快推进城镇低效用地再开发工作，提高土地利用效率，根据《国土资源部关于印发〈关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）〉的通知》（国土资发〔2016〕2016]147号）、《XX省人民政府关于实施“节地增效”行动的指导意见》（X府发〔2019〕X号）等文件精神，结合我区实际，制定本实施方案。

一、基本原则 （一）政府主导、规划先行原则。建立健全政府主导、部门协同、公众参与的工作机制。依据土地利用总体规划、城乡规划、主体功能区规划和产业发展规划等，科学编制和实施城镇低效用地再开发专项规划。

（二）依法依规、保护权益原则。城区、建制镇建成区低效用地再开发必须遵守法律法规及相关政策，充分尊重土地权利人的意愿，提高改造开发工作的公开性和透明度，保障土地权利人的知情权、参与权、受益权；

各类开发区、工业园区低效用地认定和处置必须事实清楚、程序合法、处置适当。既要依法依规，又要尊重历史，充分考虑和保护当事人的合法权益。

（三）市场取向、因势利导原则。充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，鼓励土地使用权人和集体经济组织等市场主体参与城镇低效用地再开发，形成形式多样的再开发模式，充分调动土地使用权人、集体经济组织等社会各方的积极性。

（四）因地制宜、规范运作原则。充分考虑当地实际，因地制宜制定规划方案和配套政策，开展城镇低效用地调查建库、专项规划编制、分类盘活处置等工作。城镇低效用地再开发必须严格遵循再开发要求和程序，切实加强监管，保证再开发工作规范运作、有序推进。

二、实施范围和认定标准 （一）城区、建制镇建成区低效用地。本实施方案规定的城区、建制镇低效用地是指城区（镇）建成区内布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的城镇存量建设用地，权属清晰、不存在争议和法律纠纷。“退二进三”产业用地；

布局散乱、设施落后，规划确定改造的老城区、城中村、棚户区、老工业区等。批而未供和现状为闲置土地、不符合土地利用总体规划的历史遗留建设用地等，不得列入改造开发范围。

（二）各类开发区、工业园区低效用地 1.国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；

2.不符合安全生产和环保要求的用地；

3.未按期完成开发建设。即已动工开发建设用地面积超过应动工开发建设用地总面积三分之一或者已投资额超过总投资额25%，但在规定的建设工期内（或虽未规定建设工期，但开工时间超过三年），仍未完成全部开发建设的；

4.建设用地控制指标不达标。已竣工的工业用地项目，投资强度、建筑系数、容积率等控制指标未达到合同约定的标准（出让合同约定的，以出让合同为准；

出让合同未约定的，以入园合同为准；

合同未约定的，依次以地方投资准入标准、国家或省规定的最低标准为依据），仍有调整利用空间的工业用地；

5.工业用地项目竣工后一年以上未投产或连续一年以上处于停产状态的；

6.企业虽未停产，但亩均税收低于当地规定最低标准的；

7.“僵尸企业”（发改财金〔2018〕1756号）；

8.各地规定的其他情形。

三、分类实施 （一）城区、建制镇建成区低效用地 1.开展城镇低效用地调查建库。组织开展城镇低效用地调查，将拟列入改造开发范围的城镇低效用地标注在遥感影像图、地籍图和规划图上，建立城镇低效用地专题数据库，实行动态管理和更新。

2.编制城镇低效用地再开发专项规划。在城镇低效用地调查建库工作基础上，依据土地利用总体规划和城镇规划，结合城区建设用地集约利用潜力评价成果，加快编制城镇低效用地再开发专项规划，明确规划期内改造利用的目标任务、性质用途、规模布局、时序安排、规划实施效益评价、保障措施，优先安排基础设施、公益设施等用地，统筹城镇功能再造、生态环境保护、历史人文传承等，确保城镇低效用地再开发健康有序推进。专项规划批准后，项目实施单位要编制项目实施方案，确定改造开发规模、开发强度、利用方向、资金平衡等，报区政府批准后实施。经批准的专项规划和项目实施方案均向社会公示。

3.分类处置。（1）鼓励原国有土地使用权人进行改造开发。除有关法律法规，以及国有土地划拨决定书、国有土地使用权出让合同明确规定或者约定应当由区政府收回土地使用权的土地外，在符合规划的前提下，原国有土地使用权人可通过自主、联营、入股、转让等多种方式对其使用的国有建设用地进行改造开发。原划拨土地改造开发后用途仍符合《划拨用地目录》的，可继续按划拨方式使用。改造开发土地需办理有偿使用手续，符合协议出让条件的，可依法采取协议方式。原依法取得的工业用地改造开发后提高厂房容积率但不改变用途的，可不再增缴土地价款。利用现有工业用地，兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目的，经区政府批准，可继续按原用途使用，过渡期为5年，过渡期满后，依法按新用途办理用地手续。改造开发需变更原土地用途的，应当依法办理规划修改和用地手续。原国有土地使用权人有开发意愿，但没有开发能力的，可由区政府依法收回土地使用权进行招拍挂，并给予原国有土地使用权人合理补偿；

涉及国有土地上房屋征收的，应当严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的条件、程序、补偿标准等执行。（2）积极引导城中村集体建设用地改造开发。城中村集体建设用地可依法征收后进行改造开发，各地可根据实际制定相关优惠政策，鼓励农村集体经济组织和原集体建设用地使用权人积极参与。

（二）各类开发区、工业园区低效用地 1.调剂使用。两年内虽已开工建设，但其投资额未达到25%以上或者土地开发建设面积未达到三分之一的，督促其尽快建成投产；

如仍未按合同建成投产的，依法收回全部或未建设部分的土地使用权。给予相应补偿后，将土地收回并重新依法挂牌出让给急需用地的企业。

2.增资扩能。对已竣工的工业项目，因投资强度、建筑系数、容积率未达到合同约定标准的，责令土地使用者限期追加投资，严格按照约定条件进行开发建设；

对产出效益较低的工业用地，引导企业加大投入，淘汰落后产能，对低效产业进行提升改造；

对存量工业建设用地，在符合规划、不改变用途的前提下，经批准增加容积率的，不再增收土地价款。

3.整合重组。对停产或半停产的工业企业，在符合城镇规划及产业要求的前提下，鼓励优势企业通过收购、兼并停产企业等方式进行整合重组，积极推动产业结构调整，盘活原有存量土地。

4.协议收回。对已停产或半停产的企业，可采取政府协议收回或收购，具体由抚北园区管委会负责。抚北园区管委会要规范土地收回、收购工作，严格按照《土地储备管理办法》规定执行，明确各参与部门工作职责，土地收回或收购具体操作办法，由抚北园区管委会根据实际情况制定实施。

5.追究违约责任。对土地使用者未按照合同约定条件使用的，要承担相应的违约责任（出让合同约定的，以出让合同为准；

出让合同未约定的，以入园合同为准）。

四、组织实施 成立全区城镇低效用地再开发工作领导小组，由区政府区长XX同志任组长，副区长XX同志、副区长XX同志任副组长,XX公安分局、XX自然资源分局、区发改委、区财政局、区住建局、区工信局、XX规划分局、XX生态环境局、区房管局、区司法局、XX园区管委会等部门主要领导为成员，工作小组办公室设在XX自然资源分局，办公室主任由XX自然资源分局局长XX同志兼任。区城镇低效用地再开发工作小组负责城镇低效用地再开发工作的组织实施、工作评价,制定具体实施计划,将目标任务化、责任节点化。

第五篇：城镇低效用地再开发实施方案和实施细则

城镇低效用地再开发实施方案和实施细则

一、政策依据

依据十八大三中全会和习近平系列讲话精神制订的《国家新型城镇化规划》要求；市场主导，政府引导，切实履行政府制定规划政策、提供公共服务和营造制度环境的重要职责，使城镇化成为市场主导、自然发展的过程，成为政府引导、科学发展的过程。建立健全规划统筹、政府引导、市场运作、公众参与、利益共享的城镇低效用地再开发机制。

1、尊重基层首创精神，鼓励探索创新和试点先行，凝聚各方共识，实现重点突破，总结推广经验，积极稳妥扎实有序推进新型城镇化。

2、市县政府负责制定本行政区城市和建制镇农业转移人口市民化的具体方案和实施细则。

3、推动城市走创新驱动发展道路。营造创新的制度环境、政策环境、金融环境和文化氛围，激发全社会创新活力，推动技术创新、商业模式创新和管理创新。推进创新成果资本化、产业化。加强知识产权运用和保护，健全技术创新激励机制。实施绿色建筑行动计划，强力推进建筑工业化。

4、健全旧城改造机制，优化提升旧城功能。加快推进集中成片区改造，逐步将其它棚户区、城中村改造统一纳入到城市棚户区改造范围，到2020年基本完成城市棚户区改造任务。加快城区老工业区搬迁改造，稳步实施城中村改造，有序推进旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房改造，全面改善人居环境。

5、深化国有建设用地有偿使用制度改革。扩大国有土地有偿使用范围，逐步对经营性基础设施和社会事业用地实行有偿使用。减少非公益性用地划拨，对以划拨方式取得用于经营性项目的土地，通过征收土地年租金等多种方式纳入有偿使用范围。

6、建立健全地方债券发行管理制度和评级制度，允许地方政府发行市政债券，拓宽城市建设融资渠道。提高直接融资比重。发挥现有政策性金融机构的重要作用。建立住宅政策性金融机构，为城市基础设施和保障性安居工程建设提供规范透明、成本合理、期限匹配的金融服务。

7、优先安排“政策性商品住房”用地，合理增加普通商品住房用地、严格控制大户型高档商品住房用地。实行差别化的住房税收、信贷政策，支持合理自住需求抑制投机投资需求。

8、建立和政府保障相结合的住房制度，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，有效保障城镇常住人口的合理住房需求。

二、政府的职能

1、政府依据当地就业人口每人100平方米土地面积指标重新进行城市规划。把城镇内不抗震、不保温、不节能、配套功能不全的危旧住房和旧住宅小区等低效用地统一纳入改造范围进行旧城更新，提高容积率增加人口密度全面改善人居环境，让全体人民群众共享改革成果。

2、政府积极组织引导制订政策，按城市总体规划要求由街道办事人员做好积极动员和组织工作，广泛征求居民意见，推行公开、公平的旧城区更新实施方案，把政府征收房屋进行拆迁转变成为居民参与联建，政府提供公共服务，引进非营利机构进行原地重建，推行市场运作建立期房产权交易市场，允许房屋产权置换合同上市交易，公众共同参与改善城镇居民人居环境。

3、政府把老工业区搬迁改造，棚户区改造，城中村改造，旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房改造应都纳入“政策性商品房”范畴，通过市场化运作满足大多数人民群众基本住房需求，由政府核定地价，销后补缴土地出让金获得土地有偿使用权。保障性住房以划拨方式取得用于经营性项目的土地，是解决少数低收入和中等偏下收入困难家庭的住房；经营性商品房以招拍挂竞标方式获得土地有偿使用权，以货币调节市场需求，解决少数有钱人的住房。

4、政府制订《居民旧房换新房实施办法》，在保障基本住房原则下让居民免费用空间换房间共享旧城区更新改革红利。政府优先满足当地居民住房需求后将剩余的房屋按当地市场核定价向社会符合享有“政策性商品房”的居民出售。政策性商品房专供当地就业职工自住需求，一户一宅，一宅面积不超过90㎡、人均购房面积最高限额30㎡。确保购房家庭30％向公积金贷款70％银行按揭贷款，家庭月收入的三分之一用于还贷不足部分向公益基金会申请补助，满足大多数人民群众的住房需求。

5、政府科学依据当地城镇居民家庭可支配收入除以当地银行20年按揭贷款月等额还本付息单价，核定“政策性商品房”最高限额价，再除以90㎡得出当地政策性商品房的房价。（例如，当地居民家庭月收入5000元，按揭贷款月等额还本付息单价76.57元／万元，政策性商品房最高限额65.30万、当地政策性商品房的房价7256元／㎡）

6、政府引进非营利机构参与“政策性商品房”建设和运营管理，把固定资产投资转变为流动资金周转，没有投资就没有利润，把核定“政策性商品房”最高限额价减去建设成本和税收剩余的全面作为土地有偿使用费，把当地的土地有偿使用费与当地居民的可支配收入同步增长，促进当地的房地产市场健康持续发展。

7、政府拓宽城市建设融资渠道。提高直接融资比重。政府依据当年旧城改造计划把市政工程、公建配套的投资全部进入住房建设成本统一发行债券，鼓励市场上闲置资金参与城市建设，开创了一条人民群众投资增值的渠道。政府把债券本金全部委托信托公司管理，由信托公司负责清偿债券本息。

8、政府为了确保工程又快又好完成，应积极推行BT工程信托管理模式，政府把城镇改造的所有在建工程资产委托信托公司管理，由总承包企业凭总承包合同向信托公司贷款，信托公司采用国内信用证的方式发放货款，待工程部件安装完毕，验收合格后由银行直接支付。BT信托管理模式提供规范透明、成本合理、期限匹配的金融服务。

三、实施方案

1、由住房城乡建设部会同有关部门督促各地尽快编制新型城镇化规划，将任务分解到，落实到市、县，明确到具体项目和建设地块；

2、由区政府下属房屋主管职能部门依据新型城镇化规划，完善配套，同步建设。坚持公建与市政配套同步规划、同步施工、同步交付使用，3、依据中央全面深化住房改革的思想指导下进行改革，通过BT信托管理模式，引进非营利机构参与新型城镇化建设和运营管理，解决建设资金筹措问题。

4、地方政府要注重发挥市场机制的作用，政府组织引导充分调动企业和当地居民的积极性，由职能部门联合居民建立“开发主体”。把改造方案广泛征询当地居民意见。

5、当地街道办事处受“开发主体”委托广泛征询居民对旧城区更新意见，经居民同意后签订联合改造合同。把每户产权证集中重新办理整体改造土地使用权证。

6、“开发主体”严格执行基本建设程序和标准规范，完成城市建设的一切政府要件。

7、“开发主体”将改造的项目管理全权委托给专业建设管理公司代甲方进行操办。

8、代甲方管理公司代“开发主体”垫付项目设计费、勘察费、居民临时过渡费等非行政性费用和收取工程管理费，都进入项目成本。

9、代甲方管理公司与上海现代房地产实业公司合作，现代公司免费为项目提供技术服务、金融服务、公益服务，把新型城镇化的固定资产投资转变为流动资金周转，免除BT工程财政担保责任，解决全部建设资金。（按现代公司规定的合作条件进行操作）

四、实施程序

1、上海现代公司已与担保公司签订长期合作战略合同能帮助开发商办理业主工程款支付担保函。

2、项目咨询合同： 由“开发主体”与咨询企业签订。

3、项目合作意向协议： 由“开发主体”与上海现代公司签订。

4、设计合同： 由“开发主体”与设计单位签订设计合同，指定采用MB绿色建筑住宅产业化建筑体系（由设计院与授权专项MB建筑技术设计院签订加盟合作协议）

5、总承包施工合同： 由“开发主体”与建筑总承包公司签订

6、项目合作协议： 由“开发主体”与上海现代公司签订现代公司在七个工作日内提供由金融机构出据的“业主工程款支付保函”。

7、工程履约担保协议： 由担保公司与建筑总承包公司签订。

8、房屋销售合同： 由“开发主体”与售房公司签订；

9、资金信托合同： 由发行债券主管部门与信托公司签订匹配BT项目建设资金信托合同。

10、捐赠协议：由上海现代公司与公益基金会签订。（上海现代公司把应获得的绿色建筑产业化转变房地产发展方式所产生的部分效益和享受减免税费部分捐赠给公益扶助基金会占销售收入的20%，纳入到住宅产业化建设成本。用于对购房人进行补贴。

11、BT项目项目资产信托管理合同，由“开发主体”与信托公司签订，将销售收入全部进入信托专户，由信托公司负责按信托合同规定清偿债券本息。

五、地方政府制订《基本住房保障管理办法》基本条款

1、基本住房是面向解决已经转移到城镇就业的农业转移人口和常住城镇就业人口的基本住房保障而设立的；

2、购房者必须有较稳定的职业并且必须参加住房公积金保险，公积金应积极支持就业人员家庭购买基本住房给予限额房价的30％贷款作为购房首付。

3、住宅政策性金融机构应积极支持就业人员家庭购买基本住房给予限额范围内房价的70％按揭贷款。

4、每个购买基本住房家庭只要用家庭月收入的三分之一归还银行按揭贷款月等额还本付息，不足部分向住房养老公益基金会申请补助，批准后每月通过按揭贷款银行打入购房者个人账户后再还款被银行扣除。

5、居民购买基本住房时必须参加个人购房按揭贷款保险，一旦出现还贷困难时，由保险公司或担保公司负责清偿，最长不超过二年。当购房者确实偿失劳动能力时可申请转为廉租房。由保险公司或担保公司负责结算。

6、凡新建住宅小区必须向社会公益基金会提供总建筑面积3％房源作为廉租房专供享受廉租房人群的基本住房需求。

7、居民购买的基本住房属于政策性商品房，可以用于抵押、转让、担保、赠予，可作为遗产留给受益人。积极建立采用遗产信托受益权参加养老保险制度，千方百计提高退休人员收入。

8、基本住房的房源尽可能选择在就业单位处附近，以免减轻城市交通压力。

9、就业者家庭就能购房，户籍应依据基本住房注册地申报。

10、依据当地家庭月平均收入测算基本住房最高限额。测算方式：

1、用家庭月平均收入除以20年按揭贷款月等额还本付息单位金额，得出最高房价限额。例如： 5000元（家庭月收入）÷76.57元/万元（月等额还本付息单位金额）＝65.29万元；

2、每户以90平方米计算得出基本住房最高限额单价。例，65.29万元÷90㎡＝7256元/㎡。

11、欢迎闲置开发的商品房土地加入政策性商品建设，房屋销售价不能超过当地政府核定的最高限额单价，可以纳入基本住房保障供应体系管理。

上海现代房地产实业有限公司供稿

2014.3.21