老公寓立项报告(张总审)

第一篇：老公寓立项报告(张总审)

银龄港湾老年公寓立项报告

立项单位：北京汉欧投资管理公司

二0一四年五月

目录

一、项目提出的依据

二、老年公寓目标客户需求及应对分析

三、老年公寓选址（地块）应具备的基本条件

四、老年公寓规划

五、老年公寓风险分析

六、风险规避与控制措施

七、项目实施

八、结论

一、项目提出的依据

（一）政策依据

1、《北京市怀柔区国民经济和社会发展 第十二个五年规划纲要》

2、《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利化意见的通知》（国办发[2000]19号）

3、《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发[2006]6号）

4、财政部和国家税务总局〈关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知〉（财税[2000]97号

5、《中华人民共和国土地管理法》

（二）老年公寓市场机遇

 我国已进入老龄化社会阶段

按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。截至目前，中国60岁以上老年人数量已超过2个亿，占总人口的14.9%。这一比例明显高于10%的联合国传统老龄社会标准。去年全国老龄委预计，未来20年中国将进入老龄化高峰。“未富先老”成为中国越来越突出的问题。

截至2012年底，中国60岁以上老年人口约1.9亿，占总人口的14%。去年中国老龄委办公室发布消息称，去年60岁以上老年人口就将突破2亿，未来20年平均每年增1000万老年人，到2050年左右，老年人口将达到全国人口的三分之一。

目前全球老年人口超过1亿的国家只有中国一个。2亿老年人口数相当于印尼的总人口数，已超过了巴西、俄罗斯、日本各自的总人口数。如果作为一个国家的总人口数，也能排世界第四位。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。

怀柔区共有60岁以上老年人4.2万人，已进入老龄化社会，预计2010年将达到5.5万人，占户籍人口的15.59%。全区现有养老机构17家，其中，公办敬老院14家，分属全区14个镇乡，另有民办养老机构3家。怀柔区老年公寓的发展和建设，将弥补怀柔区养老院不足的状况，同时为应对怀柔区人口老龄化进一步加剧和对北京市养老群体分流打下了坚实的基础。 “老年公寓”市场潜力巨大

 2000 年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的 1 /3； 另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年 3000 亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场” 是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年人公寓产业是一个极待开发的产业。

 据调查分析显示，在中高收入老年人期望的入住方式中，希望租赁、购买养老公寓及房屋的占调查总数的 51 %，打算租赁房屋使用权的占 24%，希望购买产权式酒店的占 1 6%，打算采取其他形式的占 9%。目前租赁市场上的房源较为零散，适合老年人居住的整体服务机构健全的老年公寓就更少。这也意味着为老年人量身定做的老年社区市场前景看好。

受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。

 家庭因素催生老年公寓的产生和发展

自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年公寓呼声高涨，呼之欲出。 国家、省、市各级政府鼓励进行老年公寓的建设

面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。1998年起各级政府就出台了相关政策，鼓励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励从事老年公寓的建设。北京市政府更是认识到首都人口老龄化形势的严峻性，出台的政策更具有可执行性：养老服务机构建设用地可划拨；税费可减免；贷款条件放宽、利率优惠；财政可给一次性开办补助;向非营利性养老服务机构的捐赠缴所得税前扣除…

 老年公寓在京、沪两地倍受热宠

最早的老年公寓就出现在北京和上海。上世纪的九十年代初，在当时的上海商品房积压量高达上千万平方米的情况下，中高档老年公寓一直供不应求，排队预订的场面时有发生。九十年代中期，北京的一些机构在吸取上海老年公寓的成功经验后，结合本地区老年人生活习性建老年公寓，取得了良好的经济效益和社会效益。总结：

如果说1.45亿的老年人口基数是老年公寓建设的必要条件、家庭因素和老年人社会问题是催生老年人公寓产生的重要原由，那么国家鼓励和京沪两地老年公寓热宠应该能使我们看到的老年公寓建设的希望。从今天老年人口基数、老年人社会问题及老年人养老观念重大转变的趋势看，实施老年公寓建设应该说是一种机遇，老年公寓建设恰逢其时，水到渠成。可以预见，老年公寓必将逐步被老年人极其子女所接受。

（三）老年人公寓现状分析

 国内老年公寓的现状

据有关部门的调查表明，与目前超过1.3亿的60岁以上的老年人相比较，我国只有42000多所的养老机构，所拥有的床位还不到100万张，只能为1%（1.32亿）的老年人解决住房问题。据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有4000亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%—5%的数据，全国要为560万到700万的老人修建老年公寓，投资总额在160亿到200亿元。

 国内老年人的居住模式

A、购买房屋居住

2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，购买商品房的占2.4%，购买经济适用房的占2.1%，购买原公有住房的占10.5%。其中，市、镇购买商品房的家庭占6.2%和5.6%，购买经济适用房5.6%和4.2%,购买原公有住房的户分别为 37.1%和12.7%。县购买商品房、经济适用房和原公有住房的户总共不超过1.9%。可以看出，目前我国城镇居民已购买公寓的比重增加迅速，己经有三成以上居民家庭是住在自己购买的住房中。

B、自行建房居住

个人建房有自筹自建、自建公助、集资联建或集资合作建房等多种形式。个人出资建房也是我国居民公寓来源的主要方式之一。2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，自建住房的占77.2%其中市、镇自建住房的占30.3%和64.7%，而县自建住房高95.5%。说明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源的主要途径。

C、租房居住

这是公寓消费者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用权的一种住房消费形式。2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的为4.6%，租用商品房的占0.6%,如果分城乡看，在市、镇老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均为1.6%。居住在农村地区的老年家庭户，仅有0.5%的户租住公有住房或经济适用房。

现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人公寓特殊功能要求，更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。

 目前国内老年设施的形式

1、目前有大型的退休社区

2、酒店式服务的老年公寓

3、按照星级宾馆标准设计的“宾馆型”养老院

各地均出现一些私人性质的、营利性质的小型养老院。

（四）北京市老年公寓现状

 老年人口高龄化日趋明显

人口抽样调查结果显示：2006年我市常住人口为724．28万人，其中65岁及以上的人口为62．5万人，占8．62％，平均每11人中就有一名老年人。老年人口的总量比2000年第五次全国人口普查时增加16．2万人，年平均增加2．7万人。在人口老龄化快速发展的同时，高龄老年人口占老年人口总数的比重在不断扩大。2006年80岁及以上的高龄老年人口占65岁及以上老年人口的16．05％，比2000年提高1．52个百分点。

 户型设计不合理、功能相对单

一、服务范围狭窄

目前怀柔区有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不够合理，功能不全，不能满足老年人生活的基本要求和现代的护理机制，更不能从规划设计上体现人性化关怀。就是这样的条件，有的老年公寓也只接收健康的老年人，把最重要的需求拒之门外，造成了高的空床率。 公寓区规模小、配套设施不足、管理水平低下

目前怀柔区的养老公寓、院所以中小型为主，多属传统的养老院、福利院，拥有200个床位以上规模的也不是很多。整体规划设计落后，生活设施不完善，健身、休闲、娱乐设施单一，医疗护理、保健不配套，服务水平低下，缺乏人性 8

化，不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求。 服务人员缺乏专业培训

从整个怀柔区及周边区域的抽样调查中发现，养老院从事服务的人员多为下岗职工和农民工，他们没有经过专业的上岗培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣，而无法从老年人心理、生理需求的角度出发，提供人性化的全方位专业服务。

总之，目前社会提供的养老方式着眼的是最普通人群，提供的是最基本的服务。这种养老与老年人的尊严、舒适不匹配，与子女的孝心、放心不匹配。因此，目前的老年公寓是老年人无奈的选择。

（五）老年公寓发展趋势

 社会需要居家式老年公寓以满足中国传统的养老观念

 社会需要规模化的养老社区以降低养老成本保证养老管理服务水平

纵观怀柔区老年人公寓市场的发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件 配套上都存在数量和质量的问题。在调查中发现北京市内有许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老公寓无法满足宁静、舒适生活的要求，我们开发的这种租赁式老年公寓的出现将打消老年人养老的多种顾虑，成功建设，可以预示租赁式老年公寓将成为未来老年公寓发展主流。 老年公寓将逐步从主城区向城郊转移

老年人进入养老社区的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于市区中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年公寓从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境 9 的特殊要求。

 老年公寓的开发以中档为主、辅之中低档和中高档产品

对老年公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定现有的多家养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。低档产品仍有市场，但需要升级换代。总之中档老年公寓的建设将成为未来一段时间内市场开发的主流，而高档公寓、低档公寓也将占有一席之地。

二、老年住公寓目标客户需求及应对分析

（一）老年公寓目标客户需求特征分析

 老年公寓的内在需求主要从以下表现在以下几个方面

（1）老年社会的来临

我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一，中国已开始进入人口老年型国家行列。而且失去自理能力的老人继续增加，从2012年的3600万人增长到2013年的3750万人。

随着计划生育政策的贯彻执行，三口之家、单亲家庭甚至单人家庭日益增多，“4 2 1”家庭结构将大量出现，加上市场经济条件下竞争日益激烈，子女工作压力大、闲暇时间少，外出经商、留学人员增加，城市“空巢家庭”越来越多，传统的家庭养老服务功能日益弱化。

面对“未富先老”的巨大考验和压力，如果不加快健全“积极老龄化”、“健康老龄化”的制度和服务体系，人口结构迅速老化将使未来中国经济社会的发展活力“窒息”。

我国的人口现状，成为了老年公寓需求增大的内在宏观因素，为老年公寓产品提供的巨大的市场和广阔的发展空间。

（2）老年人收入水平

随着经济的发展，人们生活水平的逐步提高已是不言而喻，而随着现阶段高收入人群的增加，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现，另外，随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。未来老年人收入水平的提高，为老年公寓产品提供了强大的消费支持。(3)老年人福利水平

随着社会保障制度的强制性实施和人们保险意识的增强，未来老年人的福利水平将会大大提高。在解除了医疗、养老等后顾之忧后，老年人手中的积蓄就可解放出来，寻求更优质的生活环境，为老年公寓市场的壮大提供了有力保障。(4)老年人居住状况

2000年人口普查资料显示，在老年家庭户中，还有将近5.9%的家庭人均建筑面积不足8平方米或没有住房，有5.9%的户是合住房，有 33.4%住房少于 2间，有3.4%的老年人居住在7层以上的楼房（其中市占14.2%,镇占1.4%）。给这些家庭的高龄老年人的生活起居带来很大不便。其次是因为环境太差，再次是房屋的质量和设施差。希望能够改善住房状况的老年人主要是居住在城区、多子女、身体状况较好、收入较高和低龄老年人。另外，一些标准很低的简易楼、砌块楼、砖拱楼以及设施不全、年代久远的公寓还不同程度的存在。

可见，国内老年人的居住现状亟待改善。这一现状，蕴涵了老年公寓的巨大需求。

 老年公寓的外在需求主要包括以下两方面 老年公寓的外在需求包括以下两个部分：(1)社会居住观念的改变

中国“养儿防老”、“

三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且由于计划生育政策的实施，目前“四二 一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。

由此可见，随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。

（2）子女改善父母居住状况的需求

子女以为改善父母居住状况为目的而选择养老专用的老年公寓，成为了老年养老消费的主力。

年轻的一辈因为工作的缘故，在购房时均尽量选择靠近城市中心，但是这样的地方却未必适合老年人居住。随着年龄的增大，对生活环境的要求逐渐提高，为父母的健康长寿考虑，选择环境优美，空气清新的老年公寓以改善父母的居住环境是子女养老服务消费的主要诱因。

在实际的访谈中发现，子女为父母选择老年公寓主要是从以下几个方面考虑：

①为父母提供一个优质的晚年生活维护了老人、子女的双重尊严；

②老年建筑的特殊功能能为老人提供居住安全的保障；

③老年公寓社区的专业服务，能为父母提供更科学、细致的照顾，解除了子女们的后顾之忧；

④社区活动可以丰富父母的生活。以弥补因为工作繁忙生活紧张而对父母陪护不足的歉疚。

（二）老年公寓目标客户消费特征分析

老年公寓目标客户群的消费有如下特点：

1)老年消费是一个纯消费阶段，这是老年消费的性质特征。绝大多数的老年人在退休后就成为纯消费者，部分老年人还可能会再参加一段时间的社会劳动，但相当部分老年人再就业的时间不会很长，一般在65岁前后还是会真正退回到纯消费人口的行列之中。

2)老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着更加漫长的纯消费年数，这是老年消费的时限特征。按照我国的劳动制度，人们满16岁后方能就业，这样，低龄人口的纯消费年限应以15年计。而据1998年公布的资料，我国人口目前的平均出生预期寿命为71岁，其中男性为69岁，女性为73岁。按平均预期寿命推算，老年人口纯消费年限为男9年，女18岁，平均为13.5年，接近低龄纯消费人口的消费年限。平均预期寿命是按生命表计算的，它概括了总人口中各年龄段的死亡概率。而实际上，社会上相当部分老年人在退休以后能够活到75岁以上，这样，作为老龄人口的纯消费年限就超出了低龄纯消费人口的消费年限。对于女性老年人口而主，纯消费年限不仅比低龄人口，而且比男性老年人口的纯消费年限都要长得多。

3)老年消费是一种自主消费，这是老年消费的行为特征。与低龄消费其消费 13

意志主要通过父母来体现不同，老年消费在意志上是自主的，老年即使到了高龄，行动不便，消费行动可能会发生障碍，需要别人帮助方可完成时，只要老人独立思考的能力依然存在，老年消费意志的自主性就不会消失。再者，少年人口由于尚未进入社会，他们的消费实际上是一种依赖消费。而作为纯消费人口的老人口，其经济收入应是相对独立的，消费能力是自主的。

4)老年人的消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲目消费少，这是老年消费的思想特征。当然，这种成熟的消费观与新时代的消费观相比较显得相对保守，老年人对消费新潮的反应会显得较为迟钝，他们不跟时髦，讲究实惠，兼顾家庭，个人消费还富有牺牲性，但老年人口的这种消费观又相对稳定，他们一旦形成消费倾向，不会轻易改变与放弃，反过来这会使老年型商品市场变得相对稳定。

5)老年消费对商品质量和服务质量的要求高于一般消费，这是老年消费的质量特征。目前，商品市场常常以经济效益来确定商品质量和服务质量，在服务质量上对老年消费者往往缺乏耐心，更谈不上周到。这种市场消费质量倾向实际上对老年消费起到了抑制作用，许多老年人因为在消费中曾经遭遇冷淡或抢白，由此而产生害怕消费、躲避消费的心理，在行动上则表现为不进行消费或只进行惰性消费。这种消费心态与消费现象对积极发展老年消费是很不利的。

6)老年消费中休闲性消费与服务性消费所占比例大，这是老年消费的内在特征。大致是低龄老人以休闲性消费为主，高龄老人以服务性消费为主。随着老人所处的年龄段的不同，在消费上会各有侧重，各具特色。

三、老年公寓选址（地块）应具备的基本条件

银龄港湾老年公寓以老年人公寓为主，集休闲、娱乐、度假、会务为一体。14

根据老年人的生理和心理需求，我们分析认为：作为老年人的养身、养心、养性、养情的地方大罗山村满足了以下几个方面的要求：

 地块中间或周边具有山地、丘陵、水域或者辽阔的田野，因为只有这样的地块条件，公寓周围的环境才会优美，空气必然清新，才适合老人颐养天年。良好的生态环境能使老年人心情舒畅，满足老年人的生活行为要求。 地块周边道路畅通，水、电、气基础配套设施完善，出入有自己的专用公路（备修），以满足老人亲朋探亲访友，来往便捷的需要。

 地块规模宜大不宜小，小则50～200亩，大则500～800亩。大罗山村  周边可待开发、挖潜的闲置地及可以作为合作开发养老公寓的自主房屋很多，很适合今后对周边我们公司深度发展农户养老的战略布局。因为老年人虽需要安宁，但更害怕孤独，老年人需要医疗、需要社团活动、需要社群文化、需要对外交往、需要家政服务、需要终极关怀、需要一个人生命全新阶段开始的精神感觉。只有那种错落有致、形式多样的大规模的老年社区，居住人口多，才有条件满足老年人的这种生理和心理需求。大罗山村今后将成为一个多功能、集约化、规模化、园林化的养老示范村。

四、公寓规划

我们对项目的具体定位是构筑中老年人崭新的生活方式，使建筑与居者的精神生活之间产生前所未有的亲密度，力图通过对“退休社区—进修生活”的倡导，把公寓构建为一个退休者的超级文化生活园地，进而达到以全新退休方案解决养老问题的目的。结合我们的定位，在此提出公寓规划方案，以期达成美好的愿景。

（一）公寓规划设计要求

在老年人的公寓规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居 15

住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。 环境要园林化（低容积率0.75）

目前的50亩地，距离公路仅仅700米，紧邻河道，周边是防风林和苗圃，幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。

 公建设施要高比例化配套要完善化

公寓配有完善的医疗保健、迷你商场、银行、保险、邮局代理处、健身房、阅览室、书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等生活配套设施。

 设计要人性化

平面设计要方便老人出行，不能有过多的台阶（有台阶处应有相应的轮椅通道）；电梯前厅和电梯内要确保担架及轮椅的活动范围；要保证充足的阳光入室，空间通透；楼梯踏步高度不大于140㎜，踏面宽度不小于300㎜，坡道坡度小于1/12，两侧要有扶手，每间隔200m应设休息坐椅；室内地面应采用防滑设计，防跌扶手；各种开关、按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便；入户阳光花园、阳台相通，便于串门和互相照应等等，总之设计要人性化，无障碍居住，满足老年人的特殊使用功能和要求。 生活要智能化

配备紧急呼叫对讲系统，安防系统，网络系统、消防系 统等保障老人安全。

户型要合理化

充分考虑不同年龄阶段、不同阶层、不同居住人数等的不同居住要求，大部 16

分户面积控制在40～60㎡左右。户型设计要个性化、合理化。 建筑要艺术化

在此居住的老年人均有较高的艺术品位和欣赏要求，相应 要有较高水平的建筑艺术，给视觉以美感，使之由美感产生吸引力。

满足以上这些要求的同时，当然还要保证建筑工程质量合格、建材环保、装修美观大方、功能分区明确等基本建筑标准。

（二）公寓规划特征

项目占地50亩，规划建筑总面积一期5万平方米；低密度、低容积率、高绿化率；全区无障碍设计，以多层为主，辅之以少量低层；有相应的配套服务设施；整体建筑风格以的田园风光为主，通过体块、片、构架等几何化的建筑元素的组织，在比例、韵律、构图、秩序等方面，运用多种建筑语言展现田园风貌，同时在立面细部处理上，要避免田园风格的简单粗陋，注重细部处理，创造性的展现传统田园风格的形象。装饰在色彩、造型和用料方面要独特，丰富建筑立面的质感，与周边建筑物有鲜明的色彩对比，突出本项目的独特性。建议采用坡屋顶，用金色琉璃瓦，充分展现古朴、传统的田园风光。

（三）公寓构架

公寓构架是以庭院道路为骨架，以公寓、公建配套、园林景观为主体形成的建筑景观群。分为三块四层次，即公寓、公建设施、园林景观三块。其中公寓分四层次：社区、小区、组团、单体。整个社区分四个小区，每10亩为一个小区，每个小区规划总建筑面积5000㎡；每个组团既自成体系，又与小区相协调；每个小区既自成体系，又与整个社区相一致，聚散得体、疏密有度、浑然一体。为保障行人和车辆出入安全、方便，社区应在不同方向设3～4个主出入通道，组 17

团内应设置2个出入通道。

（四）总体平面布置

所有公寓均南北朝向，保证每栋楼，每间房均有充足的阳光照射（可适当偏西南、偏东南15°，避免“兵营”式排列，没有层次感），沿湖、主题公园、丘地走势呈流线型或围合式布置，使之高低错落有致。各组团公寓部分底层部分架空，设有小型会所、休闲娱乐和公共活动场所。在同一小区内既有低层，又有多层，要正确处理低层和多层的平面布置关系。

（五）产品功能组合

产品主要功能为养老、休闲，并要针对老年人这一特殊客户群体的特殊需要“量身定做”，既要满足他们居住的物质需求，也要满足他们的精神需要，无论是公寓部分还是公建设施部分，都应该让老年人没有孤寂失落感。公寓产品要保证能满足日常生活所需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒适等老年人的特殊需要。公建设施要注意老年人的参与和互动，能调动老人活动的积极性等，让他们在心理上感到年轻。

（六）公寓设计与布置

公寓会所分两大块，一是整个公寓，一是各小区。集休闲、娱乐、健身、交流等于一体，使其不但具有社区配套服务功能，还具有景观功能和商业价值。会所配套用房占总建筑面积5%，用于配套服务的商业用房占总建筑面积的3%。

（七）社区内环境规划设计

 园区的环境应为老人提供优美、安全、方便的娱乐交往场所。老年人，特别

是60～70岁年龄阶段的老年人，因离职、退休，生活方式的转变带来了身心、环境等多方面的不适应，对户外活动有着强烈的渴望。主要的活动有： 18

叙谈、饮茶、赏鸟、下棋、散步、健身、钓鱼、看书、作画、写字、种菜养花等，不同经济条件，不同文化水平，不同活动能力的老年人有不同的需求，因此在规划设计时应充分认识到这一特殊群体的特殊需要。

整个公寓的景观规划总体上应该是典雅、欢快、童趣和积极向上的，使其充满生活情趣，这样可以激发老年人热爱生活的欲望，有助于改善其身体机能，促进健康长寿。

园区内修建大型具有特色的中央主题花坛，给老人带来美的享受，发挥景观功能作用，同时可以作为老年人交流、休憩以及娱乐活动场所。

完善的步行交通系统。步行是老年人主要空间转移方式，也是老年人日常重要活动。完善的步行系统可结合园区交通与景观路线，将居民日常生活出行置于步行区域之中，人流与车流近而不扰；应沿湖设置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要进行无障碍设计，每间隔直线距离20m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路设计应有清晰道路脉络系统和特色的空间意象设计，老年人可以通过道路脉络找到自己熟悉的感觉，找到认同感和归属感，消除孤独和自闭症。

为保证景观规划设计与小区建筑风格相协调，满足老人怀旧心理，修建体现中国传统文化的以“梅、兰、竹、菊”，“岁寒三友”为主题的组团花园，供老人近距离的养心、养性、养情。

整个规划形成从整体到局部，从组团到单体，多层次，多样化景观体系。同时，各组团景观和各小区景观既相对独立，各成体系，又和小区、社区景观脉络相通，一脉相承，丰富多彩。

（八）单体建筑设计

建筑结构：低层和多层均为框架结构；楼层：低层为2-3层，多层为4-5层，均配有电梯。部分底层架空，用作组团小型会所和娱乐活动中心，保证视野通透。架空层层高不低于3米，最好能达到3.6米，提升物业档次。

 采用环保地热供暖，分户计费。分户空调室外机悬挂位置，做到统一，保证立面整齐美观。“三线三管”入户，即电话线、有线、宽带和自来水管、直饮水管、集中供热水管。

 隐蔽管线，管道设置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；室内管线暗敷，尤其在管线布置上要集中布线，避免管线出现在视线明显可及的位置。 房屋内窗户大量采用外飘窗形式，保证每户均有一个阳光花房。

（九）户型面积控制及户内设施

户型多层主要是一房和二房，均带厨卫；一房面积控制在30㎡左右，二房面积控制在50～60㎡，一房、二房占总套数的70%。低层建大户型，满足老年夫妻的需要。

阳光是健康生活不可或缺的。银色港湾所有的户型都最大限度地保证采光。阳光透过大飘窗，洒在房间的每一个角落，一种温暖拥入心房。中空隔热断桥铝合金保温窗，保持房屋节能通透、四季如春。大起居室宽敞明亮，满足老人交流、活动之需要。房间每个细节都需要求设计师深思熟虑：无障碍设计，保证家中老人安全。长柄门锁，便于使用。超宽入户门足够两个老人并排搀扶通过。步入式浴缸、防滑扶手，保证老人洗浴安全。房屋还安装电子安防系统、紧急呼叫援助系统等。

（十）车位、商业配套的设置

 在不影响公寓道路交通的前提下，在公寓外围拓宽道路设置部分露天停车 20

位，按每千平方米4个车位的标准设置，方便车辆停放。道路布置：在主干道构架下，合理布置组团道路及庭院道路，形成合理道路系统。

五、项目风险分析

老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式的认知、认可需要一段时间

怀柔区是北京市的远郊区，地处燕山南麓，位于北京市东北部。东临密云县，南与顺义、昌平相连，西与延庆县搭界，北与河北省赤城县、丰宁县、滦平县接壤。城区距北京东直门50公里，全区总面积2122.6平方公里。2014年APEC会议在怀柔区雁栖湖举行。区内有四级以上河流17条，大中小型水库16座。北部五个乡镇是密云水库的主要水源地。截至2013年，全区常住人口38.2万，在户籍常住人口中城镇人口26.2万，占常住人口的比重为68.6%。.怀柔区属于大型中心城市，有750万人口，60岁以上老年人4.2万人，已进入老龄化社会，预计2010年将达到5.5万人，占户籍人口的15.59%。

在社会家庭结构演变中，虽然“核心家庭”逐年增多，传统家庭逐年减少，但这毕竟需要一个时间过程，特别是老年公寓这种居住养老方式和生活方式必须得到老年人客户群体及其子女认知、认可，而认知、认可更需要一个时间过程，其认知认可程度决定了老年人公寓市场成熟程度，认知认可时间长短决定了老年人公寓市场成熟时间长短，因此，本项目风险之一就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式认知认可程度及时间长短。

六、风险规避与控制措施

1、认真进行项目选址。老年人公寓项目必须具有能满足老年人养老心理和生理需求的个性和特色，选择好项目地段是打造老年公寓个性和特色的载体和必须的物资条件，老年公寓项目能否成功关键在地段，因为地段是唯一的，是其它

条件不可替代的。

2、本项目土地使用面积一期设计为50亩，总建筑面积5万平方米，分期建设，总周期约36个月。因此，必须首先做好总体规划，有了科学完整、协调统一、个性特色的总体规划，项目就具有了健康骨架和活的灵魂，就有了“量身定做”的依据和蓝图，就可避免项目建设中的随意性、盲目性，确保产品个性特色，整体风格。

3、项目总体方案和建筑设计必须遵从三条原则：一是建筑设计必须体现老年公寓的个性、特色及建筑风格；二是充分满足老年人特殊群体养老、休闲的特殊需要，以人为本，实现人性化设计；三是老年公寓必须“量身定做”，“量身定做”应从设计开始。

4、本案“项目风险分析”一章对老年人公寓项目提出了风险提示，项目实施时，在硬件完备的基础上，还必须在软件上下功夫，提高管理水平，保证服务质量，做好推介宣传。提出详尽的具有针对性的可操作方案，以服务为导向，化解人们对老年公寓的疑虑。

七、项目实施

1、项目发起人：

北京汉欧投资管理公司

2、养老服务机构名称： 银龄养老管理委员会

3、项目名称： 银龄港湾老年公寓

4、签订《村企合作协议》

5、筹办申请

6、获批后规划、土地、发改委办理相关手续

7、实施建设（同时完成400亩土地规划，分四期建设，首期建50000平方米。）

8、申领社会福利机构设置批准证书

9、开展养老服务

八、结论

老龄问题涉及政治、经济、文化和社会生活等诸多领域，是关系国计民生和国家长治久安的重大社会问题。我国是人口大国，随着经济发展，社会进步，人民生活水平提高，医疗卫生条件改善，人的寿命普遍延长。目前中国60岁以上的人口已有1.44亿，今后一个时期老年人口会以较快的速度增长，到2015年，将超过2亿。发展老龄事业是构建社会主义和谐社会的必然要求。而现在社会养老服务机构的发展水平与人民群众日益增长的需求的矛盾越来越突出。目前的社会养老模式提供的是最基本的服务，与老人的尊严不匹配，与子女的孝心不匹配。针对这种现状，我们借鉴了一些国内外的养老经验，结合中国传统的居家养老观念，拟在怀柔曲北房镇大罗山村东建设老年怡养公寓—银龄港湾老年公寓，旨在为退休的中老年提供一种全新的、积极的、健康的社区养老模式。弘扬中国的孝文化，弘扬中华民族的敬老、养老的传统美德。

目前，国家正在积极探索建立以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的养老社会服务体系：一方面加快养老机构建设，加大资金投入，在城镇建立社会福利院，发展老年公寓、养老院和老年护理院，在农村加强敬老院建设；同时鼓励和调动社会力量，采取公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种形式，推动养老机构发展，以期最终实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的目标。我们生存在这个时代，应该抓住这次历史机遇，为实现共同原景，自觉承担一定的社会责任和义务。

项目采用的是“村企合作”的形式：

大罗山村提供合作土地，公司负责报批用地手续、解决所有的建设资金。通过对村民自留地、承包地、承包林、宅基地集中经营入股，组建村企合作养老公 23

司，以实现“农民利益最大化，公司利益合法化”。

具体操作方式是：

村民将承包地流转给合作公司用作发展养老公寓，壮大农村集体经济组织；村民的宅基地折价入股进入项目运做，建设农民集中居住新型社区，并配套各项基础设施，改善村民生产生活条件。村民进入合作公司就业，获得工资和入股项目的保底分红。其余的宅基地、集体建设用地建设银色港湾养老公寓。简言之就是：承包经营权换社保，宅基地使用权换住房，集体建设用地换集体经济。全民动员把大罗山村建成一个集公寓、农家院养老、休闲养老的新的合作体，新的养老天地，改善当地农民的生存现状，提高当地知名度，为农民利益最大化提供一个广阔的发展空间！

该项目一期建筑面积5万平方米。建成后将为北京市及怀柔区范围及周边区域的约300名中老人提供居住、休闲、养老服务，平均每人月消费1000元以内。有一定积蓄或退休金的中老年人，即可在此以中等消费享受高端养老服务。

今后，万名老人在此居住，为合作公司和当地“村民”提供了巨大的商机和就业保证。老年公寓的建设，必将会替政府分忧，为老人解难，给村民造福，促公司发展。是一荣俱荣，多方共赢的好项目。但中国老龄化特点突出：基数大,已占全国总人口的11%；增长速度快,半世纪走完别国一百年的老龄化进程；历史欠账较大，养老没有积累；人口老龄化与社会发展水平不相适应，是典型的“未富先老”国家……因此,更需要低价位的养老公寓。国办发〔2000〕19号《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知》规定：社会福利机构的建设用地，按照法律、法规规定应当采用划拨方式供地的，要划拨供地；按照法律、法规规定应当采用有偿方式供地的，在地价上要适当给予优惠； 24

属出让土地的，土地出让金收取标准应适当降低。我们会抱着对社会负责，对家庭关爱的态度，积极争取政府的支持，努力建造低成本公寓，以满足更多老年人的需要。

第二篇：场长述职报告张审最后稿

在江川农场十届一次职代会上的述职报告

王振 海

2009年12月18日

各位代表：

现将本人2009年的工作、学习及廉洁自律情况向大会述职，请各位代表评议

一、2009年工作情况

我负责农场经营管理全面工作。为做好行政工作，我紧紧依靠农场党政领导班子，抓大放小，突出重点，认真抓好经济发展、城镇建设、企业经营、民生保障等项工作，并取得了一定成绩。主要表现在：

（一）农场经济发展步伐加快。全年实现生产总值5.06亿元，增长16.3 %。种植业经济平稳增长，畜牧业、加工业经济快速增长，增速均达到两位数以上。全场人均纯收入15567元，增长12%。水稻生产战胜了多发的自然灾害获得了大丰收。生猪、肉牛生产完成了分局下达的指标，全年实现畜牧业利润3296万元。实现工业利润1300万元，完成招商引资1000万元。

（二）小城镇建设步伐明显加快。今年是我场搬迁与建设力度最大的一年。整体搬迁了9个居民点，完成搬迁面积68611平方米。新建住宅楼56000平方米。在第三管理区建设标准化新型住宅22栋，共计3800平方米。

（三）经营管理工作得到进一步加强。财务和资金管理水平进一步提高。合同管理得到规范。按时足额完成了各类支农惠农资金的发放。刚性预算得到有效执行。认真执行了政府采购和企业比价采购制度，共节约采购资金65万元。进一步加大了清欠力度，共收回欠款420万元。资产负债率比年初预算降低0.5个百分点。

（四）民心工程建设快速推进。一是教学条件不断得到改善。学生公寓投入使用，学校设施配套建设得到加强。二是道路建设力度加大。完成了25.3公里的通村公路建设、3公里的环城路建设和部分街道的白色路面建设。三是绿化造林取得显著成绩。全年共投入造林绿化资金410万元，是历史上投入最多的一年，全场森林覆盖率提高了1个百分点，绿化、美化进程明显加快。四是安全饮水条件不断改善。为3个作业站解决了安全饮水问题，并对场部5万多延长米的自来水管道进行了全面冲洗。五是民生改善取得了新进展。按政策办理了“五七工、家属工”纳入基本养老保险工作，加强了就业工作。贫困户的基本生活得到有效保障。开展了大病救助和捐资助学活动。对残疾人、精神障碍人员加大了帮扶力度。认真落实了事关职工群众的经济待遇。提高了养老金发放标准，为43名职工补办了养老保险接续手续。

除以上工作外，农场的其它工作也取得了新的成绩，可参看农场工作报告。

二、学习情况

为了完成好本职工作，我积极参加上级党委组织的学习活动和农场党委中心理论组的学习。一年来，我认真学习了中央一号文件、十七届四中全会精神和总局、分局党委（扩大）会议精神，重点研学了科学发展观、构建和谐社会、依法行政、廉洁自律、增强党性修养等方面的内容。此外，利用分局组织拉练学习的机会，参观了其他农场“抓城、强工、带农”工作取得的经验。通过学习，增强了宗旨意识、服务意识、发展意识，更新了观念，增长了本领，理清了发展思路。

三、个人廉洁自律情况

本人能树立正确的权利观，坚持做到权为民所用、利为民所谋。工作中能严格遵守上级党委和纪委制定的有关规定，没有以权谋私，更没有为亲属朋友谋取不正当利益。对身边工作人员能严格要求。按照“谁主管、谁负责”的要求，对机关干部和基层领导做到了经常教育、勤打招呼。进一步健全了财务管理制度，严格执行了收支两条线，加强了对作业站收费的监管。大额资金使用和基本建设立项都经过了党政班子讨论通过，严格按程序办事，并定期向党政班子成员通报农场财务状况、资金使用情况，做到了公开透明。工程建设全部实行了公开招投标，按章办事，由纪委、审计、计财全程监督，彻底杜绝了工程发包中的不正之风，既节约了资金，又保证了工程质量。

回顾一年来的工作，自己主要存在以下问题。一是工作标准不高，农场工作缺少亮点特点。二是深入基层还不够。到基层调查研究不是很多，对农场各方面情况了解得还不够。本人将采取针对性措施，切实解决上述问题。

第三篇：托老项目立项方案

***街道托老所

项目名称： 实施单位： 协助单位： 项目负责： 项目策划： 联系方式： 策划时间：

项 目 策 划 书

项目方案

一、项目总体设想：

依托经验丰富的***社区****助老社，通过民办非营业性企业（或民间组织）的形式，在****社区开展各种老人服务项目和助老活动。为有需要的老人提供专业的、全面的服务和照顾；为老人开展书法、棋牌、趣味、文艺、体育等活动，丰富老人的精神文化生活，给老人带来一个温暖、精彩、有意义的晚年生活。引导老年人树立健康积极的生活观，帮助其子女减轻生活负担，以更好地精力投入到工作中去，努力实现“老有所养、老有所医、老有所助、老有所学、老有所为、老有所乐”的理想，切实改善社区老人们的生活质量。

二、立项背景：

1、人口老龄化和老年人问题日益突出：

严峻的现实──随着人口老龄化程度的不断加剧，空巢、独居老人家庭越来越多，老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出。养老机构的床位供应与社会的机构养老需求还有很大差距，且老年人普遍存在根深蒂固的家庭养老心理和 “老家难舍，老窝难离”的恋巢情结，社区居家养老的工作压力越来越大。

2、空巢老人家庭的症状：

与子女远离后的空巢感以及代沟造成的隔阂日益加深，家庭矛盾不断出现。老年人有固定的生活模式，其个性和行为方式已定型，容易看不惯变革中的一些现象，对后辈消费方式和价值观念常常不理解，以致喋喋不休或怨叹不已，已严重影响家庭和睦和老人身心健康。通常有下列症状:

（1）孤僻症: 空巢老人中有部分老人性格孤僻，深居简出，不喜欢与人交往，独来独往，尤其是鳏寡孤独老人,特别是子女不在身边的老人,他们由于失去或远离亲人,精神受到巨大打击，身心健康严重受到影响。（2）忧郁症:人到老年常有恐老、怕病、怕孤独、惧死的心态。极易产生心理障碍，如出现焦虑、抑郁、孤独和失落感，整天愁眉苦脸，唉声叹气，夜不能眠。

（3）寂寞症:空巢老人普遍都有一种孤独感和寂寞感，他们非常希望得到关心和照顾，希望有人陪聊天，有人陪散步，多点热闹。希望参加力所能及的社会活动。

（4）恐慌症：这样的空巢老人一般患有疾病，在护理上感到无助，对突发性的高危病症难以自救和互救，为此产生恐病惧死的恐慌症。

3、建设老年托老所的必要性: 据调查,九成的老人愿意在家养老。但是，子女工作繁忙无瑕照顾老人，老人体弱多病自理能力差等现状使这个愿望难以实现，南京的社会化管理服务将重点放在社区层面, 提供多层次、个性化服务为特点的“分层养老”新模式──社区托老所已走近了我们的身边，让老人可以真正地实现居家养老。如对子女不在身边，个人自理能力较强，但感情生活相对匮乏的老人，由托老所的服务员提供服务或临时上门看望聊天服务；对生活困难且难以自理，又不愿住敬老院的病、残、鳏、寡、孤、独、特困老人或子女无暇顾及、生活相对单调的老人，实施就近日托，并且由托老所提供老人送餐、上门家政、医疗、娱乐等服务；

我们认为，随着社会的发展，空巢老人家庭将会逐渐增多，传统的家庭养老功能将会受到冲击，而社区托老模式将由于其不脱离老年人的生活习

惯，不离开老年人的熟悉环境、不离开子女的生活圈、便于参加社会活动等优势成为大多数老人最理想的养老选择。

现在越来越多老人的子女工作节奏的加快，生活压力加大，白天无法照顾老人，子女在赡养老人方面的表现在弱化。因此他们急需这样的场所，以解决老人白天吃饭、照料、看病陪医等问题；同时又能为他们提供休息、消遣或娱乐的场所，建托老所显得尤为迫切。托老所建成后，可以让老人们在这里享受到充足的日间照料和护理、也可以参加健康的群体娱乐活动，同时还可以解脱老人的子女，为他们参加再就业提供必要的工作时间。在这里生活的老年人无病可以休养，有病可以得到医治，休闲时可以娱乐，康复时可以运动、游玩。在这种背景下，*****街道选定了托老所作为开发的重点，有着广泛的现实意义和长远的重要意义。

三、优势分析：

1、****社区拥有500多平方米的办公用房，其中还有近200平方米待开发，社区现有的多功能厅、阅览室、活动健身房等设施齐全，可以直接作为“街道托老所”活动场地来使用；

2、****社区*****助老社2年来一直在切实地为社区老人服务，帮助老人解决了许多实际困难，积累了丰富的敬老、爱老、助老经验，化解了许多家庭矛盾和邻里纠纷，切实维护了老人的合法权益，社区里的老人们对“众一”助老社也是赞誉有佳；

3、*****社区居委会一直把为老服务作为社区的特色、亮点工作来抓，特别重视老人项目的开发和拓展；

4、小区拥有8000平方米综合型的市民广场、集科普画廊、休闲健身、文化娱乐为一体，6张乒乓球桌等各式健身器材十分完备，其规模和硬件

设施在整个****区甚至整个****市来说，都是相当不错的，而且历年来*****街道的大型活动都在此广场进行；

5、其它生活必备设施应有尽有，如：浴室、发廊、休闲、购物、公交车近在咫尺。

6、社区居民助老氛围十分浓厚，对社区****助老社的成立非常满意，得到了肯定，他们一直对助老社的活动和服务十分配合和支持。

四、项目内容：

1、项目名称：****

2、项目性质：**************

3、实施单位：***********

4、项目服务形式：

*******是在*****街道范围内、依托****社区*而服务于居住在本街道内60岁以上老人的民办非企业单位（或民间组织）。其宗旨在于“全民关怀，社会参与，以众人之力，解一老所忧”。主要以关爱居家养老的老人，为他们提供一个短期接待、托管服务并提供生活休闲、文化娱乐、康复训练、医疗保健等多项服务设施的社区养老服务场所。分为日托、临时托管，实行无偿和低偿等服务形式。为构建和谐滨湖，丰富滨湖街道老年人生活、缓解其子女照顾老人的压力、创造更多再就业岗位提供机会，将“六个老有”的思想落到实处。

5、组织结构设置：

托老所下设：办公室、财务室、社工部、后勤部。

6、功能场地设置：

（1）、活动室一间：棋、牌、趣味游戏。

（2）、阅览室一间：图书，电子阅览。（3）书法、绘画一间：书法、绘画。（4）、聊天室一间：心理疏导、聊天。

（5）、日光照料休息室二小间：日光照料、休息。（6）、康复室一间：康复、运动。

（7）、多功能厅：多媒体、影视、卡拉OK、讲座、会议。（8）、厨房一间：简餐、外送餐制作。（9）、餐厅一间：就餐、茶吧。

7、人员构成要求：

主任一名：具有大专以上学历和一定专业技能、身体健康、有管理经验 的骨干担任。

副主任二名：由身体健康、热心老年事业的中老年朋友担任 会计一名：（初期）有一定专业技能、身体健康、社工八名：（初期）身体健康、热心老年事业、责任心强，有维修、法律、心理学、护理专业特长，有交流技巧。

厨师一名：身体健康、能提供入托老人的就餐和外送餐的制作。顾问若干名：聘请热心助老事业、身体健康的离退休老人担任。志愿者若干名：身体健康、热心老年事业。

8、人员分工

主任一名：统筹各项工作。

副主任二名：一名分管接待、求助、日光照料、医疗康复；

一名分管财务、后勤，调剂各种活动资源。

会计一名：（初期）分管财务及社区资源。

社工八名：（初期）负责老人的托管监护，各项活动的开展，交流谈心，室内清洁卫生，器具维修，上门走访。

（其中最好有法律、心理学、护理专业知识的社工。）

厨师一名：提供入托老人的就餐和外送餐的制作。顾问若干名：协助托老所工作, 探讨如何开展为老服务。志愿者若干名：协助社工处理日常事务。

9、服务内容：

托管类：日托、临时托管。

照顾类：每日定时上门服务、定期上门走访等。

专业类：法律、维权咨询、心理咨询、疏导、医疗护理、营养保健咨询、矛盾纠纷调解。

临时类：上门维修、代购代付。餐饮类：简餐和上门送餐。

10、活动形式：

（1）日常类：棋牌、阅览（电子）、康复运动、影音观赏、书画习作、小型舞会、卡拉OK等。

（2）周期类：讲座（医疗保健、烹饪、戏曲、种植、手工、插花、科普教育等）

（3）趣味活动比赛：（文娱、体育、游戏等）（4）郊游：（与老人一起领略南京新面貌）

五、房屋布局方案 :（略）

六、项目预算：（总体待测算）

1、房屋改造、装修方案（待预算、设计）

2、设备添置大体情况：（数量待定）

（1）、办公室：空调、桌、椅、文件柜、办公用品等（2）、活动室：空调、桌、椅、棋、牌等

（3）、日光照料休息室：空调、床、活动躺椅、沙发、急救箱等（4）、康复室：空调、康复、运动器材

（5）、阅览室一间：空调、书法、绘画、图书，电（脑）子阅览（6）、多功能厅：空调、多媒体、网络、影视设备（7）、餐厅：空调、就餐、茶水设备

（8）厨房：灶具、厨具、餐具、冰柜、油烟机等

3、人员工资、福利：（待议）

七、初步效益评估：

1、可行性评估：

（1）、人们正朝着快捷、便利、具有个性化、理性化上发展，年轻人忙于事业，无暇照顾老人，给家庭带来很多麻烦和困难，为这些人群提供家政服务，解决他们生活中的实际困难正是托老所的目标市场和顾客。

（2）社会老年化的问题得到了党和各级政府的高度重视，解决由人口老年化带来的社会问题刻不容缓，托老所的市场潜在容量与发展前景趋势将会越来越好。

(3)

与传统的养老院有所不同，办托老所的条件比较简单，因为不留宿所以用房面积不必太大，有一些房间和活动场地即可，投资不多，工作人员没有特别的专业要求，不少身体健康、热心为老人

服务的4045下岗人员即可胜任。

（4）老人进托老所的优点在于收费不高，绝大多数老人都可承受。白天到托老所，晚上回家仍可享受天伦之乐，容易被老人接受，也能为社会上主流观念所接受。

（5）、****街道以民生工作为目标，****积极探索居家养老新模式的理念始终不减。具体如下：

A、以时间银行、爱心驿站、众一助老社为平台，向地区困难老人提供帮扶资助服务的工作正在有序的进行。

B、以社区文体活动中心为平台，组织地区老年人开展文娱健身、休闲书画、优雅琴棋等活动，丰富老年人的文化生活的内容层出不穷。

C、以托老所为平台，面向地区老年人提供托老、求助、娱乐、送餐、日常生活照料、护理等服务，满足老年人多种需求的条件基本成熟。

D、以社区卫生服务中心为平台，建立老年人健康档案，成立“老年人健康俱乐部”，深入开展基本医疗临时救助活动，全面推行全科医生进社区、进家庭的工作正在全面落实。

E、以慈善超市为平台，为需要帮助的人群提供临时救助的体系已基本完善。

F、以社区法律服务站为平台，宣传老年人维权相关法律知识，免费向困难老年人提供法律援助，提高老年人的法律意识，维护老年人合法权益的组织已形成。

2、社会效益评估：

（1）直接解决10~15人的就业问题，另外临时性工作还能解决数人。（2）减少家庭矛盾发生、提高老人身心健康和生活质量、创建和谐社 区。

（3）缓解街道地域性日益突出的人口老龄化所带来的社会问题。

八、结论：

托老所项目实施的可行性，可从三个方面来判断。一是社区有房屋资源，具备开办托老所的用房。

二是各级政府高度重视老年工作，关心老年人的晚年生活。三是托老所市场有发展前景，开发托老所这一项目是可行的，前途 远大、意义重要。

九、理论支持：

1、****街道地处***，辖区内总人口达 余人。其中60岁以上的老人已达 千 百多人，占总人口的 %。年初，街道以民生工作为抓手，****将民生工作纳入到了工作规划中，足以看出街道办事处领导对民生问题重视。

2、目前，***街道已经初步形成“以居家养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充”的养老体系。养老的基本原则为“党政主导、社会参与、全民关怀”。

3、为了使老有所养、老有所助、老有所为、老有所乐、老有所学、老有所医在***街道充分得到体现，****日在市、区、街各级领导的关怀下，****社区***助老社，在党总支、居委会的领导下，努力构建以居家养老为基础，以社区服务为依托，以社会福利为补充的居家养老服务体系。通过组织建设，不断扩大助老服务队伍，倡导“尊老、爱老、助老”的新风尚。

通过“尊老爱幼”系列活动，为老年人搭建相互交流和参与社会活动的平台，使居民产生互动，增强凝聚力，融洽邻里关系，构建和谐社区。****助老社前期活动的成功开展为*****街道托老所开展各项老年活动积累了宝贵的实践经验***。

十、应对措施：

1、加强领导，制定方案，成立志愿者助老队伍。

*需成立托老所工作领导小组（委员会）,建立党支部，加强对托老所的领导。社区主要领导亲自抓，便于整合和调动社区各项资 源，定期召开专门会议，研究、探讨、不断完善托老所相关工作。

2、摸清底子，分出层次，确定服务对象。

对60岁以上老人做整体调查摸底，根据身体情况、鳏寡孤独情况、空巢和子女情况作全面了解。可将老人分为四类：一是急需照顾的老人；二是一般需要照顾老人；三是基本生活尚能自理的老人；四是身体健康还可以参加社会某些活动甚至社会服务工作的老人；情况明了，就可以实施真对性服务。同时还可以发动第四类健康低龄老人参加志愿者队伍,以老帮老,发挥余热。

3、组织实施，定期上门，确保服务到位。

对上述一、二类老人由托老所指定专人定期负责上门服务，对困难老人利用社会力量给以救助，确保老人得到帮助。

****草于: 2014年10月20日

第四篇：立项报告

关于88888公司

现代化肉鸡养殖屠宰项目建设立项的

申

请

报

告

创建现代农业示范区是国家发展现代农业的重大举措。2010年8月，长安区以其独特的资源优势和人文环境，积极有效的农业发展，被国家农业部批准成为全国第一批现代农业示范区之一。

遵循长安区现代农业示范区畜牧养殖基地规模化、环保化、特色化标准，作为区政府招商引资的西安市888888公司，顺势而为，花落长安。项目属中外合资企业。由荷兰发起，公司注册地位于西安市长安区。法定代表人：888。

企业投资预算6800万元，屠宰场址确定在长安区，占地157亩。养殖基地确址在长安区炮里乡韩家村，占地100亩。本项目主要建设一座标准化肉鸡养殖场和一座配套禽类屠宰厂，形成集养殖屠宰销售为一体的现代化肉鸡养殖基地，具体建设内容如下：养殖场总建筑面积10536平方米，新建标准化肉鸡养殖温室14栋9360平方米，办公宿舍楼672平方米，防疫站、锅炉房、仓库等附属用房504平方米。并购置配套相关养殖设备；屠宰厂总面积13949平方米，新建标准化屠宰厂房2663平方米，办公楼4560平方米，宿舍楼2856平方米，食堂2720平方米，冷库700平方米，锅炉房、门卫等附属用房450平方米，污水处理区1950平方米，并购置配套相关屠宰和冷冻设备。项目建成后将成为目前陕

西省最大的现代化肉鸡养殖屠宰深加工企业。主要从事种鸡饲养、苗鸡孵化、商品肉鸡养殖、屠宰、冷藏、深加工。企业将完全吸纳欧洲先进的养殖模式，秉承现代化、高科技、绿色、环保、卫生的建设思路和经营理念，以区政府关于示范区畜牧建设总体规划为指导，以欧盟食品质量安全标准为目标，生产的鸡肉产品完全达到欧盟标准。对推动和提升我国的养殖观念，改善落后的养殖模式和生产水平，具有积极的龙头示范和带动作用。

养殖场设备及建设投资2000余万元。养殖设备确定由广州翔顺畜牧设备有限公司提供。是目前国内先进的肉鸡养殖模式。采用四层立体式肉鸡笼养，全套设备运用热浸锌工艺，智能控制，主从监控，行车喂料，传送带清粪，抽底板抓鸡。从改善和提高鸡的福利入手，设计科学，自动化程度高。从而减轻人工劳动强度，提高劳动生产率。同时，极大的改善了鸡舍环境条件，鸡舍小气候完全自动控制，可有效减少环境因素对肉鸡生产的影响，降低疾病发生的几率，生产水平和饲料报酬达到或接近世界先进水平。

配套建设的屠宰厂设计为日屠宰量30000羽的自动化屠宰生产线一条。屠宰设备投资110万元，确定由南京昌讯机械有限公司提供。并拥有储存量250吨-18度的冷藏库8栋。有储存量10吨-30度的速冻库7栋。采用氨降温系统，设备投资500万元。由南京拓正机械制造有限公司提供。屠宰厂设备及建筑物投资汇总2626.28万元。其中包括与山东省诸城市贝特尔环保科技有限公司

已经签定的设计建设的污水处理工程，建筑物总造价250万元。相继建设调节池、气浮池等设施，污水处理达到国家二级排放标准。确保零污染，为项目建设区环境保护做出积极的示范作用。

项目建设按照统筹规划、适度超前、留有余地、逐步建设完善的原则，本项目建成后正常年将形成出栏量225万羽、屠宰量2000万羽的养殖规模，将向社会提供鸡肉产品24400吨，可实现年产值43884万元。该项目屠宰量缺口1775万羽全部吸纳社会肉鸡。该项目建设是适应长安区畜牧产业化发展的需要而兴建的集约化、规模化养殖项目。将按照典型示范，逐步带动的发展思路。实行政府、公司、农户三位一体的运作模式，同农户建立密切的协作关系，充分发挥龙头企业的作用，共同创建绿色畜产品养殖基地。以百姓畜牧养殖基地为依托，由政府引导、政策鼓励扶持；企业担保，银行提供资金保障；采用公司统一养殖设施及园区建设，吸引农户入园发展。由公司提供鸡苗、饲料及疫病监测、技术指导培训，毛鸡出栏时公司统一回收，确保农户单只单批的利润收成，为广大农户致富增收，创造广泛的经济效益和社会效益。按每户年出栏肉鸡6000羽估算，可直接解决3000户农民增产增收，并间接解决上万人口的劳动就业问题。

同时，企业具有资金、技术、信息和市场营销优势，通过本项目的建设，充分发挥工商企业的带动作用和长安区畜牧业资源优势，依靠科技进步和科技创新，引进、选育、改良相接合，改进生产工艺，实施自动化养殖技术，强化鸡病防治，提高产品质

量和效益。稳固建立“公司+基地+农户“的利益机制，推进规模养殖，增强辐射带动能力，通过发展竞争优势的农业产业化项目和具有当地特色的优质农产品基地，积极发展农业产业化经营，促进农业和农村经济结构的战略性调整，提高农业综合效益，带动当地农民增加收入，从而带动当地农村奔小康社会建设，全面提升长安区畜牧产业化水平。

项目建设方案遵循高起点、国际化，坚持标准化、规范化，严格按照国家GB/T13662-2008要求设计，着力加强资源节约和环境保护，注重发展绿色经济，突显“纯天然、无污染”概念，做强做大优势特色农业，达到农业科技化、农业企业化、农业工业化。

项目建设及施工进度根据本项目的建设内容、项目建设单位的实际情况，尽可能缩短工期，使项目尽早投入使用并产生效益。建设工期初步安排为10个月，即2011年10月----2012年6月，具体组织实施进度计划如下：一是2011年10月---2012年2月，办理相关审批手续，并着手陆续施工，完成养殖场、屠宰厂主体建筑物以及辅助设施的施工，采购主要设备。二是2012年3月—2012年6月设备安装，进行联动调试，按照项目的整体要求对整个项目进行竣工验收，作好图纸、文档的整理存档。2012年7月正式投产运营。截止目前，项目基地四至围墙已在建设中。由于项目基地所处地块地势低洼，属浐河冲击地质，加之多年不遇的涝情，使项目所在地积水达60公分，给项目施工带来很大的困

难。现采取取土填埋，加高基础的办法，在缓慢推进。不仅严重影响了工程进度，仅此一项企业将花费200余万元。

项目几经抉择，最终花落长安。拥有了天时、地利、人和的良好发展机遇。长安区是国家级现代农业示范区，根据区现代农业建设总体规划，西北农林科技大学、省畜牧技术推广总站、长安区畜牧兽医技术推广中心等科研院所、事业单位将为项目建设提供主要的技术支撑，技术力量雄厚。相信西安百姓畜牧有限责任公司，在各级政府和领导的关怀支持下，一定会健康成长，取得长足的发展。

现提出立项申请，请批复为盼！

西安888888888888公司 二零一一年十一月十三日

第五篇：立项报告

德令哈市环境保护局

关于申请对《湖泊上游尕海镇工业废渣清理与污染场地植被修复工程可行性研究报告》进行审查的报告

市经济和发展改革委员会：

为治理尕海镇工业遗留废渣污染场地，降低企业遗留废渣对巴音河流域地下水的潜在污染风险，促进可鲁克湖域生态环境保护，我局拟实施湖泊上游尕海镇工业废渣清理与污染场地植被修复工程，项目计划对尕海镇历史遗留11.15万立方米工业废渣清理拉运至工业废渣场堆存处理，并回填砂土9.24万立方米，种植新疆杨和枸杞300亩，进行植被恢复，总投资1043.1万元，其中申请中央湖泊专项978.1万元，地方配套65万元。项目建成后，将彻底治理尕海镇历史遗留工业废渣，防止工业废渣污染地下水，保护可鲁克湖地下水系。目前，该项目可行性研究报告已编制完成，因此特申请市经发委转报州经发委给予审查。

特此报告

二〇一二年七月二十六日

主题词：湖泊项目 立项 报告 抄送：存档

德令哈市环境保护局 2012年7月26日

（共印3份）

德令哈市环境保护局

关于申请湖泊上游污水收集管网建设工程立项的报告

市经济和发展改革委员会：

为促进可鲁克湖生态环境保护，我局拟实施湖泊上游污水收集管网建设工程，项目计划在市区建设排水管道21.54km，检查井527座，总投资1739.49万元，其中申请中央湖泊专项1477.87万元，地方配套261.62万元。项目建成后可以提升城市污水管网系统，提高污水收集率，杜绝城市生活污水向巴音河排放的现象，保护可鲁克湖主要补给河流巴音河水质，因此特申请市经发委予以立项。

特此报告

二〇一一年六月二十日

主题词：湖泊项目 立项 报告 抄送：存档

德令哈市环境保护局 2012年6月20日

（共印3份）

德令哈市环境保护局

关于申请湖泊上游尕海镇工业废渣清理与污染场地

植被修复工程立项的报告

市经济和发展改革委员会：

为促进可鲁克湖生态环境保护，我局拟实施湖泊上游尕海镇工业废渣清理与污染场地植被修复工程，项目计划对尕海镇历史遗留11.15万立方米工业废渣清理拉运至工业废渣场堆存处理，并回填砂土9.24万立方米，种植新疆杨和枸杞300亩，进行植被恢复，总投资1043.1万元，其中申请中央湖泊专项978.1万元，地方配套65万元。项目建成后，将彻底治理尕海镇历史遗留工业废渣，防止工业废渣污染地下水，保护可鲁克湖地下水系，因此特申请市经发委予以立项。

特此报告

二〇一一年六月二十日

主题词：湖泊项目 立项 报告 抄送：存档

德令哈市环境保护局 2012年6月20日

（共印3份）

德令哈市环境保护局

关于申请可鲁克湖湿地保护和荒漠化治理

（一期）工程立项的报告

市经济和发展改革委员会：

为促进可鲁克湖生态环境保护，我局拟实施可鲁克湖湿地保护和荒漠化治理（一期）工程，项目计划在可鲁克湖周边湿地拉投网围栏116km，人工种草4740亩，建设草方格沙障600亩，总投资844.01万元，其中申请中央湖泊专项722.86万元，地方配套121.16万元。项目建成后，将有效保护可鲁克湖周边湿地，维护湖泊生态平衡，因此特申请市经发委予以立项。

特此报告

二〇一一年六月二十日

主题词：湖泊项目 立项 报告 抄送：存档

德令哈市环境保护局 2012年6月20日

（共印3份）

德令哈市环境保护局

关于申请可鲁克湖流域生态环境自动监测站点

建设工程立项的报告

市经济和发展改革委员会：

为促进可鲁克湖生态环境保护，我局拟实施可鲁克湖流域生态环境自动监测站点建设工程，项目计划在巴音河入湖口处建设1座水质自动监测站，在工业园区附近巴音河流域建设1座大气自动监测站，建设标准化监测站房，配备各类自动监测仪器，总投资860.99万元，其中申请中央湖泊专项844.36万元，地方配套16.63万元。项目建成后，将有效监测湖泊水质与园区大气变化情况，及时掌握可鲁克湖环境影响趋势，因此特申请市经发委予以立项。

特此报告

二〇一一年六月二十日

主题词：湖泊项目 立项 报告 抄送：存档

德令哈市环境保护局 2012年6月20日

（共印3份）

德令哈市环境保护局

关于申请可鲁克湖生态环境现状调查项目立项的报告

市经济和发展改革委员会：

为促进可鲁克湖生态环境保护，我局拟实施可鲁克湖生态环境现状调查项目，项目计划邀请青海省环境科学研究设

计院对可鲁克湖及其水系整体生态环境进行科学全面的调查，摸清生态环境现状，形成可鲁克湖生态环境调查成果，总投资251万元，全部申请中央湖泊专项，申请市经发委予以立项。

特此报告

二〇一一年六月二十日

主题词：湖泊项目 立项 报告 抄送：存档

德令哈市环境保护局 2012年6月20日

（共印3份）