农村集体建设用地使用权也可向银行抵押贷款(新规全文 解读2016.6.4)

第一篇：农村集体建设用地使用权也可向银行抵押贷款(新规全文 解读2016.6.4)

农村集体建设用地使用权也可向银行抵押贷款(新规全文 解

读2016.6.4)

整理 | 李舒律师[北京安理律师事务所 来源 | 银监会、国土资源部转自 | 法客帝国（EmpireLawyers）

阅读提示：农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款，是指以农村集体经营性建设用地使用权作为抵押财产，由银行业金融机构向符合条件的借款人发放的在约定期限内还本付息的贷款。农村集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。

李舒律师按：

1.关注农村土地政策和金融相关政策的朋友们，尤其是银行业及相关机构的朋友们，自2016年3月的两权抵押贷款新规细则出台后，一直在等待这份文件。农民穷、农村发展慢的一个重要原因就是农村最重要的土地资源不能像城市土地一样流转变现。农村土地中，最有价值的包括此前农民或其他机构以承包等方式取得的集体所有的耕地使用权、农民用于居住的宅基地使用权（即在今年3月广受关注的“农民住房财产权”和“农村承包土地的经营权”的两权抵押贷款），以及本文所涉及的“农村集体经营性建设用地使用权”。

2.我在今年三月就两权抵押贷款曾撰文解读相关细则和文件。因此关于农地抵押和农房抵押的两权抵押贷款的规定和细节情况，请详阅这两篇文章《新规:农村土地和房屋均可向银行抵押贷款(完整全文 试点地区名单20160324)》和《农村房屋和土地抵押贷款新规21个重要问题解读(附:银行视角-逐条对照分析2016)》。此前虽然通过一些渠道了解过《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》（以下简称“办法”）的大致内容，也与一些银行界朋友讨论过具体条文内容，但官方近日才正式发布全文（银监会和国土资源部于2016年6月3日公布）。

3.与农房抵押贷款试点范围为59个县市区，农地抵押贷款试点范围为232个县市区不同，农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款的试点地区为15个区县（后附名单）。《办法》明确农村集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地,规定以出让、租赁、作价出资（入股）方式入市的和具备入市条件的农村集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。《办法》规定有效期至2017年12月31日，与农村集体经营性建设用地入市试点时限保持一致。

4.《办法》共35条，涉及银行业金融机构开展农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款和土地管理的相关环节，从贷款的目的、依据和总体要求，贷款业务开展的范围、贷款的全流程管理、贷款的风险保障机制、监管部门的职责等方面对业务操作和细节进行了详细的规定。为方便阅读和理解，我对条文要点进行了逐条整理和归纳。

5.具体而言，《办法》对允许抵押的范围、不得抵押的范围、抵押人和借款人的条件、银行尽调要求、合同条款要求、抵押登记要求、银行风险管理、地方政府增信、抵押率、抵押物处置、展期等具体内容均作出了较为明确而具体的规定和要求。当然，要将这项抵押贷款政策落地生根，还需要更多更细致的规定才行。具体而言，可能还需要银监会定向制度细则、登记部门的登记细则，也包括银行赶紧制定贷款办法及实施细则、以及银行需要掌握的贷前、贷中贷后等各个环节的具体操作细节和执行手册（以及相关全套业务流程和合同文本模板）。

后附：《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》全文中国银监会 国土资源部关于印发农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法的通知银监发[2016]26号

各银监局，各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，各政策性银行、大型银行、股份制银行，邮储银行，外资银行，金融资产管理公司，其他会管金融机构：

为规范推进农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作，根据《中共中央办公厅 国务院办公厅印发〈关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见〉的通知》（中办发〔2014〕71号）和《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》精神，银监会联合国土资源部制定了《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》，现印发给你们，请结合实际认真贯彻落实。2016年5月13日 农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法

第一条 【政策背景和依据】

为落实《中共中央办公厅 国务院办公厅印发〈关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见〉的通知》（中办发〔2014〕71号），规范推进农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作，根据《中华人民共和国银行业监督管理法》、《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》以及《国土资源部关于印发农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则的通知》（国土资发〔2015〕35号），制定本办法。

第二条 【核心原则和目标】

按照金融改革与农村土地制度改革紧密衔接的原则，在坚持土地公有制性质不变、耕地红线不突破、农民利益不受损的前提下，开展农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作，落实农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价。

第三条 【试点地区范围（后附名录）】

允许开展抵押贷款的农村集体经营性建设用地仅限于国家确定的入市改革试点地区。

第四条 【概念和定义】

农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款，是指以农村集体经营性建设用地使用权作为抵押财产，由银行业金融机构向符合条件的借款人发放的在约定期限内还本付息的贷款。

农村集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。

第五条 【抵押范围】

在符合规划、用途管制、依法取得的前提下，以出让、租赁、作价出资（入股）方式入市的和具备入市条件的农村集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。农村集体经营性建设用地使用权抵押的，地上的建筑物应一并抵押。

前款所称具备入市条件是指，尚未入市但已经依法进行不动产登记并持有权属证书，符合规划、环保等要求，具备开发利用的基本条件，所有权主体履行集体土地资产决策程序同意抵押，试点县（市、区）政府同意抵押权实现时土地可以入市的情形；尚未入市但改革前依法使用的农村集体经营性建设用地，依法进行不动产登记并持有权属证书，按相关规定办理入市手续，签订土地使用合同，办理变更登记手续的情形。

第六条 【不得抵押的情形】

具有下列情形之一的集体经营性建设用地使用权不得抵押：

（一）权属不清或存在争议的；

（二）司法机关依法查封的；

（三）被依法纳入拆迁征地范围的；

（四）擅自改变用途的；

（五）其他不得办理抵押的情形。

第七条 【应坚持的原则】

农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款应当坚持依法合规、惠农利民、平等自愿、公平诚信、风险可控、商业可持续原则。

第八条 【对银行的管理要求】

银行业金融机构应当实行贷款全流程管理，全面了解客户信息，综合考虑借款人和抵押财产的实际情况，合理确定贷款期限和额度等。

第九条 【合同约定贷款用途】

银行业金融机构应当与借款人在合同中约定明确、合法的贷款用途，并按约定检查监督贷款的使用情况，防止挪用贷款。

第十条 【申请贷款应满足的条件】

以农村集体经营性建设用地使用权作抵押申请贷款的，应当同时满足以下条件：

（一）依法进行不动产登记并取得县级以上人民政府或政府相关主管部门颁发的农村集体经营性建设用地权属证书并可办理抵押登记；

（二）用于抵押的农村集体经营性建设用地符合土地利用总体规划及城乡规划；

（三）用于抵押的农村集体经营性建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物未设定影响处置变现和银行业金融机构优先受偿的其他权利；

（四）具备入市条件的，应具备所有权主体履行集体土地资产决策程序同意抵押，试点县（市、区）政府同意抵押的证明材料等；

（五）法律、行政法规和中国银监会规定的其他条件。

第十一条 【银行尽职调查】

银行业金融机构受理借款人贷款申请后，应当履行尽职调查职责，并对贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实，形成调查评价意见。重点包括以下内容：

（一）借款人具有完全民事行为能力，信用记录良好；

（二）借款人所在行业状况、持续经营能力以及合法的还款来源；

（三）抵押财产是否真实有效、产权清晰并取得合法权证，相应手续是否合法齐备，是否存在权属争议；

（四）抵押财产价值评估是否合理；

（五）抵押财产是否符合土地利用总体规划、城乡规划及用途管制；

（六）抵押财产是否符合当地流转交易政策规定，是否容易处置变现，是否存在影响抵押财产处置和银行业金融机构优先受偿的权利瑕疵或权利负担。

第十二条 【价值评估】

银行业金融机构应当建立农村集体经营性建设用地使用权价值评估制度。可采用外部评估或内部评估的方式对用于抵押的农村集体经营性建设用地使用权进行价值评估。

第十三条 【抵押率】

银行业金融机构应当综合考虑借款人的资信状况、偿债能力、贷款期限以及抵押土地的使用年限、地理位置、规划和用途等因素，确定农村集体经营性建设用地使用权抵押率。

第十四条 【利率标准】

银行业金融机构应当参考同期同档次基准利率，综合考虑借款人的实际情况，合理自主确定农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款的利率。

第十五条 【风险评价】

银行业金融机构应当建立农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款业务风险评价机制，全面审查农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款的风险因素，合理作出信贷决策。

第十六条 【风险评估】

银行业金融机构应当进行全面、动态的风险评估，有效跟踪检查和监控分析信贷资金使用、借款人信用及担保变化等情况。

第十七条 【动态管理和价值重估】

银行业金融机构应当按照抵押合同的约定，加强押品的动态管理和价值重估，保证抵押权利的真实、合法、足值、有效。

第十八条 【抵押人限制转让】

抵押权存续期间，未经银行业金融机构同意，抵押人不得擅自转让或处分已抵押的农村集体经营性建设用地使用权及其上的建筑物、其他附着物，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

第十九条 【抵押物价值减少时】

抵押财产价值减少时，银行业金融机构有权要求恢复抵押财产的价值，或者要求借款人提供与减少的价值相应的担保。借款人不恢复财产的价值也不提供其他担保的，银行业金融机构有权要求借款人提前清偿债务。

第二十条 【合同约定征收情形】

银行业金融机构应当在合同中明确，在抵押权存续期间，如国家依法征收该宗土地，抵押人应当以所得补偿费用优先偿还借款人债务，或另行提供其他足值有效担保。

第二十一条 【核心条款：处置权利，以及优先货购买权】

贷款到期后，借款人未清偿债务或出现当事人约定的实现抵押权的情形，银行业金融机构可以通过折价、拍卖、变卖抵押财产等合法途径处置已抵押的农村集体经营性建设用地使用权。所得价款由银行业金融机构优先受偿。

土地所有权人在同等条件下享有使用权优先购买权。

第二十二条 【风险预警和重大风险报告】

银行业金融机构应当建立风险预警制度和重大风险报告制度。发生以下情形时，银行业金融机构应当按规定及时预警、采取相应的风险控制和化解措施，并向试点地区银行业监督管理机构和国土资源行政主管部门报告。

（一）国家法律法规、城乡建设规划及土地市场供求等因素发生重大变化，对抵押财产价值稳定性产生不利影响或导致其流转权能受限的；

（二）抵押财产对应的农村集体经营性建设用地被列入土地征收征用或拆迁范围的；

（三）抵押人未经有权机关批准，擅自改变土地用途的；

（四）抵押财产被司法机关查封的；

（五）发生其他重大风险变化的情形。

第二十三条 【展期】

需要展期的，银行业金融机构应当综合考量贷款用途、贷款期限与额度、借款人经营状况与还款能力以及抵押财产状况，决定是否展期。

第二十四条 【地方政府增信】

鼓励试点地区通过政府性融资担保公司提供担保的方式，为农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款提供增信服务。

第二十五条 【地方政府风险补偿】

鼓励有条件的试点县（市、区）政府建立风险补偿机制。

第二十六条 【登记机构义务】

不动产登记机构应当为抵押双方提供信息查询、抵押登记等相关服务，协调做好农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作。

第二十七条 【登记机构确定】

农村集体经营性建设用地使用权抵押登记参照国有建设用地使用权抵押登记的有关规定，由所在地的不动产登记机构办理。

第二十八条 【登记手续】

银行业金融机构和抵押人签订抵押合同后，双方共同持以下资料向不动产登记机构申请办理抵押登记，抵押权自登记时设立。

（一）抵押登记申请书；

（二）贷款合同和抵押合同；

（三）集体建设用地权属证书；

（四）登记机构规定的其他资料。

第二十九条 【抵押权登记凭证及时限】

对符合抵押登记条件的，试点地区不动产登记机构应当及时将抵押合同约定的有关事项在登记簿加以记载，并向银行业金融机构颁发抵押权登记证明。

经审核符合登记条件的，登记机关应当于受理登记申请材料后10个工作日内办结登记手续。

第三十条 【主管部门的监管与评估】

试点地区银行业监督管理机构应当会同国土资源行政主管部门加强对试点地区 农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款的监管与评估工作。

第三十一条 【银监监管】

银行业监督管理机构要统筹研究，合理确定农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款的风险权重、资本计提、贷款分类等方面的计算规则和激励政策，支持银行业金融机构开展农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款业务。

第三十二条 【主管机关报送】

试点县（市、区）银行业监督管理机构及国土资源行政主管部门要将农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款情况按季度分别报送至中国银监会和国土资源部。

第三十三条 【银行制定细则】

金融机构可以根据本办法制定农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款实施细则。

第三十四条 【解释权】

本办法由中国银监会、国土资源部负责解释。

第三十五条 【效力期限】

本办法自发布之日起施行，有效期至2017年12月31日。附件农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款试点县（市、区）名单 序号省份试点县（市、区）1北京市大兴区2山西省晋城市泽州县3辽宁省鞍山市海城市4吉林省长春市九台区5黑龙江省绥化市安达市6上海市松江区7浙江省湖州市德清县8河南省新乡市长垣县9广东省佛山市南海区10广西省玉林市北流市11海南省文昌市12重庆市大足区13四川省成都市郫县14贵州省遵义市湄潭县15甘肃省定西市陇西县

第二篇：上海农村集体经营性建设用地使用权

上海市农村集体经营性建设用地使用权

沪集松规土出让预合同

租赁住房用地)

2018）出让合同第1号

二〇一八年 月 日

1.0版）

(（（农村集体经营性建设用地使用权出让合同

本合同双方当事人：

出让人：通讯地址：邮政编码：电话：传真：

受让人：出资比例：联 系 人：通讯地址：邮政编码：电话：传真：开户银行：账号： 上海松江区泗泾经济联合社

上海市松江区泗泾镇泗凤公路222弄4号楼 201601 67827918 67827867

受让人：

出资比例：

联 系 人：

通讯地址：

邮政编码：

电话：

传真：

开户银行：

账号：

受让人：

出资比例：

联 系 人：

通讯地址：

邮政编码：

电话：

传真：

开户银行：

账号：

第一章 总 则

第一条 根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律、行政法规以及国家有关集体经营性建设用地入市精神和《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》、《上海市松江区农村集体经营性建设用地入市管理办法》的规定，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本合同。

第二条 出让土地的所有权属农民集体所有，出让人授权出让农村集体经营性建设用地（以下简称“集体建设用地”）使用权，地下资源、埋藏物不属于集体建设用地使用权出让范围。

第三条

受让人对依法取得的集体建设用地，在出让年限内享有占有、使用、收益和按约处分的权利，有权利用该土地依法建造建筑物、构筑物及其附属设施。

第二章 出让土地的交付与出让价款的缴纳

第四条 本合同项下出让宗地的房屋土地权属调查报告书成果号为 20***60296，宗地总面积大写 贰万壹仟零贰拾贰点贰平方米（小写 21022.2平方米），其中出让宗地面积为大写 贰万零壹佰陆拾陆点柒平方米（小写 20166.7平方米）。【松江区泗泾镇 2

SJSB0001单元07-09号（集体土地试点入市）地块出让面积为20166.7平方米】

本合同项下的出让宗地坐落于 松江区泗泾镇：四至范围东至企业，南至泗博路，西至泗联路，北至查袋泾。

本合同项下出让宗地的地上平面界址点坐标及界址图见附件1。本合同项下出让宗地的地上竖向界限以 ﹨ 米高程平面为上界限，以﹨米高程平面为下界限，高差为﹨米。出让宗地竖向界限见附件2。

本合同项下出让宗地的地下平面界址点坐标及界址图见附件3。本合同项下出让宗地的地下竖向界限以﹨米高程平面为上界限，以﹨米高程平面为下界限，高差为﹨米。出让宗地竖向界限见附件4。

第五条 本合同项下出让宗地的用途为 租赁住房（R4）。第六条 出让人同意在付清全部集体建设用地使用权出让价款之日起 7 个工作日内将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该出让宗地应达到 净地。

第七条 本合同项下的集体建设用地使用权出让年限为 租赁住房:70年，按交付土地之日（即交地确认书签订之日）起算。

第八条 本合同项下出让宗地的集体建设用地使用权出让价款为人民币大写（小写 元）。

第九条 本合同项下出让宗地的定金为集体建设用地使用权出让 3

价款的 20.00 %，定金抵作集体建设用地使用权出让价款。自本合同签订之日起的5个工作日内，即 年 月 日之前，受让人应当向出让人制定账户（户名： 松江区财政局，开户行： 中国农业银行，账户号： 038013）支付保证本合同切实履行的定金。

第十条 受让人同意按照本条第（一）项的规定向出让人支付集体建设用地使用权出让价款余额：

（一）本合同签订之日起30个工作日内，一次性付清集体建设用地使用权出让价款余额，即 年 月 日之前；

（二）按以下时间和金额分﹨期向出让人支付集体建设用地使用权出让价款余额。

第一期 为土地出让价款的﹨ %，付款时间：签订出让合同之日起﹨个工作日内，即﹨年﹨月﹨日之前。

第二期 为土地出让价款的﹨ %，付款时间：签订出让合同之日起﹨个工作日内，即﹨年﹨月﹨日之前。

第 期 人民币大写﹨元（小写﹨元），付款时间：﹨年﹨月﹨日之前。

分期支付集体建设用地使用权出让价款的期限不得超过90个工作日，其中第一期付款需在签订合同后的10个工作日内，按照不低于土地出让总价款50％的比例（含定金）缴交。

受让人在支付第二期及以后各期土地出让价款余额时，应当按照 4

支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。

受让人在支付第二期及以后各期土地出让价款的计息期为第一期支付土地出让价款限缴之日（含当日）即﹨年﹨月﹨日，至受让人在支付第二期及以后各期土地出让价款余额之日（不含当日）。第十一条 受让人应在按本合同约定付清本出让宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请集体建设用地使用权登记。

第三章

土地开发建设与利用

第十二条 受让人在本合同项下出让宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市、区政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件（见附件5）。其中：

（一）地上部分规划条件：

地上建设用地规划性质： 四类住宅用地 ；

地上建筑容积率： 2.0，计容面积 40333.4平方米； 地上建筑面积 平方米；

混合用地各用途建筑面积比例： ；

地上建筑限高 50 米；

地上建筑密度：。

（二）地下部分规划条件： 地下建设用地规划性质： ﹨ ； 起止深度： ﹨ 米；

地下总用地面积： ﹨平方米； 地下总建筑面积： ﹨平方米；

地下经营性建筑面积： ﹨平方米，其中： 商业建筑面积： ﹨平方米，办公建筑面积： ﹨平方米，单建停车库建筑面积： ﹨平方米, 非住宅配套停车库建筑面积： ﹨平方米。工业建筑面积： ﹨平方米，仓储建筑面积： ﹨平方米。

本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的，受让人应在办理建设工程规划许可证之前，征得出让人和协调机构的同意，并签订补充出让合同和更改监管协议，同时补缴土地出让金。

（三）公共服务设施、公共空间建设要求：。

（四）其他规划条件： ﹨。

第十三条 受让人应按本条第

（一）项规定进行后续开发建设：

（一）受让人须在已经批准的控制性详细规划或风貌区保护规划 6

或村庄规划（见附件6）基础上进行方案设计，经规划管理部门批准后进行地块的开发建设。

（二）本地块为附带建设方案（见附件7）出让，受让人须以该方案为基础实施深化，经规划管理部门批准后进行地块的开发建设。

（三）其他设计开发要求： ﹨

第十四条 本合同项下出让宗地涉及租赁住房项目建设的，租赁住房套数下限： 825。受让人应按以下规定进行租赁住房部分的开发建设：

（一）本合同项下出让宗地范围内配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的 %以上，计 平方米以上。受让人同意上述配建保障性住房按规定无偿移交给 住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。

（二）全装修住宅建筑面积应占总租赁住房建筑面积的 100.00 ％以上（不包含保障性住房等），计 40333.4平方米以上，保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的 ％以上，计 平方米以上。

（三）套型要求： 本地块内套型面积＼平方米左右的租赁住房建筑面积不小于＼平方米；套型面积＼平方米左右的租赁住房建筑面积不小于＼平方米；套型面积＼平方米左右的租赁住房建筑面积不小于＼平方米。

（四）其他租赁住房部分的开发建设要求：。

第十五条 本合同项下出让宗地涉及商业、办公用途的，受让人应按以下规定进行开发建设：

（一）办公地块不得建设公寓式办公。商业地块未经约定不得建设公寓式酒店。

（二）商业、办公地块建筑外部空间需对外开放，合理布局室外场地。与周边地块对接，形成连续舒适的城市公共开放空间和慢行系统。第十六条 本合同项下出让宗地中需保护、保留建筑（包括文物保护单位及优秀历史建筑）的位置： ﹨（见附件），占地面积： ﹨平方米，建筑面积： ﹨平方米，房屋用途： ﹨，受让人应按以下约定保护、利用和管理上述建筑： ﹨。

本合同项下出让宗地中需现状保留建筑的位置 ﹨（见附件），占地面积： ﹨平方米，建筑面积： ﹨平方米，房屋用途： ﹨，受让人应按以下约定利用和管理上述建筑： ﹨。

其他保护、利用和管理要求： ﹨。

第十七条 受让人同意本合同项下出让宗地建设项目在交付土地后 10 个月内开工，在交付土地后 34 个月内竣工。

受让人不能按期开工，应提前30日向出让人和协调机构提出延建申请，经出让人和协调机构同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。

第十八条 本合同项下出让宗地中的绿地率为 35%，绿化面积不小于 7058.35平方米，集中绿地率: 10% ,屋顶绿化实施面积 ﹨平方米，受让人应按以下约定建设及管理： 按照《上海市绿化条例》的相关规定实施。

第十九条 受让人同意本合同项下出让宗地应当符合节能、节地等资源能源节约的要求，具体按以下规定执行：

（一）本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为： 100 %，建筑单体预制装配率: 建筑单体预制率不低于40%或单体装配率不低于60%，应按以下规定建设及管理： 按《上海市住房和城乡建设管理委员会关于本市装配式建筑单体预制率和装配率计算细则（试行）的通知》（沪建建材（2016）601号）实施。

（二）本合同项下出让宗地中建筑应当达到的绿色建筑标准为： 根据《上海市绿色建筑“十三五”专项规划》（沪建建材[2016]776号）要求，按照绿色建筑一星级及以上标准建设。

（三）其他资源能源节约要求： ﹨。

第二十条 受让人在本合同项下出让宗地内进行建设时，有关用水、用气、污水及其他设施与出让宗地外主管线、用电变电站接口和引入工程，应按有关规定办理。

受让人同意政府为公用事业需要建设的地下铁道、隧道、综合管 9

廊、地下道路、民防工程、地下管道等与管线进出、通过、穿越受让宗地，但由此影响受让宗地使用功能的，政府或公用事业营建主体应当给予合理补偿。

第二十一条 本合同项下出让宗地建设项目的功能管理要求如下：

（一）功能业态要求： ﹨。

（二）引入行业要求： ﹨。

（三）其他功能管理要求： ﹨。

第二十二条 本合同项下出让宗地建成物业的运营管理要求如下：

1、该租赁住房物业严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租,不得出售。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营。

2、由受让人建立统一的管理及服务平台，对租赁住房进行租赁管理，禁止改变用途使用、转租、群租、闲置及其他违反相关规定的行为。租约原则不超过 6 年。受让人应参照政府相关规定，在具体运营细则中明确相关管理要求。

3、房屋租金应在租赁管理要求中明确，并按照上海市租赁市场管理有关规定实施，租金水平应不高于市场同类房源租金水平，租金价格可根据市场租金水平情况适时调整。配套设施的租金价格参照市场 10

执行。租赁管理未明确部分,应按政府相关管理规定执行。

4、本地块租赁住房应以中小套型为主。产业园区平台建设的人才公寓等用途的租赁住房，中小套型住房比例可根据情况适当调整。随着租赁住房市场健全完善，应进一步优化房型设计，鼓励采用符合市场需求的住房套型。

第二十三条 受让人应按照本条第 1、2 项规定自持物业。

1、受让人应当按出让年限整体持有全部租赁住房物业，以上自持物业仅用于出租；

2、受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、租赁住房用地配套商业物业（除按照相关规定应当移交政府及政府有关部门的物业外）；

3、受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于 %（计 平方米以上）的商业物业不少于 年；

4、受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于 %（计 平方米以上）的办公物业不少于 年；

5、受让人应当按出让年限整体持有公寓式酒店物业；

6、受让人应当按出让年限整体持有营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利、体育设施等基础设施和社会事业项目用地；

7、其他物业自持要求：。

第二十四条 受让人在开发建设本合同项下出让宗地期间，出让宗 11

地范围内渣土应按以下规定处置：

地下空间利用产生的渣土，鼓励综合利用，需要外运的，应当优先运输到绿化和市容管理部门指定的滩涂造地、景观营造等区域；区县渣土管理部门无法指定区域的，应当运输到符合《上海市建筑垃圾和工程渣土处置管理规定》（市政府令第50号）规定的消纳场所。

第二十五条 受让人应履行地质灾害防治和地质资料汇交义务，根据《地质灾害防治条例》、《地质资料管理条例》、《上海市地面沉降防治管理条例》、《上海市地质资料管理办法》和《上海市地质灾害危险性评估管理规定》，承担建设项目地质灾害防治和建设工程岩土工程勘察报告的汇交义务，并对用地范围内布设的地面沉降监测和防治设施，以及浅层地热能监测设施等进行保护。

第二十六条 受让人应当做好本合同项下出让宗地建设项目竣工档案资料的收集和整理，并按规定向市城建档案馆或区（县）城建档案管理部门报送。

第二十七条 受让人应当按照本合同约定的土地用途、容积率利用土地，不得擅自改变。在出让年限内，经出让人和协调机构同意改变本合同约定的土地用途的，双方同意按照本条第

（一）项规定办理：

（一）由出让人有偿收回建设用地使用权；

（二）依法办理改变土地用途批准手续，签订集体建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订集体建设用地使用权出让合同，由受 12

让人按照批准改变时新土地用途下建设用地使用权评估市场价格与原土地用途下建设用地使用权评估市场价格的差额补缴集体建设用地使用权出让价款，办理土地登记。监管协议亦应相应变更或重新签订。第二十八条 本合同项下出让宗地在出让年限内，政府保留对本合同项下出让宗地的规划调整权，原规划如有修改，该出让宗地已有的建筑物不受影响，但在出让年限内该出让宗地建筑物、构筑物及其附属设施改建、翻建、重建，或者期限届满申请续期时，必须按届时有效的规划执行。

第二十九条

本合同项下出让宗地建设项目在按照合同约定竣工后，受让人应向出让人申请规划土地综合验收。

出让人应委托协调机构依据本合同约定组织征询相关部门的验收评定意见，作为合同履行情况的依据。

第三十条 本合同项下出让宗地在综合验收阶段，实测计容建筑面积超过合同约定总量的，但在规划许可允许误差控制范围内的，超出面积部分以本合同约定的地价补缴集体建设用地使用权出让价款，再予以验收。

实测总建筑面积超出规划许可允许误差控制范围的，对超出建筑面积部分依法处理后，再予以验收。对于违法面积补缴集体建设用地使用权出让价款的，应将全部超出面积（含规划允许误差范围超出面积）按照届时补缴的时点进行地价市场评估，并在经出让人、协调机 13

构集体决策后，按市场评估价与本合同约定地价两者择高补缴。

第三十一条 对受让人依法使用的集体建设用地使用权，在本合同约定的出让年限届满前，出让人不得收回；在特殊情况下，根据社会公共利益需要提前收回集体建设用地使用权的：

（一）因国家公共利益的需要，需将本合同项下宗地征收为国有并提前终止合同的，区（县）政府应按届时土地征收规定，给予农村集体经济组织和集体建设用地使用权人相应补偿。

（二）因农村集体公共利益的需要，经集体决策通过，并向乡（镇）以及区（县）政府报备同意，出让人可提前收回建设用地使用权并终止合同。出让人应按届时的相关规定，给予集体建设用地使用权人相应补偿。

第四章

集体建设用地使用权转让、出租、抵押

第三十二条 受让人按照本合同约定支付全部集体建设用地使用权出让价款，领取不动产权证后，应按本合同约定，进行集体建设用地使用权转让、出租、抵押。

第三十三条 受让人应按本合同第二十三条约定自持物业，不得整体、分幢、分层、分套转让；如遇破产、重组、撤销等特殊情形需整体转让让约定自持部分的，按照本条第（一）项规定执行：

（一）向出让人和协调机构提出申请，经出让人和协调机构同意后 14

执行；

（二）由（出让人或其指定单位）优先收购。

第三十四条 本合同项下出让宗地为营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利、体育设施等基础设施和社会事业项目用地的，应由受让人按本合同第二十三条约定自持。确需整体转让的，按照本条第 ﹨ 项规定执行：

（一）向出让人和协调机构提出申请，经同意后执行；

（二）由 ﹨（出让人或其指定单位）以 ﹨ 优先收购。第三十五条 本合同项下出让宗地中由受让人自持的物业应与本合同项下出让宗地上的其他房屋一并申请办理初始登记，不得单独办理不动产权证。

第三十六条 集体建设用地使用权的转让、出租及抵押合同的约定，不得违背法律、法规以及国家有关集体经营性建设用地入市精神和《上海市松江区农村集体经营性建设用地入市管理办法》的规定和本合同约定。

第三十七条 集体建设用地使用权全部或部分转让后，本合同、监管协议和不动产权证中载明的权利、义务随之转移，集体建设用地使用权的转让年限为本合同约定的出让年限减去已经使用年限后的剩余年限。

本合同项下的全部或部分集体建设用地使用权出租后，本合同、15

监管协议和不动产权证中载明的权利、义务仍由受让人承担。第三十八条 集体建设用地使用权转让、抵押的，转让、抵押双方应持本合同、监管协议和相应的转让、抵押合同及不动产权证等，按照《不动产登记暂行条例》及本市有关规定申请办理登记。

受让人在本合同第二十三条约定的物业持有期间内办理转移登记，或变更不动产权证附记栏中注记的相关约定内容，需经出让人和协调机构审核同意。

第三十九条 办公、商业可售部分以层为单元进行销售。本合同项下出让宗地上的房屋或者特定空间应当符合基本单元的规定，其中商业部分登记最小单位为： ﹨，销售最小单位为： ﹨ ；办公部分登记最小单位为： ﹨，销售最小单位为： ﹨ ；部分登记最小单位为： ﹨，销售最小单位为： ﹨ ；其他登记和销售等要求： ﹨。第四十条 本合同项下的集体建设用地土地使用权，受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。受让人的出资比例、股权结构、实际控制人发生改变的，应事先书面申请，经出让人和协调机构同意后方可实施。

第四十一条 集体建设用地使用权抵押时所担保的主债权仅限于开发建设该出让地块的贷款，且不得超过合同约定的土地出让价款总额。以房屋在建工程、新建房屋连同土地抵押等情形，应当按照《上海市松江区农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款试行管理办法》 16 的有关规定办理。本合同项下出让宗地需自持部分物业，应当整体抵押，不得分割抵押。抵押权实现时，受让人应执行本合同中约定的权利和义务。

第五章 期限届满

第四十二条 本合同约定的出让年限届满，土地使用者需要继续使用本合同项下出让宗地的，应当至迟于届满前一年向出让人和协调机构提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同项下出让宗地的，出让人和协调机构应同意。

住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。

根据履约及监管情况进行综合评定后，同意续期的，土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续，重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同及监管协议，支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费并办理土地登记手续。

第四十三条 土地出让期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的，土地使用者应当交回不动产权证，并依照规定办理集体建设用地使用权注销登记，集体建设用地使用权由出让人无偿收回。出让人和土地使用者同意本合同项下出让宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，按本条第

（一）项约定履行：

（一）由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收 17

回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿；

（二）由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施；

（三）由受让人移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整。

第四十四条 土地出让期限届满，土地使用者没有申请续期的，土地使用者应当交回不动产权证，并依照规定办理集体建设用地使用权注销登记，集体建设用地使用权由出让人无偿收回。本合同项下出让宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回，土地使用者应当保持地上建筑物、构筑物及其附属设施的正常使用功能，不得人为破坏。地上建筑物、构筑物及其附属设施失去正常使用功能的，出让人可要求土地使用者移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整。

第六章 不可抗力

第四十五条 合同双方当事人任何一方由于不可抗力原因造成的本合同部分或全部不能履行，可以免除责任，但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。当事人迟延履行期间发生的不可抗力，不具有免责效力。

第四十六条 遇有不可抗力的一方，应在7日内将不可抗力情况以信函、电报、传真等书面形式通知另一方和协调机构，并在不可抗力发生后15日内，向另一方和协调机构提交本合同部分或全部不能履行或需要延期履行的报告及证明。

第七章 违约责任

第四十七条 受让人应当按照本合同约定，按时支付集体建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付集体建设用地使用权出让价款的,自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的 1.00 ‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付集体建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。

第四十八条 受让人因自身原因终止该项目投资建设，向出让人和协调机构提出终止履行本合同并请求退还土地的，经出让人报经原批准土地出让方案的人民政府批准后，分别按以下约定，退还除本合同约定的定金以外的全部或部分集体建设用地使用权出让价款（不计利息），收回集体建设用地使用权，该宗地范围内已建的建筑物、构筑物及其附属设施可不予补偿，出让人还可要求受让人清除已建建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整；但出让人愿意继续利用该宗地 19

范围内已建的建筑物、构筑物及其附属设施的，应给予受让人一定补偿：

（一）受让人在本合同约定的开工建设日期届满一年前不少于60日向出让人提出申请的，出让人在扣除定金后退还受让人已支付的集体建设用地使用权出让价款；

（二）受让人在本合同约定的开工建设日期超过一年但未满二年，并在届满二年前不少于60日向出让人提出申请的，出让人有权扣除本合同约定的定金，并按出让价款20%扣除违约金后，将剩余的已付集体建设用地使用权出让价款退还受让人。

第四十九条 受让人造成土地闲置，闲置满一年不满两年的，受让人应向出让人支付该集体建设用地使用权出让价款总额20 %的违约金；土地闲置满两年且未开工建设的，出让人有权无偿收回集体建设用地使用权。

第五十条 受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于集体建设用地使用权出让价款总额 1.00 ‰的违约金，出让人有权要求受让人继续履约。

受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应向出让人支付相当于集体建设用地使用权出让价款总额 1.00 ‰的违约金。

第五十一条 受让人违反本合同约定及附件的，受让人应承担以下违约责任：

1、本合同项下出让宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，经相关部门认定，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例，要求受让人支付相当于同比例集体建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的，出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例集体建设用地使用权出让价款的违约金。

2、擅自改变土地用途和建设条件，违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的，经相关部门认定，出让人有权解除本合同，收回集体建设用地使用权。

3、违反本合同第四十条约定，擅自改变出资比例、股权结构、实际控制人等，拒不整改的，出让人有权解除本合同，收回集体建设用地使用权。

第五十二条 土地出让人交地前完成土壤和地下水地质环境调查、评估及修复等相关工作。受让人在使用过程中发生污染的，受让人应承担土壤和地下水地质环境调查、评估及修复的相关费用。经相关部门认定，造成严重环境污染的，出让人可无偿收回集体建设用地 21

使用权，并有权追缴土壤和地下水地质环境治理修复的有关费用。

第五十三条 受让人违反本合同约定的，由出让人或相关职能管理部门依法依规追究责任。

第五十四条 若受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定而致出让人取消其竞得资格的，出让人应解除本合同，并收回集体建设用地使用权，在扣除本合同约定的定金之后，返还剩余年期的集体建设用地使用权价款。

第五十五条 因受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定或违反本合同约定，出让人解除本合同并收回集体建设用地使用权的，出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，按照本条第

（二）项约定履行：

（一）由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿；

（二）由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施；

（三）由受让人移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整。

第五十六条 受让人按本合同约定支付集体建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下出让宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按照受让人已经支付的土地出让价款的 1 ‰ 22

向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除本合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付土地出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。

第五十七条 出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地出让年限自达到约定的土地条件之日起算。

第八章 适用法律及争议解决

第五十八条 本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决，适用中华人民共和国法律和上海市的地方性法规、规章。

因履行本合同发生争议，由甲、乙双方协商解决；协商不成的，按照本条第（二）款约定处理。

（一）向仲裁机构申请仲裁；

（二）依法向人民法院提起诉讼。第五十九条

特别约定：

1、根据《上海市松江区人民政府关于印发<上海市松江区农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金使用管理实施细则>的通知》 23

（沪松府规[2018]6号）第五章第十七条规定，受让方须按成交价款的3%征收与契税相当的土地增值收益调节金。

2、本地块租赁住房套型比例按照《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》（沪府办[2016]10号）要求执行，最终以审定的建设方案为准。租赁住房套型以中小套为主，套均建筑面积控制在45平方米左右，套数不少于825套。

3、应用BIM技术的要求根据《关于进一步加强上海市建筑信息模型技术推广应用的通知》（沪建建管联[2017]326号）要求执行。

4、出让合同双方当事人、协调机构及成员应共同约定监管人并签订监管协议，监管人对出让合同中地块开发建设与利用的履约过程及情况组织实施监管，出让人、受让人、监管人应共同遵守监管协议相关内容。

5、集体建设用地土地使用权及地上建筑物等不得整体或分割转让，不得分割办理不动产权证，不得分割销售，不得以租代售。受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。在土地合同签订后，由区市场监督管理局对取得地块的建设单位及其全资成立项目公司股权变更行为进行限制与监管。

第九章 附 则

第六十条 本合同项下出让宗地出让方案经 松江区 人民政府批 24

准。出让人和受让人应同时签署本合同和监管协议，本合同与监管协议自共同签订之日起生效，监管协议同本合同具有同等法律效力。签订补充合同变更出让合同的，须经出让人、受让人和协调机构一致同意。

第六十一条 本合同双方当事人均保证本合同中所填写的姓名、通讯地址、电话、传真、开户银行、代理人等内容的真实有效，一方的信息如有变更，应于变更之日起15日内以书面形式告知对方和协调机构，否则由此引起的无法及时告知的责任由信息变更方承担。第六十二条 本合同项下出让宗地出让中产生的相关文件包括但不限于地块出让公告、出让文件、答疑纪要、补充公告、受让人提交的材料（如申请表、投标文件）等，与本合同具有同等法律效力，但上述文件与合同不一致的，以本合同为准。

第六十三条 本合同和附件共 三十六 页，以中文书写为准。第六十四条 本合同的价款、金额、面积等项应当同时以大、小写表示，大小写数额应当一致，不一致的，以大写为准。

第六十五条 本合同未尽事宜，可由双方约定经协调机构同意后作为合同附件，与本合同具有同等法律效力。

第六十六条 本合同一式陆份，出让人、受让人、协调机构各执贰份，具有同等法律效力。

出让人（章）*：

法定代表人（委托代理人）*：

(签字）*：

受让人（章）*： 法定代表人(委托代理人)*：

（签字）*：

附件清单

1、出让宗地地上平面界址图

2、出让宗地地上竖向界限

3、出让宗地地下平面界址图

4、出让宗地地下竖向界限

5、规划管理部门确定的出让宗地规划条件

6、附加图则

7、建设方案

8、不动产权证应注记内容

附件1

出让宗地地上平面界址图

比例尺：1：

北

附件2

出让宗地地上竖向界限

上界限高程

高程起算基点h= m h= m

采用的高程系：

比例尺：1：

附件3

出让宗地地下平面界址图

比例尺：1：

北

附件4

出让宗地地下竖向界限

上界限高程

高程起算基点h= m h= m

采用的高程系：

比例尺：1：

附件5

规划管理部门确定的出让宗地规划条件

附件6

附加图则

附件7

建设方案

附件8

不动产权证应注记内容 1、1）受让人应当按出让年限整体持有全部租赁住房物业，以上自持物业仅用于出租；

2）受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、租赁住房用地配套商业物业（除按照相关规定应当移交政府及政府有关部门的物业除外）；

2、自持部分物业转让时需出让人和协调机构同意。

3、自持物业应整体抵押，不得分割抵押。

4、出资比例：

股权结构：

实际控制人：

变更以上内容的，应事先书面申请，经出让人和协调机构同意。

5、自持部分物业应记载在同一不动产登记簿上，并发放一本不动产权证书，不得分证办理。

农村集体经营性建设用地使用权出让合同调整说明

本合同首页括号内为合同版本号，首次签订时为1.0版，若签订补充合同，版本号升级为2.0版，再有修改版本的，依次类推。

第三篇：农村集体建设用地使用权流转程序

一、农村集体建设用地使用权符合下列条件的，可以出让、转让、出租和抵押：

(一)经依法批准转用或取得的用地;

(二)符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划;

(三)依法办理土地登记或领取土地权属证书;

(四)界址清楚，没有权属纠纷。

二、农村集体建设用地使用权首次流转的程序：

(一)农村集体经济组织持土地所有权证等资料，向所在镇国土资源分支机构提出申请;

(二)经镇国土资源分支机构和镇人民政府提出初审意见后，报市土地行政主管部门审定，符合条件的发给流转批准书;

(三)农村集体经济组织取得流转批准书后，按有关规定确定土地使用者，签订流转合同;

(四)流转双方按流转合同约定缴纳土地流转有关费用后，持流转批准书、流转合同、地上建筑物合法证明等文件于签订流转合同之日起30日内，到市土地行政主管部门申请办理土地登记手续，确认建设用地使用权，领取土地使用证。

三、农村集体建设用地使用权再次流转的程序：

(一)依法取得农村集体建设用地使用权的土地使用者，按有关规定转移土地使用权，签订再次流转合同;

(二)流转双方按再次流转合同约定缴纳土地流转有关费用后，持土地使用证、首次流转合同及流转批准书、再次流转合同、地上建筑物证明等文件，于签订再次流转合同之日起30日内到市土地行政主管部门申请办理土地使用权变更登记或出租、抵押登记。

注意事项：

农村集体建设用地使用权不得再次流转的情形：

(一)未按首次流转合同的约定开发的农村集体建设用地;

(二)土地使用权属不清或存在争议的;

(三)转让已设立抵押担保物权的农村集体建设用地，抵押人未通知抵押权人和未告知受让人的;

(四)已被依法查封、冻结的;

(五)超过土地使用权使用年限的;

(六)无建筑物的宅基地;

(七)法律、法规规定的其他情形。

知识关联：

有下列情况之一的，在土地利用总体规划确定的城市和镇(含火炬开发区，下同)、村建设用地范围内，经依法批准可以办理农村集体建设用地转用手续：

(一)镇、村等集体经济组织兴办工业园区;

(二)镇、村等集体经济组织兴办集体企业;

(三)镇、村等集体经济组织进行公共设施和公益事业建设;

(四)农村村民宅基地;

(五)因征用农村集体经济组织的耕地，为解决农村集体经济组织和村民的生产、生活需要划留的用地;

(六)法律、法规、政策规定的其他情形。

属于市政府已预征预控或经市政府批准由各镇政府预征预控的集体农用地和未利用地，不得转为农村集体建设用地。

小编提醒：

农村集体建设用地使用权转让的，首次流转合同载明的权利义务随之转移。

第四篇：重磅新规农村土地和房屋均可向银行抵押贷款(完整全文 试点地区名单)

重磅新规农村土地和房屋均可向银行抵押贷款(完整全文 试

点地区名单)

阅读提示：2016年3月24日，人民银行发布农村“两权”抵押贷款试点办法，从贷款对象、贷款管理、风险补偿、配套支持措施、试点监测评估等多方面，对金融机构、试点地区和相关部门推进落实“两权”抵押贷款试点明确了政策要求。“两权”为农村承包土地的经营权和农民住房财产权。中国人民银行中国银行业监督管理委员会中国保险监督管理委员会财政部国土资源部住房和城乡建设部关于印发《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》的通知 为依法稳妥规范推进农民住房财产权抵押贷款试点，根据《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）和《全国人大常委会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》精神，现将《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》（附件1）和《农民住房财产权抵押贷款试点县（市、区）名单》（附件2）印发给你们，请结合实际认真贯彻落实。农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法 第一条 为依法稳妥规范推进农民住房财产权抵押贷款试点，加大金融对“三农”的有效支持，保护借贷当事人合法权益，根据《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）和《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》等政策规定，制定本办法。第二条 本办法所称农民住房财产权抵押贷款，是指在不改变宅基地所有权性质的前提下，以农民住房所有权及所占宅基地使用权作为抵押、由银行业金融机构（以下称贷款人）向符合条件的农民住房所有人（以下称借款人）发放的、在约定期限内还本付息的贷款。第三条 本办法所称试点地区是指《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》明确授权开展农民住房财产权抵押贷款试点的县（市、区）。第四条 借款人以农民住房所有权及所占宅基地使用权作抵押申请贷款的，应同时符合以下条件：

（一）具有完全民事行为能力，无不良信用记录；

（二）用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权没有权属争议，依法拥有政府相关主管部门颁发的权属证明，未列入征地拆迁范围；

（三）除用于抵押的农民住房外，借款人应有其他长期稳定居住场所，并能够提供相关证明材料；

（四）所在的集体经济组织书面同意宅基地使用权随农民住房一并抵押及处置。以共有农民住房抵押的，还应当取得其他共有人的书面同意。第五条 借款人获得的农民住房财产权抵押贷款，应当优先用于农业生产经营等贷款人认可的合法用途。第六条 贷款人应当统筹考虑借款人信用状况、借款需求与偿还能力、用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权价值等因素，合理自主确定农民住房财产权抵押贷款抵押率和实际贷款额度。鼓励贷款人对诚实守信、有财政贴息、农业保险或农民住房保险等增信手段支持的借款人，适当提高贷款抵押率。第七条 贷款人应参考人民银行公布的同期同档次基准利率，结合借款人的实际情况合理自主确定农民住房财产权抵押贷款的利率。第八条 贷款人应综合考虑借款人的年龄、贷款金额、贷款用途、还款能力和用于抵押的农民住房及宅基地状况等因素合理自主确定贷款期限。第九条 借贷双方可采取委托第三方房地产评估机构评估、贷款人自评估或者双方协商等方式，公平、公正、客观地确定房屋所有权及宅基地使用权价值。第十条 鼓励贷款人因地制宜，针对借款人需求积极创新信贷产品和服务方式，简化贷款手续，加强贷款风险控制，全面提高贷款服务质量和效率。在农民住房财产权抵押合同约定的贷款利率之外不得另外或变相增加其它借款费用。第十一条 借贷双方要按试点地区规定，在试点地区政府确定的不动产登记机构办理房屋所有权及宅基地使用权抵押登记。第十二条因借款人不履行到期债务，或者按借贷双方约定的情形需要依法行使抵押权的，贷款人应当结合试点地区实际情况，配合试点地区政府在保障农民基本居住权的前提下，通过贷款重组、按序清偿、房产变卖或拍卖等多种方式处置抵押物，抵押物处置收益应由贷款人优先受偿。变卖或拍卖抵押的农民住房，受让人范围原则上应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内。第十三条 试点地区政府要加快推进行政辖区内房屋所有权及宅基地使用权调查确权登记颁证工作，积极组织做好集体建设用地基准地价制定、价值评估、抵押物处置机制等配套工作。第十四条 鼓励试点地区政府设立农民住房财产权抵押贷款风险补偿基金，用于分担自然灾害等不可抗力造成的贷款损失和保障抵押物处置期间农民基本居住权益，或根据地方财力对农民住房财产权抵押贷款给予适当贴息，增强贷款人放贷激励。第十五条 鼓励试点地区通过政府性担保公司提供担保的方式，为农民住房财产权抵押贷款主体融资增信。第十六条 试点地区人民银行分支机构要对开展农民住房财产权抵押贷款业务取得良好效果的贷款人加大支农再贷款支持力度。第十七条 银行业监督管理机构要统筹研究，合理确定农民住房财产权抵押贷款的风险权重、资本计提、贷款分类等方面的计算规则和激励政策，支持金融机构开展农民住房财产权抵押贷款业务。第十八条 保险监督管理机构要加快完善农业保险和农民住房保险政策，通过探索开展农民住房财产权抵押贷款保证保险业务等多种方式，为借款人提供增信支持。第十九条各试点地区试点工作小组要加强统筹协调，靠实职责分工，扎实做好辖内试点组织实施、跟踪指导和总结评估。试点期间各省年末形成试点总结报告，要于每年1月底前（遇节假日顺延）以省级人民政府名义送试点指导小组。第二十条 人民银行分支机构会同银行业监督管理机构等部门加强试点监测、业务指导和评估总结。试点县（市、区）应提交季度总结报告和政策建议，由人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同银监局汇总于季后20个工作日内报送试点指导小组办公室，印送指导小组各成员单位。第二十一条各银行业金融机构可根据本办法有关规定制定农民住房财产权抵押贷款管理制度及实施细则，并抄报人民银行和银行业监督管理机构。第二十二条 对于以农民住房财产权为他人贷款提供担保的，可参照本办法执行。第二十三条 本办法由人民银行、银监会会同试点指导小组相关成员单位负责解释。第二十四条本办法自发布之日起施行。农民住房财产权抵押贷款试点县（市、区）名单省份试点县（市、区）天津市蓟县[法 客 帝 国(Empirelawyers)出品]

山西省晋中市榆次区内蒙古自治区和林格尔县、乌兰浩特市辽宁省铁岭县、开原市吉林省长春市九台区黑龙江省林甸县、方正县、杜蒙县江苏省常州市武进区、仪征市、泗洪县浙江省乐清市、青田县、义乌市、瑞安市安徽省金寨县、宣城市宣州区福建省晋江市、古田县、上杭县、石狮市江西省余江县、会昌县、婺源县山东省肥城市、滕州市、汶上县河南省滑县、兰考县湖北省宜城市、武汉市江夏区湖南省浏阳市、耒阳市、麻阳县广东省五华县、连州市广西自治区田阳县海南省文昌市、琼中县重庆市江津区、开县、酉阳县四川省泸县、郫县、眉山市彭山区贵州省金沙县、湄潭县云南省大理市、丘北县、武定县西藏自治区曲水县陕西省平利县、西安市高陵区甘肃省陇西县青海省湟源县宁夏自治区平罗县新疆自治区伊宁市

第五篇：中国农村集体建设用地使用权流转抵押调查

 http://.cn 2009年04月29日 08:27 中国经济时报土地转让：如何实现农民利益最大化

——农村集体建设用地使用权流转抵押调查

２００３年以来，江苏省在海门市开展农村集体建设用地使用权流转、抵押试点工作，盘活了存量建设用地，推动了中小企业的发展，有效地维护了农民的利益，为进一步推动经营性集体建设用地使用制度改革积累了重要经验。

基于调查，建议扩大经营性农村集体建设用地制度改革试点范围，完善集体建设用地制度改革的配套政策，加快完善《土地管理法》、《担保法》、《物权法》等法律法规，尽早出台《农村集体建设用地管理办法》，对经营性农村集体建设用地流转抵押做出明确规定■中国农村调查

（二）■樊雪志

２００３年，江苏省决定在海门市开展集体建设用地使用制度改革试点工作。海门市政府根据限定土地用途、控制流转总量、合理分配收益等原则，先后制定下发《集体建设用地使用权流转试点工作实施方案》、《集体建设用地使用权流转管理办法》（试行）、《集体土地流转收益管理办法》（试行）、《集体建设用地登记办法》等文件，明确了集体建设用地使用权有偿出让、转让、租赁、作价入股、抵押和集体建设用地置换的具体程序和要求，确保经营性集体建设用地使用权规范有序地流转。

海门试点集体建设用地使用权流转抵押成效显着

一，主要做法

１．明确经营性建设用地流转条件、流转范围和产权代表。海门市限定的试点土地范围包括城区、开发区和一般区域内纳入当地整体工业区域范围的集体出让土地及工业用地。流转条件要求符合土地利用总体规划以及乡镇建设规划；合法取得土地使用权，领有集体土地使用权证；土地权属无争议。土地用途限定不得用于开发房地产和娱乐项目。

２．采用“保权让利”的经营性集体建设用地流转模式。在保持土地集体所有权不变的前提下，《集体建设用地使用权流转管理办法》（试行）对土地使用权出让、转让、租赁、作价入股、置换做了明确的界定，特别是对集体建设用地抵押的含义、抵押办理时限、使用权抵押价格评估、办理抵押所需材料等均给出了详细规定。

３．注重经营性建设用地流转收益分配的合理性，适当向农民倾斜。所有权属乡（镇）农民集体的，土地出让金、租金和红利的分配比例为：土地所有者占９０％，海门市财政占１０％；所有权属村农民集体的，分配比例为：土地所有者占７５％，乡（镇）财政占１５％，市财政占１０％；所有权属村民小组农民集体的，分配比例为：土地所有者占７５％，村占５％，乡（镇）财政占１５％，市财政占５％。按照这种调整后的土地收益分配方式，在地

段相同的条件下，农民通过集体土地使用权直接出让，要比工业用地征用收益多得６０００元／亩。

４．提出了“两个承诺”，推动银行开展经营性集体建设用地抵押贷款业务。海门市为加快集体建设用地抵押贷款业务的推进速度，一方面向受让企业承诺：“集体建设用地同国有建设用地享有相同的权能”，另一方面向商业银行承诺：“如果集体建设用地抵押权变现遇到法律障碍或拍卖受阻，市土地资产储备中心将按工业用地出让市场价收购，确保实现银行的优先受偿权”。

二，主要成效

１．盘活存量土地，有效维护了土地所有者权益。通过经营性集体建设用地流转试点，集体建设用地也就享有了与国有土地等同的使用权能，改变了过去用地企业喜欢使用国有土地，不愿使用集体土地的习惯，因而盘活了存量建设用地。集体建设用地出让、出租、抵押、作价入股后，其所有权仍然属农民集体所有，农民可以持续享有土地升值带来的巨大收益。截至２００８年１１月，海门市共办理农村集体建设用地出让４１７宗，出让面积４３５７．５亩；集体建设用地转让７４宗；土地收益金２３９８４万元，乡镇及村组土地所有者共得到２２０５５万元，占土地出让总收入的９２．０％。共办理集体建设用地租赁７３宗，租赁面积６２３亩，年租金１２０４万元，其中市财政仅占６．８％，乡镇财政占３９．７％，村占５．４％，组占４８．１％，农民利益得到了较好的维护。

２．推动征地制度改革，初步探索建立了城乡统一的建设用地交易市场。允许经营性集体建设用地进入市场并对其加以规范管理，是推进征地制度改革的重要动力。海门市在进行集体建设用地使用制度改革过程中，制定并完善了有关集体建设用地使用权出让、转让、抵押的有关流程与管理要求，坚持用途管制、总量控制、有偿使用、收益合理分配等四个原则，初步建立了与国有建设用地使用权权利体系一致、权能内容相衔接的农村集体建设用地新制度。从目前海门市实施的有关办法来看，集体建设用地中基本实现了与国有出让土地相同的待遇。海门试点经验表明，农村集体建设用地资产潜在价值巨大，集体建设用地使用权实现抵押之后，流动性好、变现能力强，便于中小企业集约使用。以公开规范的方式出让、转让农村集体建设用地使用权，实现经营性集体建设用地与国有土地“同地、同价、同权、同场交易”，可以使土地资产由死变活，防止以权力扭曲集体土地的流转价格，有利于形成统一、开放、竞争、有序的统筹城乡建设用地市场体系。

３．拓宽农村中小企业抵押贷款渠道，增强了中小企业活力。试点以来，使用集体建设用地的中小企业领取了集体土地使用权证和房产证。集体建设用地抵押贷款业务的展开，大大增加了中小企业的抵押担保资产，解开了因房屋所有权与土地使用权在抵押权上错位而形成的制约中小企业贷款的死结，有效地缓解了农村中小企业融资难题，也减少了企业间互保贷款形成的风险。目前，集体建设用地及其地上建筑物抵押贷款约占全市中小企业贷款余额的２０％，并呈现上升趋势。根据海门市已经流转的工业用途集体出让土地使用权及地上建筑物估价，４００多家中小企业还可向银行申请抵押贷款近２０亿元。

４．扩大了银行业金融机构农村业务范围。目前，海门市银行业金融机构开办的集体建设用地抵押贷款业务覆盖了８０％以上的乡镇。工行海门市支行拓展的６０％的小企业客户和４０％的贷款余额在农村建制镇，该行发放的集体土地抵押及地面建筑物抵押贷款占其小企业贷款余额的２３％。试点６年以来，该市集体建设用地抵押的不良贷款仅２３９万元，只有两个受让集体土地的企业倒闭，市人民法院通过协调，确保了银行的抵押权优先实现。集体建设用地使用权抵押贷款业务开拓了资金流回农村的渠道，增加了农村信贷资金投放，形成了银行和农村中小企业共赢的局面。

集体建设用地使用权流转抵押试点中遇到的问题

１．集体建设用地使用权流转缺乏权威的集体土地权利人管理办法。农村改革３０多年来，海门市的乡镇、村、组变动很大。当地农业户口成为享受集体土地权利的唯一凭证。随着户籍制度改革和城市化进程加快，一部分农民离开农村到城镇定居，一部分在城镇生活的居民回到原出生地定居，户口的迁移无法同步进行，在集体土地权利中合理分配征地补偿费用或集体建设用地使用权出让收益成为一个难题。受一些传统旧观念的影响，婚丧嫁娶、分配截止日期、公共提留的多少等问题都直接影响土地收益的分配、管理，容易引起农民不满。制定行之有效的《农村集体经济组织成员管理办法》，为在集体土地权利人中合理分配土地收益提供依据，成为较为紧迫的一项任务。

２．集体建设用地使用权流转缺乏有力的法律支撑，银行、土地使用者和所有者心存疑虑。目前，法律法规对集体建设用地使用权流转限定模糊、规范滞后。３０年来，我国已经基本不存在原有意义上的乡镇、村办企业，绝大多数已经改制为民营中小企业。如果严格按照原有法律条文来看，广大中小企业都必须申请使用国有土地，这在现阶段是不合时宜的。银行普遍担心集体建设用地流转缺乏法律依据，担心企业无力还贷时处置抵押的集体建设用地遇到法律障碍，法院判决不会以县（市）政府的流转管理办法为依据，只会以法律为依据，银行担心优先受偿权无法实现，因而不敢放手放贷。土地所有者、中小企业也对集体建设用地使用权流转、抵押心存疑虑。

３．集体建设用地使用权出让年限过长。试点过程中，海门市经营性集体建设用地出让年限大多为５０年，束缚了农民持续享有土地升值收益的空间。当地工商部门和农民都反映，中小企业连续存在的平均年限为１０至１５年，集体建设用地实际出让年限远远超过了中小企业的生存周期。一旦企业倒闭或者发生兼并重组，都容易导致土地所有者的利益受损。农村干部从维护农民利益出发，希望能够签订尽可能短的出让合同，而企业必须考虑取得土地使用权后的开发建设成本，希望签订较长时间的出让合同。

完善集体建设用地使用权流转的政策建议

海门市农村集体经营性建设用地使用制度改革试点，为探索建立统筹城乡的建设用地市场积累了宝贵经验。

１．完善经营性农村集体建设用地制度改革的配套政策。要加快研究制定《农村集体经济组织成员管理办法》，为有效管理集体土地权利人提供依据，更好地维护农民利益。要建立土地流转抵押的咨询、评估、代理、仲裁等机构及其相关的中介服务体系，做好确权发证和地价评估等工作。建议将征地过程中发生的耕地占用税、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、农业重点开发建设资金、围垦造地专项资金、征地管理费等六大收费项目调整为征地资源税、被征地农民安置基金、管理费三项，分别用于维护耕地后备资源、合理安置被征地农民和土地行政管理。建议国土资源部门、人行和银监等部门联合出台《农村经营性集体建设用地使用权抵押贷款管理办法》，明确经营性集体建设用地使用权抵押的申请、审批、登记、发证、注销等流程，明确抵押人和抵押权人的权利和义务。督促商业银行抓住经营性集体建设用地使用权流转改革试点机遇，创新信贷管理体系和信贷产品，通过有效载体把信贷服务延伸到农村城镇化和工业化之中，满足中小企业因经营性集体建设用地使用权流转抵押衍生出的旺盛的信贷需求。

２．扩大经营性农村集体建设用地制度改革试点范围。经营性农村集体建设用地面广量大，如果在全国范围内全面推进，一方面可以增加农民收入，另一方面也能有效地缓解中小企业融资困难。建议将经营性农村集体建设用地流转抵押改革试点范围扩大到珠三角、长三角、环渤海地区各个省市，提高这些地区外向型中小企业的融资能力，扩大就业保增长。３．加快完善《土地管理法》、《担保法》、《物权法》等法律法规，尽早出台《农村集体建设用地管理办法》，对经营性农村集体建设用地流转抵押作出明确规定。增强中小企业利用集体建设用地抵押贷款的合法性，为银行业金融机构消除顾虑，为中小企业松绑解困，为农民提供稳定预期。搞好经营性农村集体建设用地流转抵押试点工作，是在农村经济领域深入贯彻落实科学发展观、帮助中小企业增强活力、更多地创造就业机会、更好地维护农民利益的切实举措。要真正做到政策搭好台，银行求创新，企业增活力，农民得实惠。