第一篇：二手房买卖合同(未办房产证转让版)（推荐）
房屋买卖合同
甲方（出卖人）：
身份证件号码：
乙方（买受人）：
身份证件号码：
甲乙双方经过友好协商，就房屋买卖一事，在平等、自愿、诚实信用的前提下，达成如下协议：
第一条
甲方自愿将其拥有的房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：
1.1座落于
，建筑面积为97 平方米（房产证面积为准）；套内建筑面积80 平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.64平方米；
1.2该房屋卖房人已取得房屋不动产权证等相关证件。有甲方与四川省
地产开发有限公司签订的商品房买卖合同以及该房屋的购房发票，契税完税凭证、维修基金缴费收据、银行贷款等相关凭据。
1.3 该房屋占用范围内的相应的土地使用权随该房屋一并转让。
1.4该房屋的相关权益随该房屋一并转让。出卖人还应当将附属于该房屋的阳台、走道、楼梯、电梯、楼顶、装修、卫生间、其他设施、设备等转让给买受人，其转让价格已包含在上述房屋的价款中，不再另行支付价款。第二条
房屋贷款抵押的注销
1、合同签订后，甲方应于房屋产权证办理后的7天内至银行办理提前还贷手续。
2、甲方应在从银行取得上述房地产已结清贷款、注销抵押的证明、以及他项权证等文件后的当天将相关文件交给乙方保管、留置。
3、上述任何手续如因非甲、乙方因素而无法当时完成，双方应约定时间办理余下手续，同时甲方应尽量配合完成相关手续的办理。
第三条
甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况。保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人追索。若因此发生相关纠纷，其后果由甲方承担违约责任。
卖方保证出售房屋中未发生过重伤、非正常死亡、严重刑事案件等可能导致买房人心理不安的严重情况，不存在不正常辐射及其他致病等情况，若有甲方必须尽到告知义务，且乙方有权无条件退房。
第四条
价款与付款方式
4.1双方约定按套计算价款，房屋总价为人民币陆拾伍万元整（￥650000.0元整）；
4.2房屋价款的支付方式、支付时间为：
1、乙方在本合同签订当日支付付给甲方定金(人民币)，(大写)拾万元整，(小写)￥100000.0元。该定金在乙方第二次付款时充抵房款。
2、乙方在房屋所有权证、土地使用权证等相关权益证明的过户手续办理完毕之日付款大写壹拾柒万元整，小写170000.0元整付给甲方。
3、剩余房款大写叁拾捌万元整，小写380000.0元整在乙方贷款办理后支付给甲方。
甲方收到乙方所每一笔付款项后均需出具收据并签字按手印确认。
第五条
相关手续办理时间约定：
5.1 甲、乙双方约定，卖房人该房屋产权证明取得后交付该房屋；甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。若未按上述约定时间交付房屋按本合同第九条承担违约责任。
5.2甲方未在该房屋落户，若有需要甲方需配合将其落户于该房屋的户籍关系迁出。
第六条 甲方确认虽然房屋所有权证、购房合同等未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。
第七条 双方约定于甲方将该房屋所有权证、土地使用权证等相关证件办理完后3个工作日内向有关部门申请办理房屋所有权及土地使用权等相关权益证明的过户手续。
7.1 在办理房屋产权及土地使用权转移过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告及主管部门要求的其它文件。
7.2 在甲乙双方办理相关产权转移时，如需要甲方出面处理的，甲方应予协助。如因甲方的延误，致影响过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。如甲方原因而不能办理过户登记，乙方有权解除合同，解约时，甲方除返还全部房价款外，并按本合同第八条承担违约责任。
7.3 甲方在乙方领取房屋所有权证后，双方按有关规定向土地管理部门申请土地使用权的变更手续。其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。
7.4 除本条第3款已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由乙方按国家规定承担。
第八条 甲方如不按合同规定办理房产过户以及交付房屋，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应双倍返还定金给乙方作为违约金。
第九条
乙方全部或一部分不履行本合同约定给付房价款时，逾期超过1个月时，甲方有权解除本合同，乙方需支付甲方违约金，违约金为乙方所付定金。
第十条
该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方，转移前的风险由甲方承担。
第十一条 该房屋正式交付时应结清物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关费用。
第十二条 在房屋定金交付当日甲方应将与该房屋相关的购房合同原件及补充协议原件、购房发票原件三联、契税交款完税凭证原件、维修基金交款财政收据、燃气接口费相关合同票据交给乙方。
第十三条 本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本合同的附件均为本合同不可分割的部分。
第十四条 甲、乙双方在履行本合同中若发生争议，应协商解决。协商不成的，在乙方所在地人民法院起诉。
第十五条
本合同一式二份，甲乙双方各执一份。具有同等法律效力。
第十六条 本合同自甲乙双方签订之日起生效。
第十七条
如因不可抗力或乙方无法办理住房公积金贷款等其他不可归责于当事人的原因致使合同不能履行的，甲、乙双方可解除合同，并不承担违约责任。
甲方(签章)：
乙方(签章)：
现住址：
现住址：
联系电话：
联系电话：
签约日期：
签约日期：
第二篇：二手房买卖合同(未办房产证转让版)
房屋买卖合同
甲方（出卖人）：
身份证件号码： 乙方（买受人）： 身份证件号码：
甲乙双方经过友好协商，就房屋买卖一事，在平等、自愿、诚实信用的前提下，达成如下协议：
第一条 甲方自愿将其拥有的房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：
1.1座落于
，建筑面积为
平方米；套内建筑面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米；
1.2该房屋甲方暂未取得房屋所有权证、土地使用权证等相关证件。有甲方与 公司签订的 合同，该房屋的购房发票，契税完税凭证、维修基金缴费收据等相关凭据。
1.3 该房屋占用范围内的相应的土地使用权随该房屋一并转让。
1.4该房屋的相关权益随该房屋一并转让。出卖人还应当将附属于该房屋的阳台、走道、楼梯、电梯、楼顶、装修、卫生间、其他设施、设备等转让给买受人，其转让价格已包含在上述房屋的价款中，不再另行支付价款。
第二条 甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况。保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人追索。若因此发生相关纠纷，其后果由甲方承担。甲方需付乙方违约金 万元。
卖方保证出售房屋中未发生过重伤、非正常死亡、严重刑事案件等可能导致买房人心理不安的严重情况，不存在不正常辐射及其他致病等情况，若有甲方必须尽到告知义务。如果买方发现房屋中曾经发生过上述情况而卖方未曾予以书面披露的，买方有权解除合同或者要求酌减房屋价款 万元。
第三条 计价方式与价款
3.1双方约定按套计算价款，房屋总价为人民币 整（￥ 元整）；
3.2房屋价款的支付方式、支付时间为：乙方在本合同签订当日支付付给甲方定金(人民币)，(大写)，(小写)￥ 元。该定定金在乙方第二次付款时充抵房款。
第四条 房屋价款：乙方分 期付给甲方：
第一期：在 年 月
日，付人民币 万元； 第二期：在交付房屋之日，付人民币 万元。
第三期：在房屋所有权证、土地使用权证等相关权益证明的过户手续办理完毕之日付款 万元。
每期付款，甲方收到乙方支所付款项后出具收据并签字按手印。第五条 相关手续办理时间约定：
5.1 甲、乙双方定于 年 月
日交付该房屋；甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。若未按上述约定时间交付房屋按本合同第八条承担违约责任。
5.2甲方未在该房屋落户，若有需在本合同签订之日起10个工作日，将其落户于该房屋的户籍关系迁出。
第六条 甲方确认虽然房屋所有权证、购房合同等未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。
第七条 双方约定于甲方将该房屋所有权证、土地使用权证等相关证件办理完后3个工作日内向有关部门申请办理房屋所有权及土地使用权等相关权益证明的过户手续。
7.1 在办理房屋产权及土地使用权转移过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告及主管部门要求的其它文件
7.2 在甲乙双方办理相关产权转移时，如需要甲方出面处理的，甲方应予协助。如因甲方的延误，致影响过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。如甲方原因而不能办理过户登记，乙方有权解除合同，解约时，甲方除返还全部房价款外，并按本合同第八条承担违约责任。
7.3 甲方在乙方领取房屋所有权证后，双方按有关规定向土地管理部门申请土地使用权的变更手续。其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。
7.4 除本条第3款已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由甲、乙双方按国家规定各自承担。
第八条 甲方如不按合同规定的日期办理房产过户以及交付房屋，每逾期1天按房价的总额3‰计算违约金给与乙方。逾期超过3个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿给乙方违约金 万元。
第九条 乙方全部或一部分不履行本合同约定的日期给付房价款时，其逾期部分，乙方应加付按日3‰计算的违约金给与甲方。逾期超过3个月时，甲方有权解除本合同，乙方需支付甲方违约金，违约金为乙方违约时应付款总金额的。
第十条
该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方，转移前的风险由甲方承担。
第十一条 该房屋正式交付时应结清物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关费用。
第十二条 在房屋交付当日乙方应将与该房屋相关的购房合同原件及补充协议原件、购房发票原件三联、契税交款完税凭证原件、维修基金交款财政收据、燃气接口费相关合同票据交给乙方。乙方在收到上述合同票据等资料时向甲方支付本合同第四条第二款约定的应付款金额。若因甲方未提供上述合同票据等资料文件的乙方付款时间相应顺延。若乙方在约定交付时间后10日仍不能提供上述文件资料的，乙方可解除合同，甲方除退还乙方衣服款项外，另支付乙方违约金5万元。
第十三条 本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本合同的附件均为本合同不可分割的部分。
第十四条 甲、乙双方在履行本合同中若发生争议，应协商解决。协商不成的，在乙方所在地人民法院起诉。
第十五条
本合同一式二份，甲乙双方各执一份。具有同等法律效力。
第十六条 本合同自甲乙双方签订之日起生效。
甲方(签章)：
乙方(签章)：
地 址：
地 址：
现住址：
现住址：
联系电话：
联系电话：
签约日期：
签约日期：
第三篇：二手房买卖合同(房产证)
房屋买卖合同
甲方(卖方)：______________ 身份证件号码：____________________________
乙方(买方)：______________ 身份证件号码：____________________________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定，买卖双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就本合同所涉房地产转让事宜，达成如下协议：
第一条 甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：
(一)座落于_______________________________________________________________，建筑面积为________平方米，套内建筑面积_______平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积
平方米。
(二)出售房屋的所有权证证号为________________________，自合同生效之日起，该房屋所有权证书由乙方持有和保管。
(三)房屋平面图及其四至见房产证。
该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。
该房屋的相关权益随该房屋一并转让。
出卖人还应当将附属于该房屋的阳台、走道、楼梯、电梯、楼顶、装修、地下室（如有）、附属设施、设备，转让给买受人，其转让价格已包含在房屋的价款中，不再另行支付价款。
第二条 甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人追索。
第三条
房屋转让款
房屋转让价款总计______________，房价款的支付方式为一次性全额支付。房屋转让款的支付时间为________年_____月_____日之前。
第四条
支付方式：
房价款，由乙方通过银行转帐的方式支付到甲方指定的银行帐号。开户行： 户名：
/ 3
银行账户：
第五条
时间的约定
1、甲、乙双方定于__________正式交付该房屋；甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。
2、甲方应在___________________前将其落户于该房屋的户籍关系（如有）迁出。
3、甲方未按规定履行以上义务的，则按约定承担违约责任。
第六条 甲方承诺并保证，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已同意将该房屋出售给乙方。
第七条
由于房屋土地使用权证书的政策性原因，双方目前未能办理房屋过户手续。政府主管部门已经在处理土地使用权证书的问题。双方确认，一旦政府部门处理好土地使用权证书的问题，在可以办理房屋过户手续的情况下，乙方提出办理过户手续要求，甲方应在一个月内配合、协助向政府主管部门申报房屋（包括土地使用权）过户手续。
在办理房屋产权及土地使用权移转过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面文书及政府主管部门要求的其它文件。如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予配合、协助。如因甲方的延误，致影响过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。如由于甲方原因而不能办理过户登记，乙方有权解除合同，解约时，甲方除返还全部房价款外，并按本合同第九条承担违约责任。
除双方另有约定外，办理房屋过户手续应当缴纳的税费，由乙方按国家规定缴纳。
第八条 乙方违约责任：
乙方如未按本合同第三条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约责任。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，每逾期一天，乙方按累计应付款的______%向甲方支付违约金。逾期超过1个月时，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，追究乙方的违约责任。
第九条、甲方违约责任：
1、除不可抗力的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第五条规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约责任。每逾期一天，甲方按累计已付款的____%向乙方支付违约金。逾期超过____日，则视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，并按本条第2款追究甲方的违约责任。
2、如甲方在合同生效后，有其他违约行为，或者由于甲方原因，房屋未过户，乙方有权解除本合同。甲方应返还全部房价款，赔偿乙方的经济损失（包括房屋装修费、律师费、鉴定费、保全费等损失），并支付乙方违约金________元。
/ 3
第十条 甲方承诺并保证：
1、其为本合同项下房屋的合法所有权人，其有完全的权利处分该房屋并完全有权签署本房屋转让合同及相关协议文件。
2、本合同项下房屋不存在任何限制或者影响本次转让的情形，包括但不限于查封、冻结、抵押、共有人反对（如有）等情况。
3、甲方保证没有与任何第三人签署转让房屋的合同，并保证在本合同签署后，及时配合、协助办理将房屋过户到乙方名下的相关手续。
4、在本合同约定的条件下，甲方应及时办理房屋过户手续，不得无故拖延。由于甲方原因，甲方没有配合、协助办妥过户手续的，愿意承担违约责任。
第十一条
自本协议书生效之日起，甲方不得再次转让本房屋或者影响乙方使用房屋，否则，应按第九条承担违约责任。
第十二条 该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方。
第十三条 该房屋正式交付时，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，按下列约定处理： 甲方应缴清自交房之日之前的物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等一切与该房屋相关的费用。由此引发的纠纷有甲方自行处理，于乙方无关。甲方向乙方提交房屋全套钥匙，双方共同清查确认电、水、煤气等度数。3 甲方应协助乙方办理物业管理的相关入户手续。甲方应协助乙方办理水、电、煤气、有线电视、通讯等相关的更名手续。5 甲方应向乙方提供房屋的维修基金发票、物业管理费押金等相关收据。6 甲方应向乙方提供附属设施的设备发票及保修（如有）。
第十四条 本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本合同的附件均为本合同不可分割的部分。
第十五条 甲、乙双方在履行本合同中若发生争议，应协商解决。协商不成的，由房屋所在地人民法院起诉管辖。
第十六条
本合同一式贰份。甲乙双方各执一份，均具有相同的法律效力。
第十七条 本合同自甲乙双方签订之日自起生效。
甲方(签章)：
乙方(签章)： 签约日期：
签约日期：
/ 3
第四篇：未办房产证房屋转让协议
未办房产证房屋转让协议
未办房产证房屋转让协议本协议双方当事人：
转让方（以下简称甲方）：工作单位： 住址：身份证号：
受让方（以下简称乙方）：工作单位： 住址：身份证号：
经自愿协商达成一致，甲方将自己合法拥有的一套房屋转让给乙方，双方就房屋转让相关事宜达成以下合同条款，以资共同遵守：
第一条转让房屋的基本情况
转让房屋（以下简称该房屋）位于兰州市区路号单元层室，房屋结构为，建筑面积平方米（包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台、及其附属设施），实际使用面积平方米。
第二条转让价格
双方商定该房屋转让价格为（人民币）元整，大写（人民币）。第三条付款方式
双方一致同意购房款由乙方分期支付。在甲方向乙方交付房屋全部钥匙同时，乙方应支付购房款元（大写）；剩余房款元（大写）在甲方将房屋产权证办理到乙方名下后，在交付乙方房产证同时由乙方全部支付。甲方在收款时应向乙方出具收据。
第四条房屋交付
甲方应于本合同生效之日起日内，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。
第五条房屋过户
房屋交付乙方后，甲方应当在时间内办理该房屋的过户手续，将该房屋的产权证办理到乙方名下，办理产权证相关费用由甲方承担。
第六条甲方的承诺保证
甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍。
甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利，本合同签订前该房屋集资、购房款、天然气管道安装费、壁挂炉安装费用、物业管理费及其他应当交纳的费用已全部交清，如有尚未交纳或拖欠的费用，由甲方全部承担。
第七条违约责任
甲方违反本合同约定，未能在约定时间内交付上述房屋的，每逾期一日，甲方应按乙方已付购房款的万分之二承担违约责任；逾期超过三个月时，乙方有权单方解除本合同，甲方应承担全部购房款20 %的违约金。
乙方违反本合同约定，未能在约定时间内支付约定的购房款，每逾期一日，甲方按应付购房款的万分之二计算滞纳金，逾期超过三个月时，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担全部购房款20%的违约金。
第八条本合同未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议，补充协议和本合同具有同等法律效力。第九条本合同在履行过程中发生争议，由双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由仲裁委员会仲裁。
第十条本合同自甲、乙双方签字之日起生效。
第十一条本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等效力。甲方：乙方： ___年___月___日
第五篇：未办房产证 房屋转让的合同效力
未办房产证 房屋转让的合同效力
作者:周建中*** 时间:2010-07-26 查看(1581)评论(0)
转让未办房产证的房屋的合同效力
案情
2006年，张某从某房地产公司购买了一套商品房，合同已经当地房地产行政管理部门备案登记，但房屋尚未办理房产证。2007年3月，经中介介绍，王某与张某签订了一份《房屋买卖合同》，约定：张某将房屋转让给王某，价格为350000元，王某应于合同签订当日支付定金30000元，于2007年5月8日支付第一期房款104000元（含定金），余款246000元办理银行按揭;合同还约定，自合同签订之日起，若张某中途不卖，张某除应退还定金外，还需赔偿30000元给王某；若王某中途不买或者逾期7天支付房款，张某可将王某所支付的定金抵作违约赔偿金，不予退还。
合同签订当日，王某向张某支付了30000元定金。后因张某反悔，不愿履行合同，王某向法院起诉，要求张某继续履行合同，协助王某办理房屋过户手续。张某辩称，1、出卖的房屋未办理房产证就转让，违反有关强制性规定，双方签订的合同无效；
2、如果法院认为合同有效，出让人愿意依约选择退还定金，并支付30000元违约金，解除双方合同。争议
观点
一、《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。王某与张某签订的《房屋买卖合同》违反了法律的强制性规定，属于无效合同。观点
二、讼争的《房屋买卖合同》是双方自愿订立，意思表示真实，不违反法律、法规的强制性规定，合同有效，双方当事人均应受合同约束。评析
本案争议首先是如何认定房屋买卖合同的效力。修订前我国《城市房地产管理法》第三十七条（修订后为第三十八条）第（六）项规定未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让，建设部1990年12月31日发布的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（2001年6月29日废止）第十八条也明确规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。”由于上述法律和部门规章的规定，司法实务在一段时间内将此类合同均认定为无效。1999年3月15日、同年12月29日，随着《合同法》和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
（一）》的发布和实施，开始改变以往将此类合同认定为无效的做法。《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
（一）》第九条：“依照合同法第四十四第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”我国《合同法》及相关司法解释的出台，改变了长期以来我国法律关于登记直接决定合同效力的规定，将登记的效力与合同的效力作了清晰的区分，使司法实务对登记与合同的效力关系有了统一的认识，自此司法实务对此类合同不再因未办理登记而认定为无效。
近期由于房地产的价格变动幅度大，房地产交易因一方悔约导致纠纷也较以往多，反悔一方多以双方合同违反《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，主张合同无效。《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的含义应理解为如果合同以未依法登记领取权属证书的房地产为标的，转让行为不产生物权效力。该条款针对的是合同的标的物—房屋的产权确认及变更这一物权变动行为，并非针对合同本身，该条款对于房屋买卖合同本身效力并不直接影响。不动产登记制度主要作用在于公示，是针对物权变动行为而设立，对合同的效力没有直接的影响。我国现行法律、行政法规对房地产转让合同此类合同本身，法律、行政法规并没有要求须登记才生效的强制性规定，只是对于合同的标的物—房屋的产权确认及变更，法律要求登记的强制性规定，但这两者是不同的，应将登记的效力和合同的效力区分开来。本案双方当事人是在自愿平等的基础上，达成的合意，意思表示真实，合同内容本身没有违反法律、行政法规的强制规定，形式要件也符合法律的规定，双方当事人达成合意后即生效，因此，讼争的《房屋买卖合同》应为有效合同，双方当事人均应受合同约定的约束。
合同约定：“若张某中途不卖，张某除应退还定金外，还需赔偿30000元给王某；若王某中途不买或者逾期7天支付房款，张某可将王某所支付的定金抵作违约赔偿金，不予退还。”该约定是双方当事人在平等、自愿的情况下达成的，双方权利、义务也对等，且符合《中华人民共和国合担保法》相关规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十七条规定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。”根据意思自治和合同严守原则，在不违反法律禁止性规定的情况下，法院首先应当尊重当事人的选择。因此，张某依约可选择退还定金，支付30000元违约金，解除双方签订的合同。否则，张某应继续履行合同
暂时未办理房产证的房屋买卖的合同效力
暂时未办理房产证的房屋买卖的合同效力
所谓期房的转让，即预售的商品房的转让，是指预售商品房的预购人在实际占有商品房并取得房地产权证之前，将预售商品房转让给他人的一种法律行为。
实践中的操作一般都是通过两种方式：
1、签定房屋买卖预约合同，待房产证出来后，双方再签订正式的房地产买卖合同，办理过户手续；
2、先租后售，即在房产证出来之前卖方先承租给买方使用，待房产证出来后再办理过户手续。
上述方式，对于买方而言，存在极大的风险。买方在交付了购房款的情况下，如果房产证一直办不下来，买方的权利就得不法律保障。时间一长，如果楼价上涨，由于没有办理过户，卖方在利益的驱驶下可能将房产再转卖给他人。买方在买这种房时，就会存在上述风险。
在实践中，对于期房转让合同效力问题的认识不一。有观点认为无效，理由是《城市房地产管理法》第三十七条第(六)项有“未依法登记领取权属证书的的房地产不得转让”的规定，但该法第四十五条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”。但迄今为止，国务院并未根据法律的授权制定相应的行政法规予以调整和规范，2005年4月30日建设部等七部委联合发布了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，国务院办公厅予以了转发，该意见明确规定禁止将购买的预售商品房再行转让。但该意见是国家为拟制炒房、哄抬房价行为而出台的一种政策性规定。我们不能仅因出卖方尚未取得房屋所有权证而认定转让合同无效。
其理由是：房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，其虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此买方再予转让并不违反法律禁止性规定。因而并不影响转让合同的效力。
未取得产权证的房屋买卖合同效力与解除
(注:李静律师原创文章,转载请注明出处)
实践当中，因房屋未获产权证就进行买卖进而因合同效力及解除事宜发生二手房交易纠纷的案例屡有发生，由于社会经济环境和新旧法律及审判实践的不断变化，类似案件的判决结果有时却大相径庭，在此作一些分析，仅供参考。
一、关于未取得产权证的房屋买卖合同效力，存在以下三种不同意见：
1、双方签订的《房屋买卖合同》无效。
理由：该合同违反了我国《城市房地产管理法》第37条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，而这一规定属于法律层级的强制性规定，因此双方的合同符合我国《合同法》第52条第（五）项“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效”的规定。
2、依据起诉时该房屋是否符合办理房产证的条件确认其效力。
理由:依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条的规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。因此，在起诉前已经具备办理领取房产证条件的，可以认定买卖合同有效；否则应认定为无效。
3、房屋买卖合同有效。理由：
第一、房屋转让合同属双方自愿签订，是各自真实意思表示。
第二、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
（二）》第十四条规定，《合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。虽然强制性规定和管理性规定如何区分有待进一步明确，但《城市房地产管理法》第三十八条的规定是管理性规范目前已基本形成共识，因此不属于“违反法律、行政法规强制性规定”，不能作为认定合同无效的理由。
第三、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第9条的规定，是指合同应当办理批准、登记才生效的，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
第四、《物权法》第15条规定： “当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。
本律师同意上述第3种意见，未取得产权证的房屋买卖合同应为有效。不仅因为上述法律、法规的相关规定，更因为确认合同有效符合民法的诚实信用原则，有利于维护社会交易关系的稳定，因此实践中判决合同有效的案例越来越多。
二、关于未获产权证房屋买卖合同的解除
未获产权证的房屋买卖合同能否解除，要看合同签订和履行的具体情况，不能一概而论。
首先，要看房屋买卖合同的关于合同解除及相关违约责任的具体约定。如果明确约定了合同解除条款，甚至明确了违约责任，则应按合同约定执行，只是违约责任约定过低或过高的，可以依法申请予以提高或减少。
其次，要看房屋价款的支付和房屋的交付情况。如果买方已经支付大部分或全部房屋价款，且卖方已经将房屋交付给买方居住的，出于维护交易稳定及便于执行的考虑，一般会判决继续履行合同。再次，要看是否能够最终实现房屋买卖合同目的。如果房屋已经售予第三方并过户或者存在其他特殊情形，导致房屋买卖合同目的已经无法实现的，一般会判决解除合同。
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