第一篇：房地产估价报告的估价描述与估价分析
房地产估价报告的估价描述与估价分析 王 全 民
一、估价报告实例点评
实例一
目前正常的封面做法主要有二种：(1)估价报告题目＋六项内容(2)分二部分
封 面－－企业自选纸类型和自行设计
扉 页－－估价报告题目＋六项内容
封面（或扉页）六项内容 举例1：
房地产抵押估价报告
估价项目名称：A2市XXXX酒店房地产抵押价值评估 估价委托人： A2市XXXX酒店投资管理有限公司 估 价 机 构：XXXX 房地产估价有限公司 注册房地产估价师：XXX XXX XXX 估价作业日期：2009年3月10日至 2009 年3月18日
估价报告编号：XXX 估（200X）第 XXXXX 号
举例2：
估价报告目录形式
致估价委托人函.......................................................2 注册房地产估价师声明.....................................................3 估价的假设和限制条件................................................4 房地产估价结果报告...................................................6
一、估价委托人............................................................6
二、估价机构...............................................................6
三、估价目的...............................................................6
四、估价对象及其范围.......................................................7
五、价值类型及其定义.......................................................7
六、估价时点及其确定理由...................................................7
七、估价依据.............................................................7
八、估价原则.............................................................8
九、估价方法............................................................9
十、估价结果............................................................9
十一、其他需要说明的事项..................................................9
十二、估价人员...........................................................9 1 房地产抵押估价技术报告..................................................29
一、估价对象描述与分析...................................................29
二、市场背景描述与分析...................................................32
五、估价对象最高最佳利用分析..............................................35
六、估计方法适用性分析...................................................43
七、估价测算过程.........................................................43
八、估价结果确定..........................................................45 附件：
1、估价委托书；
2、估价对象位置示意图；
3、估价对象内外部状况以及周围环境和景观的照片；
4、估价对象权属证明复印件；
5、估价机构资质证书复印件；
6、估价机构营业执照复印件；
7、注册房地产估价师证书复印件；
8、估价中引用的其他专用文件资料。
致估价委托人函的形式 例3（略）例4（略）
二、估价报告质量评审不合格内容与说明
（一）估价报告重要内容描述缺失
结果报告重要内容缺失：包括估价委托人、估价机构、估价目的、估价对象、价值类型、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期内容所出现的缺失。
技术报告重要内容缺失：包括估价对象描述与分析（实物状况描述与分析、权益状况描述与分析、区位状况描述与分析）、市场背景描述与分析、估价对象最高最佳利用分析、估价方法适用性分析、估价测算过程、估价结果确定内容所出现的缺失。
其他重要内容缺失：包括致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设与限制条件及附件等内容所出现的缺失。
（二）估价报告的原则性错误（估价报告存在下列情形之一的，为原则性错误）
1、估价报告中没有2名以上（含2名）注册房地产估价师亲笔签名的；
2、估价报告中没有加盖估价机构公章的；
3、估价报告出具日期不在估价机构资质有效期内的；
4、估价报告对应的估价业务超出估价机构资质等级许可范围的；
5、随意编造估价假设的；
6、估价对象不符合估价目的相应的处分要求的；
7、估价对象范围或者状况界定存在严重错误的；
8、虚构、编造估价对象状况的；
9、估价时点与估价目的不适应或者与有关规定不同且未充分说明理由的；
10、价值类型选择或者价值定义存在严重错误的；
11、虚构、编造可比实例的。
（三）估价报告的严重质量缺陷（估价报告存在下列情形之一的，为严重质量缺陷）
1、估价依据中未列明估价所依据的必要法律法规和标准，或者在估价报告分析中没有体现其要求，或者运用存在严重错误的；
2、理论上适用的估价方法未采用且未充分说明理由的；
3、估价方法选用出现错误的；
4、估价结果报告、估价技术报告中估价方法选用不一致的；
5、估价技术路线确定出现严重错误的；
6、估价基本数据、参数选取出现严重错误或者明显偏离客观实际且无正当理由的；
7、估价方法运用出现严重错误，包括测算过程、计算公式选用、计算结果出现严重错误的；
8、估价报告中的内容前后严重矛盾的；
9、致估价委托人函、估价结果报告、估价技术报告中的估价结果不一致的；
10、对估价结果有重大影响且存在不确定因素，未在估价假设和限制条件中说明或者披露，也未就该不确定因素对估价结果可能产生影响进行说明的，或者虽然在估价假设和限制条件中说明或披露，但未就该不确定因素对估价结果可能产生影响进行说明的。
三、房地产估价结果报告描述的基本要求
(一)估价委托人
1、要求：描述内容完整，表述准确；
2、内容：要有委托单位或个人名称、地址、联系电话、联系人名称等
(二)估价机构
1、要求：描述内容完整，表述准确；
2、内容：估价机构全称、法定代表人、资质等级、资质证书编号、资质有效期等。
(三)估价目的
1、要求：表述准确、具体，与经济行为相对应；
2、内容：各类不同的估价目的表述
（四）估价对象（及其范围）
1、要求：描述范围明确、界定准确，具体是指估价对象的基本状况内容属实、确定、具体、全面、简明，估价对象状况基本内容不缺少、不重复、不交叉。
2、内容：
(1)估价对象描述的基本状况。通过估价对象产权证明、规划、合同等依据，描述出估价对象的名称、权益状况、坐落、四至、土地面积、年限、建筑面积与结构、年限等。
(2)估价对象估价范围包含是否存在装饰装修、动产、特许经营权、债权债务等，其界定应清楚。
（五）估价时点（及其确定理由）
1、要求：估价时点确定正确，确定理由简要明确；
2、内容：表达估价时点具体日期的年月日，要用大写或阿拉伯数字表示；说明确定估价时点的具体理由。估价时点描述常见理由：(1)根据法规或技术标准要求确定估价时点；
(2)根据合同约定确定估价时点；
(3)根据估价对象即将发生的经济行为之需要确定估价时点；
(4)结合估价需要在征得估价委托人同意后确定估价时点。
（六）价值类型（及其定义）
1、要求：描述价值类型与定义，要求价值类型明确，价值内涵或定义完整、准确；
2、内容：分别描述价值类型价值定义。价值类型一是分为市场价值与非市场价值 非市场价值的五种形式
（七）估价依据
1、要求：依据完整、明确、合法有效；
2、内容：必要的法律法规要完整、名称要准确；
必要的估价技术依据要完整、名称要准确； 估价委托人提供依据、资料要完整、具体； 估价机构掌握的依据、资料要完整、具体。
(1)必要的法律法规依据排序
①全国人民代表大会通过的法律，如： 《民法》、《宪法》、《物权法》等；
②全国人大常委会通过的法律，如：《城市房地产管理法》、《土地管理法》，《城乡规划法》等；
③国务院制定的行政法规，如：《中华人民共和国房产税暂行条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》等；
④司法解释，如：“最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释”、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿的权问题的批复》、《最高人民法院关于人民法院执行执行设定抵押的房屋的规定》等。
⑤部门规章或省、市、区规章，如：《城市房屋抵押管理办法》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》、《房屋登记办法》等；
⑥所在城市（指地市级或县）相关规定，如大连市国土资源和房屋局文件《大连市城市房屋拆迁估价实施细则》大国土房屋发[2008]18号；
(2)必要的技术标准依据（主要指行业内技术标准）如：
《房地产估价规范》 GB/T 50291－19999、《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）、《城市房屋拆迁估价指导意见》建住房[2003]234号、《房地产抵押估价指导意见》建住房[2006]8号、房屋质量缺陷损失评估规程》DBG/T 01－103－2005（北京市工程建设标准）等；
(3)估价委托人提供的资料依据
如：产权资料、优先受偿款资料、房屋租赁合同资料、土地与房屋状况统计资料、房屋工程设计图纸资料、建安工程费资料、房屋维护、改造工程设计图纸与费用资料等；
(4)估价机构掌握的资料依据（略）
（八）估价原则
1、要求：原则内容要完整但不交叉，各原则描述要准确；
2、内容完整：是指应分别列明独立客观公正原则、合法原则、最高最佳利用原则、估价时点原则、替代原则。不少报告没有独立、客观、公正原则。
举例：估价要以最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行、经过充分合理的论证、能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断标准如下：
(1)法律上的许可性。如产权限制、规划及相关政策法规许可。要展开——如层高大的沿街商铺加层可增收益
(2)技术上的可能性。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。如建筑、设备技术的改造。
(3)经济上的可行性。即在各种可能的使用方式中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限投资而能获得最大收益的使用方式。如经营方式
(4)价值最大化。使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方式中，达到最大的一种。
(5)土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否均衡来判定。如建筑物与土地在区位、面积是否相匹配，裙房与塔楼之间等是否具有投资集约度。
(6)与外部环境的协调性。应按房地产与其周围环境相协调，能获得最佳外部经济效益的用途估价。
(7)可持续发展性。按可持续发展的观点确定使用。即研究房地产市场的发展变化趋、使未来利益最大化的使用方式。
（九）估价方法
1、要求：采用的估价方法要完整，定义要准确；
2、内容：说明估价思路和估价方法种类，描述出已采用估价方法的名称与定义。
估价方法选取应注意的问题：
(1)估价报告估价思路先于估价方法；
(2)估价方法选择主要取决于三方面：估价对象性质或用途、估价目的和市场发育状况；
(3)不要表述与估价方法选取无关的内容；
(4)在本部分要注意与技术报告中的“估价方法适用性分析”的协调性。
（十）估价结果
1、要求：描述完整清晰，这里的估价结果要与致估价委托人函、技术报告中的估价结果要一致；
2、内容：估价结果（币种、总价、单价及总价大写）表述完整；估价结果相关事项（与估价假设、限制条件一致，扣除相关费用及税金应说明）要清晰。
估价结果应注意的问题：
(1)要注明估价对象的具体名称；
(2)要注明估价时点的具体日期；
(3)当估价项目为多个单体房屋或设施时，应分别写出其单价和相应总价或列表分别说明；
（4）对于利用某种估价方法取得相应估价结果，应描述确定结果的合理性理由；
（5）对于通过几种估价方法取得的结果，在确定估价最终结果时，应说明利用简单算术平均法权重相同的理由，或应说明利用加权算术平均法权重不同的理由；（6）结合不同估价目的对估价结果确定需要说明的理由。
（十一）其它需要说明的问题
如：如估价作业日期、估价报告有效使用期、特殊目的估价等，应酌情进行说明。
（十二）估价人员
1、要求：人员姓名、个人情况内容要齐全、准确；
2、人员情况内容描述应注意的问题
(1)应注明执行估价的注册房地产估价师的姓名、资格、注册号并签名；
(2)应注明协助估价的人员姓名、资格（职称）并签名；
(3)有重要专业帮助的，要注明帮助估价的专业人员的姓名、资格(职称)、帮助内容并签名。
四、估价技术报告的估价描述与估价分析
（一）技术报告估价描述与估价分析存在的常见问题
1、实物状况、权益状况、区位状况描述与分析与结果报告重复；
2、实物状况、权益状况、区位状况描述不全面、不翔实、不具体；
3、估价对象状况专业分析空缺(1)缺少维护、使用状况描述与分析；
(2)缺少估价对象功能状分析。如平面布置、空间利用、功能效果、主要楼层用途、面积、交通与便捷情况；
(3)区位状况：一般状况介绍多，分析少、不具体；(4)没有权益状况分析。
(5)缺少外部性分析。如周边景观环境与设施等；
4、市场背景描述与分析不得要领(1)没有按三方面要求去分析；(2)描述内容扯得太远；
(3)与本次估价的估价对象房地产市场类型结合不紧密。
5、最高最佳利用分析不得要领
多数报告没有按三方面的基本要求去分析。
6、估价方法适用性分析存在的问题
(1)与结果报告中的“估价方法”内容相同；(2)没有进行估价技术路线表述；
(3)因没有进行估价方法排查，故宜选用多种估价方法的而只选用一种方法；(4)未对已选用的估价方法阐明充分理由；(5)未对未选用的估价方法的说明具体理由。
（二）估价对象实物状况估价描述与估价分析
1、土地实物状况描述与分析
(1)土地实物状况描述，要求全面、翔实、针对性强，内容包括：
估价对象土地的名称、用途、面积、四至、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划限制条件等，不能缺项；
(2)土地实物状况分析：要求客观、透彻。
①形状不同对土地的利用及价值的影响分析：较规则形状的情形、不规则形状的情形； ②临街状况不同对土地的利用及价值的影响分析； ③地质情况不同对土地的利用及价值的影响分析； ④土地可分割或合并对土地的利用及价值的影响分析； ⑤不同用途估价对象对土地实物状况利用的一般要求。
2、建筑物实物状况描述与分析
(1)建筑物实物状况描述，要求全面、翔实、具体、针对性强，内容包括：
估价对象建筑物的名称、用途、建筑面积、建筑结构、总高、层数与层高、建成年月、平面布置、装修装饰、设备设施(水、电、气等)、室外公共配套设施完备程度等，不能缺项；
(2)建筑物实物状况分析：要求要求客观、透彻。
①结构类型不同对建筑物的利用及价值影响分析：如耐久性、可改造性、估价对象不同用途对建筑物建筑结构的要求等；
②平面形式与交通对建筑物的利用及价值影响分析； ③不同装饰装修建筑物的利用及价值影响分析；
④维护使用状况（建筑结构、装修装修、设施设备）现状描述与使用分析，要全面、翔实、具体；
⑤折旧分析要与建筑结构、装修装修、设施设备实际状况较紧密的结合； ⑥外部状况描述与分析要进行酌情分析。民用、工业用途建筑物实物状况描述与分析举例
3、估价对象权益状况描述与分析
(1)估价对象权益状况描述，要求依据可全面、翔实、明晰，内容包括：
①土地的所有权、使用权、使用管制、目前使用状况、租约限制、其他权利设立及其他特殊情况描述；
②建筑物的所有权、使用权、他项权利设立及其他特殊情况描述；(2)估价对象权益状况分析，要求要求客观、透彻。①结合法律与法规，分析估价对象使用的合法性；
②结合估价对权益状况分析在已确定用途、年限条件下对价值的影响； ③权益状况不同与估价方法运用分析；
④估价目的不同，权益状况对估价结果的影响分析；
4、估价对象区位状况描述与分析
(1)估价对象区位状况描述，要求要求全面、翔实、针对性强，内容包括： ①位置状况包括：坐落、方位、距离、朝向、楼层等，不缺项、描述清楚、准确； ②交通状况包括：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制、停车方便程度等，不能缺项； ③周围环境包括自然环境、人文环境、景观等，不缺项、描述清楚、准确； ④外部配套设施状况包括基础设施、公共服务设施, 不缺项、描述清楚、准确；(2)区位状况分析，要求客观、透彻、与估价对象类型针对性要强。①区位四个方面的分析均应有针对性；
②区位分析要为估价方法中的测算做出必要的数据判断； ③要进行区位未来变化趋势的分析；
④区位状况分析要与估价对象外部性分析加以区别。
（三）市场背景的描述与分析
1、市场背景的描述与分析的要求
(1)宏观房地产市场、当地估价对象细分房地产市场及相关影响因素的描述与分析要简明、准确、透彻，针对性强。本地整体房地产市场状况分析不能笼统；
(2)本地本类房地产细分房地产市场的过去、现在和未来状况描述与分析针对性要强、具体、透彻；
(3)国家及本地宏观经济政策因素描述与分析与当地情况结合紧密；(4)估价分析结论及估价参数取值要有市场数据支持。.进一步讲，房地产市场分析中要从宏观、细分二个房地产市场层面分析。第一层面宏观市场要以当地房地产市场总体分析为主，如房地产市场的现状、存在问题、原因与走势。第二层面是当地本类细分的房地产市场情况。
2、国家、本地房地产市场的宏观分析
分析中宜以供需规模是否基本均衡、市场供给结构是否基本合理、价格是否基本稳定为主线进行。以住宅为例：
(1)全国1年来住房价格的变化状况：包括新建商品住宅市场价格、二手房住宅价格、经济适用房价格的同比变化、环比变化；
(2)影响全国住房价格变化的相关因素：全国GDP增长、房地产投资状况、住宅投资状况、全国城镇人均住宅建筑面积；住宅面积总供给与总需求、宏观政策影响、全国人均可支配收入水平、住房竣工量、住房销售量、保障房建设情况、住房空置率等；
(3)当地1年来住房价格的变化状况：包括新建住宅市场价格、二手房价格、经济适用房价格变化、同比变化、环比变化；
(4)影响当地住房价格变化的相关因素：当地GDP增长、房地产投资完成状况、住宅完成投资状况、当地人均住宅建筑面积；当地经济政策影响、当地人均可支配收入水平、全年住宅竣工量、住房销售量、住宅在建规模、保障房建设情况，外地人购房数量、均价、占当地住宅销售比例，住房空置率等；
3、本地本类房地产状况描述与分析(过去、现在和未来)(1)本地本类房地产的细分市场状况，是市场分析的重点，应当利用权威性数据和准确的文字进行描述。以普通商品住宅为例：
(2)本地本类房地产市场价格：新建普通住宅不同月、季、年均价，价格同比变化、环比变化，不同行政区域普通住宅价格情况与变化状况，估价对象所在区片普通住宅价格变化状况、热点楼盘住宅价格变化状况，其他类型住宅价格变化等；
二手房价格变化、租赁住房价格变化、租售价格之间关系等；
本地本类住宅市场供给分析：本地本类房地产近期住宅用地土地供应情况，本地本类房屋本年 度施工面积、本年度开工面积、本年度竣工面积、空置面积，应有图表与具体数据。
(3)本类房地产市场需求分析：所在城市人均居住水平的提高增加的需求；住房投资增加的需求；收入水平的提高增加的需求；城市化水平快速发展增加的需求；拆迁房屋增加的被动需求；旧危房淘汰增加的需求；年轻结婚增加的需求；外地人购房增加的需求；存量住宅转换其他用途房屋增加的需求；住宅成套率的提高等。
(4)住房空置情况
住宅空置率的几种类型； 住宅空置率分析。
4、国家及本地社会、经济发展、政策因素描述与分析(1)重大发展战略实施，经济结构调整对房价的影响(2)金融政策对房价的影响(3)税收政策对房价的影响(4)土地政策对房价的影响
(5)住房保障政策变化对房价的影响。
5、未来趋势变化分析(1)市场供给与需求分析(2)居民收入变化分析
(3)投资与消费理念变化趋势分析(4)房地产市场结构变化分析(5)未来社会、经济发展分析。
五、估价对象最高最佳利用分析
（一）合法性分析
1、合法性分析的内容；估价对象的最高最佳利用在法律法规、产权、城市规划、合同约定等方面的合法性；
2、合法性分析方法与思路。合法性要求下用途、年限、规模的正常使用方式；合法性前提下最高最佳利用的潜力与可能性；合法性范围内可争取的最高最佳利用。
（二）估价对象利用前提分析。一般为四种利用前提的分析。
1、保持现状前提
该利用前提基本判断：指估价中经分析认为估价对象仍保持现状、继续按目前状况利用的情形。即：不改变用途、不扩大规模、不装修、不改造，按现有状况继续使用。
该前提价值量判断：房地产现状价值≥推倒重建时新建房地产价值－现有建筑物拆除费用－建造新建筑物费用－建造期间经济损失
按保持现状利用为前提和房地产的基本类型：
（1）新投入使用的房地产。由于是新方案、新设计、新施工、新装修，往往功能齐全、室内外环境好，而应按保持现状使用为前提；
（2）虽已使用多年但在近期又重新装修的房地产。装修后能达到甚至超过原设计的效果。
（3）虽已使用多年，但实践证明现状用途与使用方式为最有利使用，因此，应按估介对象保持 现状使用为前提。如老字号店、品牌店等。
保持现状利用前提的技术可行性分析
(1)规划设计方案的合理性：如：1)用途与总平面布置的合理性；2)红线区域内道路交通与绿化安排除；3)建筑群与公用设施合理组合；4)整体风格：人文、生态、景观等。
(2)房屋结构体系的安全性：1)根据用途、安全、耐久性选择结构型式；2)根据重要程度选择结构型式；3)结合层数、高度、跨度、空间尺寸选择结构型式；4)按抗震性能要求选择结构类型；(3)建筑平面设计的适用性：1)建筑物功能与平面布置的关系（如平面交通、各类房间安排、洁污分区；2）不同用途、档次、面积、层数的房屋的平面布置；3)商业零售项目在很大程度上取决于业态分布位置、规模和人流的安排；4）工业项目在很大程度上取决于工艺流程、原材料与产品的专业运输、企业间协作等；5)各类房屋室内平面的交通合理性，如人流组织、物流安排，要按最不利状况考虑等;(4)建筑立面设计效果(5)建材与设备的选用(6)施工适用技术
房地产现状价值分析方法：通过市场法、收益法或成本法等测算分析证明，估价对象的现状价值最高，即为最高最佳利用。
公式：房地产现状价值≥新建房地产价值－现有建筑物拆除费用－建造新建筑物费用－ 拆除旧建筑物、建造新年建筑物期间的经营损失
当上述条件成立时，才能以房地产现状为前提进行估价。否则，按其他情况考虑。
2、装饰装修改造前提
该前提基本判断：是指将估价对象建筑物装饰装修改造，但再不转换用途利用最为有利的情形。
按装饰装修改造为前提的房地产基本类型：
（1）房屋原装修折旧年限已到且再维修无意义
（2）虽使用年限不长，但近期明显感觉原装修难以使原房屋充分使用的房地产；
（3）已使用多年，由于施工质量不好、功能存在一定缺陷的房地产；
（4）规模需要适当扩大但不改变用途的房屋；
（5）档次需要提升，风格需要转换的房地产；
（6）已使用多年，认为未来若能取得更大效益，只有进行适当改造和装修改变环境的房地产。
该前提价值量判断：
估价对象装饰装修改造后价值增加额≥估价对象装饰装修改造所需费用进一步展开讲。该前提的价值量判断公式：
[估价对象装修改造后实现的价值－现状条件下的价值] ≥[(1)装修改造设计费用＋(2)现有建筑物装修及设备部分拆除费用＋(3)改造(包括扩建)工程费用＋(4)装饰装修工程费用＋(5)新设备购置安装费用＋(6)扩建补地价＋(7)工程监理费 ＋(8)工程造价询咨费用＋(9)招投标费用＋(10)质检费＋(11)环保监测测评费＋(12)业主管理费用＋（13）财务费用＋(14)装修改造期间经营损失] 装饰装修改造使用分析举例：
实例基本情况：某单位需一办公楼，建筑面积24 000 m。一种方案是对一幢闲置多年的房地10 产建筑物适当改造并进行装饰装修后使用，二是直接购买相类似房地产。
据了解，在当地市场上清水房状况的下新开发房地产为4 000元/m，故需支付总房价9 600万元。而当地有一幢未使用办公楼，占地4600平方米，地下二层，地上21层，房屋原建筑面积23069m，取得该房地产的投资总额为2 000万元。内部因结构安全需植筋、粘钢板加固，地上塔楼每层需通过植筋扩建，装修改造后建筑面积为24 026 m，外墙为干挂安溪红623理石，镂艺中空玻璃幕、中空热断铝窗、中空大玻固定窗等。后者用用一年半时间改造完成，共发生费用内容为： 房屋工程加固设计、改造设计费，砼梁等拆除与建筑垃圾运费，土建改造扩建费用，普通装修费，外墙干挂理石、玻璃幕、热断铝中空窗、大型固定窗等装修费，水暖电工程费，零星工程费，其它费用（监理费用、质检费用、工程保险费、工程造价咨询费用、招投标代理费等），计发生费用2701万元。因此，此改造项目费用4701元，比买新办公楼节省： 000元/m×24 026 m－4701万元＝4 909.4万元
另外，该办公楼室内装饰装修及部分室外工程费2500万元。这部分费用新买或改造是都需要,如果将改造办公楼节省的费用于室内装饰装修还节省许多资金。
3、转换用途前提(既改用途又重新装修改造 此类较多)
该前提价值量判断：估价对象转换用途后价值增加额≥估价对象转换用途所需费用
需要转换用途的可能情形
（1）原（设计）用途本来不合理，须改变用途；
（2）城市经济地理位置已发生变化，应改变用途；
（3）经济地理位置正在发生变化，经分析应改变用途；
（4）通过分析比较，认为取消现用途改为其它用途更有利的情形。
价值量判断进一步展开分析公式：
[估价对象转换用途后实现的价值－现状条件下的价值] ≥[(1)转换用途设计费用＋(2)转换用建造工程费用＋(3）转换用途补地价＋(4)转换用途设备家具购置费用＋(5)业主管理费用＋(6)转换用途期间经营损失等]。
4、重新利用前提（属推倒重来类型，是对土地的重新使用）
该前提基本判断：估价对象重新开发再予以使用为最高最佳时，或按现有状况利用价值较低。
价值量判断公式
估价对象现有价值≤[重新利用完成后实现的价值－拆除现有建筑物费用－重新建造扩大建筑面积补地价－重新建造建安费用－重新建造管理费用－重新建造前期费用－重新建造财务费用－税费与利润－重新建造期间经营损失等] 此类型前提在旧城市改造的地块中广泛应用
（三）最高最佳利用结合估价方法的运用分析
1、市场法中的应用
(1)最高最佳利用是市场价值形成的基础
在所有的房地产估价业务中，房地产的价值确定都以特定的用途为基础。估价对象的最高最佳利用分析可以使我们对某宗房地产在市场参与者们心理中的竞争地位作出判断和专业分析的思路。
最高最佳利用分析的重点是将土地设想为空地时的潜在用途。但对于土地的最高最佳分析应结合估价对象现实状况，看当前是否能成为空地或者是已经具有改良物房地产的最高最佳利用。
222
#2
2(2)最高最佳利用分析在市场法中的具体应用
①在技术报告的市场因素分析中，应结合当地市场情况并通过必要的经济技术指标及数据，对估价对象进行最高最佳利用分析；
②对于选取的可比实例，不仅要符合估价规范中选取的条件要求，而且应分别说明各可比实例成交价格是否是在最高最佳利用状况下的交易价格；
③在交易时间因素调整中，应说明各可比实例经调整后的比准价格，仍是估价对象最高最佳利用状况下的价格；
④在区位因素、个别因素、权益状况等因素调整中，应说明各可比实例经调整后的比准价格，仍是估价对象在最高最佳利用状况下的价格。
2、成本法中的应用
(1)一般认识：物质构成是决定估价对象功能效果的基本条件，也是估价对象实现最高最佳利用的物质保障和基础。无论是建设规模，还是内外部条件，均与估价对象的用途和使用效果直接相关。同时，不同的开发建造方式和使用状况，都与估价对象的建造成本与运营费用密不可分。因此，估价中成本法的运用与最高最佳利用分析有着多方面的广泛联系。(2)最高最佳利用分析在成本法中的具体应用
①按收益递增递减原理，结合建筑物的层数、面积，进行成本与效益的分析，可以体现费用与收益的关系；
②按均衡原理，可结合建筑物不同组合方式，进行成本与效益的分析。如利用建筑物内部各部分功能、面积比例的均衡，是根据物质构成体现的，建筑物使用的材料、设备形成了相应的功能以满足各种使用要求。其物质构成要受到费用的制约。所以利用该原理通过成本法展开分析很有意义；
③根据保持现状前提的价值判断标准，进行估价对象最高最佳利用分析； ④根据装饰装修改造前提的价值判断标准，进行估价对象最高最佳利用分析； ⑤根据改变用途前提的价值判断标准，进行估价对象最高最佳利用分析； ⑥根据重新开发前提的价值判断标准，进行估价对象最高最佳利用分析；
⑦据全寿命周期费用理论，进行估价对象最高最佳利用分析利用成本法中分析。即不仅考虑它的一次性投入，还要充分考虑投入使用期间运营费用的多少。
3、收益法中的应用（1）一般认识
预期原理是收益法和最高最佳利用经济上的可行性分析的共同理论基础。经济上的可行性不仅是最高最佳利用分析的必要条件，而且通过收益法的分析与测算也能够得到很好的验证。估价对象价值的最大化也是两者在估价中试图追求的目标。两者的原理有许多相同之处。如：
①与收益法共同遵循预期原理；
②通过不同生产、经营方案从中选择最优；
③分析资金投入时间、经营状况都按最佳效益去考虑；
④通过最高最佳利用分析，选择确定更好的用途和经营方式。(2)收益法中的应用
①根据收益递增递减原理，结合不同经营规模对估价对象进行最高最佳利用分析；
②根据不同生产经营方式选择相应基本数据、参数和数学模型，利用收益法测算最高净现值，12 以此确定估价对象的最高最佳利用方案；
（3）分析不同的投入时间和经营状况，寻求估价对象的最高最佳利用方式。
4、假设开发法中的应用(1)一般认识
预期原理不仅是收益法的理论基础，也是假设开发法的理论基础。假设开发法的本质是以房地产的未来收益为导向或未来市场的价格为目标求取估价对象的价值，而最高最佳利用也是以估价对象每一种潜在用途的未来收益现值或开发完成后价值为目标，所以尽管在估价中两者的分析方法不同，但分析目的具有一致性。
(2)最高最佳利用分析在假设开发法中的具体应用
①根据法律上允许、经济上可行，结合估价对象用途确定估价对象最佳开发利用方案； ②根据技术上可能，结合估价对象规模、内部组合方式分析估价对象是否达到最高最佳； ③在估价结果的可靠性上，按估价对象的用途、档次与规模，在合法基础上分析是否能够达到最高最佳利用；
④对于开发完成后的价值，分析估价对象能否在经营收益或售价上，实现最高的现值。
（四）不同估价目的最高最佳利用分析应用
1、建设用地使用权出让估价
建设用地使用权出让，无论采取何种方式出让，价值类型均为市场价值。
①利用建设用地出让的规划条件进行分析。规划条件是对估价对象最高最佳利用深入分析的法律依据，包括：地块位置、四至、用途、面积、年限、土地使用条件、建设时间等，当是综合用地时，要求明确各类具体用途、所占面积及各自出让年期。一般以当前规划条件为准。
②结合估价对象周边状况进行分析。如现状下的经济地理位置、未来可能发生的变化、整个城市建发展规划较大变动可能产生的影响。
(2)房地产转让估价
①单纯的建设用地转让。其最高最佳利用分析深度、完整性，应等同于建设用地使用权出让估价；
②在建工程转让。
为在建工程中续建项目时，其分析深度不仅同建设用地使用权出让估价，完整性应结合既定设计方案和图纸进行再深入账分析，因为一般项目续建须尊重原设计方案与图纸。
在建工程若为停建项目，要分析停建的原因。如分析停建是资金问题使项目搁浅，还是建设手续不完备停建，也还是违规行为以及项目设计不合理等。对于第四种情况，有必要修改设计再开发建设，否则将无法达到最高最佳使用；
③已形成某种使用的房地产的，其最高最佳利用分析的完整性一般只限于对现有房地产状况下进行最高最佳利用分析。当规划允许拆除重建时，其分析应包括假设为空地的土地最高最佳利用分析。
(3)房地产抵押估价
在抵押设立时，无论估价对象房地产是否处于最高最佳利用状况，从谨慎原则出发，抵押价值的确定应以目前使用状况为基础确定，不需要以最高最佳利用为前提。
根据谨慎原则，抵押价值一般是以当前使用价值为基础确定，当使用价值高于最高最佳利用为 前提的市场价值时，也应以市场价值为基础确定。
(4)城市房屋拆迁补偿估价
在城市房屋拆迁估价中，求取的是按被拆迁房屋在当前用途下的市场价格。所以，估价中只能假设估价对象在不被拆迁的条件下，保持原有用途持续使用为前提，显然这种用途已经不需要按估价对象的最高最佳利用去分析。
在拆迁补偿中，当被拆除房屋占用的土地已经被规划为新用途的开发用地时，无论是从合法的角度，还是从技术与经济的角度分析，都应该按规划确定的新用途和容积率作为最高最佳利用，故应进行最高最佳利用分析。在抵押价值估价中，最高最佳利用分析的完整性以及分析深度要根据房地产实物特征等因素确定。
（五）最高最佳利用分析举例－－方案比选
某宗商服用地为拟出让的熟地面积10000 M，根据规划适宜建造商务公寓或宾馆，容积率为5，出让合同规定出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成清水房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费（包括外装修)为1500元/M，专业费用为建筑安装工程费的6%，管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%。上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年内均匀投入；清水房建成时的销售价格为12000元/M。由清水房装修成精装修需半年时间，装修及其专业费用、管理费用等为1000元/M；精装修公寓的售价为15000元/M。
若该公寓装修完成时，一次性购置相关设施设备，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为300元/M ；假设宾馆正常经营的年净收入为6600万元，报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在清水房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4%，折现率为18%。要求：（1）根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小；（2）判断该宗土地的合理价值，确定最佳使用方式。(计算过程与结果保留二位小数)分析方法一：
估价对象总建筑面积：10000 × 5=5（万M）部分基本成本确定： 土地购买税费：0.04V 建安费用：1500×5=7500（万元）专业费用：7500×6%=450（万元）管理费用:(7500+450)×3%=238.50（万元）建安费用＋专业费用＋管理费用
=（7500＋450＋238.50）=8188.50（万元）建安费用+专业费用+管理费用的折现值
222
28188.5060%8188.5040%4522.8752555.2977087.17(万元)(118%)0.5(118%)1.51、设清水房状况下的土地价值为V1 开发完成后价值：12000×5=60000（万元）销售费用：60000×3%=1800（万元）销售税费：60000×6%=3600（万元）
V160000360018000.04V7078.1730846.24(万元)(118%)2(118%)1.752、设精装修公寓状况下的土地价值为V2 开发完成后价值：15000×5=75000（万元）
装修及相关费用：1000×5=5000（万元）销售费用：75000×3%=2250（万元）销售税费：75000×6%=4500（万元）
V2750004500225050000.04V7078.1733208.25(万元)2(118%)2.5(118%)2.253、设宾馆状况下的土地价值为V3 开发完成后价值66001164149.38(万元)10%(110%)37.566001142411.87(万元)37.510%(118%)2.5(110%)或折现值
因宾馆开发完成后价值小于精装修公寓开发完成后价值，而且宾馆的成本投入大，所以由按钮求出的土地价值V3必然小于由精装修公寓求出的土地价值V2 或V3=25986.34（万元）
4、估价结论
(1)根据最高最佳利用分析中的价值最大化，估价对象评估的土地合理价值为33208.25万元；(2)估价对象的最佳用途为精装修状况下的公寓。
分析方法二：
总建筑面积：10000 × 5=5(万M)建安费用+专业费用+管理费用
=(1500×5×(1+6%)×(1+3%)=8188.50(万元)
1、设清水房状况下的土地价值为V1 开发完成后价值：12000×5=60000（万元）销售费用：60000×3%=1800（万元）销售税费：60000×6%=3600（万元）
V1×(1+4%)×(1+18%)+8188.50×60%×(1+18%)+8188.50×40%×(1+18%)+1800×(1+18%)=60000－3600 V1 =30846.24(万元)
2、设精装修公寓状况下的土地价值为V2 开发完成后价值：15000×5=75000（万元）装修及相关费用：1000×5=5000（万元）销售费用：75000×3%=2250（万元）销售税费：75000×6%=4500（万元）
V2×(1+4%)×(1+18%)+8188.50×60%×(1+18%)+8188.50×40%×(1+18%)
2.520.25
21.5
0.5
2+(2250+5000)×(1+12%)=75000－4500 V2 =33208.25(万元)
0.25
3、设宾馆状况下的土地价值为V3 开发完成后价值66001164149.38(万元)10%(110%)37.5一次性设备购置费：300×5=1500(万元)销售费用：64149.38×3%=1924.48(万元)销售费用：64149.38×6%=3848.96(万元)V3×(1+4%)×(1+18%)+8188.50×60%×(1+18%)+8188.50×40%×(1+18%)+(1924.48+4000)×(1+18%)V3 =25986.35(万元)
4、估价结论：同第一种估价方法
二种方法，估价结果与结论相同；但是，若改变题干中的基本数据或相关参数，将会有其他的结论或结果。该类分析在估价实务中具有推广意义。
0.25
2.52=64149.38－3848.96－1500
六、估价方法的适用性分析
（一）估价方法的适用性分析要求：
1、技术路线表述清晰、明确
2、通过估价方法排查，选取估价方法，排查过程要完整、合理；
3、已选用估价方法理由充分
4、未选用估价方法理由充分。
（二）估价方法的适用性分析方法
1、结合估价目的、估价对象用途与市场条件描述估价技术路线；
2、已选用的各估价方法的理由描述要充分；
3、说明已选用各估价方法的主要步骤及主要计算公式；
4、未选用估价方法的理由未表述或表述不充分的，扣0.5～1分。
七、房地产抵押的估价描述与分析要求
（一）估价结果披露：要求要素披露完整。
包括假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款以及抵押价值。
1、分三个方面进行。市值可为评估值；
知悉法定优先受偿款款结合工作查询过程、措施、结果说明；
抵押价值视前二者去确定。
要求：内容要完整、分析要合理、依据要充分、针对性要强。
2、常见险来源：
政策风险 ：由行业、金融等政策的变动引发的 市场风险：由市场供求关系引起的 法律变动风险：颁布及法律条文变动引起的 技术风险：在估价报告技术方面隐含的 报告使用风险：未能正确使用估价报告产生的
管理风险：事务管理风险；事务管理风险；事务管理风险
（二）估价对象变现能力分析
分析基本要求：内容完整，分析合理，依据充分，针对性强
1、要对抵押房地产的通用性（强弱）、独立使用性、可分割转让（可能）性进行分析。主要从实物与产权方面进行考虑。
(1)房地产通用性：
抵押房地产的用途、功能被市场接受的程度。通用性好，易被买者接受，容易变现。若抵押房地产是普通住宅，易被购房地产青睐。又如抵押房地产有着广泛的可改造性，也易变现。
(2)独立使用性：
使用中不受影响不受干扰，单独形成综合使用效果或独立形成生产能力，易变现。如综合性大楼，功能完整易变现；户型较小的住宅也易变现；
(3)可分割转让性：
通过垂真按单元或户分割进行相对独立空间容易变现。如：综合性大楼、住宅楼有较强可分割性；而大户型住宅、独幢别墅可分割性差。
2、要分析假定在估价时点拍卖或者变卖时，估价对象最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度。
此问题相对较难。差异程度是量化概念，从价格在估价时点时拍卖或者变卖与最可能实现价格差异来看，差异绝对值不易有确定。可分析的思路与方式：快速变现的可能性有多大；
市场需求程度判断－有效需求的购买力、需求偏好？在什么时间才能把卖出去？变现时能卖成什么样的价格？
3、要估计变现时间的长短(依市场而定)
按一次性变现需要的时间
多次分别变现需要的时间
4、要说明变现费用、税金的种类，需要变现的数额和清偿顺序
本次抵押权人可得价款＝拍卖或变卖的最可能价格－法定优先受偿款－拍卖或变卖的税费；变现费用种类：拍卖或变卖的最可能价格、拍卖或变卖的费用诉讼费用、估价费用、拍卖费用；税金种类：营业税及附加，其他税费；
清偿顺序：假定未设立法定优先受偿权利下的价值、法定优先受偿款；已抵押担保债权数额；拖欠建设工程价款，其他法定优先受偿款，抵押价值；
5、变现能力分析要有针对性。（形成需求的可能性，以住宅为例，本身功能、位置、档次、可改造性等）
（三）抵押估价的风险提示
估价要求内容要完整，分析要合理，针对性要强，风险提示要具体、有针对性。
风险提示的内容包括：
1、关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行分析说明；近期同类房地产价值下跌状况，各期变化情况；
2、评估续贷房地产的抵押价值时，对房地产市场已经发生的变化予以考虑说明；
原抵押评估总值，贷出部分的贷款额度、期限，已偿还比重和具体数额；近期本地房地产价格发生的主要变化
3、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；估价对象在产权、物质状况变化；本类房地产近期的价格变化。
4、抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；
信贷规模变化、利率政策变化形成的风险
房地产市场影响价格、总量变化的影响。
5、合理使用评估价值；
正常的评估价值；
谨慎前提下的评估价值。
6、定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估等；
是否需要再评估，应尽早确定，并说明理由。
（四）抵押估价的附件
包括法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录。要求提供法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录的。
这些附件既是必要的依据，也是估价描述与分析的重要素材。
第二篇：房地产估价报告范文
房地产估价报告模板
××市××区××广场×号××大厦 房地产估价报告
项目名称：位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号的××大厦 委 托 人：××大厦酒店有限公司 估价机构：××房地产估价公司 估价人员：××× ×××
估价作业日期： 二00八年十二月1日至 二00八年十一月六日 估价报告编号：××××××
目 录
一、致委托人函„„„„„„„„„„„„„„第×页
二、估价师声明„„„„„„„„„„„„„„第×页
三、估价的假设和限制条件„„„„„„„„„第×页
四、估价结果报告„„„„„„„„„„„„„第×页
五、估价技术报告„„„„„„„„„„„„„第×页
六、附件„„„„„„„„„„„„„„„„„第×页 致委托人函
×× 大厦酒店有限公司：
受贵公司委托，本估价机构秉着独立、客观、公正、科学的原则，对位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号大厦房地产进行价格评估。本报告估价对象于估价时点二○○四年十月二十九日状 态下的公开市场价格，估价目的是为估价对象转让提供公开市场价格参考。
在本报告中已说明的假设与限制条件下，要估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点最可能实现的市场价格总值为人民币(大写)玖亿贰仟万圆整。×× 房地产估价公司 法定代表人： ×× × 二 ○ ○四年十一月六日
估价师声明 我们郑重声明：
⑴ 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。⑵ 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。有关假设限制条件见“估价假设和限制条件”以及估价报告正文中相关说明。
⑶ 我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
⑷ 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
⑸ 我们已对本估价报告中的估价对象进行了现场勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。
我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。⑹ 没有其他人对本估价报告提供了重要专业帮助。
⑺ 委托人以及相关部门在使用本估价报告时，对因忽视本估价报告提示的相关事实所引起的相关法律责任，本估价机构以及估价人员不承担相应责任。⑻ 本估价报告是本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素时行分析，为估价对象转让提供公开市场价格目的而出具的，但受本估价机构估价人员的职业水平和能力的影响。
⑼ 本估价报告中采用的专业术语的解释及定义适用《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)相关规定。
⑽ 未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。参加本次估价的注册房地产估价师 签名 盖章
×× 房地产估价公司 二○○四年十一月六日
估价的假设和限制条件 本估价报告中的分析、意见和结论受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制：
⑴ 合法性前提。合法性是指估价对象必须合法使用、合法交易或合法处分为前提。具体前提如下：
① 估价对象为在建工程，因委托人提供资料有限，本次评估以估价对象合法开发为所设前提。
② 估价对象为在建工程，尚未进行竣工测绘及产权登记。故本估价报告中估价对象建筑面积数据为委托人所提供的经批准的施工图纸数据，因设计变更等原因导致建筑面积变化时，应对估价结果进行调整。
③ 估价对象占用土地使用权性质为国有出让性质，出让使用年限为 40 年，至 2038 年 9 月 19 日结束，报告分析中以土地出让金已完全缴付为前提。⑵ 最高最佳使用假设。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可靠，能使估价对象产生最大效应的使用。本次评估是以估价对象按设计文件中的设计方案建成为酒店、写字间、商场为一体的现代化综合性物业使用为最高最佳使用。
⑶ 估价时点假设。即要求估价结果是估价对象当前状态于估价时点当时市场状况下形成的客观合理价格。估价时点后，估价报告有效期内，估价对象质量、使用功能布局、基础设施配套以及房地产市场状况等发生变化，均会对估价结果产生一定的影响。如果对估价对象评估价值产生明显影响时，应 对本估价结论进行必要的调整。
⑷ 公开市场假设。即估价结果是在公开市场条件下形成的价格。公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。⑸ 报告使用限制条件如下：
① 本估价报告的估价结果仅为委托人在本估价目的——房地产转让下使用，不得做其他用途。
② 本估价报告不作为估价对象权属确认的依据。
③ 估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期不超过半年。⑹ 其他假设与限制条件。对估价对象公开市场价格产生影响的因素是多方面的，具体规定如下：
① 估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。
② 本次评估未考虑特殊交易方式对估价结论的影响。
关于位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号 ××大厦 的估价结果报告
(编号：××××××)一 委托人：
××大厦酒店有限公司，法定代表人为××，住所为××市××区××广场×号。
二 估价机构：
××房地产估价公司，法定代表人为×××，住所为××市××区××街×号，房地产价格评估资格等级为一级，证书编号为 “建房估证字〔 2003 〕××号”。
三 估价对象
估价对象为位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号的××大厦，设计建成集酒店、写字间、商场为一体的现代化群体建筑，其地下设计为停车场、设备用房、酒店辅助以及娱乐设施用房，地上由裙房及 A、B 两座塔楼组成；其中裙房设计功能为商场、餐饮、娱乐、服务用房； A 座地上 7 层～ 51 层，设计功能为五星级酒店及智能型写字间； B 座地上 7 层～ 29 层，设计功能为半智能写字间。
估价对象总建筑面积为 140274.34 ㎡，占用土地面积为7593.66 ㎡，土地性质为国有出让性质，土地使用权归××大厦酒店有限公司所有，使用年限为 40 年，至 2038 年 9 月 19 日结束。估价对象于估价时点土建工程及建筑外装修工程已经完工，电梯、扶梯设备以及中央空调机组等设备已运至施工现场。四 估价目的： 为估价对象转让提供公开市场价格参考。五 估价时点： 2004 年 10 月 29 日。六 价值定义：
根据 《房地产估价规范》 第 6.2.2 关于 “房地产转让价格评估，应采用公开市场价值标准”的规定，本报告评估估价对象于估价时 点状态下的公开市场价格。七 估价依据：
⑴ 房地产价格评估委托协议书；
⑵ 《国有土地使用权证》证书编号：××××××； ⑶ 《施工许可证》，证书编号：××××××； ⑷ 《中华人民共和国土地管理法》；
⑸ 《中华人民共和国城市房地产管理法》； ⑹ 国家及地方的有关法律、法规；
⑺ 《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)；
⑻ 估价人员对估价对象现场勘察记录以及掌握的房地产市场相关资料；； ⑼ 委托人提供的工程施工图纸等相关资料。八 估价原则：
本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则： 合法原则；最高最佳使用原则；替代原则；估价时点原则。⑴ 合法原则。遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。
⑵ 最高最佳使用原则。遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
⑶ 替代原则。遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
⑷ 估价时点原则。遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。九 估价方法：
根据估价对象的特点，本报告将采用假设开发法和成本法对估价对象进行评估。
十 估价结果：
本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价值因素进行分析，确定估价对象在符合报告中的有关假设以及限制条件的基础上，在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点可能实现的市场价格总值为人民币(大写)玖亿贰仟万圆整。(十一)估 价人员：××× ××××(十二)估 价作业日期：
二○○四年十月二十九日 至二○○年十一月六日(十三)估价报告应用的有效期：
估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期应为半年。
×× 房地产估价公司 二 ○ ○四年十一月六日
关于位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号 ××大厦 的估价技术报告
估价对象为位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号的××大厦，设计建成集酒店、写字间、商场为一体的现代化群体建筑，其地下设计为停车场、设备用房、酒店辅助以及娱乐设施用房，地上由裙房及 A、B 两座塔楼组成；其中裙房设计功能为商场、餐饮、娱乐、服务用房； A 座地上 7 层～ 51 层，设计功能为五星级酒店及智能型写字间； B 座地上 7 层～ 29 层，设计功能为半智能写字间。
估价对象总建筑面积为 140274.34 ㎡，占用土地面积为7593.66 ㎡，土地性质为国有出让性质，土地使用权归××大厦酒店有限公司所有，使用年限为 40 年，至 2038 年 9 月 19 日结束。估价对象于估价时点土建工程及建筑外装修工程已经完工，电梯、扶梯设备以及中央空调机组等设备已运至施工现场。根据委托人要求的估价目的，本报告评估××大厦于二○ ○ 四年十月二十九日估价时点停止施 工状态的公开市场价格。因此，需要对估价时点条件下，影响估价对 象价格形成的各种因素进行分析。针对× × 大厦的建设标准和功能特点，分析影响其价格形成的因素主要有以下方面。一 实物状况分析
⑴ ××大厦主要技术经济指标说明
根据委托人提供的经批准的××大厦施工图纸，该大厦的主要技术经济指标说明如下：
⒈ 总用地面积 7593.66 ㎡
其中：酒店部分用地面积 3963.87 ㎡ 写字间部分用地面积 3629.79 ㎡
⒉ 土地使用期限 1998 年 9 月 20 日至 2038 年 9 月 19 日 ⒊ 建筑占地面积 5300.83 ㎡ ⒋ 总建筑面积 140274.34 ㎡ ⒌ 建筑层数： 地下部分-4F~-1F 写字间部分 A 座 7F~13F B 座 7F~29F 酒店客房部分 A 座 14F~51F ⒍ 建筑容积率 1:18.47 ⒎ 建筑覆盖率 69.81% ⒏ 绿化率 9.22% ⒐ 建筑总高 A 座总高 200.80m B 座总高 112.45m ⒑ 总用水量 2162m3/ 日 复用水量 310 m3/ 日 实际用水量 1852 m3/ 日 ⒒ 空调冷量 3715RT ⒓ 过热蒸汽量 12.209MW ⒔ 设备总容量 10167KV A 变压器安装容量 9300KVA 发电机 1120KVA 和 400KV A 各一台 ⑵ ××大厦整体设计方案说明
依据“××大厦整体设计方案”，建成后的××大厦要达到如下标准： ⒈ 总平面布置
××大厦依原地势设计，充分利用有效的用地面积，保证退后××路道路红线 10m、××广场 12m 的规划要求。根据用地形状，建筑物长轴与××街平行，且沿××街方向布置商场以及半智能型写字间，五星级酒店和智能型写字间则正对××广场。⒉ 建筑立面造型
根据规划设计要求，××大厦建筑采用欧洲新古典建筑风格，强调裙房的细部刻划，注重色彩配合、材质选择和比例的划分，在整体风格上显得浑厚、庄重。塔身部分线条简洁、流畅，塔顶向塔身的过渡自然，强调建筑轮廓线条完美。对酒店主入口采用弧形金属棚架，大片弧形幕墙，使酒店大堂的中庭与××广场有机地融合起来；智能型写字间入口设计为半开敞的大台阶，与酒店入口相映衬，××街一侧的商场入口布置广告灯饰。⒊ 绿化及景观
根据规划设计要求，建筑用地红线内，临××广场一侧及沿××街、××街一侧尽量布置绿化面积，绿化风格与大厦的欧洲新古典风格相适应。酒店入口轴线正对的绿地上设置铜合金雕塑标志，环绕酒店大堂设置五根不锈钢旗杆，夜间辅以立面泛光照明，形成鲜明、生动、清新的外部空间环境。⒋ 建筑功能分布 ① 地下部分
估价对象地下部分设四层地下室，主要为地下停车场(22 7 个车位)、机电设备用房和酒店的辅助用房。地下四层按地下人防设计，地下一层设计有舞厅、保龄球室等娱乐服务设施，地下二层至地下四层为地下停车场。② 裙房
估价对象地上一至六层为裙房，主要用于商场、餐饮、商务等以及酒店的公共部分。××街一侧裙房的一层至四层设商场，面对××广场的酒店大堂设三层挑空的中庭，半圆形玻璃幕墙。一层设总服务台、电梯厅、瀑布流水，并设自动扶梯联结地下一层的娱乐设施和地上一层至五层裙房的餐饮、会议等公共空间，五层的多功能厅设有四国语言同声传译系统及声光控制室，六层设桑拿、游泳池、屋顶花园等休憩、健身设施。③ A 座塔楼
A 座塔楼七层至十三层为办公写字间，建筑面积 9910.64 ㎡。十五层至二十九层、三十一层至四十四层为按照五星级标准设计的酒店客房，四十六层至四十八层为屋顶餐厅，十四层、三十层、四十五层为避难层(兼设备层)，四十九层至五十一层为设备层、机房，屋顶设直升飞机停机坪。④ B 座塔楼
B 座塔楼的设计功能为半智能型写字间。建筑面积为29016.44。七层为会议中心，六层及八层至二十六层为写字间，二十七层至二十九层为设备层、机房，屋顶设冷却塔。⒌ 装修
外墙：裙房采用暖灰色花岗岩板；塔楼外墙采用玻璃幕部分塑铝板挂面； 窗和局部玻璃幕墙采用铝合金框，浅灰色隔热中空玻璃。
酒店大堂：花岗岩拼花地面，石材或木质墙面，金属吸音板装饰吊顶。公共卫生间：高级防滑地砖，墙面装饰釉面砖贴至顶棚金属板吊顶，嵌入式灯具，大理石化妆台，进口卫生洁具。
高级写字间：地面铺高级地毯，木墙裙，吸音板吊顶，嵌入式灯具，镶包木门。
普通写字间：地面铺地毯，涂料或无框玻璃隔断，装饰吸音吊顶，嵌入式灯具，镶包木门。
会议室：地面铺高级地毯，木墙裙，装饰吸音吊顶，嵌入式灯具。
餐厅：地面石材或地毯、地砖，木质镶板墙面，装饰玻璃门，装饰吸音吊顶。厨房、备餐间：防滑地砖，釉面砖墙面，金属板吊顶。客房：地面铺地毯，壁纸墙面，装饰吸音吊顶。
设备用房、库房等：细石混凝土地面，墙面、顶棚刷涂料。
其他：特殊要求的会议室、多功能厅做音质设计，有振动和噪音的机房做减振和防噪处理。
⒍ 设备及设施配置 ① 中央空调系统
××大厦采购美国“开利”牌中央空调系统，对不同的功能区分别采用空气系统和风机盘管加新风系统，地下室设 4 台 930RT的双效溴化锂吸收式水冷机组，由城市集中供热系统提供蒸汽，另在地下室设 2 台进口蒸汽发生器。② 电梯
××大厦共采用美国“ OTIS ”牌“ 506NCE ”型电扶梯共 16部，“ E411-VVVF ”型电梯 18 部。③ 楼宇自动化系统
综合布线系统：模块化的开发性布线系统，可进行语音、数据和图像传输。通讯系统： 半智能型写字间设 400 对市话直通线路； 智能型写字间设 410 对市话直通线路和一台 450 门程控交换机，45 条中继线；酒店设 110 对市话直通线路和一台 1750 门程控交换机，175条中继线。A 座屋顶平台设各种天线，接收设备在 A 座十三层。机电设备自动控制系统： 采用计算机进行分散控制和集中管理。
酒店管理系统：前台和后台酒店管理系统、俱乐部管理系统、会议及宴会管理系统、管理信息系统、餐饮库存成本控制系统和电视综合服务系统。
智能型会议系统：设置于多功能厅的全套飞利浦公司的智能型会议系统。广播音响系统：包括背景音乐系统、客房音响系统、业务广播系统、火灾事故广播系统。
保安系统：包括报警系统、监视系统、巡更系统。
车库管理系统：自动验卡、计费、卷闸、信息显示等设备。智能型二总线火灾自动报警及联动控制系统。④ 给排水系统
包括给水、排水、热水及开水供应、循环供水、游泳池供水、消防和排水系统。
⑤ 动力系统
包括热力站、锅炉房、柴油发电机、油罐、油泵和泠库等设备。⑥ 供配电系统
10KVA 双回路供电系统、变电所、配电室等设备。⑶ 其它实物状况说明 ⒈ 用地面积及形状
估价对象用地面积 7593.66 ㎡，为国有出让性质，使用权人为××大厦酒店有限公司，使用期限由 1998 年 9 月 20 日至 2038年 9 月 19 日，形状为不规则矩形。⒉ 建造年代
估价对象于 2000 年 8 月开工建设，2003 年 10 月建至目前状态停工至今。⒊ 建筑结构
估价对象为钢结构及钢筋混凝土结构。⒋ 建筑面积
本报告中根据使用功能，将××大厦分为三个功能部分，分摊 公共面积和附属面积后的建筑面积分别为：
酒店(含客房、餐饮、娱乐、商务中心、地下车库等)： 建筑面积 93584.80 ㎡
商场： 建筑面积 7763.46 ㎡
写字间： A 座(智能型)建筑面积 9910.64 ㎡ B 座(半智能型)建筑面积 29016.44 ㎡ ⒌ 地形及地质条件
估价对象所处地形由东南向西北倾斜，高差约 5 米，地质条件 良好。
⒍ 临街状态
估价对象三侧临街。南侧与宽约 30m 的××街等高相接，临街宽度约 50m，西侧与宽约 20m 的××街等高相接，临街宽度约120m，北侧与宽约 50m 的××路等高相接，临街宽度约 50m，东侧临宽约 6m 的巷道。二 区位状况分析 ⑴ 区域范围
估价对象所处区域为以估价对象为中心，向东 50m 至××街，向西 300m 至××街，向北 300m 至××街所围成的区域。该区域按××市城市类区划分标准属一类一级区域，估价对象建设用地按××市土地级别标准属一级地一类区。估价对象所处区域景观条件良好，整个区域地势略向西北倾斜。⑵ 街路配置
估价对象所处区域南接宽约 30m 的××街，西接宽约 20m 的××街，北接宽约 50m 的××路。××路、××路等城市主、次干道通过该区域，以××广场为枢纽形成东连××广场、××广场、××广场，西连××广场、××广场××广场，南接××路，北接××路的完善的道路交通网络，道路通达条件较好。整个区域内路网发达，路况良好。⑶ 交通设施与接近条件
估价对象所处区域距火车站约 0.5km，距 海 港 约 2km，距国际机构约 8km。经过该区域的 15 路、23 路、702 路、703 路等十余条公交联营线路，可通达市内各个区域，形成辐射能力极强的公共交通网络。该区域东接××广场商贸金融区，西面和北面与市中心商业区相连接。⑷ 基础设施
在估价对象所处区域范围内，上下水、电力、煤气、供暖、电讯等基础设施配套齐全，市政主管网可由××街、××街一侧接入，距离较近。⑸ 商服设施配置 估价对象所处区域内有××广场大厦、××大酒店、××大厦、××大厦等中高档酒店、办公服务设施，××电影城、××影剧院等娱乐设施，以及一定数量的中小型店铺、娱乐文化场所。⑹ 区域特征及变动趋势
估价对象所处区域是××市最繁华的文化娱乐中心区，以各种规模的影视厅、宾馆、酒店等娱乐服务设施为主，混杂少量居民住宅。该区域内目前以中、低层建筑为主，低层建筑建造年代较早，目前市政府正在分期进行拆迁改造。根据××市城市总体规划和分区规划，该区域未来的发展趋势是集聚程度更高的城市商贸娱乐中心区，建筑规模向中高层、大型化发展。⑺ 其他影响设施
估价对象所处区域内无污染、危险及其他使人心理上产生嫌恶感的设施。三 市场背景分析
××市位于辽东半岛最南端，三面环海，一面与大陆相接，是我国东北地区对外开放的窗口和走向世界的桥梁，是我国北方开放度最高的城市。改革开放以来，特别是近十多年来，××市经济发展迅速。2003 年，经济总量增速跃上 15% 的新台阶，成为近年来增长量最快的年份。初步核算，全市生产总值 1632.6 亿元，人均生产总值按户籍平均人口计算为 29206 元，按年末汇率测算纵约合
3529 美元。××市已经在国内外特别是东亚地区形成了较高的知名度。近十年来，××市政府始终致力于加强城市建设与管理工作，城市面貌发生了巨大的改观，城市功能不断增强。良好的城市环境与基础设施建设，使得××市的投资环境不断改善，与此同时投资领域也不断拓宽，××市始终是中国北方的投资热点城市之一。几年来，××市对外贸易持续快速增长。全市新批外商投资企业 879家，比上年增长 5.6% ； 合同外资金额 45.75 亿美元，增长 51.6% ；实际使用外商直接投资 22.11 亿美元，增长 37.9%。在新批外商投 资企业项目中，总投资超 1000 万美元的大项目有 118 项，趋超5000 万美的有 14 项。全市外商投资企业共完成产值 790.6 亿元。目前，××市已有外商投资企业 7000 多家，来××市投资的国家和地区 50 多个，境外企业驻××市的代表机构 2000 多家。国内外商家的不断进入，对高档商务用房产生了大量需求。同时整洁优美的城市环境，宜人的气候条件，以及美丽的自然风光，每年也吸引了大量的中外来宾观光旅游。每年“黄金周”期间、服装节期间，市内的星级酒店入住率超过 80%，五星级酒店时常爆满。因此，目前市中心商业区域、商务金融区域的高档酒店、写字楼的收益状况良好。可以预见，随着国家振兴东北老工业基地相关政策的落实与实施，作为东北亚航运中心以及国际航运中心的建设、东北亚金融中心、物流集散地的建设，会使××市的经济发展和对外开放的步伐进一步加快，国内外进入××市的投资、经商、旅游等活动将会持续增长。因此，在市中心商业区域或金融商务区域投资 兴建高档酒店和写字楼前景明朗，物业价格将保持在较高水平。四 最高最佳使用分析
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最有效使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。根据估价对象所处的地理位置、规模以及其设计方案，根据最高最佳使用原则，本估价报告中估价对象作为集酒店、写字间、商场为一体的现代化综合性物业使用为其最高最佳使用。五 估价方法选用
根据委托人的估价目的和要求，并根据估价对象为在建工程这一特点，本估价报告采用假设开发法与成本法进行评估。六 估价测算过程
⑴ 假设开发法估价过程
具体技术思路为：在合理估计建设期的基础上，首先运用市场比较法、收益法估算估价对象在未来建成状态的市场总值，扣减目前尚未投入的建安费，配套费以及管理费、销售税费等得出估价对象目前状态下的市场价格。由于估价对象建筑面积及建设的项目规模较大，比较××市相同规模物业的建设期以及定额规定的建设期，确定其开发期为 18 个月。本报告在测算中考虑资金的时间价值，将各期资金投入和销售收入折算为估价时点的现值，并基于如下假设进行折现：
所有投资均在各期期中一次性实现。销售收入在 2006 年 5 月31 日一次性变现。报酬率确定为 7.55%(详情见后)。故本报告采用动态方式进行测算。基本计算公式为： P=P’-(A+B+C+D)其中(以下各个项目费用均为折现值)： P ：估价对象目前状态价格
P’ ： 项目全部建成后销售价格 A ：续建成本 B ：管理费用 C ：销售税费
D ：买方购买在建工程应负担税费 具体分项核算如下：
⒈ 项目全部建成后的市场价格：
根据委托人的估价目的和估价对象功能上的特点，本报告采用不同的评估方法，分别对估价对象——××大厦在目前状态下各功能部分的价格进行评估，确定××大厦目前状态的市场总值。本报告中根据使用功能，将××大厦分为三个功能部分，分摊公共面积和附属面积后的建筑面积分别为： 酒店(含客房、餐饮、娱乐、商务中心、地下车库等)： 建筑面积 93584.80 ㎡
商场： 建筑面积 7763.46 ㎡
写字间： A 座(智能型)建筑面积 9910.64 ㎡ B 座(半智能型)建筑面积 29016.44 ㎡ ① 关于××大厦酒店部分的评估
××大厦的酒店部分按五星级酒店标准设计，预计在 2006 年5 月 31 日建成并投入使用。由于××市房地产市场上同类高档商业型房地产的市场实际交易案例很少，而此类房地产在使用过程中具有明显的收益性质，可以不断地获得经营收益。故本报告采用收益法评估其市场价格。
收益法称收益资本化法或收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。本次评估采用收益法当中的报酬资本化法。即根据估价对象在未来可使用年限(经济收益年限)内的经营、使用过程中获得净收益的能力，采用适当的报酬率(折现率)将估价对象在未来可使用年限(经济收益年限)内各年的净收益进折算到估价时点后累加，以此确定估价对象在估价时点的价值。采用收益法评估房地产价格通常采用下列步骤：
Ⅰ 估算估价对象未来各年的潜在毛收入。即假设估价对象在充分利用、无空置时的年总收入。
Ⅱ 估算估价对象未来各年的有效毛收入。即在潜在毛收入的基础上，考虑商业物业在使用过程中的正常空置、拖欠租金等损失后，实际所能获得的年总收入。
Ⅲ 估算估价对象未来各年的运营费用。即在房地产的使用过程中为取得经营收益所花费的各种费用，包括：营业成本、营业费用、财务费用、税金及附加费以及经营者利润等。
Ⅳ 计算估价对象未来各年的净收益，即有效年收入中减去各种运营费用得到的，由使用房地产所产生的收益。
Ⅴ 确定报酬率。即投资者投资同类房地产所获得的投资回报与所投入的资本的比率。
Ⅵ 确定收益年限。即估价对象自估价时点起至未来可获收益的年数。
Ⅶ 选择报酬资本化公式。即将各年净收益采用适当方式进行资本化还原的具体公式。本报告中假设估价对象在未来使用年限(有限年)内，每年可获得稳定的年净收益，且各年的报酬率保持不变，确定报酬资本化法的计算公式为：
A ——年净收益； Y ——报酬率；
n ——收益期限，自估价时点起至未来可获得收益时间。A 酒店部分净收益测算：
预计××大厦于 2006 年 5 月 31 日才能建成交付使用，故本估价报告基于前述基本分析和××市高档酒店的客观收入和费用标准来预测计算其净收益。酒店部分净收益由客房部分的净收益、餐饮娱乐部分的净收益和其他部分(车库、商务中心、健身及出租柜台等)的净收益构成。分别测算如下：
A.1 客房部分净收益测算 a 客房年经营收入
××大厦酒店的客房部分分为： 15 ～ 42 层共有标准间 528 套；15 ～ 42 层，每层设两个套间，共 54 个套间； 44 层为 8 套豪华套间； 43 层为 1 套总统套房。根据本公司掌握的××市目前五星级酒店标准间收费标准，并考虑估价对象酒店部分的设计及装修标准，确定××大厦的酒店标准间收费标准预计为 900 元 / 日(人民币)，利用率为 70% ； 套间为 1800 元 / 日，利用率为 65% ； 豪华套间为 2800元 / 日，利用率为 50% ； 总统套房为 24500 元 / 日，利用率为 35%。每年按 360 个营业日计算。客房年经营收入为：
(900 元 / 日•套× 528 套× 70%+1800 元 / 日•套× 54 套× 65% +2800 元 / 日•套× 8 套× 50%+24500 元 / 日•套× 1 套× 35%)× 360 日＝ 14961 万元 b 客房年运营费用 ○ 营业成本：
客房营业成本包括客房的各项服务成本、能源费、维修费用及每年的固定资产(除房屋和与房屋不可分离的设备设施)折旧等，根据可行性研究和初步设计中确定的酒店规模、技术经济指标、建设标准估算，客房年营业成本约 3120 万元。
○ 营业费用：
包括服务人员工资及福利、开办费摊销和广告、宣传、交际费，根据××市同类酒店 2000 ～ 2003 年此项费用平均水平估算，客房年营业费用为 625 万元。
○ 管理费用：
包括房产税、保险费、管理人员工资及福利、差旅费等各种费用，估算客房部分年管理费用为 343 万元。○ 财务费用：
包括流动资金的利息、筹资成本、汇兑损益等，估算为 257 万元。○ 营业税及附加：
按客房营业收入的 5.55% 计 算，为 830 万元。○ 经营者利润：
根据调查和 2003 年××市社会经济统计资料中宾馆酒店业财务状况报表，估算年经营者利润为 1496 万元。
● 年经营费用合计： 6671 万元。c 客房部分净收益
客房部分净收益＝年经营收入－年经营费用 ＝ 14961 万元－ 6671 万元 ＝ 8190 万元
A.2 餐饮娱乐部分净收益 a 餐饮部分年营业收入
××大厦餐饮娱乐部分主要集中在地下一层，地上二层至六层和地上四十六至四十八层，包括程式餐厅、包间等。根据××广场、××广场、××路一带同类餐饮娱乐设施的经营情况，经营规模按建筑面积比例套算，估算餐饮娱乐部分年经营收入为 3650 万元。b 餐饮部分年运营费用 ○ 营业成本
包括原材料和各项服务成本、能源费、维修费用及每年的固定固定资产(除房屋和与房屋不可分离的设备设施)折旧等，根据可行性研究和初步设计中确定的酒店规模、技术经济指标、建设标准估算，餐饮部分年营业成本为 1095 万元。
○ 营业费用：
包括服务人员工资及福利、开办费摊销和广告、宣传、交际费，根据××市同类酒店 2000 ～ 2003 年此项费用平均水平估算，餐饮娱乐部分年营业费用为 200 万元。○ 管理费用：
包括房产税、保险费、管理人员工资及福利、差旅费等各种费用，估算年管理费用为 70 万元。○ 财务费用：
包括流动资金的利息、筹资成本等，估算为 53 万元。○ 营业税及附加： 按营业收入的 5.55% 计 算，为 203 万元。○ 经营者利润：
根据调查和 2003 年××市社会经济统计资料中宾馆酒店业财务状况报表，估算餐饮部分年经营者利润为 365 万元。● 年经营费用合计： 1986 万元。c 餐饮娱乐部分净收益
餐饮娱乐部分净收益＝年经营收入－年经营费用 ＝ 3650 万元－ 1986 万元 ＝ 1664 万元
A.3 其他部分净收益
酒店的其他部分净收益包括通过地下停车场、商务中心、健身、娱乐等服务项目的收费获得的收入，减去相关费用获得的净收益。因××大厦尚在建设中，难以将各部分的经营收入、经营费用划分清楚，故本报告中考虑按同档次酒店经营中的一般比例进行估算，即以客房部分和餐饮部 分的年净收益之和的 10% 确定为其他部分的年净收益。
其他部分净收益＝(81 9 0 ＋ 1664)× 10% ＝ 995 万元 A.4 酒店部分的净收益(a)以上三部分的净收益之和，即：
净收益 a ＝ 8290 ＋ 1664 ＋ 995 ＝ 10949 万元 B 报酬率的确定
本次评估采用市场提取法确定估价对象的报酬率，即投资回报与所投入的资本的比率。市场提取法是搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。根据本估价机构掌握的有关资料，测算出类似房地产的报酬率为 7.55%。最终确定报酬率： Y ＝ 7.55% C 经济收益年限确定
估价对象的土地出让使用年限为 1998 年 9 月至 2038 年 9 月共 40 年，而建筑物的耐用年限依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)条文说明中的参考值，对于钢结构的非生产用房一般为 80 年；钢筋混凝土结构的非生产用房一般为 60 年。《房地产估价规范》第 4.3.8 条规定：“对于土地和建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限”。由于估价对象建筑物完全投入使用是 2006 年，已使用土地 8 年，尚余出让使用年限 32 年，故确定经济收益年限为 32 年.D 测算酒店部分价格
通过上述分析，将净收益、报酬率和收益年限代入公式
其中 A ＝ 10949 万元 Y ＝ 7.55% n ＝ 32 年
测算××大厦酒店部分价格为： V ＝ 130898 万元 ② 测算××大厦商场部分的价格 A 商场净收益测算
××大厦的商场主要位于大厦 B、C 区，临××街一侧裙房的二层至五层，建筑面积约为 7763.46 ㎡，估价人员根据估价对象所处区域内几家大型商场的商品销售利润及柜台出租水平，并对估价对象的规模、位置等个别及区位状况进行修正，结合估价师的经验，预计 2006 年建成后，此类繁华地区高档次商场的年总收入扣除其经营成本、费用、税金、利润等，确定该商场的年净收益约为 1500万元。B 确定报酬率
根据估价对象的实际情况，确定商场部分年净收益的报酬率采 用与酒店部分相同的报酬率即 7.55% 的报酬率。C 经济收益年限确定
商场部分的经济收益年限按酒店部分经济收益年限同样思路确定，本估价报告选定商场部分的经济收益年限为 32 年。
D 商场部分价格 将净收益、报酬率和经济收益年限代入计算公式(公式略)Y ＝ 7.55% n ＝ 32 年
测算商场部分价格为： V ＝ 17933 万元 ③ ××大厦写字楼部分的价格评估
根据委托人提供的规划设计图纸，××大厦写字楼部分建成后除 A 座部分自用外，其余 B 座写字楼全部向市场发售。近几年，××市的××广场、××广场、××路两侧开发了大量高档写字楼，如××大厦、××大厦、××大厦、××大厦、××大厦等，类似标准档次写字楼的实际交易案例较多，故选用市场比较法评估其市场价格。
市场比较法是以替代原理为理论基础，即将估价对象与同一地区或同一供求范围内的类似地区中在较近时期发生交易的类似房地产加以比较对照，从其既知价格通过交易日期修正、交易情况修正、房地产状况因素修正、区位状况修正、实物状况修正而得出估价对象最有可能实现的合理价格的一种方法。运用市场比较法评估房地产价格通常采用下列步骤： Ⅰ 广泛收集交易实例； Ⅱ 从中选取可比实例； Ⅲ 建立价格比较基础； Ⅳ 进行交易情况修正； Ⅴ 进行交易日期修正； Ⅵ 时行区位状况修正； Ⅶ 进行实物状况修正； Ⅷ 综合评估决定估价额。A 选择类似交易案例 实例一：
位于××区××街，为一栋二十七层钢筋混凝土结构现代化大厦，1998 年 10 月投入使用。比较实例位于该大厦的二十一层，南向，成交面积 227 ㎡，室内为初装修，铝合金窗，采用进口高速电梯两部，设有烟雾报警、自动消防喷淋系统以及中央空调系统，水、电、暖等配套设施齐全。成交价格为建筑面积每平方米 8400 元，交易日期为 2004 年 9 月 30 日。实例二：
位于××区××路，临主干道，为一栋钢筋混凝土框架结构大厦，2002 年投入使用，共计 29 层。比较实例位于该大厦的十九层，成交建筑面积约 99.73 ㎡，室内为初装修，铝合金窗，采用 4 部进口高速电梯，设有烟雾报警、自动消防喷淋系统以及中央空调系统，水、电、暖等配套设施齐全。成交价格为建筑面积 9000 元 / ㎡，交易日期为 2004 年 9 月 6 日。实例三：
位于××区××路，为一栋框剪结构写字楼，设有进口高速电梯，配套设施有中央空调、消防烟雾报警及自动喷淋、IDD 电话系统，2003 年底交付使用。比较实例位于该写字楼的二十八层，建筑面积 348.26 ㎡，东南朝向，室内为初装修。成交价格为建筑面积 8800 元 / ㎡，交易日期为 2004 年 10 月 12 日。
B 比较实例与估价对象的比较因素见表 1 ： 比较实例 一 二 三（此处未列表）区 位 状 况
自然条件 相似 相似 相似 社会条件 相似 相似 相似 离市中心距离 相似 相似 相似 交通条件 相似 相似 相似 商业繁华程度 稍差 相似 稍差 公共设施配套情况 相似 相似 相似 规划条件 稍差 相似 相似 实 物 状 况
临街状态 相似 相似 相似 结构形式 相似 相似 相似平面布局 相似 相似 相似 建筑规模 相似 相似 相似 装修情况 稍差 相似 稍差 所处楼层 相似 相似 相似 成新度 十 十 十
外观 稍差 稍差 稍差 交易情况 正常 正常 正常 交易日期近期近期近期 C 确定修正系数 ○ 交易情况修正
实例一、二、三均为正常买卖不需进行交易情况修正。○ 交易日期修正
可比实例一、二、三的交易日期接近，且在该期间内，写字楼类房地产价格基本平稳，因此可看作 100。由 于受经济发展及市场供需的影响，预计到 2006 年 5 月 31 日，类似房地产的价格将有5% 的下降幅度。为简化分析，本估价报告中假设在销售前提下，全部销售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性变现。因此估价对象交易日期修正系数为 95。○ 区位状况修正
比较实例三处于估价对象同一区域，比较实例一、二处于类似区域，根据表 1 比较参照物与估价对象的区域进行的比较分析，确定比较修正系数为： 设估价对象的区域价格为 100，则实例一为 95，实例二为 100，实例三为 98。○ 实物状况修正 根据表 1 比较参照物与估价对象实物状况进行的比较分析，主要考虑装修标准、结构功能、规模和设施等因素进行修正，确定比较修正系数为： 设估价对象的价格为 100，则实例一为 95，实例二为 95，实例三为 95。D 根据以上各项修正系数，列表比准价格详见表 2 ： 项 目 一 二 三
成交单价(元/㎡)8400 9000 8800 区位状况修正 100/95 100/100 100/98 房地产状况因 素修正 实物状况修正 100/95 100/95 100/95 交易情况修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 95/100 95/100 95/100 比准价格 8840 9000 8980 对调整后的比准价格进行综合平均，估价对象的市场单价为：(8840 ＋ 9000 ＋ 8980)/3 ≈ 8940(元 / ㎡)E 写字楼部分的价格
估价对象写字楼部分的价格为：
(9910.64 ＋ 29016.44)× 8940 ＝ 34801(万元)④ ××大厦于 2006 年 5 月 31 日所能实现的整体价值为： 130898 ＋ 17933 ＋ 34801 ＝ 183632(万元)本报告采用动态方式进行计算测算。从估价时点至 2006 年 5月 31 日，尚有 19 个月的时间，即 1.58 年的时间。考虑目前行业报酬率水平并结合近期利率情况，确定折现率为 17%。则××大厦于估价时点的现值为143290万元 ⒉ 应扣除开发费用测算
① 尚未完成的建安工程费及装饰装修工程费 根据估价对象目前完成状况，根据委托人提供的资料结合本公司现场勘查掌握的有关资料，确定尚须投入的装修费、设备购置及安装工程费、智能工程(含设备)、通讯、变电所等合计约为每平方米建筑面积 2500 元左右，建设期为 19 个月，并假设此项费用均匀投入，则此项费用于估价时点的现值为：30978万元
② 管理费
管理费取建安费用的 4%，则该项费用 B ＝ 1239 万元 ③ 销售税费
销售税费取总楼价的 2.5%，营业税及附加费率取总楼价的 5.55%，此项费用为 C ＝ 11535 万元 ④ 买方应负担的税费
确定买方购买时应负担的税费为购买价格的 5%，即Ｄ＝ 0.05P ⑤ 总计
A ＋ B ＋ C ＋ D ＝ 43752(万元)＋ 0.05P ⒊ 估价对象目前状态下价格： P ＝ P’ —(A ＋ B ＋ C ＋ D)＝ 143290 — 43752 — 0.05P ＝ 94798(万元)
⑵ 成本法估价过程 具体技术思路为：假设在估价时点条件下重新取得建设用地，以现有设计、工艺、技术水平、现有原材料、施工方式，重新建设与估价对象具有同等效用的房地产，所需花费适当、必须的客观成本、费用，再加上正常的投资利润及税费，求取估价对象的积算价格，由于估价对象为在建工程不考虑折旧，最终确定估价对象的价格。
成本法使用公式：
P ＝ L ＋ A ＋ B ＋ C ＋ D ＋ E ＋ F ＋ G ＋ H 其中 P ：评估价格； L ：土地费用； A ：前期费用； B ：建安工程费； C ：基础设施配套费； D ：资源性费用； E ：管理费；
F ：利息及融资费用； G ：投资利润； H ：税费。
具体分项测算如下： ⒈ 取得土地的费用
根据估价对象所占用土地的性质，此项费用包括土地出让金、拆迁安置补偿费和城市基础设施配套费。① 土地出让金
估价对象所占用的土地为国有出让土地，根据有关部门提供的资料及本评估机构掌握的资料，该地块的土地出让金经平均修正后为每平方米建筑面积 900 元，计算该土地的土地出让金：
900 × 140274.34 ≈ 12600)(万元)② 拆迁安置补偿费
根据有关部门提供的资料及本评估机构掌握的资料，该地区拆迁安置补偿所需的费用为每平方米占地面积 7500 元左右，则计算拆迁安置补偿费为： 7500 × 7593.66 ≈ 5695(万元)③ 综合配套费
根据××市政府相关文件规定，××综合配套费为每平方米建筑面积 300 元左右，则计算此项费用为：
300 × 140274.34 ≈ 4200(万元)④ 土地费用合计： 12600 ＋ 5695 ＋ 4200 ＝ 22495 万元 ⒉ 前期费用
前期费用包括“三通一平”工程费和专业费用。① “三通一平”工程费约为 30 万元 ② 专业费用
包括规划、勘察设计、可行性研究等费用。参照同类房地产此项费用计算估价对象专业费用为 1120 万元。③ 前期费用合计： 1150 万元 ⒊ 建安工程费
根据委托人提供的资料并比照类似工程的造价，确定估价对象目前状态的建安工程费为每平方米建筑面积 2550 元左右，则此项费用为： 2550 × 140274.34 ＝ 35770(万元)⒋ 基础设施配套费
估价对象为在建工程，该项费用尚未发生，故本报告不计此项费用。⒌ 资源性费用
估价对象为在建工程，该项费用尚未发生，故本报告不计此项费用。⒍ 管理费
根据估价对象类型及规模，管理费按总投资的 4% 计算： 2377万元。⒎ 投资利息
此项费用支出按××市近期平均水平计算，年利率按 7.02%，建设期按 3 年进行计算，则计算利息总额约为 6500 万元。⒏ 投资利润
根据同类档次房地产同期平均投资利润率 20% 计算约为13658 万元。⒐ 销售费用及税金
按销售价格的 2.5% 计算销售费用，按销售价格的 5.55% 计算 营业税及附加，则此项费用约为 0.0805P。⒑ 估价对象价格
估价对象重置成本总价为：
P ＝ 22465 ＋ 1150 ＋ 35770 ＋ 2377 ＋ 6500 ＋ 13658 ＋ 0.0805P P ＝ 89125(万元)⑶ 估价结果确定
假设开发法估价结果为 94798 万元，成本法估价结果为 89125万元，两估价结果相差比例为 6.37% 比较接近，利用简单算术平均数法，求得计算结果为 91962 万元。评估人员经过综合分析上述结果，最终确定估价结果为 9.2 亿元。
七 估价结果
根据上述分析、测算，确定估价对象——××大厦于估价时点2004 年 10 月 29 日的市场总值约为大写(人民币)玖亿贰仟万圆整。
×× 房地产估价公司 二 ○ ○四年十一月六日
第三篇：房地产估价报告
《房地产估价》课程设计任务书
二、估价调查对象：
本次课程设计内容为合肥大溪地某层办公场所的估价。项目位于合肥蜀山区黄山路以北，岳西路以西，西临永久绿化带“大溪地”项目开发充分利用了坡地的地形优势，各组团空间错落有致，层次丰富，力求为置业者营造一个舒适、安全、生态、时尚的居住区。大溪地国际BLOCK街区，是以大溪地人文精神与理想人居的全新构想，创建的一种符合国际文明居住标准的新型居住模式，包括花园洋房、多层、小高层、高层等多种住宅形态，SOHO公寓、IEO型总部办公楼、酒店、主力商业店、步行街、体育馆、艺术馆、儿童游乐中心、幼儿园、中小学等完善设施，是一个超大型开放式综合国际街区，充分体现未来居住标准。小区内部有百米风情步行街，9300多平米的艺术馆、体育馆、名牌小学、合肥50中、2所幼儿园、综合商场有家乐福超市、好又多超市、合肥协和医院、中西医院结合医院、炮院医院、105医院、合肥脑科医院等基本配套设施。园林景观:9300多平米的艺术馆、“大溪地”项目开发将充分利用坡地的地形优势，各组团空间错落有致，层次丰富，力求为置业者营造一个舒适、安全、生态、时尚的居住区。
三、课程设计进度计划：
2011年12月19、20日————收集资料 2011年12月21日——— 计算
2011年12月22、23日————撰写估价报告
四、课程设计实施途径：
（一）、运用收益法估价应按下列步骤进行：
1、搜集有关收入和费用的资料;
2、估算潜在毛收入;
3、估算有效毛收入;
4、估算运营费用;
5、估算净收益;
6、选用适当的资本比率;
7、选用适宜的计算公式求出收益价格。
（二）、净收益应根据估价对象的具体情况，按下列规定求取：
出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除;若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。
（三）、估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。
（四）、在求取净收益时，应根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限，确定未来净收益流量，并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型：1每年基本上固定不变;2每年基本上按某个固走的数额递增或递减;3每年基本上按某个固定的比率递增或递减;4其他有规则的变动情形。
（五）、资本化率应按下列方法分析确定：
l市场提取法：应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。
2安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率;风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。
3复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算：R= M·Rm +(1-M)Re(5)式中R ——资本化率(%);M——贷款价值比率(%)，低押贷款额占房地产价值的比率;Rm——抵押贷款资本化率(%)，第一年还本息额与抵押贷款额的比率;Re——自有资本要求的正常收益率(%)。
4投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。
（六）、资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率，他们之间的关系应按下式确定：RO=L*RL+B*RB(6)式中RO——综合资本化率(%)，适用于土地与建筑物合一的估价;RL——土地资本化率(%)，适用于土地资本估价;RB——建筑物资本化率(%)，适用于建筑物估价;L——土地价值占房地产价值的比率(%);B——建筑物价值占房地价值的比率(%)，L+B+100%.（七）、计算收益价格时应根据未来净收益流量的类型，选用对应的收益法计算公式。
（八）、对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年限收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧的土地取得费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于使用权年限时，可采用下列方式之一处理：1先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销;然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。2将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
房地产估价报告
估价项目名称：合肥大溪地某层办公场所 委托方：合肥某大溪地客户经理 估价方： 估价人员：
估价作业日期
第一篇 前言
致委托方函 ××客户经理：
根据委托，我们对您合肥大溪地某层办公场所在估价时点2011-12-21的房地产价值进行了评估。评估的目的是为您的住房者提供价格参考。
估价人员根据估计目的，遵循估价原则，经过市场调查和实地查勘，遵照《中华人民共和国房地产管理法》、《房地产估价规范》及其他相关法规，选用收益法和市场比较法进行了评定估算，确定估价对象在估价时点的公开市场价值总额为849911.64元，平均市场单价4721元/m2。
此致
2011-12-20
模拟法定代表人： 估价师声明 我们郑重声明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系和偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告
5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
7.如未得本公司的书面许可，本估值报告书的全文或任何部份内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。
8.最后，根据本公司的一贯做法，我们必须申明，本估值报告书仅供委托
方使用，本公司不承担对任何第三者对本报告书的全文或任何部份内容的任何责任。
模拟房地产估价师： 估价的假设和限制条件
1.鉴于同一估价对象，估价目的不同，估价依据以及采用的价值标准会有所不同，评估出的客观合理价格或价值也会有所不同。本次估价报告的估价结果所体现的是估价对象在完整权利状态下的现有价值，为委托方地产转让提供参考依据。因此，本估价报告的估价结果仅作为委托方确定估价对象在没有他项权利约束条件下现有价值的参考依据。
2.本次估价基于委托方所提供的全部资料具备真实性和合法性，且该估价对象具有完整和合法的产权之前提进行估价。仅在此前提下，本估价报告的估价结果才能有效地体现估价对象在估价时点的实有的公开市场价值。委托方保证所提供的全部资料具备真实性与合法性，并对此承担全部责任。
3.本次估价基于目前及未来的社会政治经济环境和房地产市场是正常稳定的前提进行估价，即本次估价中所涉及的房地产之价格、成本、税额等都是根据当前市场状况确定的，均不考虑未来的变动。对于估价对象的年收益视为恒定不变，且不考虑资本化率每年的波动。
4.房地产估价结果具有很强的时效性，因此，本次估价的估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价格。
5.根据《房地产估价规范》，本报告的估价结果体现估价对象在估价时点的实有的公开市场价值。
6.未经估价方书面同意，任何单位或个人不得将本估价报告的全部或部分及任何参考资料于公开发表的文件、通告或报告中引用，亦不得以任何形式公开发表。
7.报告中所使用的货币为人民币。
第二篇
估价结果报告
委托方：合肥大溪地客户经理
模拟法定代表人：×××
写字楼：合肥国大溪地××层××号 估价方： 模拟法定代表人： 住所 估价对象
名称：合肥大溪地某层办公场所 坐落：合肥大溪地 建筑面积：180平方米； 建筑结构：框架剪力墙结构
装修情况：外墙： 涂料，干挂石材 供暖： 无 大堂： 无 内墙： 毛坯 门： 暂无资料 窗： 双层真空玻璃
设施设备：供气： 天然气 供电： 市政供电，一户一表 厨房： 毛坯 有线(数字)电视： 有有线电视接口 供水： 市政供水 通讯： 电信 卫生间： 毛坯 消防： 按国家标准 宽带： 电信。工程质量：经验收合格 竣工日期：2009年×月×日
维修保养情况：物业维护及住户保养情况良好 基础设施：水电、煤气、有线电视、网络等齐全
周边设施：合肥大溪地某层办公场所位于合肥蜀山区黄山路以北，岳西路以西，西临永久绿化带“大溪地”项目开发充分利用了坡地的地形优势，各组团空间错落有致，层次丰富，力求为置业者营造一个舒适、安全、生态、时尚的居住区。估价目的
为该业主出租办公楼提供有效参考。估价时点
2011年12月21日 价值定义
本次估价采用收益法来确定其市场价值。估价依据
1．国家和合肥市有关的法律法规
（1）《中华人民共和国城市房地产管理办法》（2）《中华人民共和国土地管理法》（3）《合肥市土地管理办法》 2．合肥市蜀山区规划详图 3． 委托方提供的有关资料（1）估价委托书（2）购房合同（3）产权证明
4．估价人员向有关部门查询、市场调查和现场勘查收集的资料。估价原则
本次房地产估价遵循以下原则: 1．合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。2．最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。3．替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
估价方法
根据收益法对本栋办公场所进行估计，最终得到待估房地产的价格。估价结果
合肥大溪地某层办公场所于估价时点2011-12-21在价值定义设定条件下房地产的价值为：市场价值总额为849911.64元，平均市场单价4721元/m2。
估价人员： 估价作业日期：
第三篇 估价技术报告
一、估价方法选用：
由于有较多的可比对象，本次估价选用的是收益法。
二、估价测算过程：
（一）、根据估价对象状况：
合肥大溪地某层办公场所180平米，框架剪力墙结构，土地使用年限为50
年，从2004年12月22日算起。
估价需要：评估该商铺2011年12月22日的购买价格。估价过程：
1、选择估价方法：
该宗房地产是出租的写字楼，为收益型房地产，适用收益法估价，故选用收益法。具体是选用收益法中的报酬资本化法，公式为：V=∑Ai／(1+Y)i
2、搜集有关资料。通过调查了解，并与类似写字楼的正常租金、出租率、经常费进行比较分析，得出了估价对象的有关情况和正常客观的数据如下：
（1）可供出租的面积为180㎡.（2）月租金为50元/㎡.（3）出租率年平均为100%。
（4）经常费平均每月210元，包括人员工资、水、电、空调、维修、清洁、保安等费用。
（5）房产税以房产租金收入为计税依据，税率为12%。（6）其他税费为租金收入的6%。
3、测算年有效毛收入：
年有效毛收入=180*50*12*100%=108000元
4、测算年运营费用：（1）经常费：210*12=2012元（2）房产税：
年房产税=1108000*12%=12960元（3）其他税费：
年其他税费：108000 *6%=6480元
（4）年运营总费用=2012+12960+6480=21425元
5、计算年净收益：
年净收益=年有效毛收入-年运营费用 =108000-21425
=86572元
6、确定报酬率：在调查市场上想似风险的投资所要求的报酬率的基础上，确定报酬率为10%。
7、计算房地产价格：根据过去的收益变动情况，判断未来的净收益基本上每年不变，且因收益期限为有限年，故选用公式为：V=A/Y[1-1/(1+Y)^n] 上述公式中的收益期限n为45年（建筑物经济寿命为60年，长于土地使用年限。土地使用年限从2004年12月起计为50年，2004年到2012年12月为8年，此后的收益期限为42年），因此：
V=86572/10%[1-1/(1+10%)^42]=849911.64元
估价结果：根据计算结果，并参考房地产估价师的估价经验，确定本估价对象与2011年12月21日的总价为849911.64元，平均市场单价4721元/m2。
第四篇：房地产估价报告
房地产估价报告
估价项目名称：成都百货大楼××店房地产在建工程抵押价值评估 委托方：广汉市××房地产开发有限公司 估价方：广汉市丰泰房地产评估有限责任公司 估价人员：××××××
估价作业日期：二OO五年六月十四日至二OO五年六月十九日 估价报告编号：××××××
目 录
一、致委托方函
二、估价师和估价员声明
三、估价的假设和限制条件
四、估价结果报告
五、估价技术报告
六、附件：
房地产估价委托书、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》及估价方《营业执照》、《房地产价格评估机构资格证书》等复印件。、《建设工程规划许可证》致委托估价方函
广汉市××房地产开发有限公司：
本公司受贵公司的委托，对位于广汉市中山大道南一段的成都百货大楼××店在建工程进行市场价格评估，作为贵公司办理抵押贷款的价格参考依据。估价对象于2004年10月10 日动工修建，总建筑面积为 26934．74平方米，其土地使用权类型为出让，终止日期为2044年，使用权总面积为6436．90平方米。
本公司根据估价目的，在认真分析委托方提供的资料以及估价人现场查勘和市场调查取得的资料基础上，遵循估价原则，采用假设开发法、收益法对影响房地产价格因素进行了分析，结合估价经验，经过测算，确定估价对象成都百货大楼××店在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，在估价时点二O O五年六月十四日可能实现的市场价格为：
人民币小写：l1160．O0万元
人民币大写：壹亿壹仟壹佰陆拾万元整
估价结果报告随函发送，如有异议，请贵公司于十五日内向我公司提出。此函。
广汉市丰泰房地产评估有限责任公司
二OO五年六月十九日
估价师声明
我们郑重声明：
1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5．我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6．没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
7．委托方提供的资料和陈述的情况直接影响我们的分析和结论，委托方对提供的资料和陈述的情况的合法性、真实性、完整性及其引起的后果负责，因资料失实造成评估结果有误的，评估机构和评估人员不承担相应责任。
8．报告使用人应全面阅读本报告，并特别注意本报告“估价的假设和限制条件”、“价值定义”中所载明的内容，参考本估价报告结果，合理使用本报告，否则我公司估价人员不承担相应责任。
参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章
估价的假设和限制条件
一、本估价报告基于以下的假设条件得出结论：
1．在估价时点估价对象未设定抵押担保等他项权力，且不存在司法和行政机关依法裁决查封和其他限制该资产权利的情形。这些事项未经我们调查确认；
2．本报告假定估价对象的处置不受可能影响其价值的权限制和负有法律义务性质的开支所约束；
3．本报告假设估价对象保持估价时点时产权记载用途继续使用，且为估价对象合法的最高最佳使用用途；
4．估价人员对估价对象的现场查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，本报告假设估价对象符合国家有关技术、质量、验收规范；
5．估价对象的过去、现在和未来处于公开的市场环境中，未受特殊因素的影响；
6．委托方向本公司提供的有关资料和陈述的情况是真实，合法和完整的。
二、说明和限制条件
1．本报告估价结果是根据本次估价目的做出的，仅作为委托方办理抵押贷款的市场价格参考依据，不得用于其它用途；
2．本报告所采用的房屋建筑面积和土地使用面积以委托方提供的资料为依据；
3．本估价结果包括房屋、构筑物及其附属设施设备和占用范围内的土地使用权的价格。若以上估价对象分割处置，本估价结果无效；
4．根据国家规范的要求和本报告的估价目的，本次估价结果为公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的估价时点上的公开市场价格，该价格仅适用于协商作价处置方式，若采用其他处置方式(如强制处分等)，该价格无效；
5．根据本报告的估价目的，在运用本报告时应在考虑产权性质、未来市场波动风险、物业变现的不确定性(估价对象可能存在不易变现或快速变现的风险)和变现的费用、物业转让时应缴纳的有关税费等因素对估价对象价值的影响和考虑本估价结果报告中对估价对象的价格定义后，参考估价结果确定担保额(担保额应低于估价结果)。抵押权利双方应按规定到有关管理部门进行抵押登记；
6．估价结果自完成估价报告起半年内有效(2005年6月19日至2005年l2月l8日)，若在此期间内由于国家政策、经济环境及物业本身的物理状况等因素和本报告假设条件发生重大变动，这些变动对估价结果产生重大影响时，本估价结果无效，须委托我公司重新估价；
7．如发现本报告内的文字或数字因校印或其它原因出现误差时，请通知本公司进行更正。否则，报告误差部分无效；
8．本报告未经我公司书面同意，不得向委托方及使用相关方以外的单位或个人提供，其报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上以及任何宣传资料中，报告解释权为本公司所有；
9．本报告经注册房地产估价师、本公司签章，并作为一个整体时有效；
l0．必须在本报告有效期内，正确合理地运用本报告估价结果，否则责任由委托人自负。
广汉市丰泰房地产评估有限责任公司
二OO五年六月十九日
房地产估价结果报告
一、委托方
机构名称：广汉市××房地产开发有限公司 机构地址：略 法定代表人：略 身份证号码：略 住址：略
二、估价方
机构名称：四川省广汉市丰泰房地产评估有限责任公司 机构地址：广汉市金雁广场2幢综合楼底层北面1号 资格等级：房地产价格评估(资格证号：510600P006)
三、估价对象 1．估价对象范围：
估价对象位于广汉市中山大道南一段一成都百货大楼××店(××××)在建工程，现已办理了编号为××××××《建筑工程施工许可证》；广建编号2004一××号《建设工程规划许可证》；广建编号2003一××号《建设用地规划许可证》；广国用(2004)字第××号《国有土地使用证》；
2．估价对象权属：
根据委托方提供的资料显示，估价对象为广汉市××房地产开发有限公司所有。
3．估价对象建筑物使用情况：估价对象现为在建工程，未投入使用； 4．估价对象建筑及装饰情况：该商业中心建筑总楼层为地面七层、地下一层，为整幢钢混结构多层建筑，主体结构为框架剪力墙，其容积率为3．
49、建筑密度为0．62。于2004年l0月动工修建，2005年2月主楼四层断水，目前该大楼主体已完工，地面一至七层外装已完成一半，内装已开始贴地面砖。其水、电、电话管线已预埋，已安装主要设施、设备有：中央空调、高、低区生活给水箱、火灾自动报警系统及自动喷洒灭火
系统、地下室通风系统、消防通风系统等设施设备均已安装。正在进行前期安装准备的设施、设备有：客用垂直升降梯两部、观光电梯一部、货用垂直升降梯一部、商场内自动扶梯六部。其中，第一层建筑面积3963．50平方米，第二层建筑面积3661．26平方米，第三层建筑面积3865．65平方米，第四层建筑面积4087．62平方米，第五层建筑面积3511．13平方米，第六层建筑面积1893．32平方米，第七层建筑面积1810．04平方米，地下层建筑面积4142．22平方米；
5．估价对象土地使用情况：
土地使用权类型为出让、用途为商服，终止日期为2044年6月22日，使用权总面积为6346．90平方米。土地面积较大，地势平整，地块内已铺设好砼路面等其它附属设施设备。
四、估价目的
为抵押贷款提供价格参考依据
五、估价时点 2005年6月14日
六、价值定义
1．本报告所确定的房地产价值，是根据国家规范的要求和本报告的估价目的，本次估价结果为公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的估价时点上的公开市场价格，该价格仅适用于协商作价处置方式，若采用其他处置方式(如强制处分等)，该价格无效。如估价目的变更，须另行估价；
2．本估价结果包括如下价值： ①房屋及其附属设施设备； ②房屋占用范围内的土地使用权。3．币种为人民币。
七、估价依据
1．《中华人民共和国城市房地产管理法》； 2．《中华人民共和国土地管理法》；
3．建设部发《城市房地产价格管理暂行办法》； 4．《中华人民共和国担保法》；
5．《房地产估价规范》(GB／TS0291—1999)；
6．广汉市人民政府颁发(2000)l6号《关于调整我市基准地价标准及有关问题的通知》；
7．委托人提供的资料；
8．估价人员通过调查及现场查勘获得的资料；
9．广汉市房地产交易市场提供的有关房地产市场资料； lO．评估机构掌握的资料。
八、估价原则
I．合法原则。要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行； 2．最高最佳使用原则。要求房地产应以估价对象的最高最佳使用为前提进行；
3。替代原则。要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；
4．估价时点原则。要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值；
5．公平原则。要求房地产估价人员站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
九、估价方法．
根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的规定，房地产估价方法主要有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法四种方法。我们根据特定的估价目的、估价对象的市场情况等选择适宜的估价方法。
1．估价方法的选择 因该区域同类房地产交易实例较少，可比实例选择困难，和估价对象具有收益性的特点，结合实际情况，我们选择房地合一评估的方法对其客观合理价值进行估算，估价方法为：假设开发法，其应用方式为：采用收益法确定续建完成后的房地产价值；
2．估价方法的定义 ①假设开发法的定义：
预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
②收益法的定义
预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
十、估价结果
本公司根据估价目的，在认真分析委托方提供的资料以及估价人员现场查勘和市场调查取得的资料基础上，遵循估价原则，采用假设开发法、收益法对影响房地产价格因素进行了分析，结合估价经验，经过测算，确定估价对象成都百货大楼××店在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，在估价时点二○○年六月十四日可能 实现的市场价格为：
人民币小写：II160．00万元
人民币大写：壹亿壹仟壹佰陆拾万元整
十一、估价人员××××××
十二、估价作业日期 2005年6月14日至2005年6月19日
十三、估价报告应用的有效期
本报告有效期为6个月，即2005年6月19日至2005年l2月18日。
广汉市丰泰房地产评估有限责任公司
二OO五年六月十九日
房地产估价技术报告
一、个别因素分析：
成都百货大楼××店是由成都百货大楼集团公司强势投资、打造的广汉市第一时尚购物高地。该商业中心用地面积6436．90平方米，建筑总楼层为地面七层、地下一层，为整幢钢混结构多层建筑，主体结构为框架剪力墙，其容积率为3．
49、建筑密度为0．62。该幢大楼由广汉市建筑勘测设计院设计，于2004年1O月动工修建，2005年2月主楼四层断水，目前该大楼主体已完工，地面一至七层外装已完成一半，内装已开始贴地面砖。其水、电、电话管线已预埋，已安装主要设施、设备有：中央空调、高、低区生活给水箱、火灾自动报警系统及自动喷洒灭火系统、地下室通风系统、消防通风系统等设施设备均已安装。正在进行前期安装准备的设施、设备有：客用垂直升降梯两部、观光电梯一部、货用垂直升降梯一部、商场内自动扶梯六部。
该商业中心各层的主要功能分述如下：
第一层：建筑面积3963．50平方米，为精品百货。第二层：建筑面积3661．26平方米，为精品百货。第三层：建筑面积3865．65平方米，为大型主力超市。第四层：建筑面积4087．62平方米，为餐饮娱乐。第五层：建筑面积3511．13平方米，为办公用房。第六层：建筑面积1893．32平方米，为办公用房。第七层：建筑面积1810．04平方米，为办公用房。地下层：建筑面积4142．22平方米，为停车库。
二、区域因素分析
估价房地产位于广汉市中山大道南一段与西湖路交汇处，其四面均临城市主干道，市政设施齐全、密布的道路网络连接城市四面八方，方便快捷的交通带来如织人流。故该地段具有地理位置优越、人口流动量大、经济区位好、交通条件十分便利等特点。
三、市场背景分析
广汉市经济将继续保持高增长的势头，未来的房地产市场前景良好。而估价对象所处地段中山大道，人潮涌动、车水马龙己天然形成不可限量的投资价值。加上××国际商业中心，充分满足城市规划和使用功能，以现代简约的建筑风格，充分张扬大都市商业建筑特色的外立面造型，必将成为广汉市的标志性建筑。成都百货大楼人住××国际，以强大的商业运营能力和品牌号召力，打造20000平方米的大型综合性商业卖场，开创广汉商业百货之先河。故这些因素将会给估价房地产的市场价值带来不可估量的正面影响。
四、最高最佳使用分析
房地产估价应当以估价对象的最有效使用为前提进行估价。最有效使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。估价对象设计用途：地下层为停车库，一、二层为精品百货，三层为大型主力超市，四层为餐饮娱乐，五至七层为办公用房。从房屋位置结构、套型、设施状况来看不适宜用于住宅等其它用途，故估价对象以保持其设计用途使用为最高最佳使用。
五、估价方法选用
根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的规定，估价方法有市场比较法、收益法、成本法及假设开发法等四种估价方法。因该区域同类房地产交易实例较少，可比实例选择困难，和估价对象具有收益性的特点，结合实际情况，我们选择房地合一评估的方法对其客观合理价值进行估算，估价方法为：假设开发法，其应用方式为：采用收益 法确定续建完成后的房地产价值。
六、估价测算过程 1．假设开发法公式
在建工程价格=续建完成后的房地产价值一续建成本一管理费用一投资利息一销售费用一续建投资利润一买方购买在建工程的税费； 2．采用收益法确定续建完成后的房地产价值 收益法基本数据情况简介： ①基本假定：
a、房地产每年收益额相同； b、资本化率每年不变且大于零； C．有限年期为n。②收益法公式：
3．估价测算：
(1)续建完成后的房地产价值 ①总收益：
根据估价人员现场调查，认真分析了评估对象的实际情况，结合广汉市房地产交易市场的交易资料，比较德阳岷江路成都百货大楼、都江堰成都百货大楼、龙果成都百货大楼、南充成都百货大楼，考虑到一至四层及地下层可出租面积和不可出租面积的权重，确定该房地产的社会平均租金水平为：
一层每平方米建筑面积月租金为6O．00元，则年总收益为：720．00平方米；
二层每平方米建筑面积月租金为55．00元，则年总收益为：660．00元／平方米； 三层每平方米建筑面积月租金为45．00元，则年总收益为：540．007r_／~z方米；
四层每平方米建筑面积月租金为4O．00元，则年总收益为：480．00平方米；
五层每平方米建筑面积月租金为2O．00元，则年总收益为：240．00元／平方米；
六层每平方米建筑面积月租金为18．00元，则年总收益为：216．00元／平方米；
七层每平方米建筑面积月租金为16．00元，则年总收益为：192．00平方米；
地下层每平方米建筑面积月租金为16．00元，则年总收益为：192．00平方米；
②总支出： A．折旧费
根据川建厅发[2000]013号文《四川省建筑工程计价定额》(SGD1—2000)以及分析、比较与估价对象相同区位、结构、用途和设施、设备的建筑物，确定该宗物业现行工程造价1800元／平方米。根据估价对象土地使用权终止日期为2044年6月的期限和中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》第五章第四节第十一条“建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限折旧”的规定，确定其建筑物的经济耐用年限为39年，残值率为O。
则年折旧费=1800÷39=46．15元／平方米 B．维修费
按我市惯例，维修费为房屋现行造价的1．5％ ． 则年维修费=1800×1．5％=27．00元／平方米 C．管理费
年管理费=(46．15+27．00)×10％= 7．32元／平方米 D．保险费
年保险费=1800×2％o= 3．6O元／平方米 E．房产税
年房产税=1800×1．2％= 21．60元／平方米 F．其它税及不可预见费
年其它税及不可预见费为1．86元／平方米 G．土地使用税
年土地使用税约为O．72元／平方米,故年总支出：
46.15 + 27.0O + 7.32 + 3.6O + 21.60 + 1.86 + 0.72 = 108.25元／平方米
③纯收益：
一层：720.O0 – 108.25 = 611.75 元／平方米 二层：660.O0 – 108.25 = 551.75 元／平方米 三层：540.O0 – 108.25 = 431.75 元／平方米 四层：480.O0 – 108.25 = 371.75 元／平方米 五层：240.O0 – 108.25 = 131.75 元／平方米 六层：216.O0 – 108.25 = 107.75 元／平方米 七层：192.O0 – 108.25 = 83.75 元／平方米 地下层：192.O0 – 108.25 = 83.75 元／平方米 ④资本化率的确定：
资本化率的确定采用投资复合收益率法和安全利率加风险调整值法。
A．投资复合收益率法
假设委估房地产的取得是一种房地产投资行为，取得该房地产的资金来源可分为抵押贷款和和自由资本两种，通常抵押贷款占七成，自有资本占三成。目前中长期贷款的年贷款利率为5.49％，自有资本所有者一般要求的年收益率为10％。则：
资本化率=70％ × 5.49％ + 30％ × 10％ = 6．843％ B．安全利率加风险调整值法
根据国家的现行银行存款利率及有价证券的利率分析，目前货币的安全利率在2％～ 3％ 之间，取其中间值2.5％作为安全利率。根据我市的经济状况及未来预测，委估对象的用途和房屋成新分析，取风险补偿率为2.5％。则：
资本化率 = 安全利率 + 风险补偿率 = 2.5％ + 2.5％ = 5％ C．资本化率的确定
因委估房地产的标的额较大，所以资本化率的确定用投资复合收益率法更符合评估目的，故取两种方法得出资本化率的权数分别为0．75和0．25。则：
最终资本化率为：
6.843％ ×0.75+5.0％ ×0.25=6.38％ ⑤收益年限的确定：
估价对象土地使用权类型为出让，终止日期为2044年6月，故确定其收益年限为39年。
⑥将上述数据代人公式
(2)续建成本
根据对施工现场的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情况表为依据，经测算确定：整个工程续建成本为11000000．O0元。
(3)管理费用
按续建成本的3％计：
11000000.O0 × 3％ = 330000.O0 元(4)投资利息
根据委托方提供的在建工程施工进度来看，其续建周期为3个月，利息以一年期贷款利率：6.93％o／月为推。则，(5)销售费用
按续建成本的5％计：
11000000.O0 × 5％ = 550000.O0 元(6)续建投资利润 按续建成本的10％计：
11000000.O0 × 10％ = 1100000.O0 元(7)买方购买在建工程的税费
按续建成本的6.5％计：11000000.O0 × 6.5％ = 715000.O0 元(8)在建工程的评估值
在建工程价格 = 125513399.73 – 11000000550000-1100000—715000 = 111588121.O0 元 则：在建工程价格总额为：11160.O0万元
七、估价结果确定
本公司根据估价目的，在认真分析委托方提供的资料以及估价人员现场查勘和市场调查取得的资料基础上，遵循估价原则，采用假设开发法、收益法对影响房地产价格因素进行了分析，结合估价经验，经过测算，确定估价对象成都百货大楼××店在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，在估价时点二○○五年六月十四日可 能实现的市场价格为：
人民币小写：11160．O0万元
人民币大写：壹亿壹仟壹佰陆拾万元整
第五篇：房地产估价报告
房地产估价报告
估价项目名称：济南市历下区甸柳新村三区11号楼2单元202室
委托方：吴锡仁
估价方：
估价人员：
估价作业日期：2010年10月14日至2010年10月14日
估价报告编号：
１
目 录
一、致委托方函
二、估价师声明
三、估价的假设和限制条件
四、估价结果报告
五、附件
２
致 委 托 方 函
吴锡仁：
受您委托，我们秉承独立、客观、公正、科学的原则，对济南市历下区甸柳新村三区11号楼2单元202室房地产（建筑面积为46.27平方米）的市场价值进行了评估测算，最终确定估价对象在估价时点2010年10月14日的市场价值为 元，人民币大写: 万元整；单位建筑面积价格为 元/平方米。
此致
随函附奉评估报告
济南世纪华邦房产信息咨询有限公司
二0一0年十月十四日
３
估 价 师 声 明
我们郑重声明： 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘并作了记录。没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7 委托方对其所提供资料的真实性、准确性负责。
8、使用本报告，请注意估价的假设和限制条件及报告说明。
估价师签名
４
估价的假设和限制条件
1、委托估价方对其所提供的申报资料及相关资料、各种数据的真实性和可靠性负责，并承担相应的法律责任。若由于委托估价方提供虚假的情况和资料致使房地产估价结果失实，委托估价方应负完全责任。
2、本估价报告中所采用计算的土地使用权面积、房屋建筑面积是依据委托方所提供的资料中所显示的，其真实性准确性由委托方负责。
3、任何有关估价对象的运作方式，程序应符合国家、地方的有关法律。法规、文件、政策等，特别是符合建设、规划、房地产主管部门所颁布的法律、法规、文件、政策等。在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
4、本报告所估价的房地产抵押价值，是在估价时点时的正常的经济环境下，在正常的市场价格的基础上的估价价格。但由于房地产抵押担保的时间的延续性，本报告未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的不利影响。在短期强制处分的情况下，房地产的处分价格一般要低于房地产正常的市场价格。
5、本报告仅供所述评估目的提供参考依据，未经同意，不得用作其他用途。
５
6、本房地产估价结果报告及其相关的房地产估价技术报告有效期为一年，即从2010年10月14日至2010年10月13日。在报告有效期内，如果房地产的作价标准发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响时，应重新进行估价。
６
房地产估价结果报告
一、委托方：吴锡仁
二、估价方：济南世纪华邦房产信息咨询有限公司
三、估价对象：
1、权属状况
估价对象为历下区甸柳新村三区11号楼2单元202室房地产，《房屋所有权证》号为：济房权证 字第 号；产别：私有房产；设计用途为住宅；房屋所有人为
2、建筑物状况
历下区甸柳新村三区11号楼为混合结构6层建筑，建成于1985年，外墙为水刷石，设计用途为住宅。
3、估价对象房屋状况
估价对象为历下区甸柳新村三区11号楼2单元202室房地产，建筑面积为46.27平方米。室内未装修，水、电齐全，煤气入户
4、地理位置与周围环境
估价对象位于历下区甸柳新村三区11号楼，周边有三庆燕柳园、中润世纪城、吉祥苑小区等高档社区，以及银座超市、东外环小
７ 商品市场、甸柳吉祥苑菜市场、山东银座圣洋物流中心、鲁全农贸市场等场所。项目文化教育配套条件优越。周边有燕山小学、甸柳一小、甸柳一中、燕山中学、以及省旅游学校和山东政法学院、山东经济学院等各大知名高校。18路、49路、K50、K96、119路公交车通达，交通方便。
四、估价目的：为房地产赠与及买卖提供价值参考依据
五、估价时点：2010年10月14日
六、价值定义：
本报告中所称的房地产的市场价格是指委估房地产在估价时点对应于本报告书所列估价目的及估价的假设和限制条件下的市场价格。房地产的市场价格是指房地产的交换和买卖是在公开和竞争的市场上进行的，而且买卖双方都是慎重、平等、自愿的行为，其价格是公允的。
由于委估房地产是由土地和房屋两部分组成，本报告书所称的房地产市场价格是指该房地产的综合价值，包括房屋建筑占用土地使用权的分摊价值、房屋建筑的价值及基础配套设施的分摊价值。对于土地是按住宅用地土地使用权限价值进行评估的，而房屋建筑则是按所有权价值进行评估的。
七、估价依据：
1、国家建设部、国土资源部及济南市人民政府颁发的有关政策、８ 法规文件；
2、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》；
3、委托方提供的房屋所有权证；
4、济南市基准地价等相关资料；
5、评估人员现场勘察获取的数据和资料。
八、估价原则：
本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：
合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
九、估价方法：
根据估价目的及估价对象的状况，分别采取不同的估价方法。估价方法通常有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法四种。本次对房地产抵押价值进行评估，宜采用 法估价。先求取假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，然后再减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
成本法是在估价时点以开发或建造估价对象所需要的各项成本费用之和为基础，再加上正常利润和税金，得出估价对象的重置价格，然后再扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
十、估价结果：
估价人员根据估价规范，采用了科学的估价方法，在现场勘察的
９ 基础上，经过认真测算，最终确定估价对象在估价时点2010年10月14日的市场价值为 元，人民币大写: 万元整；单位建筑面积价格为 元/平方米。
十一、估价人员
十二、估价作业日期：
2010年10月14日至2010年10月14日
十三、估价报告应用的有效期： 2010年10月14日—2011年10月13日
济南世纪华邦房产信息咨询有限公司
二0一0年十月十四日
１０
附件
１１ 《房屋所有权证》复印件
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