第一篇：房地产开发流程项目开发操作流程
房地产开发流程项目开发操作流程
选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书 ↓
向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书 ↓
向计委申报立项报告 ↓
计委函至规划局 ↓
规划局会签返计委 ↓
计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签 ↓
运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告
计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告 ↓
对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作 ↓
据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知 ↓
规划局法征地意见函 ↓
到土地管理部门及土地使用部门征求意见 ┏━━━━━━━━━┻━━━━━━━━┓
新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所
旧城改造到区地政科
结果报市房地局
结果报市房管局 ┗━━━━━┳━━━━━━┛ 市政府下文批地 ↓
┏━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓ 画桩位给钉桩条件，测绘院
规划局办理建设用地规划
据此到地政部门办理
钉桩，成果给设计人
许可证
用地批准书,评估项目建设用地地价
│
│
申请确定规划设计条件
冻结户口并抄户 口,交纳地价款,取得 │
土地使用证
按规划设计条件征询意
│
见表到区配套部门征求意见
地政部门审查安置方案、安置房 │
│ 规划局审查后下规划条件通知单
发拆迁许可证 │
│
委托进行规划方案设计
动迁会及拆迁安置 │
│
到规划局领设计方案送审书
场地三通一平，领取房地产开发手册 │
│
规划局审方案提出意见 1.到园木局申请伐树许可证
│
2.了解线路情况与供电局运行班协商 修改后送首规委审图
改造、移线方案
│
3.煤气、道路、上下水改路由
首规委召开市政协调会 4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式 出市政会议纪要
供电方案，申请临时施工用电，委托施工。
┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛ 进行个体设计（大公共建筑首规委审查）
┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
领建筑工程规划许可证
出施工图
开节能证明
│
│
│
运用“营销策划展示设计系统
到计委申请，列入
到税务局取税单
制作资料
计划（建委会签）
│
│
│
报价小组审查，领取内外销
到建委工程处领开工
持年度计划、税单到区计、经委领
许可证
审批表
投资许可证登记卡，登记并取得许可证 │
建委、物价局下文批价 │
运用“营销策划展示设计系统”
┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛
“房地产销售管理系统”销售
到市政部门盖章，证明市政条件落实 │
四源费缴纳 │
到开发办市政处核实任务 │
开发办工程处同意招标 │
填招标申请书并到市招标办登记 │
招标办看现场 │
运用“投资项目概预算系统”编制标底 │
招标办审查标底 │ 开标会 │
定合同，写评标报告，发中标通知书 │
招标办盖章同意
┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓
施工单位
质量总站受理
市统计局
市审查局审核
市开发办秘书
同意施工
质量监督
落实任务
资金来源，任
处登记
务来源及一切手续
┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛ 建委工程处同意开工，办理开工许可证 ↓
施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工 ↓
┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓
1.小区内线
1.通知区园
1.按道路
1.到自来
1.到热力
（自建锅
1.到煤气公司
路委托设
林局绿化
方案进
水业务
公司报
炉房）
报装
计
办
行施工
科报装
装
1.环保
2.到规划科定
2.委托施工
2.交绿化费
2.市政办
委托线
2.委托线
局同
线路方案
3.配电室土
3.绿化施工
事处养
路设计、路设计
意锅
3.设计
建工程验
路队验
施工及
3.施工及
炉房
4.看现场
收
收
验收
验收
规划
5.施工
4.设备安装
2.到市政
位置
6.业务科检验
及验收
监理所
2.委托
同意接气
5.送电
下水报
设计
7.凭通气单到
装
3.到劳动
管网所办固 3.规划设
局报装
定资产转移 计
4.环保局
手续及通气 4.竣工验
审查消
手续
收
音除尘
8.凭接气单到 设备
液化气公司 5.竣工验收
办各户通气手续 9.通气
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 全部工程竣工 ↓
四方验收、检验单签字盖章
┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓
凭验收通知书入库房屋
确定房屋管理形式房屋验收
┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛ 出库分配及销售、办理产权证 ↓
运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段
可参考下。
检举 提问人的追问 2011-02-19 17:54 有没有各个环节的税费问题
检举 团队的补充 2011-02-19 17:57 房地产涉及的税收主要有两类,一类为财产税性质(保有税),即对房地产的存量状态进行征税,我国现在开征的房产税(城市房地产税)、城镇土地使用税,以及将来可能开征的遗产税的有关房地产税目,均属此性质;第二类为流转税和所得税性质,指在房地产的开发建设及流通管理环节开征的各种税,主要包括营业税、土地增值税、企业所得税等。
从我国的税制中可以看到,房地产运行不同阶段和环节的税费负担很不公平。房地产开发四个环节纳税情况如下:(一)土地环节 要交纳契税、耕地占用税和印花税;除了税款,土地出让金、土地使用费等负担使房地产开发企业占用大量资金。(二)建设环节
涉及营业税、印花税、城建税、教育费附加。(三)房地产建成转让环节
涉及到税种比较多,涉及到契税、印花税、营业税、城建税、教育税附加、土地增值税、所得税。所得税按年征收,一般是预征,个人所得税只是针对个人转手房产来征税。
(四)房地产使用环节 涉及到房产税、城镇土地使用税和城市房产税。
以上可以看出,房地产的税种主要集中在前三个开发投资环节,也就是流转环节,即流转税种;而占有和交易环节相对轻,即保有税轻。而流转税是间接税,它具有可转嫁性,房地产开发企业将这部分税转嫁给了购房者,由购房者负担。这也是房价居高的一个原因。
而不动产保有税,是对土地或房屋所有或占有者征收的税。对房地产保有征税,目的在于合理调节政府与房地产的所有者或房地产的实际占有者之间的收益分配。不同的地方可以采用不同的税率,由地方政府根据本地的经济发展情况和房地产的发展情况确定。国际通用的做法是对经营性的房产按高档税率课征,非营业性的房产按低档税率课征,特别是对居民住宅的保有课税,实行低税政策。如新加坡财产税一般税率为了2%,但居民住宅的税率只有4%。英国居民住宅的税率也很轻,按住宅的价值划分为8个档次,最低档次的税率0.67%,最高档次的税率2%。不动产转让税的税率则一般都较高,且大多采用超额累进的形式,以实现财富再分配或抑制投机的政策目标。
三、土地出让金方式存在弊端
商品房开发成本中,土地费用约占30%。而在一些大城市,比如北京,土地费用甚至高达50%。而通常所说的地价,即房地产开发支付的土地出让金,并不是真正的土地购置费用。因为土地归国家所有,购买的只是40年—70年的使用权,是租金的性质。而一次支付几十年的租金,显然是非常不合理的,存在着很大弊端。首先是地方政府行为短期化。现在“卖地”现在收益,造成乱征地乱开发现象严重,大量农业用地被征用,失去土地的农民每年都在快速增加,造成尖锐的社会矛盾,不利于社会稳定。
其次,使得房地产开发前期占用大量资金,此项资金多由银行贷款。根据有关部门统计,全国房地产开发企业直接使用金融机构资金(含按揭贷款)占全部开发建设资金比例达50%左右。贷款利率也在提高,而利息最终将由购房者承担,对房价的提高起到了推波助澜的作用。
因此,要推行土地年租制,由一次性收取几十年的土地出让金改为每年收取一次土地年租金。
房地产税费制度是房地产市场体制的重要组成部分。为充分发挥房地产税费的功能,促进市场公平竞争,保证整个房地产市场健康有序地运行,有必要借鉴先进的房地产税费管理经验对我国现行的房地产税费制度进行改革,完善房地产税收法规,规范房地产市场,科学选择税种,简化税制,统一税法。从而理顺分配关系,规范分配格局,以适应社会主义市场经济的要求。
第二篇：房地产开发项目开发流程
房地产开发项目开发流程
项目招拍程序,寻找合作伙伴,签定合作意向,协议及合同书
运用“房地产前景预测调研系统”“房地产投资专家系统”进行项目的初步可研评估
向规划管理部门申领规划要点,以获取规划要点通知书,编制项目建议书
向发改委申报立项报告
发改委函至规划局
规划局会签返计委
计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签
运用“房地产前景预测调研系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告
发改委、建委、首规委及各专业局审查可研报告
对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作
据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知
规划局发征地意见函
到土地管理部门及土地使用部门征求意见
┏━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━┓
新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 旧城改造到区地政科
结果报市房地局 结果报市房管局
┗━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┛
市政府下文批地
┏━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┓
画桩位并给钉桩条件，测绘院 规划局办理建设用地规划 据此到地政部门办理
钉桩，成果给设计人 许可证 用地批准书,评估项目建设用地地价
┃ ┃
申请确定规划设计条件 冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土地使用证
┃ ┃
按规划设计条件征询意 地政部门审查安置方案、见表到区配套部门征求意见 安置房
┃ ┃
规划局审查后下规划条件通知单 发拆迁许可证
┃ ┃
委托进行规划方案设计 动迁会及拆迁安置
┃ ┃
到规划局领设计方案送审书 场地三通一平,领取房地产开发手册
┃ ┃
规划局审方案提出意见
1、到园林局申请伐树许可证
┃
2、了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案
修改后送首规委审图
3、煤气、道路、上下水改路由
┃
4、到供电局业扩处申请用电报装，做正式供电方案，首规委召开市政协调会 申请临时施工用电，委托施工。
出市政会议纪要
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━┛
进行个体设计（大公共建筑首规委审查）
┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┓
领建筑工程规划许可证 出施工图 开节能证明
┃ ┃ ┃
运用“营销策划展示设计系统” 制作资料 到计委申请，列入计划（建委会签）到税务局取税单
┃ ┃ ┃
报价小组审查,领取销售 到建委工程处领开工 持计划、税单到区计、许可证 审批表 经委领投资许可证登记卡，┃ 登记并取得许可证
建委、物价局下文批价
┃
运用“营销策划展示设计系统” ┗━━━━━━━━┳━━━━━━━┛
“房地产营销管理系统” 销售 到市政部门盖章证明市政条件落实
┃
四源费缴纳
┃
到开发办市政处核实任务
┃
开发办工程处同意招标
┃
填招标申请书并到市招标办登记
┃
招标办看现场
┃
运用“投资项目概预算系统” 编制标底
┃
招标办审查标底
┃
开标会
┃
定合同，写评标报告，发中标通知书
┃
招标办盖章同意
┏━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┳━━┻━━━━┳━━━━━━━━┓
施工单位 质量总站受理 市统计局 市审查局审核 市开发办秘书
同意施工 质量监督 落实任务 资金来源，任务 处登记
来源及一切手续
┗━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛
建委工程处同意开工，办理开工许可证
施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电，委托设计、施工
┏━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━┓
1、小区内线
1、通知区园
1、按道路
1、到自来
1、到热力（自建锅
1、到煤气公司
路委托设 林局绿化 方案进 水业务 公司报 炉房）报装
计 办 行施工 科报装 装
1、环保
2、到规划科定
2、委托施工
2、交绿化费
2、市政办 委托线
2、委托线 局同 线路方案
3、配电室土
3、绿化施工 事处养 路设计、路设计 意锅
3、设计
建工程验 路队验 施工及
3、施工及 炉房
4、看现场
收 收 验收 验收 规划
5、施工
4、设备安装
2、到市政 位置
6、业务科检验
及验收 监理所
2、委托 同意接气
5、送电 下水报 设计
7、凭通气单到
装
3、到劳 管网所办固
3、规划设 动局报装 定资产转移
计
4、环保 手续及通气
4、竣工验 局审查消音除尘设备 手续
收
5、竣工
8、凭接气单到
验收 液化气公司
办各户通气
手续
9、通气
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 全部工程竣工
四方验收、检验单签字盖章
┏━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━┓
凭验收通知书入库房屋 确定房屋管理形式
房屋验收
┗━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━┛
办理入住手续,办理产权证
运用 “房地产物业管理系统”,进入物业管理阶段
运用“房屋租赁管理系统”进行项目的二次开发
第三篇：房地产开发项目操作流程
房地产开发项目操作流程
房地产开发项目操作流程
房地产市场是一个资本密集型产业，具备高投入、高产出和高风险的特点，尤其现在的住宅市场已经完全成为散户市场，其操作的难度和风险越来越大。本文主要从开发商的角度，阐述一个房地产项目的运作过程，内容主要包括项目总体分哪几个阶段，各个阶段的主要工作内容，涉及的相关职能部门的关系、各种规费的交纳、各种许可证的办理等。
第一阶段
可行性研究决策阶段
项目决策的正确与否是项目运作成功的重要前提。因此，房产公司准备开发一个楼盘前必须对公司现有开发楼盘情况、销售情况、进展情况及人力资源配备情况、国家大的环境和形势有一个综合全面的分析判断，在得出可以进行新项目开发的结论后，可以有意识地关注相关资料，了解有关土地的出让和拍卖的情况，并对公司擅长的一些项目类型、地域位置进行重点关注，留心这方面的信息。
1、从新闻媒体和有关房地产信息中，了解土地出让、招标、拍卖的信息，并取得相关的正式资料。
2、当了解倒某块土地拟拍卖或招标出让后，必须组织公司决策层和相关人员勘查地块现场，实地感受地块情况和周边环境。
3、组织人员了解城市总体规划内容，对地块周边地区的影响、实施的内容、具体的时间安排等。
4、组织专业人员对地块进行规划分析，根据招标文件，初步进行产品定位，主要工作内容包括楼盘形式――公寓、别墅、混合型等，层数――低层、多层、小高层、高层或其组合形式，楼盘档次――普通型、中高档型、精品楼盘。
――1――
房地产开发项目操作流程
5、组织营销人员进行市场调查，了解地块周边地区房价、销售情况、施工开发进度，了解地块周边范围内市政配套设施情况，有无比较严重的污染源，市民及市场对该地区的总体印象，周边商业、医疗、教育、交通、文华、娱乐等设施的配套情况。
6、汇总以上情况后，公司应组织小范围讨论，以确定是否参加地块招标。如讨论认为地块有一定的开发潜力，则应进一步开展工作。
7、由建筑师或规划师（一般应委托）提出总体规划，确定建设规模、楼盘形式、产品档次等。
8、由市场及经济分析人员进行经济技术分析，主要内容包括项目成本测算、销售价格预测。
9、根据市场反映情况和公司所做的经济分析，初步确定土地投标价格。
10、编制项目可行性分析报告，内容包括项目定位情况、拟建档盘规模、档次、成本测算、销售价格预测、实施周期、经济分析结果等。
11、目前市场上大部分房地产项目需要进行融资，招标土地部门也要求投标单位出具资信证明，因此必须联系一家银行，向银行提供项目可行性分析报告，并进行必要的沟通，使银企双方都对项目的前景看好，这样银行经内部讨论后，就可以同意进行合作，并出具融资信用证明材料。12、13、报名参加土地招标或拍卖，并按规定交纳保证金。
参加招标拍卖会，提供报价（当场提供），其报价数在提交之前均可调整，但一般应控制在原定的范围之内，这样便于今后项目的操作。目前一般采用的招标办法使最高价中标，若中标取得土地开发权，即可转入第二阶段工作。
――2――
房地产开发项目操作流程
第二阶段
项目前期准备阶段
项目前期工作使房产公司和项目公司运作的重要阶段，工作内容狠多，包括项目立项到各种报批手续办完，取得施工许可证能够正式开工为止。
1、项目产品及市场定位
明确项目运作后，产品和市场定位是最重要的工作之一，要求公司决策层和市场营销、策划、产品设计人员围绕市场对产品定位进行多方案、多轮次的比较和讨论，最后才能确定一个产品定位，而且要不断地深入工作中，加以深化、调整、修改，以使产品能更好的适应市场，掌握先机。
2、立项
目前房产项目必须进行立项，审批部门通常是当地计委，通过招投标或拍卖获得土地开发权的项目会自动形成，立项工作主要是履行手续，要求开发公司向当地计委提交立项申请报告，当地计委批准立项后，会给出一个项目编号。
3、取得规划设计条件和红线图
土地招标拍卖时，当地规划部门已经提出了初步的规划设计条件。立项通过后，必须向当地规划部门申请正式规划设计条件，并且划出红线圈。
4、方案设计
正式方案设计必须委托具有相应资质的设计院进行，并且要与当地建委设计处联系，落实是否需要进行设计招标。招标时由开发商提出招标文件，设计院投标方案完成后，组织专家进行文案评审，评出一到二家设计院的方案，供开发商最后选定，专家评审要出具评审意见。
确定设计中标单位后，根据专家意见和公司对项目的要求，委托设计单位进行正式设计工作，签订设计合同，一般要求在投标方案的基础上，进行修改，完
――3――
房地产开发项目操作流程
成正式报批方案。
方案设计必须由主管部门组织审查，参加部门主要包括建委设计处、开发办、计委、规划、土管、环保、卫生、消防、人防办、绿化办、电信、电力、煤气、市政、交警、市容环卫等，召开审查会议，今后设计院必须根据会上各部门提出的意见进行调整，建委根据调整情况下达批复，或者要求重新报批。
5、初步设计
方案设计批准后，应委托有关单位做环境影响报告，主要内容包括对地块现有的环境情况、项目实施过程中造成的环境污染和项目建成后造成的环境污染进行分析评估，提出项目中应采取的环保措施。
根据批准的方案设计，可以进行初步设计，具体设计格式和深度设计院会按照建设部的有关标准进行，开发商提供必要的基础设施、配套设施等要求和原始资料。
初步设计必须进行审查，审查程序与内容和方案设计基本相同，设计必须得到建委（或规划部门）的批复才能进一步深化。
6、地质勘探
建造房屋必须了解地质条件，在初步设计完成并报批准后可以进行地质勘探，委托勘探公司进行此项工作，开发商应提供初步设计图纸，由设计院提出勘探要求，勘探公司根据上述文件及要求编制勘探大纲，经甲方和设计院认可后，签订勘探合同，勘探公司进行作业，最后完成地质勘探报告给甲方和设计院，作为基础设计的依据。
7、施工图设计
根据批准的初步设计完成全部子项的施工图设计。
――4――
房地产开发项目操作流程
8、领取土地证
土地在招标中标后，必须与土地管理部门签订土地出让合同，并按合同规定缴纳出让金、土地契税。
9、领取建设用地规划许可证
向规划部门申请领取建设用地规划许可证，要求提交立项文件、方案设计批复以及1:1000地形图。
10、领取建设工程规划许可证
向规划部门申请领取建设工程规划许可证，要求提交计划、全套工程施工图、1:500地形图、工程设计总平图、土地证复印件、消防图纸审核意见、卫生防疫站审核意见等。
11、施工招标
目前工程建设必须进行同意招投标，由招标办统一组织，具体程序要求如下：（1）提出招标申请，提交立项文件、全套施工图、委托估价机构进行标底编制。
（2）经招标办初审后，发布工程招标信息。
（3）根部报名参加投标的施工单位情况，对有意向发包的单位进行沟通，主要内容史料界施工单位资质情况、施工业绩情况、人员及设备配置情况、信誉等级、对土木工程的质量目标的评定、有关垫资或保证金方面的情况，施工进度总体安排等。
（4）由招标办根据一定的规则进行初选承包单位，一般为6家，开发商要保证有意向发包的单位入围。
（5）发标书、资料、图纸，由各投标单位编制投标文件。
――5――
房地产开发项目操作流程
（6）开标，由招标办组织专家进行评审，一般要选取2－3家，此时开发商要想办法保证有意向的单位进入入选范围。
（7）在专家推荐的名单中，选取已经初步商定的施工单位。（8）招标办发中标通知书。
12、施工监理单位的选择
根据国家规定，目前几乎所有房地产项目必须委托监理单位进行工程监理，监理单位也要通过招投标录用，组织工作由当地建委工程处负责，程序与施工招标基本相同，确定妥监理单位后，必须签订工程监理合同。
13、施工图图纸审核
国家建委规定，所有基本建设项目，其施工图完成后，必须交由具备审查资质的设计院进行施工图审查，要求签订图纸审查合同，并由审查单位提出图纸审查意见。
14、设计合同签订
按照建委规定，项目的工程设计合同，必须经建委签证，主要目的时维护设计市场的公平竞争，避免行业不合理的价格竞争和杜绝无证设计。
15、人防图纸审核
带人防附建的工程，图纸必须报请人防办审核，并根据审核意见进行调整后，由人防部门签署审核意见。
16、申领投资许可证
向计委领取投资许可证，要求提交项目立项批复，计划安排等文件。
17、签订施工合同
与中标施工单位签订施工合同，合同目前有范本，必须按范本填写。另外，――6――
房地产开发项目操作流程
与施工单位协商谈妥的一些补充活着附加条款可用补充协议的形式明确。
18、建设工程灰线检验
工程项目建设必须进行放样，一般由规划部门指定单位进行现场放样和验灰线，在场地平整后，向规划部门提出申请放样，并经灰线组验灰线。
19、有关规费缴纳
在领取施工许可证之前必须缴纳以下规费（以杭州市为例）： a 市政基础设施费，住宅90元／平米，非住宅140元／平米 b 绿化费 8元／平米 c 高教基金 10元／平米
d 人防建设费 15元／平米（已按规定建设附属人防工程时，此笔费用免交）e 墙改费 8元／平米 f 白蚁防治费 1.6元／平米
g 城建档案保证金 总投资的1－3％，最高不超过3万元 20、领取施工许可证
领取施工许可证是前期工作基本结束的标志，也是政府部门控制基建项目规范运作的最主要手段，没有施工许可证，不准开工建设，领取施工许可证必须提交下列各项资料：
A 当年有效计划文件 B 项目投资许可证
C 经批准的项目总平面布置图 D 建设工程规划许可证及其附件
E 市招标办核发的“中标通知书”，经签证的施工合同副本
――7――
房地产开发项目操作流程
F 交纳市政配套费、白蚁防治费收锯 G 城建档案保证金收据
H 人防地下室审定通知单或交款收据 I
墙改费手锯
J
已签证的工程监理合同 K 已签证的工程设计合同
21、开工
开发商在取得上述资料后，可择日进行开工典礼或直接开工建设。
第三阶段
施工建设阶段
1、房产公司取得施工许可证委托定位放样，定位验收（灰线检验）合格后开工建设。一般房产公司在项目现场设现场管理办公室，主要由公司工程技术部实施管理，管理人员由土建、安装、智能化等不同工种工程师组成。另外，委托专业的监理公司实施工程质量、进度、安全生产、投资控制，同事房产公司委托政府质量监督站实施质量监督、安全监督站实施安全监督。政府监督部门主要对基础、主体进行中间结构验收，建设过程中主要部件的隐蔽工程进行验收，工程建设完成后的竣工验收。
2、项目建设完成后，工程质量由杭州市质量监督站、房产公司、施工单位进行竣工验收，项目设计消防、环保等的由消防部门、环保部门对口负责验收，室外配套附属工程由市政部门组织验收，项目按规划审批要求实施完成后由规划部门组织规划验收，等到项目所有单位验收及规划验收完成，再由房产公司委托市建委开发办组织进行综合验收，经综合验收合格的项目才能正式交付用户使用。
――8――
房地产开发项目操作流程
第四部分
项目开发成分与内容
房地产项目是个高投入、高产出的行业。其资金投入量非常巨大，尤其在近年房地产市场逐渐升温的情况下，各项费用开支更大。根据目前房地产项目运作情况，其投入主要包括土地费用、前期费用、建安工程造价、管理费用、财务费用、销售费用、税费等。具体项目简单统计如下：（每个项目的情况都有不同，费用额度相差也较大）
1、土地价款
土地出让金
因地块不同区别很大，一般包括级差地租、大市政配套费 契税
一般为出让金的3％ 拆迁补偿费
按实计算 拆迁安置费
按实计算
2、开发成本
(1)堪察费
按实计算(2)设计费
一般为工程投资的2％左右(3)可行性研究
按实计算(4)施工通水
按实计算(5)施工通电
按实计算(6)施工通路
按实计算(7)土地平整
按实计算(8)施工围墙
按实计算(9)建安造价
500－1500元／平米(10)设备费
按实计算
――9――
房地产开发项目操作流程
(11)市政排污、小区道路、排水设施等
按实计算(12)小区环卫设施
按实计算(13)小区供电设施
按实计算(14)有线电视
按实计算(15)通讯管线
按实计算(16)管道煤气
(17)防盗设施
(18)消防设施
(19)邮政信报箱
(20)路灯
(21)绿化
(22)智能化装置
3、不可出售的一些公建配套设施
(1)文化活动室
(2)居委会
(3)公厕
(4)垃圾运转站
(5)围墙
(6)室外停车棚
(7)物管用房
4、各类规费
(1)市政配套设施费
――10――
按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算
房地产开发项目操作流程
(2)供水贴费
按实计算(3)供电贴费
按实计算(4)人防建设费
按实计算(5)墙改费
按实计算(6)白蚁防治费
按实计算(7)城建档案管理费
(8)教育建设费
5、其它费用
(1)附属工程费
(2)纯水装置
(3)热水装置
6、开发间接费
7、管理费用
(1)办公费用
(2)通讯费用
(3)交通费用
(4)人工费用
(5)办公场地租用
8、财务费用
9、税金
(1)营业税
(2)城建建设税
――11――
按实计算
按实计算
按实计算
按实计算
按实计算
按实计算
按实计算
按实计算
按实计算
按实计算
按实计算
按实计算 营业收入的5％
营业税的7％
房地产开发项目操作流程
(3)教育附加费
营业税的4％
10、销售费用
(1)广告费用
按实计算(2)楼书、促销会、样板房等
按实计算(3)售楼部装修等
按实计算
第五部分
房产营销部分
房产营销主要分为项目定位、销售定位、广告策划三步。
一、项目定位：
这部分工作主要包括市场调查、目标客户定位、房产品功能定位、区域环境及建筑单体定位、确定项目名称、确定项目。
二、主题或概念、配套设施确定、物业管理目标设计等：
房地产开发是资金密集型产业，这就决定了其运作最高原则为“以快打慢”，快建开发、快建销售是房产市场制胜的法宝。在既定的要求下，“定位准确”才能保证开发高速度的实现，“准”才能“快”。例如城市中有数十或数百个在销楼盘，在市场需求调查的基础上，根据自身项目环境、交通、市政配套、地形、成本、公司特长等特点，尽快寻求项目市场定位，即什么类型产品？何种居住方式？小区主题？建筑和环境艺术风格？住宅功能有哪些？配套标准如何？目标客户是谁？房产和价格？
一般房产项目开发周期短则
一、两年，长则四、五年，这样的时间周期里，施工技术、建筑材料、居住要求都在发展、变化，项目定位必须适度超前，对销售高峰时的市场要有预先把握，但过于超前，又会引起成本上升及销售困难。
――12――
房地产开发项目操作流程
三、销售组织：
早期房产销售，主要依靠售楼人员的个人努力，这在高档、外销房产尤其明显。1994年以后，房产市场步入集团话销售时代，即由开发公司售楼部、策划部、广告公司市场调查机构、建筑设计方、房地产中介公司联合进行市场调查、销售人员培训、场地布置、主题宣传促销活动执行等。
1、销售人员：房产公司小号手人员变动较大，新兴开发公司需要不断招聘、培训，每个项目开发销售时，人员也需要根据新项目的特点重点培训。招聘房产销售人员，对专业少有特别的要求，但要求有学习能力和信息分析、管理能力。公司通过广告和活动将客户吸引到售楼部和现场，销售人员主要时接待，介绍及售后的分析、联系，同时要求向策划部门即使提供市场信息。能够创造性工作的销售人员，往往被选拔到策划部门工作。
2、销售地点：售楼部最好坐落市区，同事相对靠近项目现场，这样一来方便去现场参观，二来有利于消除客户对现场的距离感。房子建成前，售楼部是项目的主要展示形象，形象级别当然应与项目整体策划一致。
3、促销活动：除通常广告外，开发商不断设计，实施各种促销活动，此类活动主要由策划部和售楼部联合运作，如参加房交会、现场促销、产品说明会、演出、打折赠物、老客户访问等。
四、广告策划：
开发商多数聘请专业广告公司，负责房产项目从整个公司的形象设计、广告策划、广告公司收取策划费、设计费、代理费。根据项目和工作内容，开发商支付策划费用。广告公司通常工作包括广告设计、代理、发布、市场调查、品牌推广、协调媒体关系、设计促销活动、场地及层位设计、印刷等。
――13――
房地产开发项目操作流程
由于房产品理性购买的特点，房产广告主要以报纸为主，现在开发商也在积极寻求更新更有效的广告形式。以杭州市场为例，全年房地产报纸广告约6000万元。
第六部分
房产证
一、房产证
1、总证办理
A、测绘
涉及部门：当地房管局产权监理处室、登记发证科室、测绘科室。
需要提交的资料（以杭州市为例）：
(1)企业法人营业执照（复印件）(2)计委建设项目立项文件（复印件）(3)商品房预售证（复印件）(4)建筑工程施工许可证（复印件）(5)规划验收合格证（复印件）(6)单位工程质量综合评定表（复印件）(7)中华人民共和国国有土地使用证（复印件）(8)建设工程质量综合评定表（复印件）(9)红线图（复印件）(10)投资许可证（复印件）
(11)地名办批复（标准地名、门牌使用证）（复印件）(12)房屋竣工平面图（复印件）
测绘成果提取，时间30个工作日（视项目难易程度适当缩短或增加）
――14――
房地产开发项目操作流程
费用按5元／平米。
B、竣工房屋物业维修基金和用房缴交
涉及部门：当地房地产管理局物业处，需提交资料（以杭州市为例）：(1)建设工程规划许可证（复印件）(2)规划总平面图（复印件）(3)规划竣工验收合格证（复印件）
(4)房地产产权监理处提供的测绘成果（复印件）(5)物业管理办公室用房与商业测绘成果（原件）
物业维修基金和用房缴交单提取时间，自受理日起十五个工作日。费用为多层住宅35元／平米，高层65元／平米。C、总证办理
涉及部门：当地房管局产权监理处室、登记发放证科室、产权质监科。费用为210元／本，超500 M²按0.2元／平米增加。提供资料（以杭州市为例）：
(1)物业维修基金和用房清单（原件）
(2)房地产管理局产权监理处提供的测绘成果（原件）(3)规划竣工验收合格证（复印件）(4)单位工程质量综合评定表（复印件）(5)标准地名门牌使用证(6)建筑总平面图
总证领取时间自受理日十八个工作日。
――15――
房地产开发项目操作流程
D、总证备案
涉及部门：当地房管局交易处综合管理办公室
提供资料：商品房预售证、商品房预售批复、商品房预售登记申请表、平面图、商品房幢号、房号清单、预售合同、销售价格批复、物业管理专项基金和用房缴交确认单、规划验收合格证、单位工程质量综合评定表、标准地名门牌使用证、规划许可证（附件、附图）、房屋所有权证。费用为0.3元／平米，自受理日起十个工作日。E、办理分户证（房屋产权记一个人）
提供资料：合同（原件）、测绘成果图（原件）、购房发票（原件）、身份证复印件
涉及部门：房产交易所办证中心，交易费用：交易税万分之五 工本费 10元／本，注册费 100元／本，45个工作日。
二、契证
提供资料：身份证、测绘图复印件、发票（第五联）、合同（复印件）涉及部门：房产交易所办证中心，费用契税1.5％或3％（按合同时间）工本费，七个工作日。
三、土地办证中心
提供资料：契证复印件、房屋产权证、合同复印件、身份证复印件 38－55元左右／本，按面积不同计，十六个工作日。
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房地产开发项目操作流程
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房地产开发项目操作流程
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房地产开发项目操作流程
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房地产开发项目操作流程
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房地产开发项目操作流程
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房地产开发项目操作流程
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第四篇：《房地产开发项目开发流程》135191938课件
《房地产开发项目开发流程》
选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书
向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书
向计委申报立项报告
计委函至规划局
规划局会签返计委
计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签
↓
运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告
↓
↓
↓
↓
↓
计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告
↓
对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作
↓
据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知
↓
规划局法征地意见函
↓
到土地管理部门及土地使用部门征求意见 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓
新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所
旧城改造到区地政科
结果报市房地局
结果报市房管局 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛
市政府下文批地
↓ ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ 画桩位给钉桩条件，测绘院
规划局办理建设用地规划
据此到地政部门办理 钉桩，成果给设计人
许可证
用地批准书,评估项目建设用地地价
│
│
申请确定规划设计条件
冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土地使用证
按规划设计条件征询意
│
见表到区配套部门征求意见
地政部门审查安置方案、安置房
│
│
规划局审查后下规划条件通知单
发拆迁许可证
│
│
委托进行规划方案设计
动迁会及拆迁安置
│
│
到规划局领设计方案送审书
场地三通一平，领取房地产开发手册
│
│
规划局审方案提出意见 1.到园木局申请伐树许可证
│
2.了解线路情况与供电局运行班协商
修改后送首规委审图
改造、移线方案
│
3.煤气、道路、上下水改路由
首规委召开市政协调会 4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式
出市政会议纪要
供电方案，申请临时施工用电，委托施工。
┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛
进行个体设计（大公共建筑首规委审查）
┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
领建筑工程规划许可证
出施工图
开节能证明
│
│
│ 运用“营销策划展示设计系统”
到计委申请，列入
到税务局取税单
制作资料
计划（建委会签）
│
│
│
报价小组审查，领取内外销
到建委工程处领开工
持计划、税单到区计、经委领
许可证
审批表
投资许可证登记卡，登记并取得许可证
│
建委、物价局下文批价
│
运用“营销策划展示设计系统”
┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛ “房地产销售管理系统”销售
到市政部门盖章，证明市政条件落实
│
四源费缴纳
│
到开发办市政处核实任务
│
开发办工程处同意招标
│
填招标申请书并到市招标办登记
│
招标办看现场
│
运用“投资项目概预算系统”编制标底
│
招标办审查标底
│
开标会
│
定合同，写评标报告，发中标通知书
│
招标办盖章同意
┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓
施工单位
质量总站受理
市统计局
市审查局审核
市开发办秘书
同意施工
质量监督
落实任务
资金来源，任
处登记
务来源及一切手续
┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛
建委工程处同意开工，办理开工许可证
↓
施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工
↓
┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓
1.小区内线
1.通知区园
1.按道路
1.到自来
1.到热力
（自建锅
1.到煤气公司
路委托设
林局绿化
方案进
水业务
公司报
炉房）
报装
计
办
行施工
科报装
装
1.环保
2.到规划科定 2.委托施工
2.交绿化费
2.市政办
委托线
2.委托线
局同
线路方案 3.配电室土
3.绿化施工
事处养
路设计、路设计
意锅
3.设计 建工程验
路队验
施工及
3.施工及
炉房
4.看现场
收
收
验收
验收
规划
5.施工
4.设备安装
2.到市政
位置
6.业务科检验 及验收
监理所
2.委托
同意接气
5.送电
下水报
设计
7.凭通气单到3.到劳动
管网所办固
3.规划设
局报装
定资产转移
计
4.环保局
手续及通气
4.竣工验
审查消
手续
收
音除尘
8.凭接气单到
设备
液化气公司
5.竣工验收
办各户通气
手续
9.通气 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛
程竣工
装
全部工
↓
四方验收、检验单签字盖章
┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓
凭验收通知书入库房屋
确定房屋管理形式房屋验收
┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛
出库分配及销售、办理产权证
↓
运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段
房地产开发流程
房地产开发一般指房地产开发企业（即开发商），以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发项目有住宅、别墅、商铺、写字楼等等、现市场上提到的所谓“商住两用”的物业其实是指开发商以住宅为目的进行立项，但在设计以及建设阶段将其建设成为可作为写字楼出售的一种类型的物业。房地产开发流程主要包括以下几个程序：
1、前期的准备
前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程规划许可证》都是在这个阶段取得的。而《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。
2、建筑施工阶段
建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。
3、销售阶段
销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件： 《城市商品房预售管理办法》第五条规定：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程 建设总投资的２５％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。第六条 规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。
房地产开发的报批手续
房地产开发流程主要包括：1)向计划委员会申请项目立项；2)向房屋土地管理部门办理土地使用权出让或转让手续；3)向规划部门办理规划手续，领取规划许可证；4)向建设委员会办理开工手续，领取开工证；5)实施搬迁或拆迁；6)进行开发建设；7)竣工验收；8)交付使用。
第五篇：房地产开发程序及开发流程
房地产开发程序及施工前手续办理流程
一、房地产开发准备阶段
1、房地产开发公司地开发前首先应进行实地现场踏勘、选址、了解项目附近一些相关资料。
2、市场调查，整理数据，委托有资质的勘察设计单位对待建项目进行可行性研究并编制可行性研究报告书。
3、对拟开发项目做总体经济概算，编制详细的修建性规划设计，并附参数和效果图，4、落实开发项目资金。
5、启动实施计划
二、房地产开发实施阶段
（一）房地产开发行政审批工作
房地产建设项目的规划行政审批程序：总体可按六个阶段划分：
1）项目选址定位；
2）依据控制性规划编制修建性规划，并出具规划总平面图报查、确定规划设计条件；
3）政府立项审批。
4）初步设计及施工图设计、审查；报建；
5）施工报建；五证相关手续办理，施工放线定位，施工过程中跟踪校验检查。
6）建设工程竣工综合验收备案。
（1）项目选址定位阶段应组织和完善以下手续：
1）规划选址定位：建设单位踏勘现场，组织项目策划人员对项目进行市场调研和经济指标分析。
2）所有数据齐备委托设计单位进行可行性报告编制，对项目进行可行性研究，编制项目投资概算。
3）概算指标符合要求后，申请规划部门进行总体规划和控制性规划调整，调整后报政府立会审批，审批通过进行修建性详细规划编制。
4）建设行政部门和发改委审查可行性研究报告及修详规划，合格后进行项目立项审批，市政府出具发改委立项和政府批文，住建局办理投资开发项目建设条件意见书。
5）国土资源局根据建设项目意见书进行土地利用总体规划和土地供应方案的审查。
6）环保局对项目影响环境进行评价，办理生产性项目环保意见书（表）。
7）消防部门对拟建设项目建设用地进行消防用地审批。
8）人防办进行人防工程建设布局审查。
6）文化局、地震局、园林局、水利局、林政资源局对建设项目相关专业内容和范围进行审查。
7）规划部门办理项目选址意见书（或规划设计条件通知书）。（2）项目规划设计阶段应组织和完善以下手续：
1）依据规划选址进行修详编制，2）编制施工图方案，根据施工图和修详图进行建设方案设计（效果图和鸟瞰图），报规划及政府主管部门审批。
3）规划设计深化，编制总平面规划图、竖向图、坐标图、管线综合图，园林绿化设计、道路路网及高程设计。
4）建筑单体平、立、剖面图，单体透视图，整体鸟瞰图。
5）报规划审批（3）项目进行行政部门审批
1）国土资源局办理土地预审。国土资源局对项目用地进行评估、测量、现地核实、收储、供地、缴纳土地也让金及相关费用，签订土地使用权合同。
2）规划部门对规划总图进行评审，确定建设工程规划设计条件。
3）规划部门核发《建设用地规划许可证》。
4）启动拆迁工作：办理拆迁许可证，公告、拆迁、回迁安置、灭藉、缴纳耕地占用税金及相关费用等
5）启动施工图设计工作。
6）规划部门依据规划设计条件和用地批准书，提出财政局应收取的行政事业性收费和政府性基金相关配套12项费用。
8）在建设单位缴纳相关规费后，规划部门核发建设工程规划许可证（4）建筑设计阶段办理以下手续：
1）施工图设计，出图、交底、会审。
2）市住建局对施工图设计文件进行行政审查，施工图纸报施工图审查机构审核。
3）公安消防支队对规划总体设计和施工图设计进行审查。4）施工图审查机构对规划总体设计和施工图设计进行审查。5）气象部门对规划总体设计和施工图设计进行审查。6）人防办对规划总体设计和施工图设计进行审查。
7）市政部门、环保局、卫生局、地震局，人防办等相关部门对施工图设计的相关专业内容进行专项审查。并申请入网
8）住建局根据施工图设计文件、审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查合格书》。10）规划部门对规划总体设计和施工图设计进行审查。（5）施工前准备阶段应办理以下手续：
1）建设单位办理建设工程项目报建登记。建设单位提供（由银行担保工
程项目启动前）资本金证明（工程总造价的50%）
2）建设单位对工程进行发包，通过工程招标确定施工队伍和施工监理，签订发承包合同（施工合同、劳务合同、监理合同）
3）建设安全主管部门对施工项目和施工承包单位进行资格审格。办理农民工欠薪保证金、意外伤害保险、安全生产措施费，安全生产措施审批及相关安全应急救援措施审批。4）建设工程质量管理部门为建设单位签定质量责任状，确定质量标准，建设质量管理部门跟踪进行质量督评定。5）建设主管部门核发建设工程施工许可证。
6）四证齐全报规划部门审请开工放线，工程进入施工阶段。
（二）房地开发项目实施阶段（1）施工阶段应跟踪完善以下手续：
1）工程定位放线、验线； 2）工程分部分项工程分段验收； 3）监理部门出具质量评估报告；
4）建设工程竣工结算（竣工决算）申报、连同监理部门认可的施工技术档案报建设质量监督站备案，组织五方主管部门联合验收； 5）联检合格后，由建设质量监督部门出具《建设工程竣工备案书》；（7）商品房预售许可阶段办理以下手续：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1）发改委立项，政府批文、土地使用权证书、施工图审查合格书、建设工程规划许可证和施工许可证；
2）开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3）投入开发建设的资金达到工程建设总投资的80％以上的证明材料，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
4）监理单位出具工程量完成80%以上的施工进度证明材料。
5）提供预售的商品房计算面积，6）提交商品房预售方案，预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，6）施工图准确的各层平面图
7）小区配套设施及物业管理用房位置、面积、及与主管部门签定的物业管理合同（8）建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
1）建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2）财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3）规划部门、土地部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。相关部门出具验收合格证明文件。
4）申请产权处测绘主管部门进行房屋测绘； 5）申请综合竣工验收。
6）、市住建局综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明。
（三）房地产项目权属初始登记阶段
1、由住建局产权处核准新建商品房所有权初始登记。
2、开发商应提交材料：
（1）申请书；（2）企业营业执照；
（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；
（6）施工许可证；
（7）房屋竣工验收资料
（8）房屋测绘成果；
（9）根据有关规定应当提交的其他文件。
房地产开发流程（详细）
第一步 房地产开发项目的立项和可行性研究
1、选定项目，签定合作意向书
2、初步确定开发方案
3、申报规划选址
4、申报、审批项目建议书
5、编制、申报、审批项目可行性研究报告
6、编制开发项目成本概算
第二步 房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关收费
1、可行性研究费
2、房地产开发产项目资本金保证
第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套
一、房地产开发项目的规划设计
1、申报选址定点
2、申报规划设计条件
3、委托有资质单位做地形图勘测规划，出具地形图，进行修详设计、建筑方案设计。
4、办理人防项目审批
5、办理消防用地审核
6、审定规划设计方案
7、住宅设计方案的专家组审查
8、委托环境影响评价并报批
10、建设工程勘察招、投标
11、委托地质勘探
12、委托初步设计
13、申报、审定初步设计
二、房地产开发项目的市政配套
14、征求主管部门审查意见
15、落实市政公用设施配套方案
16、报审市政配套方案
17、市政各管理部门提出市政配套意见
18、市政管线综合
房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费
1、工程勘察（测量）费
2、工程设计费
3、建设工程规划许可证执照费
4、竣工档案保证金
5、临时用地费
6、临时建设工程费
7、建设工程勘察招标管理费
8、勘察设计监督管理费
9、古建园林工程设计费
第四步 房地产开发项目土地使用权的取得 取得房地产开发项目土地使用权的法律程序
一、国有土地使用权的出让
1、办理建设用地规划许可证
2、办理建设用地委托钉桩
3、办理国有土地使用权出让申请
4、主管部门实地勘察
5、土地估价报告的预审
6、委托地价评估
7、办理核定地价手续
8、办理土地出让审批
9、签订国有土地使用权出让合同
10、领取临时国有土地使用证
11、领取正式国有土地使用证
12、国有土地使用权出让金的返还
二、国有土地使用权的划拨
13、国有土地使用权划拨用地申请
14、主管部门现场勘察
15、划拨用地申请的审核、报批
16、取得划拨用地批准
三、集体土地的征用
17、征用集体土地用地申请
18、到拟征地所在区（县）房地局立案
19、签订征地协议
20、签订补偿安置协议
21、确定劳动力安置方案
22、区（县）房地局审核各项协议
23、市政府下文征地
24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费
25、办理批地文件、批地图
26、办理冻结户口
27、调查户口核实劳动力
28、办理农转工工作
29、办理农转居工作
30、办理超转人员安置工作
31、地上物作价补偿工作
32、征地结案
取得房地产开发项目土地使用权的相关税费
1、地价款（土地出让金）
2、资金占用费
3、滞纳金
4、土地使用费
5、外商投资企业土地使用费
6、防洪工程建设维护管理费
7、土地闲置费
8、土地权属调查、地籍测绘费
9、城镇土地使用税
10、地价评估费
11、出让土地预订金
12、征地管理费
13、土地补偿费
14、青苗及树木补偿费
15、地上物补偿费
16、劳动力安置费
17、超转人员安置费
18、新菜田开发建设基金
19、耕地占用税
第五步 房地产开发项目的拆迁安置
房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序
1、委托进行拆迁工作
2、办理拆迁申请
3、审批、领取拆迁许可证
4、签订房屋拆迁责任书
5、办理拆迁公告与通知
6、办理户口冻结
7、暂停办理相关事项
8、确定拆迁安置方案
9、签订拆迁补偿书面协议
10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置
11、发放运作拆迁补偿款
12、拆迁施工现场防尘污染管理
13、移交拆迁档案资料
14、房屋拆迁纠纷的裁决
15、强制拆迁
房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费
1、房屋拆迁补偿费
2、搬家补助费
3、提前搬家奖励费
4、临时安置补助费（周转费）
5、清理费
6、停产停业综合补助费
7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费
8、一次性异地安置补助费
9、房屋拆迁管理费
10、房屋拆迁服务费
第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段
房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序
一、房地产开发项目开工前准备工作
1、领取房地产开发项目手册
2、项目转入正式计划
3、交纳煤气（天然气）厂建设费
4、交纳自来水厂建设费
5、交纳污水处理厂建设费
6、交纳供热厂建设费
7、交纳供电贴费及电源建设集资费
8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续
9、设计单位出报批图
10、出施工图
11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金
12、办理消防审核意见表
13、审批人防工程、办理人防许可证
14、核发建设工程规划许可证
15、领取开工审批表，办理开工登记
二、房地产开发项目的工程建设招投标
16、办理招标登记、招标申请
17、招标准备
18、招标通告
19、编制招标文件并核准 20、编制招标工程标底
21、标底送审合同预算审查处确认
22、标底送市招标办核准，正式申请招标
23、投标单位资格审批
24、编制投标书并送达
25、召开招标会，勘察现场
26、召开开标会议，进行开标
27、评标、决标
28、发中标通知书
29、签订工程承包合同
30、工程承包合同的审查
三、房地产开发项目开工手续的办理
31、办理质量监督注册登记手续
32、建设工程监理
33、办理开工统计登记
34、交纳实心黏土砖限制使用费
35、办理开工前审计
36、交纳投资方向调节税
37、领取固定资产投资许可证
38、报装施工用水、电、路
39、协调街道环卫部门
40、协调交通管理部门
41、交纳绿化建设费，签订绿化协议
42、领取建设工程开工证
四、房地产开发项目的工程施工
43、施工场地的“三通一平”
44、施工单位进场和施工暂设
45、工程的基础、结构施工与设备安装
46、施工过程中的工程质量监督
五、房地产开发项目的竣工验收
47、办理单项工程验收手续
48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》
49、商品住宅性能认定
50、竣工统计登记
51、办理竣工房屋测绘
52、办理产权登记
房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费
1、三通一平费
2、自来水厂建设费
3、污水处理厂建设费
4、供热厂建设费
5、煤气厂建设费
6、地下水资源养蓄基金
7、地下热水资源费
8、市政、公用设施建设费（大市政费）
9、开发管理费
10、城建综合开发项目管理费
11、建筑行业管理费
12、绿化建设费
13、公园建设费
14、绿化补偿费
15、路灯维护费
16、环卫设施费
17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）
18、电源建设集资费（用电权费）
19、外部供电工程贴费（电贴费）
20、建安工程费
21、建设工程招投标管理费
22、合同预算审查工本费
23、质量管理监督费
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