房地产开发流程(房地产企业开发必备)

第一篇：房地产开发流程(房地产企业开发必备)

房地产开发流程（详细）

第一步 房地产开发公司的设立 房地产开发公司设立阶段的法律程序

一、内资房地产综合开发公司的设立

1、公司设立准备

2、申请资质等级审批

3、申请办理企业名称预先核准

4、办理工商注册登记

5、办理税务登记

二、外资房地产开发公司的设立

6、申请批准项目建议书

7、办理企业名称登记

8、送审合资或合作合同、章程

9、申领外商投资企业批准证书

10、办理企业登记

房地产开发公司设立阶段的相关税费

1、企业法人开业登记费

2、企业法人变更登记费

3、企业法人年度检验费

4、补、换、领证照费

第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究 房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

1、选定项目，签定合作意向书

2、初步确定开发方案

3、申报规划要点

4、申报、审批项目建议书

5、编制项目可行性研究报告

6、申报、审批项目可行性研究报告

房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费

1、可行性研究费

2、建设工程规划许可证执照费

第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一、房地产开发项目的规划设计

1、申报选址定点

2、申报规划设计条件

3、委托作出规划设计方案

4、办理人防审核

5、办理消防审核

6、审定规划设计方案

7、住宅设计方案的专家组审查

8、落实环保“三废”治理方案

9、委托环境影响评价并报批

10、建设工程勘察招、投标

11、委托地质勘探

12、委托初步设计

13、申报、审定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套

14、征求主管部门审查意见

15、落实市政公用设施配套方案

16、报审市政配套方案

17、市政各管理部门提出市政配套意见

18、市政管线综合

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费

1、工程勘察（测量）费

2、工程设计费

3、建设工程规划许可证执照费

4、竣工档案保证金

5、临时用地费

6、临时建设工程费

7、建设工程勘察招标管理费

8、勘察设计监督管理费

9、古建园林工程设计费 第四步 房地产开发项目土地使用权的取得 取得房地产开发项目土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让

1、办理建设用地规划许可证

2、办理建设用地委托钉桩

3、办理国有土地使用权出让申请

4、主管部门实地勘察

5、土地估价报告的预审

6、委托地价评估

7、办理核定地价手续

8、办理土地出让审批

9、签订国有土地使用权出让合同

10、领取临时国有土地使用证

11、领取正式国有土地使用证

12、国有土地使用权出让金的返还

二、国有土地使用权的划拨

13、国有土地使用权划拨用地申请

14、主管部门现场勘察

15、划拨用地申请的审核、报批

16、取得划拨用地批准

三、集体土地的征用

17、征用集体土地用地申请

18、到拟征地所在区（县）房地局立案

19、签订征地协议

20、签订补偿安置协议

21、确定劳动力安置方案

22、区（县）房地局审核各项协议

23、市政府下文征地

24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费

25、办理批地文件、批地图

26、办理冻结户口

27、调查户口核实劳动力

28、办理农转工工作

29、办理农转居工作

30、办理超转人员安置工作

31、地上物作价补偿工作

32、征地结案 取得房地产开发项目土地使用权的相关税费

1、地价款（土地出让金）

2、资金占用费

3、滞纳金

4、土地使用费

5、外商投资企业土地使用费

6、防洪工程建设维护管理费

7、土地闲置费

8、土地权属调查、地籍测绘费

9、城镇土地使用税

10、地价评估费

11、出让土地预订金

12、征地管理费

13、土地补偿费

14、青苗及树木补偿费

15、地上物补偿费

16、劳动力安置费

17、超转人员安置费

18、新菜田开发建设基金

19、耕地占用税

第五步 房地产开发项目的拆迁安置 房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序

1、委托进行拆迁工作

2、办理拆迁申请

3、审批、领取拆迁许可证

4、签订房屋拆迁责任书

5、办理拆迁公告与通知

6、办理户口冻结

7、暂停办理相关事项

8、确定拆迁安置方案

9、签订拆迁补偿书面协议

10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置

11、发放运作拆迁补偿款

12、拆迁施工现场防尘污染管理

13、移交拆迁档案资料

14、房屋拆迁纠纷的裁决

15、强制拆迁

房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费

1、房屋拆迁补偿费

2、搬家补助费

3、提前搬家奖励费

4、临时安置补助费（周转费）

5、清理费

6、停产停业综合补助费

7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助

8、一次性异地安置补助费

9、房屋拆迁管理费

10、房屋拆迁服务费

费

第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段 房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

一、房地产开发项目开工前准备工作

1、领取房地产开发项目手册

2、项目转入正式计划

3、交纳煤气（天然气）厂建设费

4、交纳自来水厂建设费

5、交纳污水处理厂建设费

6、交纳供热厂建设费

7、交纳供电贴费及电源建设集资费

8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续

9、设计单位出报批图

10、出施工图

11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金

12、办理消防审核意见表

13、审批人防工程、办理人防许可证

14、核发建设工程规划许可证

15、领取开工审批表，办理开工登记

二、房地产开发项目的工程建设招投标

16、办理招标登记、招标申请

17、招标准备

18、招标通告

19、编制招标文件并核准 20、编制招标工程标底

21、标底送审合同预算审查处确认

22、标底送市招标办核准，正式申请招标

23、投标单位资格审批

24、编制投标书并送达

25、召开招标会，勘察现场

26、召开开标会议，进行开标

27、评标、决标

28、发中标通知书

29、签订工程承包合同

30、工程承包合同的审查

三、房地产开发项目开工手续的办理

31、办理质量监督注册登记手续

32、建设工程监理

33、办理开工统计登记

34、交纳实心黏土砖限制使用费

35、办理开工前审计

36、交纳投资方向调节税

37、领取固定资产投资许可证

38、报装施工用水、电、路

39、协调街道环卫部门

40、协调交通管理部门

41、交纳绿化建设费，签订绿化协议

42、领取建设工程开工证

四、房地产开发项目的工程施工

43、施工场地的“三通一平”

44、施工单位进场和施工暂设

45、工程的基础、结构施工与设备安装

46、施工过程中的工程质量监督

五、房地产开发项目的竣工验收

47、办理单项工程验收手续

48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》

49、商品住宅性能认定

50、竣工统计登记

51、办理竣工房屋测绘

52、办理产权登记

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费

1、三通一平费

2、自来水厂建设费

3、污水处理厂建设费

4、供热厂建设费

5、煤气厂建设费

6、地下水资源养蓄基金

7、地下热水资源费

8、市政、公用设施建设费（大市政费）

9、开发管理费

10、城建综合开发项目管理费

11、建筑行业管理费

12、绿化建设费

13、公园建设费

14、绿化补偿费

15、路灯维护费

16、环卫设施费

17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）

18、电源建设集资费（用电权费）

19、外部供电工程贴费（电贴费）20、建安工程费

21、建设工程招投标管理费

22、合同预算审查工本费

23、质量管理监督费

24、竣工图费

25、建材发展补充基金

26、实心黏土砖限制使用费

27、工程监理费

28、工程标底编制管理费

29、机电设备委托招标服务费 30、超计划用水加价

31、夜间施工噪声扰民补偿费

32、占道费

33、固定资产投资方向调节税 第七步 房地产开发项目的经营阶段 房地产开发项目经营阶段的法律程序

一、中国境内外销商品房的销售

1、办理《外销商品房预（销）售许可证》

2、选定中介代理机构和律师事务所

3、与购房者签订认购书

4、签订正式买卖契约

5、办理签约公证

6、办理外销商品房预售契约公证

7、办理外销商品房的预售登记

8、外销商品房转让登记

9、外销商品房抵押登记

10、楼宇交付入住手续

11、办理产权过户手续

二、中国境内内销商品房的销售

12、提交完成建设项目投资证明

13、签署预售内销商品房预售款监管协议

14、办理《内销商品房预（销）售许可证》

15、销售项目备案

16、委托中介代理机构进行销售

17、与购房者签订认购书

18、与购房者签订买卖契约

19、办理预售登记 20、办理转让登记

21、办理房地产抵押登记手续

22、楼宇交付入住

23、质量保证书和使用说明书

24、办理产权立契过户手续

三、中国境内房地产出租的综合管理

25、房屋出租权的确认

26、申请房屋租赁许可证

27、出租人与承租人签订书面承租协议

28、租赁当事人办理租赁登记手续

29、租赁房屋的转租

30、房屋租赁关系的终止

四、中国境内房地产出租的专项（外地来城市人员）管理

31、房屋出租权的确认

32、出租人办理房屋租赁许可证

33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》

34、签订书面租赁协议

35、租赁双方办理租赁登记备案手续

五、中国境内房地产的抵押

36、抵押权的设定

37、签订抵押合同

38、办理房地产抵押登记

39、抵押房地产的占管

40、抵押房地产的处分 房地产开发项目经营阶段的相关税费

1、营业税

2、城市维护建设税

3、教育费附加

4、印花税

5、契税

6、土地增值税

7、企业所得税

8、个人所得税

9、房产税

10、城市房地产税

11、房屋产权登记费

12、房屋所有权证工本费

13、房产共有权执照费

14、房屋他项权利执照费

15、房屋买卖登记费

16、房屋买卖手续费

17、房屋租赁审核备案手续费

18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费

19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费 20、房屋租赁登记费

21、房屋估价手续费

22、房屋公证估价手续费

23、房地产价格评估费

24、房地产中介服务费 第八步 房地产开发项目的物业管理阶段 房地产开发项目物业管理阶段的法律程序

1、物业管理单位经营资质审批

2、签署物业管理委托合同

3、居住小区的物业接管综合验收

4、物业使用、管理、维修公约的核准

5、安排签订管理公约

6、制定、提供质量保证书和使用说明书

7、物业管理服务基本要求

8、物业管理委员会的设立

房地产开发项目物业管理阶段的相关税费

1、居住小区物业管理启动经费

2、共用部位共用设施设备维修基金

3、普通居住小区物业管理费

4、高档住宅物业管理费

5、经济适用住房小区物业管理费

6、供暖费

房地产开发流程设计的涵义

房地产开发项目流程设计是针对具体房地产开发项目所作的用来指导项目开发经营全过程的纲领性文件，它根据房地产开发项目的特点、房地产综合开发公司的内外条件，经过系统分析、统筹安排来完成，它需要在房地产项目开发运作之前制定，它是一个粗线条的概略规定。

房地产开发项目流程设计的主要依据有：①可行性研究报告，②房地产综合开发公司优势条件，②房地产开发项目的自身条件、外部可利用及限制性条件；④国家和上级有关指示；⑤房地产综合开发公司习惯作法；⑥国家有关法规、规范、规程等。

房地产开发项目流程设计的基本原则有：①坚持基本建设程序和开发经营程序；②充分挖掘潜力，发挥企业优势；⑧从实际可能出发，积极稳妥地安排，④积极采用各种开拓性

措施；⑤主要部分明确规定，一般部分大致要求。房地产开发项目流程设计的作用有：①便于从全局出发对房地产开发企业做出安排，②作为纲领性文件，利于指导房地产开发的其它具体性计划的编制；②有利于筹措资金和其它协作配合工作的谈判；④有利于对房地产开发经营过程中容易出现问题的协调。

房地产开发项目手续流程

一、开发合同。办事依据：《工程建设管理服务规范》、《城市房地产开发经营管理条例》、《湖北省城市房地产开发经营管理条例》。时间：取得土地使用权证，规划申定后。

提交：

1、可行性研究报告;

2、资质证明文件;

3、房地产开发项目审批书;

4、土地手续（土地证或土地拍卖方案及成交确认书）;

5、经规划部门认定规划平面图、定位图、竖向图、管线图;

6、前期物业管理合同（协议）;

7、相关规费缴纳证明

8、项目开发资金监管协议。发放：开发合同，项目手册。

二、开发经营许可证 办事依据：《工程建设管理服务规范》、《城市房地产开发经营管理条例》、《湖北省城市房地产开发经营管理条例》。时间：取得开发合同后。

由房管分局审批后报市局办理。）

三、单体工程审查

办事依据《城市房地产开发经营管理条理》、《湖北省城市房地产开发经营管理条理》。

时间：签定开发合同、规划许可证、计委立项建施图图纸审查后，建设工程规划许可证前。

提交：

1、当年计委计划批文;

2、单体工程建施图（图纸审查中心审查过的）;

3、建施计划书及投资计划书;

4、开发合同、开发经营许可证。发放：单体工程审查表。

四、预售许可证

办事依据 ：《城市房地产开发经营管理条理》、《城市商品房预售管理办法》《湖北省商品住宅质量保证和使用说明书试行办法》。

时间：单体工程建设投资达到四分之一，已取得施工许可证。

提交：

1、营业执照：

2、资质证书、开发合同、开发经营许可证；

3、土地使用权证或合法用地文件；

4、建设工程规划许可证；

5、开工许可证；

6、单体工程审查表；

7、施工合同；

8、工程施工进度计划；9工程建设投资25%以上证明材料；

10、商品房预售方案；

11、备案回执单；

12、平面图、楼房表；

13、商品房预售资金监管协议；

14、《商品房住宅质量保证书》、《使用说明书》。发放：预售许可证。

五、房地产开发项目竣工综合验收（分期综合验收）合格证明文件。

办事依据 ：《城市房地产管理法》、《湖北省城市新建住宅及配套设施建设与交付使用管理办法》。

时间：规划、绿化、质检验收并合格后、房屋初始登记使用前。

提交：

1、开发项目综合验收申请；

2、开发项目竣工图纸；

3、单体工程审查表；

4、规划、绿化、质检验收合格报告；

5、物业管理落实情况报告。发放：综合验收（分期综合验收）合格证明文件。

六、房屋初始登记

时间：综合验收（分期综合验收）后。

提交：

1、土地使用权证书或合法用地文件；

2、建设工程规划许可证；

3、建设工程开工证明；

4、建设工程竣工验收证明；

5、幢层户平面图；

6、房屋初始登记申请表；

7、聊城市房屋调查表；

8、营业执照复印件；

9、综合验收（分期综合验收）证明文件。发放：房屋产权证。

七、转移登记

时间：办完大证，购房合同需备案后。

提交证件：1.身份证复印件，2.购房合同，3.聊城市房屋调查表，4.购房发票，5.契税发票，6.商品房移交结算协议书，7.房屋转移登记申请、审批书，8.测绘发票，9.维修基金缴款证明。发放：房屋产权证。

第二篇：房地产开发项目开发流程

房地产开发项目开发流程

项目招拍程序,寻找合作伙伴,签定合作意向,协议及合同书

运用“房地产前景预测调研系统”“房地产投资专家系统”进行项目的初步可研评估

向规划管理部门申领规划要点,以获取规划要点通知书,编制项目建议书

向发改委申报立项报告

发改委函至规划局

规划局会签返计委

计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签

运用“房地产前景预测调研系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告

发改委、建委、首规委及各专业局审查可研报告

对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作

据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知

规划局发征地意见函

到土地管理部门及土地使用部门征求意见

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新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 旧城改造到区地政科

结果报市房地局 结果报市房管局

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市政府下文批地

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画桩位并给钉桩条件，测绘院 规划局办理建设用地规划 据此到地政部门办理

钉桩，成果给设计人 许可证 用地批准书,评估项目建设用地地价

┃ ┃

申请确定规划设计条件 冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土地使用证

┃ ┃

按规划设计条件征询意 地政部门审查安置方案、见表到区配套部门征求意见 安置房

┃ ┃

规划局审查后下规划条件通知单 发拆迁许可证

┃ ┃

委托进行规划方案设计 动迁会及拆迁安置

┃ ┃

到规划局领设计方案送审书 场地三通一平,领取房地产开发手册

┃ ┃

规划局审方案提出意见

1、到园林局申请伐树许可证

┃

2、了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案

修改后送首规委审图

3、煤气、道路、上下水改路由

┃

4、到供电局业扩处申请用电报装，做正式供电方案，首规委召开市政协调会 申请临时施工用电，委托施工。

出市政会议纪要

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进行个体设计（大公共建筑首规委审查）

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领建筑工程规划许可证 出施工图 开节能证明

┃ ┃ ┃

运用“营销策划展示设计系统” 制作资料 到计委申请，列入计划（建委会签）到税务局取税单

┃ ┃ ┃

报价小组审查,领取销售 到建委工程处领开工 持计划、税单到区计、许可证 审批表 经委领投资许可证登记卡，┃ 登记并取得许可证

建委、物价局下文批价

┃

运用“营销策划展示设计系统” ┗━━━━━━━━┳━━━━━━━┛

“房地产营销管理系统” 销售 到市政部门盖章证明市政条件落实

┃

四源费缴纳

┃

到开发办市政处核实任务

┃

开发办工程处同意招标

┃

填招标申请书并到市招标办登记

┃

招标办看现场

┃

运用“投资项目概预算系统” 编制标底

┃

招标办审查标底

┃

开标会

┃

定合同，写评标报告，发中标通知书

┃

招标办盖章同意

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施工单位 质量总站受理 市统计局 市审查局审核 市开发办秘书

同意施工 质量监督 落实任务 资金来源，任务 处登记

来源及一切手续

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建委工程处同意开工，办理开工许可证

施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电，委托设计、施工

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1、小区内线

1、通知区园

1、按道路

1、到自来

1、到热力（自建锅

1、到煤气公司

路委托设 林局绿化 方案进 水业务 公司报 炉房）报装

计 办 行施工 科报装 装

1、环保

2、到规划科定

2、委托施工

2、交绿化费

2、市政办 委托线

2、委托线 局同 线路方案

3、配电室土

3、绿化施工 事处养 路设计、路设计 意锅

3、设计

建工程验 路队验 施工及

3、施工及 炉房

4、看现场

收 收 验收 验收 规划

5、施工

4、设备安装

2、到市政 位置

6、业务科检验

及验收 监理所

2、委托 同意接气

5、送电 下水报 设计

7、凭通气单到

装

3、到劳 管网所办固

3、规划设 动局报装 定资产转移

计

4、环保 手续及通气

4、竣工验 局审查消音除尘设备 手续

收

5、竣工

8、凭接气单到

验收 液化气公司

办各户通气

手续

9、通气

┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 全部工程竣工

四方验收、检验单签字盖章

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凭验收通知书入库房屋 确定房屋管理形式

房屋验收

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办理入住手续,办理产权证

运用 “房地产物业管理系统”,进入物业管理阶段

运用“房屋租赁管理系统”进行项目的二次开发

第三篇：房地产企业开发资质申办流程

本文网址：http:///ShowZwblNews.aspx?PageID=46 房地产开发企业资质审批来 源： 重庆市城乡建设委员会 时 间：2008-9-5 9:35:26

一、设置依据

国务院1998年7月颁布的《城市房地产开发经营管理条例》、建设部2000年3月颁布的《房地产开发企业资质管理规定》（建设部77号令）和2000年7月实施并于2005年3月修订的《重庆市城市房地产开发经营管理条例》。

二、承办机构

重庆市城市建设综合开发管理办公室行业管理处、区县（自治县）房地产开发行政主管部门。

三、提交材料

（一）资质新办提交资料

（1）向市建委提出申办房地产开发资质请示（红头文件2份）；

（2）申办企业行政主管部门意见（无主管部门企业除外）（1份）；

（3）产生法定代表人的相关文件（各1份）；

（4）股东的有效身份证明复印件（1份）；

（5）产生董事会成员和监事会成员的相关文件（各1份）；

（6）企业办公地点的房屋产权证明或租赁合同（各1份）；

（7）会计师事务所出具的验资报告原件，注册资本中实物资本的评估报告原件（新增房地产开发经营范围的企业还需提供最近的财务审计报告原件）；

（8）工商局的公司设立或变更登记申请书复印件、企业法人营业执照（复印件加盖公司公章）（各1份）；

（9）企业章程（原件或复印件加盖公司公章）；

（10）专业技术人员资格证书复印件（核验原件）和签订的劳动局印制的《劳动合同书》（原件或复印件加盖公司公章）；

（11）开发建设项目的可行性报告及项目的相关文件（1份）；

（12）房地产开发企业资质申报表（一式三份）；

（13）管理部门要求提供的其它材料。

（二）资质核定提供资料

（1）房地产开发企业暂定资质核定等级申请表（一式三份）；

（2）房地产开发企业暂定资质证书（正、副本原件）和企业法人营业执照复印件（复印件加盖公司公章）；

（3）经审计的企业资产负债表(会计师事务所出具的审计报告原件)和房地产开发统计基层标准表（须统计部门盖章原件），注册资金未达到资质标准的，应提供增资后的验资报告原件；

（4）企业法定代表人和经济、技术、财务负责人等主要管理人员的职称证件复印件（交验原件）；

（5）已开发项目的有关证明材料（含施工许可证和规划、国土、计划等部门的文件复印件加盖公司公章，竣工验收备案证加盖发证单位或存档单位公章）；联建项目须提供联建合同和批准联建文件或联建备案证(复印件加盖公司公章并交验原件)。

（6）房地产开发项目手册及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》执行情况报告并附上前述“两书一册”及购买“两书一册”的发票复印件；

（7）房地产开发企业缴纳配套费申报审核表。

（三）资质晋升提供资料

1、二级资质晋升一级资质提供材料

（1）分别向住房和城乡建设部和重庆市建委上报关于申报资质一级企业的文件各两份；

（2）房地产开发企业一级资质申报表（一式三份，封面加盖单位公章）；

（3）房地产开发企业原资质等级证书正、副本原件。如已被原发证机关收回，也须提交复印件；

（4）企业营业执照正、副本（复印件加盖本单位公章和工商局公章）；

（5）企业章程（复印件加盖本单位公章）；

（6）会计师事务所出具的验资报告（原件或复印件盖会计事务所公章）和上审计报告原件；

（7）法定代表人、总经理的任职文件复印件，企业工程、财务、经营、统计部门负责人任职文件及职称证件复印件，企业专业技术人员的职称证件复印件及人员劳动合同（不少于40份），需加盖单位公章；

（8）质量认证体系证书（复印件加盖单位公章）；

（9）近三年房地产开发项目计委立项批复或项目投资备案证复印件、国土证复印件、工程规划许可证复印件、用地规划许可证复印件、施工许可证复印件、单位工程竣工验收表复印件、竣工验收备案证（复印件并加盖原件收存单位公章）以及上在建项目施工许可证原件、所有竣工项目单位工程竣工验收表原件；联建项目须提供联建合同和批准联建文件或联建备案证；

（10）近三年房地产开发统计年报基层表（加盖统计主管部门公章和单位公章）；

（11）《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，房地产开发项目手册空白原件一份（加盖单位公章）及执行情况报告；

（12）主城区所有项目配套费审核表原件（需市配套办盖章）。

2、其它等级资质晋升提供资料

（1）企业向市建委提出升级的请示；

（2）《房地产开发企业资质申报表》(一式三份）；

(3)、企业章程（原件或复印件加盖公司公章）；

（4）注册资本增加后的验资报告原件；

（5）上一经会计师事务所审计的财务报表（会计师事务所出具的审计报告原件）；

（6）企业法人营业执照复印件（复印件加盖公司公章）；

（7）工程技术人员职称证书及聘用合同（复印件加盖公司公章，职称证书须交验原件）；

（8）近三年开发建设项目工程竣工备案登记证书复印件（或与此相当的房地产开发投资额的证明；竣工验收备案证复印件须加盖发证单位或存档单位公章）、在建项目提供施工许可证（或与此相当的房地产开发投资的证明）（原件或复印件加盖公司公章）；联建项目须提供联建合同和批准联建文件或联建备案证(复印件加盖公司公章并交验原件)；

（9）《房地产开发项目手册》和《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》及其购买前述“两书一册”的发票复印件；

（10）原房地产开发企业资质证书正、副本原件；

（11）近三年的统计报表（需统计局盖章）；

（12）房地产开发企业缴纳配套费申报审核表；

(13)质量认证体系证书(复印件加盖公司公章并交验原件，三级升二级的提供)；

（14）主管部门认为需要出示的其他文件。

四、办理程序及时限

（一）资质新办的办理程序及时限

1、暂定二级资质的办理

（1）房地产开发企业向区县（自治县）建设(房地产开发)主管部门申报材料，区县（自治县）建设(房地产开发)主管部门受理材料后，按照相关规定对材料真实性、合法性进行审核，并签署初审意见。工作时限为5个工作日。

（2）区县（自治县）建设(房地产开发)主管部门提出审查意见后将审查意见和申报材料一并报重庆市建设委员会政务办理中心，由政务办理中心统一接件后转市开发办行业管理处，工作时限为1个工作日。

（3）市开发办行业管理处具体经办人员对报送材料进行审查并提出审查意见，报处室负责人审核。工作时限为5个工作日。

（4）市开发办行业管理处负责人对企业申报材料进行审核，并签署审核意见，报市开发办领导审核。工作时限为3个工作日。

（5）市开发办领导签署审核意见，报市建委领导审批。工作时限为3个工作日。

（6）市建委领导签署审批意见。工作时限为3个工作日。

（7）市开发办综合处根据领导最终决定意见制证，并移交政务办理中心窗口，由窗口工作人员通知企业领取房地产开发企业资质证书。整个受理及审批须在20个工作日内办结。

2、暂定三级资质的办理

由市建委一次向各区县（自治县）建设(房地产开发)主管部门发放两个盖好重庆市建设委员会公章的空白证书，区县（自治县）建设(房地产开发)主管部门依据与市建委签署的委托协议和《重庆市房地产开发企业三级资质审批实施细则》进行审批发证。市建委对区县（自治县）建设(房地产开发)主管部门审批发证的三级房地产开发企业资料审核并确认基本无误后，再发放两个盖好市建委公章的空白证书。

（1）房地产开发企业向企业所在地区县（自治县）建设(房地产开发)主管部门申报材料。

（2）企业所在地区县（自治县）建设(房地产开发)主管部门受理、审查申报材料，制作决定书、资质证书，并发证。

（3）企业所在地区县（自治县）建设(房地产开发)主管部门向市开发办报送发放资质证书（复印件）及新办企业的申报材料（复印件）一套进行存档备案。整个受理及审批须在20个工作日内办结。

（二）资质核定的办理程序及时限

（1）房地产开发企业向区县（自治县）建设(房地产开发)主管部门申报材料，区县（自治县）建设(房地产开发)主管部门受理材料后，按照相关规定对材料真实性、合法性进行审核，并签署初审意见。工作时限为5个工作日。

（2）区县（自治县）建设(房地产开发)主管部门提出审查意见后将审查意见和申报材料一并报市建委政务办理中心，由政务办理中心统一接件后转市开发办行业管理处，工作时限为1个工作日。

（3）市开发办行业管理处具体经办人员对报送材料进行审查并提出审查意见，报处室负责人审核。工作时限为5个工作日。

（4）市开发办行业管理处负责人对企业申报材料进行审核，并签署审核意见，报市开发办领导审核。工作时限为3个工作日。

（5）市开发办领导签署审核意见，报市建委领导审批。工作时限为3个工作日。

（6）市建委领导签署审批意见。工作时限为3个工作日。

（7）市开发办综合处根据领导最终决定意见制证，并移交窗口发证。整个受理及审批须在20个工作日内办结。

（三）资质晋升的办理程序及时限

1、二级晋升为一级

（1）企业将申报材料报市建设行政主管部门政务办理中心，政务办理中心接件后转市开发办行业管理处，工作时限为1个工作日；

（2）市开发办行业管理处审查材料，提出初审意见后转市开发办综合处形成上报住房和城乡建设部文件初稿，经市开发办领导签署审核意见报市建委领导审批，工作时限为15个工作日；

（3）市建委领导签署审批意见，工作时限为3个工作日；（4）市建委办公室制作上报住房和城乡建设部文件，工作时限为1个工作日；

（5）企业领取市建委文件，向住房和城乡建设部上报申请一级房地产开发资质材料；

（6）住房和城乡建设部审批发证。

2、其它等级资质晋升

（1）房地产开发企业向区县（自治县）建设(房地产开发)主管部门申报材料，区县（自治县）建设(房地产开发)主管部门受理材料后，按照相关规定对材料真实性、合法性进行审核，并签署初审意见。工作时限为5个工作日。

（2）区县（自治县）建设(房地产开发)主管部门提出审查意见后将审查意见和申报材料一并报市建委政务办理中心，由政务办理中心统一接件后转市开发办行业管理处，工作时限为1个工作日。

（3）市开发办行业管理处具体经办人员对报送材料进行审查并提出审查意见，报处室负责人审核。工作时限为5个工作日。

（4）市开发办行业管理处负责人对企业申报材料进行审核，并签署审核意见，报市开发办领导审核。工作时限为3个工作日。

（5）市开发办领导签署审核意见，报市建委领导审批。工作时限为3个工作日。

（6）市建委领导签署审批意见。工作时限为3个工作日。

（7）市开发办综合处根据领导最终决定意见制证，并移交窗口发证。整个受理及审批须在20个工作日内办结。

五、申报窗口及联系方式

申报窗口：市建委政务办理中心9号窗口 窗口电话：63672127 联 系 人：王晓会

承办机构：重庆市城市建设综合开发管理办公室行业管理处 负责人：欧阳典跃

经办人：黄安明

黄光生

联系电话：63612864

63611199 市外房地产开发企业来渝备案登记办事指南

一、设置依据

《重庆市城市建设房地产开发经营管理条例》。

二、提交材料

（一）企业法人营业执照和在渝分公司营业执照原件（核验后归还）及复印件；

（二）房地产开发资质证书正、副本原件（核验后归还）及复印件；

（三）企业法定代表人身份证复印件；

（四）项目承接意向书（中标通知书或与项目委托方签署的合同文本）；

（五）重庆市外地来渝开发企业备案登记表一式三份（重庆市开发办、项目所在地开发办、房地产开发企业各持一份）。

三、办理程序及时限

（一）房地产开发企业向重庆市建委政务办理中心申报窗口提交材料；

（二）市开发办行业管理处审查材料，形成审批表报开发办分管领导审批；

（三）由市开发办制证，政务办理中心发送备案证书。受理申请后次（工作）日办结。

（四）申报窗口及联系方式

申报窗口：市建委政务办理中心9号窗口

窗口电话：63672127

联 系 人：王晓会

承办机构：重庆市城市建设综合开发管理办公室行业管理处

负责人：欧阳典跃

经办人：黄光生

联系电话：63611199 【重庆市城乡建设委员会公众信息网】

引用或转载本网站内容请明确标注“来源：重庆市城乡建设委员会公众信息网”。

第四篇：房地产开发程序及开发流程

房地产开发程序及施工前手续办理流程

一、房地产开发准备阶段

1、房地产开发公司地开发前首先应进行实地现场踏勘、选址、了解项目附近一些相关资料。

2、市场调查，整理数据，委托有资质的勘察设计单位对待建项目进行可行性研究并编制可行性研究报告书。

3、对拟开发项目做总体经济概算，编制详细的修建性规划设计，并附参数和效果图，4、落实开发项目资金。

5、启动实施计划

二、房地产开发实施阶段

（一）房地产开发行政审批工作

房地产建设项目的规划行政审批程序：总体可按六个阶段划分：

1）项目选址定位；

2）依据控制性规划编制修建性规划，并出具规划总平面图报查、确定规划设计条件；

3）政府立项审批。

4）初步设计及施工图设计、审查；报建；

5）施工报建；五证相关手续办理，施工放线定位，施工过程中跟踪校验检查。

6）建设工程竣工综合验收备案。

（1）项目选址定位阶段应组织和完善以下手续：

1）规划选址定位：建设单位踏勘现场，组织项目策划人员对项目进行市场调研和经济指标分析。

2）所有数据齐备委托设计单位进行可行性报告编制，对项目进行可行性研究，编制项目投资概算。

3）概算指标符合要求后，申请规划部门进行总体规划和控制性规划调整，调整后报政府立会审批，审批通过进行修建性详细规划编制。

4）建设行政部门和发改委审查可行性研究报告及修详规划，合格后进行项目立项审批，市政府出具发改委立项和政府批文，住建局办理投资开发项目建设条件意见书。

5）国土资源局根据建设项目意见书进行土地利用总体规划和土地供应方案的审查。

6）环保局对项目影响环境进行评价，办理生产性项目环保意见书（表）。

7）消防部门对拟建设项目建设用地进行消防用地审批。

8）人防办进行人防工程建设布局审查。

6）文化局、地震局、园林局、水利局、林政资源局对建设项目相关专业内容和范围进行审查。

7）规划部门办理项目选址意见书（或规划设计条件通知书）。（2）项目规划设计阶段应组织和完善以下手续：

1）依据规划选址进行修详编制，2）编制施工图方案，根据施工图和修详图进行建设方案设计（效果图和鸟瞰图），报规划及政府主管部门审批。

3）规划设计深化，编制总平面规划图、竖向图、坐标图、管线综合图，园林绿化设计、道路路网及高程设计。

4）建筑单体平、立、剖面图，单体透视图，整体鸟瞰图。

5）报规划审批（3）项目进行行政部门审批

1）国土资源局办理土地预审。国土资源局对项目用地进行评估、测量、现地核实、收储、供地、缴纳土地也让金及相关费用，签订土地使用权合同。

2）规划部门对规划总图进行评审，确定建设工程规划设计条件。

3）规划部门核发《建设用地规划许可证》。

4）启动拆迁工作：办理拆迁许可证，公告、拆迁、回迁安置、灭藉、缴纳耕地占用税金及相关费用等

5）启动施工图设计工作。

6）规划部门依据规划设计条件和用地批准书，提出财政局应收取的行政事业性收费和政府性基金相关配套12项费用。

8）在建设单位缴纳相关规费后，规划部门核发建设工程规划许可证（4）建筑设计阶段办理以下手续：

1）施工图设计，出图、交底、会审。

2）市住建局对施工图设计文件进行行政审查，施工图纸报施工图审查机构审核。

3）公安消防支队对规划总体设计和施工图设计进行审查。4）施工图审查机构对规划总体设计和施工图设计进行审查。5）气象部门对规划总体设计和施工图设计进行审查。6）人防办对规划总体设计和施工图设计进行审查。

7）市政部门、环保局、卫生局、地震局，人防办等相关部门对施工图设计的相关专业内容进行专项审查。并申请入网

8）住建局根据施工图设计文件、审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查合格书》。10）规划部门对规划总体设计和施工图设计进行审查。（5）施工前准备阶段应办理以下手续：

1）建设单位办理建设工程项目报建登记。建设单位提供（由银行担保工

程项目启动前）资本金证明（工程总造价的50%）

2）建设单位对工程进行发包，通过工程招标确定施工队伍和施工监理，签订发承包合同（施工合同、劳务合同、监理合同）

3）建设安全主管部门对施工项目和施工承包单位进行资格审格。办理农民工欠薪保证金、意外伤害保险、安全生产措施费，安全生产措施审批及相关安全应急救援措施审批。4）建设工程质量管理部门为建设单位签定质量责任状，确定质量标准，建设质量管理部门跟踪进行质量督评定。5）建设主管部门核发建设工程施工许可证。

6）四证齐全报规划部门审请开工放线，工程进入施工阶段。

（二）房地开发项目实施阶段（1）施工阶段应跟踪完善以下手续：

1）工程定位放线、验线； 2）工程分部分项工程分段验收； 3）监理部门出具质量评估报告；

4）建设工程竣工结算（竣工决算）申报、连同监理部门认可的施工技术档案报建设质量监督站备案，组织五方主管部门联合验收； 5）联检合格后，由建设质量监督部门出具《建设工程竣工备案书》；（7）商品房预售许可阶段办理以下手续：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1）发改委立项，政府批文、土地使用权证书、施工图审查合格书、建设工程规划许可证和施工许可证；

2）开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3）投入开发建设的资金达到工程建设总投资的80％以上的证明材料，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

4）监理单位出具工程量完成80%以上的施工进度证明材料。

5）提供预售的商品房计算面积，6）提交商品房预售方案，预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，6）施工图准确的各层平面图

7）小区配套设施及物业管理用房位置、面积、及与主管部门签定的物业管理合同（8）建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：

1）建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2）财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3）规划部门、土地部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。相关部门出具验收合格证明文件。

4）申请产权处测绘主管部门进行房屋测绘； 5）申请综合竣工验收。

6）、市住建局综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明。

（三）房地产项目权属初始登记阶段

1、由住建局产权处核准新建商品房所有权初始登记。

2、开发商应提交材料：

（1）申请书；（2）企业营业执照；

（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；

（6）施工许可证；

（7）房屋竣工验收资料

（8）房屋测绘成果；

（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

房地产开发流程（详细）

第一步 房地产开发项目的立项和可行性研究

1、选定项目，签定合作意向书

2、初步确定开发方案

3、申报规划选址

4、申报、审批项目建议书

5、编制、申报、审批项目可行性研究报告

6、编制开发项目成本概算

第二步 房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关收费

1、可行性研究费

2、房地产开发产项目资本金保证

第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套

一、房地产开发项目的规划设计

1、申报选址定点

2、申报规划设计条件

3、委托有资质单位做地形图勘测规划，出具地形图，进行修详设计、建筑方案设计。

4、办理人防项目审批

5、办理消防用地审核

6、审定规划设计方案

7、住宅设计方案的专家组审查

8、委托环境影响评价并报批

10、建设工程勘察招、投标

11、委托地质勘探

12、委托初步设计

13、申报、审定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套

14、征求主管部门审查意见

15、落实市政公用设施配套方案

16、报审市政配套方案

17、市政各管理部门提出市政配套意见

18、市政管线综合

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费

1、工程勘察（测量）费

2、工程设计费

3、建设工程规划许可证执照费

4、竣工档案保证金

5、临时用地费

6、临时建设工程费

7、建设工程勘察招标管理费

8、勘察设计监督管理费

9、古建园林工程设计费

第四步 房地产开发项目土地使用权的取得 取得房地产开发项目土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让

1、办理建设用地规划许可证

2、办理建设用地委托钉桩

3、办理国有土地使用权出让申请

4、主管部门实地勘察

5、土地估价报告的预审

6、委托地价评估

7、办理核定地价手续

8、办理土地出让审批

9、签订国有土地使用权出让合同

10、领取临时国有土地使用证

11、领取正式国有土地使用证

12、国有土地使用权出让金的返还

二、国有土地使用权的划拨

13、国有土地使用权划拨用地申请

14、主管部门现场勘察

15、划拨用地申请的审核、报批

16、取得划拨用地批准

三、集体土地的征用

17、征用集体土地用地申请

18、到拟征地所在区（县）房地局立案

19、签订征地协议

20、签订补偿安置协议

21、确定劳动力安置方案

22、区（县）房地局审核各项协议

23、市政府下文征地

24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费

25、办理批地文件、批地图

26、办理冻结户口

27、调查户口核实劳动力

28、办理农转工工作

29、办理农转居工作

30、办理超转人员安置工作

31、地上物作价补偿工作

32、征地结案

取得房地产开发项目土地使用权的相关税费

1、地价款（土地出让金）

2、资金占用费

3、滞纳金

4、土地使用费

5、外商投资企业土地使用费

6、防洪工程建设维护管理费

7、土地闲置费

8、土地权属调查、地籍测绘费

9、城镇土地使用税

10、地价评估费

11、出让土地预订金

12、征地管理费

13、土地补偿费

14、青苗及树木补偿费

15、地上物补偿费

16、劳动力安置费

17、超转人员安置费

18、新菜田开发建设基金

19、耕地占用税

第五步 房地产开发项目的拆迁安置

房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序

1、委托进行拆迁工作

2、办理拆迁申请

3、审批、领取拆迁许可证

4、签订房屋拆迁责任书

5、办理拆迁公告与通知

6、办理户口冻结

7、暂停办理相关事项

8、确定拆迁安置方案

9、签订拆迁补偿书面协议

10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置

11、发放运作拆迁补偿款

12、拆迁施工现场防尘污染管理

13、移交拆迁档案资料

14、房屋拆迁纠纷的裁决

15、强制拆迁

房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费

1、房屋拆迁补偿费

2、搬家补助费

3、提前搬家奖励费

4、临时安置补助费（周转费）

5、清理费

6、停产停业综合补助费

7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费

8、一次性异地安置补助费

9、房屋拆迁管理费

10、房屋拆迁服务费

第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

一、房地产开发项目开工前准备工作

1、领取房地产开发项目手册

2、项目转入正式计划

3、交纳煤气（天然气）厂建设费

4、交纳自来水厂建设费

5、交纳污水处理厂建设费

6、交纳供热厂建设费

7、交纳供电贴费及电源建设集资费

8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续

9、设计单位出报批图

10、出施工图

11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金

12、办理消防审核意见表

13、审批人防工程、办理人防许可证

14、核发建设工程规划许可证

15、领取开工审批表，办理开工登记

二、房地产开发项目的工程建设招投标

16、办理招标登记、招标申请

17、招标准备

18、招标通告

19、编制招标文件并核准 20、编制招标工程标底

21、标底送审合同预算审查处确认

22、标底送市招标办核准，正式申请招标

23、投标单位资格审批

24、编制投标书并送达

25、召开招标会，勘察现场

26、召开开标会议，进行开标

27、评标、决标

28、发中标通知书

29、签订工程承包合同

30、工程承包合同的审查

三、房地产开发项目开工手续的办理

31、办理质量监督注册登记手续

32、建设工程监理

33、办理开工统计登记

34、交纳实心黏土砖限制使用费

35、办理开工前审计

36、交纳投资方向调节税

37、领取固定资产投资许可证

38、报装施工用水、电、路

39、协调街道环卫部门

40、协调交通管理部门

41、交纳绿化建设费，签订绿化协议

42、领取建设工程开工证

四、房地产开发项目的工程施工

43、施工场地的“三通一平”

44、施工单位进场和施工暂设

45、工程的基础、结构施工与设备安装

46、施工过程中的工程质量监督

五、房地产开发项目的竣工验收

47、办理单项工程验收手续

48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》

49、商品住宅性能认定

50、竣工统计登记

51、办理竣工房屋测绘

52、办理产权登记

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费

1、三通一平费

2、自来水厂建设费

3、污水处理厂建设费

4、供热厂建设费

5、煤气厂建设费

6、地下水资源养蓄基金

7、地下热水资源费

8、市政、公用设施建设费（大市政费）

9、开发管理费

10、城建综合开发项目管理费

11、建筑行业管理费

12、绿化建设费

13、公园建设费

14、绿化补偿费

15、路灯维护费

16、环卫设施费

17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）

18、电源建设集资费（用电权费）

19、外部供电工程贴费（电贴费）

20、建安工程费

21、建设工程招投标管理费

22、合同预算审查工本费

23、质量管理监督费

第五篇：房地产企业开发建设--项目流程（推荐）

房地产企业开发建设--项目流程

一、注册成立房地产开发公司

二、办理国有土地使用权证（必须为出让方式）

三、办理房地产开发资质（住建局开发办）

四、办理建设用地规划证。（规划局）

五、办理建设工程规划许可证（规划局）

六、办理项目立项（发改委）

七、工程施工前期阶段：

1．工程勘察、设计。（有资质的勘察设计院）

3．图纸设计审查：（市住建局图审中心、消防中队、气象局、人防办）。

4．工程报建。（住建局城建科）

5．办理工程施工、监理招标，确定施工、监理单位。（住建局招标办，监理公司）

6．办理建设工程质量监督手续及建设工程安全监督手续。（住建局质安站）

7．办理建筑工程施工许可证。（住建局施工科）

8．签订开发项目合同、项目手册，办理开发经营许可证。（住建局开发办）

八、工程施工阶段：

1．办理临时设施规划许可，规划放验线。（规划局）

2．主体工程、配套工程、基础设施工程施工建设。

3．办理房屋面积测绘报告（房管局），4、办理商品房预售许可证（住建局开发办）。

九、工程竣工验收交付使用阶段：

1．建设项目单体工程验收。(建设单位组织)

2．建设项目竣工综合验收。(建设单位组织)

3．办理建设项目竣工综合验收备案手续。（住建局开发办）

4．办理建设项目产权登记备案手续，办理房产权证（房管局）