北京市房地产开发企业开发经营活动须知

第一篇：北京市房地产开发企业开发经营活动须知

北京市房地产开发企业开发经营活动须知

一、成立房地产开发企业应具备什么条件？

二、企业如何进行备案及核定房地产开发资质？

三、企业如何在“北京市房地产开发企业和开发项目管理系统”中填报相应资料？

四、企业变更名称、法定代表人和主要管理、技术负责人，应该办理哪些手续？

五、房地产开发项目如何取得？

六、什么样的资质等级能够取得多大规模的项目？

七、项目取得后应办理什么后续手续？

八、房地产项目开发建设过程中应注意哪些问题？

九、预售商品房应该具备那些条件？

十、如何办理商品房预售许可证？

十一、如何办理商品房预售登记？

十二、如何办理竣工备案？

十三、交付预售商品房应符合哪些条件？

十四、如何进行房屋所有权初始登记？

十五、商品房现售应满足哪些条件?

一、成立房地产开发企业应具备什么条件？

在本市设立房地产开发企业应当具备下列条件：

1、有固定的经营活动场所；

2、有1000万元以上的注册资本（含1000万元）；

3、有具备与开发建设规模相适应的经济师、会计师、土建工程师职称的专业技术人员（5名以上持有房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员，工程负责人应具有中级以上职称，财务负责人应具有初级以上职称）；

4、外商投资设立房地产开发企业，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。

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二、企业如何进行备案及核定房地产开发资质？

1、新设立的房地产开发企业，申办人自领取营业执照之日起30日内应到公司注册住所所在区、县建委进行备案（超过30天的不予备案），备案时须提交如下材料：

（1）房地产开发企业备案表一式三份；

（2）企业营业执照复印件和原件；

（3）企业章程原件；

（4）企业验资报告原件；

（5）企业法定代表人身份证明原件；

（6）企业专业技术人员的资格证书、身份证和劳动合同原件；

（7）中外合资（合作）房地产开发企业除提供上述资料外，还必须提供市商务局与市发改委的有效批准文件。

2、备案后30日之内到市建委办理暂定资质证书，超过30天的不予办理暂定资质证书，核定暂定资质证书须提交材料：

（1）书面申请；

（2）已在区备案证明材料；

（3）企业营业执照副本复印件；

（4）企业章程复印件；

（5）企业法定代表人简历和身份证复印件；

（6）企业专业技术人员的资格证书和身份证复印件；

（7）企业的验资报告复印件、资产负债表和损益表；

（8）中外合资（合作）房地产开发企业除提供上述资料外，还必须提供市商务局与市发改委的有效批准文件。

3、房地产开发企业申请核定资质等级须提交如下材料（外商投资房地产开发企业相同）：

（1）房地产开发企业资质申报表；

（2）房地产开发企业原资质证书正、副本原件；

（3）企业营业执照副本（原件或复印件加盖工商部门公章）；（4）企业（公司）章程（加盖公章的复印件）；

（5）企业的验资报告和上年度及上月财务报表（原件或复印件加盖工商部门公章）；

（6）企业法定代表人、总经理的任职文件，企业经济、技术、财务等负责人的任职文件及职称证件，企业专业技术人员的职称证件（原件或加盖公章的复印件）；

（7）企业近3年房地产开发项目投资计划批准文件（加盖公章的复印件）；

（8）企业近3年房地产开发项目工程竣工验收和备案的有效证明材料；

（9）近3年房地产开发统计年报基层表（加盖统计报表主管部门公章）；

（10）近3年房地产开发企业资质年检的有效证明材料；

（11）《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；

（12）违章、违纪及纠纷情况报告。

房地产开发企业申报资质等级条件，详见《房地产开发企业资质管理规定》（建设部令第77号）第五条的规定。

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三、企业如何在“北京市房地产开发企业和开发项目管理系统”中填报相应资料？

开发企业取得开发资质后应及时登录“北京开发网”(http://www.xiexiebang.com,以下简称管理网），注册新用户。（第一次申请预售项目的公司，其授权工作人员应到市建委交易市场处办理用户注册，并领取系统专用加密钥匙。）

2、提供如下资料进行预测数据转化成楼盘表备案：

（1）房屋测绘技术报告书文本原件、电子文档各一份；

（2）该项目全套电子图；

（3）施工图审查合格通知书；

（4）共用面积分摊说明及配套的分摊彩图；

（5）建设工程规划许可证及其附件、附图；

（6）人防部门批准或备案的人防建设方案；

（7）关于使用审验合格图纸进行测绘的承诺。

以上材料送至北京市建设委员会房地产测绘服务大厅（东城区青年沟路4号），在北京市房地产交易管理系统转化成楼盘表。

3、登录北京市房地产交易管理系统，在申请预售项目已转化的楼盘表中确认本项目拟预售房屋，在网上点击预售证申请栏目，在线填写申请预售商品房的相关信息，提交成功后下载打印预售商品房申请表和商品房预售方案，并加盖本单位印章。

4、房地产开发企业持加盖本单位印章（骑缝章）的预售商品房申请表和商品房预售方案，以及下列材料办理商品房预售许可证：

（1）企业法人营业执照；（2）开发企业资质等级证书；

（3）国有土地使用证，经济适用住房项目提交《北京市城镇建设用地批准书》；

（4）已交清全部出让金证明（国有土地使用权出让或转让合同及地价款交纳情况核实函），经济适用住房项目提交市物价局、市建委关于经济适用住房销售价格的批准文件；

（5）市或区(县)规划管理部门核发的建设工程规划许可证及附件、附总平面图；

（6）市或区（县）建设管理部门核发的建设工程施工许可证；

（7）工程施工合同（复印第一部分）；

（8）房地产开发企业开户银行出具的按申请预售的商品房计算,投入开发建设资金达到投资总额25%以上的证明材料；

（9）属于绿化隔离地区内的项目提供市绿化管理部门认可机构出具的确认商品房范围的证明文件。

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十一、如何办理商品房预售登记？

自2005年3月15日起，本市商品房预售合同均应按照规定在管理网上进行网上认购和网上联机备案签约。房地产开发企业应当自联机签约之日起30日内，持以下资料向市或者区、县房屋行政管理部门申请预售登记：

1、管理网上打印的商品房预售合同一式四份（双方当事人已签字或盖章）；

2、管理网上打印的商品房预售合同签约证明和预售登记申请书一份；

3、房地产开发企业的营业执照复印件、法定代表人（或负责人）身份证明书复印件、授权委托书原件各一份；

4、国有土地使用权证原件及复印件各一份；

5、买受人身份证明复印件，包括：

（1）买受人为自然人的，提交身份证件的复印件，买受人为外省市自然人的，还需提交《暂住证》或《工作居住证》的复印件；

（2）买受人为法人或其他组织的，提交营业执照或注册证书的复印件；

（3）向境外（含港、澳、台）自然人、法人或其他组织预售商品房的，还需提交涉外项目国家安全审查批准文件；

6、预售已被抵押的商品房，预售登记应当由房地产开发企业和买受人双方共同申请，还需提交抵押权人同意预售的材料。

市或者区、县房屋行政管理部门对申请资料齐全，已联机签约且符合转让办法规定相关条件的预售商品房，在商品房预售合同上加盖预售登记章。

以下情况商品房预售合同不能进行网上联机打印，房屋行政管理部门不予办理预售登记手续：

1、该商品房不在预售许可范围内；

2、该商品房已取得房地产权属证书或取得竣工备案表超过四个月；

3、该商品房已被其他买受人联机签约或已预售登记；

4、房地产开发企业名称与核准预售许可的预售人名称不一致；

5、该商品房被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他方式限制房地产权利。

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十二、如何办理竣工备案？

建设单位应在项目竣工验收合格之日起1 5日内到北京市建委或区县建委办理竣工验收备案手续，详见网上备案地址：http://210.75.213.171:8000。

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十三、交付预售商品房应符合哪些条件？

1、取得建筑工程竣工验收备案表；

2、取得商品房面积实测技术报告书；

3、预售合同约定的其他交付条件。

房地产开发企业应当在交付日的7日前书面通知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。交付时，房地产开发企业应当向预购人出具前款规定的文件；交付住宅的，还应当同时向预购人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

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十四、如何进行房屋所有权初始登记？

竣工验收后，开发企业提交以下材料至北京市房屋权属登记事务中心（东城区和平里北街2号）或区县房屋登记部门办理房屋所有权初始登记：

1、申请书；

2、房屋面积测量成果报告；

3、四至表；

4、位置示意图；

5、房屋状况表；

6、申请人身份证明(复印件)或法人资格证明(年检合格的营业执照、批准证书等复印件)，委托代理人申请登记的，还应提交授权委托书、代理人资格身份证明(复印件)；

7、建设工程规划许可证、规划验收合格证明（复印件）；

8、房屋竣工验收备案证明（复印件）；

9、竣工项目地价款核实复函；

10、商品房的公共部位建筑面积分摊材料；

11、国有土地使用证（复印件）；

12、拆迁补偿结案证明（复印件）；

13、需提交的其他补充材料。

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十五、商品房现售应满足哪些条件?

商品房现房销售应取得房屋所有权证书和土地使用权证书。

第二篇：房地产开发流程(房地产企业开发必备)

房地产开发流程（详细）

第一步 房地产开发公司的设立 房地产开发公司设立阶段的法律程序

一、内资房地产综合开发公司的设立

1、公司设立准备

2、申请资质等级审批

3、申请办理企业名称预先核准

4、办理工商注册登记

5、办理税务登记

二、外资房地产开发公司的设立

6、申请批准项目建议书

7、办理企业名称登记

8、送审合资或合作合同、章程

9、申领外商投资企业批准证书

10、办理企业登记

房地产开发公司设立阶段的相关税费

1、企业法人开业登记费

2、企业法人变更登记费

3、企业法人检验费

4、补、换、领证照费

第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究 房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

1、选定项目，签定合作意向书

2、初步确定开发方案

3、申报规划要点

4、申报、审批项目建议书

5、编制项目可行性研究报告

6、申报、审批项目可行性研究报告

房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费

1、可行性研究费

2、建设工程规划许可证执照费

第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一、房地产开发项目的规划设计

1、申报选址定点

2、申报规划设计条件

3、委托作出规划设计方案

4、办理人防审核

5、办理消防审核

6、审定规划设计方案

7、住宅设计方案的专家组审查

8、落实环保“三废”治理方案

9、委托环境影响评价并报批

10、建设工程勘察招、投标

11、委托地质勘探

12、委托初步设计

13、申报、审定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套

14、征求主管部门审查意见

15、落实市政公用设施配套方案

16、报审市政配套方案

17、市政各管理部门提出市政配套意见

18、市政管线综合

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费

1、工程勘察（测量）费

2、工程设计费

3、建设工程规划许可证执照费

4、竣工档案保证金

5、临时用地费

6、临时建设工程费

7、建设工程勘察招标管理费

8、勘察设计监督管理费

9、古建园林工程设计费 第四步 房地产开发项目土地使用权的取得 取得房地产开发项目土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让

1、办理建设用地规划许可证

2、办理建设用地委托钉桩

3、办理国有土地使用权出让申请

4、主管部门实地勘察

5、土地估价报告的预审

6、委托地价评估

7、办理核定地价手续

8、办理土地出让审批

9、签订国有土地使用权出让合同

10、领取临时国有土地使用证

11、领取正式国有土地使用证

12、国有土地使用权出让金的返还

二、国有土地使用权的划拨

13、国有土地使用权划拨用地申请

14、主管部门现场勘察

15、划拨用地申请的审核、报批

16、取得划拨用地批准

三、集体土地的征用

17、征用集体土地用地申请

18、到拟征地所在区（县）房地局立案

19、签订征地协议

20、签订补偿安置协议

21、确定劳动力安置方案

22、区（县）房地局审核各项协议

23、市政府下文征地

24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费

25、办理批地文件、批地图

26、办理冻结户口

27、调查户口核实劳动力

28、办理农转工工作

29、办理农转居工作

30、办理超转人员安置工作

31、地上物作价补偿工作

32、征地结案 取得房地产开发项目土地使用权的相关税费

1、地价款（土地出让金）

2、资金占用费

3、滞纳金

4、土地使用费

5、外商投资企业土地使用费

6、防洪工程建设维护管理费

7、土地闲置费

8、土地权属调查、地籍测绘费

9、城镇土地使用税

10、地价评估费

11、出让土地预订金

12、征地管理费

13、土地补偿费

14、青苗及树木补偿费

15、地上物补偿费

16、劳动力安置费

17、超转人员安置费

18、新菜田开发建设基金

19、耕地占用税

第五步 房地产开发项目的拆迁安置 房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序

1、委托进行拆迁工作

2、办理拆迁申请

3、审批、领取拆迁许可证

4、签订房屋拆迁责任书

5、办理拆迁公告与通知

6、办理户口冻结

7、暂停办理相关事项

8、确定拆迁安置方案

9、签订拆迁补偿书面协议

10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置

11、发放运作拆迁补偿款

12、拆迁施工现场防尘污染管理

13、移交拆迁档案资料

14、房屋拆迁纠纷的裁决

15、强制拆迁

房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费

1、房屋拆迁补偿费

2、搬家补助费

3、提前搬家奖励费

4、临时安置补助费（周转费）

5、清理费

6、停产停业综合补助费

7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助

8、一次性异地安置补助费

9、房屋拆迁管理费

10、房屋拆迁服务费

费

第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段 房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

一、房地产开发项目开工前准备工作

1、领取房地产开发项目手册

2、项目转入正式计划

3、交纳煤气（天然气）厂建设费

4、交纳自来水厂建设费

5、交纳污水处理厂建设费

6、交纳供热厂建设费

7、交纳供电贴费及电源建设集资费

8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续

9、设计单位出报批图

10、出施工图

11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金

12、办理消防审核意见表

13、审批人防工程、办理人防许可证

14、核发建设工程规划许可证

15、领取开工审批表，办理开工登记

二、房地产开发项目的工程建设招投标

16、办理招标登记、招标申请

17、招标准备

18、招标通告

19、编制招标文件并核准 20、编制招标工程标底

21、标底送审合同预算审查处确认

22、标底送市招标办核准，正式申请招标

23、投标单位资格审批

24、编制投标书并送达

25、召开招标会，勘察现场

26、召开开标会议，进行开标

27、评标、决标

28、发中标通知书

29、签订工程承包合同

30、工程承包合同的审查

三、房地产开发项目开工手续的办理

31、办理质量监督注册登记手续

32、建设工程监理

33、办理开工统计登记

34、交纳实心黏土砖限制使用费

35、办理开工前审计

36、交纳投资方向调节税

37、领取固定资产投资许可证

38、报装施工用水、电、路

39、协调街道环卫部门

40、协调交通管理部门

41、交纳绿化建设费，签订绿化协议

42、领取建设工程开工证

四、房地产开发项目的工程施工

43、施工场地的“三通一平”

44、施工单位进场和施工暂设

45、工程的基础、结构施工与设备安装

46、施工过程中的工程质量监督

五、房地产开发项目的竣工验收

47、办理单项工程验收手续

48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》

49、商品住宅性能认定

50、竣工统计登记

51、办理竣工房屋测绘

52、办理产权登记

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费

1、三通一平费

2、自来水厂建设费

3、污水处理厂建设费

4、供热厂建设费

5、煤气厂建设费

6、地下水资源养蓄基金

7、地下热水资源费

8、市政、公用设施建设费（大市政费）

9、开发管理费

10、城建综合开发项目管理费

11、建筑行业管理费

12、绿化建设费

13、公园建设费

14、绿化补偿费

15、路灯维护费

16、环卫设施费

17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）

18、电源建设集资费（用电权费）

19、外部供电工程贴费（电贴费）20、建安工程费

21、建设工程招投标管理费

22、合同预算审查工本费

23、质量管理监督费

24、竣工图费

25、建材发展补充基金

26、实心黏土砖限制使用费

27、工程监理费

28、工程标底编制管理费

29、机电设备委托招标服务费 30、超计划用水加价

31、夜间施工噪声扰民补偿费

32、占道费

33、固定资产投资方向调节税 第七步 房地产开发项目的经营阶段 房地产开发项目经营阶段的法律程序

一、中国境内外销商品房的销售

1、办理《外销商品房预（销）售许可证》

2、选定中介代理机构和律师事务所

3、与购房者签订认购书

4、签订正式买卖契约

5、办理签约公证

6、办理外销商品房预售契约公证

7、办理外销商品房的预售登记

8、外销商品房转让登记

9、外销商品房抵押登记

10、楼宇交付入住手续

11、办理产权过户手续

二、中国境内内销商品房的销售

12、提交完成建设项目投资证明

13、签署预售内销商品房预售款监管协议

14、办理《内销商品房预（销）售许可证》

15、销售项目备案

16、委托中介代理机构进行销售

17、与购房者签订认购书

18、与购房者签订买卖契约

19、办理预售登记 20、办理转让登记

21、办理房地产抵押登记手续

22、楼宇交付入住

23、质量保证书和使用说明书

24、办理产权立契过户手续

三、中国境内房地产出租的综合管理

25、房屋出租权的确认

26、申请房屋租赁许可证

27、出租人与承租人签订书面承租协议

28、租赁当事人办理租赁登记手续

29、租赁房屋的转租

30、房屋租赁关系的终止

四、中国境内房地产出租的专项（外地来城市人员）管理

31、房屋出租权的确认

32、出租人办理房屋租赁许可证

33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》

34、签订书面租赁协议

35、租赁双方办理租赁登记备案手续

五、中国境内房地产的抵押

36、抵押权的设定

37、签订抵押合同

38、办理房地产抵押登记

39、抵押房地产的占管

40、抵押房地产的处分 房地产开发项目经营阶段的相关税费

1、营业税

2、城市维护建设税

3、教育费附加

4、印花税

5、契税

6、土地增值税

7、企业所得税

8、个人所得税

9、房产税

10、城市房地产税

11、房屋产权登记费

12、房屋所有权证工本费

13、房产共有权执照费

14、房屋他项权利执照费

15、房屋买卖登记费

16、房屋买卖手续费

17、房屋租赁审核备案手续费

18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费

19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费 20、房屋租赁登记费

21、房屋估价手续费

22、房屋公证估价手续费

23、房地产价格评估费

24、房地产中介服务费 第八步 房地产开发项目的物业管理阶段 房地产开发项目物业管理阶段的法律程序

1、物业管理单位经营资质审批

2、签署物业管理委托合同

3、居住小区的物业接管综合验收

4、物业使用、管理、维修公约的核准

5、安排签订管理公约

6、制定、提供质量保证书和使用说明书

7、物业管理服务基本要求

8、物业管理委员会的设立

房地产开发项目物业管理阶段的相关税费

1、居住小区物业管理启动经费

2、共用部位共用设施设备维修基金

3、普通居住小区物业管理费

4、高档住宅物业管理费

5、经济适用住房小区物业管理费

6、供暖费

房地产开发流程设计的涵义

房地产开发项目流程设计是针对具体房地产开发项目所作的用来指导项目开发经营全过程的纲领性文件，它根据房地产开发项目的特点、房地产综合开发公司的内外条件，经过系统分析、统筹安排来完成，它需要在房地产项目开发运作之前制定，它是一个粗线条的概略规定。

房地产开发项目流程设计的主要依据有：①可行性研究报告，②房地产综合开发公司优势条件，②房地产开发项目的自身条件、外部可利用及限制性条件；④国家和上级有关指示；⑤房地产综合开发公司习惯作法；⑥国家有关法规、规范、规程等。

房地产开发项目流程设计的基本原则有：①坚持基本建设程序和开发经营程序；②充分挖掘潜力，发挥企业优势；⑧从实际可能出发，积极稳妥地安排，④积极采用各种开拓性

措施；⑤主要部分明确规定，一般部分大致要求。房地产开发项目流程设计的作用有：①便于从全局出发对房地产开发企业做出安排，②作为纲领性文件，利于指导房地产开发的其它具体性计划的编制；②有利于筹措资金和其它协作配合工作的谈判；④有利于对房地产开发经营过程中容易出现问题的协调。

房地产开发项目手续流程

一、开发合同。办事依据：《工程建设管理服务规范》、《城市房地产开发经营管理条例》、《湖北省城市房地产开发经营管理条例》。时间：取得土地使用权证，规划申定后。

提交：

1、可行性研究报告;

2、资质证明文件;

3、房地产开发项目审批书;

4、土地手续（土地证或土地拍卖方案及成交确认书）;

5、经规划部门认定规划平面图、定位图、竖向图、管线图;

6、前期物业管理合同（协议）;

7、相关规费缴纳证明

8、项目开发资金监管协议。发放：开发合同，项目手册。

二、开发经营许可证 办事依据：《工程建设管理服务规范》、《城市房地产开发经营管理条例》、《湖北省城市房地产开发经营管理条例》。时间：取得开发合同后。

由房管分局审批后报市局办理。）

三、单体工程审查

办事依据《城市房地产开发经营管理条理》、《湖北省城市房地产开发经营管理条理》。

时间：签定开发合同、规划许可证、计委立项建施图图纸审查后，建设工程规划许可证前。

提交：

1、当年计委计划批文;

2、单体工程建施图（图纸审查中心审查过的）;

3、建施计划书及投资计划书;

4、开发合同、开发经营许可证。发放：单体工程审查表。

四、预售许可证

办事依据 ：《城市房地产开发经营管理条理》、《城市商品房预售管理办法》《湖北省商品住宅质量保证和使用说明书试行办法》。

时间：单体工程建设投资达到四分之一，已取得施工许可证。

提交：

1、营业执照：

2、资质证书、开发合同、开发经营许可证；

3、土地使用权证或合法用地文件；

4、建设工程规划许可证；

5、开工许可证；

6、单体工程审查表；

7、施工合同；

8、工程施工进度计划；9工程建设投资25%以上证明材料；

10、商品房预售方案；

11、备案回执单；

12、平面图、楼房表；

13、商品房预售资金监管协议；

14、《商品房住宅质量保证书》、《使用说明书》。发放：预售许可证。

五、房地产开发项目竣工综合验收（分期综合验收）合格证明文件。

办事依据 ：《城市房地产管理法》、《湖北省城市新建住宅及配套设施建设与交付使用管理办法》。

时间：规划、绿化、质检验收并合格后、房屋初始登记使用前。

提交：

1、开发项目综合验收申请；

2、开发项目竣工图纸；

3、单体工程审查表；

4、规划、绿化、质检验收合格报告；

5、物业管理落实情况报告。发放：综合验收（分期综合验收）合格证明文件。

六、房屋初始登记

时间：综合验收（分期综合验收）后。

提交：

1、土地使用权证书或合法用地文件；

2、建设工程规划许可证；

3、建设工程开工证明；

4、建设工程竣工验收证明；

5、幢层户平面图；

6、房屋初始登记申请表；

7、聊城市房屋调查表；

8、营业执照复印件；

9、综合验收（分期综合验收）证明文件。发放：房屋产权证。

七、转移登记

时间：办完大证，购房合同需备案后。

提交证件：1.身份证复印件，2.购房合同，3.聊城市房屋调查表，4.购房发票，5.契税发票，6.商品房移交结算协议书，7.房屋转移登记申请、审批书，8.测绘发票，9.维修基金缴款证明。发放：房屋产权证。

第三篇：房地产开发企业开发成本费用票据管理

房地产开发企业开发成本费用票据管理

高金平

房地产企业开发成本中的合法有效凭证应按下列原则掌握:支付给境内单位或者个人的款项,且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的,以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证;支付的行政事业性收费或者政府性基金,以开具的财政票据为合法有效凭证;支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明;国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

一、合法凭据的理解

税法规定,允许税前扣除的金额,必须取得合法的凭据。许多税务人员认为,企业列入成本费用的项目都必须取得发票,这是对税收政策的误解。这里的“合法凭据”,是指合法的原始凭证,包括经济合同、出库单、入库单、公证书、法院判决或裁定书、个人身份证复印件、汇款单据、收款收据、中介机构或有关部门的证明等等,其中,按照《发票管理办法》的规定,应当取得发票的,还必须取得发票。“发票,是指在购销商品,提供或者接受服务以及从事其他经营活动中,开具、收取的收付款凭证。”

《发票管理办法》第二十五条规定:“任何单位和个人不得自行扩大专业发票使用范围。”

实际操作中掌握的原则是,凡属于增值税征税范围的业务(无论是否享受免税优惠),都必须开具增值税发票(视具体情况分别开具专用发票或普通发票),凡属于营业税征税范围的业务(无论是否享受免税优惠),都必须开具营业税发票。其中,属于企业经营范围,并经税务机关核准的,企业可以领取发票自行开具,凡不属于企业经营范围的,以及个人取得的应纳增值税或营业税的收入,必须向税务机关申请代为开具。另外,发票的形式多种多样,例如火车票,虽然没有税务机关的监制章,但属于经国家税务总局核准的特种发票。依据上述原则,下列业务无须取得发票:工资薪金支出、土地出让金、股权受让款、拆迁补偿费、税款、捐赠支出、违约金(交易不成立)、赔偿款、接受投资的不动产和无形资产、境外劳务费(广告费、佣金、利息、动产租金等)、同一法人实体内部的总分支机构及分支机构之间发生的营业税劳务、总分公司之间固定资产划拨、以公司合并或分立方式取得的非现金资产等等。

二、房地产企业开发成本合法凭据掌握的原则

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[ 2009 ]31 号)文件规定,企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的,不得计入计税成本,待实际取得合法凭据时,再按规定计入计税成本。但以下几项预提(应付)费用可以在税前扣除:(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10 %。

(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

开发成本包括土地出让金、拆迁补偿费、前期开发费、工程建筑成本、公共配套设施(费)、开发间接费用等。房地产企业开发成本中的合法有效凭证应按下列原则掌握:(1)支付给境内单位或者个人的款项,且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的,以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证;(2)支付的行政事业性收费或者政府性基金,以开具的财政票据为合法有效凭证;(3)支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明;(4)国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

三、开发成本各项支出有关票据的具体说明

1.土地出让金。国税发[ 1993 ]149 号文件规定,政府出让土地,不征营业税。因此不得开具发票。房地产企业应以国土局开具的土地出让金收据入账。

2.拆迁补偿费。房地产企业向被拆迁户支付补偿费,其业务流程并非被拆迁户直接将土地使用权、地上建筑物转让给房地产企业,而是政府收回土地使用权,再由政府与房地产企业签订土地出让合同。房地产企业采取支付拆迁补偿费方式或拆迁安置方式取得土地使用权的, 房地产企业仍需按照财税[2004 ]134 号文件规定补交契税。国税发[ 1993 ]149号文件还规定,因政府收回土地使用权而取得的补偿金,不征营业税。因此,被拆迁户无需向房地产企业开具发票,而应当由房地产企业向主管税务机关申请领用地方税务局监制的“某某市工商企业非商事收费收据”,主管税务机关没有上述收费收据的,可以由房地产企业采取自制凭证入账。同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料备置于本公司备查。

委托拆迁公司支付的拆迁补偿费,也采用上述方式入账。

国税发[1993 ]149 号文件规定,拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业,按“建筑业-其他工程作业”税目征收营业税,因此,向拆迁公司支付的拆迁劳务费,应取得工程所在地建筑业发票。

房地产企业将拆迁工程(含拆迁补偿费、拆迁劳务费)整个承包给拆迁公司的,应取得全额的建筑业发票,直接给被拆迁户的补偿费作为拆迁公司的成本处理,其凭据的取得同上。3.土地整理费。支付给其他公司的土地整理费,应取得工程所在地税务机关出具的建筑业发票。

4.挖土费。支付给农民工(非雇员)的挖土费等,不得采用工资表发放,应由个人向地税机关申请开具《税务机关代为开具统一发票(地税)》。开具发票时,由税务机关征收营业税及附加、个人所得税。税务机关已征收个人所得税的,房地产企业不再扣缴个人所得税。5.设计费、工程监理费、项目咨询服务费。

A 境内服务单位。根据营业税暂行条例及其实施细则、国税发[ 1993 ]149 号文件规定,房地产企业向境内公司支付的设计费、监理费、项目咨询费,应当取得提供服务的单位机构所在地税务机关提供的服务业发票。

B 境外服务公司。根据《营业税暂行条例》规定,从2009 年1 月1 日起,境内企业接受境外企业应税劳务的,境外单位也负有营业税纳税义务,税款由境外单位在境内的代理单位负责代扣代缴,没有代理单位的,由接受劳务的单位代扣代缴。支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明。6.建筑工程。

房地产企业的建筑工程是指新建、改建开发产品的工程作业。

(1)包工包料。应取得工程所在地建筑业发票。发票金额与承包额相等。

(2)包工不包料(甲供材)。《营业税暂行条例实施细则》第十六条规定,除销售自产货物并提供建筑业劳务外,纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的,其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内,但不包括建设方提供的设备的价款。甲供材和劳务费的营业税均由发包方承担,施工单位是该营业税的纳税义务人。现举例说明: 某房地产企业取得材料供应商的增值税普通发票,账务处理如下: 借:库存材料10000000

贷:银行存款10000000 由于施工单位的承包额(应结算价款)在预算时是不含甲供材的金额,但要包含甲供材部分的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加(以下简称“营业税及附加”)33.3 万元。若总工程价款中甲供材料1000 万元,不含税劳务费(含管理费)2000 万元, 营业税及附加3000/(11000 = 2103.34(万元),应取得施工单位开具建筑业发票的金额等于应支付给施工单位的价款2103.34 万元。其中: ①拨付材料时,账务处理如下: 借:开发成本-建筑工程成本-材料成本10000000

贷:库存材料10000000

入账凭据:材料拨付单。

根据财税[ 2006 ]177 号文件规定,房地产企业向异地施工单位支付工程价款应代扣代缴营业税。这里,应就甲供材部分的营业税及附加履行代扣缴义务。账务处理如下: 借:预付账款-施工单位344500

贷:银行存款11500

应交税费-扣缴营业税及附加333000 入账凭据:工程所在地建筑业发票34.45 万元、营业税及附加完税凭证复印件(原件交由施工单位作账)。

②拨付工程款2068.89 万元,应扣缴营业税及 附加68.89 万元。账务处理如下: 借:预付账款20688900

贷:银行存款20000000

应交税费-扣缴营业税及附加688900 入账凭据:工程所在地建筑业发票2068.89 万元、营业税及附加完税凭证复印件(原件交由施工单位作账)。

合计取得建筑业发票2068.89 + 34.45 = 2103.34(万元)。③将预付工程款结转开发成本时,账务处理如下: 借:开发成本-建筑工程成本-施工费21033400

贷:预付账款21033400 注意事项: ①建筑工程“甲供材”业务,不应要求施工单位开具全额(含甲供材)的建筑业发票,因为施工单位没有材料发票作成本。只有房地产企业将自购材料销售给施工单位(房地产企业给施工单位开具增值税发票,并缴纳增值税),施工单位才能给房地产企业开具全额(含材料价款)的建筑业发票,这就不是“甲供材”业务,而是“包工包料”了。

②建筑工程分包。建筑工程分包,是指A 建筑公司将承包工程的一部分转包给B 建筑公司负责施工。房地产企业只与总承包人A 发生业务关系,不与分包方B 结算价款。总承包人A 支付给分包方B的工程款项,由分包方B 给总承包人A 出具建筑业发票,与房地产企业无关。7.装饰工程。

装饰,是指对建筑物、构筑物进行修饰,使之美观或具有特定用途的工程作业。(1)包工包料。与建筑工程相同。

(2)包工不包料(清包工或称甲供材)。以清包工形式提供的装饰劳务是指:工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购,纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。财税[ 2006 ]114 号文件规定:“纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务,按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入(不含客户自行采购的材料价款和设备价款)确认计税营业额。”据此,房地产企业自行采购的装饰材料直接凭增值税发票入账,向施工单位支付的清包工装饰费用,应当取得工程所在地建筑业发票。8.设备安装。

(1)房地产企业从商家或生产厂家采购设备,再由房地产企业与安装公司签订安装合同的,应当取得商家或厂家的增值税发票,并仅就安装费的部分,由安装公司出具工程所在地建筑业发票。安装费营业税的计税依据不含设备。

(2)商业企业外购设备销售给房地产企业同时提供安装服务,商业企业收取的价款中既包括设备

价款,又包括安装费,这属于增值税混合销售业务,全额缴纳增值税,不征营业税。因此,商业企业应给房地产公司出具全额的增值税发票。至于是商家自己的员工负责安装,还是商家再聘请其他安装公司安装,就与房地产企业无关了,那是商家的成本。营业执照名称为某某安装公司或某某工程公司,并且取得安装资质的企业,如果是外购设备销售并负责安装,属于商业行为,按照增值税混合销售业务征收增值税,不征营业税。应全额开具增值税发票,不得开具营业税发票。但如果是房地产企业自行采购设备或者委托安装公司采购设备的,设备生产厂家开具的增值税发票台头应为房地产企业,这种情况下,安装公司仅就安装费金额征收营业税。房地产企业应取得安装工程所在地建筑业发票,发票金额就是安装费金额,不含设备价款。(3)工业企业自产货物并负责安装。根据《增值税暂行条例实施细则》、《营业税暂行条例实施细则》规定,提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为,应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额,其应税劳务的营业额缴纳营业税,货物销售额缴纳增值税。房地产企业应分别取得增值税发票和工程所在地税务机关出具的建筑业发票。9.房屋维修。

房屋维修在税法中称之为“修缮”,是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善,使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。根据国税发[1993 ]149 号文件规定,房屋修缮按照“建筑业”税目征收营业税。因此,房地产企业支付的房屋维修费用,也应取得工程所在地建筑业发票。允许记入开发成本的房屋维修费用是指开发产 品完工前的维修费用。10.绿化工程。

绿化工程往往与建筑工程相连,或者本身就是建筑工程的一个组成部分。例如:绿化与平整土地就分不开,而平整土地本身就属于建筑业中的“其他工程作业”。国税函[ 1995 ]156 号文件规定:“为了减少划分,便于征管,对绿化工程按’建筑业-其他工程作业’征收营业税。”因此,房地产企业将绿化工程承包给园林绿化公司,应取得按承包金额开具的工程所在地建筑业发票。如果房地产企业自购花草、树木,聘请园林绿化公司负责施工的,按建筑工程-包工不包料(即“甲供材”)业务处理。

（以上营业税法定代扣代缴义务已取消，需要与税务主管机关单独签订委托代征协议后才能代扣代缴）

第四篇：企业经营活动分析

企业基本生产经营情况有以下主要内容：

一、基本概况，包括公司类型（是否有限公司）、经济性质（国有或民营）、员工人数、注册资金、主营产品、经营方式（批发或零售）。

二、生产经营，包括资产规模（资产总计）、主营业务、市场区域、近几年平均销售收入、盈利或亏损。

三、发展方向，包括下一步的营销管理机制不断完善情况、产品创新情况、开拓市场情况。

第五篇：北京市房地产开发企业土地增值税清算管理办法

北京市房地产开发企业土地增值税清算管理办法 2007年05月28日 15时22分 1496 主题分类: 财税审计 土地房产

“房地产” “土地增值税”

北京市地方税务局关于印发《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知

京地税地[2007]134号

各区、县地方税务局、各分局：

为了进一步加强土地增值税清算的管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）及土地增值税相关政策文件，市局制定了《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（以下简称《管理办法》），现印发给你们，并就有关问题通知如下，请一并依照执行。

一、土地增值税清算工作是土地增值税征收管理的重要环节，是依法行政，确保国家足额入库的重要保证。各局在强化土地增值税税款预征工作的同时，要认真贯彻落实《管理办法》的精神，做好土地增值税清算的各项管理工作。

二、为了更好地开展清算工作，各局应依照《管理办法》，结合本地区土地增值税征管的实际情况，制定本局清算工作的具体工作流程，落实岗位责任，确保清算土地增值税税款工作的顺利实施。

北京市地方税务局 二○○七年四月九日

房地产开发企业土地增值税清算管理办法

第一章 总则

第一条 为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》及有关文件的规定，制定本办法。

第二条 凡从事房地产开发的企业应办理清算土地增值税手续的房地产开发项目，包括未预征土地增值税税款的房地产开发项目，均适用本办法。

第三条 土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。

第四条 纳税人在办理土地增值税清算税款手续时应在报送有关资料的同时附送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》，标准格式见附件1）。

第二章 清算条件

第五条 符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：

（一）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。

（二）整体转让未竣工的房地产开发项目。

（三）直接转让土地使用权的项目。

（四）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。

第六条 符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85％（含）以上的。

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

（三）经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。

第七条 房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。

第三章 清算申请与受理

第八条 凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在90日内向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》（附件2），经主管地方税务机关核准后，即可办理竣工清算税款手续。对纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的，应将不予核准的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。

第九条 凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》（附件3）并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关。经主管地方税务机关核准后，在90日内办理清算税款手续。

第十条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应向主管税务机关提交有关清税项目资料，并填写《土地增值税清算材料清单》（附件4）。须提交的有关资料如下：

（一）项目竣工清算报表，当期财务会计报表（包括：损益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表）等。

（二）国有土地使用权证书。

（三）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。

（四）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。

（五）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。

（六）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。

（七）清算项目的工程竣工验收报告。

（八）清算项目的销售许可证。

（九）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。

（十）《土地增值税清算鉴证报告》。

（十一）《土地增值税纳税申报表

（一）》。

（十二）税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。

第十一条 纳税人应准确、据实填写各类清算申报表和相关表格；纳税人委托中介机构代理进行清算鉴证的，在《鉴证报告》中应详细列举清算项目的收入、扣除项目和进行土地增值税清算的相关鉴证信息。

第十二条 主管地方税务机关在收取纳税人提交的申请材料和《鉴证报告》时，应认真核对纳税人提供的资料，并严格按照《鉴证报告》标准格式进行验收，对纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关应予以受理，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》（附件5）交纳税人转入审核程序。对纳税人提交的清税资料不完整、《鉴证报告》内容不规范、审计事项情况不清楚的，应退回纳税人重新修改《鉴证报告》或补充资料，并向纳税人开具《土地增值税清算补充材料通知书》（附件6）交纳税人，待清算资料补充完整后，重新办理税款清算手续。

第四章 清算审核

第十三条 主管地方税务机关应自受理纳税人清算申请之日起90日内完成清算审核工作，不含纳税人应税务机关要求的补正资料时间。

第十四条 主管地方税务机关应认真审核纳税人提供的证明凭证、资料是否真实有效；审核《鉴证报告》的真实性；格式的规范性；内容的齐全性，内容应包含开发项目总建筑面积、批准总销售面积、企业总自用面积、总配套设施面积、项目分类用途情况、允许分摊的配套设施面积、本次土地增值税清算面积，审核各表格扣除项目内容与相关资料的关系等。主管地方税务机关有权对《鉴证报告》的工作底稿进行抽查和检查。

第十五条 清算项目销售收入的确定。销售收入是指销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收益。收入的确认重点审核企业预售款和相关的经济收益是否全部结转为销售收入，同时应审核向购买方收取的房价款中是否包含代收费用。

对房地产开发企业将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时应视同销售房地产，取得其收入确定由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核定。

对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管地方税务机关依照上述方法的市场价格核定。

第十六条 对清算项目扣除项目金额的确定，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定计算，发生的各项成本和费用应按实际发生额确认扣除；对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除；各项预提（或应付）费用不得包括在扣除项目金额中。

第十七条 纳税人应向税务机关提供合法有效凭证，方可据实扣除项目金额的范围如下：

（一）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）纳税人在房地产开发过程中实际发生的土地征用费用、耕地占用税、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置被拆迁者工作的安置及补偿费用等支出。

（三）纳税人在销售房地产过程中缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加。

第十八条 对开发土地和新建房及配套设施的成本（简称开发成本）中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等，按实际发生额据实扣除。对纳税人进行土地增值税清算时，有下列情况之一的，税务机关应按核定办法扣除：

（一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的；

（二）提供的开发成本资料不实的；

（三）发现《鉴证报告》内容有问题的；

（四）虚报房地产开发成本的；

（五）清算项目中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的每平方米建安成本扣除额，明显高于北京市地方税务局制定的《分类房产单位面积建安造价表》中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由的。

第十九条 地方税务机关根据建设部门定期公布的建安指导价格，结合商品房用途、结构等因素制定《分类房产单位面积建安造价表》，并据此核定第十八条所列四项开发成本的扣除额。《分类房产单位面积建安造价表》及核算方法，由市地方税务局另行制定下发。

第二十条 公共配套设施费的扣除范围确认，以房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出确定。非营利性的社会公共事业设施主要是指：物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所等。由于各开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。

对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊。

对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。

第二十一条 对开发土地和新建房及配套设施的费用（销售费用、管理费用、财务费用）扣除的确定，对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5％计算扣除。

对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10％进行计算扣除。

第五章 清算管理

第二十二条 各区县地方税务局要做好土地增值税的清算管理工作，认真查验和审核清算企业报送的《鉴证报告》内容及相关资料，在审查清算项目过程中因鉴证事项或其他问题需要纳税人进一步补充与清算项目相关的证明资料时，决定暂停清算，应向纳税人开具《土地增值税清算中止核准通知书》（附件7），待纳税人重新补充证明资料后，再办理税款清算手续。对纳税人不能按主管税务机关规定期限提交补正材料的，应将清算项目资料移交给税务稽查部门，由稽查部门进行清算工作。

第二十三条 主管地方税务机关经过清算审核后，对清算项目需要进行纳税评估的，应将全部资料移交纳税评估部门进行清算评估工作，经过纳税评估后，决定对纳税人申请的清税项目不予核准，需转入检查程序进行检查的，应向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》（见附件8）送达纳税人，并将全部清税资料移交稽查部门，按照有关规定进行稽查检查工作。

第二十四条 主管地方税务机关在清算项目审核中，发现有下列情况的之一的，应将全部资料移交纳税评估或稽查部门进行清算工作。

（一）纳税人办理清税时，报送的《鉴证报告》内容不规范，退回重报后，《鉴证报告》仍不符合要求的；

（二）纳税人办理清税时，提供《鉴证报告》需要退税的；

（三）纳税人未按土地增值税政策规定预缴税款的。

第二十五条 地方税务机关在清算审核、纳税评估、稽查检查工作中，发现纳税人有下列情况之一的，可以按确定的销售收入进行核定征收土地增值税（征收率另行制定）。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置财务帐簿未设置的；或虽设置财务帐簿，但帐目混乱，销售收入、成本材料凭证残缺不齐，难以确定销售收入或扣除项目金额的；

（二）擅自销毁帐簿的或者拒不提供纳税资料的；

（三）符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期改正，逾期仍不清算的；

（四）纳税人未如实进行土地增值税清算申报，计税依据明显偏低，又无正当理由的。

第二十六条 主管地方税务机关通过清算审核对清算项目需要进行核定征收的，应向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》和《土地增值税核定征收通知书》（见附件9）送达纳税人。

地方税务机关通过对房地产开发项目纳税评估或稽查检查需要进行核定征收的，应向纳税人开具《土地增值税核定征收通知书》送达纳税人。

第二十七条 经地方主管税务机关清算审核后，需办理退还土地增值税手续的，依照《北京市地方税务局退税管理暂行办法》（京地税征[2003]686号）规定的程序办理退税手续。

第二十八条 主管税务机关负责将清算工作中形成的资料与原保存的该项目税务资料按照《北京市地方税务局税务档案管理办法》（京地税档[2004]73号）的有关规定合并立卷。对于成片开发分批清算土地增值税的项目，应在全部办理清算土地增值税税款工作后再进行归档。

第六章 对中介机构的管理

第二十九条 房地产开发企业土地增值税清算专项鉴证业务，可由纳税人委托具有主管部门批准资质的中介机构进行。

第三十条 中介机构应对不同用途的房地产开发清算项目所涉及的收入、成本、费用等情况加以区分并说明情况。

第三十一条 中介机构对清算项目的总体基本情况、不同用途的面积划分情况、销售收入、成本及费用等情况进行鉴证。中介机构应按税务机关规定的《鉴证报告》范本和内容对鉴证情况出具《鉴证报告》，供税务部门参考，并接受税务机关要求提供清算项目鉴证工作底稿的查验核实工作。

第三十二条 对中介机构出具的《鉴证报告》，经税务机关审核退回后，仍未达到清算要求的，将不允许再从事土地增值税清算鉴证业务工作。

第七章 清算处罚

第三十三条 对房地产开发企业纳税人存在未及时、如实进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、偷税等税收违法行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条、六十三条、六十四条等有关规定进行处罚。

第三十四条 税务机关在土地增值税清算审核工作中，一经发现中介机构违反有关税收法律、法规出具虚假鉴证报告，造成纳税人少缴、未缴土地增值税的，除按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九十八条规定进行处罚外，还应对违纪单位进行通报，凡对被通报的中介机构出具的鉴证报告，在办理土地增值税清算工作时均不予认可。

第八章 附则

第三十五条 本办法所涉及各文书和表格均列举在附件中。

第三十六条 此前规定与本办法不一致的，按本办法执行。

第三十七条 本办法自下发之日起开始执行。

第三十八条 自本通知生效之日起，原《北京市地方税务局关于印发北京市地方税务局清算土地增值税税款管理工作规程的通知》（京地税地[2004]628号）和《北京市地方税务局印发关于房地产开发企业清算土地增值税附送专项审计报告的管理办法的通知》（京地税地[2002]305号）废止。

附件：

1、北京市土地增值税清算鉴证报告

2、北京市土地增值税清算申请表

3、北京市土地增值税清算通知书

4、北京市土地增值税清算材料清单

5、北京市土地增值税清算受理通知书

6、北京市土地增值税清算补充材料通知书

7、北京市土地增值税清算中止核准通知书

8、北京市土地增值税清算终止核准通知书

9、北京市土地增值税核定征收通知书

附件1：

北京市土地增值税清算鉴证报告

单位签章：年月日土地增值税鉴证报告

（200）土增鉴字 号

单位：

我们接受委托，对贵单位转让“ “项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《实施细则》及相关政策规定，并参照《中国注册会计师独立审计准则》对贵单位所提供的凭证、帐册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现场。贵单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。

经审核，贵单位“ “项目：

取得转让房地产收入为 元；

其中：

1、货币收入 元；

2、实物收入 元；

3、其他收入 元；

扣除项目总金额为 元；

其中：

1、取得土地使用权所支付的金额为 元；

2、土地征用及拆迁补偿费为 元；

3、开发土地和新建房及配套设施的四项成本为 元；

4、公共配套设施费的成本为 元；

5、开发土地和新建房及配套设施的费用为 元；

6、与转让房地产有关的税金为 元；

7、从事房地产开发的纳税人加计扣除额为 元；

增值额为 元；

增值额与扣除项目金额之比 %；

应缴土地增值税税额为 元；

免缴土地增值税税额为 元；

已缴土地增值税税额为 元；

项目竣工清算应补（退）土地增值税税额为 元。

特此报告附件：

1、《土地增值税纳税鉴证表》

2、《土地增值税缴款情况汇总表》

3、《房地产转让收入鉴证表》

4、《扣除项目汇总表》

5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》

6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》

7、《前期工程费鉴证表》

8、《建筑安装工程费鉴证表》

9、《基础设施费鉴证表》

10、《开发间接费用鉴证表》

11、《公共配套设施费鉴证表》

12、《利息支出鉴证表》

13、《与转让房地产有关的税金鉴证表》

中介机构负责人：中国注册税务（会计）师：

中介机构名称：中国注册税务（会计）师：

地址：联系电话：

年 月 日

土地增值税纳税鉴证说明

我们接受委托，对贵单位转让“ “项目，应缴纳的土地增值税进行了审计，现将审计情况说明如下：

一、整体基本情况：

项目简介

（1）项目座落地

（2）总建筑面积

（3）批准总销售面积

（4）总自用面积

（5）总配套设施面积

（6）本次清算建筑面积

（7）项目分类用途情况

（8）项目装饰装修情况

（9）允许分摊的配套设施面积

（10）竣工验收情况

（11）符合普通标准住宅面积情况

（12）立项批复文件

（13）税务机关要求提供的其他有关情况等

（14）

二、转让房地产取得收入说明：（货币收入、实物收入、其他收入）

三、扣除项目有关情况说明：依据土地增值税政策规定，对成本所涉及的项目加以详细说明。

四、纳税情况详细计算过程：

五、其他审核事项说明：

中国注册税务（会计）师：

中国注册税务（会计）师：

年 月 日

表1：

北京市土地增值税纳税鉴证表

项目起止日期： 年 月 日至 年 月 日

金额单位：元

纳税人名称 纳税人 地址 联系人电话

经济类型 行 业 直接主管部门

开户银行 账 号 邮 政 编 码

项目名称 项目地址

项目 行 次 中介鉴证数

一、转让房地产收入总额 1

其中 转让土地收入 2

转让地上建筑物及其附着物收入 3

二、扣除项目金额合计 4

1.取得土地使用权所支付的金额 5

2.房地产开发成本 6

其中 土地征用及拆迁补偿费 7

前期工程费 8

建筑安装工程费 9

基础设施费 10

公共配套设施费 11

开发间接费用 12

3、房地产开发费用 13 其中 利息支出 14 其他房地产开发费用 15

4、与转让房地产有关的税金 16 其中 营业税 17 城市维护建设税 18 教育费附加 19

5、财政部规定的加计20%扣除数 20

三、增值额 21

四、增值额与扣除项目金额之比（%）22

五、适用税率（%）23

六、速算扣除系数（%）24

八、应缴土地增值税税款 25

九、免缴土地增值税税款 26

十、已缴土地增值税税款 27

十一、项目清算应补土地增值税税额 28

十二、项目清算应退土地增值税税额 29 中介机构：（公章）单位：（公章）

机构负责人：财务负责人：

中国注册税务（会计）师：（签章）年月日

助理人员：年月日

表2：

北京市土地增值税缴款情况汇总表

金额单位：元

纳税人名称 纳税人地址 联系人、电话

经济类型 行业 直接主管部门

开户银行 账号 邮政编码

项目名称 项目地址

税款入库日期 行次 缴款书号码 金额

合计

中介机构：（公章）单位：（公章）

机构负责人：财务负责人：

中国注册税务（会计）师：（签章）年月日

助理人员：年月日

表3：

北京市房地产转让收入鉴证表

取得收入起止日期：年月日至年月日金额单位：元

委托单位名称： 编制人 日期

复核人 日期

开发商品房收入类别 企业提供数 中介调整数 确定收入数 备注

销售货币金额

换取非货币性资产作价金额

分配股东作价金额

分配投资人作价金额

用于职工福利作价金额

用于职工奖励作价金额

用于赞助作价金额

对外投资金额

抵偿债务金额

取得其他收益金额

合计

中介机构：（公章）单位：（公章）

机构负责人：财务负责人：

中国注册税务（会计）师：（签章）年月日

助理人员：年月日

表4：

北京市扣除项目汇总表

金额单位：元

委托单位名称： 编制人 日期

复核人 日期

项目 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注

1.取得土地使用权所支付的金额

2.房地产开发成本

其中 土地征用及拆迁补偿费

前期工程费

建筑安装工程费

基础设施费

公共配套设施费

开发间接费用

3.房地产开发费用

其中 利息支出

其他房地产开发费用

4.与转让房地产有关的税金

其中 营业税

城市维护建设税

教育费附加

5.财政部规定的加计20%扣除数

合计

中介机构：（公章）单位:（公章）

机构负责人：财务负责人：

中国注册税务（会计）师:（签章）年月日

助理人员：年月日

表5：

北京市取得土地使用权所支付的金额鉴证表

金额单位：元

委托单位名称： 编制人 日期

复核人 日期

项目名称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注

支付的土地出让金

支付地价款金额

交纳的有关税费

其中：

合计

表6：

北京市土地征用及拆迁补偿费鉴证表

金额单位：元

委托单位名称： 编制人 日期

复核人 日期

项目名称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注

土地征用费用

耕地占用税

劳动力安置费

安置动迁用房支出

拆迁补偿款

合计

表7：

北京市前期工程费鉴证表

金额单位：元

委托单位名称： 编制人 日期

复核人 日期

项目名称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注

规划费用

设计费用

项目可行性研究费用

水文费用

地质费用

勘探费用

测绘费用

七通一平支出

合计

表8：

北京市建筑安装工程费鉴证表

金额单位：元

委托单位名称： 编制人 日期

复核人 日期

项目名称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注

建筑工程费用

安装工程费用

支付给承包方费用

其他建筑安装工程费用

其中

合计

表9：

北京市基础设施费鉴证表

金额单位：元

委托单位名称： 编制人 日期

复核人 日期

项目名称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注

开发小区内道路

供水工程支出

供电工程支出

供气工程支出

排污工程支出

排洪工程支出

通讯工程支出

照明工程支出

环卫工程支出

绿化费用

其他设施工程发生的支出

其中

合计

表10：

北京市开发间接费用鉴证表

金额单位：元

委托单位名称： 编制人 日期

复核人 日期

项目名称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注

管理人员工资

职工福利费

折旧费

修理费

办公费

水电费

劳动保护费

周转房摊销费

其他发生的间接费用

其中

合计

表11：

北京市公共配套设施费鉴证表

金额单位：元

委托单位名称： 编制人 日期

复核人 日期

项目名称 有效凭证金额 本次分配扣除金额 本次未扣除金额 备注

物业管理用房费用

变电站费用

热力站费用

水厂费用

居委会用房费用

派出所用房费用

幼儿园用房费用

学校用房费用

托儿所用房费用

公共厕所费用

自行车棚用房费用

邮电通讯用房费用

其他非营业性公共设施费用

其中：

合计

表12：

北京市利息支出鉴证表

金额单位：元

纳税人名称 纳税人地址 联系人电话

经济类型 行业 直接主管部门

开户银行 账号 邮政编码

项目名称

项目地址 银行同期利率：

金融机构名称 行次 借款金额 借款期限 利率 允许列支利息金额

合计

表13：

北京市与转让房地产有关的税金鉴证表

金额单位：元

委托单位名称： 编制人 日期

复核人 日期

项目 行次 应缴纳税款金额 实际缴纳税款金额 备注

营业税 1

城市维护建设税 2

教育费附加 3

已纳税额合计 12

附件2：

北京市土地增值税清算申请表

单位：平方米

纳税人名称 纳税人地址

纳税人计算机代码 联系人及电话

项目名称 + 项目地址

项目总建筑面积 应销售总面积

已预（销）售总面积 已预（销）售面积占应销售面积比例 ％

纳税人申请理由：单位签章：法人签章：年月日

主管税务机关意见：签字：年月日

填表说明：

1、房地产开发企业应在办理土地增值税清算前据实填写本表。

2、本表申请项目应与原填报的土地增值税项目登记表项目一致。

3、项目清税终了后，本表与土地增值税项目登记表、纳税申报表及清税相关资料一同存档销号。

4、本附表一式两份，送地方主管税务机关审核盖章后，由税务机关留存一份，退回申请单位一份。

附件3：

表1：

北京市土地增值税清算通知书

地税清税（审）号纳税人（申请人）：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》、《北京市地方税务局房地产开发企业土地增值税清算管理办法》有关规定，你（单位）申报的 项目，已符合土地增值税清算条件，请你单位自收到本通知之日起30日内，到 办理土地增值税清算申请手续。

特此通知

你（单位）如需查询有关情况，可拨打电话 询问。

签章：

年 月 日

备注：本通知单由纳税人留存。

表2：

北京市土地增值税清算通知书

地税清税（审）号纳税人（申请人）：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》《北京市地方税务局房地产开发企业土地增值税清算管理办法》有关规定，你（单位）申报的 项目，已符合土地增值税清算条件，请你单位自收到本通知之日起30日内，到 办理土地增值税清算申请手续。

特此通知

你（单位）如需查询有关情况，可拨打电话 询问。

签章：

年月日

纳税人签收回执

收件人： 单位签章：

收件日期：

备注：本通知单送达纳税人签收盖章后，税务机关留存。

附件4：

北京市土地增值税清算材料清单

纳税人名称：

清算项目名称：

清算项目座落地址：编号：第号

序号 材料名称 备注

合计

附件5：

北京市土地增值税清算受理通知书

地税清税（审）号

纳税人（申请人）：

经审查，你（单位）申报的 清算税款项目，符合受理条件，现予受理。本机关将于受理后90个工作日内做出核准决定。你（单位）如需查询有关情况，可拨打电话 询问。

签章：

年 月 日

附件6：

北京市土地增值税清算补充材料通知书

地税清税（审）号

纳税人（申请人）：

经审查，你（单位）申请的 清算税款项目，需补正清税材料。请你（单位）于接到本通知书之日起30日内补正有关清税材料。补正材料时间不计入本清税核准时限内。

需要补充提交的清税材料及要求如下：

如需了解有关情况，可拨打电话 询问；如有异议，可向本机关法制部门投诉，电话□。

签章：

年 月 日

附件7：

北京市土地增值税清算中止核准通知书

地税清税（审）号

纳税人（申请人）：

经审查，你（单位）申请的 清算税款项目，需补正清税材料，本机关决定中止核准。请你（单位）于接到本通知书之日起30日内补正有关清算材料。补正材料时间不计入本清算核准时限内。未按规定期限提交补正材料的，将移交到税务检查部门，由稽查检查部门对清算项目进行稽查检查工作。

需要补正的申办材料和要求如下：

你（单位）如需了解有关情况，可拨打电话 询问；如有异议可向本机关法制部门投诉，电话□。

年 月 日

附件8：

北京市土地增值税清算终止核准通知书

地税清税（审）号

纳税人（申请人）：

根据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则、北京市土地增值税清算管理办法等有关政策规定，经对你（单位）申请的 清算项目情况进行了审核，税务机关认为不符合土地增值税清算税款正常核准的有关规定，决定终止核准。

终止核准的理由如下：

处理意见：

移交检查部门

核定征收土地增值税

你（单位）对此决定如有异议，可于接到本通知书之日起30日内向上一级税务机关申请行政复议。

签章：

年 月 日

附件9：

北京市土地增值税核定征收通知书

地税清税（核）号

纳税人：

根据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的有关规定，税务机关决定对你（单位）项目按确定的销售收入 %的征收率，核定征收土地增值税。核定征收的理由如下：

你（单位）对此决定如有异议，可于接到本通知书之日起30日内向上一级税务机关申请行政复议。

签章：

年 月 日