房地产开发企业开发成本费用票据管理

第一篇：房地产开发企业开发成本费用票据管理

房地产开发企业开发成本费用票据管理

高金平

房地产企业开发成本中的合法有效凭证应按下列原则掌握:支付给境内单位或者个人的款项,且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的,以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证;支付的行政事业性收费或者政府性基金,以开具的财政票据为合法有效凭证;支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明;国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

一、合法凭据的理解

税法规定,允许税前扣除的金额,必须取得合法的凭据。许多税务人员认为,企业列入成本费用的项目都必须取得发票,这是对税收政策的误解。这里的“合法凭据”,是指合法的原始凭证,包括经济合同、出库单、入库单、公证书、法院判决或裁定书、个人身份证复印件、汇款单据、收款收据、中介机构或有关部门的证明等等,其中,按照《发票管理办法》的规定,应当取得发票的,还必须取得发票。“发票,是指在购销商品,提供或者接受服务以及从事其他经营活动中,开具、收取的收付款凭证。”

《发票管理办法》第二十五条规定:“任何单位和个人不得自行扩大专业发票使用范围。”

实际操作中掌握的原则是,凡属于增值税征税范围的业务(无论是否享受免税优惠),都必须开具增值税发票(视具体情况分别开具专用发票或普通发票),凡属于营业税征税范围的业务(无论是否享受免税优惠),都必须开具营业税发票。其中,属于企业经营范围,并经税务机关核准的,企业可以领取发票自行开具,凡不属于企业经营范围的,以及个人取得的应纳增值税或营业税的收入,必须向税务机关申请代为开具。另外,发票的形式多种多样,例如火车票,虽然没有税务机关的监制章,但属于经国家税务总局核准的特种发票。依据上述原则,下列业务无须取得发票:工资薪金支出、土地出让金、股权受让款、拆迁补偿费、税款、捐赠支出、违约金(交易不成立)、赔偿款、接受投资的不动产和无形资产、境外劳务费(广告费、佣金、利息、动产租金等)、同一法人实体内部的总分支机构及分支机构之间发生的营业税劳务、总分公司之间固定资产划拨、以公司合并或分立方式取得的非现金资产等等。

二、房地产企业开发成本合法凭据掌握的原则

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[ 2009 ]31 号)文件规定,企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的,不得计入计税成本,待实际取得合法凭据时,再按规定计入计税成本。但以下几项预提(应付)费用可以在税前扣除:(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10 %。

(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

开发成本包括土地出让金、拆迁补偿费、前期开发费、工程建筑成本、公共配套设施(费)、开发间接费用等。房地产企业开发成本中的合法有效凭证应按下列原则掌握:(1)支付给境内单位或者个人的款项,且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的,以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证;(2)支付的行政事业性收费或者政府性基金,以开具的财政票据为合法有效凭证;(3)支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明;(4)国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

三、开发成本各项支出有关票据的具体说明

1.土地出让金。国税发[ 1993 ]149 号文件规定,政府出让土地,不征营业税。因此不得开具发票。房地产企业应以国土局开具的土地出让金收据入账。

2.拆迁补偿费。房地产企业向被拆迁户支付补偿费,其业务流程并非被拆迁户直接将土地使用权、地上建筑物转让给房地产企业,而是政府收回土地使用权,再由政府与房地产企业签订土地出让合同。房地产企业采取支付拆迁补偿费方式或拆迁安置方式取得土地使用权的, 房地产企业仍需按照财税[2004 ]134 号文件规定补交契税。国税发[ 1993 ]149号文件还规定,因政府收回土地使用权而取得的补偿金,不征营业税。因此,被拆迁户无需向房地产企业开具发票,而应当由房地产企业向主管税务机关申请领用地方税务局监制的“某某市工商企业非商事收费收据”,主管税务机关没有上述收费收据的,可以由房地产企业采取自制凭证入账。同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料备置于本公司备查。

委托拆迁公司支付的拆迁补偿费,也采用上述方式入账。

国税发[1993 ]149 号文件规定,拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业,按“建筑业-其他工程作业”税目征收营业税,因此,向拆迁公司支付的拆迁劳务费,应取得工程所在地建筑业发票。

房地产企业将拆迁工程(含拆迁补偿费、拆迁劳务费)整个承包给拆迁公司的,应取得全额的建筑业发票,直接给被拆迁户的补偿费作为拆迁公司的成本处理,其凭据的取得同上。3.土地整理费。支付给其他公司的土地整理费,应取得工程所在地税务机关出具的建筑业发票。

4.挖土费。支付给农民工(非雇员)的挖土费等,不得采用工资表发放,应由个人向地税机关申请开具《税务机关代为开具统一发票(地税)》。开具发票时,由税务机关征收营业税及附加、个人所得税。税务机关已征收个人所得税的,房地产企业不再扣缴个人所得税。5.设计费、工程监理费、项目咨询服务费。

A 境内服务单位。根据营业税暂行条例及其实施细则、国税发[ 1993 ]149 号文件规定,房地产企业向境内公司支付的设计费、监理费、项目咨询费,应当取得提供服务的单位机构所在地税务机关提供的服务业发票。

B 境外服务公司。根据《营业税暂行条例》规定,从2009 年1 月1 日起,境内企业接受境外企业应税劳务的,境外单位也负有营业税纳税义务,税款由境外单位在境内的代理单位负责代扣代缴,没有代理单位的,由接受劳务的单位代扣代缴。支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明。6.建筑工程。

房地产企业的建筑工程是指新建、改建开发产品的工程作业。

(1)包工包料。应取得工程所在地建筑业发票。发票金额与承包额相等。

(2)包工不包料(甲供材)。《营业税暂行条例实施细则》第十六条规定,除销售自产货物并提供建筑业劳务外,纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的,其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内,但不包括建设方提供的设备的价款。甲供材和劳务费的营业税均由发包方承担,施工单位是该营业税的纳税义务人。现举例说明: 某房地产企业取得材料供应商的增值税普通发票,账务处理如下: 借:库存材料10000000

贷:银行存款10000000 由于施工单位的承包额(应结算价款)在预算时是不含甲供材的金额,但要包含甲供材部分的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加(以下简称“营业税及附加”)33.3 万元。若总工程价款中甲供材料1000 万元,不含税劳务费(含管理费)2000 万元, 营业税及附加3000/(11000 = 2103.34(万元),应取得施工单位开具建筑业发票的金额等于应支付给施工单位的价款2103.34 万元。其中: ①拨付材料时,账务处理如下: 借:开发成本-建筑工程成本-材料成本10000000

贷:库存材料10000000

入账凭据:材料拨付单。

根据财税[ 2006 ]177 号文件规定,房地产企业向异地施工单位支付工程价款应代扣代缴营业税。这里,应就甲供材部分的营业税及附加履行代扣缴义务。账务处理如下: 借:预付账款-施工单位344500

贷:银行存款11500

应交税费-扣缴营业税及附加333000 入账凭据:工程所在地建筑业发票34.45 万元、营业税及附加完税凭证复印件(原件交由施工单位作账)。

②拨付工程款2068.89 万元,应扣缴营业税及 附加68.89 万元。账务处理如下: 借:预付账款20688900

贷:银行存款20000000

应交税费-扣缴营业税及附加688900 入账凭据:工程所在地建筑业发票2068.89 万元、营业税及附加完税凭证复印件(原件交由施工单位作账)。

合计取得建筑业发票2068.89 + 34.45 = 2103.34(万元)。③将预付工程款结转开发成本时,账务处理如下: 借:开发成本-建筑工程成本-施工费21033400

贷:预付账款21033400 注意事项: ①建筑工程“甲供材”业务,不应要求施工单位开具全额(含甲供材)的建筑业发票,因为施工单位没有材料发票作成本。只有房地产企业将自购材料销售给施工单位(房地产企业给施工单位开具增值税发票,并缴纳增值税),施工单位才能给房地产企业开具全额(含材料价款)的建筑业发票,这就不是“甲供材”业务,而是“包工包料”了。

②建筑工程分包。建筑工程分包,是指A 建筑公司将承包工程的一部分转包给B 建筑公司负责施工。房地产企业只与总承包人A 发生业务关系,不与分包方B 结算价款。总承包人A 支付给分包方B的工程款项,由分包方B 给总承包人A 出具建筑业发票,与房地产企业无关。7.装饰工程。

装饰,是指对建筑物、构筑物进行修饰,使之美观或具有特定用途的工程作业。(1)包工包料。与建筑工程相同。

(2)包工不包料(清包工或称甲供材)。以清包工形式提供的装饰劳务是指:工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购,纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。财税[ 2006 ]114 号文件规定:“纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务,按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入(不含客户自行采购的材料价款和设备价款)确认计税营业额。”据此,房地产企业自行采购的装饰材料直接凭增值税发票入账,向施工单位支付的清包工装饰费用,应当取得工程所在地建筑业发票。8.设备安装。

(1)房地产企业从商家或生产厂家采购设备,再由房地产企业与安装公司签订安装合同的,应当取得商家或厂家的增值税发票,并仅就安装费的部分,由安装公司出具工程所在地建筑业发票。安装费营业税的计税依据不含设备。

(2)商业企业外购设备销售给房地产企业同时提供安装服务,商业企业收取的价款中既包括设备

价款,又包括安装费,这属于增值税混合销售业务,全额缴纳增值税,不征营业税。因此,商业企业应给房地产公司出具全额的增值税发票。至于是商家自己的员工负责安装,还是商家再聘请其他安装公司安装,就与房地产企业无关了,那是商家的成本。营业执照名称为某某安装公司或某某工程公司,并且取得安装资质的企业,如果是外购设备销售并负责安装,属于商业行为,按照增值税混合销售业务征收增值税,不征营业税。应全额开具增值税发票,不得开具营业税发票。但如果是房地产企业自行采购设备或者委托安装公司采购设备的,设备生产厂家开具的增值税发票台头应为房地产企业,这种情况下,安装公司仅就安装费金额征收营业税。房地产企业应取得安装工程所在地建筑业发票,发票金额就是安装费金额,不含设备价款。(3)工业企业自产货物并负责安装。根据《增值税暂行条例实施细则》、《营业税暂行条例实施细则》规定,提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为,应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额,其应税劳务的营业额缴纳营业税,货物销售额缴纳增值税。房地产企业应分别取得增值税发票和工程所在地税务机关出具的建筑业发票。9.房屋维修。

房屋维修在税法中称之为“修缮”,是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善,使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。根据国税发[1993 ]149 号文件规定,房屋修缮按照“建筑业”税目征收营业税。因此,房地产企业支付的房屋维修费用,也应取得工程所在地建筑业发票。允许记入开发成本的房屋维修费用是指开发产 品完工前的维修费用。10.绿化工程。

绿化工程往往与建筑工程相连,或者本身就是建筑工程的一个组成部分。例如:绿化与平整土地就分不开,而平整土地本身就属于建筑业中的“其他工程作业”。国税函[ 1995 ]156 号文件规定:“为了减少划分,便于征管,对绿化工程按’建筑业-其他工程作业’征收营业税。”因此,房地产企业将绿化工程承包给园林绿化公司,应取得按承包金额开具的工程所在地建筑业发票。如果房地产企业自购花草、树木,聘请园林绿化公司负责施工的,按建筑工程-包工不包料(即“甲供材”)业务处理。

（以上营业税法定代扣代缴义务已取消，需要与税务主管机关单独签订委托代征协议后才能代扣代缴）

第二篇：房地产企业成本费用票据管理

房地产企业成本费用票据管理

一、合法凭据的理解

《进一步加强税收征管若干措施》（国税发[2009]114号）规定，未按规定取得合法有效凭据不得在税前扣除。许多税务人员认为，企业列入成本费用的项目都必须取得发票，这是对税收政策的误解。这里的“合法凭据”，是指合法的原始凭证，包括经济合同、出库单、入库单、公证书、法院判决或裁定书、个人身份证复印件、汇款单据、收款收据、中介机构或有关部门的证明、缴款书、财政收据、捐赠票据等等。通常，可以将合法凭据分为外来凭据与内部凭据，外来凭据又可按照是否为增值税应税项目分为应税项目凭证和非应税项目凭证，其中，对于应税项目凭证除购买金融商品等特殊情形外，应当取得发票。

“发票，是指在购销商品，提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。”《发票管理办法》第二十四条规定：“任何单位和个人不得自行扩大专业发票使用范围。”2016年5月1日，营改增全面施行后，营业税普通发票停止使用，相关业务均应开具增值税普通发票或增值税专用发票。

实务中，属于企业经营范围，并经税务机关核准的，企业可以领取发票自行开具。个人取得的应征增值税收入以及企业取得的非工商登记经营范围的应征增值税收入，应向税务机关申请代开发票。发票应按照《中华人民共和国发票管理办法》相关规定进行填写，详细填有购买货物、接受劳务或服务的具体名称(品名、规格、型号、劳务或服务项目等)、数量及金额等。对因各种原因确实无法详细填写的，应附销售单位购销合同和填写的明细货物（或劳务、服务）清单。另外，发票的形式多种多样，例如火车票，虽然没有税务机关的监制章，但属于经国家税务总局核准的特种发票。

依据上述原则，下列业务无须取得发票：工资薪金支出、土地出让金、股权受让款、政策性拆迁补偿费、税款、捐赠支出、不构成增值税价外费用的违约金、赔偿款、同一法人实体内部的总分支机构及分支机构之间固定资产划拨、以公司合并或分立方式取得的非现金资产等等。

二、房地产企业开发成本合法凭据掌握的原则

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）文件规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。但以下几项预提(应付)费用可以在税前扣除：

(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。开发成本包括土地出让金、拆迁补偿费、前期开发费、工程建筑成本、公共配套设施费、开发间接费用等。房地产企业开发成本中的合法有效凭证应按下列原则掌握：

（1）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；（2）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；

（3）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；

（4）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

三、开发成本各项支出有关票据的具体说明

（一）土地出让金

国税发[1993]149号文件规定，政府出让土地，不征营业税，故不得开具发票，应取得土地管理部门开具的财政票据为入凭据。财税[2016]36号文附件三《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十七）项规定：“土地所有者出让土地使用权，免征增值税。”严格说来，土地出让金收入全部归财政所有，出让金收入应界定为不征增值税，继续开具财政票据，但由于税法将其界定为免税项目，理论上应开具增值税普通发票。实务中，土地出让金财政票据应界定为合法凭据。

（二）拆迁补偿费 房地产企业向被拆迁户支付补偿费，其业务流程并非被拆迁户直接将土地使用权、地上建筑物转让给房地产企业，而是政府收回土地使用权，再由政府与房地产企业签订土地出让合同。房地产企业采取支付拆迁补偿费或拆迁安置方式取得土地使用权的，房地产企业仍需按照财税[2004]134号文件规定补交契税。国税发[1993]149号文件还规定，因政府收回土地使用权而取得的补偿金，不征营业税。因此，被拆迁户无需向房地产企业开具发票，而应当由房地产企业向主管税务机关申请领用地方税务局监制的“某某市工商企业非商事收费收据”，主管税务机关没有上述收费收据的，可以由房地产企业采取自制凭证入账，同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料备置于本公司备查。委托拆迁公司支付的拆迁补偿费，也采用上述方式入账。

财税[2016]36号规定，营改增后，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者取得的收入免征增值税。土地补偿款由“不征营业税”改成了“免征增值税”，因此应取得增值税普通发票。此外，根据国税函[2007]969号文件关于“对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费不征收营业税”的精神，营改增后，地上附着物补偿也应免征增值税，应与土地补偿合并，一并开具增值税普通发票。财税[2016]36号文件规定，拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业，按“建筑服务—其他建筑服务”税目征收增值税，因此，向拆迁公司支付的拆迁费用，应取得建筑公司开具的增值税发票。房地产企业将拆迁工程（含拆迁补偿费、拆迁劳务费）整个承包给拆迁公司的，应取得全额的建筑服务增值税专用或普通发票，直接给被拆迁户的补偿费作为拆迁公司的成本处理，其凭据的取得同上。

（三）土地整理费

根据财税[2016]36号文件，平整土地按“建筑服务”缴纳增值税。因此，支付给其他公司的土地整理费应取得增值税发票。

（四）挖土费

支付给农民工（非雇员）的挖土费等，不得采用工资表发放，应由个人向税务机关申请代开增值税普通发票。开具发票时，由税务机关征收个人所得税。税务机关已征收个人所得税的，房地产企业不再扣缴个人所得税。

（五）设计费、项目咨询服务费、工程监理费

1.境内服务单位。根据财税[2016]36号文件规定，房地产企业向境内公司支付的设计费、项目咨询费、监理费，应当取得提供服务的单位机构所在地税务机关提供的增值税发票，开票明细依次为“文化创意服务—设计服务”、“现代咨询服务—咨询服务”、“现代咨询服务—鉴证服务”。2.境外服务公司。根据财税[2016]36号文件规定，境内企业接受境外企业或个人应税服务的，境外企业或个人负有增值税纳税义务，当境外单位在境内未设经营机构时，税款由境内服务购买方负责代扣代缴。支付给境外单位或者个人的款项，需取得解缴税款完税凭证、书面合同、付款证明、和境外单位的对账单或者发票作为入账凭据。如果税务机关对企业从境外取得的有关发票或者凭证有疑义的，企业需提供境外公证机构或者注册会计师的确认证明，经税务机关审核认可后，方可作为税前扣除凭证。

（六）建筑工程

房地产企业的建筑工程是指新建、改建开发产品的工程作业。

1.包工包料。应取得建筑服务增值税专用或普通发票，发票金额与承包额相等。

2.包工不包料（甲供工程或清包工）。

根据财税[2016]36号文件，建筑公司提供清包工或甲供工程时，可以适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额计征增值税。建筑公司虽然按差额计算缴纳增值税，但应向房地产企业按全额开具增值税专用或普通发票。税总纳便函[2016]71号文件中对此问题举例如下：

问：总包收到100万，分包款50万，购货方要求开具100万发票，纳税人实际缴纳50万的税款，如何开票？

答：可以全额开票，总包开具100万发票，发票上注明的金额为100/(1+3%)，税额为100/（1+3%）*3%，下游企业全额抵扣。纳税人申报时，填写附表3，进行差额扣除，实际缴纳的税额为（100-50）/(1+3%)*3%。当建筑公司提供清包工或甲供工程服务，适用一般计税方法时，不存在差额计税，需全额计征增值税并开具发票。

上述两种情况下，房地产企业均以全额的增值税专用或普通发票作为入账凭据。

（七）装饰工程

装饰，是指对建筑物、构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的工程作业。

1.包工包料。与建筑工程相同。

2.包工不包料（清包工或称甲供材）。与建筑工程相同。

（八）设备安装

1.房地产企业从商家或生产厂家采购设备，再由房地产企业与安装公司签订安装合同的，应当取得商家或厂家的增值税发票，并仅就安装费的部分，由安装公司开具建筑服务增值税专用或普通发票。

2.商业企业发生的外购设备销售给房地产企业同时提供安装服务的混合销售行为，应按货物销售计算缴纳增值税。因此，商业企业应给房地产公司出具全额的增值税发票。至于是商家自己的员工负责安装，还是商家再聘请其他安装公司安装，与房地产企业无关，属于商家成本。

房地产企业自行采购设备，设备生产厂家开具的增值税发票抬头应为房地产企业，这种情况下，安装公司仅就安装费金额计算增值税。安装公司应向房地产企业开具增值税发票（金额不含设备价款）。

3.工业企业自产货物并负责安装。根据财税[2016]36号文件第四十条，“一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。”因此，工业企业对于取得的货物销售与安装服务需全部按货物销售缴纳增值税，并开具增值税发票。

（九）房屋修缮

房屋修缮，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。根据财税[2016]36号文件规定，房屋修缮按照“建筑服务”计算缴纳增值税。因此，房地产企业支付的房屋维修费用，应以建筑服务增值税发票作为入账凭据。

允许记入开发成本的房屋维修费用是指开发产品完工前的维修费用。

（十）绿化工程

绿化工程往往与建筑工程相连，或者本身就是建筑工程的一个组成部分。例如：绿化与平整土地无法分开，而平整土地本身就属于建筑服务中的“其他建筑服务”。财税[2016]36号文件规定，园林绿化属于“建筑服务—其他建筑服务”。实务中，园林绿化较容易涉及混合销售，对于企业将自己种植的苗木用于承接园林绿化工程，一般按下列情形处理：

如同提供“工程服务”需要建筑材料一样，包工包料的建筑工程无论材料占收入比重多少，都应界定为从事建筑服务的单位的混合销售，按建筑服务征收增值税。因此，园林绿化作为“其他建筑服务”，无论是清包工，还是包工包料的绿化工程，也无论苗木收入占收入的比重多少，都应界定为从事“其他建筑服务”的单位的混合销售行为，应全额开具增值税专用或普通发票，按11%计算增值税。

如果房地产企业自行采购花草、树木，聘请园林绿化公司负责施工的，按甲供工程业务处理。对于上述情况，房地产企业将绿化工程承包给园林绿化公司，均应取得园林绿化公司开具的增值税专用或普通发票作为入账凭据。

（十一）利息支出

房地产企业利息支出一般分三种情况：向银行等金融机构借款、向企业等非金融机构借款、向信托计划借款。全面施行营改增后，贷款服务需缴纳增值税，房地产企业的利息支出一般以贷款方开具的增值税专用发票或普通发票作为入账凭据。向非金融机构支付利息时，企业还需于按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。当向信托计划借款时，因信托计划非纳税义务主体，无法开具增值税发票，故实务中，房地产企业以信托公司开具的息单作为入账凭据。

房地产企业使用企业集团内统借统还资金支付的利息，在营改增前不征营业税，使用收据入账即可。在营改增后属于免征增值税项目，也应取得增值税普通发票。房地产企业支付的符合统借统还的利息支出不受关联债资比例的限制。

（十二）办公费

1.各部门发生的各种办公用品及耗材费、IT软件硬件维护费、维修费、印刷费等，凭增值税专用发票或普通发票入账。

2.各种搬运费和文件资料的邮寄费，凭运输单位开具的增值税专用发票或普通发票入账，如果是个人提供搬运劳务，应由个人至税务机关申请代开增值税普通发票。3.购买购物卡。《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）规定，售卡方取得的价款属于“未发生销售行为的不征税项目”，不得开具增值税专用发票，只能向购卡方开具增值税普通发票，项目名称为“预付卡销售和充值”，发票税率栏填写“不征税”。文件同时规定，持卡人持卡消费时，商户不得向持卡人开具增值税发票。对外赠送的预付卡，与生产经营有关的，可列入业务招待费，若用于回扣、贿赂等非法支出则不得在税前扣除。预付卡用于职工福利的，列入职工福利费总额按规定标准扣除。预付卡用于本单位消费，凡没有提供具体消费项目，无法证明与生产经营有关的，不得在税前扣除。

（十三）通讯费

各部门发生的通讯设施开通费用、办公固定电话、手机的月租费、网络使用费等，凭发票抬头为公司的增值税专用发票或普通发票入账。

（十四）差旅费

1.因公出差实际发生的车、船、飞机交通费、住宿费。交通费可直接凭火车票、机票作为入账凭据。住宿费凭抬头为公司的增值税专用发票或普通发票入账。全面施行营改增后，员工出差住宿酒店，凭下列资料可要求酒店开具增值税专用发票：房地产企业名称、纳税人识别号、地址电话、开户行及账号信息，不需要提供营业执照、税务登记证、组织机构代码证、开户许可证、增值税一般纳税人登记表等相关证件或其他证明材料。

2.因公出差发生的补助费、误餐补助、司机出车补助和单位核定的差旅费包干费用等。各种补贴、津贴在应付职工薪酬科目列支，无需取得发票。国税发[1994]89号文件规定，误餐补助和差旅费津贴不征个人所得税，具体标准由主管税务机关确定。对于差旅费津贴支出，企业需准备内部财务管理制度、津贴标准、出差人员姓名、出差地点、时间和任务等证明材料备存。

（十五）市内交通费

各部门人员办理公司业务而在本市发生的交通费用，直接列入管理费用、销售费用或开发间接费用中的“交通费”，并以车票作为入账凭据。（十六）车辆使用费

各部门使用内部、外部运输车辆及职工上下班使用的车辆所发生的汽油费、维修费、过桥过路费、保险费、停车费等费用。如汽车为公司固定资产，上述所有费用据实列支。如为私车公用，必须签订租赁合同，租赁费（申请税务机关代开增值税发票）、停车费、路桥费、汽油及维修费均可由公司列支，但保险费、车辆购置税属于车主费用不能由公司列支，公司承租的车辆亦不能扣除折旧。（十七）租赁费

承租房屋或设备发生的租赁费支出，凭出租方开具的增值税发票入账。如果出租方为个人的，该个人可向税务机关申请代开增值税发票。同时，公司向个人承租资产约定税款由公司承担的，应换算为含税金额开票。（十八）交际应酬费

1.企业为开发经营活动发生的合理需要支付的招待费用，凭餐饮企业开具的增值税普通发票入账。

2.邀请政府相关部门考察、调研企业有关项目，凭发票直接列入管理费用-调研费，同时将邀请函、会议纪要等复印件，作为附件记账。（十九）会议费 企业召开的专业工作会议费用，包括会议期间租用场地的费用、车辆使用费、资料印刷费等，凭发票计入会议费，同时保存会议时间、会议地点、会议对象、会议目的、会议内容、费用标准等内容的相应证明材料备存。（二十）物业管理费

各部门支付给外部公司的费用，包括物业费、保安服务费、保洁费，凭增值税专用或普通发票入账。（二十一）水电费

各部门使用水、电所发生的费用，取得水电部门开具的增值税专用发票或普通发票入账。如果共用户头为其他企业水表和电表的，则凭其他企业开具的增值税专用或普通发票入账。（二十二）咨询费

企业向有关咨询机构进行科学、技术、经营管理等方面咨询所支付的费用，以及聘请技术、会计、税务和法律顾问等支付的费用。

凭服务提供方开具的增值税专用或普通发票入账。如服务方为个人，该个人各税务机关申请代开增值税普通发票，如果约定税款由公司承担的，应换算为含税金额开票。

（二十三）广告费

公司为达到推销产品、树立公司形象等目的，而在电视台、电台、报纸、杂志等传媒机构做广告，包括：户外媒体、电视媒体、平面媒体等，凭增值税专用或普通发票入账。（二十四）业务宣传费 1.企业开展对外业务宣传活动所支付的费用，主要是指未通过媒体的广告性支出，以及举行各类信息发布会、新闻发布会、展示会发生的各项费用，包括：活动服务费、活动展览展台费、活动发布会招待媒体记者的各项费用、活动宣传资料费、为宣传活动发放给客户的小礼品、活动邀请嘉宾的交通及住宿费、活动现场演出费等，应计入销售费用-宣传费，并凭增值税专用发票或普通发票入账。

2.抽奖活动奖励给客户的金额较大礼品。

凭购买礼品取得的增值税专用发票或普通发票以及活动方案入账。借：库存商品

借：应交税费—应交增值税—进项税额 贷：银行存款

根据财税[2011]50号文件规定，客户通过抽奖获得的礼品应按“其他所得”扣缴个人所得税。实际操作中往往是无法代收代缴个人所得税，故只能由公司承担，且不能在所得税前扣除。

借：销售费用—业务宣传费 贷：库存商品

贷：应交税费—应交增值税—销项税额 贷：应交税费—应交个人所得税

3.接待客户的景区门票、旅行社开出的旅游费、机票、会务费，计入“管理费用—业务招待费”，并凭增值税专用发票或普通发票入账。（二十五）市场调研费

企业对市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析等活动所发生的各项费用计入“管理费用—市场调研费”，并凭增值税专用发票或普通发票入账。（二十六）劳动保护费

各部门发生的劳动保护用品的购置费等，如购置员工工装、工牌、工程用安全帽等，凭增值税专用发票或普通发票入账。（二十七）人员招聘费

企业为招聘到合格人才，通过人才交流中心、报纸、网络等途径进行招聘活动所发生各项费用凭增值税专用发票或普通发票入账。需要注意的是，当企业通过人力资源公司以人力资源外包的形式招聘时，根据财税[2016]47号文件规定：“纳税人提供人力资源外包服务，按照经纪代理服务缴纳增值税，其销售额不包括受客户单位委托代为向客户单位员工发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金。向委托方收取并代为发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。”（二十八）临时用工劳务费

管理部门临时雇佣的劳务工所支付的费用，由个人向税务机关申请代开增值税普通发票列入相关成本、费用。（二十九）工资社保、住房公积金等

以员工的工资签收单、代扣代缴税款明细、《社保费专用凭证》或《社保费专用缴款书》为入账凭据，住房公积金以收缴单位开具的专用票据为入账凭据。同时将工资分配方案、工资结算单、企业与职工签订的劳动合同、个人所得税扣缴情况以及经社保机构盖章的企业职工缴纳社会保险名单清册，作为备查资料。向受雇的员工支付的解除劳动合同（辞退）补偿金，以企业与职工解除劳动合同（辞退）协议、当事人签字的付款单据作为入账凭证。（三十）职工旅游费 企业组织员工旅游发生的相关费用计入职工福利费，企业工会组织的职工旅游计入工会费。根据财税[2004]11号文件规定，单位组织员工旅游发生的费用应当并入工资薪金所得总额一并计算个税。（三十一）销售佣金

对员工完成业务目标进行的奖励，依据一定的指标完成情况进行考核发放或聘请销售代理公司销售产品而发生的代理手续费等。

聘请销售代理公司支付的代理手续费，应取得销售代理公司开具的增值税专用发票或普通发票。财税[2009]29号文件规定：“企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，不超过以下规定计算限额以内的部分，准予扣除；超过部分，不得扣除…其他企业：按与具有合法经营资格中介服务机构或个人(不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等)所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。”国税发[2009]31号文件规定：“企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。”

房地产企业向本单位员工支付的销售奖励，属于奖金性质，通过“应付职工薪酬”科目核算，无需发票。

（三十二）营销体系奖励内部员工奖励品

如：金额在2000元以上的电视机、电动车等。

建议将电视机、电动车等发票直接由商家开给个人，公司账面体现借记应付工资，贷记现金。

（三十三）营销体系销售房屋附赠品 房地产企业销售商品房向业主附赠品如：空调（价值2000元）、奥运银条（价值600元）、咖啡机（价值300元）等，通常由商家将空调等增值税发票直接开给业主，房地产企业以折扣销售方式确定房价，例如，房价100万元，赠送空调2000元，则销售不动产开具：房价100万元，减折扣2000元，实收998000元。

如果采取先购入再赠送，必须全额开具100万元的销售不动产发票。财税[2011]50号文件规定，企业在销售商品（产品）和提供服务过程中向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，不征收个人所得税：企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等。（三十四）售楼处费用

销售活动结束后要拆除的售楼处、样板间的设计、建造、装修、装饰等费用，在发生时记入销售费用，实际拆除时不作账。不拆除的，区别处理，其中属于开发产品作为样板房的，发生的装修等费用视同精装修房，计入该套房屋的开发成本，不分摊至其他开发产品成本。如果利用物业用房、会所作为临时售楼处使用，应作为公共配套设施处理，计入开发总成本，分摊至所有可售建筑面积的开发成本之中。以开发产品作为样板房，按待售精装修房处理。（三十五）赔款与违约金支出

房地产企业与客户或供应商发生的各类违约金支出，以双方签订的质量赔款协议、质量检验报告（或质量事故鉴定）、相关合同、法院文书以及付款单据为入账凭证。

第三篇：房地产开发企业成本费用的分配方法

一、成本费用的归集分配方法

1、对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类、并将其分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。

2、对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理地划分为直接成本、间接成本、共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。

3、对前期已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品。未销开发产品和固定资产进行分配。其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除；未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。

4、对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算，其中属于开发产品的应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除；未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。

5、对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。

二、成本费用的分配方法

企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象；共同成本和不能分清负担对象的间接

成本，按收益原则和配比的原则分配至各个成本对象，具体可分别选择以下方法进行

1、占地面积法。

（1）一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

（2）分期开发的，首先按照本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

2.建筑面积法。

（1）一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。

（2）分期开发的，首先按照期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

3.直接成本法

按期内某一成本对象直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

4.预算造价法

按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

几项特殊成本费用的分配方法

（1）、土地成本，一般按占地面积法几项分配。如果确需要结合其他方法进行分配的，应经税务机关同意

土地开发同时连结房地产开发的。属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。

（2）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本法应按建筑面积法进行分配。

（3）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。)

（4）其他成本项目的分配法由企业自行确定。

总之，房产开发去会计人员在日常按照去财务会计制度规定对成本费用进行管理与核算时，应当按照上述规定归集和分配成本费用，以提高所得税核算的准确性，从而降低纳税风险。

第四篇：房地产开发流程(房地产企业开发必备)

房地产开发流程（详细）

第一步 房地产开发公司的设立 房地产开发公司设立阶段的法律程序

一、内资房地产综合开发公司的设立

1、公司设立准备

2、申请资质等级审批

3、申请办理企业名称预先核准

4、办理工商注册登记

5、办理税务登记

二、外资房地产开发公司的设立

6、申请批准项目建议书

7、办理企业名称登记

8、送审合资或合作合同、章程

9、申领外商投资企业批准证书

10、办理企业登记

房地产开发公司设立阶段的相关税费

1、企业法人开业登记费

2、企业法人变更登记费

3、企业法人检验费

4、补、换、领证照费

第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究 房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

1、选定项目，签定合作意向书

2、初步确定开发方案

3、申报规划要点

4、申报、审批项目建议书

5、编制项目可行性研究报告

6、申报、审批项目可行性研究报告

房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费

1、可行性研究费

2、建设工程规划许可证执照费

第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一、房地产开发项目的规划设计

1、申报选址定点

2、申报规划设计条件

3、委托作出规划设计方案

4、办理人防审核

5、办理消防审核

6、审定规划设计方案

7、住宅设计方案的专家组审查

8、落实环保“三废”治理方案

9、委托环境影响评价并报批

10、建设工程勘察招、投标

11、委托地质勘探

12、委托初步设计

13、申报、审定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套

14、征求主管部门审查意见

15、落实市政公用设施配套方案

16、报审市政配套方案

17、市政各管理部门提出市政配套意见

18、市政管线综合

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费

1、工程勘察（测量）费

2、工程设计费

3、建设工程规划许可证执照费

4、竣工档案保证金

5、临时用地费

6、临时建设工程费

7、建设工程勘察招标管理费

8、勘察设计监督管理费

9、古建园林工程设计费 第四步 房地产开发项目土地使用权的取得 取得房地产开发项目土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让

1、办理建设用地规划许可证

2、办理建设用地委托钉桩

3、办理国有土地使用权出让申请

4、主管部门实地勘察

5、土地估价报告的预审

6、委托地价评估

7、办理核定地价手续

8、办理土地出让审批

9、签订国有土地使用权出让合同

10、领取临时国有土地使用证

11、领取正式国有土地使用证

12、国有土地使用权出让金的返还

二、国有土地使用权的划拨

13、国有土地使用权划拨用地申请

14、主管部门现场勘察

15、划拨用地申请的审核、报批

16、取得划拨用地批准

三、集体土地的征用

17、征用集体土地用地申请

18、到拟征地所在区（县）房地局立案

19、签订征地协议

20、签订补偿安置协议

21、确定劳动力安置方案

22、区（县）房地局审核各项协议

23、市政府下文征地

24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费

25、办理批地文件、批地图

26、办理冻结户口

27、调查户口核实劳动力

28、办理农转工工作

29、办理农转居工作

30、办理超转人员安置工作

31、地上物作价补偿工作

32、征地结案 取得房地产开发项目土地使用权的相关税费

1、地价款（土地出让金）

2、资金占用费

3、滞纳金

4、土地使用费

5、外商投资企业土地使用费

6、防洪工程建设维护管理费

7、土地闲置费

8、土地权属调查、地籍测绘费

9、城镇土地使用税

10、地价评估费

11、出让土地预订金

12、征地管理费

13、土地补偿费

14、青苗及树木补偿费

15、地上物补偿费

16、劳动力安置费

17、超转人员安置费

18、新菜田开发建设基金

19、耕地占用税

第五步 房地产开发项目的拆迁安置 房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序

1、委托进行拆迁工作

2、办理拆迁申请

3、审批、领取拆迁许可证

4、签订房屋拆迁责任书

5、办理拆迁公告与通知

6、办理户口冻结

7、暂停办理相关事项

8、确定拆迁安置方案

9、签订拆迁补偿书面协议

10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置

11、发放运作拆迁补偿款

12、拆迁施工现场防尘污染管理

13、移交拆迁档案资料

14、房屋拆迁纠纷的裁决

15、强制拆迁

房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费

1、房屋拆迁补偿费

2、搬家补助费

3、提前搬家奖励费

4、临时安置补助费（周转费）

5、清理费

6、停产停业综合补助费

7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助

8、一次性异地安置补助费

9、房屋拆迁管理费

10、房屋拆迁服务费

费

第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段 房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

一、房地产开发项目开工前准备工作

1、领取房地产开发项目手册

2、项目转入正式计划

3、交纳煤气（天然气）厂建设费

4、交纳自来水厂建设费

5、交纳污水处理厂建设费

6、交纳供热厂建设费

7、交纳供电贴费及电源建设集资费

8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续

9、设计单位出报批图

10、出施工图

11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金

12、办理消防审核意见表

13、审批人防工程、办理人防许可证

14、核发建设工程规划许可证

15、领取开工审批表，办理开工登记

二、房地产开发项目的工程建设招投标

16、办理招标登记、招标申请

17、招标准备

18、招标通告

19、编制招标文件并核准 20、编制招标工程标底

21、标底送审合同预算审查处确认

22、标底送市招标办核准，正式申请招标

23、投标单位资格审批

24、编制投标书并送达

25、召开招标会，勘察现场

26、召开开标会议，进行开标

27、评标、决标

28、发中标通知书

29、签订工程承包合同

30、工程承包合同的审查

三、房地产开发项目开工手续的办理

31、办理质量监督注册登记手续

32、建设工程监理

33、办理开工统计登记

34、交纳实心黏土砖限制使用费

35、办理开工前审计

36、交纳投资方向调节税

37、领取固定资产投资许可证

38、报装施工用水、电、路

39、协调街道环卫部门

40、协调交通管理部门

41、交纳绿化建设费，签订绿化协议

42、领取建设工程开工证

四、房地产开发项目的工程施工

43、施工场地的“三通一平”

44、施工单位进场和施工暂设

45、工程的基础、结构施工与设备安装

46、施工过程中的工程质量监督

五、房地产开发项目的竣工验收

47、办理单项工程验收手续

48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》

49、商品住宅性能认定

50、竣工统计登记

51、办理竣工房屋测绘

52、办理产权登记

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费

1、三通一平费

2、自来水厂建设费

3、污水处理厂建设费

4、供热厂建设费

5、煤气厂建设费

6、地下水资源养蓄基金

7、地下热水资源费

8、市政、公用设施建设费（大市政费）

9、开发管理费

10、城建综合开发项目管理费

11、建筑行业管理费

12、绿化建设费

13、公园建设费

14、绿化补偿费

15、路灯维护费

16、环卫设施费

17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）

18、电源建设集资费（用电权费）

19、外部供电工程贴费（电贴费）20、建安工程费

21、建设工程招投标管理费

22、合同预算审查工本费

23、质量管理监督费

24、竣工图费

25、建材发展补充基金

26、实心黏土砖限制使用费

27、工程监理费

28、工程标底编制管理费

29、机电设备委托招标服务费 30、超计划用水加价

31、夜间施工噪声扰民补偿费

32、占道费

33、固定资产投资方向调节税 第七步 房地产开发项目的经营阶段 房地产开发项目经营阶段的法律程序

一、中国境内外销商品房的销售

1、办理《外销商品房预（销）售许可证》

2、选定中介代理机构和律师事务所

3、与购房者签订认购书

4、签订正式买卖契约

5、办理签约公证

6、办理外销商品房预售契约公证

7、办理外销商品房的预售登记

8、外销商品房转让登记

9、外销商品房抵押登记

10、楼宇交付入住手续

11、办理产权过户手续

二、中国境内内销商品房的销售

12、提交完成建设项目投资证明

13、签署预售内销商品房预售款监管协议

14、办理《内销商品房预（销）售许可证》

15、销售项目备案

16、委托中介代理机构进行销售

17、与购房者签订认购书

18、与购房者签订买卖契约

19、办理预售登记 20、办理转让登记

21、办理房地产抵押登记手续

22、楼宇交付入住

23、质量保证书和使用说明书

24、办理产权立契过户手续

三、中国境内房地产出租的综合管理

25、房屋出租权的确认

26、申请房屋租赁许可证

27、出租人与承租人签订书面承租协议

28、租赁当事人办理租赁登记手续

29、租赁房屋的转租

30、房屋租赁关系的终止

四、中国境内房地产出租的专项（外地来城市人员）管理

31、房屋出租权的确认

32、出租人办理房屋租赁许可证

33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》

34、签订书面租赁协议

35、租赁双方办理租赁登记备案手续

五、中国境内房地产的抵押

36、抵押权的设定

37、签订抵押合同

38、办理房地产抵押登记

39、抵押房地产的占管

40、抵押房地产的处分 房地产开发项目经营阶段的相关税费

1、营业税

2、城市维护建设税

3、教育费附加

4、印花税

5、契税

6、土地增值税

7、企业所得税

8、个人所得税

9、房产税

10、城市房地产税

11、房屋产权登记费

12、房屋所有权证工本费

13、房产共有权执照费

14、房屋他项权利执照费

15、房屋买卖登记费

16、房屋买卖手续费

17、房屋租赁审核备案手续费

18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费

19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费 20、房屋租赁登记费

21、房屋估价手续费

22、房屋公证估价手续费

23、房地产价格评估费

24、房地产中介服务费 第八步 房地产开发项目的物业管理阶段 房地产开发项目物业管理阶段的法律程序

1、物业管理单位经营资质审批

2、签署物业管理委托合同

3、居住小区的物业接管综合验收

4、物业使用、管理、维修公约的核准

5、安排签订管理公约

6、制定、提供质量保证书和使用说明书

7、物业管理服务基本要求

8、物业管理委员会的设立

房地产开发项目物业管理阶段的相关税费

1、居住小区物业管理启动经费

2、共用部位共用设施设备维修基金

3、普通居住小区物业管理费

4、高档住宅物业管理费

5、经济适用住房小区物业管理费

6、供暖费

房地产开发流程设计的涵义

房地产开发项目流程设计是针对具体房地产开发项目所作的用来指导项目开发经营全过程的纲领性文件，它根据房地产开发项目的特点、房地产综合开发公司的内外条件，经过系统分析、统筹安排来完成，它需要在房地产项目开发运作之前制定，它是一个粗线条的概略规定。

房地产开发项目流程设计的主要依据有：①可行性研究报告，②房地产综合开发公司优势条件，②房地产开发项目的自身条件、外部可利用及限制性条件；④国家和上级有关指示；⑤房地产综合开发公司习惯作法；⑥国家有关法规、规范、规程等。

房地产开发项目流程设计的基本原则有：①坚持基本建设程序和开发经营程序；②充分挖掘潜力，发挥企业优势；⑧从实际可能出发，积极稳妥地安排，④积极采用各种开拓性

措施；⑤主要部分明确规定，一般部分大致要求。房地产开发项目流程设计的作用有：①便于从全局出发对房地产开发企业做出安排，②作为纲领性文件，利于指导房地产开发的其它具体性计划的编制；②有利于筹措资金和其它协作配合工作的谈判；④有利于对房地产开发经营过程中容易出现问题的协调。

房地产开发项目手续流程

一、开发合同。办事依据：《工程建设管理服务规范》、《城市房地产开发经营管理条例》、《湖北省城市房地产开发经营管理条例》。时间：取得土地使用权证，规划申定后。

提交：

1、可行性研究报告;

2、资质证明文件;

3、房地产开发项目审批书;

4、土地手续（土地证或土地拍卖方案及成交确认书）;

5、经规划部门认定规划平面图、定位图、竖向图、管线图;

6、前期物业管理合同（协议）;

7、相关规费缴纳证明

8、项目开发资金监管协议。发放：开发合同，项目手册。

二、开发经营许可证 办事依据：《工程建设管理服务规范》、《城市房地产开发经营管理条例》、《湖北省城市房地产开发经营管理条例》。时间：取得开发合同后。

由房管分局审批后报市局办理。）

三、单体工程审查

办事依据《城市房地产开发经营管理条理》、《湖北省城市房地产开发经营管理条理》。

时间：签定开发合同、规划许可证、计委立项建施图图纸审查后，建设工程规划许可证前。

提交：

1、当年计委计划批文;

2、单体工程建施图（图纸审查中心审查过的）;

3、建施计划书及投资计划书;

4、开发合同、开发经营许可证。发放：单体工程审查表。

四、预售许可证

办事依据 ：《城市房地产开发经营管理条理》、《城市商品房预售管理办法》《湖北省商品住宅质量保证和使用说明书试行办法》。

时间：单体工程建设投资达到四分之一，已取得施工许可证。

提交：

1、营业执照：

2、资质证书、开发合同、开发经营许可证；

3、土地使用权证或合法用地文件；

4、建设工程规划许可证；

5、开工许可证；

6、单体工程审查表；

7、施工合同；

8、工程施工进度计划；9工程建设投资25%以上证明材料；

10、商品房预售方案；

11、备案回执单；

12、平面图、楼房表；

13、商品房预售资金监管协议；

14、《商品房住宅质量保证书》、《使用说明书》。发放：预售许可证。

五、房地产开发项目竣工综合验收（分期综合验收）合格证明文件。

办事依据 ：《城市房地产管理法》、《湖北省城市新建住宅及配套设施建设与交付使用管理办法》。

时间：规划、绿化、质检验收并合格后、房屋初始登记使用前。

提交：

1、开发项目综合验收申请；

2、开发项目竣工图纸；

3、单体工程审查表；

4、规划、绿化、质检验收合格报告；

5、物业管理落实情况报告。发放：综合验收（分期综合验收）合格证明文件。

六、房屋初始登记

时间：综合验收（分期综合验收）后。

提交：

1、土地使用权证书或合法用地文件；

2、建设工程规划许可证；

3、建设工程开工证明；

4、建设工程竣工验收证明；

5、幢层户平面图；

6、房屋初始登记申请表；

7、聊城市房屋调查表；

8、营业执照复印件；

9、综合验收（分期综合验收）证明文件。发放：房屋产权证。

七、转移登记

时间：办完大证，购房合同需备案后。

提交证件：1.身份证复印件，2.购房合同，3.聊城市房屋调查表，4.购房发票，5.契税发票，6.商品房移交结算协议书，7.房屋转移登记申请、审批书，8.测绘发票，9.维修基金缴款证明。发放：房屋产权证。

第五篇：铁路运输企业成本费用管理核算规程.

铁路运输企业成本费用管理核算规程

第一章 总 则

第一条

为加强铁路运输成本、费用管理与核算，提高企业经营管理水平和经济效益，根据《企业会计制度》、《铁路运输企业会计核算办法》及国家其他有关财经法律、法规，结合铁路运输企业的特点，制定本规程。

第二条

铁路运输成本是指企业直接为运输旅客、货物发生的耗费，费用是指企业一定期间运输生产经营管理活动所发生的经济利益的流出。铁路运输成本、费用是反映生产经营活动的综合指标，是制定运输价格、营销政策和投资决策、财务清算的重要依据。

第三条

铁路运输成本、费用管理与核算是企业经营管理的重要组成部分，是企业财务会计管理的重要内容，基本任务是：通过预算、核算、控制、分析、监督和检查，挖掘潜力，降低消耗，实现企业效益最大化。

第四条

铁路运输成本、费用实行铁道部、铁路运输企业、基层站段分级管理责任制。企业在成本、费用管理与核算过程中，要 严格执行国家以及铁道部规定的成本、费用开支范围和标准，遵守财经纪律。

第五条

本办法适用于中华人民共和国境内从事铁路运输的国有独资铁路运输企业及国家控股铁路运输企业（以下简称“企业”）。非国家控股铁路运输企业和地方铁路运输企业可参照执行。企业可根据本规程，结合具体情况制定运输成本、费用管理与核算实施细则。

第二章 成本费用的范围、内容及分类

第六条

铁路运输生产经营过程中发生的各种耗费，按其经济用途划分为主营业务成本、期间费用（包括管理费用、财务费用）和营业外支出，共同构成运输总支出。

第七条

主营业务成本是企业运输生产过程中发生的与运输生产有关的各项耗费，主要内容包括：

1．运输生产人员及运输生产单位管理、服务人员的工资、奖金、津贴、补贴，经上级主管部门批准的工效挂钩结算工资收入与实际工资支出的差额，以及按规定提取的职工福利费(含基本医疗保险费、补充医疗保险费，下同)；

2．按规定计提的运输生产用及运输生产单位管理用固定资产折 旧；

3．为了恢复固定资产原有性能和生产能力，对固定资产进行周期性大修理的支出，包括成段更换钢轨、轨枕、道岔及成段清筛道床的支出，为消除路基、桥梁、隧道的严重病害进行的局部修理支出，灾害复旧支出，机车车辆和大型养路机械及其大部件的大修支出，其他设备的大修支出；

4．设备运用、养护修理耗费的材料、燃料、电力、配件、工具备品和其他支出，配件修理支出，生产场所用煤、水、电及生产用杂费；

5．运输生产人员及运输生产单位管理、服务人员的办公费、差旅费、劳动保护费、制服补贴等；

6．运输生产过程中发生的季节性和修理期间的停工损失，事故净损失，灾害预防及抢修支出；

7．办理保险、保价运输业务发生的支出；

8．按照模拟市场和内部分账核算要求发生的付费支出； 9．按照国家规定发生的其他支出。

第八条

管理费用是企业管理部门为组织和管理运输生产活动 发生的费用以及企业按规定发生的管理性费用，主要内容包括：

1．企业管理机关（以下简称机关）人员的工资、奖金、津贴、补贴；

2．机关办公费、差旅费、劳动保护费、职工制服补贴，办公设施设备的折旧费、修理费、租用费、低值易耗品摊销及其他管理费用；

3．按规定计提的机关人员的职工福利费、运输生产单位人员及机关人员的工会经费、职工教育经费、基本养老保险金、职工失业保险金、职工工伤保险金、住房公积金等工资附加费；

4．土地使用费、土地换证费、土地损失补偿费、技术转让费、业务招待费、咨询费（含顾问费）、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、广告费、展览费、董事（监事）会经费、防疫经费、客货营销费用、印花税、房产税、车船使用税、土地使用税等；

5．研究开发新产品、新技术所发生的设计费、工艺规程制定费、设备调试费、原材料和半产品的实验费、技术图书资料费、未纳入国家计划的中间实验费，与产品试制、技术研究有关的其他经费，委托其他单位进行科研试制的费用以及试制失败损失等研究与开发 费用；

6．无形资产摊销、长期待摊费用摊销，存货盘亏（减盘盈）、毁损和报废的净损失；

7．按规定计提的坏账准备、存货跌价准备； 8．企业内部铁道资金结算机构发生的费用；

9．企业按规定上交的集中费（用于全路集中管理及调度指挥）； 10．其他按照国家有关规定可以列入管理费用的支出。第九条

财务费用是企业为筹集生产经营所需资金而发生的费用，主要内容包括：

1．在金融机构的存款利息收入；

2．筹集生产经营所需资金而发生的利息支出，包括借款利息（含交付使用资产的借款利息）、应收票据贴现利息、发行债券利息等；

3．外币折算产生的汇兑损益；

4．铁道部与铁路运输企业之间的资金占用费收入，以及铁道资金结算机构向内部单位发放调剂资金而收取的资金占用费；

5．铁道部与铁路运输企业之间的资金占用费支出，以及铁道资金结算机构吸收内部单位存款而支付的资金占用费； 6．支付给金融机构、铁道资金结算机构的手续费以及铁道资金结算机构收取的手续费。

第十条

营业外支出是与运输生产经营无直接关系的各项支出，主要内容包括：

1．营业外人员的工资、奖金、津贴、补贴，按规定计提的营业外人员的职工福利费、工会经费、职工教育经费、基本养老保险金、职工失业保险金、职工工伤保险金、住房公积金等工资附加费；

2．铁路公安部门、检察院、法院、疗养院等营业外单位的经费； 3．自然灾害造成的资产损失、非季节性和非修理期间的停工损失；

4．固定资产盘亏、报废、毁损和出售的净损失；

5．债务重组损失、非货币性交易损失，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，被没收财物，公益救济性捐赠支出；

6．按规定计提的固定资产减值准备、无形资产减值准备、在建工程减值准备；

7．按规定摊销的移交社会职能补贴支出。

（主营业务成本、管理费用、财务费用、营业外支出的具体项 目、内容及有关标准按附件1、2执行）

第十一条

下列各项支出不得列入运输总支出：

1．为购置和建造固定资产、无形资产和其他长期资产的支出以及对外投资的支出；

2．应由职工福利费、工会经费、职工教育经费、基本养老保险金、职工工伤保险金、职工失业保险金等负担的支出；

3．应由工附业、事业、代办工作、多种经营和集体企业成本负担的支出；

4．新建、改建（含既有线改造）和扩建铁路、站场等工程在正式验收交接以前或正式交付运营开通以前发生的应由工程成本负担的支出；

5．其他按规定不得列入运输总支出的支出。

第三章 成本费用核算和计算

第十二条

成本、费用核算是反映运输生产经营过程中实际耗费的基本手段，是实现成本、费用全过程管理的基础。企业发生的成本、费用通过支出科目进行确认和归集。第十三条

支出科目由科目编号和科目名称组成。科目编号由 类别、部门、顺号、子目、细目、要素六部分构成。企业可根据需要在铁道部统一规定的支出科目下增设子目、细目进行明细核算，最末一级为要素（要素编码：1-工资、2-材料、3-燃料、4-电力、5-折旧、6-外购劳务、7-其他）。第十四条

成本、费用核算应遵照权责发生制原则，凡应由本期（月、季、年）负担的支出要全部计入本期成本、费用，按计划成本核算的应按规定的成本核算期及时调整为实际成本。

第十五条

主营业务成本按旅客运输成本、货物运输成本、行包运输成本、基础设施成本、其他成本等五类进行核算。

1．旅客运输成本核算为旅客运输直接发生的各种支出，包括车站旅客服务、旅客列车服务、客车运用和维护支出，相关服务付费及其他支出。

2．货物运输成本核算为货物运输直接发生的各种支出，包括货物发送、运行、中转、到达作业费用，货车、集装箱运用和维护费用，货车使用费，相关服务付费及其他支出。

3．行包运输成本核算为行李、包裹运输直接发生的各种支出，包括行包发送、运行、中转、到达作业费用，专用行包车辆运用和 维护费用，相关服务付费及其他支出。

4．基础设施成本核算为铁路路网、行车指挥等基础设施运用和维护所发生的各种支出，包括铁路线路设备等行车设施运用、养护费，行车指挥调度费及其他支出。

5．其他成本核算企业运输生产中发生的除旅客、货物、行包运输成本和基础设施成本以外的各种支出。

第十六条

主营业务成本分类确定的原则是：能够直接归属到相应成本类别的，全额列入该类成本；不能直接归属成本类别的，按照规定的工作量指标分配列入相应类别成本。分配比例根据本单位正常运输生产情况测算确定。单位须在季度决算报告中说明分配比例确定的方法及调整依据。

第十七条 主营业务成本中的工务、电务支出分运行区间、编组站、非编组站核算，电气化铁路供电支出分运行区间核算，核算原则是：正线（含与正线连接的道岔）支出归集到相应运行区间成本，站线支出归集到编组站和非编组站成本；能直接归属运行区间、编组站、非编组站的支出，全额列入相应运行区间和编组站、非编组站成本中；不能直接确定归属的共性支出，采用分配方法分摊列 入相应运行区间和编组站、非编组站成本中。具体核算方法按附件2。

第十八条

内燃、电力机车折旧、中修、大修支出分机型核算，客车折旧、段修、大修支出分车型核算,货车折旧、段修、大修支出分车种核算。能够直接区分机型（车型、车种）的修理支出，全额列入各机型（车型、车种）的相关成本，不能直接区分的按规定方法分摊。具体核算方法按附件2。

第十九条

成本、费用按要素分为工资、材料、燃料、电力、折旧、外购劳务、其他。各项成本、费用均应分要素核算。各要素核算内容和要求为：

1．工资，指按规定支付给与本单位签订劳动合同的职工的工资、奖金、津贴、补贴以及经上级主管部门批准的工效挂钩结算工资收入与实际工资支出的差额。生产人员工资按工作岗位、作业地点、作业对象进行分类归集，对应列入有关成本、费用支出科目及其子目、细目，只对应一个细目、子目或科目的生产人员工资直接列入，涉及多个细目、子目或科目的按附件2规定的分配方法列入。

2．材料，指运输生产经营过程中所耗费的材料、配件、油脂（含清洗用柴油、汽油）、工具备品、劳动保护用品等有实物形态的物品。材料支出的核算应严格执行定向定量制度。已领未用的材料应在月末办理盘点退料手续，不得发生账外料。存放在铁路沿线的线上料应加强管理，采取分存制进账，不得一次出账。低值易耗品领用后一次列销，建立保管台账实行数量动态管理。材料、配件修旧利废所发生的支出在运输总支出中核算。

3．燃料，指运输设备运用所消耗的固体、液体、气体等燃料支出。燃料支出应根据燃料消耗报表及有关记录，按用途归集到相关支出科目。

4．电力，指铁路运输设备运用、修理过程中的动力、照明及其他用电。电力支出应按用途归集到相关支出科目。

5．折旧，指按《铁路运输企业固定资产管理办法》规定的固定资产分类折旧率及应计折旧固定资产价值计提的折旧支出。

6．外购劳务，指支付给与本单位签订劳务合同的外请劳务的支出。各单位的运输生产任务原则上由本单位职工完成，不得外请劳务；对因运输生产需要确需外请劳务的，须经企业劳资部门和财务部门批准，与对方签订劳务合同，发生的支出在有关支出科目中按外购劳务要素核算。7．其他，指不属于以上各要素的支出，主要包括：差旅费、福利费、职工教育经费、工会经费、基本养老保险金、职工失业保险金、工伤保险金、住房公积金、事故费用、付费支出、委外修理支出、财务费用和其他支出。

第二十条 根据内部模拟市场和分账核算的要求，企业内部客运、货运、路网之间，以及国有独资铁路运输企业之间相互提供产品、劳务，实行收付费制度。提供服务方取得提供服务收入，发生的支出在运输总支出中分要素核算；接受服务方支付的费用按付费支出核算。

列入主营业务成本的付费支出项目主要包括：

1．客运线路使用费、客运机车牵引费、客运跨企业电力机车接触网使用费及电费、车站旅客服务费、旅客列车上水服务费、提供加挂客车服务费、售票服务费、客车租用费、客运机车修理服务费、客车修理服务费用、其他服务费等；

2．列入货物运输成本的付费支出项目：货运线路使用费、货运机车牵引费、货运跨企业电力机车接触网使用费及电费、承运及发送服务费、到达作业服务费、中转作业服务费、货车使用费、车辆 租用费、车辆编解服务费、车辆挂运费、空车调用费、、货运机车修理服务费、其他服务费等；

3．列入行包运输成本的付费支出项目：行包(行邮)专列线路使用费、行包(行邮)专列机车牵引费、行李车邮政车车辆挂运费、行包专列车辆使用费、行李车邮政车车辆租用费、行包承运及发送服务费、行包到达作业服务费、行包中转作业服务费、行李车修理服务费、行包运输劳务费、其他服务费等；

4．列入基础设施成本的付费支出项目：工务、电务设备修理服务费、其他服务费等。

第二十一条

企业内部付费支出，由企业在核算期末按内部收付费关系进行冲抵，冲抵后企业内付费支出为零；国有独资铁路运输企业之间的付费支出，由铁道部统一按收付费关系进行冲抵，冲抵后国铁内付费支出为零。

第二十二条

企业的运输设备维修、中修业务，按照职责分工由运营单位完成的，发生的支出在运输总支出中分要素核算。工务、电务设备大修由运营单位施工，发生的支出在运输总支出中分要素核算，因施工能力和条件等原因需将大修项目委托非运营单位施工 的，应通过招投标方式确定施工单位，发生的支出在其他要素核算。

企业因能力不足，运输设备修理需由其他国有独资铁路运输企业承担的，实行收付费制度，委修方支付的修理服务费按付费支出核算；承修方取得提供服务收入，发生的支出在运输总支出中分要素核算。承修方相关人员工资在工效挂钩工资中列支。

第二十三条

预提费用是指支出已经发生但尚未支付、需预先提取的成本、费用。预提费用的项目和标准，必须按铁道部规定的办法执行；预提数与实际数发生差异时，应按实际发生数调整成本、费用的列支数。

第二十四条

一次支付、分期摊销的支出，根据费用的受益期限确定分摊数额，按其性质列入主营业务成本、管理费用、营业外支出。

大修理支出按实际发生金额一次列入成本、费用。

第二十五条

铁路运输成本计算是在成本、费用核算的基础上，将一定时期的成本、费用归集到不同的计算对象。为满足企业盈亏分析、经营决策、财务清算对成本信息的需求，企业应正确、合理计算各种运输成本，根据企业的特点和管理需要，主要计算客运总 支出、货运总支出、行包总支出，单位旅客运输成本、单位货物运输成本、单位行包运输成本，单位客运支出、单位货运支出、单位行包支出，客、货运作业成本（包括变动成本和固定成本）、分线成本、区域平均成本等。

第二十六条

成本计算的方法可以采用直接分配法、直接分析法、作业成本法、回归分析法、典型调查法、工程模型法。铁路旅客运输、货物运输、行包运输单位成本、单位支出的计算采用直接分配法，具体计算方法见附件5。

第四章 成本费用管理责任制

第二十七条

铁路运输成本、费用管理实行集中统一与分级管理相结合、技术与经济相结合、专业管理与全员管理相结合的管理责任制，企业是成本、费用管理控制主体，基层站段是成本中心。各级、各部门要按照分工履行成本管理职责。

第二十八条

铁道部负责铁路运输成本、费用的综合管理，主要职责是：

1．根据国家财经政策法规规定，制定和修改《铁路运输企业成本费用管理核算规程》及相关成本管理办法； 2．监督检查企业成本、费用管理与核算情况； 3．制定、推广企业主要成本、费用定额及标准；

4．编制、下达国有独资铁路运输企业的成本、费用预算，审核企业预算编制情况，监督、检查、考核企业预算执行情况；

5．指导企业成本费用管理与核算，总结推广成本、费用管理经验；

6．其他由铁道部管理的项目。

第二十九条

企业的运输成本、费用管理在企业主要负责人的领导下，由总会计师（总经济师）组织，财务部门会同相关业务部门共同负责实施。主要职责是：

1．执行成本、费用管理核算的各项规章制度，制定企业成本、费用管理核算补充规定或实施细则；

2．建立横向到部门，纵向到站段的成本、费用管理体系； 3．制定各项实物消耗定额和成本、费用定额及标准；

4．提报企业成本、费用预算建议，根据铁道部下达的支出预算和企业的经营目标，分解下达成本、费用预算，监督、检查、考核所属单位和部门的成本、费用预算执行情况； 5．组织成本、费用核算，指导所属单位成本管理工作； 6．组织成本、费用分析，提出并落实加强管理、改进经营、提高效益的措施；

7．培训成本管理人员，总结交流成本、费用管理经验，提高管理水平。

第三十条

基层站段是成本、费用预算执行与控制的主体，其成本、费用管理在单位主要负责人的领导下，由分管领导负责组织，财务、计划、统计及有关部门具体实施。主要职责是：

1．执行成本、费用管理核算的各项规章制度，制定本单位实施细则；

2．建立以成本、费用控制为核心的经济核算体系和相应的站段、车间、班组经济责任制；

3．建立健全定额管理办法，提高定额管理水平；

4．向企业提报成本、费用预算建议，将企业下达的成本、费用预算分解落实到各部门、车间、班组、科目负责人，监督、检查、考核预算执行情况；

5．加强车间、班组核算，车间应设专（兼）职核算员，班组应 设兼职核算员，保证反映及时、核算准确；

6．加强成本管理基础工作，健全各项原始记录、成本费用有关台账；

7．按月组织经济活动分析，分析成本费用节超原因，制定并落实加强成本管理的措施。

第五章 成本费用预算管理

第三十一条

预算管理是成本、费用管理的有效手段，是实现企业经营目标的重要保证。通过成本费用预算的编制、下达、执行、控制、考核和评价，实现对成本、费用全员全过程的管理和控制。

第三十二条

成本、费用预算的编制应遵循以下原则： 1．目标性原则。成本、费用预算的安排要以实现企业经营目标为前提，保证运输安全生产、客货营销所必需的支出；

2．全面性原则。所有的成本、费用应纳入预算编制和管理范围； 3．协调性原则。成本、费用预算与其他预算相衔接，形成互为支撑、相互协调的预算体系；

4．分级分类管理原则。成本、费用预算由铁道部、企业、基层站段分级管理和编制，并按照预算内容的不同类别由各职能部门分 工负责。

第三十三条

成本、费用预算的编制采取“自下而上，自上而下，上下结合”的“两上两下”程序，可采用弹性预算、零基预算等方法。

第三十四条

成本、费用预算下达后必须严格执行，未按规定调整前不得发生预算外支出。预算执行中，发生不可抗力因素、运输生产布局的重大调整、运输生产方式的重大改变、市场的重大变化等重大事项，按规定程序调整成本、费用预算。

第三十五条

企业应建立成本、费用预算考核制度及考核办法，严格考核预算完成情况。

第六章 成本费用管理基础工作

第三十六条

建立健全定额管理体系，加强定额管理。建立并不断完善成本、费用定额、劳动定额和各种原材料、燃料、动力、工具的实物消耗定额指标体系，扩大定额管理的覆盖面，凡能够实行定额管理的项目，都应按定额进行管理、组织生产、考核消耗。

定额的查定要在调查研究基础上，运用技术测定、历史统计、现场写实、综合分析等方法进行。定额的确定应兼顾先进性、可行性。定额要按照管理权限逐级审查确定。在执行过程中应保持定额 的相对稳定性，但在技术条件改进或运输组织及相关客观条件有较大变化时，应及时修订有关定额。

第三十七条

建立健全原始记录、统计制度。运输生产经营活动中的运输生产任务指标，质量验收，设备修理、利用，劳力、材料、燃料、电力等消耗以及物资的收、发、转移、毁损等都必须有正确、完整的原始记录，并根据管理的需要进行分类、统计。

第三十八条

加强计量和验收工作。物资的收、发和水电等能源消耗都要经过严格计量。各种计量用具和仪表应配备齐全，符合国家标准。入库物资的数量、品种、规格、质量要严格验收。

第三十九条

建立成本要素价格指数制度，反映主要材料、燃料、电力市场价格变动对运输成本、费用的影响。

第四十条 加强成本、费用分析。成本、费用分析分为日常分析、定期分析、专题分析、动态分析等形式，主要采用比较法、因素分析法、作业成本分析法、量本利分析法、回归分析法等方法。各单位要建立健全经济活动分析制度，检查和评价成本、费用预算执行情况，查找节超原因，提出并落实改进经营管理的各项措施。第七章 成本费用监督检查

第四十一条

成本、费用监督检查应贯彻实事求是、严格纪律、严肃认真的原则。成本、费用监督检查的内容包括：

1．成本、费用管理责任制的落实情况；

2．成本、费用开支范围和开支标准的执行情况； 3．成本、费用预算编制、执行情况；

4．成本、费用核算的真实性、准确性和及时性；

5．其他需要监督、检查的事项。

第四十二条

各级财务、审计部门要及时纠正违反成本、费用管理规定、擅自修改成本核算软件和数据的行为，根据实际情况提出处理意见，责任单位和个人必须及时落实。

第八章 附则

第四十三条

本规程由铁道部财务司负责解释。第四十四条

本规程自2006年1月1日起实行。

附件

1.铁路运输成本费用科目表 2．路运输成本费用科目说明 3．铁路运输成本费用工作量 4．铁路运输成本费用报表

5．铁路运输单位成本、单位支出计算办法