成本费用管理规范

第一篇：成本费用管理规范

成本费用管理规范

第一条 成本费用是指酒店在经营过程中发生的各项物料、原材料消耗，人工报酬或其它耗费。

第二条 根据管理班子与国家财会制度的有关规定，酒店制订了成本及费用项目，并按客房、餐饮、商场、电话、洗衣、商务、健身、美容等营业部门和其它非经营部门分别进行成本费用的核算及考核管理。

第三条 酒店成本主要指餐饮成本和商品成本。餐饮成本主要指食品饮品的原材料、辅料的进价加运输、关税等费用的成本;商品成本主要指商品进价加有关费用。

第四条 费用的核算与控制

1.营业费用，主要是客房、餐饮、商场等经营部门发生的直接费用，是各部门可直接控制的费用。

2.行政费用，主要是行政管理费、市场费、能源及维修费用，是不能直接计入各个部门的费用。

3.非经营费用，主要是折旧费、大修费、集团总部费、土地使用费、房产税、保险费、汇兑损益、利息等费用，是管理者无法直接控制的费用。

4.对于第二类行政管理费用，由各职能部门进行控制，按照预算计划进行考核。

第五条 成本费用核算原则

1.依据权责发生制原则，以权责发生的时间作为会计确认的基础，同时，收入与其相关的成本费用要相互配比，以正确核算各期损益。

2.成本费用发生时，要按实际成本计价。

3.合理划分收益性支出和资本性支出。由于支出而产生的效益仅与会计年度相关的，应作为收益性支出;而支出产生的效益与几个会计年度相关的，则应作为资本性支出。

4.酒店为购建固定资产，购入无形资产及其它资产支出、对外投资支出、罚没损赠及其它与生产经营业务无关的其它支出，不能列入成本费用。

第二篇：成本费用管理

第七章 成本费用管理

第三十五条 公司在业务经营活动中发生的与业务有关的支出，按规定计入成本费用。成本费用是管理公司经济效益的重要内容。控制好成本费用，对堵塞管理漏洞、提高公司经济效益具有重要作用。

第三十六条 成本费用开支范围包括：利息支出、营业费用、其他营业支出等。

（一）利息支出：指支付以负债形式筹集的资金成本支出。

（二）营业费用包括：职工工资、职工福利费、医药费、职工教育经费、保险费、固定资产折旧费、摊销费、修理费、管理费、通讯费、交通费、招待费、差旅费、车辆使用费、报刊费、会议费、办公费、劳务费、奖励费、各种准备金等其他费用。

（三）固定资产折旧费：指公司根据固定资产原值和国家规定的固定资产分类折旧率计算摊销的费用。

（四）摊销费：指递延资产的摊销费用，分摊期不短于5年。

（五）各种准备金：各种准备金包括投资风险准备金和坏帐准备金。投资风险准备金按年末长期投资余额的1%实行差额提取，坏帐准备金按年末应收帐款余额的1%提取。

（六）管理费用包括：物业管理费、水电费、职工工作餐费、取暖降温费、全勤奖励费等其他费用。

第三十七条 保险按照相关规定交纳。

第三十八条 加强对费用的总额控制，严格制定各项费用的开支标准和审批权限，财务人员应认真审核有关支出凭证，未经领导签字或审批手续不全的，不予报销，对违反有关制度规定的行为应及时向领导反映。

第三十九条 公司各项成本费用由财务部负责管理和核算，费用支出的管理实行预算控制，财务部要定期进行成本费用检查、分析、制定降低成本的措施。

第三篇：房地产企业成本费用票据管理

房地产企业成本费用票据管理

一、合法凭据的理解

《进一步加强税收征管若干措施》（国税发[2009]114号）规定，未按规定取得合法有效凭据不得在税前扣除。许多税务人员认为，企业列入成本费用的项目都必须取得发票，这是对税收政策的误解。这里的“合法凭据”，是指合法的原始凭证，包括经济合同、出库单、入库单、公证书、法院判决或裁定书、个人身份证复印件、汇款单据、收款收据、中介机构或有关部门的证明、缴款书、财政收据、捐赠票据等等。通常，可以将合法凭据分为外来凭据与内部凭据，外来凭据又可按照是否为增值税应税项目分为应税项目凭证和非应税项目凭证，其中，对于应税项目凭证除购买金融商品等特殊情形外，应当取得发票。

“发票，是指在购销商品，提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。”《发票管理办法》第二十四条规定：“任何单位和个人不得自行扩大专业发票使用范围。”2016年5月1日，营改增全面施行后，营业税普通发票停止使用，相关业务均应开具增值税普通发票或增值税专用发票。

实务中，属于企业经营范围，并经税务机关核准的，企业可以领取发票自行开具。个人取得的应征增值税收入以及企业取得的非工商登记经营范围的应征增值税收入，应向税务机关申请代开发票。发票应按照《中华人民共和国发票管理办法》相关规定进行填写，详细填有购买货物、接受劳务或服务的具体名称(品名、规格、型号、劳务或服务项目等)、数量及金额等。对因各种原因确实无法详细填写的，应附销售单位购销合同和填写的明细货物（或劳务、服务）清单。另外，发票的形式多种多样，例如火车票，虽然没有税务机关的监制章，但属于经国家税务总局核准的特种发票。

依据上述原则，下列业务无须取得发票：工资薪金支出、土地出让金、股权受让款、政策性拆迁补偿费、税款、捐赠支出、不构成增值税价外费用的违约金、赔偿款、同一法人实体内部的总分支机构及分支机构之间固定资产划拨、以公司合并或分立方式取得的非现金资产等等。

二、房地产企业开发成本合法凭据掌握的原则

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）文件规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。但以下几项预提(应付)费用可以在税前扣除：

(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。开发成本包括土地出让金、拆迁补偿费、前期开发费、工程建筑成本、公共配套设施费、开发间接费用等。房地产企业开发成本中的合法有效凭证应按下列原则掌握：

（1）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；（2）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；

（3）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；

（4）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

三、开发成本各项支出有关票据的具体说明

（一）土地出让金

国税发[1993]149号文件规定，政府出让土地，不征营业税，故不得开具发票，应取得土地管理部门开具的财政票据为入凭据。财税[2016]36号文附件三《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十七）项规定：“土地所有者出让土地使用权，免征增值税。”严格说来，土地出让金收入全部归财政所有，出让金收入应界定为不征增值税，继续开具财政票据，但由于税法将其界定为免税项目，理论上应开具增值税普通发票。实务中，土地出让金财政票据应界定为合法凭据。

（二）拆迁补偿费 房地产企业向被拆迁户支付补偿费，其业务流程并非被拆迁户直接将土地使用权、地上建筑物转让给房地产企业，而是政府收回土地使用权，再由政府与房地产企业签订土地出让合同。房地产企业采取支付拆迁补偿费或拆迁安置方式取得土地使用权的，房地产企业仍需按照财税[2004]134号文件规定补交契税。国税发[1993]149号文件还规定，因政府收回土地使用权而取得的补偿金，不征营业税。因此，被拆迁户无需向房地产企业开具发票，而应当由房地产企业向主管税务机关申请领用地方税务局监制的“某某市工商企业非商事收费收据”，主管税务机关没有上述收费收据的，可以由房地产企业采取自制凭证入账，同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料备置于本公司备查。委托拆迁公司支付的拆迁补偿费，也采用上述方式入账。

财税[2016]36号规定，营改增后，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者取得的收入免征增值税。土地补偿款由“不征营业税”改成了“免征增值税”，因此应取得增值税普通发票。此外，根据国税函[2007]969号文件关于“对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费不征收营业税”的精神，营改增后，地上附着物补偿也应免征增值税，应与土地补偿合并，一并开具增值税普通发票。财税[2016]36号文件规定，拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业，按“建筑服务—其他建筑服务”税目征收增值税，因此，向拆迁公司支付的拆迁费用，应取得建筑公司开具的增值税发票。房地产企业将拆迁工程（含拆迁补偿费、拆迁劳务费）整个承包给拆迁公司的，应取得全额的建筑服务增值税专用或普通发票，直接给被拆迁户的补偿费作为拆迁公司的成本处理，其凭据的取得同上。

（三）土地整理费

根据财税[2016]36号文件，平整土地按“建筑服务”缴纳增值税。因此，支付给其他公司的土地整理费应取得增值税发票。

（四）挖土费

支付给农民工（非雇员）的挖土费等，不得采用工资表发放，应由个人向税务机关申请代开增值税普通发票。开具发票时，由税务机关征收个人所得税。税务机关已征收个人所得税的，房地产企业不再扣缴个人所得税。

（五）设计费、项目咨询服务费、工程监理费

1.境内服务单位。根据财税[2016]36号文件规定，房地产企业向境内公司支付的设计费、项目咨询费、监理费，应当取得提供服务的单位机构所在地税务机关提供的增值税发票，开票明细依次为“文化创意服务—设计服务”、“现代咨询服务—咨询服务”、“现代咨询服务—鉴证服务”。2.境外服务公司。根据财税[2016]36号文件规定，境内企业接受境外企业或个人应税服务的，境外企业或个人负有增值税纳税义务，当境外单位在境内未设经营机构时，税款由境内服务购买方负责代扣代缴。支付给境外单位或者个人的款项，需取得解缴税款完税凭证、书面合同、付款证明、和境外单位的对账单或者发票作为入账凭据。如果税务机关对企业从境外取得的有关发票或者凭证有疑义的，企业需提供境外公证机构或者注册会计师的确认证明，经税务机关审核认可后，方可作为税前扣除凭证。

（六）建筑工程

房地产企业的建筑工程是指新建、改建开发产品的工程作业。

1.包工包料。应取得建筑服务增值税专用或普通发票，发票金额与承包额相等。

2.包工不包料（甲供工程或清包工）。

根据财税[2016]36号文件，建筑公司提供清包工或甲供工程时，可以适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额计征增值税。建筑公司虽然按差额计算缴纳增值税，但应向房地产企业按全额开具增值税专用或普通发票。税总纳便函[2016]71号文件中对此问题举例如下：

问：总包收到100万，分包款50万，购货方要求开具100万发票，纳税人实际缴纳50万的税款，如何开票？

答：可以全额开票，总包开具100万发票，发票上注明的金额为100/(1+3%)，税额为100/（1+3%）*3%，下游企业全额抵扣。纳税人申报时，填写附表3，进行差额扣除，实际缴纳的税额为（100-50）/(1+3%)*3%。当建筑公司提供清包工或甲供工程服务，适用一般计税方法时，不存在差额计税，需全额计征增值税并开具发票。

上述两种情况下，房地产企业均以全额的增值税专用或普通发票作为入账凭据。

（七）装饰工程

装饰，是指对建筑物、构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的工程作业。

1.包工包料。与建筑工程相同。

2.包工不包料（清包工或称甲供材）。与建筑工程相同。

（八）设备安装

1.房地产企业从商家或生产厂家采购设备，再由房地产企业与安装公司签订安装合同的，应当取得商家或厂家的增值税发票，并仅就安装费的部分，由安装公司开具建筑服务增值税专用或普通发票。

2.商业企业发生的外购设备销售给房地产企业同时提供安装服务的混合销售行为，应按货物销售计算缴纳增值税。因此，商业企业应给房地产公司出具全额的增值税发票。至于是商家自己的员工负责安装，还是商家再聘请其他安装公司安装，与房地产企业无关，属于商家成本。

房地产企业自行采购设备，设备生产厂家开具的增值税发票抬头应为房地产企业，这种情况下，安装公司仅就安装费金额计算增值税。安装公司应向房地产企业开具增值税发票（金额不含设备价款）。

3.工业企业自产货物并负责安装。根据财税[2016]36号文件第四十条，“一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。”因此，工业企业对于取得的货物销售与安装服务需全部按货物销售缴纳增值税，并开具增值税发票。

（九）房屋修缮

房屋修缮，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。根据财税[2016]36号文件规定，房屋修缮按照“建筑服务”计算缴纳增值税。因此，房地产企业支付的房屋维修费用，应以建筑服务增值税发票作为入账凭据。

允许记入开发成本的房屋维修费用是指开发产品完工前的维修费用。

（十）绿化工程

绿化工程往往与建筑工程相连，或者本身就是建筑工程的一个组成部分。例如：绿化与平整土地无法分开，而平整土地本身就属于建筑服务中的“其他建筑服务”。财税[2016]36号文件规定，园林绿化属于“建筑服务—其他建筑服务”。实务中，园林绿化较容易涉及混合销售，对于企业将自己种植的苗木用于承接园林绿化工程，一般按下列情形处理：

如同提供“工程服务”需要建筑材料一样，包工包料的建筑工程无论材料占收入比重多少，都应界定为从事建筑服务的单位的混合销售，按建筑服务征收增值税。因此，园林绿化作为“其他建筑服务”，无论是清包工，还是包工包料的绿化工程，也无论苗木收入占收入的比重多少，都应界定为从事“其他建筑服务”的单位的混合销售行为，应全额开具增值税专用或普通发票，按11%计算增值税。

如果房地产企业自行采购花草、树木，聘请园林绿化公司负责施工的，按甲供工程业务处理。对于上述情况，房地产企业将绿化工程承包给园林绿化公司，均应取得园林绿化公司开具的增值税专用或普通发票作为入账凭据。

（十一）利息支出

房地产企业利息支出一般分三种情况：向银行等金融机构借款、向企业等非金融机构借款、向信托计划借款。全面施行营改增后，贷款服务需缴纳增值税，房地产企业的利息支出一般以贷款方开具的增值税专用发票或普通发票作为入账凭据。向非金融机构支付利息时，企业还需于按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。当向信托计划借款时，因信托计划非纳税义务主体，无法开具增值税发票，故实务中，房地产企业以信托公司开具的息单作为入账凭据。

房地产企业使用企业集团内统借统还资金支付的利息，在营改增前不征营业税，使用收据入账即可。在营改增后属于免征增值税项目，也应取得增值税普通发票。房地产企业支付的符合统借统还的利息支出不受关联债资比例的限制。

（十二）办公费

1.各部门发生的各种办公用品及耗材费、IT软件硬件维护费、维修费、印刷费等，凭增值税专用发票或普通发票入账。

2.各种搬运费和文件资料的邮寄费，凭运输单位开具的增值税专用发票或普通发票入账，如果是个人提供搬运劳务，应由个人至税务机关申请代开增值税普通发票。3.购买购物卡。《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）规定，售卡方取得的价款属于“未发生销售行为的不征税项目”，不得开具增值税专用发票，只能向购卡方开具增值税普通发票，项目名称为“预付卡销售和充值”，发票税率栏填写“不征税”。文件同时规定，持卡人持卡消费时，商户不得向持卡人开具增值税发票。对外赠送的预付卡，与生产经营有关的，可列入业务招待费，若用于回扣、贿赂等非法支出则不得在税前扣除。预付卡用于职工福利的，列入职工福利费总额按规定标准扣除。预付卡用于本单位消费，凡没有提供具体消费项目，无法证明与生产经营有关的，不得在税前扣除。

（十三）通讯费

各部门发生的通讯设施开通费用、办公固定电话、手机的月租费、网络使用费等，凭发票抬头为公司的增值税专用发票或普通发票入账。

（十四）差旅费

1.因公出差实际发生的车、船、飞机交通费、住宿费。交通费可直接凭火车票、机票作为入账凭据。住宿费凭抬头为公司的增值税专用发票或普通发票入账。全面施行营改增后，员工出差住宿酒店，凭下列资料可要求酒店开具增值税专用发票：房地产企业名称、纳税人识别号、地址电话、开户行及账号信息，不需要提供营业执照、税务登记证、组织机构代码证、开户许可证、增值税一般纳税人登记表等相关证件或其他证明材料。

2.因公出差发生的补助费、误餐补助、司机出车补助和单位核定的差旅费包干费用等。各种补贴、津贴在应付职工薪酬科目列支，无需取得发票。国税发[1994]89号文件规定，误餐补助和差旅费津贴不征个人所得税，具体标准由主管税务机关确定。对于差旅费津贴支出，企业需准备内部财务管理制度、津贴标准、出差人员姓名、出差地点、时间和任务等证明材料备存。

（十五）市内交通费

各部门人员办理公司业务而在本市发生的交通费用，直接列入管理费用、销售费用或开发间接费用中的“交通费”，并以车票作为入账凭据。（十六）车辆使用费

各部门使用内部、外部运输车辆及职工上下班使用的车辆所发生的汽油费、维修费、过桥过路费、保险费、停车费等费用。如汽车为公司固定资产，上述所有费用据实列支。如为私车公用，必须签订租赁合同，租赁费（申请税务机关代开增值税发票）、停车费、路桥费、汽油及维修费均可由公司列支，但保险费、车辆购置税属于车主费用不能由公司列支，公司承租的车辆亦不能扣除折旧。（十七）租赁费

承租房屋或设备发生的租赁费支出，凭出租方开具的增值税发票入账。如果出租方为个人的，该个人可向税务机关申请代开增值税发票。同时，公司向个人承租资产约定税款由公司承担的，应换算为含税金额开票。（十八）交际应酬费

1.企业为开发经营活动发生的合理需要支付的招待费用，凭餐饮企业开具的增值税普通发票入账。

2.邀请政府相关部门考察、调研企业有关项目，凭发票直接列入管理费用-调研费，同时将邀请函、会议纪要等复印件，作为附件记账。（十九）会议费 企业召开的专业工作会议费用，包括会议期间租用场地的费用、车辆使用费、资料印刷费等，凭发票计入会议费，同时保存会议时间、会议地点、会议对象、会议目的、会议内容、费用标准等内容的相应证明材料备存。（二十）物业管理费

各部门支付给外部公司的费用，包括物业费、保安服务费、保洁费，凭增值税专用或普通发票入账。（二十一）水电费

各部门使用水、电所发生的费用，取得水电部门开具的增值税专用发票或普通发票入账。如果共用户头为其他企业水表和电表的，则凭其他企业开具的增值税专用或普通发票入账。（二十二）咨询费

企业向有关咨询机构进行科学、技术、经营管理等方面咨询所支付的费用，以及聘请技术、会计、税务和法律顾问等支付的费用。

凭服务提供方开具的增值税专用或普通发票入账。如服务方为个人，该个人各税务机关申请代开增值税普通发票，如果约定税款由公司承担的，应换算为含税金额开票。

（二十三）广告费

公司为达到推销产品、树立公司形象等目的，而在电视台、电台、报纸、杂志等传媒机构做广告，包括：户外媒体、电视媒体、平面媒体等，凭增值税专用或普通发票入账。（二十四）业务宣传费 1.企业开展对外业务宣传活动所支付的费用，主要是指未通过媒体的广告性支出，以及举行各类信息发布会、新闻发布会、展示会发生的各项费用，包括：活动服务费、活动展览展台费、活动发布会招待媒体记者的各项费用、活动宣传资料费、为宣传活动发放给客户的小礼品、活动邀请嘉宾的交通及住宿费、活动现场演出费等，应计入销售费用-宣传费，并凭增值税专用发票或普通发票入账。

2.抽奖活动奖励给客户的金额较大礼品。

凭购买礼品取得的增值税专用发票或普通发票以及活动方案入账。借：库存商品

借：应交税费—应交增值税—进项税额 贷：银行存款

根据财税[2011]50号文件规定，客户通过抽奖获得的礼品应按“其他所得”扣缴个人所得税。实际操作中往往是无法代收代缴个人所得税，故只能由公司承担，且不能在所得税前扣除。

借：销售费用—业务宣传费 贷：库存商品

贷：应交税费—应交增值税—销项税额 贷：应交税费—应交个人所得税

3.接待客户的景区门票、旅行社开出的旅游费、机票、会务费，计入“管理费用—业务招待费”，并凭增值税专用发票或普通发票入账。（二十五）市场调研费

企业对市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析等活动所发生的各项费用计入“管理费用—市场调研费”，并凭增值税专用发票或普通发票入账。（二十六）劳动保护费

各部门发生的劳动保护用品的购置费等，如购置员工工装、工牌、工程用安全帽等，凭增值税专用发票或普通发票入账。（二十七）人员招聘费

企业为招聘到合格人才，通过人才交流中心、报纸、网络等途径进行招聘活动所发生各项费用凭增值税专用发票或普通发票入账。需要注意的是，当企业通过人力资源公司以人力资源外包的形式招聘时，根据财税[2016]47号文件规定：“纳税人提供人力资源外包服务，按照经纪代理服务缴纳增值税，其销售额不包括受客户单位委托代为向客户单位员工发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金。向委托方收取并代为发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。”（二十八）临时用工劳务费

管理部门临时雇佣的劳务工所支付的费用，由个人向税务机关申请代开增值税普通发票列入相关成本、费用。（二十九）工资社保、住房公积金等

以员工的工资签收单、代扣代缴税款明细、《社保费专用凭证》或《社保费专用缴款书》为入账凭据，住房公积金以收缴单位开具的专用票据为入账凭据。同时将工资分配方案、工资结算单、企业与职工签订的劳动合同、个人所得税扣缴情况以及经社保机构盖章的企业职工缴纳社会保险名单清册，作为备查资料。向受雇的员工支付的解除劳动合同（辞退）补偿金，以企业与职工解除劳动合同（辞退）协议、当事人签字的付款单据作为入账凭证。（三十）职工旅游费 企业组织员工旅游发生的相关费用计入职工福利费，企业工会组织的职工旅游计入工会费。根据财税[2004]11号文件规定，单位组织员工旅游发生的费用应当并入工资薪金所得总额一并计算个税。（三十一）销售佣金

对员工完成业务目标进行的奖励，依据一定的指标完成情况进行考核发放或聘请销售代理公司销售产品而发生的代理手续费等。

聘请销售代理公司支付的代理手续费，应取得销售代理公司开具的增值税专用发票或普通发票。财税[2009]29号文件规定：“企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，不超过以下规定计算限额以内的部分，准予扣除；超过部分，不得扣除…其他企业：按与具有合法经营资格中介服务机构或个人(不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等)所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。”国税发[2009]31号文件规定：“企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。”

房地产企业向本单位员工支付的销售奖励，属于奖金性质，通过“应付职工薪酬”科目核算，无需发票。

（三十二）营销体系奖励内部员工奖励品

如：金额在2000元以上的电视机、电动车等。

建议将电视机、电动车等发票直接由商家开给个人，公司账面体现借记应付工资，贷记现金。

（三十三）营销体系销售房屋附赠品 房地产企业销售商品房向业主附赠品如：空调（价值2000元）、奥运银条（价值600元）、咖啡机（价值300元）等，通常由商家将空调等增值税发票直接开给业主，房地产企业以折扣销售方式确定房价，例如，房价100万元，赠送空调2000元，则销售不动产开具：房价100万元，减折扣2000元，实收998000元。

如果采取先购入再赠送，必须全额开具100万元的销售不动产发票。财税[2011]50号文件规定，企业在销售商品（产品）和提供服务过程中向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，不征收个人所得税：企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等。（三十四）售楼处费用

销售活动结束后要拆除的售楼处、样板间的设计、建造、装修、装饰等费用，在发生时记入销售费用，实际拆除时不作账。不拆除的，区别处理，其中属于开发产品作为样板房的，发生的装修等费用视同精装修房，计入该套房屋的开发成本，不分摊至其他开发产品成本。如果利用物业用房、会所作为临时售楼处使用，应作为公共配套设施处理，计入开发总成本，分摊至所有可售建筑面积的开发成本之中。以开发产品作为样板房，按待售精装修房处理。（三十五）赔款与违约金支出

房地产企业与客户或供应商发生的各类违约金支出，以双方签订的质量赔款协议、质量检验报告（或质量事故鉴定）、相关合同、法院文书以及付款单据为入账凭证。

第四篇：成本费用控制管理标准[模版]

成本费用控制管理标准 1.总 则 1.1 为了加强对本单位成本费用的内部控制，严格控制成本费用的开支规模，堵塞漏洞，制止铺张浪费和徇私舞弊的行为，根据《中华人民共和国会计法》等相关法律法规，制定本制度。1.2 费。1.3 成本费用的下列职务应分离：批准人与经办人的职务相分离；经办人与证明人、验收人相分离。2.分工和授权 2.1 单位的成本费用预算方案和成本费用的承包考核方案由公司财务部门统一编制，报经公司管理层会议审议通过后，将各项成本费用指标下达各单位执行实施。各区队（或车间）和财务部门负责人要采取有效措施控制本单位的成本费用的开支规模，确保本单位的成本费用承包考核指标不超支。2.2 公司各部门领导对本部门开展正常业务开支的费用具有签字批准权，但一次开支金额超过5万元的必须提请分管矿领导签字批准，50万元以上的正常费用开支应由公司高管集体批准；非正常业务开支由分管矿领导批准，一次性开支金额在10万元以上的要经公司高管集体批准，并形成会议记录。2.3 各区队、车间、科室在本单位的正常业务和下达成本费用指标范围之内有开支自主权，具体批准权限由各单位自行制定实施，并报公司总部备案；非正常性支出（如捐赠、赞助、广告宣传）原则上由单位统一开支，各下属单位如确有必要开支，应事先报经公司领导批准同意后方可开支。2.4 财务部门负责审核、核算、记录本单位的开支成本费用，本制度所称成本费用是指单位为了获取收益而发生或支付的各种耗费以及虽与获取收益无关但应由本期负担的各种耗定期报告本单位的成本费用开支情况，并提供相关的说明和分析。汇总、分析全公司的成本费用开支情况，及时向公司有关领导报告，并提供必要的说明、分析资料。3.实施与执行

3.1 各单位应根据本单位的具体情况，将成本费用的承包指标合理分解至各职能部门或个人。

3.2 各单位开支的成本费用，必须取得正式发票或其他符合有关会计法规和公司财务制度规定的有效凭据（并附与发票或凭据相关且必要的合同、协议、文件、清单或其他证明资料），由经办人在发票上署名、表明经办人的身份或在有关凭据的填报栏上署名，需要证明或验收的由证明人或验收人署名并表明验收或证明身份，有权批准成本费用开支的人员应在自己职权范围和批准权限之内进行审批，表达批准或同意成本费用开支的意见并在发票或凭据上署名。

报账人取得的发票应符合开具发票的有关规定并加盖开票单位的发票专用章，经办人、验收或证明人、批准人应分别在发票或凭据上签名并作“经办”、“验收或证明”、“同意报账”的表述，对不符合上述要求的发票或凭据，财务部门不得受理。3.3 成本费用禁止“白条”入账的现象，特殊情况确实无法取得正式发票的，应由经办人在单位所在地税务机关补办正式发票，将取得的“白条”作为原始凭据与补办的正式发票一起作为报账的原始凭证。3.4 各单位财务部门对各种违反国家财经法规和公司财务制度或有不真实迹象的成本费用，要坚决拒绝办理报账业务，经办人员如有异议，应做好解释说服工作，解释无效的，提请本单位领导或上级公司财务部门出面处理。3.5 各单位财务部门要严格按照国家有关财经法规和公司财务制度的规定，正确地编制有关成本费用开支的会计凭证，登记有关成本费用的会计帐薄，编制有关成本费用的会计报表。3.6 财务部门要定期向矿领导报告单位成本费用的开支情况，并对费用开支情况作必要的说明，对出现的差异进行分析，对成本费用开支中出现的问题采取针对性措施加以解决，保证成本费用开支的正常、有序。3.7 财务部应对公司各部门的成本费用开支情况定期进行统计和分析，随时监控成本费用开支的情况，发现异常情况的要尽快查明原因，及时向有关领导报告，以便采取有效措施，进行制止和纠正。3.8 财务部应对公司总部和各下属单位的成本开支情况与下达的指标额进行比较、分析、考核，找出超支或节约的影响因素，明确责任，向有关领导报告，请示处理意见。4.监督与检查 4.1 4.2 新义公司成本费用的监督检查权由公司总部财务部行使。成本费用开支的监督检查的主要内容包括：成本费用控制的岗位分工和授权批准情况，重点检查是否存在由一人兼任两个以上不相容岗位的现象和成本费用的开支是否获得授权或批准。成本费用的开支是否存在越权审批或重大开支由一人审批的现象。成本费用开支的原始凭据的报销手续是否完整以及是否合法、真实和有效。成本费用开支所运用的会计科目是否正确，记录有关会计帐薄和编制有关会计报表是否准确、规范。非正常成本费用开支是否由公司高管授权或批准。4.3 内部审计人员对监督检查过程中发现的成本费用内部控制中的薄弱环节，应要求被检查单位纠正和完善，发现重大问题应写出书面检查报告，向有关领导和部门汇报，以便及时采取措施，加以纠正和完善。4.4

本制度自下发之日起执行。

第五篇：温泉成本费用管理与控制

致：张总

温泉成本费用管理与控制的建议

成本费用管理与控制是企业财务管理的重要组成部分，温泉也不例外。它不仅是制定各类产品价格的基础，也是反映温泉工作质量高低的重要综合指标。成本费用控制直接影响温泉的利润水平。因此，对于温泉这种盈利不强行业来讲，除了加强营销，做好“开源”工作的同时，加强成本费用管理，严格控制成本费用是温泉财务管理工作的重中之重，也是做好“节流”工作的一项重要举措。基于以上的认识，通过近一年的工作实践，在此，我就温泉成本费用管理与控制谈几点自己的浅见。

一、加强成本控制必须从源头抓起。

温泉的成本主要由管理费用、人员工资和企业所经营项目的直接费用主成，其中人员工资是一笔相对固定的开支，管理费用随着企业的经营情况有所变化，而直接费用将是企业控制的主要成本，是控制的源头。控制源头就是要把好物资的“进入关”，首当其冲就是把好采购关。但这个关口要控制和把握起来有一定难度，只要做好以下几方面的工作，“源头”控制也就因迎刃而解了。

一是要建立健全严格的采购制度。温泉开业以来建立了比较完善的采购制度，这些制度对规范部门和采购行为起到积极作用。实践证明现有的采购制度是健全的，是符合经营实际的，有较好的科学性和可操作性，也为温泉正常经营提供了强有利的后勤保障。

二是执行制度的严格性。温泉的物品采购涉及方方面面，不但包括固定物资、鲜货食品的采购，还包括日常的零星采购，必须按制度按程序严格执行。也就是把好物资申购的审批关；保证质量的定价关（实行“货比三家的原则”）；物资验收的入库关（使用部门与库管一起验收购回物资的数量与质量）。

三是加强采购过程的监督。过程监督是很多企业惯用的一种有效管理方法。监督的目的就是让采购人员了解市场、熟悉每项物资的价格和质量，按使用要求保质、保量，以最底价格购回经营所需物资，保障温泉正常经营。

出现了一些供应商在鲜货的配送种类不齐全、质量等级有所下降；在成本控制上把价格考虑得最底，实际使用周期缩短，备品备件及耗品更换频繁，不但影响了成本和对客质量，还加大了工作维修量，有点得不赏失，给温泉带来原材料的浪费，使成本不能控制在最佳状态。鉴于此，温泉积极采取措施，在保证使用质量的同时，采用双重验收制度（采购与使用部门共同验货）对原材料的质量和数量进行控制，在此基础上实行货比三家，把价格尽可能控制到最底。这样，杜绝了漏洞出现，堵住了成本上升“源头”。

二、拓展融资渠道，减少资金占用，降低成本费用。

在温泉的经营活动中，资金的多少是决定资金占用数量的一项重要因素。在温泉经营规模大小既定的情况下，一方面可通过对库存物资的合理储备和对各部门耗品用量的合理控制来降低资金占用减少财务费用；另一方面还可以采用负债融资：比如办理会员卡和预收消费款或合理分期支付应付帐款等，既可以缓解一部分企业的资金压力，还可以减少财务费用，减少温泉对流动资金的需求。节约出来的资金可以用来扩大温泉的营业项目，增加经营“亮点”和“买点”，最大限度地增加经营收入；还可以用来归还银行贷款，从而提高了资金的使用效益，减少因负债增加的财务费用，增强温泉竞争活力。

三、降低成本费用，提高温泉竞争力。

在市场经济条件下，企业间、同行业间的竞争日趋激烈，无论怎样的竞争，其手段只有两个：一是产品本身的品质和良好的信誉取胜对手；二是在相同的服务条件下，以优惠的价

格取胜对手。

对于第一点，我们温泉基本做到了。温泉通过几年的营运与规范管理，在激烈的市场竞争中逐步树立起了较好的“咸水矿”品牌，以较好的服务赢得的客人的亲睐，这些都来源于规章制度的建立和完善，并严格执行；都来源于对各级管理人员的严格要求和有效指导；都来源于对员工基本素质的培养和经常化、长期化的专业培训。

对于第二点，则要通过加强成本费用管理，降低成本费用来实现。在阳江区内，有档次高于我们的五星级阳江温泉，我们拿什么与其竞争？那就是我们提供的优美环境、优质的服务、规范的管理。为此，温泉通过对自身的优劣势分析，作出了正确的市场定位和价格定位，采取加强能源控制降低能耗费用、加强设备设施维护管理延长使用寿命、分流布草洗涤、把好物资采购“进出口关”管理，保证服务质量基础上节约人力资源、提高资金利用率降低财务费用等措施，把企业营运成本控制在合理范围内，以提升温泉竞争力。

虽然温泉的整体收益和内部成本管理得到了一定的改进和提高，但立足市场竞争，我认为作为企业只靠单纯的降低成本并不是唯一可取的方法，还需要做好以下几个方面的工作。

一、需正确处理好降低成本与保证和提高服务质量的关系

作为度假型温泉酒店，在接待不同层次的客人时，都需要提供相应水平的优质服务，否则就会形成对客人的克扣，从而影响温泉的声誉。降低成本与保证服务质量是温泉管理工作中的一把双刃剑，为此，我们必须处理好降低成本与保证服务质量的关系。降低管理性成本并不是意味着降低服务质量而是要在不影响温泉服务的前提下，经过各方努力实现和达到降低成本的目的。如果不考虑服务而单纯以降低成本为目的，即使成本降低了，市场随之减小了，也失去了降低成本的实际意义。以低劣产品换来的成本下降是得不偿失的。只有提高服务质量吸引八方宾客，才能实现开源和增收节支的目的，这就要求温泉在提高管理水平和开拓市场的同时，应从其内部挖掘潜力，力求节约，减少浪费，来降低成本。

二、健全成本管理责任制，实行全员成本管理

温泉成本是在整个经营过程中逐步形成的，它涉及到各个部门和个人，因此必须实行全员成本管理。为此，要建立健全成本管理责任制，将成本计划指标分解落实到有关部门和个人，并且和岗位责任制结合起来，将成本计划的完成情况作为评定考核的一个重要内容。只有人人关注成本，人人都关心成本的降低，温泉的成本才能得到控制，真正建立起勤俭节约的企业文化氛围。

三、从温泉实际出发，实行目标管理，进行事前控制

温泉在考虑降低成本措施时，必须从实际出发，做到因地至宜、因时至宜。为此，除了进行日常记录和事后分析之外，在成本形成之前制定出目标成本，在成本形成和管理过程中加强控制，才能及时发现影响成本的不利因素，以便及时采取有效措施整改和完善，真正达到预期目的。

综上所述，增收节支、创造利润最大化是企业的最终目标。在竞争激烈的温泉行业，通过创建勤俭节约的良好企业文化，制定合理的成本费用考核奖惩制度，并建立由专人负责的监督检查体系，全面的成本控制体系就建立起来了。“咸水矿温泉”这艘航船才能扬起远行的风帆。

市场营销部：朱明强

2009-08-02