第一篇：辽宁省保障性住房准入管理细则
辽宁省保障性住房准入分配退出和运营管理实施细则
第一章
总 则
第一条为进一步加强保障性住房准入、分配、退出和运营管理，建立健全规范有序的保障性住房管理制度，根据《公共租赁住房管理办法》(住房和城乡建设部第11号令)、《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号)和《辽宁省保障性住房管理办法》(青政办〔2012〕287号)等文件精神，结合实际，制定本实施细则。
第二条本实施细则适用于全省范围内保障性住房的准入、分配、退出和运营管理。
本实施细则所称保障性住房，是指政府提供政策优惠，面向城镇最低收入、低收入、中等偏下收入家庭和其他住房困难群体出租或出售的具有社会保障性质的住房。包括公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房，其中公共租赁住房属租赁型保障性住房，经济适用住房和限价商品住房属购置型保障性住房。
第三条保障性住房的准入、分配、退出和运营管理应当遵循申请条件公开、审核程序透明、轮候规则公正、分配结果公平和运营管理规范有序的原则。
第四条市县人民政府负责本行政区域内保障性住房的准入、分配、退出和运营管理工作。要建立健全多部门联动的申请、审核、公示、轮候、配租配售、退出和纠错的联合办公机制。
市县住房城乡建设(房产)主管部门负责组织实施本行政区域内的保障性住房准入、分配、退出和运营管理工作。民政、财政、公安(车辆和户籍管理)、人力资源和社会保障(社会保险)、工商、税务、住房公积金管理、金融管理等部门按照职责分工，协同做好保障性住房的相关工作。
社区居民委员会负责辖区内住房保障的申请受理和初审工作；街道办事处(乡镇政府)负责辖区内住房保障申请的审核工作。市县住房城乡建设(房产)主管部门、街道办事处(乡镇政府)和社区居民委员会应当设立专门的窗口或指定专人负责办理住房保障申请、受理和审核等事宜，实行定岗定责，确保人员稳定。相关工作经费纳入同级财政安排。
市县人民政府要设立隶属于市县住房城乡建设(房产)主管部门的非营利性机构，承担本行政区内保障性住房建设和管理的具体工作。经费列入同级财政年度预算或从保障性住房租售收入等资金中统筹安排解决。
第二章
准入管理
第五条市县人民政府可将家庭人均收入低于上年度本地区城镇人均可支配收入，且人均住房建筑面积在16平方米以下的住房困难家庭、新就业职工、外来务工人员和户籍制度改革后进城落户且符合城镇住房保障相关规定的转户农牧民家庭纳入城镇住房保障范围。根据当地经济社会发展水平、居民收入和住房状况，合理确定保障对象住房困难、家庭收入、家庭财产的具体标准，定期调整，并向社会公布。
家庭收入指家庭成员在一定期限内拥有的全部可支配收入，包括扣除缴纳的个人所得税以及个人缴纳的社会保险费支出后的工薪收入(含养老金和其他劳动所得)、经营性净收入、财产性收入和转移性收入。家庭成员按照国家规定获得的优待抚恤金、计划生育家庭奖励与扶助金、教育奖(助)学金、寄宿生生活费补助以及见义勇为等奖励性补助，不计入家庭收入。
家庭财产包括申请人及共同申请的家庭成员拥有的全部存款、非居住类房产、车辆和有价证券等。
第六条城镇最低收入(低保)住房困难家庭可以承租公共租赁住房或领取住房租赁补贴。
城镇低收入住房困难家庭可以承租公共租赁住房或领取住房租赁补贴，亦可购买经济适用住房。
城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和在城镇就业一年以上的外来务工人员可以承租公共租赁住房。
城镇中等收入住房困难家庭可以购买限价商品住房。
户籍制度改革后进城转户的农牧民家庭，其住房困难、家庭收入、家庭财产等条件符合城镇住房保障相关规定的，可以通过承租公共租赁住房或者领取住房租赁补贴、购买经济适用住房等方式，解决进城后的住房问题。
第七条申请保障性住房，应当分别符合以下条件。
(一)以家庭为单位申请保障性住房的申请人必须同时具备以下条件：
1.申请人及共同申请的家庭成员具有当地城镇常住户口，并在当地居住或工作。申请人配偶为非当地城镇常住户口但在当地居住或工作的，可作为共同申请的家庭成员。申请家庭成员包括申请人及其配偶、未单独立户的子女和父母。不同代系结构家庭必须具有法定的赡养、抚养关系。单独立户、配偶离异等特殊情况形成的单身家庭，可以家庭为单位提出申请。
2.申请人家庭人均收入和家庭财产符合当地人民政府规定的标准。
3.申请人及共同申请的家庭成员无私有产权住房，或私有产权住房人均建筑面积低于当地人民政府公布的住房困难标准。
4.申请人及共同申请的家庭成员没有购买公有住房、参加集资建房或享受其他住房保障政策。
(二)新就业职工和外来务工人员申请公共租赁住房必须同时具备以下条件：
1.新就业职工：具有当地城镇常住户口；已与用人单位签订劳动(聘用)合同。
外来务工人员：持有就业地城镇居住证或暂住证；已与用人单位签订劳动(聘用)合同;在申请地连续缴纳社会保险1年以上，或累计缴纳社会保险2年以上。
2.在当地无私有产权住房或私有产权住房人均建筑面积低于当地人民政府公布的住房困难标准。
3.未享受其他住房保障政策。
第八条申请保障性住房，应当分别提供相关材料。
(一)申请保障性住房的城镇居民家庭，应当提供以下证件材料的原件和复印件：
1.申请表;
2.户口簿及同户籍家庭成员身份证或居(暂)住证;
3.申请人婚姻情况证明材料：结婚证，丧偶或离异的，须提供相关证明;
4.家庭收入情况证明材料:城镇最低收入(低保)家庭提供低保证明。城镇中等收入以下家庭，有工作单位的，提供所在单位出具的收入证明;无工作单位的，本人出具收入报告;
5.家庭财产情况证明材料：申请人及共同申请的家庭成员拥有的全部存款、非居住类房产、车辆等财产证明;
6.家庭住房情况证明材料：申请人及共同申请的家庭成员无房产或拥有房产的证明材料；承租住房的，提供租赁合同；有工作单位的，提交单位住房分配情况证明。
7.申请人授权审核机构查询、核实、公示其申报信息的授权书;
8.市县人民政府规定的其他证明材料。
(二)新就业职工和外来务工人员申请公共租赁住房，应当提供以下证件材料的原件和复印件：
1.申请表;
2.新就业职工提供户口簿及身份证，外来务工人员提供居(暂)住证;
3.新就业职工提供就业证明，外来务工人员提交劳动(聘用)合同、缴纳社会保险凭证等材料;
4.申请人婚姻情况证明材料：结婚证，丧偶或离异的，须提供相关证明;
5.住房情况证明材料：申请人无房产或拥有房产的证明材料；承租住房的，提供租赁合同；有工作单位的，提交单位证明。
6.申请人授权审核机构查询、核实、公示其申报信息的授权书;
7.市县人民政府规定的其他证明材料。
申请人应当如实申报家庭人口、收入、财产、住房状况及其他相关信息，对申报材料的真实性负责，并书面同意有关部门核实其申报信息。按规定需由有关单位和个人出具证明材料的，有关单位和个人应当出具，并对所出具证明材料的真实性负责。
第九条申请材料齐全的，受理单位应当予以受理，向申请人出具书面受理凭证。申请材料不齐全的，受理单位应当一次性书面告知需要补正的材料。
第十条保障性住房准入要严格实行“三级审核、两级公示”制度。具体程序为：
(一)初审：社区居民委员会负责保障性住房的申请受理和初审工作。申请人提出申请后，社区居民委员会应当就申请人的家庭人口、收入、财产、住房状况，采取入户调查、邻里访问等方式进行调查核实，提出初审意见，并将符合条件的申请人材料报送街道办事处(乡镇政府)审核。初审不符合条件的，书面通知申请人，并说明理由。
(二)审核：街道办事处(乡镇政府)负责保障性住房申请的审核工作。收到申请人材料后，应当对上报材料的真实性和有效性进行审查，核查原件，留存复印件并加盖原件审核章，采取走访调查、信函索证等方式进行调查核实，提出审核意见，并在户口所在地或居住地社区进行公示，公示时间7天。审核符合条件的，经公示无异议或异议不成立的，将审核意见及申报材料一并上报市县住房城乡建设(房产)主管部门。审核不符合条件的，书面通知申请人，并说明理由。
(三)复审：市县住房城乡建设(房产)主管部门收到申报材料后，应当将申请人家庭收入、财产、人口等相关证明材料分送民政、公安等部门，各部门按照职责对申请人相关情况进行审核，并提出审核意见。其中：
市县住房城乡建设(房产)主管部门应当会同住房公积金管理等部门，就申请人及共同申请的家庭成员自有房产(包括店面、车位等非住宅)和现住房状况、房产上市交易、住房公积金缴存情况，以及是否购买公有住房、参加集资建房或享受其他住房保障政策等情况进行审核。
民政部门负责审核申请人婚姻、优抚和社会救助等情况。
公安机关负责审核申请人家庭人口和申请人及共同申请的家庭成员户籍登记、车辆情况。
人力资源和社会保障部门负责提供申请人各项社会保障缴纳信息，并核实工资证明。
工商行政管理机关负责提供申请人从事个体工商或投资办企业等登记信息。
税务机关负责提供申请人相关的完税信息。
相关银行业金融机构要在符合查询条件的情况下，配合住房城乡建设(房产)主管部门查询申请人存款账户信息。
残疾人联合会负责核实申请人家庭残疾人员信息。
其它需要提供申请人家庭收入、财产情况的单位向住房城乡建设(房产)主管部门提供相关信息。
各职能部门出具审核意见后，住房城乡建设(房产)主管部门应当采取联合办公或召开联席会议的方式，会同民政、公安等部门对申请人家庭是否符合保障条件进行联合审查，提出审核意见，并在户口所在地或居住地社区进行公示，公示时间7天。
(四)核准登记：公示期间有异议的，住房城乡建设(房产)主管部门应当会同民政、公安等相关部门进行复核。
经公示无异议或者异议不成立的，登记为保障性住房轮候对象，书面通知申请人，并向社会公布。对审核不符合条件的申请人，应当书面告知并说明理由。
第十一条保障性住房分配实行轮候制度，对轮候对象，应当在合理轮候期内予以配租或者配售保障性住房。
轮候期由市县人民政府根据本地区保障性住房房源情况确定，并向社会公布。
第十二条市县住房城乡建设(房产)主管部门应按照保障对象申报时间先后确定轮候顺序。同一时间提出申请的，可根据家庭收入和住房状况由低到高排序。条件相同的，采取随机摇号的方法确定轮候顺序。有下列情形之一的保障对象，提供相关证明材料，在同等条件下，可以优先分配：
(一)享受城镇最低生活保障的家庭；
(二)孤寡老人；
(三)家庭成员属于残疾、重点优抚对象以及获得省级以上见义勇为表彰、特殊贡献奖励、劳动模范称号的；
(四)居住危房的;
(五)个人住宅被征收的。
申请人家庭在轮候期间，其住房、收入、财产等情况发生变化，不再符合申请条件的，应主动如实向住房城乡建设(房产)主管部门申报，并退出轮候。
第十三条各地应当根据房源供应情况和轮候顺序，分期、分批组织申请家庭(个人)参加公开选房，并向申请家庭发出书面通知。选房结果应在相关媒体、街道、社区、用人单位等地公布。
第十四条申请家庭有下列情形的，其轮候序号作废，需重新提出申请：
(一)不参加当期选房活动的;
(二)参加当期选房活动但放弃选房的;
(三)选定住房不签订选房确认书的;
(四)不签订保障性住房租赁或购房合同的;
(五)因自身原因，签订的保障性住房租赁或购房合同被解除的。
放弃一次配租配售权利的申请家庭，属经济适用住房和限价商品住房申请对象的，需重新提出申请;属公共租赁住房申请对象的，安排在届时已登记的其他申请对象之后。累计两次放弃配租配售权利的，3年内不得再次提出住房保障申请。
第三章 配租管理
第十五条从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。2014年以前年度已列入廉租住房年度建设计划的在建项目可继续建设，建成后统一纳入公共租赁住房管理。
第十六条公共租赁住房租金，按照配租面积和租金标准确定。租金标准由市县住房城乡建设(房产)主管部门会同价格主管部门、财政部门确定并动态调整。租金标准的确定或调整要报同级人民政府批准，并向社会公布。
第十七条公共租赁住房租金原则上按照同区位、同品质、同类型住房市场租金的70%确定。
政府投资建设并运营管理的公共租赁住房，各市县可根据保障对象的支付能力实行差别化租金。城镇最低收入和低收入住房困难家庭租住公共租赁住房，租金标准可根据其家庭经济承受能力确定，并随着家庭收入水平的提高，逐步达到由房屋维修费和管理费两项因素构成的租金水平。城镇最低收入住房困难家庭支付租金有困难的，经批准可以予以租金减免。城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和外来务工人员租住公共租赁住房，按照政府公布的租金标准缴纳租金。
第十八条实行共有产权的保障性住房，按照政府和共有产权人的出资比例确定产权份额，承租人应缴纳政府所占份额部分的租金。
第十九条政府与经济技术开发区、产业园区和企业共建的公共租赁住房，按照政府公布的租金标准收取租金。其中政府产权部分的租金，由经济技术开发区、产业园区和企业管理部门统一收取后上缴住房城乡建设(房产)主管部门或受委托的保障性住房管理机构。企业经营有困难的，经市县人民政府同意，租金标准可在政府公布的租金标准的基础上适当下浮。
政府在乡镇、学校等投资建设的公共租赁住房，其租金标准由市县人民政府根据具体情况确定。
第二十条保障对象租住保障性住房，应当与住房城乡建设(房产)主管部门或受委托的保障性住房管理机构签订书面租赁合同。合同采用省住房城乡建设厅统一制订的《辽宁省公共租赁住房租赁合同(示范文本)》。承租人应当按期缴纳租金，按照合同要求合理使用承租住房。
第二十一条租赁期届满需要续租的，承租人应当在租赁期满3个月前向市县住房城乡建设(房产)主管部门提出申请，经审核符合条件的，由出租人和承租人续签合同。
第四章 配售管理
第二十二条经济适用住房价格，由市县住房城乡建设(房产)主管部门会同价格主管部门、财政部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定确定并向社会公布。其基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。
(一)开发成本
1.用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费。
2.开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。
3.列入施工图预(决)算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。
4.在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。
5.管理费按照不超过本条(一)项1至4目费用之和的2%计算。
6.贷款利息。
7.符合规定的行政事业性收费。
(二)税金
依照国家规定的税目和税率计算。
(三)利润
按照不超过本条(一)项1至4目费用之和的3%计算。市县人民政府直接组织建设的经济适用住房按成本价销售，不得有利润。
第二十三条限价商品住房销售价格，由市县住房城乡建设(房产)主管部门会同价格主管部门、财政部门按照略低于同区位、同品质、同类型普通商品住房的价格确定。限价商品住房的实际销售均价不得超过土地公开出让时确定的销售均价。
第二十四条保障对象购买保障性住房，应当与售房单位签订书面销售合同，销售合同应当载明住房的房屋概况、购买面积、产权份额、限制交易、双方的权利义务、责任及违约处置等内容。合同采用省住房城乡建设厅统一制订的《辽宁省保障性住房销售合同(示范文本)》。
第二十五条政府投资建设的公共租赁住房，在确保持有数量能够满足租住需求的前提下，如有剩余房源，市县政府可以提出住房出售计划，报省城乡住房建设领导小组办公室批准后，可以向符合条件且有购房意愿的城镇低收入或中等偏下收入住房困难家庭出售。出售价格按照出售时当地经济适用住房价格(成本价)确定。
第二十六条公共租赁住房购房人拥有有限产权，其退出和交易管理执行经济适用住房的相关政策，与经济适用住房政策并轨。
购买保障性住房不满5年，不得上市交易，承购人因特殊原因确需转让的，由市县人民政府按照购房原价并考虑折旧和物价水平等因素予以回购。
购买保障性住房满5年，承购人上市转让保障性住房的，应按照届时同区位、同品质普通商品住房与保障性住房价差的一定比例向政府交纳土地收益、税费优惠和增值收益等相关价款，具体交纳比例由市县人民政府确定，政府可优先回购;承购人也可以按照政府所定的标准补缴土地收益、税费优惠和增值收益等相关价款后,取得完全产权。
承购人转让保障性住房后，不得再次申请城镇住房保障。
第二十七条对配租或未满足转让条件的城镇保障性住房，房地产中介服务机构及其中介服务人员不得提供经纪服务。
第五章 住房租赁补贴
第二十八条经审核符合住房保障条件的城镇低收入住房困难家庭，在政府不能为其提供房源的情况下，可以申请住房租赁补贴，自行租赁其它住房。
第二十九条住房租赁补贴的申请、审核，应当按照本实施细则第七条、第八条、第十条规定执行。
住房租赁补贴申请的审核结果，应当公示。对经审核合格的申请人，按规定发放住房租赁补贴。
第三十条享受住房租赁补贴的保障对象，应当定期向市县人民政府住房城乡建设(房产)主管部门申报住房、人口、收入、财产状况及其它有关信息。无正当理由不按期申报有关信息，经催告不申报的，应当停止发放住房租赁补贴。
享受住房租赁补贴的保障对象住房、人口、收入、财产状况及其他有关信息发生变化，不再符合住房租赁补贴发放条件的，应当在变化发生后的3个月内，向市县住房城乡建设(房产)主管部门报告。
市县住房城乡建设(房产)主管部门应当对享受住房租赁补贴对象的住房、人口、收入、财产等状况实行定期核查。
第三十一条市县住房城乡建设(房产)主管部门应当对经审核符合条件的家庭及时按月发放住房租赁补贴，实行“一卡通”方式，直接存入补贴对象的个人银行账户内。
第三十二条享受住房租赁补贴的保障对象不再符合规定条件的，市县住房城乡建设(房产)主管部门应当终止发放住房租赁补贴。
对原享受住房租赁补贴的保障对象，自签订实物配租租赁合同或经济适用住房购买合同的下一个月起，停止发放住房租赁补贴。
第六章 退出管理
第三十三条市县住房城乡建设(房产)主管部门应当定期会同民政等相关部门对保障对象的收入、人口、住房状况和已租住年限等进行复核，并根据复核结果对其享受住房保障的资格、方式、额度等进行及时调整并书面告知当事人。承租人应当定期向居住或工作所在地街道办事处如实申报上年度家庭人口、收入、财产和住房变化等情况。
第三十四条承租人有下列情况之一的，应当退回公共租赁住房：
(一)家庭人均收入连续一年以上超出当地保障性住房政策确定的收入标准的；
(二)承租人通过继承、获赠、购买等方式获得住房，且人均住房建筑面积超出当地保障性住房政策确定标准的；
(三)合同期满，未重新签订续租合同的；
(四)承租人未按规定及时向当地住房保障行政主管部门申报收入、人口、住房情况的；
(五)将承租住房转租、转借的；
(六)擅自改变承租住房用途的；
(七)无正当理由连续6个月以上未在承租住房居住的;
(八)无正当理由累计6个月以上未缴纳租金，经催告仍不缴纳的;
(九)破坏承租住房，拒不恢复原状的;
(十)保障性住房政策规定的其他情形。
第三十五条承购人有下列情况之一的，应当退回承购住房，由市县人民政府按照购房原价并考虑折旧和物价水平因素回购。
(一)出租、出借或者擅自转让承购住房的;
(二)改变承购住房用途的;
(三)无正当理由连续6个月以上未在承购住房居住的；
(四)破坏承购住房，拒不恢复原状的；
(五)法律、法规规定的其他情形。
第三十六条根据本实施细则第三十四条、三十五条规定，承租人应当退回保障性住房但拒不退回的，市县住房城乡建设(房产)主管部门可以按照市场租金水平计收其租金；承购人逾期拒不退回的，住房城乡建设(房产)主管部门可以依法申请人民法院强制执行。
第三十七条市县住房城乡建设(房产)主管部门作出取消保障资格的决定后，应当书面通知当事人，说明理由。对退出决定有异议的，当事人可在退出决定书面通知送达后5个工作日内向作出退出决定的部门申诉，市县住房城乡建设(房产)主管部门应当会同民政、公安等相关部门对申诉事项进行复核并作出决定，书面通知当事人。
当事人对复核决定仍有异议的，可向当地人民政府申请行政复议，或者依法向人民法院提起行政诉讼。
第三十八条保障性住房承购人通过继承、受赠、购买等方式取得其它住房，不再符合保障条件的，按照下列规定处理：
(一)购买城镇保障性住房未满5年，由市县人民政府按照购房原价并考虑折旧和物价水平因素予以回购，其房屋装修不予补偿，不计入回购价格;
(二)购买城镇保障性住房满5年，承购人可以按照本实施细则第二十六条第三款的规定补缴相关价款，取得完全产权，该住房不再作为保障性住房管理。
第七章 运营管理
第三十九条公共租赁住房竣工验收后应办理房屋权属登记。保障性住房小区配套设施设备由房地产登记机构在房地产登记薄上予以记载。
政府投资建设的公共租赁住房，产权归政府所有，由市县住房城乡建设(房产)主管部门申请办理房屋权属登记。
实行共有产权的公共租赁住房，共有产权人应当按照规定共同申请办理房屋权属登记。房产登记部门应当在房屋所有权证上注明房屋共有情况、房屋性质、土地使用权取得方式、登记时间、出资比例等内容，并加注“共有产权”字样。
第四十条保障对象购买经济适用住房后，应当按照规定办理房屋权属登记。房产登记部门应当在房屋所有权证上注明经济适用住房、土地使用权取得方式、登记时间等内容，并加注“有限产权”字样。
第四十一条保障性住房的房屋所有权证须将申请家庭全体成员姓名及身份证号码一并登记。
第四十二条市县住房城乡建设(房产)主管部门应加强保障性住房小区的物业服务和维修养护管理，逐步完善物业服务管理体系，积极推行市场化运行、社会化管理与群众自我管理的物业服务方式。
对集中建设的保障性住房小区，可通过招标投标的方式选聘具有相应资质、社会信誉好的物业服务企业实施专业化物业服务，也可由住房城乡建设(房产)主管部门或受委托的保障性住房管理机构直接提供物业服务；对规模小、较分散的保障性住房，在住房城乡建设(房产)主管部门指导下，可由承租人自我管理、自我服务。在商品房小区配建的保障性住房，应纳入所在小区的物业服务管理。
第四十三条保障性住房小区选择物业服务企业进行物业管理的，物业服务企业应与保障性住房业主签订物业服务合同，并按照合同约定提供相应的服务。物业服务合同应约定下列服务事项：
(一)物业管理区域内共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；
(二)公共绿化的维护；
(三)公共区域环境卫生的维护；
(四)公共区域的秩序维护；
(五)车辆的停放管理；
(六)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；
(七)物业维修、更新、改造和养护方案的制定及费用的账务管理；
(八)物业服务档案和物业档案资料的保管；
(九)业主委托的其他物业公共服务事项。
保障性住房小区物业服务企业应按照《辽宁省物业管理条例》和《辽宁省物业服务企业规范化标准》的规定，规范物业服务活动，提高物业服务质量。
第四十四条保障性住房物业服务费标准，由业主、承租人代表与物业服务单位根据市县人民政府价格主管部门制定的基准价和浮动幅度，在物业合同中约定。
物业服务单位应当按照当地政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业服务区域内的显著位置将物业服务企业名称、服务项目、服务内容、服务标准、收费标准、收费依据和价格举报电话等进行公示。
第四十五条保障性住房承租人、承购人应当按照租赁或销售合同、物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费，物业服务费由物业服务单位收取。
居住人无正当理由，不按时交纳物业服务费的，由物业服务单位催交，并在所属物业服务区域公告栏内公告。拒不交纳物业服务费的，由物业服务单位报市县住房城乡建设(房产)主管部门按违反配租配售合同约定行为等有关规定处理。
第四十六条配租的保障性住房及其共用部位、共用设施设备的维修、养护，由房屋所有权人负责。配售的保障性住房及其共用部位、共用设施设备的维修、养护以及其他依法应当由业主负责的事务，由承购人负责。
政府投资建设并运营管理的公共租赁住房及其共用部位、共用设施设备的维修养护费用，主要通过配租住房及其配套商业服务设施的租金收入解决，不足部分由地方财政预算安排解决；政府与企业、保障对象等共建的保障性住房及其共用部位、共用设施设备的维修养护费用，由共有产权人按照出资比例分别承担。
第四十七条保障性住房垃圾处理费、水费、电费、燃气使用费、通信费、宽带上网费、有线电视收视维护费等应当由个人承担的费用，由有关部门(单位)或委托物业服务单位向承租人或承购人收取。保障对象按规定退出或自愿退出保障性住房的，退出时应当结清个人承担的费用。
第八章 资金管理
第四十八条保障性住房租金收入、售房收入、经营性收入以及由此产生的滞纳金、违约金、罚金、利息等收入全额缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。
市县住房城乡建设(房产)主管部门或受委托的保障性住房管理机构，在收取保障性住房租金收入、经营性收入或售房收入时，必须使用财政专用收据或税务票据，未出具财政专用收据或税务票据的，承租人或承购人有权拒绝缴款。
第四十九条政府投资建设的保障性住房的租金，由住房城乡建设(房产)主管部门或受委托的保障性住房管理机构收取，全额缴入同级国库。
各类企事业单位和其他机构投资建设的保障性住房，其租金收入和其它各项营业性收入归投资者所有。
第五十条政府出售保障性住房所得价款和购房人取得完全产权时缴纳的土地收益等价款，全额上缴同级国库，专项用于保障性住房建设、运营和管理。
第五十一条政府在保障性住房项目中配建的商业服务等设施，其经营收入全额缴入同级国库，专项用于保障性住房建设、运营和管理。
第五十二条保障性住房租金，主要用于以下几方面：
(一)偿还保障性住房建设贷款;
(二)保障性住房的管理、维修和设施更新;
(三)租金及物业服务补贴;
(四)保障性住房建设补助。
第九章 监督管理
第五十三条省级住房城乡建设部门会同有关部门，对各地保障性住房的准入、分配、退出和运营管理工作实施监督检查和绩效考核。
第五十四条市县住房城乡建设(房产)主管部门或受委托的保障性住房管理机构应当对保障对象遵守住房保障法律、法规规定情况进行监督检查，并将结果向社会公布。
市县住房城乡建设(房产)主管部门或受委托的保障性住房管理机构实施监督检查，可采取以下措施：
(一)询问与核查事项有关的单位和个人，要其对与核查事项相关的情况作出说明、提供相关证明资料；
(二)在至少一名成年家庭成员在场的情况下，进入保障性住房检查住房使用情况；
(三)查阅、记录、复制保障对象与住房保障工作相关的资料，了解其家庭成员、家庭收入和财产状况；
(四)对违反住房保障相关法律、法规规定的行为予以制止并责令改正；
(五)法律、法规规定的其他措施。
有关单位和个人应当配合监督检查，如实提供与住房保障有关的资料，不得拒绝检查或者谎报、瞒报。
住房城乡建设(房产)主管部门或受委托的保障性住房管理机构对在工作中知悉的公民个人信息应当予以保密，但依照有关法律、行政法规应当予以公开的除外。
第五十五条保障性住房配租配售过程应当邀请人大代表、政协委员及新闻媒体等全程参与。
住房城乡建设(房产)主管部门和其他有关部门、保障性住房管理机构及其工作人员行使职权，应当接受社会监督。
任何单位和个人可以对违反城镇住房保障法律、法规的行为进行举报、投诉;住房城乡建设(房产)主管部门和其他有关部门、保障性住房管理机构应通过设立和公布举报电话、信箱、电子邮箱等方式，畅通信访举报渠道。对群众反映的问题，要责成专人督办，限时办结。
第五十六条市县人民政府要认真做好信息公开工作，在保障性住房的配租配售过程中，要实行保障政策、审核程序、房源信息、保障对象、分配过程、分配结果、投诉处理公开制度，主动接受社会和群众监督。
第五十七条市县人民政府住房城乡建设(房产)主管部门应当按照《住房保障档案管理办法》的要求，建立健全保障性住房档案和保障对象档案。
第五十八条市县人民政府要建立健全统一规范的住房保障信息化管理平台，将住房保障对象、保障方式、保障性住房房源、住房保障资金及业务情况统一纳入住房保障管理信息系统。加快建立住房保障、民政、公安、金融等部门的信息共享机制，增强审核、监管工作的准确性，提高监管工作效率。
第五十九条市县人民政府财政部门每年应当会同住房城乡建设(房产)部门对本地区公共租赁住房应收租金的总额进行核定，并将租金收取情况作为单位部门目标责任考核内容。
第六十条住房城乡建设(房产)主管部门及其他有关部门、保障性住房管理机构工作人员在住房保障工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十章 附则
第六十一条本实施细则未尽事宜，按国家和我省有关规定执行。我省原有文件规定与本实施细则不一致的，以本实施细则为准。
第六十二条本实施细则由省城乡住房建设领导小组办公室负责解释。各地在实施过程中如有问题，请及时反馈。
第六十三条本实施细则自2014年5月1日起实施，有效期至2019年4月30日。
第二篇：保障性住房管理常识
保障性住房，是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。与商品房相比，保障性住房制度还很不完善，为此，我国已经提出要加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。
资金配套简要介绍
保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。保障性安居工程主要是指城市的廉租住房、城市的经济适用住房，也包括在一些林区、垦区、煤矿职工的棚户区（危旧房[1]）改造、游牧民定居工程。
从今年开始，党中央、国务院提出了要扩大农村危房改造的试点工作，所以我们把解决城市低收入住房困难的廉租房、经济适用住房，解决林区、垦区、煤矿棚户区的改造问题、游牧民定居工程和扩大农村危房改造试点工作统称为保障性安居工程。
世界各国将住房大多分为公屋或私屋。公屋是由政府买单的保障性住房，而私屋则是私人拥有不享受政府买单优惠的自建或市场化的商品房。日本有一种保障性住房叫公营住房，类似于廉租住房，住户是没有任何产权的；还有一种是公团住房，政府提供相当的优惠条件，使得住房者拥有一部分产权。新加坡的保障性住房叫“组屋”，既有出租，也有销售。社会意义首先，改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。新增1000亿元中央投资的安排原则中，最重要的一条就是要投向使用效率最高、发展最为需要的地方。从这个意义上说，下大力气加快建设保障性安居工程，是促进我国经济社会发展的顺时应势之举。
其次，加快建设保障性安居工程，对相关产业具有很强的带动效应。权威测算显示，今年新增的75亿元廉租房建设投资及其所带动的地方和社会投资，可以拉动钢材消费量65万吨，水泥消费量50万吨。同时，此次国家还安排了17亿元中央投资用于棚户区改造基础设施工程建设，这可以拉动铸铁消费量两万吨，钢材消费量10万吨，水泥消费量30万吨。
再次，加快建设保障性安居工程，还为今后扩大消费创造了有利条件。加快建设保障性住房，大力推进廉租房建设、棚户区改造、农村危房改造和实施游牧民定居工程，都是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措，都将有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费。主要分类不同情况的低收入家庭，对保障性住房有租赁与买卖的不同需求。
两限商品住房
即“限套型、限房价、竞地价、竞房价”。为降低房价，解决本地居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。目前情况来看，首批限价房规定：限价房的套型建筑面积全部为90平方米以下。经济适用房
经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力，购房人拥有有限产权。
经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用住房面积需要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。
廉租房
廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。
廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨，经济适用房走入困境，百姓居住难的背景下，廉租房便成为了社会关注的焦点，能成为了低收入家庭住房的“救命草”。据调查，廉租房户型设定是以一居室、两居室为主，建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米，两居室套型建筑面积45平方米，三居室套型建筑面积55平方米。三个项目中的三居都不高于55平方米，名副其实的“袖珍”小户型。
政策性租赁房
指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。这个概念正好被定格在新出炉的“租赁型经济适用房”。经济适用房以租代售，可以说是将经济适用房变成“扩大版的廉租房”。主要特点社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。社会保障性住房制度也就是在社会保障性住房建设、分配、流通等具体实践中形成的制度。申请条件
第二十条 每一住房困难家庭或者单身居民只能申请购买或者租赁一套保障性住房，或者选择申请货币补贴。
已婚居民应当以家庭为单位申请住房保障。
第二十一条 住房困难家庭或者单身居民申请租赁保障性住房应当符合下列条件：
（一）家庭申请的，家庭成员中至少一人具有本市户籍；单身居民申请的，应当具有本市户籍；
（二）家庭人均年收入或者单身居民年收入在申请受理日之前连续两年均不超过本市规定的租赁保障性住房的收入线标准；
（三）家庭财产总额或者单身居民个人财产总额不超过本市规定的租赁保障性住房的财产限额；
（四）家庭成员或者单身居民在本市无任何形式的住宅建设用地或者自有住房；
（五）家庭成员或者单身居民提出申请时未在本市和国内其他地区享受住房保障；
（六）市政府规定的其他条件。
申请廉租住房的，除具备上述
（一）、（三）、（四）、（五）、（六）条件之外，还需提供市民政主管部门出具的有效证明文件。
本条例所称自有住房，包括已经合法登记的住房和虽未登记但有家庭成员或者单身居民以所有人或者共有人的名义拥有的住房。
本条例所称家庭成员，是指具有法定赡养、抚养或者扶养关系并共同生活的人员。
第二十二条 住房困难家庭或者单身居民申请购买保障性住房应当符合下列条件：
（一）家庭申请的，其全部家庭成员应当具有本市户籍。家庭成员的户籍因就学、服兵役迁出本市的，在就学、服兵役期间视为具有本市户籍；单身居民申请的，应当具有本市户籍；
（二）家庭人均年收入或者单身居民年收入在申请受理日之前连续两年均不超过本市规定的购买保障性住房的收入线标准；
（三）家庭财产总额或者单身居民个人财产总额不超过本市规定的购买保障性住房的财产限额；
（四）家庭成员或者单身居民在本市和国内其他地区无任何形式的住宅建设用地或者自有住房；
（五）家庭成员或者单身居民在申请受理日之前三年内未在本市和国内其他地区转让过住宅建设用地或者自有住房；
（六）家庭成员或者单身居民未在本市和国内其他地区购买过具有保障性质或者其他政策优惠性质的住房，但作为家庭成员的子女在单独组成家庭或者达到规定的年龄条件后申请购买保障性住房的除外；
（七）市政府规定的其他条件。
单身居民申请购买保障性住房的，其年龄条件和面积标准由市政府另行制定。
第二十三条 未租赁保障性住房且符合本条例第二十一条规定条件的住房困难家庭或者单身居民，可以申请货币补贴。
自有住房面积低于本市规定的住房保障面积标准，且符合本条例第二十二条第一款除第（四）项规定以外条件的家庭或者单身居民，可以申请货币补贴。
货币补贴按月发放，补贴金额按照户籍人口数计算。
第二十四条 租赁保障性住房的住房困难家庭或者单身居民，因经济原因缴纳租金确有困难的，可以申请缓缴、减缴或者免缴租金。
申请缓缴、减缴或者免缴保障性住房租金的具体办法，由市政府另行制定。
第二十五条 本章规定的收入线标准、财产限额、住房保障面积标准和货币补贴标准，由市主管部门会同人居环境、财政、民政、人力资源和社会保障、统计等相关部门，每年根据本市居民收入水平、家庭财产状况、住房状况以及政府财政承受能力、住房市场发展状况等因素划定，报市政府批准后公布执行。本章申请条件中收入和财产的构成按照国家有关规定确定。发展现状与商品房相比，保障性住房制度还很不完善，致使有人开始怀疑这项举措的推行。
保障性住房成为“鸡肋”的现象，主要是由于保障性住房无法像商品房那样有高额的“卖地”款可得，反而要政府倒贴配套资金。因此，一些地方政府在建设保障性住房的过程中，将保障性住房建在了位置偏远房源不好的地方。要从根本上解决保障性住房的建设问题，一是要从财政层面解决多年以来地方政府依赖的“卖地财政”，同时还要看看保障性住房的供应是否落到实处，将那些依然是画在墙上的“大饼”，真正转化为老百姓嘴里的食物。
由于70%以上的常住人口都是中低收入家庭，我国的住房保障制度只能以低水平、广覆盖为目标；中国的住房保障体系需要保障70%以上的中低收入家庭。应该是一个多层次的体系。第一层级是不足10%的极低收入的家庭、老人、病人等进入政府提供的廉租屋，通过这种方式来保证最弱势民众的居住生存权。所以廉租屋的建设比重应该在5-10%。第二层级是20－80%的中低收入民众，在政府住房货币化补助、优惠利率、优惠税收等优惠条件下通过限价商品房、经济适用房、租赁经济适用房、民工住房等多种形式来解决。其中经济适用房的建设比重应该不低于20%。限价商品房的建设比重应该不低于30-50%。、只有20%以上中高收入者，他们的住房完全由市场决定，不纳入住房保障体系。
第三篇：保障性住房
标准预测试卷七（保障性住房）
一、注意事项
1．申论考试是对应试者阅读理解能力、综合分析能力、提出和解决问题能力及文字表达能力进行考查的考试。
2．作答参考时限：阅读材料40分钟，答卷110分钟。
3．仔细阅读给定资料，按照后面提出的申论要求依次作答。
4．考生可以在本试卷的空白位置或草稿纸上打草稿，但所有题目都要在答题纸的指定位置作答，作答在其他位置一律无效！
二、给定资料
1．国务院总理温家宝日前在上海考察保障性住房工程进展情况时说，要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让广大城市中低收入居民安居乐业。总理此言，道出了众多城市中低收入居民的心声。
当前，在许多地方商品房开发红红火火之时，群众关心的保障性住房建设却进展缓慢。前不久，全国人大常委会的一份调研报告显示，按照国家下达的保障性住房建设计划，2009年全国需投入资金1676亿元，但截至8月底仅完成投资394.9亿元，完成率仅为23.6%。
从记者在各地调研的情况来看，保障性住房建设进展缓慢，资金配套困难、用地审批周期长是反映最为集中的两大难题。但从多数地区实际情况看，资金、土地并非是最大的问题，部分地方政府以怎样的政绩观、发展观来推进保障性住房建设，才是问题的关键所在。
据《工人日报》报道，湖南省建设部门年中对全省廉租住房资金到位、工程进度进行检查时发现，全省廉租住房开工率较低的有5个市（州），此外还有4个市（州）没有遵守国家规定，市（州）财政、住房公积金增值净收益、土地出让净收益均没有安排廉租住房资金。
而记者在内蒙古调研时发现，部分地方政府重视不够，工作上无积极性、主动性，原本应该用于保障性住房建设的资金没有到位，已经下发的资金中途被截留、挤占甚至挪用。
在用地问题上，近年来，各地为调控商品房市场都储备了一批土地，一旦房价看涨，地方政府都能很快拿出一批土地投放市场，以获取高额的土地出让收益，而一旦保障性住房需要用地，审批的难题就来了。
如期完成保障性住房建设规划，既是促进房地产市场健康发展的调控措施，同时也是中央政府对城市广大中低收入居民作出的郑重承诺，关系国计民生，也关系到政府的公信力，不可轻视。各地政府要从执政为民、民生优先的高度，切实把这件大事抓紧抓实。
该材料主要内容：____ 2．广西壮族自治区人民政府办公厅2009年7月下发《关于大力促进房地产市场健康发展的指导意见》（以下简称《指导意见》），进一步加大保障性住房的建设力度，争取用3年的时间基本解决城市低收入家庭住房困难问题。《指导意见》提出：加大廉租住房建设；加大实施城市危旧房、筒子楼改造力度，加快实施国有农林场、垦区、矿山棚户区和采矿沉陷区民房搬迁维修改造工程；加快经济适用住房建设，增加经济适用住房供给。
《指导意见》强化政府稳定房地产市场的职责，认为要稳定房地产市场，必须实行自治区、市、县人民政府责任制，各级人民政府要认真履行稳定本地房地产市场的职责，充分发挥对房地产市场的宏观调控和统筹协调作用。
同时要求建立健全工作机制。自治区成立促进房地产健康发展工作领导小组，由自治区 人民政府领导任组长，领导小组办公室设在自治区建设厅。各市、县也要成立促进房地产市场健康发展工作领导小组。领导小组要建立房地产联席会议制度和工作推进例会制度，分析、协调和解决当地房地产市场的重大问题，组织制定本区房地产市场发展政策，促进房地产市场平稳较快发展。
《指导意见》要求加强对房地产市场的监督管理。建立由自治区统计局牵头，自治区发展改革委、建设厅等相关部门参加的全区房地产市场信息协调、发布工作机制，加强对市场信息和基础数据的整合、监测和分析，采取各种形式定期或不定期地向社会发布有关全区房地产市场信息。另外，还要加强房地产市场监测分析，以准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。
营造良好的房地产业发展环境也是必不可少的，《指导意见》要求各级政府和相关部门加强与房地产企业的联系，帮助企业解决经营活动中遇到的困难；要加强服务、提高效率，优先审批、办证程序，合理缩短审批、办证时限。
2009年，广西共供应保障性住房用地312.64公顷，同比增长1.48倍。其中廉租住房用地供应95.06公顷，经济适用住房用地供应102.70公顷，棚户区改造用地供应45.44公顷，农村危房改造用地供应69.44公顷。
2009年，广西国土资源厅把优先保证保障性住房用地供应作为保民生的重点工作，采取多项措施为解决城市低收入家庭住房困难，促进社会和谐发展作贡献。
该材料主要内容____ 3．保障性安居工程建设既是党中央、国务院扩大内需的重要举措之一，也是解决低收入家庭住房问题的主要渠道。但是，“保障性安居工程建设”这一利国利民的好“经”，却在有的地方被“歪嘴和尚”念歪念坏了。一些权力部门利用党的这项惠民、助民政策，偷梁换柱、欺上瞒下，在经济适用房的建设、审批以及分配等各个环节上大搞权力寻租、权力自肥，而一些开发商则打着经济适用房的名义，做着商品房的生意。经济适用房违规转让、租赁者有之，将经济适用房魔术般地变成商品房甚至变成豪华别墅的有之，经济适用房不经济不合算而大量遭弃购的有之，“保障性安居工程建设”这盘好棋就这样被活生生地搅得一塌糊涂。
保障性安居工程出现了这一系列的问题，说明我们政策出台的相关配套措施没有跟上，让别有用心的人钻了空子。好比吃鱼让鱼刺刺着了咽喉，却不能因此否认鱼肉的味美营养价值而从此禁食鱼肉一样，保障性安居工程的政策也决不能因噎废食。因为事实上包括经济适用房建设在内的保障性安居工程，在很多地方实施得很好，出现问题的毕竟只是一部分。
辩证地看，出现的问题为我们继续实施好保障性安居工程积累了经验。针对进一步完善经济适用房管理实施办法，不少有识之士提出了很多很有见地的建议，如禁止经济适用房转让，变经济适用房转让为政府回购，卖给需要这种房子的家庭；严惩利用经济适用房运作腐败，以儆效尤；建立公开、公平、公正的审议程序，健全供应对象的准人审核工作机制。要使经济适用房真正成为中低收入者的保障性住房，重在把好入口出口两道关，即经济适用房的申购关和所有权、使用权的转让（包括禁止租赁）关，而要把好这两道关，一条不可或缺的办法就是公开透明，阳光操作。广大群众的监督才是最有效、最敏锐的监督。
该材料主要内容：____ 4．“只要出2万到8万元中介费，你是不是低保户，是不是本城区人，都无所谓．”2009年7月7日，武汉市一位大型连锁房产经纪公司负责人告诉记者。这是隐没在武汉街巷，关于经济适用房申购一条龙服务的黑市价格。所谓“一条龙”式购房服务，就是从购房资格申请材料办理，一直到最终摇号，中介全程“包办”到底。2009年6月12日发生的“六连号”事件仅仅揭开了武汉市经济适用房黑市链条的冰山一角。当天，武汉市余家头小区经济适用房在申购摇号时，摇出了六个连在一起的购房资格证明编号，这在申购高达40比1的情况下，极不寻常，引发强烈质疑。
事后查明，这六个编号均是中介机构勾结摇号官员作弊摇出的“关系号”，申请材料全系造假；2009年6月22日，武汉市政府新闻办召开了一次仅55秒的新闻发布会，宣布了相关中介和涉案政府官员受到处理的结果。
“六连号”事件虽然结束，但是隐身在经济适用房背后的制度漏洞，以及由此引致的一连串黑色利益链仍可能吞噬这一公共善政的普惠。
该材料主要内容：____ 5．与一般商品房一样，对于保障性住房而言，充足的土地供应是其开发建设的基础性条件。然而由于近年来中心城区地价飞涨，经济适用房越建越远，多个城市经济适用房项目出现被老百姓“弃买”的尴尬情况。
在长春市，2008年这里重启经济适用房建设，全年共建设22.7万平方米共3780套，前两批共发售1900多套。至年底剩下1400多套没有售出。在此期间，长春市两次放宽申请家庭的准入标准，将月人均收入标准由500元以下放宽到800元，并允许优抚对象、复转军人、残疾人等6类特殊人群购房，但是并没有出现人们想象中的踊跃争购场面。
在广州，2008年底推出的2145套经济适用房，只有975套房屋被中低收入家庭认购，余下1170套房遭弃购。这意味着时隔10年广州市推出的首批经济适用房超过一半被弃购。据记者了解，这些城市经济适用房“遇冷”的原因是，不少地方兴建的经济适用房离中心城区太远，生活配套设施不足，而中低收入者大都依赖公共交通，他们如果住在偏远的郊区，就医、上学、出行都非常不便，再加上与周边商品房相比，价格也没有吸引力，所以弃购现象比较突出。
以武汉城开青菱城市花园经济适用房项目为例，该项目已经接近武汉三环线，当地物价局核定其基准价格核定为2699元／平方米，比同地段的一些商品房均价还高。而且，在2008年底申购时，该项目道路还未修通，低收人群体只能“望而却步”，第一轮摇号后遭遇弃买，415套住房只卖了—百多套。
有关业内人士分析，由于中心城区近年来地价飙升，土地供应也越来越少，未来经济适用房越建越远将成为常态。据经济适用房“黄埔人家”开发商武汉江岸房地产公司有关负责人介绍，在政府对经济适用房销售限价的情况下，开发商主要靠降低土地的购价来节约成本。该公司建设的“黄埔人家”经济适用房小区位于中心城区，当时的土．地价格约100万元／亩，均价2600元，利润率控制在国家规定的3%。
但现在市区内的土地价格已经翻了几倍，再加上劳动力价格、材料成本的上涨，在政府2900元限价下销售经济适用房，肯定亏本。
该材料主要内容：____ 6.2009年8月份，经济适用房再次成为人们关注的热点。先是月初传出石家庄市上千套经济适用房由于定价过高遭弃购的消息，紧接着又爆出了南阳套用经济适用房指标开发商品房的新闻。在国家不断加大力度，推动保障性住房建设的时刻，经济适用房政策在执行过程中遇到的问题开始受到人们的质疑。一些专家和业内人士表示，经济适用房不仅有社会保障性特点，与廉租房相比，它又具有鲜明的市场化特征。推动经济适用房建设有可能会影响完全市场化的商品住宅市场，而且在巨大利益的诱惑之下，容易出现有违社会公平的现象。
20世纪70年代以前，由于两次世界大战和1929年一1933年的经济危机，严重的住宅短缺成为困扰西方国家的主要问题。在这种情况下，主要依靠市场化手段解决居民住房问题的西方国家遭遇了困境。
“市场机制条件下，由于劳动能力的差别存在，一部分阶层的收入是无法承受其住宅支出的，这就在客观上需要政府提供住宅消费保障。”杨红旭说。
为解决这一问题，美国于1968年进行相关立法，政府保证10年内资助低收入家庭600万套住房。战后的英国，政府同样在金融和住宅供应上进行了大规模的国家干预，直接投资或补贴建设公共住宅成为解决住房问题的主要手段。
20世纪70年代以来，随着西方国家全国性住宅短缺的缓解以至消失，再加上福利开支出现紧缩趋势，大规模国家干预的方式开始捉襟见肘，代之而起的是发挥市场机制的弹性和选择性，鼓励运用市场机制解决住宅供应。20世纪80年代撒切尔夫人执政时期的英国表现得尤其明显。
在我国，自从1998年住房体制改革以来，市场在房地产资源配置中的基础作用越来越显著，在此基础上，房地产业迅速发展起来。但是，在市场化进程日益加快的情况下，我国住房保障体系建设却处于缓慢甚至是局部停顿的状态，随着各地房价的飞涨，中低收人家庭买房难、租房难的问题越来越突出。
为了解决这一矛盾，2007年国务院出台了文件，加强廉租房和经济适用房建设；在住房和城乡建设部的要求下，2008年6月前后各地出台了 《2008--2012年住房建设规划》，其中都明确了住房保障产品的建设规模,2008年11月，住房和城乡建设部出台了9000亿元安居工程投资计划，再次加大了保障性住房的投入和建设力度。
上海易居房地产研究院综合研究部在一份研究报告中指出，给低收入阶层提供住宅消费保障，是西方国家普遍的做法；尽管在住宅资源配置中，市场经济国家依赖市场发挥基础性的作用，但是从各国完善的住宅消费保障制度的建立、发展和完善过程看，政府在住宅消费保障制度上起了决定性的作用。德国、法国的住宅法律都明确规定，居住权是公民权利的重要组成部分。因此，各国中央政府和地方政府都设立了相关部门，专门负责住房保障体系的构建和实施。如美国的住房和都市发展部、新加坡的建屋发展局等。
杨红旭表示，政府保障公民的居住权，是文明社会的必然选择。我国住宅产业的发展将并存市场化和保障化两条轨道，二者如何协调发展，是需要着重关注的问题。
该材料主要内容：____ 7.2009年8月17日，住房和城乡建设部住房保障司司长侯淅珉接受新华社记者专访，围绕社会关注的热点问题，一一作答。
如何看待经济适用住房寻租、牟利现象？
问：近期一些城市相继出现违规摇号，出租、弃购经济适用住房等现象，您怎么看待这些现象？
侯渐珉：对于目前反映的经济适用住房寻租、牟利现象，要做深入全面客观的分析。在此基础上，通过健全制度，加强监管，促进经济适用住房健康发展，充分发挥这项制度对解决城市低收入家庭住房困难的作用。
武汉出现的“六连号”事件，是典型的内外勾结行为，既有道德范畴的问题，也有主管部门内部管理问题，以及资格审查机制问题。这不是经济适用住房制度本身的问题，对欺诈问题，需要从法律法规上加大违规处罚力度。同时要加强内部管理、廉政建设，提高人员素质。要进一步完善经济适用住房供应对象的审核机制，主要是保证收入、财产和住房状况审查的真实性。
对于部分地区出现的出租问题，要结合购房当时的政策规定加以处理。2004年规定，经济适用住房在未缴政府土地收益的情况下，不得用于出租。按照2007年规定，经济适用房5年后才能上市交易，并有收益分成制度等限制条件。对于在这之前取得经济适用房的住户，要按各个城市出台的具体规定来处理。
违规出租问题的出现，反映出部分主管部门对保障性住房的后续管理不重视、不到位。同时，这与各地住房保障机构不健全、人员严重不足密切相关。
对于一些城市出现的弃购现象，原因是多方面的。一种是买不起，一些地区简单以当地统计部门公布的低收入线作为经济适用住房对象准入线，部分符合规定条件的家庭没有支付能力；另外，从风险考虑，商业银行也不会给这些家庭提供贷款支持。另一种是现行的以成本为基础的定价机制存在一些缺陷。如相邻地段，因为拆迁成本不同，价格差异较大。此外，也有区位选择不符合保障对象的生活工作需要。再者，中小城市经济适用房价格和商品房价格差距不明显等。这就需要各地科学界定供应对象，合理确定项目选址和建设规模，同时要进一步完善经济适用住房的定价机制。
如何对待经济适用住房制度的不同看法？ 问：经济适用房存在的违规现象，使得社会上出现取消经济适用房的声音，您怎么看待？ 侯浙珉：对经济适用住房制度进行广泛深入的讨论，有利于集中各方智慧，完善经济适用住房制度，促进这项制度健康发展。
我们注意到了取消经济适用住房制度的议论，并进行了认真研究。归纳起来，取消经济适用住房的观点有两个主要依据：一是从当前存在的问题出发，进而要否定这项制度，这有些简单化了；另一种是认为不应当给被保障对象以住房产权，认为保障就是救济，给产权影响资源分配效率。
另外，我国的快速工业化、城镇化仍将持续相当长一段时间，住房供求关系紧张、房价上涨较快的特点短期内难以改变，大中城市里多数新产生的城市家庭需要政府的帮助，才能实现住有所居。如果完全实行政府财政投资建设廉租房，财力难以承受。而经济适用住房政策，政府以土地、税费优惠补贴一部分，让有支付能力的家庭承担一部分，共同解决住房问题，具有现实可行性。
如何确保经济适用住房政策不变昧不走样？ 问：既然经济适用住房制度仍有存在的必要，那么如何确保经济适用住房政策不变味不 走样？
侯淅珉：各地区要健全相关制度，加强准入、配售和售后各个环节的管理，确保经济适用住房制度惠及被保障群众。
首先，各地要加快建设城市家庭住房、收入（财产）管理的动态信息系统，减少人工审核过程中的漏洞。目前，各市县基本建立了多级审核、公示制度，重点是要完善审核手段。
如上海市建立了家庭收入核对中心，探索公安、金融、证券、工商、税务、保险、住房公积金、住房产权管理等信息资源共享，通过相关政务信息比对的方式，建立了高效快速的核查机制。深圳市要求各相关部门对申请住房保障家庭的户籍、车辆、住房、保险、个税、存贷款、证券、残疾等级及优抚对象等9个方面进行严格审查。
各地要借鉴上海、深圳的做法，地方政府要加大协调力度，部门要通力配合，各地民政部门要根据2007年国务院规定的分工要求，抓紧建立住房保障对象和收入（财产）核对工作机制。住房保障主管部门要积极配合。
其次，要加强销售过程的管理，建立公开、公平、公正的配售工作机制。这方面，各地已经做了大量工作，现在看来，还要完善定价机制。比如，上海市出台的经济适用住房管理办法，把政府暗补的土地税费等量化成政府的产权比例，个人出资部分量化成个人的产权比例，既保证了个人投资权益，又保证了政府权益，压缩了经济适用住房的寻租空间，有利于保证经济适用住房主要用于自住，这是一种积极的探索。
最后，要加强售后使用的监督管理。目前，对经济适用住房售后使用情况的监管，还十分薄弱。要把好事办好，各地区应健全机构，充实工作人员，建立售后房屋档案和定期监督检查制度。同时，严格中介机构管理，加大对空置、未缴纳政府收益前出租、拥有其他住房未主动退出等违规行为的处罚力度。
该材料主要内容：____
三、申论要求
1．仔细阅读材料，概括所给材料反映的主要问题。（20分）
要求：概括全面，语言精练，200字以内。
2．针对材料中提到的经济适用房存在的问题，谈谈你的解决方案。(30分)要求：所提方案具有条理性和可操作性，字数不超过400字。
3．就材料中涉及的我国住房建设市场化和保障性的问题，自选角度，自拟
题目，写一篇文章。(50分)要求：中心明确，内容充实，论述深刻，有说服力，字数在1000字左右。
标准预测试卷七
一、材料内容概括
材料1：保障性住房建设进度缓慢的原因。
材料2：广西出台《指导意见》，加大保障性住房建设。材料3：保障性安居工程出现了一系列问题。
材料4：武汉经适房“六连号”事件暴露经适房操作中的黑市交易。材料5：经适房遭“冷遇”，多个地区出现弃购现象。
材料6：经济适用房的“保障性”与“市场化”间存在的问题。
材料7：住房和城乡建设部住房保障司司长侯淅珉接受新华社记者专访，回答社会关注的热点问题。
二、参考答案 1．答案提示
保障性住房是国家为解决低收入困难家庭的住房问题而采取的根本措施，对改善广大低收入群体的生活条件、扩大内需、拉动经济增长都具有重大意义。在大力建设保障性住房的过程中，也出现了不少问题，如经适房价格过高，出租、弃购现象普遍，房号买卖、黑市交易等，亟待解决和规范。有关部门应该加大对保障性住房的监督管理力度，完善相关制度，严格准入制度，切实让保障性住房惠及被保障群体。2．答案提示
针对我国经济适用房政策实施过程中存在的问题，可以采取以下措施：
(1)系统规划经适房的选址、建设，科学定价，避免经适房向商品房的大户型、高价格趋势发展。
(2)建立动态的经适房申请者的收入财产信息，对经适房申请者进行严格审核，全面审核申请者的家庭收入、财产状况，杜绝瞒报、漏报个人财产的情况发生。
(3)要加强经适房销售过程的管理，建立公开、公平、公正的配售工作机制。对经适房摇号轮号过程加强监管，对买卖房号、黑市交易以及有关部门的行贿受贿行为，加大打击 力度。
(4)做好经适房售后的使用监督，建立售后房屋档案和定期监督检查制度，定期审查经适房的使用情况。发现出租、出卖或炒作经适房的行为立即进行严厉处罚，甚至取消其经适房的使用资格。
3．答案提示
保障性住房的保障性不容忽视
当人们迈过吃饱穿暖、衣食无忧的生存线，下一个提高生活质量的目标就是——安居、住好。一个相对宽松和舒适的居住环境，对大多数中低收入家庭来说，是心有余而力不足的事情。国家出台保障性住房政策，其目的就在于让广大住房困难家庭买得起房，住得起房，具有不容质疑的保障功能，可以说保障性是保障性住房的根本属性和题中应有之义。
然而，在保障性住房尤其是经济适用房的建设过程中，却出现了一些市场化的倾向。例 如，2009年8月初，石家庄市上千套经济适用房由于定价过高而遭弃购，紧接着又爆出了南阳套用经济适用房指标开发商品房的新闻。还有武汉某经济适用房项目，已经接近武汉三环线，当地物价局核定其基准价格为2699元／平方米，比同地段的一些商品房均价还南。此外，有些经适房越造越大，出现90平、100平甚至是120平的大户型，不仅加大了购房的难度，而且一定程度上也造成了住房的浪费，偏离了保障性的宗旨。
保障性住房建设本是一项惠民、利民的德政工程，却为何出现了上述种种市场化的趋向呢？原因是多方面的。一是百姓买不起，一些地区简单以当地统计部门公布的低收入线作为经济适用住房对象准入线，部分符合规定条件的家庭没有支付能力，导致了大量的弃购现象；二是现行的以成本为基础的定价机制存在一些缺陷。如相邻地段，因为拆迁成本不同，价格差异较大，导致一些经适房价格高于商品房；三是有些经适房的区位选择不符合保障对象的生活工作需要，也导致弃购现象发生；最后，一些开发商利用政府资金建大户型的经适房，从中牟取暴利。
我们并不能因为保障性住房建设过程中出现的种种问题而断然否定它的保障性功能，而 应该在分析问题的基础上，在今后的工作中采取各种措施，充分发挥保障性住房的保障功能。
一是要健全相关制度，加强保障性住房的准入、配售和售后各个环节的管理，并确保经济适用住房制度惠及被保障群众。二是要建立多级审核、公示制度，重点是要完善审核手段，严把保障性住房审核申请关。三是各个相关部门要协调配合，建立住房保障对象以及申请者的收入（财产）核对工作机制。四是要加强对保障性住房特别是经适房销售过程的管理，建立公开、公平、公正的配售工作机制，还要完善定价机制，可以把政府暗补的土地税费等量化成政府的产权比例，压缩经济适用住房的寻租空间。
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，这是古往今来一个受人关注的问题。在当今社会，保障性住房建设是实现“居者有其屋”的重要举措。能让老百姓买得起房、住得起房，是政府的重要职责之一。在大力推进保障性住房建设的同时，政府也应该承担起维护保障性住房的保障性功能的责任，有效处理建设过程中出现的种种问题，纠正不当市场化的倾向。
第四篇：保障性住房
保障性住房，是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。
着重分析上海市的经济适用房和廉租房
经济适用房
经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。
经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用住房面积需要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。上海市申请购买经济适用住房条件
（一）申请家庭成员在本市实际居住，具有本市城镇常住户口连续满7年，且在提出申请所在地的区（县）城镇常住户口连续满5年。
（二）申请家庭人均住房建筑面积低于15平方米（含15平方米）。
（三）3人及以上申请家庭人均年可支配收入低于39600元（含39600元）、人均财产低于120000元（含120000元）；2人及以下申请家庭人均年可支配收入和人均财产标准按前述标准上浮10，即人均年可支配收入低于43560元（含43560元）、人均财产低于132000元（含132000元）。
（四）申请家庭成员在提出申请前5年内未发生过住房出售行为和赠与行为，但申请家庭成员之间住房赠与行为除外。
同时符合上述标准，具有完全民事行为能力、年满30周岁的单身人士（包括未婚、丧偶、或者离婚满三年的人士），可单独申请购买经济适用住房。
经济适用房弊端
经济适用房已经在风风雨雨中走过了十多个春秋，政府推出经济适用房的初衷是为了帮助中低收入家庭解决住房问题。国家为了支持经济适用房的建设，对经济适用房项目规定，免收土地出让金，减免多项税费，同时各地方政府也在政策措施制定方面予以扶持。这就降低了开发商的建设成本。由于经济适用房的价格通常要比商品房低10％－20％，因此，在当今商品房价格高不可攀的情况下，经济适用房便成了市场中的香饽饽。
但从现实情况看，经济适用房的种种弊端越来越引起人们的关注：
一经济适用房并不经济。经济适用房搞价格双轨制的基础是存在一个收入准入线，然后把人群一分为二，非此即彼。这条线定低了，买得起没资格，有资格买不起，经适房销售不出去；定高了，供应不起。以上海当前经济适用房的价格为例，上海划线在人均年收入27600元，居然比上海平均收入还高，哪里可能一半的人都可以去住经济适用房。而且会引发的另一个问题就是摇号，不够分，那就只能摇号，摇号其实是很荒谬的事情。人均年收入27599元的人和收入为0元的人一样的机会，还不荒谬么。任何时候，只要比收入准入线低一元就有机会中大奖，多一元则毫无机会，要去忍受高市场房价。
二房屋质量得不到有效的保证。由于开发商、监理部门和买房者存在着严重的信息不对称，偷工减料现象时有发生，被揭发后还时常以建造经济适用房利润低为由替自己的违规行为开脱。有些开发商为了压缩建设成本，通常要提高住宅的容积率，这就使得经济适用房大多呈现三大弊端：楼间距太窄、见阳光不多、人多电梯少。而且在部分保障房建设部门官员看来，你本来没钱买房，政府花大价钱帮你建保障房，已经是莫大的恩赐了，你还有什么理由挑三拣四的？正是因为有这种观点，经济适用房才成为劣质房。如果这些房子问题成堆，改善
低收入人群居住条件只能是一句空话。
三市场上不断传出部分住房宽裕的官员和高收入者通过各种渠道取得一套甚至多套经济适用房进行投资或者出租。这样不仅使政府的补贴以及公众资源流向了非目标对象，而且给政府权力的寻租提供了机会。经适房价格是周边商品房一半还不到，每平方米差价5000-7000元，每套住房就可套利30-40万，即使是有限产权（个人与政府7：3分享），买者也能套利大部分。事实上，当前中国社会，只要有“利差”，得益最多的一定不是普通老百姓，肯定公务员等体制内人士优先，这些人开低收入证明太容易了，就算假证明被查出来了，能有任何惩罚么？在寻租成本非常低、寻租收益非常大的背景下，寻租根本无法控制。保障住房一定要从消除谋利空间入手，让收益与成本基本匹配。否则打着民生旗号的住房保障，只会加剧社会不公正，败坏政府声誉。
在经济适用房各种弊端日渐暴露的情况下，一些专家和学者认为经济适用房已经走进死胡同，强烈呼吁取消经济适用房制度。
笔者认为，废除经济适用房制度不可行，一方面因为经济适用房确实是解决中低收入阶层住房问题的一个有效途径，另一方面由于经济适用房有利于抑制房价的快速上扬。
针对种种弊端，我们需要不断完善经济适用房制度。（这个我感觉太理论太官方了，但是也实在不知道该怎么提出不错并能得到执行的建议）
首先要严格审核购房者的资格，避免申请者以伪造的个人信息进行骗购。我们要严厉追究骗购经济适用房的业主责任，并对出具虚假证明的单位进行大力度的惩罚以及曝光，对揭发骗购经济适用房的个人进行奖励。
其次要对地方政府机关进行严格监督，发现违规购房行为，决不手软，对违规单位的主要负责人进行严肃处理，从而约束地方政府不去滥用职权，使更多的经济适用房能够为中低收入阶层所购买。
第三有很多人质疑开发商在放号的过程中存在着猫儿腻。为了使放号过程更加公平合理，必须把住房分配与开发商严格分开。政府应与开发商各司其职，开发商专心建房，而住房分配则要由政府指定的机构专门负责，并要加强对此类机构行为的监督。
第四建设更多的经济适用房用以销售。倒卖房号现象之所以会普遍出现，还因为物以稀为贵。提高经济适用房项目的建设比例，使更多的中低收入者能够通过正规渠道买到经济适用房。这样可以有效地抑制房价快速上涨，降低资金追逐房地产的热情，对防止国外热钱流入、抑制流动性过剩也有一定的积极意义。
最后要大力发展廉租房。它可以用来满足中低收入者的不同需求。购买经济适用房需要一定的购买力，而对于那些处于生活最低保障线左右的人群，拥有一套经济适用房对于他们来说简直是天方夜谭。政府给予一定补贴的廉租房正好可以满足这部分人群对住房的需求。经适房处境尴尬，“只租不售”的廉租房成为取代经济适用房，解决困难户安居问题的众望所归，然而最近一些地区却在酝酿推出廉租房产权“私有化”，成为争议的焦点。廉租房
廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。
廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨，经济适用房走入困境，百姓居住难的背景下，廉租房便成为了社会关注的焦点，能成为了低收入家庭住房的“救命草”。据调查，廉租房户型设定是以一居室、两居室为主，建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米，两居室套型建筑面积45平方米，三居室套型建筑面积55平方米。三个项目中的三居都不高于55平方米，名副其实的“袖珍”小户型。上海市廉租住房保障申请条件、保障标准，同时符合下列条件的本市城镇居民家庭，可以申请廉租住房：
（一）申请家庭成员之间具有法定的赡养、抚养或者扶养关系，且共同生活；
（二）申请家庭成员在本市实际居住，具有本市城镇常住户口满3年，且具有申请所在地城镇常住户口满1年；
（三）申请家庭人均居住面积低于7平方米（含7平方米）；3人及以上申请家庭人均年可支配收入低于19200元（含19200元）、人均财产低于50000元（含50000元），2人及以下申请家庭人均年可支配收入低于21120元（含21120元）、人均财产低于55000元（含55000元）；
（四）申请家庭成员在申请前5年内未发生过出售或赠与住房而造成住房困难的行为。《通知》规定，同时符合上述条件，且具有完全民事行为能力、年满35周岁的单身人士（包括未婚、丧偶，或者离婚满3年的人士），可以单独申请廉租住房。
今年全国1000万套的保障性住房建设任务给各地财政带来不小压力，为尽快回笼资金，一些地方开始尝试廉租房“共有产权”或直接出售廉租房的方式来缓解资金压力，廉租房开始出现不同程度的“私有化”，由租房转化为变相购买廉价房。
8月16日，上海市房管局透露本市部分区下半年将会试点廉租房先租后售的政策，并于明年在全市推开。房管局表示此举目的在于让困难群众有希望逐步改善住房条件。（这边其实有一个平原县的案例，但因为不是上海的，所以不确定要不要放上来）
然而同策咨询研究部总监张宏伟表示，虽然在当前的保障性住房融资较难的市场背景下，此举对于缓和地方政府财政压力具有一定的作用。出售可让保障性住房客群享受部分或全部产权，对于保障对象来说，有了一定的产权保障。但廉租房一旦采取先租后售的方式，长远来看将导致未来可供租赁的用房逐渐减少。市场受惠覆盖面，尤其是对于需要租房生活的人群来说会越来越小，廉租房也就起不到对于这类人群的市场保障作用。
而克而瑞分析师杨晨青在接受记者采访时更是直言，这么做实质上就是将廉租房的租赁性质变为了产权性质，不利于保障房为更多的用户服务。“我认为，理想的保障房体系应当是以租赁为主，这样的做法与此无疑是背道而驰的。”他认为，廉租房是用来保障最底层的居住需要，与其让它先租后售，不如设立更好的退出机制。即当保障对象的经济实力有所上升后，转由公租房、经适房进行保障，而退出的廉租房可以转而提供给需要的人群。
廉租房和经济适用房有较大区别，廉租房“私有化”或将损害真正的低收入群体利益，容易造成社会不公，对于各种形式的保障房建设“压力转移”方式政府需谨慎对待。
（由于这一事件发生不久，所以好像网上没有很多不同意见的评论）（冯海宁）其实，廉租房出现“共有产权”并不是因为1000万套保障房任务，而是早在两年前就出现了，有地方政府称此做法为“创新”，笔者曾公开撰文指出这是“危险的创新”，很多有识之士也公开反对这种做法，然而，今天廉租房产权私有化非但没有收敛，反而愈演愈烈，参与这种模式的地方政府越来越多，呈现扩大化、复杂化、失范化趋势。
保障房管理并不是不能创新，但创新要有边界，比如，在融资、分配、退出等方面都可以创新，不过创新要坚持基本原则：一是不能背离国家对每一类保障房的角色定位；二是要遵守国家相关法规。从这两个原则来审视，无论是廉租房“产权共有”，还是“租售并举”，显然都越位了。
从九部委2007年联合发布的《廉租住房保障办法》来看，并没有允许地方政府搞“共有产权”。对于地方公权力来说，“法无授权即禁止”是基本常识，地方政府岂能自作主张搞创新？在笔者看来，“共有产权”并不是什么“创新”，而是地方政府在玩转嫁融资、投资责任的把戏。廉租房之所以出现“共有产权”，目的是通过保障对象购买廉租房来缓解地方政府资金压力。在中央不断强化政府住房保障责任的今天，廉租房“共有产权”显然是政府责任担当倒退的体现。这是一个危险的信号，是最值得警示的问题。也就是说，廉租房本该政府来投入，但地方政府却让低收入群体来“买单”。
《廉租住房保障办法》第三章对廉租房保障资金的五种来源规定很清楚，地方政府为何不依法筹集资金，却要让低收入群体来“买单”？笔者以为，要么是地方政府“懒政”，要么是保障房资金挪作他用，要么是地方政府财政投入不积极。当然，这也与中央部门对经济欠发达地区财政转移支付力度不够有关。
其次，警示低收入群体利益受损。一方面，对购买廉租房“共有产权”的低收入群体来说，本没有购房能力，却被迫拿出一笔资金来购买廉租房，增加了债务负担。另一方面，对于等待分房的低收入群体来说，由于本该流动的廉租房固定化了，那么，可用于安排他们居住的廉租房房源就不足，不能满足需求。
再者，警示产权式保障房弊端多多。比如，有产权性质的经济适用房、限价房在不少地方变成了公务人员的“权力房”；再如，“共有产权”的廉租房转嫁了政府的责任、增加了低收入者负担、违反了国家廉租房制度等等。因此，笔者建议理应早日终结产权式保障房，进入无产权的住房保障时代。
另外，还警示保障房制度不完善，监管责任没有落实。如果《廉租住房保障办法》对产权问题进行明确规定，对违规者有相应罚则，如果《住宅保障法》早日出台，对廉租房进行规范化约束，或许就不会出现廉租房产权私有化问题了。如果监管部门在廉租房“产权共有”现象刚露出苗头时就叫停，也不会愈演愈烈。
毫无疑问，廉租房产权私有化是制度不健全、监管不到位酿出的恶果，对此，必须要早日纠错。此外，该纠错的还有变味的公租房。据报道，广州市有关部门日前表态，广州公租房将实行通过用人单位筹建公租房为主、政府提供公租房为辅的方式。建设公租房本该政府来担责，竟转嫁给用人单位。这同样需要纠错。
第五篇：保障性住房
保障房，安广厦
――2011年保障性住房建设综述
（中国经济导报网转载）
保障房建设作为当前中国社会经济生活中的一件大事，已成为社会各界关注的焦点。住房和城乡建设部发布数据显示，截至10月底，全国开工建设保障房超过1000万套，比原计划提前１个月完成目标任务。
硬任务完成，欢喜之余，既要“抬头拉车”，又要“低头看路”。“十二五”开局之年将尽，在此时点，再次梳理保障房建设的意义，总结经验，解决问题，很有必要。
中国改革开放30多年，在解决温饱之后如何进一步实现百姓安居，已成为当政者必须面对的一个重要民生课题。保障房建设不仅能解决低收入家庭住房困难，满足“衣食住行”的基本需求，而且还肩负着缓解房地产市场供求矛盾、抑制房价过快上涨的重要使命，对于调节收入分配、遏制投机性财富转移，促进资源合理配置、经济平稳运行发挥重要作用。
多方融资，破解土地难题
在大规模建设保障性住房过程中，资金和土地始终是难点所在，也是各地工作的着力之处。一个“钱”，一个“地”，值得深入分析。
9月底，国务院办公厅出台关于保障性安居工程建设和管理的指导意见，要求地方各级人民政府要在财政预算安排中将保障性安居工程放在优先位置，加大财政性资金投入力度。
财政部的消息显示，今年以来，中央财政预算安排资金1030亿元，加上执行中追加395亿元以及通过使用以前结转结余资金安排的280亿元，大力支持保障性安居工程建设，目前已全部下达。从中长期看，“十二五”期间保障性住房建设的资金需求将维持在较高水平。
按照住建部的估算，今年建设1000万套保障房共需资金规模接近1.4万亿元。官方数据显示，今年中央政府和各级地方政府要投入的4000多亿元资金中，已有90%到位，好于历年的水平。但金融机构、公司等社会机构的投入仍然不足，并可能成为制约保障房建设的最大“短板”。
与此同时，房地产调控带来的土地财政缩水也将给地方政府带来较大的资金压力。因此，创新融资机制、多渠道筹集建设资金，是加快保障房建设并进一步完善相关制度的当务之急。
为解决公租房投融资难题，上海采取多种渠道，拓宽资金渠道。一是由政府财政出资，向公共租赁住房运营机构提供资本金和贷款贴息；二是利用住房公积金增值收益直接投资公共租赁住房；三是利用保险资金为公共租赁住房项目提供融资。太平洋保险公司会同其他保险机构，以十年期债权投资计划的方式，向上海市地产集团提供融资40亿元，用于公共租赁住房建设；利率按商业银行长期贷款利率下浮约12%执行，按年调整。
河北安排38.7亿元资金提高省级资金补助标准，以各地开工套数为基数，采取以奖代补方式分配。与此同时，有关部门和地区加大土地政策支持，提高审批效率，坚持民生优先，把宝贵的资源用在刀刃上，优先用在公租房等保障性安居工程建设上。
国土资源部门积极配合保障房建设，将保障性安居工程建设用地在土地利用计划中单列指标，优先供应并及时下达。各地通过采取强化配建制度、计划单列并优先安排等积极措施，提高了保障性住房建设用地的供应时效。
上海、广西、陕西等地明确了新建商品住房项目中配建保障性住房的比例；广州市建立了“市区联动、以区为主”的住房保障土地储备机制和目标责任考核制，充分发挥区县政
府在土地和房屋征收过程中的积极作用。江苏、安徽、海南等省建立了保障性住房建设用地审批绿色通道。
1000万套的目标虽已基本实现，但有不少的保障房项目却仅仅是“挖坑待建”，甚至还有个别地方存在着保障房建设资金被挪用、被侵占等违规乱象。表面上看，是保障房工程仍难以从资金缺口大和建设用地紧的“泥潭”中自拔，实则保障房的“被挖坑”折射出的是一些地方政府消极应付的态度。
从地方列出的保障性安居工程清单可见，真正需要地方财政“贴钱”的项目仅占1/3左右，而棚户区改造住房、经适房等带有商业开发性质的项目占了大头。另外，各大中城市的城区规模急速膨胀，年均城建用地动辄数千亩，地方政府坐地收钱，而保障房建设用地却一再捉襟见肘。
究其根源，在于保障房建设的顶层制度设计中，缺乏一套针对地方政府行之有效的考核监督与激励机制，而地方政府现仍被“唯GDP”的短视政绩观所左右。
紧抓质量，确保公平分配
一方面要如期完成保障房建设任务，另一方面要确保分配公平、运营顺畅，解决这个问题，有关地区和部门想出不少好办法，但仍面临一些难题。
提升进度与数量的同时，如何保障质量？住建部副部长郭允冲就指出，目前住建系统质量安全水平总体受控，但质量安全形势仍比较严峻。
最近几年，屡有问题保障房被曝光：海口海甸溪北岸最大的回迁安置小区之一的水岸听涛小区，93户住宅出现渗水；内蒙古包头市最大的棚户区改造项目“民馨家园”500多户住宅遭遇墙皮鼓包脱落；北京大兴区明悦湾保障房项目被查出结构混凝土未达到设计要求，６栋楼被勒令拆除重建„„
与商品房相比，保障房短期内利润回报不显著，有的开发商为短期利润便在建设中偷工减料、压低成本，直接导致保障房出现质量问题。“问题关键在于，地方政府对保障房质量的认识高度和重视程度。”一位地方官员直言不讳。
因此，推进保障房“加速快跑”，当务之急是要从政绩考核、财税体制改革和发展方式转变等入手，建立和实施符合科学发展观的地方政府政绩考核评价体系，还需切实落实工程质量责任，严格履行法定的项目建设程序，广泛接受社会监督。
国务院副总理李克强在加强保障性安居工程质量和分配管理工作座谈会上强调，要把确保质量和公平分配作为保障性安居工程的生命线，建设质量优良、分配阳光的工程，使之经得起历史和人民的检验。
调查发现，各地在保障房分配准入、公示、管理、退出等四大环节都面临难题，分配机制建设步伐缓慢。公正、公平地切分“蛋糕”，不仅关系千家万户“住有所居”梦想的实现，更考验政府的公信力及社会管理能力。
由此，坚持增加投入与创新机制并重，从准入标准、审核程序、动态管理、退出执行等方面制定一整套制度，实行保障房源、分配过程、分配结果“三公开”，强化监督管理，确保分配公平公正，方能使低收入和中等偏下收入住房困难群众真正受益。
科学规划，引导合理布局
根据“十二五”规划纲要，未来5年3600万套保障性住房建设任务的完成，将使我国城镇居民住房保障覆盖率达到20%左右。不过，也有一些全国人大代表提出，“文件出的不少，但有些零敲碎打。”“3600万套建设目标是否可以调整？”„„如何通过编制好“十二
五”住房保障规划，回应上述问题？
2010年6月，住建部、国家发展改革委等6部门共同发布了《关于做好住房保障规划编制工作的通知》，指导各地做好“十二五”住房保障规划编制工作。
此前，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》等文件密集出台，而各地“十二五”住房保障规划编制则与上述文件密不可分。
通知中明确提出，“十二五”住房保障规划重点和基本目标是：着力解决低收入家庭住房困难问题。努力解决中等偏下收入家庭住房困难。推进各类棚户区改造和旧住宅区综合整治。建立和完善住房保障政策、技术支撑体系。
与“十一五”住房规划强调总量调控、鼓励梯级消费相比，“十二五”住房规划纲要全力围绕提高住房保障水平进行，并提出“坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居”的目标。
在此基础上，各地“十二五”住房建设规划纷纷出炉，以期未来城镇住房困难户的住房问题能得到进一步的改善，保障房政策进一步惠及城镇中等偏下收入家庭、新就业职工以及在城镇稳定就业的外来务工人员。
安徽省的城镇住房保障“十二五”规划提出，“十二五”期间，该省将建设城镇保障性安居工程173.55万套(户)，公租房的建设任务量在保障性安居工程项目中，仅次于棚户区改造房，成为“十二五”期间保障性安居工程的重点建设内容。
天津市编制了2008~2012年住房保障五年发展规划、“十二五”住房保障规划，明确了保障性住房的空间布局、土地供应、建设要求等。规划期内，天津将新建保障性住房5205万平方米，达各类住房建筑面积的一半。“科学规划布局”是天津市住房规划编制的重要指导思想之一。
有专家指出，在实践中，保障房的运营管理、可持续发展的机制尚不完善，对建成后的公有住房管理，在制度、原则、程序、人员、资金保障等方面也没有明确的制度安排。另外，保障房建设任务区域分配结构不合理，也值得关注。目前，保障房建设西部地区约占44%，东部地区占30%，中部占25.7%。西部地区保障面大、保障任务重，但是其财力偿还能力弱。即便中央政府给西部的倾斜相对比较大，也远远不够。
调控不松，优化住房体系
应该看到，大规模建设保障性住房的背后，是我国住房体系的优化进程。如何构建符合国情的住房政策，形成保障房、商品房多层次的住房供应模式，针对不同的收入群体提供多渠道、多层次的选择，是需要长久思考的问题。
今年以来，在持续发力的调控政策下，我国房地产市场发生了新的变化：交易量萎缩，土地流拍增多，居高不下的房价开始松动。总体来看，目前房地产调控已取得积极成效，正朝着预期方向发展。
在房地产调控成效初显的同时，也必须看到，目前调控正处在关键时期，成果仍不稳固。12月9日召开的中共中央政治局会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。“这体现了中央的坚定决心，意味着此轮房地产调控政策一定要达到预期、明显的效果。”中国人民大学经济学院副院长王晋斌说。
房地产市场健康发展，一方面要继续坚持调控挤压泡沫，通过调控改善住房市场的供求关系，从而进一步促使房价调整到合理水平，另一方面要加快保障房建设。这次会议还强调，要扎实推进保障性安居工程建设。住房城乡建设部有关负责人近日已表示，明年新开工的保障房项目虽然不会有今年1000万套这么多，但也要比去年的590万套有大幅度的增长。值得思考的是，事实上，房地产调控不是最终目的。在坚持房地产调控的同时，还应着手建立房地产市场健康运行的长效机制，建立商品房和保障房双轨制度，以多元的供给满足多元的需求。人们有理由期待，“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”
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