我国推行以房养老的现状,对策及展望

第一篇：我国推行以房养老的现状,对策及展望

[摘要]近年来，伴随着中国城市化道路进程的不断发展，中国人口结构老龄化问题突出，现有的社会养老方式还不能有效解决中国的养老问题。“以房养老”是一种新型的养老基金来源模式，在中国实行“以房养老”政策，是一种有效地解决养老压力的模式。

以房养老模式的本土化成为焦点，国内学者纷纷提出了对此问题的见解。本文对有关“以房养老”模式这一课题的研究进行了文献综述，就以房养老模式的涵义、发展现状、发展的现实意义、实施障碍和建议等几个方面进行总结，以能够为日后相关研究和我国养老事业的发展提供参考。

[关键词] 老龄化

以房养老

反向抵押贷款

Abstract

In recent years, with China's urbanization process of development, China's population structure aging problems, the existing social endowment mode can't effectively solve China's pension problems.“To the room endowment” is a new type of pension fund source pattern, in China implements “to the room endowment” policy, is a kind of effectively solve endowment pressure model.Enjoy life with the building mode localization become focus, domestic scholars have put forward opinions to this problem.In this paper, the relevant "enjoy life with the building mode this topic research is a literature review, the meaning of life with the building mode, development present situation, the development of practical significance, implementation barriers and the suggestion and so on several aspects carry on the summary, to for future related research and the development of the cause of China's endowment to provide the reference.Keywords Enjoy life with the building Reverse mortgage loan

目录

摘要.............................................................................................................1 Abstract.......................................................................................................2 目录.............................................................................................................3 1以房养老国内外研究现状.....................................................................1 1.1 国外研究现状.............................................................................1 1.2 国内研究现状.............................................................................2 2 以房养老的现实意义............................................................................4 3我国推行以房养老的障碍.....................................................................7 4我国推行以房养老的对策及展望.........................................................9

1以房养老国内外研究现状

随着中国人口老龄化问题的不断显现，养老问题越来越受到社会各界的高度关注。在现有养老保障制度和体系背景下，迫切需要寻求新的方法来应对社会老龄化现象。住房反向抵押贷款即“以房养老”作为发达国家解决老年人以房养老的重要金融工具，逐渐受到学界的高度关注，对此从国内外研究现状入手进行探讨，无疑具有重大的现实意义。

1.1 国外研究现状

“以房养老”模式起源于荷兰，现在发展最成熟的是美国，在世界上许多国家已被推广，已经成为国外老年人认可的一种最有效的养老方式，它为享受高质量老年生活和实现老年生活效用最大化提供了可靠保障。

1.美国倒按揭放贷对象是62岁以上的老人

在美国享受倒按揭放贷对象的是62岁以上的老年人，倒按揭贷款大致分为三种情况。第一种，在联邦住房管理局“有保险”的住房的“倒按揭”贷款。这种贷款业务经美国国会认可，形式机动灵活，可供选择的方式很多。第二种，在联邦住房管理局“无保险”的“倒按揭”贷款。这种贷款有固定期限。第三种，这种贷款由一般金融机构办理，贷款对象资格不需政府认可。它最大的特点是发放贷款机构与住户共同享有住房增值收益。美国“倒按揭”贷款款额每隔3年便会重估1次。

2.加拿大倒按揭贷款款额在1.5万到30万加元之间

在加拿大，超过62岁的老年人便可将享有产权的居住房屋抵押给银行，申请倒按揭贷款，它最大的特点是获得贷款的老年人可以一直住在自己的房产里，住到享尽天年。加拿大的倒按揭模式极其个性化，可以根据贷款人的不同需求，制定不同的贷款方案。

3.新加坡由政府出资建造的组屋不能申请倒按揭贷款

新加坡的组屋是指由新加坡建屋发展局承担建筑的楼房，是大多数新加坡人的住所。建屋发展局规定只允许新加坡公民购买新组屋，而永久居民只可以在二手房市场上购买组屋。组屋购买后，一般必须在房内住满五年后才可转卖。建屋发展局还规定一个完整的家庭只能同时拥有一套由政府提供的组屋。新加坡政府建造的组屋是不能申请倒按揭贷款的。新加坡是实施住房养老模式比较成功的一个国家，它的住房养老的模式很多，但政府规定倒按揭贷款只限于私人建造的商品住房。

4.英国“倒按揭”贷款又被称为“逆向年金”

在英国当老人将房子抵押给银行后，要将所获得的贷款充当保费购买年金，因此，住房倒按揭贷款在英国也被称作“逆向年金”。年金是指定期或不定期的时间内一系列的现金流入或流出，年金计划是一种很好的投资安排，这里指的是由保险公司作为金融机构向拥有房屋老人提供的现金流入。英国保险公司在倒按揭贷款的申请和发放过程中所起的作用要比在其他国家大。

1.2 国内研究现状

“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”是指老人将自己的产权房抵押或者出租给相应的保险公司或金融机构，其对房屋的价值、未来的增值及折损情况进行综合评估，根据评估值和对老人的平均寿命进行计算之后，按月或按年支付现金给投保的老人，使得其定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。

1、国内以房养老的发展历程

结合近几年的研究论文和新闻报道，归纳出以下几件对我国以房养老发展有重大影响的事件：

2006年2月，全国老龄工作委员会办公室公布了《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》，报告强调出，目前我国的老年人口数居世界第一，但是我国的现代化建设还没有完全实现，提早步入老龄社会，可谓“未富先老”。（范雪蕾、高子建，2009）

2006年，在政协十届四次会议上，全国政协委员赖明提交一份以房养老的提案，被概括成“60岁前用人养房；60岁后用房养老”。

2005年4月，南京汤山留园公寓扩展了“给我房子，替你养老”的业务，在全国引起了很大的轰动。最终，因实际操作困难重重两年后放弃。

2007年6月，上海公积金管理中心提出“住房自助养老”的创新型模式。2007年10月，中大恒基房地产经纪有限公司和北京寿山福海国际养老服务中心联合发展“房屋养老”业务。

2007年10月，我国第一家主营以房养老的保险公司“幸福人寿”正式挂牌营业。

2、国内的主要模式

目前，我国以房养老的经验很不成熟，但我国部分地区或机构已经开始实践探索，已经或者现在试用的模式主要有以下。

（1）南京模式的“留园以房养老”业务。即六十岁以上的孤残老人，只要有六十平方米以上的本市产权房，就可将房产抵押给公寓并入住，期间免除所有费用。老人去世后，产权房归公寓所有。

（2）上海模式中“公积金管理中心成房东”的尝试。六十五岁以上的老人只要把房产以市场价值出售给公积金管理中心，就可将获取的资金一部分用于支付公积金管理中心的用房租金，其余资金部分自行养老。

（3）北京模式的“养老房屋银行”项目，六十岁以上的老人可以向养老服务机构提出需求，并把产权房交付中大恒基，由中大恒基免费代老人出租，以赚取租金。租金多用来抵免养老院的费用，剩余租金由老人自己处理，强调的是老人始终拥有房屋的产权。以房养老的现实意义

据统计，2010年,60岁及以上人口为177648705人，占13.26%，其中65岁及以上人口为118831709人，占8.87%，根据联合国教科文组织对老龄化社会的界定,中国已经进入了老龄化国家行列，超过了国际上规定的老龄化社会标准。〔1〕由于遭遇上世纪中期的生育高峰和接踵而至的计划生育，到本世纪初，我国老年人比例之多，年轻人口比例之少，国家未富社会已老等问题突出。专家预测，在短短一二十年内，中国社会将由一个轻度老龄化的社会迅速过度到高度老龄化社会。预计到2050年，我国将大约有4亿多老年人，60岁以上的老年人口占总人口的比例将达到29％以上，几乎不足2个在职人员就要负担一个退休人口。“如果不采取切实有效的措施，老年人生活将面临很大挑战。”在我国处于快速老龄化阶段的同时，退休年龄偏低与人口寿命延长之间矛盾严重，“未富先老”问题突出,养老基金缺口日益扩大，迫切需要我们尽快完善社会养老保障体系，维护社会稳定,加快建设社会主义和谐社会。

随着人口老龄化的到来，我国的社会养老保障体系面临着沉重的压力。即使参加了社保的老人，目前以“低水平，广覆盖”为宗旨的社保体系来说，退休职工养老金对于重疾高发的老年人来说，可谓相形见绌。许多老年人仅仅依靠每期领取的微薄的养老金，很难过上理想中的生活。而且，由于历史原因，社保资金存在巨大的缺口，随着时间的推移，这一问题将越来越凸显。养老已经成为一个重大的社会公平问题、经济稳定问题乃至政治安全问题。有很多老人晚年生活非常拮据，但拥有价值不菲的房子，成为“房子富翁，现金穷人”。如果能够转让住房这种超长期耐用型商品的所有权，保留生前对住房的使用权，这样就会达到这些老年人的双重利益目标，一是在桑榆之年有房可居，二是充分发掘住房的经济资源，提高晚年的生活质量。与此同时，随着住房制度改革和住房商品化的深入，越来越多的家庭拥有了自己的房产。我国城市拥有自有住房的家庭已高达70％之多。住房已成为这些家庭拥有财富的主要组成部分。有了以上基础，就可

借鉴国外通行的反向抵押贷款模式，将健全老年社会保障体系与居民已经取得的住房产权很好地结合起来。这种结合所创设的新金融工具可有效解除老年人养老的忧虑，对我国现实条件下扩大内需也具有积极的推动作用。在“国未富，民先老”的情况下，巨大的养老资金缺口，使传统养老方式已不能满足老龄化社会的要求，而以房养老这种养老方式对于提高老人的生活质量、完善社会保障制度、稳定社会有着十分重要的意义。特别是在现阶段，对于解决我国严重的老龄化问题更是具有现实意义，将是对现行“家庭养老”、“机构养老”和“居家养老”的有益补充。

国内学者经过研究普遍认为，开展住房反向抵押贷款在我国具有一定的生存空间，应该成为养老模式的一种。（王有明、柴效武，2005）理论界主要承认的现实意义有以下几点：

1、提高老年人自我养老的能力，减轻国家的负担。我国的养老制度由“现收现付制”转为“统帐结合制”，仍远不能满足更多社会成员对养老保障的需求。传统的观念使大多数社会成员耗尽毕生积蓄购买住房，间接导致家庭养老储备金的减少。在此形势下，老年人通过以房养老方式改善晚年生活，大大缓解国家养老保障的压力，进而促进社会福利制度的完善。

2、活跃老年人养老资金，减轻子女供养老人的经济压力。以房养老方式为老年人开拓了一个新的资金来源，在继续享有住宅使用功能的同时发挥住宅的消费价值功能，享有房子增值带来的收益。很大程度上减轻子女赡养老人的资金压力，有助于鼓励年轻人自食其力，降低对父辈的依赖，也鼓励老年人自助保障，最大程度地减少子女负担。

3、扩大商品租赁房源，缓解住房的供需矛盾。城市中、低收入者不具有购房的经济实力，租房成为替代选择。不论城市中选择“以房养老”的老年人以哪种方式处置房产，都可让出一部分房子的使用权，能够适当增加市场上的房源，缓解住房的供需矛盾。

4、充分利用闲置资金，促进金融机构业务多元化。银行、保险公司等金融机构要涉足以房养老，需要由足够的资金支撑，用以收购老年人住房。近年，由于存款、外汇储备、保险等费用收入的增长，使得资金闲置，这为发展以房养老提供强大的资金保障，一举两得。住房反向抵押贷款不仅给银行、保险公司等相关金融机构带来新的业务，而且能加快商业银行等机构深化改革、创新经营，同

时促使其将社会责任和盈利目标紧密结合，求得多赢效应。第一，对急需要现钱养老的老人是一个绝好的选择。老人自住房抵押给银行后，银行根据房价等估算每月给付老人一笔钱。待老人离世后，银行将房产拍卖如果低于银行这些年支出总额或与之持平，那么银行与老人“倒按揭”关系结束；反之，多余部分根据老人遗嘱分配。另外，老人的子女也可以再把房产买回，当老人离世后，子女只要把这些年银行支付给老人的总额偿还给银行，并支付贷款利息，子女就可获得房产。这对急需现钱的老人或他们的家庭来说是一个变现的好办法。第二，对“80后”年轻人是一个好消息。“80后”是我国第一代独生子女群体，现在已经到了婚嫁阶段，他们要面对的是典型“四二一”家庭结构：四位已经退休的老人，两个独生子女夫妇，一个已出生或将出生的小孩。在这种情况下选择“倒按揭”贷款，通过两套房产的逐渐变现，解决赡养4位老人的经济压力，将会成为“80后”夫妇的一种选择。当然，如果整个家庭资金宽裕还是可以把房子留到以后再卖。但是对于绝大多数“80后”夫妇来说，婚后的20年里是他们最需要用钱的时候，这期间变现房产将使钱的效用得到最大化。第三，有利于搞活房地产市场。当“倒按揭”养老模式实现后，具体操作“倒按揭”贷款的机构在收回住房的使用权以后，必然会将其出售或者出租，这样就会增加“二手房”的供应量，虽然此项业务收来的房子将以小户型为主，房龄也会较老，但地理位置预计会较好，这些房源在二、三级市场上会很受欢迎。对当时资金不算富裕的年轻人来说很适合他们的需要。这样的话，在一定程度上可以缓解住房问题的供需矛盾。第四，目前在我国初步具备了实行“倒按揭”贷款的条件。目前我国住房自有率很高，远远超过西方发达国家60%的水平，而且已步入了老龄化社会，这就为实行“倒按揭”贷款提供了必要条件，当初步具备了这些条件后，所要做的就是要加大研究、使之完善、然后推广。

3我国推行以房养老的障碍

2003年，“倒按揭”理念被引入中国。2007年，上海市公积金管理中心曾试推“以房养老”模式，因符合条件的申请人很少，不得不停办；同年，幸福人寿保险公司成立并参与“倒按揭”产品的研发，但至今没有实质性进展。中信银行于近期在北京等城市试点“养老按揭”业务，推出针对中老年人的专属借记卡“信福年华”，但因设置了比较严格的规定和较高的准入门槛，目前总体业务量不太大。虽然各方针对“倒按揭”的尝试都进行了符合中国国情的改良，但在实施过程中可谓步履维艰，存在较多的困难。下面从以下几个方面阐述我国推行以房养老的障碍：

1．传统养老观念根深蒂固。“以房养老”模式不太符合我国传统养老观念。长久以来，我国就有“养儿防老”的传统观念，表现为一种情感维系，如若让老年人以房抵押去获取贷款渡过余生，不仅自己在心理上很难接受，同时其子女易被人认为没有尽到孝心，不在情理之中。“以房养老”在美国等国家之所以流行，与其征收高额的遗产税和超前消费观念有很大关系，是把房屋当作遗产留给子女但子女仍需缴纳大笔税金，还是老人自己在有生之年通过预支房屋价值享受美好生活，在二者之中，很容易做出选择。我国目前尚未开征遗产税，在对个人私有财产保护意识越来越强的今天，“但存方寸土，留予子孙耕”，对房屋这类极具价值的不动产，老年人更愿意将其留给子孙后代，而不愿抵押给银行、保险等金融机构。在我国这个以勤俭节约为美德的国度，老年人普遍比较节省，因而也较难适应超前消费。

2．养老贷款存在诸多不确定性。房屋估值是确定养老贷款金额的关键，在房地产市场运行平稳时，房屋价值容易评估，而房地产市场运行起伏不定时，房屋价值随市场好坏而变化。房价上行时，不排除有部分早年抵押房屋的老人悔约；房价下行时，抵押房屋的贬值给金融机构带来风险。〔2〕房价的高涨造成买房难，严重制约“以房养老”模式的推行。自1998年我国取消福利分房以来，我国房地产市场进入了真正的商品房市场，随着市场化的不断推进，我国城镇的房价居高不下。这一现象的直接后果就是大部分的城镇居民(尤其是年轻人)无法支付高

额的房价，买房难成了年轻人奋斗的目标之一。因此，加上我国的传统思想存在的缘故，老人在情感上无法将用自己的辛苦钱购买的房子抵押出去，无形之中加大了“以房养老”的难度。房地产市场的变数不可控，使得双方对房屋估值难以达成一致，估值高，金融机构风险大；估值低，贷款者不满意。自2007年以来，国内房地产市场一直处于非理性攀升期，政府因此也多次出台政策进行宏观调控，在这种不稳定的市场环境下，今后房价是涨是跌难以判断，致使各方顾虑重重，难有积极性。与买房按揭不同的是，“倒按揭”一般是根据老年申请人的寿命来确定贷款年限，而预测寿命是个难题，贷款年限的不确定性致使每月发放的养老金数额也难以确定。如果养老贷款发放到期，而老年人还健在，无法偿还贷款致使抵押权实现，老年人不仅将失去房屋，而且将面临生活失去经济来源的困境，隐含着一些风险。另外，城镇化快速推进过程中房屋拆迁几率的增加、国内房屋平均30年寿命、住宅建设用地使用权70年到期等，作为贷款客体所存在的众多不确定性，都将使“以房养老”变得更为复杂，从而增加相关的交易成本。

3．政策配套建设相对滞后。与“买房按揭”制度的完善相比，“倒按揭”目前在国内仅停留在理念上，政策配套建设相对滞后，缺乏实质性的操作。从目前各方的尝试来看，符合“倒按揭”条件的申请人并非实际真正所需者。以中信银行的“养老按揭”为例，要求申请人最好有两套或以上住房，且抵押给银行的房屋不能是其惟一的自住房。事实上，如果拥有两套房，申请人完全可将其中的一套房出租，靠收取租金来养老，相比之下，以房贷款养老就显得较之麻烦而没有优势。而现实中，真正用得上“倒按揭”的，是那些仅有一套住房，并且缺少生活经济来源的老年人。值得注意的是，“以房养老”多服务于城镇居民，并未涉及农村居民，其主要原因在于农村宅基地不能抵押，也就无法开展“倒按揭”。然而，我国农村人口数量庞大，养老问题也日益突出，农村居民除了“土地养老”之外，是否适合“以房养老”也是值得探讨的问题。“以房养老”涉及房地产、银行、保险、社保及行政管理多个领域，其推广需要各方共同的配合和协调。国外之所以能顺利推行，与其有完善的金融贷款、担保、资产评估等机构及个人的信用系统完善健全有关，而相比之下，国内还不具备这种适宜“以房养老”发展的成熟环境。

4我国推行以房养老的对策及展望

随着老龄化高峰期的到来，有限的公共财政可能无法解决所有养老问题。在这种情势下，可尝试将“以房养老”作为养老制度的一种补充。针对以上我国推行以房养老过程中遇到的障碍总结出以下对策：

1．构建符合中国国情的制度环境。老年人以自有房产来获取养老经济来源，不再只依靠公共财政，一定程度上缓解了政府的压力，如能有效开展，其社会效益明显。因此，政府应构建符合中国国情的制度，在充分保障老年人权益的基础上，为“以房养老”提供可供发展的环境。“以房养老”业务所涉部门较多，政府应发挥其引导和协调的作用，通过统筹形成合力。作为实务的具体操作者，银行、保险等金融机构实质上为政府承担了一部分养老义务，必然承担着一定的风险，建议政府提供担保以消其顾虑，增强其积极性。而由有政府背景的公益组织如住房公积金管理中心来开展“以房养老”业务，新加坡亦有不错的经验，不妨借鉴。

2．明确重点服务的老年群体。开展“以房养老”的目的在于解决有此需求的老年人之养老问题，但并不适用于所有老年人。因此，必须明确需要重点服务的老年群体。老年人之所以有需于“以房养老”，无外乎缺少生活经济来源，或者缺少关爱，因而对于那些有房屋但生活困难的，或者有房屋的孤寡老人或子女在国外的空巢老人，应作为服务的重点。农村老年群体，特别是失去土地的农村老年人，也值得重点关注。因此，“以房养老”的服务对象不应局限于城镇居民，应向农村居民进行延伸，与基本养老保险制度一样实现“全覆盖”。

3．积极开展相关试点。符合中国国情的“以房养老”业务模式的成熟和完善，需要政府鼓励银行、保险等金融机构积极开展试点，探索具体做法，特别是如何解决当前出现的难点问题，如贷款年限和金额的合理确定、风险防范等，从中总结成功经验，形成一套切实可行的操作路径，为广泛开展夯实基础。“以房养老”作为一种新兴事物，要得到国人特别是老年群体的认可，有一个较为漫长的过程。政府和舆论应宣传成功典型，让老年人明晰“以房养老”是真正从物质与精神两个层面为他们着想，增强老年群体的安全感与认同感，以争取他们的支

持。加快房地产转型是解决的关键基于上述房地产市场给“以房养老”带来的诸多困境和挑战，笔者认为，要为“以房养老”提供必要准备的不仅仅是改变人民的传统观念、推进会计计算的准确性以及评估制度的完善等因素，更重要的是要完善我国的房地产市场。而完善房地产市场必须要进行必要的产业转型。当前，我国房地产业处于调整转型期，在政府相继出台一些严厉的政策之后，我国房地产市场的运行状态开始出现改观，表现为：房地产市场供求关系发生明显的变化；房地产供给结构逐步趋于完善;房价涨幅趋缓，呈下降与分化趋势等。〔3〕面对政府舆论的导向和政府政策的转型、转变，房地产市场正经历一场前所未有的宏观大调控，这次的调控不同于以往的任何一次，这次的调控政策力度之大，时间跨度之长，任务之艰巨，涉及面之广，社会关注度之高，是历史上任何一次都无法相提并论的。具体地说就是中国的房地产市场这次宏观调控不是简单地调控、软着陆，而是面临巨大战略调整和转型。〔4〕因此，在这一重大的转型时期，我们要统筹各种资源和利益，将房地产市场做大做好，为“以房养老做好积极的准备。

4．国家制定养老规划，成立专业住房银行。实施“倒按揭”养老模式需要政府承担更多责任，最好的方式是由政府作为担保人，成立专业性银行。成立专业银行可以降低商业金融机构在“倒按揭”过程中的风险，也可以降低“倒按揭”产品的贷款利率，如果“倒按揭”产品的贷款利率与住房公积金贷款利率持平或更低，将有助于“倒按揭”养老模式的推广。成立专业银行就是要把涉及资产评估、保险公司、银行、社会养老保障等诸多主体功能集于一身，简化运行机制和具体操作，从而降低成本、提高工作效率。成立专业银行还可以加强政府对“以房养老”模式的指导和监管。建立一种适合我国国情的“以房养老”模式。这种适合我国国情的“以房养老”模式，可以暂称为“股份制倒按揭”养老模式。“倒按揭”养老模式指的是房屋产权拥有者，把自有产权的房子抵押给银行，银行在综合评估贷款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主一笔固定的钱。房主继续获得居住权，一直延续到房主去世。当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。“股份制倒按揭”最大的特点就是房主以逐步减少自己在房屋中的股份为代价，不断从贷款人那里得到现金支付，贷款人则在逐年增大对房主房产的 10

股权。房主拥有终身居住权，房主按每年失去的股份向贷款人支付租金（或称利息）。这样做有两大好处，一是房产每一年或几年（例如三年）一评估，根据评估的结果转让股权，从而避免了由于诸多因素影响，使“倒按揭”存在实施时间越长风险越大的问题。另外一个好处是为投资者提供了一个新的投资环境，目前我国不乏投资者，只要他们愿意就可以通过逐年投资的方式获得新的房产。这对新的投资者和旧的房产主都是一件“双赢”的好事。

虽然我国要推行“以房养老”面临着很大的困境和问题，但是随着人口老龄化时代的到来，除了基本的社会养老保险金，“以房养老”的模式越来越引起人们的关注，“以房养老”是社会的现实需要，同时也是我国养老制度发展的大势所趋。以房养老能够为老年人提供一种稳定可靠乃至延续到其终生的现金流,加固晚年的生活保障,为解决我国日益严重的养老问题提供了新思路和新方法。目前,随着我国人口老龄化和各项改革特别是住房制度改革和金融机构改革的深入发展,我们既有必要又有条件尽快推行以房养老模式。

参考文献

〔1〕周战超：“中国人口老龄化问题研究”，《经济社会体制比较》，2007年第1期，第121～125页。

〔2〕朱劲松．保险公司开展住房反向抵押贷款可行性简析［J］．上海保险，2008(2):42－44．

〔3〕孔煜．调整转型期的中国房地产市场［J］．城市发展研究，2009(4):143－144．

〔4〕陈尚辉．寻找房地产转型中的机会［J］．城市开发，2009(10):52－53．

第二篇：“以房养老”为时尚早

“以房养老”为时尚早

2014年6月，“以房养老”试点在北京、上海、广州、武汉正式展开，但以反向按揭为基础的“以房养老”进展缓慢。反向按揭指房屋所有人把住房抵押给金融机构，由金融机构根据公民平均寿命、房屋价值、房价走向等因素对房屋进行估价，然后在一定的期限内一次性或分期付给房屋所有人一定生活费用，房屋所有人去世后房屋归金融机构所有（或子女支付费用将房屋购回）的一种模式。

反向按揭的养老模式虽然在很多西方发达国家有一定的历史，但也在荷兰、日本等国家遭遇困境，在中国更面临着来自老年人及子女和金融机构的双向阻力。

第一，中国式父母对子女负有的情感和责任远大于西方国家，如果没有足够的金融知识普及，老年人和子女就难以接受将房产抵押出去的这种养老方式。可能只有在失独老人和无子女的老人间才有一些市场，难以大范围推广。即使是对这部分人群，其他的以房养老方式，比如出租市内住房移居郊区，或者出租住房去养老院休养，相对反向按揭也更易于被接受。

第二，反向按揭在某些西方国家的流行与高额遗产税是相关的。老年人在“以房养老”和“留房产给子女但缴纳大笔遗产税”之间比较容易作出选择。而中国尚未成立遗产税体系，所以反向按揭优势并不明显。

第三，《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》中提出，“以房养老”保险产品的投保人群应为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。很多老房屋产权界定不明晰，或是老人和子女共同拥有，进一步导致受众群体相对较小。

从金融机构角度看，现有的房地产市场走向、金融体系、产权体系使金融机构缺乏推行反向按揭的动力。首先，中国房地产市场未来走向扑朔迷离，涨跌难断，反向抵押的担保机构担心楼市崩盘遭受大额损失。2007～2009年，美国次贷危机期间房价大幅下跌，许多反向抵押贷款的房产价值不足以偿还老人获得的养老贷款本息，美国联邦住房管理局作为项目担保人只得动用50亿美元的保险基金弥补银行损失。中国同样面临着房价大幅波动的风险。

其次，个人房屋对金融机构而言尚不属于标准化产品，价值评估比购买二手房所需的估价要复杂得多，除地理位置、房屋特征外还需考虑拆迁搬迁等问题。即使聘请具有一级资质房地产估价机构进行估价，定期评估本身也有一定成本，出资的金融机构和住房拥有者也会对估价的合理性存在争议。而影响反向按揭估价的另一个重要因素是预期寿命，要根据老人的健康状况作出准确评估在操作上也有难度。

最后，70年产权问题也使金融机构对此项新业务的开展有所顾虑。相比其他收益更高、风险更小的金融创新产品，银行和保险公司没有足够动力推行反向按揭。

基于以上理由，以房养老需要相当长的时间普及和推广，现在还为时尚早。

第三篇：以房养老

目前我国城镇职工基本养老保险施行的是上世纪90年代确立的“统账结合”制度，基本养老保险由社会统筹和个人账户两部分组成。社会统筹部分由单位负担缴费，为单位职工工资总额的20%，个人账户则由职工个人缴费，为个人工资的8%。前者“现收现付”，用于支付已退休人员的养老金，后者实行的是长期封闭积累、产权个人所有的“完全积累”制，原则上不能调剂借用。

然而，由于在现行养老保险制度确立之前，企业员工基本无需缴纳养老保险费用，所以现有的养老保险基金中没有这部分职工的个人账户部分。但在养老保险制度设立之后，这部分职工退休后却从养老保险基金中领取养老金。因此，仅靠统筹账户不足以应对当期发放，加之各地财政实力不同，多数地区不得不在实际上采用了“现收现付制”的方法，即挪用个人账户的资金、用正在工作的一代人合计缴纳的月工资来支付现有退休人员的退休金.2014年3月20日根据《征求意见稿》，保监会有望在北京、上海、广州和武汉这4个城市先行试点。在保险公司试点资格方面，保监会表示需满足7个条件，如已开业满5年，注册资本不少于2亿元，能对反向抵押养老保险进行合理定价等。此外，《征求意见稿》对保险公司参与以房养老业务试点提出总量限制。试点期间，单个保险公司开展试点业务，接受抵押房屋的评估价值合计不得超过：4%×上一年末总资产不超过200亿的部分+0.2%×上一年末总资产超过200亿的部分。单个反向抵押养老保险合同的初次抵押贷款金额不得超过500万元。以一家保险公司总资产为1000亿元为例，其试点以房养老接受抵押房屋的评估价值合计不得超过4%×200亿+0.2%×800亿=9.6亿元。

保监会还要求，保险公司在宣传该产品时候一定要如实介绍，明确提示消费者抵押房产的后续评估、管理和处置情况，不得夸大房产增值在提升养老金领取水平方面的作用；不得向不符合要求的客户推介业务。房产价值应当聘请具有一级资质房地产估价机构进行评估，费用由保险公司和消费者共担。

此外，对于该产品的销售，保险营销员需要持证上岗，经考核通过后才可取得反向抵押养老保险业务销售资格。而为了充分保护客户的“反悔权”，征求意见特别提出该产品的“犹豫期不得短于15个自然日”，比一般保险产品10天的犹豫期有所增加。

保险公司开展此项业务，将面临较为突出的利率风险、房价波动风险、长寿风险、现金流风险等业务风险，同时也将受到房地产政策、税收政策以及法律环境的影响。

保监会对此非常慎重，设立了2年的试点期，希望通过试点的方式，逐步积累经验。基于上述原因，保监会决定仅在个别城市开展试点工作。其中北京、上海、广州作为一线城市，经济较为发达，保险市场相对较为成熟，老龄人口数量较多，房地产市场容量较大；武汉和北京均已有保险公司投资兴建养老社区，可在老年人住房反向抵押养老保险和养老社区的结合上开展一些尝试和探索。

【自愿参与】有30天犹豫期

据悉，“以房养老”业务是建立在自愿基础之上的，凡是符合《意见》相关规定的老年人均可根据个人意愿和养老需求自主决定是否投保。根据保监会的规定，投保人群应为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。同时，按照保险公司是否参与分享房产增值收益分为参与型产品、非参与型产品。

这份指导意见从老年人角度进行规定，例如“产品条款简单易懂，业务流程规范可行，使投保老人便于理解和接受”，“客户的犹豫期不得短于30个自然日，如不愿意继续持有该合同，可选择在犹豫期内解除合同”等。

此方案在充分满足老百姓安居乐业的心理的基础之上，又能体现以房养老、老有所养，老有所医，老有所教，老有所学，老有所为，老有所乐的精神。该方案正与各大金融机构紧锣密鼓的实施中。

中信银行：开机构服务先河

中信银行人士介绍，老年人或其年满18岁的法定赡养人以房产为抵押向银行申请贷款，老年人须提供医疗机构体检报告，如有重大疾病者不能申请。贷款金额必须用于老年人养老用途，如日常生活费用支出、医疗费用、其他改善性生活支出等。用于抵押的房产须为商品房，不能是申请人唯一的自住房，如果老人只有一套房子，那么其赡养人就必须要有自有住房，这时老人和其赡养人就将成为养老按揭的共同借款人。此类银行贷款金额根据房产价值、老年人养老合理需要的资金等确定，计划累计贷款金额最高不超过抵押住房评估值的60%，每月实际支付养老金额不超2万元,老人按月偿还利息或部分本金。》》》 “国外之所以流行‘以房养老’，同高额的遗产税有关，而我国还无遗产税，养儿防老、买房传子孙还是老人的传统观念，让老人把传子孙的房产用以抵押提前消费的观念并未广泛形成，‘以房养老’可能不会太热。”最适于“以房养老”的可能还是独居老人、孤寡老人，还需法院、房管、金融机构等制订具体的政策和细则，以解决老人借贷期间发生意外等问题。

和在美国占比最高的“以房养老”计划有本质不同的是，“在资金来源上，保险版‘以房养老’的资金来自于自有资金，且本质是一款终身年金保险产品。”

由保险公司开展老年人反向抵押养老保险业务，其最大特点在于将反向抵押业务与终身养老年金保险相结合。一方面，保险公司承担长寿风险，依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故，确保老人的晚年生活后顾无忧。另一方面，老年人过世后，其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分依然归法定继承人所有；如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老年人的家属追偿。

银行推出的是反向抵押贷款业务，有固定贷款期限，一般只对第二套房进行抵押贷款。反向抵押养老保险并无申请者有多套住房这一门槛要求。

保险公司人士：“在具体产品的开发设计环节中，目前产品定价因素主要与房屋价值、老人年龄等因素相关，但房产价值评估是一件难事，并且房地产风险亦是保险公司谨慎迈步的重要原因之一。” 由于保险版“以房养老”中，保险公司将承担更多的风险，所以为防止房价下跌造成的损失，通常美国的保险公司会采用再保险机制，而有分析认为，等国内“以房养老”形成一定规模后，才会随之形成再保险机制。，据保监会相关负责人介绍，和银行推出的业务相比，由保险公司开展的以房养老业务有着两大优势。“一方面，保险公司承担长寿风险，依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故，确保老人的晚年生活后顾无忧；另一方面，老年人过世后，其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分依然归法定继承人所有；如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老年人的家属追偿。

这就是银行版”以房养老“与保险版”以房养老“的两大区别：承担的长寿风险和房价波动风险不同。相较保险公司，国内银行推出的”反按揭“多为定期产品，规定了抵押期限，无论10年还是20年，到期后如果不还款，房子就没了，能”养老“不能”送终“。其次，银行版的以房养老产品属于完全抵押性，房主的家人不能参与房屋处置后的”剩余“收益分配，甚至在无法偿还的情况下会彻底失去房屋的所有权。

”作为一线城市，北京、上海和广州的保险市场相对成熟，老龄人口数量较多，房地产市场容量较大，且房价波动相对较小。“该人士称。

现阶段还没有统一的公开的标准；现有住宅房屋产权70年，产权未到期或到期后如何处置依然存在政策盲点；配套服务设施不完善，有钱未必买到优质养老服务，现阶段'以房养老'与养老相关产业发展滞后矛盾突出。”张宏伟强调。

以上六点基本涵盖了当下所有讨论的关于“以房养老”推行面临的障碍。

保监会对此次“以房养老”的产品设计了两种类型，分别为反抵押参与型和反抵押非参与型。其中，参与型产品，保险公司可参与分享房屋的增值收益，而非参与型产品，保险公司则完全不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保的老人。而不管是哪种类型的产品，投保人在办理“以房养老”期间，无论房子升值还是贬值，保险公司都必须告知这种变动对年金领取的影响。

非主流“养老”面向小众市场

一直以来，“以房养老”都存在一个非常大的抗议声，就是认为是政府借助此类产品在推卸养老责任。事实上“以房养老”也仅是一种自愿选择的养老方式，并不能替代国家基本养老保险体系。即使国外拥有成熟的“以房养老”模式，也并非主流，只是社会养老保障体系之外的补充形式。

独家：以房养老，国外怎么搞？

核心提示： 美国“以房养老”计划初衷是解决老年人空有住房却没能力改善退休生活的问题。该项目最大特色是政府主导。

记者了解到，美国的养老保险制度三种，第一是基本养老保险，替代率是40%，所谓替代率就是退休后的收入与退休前收入的比例；第二是雇主计划，最著名的是企业和个人共同出资的401K退休金计划，平均替代率也在40%；第三则是商业养老保险。不分男女和职业，只要到了65岁，并累计交满10年的社保税，都可以领取养老金。

美国：政府推动降低门槛

该项目最大的特色是政府主导，而不是私营金融和保险机构的商业行为。由于有政府为贷款提供担保，金融机构无需担心无法收回贷款。假如贷款机构因破产或其他原因无法按约发放贷款，政府就会适时介入，保证贷款正常发放。加上开展这项计划的金融机构聘请退休议员和好莱坞著名影星进行大力宣传，使这项活动的知名度大增。据统计，截止到2010年5月，参与者已有49万人。

这项计划主要面向62岁以上的单身老人或夫妇，申请门槛不高，申请者只要没有积欠联邦政府任何债务，并拥有已经还清按揭或所欠按揭数额不多的自住房，就符合条件。

申请者用来抵押的住房也没有限制。在收到申请后，HUD、银行和保险公司将对申请者的自住房进行估价，并且以提出申请的夫妇中年纪较小一方的年龄为准，参考利率、房屋估值和地理位置等因素，向其发放相应的贷款，直到申请者永久性迁出、将抵押住宅出售或去世为止。

根据规定，申请人最多可获得不超过62.55万美元的贷款。贷款发放的方式也很灵活。鉴于这笔钱主要用来改善老年人的生活状况，美国政府对它的用途没有明确限制。当事人无需为这笔收入纳税，其享受的社会保障和医疗保险等其他社会福利也不受影响。

申请人在世期间享有对抵押住房的所有权，去世后房屋收归HUD，并由其出售房屋清偿债务。盈余部分提供给老人的子女，不足部分由政府补足。

此外，在老人去世后，子女有权在支付了银行付出的贷款和利息后，继承产权；但许多情况下由于要支付高额税费，并且办理手续费时费力，许多子女放弃了继承权，住房由政府收回。

不过，由于申请者要将自己安身立命的住房抵押出去，牵涉到未来的生活和子女等一系列重大问题，是一项十分重要的投资决定，加上许多老人对这一模式并不了解，为避免在实际操作中出现问题，给申请人带来不必要的困扰，HUD还规定，各商业机构在与申请人签约住房反向抵押贷款合同前，必须履行与当事人进行面谈的程序，由经过培训的工作人员向申请人详细介绍这项计划的利弊，同时还要出具进行面谈的书面证明，才能进入下一道程序。为最大程度保障当事人的权益，联邦政府还规定，即使签订了合同，当事人也可以在三天内取消合同。

风险需防

从发达国家“以房养老”的经历看，“以房养老”要推广，需要为老人提供可靠的保障，灵活的放款和赎回安排，而这离不开政府的保险和背书。但是，由于此类贷款周期长、风险大，如何防控政府保险背后的风险，尤其当一国经济遭遇重大危机、违约事件大量出现时，依然值得警惕和探索。

此外，所有采取“以房养老”的发达国家，都拥有由公共财政支持的良好基本养老服务体系，“以房养老”只是一种补充性的养老选择。

观念之困：九成老人选择留房给子女，“靠儿不靠房”仍是主流观念 这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。但采访发现，不少人对这一新型养老方式心存疑虑。许多老人表示“儿女有出息，不会让父母卖房养老；儿女没出息，不会准父母卖房养老”表明对以房养老不看好。

保障之困：养老机构“一床难求”，即便有钱会否无处养老？ 对于赞同“以房养老”模式的老年人，方式不是问题，保障才是障碍。“如果卖了房子持币在手，但没有合适的养老机构，岂不还是‘前不着村后不着店’？”

操作之困：金融保险业务割裂，老人“担心”机构“畏难” “以房养老”实则是一款商业养老保险产品，牵涉到保险、银行等金融机构。然而记者调查发现，无规可依、风险顾虑，及业务各自为营为最大障碍。

政策之困：70年有限房屋产权，房屋权属变更怎么办？

“居民普遍预计房价将上涨，老人会吃亏”。对金融机构而言，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，一旦房价波动下行，保险公司或银行的给付能力有限，风险也较大。如果再发生国有土地使用权依法提前收回，根据“房随地走”的原则，建造在土地上的房屋不属于个人，那么双方当事人都会受到很大损失。如此看来，推行“以房养老”还是困难重重。不管未来市场如何，都希望我们的老年人能有一个安详的晚年，老年时能享受到最美丽的夕阳风景

反向按揭的优势与限制

反向按揭是一种针对老年人的贷款，一种社会养老保险制度的创新工具。它能够应对人口老龄化，缓解国家养老压力，同时还能促进银行、房地产、保险、中介等金融机构业务发展，是一个能带来多赢效果的新的金融产品。

1、分散政府养老保障的压力

保障制度健全的国家一般把养老分为三个层次：社会基本养老保险、企业补充养老险和个人储蓄计划，由于三个层次缺一不可，被形象地称为“三条腿的板凳”。反向按揭作为个人自主养老的新选择，可以在一定程度上补充社会养老的不足，带有明显的补充养老保障性质。

2、提升老年人晚年生活品质

通过申请反向按揭，能帮助拥有住房的老年人融通资金，使老年人有了额外的固定收入，不再为医疗保健和生活费用发愁。有了这笔钱，他们可以重新装修房子，把居住环境弄得更加舒适；他们还可以改变生活方式，比如出外度假、旅游，享受更幸福、更愉快的晚年生活；

3、开拓银行保险等金融机构业务领域

开展反向按揭业务，银行可以收取高于一般贷款的利息，加上全球老龄化趋势的推动，各国对这种贷款的需求总量很大，因此将为银行开辟一个规模很大并且全新的效益增长点。对于保险机构，由于推出住房反向抵押贷款的银行都会要求对房屋的毁损灭失等进行保险以避免风险，因此也将意味着新的业务领域的出现。

法律制度

“以房养老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保险机构等多个部门一起制定具体的政策和细则才可能得到推展。“以房养老”需要透明、公正的法治环境。“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，对这些领域的运作质量要求相当高。如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法，在当前法治不健全的条件下是个极大的挑战。就拿房地产评估来说，由于起步较晚，中国房地产评估机构还极不规范，不但整体素质偏低，而且市场存在恶性竞争，有争议的评估结果，尤其对于弱势群体来说。《物权法》对住宅建设用地使用期期满后怎么办，只有四个字“自动续期”。这让不少人担忧，以普遍的70年使用期为例，70年后续期是否需要交钱、如果交钱交多少、怎么交这些具体问题都没有明确的规定，更让有以房养老想法的人心存顾虑。

养老观念

“养儿防老”的观念一直还在影响着这一代老人。将自己居住多年的房产抵押给养老院，不给子女，许多老人和年轻人还难以接受。在当前经济还不怎么发达、贫富差距还比较大的情况下，许多老百姓辛苦一辈子也难以攒下一套房子，到老了，却又不得不将房子抵押给银行，以贷款养老，这怎么都让人感觉银行似乎在“抢钱”。

金融机构 “以房养老”金融产品推出的最大阻力来自于金融机构，其中担心房价下行是主要原因。这项工作的“难度在于，对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素的难以预测。对银行、保险公司等机构来说，倒按揭与正按揭恰恰相反，时间越长风险越大。

养老机构

老人不愿意离开自己的房子到养老机构，很大程度上也是因为养老机构不够完善。好点的养老院收费太高，还要找关系；差的服务又不到位。

产权制约

我国推行的住宅用地70年年限也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。

适用人群

按照现有情况分析，符合条件的最有可能是独居或孤寡老人，或膝下无子女、子女定居国外的老人，这些老人没有继承等问题。但即使这类老人也担心，一旦签订协议，即失去了对房屋的所有权，落入“没房也没钱”境况。

在申请反向按揭前，至少应当考虑到以下几个方面的因素：

1、房屋地理位置

由于放贷机构必须考虑到抵押房屋的后续处置问题，所以房屋地理位置越是优越，反向按揭额度越高。比如，爱荷华州一套30万美元住房可以获得10万美元的信用额度，而在纽约长岛郊区，则可获17.8万美元的信用额度。

2、老人年龄

年龄越大，得到的现金越多，因为贷款期限可能会短一些。

3、不清楚自己能住多长时间的老年人不适合采用反向按揭。

一般来说，反向按揭有较高的手续费，所以并不适合短期贷款。比如一笔20万美元的贷款，手续费可能高达一万美元。高额手续费以及可能调高的利率，都会增加这种贷款的成本。

4、刚退休不适合采用

对年轻的退休人员来说(刚刚60多岁)，反向按揭并不是最好的选择。因为越年轻，可以申请到的贷款金额越少。如果刚刚退休就申请反向按揭贷款，等到七八十岁时，这笔钱可能不足以支付各种费用。中国实施

浙江大学经济学院柴效武教授更倾向于让银行成为“反向抵押贷款”的介入者。柴教授认为，这种养老模式包括售房和养老两个步骤，合并在一起，直接由银行来办理。银行信用度相对较高，可以增加业务量，降低交易费用。银行如果愿意接受这项业务，一方面屋主将获得银行分期返还的房款，另一方面，银行的利润可能来自房屋未来的增值、原价和房屋未来价值之间的差额等等。

这项业务要求银行主动地去经营房产。银行通过反向按揭，即使拿到了房产，但如何处置仍是个大问题。以往国内银行处置房产都是被动的，都是处理的抵债房等不良资产，而不是主动地去买卖房产。孟晓苏表示，国家应该对“以房养老”给予三条政策支持：首先是对老人房产交易的免税政策。“比如规定200万以下的房产或300万以下的房产免除交易税。因为抵押贷款也是一种交易，在国外，比如美国规定，13。5万美元以下的房产免除交易税，就是为了保护那些中低收入家庭的住房。”

其次是老人养老领取的基础金应该免税。“不能把这个当做收入，这是保险基本金。”

第三是对长寿老人给予补贴。“保险公司对长寿老人喜忧参半，喜的是成果显著，忧的是承担不起，随着保险的普及和老人的生活水平提高以及医疗保健水平的提高，长寿老人会更多，这个本来是好事，结果谁干好事谁吃亏，怎么办？国家对长寿老人要给予一定的补贴，如果做了反向抵押贷款要给予补贴。因为老人长寿是国家昌盛的标志，但是保险公司不能独家承担。”

需要强调的是，房屋反向抵押贷款养老方式尤其适合有独立产权房的、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。

该负责人表示，国务院《意见》中明确提出发展居家养老、社区养老、机构养老、医养结合等多种养老服务模式。

在投融资、土地供应、税费优惠、补贴支持、人才培养和公益慈善等方面采取了一系列力度大、含金量高的利好举措。

政部副部长窦玉沛表示，我国未来将以多种途径应对养老问题，在政府兜底的基础上，鼓励社会力量积极参与养老服务，“以房养老”是市场化运作的一种高端化服务，是自愿的、自主选择的行为。

行业人士指出，鉴于中国国情复杂，经济发展不平衡的国情，未来中国的养老体系应该是多层次、多元化的养老体系，保险就是方式之一。

但必须看到的是，发达国家的成熟经验基于其具备完善的金融贷款、担保机构、资产评估等机构，以及完善健全的个人信用系统。而在这些方面，国内仍有一定差距。华东师范大学曾建立课题组对“以房养老”出现的一些尝试的失败原因是进行总结，认为主要原因是缺乏政府等有公信力的机构介入，无法取信于广大老年人；项目实施者的利益导向使得老年人望而却步；无法满足老年人的收益预期；不适应中国老年人的社会心理；不能有效规避风险；没有考虑老年人的生命因素，使实施者与参与者双方都面临巨大风险等。

第四篇：以房养老调查报告

探索“以房养老”的可行性分析

“以房养老”模式是建立在金融保险工具和手段的基础上一种新的养老基金来源模式,在国外已经被证明是一种成熟的融资途径和有效的养老方式。集中探讨了以房养老模式的特征、在我国推行的背景和适用性分析。

“以房养老”也称“倒按揭”。它是指房屋产权拥有者，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构。后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主一笔固定的钱，房主继续获得居住权，一直延续到房主去世；当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分亦归抵押权人所有。它源于上世纪80年代中期的美国。不同于普通住房抵押贷款，一次抵押，分期偿还，“以房养老”相当

于逆向住房抵押贷款，分期发放，一次偿还

近年来, 随着经济的快速增长、科学技术的进步，人民医疗条件的改善和生活水平的提高，人类在健康方面取得了惊人的成就，人口平均寿命大大延长。在全社会人口中，年轻人口比重的进一步降低和老年人口比重相对的提高，最终表现为全社会人口中老年人口过快增长和比重的加大，即人口老龄化社会的提前到来。在这种状况下,我们更应当开拓养老金的来源渠道,放宽养老思路,使养老方式呈现多元化发展。“以房养老”模式起源于荷兰,发展最成熟的是美国,该模式在世界上20多个国家相继推出,已经成为全世界老年人改变

传统生活方式、享受高质量生活和实现生活效用最大化的重要途径。而我国面临了这样一些问题：

人口老龄化提前来临

据2005年底全国1%人口抽样显示，我国65岁以上人口达到10055万人，占总人口数的7.7%。按照老龄化评判标准，我国已成为人口老龄化国家。2010年我国人口 总数将为13.39亿，2040年达到顶峰14.91亿后开始下降。与此同时，65岁以上老年人口2010年为1.12亿、2040年达到3.12亿后仍将继续上升。这组数据明确告诉我们，中国将面临人口老龄化的严峻挑战。

养老设施尚不完善

截至2010年底，全国60岁及以上老年人口已达1.78亿，而同期全国各类老年福利机构只有39904个，床位314.9万张，床位占老人总数比例仅为1.77%。“一床难求”的现象逐渐严重；而另一方面，大量养老公寓却因价格昂贵入住率偏低而出现空置现象，其中民办养老机构的床位使用率只有57.8%。如此高的空置率，一方面是因为传统子女赡养的养老模式尚在发挥余热，另一方面则是高昂的入住费用不经意间提高了养老的门槛。公立养老院“一床难求”，民办养老院

则价格昂贵，这一现象也提醒我们，养老需要充足的资金，而充足的资金则来源自合理的规划以及早作准备。

“以房养老”的优势：

“以房养老”政策的出台，可以有效提高老人的晚年的物质生活质量，让老年人充分享受适合其生理特点的老年食品、老年保健品、老年护理、老年旅游产品等。尤其是空巢老人，可以进驻环境优美、设施完备、服务优质的老年公寓，得到全面而专业的照顾，真正让老人颐养天年。二十多年来，国家实施计划生育政策的效果逐渐突显，70年代末以来出生的绝大多数孩子都属于独生子女，而如今，这些人也都到了谈婚论嫁的年龄，他们的结合，直接面对的是在将来要抚养四位老人和一个孩子的压力。对于年轻的家庭来说，以夫妻两人的收入养七个人，负担可想而知。而老人以房养老，大大减轻子女负担。老人有房可养，是子女之福。

“以房养老”不仅挑战了国人传统观念。而且，老年人以房养老，减少了子女将来可继承的家庭财产，对于指望得到老人房产的子女来说是不能够接受的。关注老年人，让老年人老有所为、老有所乐、老有所养，是全社会共同的责任。“以房养老”只是增加了一种养老方式，填补了我国养老领域一项空白，这种方式也会渐渐转变我们的传统观念，通过各种渠道，让老年人真正享受有高质量的晚年生活。

第五篇：我国农村社会养老保险制度现状分析及对策

我国农村社会养老保险制度现状分析及对策

一、关键词：

农村养老保险制度;人口老龄化;农村城市化;公共财政

二、摘要：

文章通过分析我国农村人口老龄化问题、农村传统的养老模式所面临的严峻挑战和农村城市化进程加快给现行农村养老保险制度带来的新问题, 说明建立健全我国农村社会养老保险制度的必要性, 并指出我国农村养老保险制度现状和存在的主要问题, 提出建立与经济发展水平相适应的农村养老保险体系的对策。

三、正文：

“三农”问题一直都是我国全局性、战略性的问题, 关系到整个国民经济的发展。本文在分析农村养老保险现状及存在的主要问题的基础上, 积极探索财政建立和完善农村养老保险的新思路和具体措施。

（一）农村社会养老保险制度的重要性：

1、农村居民生产方式分化，大量农村劳动力从土地转移。

我国正处于从农业会走向工业社会的转型期，社会流动性大大增加。

2、农村人口老龄化速度加快，传统家庭模式改变。

据第五次人口普查数据显示，我国农村60岁以老人已超过农村总人口的10%，且高出城市1.24个百分点，进入老人典型的老龄社会。按国际通行的标准, 60 岁以上的老年人口或65 岁以上的老年人口在总人口中的比例超过10%和7%, 即可看作是达到了人口老龄化。2003 年, 我国60 岁以上的老年人口占总人口的比重就已经达到了11%, 与发达国家相比, 我国人口老龄化的显著特征是“城乡倒置”, 农村人口老龄化程度高于城市。农村不仅是我国老年人口最多的地区, 也是老龄化程度和老年抚养比最高的地区。第五次全国人口普查资料显示: 2000 年我国65 岁及以上人口中城镇有2873 万人, 农村有5938 万人, 农村人口的老龄化程度已经高于城市, 65 岁及以上人口占农村人口的比重为7.35%,城镇为6.30%。因此, 农村人口老龄化问题所带来的前所未有的挑战, 需要我们认真探索并建立健全适应我国国情的农村养老保险制度。

3、农村城市化进程加快的必然要求

城市化是指人类生产和生活方式由农村型向城市型转化的历史过程, 它不是简单的城乡人口结构的转化, 是传统劳动方式、生活方式向现代劳动与生活方式的转化。2005 年, 城镇居民的人均可支配收入与农村居民的人均纯收入之比已达3.22∶1。同时, 一些制度性的不平等加剧了城乡差别, 农民的弱势地位逐渐显现。如果考虑水电、交通、文教卫生、社会保障等差别, 城乡居民的收入差距实际已达6∶1 左右, 而世界上大多数国家仅为1.5∶1。城乡差距大使大量农村剩余劳动力流向城市,促进了城市化的进程。农民工作为城市化进程中的特殊群体, 他们普遍不具备进入城镇养老保险制度的经济承受能力, 而现行的农村养老保险中没有为他们提供相应的制度安排。

（二）、我国农村养老保险当前存在的主要问题：

1、农村养老保险制度不稳定, 缺乏法律保障农村社会养老保险存在制度上的不稳定性。

各地农村社会养老保险办法基本上都是在民政部1992 年颁布的《县级农村社会养老保险基本方案》的基础上稍作修改形成的, 这些办法普遍缺乏法律效力, 因此各地对这一政策的建立、撤消, 保 险金的筹集、运用以及养老金的发放都只是按照地方政府部门, 甚至是某些长官的意愿执行的, 不是农民与政府的一种持久性契约, 缺乏稳定性。

1998 年政府机构改革, 农村社会养老保险由民政部门移交给劳动与社会保障部。这个阶段由于多种因素的影响, 全国大部分地区农村社会养老保险工作出现了参保人数下降、基金运行难度加大等困 难, 一些地区农村社会养老保险工作甚至陷入停顿状态, 导致了本来就心存疑虑的农民更加不愿投保, 这也是缺乏法律保障的结果。

2、财政投入少, 资金来源单一, 造成农保覆盖面小, 保障水平低, 社会互济性差。

1992 年颁布的《基本方案》规定, 农保资金的筹集要坚持以个人交纳为主, 集体补助为辅, 国家给予政策扶持的原则。但多年来在实行过程中, 基本是由农民自己缴费自己养老, 集体和国家的责任基本没有体现, 大多数集体无力或不愿对农村社会养老保险给予补助, 绝大多数普通农民得不到任何补贴, 而且不存在社会统筹。这样农村养老保险金只能由个人全部缴纳, 在这种资金筹集方式下的农村社会养老保险实际上是一种强制性储蓄或个人自我储蓄积累保障。造成农村养老保险投保人数少, 覆盖面小, 总体缴费水平偏低,养老待遇计发办法不合理, 每人平均月养老金只有十几元, 甚至几元, 这样的待遇水平远远不能使养老人员安度晚年。

由此可见, 现行农村社会养老保险制度的保障水平低, 社会互济性差, 缺乏社会保障应有的社会性和福利性。

3、农村养老保险制度设计存在缺陷：

a、没有建立起切合我国农村实际的可行的农村养老保险制度。我国农村的实际情况是存在失地农民、进城务工的农民工、还有仍以土地为主要生活来源的农民, 这些不同身份和背景的农村劳动力,其负担能力不同, 所以应因人制宜, 针对不同身份的农村劳动力, 根据其经济社会属性和负担能力的不同, 分层次建立和完善农村社会养老保险制度。

b、现行农村养老保险制度未能实现城乡养老保险体系的有机衔接。我国现有的农村社会养老保险制度与城镇职工养老保障制度是完全不同的两套体系, 两者不存在可换算的基础, 根本无法衔接。但 是随着我国经济改革的深入, 城市化的步伐将会加快, 有更大量的农村劳动力将流向城市, 两种不相衔接的养老保险体系将成为劳动力自由流动的障碍。农民工作为城市化进程中的特殊群体, 他们普遍不具备进入城镇养老保险制度的经济承受能力, 而现行的农村养老保险中没有为他们提供相应的制度安排, 使他们成为没有任何养老保障的真空阶层。

（三）建立农村社会养老保障制度的对策建议 ：

1、建立农村社会养老保障的资金来源。除了通过发行国债的部分收益和部分国有资产的部分收益进行融资外，我们还要注意到另一条新的融资当道，就是把在城市化进程中的征地补偿转化为社会养老保障资金。但是，农民的土地被征用之后，只能得到政府和用地单位支付的数额不多的土地补偿费和安置费。按目前农村居民人均生活消费支出计算，只能维持7年左右的生活。按目前城镇居民人均消费支出计算，仅能维持2年多的生活。如果把这仅有的补偿转化为养老保障基金是不现实的，对于建立养老保障基金也是杯水车薪。因此，今后应该提高征地补偿，从其中拿出一部分资金作为保障基金。但需要引起注意的是不能仅仅把这笔资金用来为失地农民建立保障基金。如果认为谁的土地被征用谁得益的话，这样又会制造出新的不公平。因此，征用土地的补偿应该为全体农民甚至全体城乡人民分享。

2、确立农村养老保险的法律地位,保持其制度上的稳定性。应当确立农村社会养老保险的法律地位, 使其具有制度上的稳定性。国家关于农村养老保险的方针政策变化无常, 不利于这项工作的开展。全国各地在这方面也没有规范统一的业务、财务及档案管理 的规章制度, 都导致农村社会养老保险制度的不稳定性。而立法是达到稳定政策的最好途径。同时, 注重制度化建设, 建立新型农村养老保险实施办法以及基金管理、财会制度、审计监督、定期公示等一系列的管理制度, 并且在试点中不断完善, 强化制度化、规范化、法律化的管理。

3、优化农村养老保险制度设计, 分类建立和完善农村养老保险制度。

a、完善被征地农民的养老保险制度。切实做好被征地农民的生活保障, 围绕构建覆盖城乡的新型社会保障体系这一目标, 加强被征地农民基本生活保障制度与城乡职工基本养老保险制度的衔接。b、将农民工纳入社会保障体系, 使他们在向非农产业的转移过程中, 逐步从土地保障转换到现代社会保障系统。在制度设计上, 要适应农民工流动性大的特点,使其社会保险权益可以方便地转移接续,并保证其流动就业过程中社会保障权益不受侵害。对于长期在城市就业并定居的农民工, 应逐步纳入城镇职工养老保险制度。

c、对于仍然固守在农村以土地为主要生活来源的农民, 则需要逐步完善农村养老保险制度, 提高保障能力。明确政府在建设农村社会养老保险制度中的主导作用, 拓宽资金筹集渠道, 变“个人缴费为 主、集体补助为辅”为“个人、集体和政府”三方共同筹资, 根据各地农民人均纯收入情况逐步提高农村养老保险的筹资水平,并同步增加保险的享受标准。

d、积极探索“城保”和“农保”相对独立, 又可以相互转换的运行模式, 为统筹城乡社会保障打好基础。针对传统农保保障水平偏低且固定不变的缺陷, 实行将最低缴费和给付标准与农村最低保障标准挂钩的方法, 建立缴费的增长机制, 缴费标准的可选择机制和待遇调整机制。扩大政府对农民提供适当保费补贴的范围, 调动农民参保积极性。

4、加大公共财政投入力度, 扩大农保覆盖面和提高其社会保障功能财政是国家宏观调控的必要手段, 也是统筹城乡经济社会协调发展和支持农村建设的重要财力保障。过去受国家经济发展战略和宏观政策的影响, 财政政策及其财力分配存在重大缺陷, 对农业的生产力投入不足, 对农村的社会性投入更为匮乏, 农村公共产品供给不足, 发展滞后, 这是长期以来我国城乡二元结构得以固化的一个关键性原因。

为了贯彻落实中央提出的城乡统筹发展和建设社会主义新农村的原则精神,防止城乡差距过度扩大, 必须调整和改变现行财政分配不合理的现状, 切实加大对“三农”投入的倾斜力度, 要让公共财政逐步覆盖农村。“农村社会养老保险的需求弹性非常大, 无论是经济发达地区还是贫困地区都如此。少量的补助就能大大增加农民参保积极性和参保率。从政策意义角度讲, 财政补助是农保事业发展的催化剂, 较少的投入就能较大程度地提高参保率和覆盖面, 这对农保事 业有着非常重要的现实借鉴意义。要根据党的十六届六中全会关于“建立覆盖城乡居民的社会保障体系”和“加大公共财政对农村社会保障制度建设的投入” 的要求, 以缴费补贴、老人直补、基金贴息、待遇调整等多种方式, 逐步扩大农村养老保险的覆盖面, 建立农民参保提高待遇水平。

公共财政要全过程支持农村社会养老保险制度建设, 降低农民参保门槛, 提高保障水平。公共财政要加大对工作体系的投入, 农村社会养老保险管理机构不再提取管理服务费, 人员和工作经费应列入同级财政预算, 尽快解决原制度从保险费中提取管理费, 用于人员和工作经费的问题。同时要以多种方式建立农民参保补贴制度。在面向农民的筹资上, 要降低门槛,坚持政府组织引导和农民自愿相结合, 以政府投资为主, 低水平起步, 建立农民的最基本养老保险制度。