以房养老模式在我国的可行性分析研究

第一篇：以房养老模式在我国的可行性分析研究

以房养老模式在我国的可行性分析研究

摘要：“以房养老”模式是建立在金融保险工具和手段的基础上一种新的养老基金来源模式,在国外已经被证明是一种成熟的融资途径和有效的养老方式。集中探讨了以房养老模式的特征、在我国推行的背景和适用性分析。

关键词：以房养老;可行性;老龄化

1引言

近年来, 随着经济的快速增长、科学技术的进步，人民医疗条件的改善和生活水平的提高，人类在健康方面取得了惊人的成就，人口平均寿命大大延长。在全社会人口中，年轻人口比重的进一步降低和老年人口比重相对的提高，最终表现为全社会人口中老年人口过快增长和比重的加大，即人口老龄化社会的提前到来。在这种状况下,我们更应当开拓养老金的来源渠道,放宽养老思路,使养老方式呈现多元化发展。“以房养老”模式起源于荷兰,发展最成熟的是美国,该模式在世界上20多个国家相继推出,已经成为全世界老年人改变传统生活方式、享受高质量生活和实现生活效用最大化的重要途径。

2以房养老模式的含义和特征

2.1以房养老模式的含义

以房养老模式,是指以产权独立的房产为标的,在不必出售房产所有权和继续保留住房使用权的前提下,以中低收入老年人为对象,将其手中持有的房产以反抵押的形式向保险公司办理住房养老保险,再由保险公司通过年金支付形式,每一期向投保人支付养老金,从而解决养老问题的一种养老模式。

2.2以房养老模式的特征

（1）投保人资格规定。目前不同国家对投保人的资格都有一定的限定：在美国,只有60岁以上且收入水平低于贫困标准的老年人才有资格申请这种模式;在日本,只有62岁以上,收入水平低于贫困线的无子女的老年人才有资格申请;在新加坡、英国等也有不同的要求。

（2）完善的房地产市场。在美国由联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会、联邦住房贷款抵押公司共同组成房地产二级市场,与联邦住房管理局和联邦储蓄等政府机构提供的担保体系共同保证“以房养老”模式的低风险和高回报。房地产市场的流动性强是这种模式在美国盛行的重要原因之一。

（3）保险公司的配合。保险公司作为市场经济条件下新兴的金融机构,作为“以房养老”模式中重要的经济主体, 可以发挥其自身独特的优势深化改革、创新经营,将保险资金用于配合住房养老保险,实现新的投资渠道,提高经济效益。

（4）政策和法规环境的保障。“以房养老”模式的实施涉及资产评估、保险公司、社会养老保障等诸多主体,运行机制和具体操作复杂繁琐,需要制定出相关政策和法律法规来约束市场秩序。因此,一个国家法规环境的状况也直接关系到“以房养老”模式的正常运行。

3以房养老模式在我国的可行性分析

3.1传统文化差异是巨大阻力

我国传统的养老模式是养儿防老、家庭养老。随着城市化水平的不断提高,许多城镇也普遍采用社会统筹养老和单位养老,储蓄存款、商业保险和依靠政府最低生活保障等方式来养老。由于独生子女政策的实行,“四二一”家庭结构在城镇已经成为主流,四位父母给成家的儿女留下两套住房,而与此同时,其养老问题也成为了儿女们沉重的负担。“以房养老”模式的实施,意味着儿女们将不再有老人房产的继承权,中国传统的养老方式被打破,老人与儿女之间的代沟将不可避免的出现。因此,基于我国现实国情上的传统思想文化差异是“以房养老”模式面临的一道不可逾越的鸿沟。

3.2房价走势未料阻碍模式推行 近几年来,我国房地产投资规模不断扩大、房价猛增,成为社会投资的热点。与此同时,房地产风险系数也不断加大,房地产开发融资结构中仍有50%来源于银行贷款。有关数据表明:截至2005年末不良贷款余额已达1093亿元,房地产市场风险集中于银行系统的问题成为隐患。据统计,今年6月份,我国70个城市房屋销售价格同比上涨7.1%,涨幅较5月高了0.7个百分点。其中,深圳、北京等城市上涨较快,深圳已连续17个月同比涨幅超过10%,其中2007年6月达15.9%;北京已连续14个月同比涨幅超过8%,其中2007年6月达9.5%。房价的变动为房产评估工作增加了难度,阻碍了模式的顺利推行。

3.3我国农村人口比例大是现实国情

国家统计局2007年9月26号发布的报告《从十六大到十七大经济社会发展回顾系列报告之七:城市社会经济全面协调发展》指出:党的十六大以来,我国城市规模不断扩大,城市经济发展实力明显增强。2006年,全国城镇人口达5.77亿,城镇化水平达43.92%,预计到2015年城镇人口将达到8亿。就目前而言,我国仍然是农村人口居多的发展中国家,人们受地域环境及宗法观念的束缚、受教育程度不高、对新事物的认知能力差,使得 “以房养老”模式缺乏赖以生存的广阔空间。

3.4政府扶持不足不利于模式实施

“以房养老”模式是一项创新的养老模式,社会效益明显,对养老事业的发展和社会稳定有积极的推动作用,其在推行过程中存在在种种阻力和风险。模式运作过程中周期长、涉及面广、不确定因素多,政府应当积极介入、主动宣传、加大扶持力度。同时,应当制定相关法律法规、严格进行监管、规范市场秩序。

3.5我国房地产估价行业正处改革阶段

房地产价格评估制度是国家法定制度,在房地产买卖、抵押、房屋捭补偿标准确定等方面发挥着重要作用。目前，我国共有房地产估价师3.5万人，房地产估价机构3500家，全行业从业人员25万人。针对房地产估价行业存在的给 “回扣”、迎合委托人要求出具不实估价报告、转借资质等突出问题，建设部先后出台了部门规章《房地产估价机构管理办法》和《注册房地产估价师管理办法》，下发了《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》(建住房〔2006〕294号)，初步确立了政府监管、行业自律和社会监督相结合的行业管理模式。房地产估价行业监管制度日趋完善，对规范房地产估价机构和房地产估价师行为，维护房地产估价市场秩序，保障房地产估价活动当事人合法权益和“以房养老”模式的顺利推行将发挥重要作用。

4结语

虽然“以房养老”模式在我国的推行还存在一系列的问题,但其作为一种新型养老模式并参考国外推行该模式的经验,也带给了我们许多新的思考。能够推行“以房养老”模式的国家,无一例外都是经济发达、法制健全、国民信用度高的国家,基于上述可行性分析, “以房养老”模式在我国还有很长的路要走。

参考文献

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第二篇：“以房养老”为时尚早

“以房养老”为时尚早

2014年6月，“以房养老”试点在北京、上海、广州、武汉正式展开，但以反向按揭为基础的“以房养老”进展缓慢。反向按揭指房屋所有人把住房抵押给金融机构，由金融机构根据公民平均寿命、房屋价值、房价走向等因素对房屋进行估价，然后在一定的期限内一次性或分期付给房屋所有人一定生活费用，房屋所有人去世后房屋归金融机构所有（或子女支付费用将房屋购回）的一种模式。

反向按揭的养老模式虽然在很多西方发达国家有一定的历史，但也在荷兰、日本等国家遭遇困境，在中国更面临着来自老年人及子女和金融机构的双向阻力。

第一，中国式父母对子女负有的情感和责任远大于西方国家，如果没有足够的金融知识普及，老年人和子女就难以接受将房产抵押出去的这种养老方式。可能只有在失独老人和无子女的老人间才有一些市场，难以大范围推广。即使是对这部分人群，其他的以房养老方式，比如出租市内住房移居郊区，或者出租住房去养老院休养，相对反向按揭也更易于被接受。

第二，反向按揭在某些西方国家的流行与高额遗产税是相关的。老年人在“以房养老”和“留房产给子女但缴纳大笔遗产税”之间比较容易作出选择。而中国尚未成立遗产税体系，所以反向按揭优势并不明显。

第三，《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》中提出，“以房养老”保险产品的投保人群应为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。很多老房屋产权界定不明晰，或是老人和子女共同拥有，进一步导致受众群体相对较小。

从金融机构角度看，现有的房地产市场走向、金融体系、产权体系使金融机构缺乏推行反向按揭的动力。首先，中国房地产市场未来走向扑朔迷离，涨跌难断，反向抵押的担保机构担心楼市崩盘遭受大额损失。2007～2009年，美国次贷危机期间房价大幅下跌，许多反向抵押贷款的房产价值不足以偿还老人获得的养老贷款本息，美国联邦住房管理局作为项目担保人只得动用50亿美元的保险基金弥补银行损失。中国同样面临着房价大幅波动的风险。

其次，个人房屋对金融机构而言尚不属于标准化产品，价值评估比购买二手房所需的估价要复杂得多，除地理位置、房屋特征外还需考虑拆迁搬迁等问题。即使聘请具有一级资质房地产估价机构进行估价，定期评估本身也有一定成本，出资的金融机构和住房拥有者也会对估价的合理性存在争议。而影响反向按揭估价的另一个重要因素是预期寿命，要根据老人的健康状况作出准确评估在操作上也有难度。

最后，70年产权问题也使金融机构对此项新业务的开展有所顾虑。相比其他收益更高、风险更小的金融创新产品，银行和保险公司没有足够动力推行反向按揭。

基于以上理由，以房养老需要相当长的时间普及和推广，现在还为时尚早。

第三篇：以房养老

目前我国城镇职工基本养老保险施行的是上世纪90年代确立的“统账结合”制度，基本养老保险由社会统筹和个人账户两部分组成。社会统筹部分由单位负担缴费，为单位职工工资总额的20%，个人账户则由职工个人缴费，为个人工资的8%。前者“现收现付”，用于支付已退休人员的养老金，后者实行的是长期封闭积累、产权个人所有的“完全积累”制，原则上不能调剂借用。

然而，由于在现行养老保险制度确立之前，企业员工基本无需缴纳养老保险费用，所以现有的养老保险基金中没有这部分职工的个人账户部分。但在养老保险制度设立之后，这部分职工退休后却从养老保险基金中领取养老金。因此，仅靠统筹账户不足以应对当期发放，加之各地财政实力不同，多数地区不得不在实际上采用了“现收现付制”的方法，即挪用个人账户的资金、用正在工作的一代人合计缴纳的月工资来支付现有退休人员的退休金.2014年3月20日根据《征求意见稿》，保监会有望在北京、上海、广州和武汉这4个城市先行试点。在保险公司试点资格方面，保监会表示需满足7个条件，如已开业满5年，注册资本不少于2亿元，能对反向抵押养老保险进行合理定价等。此外，《征求意见稿》对保险公司参与以房养老业务试点提出总量限制。试点期间，单个保险公司开展试点业务，接受抵押房屋的评估价值合计不得超过：4%×上一年末总资产不超过200亿的部分+0.2%×上一年末总资产超过200亿的部分。单个反向抵押养老保险合同的初次抵押贷款金额不得超过500万元。以一家保险公司总资产为1000亿元为例，其试点以房养老接受抵押房屋的评估价值合计不得超过4%×200亿+0.2%×800亿=9.6亿元。

保监会还要求，保险公司在宣传该产品时候一定要如实介绍，明确提示消费者抵押房产的后续评估、管理和处置情况，不得夸大房产增值在提升养老金领取水平方面的作用；不得向不符合要求的客户推介业务。房产价值应当聘请具有一级资质房地产估价机构进行评估，费用由保险公司和消费者共担。

此外，对于该产品的销售，保险营销员需要持证上岗，经考核通过后才可取得反向抵押养老保险业务销售资格。而为了充分保护客户的“反悔权”，征求意见特别提出该产品的“犹豫期不得短于15个自然日”，比一般保险产品10天的犹豫期有所增加。

保险公司开展此项业务，将面临较为突出的利率风险、房价波动风险、长寿风险、现金流风险等业务风险，同时也将受到房地产政策、税收政策以及法律环境的影响。

保监会对此非常慎重，设立了2年的试点期，希望通过试点的方式，逐步积累经验。基于上述原因，保监会决定仅在个别城市开展试点工作。其中北京、上海、广州作为一线城市，经济较为发达，保险市场相对较为成熟，老龄人口数量较多，房地产市场容量较大；武汉和北京均已有保险公司投资兴建养老社区，可在老年人住房反向抵押养老保险和养老社区的结合上开展一些尝试和探索。

【自愿参与】有30天犹豫期

据悉，“以房养老”业务是建立在自愿基础之上的，凡是符合《意见》相关规定的老年人均可根据个人意愿和养老需求自主决定是否投保。根据保监会的规定，投保人群应为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。同时，按照保险公司是否参与分享房产增值收益分为参与型产品、非参与型产品。

这份指导意见从老年人角度进行规定，例如“产品条款简单易懂，业务流程规范可行，使投保老人便于理解和接受”，“客户的犹豫期不得短于30个自然日，如不愿意继续持有该合同，可选择在犹豫期内解除合同”等。

此方案在充分满足老百姓安居乐业的心理的基础之上，又能体现以房养老、老有所养，老有所医，老有所教，老有所学，老有所为，老有所乐的精神。该方案正与各大金融机构紧锣密鼓的实施中。

中信银行：开机构服务先河

中信银行人士介绍，老年人或其年满18岁的法定赡养人以房产为抵押向银行申请贷款，老年人须提供医疗机构体检报告，如有重大疾病者不能申请。贷款金额必须用于老年人养老用途，如日常生活费用支出、医疗费用、其他改善性生活支出等。用于抵押的房产须为商品房，不能是申请人唯一的自住房，如果老人只有一套房子，那么其赡养人就必须要有自有住房，这时老人和其赡养人就将成为养老按揭的共同借款人。此类银行贷款金额根据房产价值、老年人养老合理需要的资金等确定，计划累计贷款金额最高不超过抵押住房评估值的60%，每月实际支付养老金额不超2万元,老人按月偿还利息或部分本金。》》》 “国外之所以流行‘以房养老’，同高额的遗产税有关，而我国还无遗产税，养儿防老、买房传子孙还是老人的传统观念，让老人把传子孙的房产用以抵押提前消费的观念并未广泛形成，‘以房养老’可能不会太热。”最适于“以房养老”的可能还是独居老人、孤寡老人，还需法院、房管、金融机构等制订具体的政策和细则，以解决老人借贷期间发生意外等问题。

和在美国占比最高的“以房养老”计划有本质不同的是，“在资金来源上，保险版‘以房养老’的资金来自于自有资金，且本质是一款终身年金保险产品。”

由保险公司开展老年人反向抵押养老保险业务，其最大特点在于将反向抵押业务与终身养老年金保险相结合。一方面，保险公司承担长寿风险，依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故，确保老人的晚年生活后顾无忧。另一方面，老年人过世后，其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分依然归法定继承人所有；如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老年人的家属追偿。

银行推出的是反向抵押贷款业务，有固定贷款期限，一般只对第二套房进行抵押贷款。反向抵押养老保险并无申请者有多套住房这一门槛要求。

保险公司人士：“在具体产品的开发设计环节中，目前产品定价因素主要与房屋价值、老人年龄等因素相关，但房产价值评估是一件难事，并且房地产风险亦是保险公司谨慎迈步的重要原因之一。” 由于保险版“以房养老”中，保险公司将承担更多的风险，所以为防止房价下跌造成的损失，通常美国的保险公司会采用再保险机制，而有分析认为，等国内“以房养老”形成一定规模后，才会随之形成再保险机制。，据保监会相关负责人介绍，和银行推出的业务相比，由保险公司开展的以房养老业务有着两大优势。“一方面，保险公司承担长寿风险，依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故，确保老人的晚年生活后顾无忧；另一方面，老年人过世后，其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分依然归法定继承人所有；如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老年人的家属追偿。

这就是银行版”以房养老“与保险版”以房养老“的两大区别：承担的长寿风险和房价波动风险不同。相较保险公司，国内银行推出的”反按揭“多为定期产品，规定了抵押期限，无论10年还是20年，到期后如果不还款，房子就没了，能”养老“不能”送终“。其次，银行版的以房养老产品属于完全抵押性，房主的家人不能参与房屋处置后的”剩余“收益分配，甚至在无法偿还的情况下会彻底失去房屋的所有权。

”作为一线城市，北京、上海和广州的保险市场相对成熟，老龄人口数量较多，房地产市场容量较大，且房价波动相对较小。“该人士称。

现阶段还没有统一的公开的标准；现有住宅房屋产权70年，产权未到期或到期后如何处置依然存在政策盲点；配套服务设施不完善，有钱未必买到优质养老服务，现阶段'以房养老'与养老相关产业发展滞后矛盾突出。”张宏伟强调。

以上六点基本涵盖了当下所有讨论的关于“以房养老”推行面临的障碍。

保监会对此次“以房养老”的产品设计了两种类型，分别为反抵押参与型和反抵押非参与型。其中，参与型产品，保险公司可参与分享房屋的增值收益，而非参与型产品，保险公司则完全不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保的老人。而不管是哪种类型的产品，投保人在办理“以房养老”期间，无论房子升值还是贬值，保险公司都必须告知这种变动对年金领取的影响。

非主流“养老”面向小众市场

一直以来，“以房养老”都存在一个非常大的抗议声，就是认为是政府借助此类产品在推卸养老责任。事实上“以房养老”也仅是一种自愿选择的养老方式，并不能替代国家基本养老保险体系。即使国外拥有成熟的“以房养老”模式，也并非主流，只是社会养老保障体系之外的补充形式。

独家：以房养老，国外怎么搞？

核心提示： 美国“以房养老”计划初衷是解决老年人空有住房却没能力改善退休生活的问题。该项目最大特色是政府主导。

记者了解到，美国的养老保险制度三种，第一是基本养老保险，替代率是40%，所谓替代率就是退休后的收入与退休前收入的比例；第二是雇主计划，最著名的是企业和个人共同出资的401K退休金计划，平均替代率也在40%；第三则是商业养老保险。不分男女和职业，只要到了65岁，并累计交满10年的社保税，都可以领取养老金。

美国：政府推动降低门槛

该项目最大的特色是政府主导，而不是私营金融和保险机构的商业行为。由于有政府为贷款提供担保，金融机构无需担心无法收回贷款。假如贷款机构因破产或其他原因无法按约发放贷款，政府就会适时介入，保证贷款正常发放。加上开展这项计划的金融机构聘请退休议员和好莱坞著名影星进行大力宣传，使这项活动的知名度大增。据统计，截止到2010年5月，参与者已有49万人。

这项计划主要面向62岁以上的单身老人或夫妇，申请门槛不高，申请者只要没有积欠联邦政府任何债务，并拥有已经还清按揭或所欠按揭数额不多的自住房，就符合条件。

申请者用来抵押的住房也没有限制。在收到申请后，HUD、银行和保险公司将对申请者的自住房进行估价，并且以提出申请的夫妇中年纪较小一方的年龄为准，参考利率、房屋估值和地理位置等因素，向其发放相应的贷款，直到申请者永久性迁出、将抵押住宅出售或去世为止。

根据规定，申请人最多可获得不超过62.55万美元的贷款。贷款发放的方式也很灵活。鉴于这笔钱主要用来改善老年人的生活状况，美国政府对它的用途没有明确限制。当事人无需为这笔收入纳税，其享受的社会保障和医疗保险等其他社会福利也不受影响。

申请人在世期间享有对抵押住房的所有权，去世后房屋收归HUD，并由其出售房屋清偿债务。盈余部分提供给老人的子女，不足部分由政府补足。

此外，在老人去世后，子女有权在支付了银行付出的贷款和利息后，继承产权；但许多情况下由于要支付高额税费，并且办理手续费时费力，许多子女放弃了继承权，住房由政府收回。

不过，由于申请者要将自己安身立命的住房抵押出去，牵涉到未来的生活和子女等一系列重大问题，是一项十分重要的投资决定，加上许多老人对这一模式并不了解，为避免在实际操作中出现问题，给申请人带来不必要的困扰，HUD还规定，各商业机构在与申请人签约住房反向抵押贷款合同前，必须履行与当事人进行面谈的程序，由经过培训的工作人员向申请人详细介绍这项计划的利弊，同时还要出具进行面谈的书面证明，才能进入下一道程序。为最大程度保障当事人的权益，联邦政府还规定，即使签订了合同，当事人也可以在三天内取消合同。

风险需防

从发达国家“以房养老”的经历看，“以房养老”要推广，需要为老人提供可靠的保障，灵活的放款和赎回安排，而这离不开政府的保险和背书。但是，由于此类贷款周期长、风险大，如何防控政府保险背后的风险，尤其当一国经济遭遇重大危机、违约事件大量出现时，依然值得警惕和探索。

此外，所有采取“以房养老”的发达国家，都拥有由公共财政支持的良好基本养老服务体系，“以房养老”只是一种补充性的养老选择。

观念之困：九成老人选择留房给子女，“靠儿不靠房”仍是主流观念 这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。但采访发现，不少人对这一新型养老方式心存疑虑。许多老人表示“儿女有出息，不会让父母卖房养老；儿女没出息，不会准父母卖房养老”表明对以房养老不看好。

保障之困：养老机构“一床难求”，即便有钱会否无处养老？ 对于赞同“以房养老”模式的老年人，方式不是问题，保障才是障碍。“如果卖了房子持币在手，但没有合适的养老机构，岂不还是‘前不着村后不着店’？”

操作之困：金融保险业务割裂，老人“担心”机构“畏难” “以房养老”实则是一款商业养老保险产品，牵涉到保险、银行等金融机构。然而记者调查发现，无规可依、风险顾虑，及业务各自为营为最大障碍。

政策之困：70年有限房屋产权，房屋权属变更怎么办？

“居民普遍预计房价将上涨，老人会吃亏”。对金融机构而言，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，一旦房价波动下行，保险公司或银行的给付能力有限，风险也较大。如果再发生国有土地使用权依法提前收回，根据“房随地走”的原则，建造在土地上的房屋不属于个人，那么双方当事人都会受到很大损失。如此看来，推行“以房养老”还是困难重重。不管未来市场如何，都希望我们的老年人能有一个安详的晚年，老年时能享受到最美丽的夕阳风景

反向按揭的优势与限制

反向按揭是一种针对老年人的贷款，一种社会养老保险制度的创新工具。它能够应对人口老龄化，缓解国家养老压力，同时还能促进银行、房地产、保险、中介等金融机构业务发展，是一个能带来多赢效果的新的金融产品。

1、分散政府养老保障的压力

保障制度健全的国家一般把养老分为三个层次：社会基本养老保险、企业补充养老险和个人储蓄计划，由于三个层次缺一不可，被形象地称为“三条腿的板凳”。反向按揭作为个人自主养老的新选择，可以在一定程度上补充社会养老的不足，带有明显的补充养老保障性质。

2、提升老年人晚年生活品质

通过申请反向按揭，能帮助拥有住房的老年人融通资金，使老年人有了额外的固定收入，不再为医疗保健和生活费用发愁。有了这笔钱，他们可以重新装修房子，把居住环境弄得更加舒适；他们还可以改变生活方式，比如出外度假、旅游，享受更幸福、更愉快的晚年生活；

3、开拓银行保险等金融机构业务领域

开展反向按揭业务，银行可以收取高于一般贷款的利息，加上全球老龄化趋势的推动，各国对这种贷款的需求总量很大，因此将为银行开辟一个规模很大并且全新的效益增长点。对于保险机构，由于推出住房反向抵押贷款的银行都会要求对房屋的毁损灭失等进行保险以避免风险，因此也将意味着新的业务领域的出现。

法律制度

“以房养老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保险机构等多个部门一起制定具体的政策和细则才可能得到推展。“以房养老”需要透明、公正的法治环境。“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，对这些领域的运作质量要求相当高。如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法，在当前法治不健全的条件下是个极大的挑战。就拿房地产评估来说，由于起步较晚，中国房地产评估机构还极不规范，不但整体素质偏低，而且市场存在恶性竞争，有争议的评估结果，尤其对于弱势群体来说。《物权法》对住宅建设用地使用期期满后怎么办，只有四个字“自动续期”。这让不少人担忧，以普遍的70年使用期为例，70年后续期是否需要交钱、如果交钱交多少、怎么交这些具体问题都没有明确的规定，更让有以房养老想法的人心存顾虑。

养老观念

“养儿防老”的观念一直还在影响着这一代老人。将自己居住多年的房产抵押给养老院，不给子女，许多老人和年轻人还难以接受。在当前经济还不怎么发达、贫富差距还比较大的情况下，许多老百姓辛苦一辈子也难以攒下一套房子，到老了，却又不得不将房子抵押给银行，以贷款养老，这怎么都让人感觉银行似乎在“抢钱”。

金融机构 “以房养老”金融产品推出的最大阻力来自于金融机构，其中担心房价下行是主要原因。这项工作的“难度在于，对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素的难以预测。对银行、保险公司等机构来说，倒按揭与正按揭恰恰相反，时间越长风险越大。

养老机构

老人不愿意离开自己的房子到养老机构，很大程度上也是因为养老机构不够完善。好点的养老院收费太高，还要找关系；差的服务又不到位。

产权制约

我国推行的住宅用地70年年限也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。

适用人群

按照现有情况分析，符合条件的最有可能是独居或孤寡老人，或膝下无子女、子女定居国外的老人，这些老人没有继承等问题。但即使这类老人也担心，一旦签订协议，即失去了对房屋的所有权，落入“没房也没钱”境况。

在申请反向按揭前，至少应当考虑到以下几个方面的因素：

1、房屋地理位置

由于放贷机构必须考虑到抵押房屋的后续处置问题，所以房屋地理位置越是优越，反向按揭额度越高。比如，爱荷华州一套30万美元住房可以获得10万美元的信用额度，而在纽约长岛郊区，则可获17.8万美元的信用额度。

2、老人年龄

年龄越大，得到的现金越多，因为贷款期限可能会短一些。

3、不清楚自己能住多长时间的老年人不适合采用反向按揭。

一般来说，反向按揭有较高的手续费，所以并不适合短期贷款。比如一笔20万美元的贷款，手续费可能高达一万美元。高额手续费以及可能调高的利率，都会增加这种贷款的成本。

4、刚退休不适合采用

对年轻的退休人员来说(刚刚60多岁)，反向按揭并不是最好的选择。因为越年轻，可以申请到的贷款金额越少。如果刚刚退休就申请反向按揭贷款，等到七八十岁时，这笔钱可能不足以支付各种费用。中国实施

浙江大学经济学院柴效武教授更倾向于让银行成为“反向抵押贷款”的介入者。柴教授认为，这种养老模式包括售房和养老两个步骤，合并在一起，直接由银行来办理。银行信用度相对较高，可以增加业务量，降低交易费用。银行如果愿意接受这项业务，一方面屋主将获得银行分期返还的房款，另一方面，银行的利润可能来自房屋未来的增值、原价和房屋未来价值之间的差额等等。

这项业务要求银行主动地去经营房产。银行通过反向按揭，即使拿到了房产，但如何处置仍是个大问题。以往国内银行处置房产都是被动的，都是处理的抵债房等不良资产，而不是主动地去买卖房产。孟晓苏表示，国家应该对“以房养老”给予三条政策支持：首先是对老人房产交易的免税政策。“比如规定200万以下的房产或300万以下的房产免除交易税。因为抵押贷款也是一种交易，在国外，比如美国规定，13。5万美元以下的房产免除交易税，就是为了保护那些中低收入家庭的住房。”

其次是老人养老领取的基础金应该免税。“不能把这个当做收入，这是保险基本金。”

第三是对长寿老人给予补贴。“保险公司对长寿老人喜忧参半，喜的是成果显著，忧的是承担不起，随着保险的普及和老人的生活水平提高以及医疗保健水平的提高，长寿老人会更多，这个本来是好事，结果谁干好事谁吃亏，怎么办？国家对长寿老人要给予一定的补贴，如果做了反向抵押贷款要给予补贴。因为老人长寿是国家昌盛的标志，但是保险公司不能独家承担。”

需要强调的是，房屋反向抵押贷款养老方式尤其适合有独立产权房的、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。

该负责人表示，国务院《意见》中明确提出发展居家养老、社区养老、机构养老、医养结合等多种养老服务模式。

在投融资、土地供应、税费优惠、补贴支持、人才培养和公益慈善等方面采取了一系列力度大、含金量高的利好举措。

政部副部长窦玉沛表示，我国未来将以多种途径应对养老问题，在政府兜底的基础上，鼓励社会力量积极参与养老服务，“以房养老”是市场化运作的一种高端化服务，是自愿的、自主选择的行为。

行业人士指出，鉴于中国国情复杂，经济发展不平衡的国情，未来中国的养老体系应该是多层次、多元化的养老体系，保险就是方式之一。

但必须看到的是，发达国家的成熟经验基于其具备完善的金融贷款、担保机构、资产评估等机构，以及完善健全的个人信用系统。而在这些方面，国内仍有一定差距。华东师范大学曾建立课题组对“以房养老”出现的一些尝试的失败原因是进行总结，认为主要原因是缺乏政府等有公信力的机构介入，无法取信于广大老年人；项目实施者的利益导向使得老年人望而却步；无法满足老年人的收益预期；不适应中国老年人的社会心理；不能有效规避风险；没有考虑老年人的生命因素，使实施者与参与者双方都面临巨大风险等。

第四篇：以房养老调查报告

探索“以房养老”的可行性分析

“以房养老”模式是建立在金融保险工具和手段的基础上一种新的养老基金来源模式,在国外已经被证明是一种成熟的融资途径和有效的养老方式。集中探讨了以房养老模式的特征、在我国推行的背景和适用性分析。

“以房养老”也称“倒按揭”。它是指房屋产权拥有者，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构。后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主一笔固定的钱，房主继续获得居住权，一直延续到房主去世；当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分亦归抵押权人所有。它源于上世纪80年代中期的美国。不同于普通住房抵押贷款，一次抵押，分期偿还，“以房养老”相当

于逆向住房抵押贷款，分期发放，一次偿还

近年来, 随着经济的快速增长、科学技术的进步，人民医疗条件的改善和生活水平的提高，人类在健康方面取得了惊人的成就，人口平均寿命大大延长。在全社会人口中，年轻人口比重的进一步降低和老年人口比重相对的提高，最终表现为全社会人口中老年人口过快增长和比重的加大，即人口老龄化社会的提前到来。在这种状况下,我们更应当开拓养老金的来源渠道,放宽养老思路,使养老方式呈现多元化发展。“以房养老”模式起源于荷兰,发展最成熟的是美国,该模式在世界上20多个国家相继推出,已经成为全世界老年人改变

传统生活方式、享受高质量生活和实现生活效用最大化的重要途径。而我国面临了这样一些问题：

人口老龄化提前来临

据2005年底全国1%人口抽样显示，我国65岁以上人口达到10055万人，占总人口数的7.7%。按照老龄化评判标准，我国已成为人口老龄化国家。2010年我国人口 总数将为13.39亿，2040年达到顶峰14.91亿后开始下降。与此同时，65岁以上老年人口2010年为1.12亿、2040年达到3.12亿后仍将继续上升。这组数据明确告诉我们，中国将面临人口老龄化的严峻挑战。

养老设施尚不完善

截至2010年底，全国60岁及以上老年人口已达1.78亿，而同期全国各类老年福利机构只有39904个，床位314.9万张，床位占老人总数比例仅为1.77%。“一床难求”的现象逐渐严重；而另一方面，大量养老公寓却因价格昂贵入住率偏低而出现空置现象，其中民办养老机构的床位使用率只有57.8%。如此高的空置率，一方面是因为传统子女赡养的养老模式尚在发挥余热，另一方面则是高昂的入住费用不经意间提高了养老的门槛。公立养老院“一床难求”，民办养老院

则价格昂贵，这一现象也提醒我们，养老需要充足的资金，而充足的资金则来源自合理的规划以及早作准备。

“以房养老”的优势：

“以房养老”政策的出台，可以有效提高老人的晚年的物质生活质量，让老年人充分享受适合其生理特点的老年食品、老年保健品、老年护理、老年旅游产品等。尤其是空巢老人，可以进驻环境优美、设施完备、服务优质的老年公寓，得到全面而专业的照顾，真正让老人颐养天年。二十多年来，国家实施计划生育政策的效果逐渐突显，70年代末以来出生的绝大多数孩子都属于独生子女，而如今，这些人也都到了谈婚论嫁的年龄，他们的结合，直接面对的是在将来要抚养四位老人和一个孩子的压力。对于年轻的家庭来说，以夫妻两人的收入养七个人，负担可想而知。而老人以房养老，大大减轻子女负担。老人有房可养，是子女之福。

“以房养老”不仅挑战了国人传统观念。而且，老年人以房养老，减少了子女将来可继承的家庭财产，对于指望得到老人房产的子女来说是不能够接受的。关注老年人，让老年人老有所为、老有所乐、老有所养，是全社会共同的责任。“以房养老”只是增加了一种养老方式，填补了我国养老领域一项空白，这种方式也会渐渐转变我们的传统观念，通过各种渠道，让老年人真正享受有高质量的晚年生活。

第五篇：以房养老调查报告

以房养老调查报告

北京等四试点城市已有22户家庭签署协议

以房养老政策在经历了一年的酝酿后终于呱呱落地。记者昨日从推出这款产品的保险公司获悉，上月底，有两户广州籍老人签署了以房养老合约。至此，四大试点城市北京、武汉、上海和广州都找到了接受以房养老的客户，共有22户家庭获得承保。这些家庭包括孤寡、失独、无子女、空巢和有子女老人。

拿房子换“活”钱养老

以房养老，就是老人将拥有的房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

XX年8月，国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》提上议程，并在XX年7月1日正式落地。不过，虽然这种产品是养老市场的一种有益补充，但却与中国养老传统和房地产市场消费习惯背道而驰，即使保险公司显示出极大兴趣，但从设计到最终销售成功，则花了整整一年时间，而且到目前为止，也只有一家公司推出。

今年3月，保监会批复幸福人寿《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)》保险条款及费率，这也是我国国内首款保险版“以房养老”。首款保险版“以房养老”产品由幸福人寿正式推出，这也是目前仅有的一家保险公司推出的以房养老保险产品。根据合同，基本保险金额基于所抵押房屋的评估价值，在考虑抵押房屋的折扣、长期预期增值、预期的被保险人平均生存年限、利率、终身给付的成本等因素后确定。上月底第一个广州老人签署了合同后，这一产品在四个试点城市全面落地。

500万房产月入万

广州首批签署以房养老合约的潘女士、张先生去年看到相关新闻后，就主动联系了幸福人寿。在谈及为何选择这个产品时，张先生表示，女儿在国外，自己和太太的房子没有传承的需要，同时希望能住在自己的房子里，按月领取一笔养老金，补贴每年不少的自费用药费用，改善老年生活品质，同时有充足的资金在身体条件还不错的情况下外出旅游散心。

幸福人寿方面向羊城晚报记者介绍，此款产品主要从老年消费者的立场和角度研发设计，力争满足孤寡、无子女、失独等特定群体老人的以房养老需求。截至目前，共约20户家庭承保或在投保进行中，家庭构成包括孤寡、失独、无子女、空巢和有子女老人。

“与这些老人的联系沟通、进行产品介绍，主要通过以下步骤：电话约访老人，面谈详解产品、确定老人投保意愿，签署投保意向书、进行房产价值评估及有效保险价值确认，再次与老人沟通确认意愿，签署投保单、产品说明书、补充协议及相关附件，最后签署房屋抵押合同、对外办理抵押登记、公证等一系列环节，每个环节均需老人参与或到场。面对60岁以上的老人，需要耐心细致、深入浅出、通俗易懂地讲解产品和相关流程，沟通的时间相当长，沟通内容细致，直到老人完全理解条款的每一条涵义为止，并给老人留足消化理解和投保决策的空间和时间。”

由于各地房价差异巨大，通过以房养老领取的养老金不是按房屋的面积和地段估算，而是根据老人与保险公司共同选择的国家认可的第三方评估机构评估的房产价值进行估算(养老金费率表已在保监会网站公布)。幸福人寿方面强调，这个产品的设计原则上是“保本微利”。以65周岁男性，房产有效保险价值500万为例，老人每月领取养老金为15155元，直至去世。如果存在退保利益和中途退保情况，同样条件下，这位老人每月可领取12340元养老金。

据了解，6月12日，国内第一批用户已领取了“以房养老”养老金。

大规模普及尚需时日

民众最关心的是房价波动问题。幸福人寿方面表示，最初的产品设计已考虑到房屋预期增值收益，在评估抵押房产价值时，会对价值增长部分调增养老金，提前把给付投保人房产预期增值收益因素考虑在内;其次，保险公司不参与分享房产增值收益，如果将来房价上涨，抵押房产价值的增长部分将全部归属投保人。这一方式保证了老人可终身领取固定养老金的同时，不受房价下跌的影响。

广东省保险行业协会郑俊娟副秘书长表示，政府和监管机关都大力鼓励保险业积极促进养老服务业的发展，保险公司在养老领域将拥有广阔的发展空间，谁能抢抓先机，在养老领域喝到“头啖汤”，谁就能享受到政策红利，抢占发展先机。但是即便如此，其他养老险公司目前还没有对这一项目有实质性的推进。“业务虽然有需求，但前期投入成本大，后续执行难。”

有大型养老险公司向记者表示，目前的推广难点除传统观念阻力外，民众对保险产品的理解认知上还存在一定障碍。具体到此类产品，因目标客户相对较窄，从寻找目标客户、进行沟通到最后执行，短期内还无法形成规模效应，不过未来产品具有相当大的发展空间。

以房如何养老

以房养老，就是老人将拥有的房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

具体如何操作

电话约访老人→面谈详解产品→确定老人投保意愿→签署投保意向书→对房产进行价值评估→有效保险价值确认→再次与老人沟通确认意愿→签署投保单、产品说明书、补充协议及相关附件→签署房屋抵押合同→办理抵押登记、公证等。

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中国养老机构报告预测未来发展五大变化

机构与居家养老并举成趋势

据新华社电 中国老龄科学研究中心昨日发布《中国养老机构发展研究报告》。报告指出，未来我国养老机构的发展将呈现五大趋势。

根据这份研究报告，养老机构是指为老年人提供集中居住、生活照料、康复护理、精神慰藉、文化娱乐等服务的老年人服务组织，其主要服务对象是失能、半失能老年人。基于服务对象的身体状况类别，养老机构应划分为自理型养老机构、助养型养老机构和养护型养老机构，服务对象应分别以自理老年人、半失能老年人、失能老年人为主。

研究报告分析认为，未来我国养老机构发展的趋势包括：民办民营养老机构将成为发展主体;机构与居家、社区养老服务一体化将成为必然趋势;小型化、专业化、社区化、连锁化将成为养老机构发展主要态势;养老机构养医结合发展趋势将更加紧密;养老机构服务将向更亲情化、人性化发展。

研究报告指出，我国养老机构在取得较快发展的同时，还面临着一些问题，突出表现为：养老机构发展政策落实不到位、体系不完善;养老机构双轨运行，市场竞争机制不完全，民办养老机构的发展空间被挤占;养老机构自身建设滞后，服务水平较低;支持养老机构发展的社会氛围有待形成。同时，机构养老服务有效需求不足，“哑铃形”供给抑制有效需求，也就是市场上处于两端的豪华型养老机构和设施简陋的养老机构较多，真正符合大多数老年人的中档养老机构所占份额较低，呈现两头大、中间小的“哑铃形”，直接导致大量老年人的需求得不到满足。