合作开发的所得税分析

第一篇：合作开发的所得税分析

房地产企业所得税分析 合作开发的税务处理

房地产合作开发形式多种多样，从是否成立项目公司角度分为成立项目公司的合作开发和不成立项目公司的合作开发，从经营成果分配角度分为分配开发产品的形式和分配利润的形式。国税发【2009】31号文对未成立项目公司的合作方式进行了具体规定。

不单独成立项目公司的合作方式，不需要进行土地使用权的转移，以企业作为各个税种的纳税义务人，合作方投入资金并根据合作协议分配开发产品或者分配项目利润。要求企业对合作开发项目进行独立会计核算，以便准确及时反应合作项目的收入、成本、利润情况。

企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：

（一）凡开发合同约定向投资各方(即合作、合资方，下同)分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。

举例说明： 甲房地产开发企业与乙公司于2014年5月份签订合作开发协议，双方合作开发“阳光城”项目。甲以其取得的A地块作为合作条件，项目开发过程中的所有成本费用支出（地价款除外）均由乙承担，规划建筑面积为20000平方米，项目建成后双方五五分配开发产品，最终分配面积以实测报告为准。

1.实测面积20000平方米，乙分得10000平方米，乙总投资为20000万元，假定开发产品计税成本为10000万元，则甲的企业所得税处理为：

将20000-10000=10000万元计入当期应纳税所得额。2.实测面积20000平方米，乙分得10000平方米，乙总投资为20000万元，假定尚未结算计税成本，则甲的企业所得税处理为：

将20000万元作为销售预收款，根据规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

3.规划面积20000平方米，截止2017年12月31日，已开发完成12000平方米，乙公司总投资为12000万元，预计未来还需要投资8000万元，根据合作协议，将已建完的12000平方米开发产品先行分配，假定尚未结算计税成本，则甲的企业所得税处理为：

将12000万元作为销售预收款，根据规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。4.甲房地产开发企业与乙公司于2014年5月份签订合作开发协议，双方合作开发“阳光城”项目。甲以其取得的A地块作为合作条件，乙以2个亿的资金作为合作条件，规划建筑面积为20000平方米，项目建成后双方五五分成开发产品，最终分配面积已实测报告为准。

对于投资方以支付固定金额作为合作条件的，税收上有两种处理方式，一种按收取预收账款处理，分配开发产品时作为销售开发产品；另一种按借款处理，分配开发产品时属于以房抵债按视同销售处理。无论采用预收账款还是以房抵债，企业所得税处理同上。

（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：

1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。

该规定打破了《企业所得税法》及《实施条例》所规定的居民企业直接投资于其他居民企业取得的股息、红利等权益性投资收益免征企业所得税的规定法人企业的限制。虽未成立项目公司，投资方不是法律意义上的股东，但投资方对于取得的项目利润依然视同股息、红利进行相关的税务处理，享受企业所得税的税收优惠，但需要采用先税后分的形式。

举例说明：

甲房地产开发企业与乙公司于2014年5月份签订合作开发协议，双方合作开发“阳光城”项目。甲以其取得的A地块作为合作条件，乙以2个亿的资金作为合作条件，根据项目最终实现的利润双方五五分成。假定2017年12月31日项目利润为5000万元，则乙最终应分得利润为5000*（1-25%）*50%=1875万元。

由于合作方不是企业的股东，在分配利润时不能通过“利润分配-未分配利润”和“应付股利”会计科目核算，而只能记入当期损益并在进行所得税汇算清缴时纳税调增。问题探讨

假定2017年12月31日项目利润为5000万元，但甲企业截止2017年度累计未弥补亏损8000万元，则乙企业是否依然可以分配项目利润享受免征企业所得税的优惠呢？ 公司法第一百六十六条规定：公司分配当年税后利润时，应当提取利润的百分之十列入公司法定公积金。公司法定公积金累计额为公司注册资本的百分之五十以上的，可以不再提取。

公司的法定公积金不足以弥补以前年度亏损的，在依照前款规定提取法定公积金之前，应当先用当年利润弥补亏损。

公司弥补亏损和提取公积金后所余税后利润，有限责任公司依照本法第三十五条的规定分配；股份有限公司按照股东持有的股份比例分配，但股份有限公司章程规定不按持股比例分配的除外。

股东会、股东大会或者董事会违反前款规定，在公司弥补亏损和提取法定公积金之前向股东分配利润的，股东必须将违反规定分配的利润退还公司。

按照公司法的规定，企业存在尚未弥补亏损前，不得向股东分配利润。【2009】31号文件也规定不得在税前分配合作项目的利润。所以此时合作方分得的收益不能视同股息、红利享受免征企业所得税的优惠，而应该作为利息收入或者提供劳务收入记入应纳税所得额。对于房地产开发企业则应根据取得的合规发票作为企业所得税前扣除的凭据。实务篇11 房地产行业所得税汇算清缴其他注意事项 01完工年度后发生成本的税务处理

国税发【2009】31号第二十八条第二款规定：对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本, 并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。第三款规定：对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。

举例说明：

甲房地产公司开发阳光花园项目，其中住宅2017年度已完工，并取得竣工备案手续。已知住宅可售建筑面积26万平方米，已售建筑面积22万平方米。共计发生开发成本129080万元，可售面积单位工程成本4965元/ m。2018年度该项目新发生开发成本支出2600万元，新增销售面积3万平方米。则有

新增单位工程成本=2600万元÷26万m=100元/ m 应由以前年度已销开发开品负担的成本=22万m×100元/ m=2200万元

本年销售开发产品计税成本=3万m×（100元/ m+4965元/ m）=15195万元

在2018年度企业所得税汇算清缴时，税前扣除开发产品计税成本

=（2200万元+15195万元）=17395万元 上述计算方式个人称之为“差额法”。

也可以采用重新计算单位工程成本，再按以前年度已售、本年销售和未售区分以前年度已售开发产品计税成本、本年销售开发产品计税成本。根据新计算出的以前年度已售开发产品计税成本减去原以前年度开发产品计税成本，得出因新增

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2成本导致前期完工成本变动应计入本期的扣除金额。这种计算方式个人称之为“总额法”。02因土地增值税清算引起亏损的处理

由于现行土地增值税采用先预征后清算的征缴管理特殊规定，在每一纳税年度预征土地增值税，待项目达到土地增值税清算条件时再进行清算，多退少补。这就往往导致企业在预缴土地增值税年度有利润，而在土地增值税清算年度，企业所得税汇算清缴时出现亏损的现象。

根据国家税务总局公告2016年第81号规定：1.企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。2.企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照文件所列举的方法，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税。特别提醒：

1.文件列举的方法中提到的“销售收入”均为税收上的收入，即“预收账款”而非会计上的“业务收入”。同时销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。2.将清算年度计算的土地增值税向项目开发各年度进行分摊时，向前追溯的年度不受5年的限制

3.企业计算的累计退税额，超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税的部分作为项目清算年度产生的亏损，向以后年度结转。但受5年的限制。03税会差异的处理

由于国税发【2009】31号文件对房地开发经营业务企业所得税处理的特殊规定，导致企业税会差异严重、纳税调整事项多而复杂，由某一因素而产生的税会差异调整，有可能影响到以后若干年度。

举例说明：

甲房地产开发企业开发产品中有一会所，建筑面积2000平方米，内设休闲、娱乐、餐饮、游泳、健身等设施或项目，采用会员制管理，根据收费的额度提供相应的服务项目。企业在会计处理时未记入固定资产，而是按公共配套设施进行处理，即账面上未保留会所成本，税法上需要将该会所作为固定资产处理，即其开发成本按折旧的方式在企业所得税前扣除。

建议企业对于因税会差异而产生的纳税调整事项，做备查账进行管理，详细记录调整时间、调整事项、调整原因、差异金额、当期调整金额、累计调整额等，避免不必要的税务风险和损失。

第二篇：2010所得税分析

二0一0所得税收入分析

二0一0年我局共组织入库所得税收入4915.4万元，比上年同期的3527.5万元增收1387.9万元，增幅39.35%。其中十二月份入库企业所得税183.3万元，比上年同期 54.3万元增收129万元,增幅237.6%，年累入库企业所得税1474.2万元，比上年同期959.8万元增收514.4万元,增幅53.6%，；十二 月份入库个人所得税203.3万元，比上年同期225.6万元减收22.3万元，降幅

9.9%，年累入库个人所得税3441.2万元，比上年同期 2567.7万元增收873.5万元,增幅34%。

企业所得税：

一、房地产、建筑安装、交通运输业分别所占企业所得税总收入比例，同期增幅。

房地产业378.5万元，占总收入26%，比上年同期302万元增收77万元，增幅25%；建筑业366万元，占总收入25%，比上年同期168万元增收198万元，增幅118%；交通运输业16万元，占总收入1%，比上年同期14万元增收2万元，增幅17%。

二、其他重点行业企业所得税收入情况，分行业占比重、增幅。

制造业435万元，占总收入30%，比上年同期373万元增收63万元，增幅17%；批发和零售业69万元，占总收入5%，比上年同期66万元增收3万元，增幅4%；住宿和餐饮业11万元占总收入1%，比上年同期14万元减收3万元，降幅22%.三、重点企业收入情况（年所得税50万元以上）、占比重、增幅。

安徽龙盛化工有限公司已清算，本月无税款入库，累计已入库417.6万元。比上年同期349.9万元增收67.7万元，占总收入28.33%；滁州市绿园房地产有限公司定远分公司本年累计49.3万元，占总收入3.3%，比上年同期9.3万元增收40万元，增幅430%；滁州市会峰房地产开发有限公司定远分公司本年累计35.8万元，占总收入2.43%，比上年同期202.3万元减收166.5万元，降低82.3%；定远光源电力实业公司84.3万元，占总收入5.72%，比上年同期83万元增收

1.3万元，增幅1.57%；滁州市金鑫房地产开发有限公司106万元占总收入7.19%，比上年同期62万元增收44万元，增幅70.97%。预计年所得税50万元以上的五户企业693万元占总收入1474万元的47%。

四、其他增减因素

1、政策因素：一是农产品初加工所得税的备案减免减收55万元，二是由于受金融风暴影响房地产行业上半年所得税大幅度下降，但征管范围的重新划定，对收入下降起到了一定的缓解作用。建筑业户数由原来的临时性户增加了固定户4户税款80万元。

2、经济发展因素：随着县域经济的进一步发展，工商业的所得税的增收必将呈上升趋势，制造业、批发零售业势必会小幅度增长。

3、企业自身生产经营变化情况：由于2009年受经济大环境影响，大部分企业下半年效益才缓慢提高，2010年迅速扩展。制造业大幅增收主要由于安徽龙盛化工有限公司清算税款417.6万元入库。

4、户数变化：目前上半年有税款入库的户数和去年同期基本持平。

五、2010年下半年收入预测及趋势

2010年，受征管范围的限定，原房地产开发与建筑安装（包括新增）企业将是我局所得税的增长点，其他行业也必将缓慢增长，预计收入1200万元左右。

个人所得税：

一、分税目情况

工资、薪金所得484万元，比上年同期 367万元增收117万元,增幅32%，占年收入14%；生产经营所得1556万元，比上年同期 1899万元减收343万元,降低18%，占年收入45%；承包承租经营所得885万元，比上年同期85万元增收800万元,增幅945%，占年收入26%；劳务报酬所得20万元，比上年同期 13万元增收7万元, 增幅56%，占年收入1%；利息、股息、红利所得377万元，比上年同期57万元增收320万元，增幅557%，占年收入11%；财产租赁所得0.2万元，比上年同期2.4万元减收2.2万元，占年收入0%；财产转让所得24.5万元，比上年同期81.2万元减收56.7万元,降幅70%，占年收入1%；房屋转让所得84.5万元，比上年同期51.1万元增收33.4万元，增幅65%，占年收入2%；偶然所得今年与去年均无数字，其他所得10.6万元，比上年同期

1.7万元增收8.9万元，增幅5.37%，占年收入0%。

二、重点扣缴义务人

2010年我局扣缴义务人按扣缴数额30万元统计计4户，预计累计入库税款200万元，其中中盐东兴盐化股份有限公司累计入库69.9万元，农村信用合作联社累计入库53.7万元，滁州天裕房地产开发有限公司累计入库48.6万元，安徽华塑股份有限公司累计入库41.1万元。2010年我局将120户行政事业单位集中在会计核算中心统一全员全额扣缴，另外对其他企业单位按标准逐步纳入扣缴范围。

三、其他增减因素及2010年收入预测及趋势

1、政策因素：一是随着我县扣缴义务人范围的进一步扩大，工资薪金所得在税前扣除费用不变的前提下，仍会有大幅度的提高。

2、企业自身生产经营变化情况：随着房地产业逐步进入清算，利息股息红利所得将大幅度增长；房地产二级市场交易日渐火爆，在管理逐步规范的前提下财产转让所得个人所得税也将逐步提高。

3、户数变化：目前我局管理的生产经营纳税人1600户，工资薪金纳税人18000人，其他所得纳税人800人左右。按2010年初工作安排将对生产经营纳税人的不达起征点户、漏征漏管户、税收优惠到期恢复征税户认真清理，增加800户左右。

4、2011年收入预测及趋势：预计各项所得累计将增加800万元。

四、个人所得税完税证明开具情况

2010年6月我局由邮政局代开573份个人所得税完税证明，税款约95万元。

二〇一一年一月六日

第三篇：所得税案例分析

江西宏泰房地产开发有限公司企业所得税评估案例

一、对象描述

江西宏泰房地产开发有限公司于2006年7月办理税务登记，房地产开发、销售；注册资金：1亿元；从业人员：146人；注册类型：有限责任公司；企业所得税征收方式：核定附征率征收。

二、分析案例

1.选案背景。房地产是南昌市经济的重要增长点之一，也是地方税收的重要来源。但是由于房地产行业的特点及企业财务人员业务水平参差不齐，导致可能存在申报不及时或少申报相关税种的现象。

2.对象筛选。该房地产开发公司开发项目，总投资1亿元，2006年5月开工，预计2008年6月全部竣工。该项目土地面积44817.5平方米，建筑面积80000平方米，共有楼房20栋，其中住宅659套，商铺95间，车库392间。期间采取收取购房户定金、预收房款、银行按揭等方式对外销售，至2008年3月，该项目楼盘销售情况良好。

3.分析基础。通过查阅江西省地税征管业务系统该企业纳税情况，审核该企业2006、2007、2008年企业纳税申报资料及财务报表后，税收管理员对比日常管理所掌握的纳税人生产经营实际情况信息。

4.疑点列举与分析

疑点一，2007年该公司标准住宅销售收入总体呈下降的趋势，2007年9月至12月车库、商铺的销售收入为零，经分析该公司生产经营情况后，认为人为调节销售收入的迹象较为明显。审核资产负债表反映：2008年2月底“其他应付款”科目余额15317081元，长期挂账金额过高。分析后认为该企业可能存在房屋已销售，货款收回后不入帐，挂“其他应付款”，不申报销售收入的问题。应重点调查“其他应付款”科目的形成的原因和真实性。

疑点二根据税收管理员日常管理得知该项目土地面积44817.5平方米，分两次取得。其中第一块土地2005年12月取得，第二块土地2006年8月取得。企业2006年的土地使用税一直是零申报。2007年申报缴纳土地使用税31270.49元，大大低于该公司实际应缴城镇土地使用税税额。此种异常情况需要进一步核实。

疑点三通过查阅江西省地税征管业务系统，评估人员发现企业所缴纳的印花税中，没有建筑安装工程的印花税。由此税收管理员判断，该企业可能少缴建筑安装工程的相关税收。

5.评估对象确定

针对案头分析疑点，承包发现该企业在2006、2007年的纳税情况存在问题。3月11日，税收管理员根据以上疑点，选定该企业为纳税评估对象，着重评估该企业销售收入情况，土地使用税申报情况和建筑安装工程情况等问题。形成《纳税评估对象选取审批表》报分局长批准后，税收管理员对该企业进行初评分析，疑点核实，初评工作结束后，税收管理岗制作《纳税评估分析情况表》，交纳税评估工作小组审核。

三、约谈举证

1.初评后，管理分局认为对发现的疑点问题需与企业相关人员进行约谈，进一步核实异常申报原因。经分局长批准，税收管理员向该企业发出了《纳税评估约谈举证通知书》，要求企业财务人员在规定的时间内，对以上疑点问题，到税务机关进行举证说明，并提供以下举证资料：2007年房屋销售明细表、房地产收据、土地使用证书、建筑安装合同。

2.约谈实施：针对分析存在的疑点，约谈人员向企业财务人员询问该企业07年的企业的销售收入，土地使用税的申报情况和建筑安装工程情况等。在约谈过程中，企业财务人员答复提出的问题时认为：

（1）对于2007销售收入总体呈下降趋势，企业的解释是由于国家的宏观调控，房地产行业处在淡季，销售情况一直不好。“其他应付款”科目余额过高的问题，企业承认是因为部分销售收入未及时申报，挂在“其他应付款”科目上。

（2）对于城镇土地使用税2006年零申报和2007年税负过低的问题，企业财务人员解释是因为2005年第一块土地取得后，土地使用证一直未办理，会计对税法不熟悉所以没有计算缴纳土地使用税。

（3）关于疑点三，企业财务人员解释是因为对税收政策不熟悉，导致未按规定计算缴纳建筑安装工程的相关税收。

通过约谈，以及和约谈人员核对2007年1月至2008年2月期间账目，确认存在以下方面事实：

一是企业当期申报的销售收入不实，存在人为调节当期销售收入的痕迹，将部分预收房款挂在“其他应付款”科目中，未计入销售收入，造成少申报纳税的情况。具体数额需进一步核查。

二是企业未申报06年土地使用税，少申报07年土地使用税，应补缴城镇土地使用税。

三是企业总价款为44640000元的建筑安装工程合同未计算缴纳印花税。应补缴印花税。

3.实地调查和企业自查。经过评估分析及约谈之后，评估人员认为该企业对于疑点的解释并不能充分说明问题，对于企业实际少申报缴纳的具体金额需到企业实地查阅相关帐务记录，以便核实真实情况。在实地调查过程中，通过深入工地了解工程实际进展情况，并根据日常管理中已掌握的基本信息，进一步核实了该房地产项目开发成本、费用、商品房预售和实际销售等情况。其中，重点核对了该企业已开具的《房地产预收收款收据》记帐联的情况与我们通过调阅企业已缴回的《房地产预收收款收据》存根联所掌握的情况，经过逐张逐户地核实购房款的真实性，查实了该企业通过将部分预收房款挂往来科目，不计入当期收入，人为调节帐面销售收入的事实，具体金额达：15317081元，致使少申报营业税：765854.05元；城建税：39292.71元；企业所得税：536097.84元；土地增值税：244469.65元；印花税：7658.54元；教育费附加：22975.62元。通过我们用耐心与细心的工作，使该企业由被动到主动地配合我们，税企关系更加融洽，相互之间更加信任，企业主动要求进行自查。3月17该企业向管理分局提交了自查报告。

（1）营业税、城建税和教育费附加：企业2007年4月-08年2月29日的应税销售收入总计50761275元，其中35444194元已申报纳税，15317081元未申报纳税。应补缴营业税=15317081×5%=765854.05元。应补缴城建税765854.05×5%=38292.7元，教育费附加765854.05×3%=22975.62元，调整应纳税所得额1624538.91元。

（2）企业所得税：《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（根据国税发[2006]31号文）和上饶市地税局文件规定，该企业的企业所得税按核定附征率3.5%征收，其预售收入15317081元按10.61%毛利率调增应纳税所得额1624538.91元。应补缴企业所得税1624538.91×33%=536097.84元。

（3）土地增值税：2008年企业未申报销售收入15317081元，其中12928579元属于标准住宅，212062元属于车库，2176440元属于商铺。共需补缴土地增值税=12928579×1%+212062×3%+2176440×5%=244469.65元。

（4）土地使用税：该企业土地使用面积44817.5平方米，其中第一块土地32967平方米2005年12月取得，第二块土地11850.5平方米06年8月取得。属于三类土地，城镇土地使用税2006年为1元/平方米，2007年调整后为3元/平方米。建筑面积80000平方米，商品房的容积率44817.5/80000=0.56.对于未销售出去的商品房，应通过容积率换算成实际占用的土地面积计算缴纳城镇土地使用税。2006年应补缴土地使用税=32967×1+11850.5×1×1/4=35929.5元；2007年一季度应补缴土地使用税=（44817.5-1272.20×0.56）×1/4×3-8241.75=24837.05元；二季度应补缴土地使用税=（44817.5-26775.24×0.56）×1/4×3-5884.12=16483.41元；三季度应补缴土地使用税=（44817.5-33287×0.56）×1/4×3-5147.62=14484.97元；四季度应补缴土地使用税=（44817.5-38896.76×0.56）×1/4×3-11997=5279.48元。共应补缴城镇土地使用税97014.41元。

（5）印花税：企业2007的建筑安装工程合同44640000元未按规定贴花，共需补缴印花税=44640000×0.03%=13392元；销售合同应补缴印花税=15317081×0.05%=7658.54元。合计应补缴21050.54元。个人所得税、车船使用税和房产税均已按规定申报纳税。

四、评估处理

1.事实陈述：经过税务机关约谈、实地调查和企业的自查，该企业承认存在少申报营业税、企业所得税、土地增值税、土地使用税、印花税等问题。

（1）根据《中华人民共和国营业税暂行条例》之规定企业应补缴营业税765854.05元。

（2）根据《中华人民共和国城建税建税暂行条例》之规定，企业应补缴城建税38292.7元。

（3）根据《国务院关于征收教育费附加的决定》之规定，企业应补缴教育费附加22975.62元。

（4）根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》之规定企业应补缴企业所得税536097.84元。

（5）根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《江西省地方税务局关于房地产行业管理办法》之规定，企业应补缴土地增值税244469.65元。

（6）根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》之规定企业应补缴城镇土地使用税97014.41元。

（7）根据《中华人民共和国印花税暂行条例》之规定企业应补缴印花税21050.54元。

2.处理意见：对上述存在的问题，主要是因为纳税人对税收政策法规缺乏了解，会计处理与税法规定不一致，非主观故意。经报分局长批准，评估人员制作了《纳税评估认定结论书》和《责令限期缴纳税款通知书》。责令企业进行自纠，该企业查核后，及时主动补缴了税款1725754.81元并缴纳了滞纳金22363.17元。

五、评估建议

（一）存在问题。我们发现房地产行业税收管理普遍存在应税收入申报不及时，申报税种不全现象。表现在：

一是预收售房款存在未按规定及时申报缴纳销售不动产营业税的现象。

二是房地产企业在土地使用税方面都存在没有按实际取得土地的时间和面积缴纳土地使用税的现象。

三是建筑安装合同的印花税未按规定及时申报。

六、案例点评

（一）选取对象有的放矢。抓住该行业的重点纳税户，开展案头分析，确定评估疑点，确保了纳税评估工作的针对性。应加强对房地产行业的管理，强化日常巡查和纳税辅导，尤其是税收管理员应根据不同企业的财务人员的水平做出相应的辅导，促使企业及时足额纳税。

（二）建立丰富的纳税评估指标体系。科学的纳税评估指标体系必须贴近纳税人的财务核算实际，科学地确定每一指标的峰值和警戒值，为选取评估对象提供可靠的依据。

（三）加大信息共享，防止信息失真。通过从当地房管、土地等部门获取数据，对评估对象申报情况的评估提供了有价值的线索。通过房地产税收日常管理结合，要求评估人员在信息化的基础上根据管理经验和日常工作掌握的情况全面了解纳税人的生产经营状况、财务指标及各类涉税资料。

第四篇：房地产合作开发模式及风险分析

目录

1.房地产合作开发的主要模式...............................................................................................................2 2.制作和签定房地产合作开发合同应注意问题...................................................................................3 3.制作和签定房地产项目转让合同应注意问题...................................................................................4 4.房地产合作开发合同主要条款...........................................................................................................5 5.房地产项目转让合同的主要条款.......................................................................................................6 6.房地产合作开发系列之一：房地产合作开发概念与类型................................................................7 7.房地产合作开发系列之二：房地产合作开发行为的特征及认定....................................................8 8.房地产合作开发系列之三：房地产合作开发的主体资格................................................................9 9.房地产公司如何选择开发模式.........................................................................................................10 独立开发........................................................................................................................................10 联合开发........................................................................................................................................11 10.房地产合作开发中需注意的问题浅析...........................................................................................14

一、项目合法性考察....................................................................................................................14

二、项目开发主体问题考察........................................................................................................14

三、合作形式的选择....................................................................................................................14

四、合作项目资金监控问题........................................................................................................16

五、审查项目的当地政府态度....................................................................................................16

六、项目合作合同条款................................................................................................................17

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1.房地产合作开发的主要模式

1、法人型合作开发：合作开发各方组成项目公司，并以项目公司名义办理有关手续，合作开发的权利义务由公司项目章程具体明确。主要包括以下两种模式：

A土地协议折价入股方式构成合作投资比； B土地评估作价入股方式构成合资投资比例。

2、合伙型合作开发：合作开发各方组成项目公司，以投资各方名义共同办理有关手续，合作方式、投资及权益分配比例均由合作协议约定。包括： A合作开发涉及一个项目；

B合作开发涉及几个用地性质规划用途不一的项目；

C合作各方的回报方式有的以分利方式，有的以分房方式，有的以土地补偿方式。

3、合作开发的其它方式：先合伙后转为法人型的合作开发

4、房地产项目转让：已经获得立项批准的房地产开发项目，在项目公司股东或合作开发的收益人互相之间，或向他人转让其股权或合作开发权益的行为。

5、房地产项目转让的模式：

（1）以项目公司股权并购（兼并或收购）方式转让房地产开发项目；（2）以项目合作各方权益比例的变更转让房地产开发权益：

A权益在合作各方内部转让； B权益转让给合作各方以外第三人。

6、合作开发的立项、规划选址、规划用地、建筑设计、施工许可，以及项目转让的土地使用人（股东或权益人）或者项目功能、用途等变更手续，均系要式的须经批准的行为,均需获得政府有关主管部门的许可或批准，并持有批准文件或证照。

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2.制作和签订房地产合作开发合同应注意问题

（1）要明确合作各方的开发资质或取得资质的相应责任；

（2）约定先合伙或合作、后成立项目公司的方式，其承担民事责任方式先后不同；要明确先后的权利义务关系及办理相应手续的责任主体；

（3）组成项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；

（4）以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估；

（5）以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能独立承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务；

（6）合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人；

（7）一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照；

（8）合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报系约定分房的，应明确房屋分配的具体办法；投资回报系分配利润的，应约定利润的计取方式；

（9）合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和增加面积的成本，增加分担及面积分配方式；

（10）合作开发合同由于需办理相关手续，往往效力待定，合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。

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3.制作和签订房地产项目转让合同应注意问题

（1）房地产开发项目转让必须由所有人转让、受让的当事人以书面形式协商一致；

（2）转让项目已有的各种政府批文均必须在合同中列明，包括立项和规划批文等；

（3）项目转让应符合开发不同阶段的政府有关允许转让的条件；

（4）已成立项目公司以公司股权转让方式转让全部或部分房地产项目，应按公司法有关规定办理工商变更登记手续，同时办理房地产转让的变更登记手续；

（5）成立项目公司的转让方的债权债务要明确，潜在债务的澄清，要约定公告程序；

（6）未成立项目公司以合作各方的投资权益内部转让全部或部分房地产项目，应按项目土地使用的不同情况，申办变更立项和土地使用的批准手续；转让给合作各方以外当事人的，须获得原合作各方及受让方的一致同意；

（7）转让的项目如尚未办理土地出让手续或虽已办理了出让手续，转让时尚未付清出让金的，应约定办理出让手续的具体责任人及有关费用包括尚未付清的费用的承担方式；

（8）项目转让时，项目未按出让合同约定的期限和条件进行开发，转让合同应约定补办政府主管部门认可手续及具体责任人；

（9）项目转让时，按出让合同的土地使用年限已开始使用的，转让合同约定的土地使用年限应作相应扣除；

（10）房地产项目转让前已实行预售的，应约定转让双方通知预购业主，并明确因此引起相应责任的处理方法。

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4.房地产合作开发合同主要条款

（1）合作开发当事人的名称、姓名、住所；

（2）项目概况（包括：坐落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等）；

（3）项目现状；

A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文；

B、项目动拆迁、开发现状。

（4）合作方式；

A、共同组建项目公司方式

需约定：项目公司的注册资金、出资比例、时间；组织机构的设立、运作程序、利润分配等；

B、合作建房协议方式；

需约定：合作各方的投资方式（包括土地投入的评估）、投入期限、投资比例、合作经营方式、运作机构的组成、利益（权益）分配等。

（5）项目公司成立前后的权利义务的转移（包括项目公司成立前所发生费用的补偿、土地使用权的转移手续办理等）；

（6）项目的总投资数额（包括成立项目公司的注册资本及投资总额的差异）的投入方式；

（7）项目合作建设计划（规模、进度等）；

（8）合作各方的权利义务（应约定有关审批手续的办理、有关项目建设管理工作的分担以及合作投资回报的分配方式）；

（9）违约责任；

（10）解决争议的方法；

（11）合作当事人约定的其它事项。

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5.房地产项目转让合同的主要条款

（1）转让当事人的名称、姓名、住所；

（2）项目概况（包括：坐落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等）；

（3）项目转让时土地使用权性质，获得方式及使用期限；

（4）项目现状；

A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文；

B、项目动拆迁、开发现状（停建、缓建）；

C、项目涉及的土地或工程的权利限制情况；

（5）项目转让方式；

A、以开发项目转让方式；

需约定：转让费用的构成、数额、支付方式，项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续等；

B、以转让项目公司股权方式；

需约定：项目公司概况、股权转让比例、价格、支付方式，现有资产的认定，需出示原公司股东会决议并需办理工商变更登记手续等。

（6）项目转让价格、支付方法和期限；

（7）项目标的物转让、交割日期及方式；

（8）转让前原有债权债务以及土地或工程的权利限制的处理；

（9）双方的权利义务；

（10）违约责任；

（11）解决争议的方法；

（12）转让当事人约定的其它事项。

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6.房地产合作开发系列之一：房地产合作开发概念与类型

房地产合作开发通常是地产和房产的共同开发，指提供土地使用权一方与土地开发进行投资一方，对特定地块的建设项目以合资或合作方式进行共同开发的行为。实践中，主要有三种方式：

一是以签署联合经营协议的合伙制联建； 二是组建具有独立法人资格的项目公司开发； 三是房屋参建。

三者在法律上的性质、所需要承担的风险及运作方式等方面都有着相当大的区别。

房地产联建是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的另一方合作进行房地产开发，双方在合同里明确约定按比例分配房屋和土地使用权，并以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任的房地产合作开发行为。由于该类合作开发，涉及法律审批手续复杂、繁琐，同时双方签订的项目合作开发合同过于简单，在实践中常常存在大量的法律纠纷，且相当部分行为因此而无效，不受到法律的保护。根据当前法律规定，房地产联建行为要合法有效，合作双方必须共同获得政府有关部门对土地使用、规划许可、项目施工许可等所有行政审批手续。同时，合作协议里的“保底条款”是无法律效力的。

项目公司开发是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的另一方以组建法人资格的经济实体来合作进行房地产开发的行为。在该种情况下，房地产合作开发的合作人即成为项目公司的股东，合作人之间的权利义务不再由合作协议书来规范，而是由项目公司的章程来明确各自的权利与义务。合作人不再以合伙的连带责任承担民事责任，而是以项目公司的注册资本为限承担有限责任。

房屋参建是指参建人以参建名义对已经成立的房地产项目参与投资或预购房屋的行为。该类参建行为往往因为没有被政府的主管部门行政批准而被认定为行为无法律效力。实践中常常表现为被参建人非法融资，即被参建人由于项目建设资金短缺，又无法通过其它合法途径获得周转资金，在未取得商品房预售证情况下，打着“优惠价”“内部价”旗号，以商品房预售方式，吸引参建人投入资金，以获得资金。

另外，现实中还存在不同以上类型的房屋建设方式，即安居工程合作建房。根据国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局于1992年2月颁发的《城镇住宅合作社管理暂行办法》规定：本办法所称住宅合作社，是指经市（县）人民政府房地产行政主管部门批准，由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加，不以盈利为目的公益性合作经济组织，具有法人资格。合作住宅是指住宅合作社通过社员集资合作建造的住宅。该类房屋建造行为不属于房地产开发范畴，而是国家为缓解城市居民住房紧张状况，弥补国家建设资金短缺而采取的一种政策性支持政策。房屋建造后如果职工不准备继续居住，则应退还房屋或者补交国有土地出让金后才可以到市场上自由转让。

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7.房地产合作开发系列之二：房地产合作开发行为的特征及认定

由于我国现行立法没有对合作行为做出明确界定，从而导致在理论和实务中对合作行为的特征有不同认识。基于以往合作行为的实际做法和所形成的传统认识，较为一致的观点认为，合作行为具有四个特征，即合作方共同出资、共同经营、共享利润、共担风险。这在最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中即有明确体现。一般认为，合作方无论是以何种形式出资，共同出资作为认定合作的条件是毋庸置疑的，而且是必备的首要条件，但共同经营在目前的合作行为中已无足轻重，而且实际中许多合作方基于自身管理经验、能力等方面的不足，也是不参与经营的，而是由其他合作方独立经营，这也符合合同自由原则。考虑此现实情况，尊重当事人意思自由，因此，不应再将共同经营作为认定合作开发的条件。对共享利润、共担风险是否为认定合作开发的必要条件问题，本人认为应作为认定合作开发行为的必备要件。

如果合作一方在合作开发经营房地产中约定其只享有合作开发的收益，不承担合作开发的亏损责任，在合作亏损时候，仍要收回其出资和收取固定利润的，该条款为合同中的保底条款。对于这种保底条款，最高人民法院在《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中规定是违法的，该条款应当确认无效。该条款无效，并不一定影响合同中其他条款的效力，如果除保底条款外，其他条款无违法之处，那么房地产合作开发合同仍是有效的。此外，因当事人共同出资合作的目的就是要对合作成果所带来的经济利益共同分享，与此相应，对合作过程中以及合作的不利益后果和风险也要共同承担，这也是民事权利义务相一致原则的内在必然要求和具体表现。

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8.房地产合作开发系列之三：房地产合作开发的主体资格

在《城市房地产管理法》实施以前，最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第一条中，关于房地产开发的资格问题，是有明确的规定的：

1.从事房地产的开发经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业(含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业)。

2.不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。

“不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效”这句话，实际上是一种对合同双方的要求而不是对单方的要求。其中的“不具备房地产开发经营资格的企业”和“他人”是可以互换的。也就是说，合作双方必须都同时具备房地产开发经营资格。

《城市房地产管理法》实施后，对此并没明确规定。笔者认为房地产开发关系到国计民生和社会公共安全，作为一个特种行业，房地产的开发经营应受房地产市场准入许可限制，其经营者应是依照城市房地产管理法第二十九条规定设立的房地产开发企业法人，否则不得进行房地产开发经营。与此相应，对进行房地产开发经营的合作各方，也就必然要求至少其中一方必须具备房地产开发经营资格，否则，合作各方订立的房地产合作开发经营合同无效。但就开发经营资格，存在一个如果是非经营性质的合作开发行为，是否也要受开发经营资格限定的问题。如，一方出地，一方出资，合作建房用于自用，不对外销售的，对此合作行为能否要求合作方具备开发经营资格。笔者认为，此类合作行为不能认定为是开发经营房地产行为，只能看作是一般的合建、联建房屋行为，合作方不需具备经营资格。

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9.房地产公司如何选择开发模式

独立开发

一、招拍挂方式：

土地进行过一级开发后，由市土地整理储备中心进行公示，并确定项目地块采用何种转让的一种方式

二、收购地产公司方式: 全资收购或超过50%收购一家有土地或项目的房地产开发公司（三级房地产开发资质以上）

三、与金融机构合作方式: 与银行、投资公司、基金公司、海外资金进行土地或项目方面的全方面的合作

四、买断物业: 一次性买断未竣工的楼宇或已竣工的楼宇，进行全面包装后，出租或出售

操

作

招拍挂方式:

1、到储备中心购买标书；

2、由企业前期部、成本核算部、营销部、财务部进行标书的全方位编订；

3、按照投标时间和开标时间准备相关的文件和资金；

4、中标后交纳土地款并签署土地出让合同。

收购地产公司方式:

1、由投资部考察要收购的房地产公司，由前期部审核地产公司名下的项目；

2、对地产公司名下的人员进行安排，财务进行审计；

3、公司法人变更，股权变更

4、运作公司名下地产项目。

与金融机构合作方式 :

1、选择合作伙伴，并由投资部进行考察；

2、对实际需要合作的资金和模式进行确立；

3、获得国家金融机构的审批后，进行全方位的合作。

买断物业:

1、未竣工的楼宇买断后，根据客户的需求整体包装出售；

2、已竣工的楼宇买断后，可出售也可长期持有它的物业，进行长期的投资。

实

例

2007年11月27日金融街控股股份有限公司以83500万元竞得朝阳区大屯路224号住宅及代建公建项目用地的国有土地使用权。

2006年1月19日万科以3.89亿元的代价收购北京市朝阳区国资委持有的北京朝万中心的60%股权，斩获北京和东莞可开发土地面积73.62万平方米。

2007年2月17日金地集团与荷兰金融机构ING集团旗下的ING房地产建立战略合作伙伴关系。公司与ING

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房地产设立并管理的ING基金合作投资金地天津格林世界项目的开发。

摩根士丹利携手上海盛融以富盛利投资咨询有限公司的名义买下价值4亿元的富力双子座TOWERⅡ；之后新加坡凯德置地买下中环世贸中心AB两栋写字楼；扬子基金并购远洋新干线D座酒店式公寓。

优

势

招拍挂方式:

1、土地已进行过一级开发，不需要开发商进行过多的人力、财力投入；

2、土地项目的获得受其他因素影响的几率较小；

3、开发商的资金投入和时间选择可根据自己的实际情况进行选择；

4、可选择联合竞标的方式。

收购地产公司方式:

1、不具备房地产开发资质的投资公司适合采用；

2、缺少资金而生存不下去的许多地产公司名下有许多优良的地产项目；

3、不需要到市场中与大的地产公司争夺土地项目；

4、可采取持续收购优良资产扩大资源和企业规模。

与金融机构合作方式 :

1、金融机构的资金实力会对房地产开发商起到保障作用；

2、帮助区域地产商可以快速扩张，行成资金流；

3、帮助地产商上市融资也起到了决定作用。买断物业:

1、长线投资，长线收益，保证利润增长点；

2、持有物业的拥有权，形成规模效益后可打包上市。

劣

势

招拍挂方式:

1、受国家土地政策的影响；

2、受土地位置和规模的影响；

3、需要房地产开发资质，并连续开发地产项目3年以上。

收购地产公司方式:

1、人员问题和财务问题解决和审计，前期需要精力和时间；

2、防止收购过程中的陷阱。

与金融机构合作方式 :

1、金融机构的伙伴选择比较苛刻；

2、受国家的金融政策影响比较大，特别是外资。

买断物业:

1、需要拥有大量的资金；

2、需要拥有对房地产市场敏感的投资眼光；

联合开发

/ 17

一、联合报建，共同出资：

双方以共同名义通过公开出让方式或其他方式取得土地使用权，以双方共同名义取得土地使用证，即该权利为双方共同共有或按份共有，共同取得发改委的立项和规划部门出具的规划用地条件。双方的合作基础是共同出资，共同管理，共同决策(或按出资比例)。二、一方出地，一方出资：

主要适用于一方为在计划经济年代拥有大量土地的国有企业，另一方是拥有资金和开发实力的房地产开发公司之间。拥有土地的一方以其享有使用权的土地作为出资，不在投入任何资金，而资金的投入和前期手续的办理，以及整个项目的管理和施工建设全部由开发公司负责。

三、组建项目公司

由合作双方作为公司股东，共同组建项目公司来完成某个项目的开发。在合作开发协议中对开发模式、合作开发各方的投资回报的方式及风险的承担、资金监管、双方的权利与义务、违约责任等做出明确约定，尽量避免纠纷的产生。

操

作

一、联合报建，共同出资：

1、由投资部和前期部对合作公司及合作项目进行全方位的考察；

2、按双方出资比例成立房地产公司并实施项目进度；

3、双方协商派驻进场管理人员并共同决策相关事宜。

二、一方出地，一方出资 ：

1、双方就实际土地规模和出资金额通过协商达成共识；

2、土地方按照土地的规模作为实际出资，投资方完成项目的整体运作；

3、双方最终按实际的出资比例进行利润分成。

三、组建项目公司

1、公司投资部和前期部对双方合作事宜进行实质性研究和探讨

2、按双方实际出资比例成立房地产项目公司并实施项目进度；

3、双方就规划、设计、施工、营销和物业管理按项目公司操作。

实

例

2007年7月24日北京北辰实业股份有限公司和北京城建投资发展股份有限公司联合竞拍，以92亿价格拍得长沙新河三角洲地块。

2005年11月10日中粮集团与万科集团将各公司的标牌齐齐插入广州科学城的地块上，此次合作是采取中粮拿地、万科开发、最后双方分利润的方式进行

2007年12月3日绿景地产与佛山市瑞丰投资有限公司成立项目公司共同开发佛山市顺德区北滘镇三桂大道地块，并签署相关合作协议。

优

势

1、体现优势品牌的强大效应，达到“双赢”的局面；

2、发挥各自的人才优势、管理优势、资源优势等等；

3、有利于增强项目抵御风险的能力；

4、减少成本：时间成本；土地成本；资金成本；管理成本；经营成本；

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5、纳税（土地增值税）。

劣

势

1、合作开发前期需要大量的准备工作，具有很多不确定性；

2、双方就投资比例、人员配属、管理方法、资金监管等问题上都会影响项目的进程；

3、某一方的独立品牌会大大弱化，初期会有些许的影响；

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10.房地产合作开发中需注意的问题浅析

目前，随着国家宏观调控政策的贯彻实施，一些中小房地产公司遇到了许多困难，在无法独立获得开发项目的情况下，不得不寄希望于与别人合作开发项目，但是，由于房地产项目是个资金密集、开发建设周期长的复杂化的系统工程，在其开始建设到销售完毕这段时间内，需要承担大量的可预测和不可预测的未知风险，因此，投资房地产项目，则必须要对该行业的运作全过程有完整的了解，对房地产开发过程中可能会遇到的风险有清醒的认识，那么，在合作开发时应注意哪些问题呢？

一、项目合法性考察

这是介入房地产项目中首要需要解决的法律问题。一个房地产项目的成立与开发要受到法律保护，必须满足：一有通过出让取得的国有土地使用权；二双方至少一方具有房地产企业开发资质；三有该项目已经相关主管部门的行政批准。具备了以上条件，则可以说明该房地产项目的主体是合法的，受法律保护。当然，实际上，光看以上几个方面是远远不够的，比如说，经常会有房地产开发商将原来审批的项目用途、项目的规划设计参数等私自更改，如果私自更改不能获得政府的认可，则房地产项目就无法通过竣工验收备案，也就意味着无法将房屋对外销售和办理产权证。就算可以获得政府的最终认可，那也需要承担一笔不菲的罚款等。这里需要说明的是，对项目的规划设计参数，并非都是无法更改的。根据我国法律规定，有的可以修改，有的属于国家房屋工程建设强制性标准，一旦审批后就不能更改和调整。当然，还有许多其它方面的合法性也需要审查。

二、项目开发主体问题考察

（一）审查房地产项目开发的真正法人主体与审批文件中的法人主体是否相吻合。曾有过这样的案例：某开发商为圈资，利用集团公司与投资人签订合作经营协议，但房地产项目的实际建造的房地产公司是由该开发商联合几个股东另外投资成立，集团公司只占10%的股份。后双方发生纠纷，投资人遭受了重大损失。

（二）审查投资的房地产项目与实际建造的项目是否吻合。有的开发商很狡猾，利用手中多个楼盘建设，耍移化接木之手段来套取投资额。比如说，用地段位置好的甲项目吸取投资人眼球，然后在签订合同时却用地段差的乙项目来代替。而甲与乙两项目的名称往往非常相似，不仔细审查是无法察觉到的。

（三）是审查房地产开发商与建筑商或监理单位的关系。有的房地产开发商往往与建筑商或监理单位关系密切或者说背后的投资者为同一人。显然，存在这样的关系，则该项目的投资额就无法事先准确预算或者说用合同就能约束的。

三、合作形式的选择

A、联合开发：

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指由两个投资主体共同对项目进行投资建设，项目立在双方名下，由双方共担风险的开发模式。根据双方的出资情况又可分为以下两种开发模式：

（一）双方联合报建、共同出资。双方以共同名义通过公开出让方式或其他方式取得土地使用权，以双方共同名义取得土地使用证，即该权利为双方共同共有或按份共有，共同取得发改委的立项和规划部门出具的规划用地条件。双方的合作基础是共同出资，共同管理，共同决策（或按出资比例），此种合作的关键在于双方的日常管理和决策，比如双方应制定日常的人员配置任用制度、财务制度、重大事项的决策制度。该种开发模式是人合形式，双方合作的当事人在合作中往往具有决定性作用，否则双方的合作很难进行。从合作的最终分配方式来看可以有两种方式：

1、利润分成方式。

双方按照出资比例进行利润分配，这种分配方式合作起来比较复杂，双方在合作中容易产生矛盾，这就需要有很好的制度加以约束双方的行为，保证合作的顺利进行。这种合作方式在最后的决算和利润分配过程中产生纠纷的可能性极大，而且在我们接触到的案件中这种纠纷产生的比例很高，因此，采用这种模式的合作，应当特别谨慎。

2、实物分配。

双方在楼盘竣工后，按照各自的出资比例，分配已经建成的商品房，该种分配方式简单易行，采用此种模式，是我们在该种合作模式中比较鼓励的一种，容易取得较好的结果，避免了因结算中产生矛盾，导致分配不能或无法达成最终的双方满意分配结果。但如规划变更，如事前无明确约定，也容易产生纠纷。

（二）一方出地，一方出资的联合开发。

该种合作模式主要适用于一方为在计划经济年代拥有大量土地的国有企业，另一方是拥有资金和开发实力的房地产开发公司之间。拥有土地的一方以其享有使用权的土地作为出资，不在投入任何资金，而资金的投入和前期手续的办理，以及整个项目的管理和施工建设全部由开发公司负责。按照分配方式，可分为以下三种：

1、实物分配。一方出资，一方出地的模式中，双方采取实物分配的较多，以土地出资的一方通常不参与日常的经营、管理、决策，仅以土地出资为限，不承担其他任何责任，待项目竣工后，按照双方的约定的方式分配楼盘。该种合作模式双方的权利义务关系明确，对双方来说风险相对较小，容易取得预期的合作效果。该种合作模式适合于规模较大的房地产公司，是一种较为理想的合作模式。

2、利润分成。

同上利润分成模式，该种合作方式上文已经做过介绍，在此不再赘述。

3、出资一方享有租赁权（名为联合开发实为租赁）。

此种合作模式适合于规模较小，但有一定的的资金优势的开发公司，通常情况下没有自己的在建项目，也没有突出的业绩，在合作中处于相对的劣势地位。主要由开发公司一方进行项目的全程投资，以土地出资的一方通常也不作其他的投入，该项目的所有前期手续均是土地出资一方的当事人，投资的风险完全在开发公司一方，待项目竣工后，对方将整个楼盘或部分楼盘租赁该开发公司，由其享有一定期限的租赁使用权，当然，开发公司一方也不需要在现实的支付货币租金。此种模式对开发公司一方风险较大，类似于将自己的 15 / 17

资金投入到别人的项目中，开发公司一方须提前做好担保预案，由对方向其提供担保，最大程度的减少风险。

B、组建项目公司

由合作双方作为公司股东，共同组建项目公司来完成某个项目的开发。在合作开发协议中对开发模式、合作开发各方的投资回报的方式及风险的承担、资金监管、双方的权利与义务、违约责任等做出明确约定，尽量避免纠纷的产生。实践中这也是一种不错的合作模式。

四、合作项目资金监控问题

资金监管是合作中很重要的问题之一，这主要涉及如何保障投入项目中的资金真正应用到项目开发中去，而不被对方私下挪用或者用于其它目的。这是合作方最关心的问题，也是比较难以控制的问题，尤其在投资方没有决策权时。一般地说，在对某项目决定进行投资时，都会要求对方提供详细的最新的且经过法定审计事务所审计过的财务报表，从而来掌握该项目的债权债务关系。但该报表只表明投资前的债权债务，而无法解决对注入资金后的资金流向监控问题。实践中，常常是一方派财务人员入住监控，双方建立共同帐户，对资金进行监管，或者说约定资金分阶段注入，但这行为并不能根本解决问题。比较妥当的办法应是：审查该开发商是否存在不良记录、是否有诉讼或其它争议纠纷、开发商的主要投资人的为人品德、该项目的市场销售预测是否乐观等角度来分析。

还有一点，就是在审查开发商提供的项目相关资料时，一定要仔细分析和计算整个项目最终需要的工程预算（分可行性研究投资估价、初步设计的概算、施工图设计预算、合同实施的结算造价和竣工验收的决策造价5种类型），否则就会吃大亏，尤其对那些手持有闲置资金但并不宽裕的投资者来说。比如曾有案例：某开发商在洽谈时向投资者提供整个工程预算大概为8000万元，增幅不超过10%。该投资者手头宽余资金有2000万元，就投资1000万元，双方在正式签订合作协议时约明：如工程预算增幅在10%之内，双方按比例增资，如超过10%，则由开发商负责募集资金。后该投资者才发现，开发商提供的项目资料，只是通过了立项审批手续，工程预算大概为8000万元，只是初步设计的概算造价。而在正式通过规划部门的施工图核准的预算造价竟然高达1.2亿。1000万元只能完成前期的拆迁，指望施工单位全部垫资完全不可能，显然，这使得该投资者陷入了困境，虽然合同约定不需他负责募集短缺的资金，但在开发商表示无法募集到时，该工程的工期必然会受到严重的延期。而作为投资者，当然是追求资金回笼越快越好，好在该投资者只是刚刚支付定金，最后只能收回定金完事。

五、审查项目的当地政府态度

这实际上是开发商是否可以利用政府的支持或消极态度来合理避免政策性损害或争取政策性利润。因为在我国，由于各地区的发展差异大，中央政府对房地产开发的管理只是作了一般性规定，而更多的具体实施细则是授权当地政府制订的，这就是所谓的政府潜意识规则。比如说对于房地产项目的超面积处理，不同城市有不同的规定。而实际上，许多地方政府没有此类明文规定，如果是超面积，只要缴纳相关费用或罚款后即可成为合法的建筑面积。

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六、项目合作合同条款

从以上来分析，一个成功的房地产项目合作经营，离不开一个完善的房地产合作开发合同。实践中发生的大量的房地产合作经营纠纷，绝大部分是因为双方签订的合作合同过于草率、简单化，为今后纠纷的产生埋下了隐患。

我们经常会碰到这样的条款：楼盘经竣工验收后，根据双方投资比例按建筑面积进行分配。这里就存在许多方面的争议：建筑面积的价格因所处的层数、朝向等不同而是不同的，由于没有明确约定，则在实际分配时必然会引起诉争；其次，该建筑面积是以核准的规划设计面积为准，还是以实际竣工的建筑面积为准？再次，该建筑面积是只指该楼盘的销售建筑面积还是包括公摊建筑面积在内？尤其在计算商住混合楼的公摊面积时，该系数是有明显区分的。

我们也经常碰到这样的条款：双方按利润的一定比例分成，由于约定不明、利润计算方法不一，最后酿成纠纷；一方违约，应承担另一方的所有经济损失，这样的约定等于没有约定，一旦出现违约，则必然会陷入到大量的艰难举证和漫长的诉争困境中去；再如，如果合同中没有约定预期保障机制，那么，在履行过程中，明知对方存在违约行为，但如无法确凿举证，仍然无法预期保障自己的利益。

这里只是简单举例说明，实际上有许多方面，都是需要双方在合同中明确约定，方可保障自己的投资利益。应该说，投资房地产是一项高风险高收益的项目，而这高风险，很大程度上取决于法律风险，法律风险又是通过合同条款的是否详细和完备体现出来，因此，奉劝哪些合作开发者，合作前期一定要签订好合作开发协议，为项目的顺利开发奠定基础。

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第五篇：【案例分析-企业所得税】

【案例分析-企业所得税】

【案例简介】

某集团公司持有乙公司股份，由于股票转换确认投资收益，集团公司仅就其所实际持有的部分股份缴纳了相应所得税。

其中代其子公司持有的投资收益由子公司缴纳所得税。【案例分析】

关于法人之间代持股的纳税人是法律上的持有人，还是实际持有人，没有直接的法律规定，但是有一些相关政策条文可以参考。

《国家税务总局关于企业转让上市公司限售股有关所得税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第39号，以下简称“39号公告”）“

二、企业转让代个人持有的限售股征税问题”规定，因股权分置改革造成原由个人出资而由企业代持有的限售股，企业在转让时按以下规定

（一）企业转让上述限售股取得的收入，应作为企业应税收入计算纳税。

上述限售股转让收入扣除限售股原值和合理税费后的余额为该限售股转让所得。企业未能提供完整、真实的限售股原值凭证，不能准确计算该限售股原值的，主管税务机关一律按该限售股转让收入的15%，核定为该限售股原值和合理税费。

依照本条规定完成纳税义务后的限售股转让收入余额转付给实际所有人时不再纳税。

（二）依法院判决、裁定等原因，通过证券登记结算公司，企业将其代持的个人限售股直接变更到实际所有人名下的，不视同转让限售股。

39号公告“

三、企业在限售股解禁前转让限售股征税问题”规定，企业在限售股解禁前将其持有的限售股转让给其他企业或个人（以下简称受让方），其企业所得税问题按以下规定

（一）企业应按减持在证券登记结算机构登记的限售股取得的全部收入，计入企业当应税收入计算纳税。

（二）企业持有的限售股在解禁前已签订协议转让给受让方，但未变更股权登记、仍由企业持有的，企业实际减持该限售股取得的收入，依照本条第一项规定纳税后，其余额转付给受让方的，受让方不再纳税。【温馨提示】

集团公司应按其实际及代持的股份缴纳企业所得税。

（1）代持股可以通过信托计划或法院判决对代持股情况进行梳理，各家按照自己持有的股份缴纳自己应该承担的税收，不要造成重复纳税。

（2）有实际判例，实际持股人没有缴纳税款，会判处逃避纳税的罪责。（3）代持股方在财务核算时，“应交税金”应该挂往来科目核算。