合作开发模式浅析

第一篇：合作开发模式浅析

房地产合作开发浅析

由于房地产开发经营具有投资周期长、金额大、周转慢、变现能力差、风险大、回报利润丰厚的特点。房地产开发企业自身资金有限，而且需要不断地滚动投入，获取最大的利润。因此，不仅需要从金融机构融资，而且需要吸收社会资金参与开发；另一方面，大量社会资金因为资本的逐利性特点，也积极地希望进入利润丰厚、蓬勃发展的房地产行业；还有一些企业拥有可供开发的土地，但是因为缺乏开发资金和进行房地产开发的资质，需要与房地产开发企业进行合作开发。同时，房地产开发企业也希望通过合作开发的方式降低自身的经营风险。基于以上的客观需要，本着共担风险、共享利润的原则，房地产合作开发经营逐渐成为中国房地产开发的主流。所以，参与房地产合作开发的各方，应在法律的约束下尽可能详细的签订合作开发合同，充分预见合作开发中潜在的法律风险并采取法律手段进行合理防范。

一般说来，房地产合作开发，通常是地产和房产的合作开发，指以提供土地使用权一方与对土地开发进行投资一方对特定地块的建设项目以合资或合作方式进行共同开发的行为(合作方既可以是双方也可以是多方)。合作开发的实质是土地使用权转让的一种特殊形式。

一、房地产合作开发形式

目前，房地产合作开发的形式大体有以下几类：

1、拥有土地使用权的当事人提供土地使用权（土地协议折价，或评估入股方式构成合作投资比例），另一方是具有房地产开发资质证书的房地产开发商提供资金和技术，以双方名义共同开发，然后按照双方约定比例进行分配并对自己名下的房屋进行使用或销售。从法律上讲，这是一种典型的合作形式，在内容和形式上都符合合伙经营的特点，对内按照合同约定的投资比例共同经营，共担风险，合作参与各方以分利、方式、土地补偿等方式获得利润汇报，对外双方共同互负连带责任。

2、已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方当事人投入资金或技术，以土地使用权人的名义进行开发，待房屋建成后，依约定将房屋及其占用范围内的土地使用权以转让方式转让给投资方。这是一种以合作开发为名，吸收

开发资金分享利益的合同，享有土地使用权的开发方负责开发经营的运作并承担经营风险，合作方只投入资金或技术，但不加名合作，也不参加经营及承担风险，只是享受固定的利润分成或获取固定的房屋作为投资回报，这是名为合作建房，实为借贷的合同，由于项目是以土地使用权人的名义进行开发，所以其中风险主要由提供土地使用权一方承担。

3、已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方是具有房地产开发资质的房地产开发商投入资金和技术并以其名义进行开发建设，项目完成后，开发商依合同约定的分配比例将房屋所有权及土地使用权转移给出地一方；这是一种双方合作，单方负责开发经营的合同，实质上具有名为合作开发，实为转让土地使用权的性质，其中风险主要由开发商一方承担。

4、已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方当事人提供资金双方共同组成一个房地产开发项目公司，并以项目公司的名义进行房地产开发建设，并按双方约定比例分配建成后的房屋或者将建成房屋出售后，按比例分配所得收益，这种合作开发的项目公司，类似法人型的联营体，项目公司依批准的经营范围活动并以其名义承担经营风险，完成项目公司使命后即告终止，对合作双方化解风险极为有利。由于新成立的房地产开发项目公司是独立法人，拥有土地使用权的当事人在提供土地使用权，必须办理相应土地出让过户手续。

5、已拥有土地使用权的当事人（往往不具备开发资质，或开发资质等级不足），以挂靠形式与具有房地产开发资质证书的开发商签订合作开发合同，挂靠方负责开发经营所需资金，被挂靠方为房地产开发公司，负责办理合作项目的立项、批地、报建、签订销售合同，办理房地产权证，同时收取一定比例的管理费或分取固定的利润；这种合作方式逃避了房地产开发的行政管理，降低了成本，其实质是房地产开发企业以合作开发为名出租房地产资质证书以获取利益，一旦发生法律纠纷，合作方诉诸法院时，相关合同往往裁定无效。

二、签订和履行房地产合作开发合同应注意的法律问题

考虑到房地产合作开发合同内容繁杂，标的巨大，履行期限长，容易引发纠纷。因此，签订房地产合作开发合同一定要谨慎、规范。在合作开发中，应对以下常见的一些问题予以注意。

1、合同不要约定保底条款。联营合同的各方应当共同投资、共同经营、共

担风险、共享利润。但有很多合作开发合同却约定：不论项目是否赢利，联营的其中一方均要收回投资或收取固定的利润。根据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于联营合同中的“保底条款”，这种条款违背了联营活动中应当遵守的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营或联营体债权人的合法权益，应认定为无效。

2、加强和完善对“共管账户”的管理措施。在非法人型合作开发合同履行中，为办理合作开发项目的转账结算、投资资金使用资金收付活动，合作各方常常约定设立“共管账户”，以共同监督项目资金的使用。在实践中，因“共管账户”的管理不规范而产生纠纷的例子很多。有的合作方疏于对“共管账户”的监督管理，“共管账户”完全由另一方控制。为了保护合作各方的利益，需要合作各方在合作开发合同中明确约定对“共管账户”的使用管理办法。尤其是预留印鉴中的财务章和人名章不应由一方掌管，而应由各方分别管理，这样有利于合作各方相互制约和监督。

3、不能借合作开发之名，行借贷之实。例如，房地产合作开发合同中的投资方与土地方约定：投资方仅提供资金，不承担其他义务，由对方在项目完工后返还出资方的本金及利息。根据国家有关法律和中国人民银行发布的《贷款通则》的规定，企业之间相互借贷资金收取利息，是被禁止的。因此，以合作开发为名，而行借贷之实，也是无效合同。根据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，出借方只可收回本金，对已取得或约定取得的利息应予收缴，对借款方则应处以相当于银行的利息的罚款。对此，房地产合作开发各方在签订合同时，须加以注意。

4、设定明确具体的违约责任条款以及解除合作开发合同的条件。实践中，有的合作开发项目因投资方的资金不到位而停工甚至成为“烂尾楼”，而土地方已经提供土地，土地方再想另寻他人合作开发面临着许多实际障碍。由于违约责任条款以及解除合作开发合同的条件约定得不明确，使土地方在追究出资方的违约责任及解除合作开发合同时面临诸多困难。

5、及时办理项目建设开发的各项手续，确保项目的合法性。一个合作开发项目的完成，涉及到立项、规划、拆迁、开工、销售、验收等多个环节，每一个环节都要经过政府主管部门的批准或许可，并取得相应的批文或许可证书。上述

任何一个环节出现问题，都可能导致合作开发不能顺利进行。实践中，有的合作开发是在手续不齐全的情况下盲目开工建设的，由于无法顺利获得政府主管部门的批复许可，属于违规建设开发，造成有的合作开发合同被法院依法认定为无效，有些合作方为此付出了惨痛的代价。因此，一方面，合作开发的各方必须高度重视项目开发建设的各种手续的报批工作，确保合作项目的合法性，另一方面，合作协议中还要明确约定项目开发建设的各种手续报批工作由哪个合作方具体负责办理，以便在发生纠纷时能够分清责任。

6、注意对合作方的资信调查。由于房地产开发项目投资大、周期长，稍有不慎就可能导致开发建设不能正常进行，造成巨额经济损失。合作各方均应对合作他方的资格、资信有充分的了解，应调查他方在主体上是否具备法律规定的条件或履约能力，特别是应重视对于以投资方身份参加合作开发的联营一方的资信调查，调查必须全面、认真、细致，既要了解对方的注册资金和融资能力，还要了解对方的经营管理水平及诚信情况。特别是那些投资方在资金不到位的情况，寄希望于施工单位能够垫资施工，然后靠预售房屋来实现资金周转，但一旦施工单位无力继续垫资，投资方又不能通过预售房屋融资，将最终导致项目开发停滞，无法按既定目标实现项目的开发建设。

一个房地产合作开发项目自立项开始，直至开发完成，期间必须面临许多复杂的情况和法律问题。为减少纠纷，降低风险，顺利地实现合同目的，就必须首先弄清楚合作开发的法律性质、方式和应注意的法律问题，做到依法履约，规范运作。

第二篇：房地产合作开发模式及风险分析

目录

1.房地产合作开发的主要模式...............................................................................................................2 2.制作和签定房地产合作开发合同应注意问题...................................................................................3 3.制作和签定房地产项目转让合同应注意问题...................................................................................4 4.房地产合作开发合同主要条款...........................................................................................................5 5.房地产项目转让合同的主要条款.......................................................................................................6 6.房地产合作开发系列之一：房地产合作开发概念与类型................................................................7 7.房地产合作开发系列之二：房地产合作开发行为的特征及认定....................................................8 8.房地产合作开发系列之三：房地产合作开发的主体资格................................................................9 9.房地产公司如何选择开发模式.........................................................................................................10 独立开发........................................................................................................................................10 联合开发........................................................................................................................................11 10.房地产合作开发中需注意的问题浅析...........................................................................................14

一、项目合法性考察....................................................................................................................14

二、项目开发主体问题考察........................................................................................................14

三、合作形式的选择....................................................................................................................14

四、合作项目资金监控问题........................................................................................................16

五、审查项目的当地政府态度....................................................................................................16

六、项目合作合同条款................................................................................................................17

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1.房地产合作开发的主要模式

1、法人型合作开发：合作开发各方组成项目公司，并以项目公司名义办理有关手续，合作开发的权利义务由公司项目章程具体明确。主要包括以下两种模式：

A土地协议折价入股方式构成合作投资比； B土地评估作价入股方式构成合资投资比例。

2、合伙型合作开发：合作开发各方组成项目公司，以投资各方名义共同办理有关手续，合作方式、投资及权益分配比例均由合作协议约定。包括： A合作开发涉及一个项目；

B合作开发涉及几个用地性质规划用途不一的项目；

C合作各方的回报方式有的以分利方式，有的以分房方式，有的以土地补偿方式。

3、合作开发的其它方式：先合伙后转为法人型的合作开发

4、房地产项目转让：已经获得立项批准的房地产开发项目，在项目公司股东或合作开发的收益人互相之间，或向他人转让其股权或合作开发权益的行为。

5、房地产项目转让的模式：

（1）以项目公司股权并购（兼并或收购）方式转让房地产开发项目；（2）以项目合作各方权益比例的变更转让房地产开发权益：

A权益在合作各方内部转让； B权益转让给合作各方以外第三人。

6、合作开发的立项、规划选址、规划用地、建筑设计、施工许可，以及项目转让的土地使用人（股东或权益人）或者项目功能、用途等变更手续，均系要式的须经批准的行为,均需获得政府有关主管部门的许可或批准，并持有批准文件或证照。

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2.制作和签订房地产合作开发合同应注意问题

（1）要明确合作各方的开发资质或取得资质的相应责任；

（2）约定先合伙或合作、后成立项目公司的方式，其承担民事责任方式先后不同；要明确先后的权利义务关系及办理相应手续的责任主体；

（3）组成项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；

（4）以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估；

（5）以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能独立承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务；

（6）合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人；

（7）一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照；

（8）合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报系约定分房的，应明确房屋分配的具体办法；投资回报系分配利润的，应约定利润的计取方式；

（9）合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和增加面积的成本，增加分担及面积分配方式；

（10）合作开发合同由于需办理相关手续，往往效力待定，合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。

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3.制作和签订房地产项目转让合同应注意问题

（1）房地产开发项目转让必须由所有人转让、受让的当事人以书面形式协商一致；

（2）转让项目已有的各种政府批文均必须在合同中列明，包括立项和规划批文等；

（3）项目转让应符合开发不同阶段的政府有关允许转让的条件；

（4）已成立项目公司以公司股权转让方式转让全部或部分房地产项目，应按公司法有关规定办理工商变更登记手续，同时办理房地产转让的变更登记手续；

（5）成立项目公司的转让方的债权债务要明确，潜在债务的澄清，要约定公告程序；

（6）未成立项目公司以合作各方的投资权益内部转让全部或部分房地产项目，应按项目土地使用的不同情况，申办变更立项和土地使用的批准手续；转让给合作各方以外当事人的，须获得原合作各方及受让方的一致同意；

（7）转让的项目如尚未办理土地出让手续或虽已办理了出让手续，转让时尚未付清出让金的，应约定办理出让手续的具体责任人及有关费用包括尚未付清的费用的承担方式；

（8）项目转让时，项目未按出让合同约定的期限和条件进行开发，转让合同应约定补办政府主管部门认可手续及具体责任人；

（9）项目转让时，按出让合同的土地使用年限已开始使用的，转让合同约定的土地使用年限应作相应扣除；

（10）房地产项目转让前已实行预售的，应约定转让双方通知预购业主，并明确因此引起相应责任的处理方法。

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4.房地产合作开发合同主要条款

（1）合作开发当事人的名称、姓名、住所；

（2）项目概况（包括：坐落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等）；

（3）项目现状；

A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文；

B、项目动拆迁、开发现状。

（4）合作方式；

A、共同组建项目公司方式

需约定：项目公司的注册资金、出资比例、时间；组织机构的设立、运作程序、利润分配等；

B、合作建房协议方式；

需约定：合作各方的投资方式（包括土地投入的评估）、投入期限、投资比例、合作经营方式、运作机构的组成、利益（权益）分配等。

（5）项目公司成立前后的权利义务的转移（包括项目公司成立前所发生费用的补偿、土地使用权的转移手续办理等）；

（6）项目的总投资数额（包括成立项目公司的注册资本及投资总额的差异）的投入方式；

（7）项目合作建设计划（规模、进度等）；

（8）合作各方的权利义务（应约定有关审批手续的办理、有关项目建设管理工作的分担以及合作投资回报的分配方式）；

（9）违约责任；

（10）解决争议的方法；

（11）合作当事人约定的其它事项。

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5.房地产项目转让合同的主要条款

（1）转让当事人的名称、姓名、住所；

（2）项目概况（包括：坐落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等）；

（3）项目转让时土地使用权性质，获得方式及使用期限；

（4）项目现状；

A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文；

B、项目动拆迁、开发现状（停建、缓建）；

C、项目涉及的土地或工程的权利限制情况；

（5）项目转让方式；

A、以开发项目转让方式；

需约定：转让费用的构成、数额、支付方式，项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续等；

B、以转让项目公司股权方式；

需约定：项目公司概况、股权转让比例、价格、支付方式，现有资产的认定，需出示原公司股东会决议并需办理工商变更登记手续等。

（6）项目转让价格、支付方法和期限；

（7）项目标的物转让、交割日期及方式；

（8）转让前原有债权债务以及土地或工程的权利限制的处理；

（9）双方的权利义务；

（10）违约责任；

（11）解决争议的方法；

（12）转让当事人约定的其它事项。

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6.房地产合作开发系列之一：房地产合作开发概念与类型

房地产合作开发通常是地产和房产的共同开发，指提供土地使用权一方与土地开发进行投资一方，对特定地块的建设项目以合资或合作方式进行共同开发的行为。实践中，主要有三种方式：

一是以签署联合经营协议的合伙制联建； 二是组建具有独立法人资格的项目公司开发； 三是房屋参建。

三者在法律上的性质、所需要承担的风险及运作方式等方面都有着相当大的区别。

房地产联建是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的另一方合作进行房地产开发，双方在合同里明确约定按比例分配房屋和土地使用权，并以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任的房地产合作开发行为。由于该类合作开发，涉及法律审批手续复杂、繁琐，同时双方签订的项目合作开发合同过于简单，在实践中常常存在大量的法律纠纷，且相当部分行为因此而无效，不受到法律的保护。根据当前法律规定，房地产联建行为要合法有效，合作双方必须共同获得政府有关部门对土地使用、规划许可、项目施工许可等所有行政审批手续。同时，合作协议里的“保底条款”是无法律效力的。

项目公司开发是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的另一方以组建法人资格的经济实体来合作进行房地产开发的行为。在该种情况下，房地产合作开发的合作人即成为项目公司的股东，合作人之间的权利义务不再由合作协议书来规范，而是由项目公司的章程来明确各自的权利与义务。合作人不再以合伙的连带责任承担民事责任，而是以项目公司的注册资本为限承担有限责任。

房屋参建是指参建人以参建名义对已经成立的房地产项目参与投资或预购房屋的行为。该类参建行为往往因为没有被政府的主管部门行政批准而被认定为行为无法律效力。实践中常常表现为被参建人非法融资，即被参建人由于项目建设资金短缺，又无法通过其它合法途径获得周转资金，在未取得商品房预售证情况下，打着“优惠价”“内部价”旗号，以商品房预售方式，吸引参建人投入资金，以获得资金。

另外，现实中还存在不同以上类型的房屋建设方式，即安居工程合作建房。根据国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局于1992年2月颁发的《城镇住宅合作社管理暂行办法》规定：本办法所称住宅合作社，是指经市（县）人民政府房地产行政主管部门批准，由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加，不以盈利为目的公益性合作经济组织，具有法人资格。合作住宅是指住宅合作社通过社员集资合作建造的住宅。该类房屋建造行为不属于房地产开发范畴，而是国家为缓解城市居民住房紧张状况，弥补国家建设资金短缺而采取的一种政策性支持政策。房屋建造后如果职工不准备继续居住，则应退还房屋或者补交国有土地出让金后才可以到市场上自由转让。

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7.房地产合作开发系列之二：房地产合作开发行为的特征及认定

由于我国现行立法没有对合作行为做出明确界定，从而导致在理论和实务中对合作行为的特征有不同认识。基于以往合作行为的实际做法和所形成的传统认识，较为一致的观点认为，合作行为具有四个特征，即合作方共同出资、共同经营、共享利润、共担风险。这在最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中即有明确体现。一般认为，合作方无论是以何种形式出资，共同出资作为认定合作的条件是毋庸置疑的，而且是必备的首要条件，但共同经营在目前的合作行为中已无足轻重，而且实际中许多合作方基于自身管理经验、能力等方面的不足，也是不参与经营的，而是由其他合作方独立经营，这也符合合同自由原则。考虑此现实情况，尊重当事人意思自由，因此，不应再将共同经营作为认定合作开发的条件。对共享利润、共担风险是否为认定合作开发的必要条件问题，本人认为应作为认定合作开发行为的必备要件。

如果合作一方在合作开发经营房地产中约定其只享有合作开发的收益，不承担合作开发的亏损责任，在合作亏损时候，仍要收回其出资和收取固定利润的，该条款为合同中的保底条款。对于这种保底条款，最高人民法院在《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中规定是违法的，该条款应当确认无效。该条款无效，并不一定影响合同中其他条款的效力，如果除保底条款外，其他条款无违法之处，那么房地产合作开发合同仍是有效的。此外，因当事人共同出资合作的目的就是要对合作成果所带来的经济利益共同分享，与此相应，对合作过程中以及合作的不利益后果和风险也要共同承担，这也是民事权利义务相一致原则的内在必然要求和具体表现。

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8.房地产合作开发系列之三：房地产合作开发的主体资格

在《城市房地产管理法》实施以前，最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第一条中，关于房地产开发的资格问题，是有明确的规定的：

1.从事房地产的开发经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业(含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业)。

2.不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。

“不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效”这句话，实际上是一种对合同双方的要求而不是对单方的要求。其中的“不具备房地产开发经营资格的企业”和“他人”是可以互换的。也就是说，合作双方必须都同时具备房地产开发经营资格。

《城市房地产管理法》实施后，对此并没明确规定。笔者认为房地产开发关系到国计民生和社会公共安全，作为一个特种行业，房地产的开发经营应受房地产市场准入许可限制，其经营者应是依照城市房地产管理法第二十九条规定设立的房地产开发企业法人，否则不得进行房地产开发经营。与此相应，对进行房地产开发经营的合作各方，也就必然要求至少其中一方必须具备房地产开发经营资格，否则，合作各方订立的房地产合作开发经营合同无效。但就开发经营资格，存在一个如果是非经营性质的合作开发行为，是否也要受开发经营资格限定的问题。如，一方出地，一方出资，合作建房用于自用，不对外销售的，对此合作行为能否要求合作方具备开发经营资格。笔者认为，此类合作行为不能认定为是开发经营房地产行为，只能看作是一般的合建、联建房屋行为，合作方不需具备经营资格。

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9.房地产公司如何选择开发模式

独立开发

一、招拍挂方式：

土地进行过一级开发后，由市土地整理储备中心进行公示，并确定项目地块采用何种转让的一种方式

二、收购地产公司方式: 全资收购或超过50%收购一家有土地或项目的房地产开发公司（三级房地产开发资质以上）

三、与金融机构合作方式: 与银行、投资公司、基金公司、海外资金进行土地或项目方面的全方面的合作

四、买断物业: 一次性买断未竣工的楼宇或已竣工的楼宇，进行全面包装后，出租或出售

操

作

招拍挂方式:

1、到储备中心购买标书；

2、由企业前期部、成本核算部、营销部、财务部进行标书的全方位编订；

3、按照投标时间和开标时间准备相关的文件和资金；

4、中标后交纳土地款并签署土地出让合同。

收购地产公司方式:

1、由投资部考察要收购的房地产公司，由前期部审核地产公司名下的项目；

2、对地产公司名下的人员进行安排，财务进行审计；

3、公司法人变更，股权变更

4、运作公司名下地产项目。

与金融机构合作方式 :

1、选择合作伙伴，并由投资部进行考察；

2、对实际需要合作的资金和模式进行确立；

3、获得国家金融机构的审批后，进行全方位的合作。

买断物业:

1、未竣工的楼宇买断后，根据客户的需求整体包装出售；

2、已竣工的楼宇买断后，可出售也可长期持有它的物业，进行长期的投资。

实

例

2007年11月27日金融街控股股份有限公司以83500万元竞得朝阳区大屯路224号住宅及代建公建项目用地的国有土地使用权。

2006年1月19日万科以3.89亿元的代价收购北京市朝阳区国资委持有的北京朝万中心的60%股权，斩获北京和东莞可开发土地面积73.62万平方米。

2007年2月17日金地集团与荷兰金融机构ING集团旗下的ING房地产建立战略合作伙伴关系。公司与ING

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房地产设立并管理的ING基金合作投资金地天津格林世界项目的开发。

摩根士丹利携手上海盛融以富盛利投资咨询有限公司的名义买下价值4亿元的富力双子座TOWERⅡ；之后新加坡凯德置地买下中环世贸中心AB两栋写字楼；扬子基金并购远洋新干线D座酒店式公寓。

优

势

招拍挂方式:

1、土地已进行过一级开发，不需要开发商进行过多的人力、财力投入；

2、土地项目的获得受其他因素影响的几率较小；

3、开发商的资金投入和时间选择可根据自己的实际情况进行选择；

4、可选择联合竞标的方式。

收购地产公司方式:

1、不具备房地产开发资质的投资公司适合采用；

2、缺少资金而生存不下去的许多地产公司名下有许多优良的地产项目；

3、不需要到市场中与大的地产公司争夺土地项目；

4、可采取持续收购优良资产扩大资源和企业规模。

与金融机构合作方式 :

1、金融机构的资金实力会对房地产开发商起到保障作用；

2、帮助区域地产商可以快速扩张，行成资金流；

3、帮助地产商上市融资也起到了决定作用。买断物业:

1、长线投资，长线收益，保证利润增长点；

2、持有物业的拥有权，形成规模效益后可打包上市。

劣

势

招拍挂方式:

1、受国家土地政策的影响；

2、受土地位置和规模的影响；

3、需要房地产开发资质，并连续开发地产项目3年以上。

收购地产公司方式:

1、人员问题和财务问题解决和审计，前期需要精力和时间；

2、防止收购过程中的陷阱。

与金融机构合作方式 :

1、金融机构的伙伴选择比较苛刻；

2、受国家的金融政策影响比较大，特别是外资。

买断物业:

1、需要拥有大量的资金；

2、需要拥有对房地产市场敏感的投资眼光；

联合开发

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一、联合报建，共同出资：

双方以共同名义通过公开出让方式或其他方式取得土地使用权，以双方共同名义取得土地使用证，即该权利为双方共同共有或按份共有，共同取得发改委的立项和规划部门出具的规划用地条件。双方的合作基础是共同出资，共同管理，共同决策(或按出资比例)。二、一方出地，一方出资：

主要适用于一方为在计划经济年代拥有大量土地的国有企业，另一方是拥有资金和开发实力的房地产开发公司之间。拥有土地的一方以其享有使用权的土地作为出资，不在投入任何资金，而资金的投入和前期手续的办理，以及整个项目的管理和施工建设全部由开发公司负责。

三、组建项目公司

由合作双方作为公司股东，共同组建项目公司来完成某个项目的开发。在合作开发协议中对开发模式、合作开发各方的投资回报的方式及风险的承担、资金监管、双方的权利与义务、违约责任等做出明确约定，尽量避免纠纷的产生。

操

作

一、联合报建，共同出资：

1、由投资部和前期部对合作公司及合作项目进行全方位的考察；

2、按双方出资比例成立房地产公司并实施项目进度；

3、双方协商派驻进场管理人员并共同决策相关事宜。

二、一方出地，一方出资 ：

1、双方就实际土地规模和出资金额通过协商达成共识；

2、土地方按照土地的规模作为实际出资，投资方完成项目的整体运作；

3、双方最终按实际的出资比例进行利润分成。

三、组建项目公司

1、公司投资部和前期部对双方合作事宜进行实质性研究和探讨

2、按双方实际出资比例成立房地产项目公司并实施项目进度；

3、双方就规划、设计、施工、营销和物业管理按项目公司操作。

实

例

2007年7月24日北京北辰实业股份有限公司和北京城建投资发展股份有限公司联合竞拍，以92亿价格拍得长沙新河三角洲地块。

2005年11月10日中粮集团与万科集团将各公司的标牌齐齐插入广州科学城的地块上，此次合作是采取中粮拿地、万科开发、最后双方分利润的方式进行

2007年12月3日绿景地产与佛山市瑞丰投资有限公司成立项目公司共同开发佛山市顺德区北滘镇三桂大道地块，并签署相关合作协议。

优

势

1、体现优势品牌的强大效应，达到“双赢”的局面；

2、发挥各自的人才优势、管理优势、资源优势等等；

3、有利于增强项目抵御风险的能力；

4、减少成本：时间成本；土地成本；资金成本；管理成本；经营成本；

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5、纳税（土地增值税）。

劣

势

1、合作开发前期需要大量的准备工作，具有很多不确定性；

2、双方就投资比例、人员配属、管理方法、资金监管等问题上都会影响项目的进程；

3、某一方的独立品牌会大大弱化，初期会有些许的影响；

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10.房地产合作开发中需注意的问题浅析

目前，随着国家宏观调控政策的贯彻实施，一些中小房地产公司遇到了许多困难，在无法独立获得开发项目的情况下，不得不寄希望于与别人合作开发项目，但是，由于房地产项目是个资金密集、开发建设周期长的复杂化的系统工程，在其开始建设到销售完毕这段时间内，需要承担大量的可预测和不可预测的未知风险，因此，投资房地产项目，则必须要对该行业的运作全过程有完整的了解，对房地产开发过程中可能会遇到的风险有清醒的认识，那么，在合作开发时应注意哪些问题呢？

一、项目合法性考察

这是介入房地产项目中首要需要解决的法律问题。一个房地产项目的成立与开发要受到法律保护，必须满足：一有通过出让取得的国有土地使用权；二双方至少一方具有房地产企业开发资质；三有该项目已经相关主管部门的行政批准。具备了以上条件，则可以说明该房地产项目的主体是合法的，受法律保护。当然，实际上，光看以上几个方面是远远不够的，比如说，经常会有房地产开发商将原来审批的项目用途、项目的规划设计参数等私自更改，如果私自更改不能获得政府的认可，则房地产项目就无法通过竣工验收备案，也就意味着无法将房屋对外销售和办理产权证。就算可以获得政府的最终认可，那也需要承担一笔不菲的罚款等。这里需要说明的是，对项目的规划设计参数，并非都是无法更改的。根据我国法律规定，有的可以修改，有的属于国家房屋工程建设强制性标准，一旦审批后就不能更改和调整。当然，还有许多其它方面的合法性也需要审查。

二、项目开发主体问题考察

（一）审查房地产项目开发的真正法人主体与审批文件中的法人主体是否相吻合。曾有过这样的案例：某开发商为圈资，利用集团公司与投资人签订合作经营协议，但房地产项目的实际建造的房地产公司是由该开发商联合几个股东另外投资成立，集团公司只占10%的股份。后双方发生纠纷，投资人遭受了重大损失。

（二）审查投资的房地产项目与实际建造的项目是否吻合。有的开发商很狡猾，利用手中多个楼盘建设，耍移化接木之手段来套取投资额。比如说，用地段位置好的甲项目吸取投资人眼球，然后在签订合同时却用地段差的乙项目来代替。而甲与乙两项目的名称往往非常相似，不仔细审查是无法察觉到的。

（三）是审查房地产开发商与建筑商或监理单位的关系。有的房地产开发商往往与建筑商或监理单位关系密切或者说背后的投资者为同一人。显然，存在这样的关系，则该项目的投资额就无法事先准确预算或者说用合同就能约束的。

三、合作形式的选择

A、联合开发：

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指由两个投资主体共同对项目进行投资建设，项目立在双方名下，由双方共担风险的开发模式。根据双方的出资情况又可分为以下两种开发模式：

（一）双方联合报建、共同出资。双方以共同名义通过公开出让方式或其他方式取得土地使用权，以双方共同名义取得土地使用证，即该权利为双方共同共有或按份共有，共同取得发改委的立项和规划部门出具的规划用地条件。双方的合作基础是共同出资，共同管理，共同决策（或按出资比例），此种合作的关键在于双方的日常管理和决策，比如双方应制定日常的人员配置任用制度、财务制度、重大事项的决策制度。该种开发模式是人合形式，双方合作的当事人在合作中往往具有决定性作用，否则双方的合作很难进行。从合作的最终分配方式来看可以有两种方式：

1、利润分成方式。

双方按照出资比例进行利润分配，这种分配方式合作起来比较复杂，双方在合作中容易产生矛盾，这就需要有很好的制度加以约束双方的行为，保证合作的顺利进行。这种合作方式在最后的决算和利润分配过程中产生纠纷的可能性极大，而且在我们接触到的案件中这种纠纷产生的比例很高，因此，采用这种模式的合作，应当特别谨慎。

2、实物分配。

双方在楼盘竣工后，按照各自的出资比例，分配已经建成的商品房，该种分配方式简单易行，采用此种模式，是我们在该种合作模式中比较鼓励的一种，容易取得较好的结果，避免了因结算中产生矛盾，导致分配不能或无法达成最终的双方满意分配结果。但如规划变更，如事前无明确约定，也容易产生纠纷。

（二）一方出地，一方出资的联合开发。

该种合作模式主要适用于一方为在计划经济年代拥有大量土地的国有企业，另一方是拥有资金和开发实力的房地产开发公司之间。拥有土地的一方以其享有使用权的土地作为出资，不在投入任何资金，而资金的投入和前期手续的办理，以及整个项目的管理和施工建设全部由开发公司负责。按照分配方式，可分为以下三种：

1、实物分配。一方出资，一方出地的模式中，双方采取实物分配的较多，以土地出资的一方通常不参与日常的经营、管理、决策，仅以土地出资为限，不承担其他任何责任，待项目竣工后，按照双方的约定的方式分配楼盘。该种合作模式双方的权利义务关系明确，对双方来说风险相对较小，容易取得预期的合作效果。该种合作模式适合于规模较大的房地产公司，是一种较为理想的合作模式。

2、利润分成。

同上利润分成模式，该种合作方式上文已经做过介绍，在此不再赘述。

3、出资一方享有租赁权（名为联合开发实为租赁）。

此种合作模式适合于规模较小，但有一定的的资金优势的开发公司，通常情况下没有自己的在建项目，也没有突出的业绩，在合作中处于相对的劣势地位。主要由开发公司一方进行项目的全程投资，以土地出资的一方通常也不作其他的投入，该项目的所有前期手续均是土地出资一方的当事人，投资的风险完全在开发公司一方，待项目竣工后，对方将整个楼盘或部分楼盘租赁该开发公司，由其享有一定期限的租赁使用权，当然，开发公司一方也不需要在现实的支付货币租金。此种模式对开发公司一方风险较大，类似于将自己的 15 / 17

资金投入到别人的项目中，开发公司一方须提前做好担保预案，由对方向其提供担保，最大程度的减少风险。

B、组建项目公司

由合作双方作为公司股东，共同组建项目公司来完成某个项目的开发。在合作开发协议中对开发模式、合作开发各方的投资回报的方式及风险的承担、资金监管、双方的权利与义务、违约责任等做出明确约定，尽量避免纠纷的产生。实践中这也是一种不错的合作模式。

四、合作项目资金监控问题

资金监管是合作中很重要的问题之一，这主要涉及如何保障投入项目中的资金真正应用到项目开发中去，而不被对方私下挪用或者用于其它目的。这是合作方最关心的问题，也是比较难以控制的问题，尤其在投资方没有决策权时。一般地说，在对某项目决定进行投资时，都会要求对方提供详细的最新的且经过法定审计事务所审计过的财务报表，从而来掌握该项目的债权债务关系。但该报表只表明投资前的债权债务，而无法解决对注入资金后的资金流向监控问题。实践中，常常是一方派财务人员入住监控，双方建立共同帐户，对资金进行监管，或者说约定资金分阶段注入，但这行为并不能根本解决问题。比较妥当的办法应是：审查该开发商是否存在不良记录、是否有诉讼或其它争议纠纷、开发商的主要投资人的为人品德、该项目的市场销售预测是否乐观等角度来分析。

还有一点，就是在审查开发商提供的项目相关资料时，一定要仔细分析和计算整个项目最终需要的工程预算（分可行性研究投资估价、初步设计的概算、施工图设计预算、合同实施的结算造价和竣工验收的决策造价5种类型），否则就会吃大亏，尤其对那些手持有闲置资金但并不宽裕的投资者来说。比如曾有案例：某开发商在洽谈时向投资者提供整个工程预算大概为8000万元，增幅不超过10%。该投资者手头宽余资金有2000万元，就投资1000万元，双方在正式签订合作协议时约明：如工程预算增幅在10%之内，双方按比例增资，如超过10%，则由开发商负责募集资金。后该投资者才发现，开发商提供的项目资料，只是通过了立项审批手续，工程预算大概为8000万元，只是初步设计的概算造价。而在正式通过规划部门的施工图核准的预算造价竟然高达1.2亿。1000万元只能完成前期的拆迁，指望施工单位全部垫资完全不可能，显然，这使得该投资者陷入了困境，虽然合同约定不需他负责募集短缺的资金，但在开发商表示无法募集到时，该工程的工期必然会受到严重的延期。而作为投资者，当然是追求资金回笼越快越好，好在该投资者只是刚刚支付定金，最后只能收回定金完事。

五、审查项目的当地政府态度

这实际上是开发商是否可以利用政府的支持或消极态度来合理避免政策性损害或争取政策性利润。因为在我国，由于各地区的发展差异大，中央政府对房地产开发的管理只是作了一般性规定，而更多的具体实施细则是授权当地政府制订的，这就是所谓的政府潜意识规则。比如说对于房地产项目的超面积处理，不同城市有不同的规定。而实际上，许多地方政府没有此类明文规定，如果是超面积，只要缴纳相关费用或罚款后即可成为合法的建筑面积。

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六、项目合作合同条款

从以上来分析，一个成功的房地产项目合作经营，离不开一个完善的房地产合作开发合同。实践中发生的大量的房地产合作经营纠纷，绝大部分是因为双方签订的合作合同过于草率、简单化，为今后纠纷的产生埋下了隐患。

我们经常会碰到这样的条款：楼盘经竣工验收后，根据双方投资比例按建筑面积进行分配。这里就存在许多方面的争议：建筑面积的价格因所处的层数、朝向等不同而是不同的，由于没有明确约定，则在实际分配时必然会引起诉争；其次，该建筑面积是以核准的规划设计面积为准，还是以实际竣工的建筑面积为准？再次，该建筑面积是只指该楼盘的销售建筑面积还是包括公摊建筑面积在内？尤其在计算商住混合楼的公摊面积时，该系数是有明显区分的。

我们也经常碰到这样的条款：双方按利润的一定比例分成，由于约定不明、利润计算方法不一，最后酿成纠纷；一方违约，应承担另一方的所有经济损失，这样的约定等于没有约定，一旦出现违约，则必然会陷入到大量的艰难举证和漫长的诉争困境中去；再如，如果合同中没有约定预期保障机制，那么，在履行过程中，明知对方存在违约行为，但如无法确凿举证，仍然无法预期保障自己的利益。

这里只是简单举例说明，实际上有许多方面，都是需要双方在合同中明确约定，方可保障自己的投资利益。应该说，投资房地产是一项高风险高收益的项目，而这高风险，很大程度上取决于法律风险，法律风险又是通过合同条款的是否详细和完备体现出来，因此，奉劝哪些合作开发者，合作前期一定要签订好合作开发协议，为项目的顺利开发奠定基础。

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第三篇：合作开发协议（定稿）

合作开发协议

甲方：刘宏伟

乙方：（代表）万刚

甲方拥有太白社区白竹村边山组刘宏伟拆迁安置地块门面的法定土地权属，地块东起；南起；西起；北起。甲方拥有此地块的自留地使用权，建设权。甲方邀请乙方合作开发。

经友好协商，甲乙双方达成合作开发此地块的合作协议。

1、甲方确认拥有上述此地块的合法权属，以及对此地块的使用权、建设权，并

且无法律争议。

2、甲方将此地块以单价壹拾捌万元每间门面的价格三间整体卖给乙方。总价

（大写）：伍拾肆万元整。（540000元）。无其他附加条件。

3、乙方负责在甲方提供的地块上建设住宅房，地面房屋所有权归乙方，销售所

得收入全部归乙方。

4、土地建设的各项手续归甲方负责办理，与土地有关的纠纷甲方负责解决，负

责协调周边关系及场地的“三通一平”。

5、甲方承诺此地块在2014年6月份动工建设。甲方先收取乙方合作定金壹拾

万元整（100000元），如果因土地权属不实引起的住宅建设不能实施，乙方保留向甲方诉讼的权利。工地按期开工后，工程施工至正负零时将余款付清。

6、此协议经双方签字，一式三份，甲方双方各执一份。经沅江市城市建设投资

公司（沅江开发公司）或社区所属法定机构公证盖章生效。

甲方：乙方：

身份证：身份证：

公证方：年月日

第四篇：合作开发协议

合作开发协议

本框架协议书（以下简称本协议）于2010年月日由以下甲、乙双方在______市_____区____签署。

甲方：唐山天昱房地产开发有限公司

法定代表人：

住所地：

乙方：唐山美玉瓷厂

法定代表人：

住所地：

丙方：唐山鑫龙房地产开发有限公司

法定代表人：

住所地：

根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、及其他有关法律、法规的规定，就甲乙双方合作开发乙方“厂区整体改造项目”（下称“改造项目”），三方在平等、自愿、协商一致的基础上，签订本协议。

一、项目概况

1.1该改造项目，名称“某某·某某（暂定名），位于唐山市市________(四至)。该项目占地约_____亩，地上建筑物包括_________；规划用地性质为_____用地，该改造项目初步拟建_____高层住宅及临街商业，建筑面积共计约____万平米。

1.2该项目已经取得的相关文件（若有）

二、合作形式

2.1根据优势互补，甲乙双方对该改造项目采用合作开发的形式、本着共担风险、共享利润的原则，合作项目以甲方名义进行开发，相关申请、报建、行政许可、官方文件等手续均以甲方名义进行办理（确定？）

2.2甲方负责提供该改造项目所需资金，负责该项目的开发建设、施工管理及日常销售等全部工作。

三、利润分配

甲乙双方待该建设项目开发并销售完毕后进行利润分配，根据甲乙双方确认的_______会计报表，甲方___%，乙方____%的比例对（净）利润进行分配。

四、各方的权利义务

4.1甲方权利义务

4.1.1在乙方改造项目“实施改造申请”的报批工作后，甲方应积极协调该项目涉及的行政关系，在该改造项目以甲方名义进行项目立项后，甲方应积极办理开发过程中所需各种行政手续，乙方及丙方应派专人负责配合甲方。

4.1.2 甲方负责项目立项后各种行政手续费用的承担，在该改造项目土地进行招牌挂时，乙丙双方应积极协助甲方摘得该改造项目地块，若甲方成功竞得该地块，甲方应及时缴纳土地出让金，政府相关部门支付的该改造项目的各种补偿费包括但不限于土地费用、地上建

筑物补偿、搬迁费用（。。）等各种费用由甲方直接受偿；若甲方未能竞得该地块，甲方缴纳的竞买保证金由甲方直接退还，乙方应补偿甲方____万元前期投入费用。

4.1.3甲方应严格按照项目开发状况及工程进度筹集建设资金，不得因投资不到位而影响工期及质量；该地块竞买成功后，工程设计和建筑的招标、施工监督、管理及销售等由甲方负责。

4.1.4甲方保证销售完毕后对净利润按本协议约定进行分配。

4.2乙方、丙方的权利义务

4.2.1乙方应于本协议签订之日起___内，完成该改造项目“实施改造申请”的报批工作，确保以甲方名义开展项目立项、报建等工作的顺利进行；甲方及丙方应积极配合。

4.2.2乙方保证无该改造项目用地及地上建筑物无任何抵押、无任何界止纠纷，该改造项目产权明晰。

4.2.3乙方及丙方应保证其未了的相关诉讼、仲裁等纠纷不会涉及到丙方所持乙方股份的查封、质押、担保或权利限制等情形，且无乙丙之间相互承担本协议之外连带责任的情形，也没有进行上述各项的依据，不会对该改造项目的推进造成任何障碍。

4.2.4乙方应按甲方的要求，及时移交或提供办理该改造项目行政手续所需的各种资料与图纸文件。

4.2.5在项目建设过程中,乙方应负责在约定的时间内完成该地块现有搬迁工作，并清理场地，负责同施工现场周边关系的协调,排除项目周边单位或居民对乙方正当开发建设工作的干扰,保证乙方开

发建设工作的顺利进行。

4.2.6丙方作为乙方100%股权持有人，保证乙方参与该改造项目已经取得全体股东的一致同意，并保证至该项目销售完毕，甲乙双方完成利润分配之前，不对其持有的乙方股权进行任何处分；乙丙方同时保证在签订本协议后，不予任何第三方对该改造项目有任何接洽、谈判等行为。

4.2.7丙方对本协议项下乙方应承担的任何违约及补偿责任，均承担连带担保责任。

五、协议转让及终止

5.1协议转让

除协议中另有规定外或经三方协商同意外，本协议所规定三方的任何权利和义务，任何一方在未经征得其他方书面同意之前，不得转让给其他人。任何转让，未经另外两方书面明确同意，均属不发生任何法律效力。

5.2协议终止

5.2.1三方协商一致。

5.2.2甲方未能竞得该改造项目之地块。

5.2.3发生不可抗力。

六、违约责任

协议签订后，任何一方均应积极履行本协议之相关内容，任何一方违约，除应向守约方赔偿因违约行为而致的一切经济损失外，还应向守约方支付该改造项目评估价格___%的违约金。

七、争议解决

协议履行过程中所生争议，双方应本着协商的原则，协商不成的，双方选择向_______人民法院起诉。

八、协议生效及其他

本协议文本一式____份，甲乙双方各执_____份，具有同等法律效力。自甲、乙双方签字、盖章后生效。双方若有未尽事宜另行签补充协议。本协议的补充协议、所有附件，附属协议均是本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等法律效力。

甲方：乙方：法定代表人或授权代表：法定代表人或授权代表：

丙方：

法定代表人或授权代表：

第五篇：合作开发协议书

合作开发协议书

甲方：

乙方：

因经营需要，甲乙双发本着平等互惠、有利于生产的原则，经充分协商，达成如下合作开发协议：

一、甲乙双方合作开发桐楠格C栋（金色家园）项目。乙方提供项目需要的相关资质、营业执照等相关手续。工程所需费用和资金全部由甲方负责。

二、乙方提供项目报建、报税、开工及验收等工程需要的一切证照手续。该项目所需要的税费、工程质量、安全生产均有甲方负责和代办缴纳，并承担一切法律责任。

三、甲乙双方保证该项目手续齐全合法。甲方有责任和义务维护乙方的企业形象和信誉；乙方给甲方提供便利的条件。

四、项目竣工后由乙方提供相关手续，甲方自行办理销售许可证，费用由甲方承担。

五、本协议签订之日起有效至该项目竣工验收合格、销售完毕后自行终止。

六、本协议一式五份。甲乙双方签字或盖章后生效。甲乙双方留存并报相关部门存档。

甲方：

乙方：

年月日