2011年企业所得税汇算清缴疑难问题处理技巧

第一篇：2011年企业所得税汇算清缴疑难问题处理技巧

2011年企业所得税汇算清缴疑难问题处理技巧

（一）企业收入处理的疑难问题

⒈从劳动和社会保障部门取得的社会保险补贴、职业培训补贴和岗位用工补贴，是否需要征收企业所得税？ 答：对符合条件的可以作为不征税收入。

⒉核定征收企业取得的银行存款利息，是否需要缴纳企业所得税？ 答：是

⒊B公司属于A公司的全资子公司，现A公司将位于市区的一处房产无偿提供给B公司使用，此项行为是否需要确认收入缴纳企业所得税？

答：A公司应按照经税务机关调整后的价格确认租金收入，并计算缴纳企业所得税。

⒋房地产开发企业以买别墅送汽车的方式销售不动产的，所得税上如何处理？

答：企业以买别墅送汽车的方式销售不动产的，不属于捐赠行为，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例分摊确认各项的销售收入。销售的不动产属于未完工产品的，不动产预售收入应按规定的计税毛利率计征企业所得税，但汽车销售收入不适用房地产开发的有关税收规定。

5、某企业根据租赁合同的规定，于2010年1月一次性收取了2010年至2012年的房租，该企业收取的租金收入如何所得税处理？ 答：租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。因此，租金收入的纳税义务发生时间为合同约定的应付租金的日期，企业应将应收租金收入计入当期收入总额，并按规定计算缴纳企业所得税。与出租房产相关且在当期实际发生的税金及附加、资产折旧等支出准予税前扣除。

6、企业取得政策性搬迁或处置收入，如何进行所得税处理？ 答：应按以下方式进行所得税处理：

⑴企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权（以下简称重置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。

⑵企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额，计入企业当年应纳税所得额计算缴纳企业所得税。

⑶企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。

⑷企业从规划搬迁次年起的5年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在5年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。

7、财政拨款等不征税收入孳生的利息是否征收企业所得税？ 答;税法只是明确了财政拨款本身作为不征税收入，对于财政拨款产生的利息等收入应当并入收入总额征收企业所得税。非营利组织的不征税收入和免税收入孳生的银行存款利息收入为免税收入。

8、运输业代开发票的纳税人，采取核定应税所得率的方式缴纳企业所得税，代开发票环节已经扣缴了企业所得税，年度汇算清缴时，是否退还多缴的税款？

答：代开货物运输业发票的企业，按开票金额2.5%预征企业所得税。”实行核定征收的代开发票货运企业，在国家税务总局没有明确规定可以退税之前，因代开货物运输发票而缴纳的税款不予退税。

9、固定资产暂估入账及其调整的税务处理

答：企业固定资产投入使用后，由于工程款项尚未结清未取得全额发票的，可暂按合同规定的金额计入固定资产计税基础计提折旧，待发票取得后进行调整。但该项调整应在固定资产投入使用后12个月内进行。”

已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，应当按照估计价值确定其成本，并计提折旧；待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。国税函[2010]79号明确固定资产暂估入账及其调整的税务处理，但纳税人应注意，此项规定同企业会计准规定仍有很大差异：

第一，在实际投入使用时，没有全额发票的，可以先按照合同规定金额暂估入账计提折旧，但是缓冲期只有12个月，并且发票取得后还要进行纳税调整。

第二，取得全额发票后，如果与暂估价格有出入的，税务处理上须进行追溯调整。该项规定很好地体现了税法上权责发生制的原则。

[案例] 企业建造一项固定资产，合同预算总造价为200万元，2010年9月投入使用，但由于工程款项尚未结清未取得全额发票，只取得部分发票合计150万元。企业预计该项固定资产使用年限5年，保留残值为零。

[分析] 上述案例中，固定资产由于已投入使用，并且合同预算总造价可以确定，可暂按合同规定的金额200万计入固定资产计税基础计提折旧。2010年，可税前计提折旧10万元（200÷5÷12×3），但该项调整应在固定资产投入使用后12个月内进行，如果2011年度仍未取得剩余发票，该项固定资产的计税基础只能确认为取得发票部分150万。

在2011年汇算清缴的时候，首先需要对2010年计提的折旧进行调整，调增2.5万元（10－150÷5÷12×3）。如果至2011年9月份的12个月内又取得30万发票，未取得剩余20万发票，则计税基础调整为180万，调增2010年折旧1万元（10－180÷5÷12×3），之后按计税基础180万继续计提折旧。

10、企业减免的土地使用税、房产税是否交纳企业所得税？ 答：企业减免的土地使用税、房产税不计入应税所得额。不计算交纳企业所得税。

11、非关联无偿借款是否缴营业税和所得税？ 答：因此，公司之间或个人与公司之间发生的资金往来（无偿借款），若没有取得货币、货物或者其他经济利益，不缴纳营业税。由于无偿借款无收入体现，因此也不涉及企业所得税问题。

（二）企业扣除类中的疑难问题处理

1、企业发生的合理的工资薪金支出税前扣除需要符合哪些条件？ 答：所称的“合理工资薪金”，是指企业按照股东大会、董事会、薪酬委员会或相关管理机构制订的工资薪金制度规定实际发放给员工的工资薪金。税务机关在对工资薪金进行合理性确认时。

2、企业2011年1月发放2010年12月计提的职工工资以及年终奖，这部分跨年度发放的工资及奖金是否可在2010年度企业所得税汇算清缴时税前扣除？

企业在汇算清缴期限内发放且属于汇算清缴年度应负担的合理的工资薪金支出，可认定为纳税年度实际发生，在工资薪金支出所属纳税年度可以税前扣除。在汇算清缴期限终了后补发上年或者以前纳税年度合理的工资薪金支出的，应在工资薪金支出实际发放年度税前扣除。

3、企业为职工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，是否可以税前扣除？答：自2008年1月1日起，企业根据国家有关政策规定，为在本企业任职或者受雇的全体员工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，分别在不超过职工工资总额5%标准内的部分，在计算应纳税所得额时准予扣除；超过的部分，不予扣除。

4、企业为职工缴纳的年金，是否可以税前扣除？

答：企业年金属于补充养老保险的具体组成部分，对于企业缴纳的补充养老保险应按照不超过职工工资总额5%据实扣除。企业年金改变用途且不再具有补充养老保险性质的，应在当期将上述款项计入企业应纳税所得额计算缴纳企业所得税。

5、企业组织职工旅游发生的费用支出能否列入职工福利费，按不超过工资薪金总额14%的比例税前扣除？

答：企业组织职工旅游发生的费用支出暂纳入职工福利费管理范畴，并按照税收规定扣除。

6、职工防暑降温费、职工住房补贴或提租补贴，以及租赁住房给职工住宿所发生的支出，能否直接税前扣除？

答：职工防暑降温费、职工住房补贴或提租补贴，以及租赁住房给职工住宿所发生的支出均属于职工福利费支出，应纳入职工福利费管理范畴，并按税收规定扣除。

7、企业哪些资产损失可以自行申报扣除？

答：下列资产损失，属于由企业自行计算扣除的资产损失： ⑴ 企业在正常经营管理活动中因销售、转让、变卖固定资产、生产性生物资产、存货发生的资产损失；

⑵企业各项存货发生的正常损耗；

⑶企业固定资产达到或超过使用年限而正常报废清理的损失； ⑷企业生产性生物资产达到或超过使用年限而正常死亡发生的资产损失；

⑸企业按照有关规定通过证券交易场所、银行间市场买卖债券、股票、基金以及金融衍生产品等发生的损失； ⑹其他经国家税务总局确认不需经税务机关审批的其他资产损失。上述以外的资产损失，属于需经税务机关审批后才能扣除的资产损失。企业发生的资产损失，凡无法准确辨别是否属于自行计算扣除的资产损失，可向税务机关提出审批申请。

8、新办企业的开办费如何所得税处理？

开办费，根据《企业会计准则—应用指南》的解释，具体包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等内容。新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关规定，自开始生产经营之日起，按照不低于3年的时间均匀摊销。但摊销方法一经选定，不得改变。对于筹建期间发生的业务招待费、广告费和业务宣传费应按照税收规定扣除。

12、企业发生固定资产的大修理支出，不超过固定资产计税基础的50%，所发生的费用可否一次性扣除？

答：固定资产的大修理支出，作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除。固定资产的大修理支出，是指同时符合下列条件的支出：

⑴修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上； ⑵修理后固定资产的使用年限延长2年以上。

因此，固定资产大修理支出作为长期待摊费用按其尚可使用年限分期摊销，应同时满足《企业所得税法实施条例》第六十九条规定的条件。如不同时满足，可直接计入当期损益并税前扣除。

13、企业职工私人车辆无偿提供给企业使用，请问汽油费和保险费是否可以在税前扣除？

答：企业职工将私人车辆提供给企业使用，企业应遵循市场经济规律，按照独立交易原则支付合理的租赁费，凭合法有效凭据准予税前扣除。企业为职工报销或支付的汽油费、汽油补贴应纳入职工福利费管理范畴，并按税收规定扣除。对应由个人承担的车辆购置税、折旧费以及车辆保险费等不得税前扣除。

14、企业购买高尔夫球会员卡招待客户使用，缴纳的会员费是否可在税前扣除？

答：企业支付的高尔夫球会员费，如果是满足公司管理人员日常休闲娱乐，属于与生产经营无关的支出，应由职工个人负担，不得在企业所得税税前扣除；如果确属于用来联系业务招待客户使用的，可作为业务招待费处理，并按照税收规定扣除。

15、企业承租房屋发生的装修费支出如何税前扣除？

答：企业承租房屋发生的装修费属于租入固定资产的改建支出，应作为长期待摊费用，并按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。如果有确凿证据表明在剩余租赁期限届满之前需要重新装修的，可以在重新装修的当年，将尚未摊销的长期待摊费用一次性计入当期损益并税前扣除。

17、企业食堂实行内部核算，经费由财务部门从职工福利费中按期拨付，是否可做为实际发生的职工福利税前扣除？

答：集体福利部门的设备、设施及维修保养费用和福利部门工作人员的工资薪金、社会保险费、住房公积金、劳务费以及职工食堂经费补贴等。企业内设的职工食堂属于企业的福利部门，发生的设备、设施及维修保养费用和工作人员的工资薪金、社会保险费、住房公积金、劳务费以及职工食堂经费补贴都属于职工福利费的列支范围，可以按税法规定在税前扣除。

18、企业与学校签订实习合作协议，企业为实习学生支付报酬是否允许税前扣除？若允许扣除，是否作为计算“三费”的基础？

答：实习报酬不纳入工资薪金总额，不得作为计算职工福利费、工会经费、教育经费的基础。

19、企业给返聘人员支付的劳动报酬，是否允许税前扣除？若允许扣除，是否作为计提“三费”的依据？

企业返聘退休人员、退养人员应签订《劳动协议》，其支付的合理的劳动报酬可据实税前扣除。但企业支付给返聘人员的劳动报酬不纳入工资薪金总额，不作为计算职工福利费、工会经费、教育经费的基础。

20、企业在2010年发放2009年欠发的10-12月份工资，应如何处理，具体在哪一年扣除？

答：企业只能在实际发放的年度扣除工资薪金。但企业如在汇算清缴期结束前发放已计提汇缴年度的工资，则可在汇缴年度扣除。

21、房地产企业销售未完工开发产品取得的预收账款，按国税发【2009】31号文件应确认为销售收入，如何填制年度申报表？

答；房地产企业销售未完工开发产品取得的预售款，如果正式签订《房地产销售合同》或者《房地产预售合同》，属于未完工开发产品销售收入，可以作为计提业务招待费等三费的基数。

22、在就地安置拆迁户的房地产开发项目中，原住户按政府拆迁办法规定的补偿标准内的面积部分不需缴纳房款，超过部分应按规定缴纳房款，这种情况下，房地产开发企业的收入应如何确认？成本应如何扣除? 拆迁补偿可以采用房屋补偿方式,也可以采用货币补偿方式。对于房地产企业，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本中；如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，对补偿的房屋应视同对外销售，相当于被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。另外，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本中。

23、关于免税收入所对应的费用扣除问题

答：企业所得税法规定不征税收入支出形成的费用不允许在税前扣除，但是未规定免税收入对应的成本费用不允许扣除，但实务中纳税人对免税收入对应的费用成本是否可以税前扣除的争议并不大。国税函[2010]79号只是对该问题进行了明确。因此，纳税人在实务中须严格分清不征税收入和免税收入。

所谓的免税收入主要指《企业所得税法》第二十六条明确列举了四条免税收入：

（一）国债利息收入；

（二）符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益；

（三）在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益；

（四）符合条件的非营利组织的收入。

25、企业筹办期间不计算为亏损年度

答：国税函[2010]79号第七条明确规定：企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，即新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。企业在新税法实施以前年度的未摊销完的开办费，也可根据上述规定处理。

27、因公用私人身份购买的汽车，是否代扣个税？

答：单位将汽车登记在老板名下，虽然给单位使用，也应依上述规定缴纳个人所得税。

28、企业为其他单位提供贷款担保，因其他单位无力偿还而产生的损失可否税前列支？

答：企业为其他独立纳税人提供的与本企业应纳税收入无关的贷款担保等，因被担保方还不清贷款而由该担保人承担的本息等，不得申报扣除。

29、公司在开办（筹建）期间没有取得任何销售（营业）收入，发生的业务应酬费、广告宣传费在企业所得税汇算清缴时，如何进行税前扣除？

另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除。超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。答：企业在筹建期未取得收入的，所发生的广告和业务宣传费应归集，待企业生产经营后，按规定扣除。业务招待费则不能在企业所得税税前扣

（三）税收优惠政策的若干问题

⒈符合条件的小型微利企业税收优惠政策执行口径如何掌握？ 根据《企业所得税法实施条例》第九十二条规定，减按20%的税率征收企业所得税的小型微利企业，是指从事国家非限制和禁止行业，并符合下列条件的企业：

⑴工业企业，年度应纳税所得额不超过30万元，从业人数不超过100人，资产总额不超过3000万元；

⑵其他企业，年度应纳税所得额不超过30万元，从业人数不超过80人，资产总额不超过1000万元。

年应纳税所得额低于3万元（含3万元）的，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。

2、核定征收企业可以享受哪些企业所得税优惠政策？

答：核定征收企业可以享受《企业所得税法》及其实施条例规定的免税收入有关税收优惠，除此以外的各项企业所得税优惠政策均不得享受。

5、企业安置残疾人就业，工资在加计扣除时，必须符合哪些条件？

答：⑴依法与安置的每位残疾人签订了1年以上（含1年）的劳动合同或服务协议，并且安置的每位残疾人在企业实际上岗工作；

⑵为安置的每位残疾人按月足额缴纳了企业所在区县人民政府根据国家政策规定的基本养老保险、基本医疗保险、失业保险和工伤保险等社会保险；

⑶定期通过银行等金融机构向安置的每位残疾人实际支付了不低于企业所在区县适用的经省级人民政府批准的最低工资标准的工资；

⑷具备安置残疾人上岗工作的基本设施。

残疾人员的范围适用《残疾人保障法》的有关规定。

6、企业是否可以同时享受《企业所得税法》规定的多项优惠政策？ 《企业所得税法》及其实施条例中规定的各项税收优惠，凡企业符合规定条件的，可以同时享受。企业所得税过渡优惠政策与企业所得税法及其实施条例中规定的定期减免税和减低税率类的税收优惠，不得叠加享受，且一经选择，不得改变。

7、企业研发部门的差旅费、除工资薪金支出以外的应付职工薪酬、兼职研发人员的工资薪金等支出是否可以加计扣除？

答：优先发展的高技术产业化重点领域指南（2007年度）》规定项目的研究开发活动，其在一个纳税年度中实际发生的下列费用支出，允许在计算应纳税所得额时按照规定实行加计扣除：

⑴新产品设计费、新工艺规程制定费以及与研发活动直接相关的技术图书资料费、资料翻译费。

⑵从事研发活动直接消耗的材料、燃料和动力费用。

⑶在职直接从事研发活动人员的工资、薪金、奖金、津贴、补贴。⑷专门用于研发活动的仪器、设备的折旧费或租赁费。

⑸专门用于研发活动的软件、专利权、非专利技术等无形资产的摊销费用。⑹专门用于中间试验和产品试制的模具、工艺装备开发及制造费。

⑺勘探开发技术的现场试验费。⑻研发成果的论证、评审、验收费用。

对下列按照财务核算口径归集的研究开发费用不得实行加计扣除：（1）企业在职研发人员的社会保险费、住房公积金等人工费用以及外聘研发人员的劳务费用。

（2）用于研发活动的房屋的折旧费或租赁费，以及仪器、设备、房屋等相关固定资产的运行维护、维修等费用。专门用于研发活动的设备不含汽车等交通运输工具。

（3）用于中间试验和产品试制的设备调整及检验费，样品、样机及一般测试手段购置费，试制产品的检验费等。

（4）研发成果的评估以及知识产权的申请费、注册费、代理费等费用。

（5）与研发活动直接相关的其他费用，包括会议费、差旅费、办公费、外事费、研发人员培训费、培养费、专家咨询费、高新科技研发保险费用等。

（6）在研究开发费用加计扣除时，企业研发人员指直接从事研究开发活动的在职人员，不包括外聘的专业技术人员以及为研究开发活动提供直接服务的管理人员。

因此，可以加计扣除的研发费支出必须是上述文件正列举的八大项目，未列举的研发费支出不得加计扣除。企业研发部门的差旅费、除工资薪金支出以外的应付职工薪酬、兼职研发人员的工资薪金等支出均不得加计扣除。

第二篇：企业所得税汇算清缴

企业所得税汇算清缴基本流程

张老师

第一节近年来会计继续教育有关所得税讲解的回顾

 2007年 第二章《企业会计准则》第9节所得税（准则18号----所得税）背景：2006年2月15日财政部颁发《企业会计准则》及《中国注册会计师执业准则》

 2008年 第二编讲解《企业所得税法》讲解 全面解读（新旧税法对比）背景：2007年3月16日 人大颁发《企业所得税法》

 2009年 第三编 《企业会计准则》与《企业所得税法》差异分析 差异分析

 2010年 第二编 税收实务操作指南 第4章 企业所得税税收实务操作指南 精读背景：2008年11月国务院第34次常务会议修订《增值税暂行条例》《营业税暂行条例》《消费税暂行条例》

 2011年 第二编 企业所得税汇算清缴实务 操作实务指导

第二节 企业所得税汇算清缴实务

（一）所得税汇算清缴的概念

企业所得税汇算清缴，是指纳税人自纳税终了之日起5个月内或实际经营终止之日起60日内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算本纳税应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴企业所得税的数额，确定该纳税应补或者应退税额，并填写企业所得税纳税申报表，向主管税务机关办理企业所得税纳税申报、提供税务机关要求提供的有关资料、结清全年企业所得税税款的行为。

（二）需掌握的要点：

凡在纳税内从事生产、经营（包括试生产、试经营），或在纳税中间终止经营活动的纳税人，无论是否在减税、免税期间，也无论盈利或亏损，均应按照《企业所得税法》、《企业所得税法实施条例》以及《企业所得税汇算清缴管理办法》的有关规定进行企业所得税汇算清缴。1．特定主体 查帐征收 A表

核定征收：定率 B表 定额 不进行汇算清缴

参考国税发[2008]30号企业所得税核定征收办法(试行)包括核定定额征收和核定定率征收, 实行核定定额征收企业所得税的纳税人，不进行汇算清缴。

2．期限：在规定的期限内：

正常经营：终了5个月内（一般有效期：1月15日~5月15日）终止经营：终止经营之日起60日内 *清算所得：办理注销登记前 参考财税[2009]60号

企业所得税法第五十三条规定：

“ 企业所得税按纳税计算。纳税自公历1月1日起至12月31日止。” 企业在一个纳税中间开业，或者终止经营活动，使该纳税的实际经营期不足十二个月的，应当以其实际经营期为一个纳税。

“ 企业依法清算时，应当以清算期间作为一个纳税。企业所得税法第五十四条规定：

” 企业应当自终了之日起五个月内，向税务机关报送企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款。3．程序： 计算 申报 结清税款

纳税人在纳税内预缴企业所得税税款少于应缴企业所得税税款的，应在汇算清缴期内结清应补缴的企业所得税税款；预缴税款超过应纳税款的，主管税务机关应及时按有关规定办理退税，或者经纳税人同意后抵缴其下一应缴企业所得税税款。

（三）实务中要注意的几个问题 1．无条件申报：无论盈亏均要申报

企业所得税法实施条例第一百二十九条规定：

“ 企业在纳税内无论盈利或者亏损，都应当依照企业所得税法第五十四条规定的期限，向税务机关报送预缴企业所得税纳税申报表、企业所得税纳税申报表、财务会计报告和税务机关规定应当报送的其他有关资料。2．自行申报：

3．申报的有效期： 一般有效期：1月15日~5月15日 4．错误能否更改：

申报期内发现错误，可更改

纳税人在汇算清缴期内发现当年企业所得税申报有误的，可在汇算清缴期内重新办理企业所得税纳税申报

· 申报期外：少缴或漏缴 《税收征管法》52条

因税务机关的责任，致使纳税人、扣缴义务人未缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以要求纳税人、扣缴义务人补缴税款，但是不得加收滞纳金。因纳税人、扣缴义务人计算错误等失误，未缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以追征税款、滞纳金；有特殊情况的，追征期可以延长到五年。对偷税、抗税、骗税的，税务机关追征其未缴或者少缴的税款、滞纳金或者所骗取的税款，不受前款规定期限的限制。多缴

《税收征管法》51条 纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还；涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。

5、延期申报

纳税人因不可抗力，不能在汇算清缴期内办理企业所得税纳税申报或备齐企业所得税纳税申报资料的，应按照税收征管法及其实施细则的规定，申请办理延期纳税申报，但是，应当在不可抗力情形消除后立即向税务机关报告。税务机关应当查明事实，予以核准，纳税人应在核准的延期内办理纳税结算。纳税人因有特殊困难，不能在汇算清缴期内补缴企业所得税税款的，应依法办理申请延期缴纳税款手续。即经省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局批准，可以延期缴纳税款，但是最长不得超过3个月。

（四）企业所得税汇算清缴时应当提供的资料

《企业所得税汇算清缴管理办法》(国税发 [ 2009 ] 79号)第八条 纳税人办理企业所得税纳税申报时，应如实填写和报送下列有关资料：

1、企业所得税纳税申报表及其附表；

2、财务报表；

3、备案事项相关材料；

4、总机构及分支机构基本情况、分支机构征税方式、分支机构的预缴税情况；

5、委托中介机构代理纳税申报的，应出具双方签订的代理合同，并附送中介机构出具的包括纳税调整的项目、原因、依据、计算过程、调整金额等内容的报告；

6、涉及关联业务往来的，同时报送《中华人民共和国企业关联业务往来报告表》；

7、主管税务机关要求报送的其他有关资料。

纳税人采用电子方式办理企业所得税纳税申报的，应按有关规定保存有关资料或附报纸质纳税申报资料。

（五）企业所得税汇算清缴备案与报批事项（37分10秒）企业所得税优惠管理按项目分为报批类和备案类。各主管税务机关受理报批类企业所得税优惠事项，按《企业所得税优惠政策事项管理规程（试行）》规定的期限和权限办理，并以《企业所得税优惠审批结果通知书》形式告知申请人；各主管税务机关受理备案类企业所得税优惠事项，应在7个工作日内完成登记工作，并以《企业所得税优惠备案结果通知书》形式告知申请人。

1、备案类税收优惠项目

目前，上海实行备案管理的税收优惠项目如下：

（1）企业国债利息收入免税；

（2）符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益免税；

（3）企业安置残疾人员及国家鼓励安置的其他就业人员所支付的工资加计扣除（加计扣除100%）；

（4）企事业单位购买软件缩短折旧或摊销年限；

（5）集成电路生产企业缩短生产设备折旧年限；

（6）证券投资基金从证券市场取得的收入减免税；

（7）证券投资基金投资者获得分配的收入减免税；

（8）创业投资企业应纳税所得额抵扣（创业投资企业以股权投资方式投资于未上市的中小高新技术企业2年以上的，可在满2年的当年以投资额的70%抵扣其应纳税所得额，当年不足抵扣的，可结转以后抵扣）

2、报批类税收优惠项目

目前，上海实行报批管理的税收优惠项目如下：

（1）综合利用资源企业生产符合国家产业政策规定产品取得的收入减计（减按90%计入收入）；

（2）企业研究开发费用加计扣除项目登记（费用化部分、资本化部分）；（3）符合条件的小型微利企业享受20%优惠税率；

（4）国家重点扶持的高新技术企业享受15%优惠税率；

（5）浦东新区新办高新技术企业享受15%优惠税率；

（6）国家规划布局内的重点软件生产企业享受10%优惠税率；

（7）投资额超过80亿元人民币或集成电路线宽小于0.25um的集成电路生产企业享受15%优惠税率；

（8）农、林、牧、渔业项目的所得减免税；

（9）农产品初加工项目所得减免税；

（10）国家重点扶持的公共基础设施项目投资经营所得减免税；

（11）新办软件生产企业、集成电路设计企业减免税（获利起，两免三减半）；

（12）集成电路生产企业减免税；

（13）集成电路生产企业、封装企业的投资者再投资退税（以40%或80%退还其再投资部分已纳企业所得税）。

3、备案项目提交的资料

(1)符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益免税提交的材料 ①《享受企业所得税优惠申请表》

②被投资单位出具的股东名册和持股比例

③购买上市公司股票的，提供有关记账凭证的复印件

④本市被投资企业《境内企业利润分配通知单》，外省市被投资企业董事会、股东大会利润分配决议、完税凭证或主管税务机关核发的减免税批文复印件。若分配利润比重与被投资单位公司章程规定不一致的，还需要提供被投资单位的公司章程。

（2）企业安置残疾人员及国家鼓励安置的其他就业人员所支付的工资加计扣除提交的材料 ①《享受企业所得税优惠申请表》

②依法与安置的每位残疾人签订了1年以上（含1年）的劳动合同或服务协议复印件（注明与原件一致，并加盖企业公章）

③企业按省级政府部门规定的比例缴纳的基本养老保险、基本医疗保险、失业保险和工伤保险等社会保险复印件（注明与原件一致，并加盖企业公章）

④定期通过银行等金融机构向安置的每位残疾人实际支付的不低于企业所在区县适用的经省级人民政府批准的最低工资标准的工资清单

⑤安置残疾职工名单及其《中华人民共和国残疾人证》或《中华人民共和国残疾军人证（1至8级）》复印件（注明与原件一致，并加盖企业公章）⑥主管税务机关要求提供的其他资料

第三节、申报表的结构及填报（45分28秒）

以企业所得税纳税申报表（A类）为例，包括1张主表11张附表，附表一为《收入明细表》，附表二为《成本费用明细表》，附表三为《纳税调整项目明细表》，附表四为《弥补亏损明细表》，附表五至十一为《税收优惠明细表》。附表一至附表四是计算应纳税所得额的，附表五至十一是计算纳税调整明细的。●整体填表技巧

第一，仔细阅读本表的填报说明，然后再填写相关栏目。第二，本表和相关附表的关系比较密切，应注意保持附表和主表相关数据的一致性。第三，应注意本表和相关附表的填写顺序。第四，不同行业的纳税人所需填报的附表是不同的，”收入明细表“和”成本费用明细表“分为三类：一般工商企业纳税人；金融企业纳税人以及事业单位、社会团体、民办非企业单位、非营利组织等纳税人，纳税人根据自己的归类分别填写各自的表格即可。主表结构

” 主表分为利润总额计算、应纳税所得额计算、应纳税额计算、附列资料四大部分。“ 主表是在企业会计利润总额的基础上，加减纳税调整后计算出”纳税调整后所得“、”应纳税所得额“后，据此计算企业应纳所得税。

营业税金及附加：核算６税１费

营业税、消费税、城建税、资源税、关税（出口）、土地增值税（房地产开发企业）管理费用：核算４税

房产税、车船税、城镇土地使用税、印花税 ” 第二部分：应纳税所得额计算 “ 利润总额

” 加：纳税调整增加额

“ 减：纳税调整减少额（其中：不征税收入、免税收入、减计收入、加计扣除）” 减：减、免税项目所得（以不出现负数为限）“ 减：抵扣应纳税所得额（以不出现负数为限）

” 加：境外所得弥补境内亏损（包括当年和以前亏损）“ 纳税调整后所得

” 减：弥补以前亏损 “ 应纳税所得额

” 第26行 “税率”：填报法定税率25%。“ 第34行 ”本年累计实际已预缴的所得税额“ ”（1）独立纳税企业

“ 填报汇算清缴实际预缴入库的企业所得税。”（2）汇总纳税总机构

“ 填报总机构及其所属分支机构实际预缴入库的企业所得税。”（3）合并缴纳集团企业

“ 填报集团企业及其纳入合并纳税范围的成员企业实际预缴入库的企业所得税。”（4）合并纳税成员企业

“ 填报按照税收规定的预缴比例实际就地预缴入库的企业所得税。” 第40行“本年应补（退）的所得税额（33-34）” “（1）独立纳税企业

” 第40行=第33行-第34行。“（2）汇总纳税总机构 ” 第34行=第35+36+37行； “ 第40行=第33行-第34行。”（3）合并缴纳集团企业 “ 第40行=第33行-第34行。”（4）合并纳税成员企业

“ 第40行=第33行×第38行-第34行

” 【第38行“合并纳税（母子体制）成员企业就地预缴比例”】 第四部分：附列资料

1.以前多缴的所得税税额在本年抵减额 2.以前应缴未缴在本年入库所得税额

本市征管系统不采用“以前多缴的所得税税额在本年抵减额”办法。主表只填白色部分，灰色会自动生成，主要填3-9行及34行。附表三《纳税调整明细表》 包括以下：

“（1）收入类调整项目：18项（附表一、五、六、七）”（2）扣除类调整项目：20项（附表二、五、八）“（3）资产类调整项目：9项（附表九、十一）”（4）准备金调整项目：17项（附表十）“（5）房地产企业预售收入计算的预计利润 ”（6）特别纳税调整应税所得 “（7）其他

” 第2行“视同销售收入”：第3列填报纳税人会计上不作为销售核算、税收上应确认为应税收入的金额。

“ 一般工商企业：按附表一【1】第13行金额填报； ” 金融企业：按附表一【2】第38行金额填报； 事业单位、社会团体、民办非企业单位： 自行计算填报。

“ 第3行”接受捐赠收入“： ” 第2列填报纳税人按照国家统一会计制度规定，将接受捐赠直接计入资本公积核算、进行纳税调整的金额。第4行“不符合税收规定的销售折扣和折让”：填报纳税人不符合税收规定的销售折扣和折让应进行纳税调整的金额。“ 第8行”特殊重组“ ” 填报纳税人按照税收规定作为特殊重组处理，导致财务会计处理与税收规定不一致进行纳税调整的金额。“ 第9行”一般重组“ ” 填报纳税人按照税收规定作为一般重组处理，导致财务会计处理与税收规定不一致进行纳税调整的金额

第2列“税收金额”填报按照税收规定视同销售应确认的成本。“ 第22行”工资薪金支出“ ” 条例第三十四条 企业发生的合理的工资薪金支出，准予扣除。

工资薪金，是指企业每一纳税支付给在本企业任职或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的劳动报酬，包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与员工任职或者受雇有关的其他支出。“ 第23行”职工福利费支出“ ” 条例第四十条 企业发生的职工福利费支出，不超过工资薪金总额14%的部分，准予扣除 “ 第28行”捐赠支出“ ” 税法第九条 企业发生的公益性捐赠支出，在利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。“ 特殊情况可以全额扣除。” 第29行“利息支出” ：

“ 第1列”账载金额“填报纳税人按照国家统一会计制度实际发生的向非金融企业借款计入财务费用的利息支出的金额；

” 第2列“税收金额”填报纳税人按照税收规定允许税前扣除的的利息支出的金额。“ 如第1列≥第2列，第1列减去第2列的差额填入第3列”调增金额“，第4列”调减金额“不填；

” 如第1列＜第2列，第3列“调增金额”、第4列“调减金额”均不填。

国税发[2009]88号文废止

更新内容：国家税务总局2011年第25号公告〈企业资产损失所得税税前扣除管理办法 新的变化：

1.扩大或明确了资产损失的范围

2.将资产损失分为：实际资产损失和法定资产损失 3.改变了扣除方式：

88号文：自行申报（6种情形）与税务机关审批 25号公告：自行申报扣除（税务机关不再审批）

4.统一了资产损失的税务处理和会计处理，减少了税会之间的差异 5.放宽申报期限

88号文：终了45天内（2月15日前）

25号公告：终了5个月内（与所得税汇算清缴同步）6.允许追补申报 88号文：当年

25号公告：不超过5个

第三篇：房地产企业所得税汇算清缴16个疑难问题解析

房地产企业所得税汇算清缴

16个疑难问题解析

一、房地产开发企业跨地区项目部经营模式纳税地点问题 异地项目部不办理营业执照、不属于独立纳税人，不在项目所在地分税，应汇总由总机构统一汇算清缴所得税。1.企业违法

企业外地项目部收入全部就地缴纳企业所得税如何处理？ 企业未开具《外管证》，而被项目所在地主管税务机关全额就地预缴所得税，总机构如何处理？

答：因企业违反规定未开具该证明，无法提供相关证据证明其二级及以下分支机构身份的，而被所在地主管税务机关全额就地预缴的，预缴税款暂不能到总机构扣除，项目部经营收入、职工工资和资产总额仍应全额汇总到总机构，由总机构按规定申报缴纳企业所得税。2.税局违法

房地产企业项目部开具了《外管证》，却仍被项目所在地主管税务机关全额就地预缴的，总机构如何处理？如：按项目实际经营收入的2%预缴企业所得税，企业应向项目所在地主管税务机关申请退还。

二、房地产开发产品完工确认条件疑难问题处理 房地产开发产品完工确认条件疑难问题处理

（一）国税法[2009]31号第三条：只要具备下列其中一个条件，就应视为开发产品已完工。

1、竣工证明已报房地产管理部门备案（不考虑工程是否已实际完工或通过验收合格或在会计上是否办理决算手续）。

2、开始投入使用：是指开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已实际投入使用。

3、取得初始产权证明。

完工与未完工对所得税的处理是不一样的，未完工所得税是预缴，已完工所得税是汇算清缴。

（二）房地产企业开具正式销售发票，是否可确认完工？

房地产企业为了满足买房者提前缴纳契税的原因，在尚未竣工验收时，开具了房地产正式销售发票，已经按计税毛利率计入应纳税所得额，是否要确认完工结转成本？答：根据国税发[2009]31号文件第三条规定的三个条件之一确认是否完工，是否开具房地产正式销售发票不是完工确认的条件之一。

（三）房地产开发项目未办理竣工手续，但已投入使用，可以认定为完工。

国税函[2009]342号，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。

根据城市房地产管理办法，先竣工验收才能投入使用，如不经过验收违法投入使用，按照税法的规定，仍然视为完工。

三、如何理解房地产企业核定征收的问题

国税发[2009]31号文第四条规定：企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

1、房地产企业非正常原因情况下是否核定征收问题。如：企业已设置账簿，但由于某种原因（如会计资料被盗，有报案记录），导致成本、费用凭证部分丢失、残缺不齐，难以准确核算成本。对于这种情况，能否适应核定征收，是按核定应税所得进行征收，还是核定毛利率征收？视丢失、残缺不齐程度情况，由主管税务机关确定。根据征管法规定，如果成本费用不全，应核定应税所得。

2、国税发[2008]30号规定：严禁按照行业或者企业规模大小，一刀切地搞企业所得税核定征收。

具有下列情形之一的，核定其应税所得率：

能正确核算（查实）收入总额，但不能正确核算（查实）成本费用总额的；

能正确核算（查实）成本费用总额，但不能正确核算（查实）收入总额的； 通过合理方法，能计算和推定纳税人收入总或成本费用总额的`````

3、不允许事先核定的企业。国税函[2009]377号，以下类型企业不实行：享受优惠政策的企业；汇总纳税企业；上市公司；银行及其它金融企业；经济鉴证类社会中介机构；国家税务总局规定的其他企业。

四、房地产收入确认的若干疑难问题

1、国税发[2009]31号文第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。房地产企业所得税收入确认与会计准则收入确认有差异。会计准则规定，按合同规定预收的款项，一般通过“预收帐款”核算。

2、项目已竣工仅部分收取或者仅取得定金如何确认收入。房地产企业开发项目办理竣工备案，即达到了完工标准，当需要计算结转完工销售收入。属于正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》取得的收入，应国税发[2009]31号文件第六条规定区分不同收款方式确认收入实现。对于虽未签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》但已取得的收入，包括订金，应确认为完工销售收入，同时相应配比结转扣除成本。

3、预售收入是否作为计提业务招待费、广告费、业务宣传费的基数？ 预收帐款已经被税法确认为收入，全国一些省市的税务局认为可以扣除，开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费、和业务宣传费（是指在完工不得重复作为计提基数）。一些省市干脆没有出相关文件，只靠口头解释。

4、以租抵售收入额确认问题。

某公司“轻松保租”方式销售，即销售商铺时按合同金额的50%收取楼款，余下50%未收取楼款，但约定由该公司在售楼后的5年内以该铺的租金收入来抵顶。按规定50%的保租额也应按销售不动产收入征税（实质重于形式的原则）。

5、假按揭确认收入问题

某公司以公司内部高层人员名义办理了十套商铺的按揭。收到银行的按揭款记入“其他应付款—借款”，没有作销售处理。如果房地产开发企业以虚假的按揭贷款形式取得“售房收入”，同时向“购房人”开具了商品房销售发票或“购房人”办理了《房屋所有权证》及《房屋他项权利证》等手续，则无论房地产开发企业以后对该房屋是做销售退回还是再次转让处理，均应对其取得的售房收入预征所得税。

青岛地税函[2013]1号解答：首先，如问题所述，这种行为被定性为虚假按揭，属于违法行为。而税务处理应当建立在真实合法行为的基础之上，而不能以违法行为作为处理的基础。再次，税务处理是一种事后的行为，即在涉税行为确定后对其征税。因此，对于这种行为，如有关部门未对其作出处理，税务机关应按照原合同等证据进行税务处理；如法定纳税义务到期前有关部门已对其做出处理，则应根据有关部门处理后的结果进行税务处理，如果有关部门将其认定为违法所得，不再征税，反之，则征税。

6、未签订合同收取定金、诚意金税收不应预征所得税。

国税发[2009]31号文件规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。因此，具有预收款性质的订金、保证金、诚意金、内部认购会员卡或会员费也同预收的定金一样处理，暂时不用缴纳企业所得税，等签订销售合同（预售）合同后才予以纳税。

应区分为签订合同前（不预征）和签订合同后（预征）。

7、视同销售处理问题（1）视同销售行为：

用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵债、换取非货币资产等。开发产品转作自用不视同销售。(2）确认收入地点：

所有权或使用权转移之日，或实际取得利益权利之日。视同销售产品价格确认争议处理，房地产企业视同销售收入价格的方法和顺序：

（一）按本企业近期或本最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

8、房地产企业预收租金不预交所得税

31号文：第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证之前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。财税（2010）121号文件，免租期按原值缴纳房产税。

五、销售未完工开发产品疑难问题处理 1、31号文第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：

（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。

（二）开发项目位于地及地级市区及郊区的不得低于10%。

（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。

（四）属于经济适用房，限价房和危改方的，不得低于3%。

2、销售未完工开发产品预缴申报处理

计算确定预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

预缴申报：“中华人民共和国所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）”第5行加：特定业务计算的应纳税所得额

利润总额＝会计利润总额+取得预售收入预计毛利额-结转销售部分对应的预计毛利额

3、销售未完工开发产品汇算清缴申报： 31号文第九条：在纳税申报时，企业段出具对该项开发产品的实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

本年预售收入-本年结转销售的预售收入 附表16行“其他视同销售收入”

本年预售收入预计计税成本＝本年结转销售收入预计计税成本——附表二15行“其他视同销售成本”

本年预售收入预计计税成本＝预售收入*（1－预计计税毛利率）待摊税金的处理：

如在结转时进入损益类科目，同时在申报时在附表三扣除类40行“其他”调增调减。

完工后，及时结算计税成本，同时计算实际毛利额与对应预计毛利额的差额，计入当应纳税所得额。征管要求：

完工汇算清缴申报时，出具报告——完工产品实际毛利与预计毛利差异调整情况，税务机关需要的其他相关资料。

4、预缴时允许扣除当期营业税及与预收收入相关的税费

第十二条 企业发生的期间费用、已销开发品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。各省规定不同，何时扣，在于对已销产品的理解。缪慧频副司长在线答疑可以扣除。房地产开发企业已计提并已纳税申报的营业税金及附加但未实际缴纳是否可以税前扣除？ 不可以，必须按实际缴纳金额扣除。

问题：房开企业销售未完工产品预缴的营业税及土地增值税，在所得税清缴时如何扣除？

第一种在预缴营业税及土地增值税的当年扣除，也就是按预收房款乘以预计毛利率计算出毛利额后，可以扣除预缴营业税及土地增值税等，计算当年的所得额。

第二种 不在预缴营业税及土地增值税的当年扣除，而是在产品完工后，预收房款结转销售收入的那年税前扣除。

上述哪种方式是正确的理解？

国家税务总局纳税服务局人，第一种理解是正确的。

六、政府返还土地出让金和返还税收的处理

1、土地出让金返还的会计处理

企业按照招拍挂确定金额全额缴纳的土地出让金已经取得了全额票据，计入土地受让成本。而后政府给予返还款一般应确认为政府补助的性质。

与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期收益。

与收益相关的政府补助。

（一）用于补偿企业以后期间的相关费用或损失，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。

（二）用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。现实中，一般直接计入当期损益。

财税[2011]70：专项用途财政性资金企业所得税处理 企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入（5年内不征税，5年后再计入应纳税所得额），在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：

（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；

（二）财政部门或其他拨付资金的政府付部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；

（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。

问：A企业购买土地，国土局挂牌价100万元并按照100万元开票给企业，企业按照与政府签订的协议缴纳40万元，另外60万元的补贴由地方政府与国土局结算，不拨付给企业。企业按照40万元计入无形资产—土地并按规定期限摊销，请问政府补贴60万元 是否应征所得税？如果征税，是否允许企业按100万元计入土地成本进行摊销？ 答：根据企业所得税法第六条规定，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，都应计入收入总额。因此该笔补贴应计信企业的收入总额，同时地土地的计税成本为100万元。

问：土地增值税只预征不清算，做何处理？ 一些地方地地增值税只预征不清算。国税发[2010]53号，要求企业及时依法进行清算，核定征收率原则上不得低于5%

七、房地产企业借款利息税务处理疑难问题

1、财税（2008）121号文件：非金融企业关联方之间的借款扣除限额，不超过规定比例准予扣除。即债权性投资与其权益性投资的比例 为2：1，如果债权是投资的2倍以上，超过规定比例不予扣除。

2、问：向银行借款时作为利息外费用的顾问费是否能税前列支？ 根据会计准则来，可以资本化的计入资产，不能资本化的计入财务费用。

3、问：企业将资金无偿借给关联方，同时又向银行支付利息税前扣除问题。

答：企业如果有银行贷款但将资金无偿借给关联企业或个人的，其相当于银行贷款利息支出的部分（与生产经营无关）不得在税前扣除；

贷款自有资金出借确实未收取利息的可不计算利息收入。企业将资金无偿借给关联企业使用，其向银行支付的借款利息中应由关联方负担的部分，不得在税前扣除。

4、房企借款约定几年后一次性支付利息，收入、扣除如何确定？ 利息收入，按照合同约定的债务应付利息的日期确认收入的实现。相关的利息支出应在利息收入确认的当期扣除。

八、房地产企业资产损失的扣除疑难问题

房地产开发企业特有的财产损失项目（1）国家无偿收回土地使用权而形成的损失。

（2）开发产品整体报废或毁损的净损失。整体是指：以成本对象为计量单位。（而不是个别楼层质量问题返工属工程成本增加；如已经封顶了，整体倒塌属整体报废。）

专项申报：依据国税公告2011年25号 扣除项目：作为非货资产损失。

九、企业支付违约赔偿金扣缴个人所得税问题

关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复

国税函（2006）865号规定：商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房认不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付的违约金，属购房个人的“其他所得”，由房产公司代扣代缴个人所得税。

如因延期交房支付的违约金，不属解除合同之类，不代扣个人所得税。

十、房地产企业土地使用税是否计入开发成本？

税收没有特别的规定，所以遵循新的企业会计准则和会计制度的规定。

十一、甲供材的涉税问题

1、税务机关对甲供材关注的重点：

（1）甲方供材的发票都可以直接在开发企业所得税、土地增值税前扣除。

（2）甲方供材是否按规定由施工企业足额缴纳了营业税；开发企业是否重复列支成本。

（3）材料和设备的区别，甲供设备施工方不缴纳营业税。财税[2003]16号：其他建筑安装工程的计税营业额也不应包含设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。

2、甲供材料，发票如何开具？

（1）销售自产货物并施工——自产货物发票+工程发票（特殊混合销售）

（2）商贸公司销售外购并施工——全额货物发票（一般混合销售）（3）建筑公司销售外购并施工——全额工程发票（包工包料）

以上：同一纳税主体销售货物同时施工，区分货物来源及企业经营主业（可能一票或者是两票）

十一、售楼处、样板房、地下停车场所税务处理

1、房地产企业主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房 建造及装修费应计入开发间接费用核算扣除。

土地增值税清算，应按开发费用处理，而不是开发成本。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支，应做固定资产，折旧在管理费用中列支。

2、利用开发产品作为售楼部和样板房

房地产企业在主体内利用开发产品修建临时售楼部、样板房的，其发生设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。

3、租入并装修的售楼处，租金、装修费用计销售费用。

4、房地产企业利用规划配套设施作为售楼部、样板房 设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：

（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

5、停车场所的税务处理

企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。（摊入开发产品计税成本）

简化处理后，停车位的销售以及出租取得的收入属于净收入，没有成本配备了。

作为可售面积的地下车库，是成本对象。（可办理产权的地下车库，作为可售面积）

从事房地产开发经营业务的企业应当按照开发项目立项规定规定对停车场所进行界定： 与房屋一体的带产权停车场所，应当作为开发成本核算； 单独建造的停车场所，应当作为成本对象单独核算； 利用地下人防设施形成的停车场所，应当作为公共配套设施进行税务处理。

十二、房地产开发特殊预提费用的税务处理问题

所得税汇算前，房地产开发特殊预提费用的税务处理。

（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发飘发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

（二）公共配套设施尚未建造成尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

（三）应向政府直交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

1、出包工程结算款的预提处理。（1）预提条件（同时符合）：

A出包工程已全部完成（预提时点：完工）

B出包工程结算正在办理，绿化不能预提（绿化是基础设施，不属建筑安装工程）。

C可能结算的金额有充分的证明依据。D未全额取得发票。

（2）预提金额确定：未开票金额在出包合同金额扣除甲供材料金额后余额10%以内的部分，依以下计算所得取孰小数确定： 未开票金额＝出包工程合同总金额-已开票额；（出包工程合同总金额-甲供材料金额）*10%

2、公共配套设施成本的预提（1）预提条件（同时符合）：

A已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件； B尚未建造或尚未完工的；

C企业提取该项费用应以政府相关部门出具的《预算价格审批表》为依据。

（2）预提金额的确定：

公共配套设施预提成本＝预算造价-已实际发生的公共配套设施成本

3、报批报建费、物业完善费的预提

物业完善费用：应由企业承担的物业管理基金、公共维修基金或其他专项基金。

（1）预提条件：A开发产品已完工（未完工产品不得预提）B应向政府上交而未交。

（2）预提金额确定： 依政府相关文件规定，或相关政府部门发出的“缴费通知书”确定

（3）跟踪结算管理： 政府相关文件规定上交期限的，预提期限依规定的期限确定。

十三、房地产开发企业在汇算清缴期内没有取得相关支出的发票处理 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得合法凭据未取得的，不得计入计税成本，除了前述三项费用在汇算清缴前可以按规定预提。

后又取得，允许追补，但追补期限不得超过5年，但得做专项申报说明。——青岛地税

十四、房地产企业向境外支付设计费商标使用费等涉税问题

以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公正机构的确认证明。

第四篇：所得税汇算清缴账务处理

企业所得税汇算清缴涉及到哪些账务处理呢？

企业所得税汇算清缴根据《企业所得税暂行条例》的规定，企业所得税按年计算，分月或分季预缴。按月（季）预缴（一般是分季度预缴），公司年终汇算清缴所得税的会计处理如下： 1．按月或按季计算应预缴所得税额： 借：所得税

贷：应交税费--应交企业所得税

2.缴纳季度所得税时：

借：应交税费--应交企业所得税

贷：银行存款

3.跨年5月30日前汇算清缴，全年应交所得税额减去已预缴税额，正数是应补税额： 借：以前损益调整

贷：应交税费--应交企业所得税 4.缴纳汇算清应缴税款： 借：应交税费--应交企业所得税

贷：银行存款 5.重新分配利润： 借：利润分配--未分配利润

贷：以前损益调整

6.汇算清缴，如果计算出全年应纳所得税额少于已预缴税额： 借：应交税费--应交企业所得税（其他应收款--应收多缴所得税款）

贷：以前损益调整 7.重新分配利润： 借：以前损益调整

贷：利润分配--未分配利润 8.经税务机关审核批准退还多缴税款： 借：银行存款

贷：应交税金--应交企业所得税（其他应收款--应收多缴所得税款）9.对多缴所得税额不办理退税，用以抵缴下预缴所得税： 借：所得税

贷：应交税费--应交企业所得税（其他应收款-应收多缴所得税款）10.免税企业也要做分录： 借：所得税

贷：应交税费--应交所得税 借：应交税费--应交所得税

贷：资本公积 借：本年利润

贷：所得税

第五篇：汇算清缴后补缴企业所得税账务处理

汇算清缴后补缴企业所得税账务处理

方案一：传统做法——调整以前损益

一、预缴税额多缴了(全年应纳所得税额少于已预缴税额)

1、汇算清缴后，全年应纳所得税额少于已预缴税额

借：应交税金-应交企业所得税

贷：以前损益调整

2、结转以前损益调整

借：以前损益调整

贷：利润分配-未分配利润

3、调整“利润分配”有关数额(如没有计提盈余公积金，不需要该笔分类)

借：利润分配-未分配利润

贷：盈余公积-法定盈余公积

盈余公积-法定公益金

4.多预缴税额两种情况处理：退税或者抵税

(1)经税务机关审核批准退还多缴税款：

借：银行存款

贷：应交税费-应交企业所得税

(2)对多缴所得税额不办理退税，用以抵缴下预缴所得税

借：所得税

贷：应交税费-应交企业所得税

二、补缴企业所得税

汇算清缴，全年应交所得税额减去已预缴税额，正数是应补税额：

1、汇算清缴后，补缴企业所得税

借：以前损益调整

贷：应交税费--应交企业所得税

2、缴纳汇算清应缴税款

借：应交税费--应交企业所得

贷：银行存款

3、结转以前损益调整

借：利润分配-未分配利润

贷：以前损益调整

4、调整“利润分配”有关数额(如没有计提盈余公积金，不需要该笔分类)

借：盈余公积-法定盈余公积

盈余公积-法定公益金

贷：利润分配-未分配利润

三、报表的调整

1、调整本资产负债表“应交税费”、“盈余公积”、“未分配利润”项目的年初数;

2、调整本利润分配表“年初未分配利润”项目的金额。

四、疑问：没有了“以前损益调整”科目

《企业会计准则应用指南——会计科目和主要账务处理》规定：“以前损益调整”科目核算企业本发生的调整以前损益的事项以及本发现的重要前期差错更正涉及调整以前损益的事项。企业在资产负债表日至财务报告批准报出日之间发生的需要调整报告损益的事项，也在本科目核算。

“以前损益调整”科目结转后应无余额。

也就是说“以前损益调整”在会计报表上没有体现，只是一个过渡科目，结转后应无余额。

方案二：大胆简单的做法——进当期损益：前提是补缴税额对于会计报表“影响不重大”

一、预缴税额多缴了：全年应纳所得税额少于已预缴税额

1、汇算清缴后，全年应纳所得税额少于已预缴税额

借：应交税费-应交企业所得税

贷：所得税费用

2、多预缴税额两种情况处理：退税或者抵税

(1)经税务机关审核批准退还多缴税款：

借：银行存款

贷：应交税费-应交企业所得税

(2)对多缴所得税额不办理退税，用以抵缴下预缴所得税

借：所得税费用

贷：应交税费-应交企业所得税

二、补缴企业所得税

1、汇算清缴后，补缴企业所得税

借：所得税费用

贷：应交税费--应交企业所得税

2.缴纳企业所得税时：

借：应交税费--应交企业所得税

贷：银行存款

三、税法和会计准则规定的疑问和支持

1、来年企业所得税汇算清缴时，要不要进行纳税调整

【例】企业2014年5月份对2013所得税进行汇算清缴，补缴企业所得税5万元，属于影响非重大，如果将该“补缴企业所得税5万元”计入2014的当期损益，即直接进“所得税费用”科目，在2015年1-5月份对2014所得税进行汇算清缴，需不需对该补缴的2013的企业所得税费用，进行纳税调整吗?

答：不需要。

根据《中华人民共和国企业所得税法》(中华人民共和国主席令第63号)第八条规定：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(国务院令第512号)第三十一条规定：企业所得税法第八条所称税金，是指企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加。

也就是说，企业所得税不允许在计算应纳税所得额时扣除，更不用说调整了！

另说：如果企业所得税税费能在税前扣除，企业也就没有办法算出企业所得税了，计算过程是死循环。

2、会计准则的规定

《企业会计准则-会计政策、会计估计变更和会计差错更正》中的规定

根据该准则规定，会计差错分为三种情况进行更正：

(1)本期发现的与本期相关的会计差错，应调整本期相关项目。此类情况不使用“以前损益调整”科目。

(2)本期发现的与前期相关的非重大会计差错，如影响损益，应直接计入本期净损益，会计报表其他相关项目也应作为本期数一并调整;如不影响损益，应调整本期相关项目。此类情况不使用“以前损益调整”科目。

(3)本期发现的与前期相关的重大会计差错，如影响损益，应根据其对损益的影响数调整差错发现当期的期初留存收益，会计报表其他相关项目的期初数也应一并调整；如不影响损益，应调整会计报表相关项目的期初数。此类情况应使用“以前损益调整”科目。

也就是说，影响不重大，应直接计入本期净损益，会计报表其他相关项目也应作为本期数一并调整。

方案三：错误的做法——直接进利润分配-未分配利润

如：补缴企业所得税

1、汇算清缴后，补缴企业所得税

借：利润分配-未分配利润

贷：应交税费--应交企业所得税

2.缴纳企业所得税时：

借：应交税费--应交企业所得税

贷：银行存款

注：《企业会计准则应用指南——会计科目和主要账务处理》规定：

“利润分配”科目是核算企业利润的分配(或亏损的弥补)和历年分配(或弥补)后的积存余额、“利润分配”科目应当分别“提取法定盈余公积”、“提取任意盈余公积”、“应付现金股利或利润”、“转作股本的股利”、“盈余公积补亏”和“未分配利润”等进行明细核算。也就是不能直接进“利润分配”科目。