房地产经纪人复习题参考答案

第一篇：房地产经纪人复习题参考答案

房地产经纪部分复习题参考答案

三、填空题

1．经纪人的特点之一是以（信息）为资本。

2．我国最早的中介出现于两汉时期马市，当时把经纪人叫（驵侩）。3．具有最大限度实现财物价值特点的经纪活动是（拍卖）。

4．买受人未按约定领取拍卖标的的，应当支付由此产生的（保管费）。5．房地产属于不动产，房地产权属的设定与转移必须办理（权属登记）。6．房地产抵押未经（登记），抵押权不具有优先受偿权。

7．住房置业担保公司的组织形式有有限责任公司和（股份有限公司）两种形式。8．（信息）是居间人拥有的资源和资本。

9．房地产权属审核一般采用“三审定案”的方法，即采用初审、复审和（审批）的方法。

10．两个以上房地产产权人对全部共有房地产享有平等权利关系的共有形式是（共同共有）。

11．中介服务以收取一定的（报酬）为活动的目的。

12．房地产经纪活动程序的第一步是（收集和运用信息）。13．居间起源于（希腊）。

14.房地产经纪机构经营模式可分为无店铺经营模式、有店铺经营模式和（网络经营模式）。

15.《物权法》是确认（财产归属与利用关系）的基本法律。16.我国《物权法》规定了（抵押权）、质权和留置权三种担保物权。

17.按照双方当事人是否互相享有权利、互相承担义务，赠与合同属于（单务合同）。18.合同是平等主体之间的（民事）法律关系。

19.个人住房公积金贷款是指以（住房公积金）为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放的定向专项住房消费贷款。

20.一般购买定向销售（安置）经济适用房的贷款期限不得超过（）年。

21.一般购买公有现住房或建造、翻建、大修自有住房的，其贷款期限不得超过（）年。22.契税是指在土地、房屋权属发生转移是，对（产权承受人）征收的一种税。23.契税的课税对象为（发生产权转移变动的土地、房屋）。24.契税的税率为（3%~5%）。

25.土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的（土地增值额）。26.房地产买卖的佣金收取，一般规定为房地产交易价格的（1%~3%）。

27.房地产居间业务中房源信息的处理方式主要有：纸张载体、计算机和（计算机联机系统）。

28.房地产居间业务的房源，按客户性质可分为（机构客户）和（个人客户）。29.当居间未促成合同成立，居间人无报酬时，经纪人可以请求委托人支付从事居间活动支出的必要费用，费用的提出应以（合理、必要）为前提。

30.以代理权产生的依据不同，可将代理分为（委托代理）、（法定代理）和指定代理。

31.委托代理合同中委托人的义务和责任主要是（支付费用）、（付酬）和赔偿责任。32.（委托合同）用以确立代理关系，而《授权委托书》用以明确具体的代理权限。33.委托代理合同中受托人的义务和责任主要有（办理委托事务义务）、（报告义务）、（转移收益义务）和违约责任。

34.商品房销售代理类型可分为现售代理和（预售代理）。

35.商品房销售代理方，必须是经工商登记注册，领取（营业执照），并到房地产管理部门进行备案的经纪机构。

36.商品房销售代理的方式可分为（独家代理）、（共同代理）和参与代理。

四、名词解释

1．自由佣金——经纪人与委托人协商确定的佣金，写入合同后具有法律效力。

2．房地产经纪人——在房地产经纪活动的各个环节中，收集加工、提供房地产信息，沟通买卖双方，并接受客户委托从事房地产居间、代理或行纪业务，以收取佣金为目的的公民、法人和其他经济组织。

3．独家代理——只有合同确定的经纪人才有权出售该物业和获得佣金，其他任何人包括业主都不能超越该经纪人权力的房地产代理方式。

4．房地产信息——是指消息和信号所含的具体内容和意义是房地产业方面的或与房地产业有关的内容。5．地役权——是指以他人不动产的利用提高自身不动产效益的权利。

6．法定佣金——经纪人从事特定经纪业务时，按照国家对特定经纪业务规定的佣金标准获得的佣金。具有强制效力。

7．托伦斯登记制——为澳大利亚人托伦斯所创，在核准登记以后发给权利人权属证书，房地产权利一旦载入政府产籍，产权状态就明确地记载在权属证书上，权利人可以凭证行使房地产权利。

8．经纪——在市场经济中，为促成他人交易而从事居间、行纪、代理及咨询等有偿中介服务活动。

9．房地产咨询——咨询是指从事咨询工作的人员运用所掌握的信息、知识、经验、技术和职能为客户提供其所需要的信息和智力服务活动。

10.抵押房地产处分——债务履行期届满抵押权人未受清偿的抵押权人依法对抵押房地产采取折价、拍卖或变卖，以所得价款优先受偿。

11.个人住房公积金贷款——指以住房公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放，定向用于在本行政区域内购买、建造、翻建、大修自由住房的专项住房消费贷款。12.土地增值税——对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。

13.契税——在土地、房屋权属发生转移是，对产权承受人征收的一种税。

14.房地产居间合同——当事人双方约定一方接受他方的委托，并按照他方的指示要求，为他方提供订立合同的机会或充当为订约媒介服务，委托人给付报酬的合同。

15.商品房销售代理——指房地产经纪人接受房地产开发商的委托，按委托人的基本要求进行商品房销售并收取佣金的行为。

五、简答题（答题时简略说明各要点）1．什么是无权代理？有哪几种情况？

答：无权代理是指行为人没有代理权而以他人的名义进行民事、经济活动的情况。无权代理的情况有：无代理权的代理行为；超越代理权限的代理行为；代理权终止后的代理行为。

2．经纪人在选择委托人时应注意哪些问题？

答：（1）委托人的民事行为能力；（2）委托人与委托事务的关联性；（3）委托人的资信状况；（4）委托人有无被禁止参与交易的情形。

3．简要回答房地产法律咨询的主要内容。

答：（1）为委托人提供解决房地产纠纷处理的法律依据；

（2）兼有律师资格都可以受聘担任各类房地产企业的法律顾问；

（3）为委托人化解可能因法庭判决所带来的风险；

（4）为维护委托人的正当利益提供法律依据；

（5）为委托人组织诉讼文件资料，通过法庭来维护委托人的合法权益。

4.合同的概念和特征是什么？

答：合同是平等主体的自然人、法人或其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的意思表示一致的协议。

特征：

1、合同是平等主体间的民事法律关系；

2、合同是两方以上当事人的法律行为；

3、合同是从法律上明确当事人间特定权利与义务关系的文件；

4、合同是具有相应法律效力的协议。

5．居间人承担赔偿损失义务的条件有哪些？

答：（1）有损害委托人利益的主观故意。如疏忽大意则不构成承担责任的条件。（2）有实施侵害委托人利益的客观上的行为。（3）须有委托人损害事实的发生。

6．居间活动有怎样的特点？

答：（1）居间人只能以自己名义进行活动；（2）居间活动业务内容广，渗透到房地产经济活动整个过程；（3）居间介入房地产交易活动程度较浅，时间较短；（4）居间是一种有偿的商业服务活动；（5）房地产居间业务专业性强。

7.房地产经纪人员的职业能力与职业道德的基本要求有哪些？

答：职业道德：遵纪守法；诚实守信；尽职尽责；规范服务；公平竞争。

职业能力：调查研究能力；人际沟通能力；协调成交能力；观察判断能力；开拓创新能力。

8.房地产经纪人的权利和义务有哪些？ 答：权利：依法开展经纪业务活动的权利；请求和获得报酬的权利；请求支付成本费用的权利；获得房地产信息、资料权利；保护掌握的信息和积累的劳动成果权利；请求索赔的权利；法律、法规和规章规定的以及双方约定的其他权利。

义务：合法经营的义务；诚实介绍的义务；尽忠职守的义务；公平中介的义务；接受管理监督并依法纳税的义务；法律、法规和规章规定的其他义务。

9.个人住房公积金贷款与一般个人住房贷款的区别是什么？P137 答：（1）性质不同：个人住房公积金贷款数政策性个人住房贷款，资金来源为单位和个人共同缴存的公积金存款，一般个人住房贷款属于商业银行自主发放的商业性贷款，资金来源为银行自行吸收的各类存款。

（2）发放方式不同：前者贷款方式为委托贷款，其贷款人是住房公积金管理中心，由住房公积金管理中心委托指定银行办理发放手续，一般个人住房贷款由商业银行发放，贷款风险由银行自己承担。

（3）贷款对象不同：前者是住房公积金缴存人和汇缴单位的离退休职工，一般个人住房贷款是对一切具有完全民事行为能力、符合银行规定的贷款条件的自然人发放。

（4）贷款条件不同：在贷款额度、期限上有不同的规定，且个人住房公积金贷款利率比i一般个人住房贷款利率优惠。

10.房地产居间活动的特征有哪些？

答：（1）只以自己的名义进行活动；（2）活动业务内容广，可以包括房屋买卖居间、租赁居间、置换居间、土地使用权换让居间等；（3）房地产居间人介入交易双方的交易活动程度较浅；（4）是一种有偿的商业服务行为，完成约定居间活动的经纪人有权收取佣金；（5）业务专业性强。

11.房地产居间合同的法律特征是什么？

答：（1）合同以促成委托人与第三人订立合同为目的；（2）居间人在合同关系中处于介绍人的地位；（3）居间合同具有诺成性、双务性和不要式性，诺成性即合同的成立无需实物的交付，双务性指双方均需承担一定义务，不要式性指口头或书面形式均可；（4）居间合同具有有偿性。12.房地产居间人的权利和义务有哪些？

答：权利：（1）获得报酬的权利：报酬支付的前提须是居间人促成委托人与第三人的合同成立；（2）获得居间活动的费用权利：居间人促成合同成立的，居间活动费用由居间人负担，未促成合同成立的，居间人在无报酬的情况下，可请求委托人支付居间活动支出的必要费用。义务：（1）居间人的报告义务：依诚实信用原则，对订约有影响的事项虽不负积极调查业务，但就所知事项负有报告于委托人的义务；（2）赔偿损失的义务，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。

13.代理的概念和特征？

答：概念：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的、其民事责任由被代理人承担的法律行为。

特征：（1）代理人必须在代理权限范围内实施代理行为；（2）代理人以被代理人名义实施代理行为；（3）代理人在被代理人的授权范围内独立地表达自己的意志；（4）被代理人对代理行为承担民事责任，包括合法行为和不当代理行为。

14.商品房现售应符合哪些条件？

答：房地产开发企业应具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置已落实；供水、电、热、气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付适用条件或已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已落实。

六、论述题（答题时需要详细说明各个要点）1．试述房地产中介行业自律组织的地位和作用。

答：从管理系统论的角度来说，对房地产中介的管理包括微观、中观、宏观三个层次房地产中介行业自律组织，如各个协会或专业学会是房地产中介自己的组织，或是附属于政府部门的一个较为弱化的管理层次，是连接政府和中介机构或个人的桥梁，是对房地产中介管理中观层次。

房地产中介行业组织有如下的作用：一是协同政府管理房地产中介行业；二是促进房地产信息资源利用效率；三是规范房地产中介企业的行为；四是提高房地产中介专业人员的素质。

2．试说明房地产纠纷的表现和内容。

答：

（一）产权权属界址纠纷。主要包括土地使用权和房屋所有权在转让、交换、继承、赠与、分割、析产等活动中引起的产权归属、产权界址厘定等方面的纠纷。

（二）租赁活动中的权利和义务纠纷。主要包括房地产租赁契约在履行、终止、延续、退约中引起的纠纷，房主未能及时尽修缮义务以及因租金交纳、拖欠、调整等引起的经济纠纷。

（三）商品房买卖中出现的纠纷。如预售中开发商未能按期承诺的质量、期限交付使用，或未能兑现售后服务的承诺等，而引起的消费者不满。

（四）落实住房政策中的纠纷。如占房单位或职工拒绝退房、互助迁出后又将占用的房屋转让他人以及其他不符合住房政策的行为而引发的纠纷。

（五）房地产中介服务活动中发生的纠纷。如中介机构或个人未按协议提供一定质量的服务，委托方拖欠服务费等引起的纠纷。

3.个人住房公积金贷款额度的计算方法有哪些？

答：个人住房公积金贷款额度的计算，要根据还款能力、贷款成数、住房公积金账户内存储余额倍数和贷款最高限额四个条件确定，四者中的最小值就是借款人最高可贷数额。（1）按还款能力计算：其贷款额度为

[（借款人（或夫妻双方）月工资总额+借款人（或夫妻双方）所在单位公积金月缴存款）*还款能力系数-借款人（或夫妻双方）现有贷款月应还款总额]*贷款期限（月），其中还款能力系数一般为40%。

（2）按房屋价格计算：其贷款额度为房屋价格乘以贷款成数，贷款成数根据购、建、修房屋的不同类型来确定，一般购买商品住房、限价商品住房、定向销售（安置）经济适用房、私产住房的，其额度不超过所购房屋评估价格的80%，购买公有现有住房、建造、翻建、大修自有住房的，贷款额度不超过房屋价格或费用的70%。

（3）按住房公积金账户储存余额倍数计算：单笔住房公积金贷款额度不得高于借款人或夫妻双方住房公积金账户储存余额的20倍。

（4）按贷款最高限额计算：最高限额40万，使用本人及其配偶住房公积金贷款的最高额度60万。

以上条件和比例等值可随政策变化调整。4.试述个人住房公积金贷款的基本程序？

答：（1）借款申请。借款人携带贷款申请资料提出贷款申请，提供的材料包括身份证、户口薄、住房公积金卡，《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》以及发票、担保资料以及住房公积金管理中心和贷款承办银行要求提供的其他材料。贷款承办银行受理并审核，审核确认后指导借款人打印《住房公积金（组合）贷款申请表》，并由借款人确认。

（2）贷款初审。贷款银行根据借款人及其配偶的住房公积金缴存情况、年龄及借款人所购（或建、修、置换）房屋价格，计算借款人实际贷款最高限额，确定贷款期限。（3）贷款担保，签订借款合同和抵押合同。

（4）办理抵押登记。用房产抵押的，借款人和贷款银行在填写好的《房屋他项权利申请登记表》上加盖抵押人和抵押权人印章，并办理抵押登记手续。（5）办理保险手续。

（6）贷款资金的请领和划拨。借款人办完担保和保险手续后，将资料交给贷款银行，银行开出《职工个人住房组合贷款指标通知书》，填报《职工个人住房组合贷款基金请领表》，将两项上报住房公积金管理中心，请领贷款资金，经审核同意后划拨贷款资金。（7）贷款使用，借款人到贷款银行办理贷款使用手续。

5.试述房地产居间业务的操作流程？

答：（1）房地产居间业务开拓。即通过广告宣传和公共关系活动等，争取客户，开拓市场。（2）房地产居间业务洽谈。居间人应充分了解客户意图与要求；同时查验有关证明文件如身份证明、房地产权证、公司营业执照等，了解委托人主体资格、生产经营状况及信誉；然后告知自己及经纪机构姓名、资格及房地产经纪执业规范必须告知的所有事项；最后就居间方式、佣金标准、服务标准及拟采用的居间经纪合同类型与文本等关键事项协商，对委托达成共识。

（3）房地产查验。即对接受委托的房地产的权属状况、文字资料、现场情况等进行查验，查验内容包括房产的物质状况（包括具体位置、户型、朝向、建筑结构、设备、装修情况、成新度等），房地产的权属状况、权属类别与范围，房地产其他权利设定情况，房地产的环境状况等。

（4）签订房地产居间合同。既可采用政府制定的合同示范文本，也可双方共同协商自行拟定。

（5）信息的收集与传播。房地产经纪人受理委托后，首先应收集物业信息，包括房地产标 的物信息、与委托房地产相关的市场信息和委托方信息等；再进行信息传播，通过报纸、电视广告、经纪机构店铺、网络、邮发函件等吸引潜在交易对象。

（6）买房或承租方看房。经纪人有义务引领买方（承租方）现场查验，并充分告知与该房产相关的有利或不利因素。

（7）撮合交易。经纪人应尽力协调矛盾，促使交易双方达成共识。

6.试述房屋买卖代理业务的一般操作步骤？

答：（1）确定委托代理关系，房地产经纪人与开发商或业主通过签订委托合同，得到开发商的授权委托，取得代理商身份，并在委托合同中明确代理方式、中介费用的支取方式及其比例等。同时，经纪人在接受委托时应审查开发商有无《商品房销售许可证》、涉外销售的，还应有《涉外销售许可证》，对二手房应审查“双证”即《房屋所有权证》和《土地使用权证》。

（2）进行市场销售的可行性论证。进行市场销售前景的分析、论证，从代理项目所处区位、投资结构、平面布局、小区环境及开发商或业主的报价等进行市场可行性论证，把握市场的消费层次及特点。

（3）制定促销计划。在可行性论证基础上，针对确定的消费层次设计促销广告、制作售楼书、楼盘模型，并确定房屋基价、楼层价、朝向价。

（4）与客户接洽、谈判、签约。首先接受客户咨询，针对客户的需求有选择地向客户推荐自己所代理的物业；客户如有购房意向，应要求客户与代理商签订《购房意向书》，或签订《购房委托书》以确定委托代理关系；客户已有明确购房意向后，即可带客户到现场看房，必要时还可要求客户在销售现场进行看房登记，并支付一定的看房费或钥匙押金；客户正式选中房后，应要求客户签订购房协议，在买主付清房款后，双方办理登记过户手续。（5）取得代理费。代理商的代理费应向委托人（业主）收取而不能向交易相对人收取，收费标准根据代理项目的不同而不同，可按成交价格总额的0.5%~2.5%计收，实行独家代理的，标准有委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。

7.商品房预售代理应注意哪些问题？ 答：应注意以下问题：

（1）商品房预售应符合以下条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证和施工许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资 金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

（2）开发经营企业应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

（3）签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。商品房的预售可以委托代理人办理，但必须有书面委托书。

（4）预售商品房违反规定的处罚。开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，将责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处已收取的预付款1%以下的罚款。

（5）商品房预收款收取和监管。开发商可根据商品房建设工程的进度分期收取预售款。还应委托监管银行监管，专项用于所预售的商品房建设。开发企业不按规定使用预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。（6）预售商品房建筑设计变更。对已经预售的商品房，开发商不得随意变更建筑设计，如要变更，一定要在征得预购人同意、并报规划管理部门审核批准后，与预购人订立预售合同变更协议；未征得预购人同意而自行变更的，预购人有权要求解除预售合同，此时，开发商应承担违约责任。

（7）预售商品房建筑面积增减。关于预售商品房建筑面积增减问题，大致有以下几种情况并可按相应的办法加以处理：①按国家和地方城市有关规定分摊的共用部位建筑面积误差或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的建筑面积误差，预售合同约定的转让总价格不变；

②由于建筑设计变更而造成建筑面积增减的，在建筑设计未经预购人同意的情况下，应由开发商承担责任；③除上述情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款，建筑面积不足预售合同约定的，开发商退还不足部分的价款。

第二篇：房地产策划复习题答案(大部分)

房地产项目策划复习题

1.房地产项目策划的涵义

房地产项目策划是指根据房地产开发项目的具体目标，以市场调研和市场定位为基础，综合运用各种策划手段，并以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。有以下几层意思：⑴具有明确的目标；⑵在市场调研和市场定位基础上进行；⑶需要遵循特定程序；⑷综合运用各种策划手段；⑸最终要提供可操作性的策划文本

2.房地产项目策划基本程序有哪几个阶段及每个阶段的主要内容有哪些?(详见6—8页)

⑴研究项目的背景:环境考察和文献研究

⑵确定目标：从形式、功能、经济和时间考虑

⑶收集和分析信息：两个指导原则①着眼于目标；②怎样利用信息

⑷拟定策划方案：①书面大纲；②目标客户确认；③产品定位；④主要卖点的提炼；⑤推广建议（品牌形象树立、广告创作、营销手段）

答：按房地产项目策划的发展进程分阶段

（1）项目用地的获取与选址（获取土地使用权）

（2）房地产市场调查（问卷调查了解消费者心理，寻找目标客户）

（3）房地产项目投资策划（投资环境分析，确定项目投资方向，投资组合及确定项目的总体资金运作方案）

（4）房地产项目定位（项目市场定位，产品定位，概念设计）

（5）房地产项目规划设计（项目整体规划方案设计，确定建筑风格和楼盘特色，住宅设计，公共建筑规划设计，景观设计）

（6）房地产项目营销策划（定价策略，营销前准备工作，制订营销计划并对实施过程进行控制和管理；整合传媒资源，分析广告时机选择和节奏控制，进行产品宣传，推广活动的策划）

（7）房地产经营策划（物业管理，物业设施管理，物业资产管理和房地产组合投资管理）

3.市场调查分为几个阶段,每一阶段程序具体步骤.⑴准备阶段：①提出问题，确定目标；②初步情况分析（非正式调查）；③制定调查方案、计划⑵实施阶段：④建立调查组织；⑤收集第二手资料；⑥收集第一手资料

⑶分析和总结阶段：⑦数据的分析与解释；⑧撰写调研报告；⑨总结、反馈

4.系统抽样,分层抽样,随机抽样,PPS抽样的区别与适用情况.◇系统抽样：等距抽样、机械抽样或间隔抽样，它是把总体的元素进行编号排序，再计算出某种间隔，然后按这一固定的间隔抽取元素来组成样本的方法。优点：样本在总体中分布比较均匀，具有较高代表性，抽样误差小于简单随机抽样，而且比较简单易行，只要抽取了第一个样本，整个样本就都确定了。缺点：调查总体单位不能太多，而且要有完整的登记册，否则就难以进行。使用这种方法要注意避免抽样间隔与调查对象的周期性节奏相重合。

◇分层抽样：又称类型抽样，就是先将总体各单位按一定标准分成若干类型（或层次）；然后，根据各类型（或层次）所包含的抽样单位数与总体单位数的比例，确定从各类型中抽取样本单位的数量；最后，按照简单随机抽样或等距随机抽样方法从各类型（或层次）中抽取样本。

优点：（1）它适用于总体单位数量较多、单位之间差异较大的调查对象，而且抽样误差较小或所需样本数量较少。（2）便于了解总体内不同层次情况，便于对总体中不同类型进行单独研究。缺点：必须对总体各单位的情况有较多的了解，否则就无法科学分类，而这一点在实际调查之前又往往难以做到。◇简单随机抽样又称纯随机抽样，就是按照等概率原则直接从总体中抽取元素组成样本。样本所含元素数小于总体所含元素数。

优点：在抽样过程中完全排除了主观因素的干扰，简单，易行，只要有总体各单位名单就行。缺点：

只适应总体单位数量不大的调查，如果总体单位多，则编制抽样框的工作量太大或不可行；

◇PPS抽样又全称为“概率与元素的规模大小成比例的抽样”，在多段抽样中通过各阶段的不等概率换取最终的、总体的等概率。

①确定第一阶段抽样单位（群）名单，根据其规模计算其在总体规模中所占比例（被抽中概率）。②将各单位的比例依次累计，并根据比例的累计数依次写出各单位所对应的选择号码范围（该范围大小等于单位规模所占的比例）。③采用随机数表的方法或系统抽样的方法选择号码，号码对应的单位入选第一阶段的样本。④开始第二阶段抽样（可以继续进行第二级单位的抽取，方法同上），直到最后一层单位（群）。⑤在每个最终抽取的单位（群）中随机抽取一定数量元素组成样本。

优点：克服了多段抽样误差较大的缺点。

缺点：必须知道每一个群的规模和总体规模，操作难度增大。

5.一手资料收集中调查样本的设计和样本采集程序及考虑内容【见P60-65】

一手资料：又称为原始资料是指调查人员通过现场实地调查，如访问、实验或观察等方法所搜集的资料。其特点是：针对性强，适用性好，但成本较高

6.二手资料的收集途径及作用

二手资料又称为案头研究，可分为内部数据资料和外部数据资料。其中内部数据资料来自企业内部自有的数据资料。外部数据资料包括出版物类、计算机数据库、向专业的市场研究公司或信息咨询公司购买。作用：⑴若资料相当完善，可给调查研究提供一个完整的解决方案；⑵若资料不完善，可填补一些人们在调查研究中的空白，同时还能提出一个合适的研究方法为策划人在日后收集第一手资料时所遵循。

7.深度访谈法的适用范围（P64）

深度访谈法是一种无结构、直接的、类似记者采访的一对一的访问。最适于做探测性调查，了解一些复杂和抽象的问题，通常用于目标客户的需求调查，如调查住宅、写字楼及商城的潜在客户对理想物业单元的要求。

8.房地产细分的含义及细分市场的依据

房地产市场细分指开发商把房地产市场按照客户去求上的差异划分为具有类似性的若干不同购买群体。市场细分的依据：①市场调研的结果②项目特征③开发商状况

9.如何对市场进行细分（市场细分的步骤）

①依据需求选定产品市场范围；②列举潜在顾客的基本需求；③分析潜在顾客的不同需求；④移去潜在客户的共同需求；⑤给不同的分市场取名；⑥进一步分析各市场的特点；⑦测量每个市场的规模

10.目标市场的含义及与目标客户群的区别与联系

房地产目标市场是开发企业所追求的、希望达到的某一类房地产市场。

目标客户群是指对发展商开发建设的房子认可并实施了购买行行动而成为了业主，组成了发展商开发建设的房子的业主团体

11.目标客户群锁定的主要内容

①客户群年龄结构；②客户群职业特征；③客户群区域结构；④客户群的商品房消费能力、消费方式；⑤客户群对商品房特征的需求；⑥客户群对环境及配套设施的需求；⑦客户群对物业管理的需求；⑧客户群购买商品房的目的12.市场定位的概念，为什么要进行市场定位

市场定位即目标市场的选择是根据消费者需求的差别性和企业资源的有限性的矛盾而确定的项目在市

场上的适当位置的过程。

意义：⑴它体现出与项目的充分完美结合，其原则是要让目标市场与项目自身最佳结合；⑵确保企业的最佳利益点：最佳利益指所有可能实现的目标市场中的最大利益市场。

⑶它是项目成功的重要环节

13.房地产项目的概念设计：指开发商（策划者）对拟建项目提出的一种概念、意图、精神、思想，一种贯穿于整个项目的灵魂，是项目开发的主题，故有人认为其实项目的主题策划。主要有生态推理型、人性推理型、文化推理型。

14.房地产营销策划的定义：房地产营销理念的指导下，根据房地产开发项目的具体目标，在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上，通过客观的市场调研和市场定位等前期运作，综合运用各种策划手段，按一定的程序对未来的房地产开发项目相关的营销活动进行创作性的规划、设计、并以具有可操作性的房地产营销策划方案作为结果的活动。

15.房地产项目营销策划的基本程序及包含内容（P331-332）

基本程序：①获取策划业务；②界定业务范围；③收集信息；④组织创意；⑤撰写策划报告；⑥提交成果

内容：①项目定位；②项目定价；③市场推广

16.新产品定价策略包括：（P334-335）①高价定价策略：指开发商推出的产品上市之初，产品价格定得较高，以便在短期内获得高额利润；②渗透定价策略：即低价格策略，指开发商新产品上市之初将价格定得较低，以吸引大量的消费者，迅速打开市场；③温和定价策略：产品上市之初，采用买卖双方都有利的温和策略，其价格介于高价定价和渗透定价之间，避免了因高价而带来的市场风险，又可避免因低价而带来的资金回收困难。

17.差别定价策略包含：（P335-336）①对不同的顾客规定不同的价格；②不同的部位规定不同的价格；③不同时间规定不同的价格

18.调价的主要因素：①法律、政策因素；②供求变化关系；③成本和资金因素；④竞争因素；⑤购房者心里因素

19.低开高走与高开低走的运作模式及优缺点，并考虑两种方式调价的策略

低开高走：（P339-341）

◇含义：通过有竞争力的价格吸引买家关注，刺激购买欲，以销量促进早期资金回流，一旦树立物美价廉的印象后，再逐渐拉升价位。从消费行为学角度看，该模式具有保值增值的功能，是对买房趋利心理的纵向挖掘。

◇优点：①价廉物美是每一个购房者的愿望；②低价开盘，价格的主动权掌握在开发商手中，价格调高，幅度多少，可根据市场反应灵活操控；③资金能迅速回笼，有利于营销计划的执行和营销措施的实施；④先低后高实现了前期购楼者的升值承诺，开发商容易形成良好口碑。

缺点：①低利润是低价的必然结果；②低价给人一种“便宜没好货”的感觉，伤害楼盘整体形象。◇调价策略：①掌握好调价的频率和幅度，一般是以7-10填为一周期，每次涨幅在3%-5%之间；②调价期间可配以适当的折扣或优惠政策作为过渡，有新生客源时再撤销折扣；③提价要精心策划、严格保密。才能收到出奇制胜的效果；④提价时要勾勒出新的卖点，刺激消费者信心，提价后要加大对已经购买的业主宣传，让其知晓所购物业已经升值，向亲戚朋友宣传，起到口头传播的作用；⑤最差的单元一般在开盘初期推出来，这是保证后期顺利发售的先决条件。

高开低走：（P341-342）

◇含义：先定高价，然后随需求减少而降价。阶段性高额利润，速战速决的回收资金。

◇优点：①便于获取最大的利润；②高价未必高品质，但高品质必然需要高价支撑，因此容易形成先声夺人的气势，给人以楼盘高品质的展示；③由于高开低走，价格是先高后低，或者定价高折扣大，消费者会感到一定的优惠。

◇缺点：①价格高，难以聚集人气，难以形成抢购风，楼盘营销有一定的风险；②先高后低虽然迎合了后期的消费者，但无论如何，对前期消费者是飞航不公平的，对开发商的品牌有一定影响。

◇调价策略：①一次调价幅度不可太大，否则容易引起市场恐慌，丧失消费信心；②可以采用“隐蔽式”方法，如优惠赠送、推出付款期、付款方式、成交数量折扣等；③可以强调“尾盘”发售，也能起到刺激购买的良好效果

20.营销计划的主要内容：（P348-349）

①计划概要；②营销现状分析：宏观环境分析、房地产市场形势分析、产品分析、竞争对手分析；③机会、威胁与优势、劣势分析；④设定房地产营销目标；⑤制定营销策划；⑥营销方案；⑦预算与控制

21.销售阶段的划分：①预热期（市场引导或培育期）；②内部认购期；③开盘；④强销期；⑤持续销售期；⑥尾盘期（清盘期）

销售实施控制包括：①销售控制；②成本控制；③盈利；④消费者反馈控制

22.房地产广告媒体类型有：（P353-354）

①报纸；②杂志；③广播；④电视；⑤户外媒体；⑥网络

◇对广告媒体类型、时机：【P356-361】

①开盘前期：以报纸广告告知型为主，配合现场广告和户外固定性广告的设计，树立楼盘形象，传播概念性信息；②开盘期：以告知型和促销型为主，重点在稳固项目形象，提高楼盘的认知度、市场认同感和促销销售。报纸广告范围扩大，可适量投放电视广告等辅助媒体协同作战；③强销期：重点在楼盘促销，多种媒体进行全方位组合，形成全方位组合，以直接强有力的诉求打动和震撼消费者。报纸广告继续跟进，同时增加投放想电视广告、广播广告、杂志、网络广告等各种媒体互相配合，形成全方位、立体化、多层面的宣传攻势。④持续期：广告投放量相对减少，主要加深楼盘市场形象，以新的诉求点推进市场。

◇广告节奏：⑴集中型：广告集中于某一时间段内发布，在较短时间内迅速形成的广告攻势及迅速产生广告效应。⑵连续型：依据人们接触信息的记忆规律，在一定时间内，均匀安排广告的发布时间，使广告经常性反复在目标市场出现，使消费者强化对某一产品印象和记忆。⑶间歇性：间断投放广告的一种方式。即做一段时间广告后，停一段时间，再做一段时间广告，这样反复进行。⑷脉动型：集中了集中型和间歇型的特征，即在一段时间内不断保持广告发布，又在某些时机加大投放力度，形成广告攻势。

23.问卷设计结构及问卷设计的步骤

结构：①封面信；②指导语；③问题及答案；④编码及其他资料

步骤：①探索性工作；②设计问卷初稿：卡片法及框图法；③试用：客观检验法(回收率、有效回收率、填写错误和填答不完全)和主观评价法；④修改定稿并印刷

24.设计问卷初稿两种方式——卡片式和框图式

⑴卡片法：卡片法是设计问卷的一种方法。运用卡片法设计问卷的基本步骤是：根据初步探索所得到的印象和认识将调查内容转换为具体的问题，并将初步设计好的每一个问题和相应答案写在一张张卡片上。将卡片进行分类，排列顺序形成问卷初稿。

⑵框图法：框图法是设计问卷的一种方法。运用框图法设计问卷的基本步骤是：根据研究假设和所需调查研究的内容，在纸上画出整个问卷的各个部分及前后顺序的框图。然后根据框图中各部分细分的项目设计问题和答案，形成问卷初稿。

25.数据清理中有效范围清理和逻辑一致性清理的概念

⑴有效范围清理：对于问卷中的任何一个变量来说，它的有效的编码值往往都有某种范围，而当数据中的数字超出了这一范围时，可以肯定这个数字一定是错误的。如若在数据文件的“性别’’这一变量栏中，出现了数字5或者7、8等，我们马上可以判定这是错误的编码值。

⑵逻辑一致性清理：依据问卷中的问题相互之间所存在内在的逻辑联系，来检查前后数据之间的合理性。

26．公寓项目的经营策划内容、运作方式策划策略【P274-378】

◇经营策划内容：①商务公寓、②酒店式公寓：融合酒店服务与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅；③青年公寓

◇运作方式策划策略：①项目定位：商务公寓项目定位主要依据地区的经济发展，特别是第三产业；酒店式公寓主要目标客户是长期在外工作的高级商务人员和企业高级管理人员②项目选址③项目设计与配套设施；④后期经营管理

27．写字楼的分类及经营策划内容【P379-384】

◇分类：①高档写字楼（甲级）：顶级和甲级写字楼；②中档写字楼（乙级）③低级写字楼（丙级）。5A级写字楼包括楼宇自动化系统（BA）、通讯自动化系统（CA）、保安自动化系统（SA）、消防自动化系统（FA）、办公自动化系统（OA）

◇经营策划内容：⑴写字楼物业市场调查；⑵写字楼项目定位；⑶写字楼项目规划设计：①遵循智能化、人性化、个性化、自然化、实用化原则；②设计要点：体现写字楼主题、与城市景观匹配；③设计趋势：功能多样化、提高设备配套水平、充分利用自然资源；⑷写字楼项目经营：①销售前准备：项目审批资料、销售资料、销售人员准备、销售现场准备；②销售过程管理：销售阶段、各阶段的市场推广策略、各阶段的销售策略、销售工作流程、销售管理、销售控制。

28．商业项目的分类、经营策划内容及策划策略【P393-400】

◇分类：⑴按项目功能形式分：①百货类商业项目：百货店、（综合）百货商场等经营场所的开发；②超市类商业项目：超级市场（超市）、大型综合超市等经营场所的开发；③仓储式商场类商业项目：仓储式商场的开发；④专业店类商业项目：以经营销售某一大类或几个大类商品为主的经营场所的开发；⑤购物中心类商业项目：购物中心、SHOPPING MALL等经营场所的开发，⑥市场类商业项目：小商品市场、工业品市场、综合市场等商品交易市场的开发；⑦商业街类项目：经营某类商品为特色、店铺沿街布设的街道开发；⑧其他类商品项目：如折扣店、便利店、专业店⑵按项目经营方式分：出售型、出租型、混合型⑶按服务范围分：小区型、社区型、广域型、超广域型。

◇经营策划内容：⑴确定项目所在地块位置；⑵前期市场调研分析：城市结构、生活结构、零售业结构、消费者和竞争对手调查分析；⑶项目系统定位：目标市场定位、目标客户群定位、经营定位、规模定位和形象定位；⑷项目总体规划设计；⑸项目财务经济分析；⑹项目的招商推广；⑺经营管理：大型商业项目要实行“统一管理，分散经营”的管理策略，统一管理体现在统一招商管理、统一营销管理、统一服务监督、同一物业管理，对招商对象品牌审核管理和租约管理。项目经营管理可细分为投资业主与零售商进驻前管理、开业前后营运管理组织结构设置、营运管理成本核算结构设置、营运管理收入与价值结构设置、营运管理供求统计、营运管理商业市场促销计划、开业后营运投资业主管理、营运零售商户管理、营运消费情报。

◇策划策略：⑴准确定位（顶地址、定客户、定规模）；⑵招商在前；⑶商业规划设计要点；⑷经营管理

第三篇：《房地产经营管理》部分复习题答案

《房地产经营管理》复习题答案

一.填空题

1.房地产是___房产______和____地产______的合称。

2.房地产业是指从事房地产_开发组织__，_经营管理___，_买卖和租赁经营___以及_中介、咨询、评介__等服务的产业。

3．市场调查是＿＿的基础，贯穿于＿＿＿＿的全过程。

4.写字楼项目的规划设计方案要实现__、____和____三方面的全面发展，其中经济效益是优先考虑的问题。

5.我国住宅层高普遍为_____米，净高为____米，与国外住宅层高相比相对较高。

6.可行性分析是在投资决策前，对项目在＿＿、＿＿和＿＿的可行性进行＿论证＿、＿研究＿和＿评价＿的分析过程。

7.房地产产权的内容包括____、__和___等。

8．房地产项目投资的财务评价报表包括__和___。

9.投资项目的资金由两大部分组成：___和__，二者的比例形成了一个项目的资金结构。

10.筹资决策就是筹资方案的____与_____。

11.因涉及因素不同，杠杆效应可分为_营业杠杆效应__和_财务杠杆效应__两类进行研究。

12.项目建设进度控制的任务包括_，__和_的有效控制__等方面。

13.项目建设质量的组织机构保证体系包括___、____和_业自检__三个层次。

14.土地使用权转让一般采取____、___、___和____等方式。15.房地产项目建设管理包含极其丰富的内容，其核心是项目管理模式的选择和“三控制，两管理，一协调”即＿进度控制＿、＿成本控制＿、＿质量控制＿、＿合同管理＿、＿安全管理＿和＿组织协调＿＿。

16．房地产交易是指房地产产品的＿＿以房地产为商品，将＿＿以转让、租赁、抵押等方式有偿转移给购买者的各种经营活动的总称。

17．房地产交易根据其标的物性质的不同，可分为___与___

两类。

18．在房地产买卖交易中，买卖的是房产的___和地产的___。

19．目前，我国房地产市场的交易方式主要有_土地转让_、_房屋出售_、_房屋租赁_、_房地产抵押_、_房地产拍卖_和_房地产互换__等.20．按揭业务是一项一举多得的房地产交易方式,它对_购买者_、_售房者__及_金融机构_均有利.二.单项选择题

1．房地产最重要的一个特性是(Ａ)。

A、位置的固定性或不可移动性 B、依赖性 C、相互影响性 D、不一致性

2．为了保持人口与土地，特别是人口与（Ｂ）的平衡关系。国家必须通过土地利用规划、控制部门、行业的用地结构和规模，对土地利用实行有效控制。

A：农业用地；B：耕地；C：非建筑用地；D：特殊用地。

3． 在房地产需求市场上普遍存在“买涨不买跌”的现象，产生这一购买行为的主要因素

是（Ｄ）。

A：消费者的感觉； B：消费者的生活方式； C：消费者的经济状况；D：消费者的预

期。

4．房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分折入 住率，这种调查方法属于（Ａ）

A：观察法；B：实验法；C：讨论法；D：问卷调查法。

5．租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（Ｃ）。

A：置业投资；B：设备租赁；C：售后回租；D：权益融资。

6．银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（Ｄ）。

A：操作风险；B：法律风险；C：信用风险；D：管理风险。

7．房地产商品的（Ｂ）决定了房地产营销对象的独特性。

A：物理特征；B：经济特征；C：社会特征；D：法律特征。

8．在房地产市场营销活动中（Ｃ）是第一环节。

A：市场预测；B：市场定位；C：市场调查；D：市场分析选择。

9．S型曲线比较法用于项目建设阶段的（Ｂ）。

A：质量控制；B：进度控制；C：成本控制；D：合同管理。

10．物业出租过程中的租金一般是指（Ｃ）的租金。

A：建筑面积；B：使用面积；C：可出租面积；D：居住面积。

11.房地产开发项目的建设过程是指（Ｃ）的持续时间。

A．房地产开发全过程;B．获得土地后到全部工程竣工;

C．从工程开工到全部工程竣工;D．从工程开工到项目租售完毕.12.对商业繁华程度的依赖性最大的是(Ｄ)。

A、写字楼 B、高尔夫球场 C、住宅 D、商场

13、居住用地最高出让年限为(Ｄ)。

A、40年 B、45年 C、50年 D、70年

14、工业用地最高出让年限为(Ｃ)。

A、40年 B、45年 C、50年 D、70年

15、教育、科技、文化、卫生、体育用地最高出让年限为(Ｃ)。

A、40年 B、45年 C、50年 D、70年

16.按房地产的类型，可以把房地产市场分类(Ｃ)。

A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场

B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场

C、一级市场、二级市场、三级市场和四级市场

D、销售市场、抵押市场、保险市场和租赁市场

17．以下(D)不属于分析消费者的基本步骤。

A;市场细分;B;目标市场选择;C;市场定位;D;心理分析。

18．在房地产市场营销活动中,(C)是第一环节。

A;市场预测;B;市场定位;C;市场调查;D;市场分析选择。

19．业主的物业管理主体地位是以(B)为基础的。

A:物业的支配权;B;业主的财产权;C;物业公司管理水平;D;全体业主的投票决定。

20．从事物业管理的人员应按照国家有关规定,取得(D)证书。

Ａ；资质等级；Ｂ；健康；Ｃ；经纪人； Ｄ；职业资格。

三.多项选择题

1．下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（ＡＢＣ）。

A：市场供求风险；B：变现风险； C：利率风险； D：时间风险； E：资本价值风

险。

2．房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（ＢＣＥ）。

A：竞争性；B：垄断性； C：外部性； D：均衡性； E：信息不对称性。

3．土地“三通一平”是指（ＡＢＣＤ）。

A：通水； B：通路； C：土地平整；D：通电；E：通热。

4．随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有（ＡＢＣＤ）等方面的知识。

A：城市规划；B：建筑设计； C：建造技术； D：风险控制与时间管理； E：项目

管理。

5．房地产开发项目的前期工作的主要内容包括（ＡＢＣＤ）。

A：获取土地使用权；B：确定规划设计方案并获得规划许可；C：建设工程招标；D：开工审请与审批；E：建造安装施工。

6．房地产市场营销的意义是（ＡＢＤ）。

A：有利于房地产市场的发育和完善；B：有利于消费者需求的满足；C：有利于提供广泛的就业机会；D：有利于企业更好地发展。

7．房地产市场营销流程包括（ＡＢＣＤ）。

A：设计市场营销组合；B：市场营销环境分析；

C：市场营销控制；D：目标消费者分析。

8．某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时按市场承租面积的变化。该项调查属于（ＡＤ）。

A：试探性调查；B：描述性调查；C：创新性调查；D：因果性调查。

9．物业资产管理的职能包括（ＡＢＣＥ）。

A：物业管理；B：设施管理； C：房地产资产管理； D：运营管理。E：房地产组合投资管理。

10．在物业管理中经常用到的预算形式主要有（ＡＣＤ）。

A：运营预算； B：资本流预算； C：资本支出预算； D：长期预算； E：资本收入预算。

１１.土地使用权转让市场的主要形式有（ＡＣＤＥ）

A.出售 ；B.拍卖；C.交换 ； D.赠予 ；E.出租 ．

１２.除房地产在生产和流通中的因素外，影响房地产价格的主要因素有（ＢＣＤＥ）A.个别因素； B.区域因素；C.社会因素 ；D.经济因素 ；E.法制因素

１３、按照工作的时间顺序和工作内容的不同，房地产开发的建设过程可分为(ＡＣＤ)

A、项目建设准备阶段； B、招投标阶段； C、施工阶段； D、竣工验收阶段． １４.对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有（ＡＢＤ）特点。

A．土地费用高 ； B．投资风险减少；C．投资风险增加

D．开发周期缩短；E．开发周期延长。

１５．权利人对土地的直接支配，体现为土地权利的四项基本权能，它们是（Ｂ，Ｃ，Ｄ，Ｅ）．

Ａ；地役权；Ｂ；占有；Ｃ；使用； Ｄ；收益； Ｅ；处分．

１６．物业管理中的保安工作一般包括区域内的（Ａ，Ｂ，Ｄ）等诸多内容．Ａ；治安管理； Ｂ；消防管理； Ｃ；环境管理； Ｄ；车辆道路管理． １７．物业管理的基本内容包括：（Ａ，Ｂ，Ｃ）．

Ａ；常规性公共服务；Ｂ；委托性特约服务；

Ｃ；针对性专项服务；Ｄ；特殊性重点服务．

１８．以下（Ａ，Ｂ，Ｃ，Ｄ）属于住宅的共用部位．

Ａ；门厅；Ｂ；屋面； Ｃ；垃圾通道； Ｄ；内天井．

１９．房地产经纪人员职业能力包括：（ＡＢＣＤ）．

Ａ；信息收集和整理能力；Ｂ；市场分析的能力；

Ｃ；寻求供需合理搭配的能力；Ｃ；人际交往及把握机会的能力． ２０．房地产经纪人员心理素质的基本要求包括：（ＡＢＣ）．

Ａ；乐观、开朗； Ｂ；自知、自信； Ｃ；坚韧、奋进； Ｄ；竞争、合作．

三．名词解释

房地产产品定位：就意义而言，房地产产品定位是站在发展商或土地使用人的立场，针对特定目标市场的潜在客户，决定其所持有的土地，应在何时，以何种方式，提供何种产品及用途，以满足潜在客户的需求，并符合投资开发商或土地所有人的利益。

房地产抵押贷款：房地产抵押贷款是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款。

房地产信托：房地产信托，就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金。

房地产价格评估：房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动

四．问答题

1．房地产市场调查的主要内容是什么？Ｐ２６－２７页．

2.房地产开发资金来源通常有哪些？Ｐ１２１页．

3.房地产开发的一般程序。

４．住宅规划设计的主要内容是什么？Ｐ４９页

５．物业代理的作用有哪些？

答题要点：（1）通过市场调查，了解潜在的市场需求，准确地预测消费者行为偏好、潮流与品味，协助开发商或业主进行准确的市场定位。

（2）通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行有效的引导。

（3）从房地产开发项目的前期策划到项目租售完毕，物业代理参与整个开发过程，协助开发商最终实现投资收益目标。

（4）、按照置业人士提出的有关要求，帮助其选择合适的物业，并为其提供完善的购楼手续服务。

（5）、帮助买卖双方进行有关融资安排。

（6）、提高市场运行效率

五．论述题

１．可行性研究的作用．

答题要点：（1）可行性研究是项目投资决策的依据；

（2）是筹集建设资金的依据；

（3）是开发商与各有关部门签订协议，合同的依据；

（4）是编制下阶段规划设计方案的依据；

２．结合实际说明房地产开发之利．

答题要点：

（1）、相对较高的收益水平。房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达20%的水平，在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆原理的情况下，该收益率甚至会超过100%。喜爱房地产置业投资中，在寿命周期内获得每年15%—20%的股本收益率也是很平常的事。

（2）、能够获得税收方面的好处。置业投资的所得税是以毛租金收入扣除经营成本、贷款利息和建筑物折旧后的经营收入为基数并以固定税率征收的。并且如果置业投资者投资的经经营收入为负值，能以亏损来充抵其它投资的经营收入，从而在总体上获得减少缴纳所得税的好处。

（3）、易于获得金融机构的支持。由于可以将物业作为抵押担保品，所以投资者可以较容易得获得金融机构的支持，得到其投资所需的大部分资金。金融机构通常认为作为抵押物的房 地产，是保证其能按期安全的收回贷款最有效的方式。

（4）、能抵消通货膨胀的影响。由于通货膨胀的影响，房地产和其它有形资产的重建资本不断上升，从而导致了房地产和其它有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性；又由于房地产是人类为生活居住、生产经营所必需的，即使在整个经济的衰退过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。

（5）、能提高投资者的资信等级。由于拥有房地产并不是每个公司或个人都能做到的事，所以拥有房地产便成了占有资产、具有资金实力的最好证明。

第四篇：2010房地产经纪人《相关知识》备考试题及答案

长征故事

1、战地女杰：贺子珍的身体里嵌入17块弹片在悲壮的二万五千里长征中，活跃着一群特殊身影，她们中有中央领导同志的夫人、有女干部，也有普通女兵。饥饿、疾病、血战、死亡，没有什么能阻挡住她们前进的脚步，这一群可亲可敬的巾帼英雄在弥漫的硝烟中一路穿行。作者常敬竹说，1995年冬天，他同作家董保存穿行在北京城区的大街小巷，苦苦寻找当年参加过长征的女红军。那是一项十分艰苦的工作，耗费了他们大量的时间和精力，然而他们依旧乐此不疲，因为每一个采访对象都给他们带来巨大的惊喜，一种久违的精神在召唤着他们、激励着他们、感动着他们。尽管，当年风华正茂、叱咤风云的红军女战士大多已经告别人世，而女红军留在漫漫征途上的那些美丽故事依然那样荡气回肠、动人心魄。1935年4月初的一个晚上，女红军们刚拖着疲倦的身体赶到贵州盘县附近的五里排，意想不到的情况出现了：一群敌机嗡嗡地叫着突然从山后飞过来，其中一架快速俯冲下来，一阵激烈的机枪子弹迎头扫射，三枚炸弹投向休息营地。战士们迅速趴在路坎下、田沟里、坡地上，高高低低的地势把一些人遮蔽起来，但要命的是一些红军伤员躺在担架上根本动不了。贺子珍本来是隐蔽在路边一道土坎下的，但她不顾个人安危爬出去疏散担架，这时，一枚炸弹投了下来，在她身边顿时腾起一股烟尘„„ 敌机飞走了，枪声、爆炸声停止了，硝烟和尘土渐渐消散开去。贺子珍的身体里嵌满了弹片，鲜血把军衣浸染得殷红。一场紧张的抢救开始了。警卫员骑马去总卫生部请来李芝医生，为贺子珍救治。李芝先为贺子珍打了一支止血针，然后做了全身检查，发现在她的头部、上身、四肢共有17块大小不

一、深浅不同的弹片，在没有实施任何麻醉的情况下，手术开始了。贺子珍疼得浑身大汗淋漓，眼里噙满泪花，却坚持一声不吭。身体浅层的弹片终于被一块块取出，而深入体内的弹片却难以取出，成为战争留给她的一份永久纪念。

2、红军长征路上，发生了一个又一个感人的故事，我读过一个故事叫《一袋干粮》。它讲述了一个13岁的小红军小兰在随部队一起前进的时候，好不容易得到了一袋干粮，却在过一座桥时为照顾一位伤员不慎把自己的那袋干粮掉入河中被水冲走了。为了让大家有足够的干粮吃，她坚持没告诉战友们，装成没事发生一样，拔了许多野菜塞入挎包，让挎包塞得鼓鼓的。不久她的身体不行了，在护士长发现她吃野菜和挎包中“干粮”的事后，大家才知道了事情的真相，于是大家每人自愿地分一点干粮给她，让她体会到了家的温暖„„故事虽小，内涵不小。这些点点滴滴的细节、小故事却让我们看到红军战士们的优秀品质——不怕苦、坚强、无私、热心„„小兰，她只是一个13岁的小女孩，却有大人一样坚强的意志，却知道体谅他人。在她没有粮食之际，她大可伸出双手向战友们要一些，可她并没有这么做，而是选择沉默，自己吃苦。此刻，她脑海里想的只有战友，而忽略了自己的困难；而对伤势严重的伤员们，她大可丢下他们，轻松地自己上路，可她没这么做，她细心照料每一个伤员，没有怨言，没有后悔。一个小女孩尚且如此，可想而知，我伟大的红军队伍的优良品质了。

第五篇：中国房地产经纪人网络教育答案

中国房地产经纪人网络教育

一、中美房地产经纪差异比较分析王 皓21世纪不动产共8个视频共10道题

第1个视频：29:10答案：×

36:51答案：×

48:03答案：√

第2个视频：18:32答案：√

第3个视频：57:41答案：√

第4个视频：25:06答案：√

第5个视频：30:56答案：√

第6个视频：末尾几分钟答案：√第7个视频：末尾几分钟答案：√第8个视频：末尾几分钟答案：√

二、房屋银行---中国特色的房地产中介模式省房地产交易中心

共3个视频共2道题

第1个视频：51：:20答案：√

第2个视频：没题

第3个视频：末尾几分钟答案：√武廷方贵州

三、房地产相关企业税收丁 芸首都经贸大学城市学院共6个视频共17道题

第1个视频：17:58答案：×

39:00答案：√

46:06答案：√

第2个视频：15：49答案：√

32:00答案：×

42:04答案：√

第3个视频：15:55答案：√

34:57答案：×

51:15答案：√

第4个视频：18：01答案：√

27:04答案：√

45:09答案：×

第5个视频：15:59答案：×

30：12答案：√

41:44答案：×

第6个视频：18:04答案：√

41:24答案：×

四、国有土地房屋征收评估办法柴 强

与房地产经纪人学会中国房地产估价师

共7个视频共25道题

第1个视频:6:09答案：√

10:06答案√

27:24答案：×

第2个视频：3:21答案：×

21:27

43:14

55:10

第3个视频：

23:47

38:42

44:01

第4个视频：

23:31

第5个视频：

15:31

第6个视频：

13:02

30:49

39:34：4510:3910:235:22：263:13答案：√ 答案：√ 答案：× 答案：√ 答案：× 答案：√ 答案：× 答案：√ 答案：√ 答案：× 答案：× 答案：√ 答案：√ 答案：× 答案：× 答案：× 答案：√

51:51答案：×

第7个视频：11:08答案：√

20:59答案：√

40:26答案：√

五、房地产按揭专题魏勇、胡粤、康胜北京中融信担保有限公司、广州保来理财顾问有限公司、北京凯盛经略担保有限公司 共3个视频共3道题

第1个视频：13：11答案：√

第2个视频：10：41答案：√

第3个视频：13：31答案：√

六、房地产经纪机构发展战略左晖、李文杰链家地产、中原地产

共2个视频共2道题

第1个视频：10:29答案：√

第1个视频：10:34答案：√

七、对房地产经纪行业发展的思考胡景晖、林倩、王雷伟业我爱我家、链家地产、21世纪不动产

共3个视频共3道题

第1个视频：18:58答案：√

第2个视频：12:57答案：√

第3个视频：4:39答案：√

八、台湾房地产经纪行业发展经验借鉴周俊吉、卓辉华房屋仲介股份有限公司、宏大不动产估价师联合事务所 共2个视频共2道题

第1个视频：13:07答案：√

第2个视频：19:19答案：D

信义