房地产开发经营全流程法律指引（精选五篇）

第一篇：房地产开发经营全流程法律指引

房地产开发经营全流程法律指引(附光

盘)第一章

房地产公司房地产公司设立的条件

房地产公司的资质等级

房地产公司资质的认定程序

外商投资房地产行业的限制性规定

外商投资房地产企业的设立程序

中外合作房地产开发公司的特殊性

如何设立外商投资性房地产公司

外商投资的公司股权质押

设立房地产项目公司的意义

房地产股份有限公司上市的审批程序

房地产项目联建的效力认定

城镇住宅合作社的设立

律师在房地产公司设立过程中的法律业务第一章房地产公司房地产开发经营全流程法律指引

1.房地产公司设立的条件城市建设的日新月异推动了房地产企业的建立和发展，作为城市建设的主体，大量房地产企业的涌现，也加速了城市建设的不断发展。无论是在征地、拆迁、土地开发、转让等前期准备阶段，还是在房屋销售、租赁甚至后期物业管理阶段，房地产开发企业在整个房地产开发过程中都起着无可替代的重要作用。《城市房地产管理法》将房地产开发企业定义为以营利为目的从事房地产开发和经营的企业。由于房地产开发企业从事开发和经营的标的为典型的不动产，投资金额高，涉及面广，不仅与人类的生产和生活息息相关，甚至可以影响一个城市乃至国家的整体建设水平和上下游产业发展,房地产开发企业的设立除了必须符合《公司法》的规定外，还必须符合对房地产开发企业的特殊法律规定。《城市房地产开发经营管理条例》明确规定了设立房地产开发企业应当具备的最低条件：100万元以上的注册资本、有4名以上持有资格证书的房地产或建筑工程专业的专职技术人员、2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以作出更高条件的规定。由于房地产开发具有投资量大、资金占用周期长的特点，对于房地产开发企业的注册资金要求要高于一般的企业。房地产开发企业分为四个等级，不同等级的注册资本要求是不一样的。建设部在《房地产开发企业资质管理规定》中，对于不同资质的房地产开发企业的注册资本数额作出了明确的最低限制，规定一级资质的房地产开发企业注册资本不低于5000万元；二级资质的房地产开发企业注册资本不低于2000万元；三级资质的房地产开发企业注册资本不低于800万元；四级资质的房地产开发企业注册资本不低于100万元。由于股份有限公司注册资本的最低限额为500万元，如果房地产开发企业采用股份有限公司形式，其注册资本限额还不得低于500万元。我国不同区域的经济差距较大，国家统一规定的是房地产开发企业的最低标准，经济发达地区的标准要高于上述标准，以北京为例，房地产开发企业最低注册资本在郊区为500万元，在城区为1000万元。另外，不同资质的房地产开发企业对专业技术人员的要求也不相同。一级资质的房地产开发企业要求有职称专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；二级资质的房地产开发企业有职称专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；三级资质的房地产开发企业有职称的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；四级资质的房地产开发企业有职称专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人。对于设立外商投资的房地产开发企业，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。另外，设立房地产开发企业还必须符合《公司法》的相关规定，具体包括符合法定人数的股东、股东出资达到法定资本最低限额、股东共同制定公司章程、有公司名称及合法的组织机构、有公司住所等要求。2.房地产公司的资质等级房地产行业的最终产品——房屋等建筑物是人类最基本的生产、生活资料，不仅关系到人类的日常生产生活质量，甚至关系到人的生命安全。因此，国家对房地产企业实施资质管理，通过企业的资本实力和管理能力来划分企业承担开发任务的规模和数量，避免由于企业的资金不足、管理能力欠缺损害社会公益和消费者的利益。

（一）一级资质的房地产开发企业一级资质房地产开发企业的注册资本不低于5000万元，拥有5年以上的房地产开发经营经验并且近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上或累计完成与此相当的房地产开发投资额，连续5年建筑工程质量合格率达100%，申报一级资质的房地产开发企业上一年房屋建筑施工面积应在15万平方米以上，有职称专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人，工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称，具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度以及从未发生过重大工程质量事故。一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。

（二）二级资质的房地产开发企业二级资质房地产开发企业的注册资本不低于2000万元，拥有3年以上的房地产开发经营经验并且近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上或累计完成与此相当的房地产开发投资额，连续3年建筑工程质量合格率达100%，申报二级资质的房地产开发企业上一年房屋建筑施工面积应在10万平方米以上，有职称专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人，工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称，具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度以及从未发生过重大工程质量事故。

（三）三级资质的房地产开发企业三级资质房地产开发企业的注册资本不低于800万元，拥有2年以上的房地产开发经营经验并且近3年房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上或累计完成与此相当的房地产开发投资额，连续2年建筑工程质量合格率达100%，有职称的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人，工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称，具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度以及从未发生过重大工程质量事故。

（四）四级资质的房地产开发企业四级资质房地产开发企业的注册资本不低于100万元，从事房地产开发经营1年以上并且已竣工的建筑工程质量合格率达100%，有职称的专业管理人员不少于5人并且持有资格证书的专职会计人员不少于2人，工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称并配有专业统计人员，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，未发生过重大工程质量事故。上述标准只是全国房地产行业的最低标准，法律授权经济发达地区制定更高标准的资质认定条件，如北京市规定一级资质房地产开发企业的工程技术、财务等业务负责人具有相应的高级职称，二级资质房地产开发企业的注册资本不低于3000万元并且工程技术负责人应具有高级职称，三级资质房地产开发企业的注册资本不低于2000万元，四级资质房地产开发企业注册资本不低于1000万元。同时规定二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的项目，三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积20万平方米以下的项目，四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米以下的项目。3.房地产公司资质的认定程序新设立的房地产开发企业只能申领暂定资质，达到条件后才能申请正式等级证书。新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持营业执照复印件、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、专业技术人员的资格证书和劳动合同等相关文件到房地产开发主管部门备案，房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》，有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》的有效期，但延长期限不得超过2年，领取《暂定资质证书》后1年内无开发项目的不得延期。房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。申请核定资质等级的房地产开发企业应当提交企业资质等级申报表、房地产开发企业资质证书、企业资产负债表和验资报告、企业法定代表人和部门负责人的职称证件、已开发经营项目的有关证明材料、房地产开发项目手册及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报告等。房地产开发企业资质等级实行分级审批。一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。4.外商投资房地产行业的限制性规定房地产是关系国计民生的特殊行业，对于外商投资也有一定的限制，外资如果有意投资中国房地产行业则必须了解相关规定。比如，2004年修订的《外商投资产业指导目录》规定，普通住宅的开发建设属于鼓励类；土地成片开发（限于合资、合作）、高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营以及大型主题公园的建设、经营属于限制类。根据1990年5月19日国务院发布的《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》规定，成片开发是指：在取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，平整场地、建设供排水、供电、供热、道路交通、通信等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后进行转让土地使用权、经营公用事业；或者进而建设通用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，并对这些地面建筑物从事转让或出租的经营活动。成片开发应确定明确的开发目标，应有明确意向的利用开发后土地的建设项目。外商如果要成片开发土地，不能以独资公司为主体，而只能以合资或者合作的形式进行。近年来房地产市场发展较快，原有的一些规定已不适应形势发展，需要进一步加以完善。为了提高外商投资房地产企业的抗风险能力，充实外商投资房地产企业的资本，2006年颁布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》对投资总额1000万美元以上的外商投资房地产企业的注册资本占投资总额的比例进行了调整，统一提高到不得低于投资总额的50%。设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发1年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。企业付清土地使用权出让金后，凭上述证照到土地管理部门申办《国有土地使用证》，根据《国有土地使用证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》，再到工商行政管理机关换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》，到税务机关办理税务登记。境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务,并以自有资金一次性支付全部转让金。对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述活动。外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35％的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。国家工商总局、商务部、海关总署、国家外汇管理局联合发布的《关于外商投资的公司审批登记管理法律适用若干问题的执行意见》对外商投资公司审批登记规定也作出调整，外商投资设立公司时股东首次出资额应当符合法律、行政法规的规定，一次性缴付全部出资的，应当在公司成立之日起6个月内缴足；分期缴付的，首次出资额不得低于其认缴出资额的15%，也不得低于法定的注册资本最低限额，并应当在公司成立之日起3个月内缴足。外商投资的公司增加注册资本，股东应当在公司申请注册资本变更登记时缴付不低于20%的新增注册资本，其余部分的出资时间应符合《公司法》、有关外商投资的法律和《公司登记管理条例》的规定，股份有限公司为增加注册资本发行新股时，股东认购新股，依照设立股份有限公司缴纳股款的有关规定执行。5.外商投资房地产企业的设立程序外国投资者设立独资企业，可委托具有相应资格的咨询代理机构办理申请和报批等事项。独资企业的设立程序较为简单，只需填写《在中国设立外资企业申请表》,编制可行性研究报告,编写公司章程等有关文件，向审批部门（商务部或地方相应政府机构）申请报批。根据《外资企业法》的规定，审批部门应当在收到申请之日起90天内决定批准或不批准。经批准后，由审批部门颁发外商投资企业批准证书，凭批准证书办理相关登记注册手续。外商投资企业在领取营业执照起30日内还需向有关部门办理相关登记手续，如到银行开立外汇及人民币账户；到税务部门办理税务登记；办理海关登记；到外汇管理部门办理外汇管理登记；到商检局办理商检登记；到劳动局办理招工、招聘手续和境外人员就业手续等。根据国家现行法律规定，外商投资企业的设立实行政府逐项核准登记制度。投资总额大小和《外商投资产业指导目录》的项目分类是划分中央政府和地方政府审批外商投资企业权限的主要依据。根据2004年4月9日由国家发改委发布的《外商投资项目核准暂行管理办法》规定，按照《外商投资产业指导目录》分类，总投资（包括增资额）1亿美元及以上的鼓励类、允许类项目和总投资5000万美元及以上的限制类项目，由国家发展改革委核准项目申请报告，其中总投资5亿美元及以上的鼓励类、允许类项目和总投资1亿美元及以上的限制类项目由国家发展改革委对项目申请报告审核后报国务院核准。总投资1亿美元以下的鼓励类、允许类项目和总投资5000万美元以下的限制类项目由地方发展改革部门核准，其中限制类项目由省级发展改革部门核准，此类项目的核准权不得下放。地方政府按照有关法规对上款所列项目的核准另有规定的，从其规定。6.中外合作房地产开发公司的特殊性中外合作房地产开发企业的出资通常包括现金和土地使用权两种，中方以土地使用权出资，外方以现金出资。由于房地产开发项目资金需求量通常较大，开发周期又相对较长，因此合同中对资金出资方的主要限制为按照开发项目的建设工期按期出资，逾期则承担相应的违约责任，对以土地使用权出资的一方，则主要要求其土地使用权的完整性。作为房地产开发用地的土地使用权，依法必须是出让土地使用权。历史上，由于种种原因，多存在土地使用权提供方的土地使用权并不完整的情况，主要是未能足额缴纳土地使用权出让金，导致建设项目不能取得相应的权属证书，在开发、销售等环节出现问题。此外，以土地使用权出资一方的义务还在于依约提供开发用地，并办理土地使用权转让的相关手续。房地产开发合作企业通常是具备法人资格的有限责任公司，因此合作各方应同时受我国《公司法》及外商投资法律关于注册资本和投资总额方面规定的约束。通常来说，投资总额指合作项目所需要的全部投入额，包括土地及其开发成本、项目建造成本、合作公司运作成本及相关税费等，而注册资本则仅占投资总额的一定比例。合作方对合作公司的注册资本以外的投资在法律上应如何定性，颇成问题。一般来说，股东注册资本以外的投资应属股东贷款性质，合作公司应在其将来的经营收益中予以偿还，并可作为开发成本列支。合作公司破产或因其他原因清算时，该部分应认定为公司负债而非股东权益。但由于中外合作经营企业的契约型合作的特点，双方可能在合作合同中作出特别约定，或虽未作特别约定，但从其约定可得出合作一方不得就其注册资本以外的投资主张债权的结论。在不违反法律和行政法规强制性规定的情况下，此种条款应属有效条款。如合作合同约定，全部投资总额由一方投入，双方按约定比例以实物分成的方式分配项目全部收益，在此种合作模式下，很难将资金投入方超出注册资本的投资视作其对合作公司的债权。利益分配方式也是中外合作经营企业与其他法人型企业最为主要的区别之一。中外合作经营是契约型合营，而非股权型合营，合作各方是通过合同对其收益分配进行约定，并非按其在合作公司中所占有的股份比例进行收益分配，因此在利益分配上存在多种形式。即使合作企业的组织形式是有限责任公司，由于《中外合作经营企业法》相对《公司法》而言属特别法，依特别法优于普通法的原则，在利益分配上可排除《公司法》的适用。加上我国《中外合作经营企业法》又允许外商在一定条件下提前收回投资，更使得中外合作经营企业在此问题上呈现出多样化的特点。以合作公司开发的商品房分成的方式进行利益分配是常见的利润分配模式，这种分配模式其实就是产品分成的方式，是中外合作经营企业采用得较多的一种收益分配方式。在中外合作经营房地产开发企业合同中约定以开发所得商品房分成的方式进行收益分配并不为法律所禁止，合作公司直接将开发所得商品房分配予合作各方作为其投资收益应以保证合作公司的偿债能力为前提。在法律上，股权的受偿地位始终弱于债权，虽然中外合作经营企业在分配方式上可灵活处理，但合作公司始终是一个独立的企业法人，合作各方作为合作公司的股东，不能以损害合作公司债权人利益的方式分享股份收益。只有在公司有盈余的情况下，股东才能分配公司经营收益。《中外合作经营企业法》第21条第2款规定：“中外合作者在合作企业合同中约定合作期满时合作企业的全部固定资产归中国合作者所有的，可以在合作企业合同中约定外国合作者在合作期限内先行回收投资的办法。合作企业合同约定外国合作者在缴纳所得税前回收投资的，必须向财政税务机关提出申请，由财政税务机关依照国家有关税收的规定审查批准。”这是关于中外合作经营企业合作外方提前收回投资的主要法律依据。这一规定所设定的外商可提前收回投资也成为中外合作经营企业的主要法律特征之一，被中外合作经营企业所广泛采用。无论是中外合作开发还是内资合作开发，都存在由合作一方收取固定利润的问题。在《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》颁布以前，政府主管部门对这种合作合同条款通常并不持否定态度，因此，一旦经其批准，该条款在法律上即应认定为有效，合作各方应按合同约定享受股东权利并承担股东义务。但在该《意见》中已经明确规定：“外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。”从而禁止一方在合作合同中收取固定回报。7.如何设立外商投资性房地产公司随着我国改革开放的深入发展，吸引外资的方式有了较大变化。为了鼓励、促进跨国公司来华投资，使其能对在华投资项目集中管理，减少成本，提高效益，原外经贸部自1995年允许外商举办投资性公司，使外商在华投资蓬勃发展。自1995年4月原外经贸部出台《关于外商投资举办投资性公司的暂行规定》以来，关于外商投资性公司的规定几经修改，以部长令形式颁布的就有6次之多。除《暂行规定》外，又先后颁布了《〈关于外商投资举办投资性公司的暂行规定〉的解释》(1996年)、《〈关于外商投资举办投资性公司的暂行规定〉补充规定》(1999年)、《〈关于外商投资举办投资性公司的暂行规定〉补充规定(二)》(2001年)、《关于修改〈关于外商投资举办投资性公司的暂行规定〉及其补充规定的决定》(2003年)、《关于外商举办投资性公司的补充规定》（2006年）。之所以对其进行了几次较大程度的修改，一方面是由于“入世”后我国颁布的外商可投资领域有所扩大(2002年颁布的新《外商投资产业指导目录》，2004年修订)，外资享受的优惠税收政策有了很大调整；另一方面，随着外商在华投资规模、领域的不断扩大，以及投资方式的不断变化，外商投资需要在华设立投资性公司以适应自身发展。在国务院机构改革后，新组建的商务部对有关外商投资的部门规章中所涉主管部门名称进行修改的同时，将现行有关投资性公司的几个规定整合为《关于外商投资举办投资性公司的规定》(以下简称《规定》)，共计30条，2004年11月17日以商务部2004年第2号令的形式发布，2006年又发布了补充规定，从而为外国投资者的投资及投资管理活动提供了统一的、便于操作的法律规范。所谓外商投资性公司，是指外国投资者在中国以独资或与中国投资者合资的形式设立的从事直接投资的公司，公司形式必须为有限责任公司，也就是外国投资者通常所说的“控股公司”。

具体而言，设立外商投资性公司应符合如下条件：

（一）资金条件申请设立投资性公司应符合如下资金条件：“外国投资者资信良好，拥有举办投资性公司所必需的经济实力，申请前一年该投资者的资产总额不低于4亿美元，且该投资者在中国境内已设立了外商投资企业，其实际缴付的注册资本的出资额超过1000万美元，并有3个以上拟投资项目。”同时规定，“资信良好，拥有举办投资性公司所必需的经济实力，在中国境内已设立了10个以上外商投资企业，其实际缴付的注册资本的出资额超过3000万美元”的外国投资者也可设立投资性公司。以合资方式设立投资性公司的，中方投资者应资信良好，拥有举办投资性公司所必需的经济实力，申请前一年该投资者的资产总额不低于1亿元人民币，所设立投资性公司的注册资本不低于3000万美元。同时申请设立投资性公司的外国投资者应为一家外国的公司、企业或经济组织，若外方投资者为两个以上的，其中应至少有一名占大股权的外国投资者符合上述规定。

（二）递交的申请材料申请设立投资性公司，须将有关材料送地方商务主管部门，待审核同意后，报商务部审查批准。这些材料包括设立合资的投资性公司的项目建议书、投资各方签署的可行性研究报告、合同、章程，外国投资者签署的项目建议书、外资企业申请表、可行性研究报告、章程，投资各方的资信证明文件、注册登记证明文件(复印件)和法定代表人证明文件(复印件)，外国投资者已投资企业的批准证书(复印件)、营业执照(复印件)和中国注册会计师出具的验资报告(复印件)及按需要提交的保证函和商务部要求的其他文件。

（三）出资形式根据《补充规定》，外国投资者须以可自由兑换的货币或其在中国境内获得的人民币利润或因转股、清算等活动获得的人民币合法收益作为其向投资性公司注册资本的出资。中国投资者可以人民币出资。外国投资者以其人民币合法收益作为其向投资性公司注册资本出资的，应当提交外汇管理部门出具的境内人民币利润或其他人民币合法收益再投资的资本项目外汇业务核准件等相关证明文件及税务凭证。自营业执照签发之日起两年内出资应不低于3000万美元，注册资本中剩余部分出资应在营业执照签发之日起5年内缴清。

（四）资金管理外国投资者以其在中国境内获得的人民币利润或因转股、清算等活动获得的人民币合法收益向投资性公司注册资本出资（或增资），投资性公司可将该部分注册资本的全部或部分用于境内投资设立企业。投资性公司以上述注册资本所设企业凭外商投资企业审批机关的批准文件、外汇管理部门核准外国投资者以人民币利润或其他人民币合法收益向投资性公司出资（或增资）的资本项目外汇业务核准件、投资性公司出具的对所投资企业人民币出资来源于上述注册资本的书面说明等文件，即可向所在地外汇管理部门申请办理外商投资企业外汇登记及验资询证相关手续，无须再次办理投资性公司以人民币境内投资的资本项目外汇业务核准件。中外合资的投资性公司以来源于其中方投资者人民币出资的注册资本在境内设立企业，无须办理外商投资企业外汇登记、转股收汇外资外汇登记、验资询证及外资外汇登记等外汇管理相关手续，可按普通境内企业的有关规定正常办理验资手续。行使财务中心或者资金管理中心职能且被认定为地区总部的投资性公司，经外汇管理机关批准，可以对境内关联公司的外汇资金进行集中管理，也可以在境内银行开立离岸账户集中管理境外关联公司外汇资金和境内关联公司经外汇管理机关批准用于境外放款的外汇资金。离岸账户与境内其他账户之间的资金往来，按照跨境资金往来管理。8.外商投资的公司股权质押外商投资的公司的股东以自己的名义通过借贷等方式筹措的资金应当视为自己所有的资金，经验资机构出具验资证明以后可以作为该股东的出资。外商投资的公司的股东向银行等金融机构贷款时，可以将其在外商投资公司的股权作质押担保。外商投资的公司的股东在办理股权质押备案时，应当向公司登记机关提交公司出具的股权质押备案申请书、审批机关的批准文件、质押合同。公司登记机关接受备案后，应申请人的要求，可出具载明出质股东名称、出质股权占所在企业股权的比例、质权人名称或姓名、质押期限、质押合同的审批机关等事项的备案证明。在质押期间，未经质权人同意，出质股东不得转让或再质押已经出质的股权，也不得减少相应的出资额。9.设立房地产项目公司的意义从20世纪80年代末到90年代初，随着外国资本逐步投向我国的房地产领域，项目公司作为一个新的概念产生了，它是一种新型的、专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发公司。从法律上讲，项目公司多为有限责任公司，仍受《公司法》上关于有限责任公司的规定和相关法律法规的调整。但是项目公司又有不同于一般公司的特点，其中最主要的区别就在于项目公司存在的目的单一，就是为了特定项目的房地产开发。房地产项目公司在法律上可以定义为是一种项目管理模式，指以房地产开发项目为对象而从事单项房地产开发经营的企业。项目公司可以说是独立的房地产项目的运作商，它在法律上具有独立主体资格，一个项目公司负责一个房地产项目运作的全过程，即包括前期策划、项目设计、报建、施工、竣工验收到房地产的销售。房地产项目公司能经营的对象只限于批准的项目，其项目开发或经营完毕后通常会进行公司的清算。项目公司的开发经营被限于其所取得的特定的土地使用权的范围，即经营对象仅限于批准的项目，项目开发、经营完毕后，应向工商行政管理机关办理核减经营范围的变更登记。确需延长经营期的，需经原批准房地产开发经营资格的建设主管部门重新审批，并向工商行政管理机关办理相应的变更登记。设立项目公司开发房地产项目，可以有效地控制房地产项目开发的财务风险。项目公司成立的目的就是为了开发特定的房地产项目，即以房地产项目公司作为房地产开发的专有载体，开发一个项目成立一个公司。这样做的最大好处就在于可以将开发一个项目的风险控制在一定的限度内。由于项目公司具有独立的主体资格，如果因项目的开发经营不善而资不抵债，项目公司可以依法宣布破产清算，不会影响到其他项目或者整个公司，从而得以将财务风险控制在一定的范围内。设立项目公司还可以有效地隔离与母公司的资质风险，房地产开发企业实行企业资质等级管理，并且实行年检制度，对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。因此，如果直接以母公司的名义开发项目，一旦其中一个项目开发经营出现了问题，就可能影响到母公司的资质等级。但是如果成立项目公司来开发房地产项目则可以避免这个风险。因为《房地产开发企业资质管理规定》中规定新设立的房地产开发企业能获得为期1—2年的暂定资质，这样房地产项目开发者就能够在开发项目时成立一个项目公司，然后申请暂定资质来进行项目的开发建设，项目结束之后通过项目公司将暂定资质证书注销就可以了，即使项目公司的暂定资质因不良经营等原因被注销，也不会影响到母公司的资质等级。10.房地产股份有限公司上市的审批程序股份有限公司上市是指公司已经发行的股票经证券交易所批准后，在交易所公开挂牌交易的法律行为。股票上市，是连接股票发行和股票交易的“桥梁”。在我国，股票公开发行后即获得上市资格。股票上市可以推动企业建立完善、规范的经营管理机制，以市场为导向自主运作，完善公司治理结构，不断提高运行质量。公司上市后股票价格的变动，形成对公司业绩的一种市场评价机制。那些业绩优良、成长性好的公司的股价一直保持在较高的水平上，使公司能以较低的成本筹集大量资本，进入资本快速、连续扩张的通道，不断扩大经营规模，进一步培育和发展公司的竞争优势和竞争实力，增强公司的发展潜力和发展后劲。随着近年来宏观调控政策对房地产公司提出了越来越高的资金要求，拓宽融资渠道对于房地产这一资金密集型行业尤为重要。各国对公司股票上市都制定了明确的标准，公司能上市表明投资者对公司经营管理、发展前景等给予了积极的评价。同时，公司证券的交易等信息通过中介、报纸、电视台等各种媒介不断向社会发布，扩大了公司的知名度，提高了公司的市场地位和影响力，十分有助于公司树立产品品牌形象，扩大市场销售量，提高公司的业务扩张能力。设立股份有限公司申请公开发行股票的，股份公司的生产经营应符合国家产业政策，其发行的普通股限于一种并且同股同权，发起人认购的股本数额不少于公司拟发行的股本总额的35%，发起人在公司拟发行的股本总额中认购的部分不少于人民币3000万元，向社会公众发行的部分不少于公司拟发行的股本总额的25%，其中公司职工认购的股本数额不得超过拟向社会公众发行的股本总额的10%；公司拟发行的股本总额超过人民币4亿元的，证监会按照规定可以酌情降低向社会公众发行的部分的比例，但是最低不少于公司拟发行的股本总额的10%，且发起人在近三年内没有重大违法行为，股份公司发行前一年末净资产在总资产中所占比例不低于30%，无形资产在净资产中所占比例不高于20%，并且股份公司近三年连续盈利。股票首次公开发行指公司第一次将其股票在公开市场发行销售。股份公司的股票经过首次公开发行后即可申请上市，因此，股票首次公开发行是公司上市的必经程序。根据《证券法》的规定，公开发行证券，必须符合法律、行政法规规定的条件，并依法报经国务院证券监督管理机构或者国务院授权的部门核准；未经依法核准，任何单位和个人不得公开发行证券。公司公开发行新股，必须具备健全且运行良好的组织机构，具有持续盈利能力并且公司财务状况良好，最近三年财务会计文件无虚假记载，也无其他重大违法行为；上市公司非公开发行新股，应当符合经国务院批准的国务院证券监督管理机构规定的条件，并报国务院证券监督管理机构核准。11.房地产项目联建的效力认定房地产项目联建，即通常所说的合作建房，是指一方提供土地使用权，另一方（或几方）提供资金、技术、劳务等，合作开发经营土地，建设房屋，并根据事先约定分配新建房屋的行为。《城市房地产管理法》第27条规定，依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。在司法实践中，由于房地产项目联建发生的纠纷屡见不鲜，其中很多纠纷都涉及当事人签订的协议效力问题。实务中对于房地产项目联建合同的效力问题的把握，应结合最高人民法院出台的两个重要的司法解释进行理解分析，这两个司法解释即《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（1995年12月27日发布并施行）（以下简称《解答》）和《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2004年11月23日发布，2005年8月1日起施行）（以下简称《解释》）。依照相关法律、司法解释的规定，导致房地产项目联建合同（在《解释》中称为“合作开发房地产合同”）无效的情形主要有房地产项目联建合同的主体不符合法律规定。《解答》中规定，从事房地产的开发经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业（含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业）。不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效。《解释》中规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。同时，《解答》和《解释》中也规定了对于因主体不合格的补救规则：《解答》规定，“在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效”；“当事人签订合建合同，依法办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手续的，不因合建一方没有房地产开发经营权而认定合同无效”。《解释》规定，“起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”。当事人应当注意两个司法解释规定的不同时点，在《城市房地产管理法》实施以前（即1995年1月1日以前），在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效；而在《解释》实施以后（即2005年8月1日以后），可以认定合同有效的时点是在起诉前。房地产项目联建合同欠缺法定要件也可能导致联建合同无效，名为合作建房实为土地使用权转让的合同，可按合同实际性质处理。如土地使用权的转让符合法律规定的，可认定合同有效，不因以合作建房为名而认定合同无效。反之，则可能认定合同无效。土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。房地产项目联建合同被确认无效后，即面临着土地及地上建筑物、附着物以及相关投资的处理问题。我国法律对无效民事行为的处理原则是双方返还，如果双方当事人对合同无效的后果均有过错的，应当根据各自过错的大小，承担相应的民事责任。比如，《民法通则》第61条规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。”《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《解答》中对于无效合同的处理问题作出了较为详尽的规定，合作建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有，对方的投资可根据资金的转化形态分别处理，对于资金尚未投入实际建设的，可由以土地使用权作为投资的一方将对方投入的资金予以返还，并支付同期同类银行贷款的利息；对于资金已转化为在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返还投资款的同时，参照当地房地产业的利润情况，由以土地使用权作为投资的一方给予对方相应比例的经济赔偿；对于房屋已建成的，可将约定出资方应分得的房产份额按现行市价估值或出资方实际出资占房屋造价的比例，认定出资方的经济损失，由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿。《解释》对这一问题没有专门作出规定，但严格限制了认定联建合同无效的范围。12.城镇住宅合作社的设立国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局1992年2月14日发布的《城镇住宅合作社管理暂行办法》规定，本办法所称住宅合作社，是指经市（县）人民政府房地产行政主管部门批准，由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加，不以营利为目的的公益性合作经济组织，具有法人资格。住宅合作社的主要任务是：发展社员，组织本社社员合作建造住宅；负责社内房屋的管理、维修和服务；培育社员互助合作意识；向当地人民政府有关部门反映社员的意见和要求；兴办为社员居住生活服务的其他事业。城镇住宅合作社是按照社团法人登记管理的经济组织，是独立的民事主体，可以享有民事权利、承担民事义务，并以自己的名义为民事法律行为。设立城镇住宅合作社主要是为了鼓励城镇职工、居民投资建造住宅，解决城镇居民住房困难，改善居民的居住环境。城镇住宅合作社是公益性的组织，城镇住宅合作社不得在合作建房时为自己谋取利益，而应当全力为社员合作建设住房服务。城镇住宅合作社的设立必须经市、县人民政府房地产行政主管部门批准，并接受建设行政主管部门或者房地产行政主管部门的管理。住宅合作社的类型包括由当地政府机构组织本行政区域内城镇居民参加的社会型住宅合作社、由单位组织所属职工参加的职工住宅合作社。组建住宅合作社须经组建单位的上级主管部门同意，成立筹建机构，由筹建机构向县以上政府房地产行政主管部门提出书面申请。申请内容包括：住宅合作社的类型，入社人员构成，法定代表人，组织章程，建设计划以及资金筹措计划等。经县以上人民政府房地产行政主管部门审查批准后，方可设立住宅合作社。住宅合作社的住宅可以自行组织建设，也可以委托其他单位建设。建设合作住宅，原则上应当纳入住宅小区的统一规划，实行综合开发，配套建设。合作住宅建成后，由住宅合作社自行验收或由当地人民政府房地产行政主管部门组织验收。13.律师在房地产公司设立过程中的法律业务律师介入房地产开发项目的环节应该是从投资者对房地产开发项目有投资意向开始，一直到项目结束，即全程介入。原因在于虽然房地产开发项目周期长、环节多，但是延续性也非常强，往往是环环相扣，如果前期的铺垫工作没有做好，就会影响到后面项目的运作，因此，律师的提早介入可以帮助投资者“瞻前顾后”，防患于未然，保证签订的法律文件的连续性，避免法律风险的发生，或者在发生纠纷时能够得到及时、恰当的处理。公司设立是房地产项目正式启动的第一步，具有非常重要的意义，在这个过程中，律师可以为投资者提供如下法律服务：

（一）提供政策法律咨询服务房地产项目涉及的政策和法律繁多，不仅涉及土地法、城市规划法、房地产管理法等法律、法规和行政规章，还有大量的地方性法规、规章、政策等。此外，作为项目开发的房地产公司还受到公司法、合同法以及担保法等规范市场主体、规范交易活动的法律、法规的约束。近年来国家更是出台了一系列针对房地产行业的宏观调控政策，对市场影响甚大。房地产行业实际上是一个法律、法规、政策关联性极强的行业，如果投资房地产项目，应该对这些法律、法规和政策有准确的把握和理解，才能避免投资遭遇不必要的风险。

（二）协助股东确定公司形式公司应该采取什么样的形式与房地产项目的交易结构、投资者的身份和投资预期、对公司未来的发展预期等情况密不可分。比如，如果是外商投资，是采用合资公司形式还是采用合作公司形式，或者是外商独资公司形式；如果是合作开发，是合作方共同成立项目公司还是以一方名义进行开发建设；如果股东希望公司能够上市，是一开始就设立股份有限公司，还是先设立有限责任公司，而后改制为股份有限公司„„采取不同的形式可能对投资各方的利益分配和公司的运营产生不同的影响，因此应该慎重考虑和设计。

（三）规范公司治理结构公司治理的重要性近年来已经被广为认识，公司治理的主要目标在于健全公司营运及追求最大利益，优良公司治理的公司，有助提升企业竞争力与控管风险之应变力。公司治理结构是否合理、合法，直接影响到公司的决策体系是否健全、是否高效、是否能够充分保护股东各方的利益，甚至关系到公司能否正常经营发展。对于准备上市的公司来说，规范的公司治理结构是能否被资本市场接纳的核心条件之一。因此，对公司治理结构予以高度重视，是保证公司顺利运转、长治久安的根本要素之一。如何设计、规范公司治理结构，使其符合《公司法》、《证券法》以及资本市场的要求，是专业律师的另一个服务领域，也是公司设立中最为重要的一个环节。

（四）起草和审查公司设立的文件这其中最重要的是合同和公司章程。如果是双方或者多方合作，合作合同的重要性自不待言，它不仅关系到合作各方的利益保障，也是确定各方权利义务最重要的依据。房地产开发企业应特别注意合同条款表述的准确性、合法性、完整性。由于房地产项目投资大、运作周期长，房地产开发涉及的法律关系相当复杂，与房地产有关的合同专业术语多、标的额大，所以签订房地产项目转让合同时务必有相关专业人员特别是专业律师的参与，确保合同用词精确，内容完整、合法。在实践中，发生争议的合同大多数是因约定不清、用词不准确或因内容违法而无效的合同，房地产开发企业应特别注意这些问题。同时，合作合同还必须符合我国法律、法规的规定，否则可能得不到主管部门的审批，导致项目无法进行。公司章程是公司组织和活动的基本准则,是申请成立公司的必备文件。以往公司对公司章程重视不够，仅将其看作报批用的文件，没有什么太大的作用，常用工商局的范本作一些简单的填充和修改就去报批，导致在实践中很多公司运营的症结问题得不到很好的解决。新修订的《公司法》本着降低行政干预、加强公司自治的精神大幅度减少了对公司运营的强制性规定，而改由公司自行在章程中约定，凸显了公司章程内容及其地位的重要性。形象地描述公司章程的地位，就好像是公司的“宪法”，公司的经营管理都应该依据公司章程进行。因此，公司章程的起草和审查就十分重要，专业律师可以协助股东准备一份符合股东利益和有利于公司发展的公司章程。

（五）协助培训公司员工对公司员工进行法律培训是近年来公司管理中重要的一项活动。律师可以帮助企业给不同岗位的员工进行有针对性的专业培训，帮助员工了解基本法律知识，避免在工作中由于对法律的不熟悉而造成不必要的损失。比如，对人事部门作劳动法方面的培训，对工程部门作建设工程法律方面的培训，对销售人员作商品房销售方面的知识培训等。实践证明，公司员工对于此类培训普遍持欢迎态度，认为对实际工作帮助甚大。

（六）代为办理公司设立各项手续房地产公司设立涉及的部门较多，准备的报批文件也较多，需要付出相当的时间和精力，有了律师的帮助，可以使公司减轻办理手续的负担。

第二章

房地产立项房地产项目开发应经过哪些审批程序

经营性房地产开发项目为什么必须通过招拍挂取得

建设项目用地预审制度

城市土地储备制度的发展历史

建立城市土地储备制度的意义

房地产项目资本金制度

房地产项目手册制度

开发项目质量责任制度

编制可行性研究报告的目的

可行性研究报告包括哪些具体内容

城市总体规划的编制和法律效力

控制性详细规划包括哪些内容

选址意见书核发的程序

建设用地规划许可证的法律意义

规划意见书的审批

建设工程规划许可证的法律意义

取得建筑工程施工许可证应具备哪些条件环境影响评价报告应包括哪些内容

消防安全的具体要求

地震安全评价报告包括哪些内容

建设工程勘察设计合同的签订有哪些规定

人防工程建设的要求有哪些

停车场建设有哪些规定

在开发立项审批阶段律师提供的法律服务房地产开发经营全流程法律指引第二章房地产立项房地产开发经营全流程法律指引

14.房地产项目开发应经过哪些审批程序房地产开发程序是由法律、法规及相关部门的具体实施办法规定的，由于每一个法规或办法只能规定一个或几个环节的开发程序或审批原则，因此，各地房地产开发程序及各环节有所差异，但大的原则和主要手续是基本一致的。在报行政机关审批之前，房地产开发公司应完成项目可行性研究报告，附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。根据我国当前的法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序分为下列九个阶段：

（一）选址定点阶段。由发展改革行政主管部门审查可行性研究报告或进行项目核准，国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查，建委办理投资开发项目建设条件意见书，环保局办理生产性项目环保意见书，文化和地震局等相关部门对建设工程相关专业内容和范围进行审查，规划部门办理项目选址意见书。

（二）规划总图审查及确定规划设计条件阶段。由人防办进行人防工程建设布局审查，国土资源局办理土地预审，消防和环保等相关部门对建设工程相关专业内容和范围进行审查，规划部门对规划总图进行评审并核发《建设用地规划许可证》，规划部门确定建设工程规划设计条件。

（三）颁发土地使用权证阶段。这里对签订土地出让合同之前的审批程序不予叙述，无论房地产企业是通过何种方式取得的土地，在签订《土地使用权出让合同》并取得《建设用地规划许可证》后，就可以依法申请办理《国有土地使用权证》。

（四）初步设计和施工图设计审查。由规划部门对初步设计的规划要求进行审查，消防部门对初步设计的消防设计进行审查，交警部门对初步设计的交通条件进行审查，人防办对初步设计的人防设计进行审查，国土资源局进行用地预审，环保局及地震等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查，建委制发初步设计批复并对落实初步设计批准文件的要求进行审查，建委对施工图设计文件进行政策性审查并根据业主单位意见核发技术性审查委托通知单，建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

（五）规划报建图审查阶段。由消防部门进行消防设计审查，人防办进行人防设施审查，建委及园林等相关部门按职责划分对相关专业内容和范围进行审查，规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件并核发《建设工程规划许可证》(副本)。

（六）施工报建阶段。由建设单位办理施工报建登记，建设方对工程进行发包并确定施工队伍，建委组织职能部门对工程开工条件进行审查并核发《建筑工程施工许可证》。

（七）商品房预售许可阶段。房地产开发企业提交土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、投入开发建设资金达到工程建设总投资的25％以上证明、开发企业的《营业执照》和资质等级证书、工程施工合同、商品房预售方案后，由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

（八）建设工程竣工综合验收备案阶段。建筑工程质量监督部门对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查，财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收，规划部门和消防等相关部门对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

（九）房地产项目权属初始登记阶段。房地产开发企业提交申请书、企业营业执照、用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建设工程施工许可证、房屋竣工验收资料、房屋测绘成果后，由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。15.经营性房地产开发项目为什么必须通过招拍挂取得从1987年著名的深圳土地拍卖第一槌开始，市场供应土地这一新生事物就显示出强大的生命力。但在此后相当长的一段时间里，协议出让土地的方式仍然占据着主导地位，土地一级市场运作中存在着很大的弹性空间，土地给谁、给什么价，都具有相当的随意性，从而使土地过量供应、低价出让、暗箱操作等现象得以发生，大量应由国家取得的土地收益白白流失。这不仅严重影响了对土地资源的保护和合理利用，也扰乱了土地市场秩序。2001年，国务院下发了《关于加强国有土地资产管理的通知》，要求“大力推行国有土地使用权招标、拍卖”。2002年5月9日，国土资源部公布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（即“11号令”），规定自2002年7月1日起，“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。土地招拍挂制度，从此广泛建立起来。按照中央纪委第二次全会和国务院廉政工作会议的部署和要求，各地陆续普遍实行经营性土地招拍挂出让制度。2003年，监察部、国土资源部印发了《关于开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作方案》，同年开始的土地市场秩序治理整顿工作也把落实“招拍挂”列为重要内容。2004年3月31日国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（即“71号令”），要求各地“在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权”，这就是在业界引起极大震动的所谓“8·31大限”。通过上述几个文件的颁布和实施，国家开始通过宏观调控引导土地市场的规范化运作和良性发展，土地一级市场开始实行以招拍挂方式的公开交易。招拍挂是我国行政制度改革、市场制度改革及土地使用和出让制度改革的产物。经营性土地出让一律招拍挂，这是法律的要求，是建立社会主义市场经济的客观要求，是以市场为基础配置土地资源，规范土地市场，促进合理用地，深化土地使用制度改革的必然要求。改革开放以来，我国土地的供应和使用先后发生过两次重大变革，先是土地使用从“三无”（无偿、无限期、无流动）到“三有”（有偿、有限期、有流动），而后确立和推进土地招拍挂出让方式。从以往全国土地出让的实际看，大多采取的是协议出让方式，这对深化土地使用制度改革，加快培育土地市场，产生了一定的制约，既不利于盘活国有存量土地，进一步显化土地资产，也不利于使有限的土地资源发挥最佳效益；更不利于加强廉政建设。因此，对经营性用地实行公开招拍挂出让，有利于建立和完善土地市场体系，实现政府对土地市场的有效管理和宏观调控，进而实现国有土地资产的最大价值，是我国市场经济发展到今天的必然之路。16.建设项目用地预审制度建设项目用地预审是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。在建设项目用地预审制度确立之前，开发企业立项的基本审批程序是报发展改革行政主管部门立项，然后再报规划局审批建设方案，在这其中，国土资源管理部门的作用是确认土地性质，评估土地出让金，颁发《用地规划许可证》。通常只要发展改革行政主管部门对建设项目进行了立项审批，国土资源管理部门就得供应土地，没有对项目的否决权，处于从属和被动地位。建设项目用地预审制度实际上是对建设项目审批程序的调整，也体现着政府对土地规划问题的新角度和看法。建设项目用地预审内容包括审查建设项目用地选址是否符合土地利用总体规划、审查建设项目是否符合国家供地政策、审查建设项目用地标准和总规模是否符合有关规定、审查是否占用耕地以及补充耕地初步方案是否可行等。建设用地单位向国土资源管理部门提出用地预审申请的程序与项目投资性质有关，对于政府投资审批类项目，建设单位应持项目建议书等材料向国土资源管理部门提出用地预审申请；对于非政府投资核准类的建设项目，发展改革行政主管部门对建设项目核准后，应向建设单位核发项目办理用地预审告知单，建设单位持项目告知单等材料向国土资源管理部门提出用地预审申请；对于非政府投资备案类的建设项目，发展改革行政主管部门受理并对建设项目进行备案，核发项目备案表，建设单位持项目备案表向规划行政主管部门申请规划意见书，规划行政主管部门核发规划意见书后，建设单位持项目备案表和规划意见书等材料向国土资源管理部门提出用地预审申请。国土资源管理部门对用地单位的申请依法进行审查，对符合规定的核发建设项目用地预审意见。建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已通过用地预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整，应重新申请预审。17.城市土地储备制度的发展历史城市土地储备制度是指，由城市政府委托或授权的机构通过征用、收购、置换、到期回收、土地整理等方式，将城市规划用地或分散在用地者手中的城市土地集中起来，并由政府授权或由政府委托的机构完成其房屋拆迁等土地整治与开发等一系列前期开发工作后，再根据城市土地年度供应计划，有计划地将其储备后的城市土地重新投入市场的制度安排。国外的土地储备制度最早可追溯到1896年的荷兰。自20世纪初以来，瑞典、瑞士等许多欧洲国家也相继建立起了土地储备制度。此外，加拿大、澳大利亚等国也实行土地储备制度，美国的夏威夷、纽约等部分地区也推行过类似于土地储备的制度。从建立土地储备制度的动因看，大多数国家建立土地储备是为了解决由于城市人口急剧增加，住房供给短缺、房屋和土地价格高涨，城市低收入家庭的居住、生活环境恶化等城市发展问题，如荷兰的阿姆斯特丹市的土地储备就是为涌入城市的工人提供公共住房的需要而建立的。从政策的目标看，各国实施储备制度的目标基本定位在促进城市有序、均衡发展，提供住宅，改善城市生活环境，抑制土地投机和平抑地价上。1996年8月上海成立全国第一家城市土地收购储备机构承担城市土地的收购、整理、出让工作。2001年国务院下发《关于加强国有土地资产管理的通知》，明确要求“有条件的地方要试行土地收购储备制度”，许多城市纷纷成立土地储备机构，累计共成立了2000多家。建立城市土地储备制度是我国城市用地制度的再一次创新，是进一步深化我国城市用地制度改革的一种客观要求。18.建立城市土地储备制度的意义通过建立城市土地储备制度，强化了政府垄断土地一级市场的权力，增强了政府对土地市场的宏观调控能力。政府在土地层面上的宏观调控作用，主要是通过土地的规划权、土地用途管制、农地转用和农地征用的审批权、土地市场游戏规则的制定以及制定土地税费政策等手段来实现的。城市土地储备机构通过征用、收购、置换、回收、土地整理等方式将各类土地集中，直接进入城市土地储备库或经过开发后进入城市土地储备库，然后按照城市土地年度供应计划并运用市场机制出让和出租这些储备的城市土地，使城市政府能够完全垄断城市土地一级市场。城市土地储备制度改革了原来的城市土地供应渠道及土地供应的方式和手段，从而使城市土地市场的发育更加规范化，使之更加符合社会主义市场经济的发展要求。通过对土地基金的运作和城市土地存量的调控，可以强化政府运用市场机制调节土地供求关系的功能；通过运用“收购、储备、出让”的城市土地储备运行机制，有助于优化城市土地的资产化经营，显化土地资产价值，从而保证了国家对国有土地资产的合法收益；通过直接控制的储备土地，平抑城市土地市场的波动，调控城市地价的合理水平，以促进城市土地市场可持续地健康发展。城市土地储备制度的建立，可以集中城市各种闲置、分散的土地，由土地储备机构统一管理，这有利于政府实施土地利用总体规划和城市总体规划，进一步优化城市土地利用结构，从而确保在微观上使城市每一块用地都得到最合理、最有效的利用，提高土地利用率，而在宏观上达到城市用地结构平衡的目的。土地储备制度通过对城市存量土地进行统一收购和垄断供应，可以盘活城市存量土地，防止土地资源的闲置和浪费，同时还可以抑制中间商的土地炒作行为，规范土地市场行为，创造平等竞争的公平市场环境。由于实行土地统一收购和垄断供应，能提高土地市场透明度，提高招标、拍卖方式出让土地的比例，最大限度地体现了每一宗土地的市场价格，防止国有土地资产流失。同时，净地出让政策还通过土地前期开发实现了土地增值，并且可以将土地增值收益转移到政府手里，增加政府收入。土地储备机构可以利用储备土地进行抵押贷款，以及发行土地债券等来筹集城市建设基金，推动土地金融的发展，推动城市建设的步伐。城市土地储备制度的建立，从法律上确定了政府委托或授权的城市土地储备机构对土地的优先购买权，将从制度上抑制城市土地炒卖活动，促进城市土地市场的平稳发展。19.房地产项目资本金制度 投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出。项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权等出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估作价。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。1996年8月23日，国务院发布了《关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》(国发〔1996〕25号)，该通知规定，从1996年开始，对各种经营性投资项目，包括国有单位的基本建设、技术改造、房地产开发项目和集体投资项目试行资本金制度，投资的项目必须首先落实资本金才能进行建设。《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。”房地产开发项目实行资本金制度，并规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本金，可以有效地防止部分企业的不规范行为，减少楼盘“烂尾”等现象的发生。2004年4月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔2004〕13号），将房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例由20%提高到35%。20.房地产项目手册制度《城市房地产开发经营管理条例》第19条规定，房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。这就是房地产项目手册制度。房地产项目手册制度是一种制度性、常规性的监控措施。实行项目手册制度是政府部门对房地产开发企业是否按照有关法律、法规规定和合同的约定进行开发建设而采取的重要监督管理措施，房地产项目手册记录的内容包括房地产开发企业是否按申请预售许可证时许诺的时间进行开发建设、预售款项是否按期投入、拆迁安置是否按要求进行、工程项目是否发生变化等。通过项目手册制度的实施，政府主管部门可以加强对房地产市场的监控，及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况，督促开发企业按城市规划实施开发，按要求分期投入开发所需资金，进行配套建设，完成拆迁安置；对工程质量是否符合预售条件等进行审核，可以有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生。21.开发项目质量责任制度按照《城市房地产开发经营管理条例》的规定，开发项目质量责任制度是指房地产开发企业建设的房地产开发项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当按照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。在房地产开发中，参与项目建设的主体有很多，造成工程质量问题的因素也可能包括勘察设计、施工等多方面，但是依据法律的规定，因工程质量问题对外承担责任的主体是房地产开发企业，也就是建设单位。因为房地产开发企业作为房地产项目建设和营销的主体，是整个活动的组织者，其他所有参与者都是开发企业选择的，都和开发企业发生合同关系，因此，对外承担责任的主体应当是开发企业。开发企业在承担了相应的责任后，可以依据合同的约定向出现问题的一方提出追偿请求。实施开发项目质量责任制度是为了更好地保护消费者的利益，使消费者在受到侵害时得到及时的救济。在商品住宅销售中，法律还规定了《住宅质量保证书》制度，这也是对房地产开发企业开发项目质量保证的进一步强化和落实。《城市房地产开发经营管理条例》第31条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照《住宅质量保证书》的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。建设部于1998年5月12日发布的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》对此作出了进一步的规定，销售商品房的房地产开发企业均应按照这个规定严格执行。22.编制可行性研究报告的目的在进行房地产项目开发建设之前，必须对房地产项目的可行性进行科学的分析论证，即对选定的房地产项目进行可行性研究和经济评价，并在此基础上作出正确的房地产投资决策，从而取得最好的投资经济效益和社会效益。也就是说，可行性研究是指具体实施某一开发建设项目前，对拟建项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究及评价。可行性研究的工作重点是研究新建或改建一个工程项目究竟是否可行，也就是通过调查研究，综合论证一个投资建设项目在技术上是否先进、是否实用可靠，在经济上是否合理，在财务上是否能够盈利，是否值得投资于这个项目。可行性研究是建设项目前期工作的重要内容，是房地产开发和基本建设程序中的重要组成部分，是项目立项申报、规划设计、工程建设的重要依据；也是开发建设单位进行投资决策，编制设计任务书，与各有关部门商谈合同、签订协议，进行工程设计、设备订货、施工准备，筹集资金、向银行申请贷款，环保部门对项目环境影响审查等项工作的依据。可行性研究一般分为两个步骤，即编制《项目建议书》和《可行性研究报告》。《项目建议书》和《可行性研究报告》的主要区别在于研究深度和范围的不同。一般情况下，可以理解为《项目建议书》是初步的《可行性研究报告》，《可行性研究报告》是深化的《项目建议书》。《项目建议书》和《可行性研究报告》可以分阶段单独编制，也可以在条件成熟时合并编制《项目建议书（代可行性研究报告）》。在投资体制改革以前，不论政府投资还是企业投资，房地产开发项目都需要政府立项审批，编制可行性研究报告是房地产企业项目开发过程中必经的程序。投资体制改革后，企业投资房地产项目只需政府核准或备案，不再需要立项审批，但政府投资的项目仍然需要编制可行性报告并报政府立项审批。23.可行性研究报告包括哪些具体内容可行性研究报告应包括项目概况、市场需求分析、项目选址及建设条件、总体设想和规划构思、建设规模和建设内容、物资供应、环境保护、经营管理组织安排、投资估算、资金来源和外汇平衡、效益评价及最终结论等组成部分，具体内容如下：

（一）项目概况包括项目背景及来源情况、开发建设单位基本情况、项目建设的必要性及目的、编制依据、项目概况及主要经济技术指标情况。

（二）市场需求分析包括房地产开发业的现状、前景预测和对本项目的影响。

（三）项目选址及建设条件包括开发项目位置及周围环境、供水、排水、供热、供电、燃气、通信、道路等现状及未来发展情况。

（四）总体设想和规划构思包括总体设想、规划方案、配套设施、交通组织、绿化方式、建筑风格、结构类型等。

（五）建设规模和建设内容包括总占地面积、规划用地面积、规划建筑面积、绿化面积、容积率、建筑密度、绿地率等各项主要经济技术指标。

（六）物资供应包括建设项目工程所需主要原材料如钢材、水泥、木材等的用量及水、电、气等的用量。

（七）环境保护包括项目建设区域内的环境污染状况以及项目在施工时的环境保护方案。

（八）经营管理组织安排包括经营管理体制、管理机构设置、人员配备、建设周期等。

（九）投资估算包括征地拆迁安置及补偿等土地费用、城市基础设施建设费、土地出让金、前期工程费、红线内基础设施费、红线外基础设施费、建安工程费、公共设施费、环境及绿化工程费、项目开办费、管理费、不可预见费、建设期利息、税金等。

（十）资金来源和外汇平衡包括资本金、股东借款、银行贷款、境外股东借款及投资等。

（十一）效益评价包括销售收入预测分析、经营成本与费用分析、税金及利润预测、现金流量分析、不确定性分析、盈亏平衡分析、敏感性分析、财务效益综合评价、社会效益评价、环境效益评价等。可行性研究报告通过对上述十一个方面的分析研究，总结出该项目的政治、经济、社会意义及其必要性，运用上述各项数据，从技术、经济、财务等方面论述该建设项目的可行性，推荐一个以上的可行方案，提供决策参数，指出项目存在的问题和改进建议。24.城市总体规划的编制和法律效力《城市房地产管理法》第25条规定：“房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划，合理布局，综合开发，配套建设。”这一规定，既体现了房地产开发规划的基本原则，也强调了房地产开发规划的重要性。2005年12月31日建设部发布的《城市规划编制办法》中也提出：“城市规划是政府调控城市空间资源、指导城乡发展与建设、维护社会公平、保障公共安全和公众利益的重要公共政策之一。”根据《城市规划编制办法》的规定，城市规划分为总体规划和详细规划两个阶段。大、中城市根据需要，可以依法在总体规划的基础上组织编制分区规划，其中，城市总体规划指综合性的城市规划，包括市域城镇体系规划和中心城区规划。是确定一个城市的性质、规模、发展方向以及制订城市中各类建设的总体布局的全面环境安排的城市规划，在城市规划中具有基础性作用。

（一）编制城市总体规划的要求政府提出编制城市总体规划前，应当对现行城市总体规划以及各专项规划的实施情况进行总结，对基础设施的支撑能力和建设条件作出评价；针对存在问题和出现的新情况，从土地、水、能源和环境等城市长期的发展保障出发，依据全国城镇体系规划和省域城镇体系规划，着眼区域统筹和城乡统筹，对城市的定位、发展目标、城市功能和空间布局等战略问题进行前瞻性研究，作为城市总体规划编制的工作基础。编制城市总体规划，应当以全国城镇体系规划、省域城镇体系规划以及其他上层次法定规划为依据，从区域经济社会发展的角度研究城市定位和发展战略，按照人口与产业、就业岗位的协调发展要求，控制人口规模、提高人口素质，按照有效配置公共资源、改善人居环境的要求，充分发挥中心城市的区域辐射和带动作用，合理确定城乡空间布局，促进区域经济社会全面、协调和可持续发展。

（二）编制城市总体规划的程序在组织前期研究的基础上，按规定提出进行编制工作的报告，组织编制直辖市、省会城市、国务院指定市的城市总体规划的，应当向国务院建设主管部门提出报告；组织编制其他市的城市总体规划的，应当向省、自治区建设主管部门提出报告。组织编制城市总体规划纲要，依法由省级或国务院建设主管部门组织审查；依据省级或国务院建设主管部门提出的审查意见，组织编制城市总体规划成果，按法定程序报请审查和批准。在城市总体规划的编制中，对于涉及资源与环境保护、区域统筹与城乡统筹、城市发展目标与空间布局、城市历史文化遗产保护等重大专题，应当在城市人民政府组织下，由相关领域的专家领衔进行研究。同时应当充分吸取政府有关部门和军事机关的意见。在城市总体规划报送审批前，城市人民政府应当依法采取有效措施，充分征求社会公众的意见。

（三）城市总体规划的期限城市总体规划的期限一般为20年，同时可以对城市远景发展的空间布局提出设想。确定城市总体规划具体期限，应当符合国家有关政策的要求。

（四）城市总体规划包括的内容城市总体规划包括城镇体系规划纲要、城市规划区范围、城市职能及发展目标分析、禁限建区及适建区范围、预测城市人口规模、研究中心城区空间增长边界并提出建设用地规模和建设用地范围、提出交通发展战略及主要对外交通设施布局原则、提出重大基础设施和公共服务设施的发展目标、提出建立综合防灾体系的原则和建设方针。25.控制性详细规划包括哪些内容根据2005年12月31日建设部发布的《城市规划编制办法》的规定，城市规划分为总体规划和详细规划两个阶段。大、中城市根据需要，可以依法在总体规划的基础上组织编制分区规划。城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。其中，控制性详细规划由城市人民政府建设主管部门（城乡规划主管部门）依据已经批准的城市总体规划或者城市分区规划组织编制。控制性详细规划也是修建性详细规划编制的基础。编制城市控制性详细规划，应当依据已经依法批准的城市总体规划或分区规划，考虑相关专项规划的要求，对具体地块的土地利用和建设提出控制指标，作为建设主管部门（城乡规划主管部门）作出建设项目规划许可的依据。控制性详细规划主要包括确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求；提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则；根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其他交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高；根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合；确定地下空间开发利用具体要求；制定相应的土地使用与建筑管理规定。控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。26.选址意见书核发的程序我国对于开发项目选址实施规划管理，这是因为开发项目的建设与规划密切相关，必须使二者有机地结合，防止在建设过程中计划与规划脱节。《城乡规划法》规定，城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划，城市规划行政主管部门应出具选址意见书；《外商投资项目核准暂行办法》也规定，外商投资企业报送国家发展改革委的项目申请报告应附省级规划部门出具的规划选址意见书。在城市规划区内新建、扩建、改建工程项目，编制、审批项目建议书和设计任务书时，应申请核发《建设项目选址意见书》。建设项目选址意见书，按建设项目计划审批权限实行分级规划管理，县人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由县人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；地级或县级市人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由该市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；直辖市、计划单列市人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；省、自治区人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；中央各部门、公司审批的小型和限额以下的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；国家审批的大中型和限额以上的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书，并报国务院城市规划行政主管部门备案。27.建设用地规划许可证的法律意义根据《城乡规划法》的有关规定，城市土地利用与建设工程的规划管理实行法定许可证制度。为了体现建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的法律严肃性，促进城市规划管理工作的规范化，确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益，建设部制定了全国统一的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。其中，《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产开发企业的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。《城乡规划法》规定，在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。同时规定，在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回。28.规划意见书的审批规划意见书是规划建设项目审批的依据，包括建设项目的占地面积、地上、地下的建筑面积、容积率、住宅建筑套型密度等规划指标。规划意见书由城市规划行政主管机关负责核发。申请人按照规定准备相关资料、文件，向审批主管机关提交建设项目规划审批申报表，提出审批申请。审批主管机关接受申请人提交的资料、文件，对于符合标准的即时受理，填写“规划意见书立案表”；对于不符合标准的不予受理，将需要补充材料的全部内容和要求等相关情况以书面形式告知申请人。审批主管机关对规划意见书的审批申请进行初审，对符合标准的予以接收，对不符合标准的不予接收；其次，审批主管机关了解建设单位的建设要求，并对项目的建筑、道路、环境等情况进行现场踏勘，对审批申请进行审核。审批主管机关将审定的规划意见书按照相关规定制作审批文书，检验建设单位缴纳执照费通知单，预收执照费，向申请人核发《规划意见书》。29.建设工程规划许可证的法律意义根据《城乡规划法》的规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。不仅如此，《城乡规划法》还规定，在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施；影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。对未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设的单位的有关责任人员，可以由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分。30.取得建筑工程施工许可证应具备哪些条件《建筑工程施工许可证》俗称为“开工证”，是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有建筑工程施工许可证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。《建筑法》规定，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。根据1999年10月15日建设部颁布的《建筑工程施工许可管理办法》规定，在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整，并报国务院建设行政主管部门备案。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。申请办理建筑工程施工许可证的前提条件是项目已取得建设工程规划许可证、施工场地已经基本具备施工条件并且已经确定施工及监理企业、满足施工需要的施工图纸及技术资料并按规定进行了审查、制定了保证工程质量和安全的具体措施、建设资金已经落实。31.环境影响评价报告应包括哪些内容根据《环境影响评价法》的规定，环境影响评价是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法与制度。在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目，应当依法进行环境影响评价。环境影响评价制度是指关于环境影响评价、编制和审批以及环境影响评价报告书的内容和程序等方面的规定。

（一）环境影响评价的来源美国在1969年制定了《环境政策法》，是全世界第一个把环境影响评价制度用法律形式规定下来的国家。此后，瑞典、澳大利亚、法国、日本、加拿大、英国、德国、新西兰等国也相继建立了法定的环境影响评价制度。如今无论是工业国家还是发展中国家，均把环境影响评价制度纳入法律的轨道。中国环境影响评价报告制度开始于1979年。这一年颁布了《中华人民共和国环境保护法（试行）》（简称《环保法（试行）》），其中第6条规定：一切企业、事业单位的选址、设计、建设和生产，都必须充分注意防止对环境的污染和破坏。在进行新建、改建和扩建工程时，必须提出对环境影响的报告书，经环境保护主管部门和其他有关部门审查批准后才能进行设计。《环保法（试行）》中的这一规定标志着中国环境影响评价报告制度的开端。以后在1982年5月，由国家计委、国家建委、国家经委和国务院环境保护领导小组联合颁布了《基本建设项目环境保护管理办法》。1984年国务院国发（1984）135号文件《关于加强乡镇企业、街道企业环境管理的规定》指出，所有新建、改建、扩建或转产的乡镇企业、街道企业，都必须填写环境影响报告表。1988年，国家环保局发布了《关于建设项目环境管理问题的若干意见》，对《基本建设项目环境保护管理办法》中的一些问题作出解释。1989年国家环保局修改和重新发表了《建设项目环境影响评价证书管理办法》。这样，中国环境影响评价报告制度正式确立。1989年12月26日《环境保护法》正式颁布，1990年国家环保局在《环境保护法》的基础上又发布了《建设项目环境保护管理程序》，可视为一种完善与补充。

（二）环境影响评价报告书环境影响评价报告书是环境影响评价工作成果的集中体现和载体，是预测和评估拟兴建的工程对自然资源和生态环境可能造成的影响，提出防治或减少环境损失的方案，为工程的决策提供环境科学依据。经环境保护主管部门审查批准的环境影响报告书，是计划部门和建设项目主管部门审批建设项目可行性研究报告或设计任务书的重要依据，是领导部门对建设项目作出正确决策的主要依据的技术文件之一。它是设计单位进行环境保护设计的重要参考文件，并具有一定的指导意义，对于建设单位在工程竣工后进行环境管理也有重要的指导作用。环境影响评价分为规划的环境影响评价和建设项目的环境影响评价。所谓规划影响评价是指国务院有关部门、设区的市级以上地方人民政府及其有关部门，对其组织编制的工业、农业、畜牧业、林业、能源、水利、交通、城市建设、旅游、自然资源开发的有关专项规划，应当在该专项规划草案上报审批前，组织进行环境影响评价，并向审批该专项规划的机关提出环境影响报告书。专项规划的环境影响报告书应当包括实施该规划对环境可能造成影响的分析及预测评估、预防或者减轻不良环境影响的对策和措施、环境影响评价的结论等内容。所谓建设项目影响评价是指国家根据建设项目对环境的影响程度，对建设项目的环境影响评价实行管理。《环境保护法》规定，建设污染环境的项目，必须遵守国家有关建设项目环境保护管理的规定。建设项目的环境影响报告书，必须对建设项目产生的污染和对环境的影响作出评价，规定防治措施，经项目主管部门预审并依照规定的程序报环境保护行政主管部门批准。环境影响报告书经批准后，计划部门方可批准建设项目设计任务书。建设项目的环境影响报告书包括建设项目概况、建设项目周围环境现状、建设项目对环境可能造成影响的分析及预测评估、建设项目环境保护措施及经济论证、建设项目对环境影响的经济损益分析、对建设项目实施环境监测的建议、环境影响评价的结论等内容。涉及水土保持的建设项目，还必须有经水行政主管部门审查同意的水土保持方案。建设项目的环境影响评价，应当避免与规划的环境影响评价相重复。作为一项整体建设项目的规划，按照建设项目进行环境影响评价，不进行规划的环境影响评价。已经进行了环境影响评价的规划所包含的具体建设项目，其环境影响评价内容建设单位可以简化。近些年来，国家和社会对于环保的重视程度逐渐提高，对于环境利用的科学性和公益性也给予了法律保障，规定除国家规定需要保密的情形外，对环境可能造成重大影响、应当编制环境影响报告书的建设项目，建设单位应当在报批建设项目环境影响报告书前，举行论证会、听证会，或者采取其他形式，征求有关单位、专家和公众的意见。建设单位报批的环境影响报告书应当附具对有关单位、专家和公众的意见采纳或者不采纳的说明。2006年2月14日，国家环保总局还出台了《环境影响评价公众参与暂行办法》，为推进和规范环境影响评价活动中的公众参与，强化社会对于环境保护的监督提供了具体的操作依据。32.消防安全的具体要求消防安全与经济建设紧密相连，与人民群众的生产生活紧密相连，是精神文明建设的一项重要内容。火灾不仅造成国家和人民群众的财产损失，还会给社会稳定带来不良影响。因此，保障消防安全是全社会，尤其是房地产开发建设单位的一项重要的责任。《消防法》对于建筑工程的消防安全要求作出了具体的规定，对于按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程，设计单位应当按照国家工程建筑消防技术标准进行设计，建设单位应当将建筑工程的消防设计图纸及有关资料报送公安消防机构审核；未经审核或者经审核不合格的，建设行政主管部门不得发给施工许可证，建设单位不得施工；建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。建筑构件和建筑材料的防火性能必须符合国家标准或者行业标准，公共场所室内装修、装饰根据国家工程建筑消防技术标准的规定，应当使用不燃、难燃材料的，必须选用依照《产品质量法》的规定确定的检验机构检验合格的材料。从事建筑工程的消防设计、施工的单位，必须具有相应的资质等级。33.地震安全评价报告包括哪些内容地震是威胁人类安全的最常见、破坏性最大的自然灾害之一，尤其是对于建筑的破坏尤为严重。为了保障建筑和人类的安全，我国法律、法规明确规定房地产开发项目必须进行地震灾害的预防和评价。1994年12月1日建设部发布的《建设工程抗御地震灾害管理规定》以及1997年12月29日颁布的《防震减灾法》对建设工程的防震事项作出明确规定，对新建、扩建、改建建设工程，应当避免对地震监测设施和地震观测环境造成危害；新建、扩建、改建建设工程，必须达到抗震设防要求，除重大建设工程和可能发生严重次生灾害的建设工程，必须按照国家颁布的地震烈度区划图或者地震动参数区划图规定的抗震设防要求，进行抗震设防；国务院地震行政主管部门负责制定地震烈度区划图或者地震动参数区划图，并负责制定各类房屋建筑及其附属设施和城市市政设施的建设工程的抗震设计规范；建设工程必须按照抗震设防要求和抗震设计规范进行抗震设计，并按照抗震设计进行施工。2001年11月15日发布的《地震安全性评价管理条例》在《防震减灾法》的基础上确立了建设工程的地震安全性评价制度，明确规定对国家重大建设工程、水库大坝等受地震破坏后可能引发严重次生灾害的建设工程、受地震破坏后可能引发放射性污染的核电站和核设施建设工程、省级政府对本行政区域有重大价值或者有重大影响的其他建设工程必须进行地震安全性评价。建设单位应当将建设工程的地震安全性评价业务委托给具有相应资质的地震安全性评价单位，地震安全性评价单位对建设工程进行地震安全性评价后编制地震安全性评价报告，地震安全性评价报告包括工程概况和地震安全性评价的技术要求、地震活动环境评价、地震地质构造评价、设防烈度或者设计地震动参数、地震地质灾害评价等内容，建设单位应当将地震安全性评价报告报送国务院地震工作主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府负责管理地震工作的部门或者机构审定。34.建设工程勘察设计合同的签订有哪些规定勘察设计工作是基本建设程序中的重要一个环节,建设单位取得立项审批或项目核准并办理建设用地规划许可证等手续后，应当将工程勘察设计业务委托给具有相应工程勘察设计资质证书且与其证书规定的业务范围相符的承接方。建设工程勘察设计合同是委托方与承包方为完成一定的勘察设计任务，明确相互权利义务关系的协议。签订建设工程勘察设计合同须符合如下规定：

（一）签订勘察设计合同，应当采用书面形式，使用或对照使用国家制定的《建设工程勘察合同》和《建设工程设计合同》文本。合同内容应符合国家有关建设工程合同的规定和要求。

（二）勘察设计合同的发包人（以下简称甲方）应当是法人或者自然人，承接方（以下简称乙方）必须具有法人资格。甲方是建设单位或项目管理部门，乙方是持有建设行政主管部门颁发的工程勘察设计资质证书、工程勘察设计收费资格证书和工商行政管理部门核发的企业法人营业执照的工程勘察设计单位。

（三）乙方经甲方同意，可以将自己承包的部分工作分包给具有相应资质条件的第三人。第三人就其完成的工作成果与乙方向甲方承担连带责任。禁止乙方将其承包的工作全部转包给第三人或者肢解以后以分包的名义转包给第三人。禁止第三人将其承包的工作再分包。严禁出卖图章、图签等行为。

（四）签订勘察设计合同的双方，须将合同文本送交项目所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门或其委托机构备案。国家重点建设项目的勘察设计合同按有关规定办理。

（五）勘察设计合同的主要条款包括建设工程名称、规模、投资额、建设地点、委托方提供资料的内容及期限、勘察的范围及质量、设计的进度及质量、取费的依据及付款方式、违约责任等。35.人防工程建设的要求有哪些人民防空建设是国防建设的重要组成部分，是国民经济和社会发展的重要方面，是现代城市建设的重要内容，也是利国利民的社会公益事业。《人民防空法》明确规定城市人民政府应当制定人民防空工程建设规划并纳入城市总体规划。城市新建民用建筑应当按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室，人民防空工程建设的设计、施工、质量必须符合国家规定的防护标准和质量标准。按照规定必须建设防空地下室的建设项目，由于地质条件限制不能修建防空地下室的，按照规定交纳易地建设费，由人民防空主管部门统筹安排组织易地建设。新建人民防空工程的进出道路、孔口、出入口、口部管理房等设施的设计应当与城市建设规划衔接。在已建成的人民防空工程的进出道路、孔口、出入口、口部管理房等设施周边安排建设项目，影响人民防空工程使用的，应当采取相应措施后方可建设。人民防空工程建设的设计、施工、质量必须符合国家规定的防护标准和质量标准。人民防空工程竣工经验收合格的，建设单位应当向人民防空主管部门备案。对用于人员掩蔽的人民防空工程和具有一定防护能力的城市地下交通干线、地下商业娱乐设施、地下停车场、地下过街道、共同沟等地下工程，建有或者使用人民防空工程的单位和个人应当设置明显的掩蔽标识，掩蔽标识破损、丢失的，应当及时更换、补设。人民防空主管部门对人民防空工程的维护管理进行监督检查。公用的人民防空工程的维护管理由人民防空主管部门负责，有关单位应当按照国家规定出工维护。有关单位出工确有困难的，按照市价格主管部门规定的标准出资，由人民防空主管部门组织有资质的单位进行维护。建有或者使用人民防空工程的单位和个人应当按照国家规定，对已经修建或者使用的人民防空工程进行维护管理，使其保持良好的使用状态。鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程应当经所在地人民防空主管部门批准，不得影响其防空效能。36.停车场建设有哪些规定停车场是指供各种机动车和非机动车停放的露天或室内场所。停车场分为专用停车场和公共停车场。专用停车场是指主要供本单位车辆停放的场所和私人停车场所；公共停车场是指主要为社会车辆提供服务的停车场所。停车场的建设，必须符合城市规划和保障道路交通安全畅通的要求，其规划设计须遵守《停车场规划设计规则》，停车场的设计方案须经城市规划部门审核，并征得公安交通管理部门同意，方可办理施工手续；停车场竣工后，须经公安交通管理部门参加验收合格方可使用。新建、改建、扩建的大型旅馆、饭店、商店、体育场（馆）、影（剧）院、展览馆、图书馆、医院、旅游场所、车站、码头、航空港、仓库等公共建筑和商业街（区），必须配建或增建停车场；有条件的小型公共建筑须配建自行车停车场。停车场应与主体工程同时设计、同时施工、同时使用；大型公共建筑工程设计没有停车场规划的，城市规划部门不予批准施工。规划和建设居民住宅区，应根据需要配建相应的停车场。停车场的建筑面积按每辆小型汽车占25平方米计算，停车库的建筑面积按每辆小型汽车占40平方米计算。因特殊情况不能按规定建设停车场的，经公安交通管理部门同意和规划部门批准，可以适当减少停车场建筑面积，并按少建的停车场面积向公安交通管理部门交纳停车场建设差额费。差额费上缴财政用于公共停车设施的建设。37.在开发立项审批阶段律师提供的法律服务房地产开发项目的立项审批与核准，是政府计划发展行政管理部门对固定资产投资进行宏观管理和综合平衡的重要手段，也是房地产开发的第一道程序，项目的立项批复或项目核准，标志着房地产开发项目的确立，是房地产开发公司从事项目开发工作的法律依据，也是其后进行规划审批等的重要依据。在这个过程中，专业律师的帮助必不可少。在开发立项审批阶段，律师可以为房地产开发企业提供下列的法律服务：

（一）法律文件的准备立项审批阶段是房地产项目建设最重要的起始阶段，后面的工程建设都必须依据前期经立项批准、签订的法律文件进行，因此，对于工程建设而言，关系重大。在准备前期的法律文件时，专业律师的协助可以帮助房地产开发企业降低法律风险，为以后的工程开工建设奠定一个良好的基础。具体而言，律师可以协助房地产开发企业拟定项目可行性研究报告、制定合作开发方案，协助房地产开发企业草拟并修改办理建设用地规划许可证所需的申报文件，协助房地产开发企业草拟并修改办理建设工程规划许可证所需的申报文件，协助房地产开发企业草拟并修改办理拆迁许可证所需的申报文件，协助房地产开发企业审查国有土地使用权或土地划拨使用权出让合同并领取土地使用权证书，协助房地产开发企业制定拆迁安置方案，协助房地产开发企业草拟并修改有关的合作协议，协助房地产开发企业洽谈开发项目的保险事宜并准备有关法律文件。

（二）对房地产项目的合法性及需要办理的法律手续提供法律咨询在开发立项审批阶段涉及的行政审批环节较多，即使在目前很多地方有审批大厅，简化了办理程序、审批事项、审批环节，但也大大小小涉及几十项审批（各地有所不同）。在这个阶段，需要准备报批的文件较多，而且这些文件都直接涉及能否通过审批以及工程能否如期顺利开工、建设，专业律师的加入可以帮助建设单位对报批文件进行审查，确定这些文件形式上是否规范、齐备，是否符合主管部门的要求等。除此而外，律师可以帮助建设单位向有关主管部门请示、报告，规范审批申请程序，缩短审批时间，使得工程顺利开工进展。

（三）代为办理报批手续律师还可以代理房地产开发企业完成项目报批的有关手续，协助房地产开发企业拟定并提交相关文件，包括：申报规划要点以获取规划要点通知书；获取选址规划意见通知书；进行可行性研究报告的编制及申请审批；申报建设用地规划许可证；办理建设用地批准书；申请建设用地规划设计条件及建设项目规划、设计方案；申报初步设计；获取初步设计批复；申报建设工程规划许可证；申请办理建设工程规划许可证；领取房地产开发项目手册；办理拆迁许可证等。......

第二篇：房地产开发全流程

第一部分：房地产开发流程 第一章：房地产开发总流程 获取土地信息 市场调研、投资分析 90天 申领项目建议书 招标/拍卖取得土地使用权 签订土地出让合同、办理土地证 70天 方案设计 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 40天 施工图设计 25天 高层780天、小高层580、多层340天 施工许可证 工程施工阶段 30天 竣工验收备案 40天 申领入户许可证 20天 物业接管 15天 办理初始登记 交房入住 注： 工程施工阶段是指从打桩开始到交房结束的整个运作过程（高层按地上25层、地下两层考虑，小高层按地下一层、地上13层考虑，多层按6层考虑。主体施工：框架结构按8天/层考虑，砖混按10天/层考虑）2 项目从拿地到交房入住的总周期为：高层建筑为1110天，小高层建筑为910天，多层建筑为670天 3 本总流程汇总了房地产开发的12个关键节点，详细流程参加《全流程》 第二章：房地产项目开发全流程 一 房地产开发全流程（表格样本）发展中心/开发部 设计管理 工程管理 成本控制 招标采购 策划营销 计划管理 物业管理 招标/拍卖取得土地使用权 概念设计 投资估算 设计单位招标 项目及产品定位 项目初级计划 建筑初步设计审查意见通知书 建筑方案设计审查意见书 建设用地规划许可证 国土使用证 建设项目选址意见书 开发设想提供 土地拆迁 初步设计、景观方案设计 初步设计任务书 方案设计 方案设计任务书 编制项目工程计划 拉围墙、地质勘探 目标成本制定 成本测算 地勘、文堪单位招标 项目工程招标计划编制 销售指标确定 销售部施工管理 销售部设计 销售部选址 销售部选址 营销策划 项目运营计划完成 编制项目运营计划初稿 施工图审查备案 建筑工程规划许可证 施工许可证 基础施工图 建筑施工图设计 三通一平 总包单位确定 监理单位确定 甲供（指）材招标方案 施工图审查备案 销售准备（售房附图、销售道具、销售附图、售房合同配置标准）销售推广方案 项目班子配置 分项验收（消防、人防、规划、防雷、档案、环评）装修材料的选样及封样 设计变更 完成施工图设计、景观设计 主体结构验收 一般装修工程 外墙保温、防水 门窗、栏杆、精装修 外架拆除 室外配套管网 景观道路 砌体工程施工 主体结构施工 基础工程验收 基础工程施工 成本过程控制总结回顾 进度款审核 签证变更审核 隐蔽工程收方 成本施工过程控制计划 确定分包单位 招标工作阶段性总结 招标评价 招标工作总结 招标评价 过程招标采购 业主开放日 销售管理（强销期、持续期、尾盘）开盘 产权测量 预售许可证 定价 开放 销售培训 运营管理总结、考核 项目施工阶段运营管理（计划、控制、调整、考核）项目初级计划 物业检查及接管 施工过程提前介入 综合竣工验收 竣工备案 向物业移交 竣工结算 交房 交房准备（交房方案、交房附图）竣工结算 交房后的整改 物业管理商业经营 说明：

n 目的：

为规范房地产开发全流程的工作程序，明确房地产开发各个工作环节的逻辑关系、先后顺序，使每个有关职能部门都明确自己的工作介入点、介入时紧前和紧后关系，减少工作环节、避免重复工作，特制定本流程 n 适用范围：

本流程适用于房地产公司所有项目开发的流程节奏把控 n 定义：

《房地产项目开发全流程》：是指项目从签订土地出让协议（招拍挂、取得土地使用权）至完成项目开发移交至业主为止的整个工作流程 n 工作程序：

详见《工作流程说明》 n 支持性文件：

无 n 相关记录：

无 二 房地产开发全流程 n（网络计划样本）（一）工 作 类 别 制定目标成本 投资估算 成本测算、编制工程计划 甲供（指）才招标方案 三通一平28 25 19 15 10 4 设计单位招标 地勘、文堪单位招标 拉围墙、地质勘探 工程招标计划 监理、总承包单位确定 临建搭设 工程类 27 14 施工图设计（有关 全套 21 7 3 可 概念设计 方案设计 初步设计、景观方案设计 部门口头确定）完成 景观设计完成 技术类 行 性 调 查 结 26 24 22 束 项目选址 方案设计审查 建设用地规划 建筑初步设计审查 施工图审 建筑工程 6 18 13 11 2 1 形 签订土地协议 意见书 意见书 许可证 意见通知书 查备案 规划许可证 施工许可证 发展类 成 报 按实际时间 17 8 告 土地拆迁 国土使用证 售楼部选址 销售目标 销售准备（售房附图 道 29 23 16 20 12 9 5 产品定位 营销策划 售楼部设计 售楼部施工 确定 销售方案推广 具合同 配置标准）营销类 0 时间 n（网络计划样本）（二）工 作 类 别 44 施工过程中技术管控（设计变更、装修材料选样及封样等）技术类 48 37 预售 许可证 发展中心/开发部做好正常的政府职能部门的沟通工作 发展类 46 成本阶段性 成本施工过程中计划控制、工程进度款审核、施工过程中的招标采购 控制总结 47 42 保温、防水 门窗 外架 室外管网 45 43 41 40 36 35 33 31 30 土方工程施工 桩基工程 基础工程 五层结顶 主体封顶 砌体工程 装修工程 栏杆 拆除 配套工程 工程类 水、电、智能化等安装工程 39 34 业主 产权测量 49 38 32 销售培训 开放1 定价 开盘 销售管理（强销期、持续期）营销类 0 时间 n（网络计划样本）（三）工 作 类 别 58 52 分项验收（消防、人防、综合竣工验收 规划、档案、环评 竣工备案 发展类 57 55 成本控制工作总结 竣工结算 根据物业 66 63 60 56 54 51 50 景观道路 工程资料准备 移交物业 反馈整改 配合交房 交房后整改 工程类 交房准备（交房59 67 65 64 61 物业验收 方案、交房附图）交房 业主投诉处理 进入物业管理程序 物业类 62 53 业主开放2 销售收尾、配合交房工作 营销类 0 时间 说明：为了更加直观的了解房地产开发的整个程序，清楚地反应开发过程中每个环节之间的逻辑关系，特制定了该网络关系图。该网络关系图是以流程形式表现的，没有标注时间节点。时间关系在各有关中心文件的编辑中再行详细阐述 三 房地产开发全流程说明 步骤 是否为重点控制点 工作重点描述 时限 重要输入 重要输出 流程编号 责权事项编号 相关表格模板 1 发展中心/开发部已经对目标地块签订土地出让协议，且在营销策划中心的配合下编制完毕并通过审核审批的《可行性研究报告》、通过计委审查后并立项 《可行性研究报告》 2 ZD 营销策划中心（与代理商合作）做市场调查分析、进行产品定位，发展中心/开发部提供定位所需的前期有关资料。出具《项目定位策划报告》，并按责权体系审核审批通过 《可行性研究报告》 《项目定位策划报告》 3 设计管理中心根据《项目定位策划报告》给设计院下达《概念设计任务书》进行概念设计，确定项目的楼体分配、容积率、绿化面积等，并通过有关部门的研究、讨论，按责权体系审核、审批。

招标采购中心组织确定后的设计单位 《概念设计任务书》 概念设计成果 4 成本管理中心根据概念设计成果组织编制《项目投资估算表》，对整个项目成本、利润进行初步分析 《项目投资估算表》 5 ZD 发展中心/开发部负责沟通规划部门办理《项目选址意见书》 计委审查进行项目立项 国土资源局通过土地利用总体规划和土地供应方式审查 建委办理《投资开发项目建设条件意见书》 环保部门办理生产性项目环保意见书文化局、地震局园林局、水利局对工程相关专业内容范围进行审查 《项目选址意见书》 6 设计管理中心根据审批审核通过的《概念设计成果》进行分析，给设计院下达《方案设计任务书》，并负责监督完成《方案设计》 《方案设计任务书》 《方案设计》 7 在方案设计过程中，发展中心/开发部与土地所属相关单位协调进行地上附属物拆迁工作 8 发展中心/开发部负责通过规划局的《方案设计》审查、取得《方案设计审查意见书》 9 ZD 规划局办理《建设用地规划许可证》、确定建设工程规划设计条件 人防办完成人防工程建设布局审查 国土资源局完成土地预审 完成公安消防、交警、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对工程相关专业内容范围进行审查 10 成本管理中心根据方案设计做《成本测算》，招标采购中心负责完成地勘、文堪单位的招标工作 《成本测算书》 《地勘（文堪）中标单位确认书》 11 设计管理中心负责督促设计单位完成初步设计、景观方案设计 初步设计 景观方案设计 12 项目部（项目公司）在发展中心/开发部的沟通协调下拉围墙、组织地质勘探、文物勘探 13 ZD 发展中心/开发部协调、沟通国土资源局办理《国有土地使用证》 《国有土地使用证》 14 建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求内容进行审查，核发《建筑初步设计审查意见通知书》 规划部门对初步设计的规划要求进行审查 公安消防支队对初步设计的消防设施进行审查 公安交警支队对初步设计的交通条件进行审查 完成国土资源局土地预审 市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关内容进行审查 《建筑初步设计审查意见通知书》 15 设计管理中心根据初步设计审查意见督促设计单位完成施工图设计 16 发展中心/开发部沟通协调建委办理施工图设计审查备案 《建筑初步设计审查意见通知书》 建委对施工图设计文件进行政策性审查，并根据地产商意见核发技术性审查委托通知书 建委根据施工图设计审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》 17 在此阶段成本管理中心完成制定目标成本计划、编制工程招标计划、工程管理中心编制工程计划 制定目标成本计划 编制工程计划 编制工程招标计划 18 ZD 发展中心/开发部沟通协调，负责办理完成《建筑工程规划许可证》，规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在缴纳有关规费后核发《建设工程规划许可证》副本 公安消防支队进行消防设计审查 人防办进行人防设计审查 建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局等相关部门按职责划分对相关专业的相关内容进行审查 《建筑工程规划许可证》副本 19 在完成18项同时，招标采购中心制定甲指（供）材招标方案，组织完成监理单位、主体施工单位的招标工作（异地项目公司以项目公司为主，总公司招标采购中心全程跟踪监督并提供资源服务）甲指（供）材招标方案 《监理单位中标确认书》 《（主体）施工单位中标确认书》 20 ZD 发展中心/开发部与建委沟通协调，建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》 办理施工报建登记 完成对工程进行发包、确定施工队伍 《建筑工程施工许可证》 21 项目部（项目公司）在证件办理期间完成三通一平、临建搭设等基础工作施工单位办理完成质检、安监部门的报检工作 22 设计管理中心组织监督完成《景观设计施工图》 《景观设计施工图》 23 营销策划中心在《建设用地规划许可证》办理期间完成《营销策划方案》、临时售楼部的选址、设计、施工 24 营销策划中心在建筑初步设计审查期间完成销售目标的计划确定 25 营销策划中心在《施工许可证》办理完成前做好《销售方案推广》，做好销售准备工作（售房附图、销售道具、销售合同、配置标准等）26 设计管理中心组织甲方有关人员、设计单位、监理单位、施工单位进行图纸会审 《图纸会审纪要》 27 ZD 工程开工：项目部（项目公司）组织施工单位正式开始建筑工程施工，监理单位下达《开工令》 办理完成开工前各类证件 完成施工图纸会审 施工单位的《施工组织设计》按责权体系审查、审批通过 施工单位做好开工准备 28 招标采购中心组织指定有关主要材料（如：水泥、钢材、防水卷材等）《甲指（供）材料确认单》 29 设计管理中心负责项目工程全过程的技术监控和技术指导工作，负责审核、审查设计变更、技术核定、施工方案等内容 《设计变更单》 《技术核定单》 特殊工种《施工方案》 30 土方工程施工（暂按有地下室（-1）高层住宅考虑）挖土深度按设计桩基顶标高、保证有效桩长为准（具体以施工方案为准）31 桩基施工 在第一层土挖完后开始，整个桩基施工阶段包括：打试桩、打正式桩、第二次土方开挖、破绽将头、桩基试验、土壤检测等过程 32 基础工程施工 桩基试验通过后，开始基础工程施工，原则上是以±0.00为分界点，正负零以下（含地下室）在进度计划编制时均划入基础工程，在基础工程完成（含检验资料）后及时报检、做好《基础结构工程验收》 《基础结构工程验收》记录 33 营销策划中心负责组织完成销售培训，完成产权测量定价 34 成本管理中心完成桩基施工单位、土方施工单位的结算工作，做好合同节点造价统计工作，在施工过程中审核节点造价付款审核 结算依据资料 《（桩基）工程结算单》《（土方）工程结算单》 35 ZD 五层结顶 36 ZD 发展中心/开发部与房地产管理部门沟通协调办理预售登记，由房地产管理部门核发《商品房预售许可证》 提供资料（证明材料）：

已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 持有建设工程规划许可证和施工许可证 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期 公司的《营业执照》和《资质等级证书》 工程施工合同 商品房预售方案 《商品房预售许可证》 37 砌体工程完成 38 ZD 项目部（项目公司）协调组织《建筑工程主体结构验收》 主体结构有关证明资料 原材料复验报告 混凝土最后一批浇筑的试验资料 施工过程控制资料 其他有关资料 《建筑工程主体结构验收》记录 39 招标采购中心组织完成装饰材料、保温材料、安装设备、电缆、电线等合同约定的材料指定（供应）异地项目公司则在总公司招标采购中心的全程监督下完成此项工作 《甲指（供）材料确认单》 40 ZD 装饰、装修工程完成、外架拆除 41 室外管网等配套工程进场施工 42 景观道路施工 43 发展中心/开发部沟通协调有关政府职能部门进行分项验收（消防、人防、规划、档案、环评）异地项目以项目公司为主导，总公司发展中心/开发部全力提供支持 各分项验收报告 44 项目部（项目公司）做好工程资料准备工作。物业公司开始介入验房 45 ZD 发展中心/开发部沟通协调质监部门、组织项目综合验收，做好竣工备案。异地项目以项目公司为主导，总公司发展中心/开发部全力提供支持 各项环检工作完成，取得合格资料 项目工程资料齐全 项目工程全部结束 竣工备案证书 46 工程移交物业公司，物业公司根据验收标准进行验收，对验收发现的问题书面提交项目部（项目公司），项目部（项目公司）安排整改落实 47 物业公司管理方准备工作（交房方案、交房附图、交房道具等）营销部核和项目部（项目公司）全力配合 48 ZD 交房 以物业公司为主导、项目部（项目公司）、营销策划中心全力配合。有必要时取得总公司有关领导（及有关人员）的全力支持 49 营销策划中心（营销部）交房前做好房源销控、完成商品房销售计划 50 物业公司受理交房后的业主各类投诉，并且进行分类处理 51 项目公司根据业主投诉的工程质量问题组织维修 项目和物业进行最后交接，并负责组织有关参战单位召开移交会议，明确移交后的责任 项目移交资料目录 各施工单位质保金以及质保期明细表 52 项目进入正常的物业管理程序 编制《房地产开发流程计划》作业指引（各个项目）1.目的 1-1 目的：明确公司个项目开发流程计划的编制、审核、发布流程，确保项目运作的计划性、科学性、严谨性 1-2 作用：通过流程计划的实施，使项目中上百个环节高效地有序地协调地工作，达到预定的目标。当项目完成后，这张记录着历次实际进度前锋线和调整痕迹的流程计划可以对整个项目的进度管理作出评价，也可以检讨原计划编制的科学性和准确性，为今后的计划管理提供依据。

2.适用范围 本指引适用于房地产公司新项目开发的全流程编制工作 3.定义（暂无）4.职责 地产事业部总经理：负责批准计划和批准计划调整。

主管岗位：

计划管理中心负责人 与工程管理中心负责人、总监协商一致的前提下负责落实在项目前期策划阶段的计划编制，优化，过程检查和调整。

负责工程师：在与设计管理中心、成本管理中心协商一致的前提下负责落实在项目实施阶段的计划编制，优化，过程检查和调整。

协管岗位  工程管理中心负责人，总监：分别向计划管理中心提供分管范围内的进度目标和调整意见。

主办岗位  营销策划 负责在标准流程计划的基础上按本项目的个性特点编制网络计划，并根据负责人、总监的意见修改完善。

项目经理：在计划实施过程中，根据具体情况提出调整意见，经各有关负责人、总监批示后报总经理批准。

5.程序 5-1 根据公司通用的计划模板、标准图式、项目目标要求，计划管理中心在土地中标后十天内组织完成编制《**项目开发流程计划》。公司负责人和工程总监的主办交接界限为规划方案定稿之后。并负责定期检查和调整（半年计划调整、一年计划调整），遇紧急情况可以随时检查调整。

5-2 计划编制建议使用双代号座标网络计划，以更加直观的体现各个环节之间的逻辑关系 5-2-1编制网络计划的要素是：

5-2-1-1 工作要素 事件的内容称为工作，也就是按需要的粗细程度拆分而成的消耗时间或同时也消耗资源的一个子项目或子任务。在座标双代号网络计划中，采用一根连线和左右两个圆圈来表示某一项工作。圆圈中的编号从左向右依此排列。整个计划中编号不容许重复，所以某号到某号就能代表某一项特定的工作。

5-2-1-2 时间要素 在网络计划的顶端设计一排以一个日历天为单位的横座标，称为时间坐标轴。它的起始原点对应着第一项工作的开始日期，它的终点对应着最后一项工作的结束日期。也可以把原点设计为零，依此以天数后续，那么时间座标轴的最后刻度就表示为项目的负责人期天数。

一项工作从开始到完成需要的合理时间称为该工作的持续时间。在网络图中以连线的长度来表示，其起始端对应着该项工作在时间座标上的开始日期，结尾端对应着该项工作在时间座标上的结束日期。

两各相邻圆圈之间的时间段称为时距。在关键路线上，时距和工作的持续时间是相等的。在非关键路线上，工作的持续时间小于时距。也就是说在时距里存在一定数量的可利用的时间空间，这段机动时间称之为该项工作的自由时差。在网络图上用波形线表示并对应着时间座标。如何合理利用这段自由时差往往是在优化网络计划时最先考虑的潜力所在。

5-2-1-3 逻辑要素 左侧的工作必须完成后才有条件去完成右侧相邻的工作。同一垂直面内的工作必须同步完成，它们之间没有先后依赖的关系。

持续时间和时距相同的工作称为关键工作，自始至终全部由关键工作连接起来的路线，也就是线路上总的工作持续时间最长的线路称之为关键线路。各项工作的次序位置和连线表示着工作相互之间的逻辑关系，这是网络计划的精髓所在。如果逻辑出现错误，网络计划也就从根本上失去了可操作性。

5-2-1-4 责任要素 相关的工作可以列在对应部门和岗位的水平线上，使每个部门和岗位清楚地了解自己在整个项目中要按怎样的顺序做哪些工作，每件工作从什么时候必须开始，到什么时候必须结束，其中有没有机动的时间，和其他工作有怎样的相互制约的逻辑关系，等等。便于部门和岗位事先制定操作方案，配合默契地做好各自的工作。便于上级的检查和职责考核。

5-2-2 编制网络计划的要点 5-2-2-1 定目标工期和计划工期 根据对计划执行的信心程度，将目标工期适当压缩后作为计划工期，以便给实施过程中的调整留有余地。

5-2-2-2 建立座标系统（这与运营计划中的网络设置有所不同，运营计划的纵横坐标体现的是项目开发的主要节奏骤和配合工作之间逻辑关系）横座标是工期，如果以天为单位，则起始原点是零，终点是目标工期的总天数。如以日历的日期为单位，则原点是项目启动的首日日期，终点是项目结束的日期。

纵座标是部门和岗位设置。网络计划中所有的工作都能对应纵座标上的具体负责操作的岗位。同时，所有的岗位都能归属在上一个管理层次的责任范围内，而管理层又归集到决策层。

5-2-2-3 分解出项目的具体工作，落实到岗位，限定它的持续时间，明确它与其他工作的顺序逻辑关系。可以预先列出草表，也可以按照限定的条件直接填写到座标网上。

5-2-2-4 检查各工作的逻辑关系，所有节点自左向右表示工作的先后顺序，如有部分工作的持续时间不足时距长度的，用波形线补足。

5-2-2-5 把没有自由时差的关键工作用粗黑线连接起来，形成关键路线。关键路线的尽端如没有超出工期，可把持续时间相对紧张的关键工作适当延长。尽端如超出工期，则把持续时间尚有潜力的关键工作适当压缩。反复调整到关键路线的尽端正好和工期平齐。重新誊清图式，双代号座标网络计划到此初步完成。

5-3 网络计划的优化和调整 5-3-1 事先优化 5-3-1-1 成本目标，进度目标和质量目标，只能三者兼顾，有所侧重，而不可能三者兼得。质量要求的结果会使某些工艺性工作的持续时间延长和材料人工费用增加；

压缩工期的结果会导致资源消耗率增高，工作效率降低，从而使成本增加，出现安全和质量事故的概率提高；

而削减成本又会打击承揽企业的积极性，诱发偷工减料，减少资源投入，使工期拖延。计划的优化能使三者兼顾，有所侧重的原则得到充分的体现。

5-3-1-2 在计划优化后如果仍达不到预期的进度目标，这只能说明预定的要求是不客观和盲目的，需要请示或说服上级领导加以修正。

5-3-2 过程检查 5-3-2-1 在实施过程中会发生各种事先难以预料的事情，使实际进度发生变化。所以定期的检查和及时地调整计划不仅是难免的也是必须的。固定不变的计划只能作为流于形式的装饰品。

5-3-2-2 过程检查可以采用前锋线方法，按检查时点从时间座标上的相应刻度起向下画一道垂直线，称之为检查时点基准线，然后再把各项工作在检查时点时的实际进度所达到的前锋点连接起来，形成一条垂直方向的折线，这条折线称为实际进度前锋线。前锋线曲折越多，说明各项工作的同步性越差。其中折线段处在基准线左边的工作进度为拖延，处在右边的工作进度为提前，其幅度可按前锋点到基准线的距离从时间坐标轴上量化而得。前锋线是宝贵的信息资料，应该一直保留在图上。

5-3-2-3 经多次的定期检查后，通过对前后两次前锋线的对比分析，就可以在一定范围内对项目未来的进度和变化趋势作出定量的预测。在某个线路上前后两条前锋线所截取的线段长度（天数）除以前后两次检查的时间间隔（天数），所得的比值称之为进度比。该比值大于1，小于1或等于1分别表示某线路的实际进展速度与原计划相比是快，慢或者相等。如果保持实际的进展速度不变（即进度比不变），那么就不难预测若干天以后，线路的前锋将要到达的位置。

5-3-2-4 用进度比这种方法预测未来的进度，有其一定的局限性。因为同一条水平线路上的不同工作，进展的速度可能很不相同，也就是说某一工作的速度比并不一定可以套用在其他工作上。但是，对于同一道工作，特别是持续时间较长的工作（例如工程的结构阶段），采用进度比预测方法对于指导施工，控制进度将是十分实用可靠的。

5-3-2-4 检查在于摸清情况，分析在于找出原因，预测在于掌握趋势，明确责任在于激励岗位的责任感，在这些基础上提出调整意见应该是胸有成竹了。

5-3-3 及时调整：调整的原则是使各条线路同步均衡地进展，这不仅是为了确保工期不拖延，对减少资源投入，控制工程成本同样具有非常重要的意义。

5-3-3-1关键工作拖延的，一定会影响负责人期。常用的办法是在后续的各项关键工作中选择一项持续时间相对较长或资源投入率相对较小的关键工作，压缩它的持续时间，这样做有利于减少赶工费用，当然最好不要由此改变与其他工作的逻辑关系，否则容易引起负责人期延长。

5-3-3-2非关键工作拖延的，如果仅消耗了原有的自由时差，当然无关大局，计划不需作调整。如果超出了时距范围，就可能发生两种情况，一种是后续是关键工作的，那势必引起关键路线的改变。另一种后续也是非关键工作而且可以借用其自由时差进行弥补的，计划也不需要调整。如果不足以弥补的，就要设法尽量压缩它的持续时间，避免使它变为关键工作而进入关键路线。

5-3-3-3当关键路线的实际进度比计划进度提前时，先要确定计划负责人期是否也要缩短。打算缩短的，应把后续计划当作一个新的计划重新编排。其中有些工作可以参照以前已证明是合理的稳定的速度比来调整持续时间。要求保持原计划负责人期不变的，则可利用这个机会降低资源强度和费用。方法是选择后续关键工作中资源占用量大的或直接费用高的予以适当延长。

5-3-3-4 对于牵涉面不大的调整有时也采用以不变应万变的做法，可以假设下一次检查时点的前锋线和基准线重合，要求承担各项工作的部门和岗位自行调节持续时间，在下一次的检查时点前达到原计划的同步状态。

5-4 调整、优化后的《**项目开发流程计划》（网络计划）报总裁办公会审核、批准后正式发布实施 6、支持性文件 《土地出让合同》 《物业发展建议》 《项目运营计划》 《规划设计文件》 《营销策划方案》 7、相关记录 《**项目开发流程计划》 仅供参考 您好，欢迎您阅读我的文章，本WORD文档可编辑修改，也可以直接打印。阅读过后，希望您提出保贵的意见或建议。阅读和学习是一种非常好的习惯，坚持下去，让我们共同进步。

第三篇：房地产开发全流程详解2014

07565797988 *** *** 房地产开发全流程详解

无论你在自己的领域内曾经多么辉煌，只要你试图进入地产行业，你就得遵循这个行业的行规。任何试图改变现行房地产管理规则的人，都会受到血一样的教训。在这个行业里面，遵循规则比任何行业都要显得重要！

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段

土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。

简单的说，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。

一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。

但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。

我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。

不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质

这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。

再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。

房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，3、总平面审查阶段

这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业啊专业。

举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。

再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方。

其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行？反正我个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。

审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等。（在这自夸一个：本人不才，曾经试过在10天内完成这个工作，至今被引为传奇故事。嘿嘿）

4、管线综合审查、排水许可证

管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常，非常的专业啊。搞得不好的话，实在是害死人啊。而且，被这个东西害死的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。

说了半天，管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。

这些线路啊什么的，必须要合理的安排好，不能到处乱走。作为非专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：

1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。

2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了。

为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后，对于年轻的我来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用，千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊。你说，这样的小区，能住吗？

管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？事实上，是不行。为什么？因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢？我现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电。至于，呃，会引起什么生活上的麻烦，我也不知道。

再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。我就不多说了。

5、单体审查、建筑工程规划许可证

规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。

单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢？我个人是这么总结的：关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。

当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。

那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室？因为建地下室是亏本的。买的人也少。我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮，说什么10几20万买一巴掌大的停车位，开发商还亏本？事实是，停下一台车，的确只需要10个平方米不到的空间。但是，你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车道。所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米。规划部门都这么掌握。你这个车是不能垂直起降的。这就是客观规律。

当然我这个是大概经验，在有些城市，停车位还是能赚钱的，比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到40万一个。不过这个不代表一般规律。嘿嘿。

审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。我就一笔带过了

6、消防和人防专项审查

这两样东西搞死人。我直接这么下两个结论：没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。没有哪个小区的消防和人防设备是合格。我就这么直接一点：消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单。至于人防报建，这个东西莫名其妙，我不知道这个算什么，我对任何备战的东西，都心存恶感。

先从消防说起。消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。我国的消防审查，在很多时候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我们的开发商，也的确是非常的不象话，要满足消防规范的话，这个投入太大了。另外我们的消费者也没这种意识。因为很多消防上的要求是非常影响使用的，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，是非常不方便的。基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。在这个方面，审查那也是越来越严。一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。为什么呢？因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。但是，我在这里说句公道话：涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的，即使能绕过去将会获得巨大的回报，譬如减少一套楼梯，那是多么好的事情啊，但是基本上没人敢去办。起码我不敢。在我个人日后的职业生涯中，我也不敢。

人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。我不知道这个东西算啥。真要有空袭了我绝对不会呆在高层建筑的地下室里，911的那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼，呆在地下室里绝对活埋掉。当然这只是我的个人观感，大家不必介意。

人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的神经们。我现在告诉你们，所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。但是这个产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主。

因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。另外，人防设备那也是非常疯狂的东西，比如人防那个安全门，那都不知道算啥，那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了。也不知道能防什么。

7、节能审查、施工图审查

在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。

节能审查，在我的个人经验里面，是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说吧：什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面肯定是不达标的。搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂掉。不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。恩，在这里南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种东西就比较不待见，我就好这一口，你管得着啊。

说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的9070政策说两句。建设部的官员们在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。（我说明，我这不是地域歧视啊，我这完全是就事论事。）但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。本人当年参与的好几个项目，为了在满足这个9070的要求下还能做3房单位，设计师呕了不知道多少吨血。现在市场上的公司逼得没法子，被迫只能大量的推出两房单位。当然，两房单位也可以住，不过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身的地方都没有。现实就是这么滴残酷。客观规律就是如此。

现在有些公司为了规避这个9070，还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起卖。在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对。

恩，说个节能审查，一说开去就说了这么多，不好意思不好意思。现在开始说施工图审查。施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我国的审查技术非常的落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。在这里讲一个本人曾经亲历的事情。那一年在珠三角一个三线城市，在一个别墅项目门口建一座景观塔。那个塔呢，形状就像个纺锤，中间粗两头细。该地建设局检查组带人检查施工现场，上了这塔的工架，突然这塔就塌了，整个检查组全部死光。这是个大事啊，政府因此组成了浩大的调查，来查这个事故的原因。首先当然是从源头设计查起。结果一查，设计坚称没有任何设计上的问题。于是把那图纸送去重新做审查，一查的话，审查人员说，不行，这个图纸有问题。两边就吵了起来。最后两边都说服不了对方。要说这个图纸违反强制性规范吧，它也不违反。但是不违反强制性规范就表示安全合格吗？我看谁也不敢说这个话。最后只能把施工单位拉出来，判了几个罚了些钱，了事。现在合生在广州的某楼盘前面，也打算树这么一个塔，做审查的时候也是吵得不可开交。最后也是不了了之，因为这根本说不清楚，到底安不安全反正我个人不知道。

施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少。

8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可

余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。我知道在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。

余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙。

余泥在运输过程中，很容易污染路面。本人曾经见识过广州的一部车，从天河一路撒到番禺，结果被罚了5万多，包工头拼命去做工作都没用，估计是交通部门火大发了，撞枪头上了。

噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受的，想当年我刚刚进入这个行业时候，我靠，站在工地里，听了一天的锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了。当然用锤击桩，那肯定是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理。此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好，比如广州和深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。如果居然胆敢不报批就夜间开工？那是嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了。但是绝大多数的城市，唉，那处于几乎没有管理的地步。

我作为从先进城市走出来的三个代表，到一些二三线城市去，傻乎乎的去问人家环保局，噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊？结果被人家狠狠的嘲笑过好几回。

9、质量监督、安全监督

我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来，已经写得不耐烦了。但是没法子。程序是这么一步步走过来的。施工许可证完了之后，我随便这么一想，我靠，后面不知道还有多少程序。放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收，一直到交楼。这得写死我啊。为什么我会突然发这种神经写这种东西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢骚百余字。谢谢各位。

质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工，我跟各位说老实话，我分不清楚。在我看来，质量问题都是安全问题。我就不明白为什么要搞两个站，分着管。譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？我反正说不清楚。总之两个机构都得好好的哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所区别。比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦，这些。但在我看来，安监把质监吃掉，并成一个机构，没有任何逻辑和操作上的困难。

在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软，云云。安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各的门路啦。

现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。我见过最好的城市是广州。做个桩检测的费用，只是周边城市的3分之1。恩，在这里，为了避免有些人看不懂，我说一句，打完桩必须做检测。检测合格了，才能做承台，继续往上建。各位的，明白？

不过呢，绝大多数的城市，这个功能被质量监督站牢牢的把持着。这个也是建设部门的生财主道啊。我要是局长我也不肯放。嘿嘿

10、施工招投标、监理报建

首先，我必须说明，按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。但在某些大城市，譬如广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。这是广州在管理上严重违反行政许可法的地方。我个人对此一直持非常反感的态度。在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。啥是私营企业证明呢？去工商局打一张股东结构书就行了。

在必须要做施工招投标的时候，我必须得说，这个领域那是真黑不是假黑。黑得让人毛骨悚然。搞施工的就没几只好鸟。我在此随便讲个故事哈。施工企业必须把自己的专业技术人员备案到建筑管理部门里去，一般包括施工员、质量员和安全员。施工投标的其中一个材料是专业技术人员，根据项目大小，配备的人员多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在广州，某企业围一个标，另外一个不识相企业就想进去，材料一准备，然后发现自己的技术人员不够了，于是马上到建设局备案新增人员资料。本来这种新增技术人员备案实在是非常简单的事情。结果，连交件都交不进去。总之就是不受理。后来求爹爹告奶奶给受理了，然后又因为其中一个人的身份证复印得不清晰，全部材料退件。这个企业的老板气得吐血。到最后当然这个标是投不进去了。我这里讲的还只是个小手段。暗地里啥招数都用得出来。我个人不排除有些人为了逼别人退出投标会使用黑社会的可能性。

恩，监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致，我不多说了。

监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划和监理细则，交建设部门审核一番，认为OK了，发一个监理审查意见。通过了就是下一步，施工许可证。

监理规划和监理细则，老实讲，在我个人的经验里面，我从来没看到建设部门真的做过审核。在我个人的从业经验里面，我没见过几个政府官员能看得懂的。

11、施工许可证

施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可。在我个人的职业生涯中，我从来没有经历过能办齐上面所有的手续，再申领施工许可证的。在我与同行的交流中，我也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。要这样的话，绝对没1年的时间出不来。不相信的同学，请回头再把前面10个大项看一遍，基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于20个。而且得一步一步来。这是什么概念？这是卡死你的概念。随便哪个环节出了任何问题，直接就GAME OVER。

在改革开发之初，外资企业刚进中国的时候，有个著名的段子，说是有个企业要搞一个项目，前后盖了200多个章，事还没办成。最后撤资了，不干了。上级政府震怒，云云。

现在改革开发这么多年了，我们好到哪里去了吗？我们的办事流程方便吗？我们能方便快捷的为企业服务吗？

到了今时今日，还有什么企业抱怨过政府管得太严，太死，审批环节太复杂吗？听不到了。为什么？因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。大家已经在这个圈子中取得了某种平衡，达成了某项交易。在这种情况下，改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效率。

我知道我这么说，会有很多粪青完全不能理解。我就这么告诉你们：大家都已经把潜规则当成了规则。这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程序中，在每一个环节中，都存在利益分配，都存在制衡。这个系统在经过10多年的运做之后，它本身已经具有了生命力，绝对是牵一发而动全身。

因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么？因为这是双方一起适应，互相妥协的结果。政府要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了。

12、放线、验线

这个就简单的说一说吧。图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这个活就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。嘿嘿，又来一个半市场化。正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。

在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前来做放线。唉，又来一个“做通”工作。

放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。

这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着，尤其是在提前放线的场合。

13、预售许可证

终于说到这个了。预售现在的管理已经比较严格了。我所知道的，在房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。

预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成3分之2，低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷。因此现在高层建筑往往在完成3分之2的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。在理解了这个之后，或许我们对捂盘这种行为，会有更深刻的认识吧。

现在办预售许可，都要做价格公示。交易价格必须明确到套，单价必须清晰，在交易现场，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，这种骗人的玩意了。但是，我必须要说，但是，政府没有（也没有权力）对房地产交易价格进行管制。在办理预售手续时所申报的价格，开发商可以完全不予理会。这个价格申报一下就完了。我每次做预售许可的时候申报价格，直接就是2500元/平方米。从来都是如此。随便你怎么公示。卖的时候照样卖5000卖8000卖10000多，没有任何法律上或者行政上的责任。

在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测量，就是实测了。我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。这个矛盾是怎么来的呢？最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。造成这种差异的原因很多，比如施工不规范造成的面积误差，又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能。但要说是开发商的故意造成的，我个人没有见过。开发商也没这种能力或故意去故意做假，当然我个人不排除有些头被门夹了的开发商被某些运气极好的人撞到。

现在为了避免这种纠纷，各大开发商都学乖了，开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上。总之无论到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告。

唉，又出来一个“做通”工作。

14、关于预售中的土地解押

昨天在写预售的时候，关于土地解押的问题，我不是很敢下笔。作为一个房地产从业人员，讨论这个话题，显得比较不合适。这个话题非常敏感。这其中有无数的道道儿。我个人对这一块的玄妙也不是很能理解。尽我的理解讲那么一点吧。

先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越来越严格了。土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。在这方面，我相信全国的银行都是大同小异的。土地抵押必须办理抵押登记，这个是常识了。不多说了。

根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。但是，我们都知道一个事实就是：任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷，要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了。

还贷是几乎不用考虑的事情，更换抵押物？更加不可能。哪有那么多实物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已经拿去抵押融资了，还等到现在啊。这个时候就是考验人类的智慧的时候了。现在的任务是：即不还贷，又不更换抵押物，又能解押，还要能办出预售许可证。

我不知道其他公司的融资及报建人员是怎么处理这种事情的。我只说其中的两个办法（唉，我觉得我好象在传授犯罪方法似的，靠）。现在绝大多数的城市，国土部门和房管部门都是分离的。在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证。房管部门和国土部门之间是有很深刻的仇恨的。这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的。在这些地方，先做通银行工作，比较合理的，能让双方的脸面都过得去的借口，是更换抵押物。更换抵押物的话，原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登记。这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬空期。这个悬空期是合理的。无论银监还是上级什么部门来查，都可以解释过去。那么我们就利用这个悬空期吧。先以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉（有些人把银行的工作做得很通的，连更换抵押物这样的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我个人佩服之极），然后拿着这个注明了已解押字样的土地证，赶紧去房管部门，给他们看，啦啦啦，我的土地证已经解押了啦。房管部门一看，哦，的确如此，于是收材料办预售许可证了。只要他们一收材料，立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押。办得快的话，只需要悬空半个小时。如果担心房管部门还会再看看土地证的话，可以先等个1天两天再去国土部门办抵押，也行。国土部门与房管部门分离，实在是一项有无数空子可以钻的的制度啊。

此外，在可以办理在建工程抵押的城市（这里说明一下，在建工程抵押不是每个城市都办得了。很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续），也可以试试，土地解押，换成地面上的在建工程抵押。同样是利用悬空期来做事。这种方法在国土与房管合并的地方也能用。总之，办法都是人想出来的。人有多大胆，地有多大产，在房地产行业，那得算是真理啊。

15、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼

其实，在说了这许多之后，大家应该都明白了，到验收阶段是怎么一回事了。在做了前面这许多的铺垫和协调工作，结识了那许多的人，一步一个脚印的，做到了现在，如果还不能完成现在的工作，就就真是白混了。

规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了。这项验收的前提是做验线，基本上验线可以通过，规划验收的时候也不会有太大的麻烦。基本的过程如下：规划局的同志坐在车里看一下，哦，封顶了。然后拿起验线册来看看，哦，没问题，数一数层数，哦，是这个层数，就回去该干啥干啥了。

消防、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单位搞定。也只有他们能搞定。开发商自己做这几项验收，肯定通不过。这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要原因。尤其是消防和永久用电，这里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就讲个电的事情。在报装的时候，说定了装3台变电箱。施工过程中因为资金压力比较大，拖了一下电力施工企业的工程款。这个企业也不说什么。验收的时候到了，供电局无论如何都不肯供电了。说这个三台的设计不合理，要变成四台。这怎么得了啊？业主都要入住了，电都供不上。你要说这是谁的责任吧，这根本都说不清楚。而且还不敢计较这个。被迫之下，乖乖的给了双倍的电力施工款。

只要不得罪这几项专业的施工单位，验收基本上都通过。但是，验收报告上肯定会留有伏笔，基本上都是这么个写法：原则同意通过验收，但如下问题需要进一步整改：12345云云。

质量验收现在非常简单了。竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出来就行了，然后交给质监站备案。这就完成了。现在监理公司绝对不敢得罪甲方，乃至在绝大多数的施工过程中，监理公司都没人出现的，直接就是卖个名字给甲方。甲方自己把监理的活给干了。这是普遍现象。到时候就负责签字盖章。

质量验收和各专业验收都完成了，规划验收也搞完了，就是最终的到建设局去搞竣工验收备案。这个备案就没什么好多说了。

竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表，业主可以拒绝收楼。我看到很多在未办理竣工备案手续的楼盘就强迫业主收楼的报道，一直觉得比较奇怪。我反正没亲眼见过这种事情。但是我国在这些问题上一直存在大量的不良媒体，所以我也不很关注这个事情。

物业管理这一块，我就不多说了。各项手续基本上到这里就结束了。

16、结束语

首先得说，我每天跑来跑去，回来鼓捣这个东西，我是真写出厌烦情绪了。实在是想太监掉这篇文的，但这么每天一小段，也终于给我写完了。不过这个结尾很仓促就是了。

这整个过程，也只不过是个大概，而已。事实上还有很多需要跟各个部门扯皮的事情，没写进来。譬如工程造价的预算报告的问题，干过这个活的人肯定知道，和建设局扯这个预算单价是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是这个东西又只不过是整个过程中的一件小事。

我最近这两年经常看到什么合作建房的倡议。我往往都报以冷笑。连专业房地产公司之间的合作，都几乎没有成功个案的情况下，几十个互不相识又缺乏专业知识的人，能合作建起一栋供自己居住的楼？

愤青们会和我说，房地产公司之间的合作怎么就缺乏成功个案？我在这里可以明确告诉你们，我没见过。在漫长的施工、报建、融资、销售过程中，有无数次的台底交易和私下勾结。再好的朋友也会在这种气氛中开始互相猜疑并导致最终散伙。愤青们又会说，我就规规矩矩的报建、施工，不融资，难道我还建不起一座楼吗？我可以很明确的告诉你们：不可能。这整个房地产开发流程，已经结成了铁幕，它具有强大的生命力，足以将不遵守这个秩序的任何人挡在门外。你试图规范做事，诚实做人，你连总平面审查都得审1年，审消防又审一年，审施工图再审1年。这种事情我真不是没见过。我亲眼见过一个年轻的民营企业家想搞房地产，从04年开始领取了规划要点，审总平面，审1年没审出来，规划要点到期了重新回去领，再审总平面，审一年又没审出来，再回去领规划要点，但是总规刚好改了，给他把土地功能改成教育用地。最后一无所获。连告都不知道要去告谁。我亲眼见过这个身家过亿的民营企业家卑微着站在规划局的一个小科员的办公台前，受着训斥：你这个总平面图，地下室边界线和地上建筑的边界线，要用两种颜色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去给你重新改过再来。

无论你们在各自的领域内是多么的优秀。你们可能是电子行业的巨子，是网络经济的领头人，引领了化工行业的风暴，只要你们试图进入地产行业，你们就要遵循这个行业的行规。任何试图改变现行房地产管理规则的人，都会受到血一样的教训。在这个行业里面，遵循规则比任何行业都要显得重要。

第四篇：【实习】房地产开发流程全图

房地产开发项目开发流程

项目招拍挂程序,寻找合作伙伴,签定合作意向,协议及合同书

向规划管理部门申领规划要点,以获取规划要点通知书,编制项目建议书

发改委函至规划局计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签

发改委、建委、首规委及各专业局审查可研报告

对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作

据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知

规划局发征地意见函

到土地管理部门及土地使用部门征求意见

┏━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━┓

新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所旧城改造到区地政科

结果报市房地局结果报市房管局

┗━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┛

市政府下文批地

画桩位并给钉桩条件，测绘院规划局办理建设用地规划据此到地政部门办理 钉桩，成果给设计人许可证用地批准书,评估项目建设用地地价

┃┃

申请确定规划设计条件冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土地使用证

┃┃

按规划设计条件征询意地政部门审查安置方案、见表到区配套部门征求意见安置房

┃┃

规划局审查后下规划条件通知单发拆迁许可证

┃┃

委托进行规划方案设计动迁会及拆迁安置

┃┃

到规划局领设计方案送审书场地三通一平,领取房地产开发手册

┃┃

规划局审方案提出意见

1、到园林局申请伐树许可证

┃

2、了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案

修改后送首规委审图

3、煤气、道路、上下水改路由

┃

4、到供电局业扩处申请用电报装，做正式供电方案，首规委召开市政协调会申请临时施工用电，委托施工。

出市政会议纪要

┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━┛

进行个体设计（大公共建筑首规委审查）

┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┓

领建筑工程规划许可证出施工图开节能证明

┃┃┃

运用“营销策划展示设计系统” 制作资料到计委申请，列入计划（建委会签）到税务局取税单

┃┃┃

报价小组审查,领取销售到建委工程处领开工持计划、税单到区计、许可证审批表经委领投资许可证登记卡，┃登记并取得许可证

建委、物价局下文批价

┃

运用“营销策划展示设计系统”┗━━━━━━━━┳━━━━━━━┛

“房地产营销管理系统” 销售到市政部门盖章证明市政条件落实

┃

四源费缴纳

┃

到开发办市政处核实任务

┃

开发办工程处同意招标

┃

填招标申请书并到市招标办登记

┃

招标办看现场

┃

运用“投资项目概预算系统” 编制标底

┃

招标办审查标底

┃

开标会

┃

定合同，写评标报告，发中标通知书

┃

招标办盖章同意

┏━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┳━━┻━━━━┳━━━━━━━━┓

施工单位质量总站受理市统计局市审查局审核市开发办秘书

同意施工质量监督落实任务资金来源，任务处登记

来源及一切手续

┗━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电，委托设计、施工

┏━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━┓

1、小区内线

1、通知区园

1、按道路

1、到自来

1、到热力（自建锅

1、到煤气公司

路委托设林局绿化方案进水业务公司报炉房)报装 计办行施工科报装装

1、环保

2、到规划科定

2、委托施工

2、交绿化费

2、市政办委托线

2、委托线局同线路方案

3、配电室土

3、绿化施工事处养路设计、路设计意锅

3、设计 建工程验路队验施工及

3、施工及炉房

4、看现场 收收验收验收规划

5、施工

4、设备安装

2、到市政位置

6、业务科检验 及验收监理所

2、委托同意接气

5、送电下水报设计

7、凭通气单到

装

3、到劳管网所办固

3、规划设动局报装定资产转移

计

4、环保手续及通气

4、竣工验局审查消音除尘设备手续

收

5、竣工

8、凭接气单到

验收液化气公司

办各户通气

手续

9、通气

┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

全部工程竣工

四方验收、检验单签字盖章

┏━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━┓

凭验收通知书入库房屋确定房屋管理形式

房屋验收

┗━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━┛

办理入住手续,办理产权证

运用 “房地产物业管理系统”,进入物业管理阶段

运用“房屋租赁管理系统”进行项目的二次开发

第五篇：《房地产开发与经营全流程沙盘模拟》实训心得 - 副本

《房地产开发与经营全流程沙盘模拟》实训心得 在两天时间里，公司组织开展《房地产开发与经营全流程沙盘模拟》实训。在导师的指导下，采用小组分工模式，分为总经理、财务总监、投资总监、营销总监、项目总监等多企业职位。通过学习理论知识，针对我们所学的知识，动手实践，模拟房地产公司运营，对构成公司各个组成部分进行沙盘模拟演练。

实践操作过程中，导师带领我们做了第零年的模拟，然后从第一年由我们自己完成开发运营。在团队中我担任了项目总监的角色。我的主要任务是每年年初监督及开展项目启动、规划设计及安排施工。在操作过程中，我意识到做项目管理必须要有过硬的业务知识、管理技能，以及良好的工作协调能力和严密谨慎的业务操作。

在整个房地产开发及经营过程中，从拿地开始，必须做到细心和谨慎，前期的市场研判、企业发展定位、成本测算、资金流等内容环环相扣，缺一不可，否则都有可能导致企业开发经营出现系列问题。每发生一笔经济业务的同时就得在相对应的会计科目上如实登记，做到账实相等，这也是后面计算费用、编制利润表和资产负债表的基础；每一年的年末，资产负债表是一定要做到资产=负债+所有者权益，简单地说做到收支平衡方能使企业良性发展。

通过对房地产开发与经营中的各个环节进行模拟训练，使我们结合自身所学知识，对房地产项目的开发和经营过程有了更深层次的了解，项目分析与决策的能力也有了明显的提高。而且这次培训也特别针对我国房地产行业发展历程、现状及发展前景设置了相关情景，并进行了相应的环境和市场特征描述，使我们提升了对市场的应变、开拓、竞争策略的能力。过程中，导师还结合实际，根据所学内容，就X城市一地产进行分析测算，研究地块市场可行性分析。

实训虽然只进行了短短两天，但过程中知识及技能的实训浓缩了整整5年企业运行经历。使我们从中了解到房地产开发与运营的奥秘，结合工作实际，今后针对自身在实训中发现的不足之处及短板技能进行后续的学习强化，提高综合素质能力，积极参与到企业的发展过程中来。