农村房屋拆迁案例七：维权增获40万征地补偿款

第一篇：农村房屋拆迁案例七：维权增获40万征地补偿款

____________________________________________________________________________________________ 农村房屋拆迁案例七：维权增获40万征地补偿款

一、案件事实概要

当夏日时光刚刚推移至2008年7月中旬，六位远道而来的访客找到了杨在明律师与纪召兵律师。二律师接待了这六位山东省滕州市龙泉办事处前洪村村民，了解了他们的辛酸“征地拆迁史”：2002年至2008年期间，滕州市人民政府征收了龙泉办事处前洪村一千亩左右的耕地，后分别出让给滕州市XX置业有限公司、滕州市XX房地产有限公司、滕州一中、枣庄科技职业学院进行建设。然而，在这段漫长的岁月中，村民们既没有看到可感知的征地程序，被提供的补偿款也非常低——每户每口人补偿3.1万元。伴随这场时间拉锯战的节奏越来越紧密并逐步走向尾声的趋势，杜宪刚（化名）等村民心头的压力强度也呈裂变之势增长，于是，杜宪刚等六户决定化被动为主动，赴京寻找最好的拆迁维权律师，为自己讨回公道。

二、办案掠影

1、风急雷鸣势头的五大诉讼

介入案件之后，北京在明律师事务所杨在明律师与纪召兵律师围绕已掌握案情细节敲定维权第一方略的特色为声势浩大型，以彰显委托人的维权决心与可达力度。利用一个礼拜的时间，二律师为杜宪刚等六委托人拟就了五大诉状，分别诉滕州市XX置业有限公司无手续用地侵犯六原告土地承包经营权、诉滕州市XX房地产有限公司无手续用地侵犯六原告土地承包经营权、诉滕州一中无手续用地侵犯六原告土地承包经营权、诉枣庄科技职业学院无手续用地侵犯六原告土地承包经营权、诉滕州市人民政府征收、出让龙泉办事处前洪村一千余亩耕地行政行为违法。

____________________________________________________________________________________________

五大诉讼的齐发之势，在滕州市引发轩然大波。不过，司法并未真正独立的地方法院自是不敢擅自行使司法大权，拒绝对案件进行立案受理，也拒绝出具任何不予立案的法律手续。杨、纪二律师的办案第二阶呼之欲出。

2、精卫填海精神的政府信息公开申请

无疑，比较其他多数地方征地活动，龙泉办事处前洪村长达六年的征地活动如出一辙地戴着神秘面纱。为揭开这层面纱，杨在明律师与纪召兵律师决定以滕州市人民政府为突破口，向其递交了一份《政府信息公开申请书》，申请公开有关龙泉办事处前洪村2002—2008年期间的用地规划、土地征收和补偿安置等政府信息资料。其后，滕州市人民政府将相关申请移交至滕州市国土资源局。不过，法定的15个工作日履行期限瞬间逝去，滕州市国土资源局并未作出任何答复。

2008年9月中旬，杜宪刚等六人的二代理律师将政府信息公开不作为的滕州市国土资源局诉至法院。但，行政诉讼本就胜诉难，更何况是沾染了太多政治色彩的行政诉讼。10月上旬，六委托人即接到不予受理的《行政裁定书》。杨在明律师与纪召兵律师迅速做出反映，对该裁定提起上诉。无奈，枣庄市中级人民法院于11月中旬作出终审裁定，驳回六上诉人的上诉，维持原裁定。

为了当事人们依旧被悬空的权利主张，二位律师决定“屡败屡战”，将信息公开之路一走到底。12月伊始，杨、纪二律师便启动了“双边”策略：一边向山东省高级人民法院提出申诉，一边以滕州市人民政府为被申请人提出新一轮政府信息公开申请。然而，委托人们又一次冷遇滕州市人民政府不作为，二律师悍然将其作为新的被告提起行政不作为诉讼。

____________________________________________________________________________________________

3、火中取栗结局的撤诉闹剧

五个诉讼扩展为六个诉讼，但却始终面对法院不予立案且拒绝出具手续的同一结果。逾半年的时间里，六委托人奔走于山东省高级人民法院、枣庄市中级人民法院的立案庭，二代理律师也向相关部门发出律师函。如此兵分两路艰辛立案之后，山东省高级人民法院指定枣庄市中级人民法院进行受理。2009年4月初，枣庄市中级人民法院受理了滕州市人民政府信息公开不作为诉讼与一分为四的滕州市人民政府征收、出让龙泉办事处前洪村一千余亩耕地行政行为违法诉讼，并下发传票决定于5月中旬对五个案件进行开庭审理。

光明，似乎近在眼前。然而，就在委托人们为此而欢心鼓舞的时候，一个新近酝酿的阴谋正在向其步步逼近。2009年4月底，委托人们几乎在同一时间接到通知，村委会要为其办理保险须核对身份证号码。如此这般，对危险与骗局毫无所知的委托人们便被悉数骗到XX宾馆扣留，并最终于威逼利诱之下在对方事先准备好的撤诉状上签字画押。

撤诉闹剧发生之后，杨在明律师与纪召兵律师与有关机关进行了积极交涉。迫于压力，滕州市人民政府经法院方面斡旋调解之后将40余万元征地补偿款打入前洪村账户。危机有时就是转机，本案这一火中取栗的结局正是贴切写照……

三、律师说法

金融危机时代，衍生了“拆迁经济”这个名词。从经济学或是社会学的角度评价这个名次，无疑都将深奥难懂。但是，如果将这个问题具象化，人们可以或多或少地理解为何我国现阶段绝大多数拆迁都是政府主导的拆迁。这种拆迁模式在国有土地与集体土地上又有具体的不同。在国有土地上，起码有一个自成体系的《城市房屋拆迁管理条例》加以指引、约束、规制。而集体土地拆迁立法却乏善可陈，加之地方政府难以按捺的、强烈的利益冲动，集体土地上的征地拆迁矛盾与日俱增，且混沌一片，如同地不同价、补偿不到位、农民失地

____________________________________________________________________________________________ 无后续生活保障、拆迁手段恶劣等现象具有普遍性。在这种强弱分明的矛盾中，以事实和法律作为主张权利的权威“代言人”，将拆迁纠纷关系纳入法律的调整范围，倚靠国家机关来解决纠纷是征地拆迁维权人不二法门的选择。不过，不容忽视的是我国法治建设尚不成熟，地方征地拆迁案件的法律维权很难起到立竿见影的效果，具有较强的持久性，当事者应当尊奉“天地酬勤”的维权之道，尊重“法律至上”的维权之法。

第二篇：关于农村征地补偿款分配及拆迁纠纷问题的探讨

关于农村征地补偿款分配及拆迁纠纷问题的探讨

【内容摘要】随着工业化和城镇化的加快，农村集体土地被征用，拆迁呈逐年上升趋势，因征地补偿款分配，拆迁引发的纠纷逐年增加，由于我国立法滞后和执法无明确标准，农村土地征地款分配纠纷，拆迁已成为突出的社会问题。法律规定土地补偿费归农村集体经济组织所有，从法律上讲，对来源于农村集体所有的土地等自然资源的收益，依法属于全体集体经济组织成员，如果法律没有特别规定全体集体经济组织成员应共同享有，每个成员的权利是平等的，对集体土地等的收益享有可分割的特定份额，但不少乡村在土地分配款等问题中村民的分配权被限制或剥夺的情况时有发生。本文提出了解决农村土地征地款分配，拆迁纠纷的途径；认定集体经济组织成员的方法；处理原则；

【关键词】土地补偿款分配收益主体处理原则拆迁

一、关于农村征地补偿款分配纠纷是否属于民事诉讼范围问题

农村征地补偿款分配纠纷，是指村民委员会或由村民小组在分配土地征用补偿费用时，在村民中实行不平等分配，不分或少分给一部分村民土地征用补偿费用而引发的纠纷。农村征地补偿款分配纠纷，是否属于民事诉讼范围，尚存在争议。有人认为，土地征用补偿费用的分配，是集体经济组织内部事务的处理，不是平等主体之间的民事行为。土地征用补偿费用的分配纠纷，属国家建设征用土地中出现的纠纷，只能有有关行政部门协调解决。且《中华人民共和国土地管理法实施条例》第26条明确规定：“市、县和乡（镇）人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督。”村民委员会组织法第4条规定：“乡、镇人民政府对村民委员会的工作给予指导、支持和帮助。”故当村民与村委会或村民小组因征地补偿费问题发生争议时，市、县、乡（镇）政府应当解决，责无旁贷。所以，土地征用补偿费用分配纠纷不属于人民法院管辖。也有人认为，依照《土地管理法》第十条的规定，农村集体土地所有权的性质属于村农民集体所有，集体经济组织是代表农民集体对其所有的集体土地行使经营、管理、收益权的机构，与其成员之间地位平等。集体经济组织分配土地征用补偿费用的行为，是依法行使集体土地的经营、管理、收益权的具体体现，是一种民事行为。因此，此类纠纷属民事诉讼受案范围。

关于此类纠纷，人民法院应否作为民事案件受理，最高人民法院的有关解释也前后不一。最高人民法院业务庭自1994年至2004年就村民征地款分配纠纷问题是否受理做了五个复函或答复。一是最高人民法院［1994］民他字第285号《关于王翠兰等六人与庐山区十里黄土岭村六组土地征用费纠纷一案的复函》，其主旨是不予受理；二是最高人民法院法研［2001］51号《关于人民法院对农村集体经济所得分配是否受理问题的答复》，其主旨是受理；三是最高人民法院法研［2001］116号《关于村民因土地补偿费、安置补助费与村民委员会发生纠纷人民法院应否受理问题的答复》，其主旨是受理；四是最高人民法院［2002］民立他字第4号《关于徐志君等十一人诉龙家市龙渊镇第八村委会土地征用补偿费分配纠纷一案的复函》，其主旨是不予受理；五是最高人民法院［2004］民立他字第33号《关于村民请求分配征地补偿款纠纷法院应否受理的请求的答复》，其主旨是不予受理。由于最高人民法院业务庭的复函或答复内容冲突，使得下级法院对这类案件是否受理掌握不一，各取所需。笔者认为，人民法院是国家的审判机关，司法是社会公平、正义的最后一道屏障。在市场经济条件下，人民法院对因农村征地补偿费分配引起的纠纷不作为民事案件受理缺乏依据。《土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”这里出现了集体经济组织与

村民委员会两个并列的概念，这两者不是同一个组织，也不是相互交叉的组织。至今法律上对何为农村集体经济组织还没有明确的界定。根据字面的理解，集体经济组织应是村民集体管理集体经济而设立的组织，如农村经济合作社等，它与村民委员会有很大区别。村民委员会是村民自治组织，由《中华人民共和国村民委员会组织法》调整。村内集体收入应当由村集体经济组织进行分配，但在实践中，很多地方没有成立村集体经济组织，其收入分配由村民委员会或村民小组代为行使权利。因而，当土地收益分配纠纷发生诉讼时，便发生在村民与村集体经济组织、或村民委员会、或村民小组之间。因村民委员会、村民小组是村民自治组织，村集体经济组织是经济管理的组织，两者均不是一级政府机构，所以，进行的管理、分配等活动不具有行政性。从法律上讲，对来源于农村集体所有的土地等自然资源的收益，依法属于全村村民，如果法律没有特别规定应属于全体村民共有，每个成员的权利是平等的，对集体土地等的收益享有可分割的特定份额。可见，对我国农村公民来说，土地征用补偿费用分配权是一项法定的财产性民事权利，对该民事权利的侵害是一种侵权行为，应当依法由侵害人承担相应的民事责任。再说，集体经济组织分配土地征用补偿费用的行为，也是依法行使集体土地的经营、管理权的具体体现，本身就是一种民事行为。因此，集体经济组织成员（或村民）与集体经济组织（或村、组）之间因土地征用补偿费分配所引发的争议应属于平等主体之间的民事争议。对此，只要符合民事诉讼法第一百零八条的规定,人民法院应当作为民事案件予以受理。

二、如何确定农村征地补偿款分配的受益主体

《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定：“征用耕地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。”根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条的规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有；需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。”实践中，农民的土地被征用后，土地补偿费、安置补助费都是支付给了农村集体经济组织或村（组）。而由于土地资源的有限性，农村集体经济组织或村（组）通常将土地补偿费与安置补助费揉在一块，分配给村民，后再统一调整本村（组）农业承包地。农村集体土地所有权的性质，决定了农村集体土地征地补偿款是对全体集体经济组织成员的补偿，土地共有人应共同享有，土地征地补偿款的分配，就应由全体集体经济组织成员共同参与分配，这与法律规定的土地补偿费归农村集体经济组织所有的性质是相一致的。那么，依何标准来确定集体经济组织的成员资格呢？在实践中，一般有以下几种主张：①户口说，认为只要户口在该村（组），就享有该村征地补偿费用的分配权。②事实主义说，认为只要是长期在本村（组）生活，就应当享有征地补偿费用的分配权。③生活来源说，认为只要是以土地耕作收益作为个人主要生活来源，就享有征地补偿费的分配权。笔者认为，对集体经济组织成员的认定，既要反映征地补偿费的本质，又要有利于对农民合法权益的保护。由于很多农村没有成立村集体经济组织，农民集体所有的土地和财产由村民委员会或村民小组进行管理，这种情况下，集体经济组织的成员也就是本村（组）的村民。笔者主张，认定集体经济组织成员的依据一般应以户籍为原则，但户籍又不是唯一依据，还应结合地权进行考虑。如果某人户口在本村（组），只要他（她）的农民身份没有改变，依附于村（组）集体土地，他（她）必然享有集体土地的地权，他（她）就是集体经济组织或村民团体里的一分子，他（她）就和其他集体成员一起，成为集体土地所有权、使用权和他项权主体的一部分，就应该成为征地补偿费的受益权主体。

三、当前农村征地补偿款分配纠纷的突出表现、处理原则、解决办法

当前，农村征地补偿款分配纠纷的突出表现在于村委会或村民小组擅自决定分配事务，对出嫁女、招婿、丧偶、离异及继子女、大中专在校生、义务兵等处理不当。笔者认为，处理此类案件时既要充分尊重村民的自治权，也不能剥夺公民的财产权，要处理好二者的关系。村民的自治权并不能对抗公民的生存权和财产权，土地是农民赖以生存的重要生产资料和生活资料，土地补偿款既具有生存利益性质又具有财产权性质，该权利非法律不得剥夺。因此，村委会、村民小组在决策时必须按照村民委员会组织法第十七条所规定的程序提请村民会议讨论，其无权擅自作主。村民会议作出的决策亦必须符合该法第十九条所规定的民主原则和第二十条规定的合法原则，应明确村民享有同等待遇。具体地说，应该遵守以下原则：

（1）民主议定原则和合法性原则。村民自治必须是真正的大多数村民的集体意志，而不是某个人或某些少数人的意志，且该意志不能违反法律的强制性规定。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十条第二款规定：“村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表会议讨论决定的事项不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容”。一些农村部分村民的土地收益权得不到保护，与人们对村民自治的模糊认识有很大的关系，其所依仗的就是村民自治制度所赋予的一些权力，其实这是对村民自治权力的滥用。在一个民主和法治的国家，任何形式的自治都不能同国家的依法行政相违抗，任何形式的自治章程都不能同国家的法律相抵触，任何形式的社区民主决定都不能损害公民的基本权利。因此，那些同国家法律、法规和国家政策相抵触的自治章程、村规民约以及村民民主决定都是自然无效的。村民自治必须在民主和法治的轨道上才能获得健康发展，必须做到既要充分发扬民主又要遵守法律。

（2）平等原则。在进行征地补偿款分配中，要充分保障每个集体经济组织成员或村民享有平等的待遇，正确地处理利益关系。之所以会出现剥夺少数成员或村民征地补偿款分配的收益权，主要受经济利益驱动的影响，农村集体经济组织每次的收益和征地款分配总量是恒定的，为了更多的分配集体收益，惟有通过减少应分款人数来实现多数村民的最大利益化，因此，公正、公平地分配征地款是保障每个成员或村民享有土地收益权的前提。

（3）权利、义务相一致原则。集体成员在享有分配利益的同时要考虑其对集体所尽义务的大小，做到权利与义务相一致，公平合理地分配征地款。

在明确了农村征地补偿款分配的受益主体和农村征地补偿款分配纠纷的处理原则后，对当前农村征地补偿款分配中存在的突出问题应合理的予以解决：

1、关于嫁城女及所生子女的问题。与城镇职工、居民结婚的农村妇女（嫁城姑娘），由于政策规定不能到男方落户的，且居住地也未迁离、享有地权的，应当保证其享有村民同等待遇。其所生子女是农村户口的，属有地权主体，应与其母等额分配。

2、关于入赘婿的问题。对于入赘婿及其所带的子女，只要户口已迁入，且居住在当地，其迁出地已不享有地权的，应保证其享有村民同等待遇。

3、关于离婚或丧偶的妇女的问题。妇女离婚或丧偶后仍在原居住地生活，户籍仍在当地，且原居住地村（组）保留其原有地权的，应与本村村民等额分配土地收益；若不在原居住地生活、其新居住地地权尚未落实的，原居住地所在村（组）应保留其地权，并与村民等额分配收益。

4、关于农村五保户收养子女的问题。对依据《收养法》办理了相关手续，已在当地村组落户的养子女，也应与村民等额分配。

5、关于农业户口入学的大、中专在校学生的问题。农业户口入学的大、中专学生以及毕业后未就业前，因就学已将户口从农村迁出，但从经济来源看，家乡地权仍是他们主要的依赖条件，为确保学生能完成学业，可当有地权看待，应与村民等额分配或适当分配。

6、关于进城打工人员的问题。进城打工人员，户籍仍在当地，仍依附于村集体土地，而不是对地权的放弃，打工是为了挣钱弥补生产和生活所需，不能取消村民待遇，必须与本村村民等额分配。

7、关于超生子女的问题。对于违反了国家计划生育政策生育的子女，如已接受处罚，并已执行到位、户口已登记的，应当给予地权，与村民等额分配

8、关于服现役的义务兵的问题。凡农业户口的服现役的义务兵，不能停止其受益分配；如在部队一旦提干或转志愿兵，有了固定工资，应停止其受益分配。

四、拆迁混乱局面解读与治理

为什么我们总是听到、看到因拆迁引发的过激行为呢？比如群体上访甚至自焚？

对于政府拆迁，最要害的莫过于对“公共利益”的认知。因为“公共利益”是政府可以强制拆迁而无须充分补偿的唯一理由，对拆迁户利益有着莫大的影响。所以，我们应明确界定何为“公共利益”。对于公共利益的判断应当基于利益相关者中的大多数人的意见而定，而不应由哪个部门或哪个领导决定什么是公共利益。为了正确界定公共利益的范畴，立法层面上应当考虑采取列举法或排除法对公共利益进行限定，或者列举供暖，交通等作为公共利益的范畴，除此而外都不得以公共利益之名进行拆迁；或者明确将商业建设，比如商品房建设、商场建设等排除出公共利益的范畴，以防止公共利益被滥用。在实际的操作中，应当在拆迁决定作出前，举行由利益相关者参加的听证会，广泛的听取民意，由参加者投票决定某项拆迁是否属于公共利益的范畴。

实际上我们所说的问题主要发生在商业拆迁领域。一方面因为现实中存在的拆迁行为绝大多数属于商业拆迁，另一方面因为商业拆迁的民事性质在现实生活中已经发生异化。我认为，如果我们的拆迁遵循了前文提及的区别对待法则，绝对不会导致如此恶性的后果。但现实是，我们的一些地方政府出于种种的利益动机，比如打造政绩工程，获取土地差价甚至官员个人的寻租行为而不适当的介入了商业拆迁，使的性质单纯的民事拆迁行为复杂化，公权力不适当的侵入私法的范畴。由于公权力的介入，拆迁户几乎丧失了谈判能力，无法自由的与以政府强制力为后盾的商业组织协商合同内容，其除了接受以外别无他法，否则就会被视为“钉子户”而强制拔除。拆迁户即使对这种侵害自身权益的行为提起诉讼，也往往由于地方政府对案件的干涉使得受损的权利无法恢复。在走投无路的情况下，拆迁户才被迫采取过激行为，以期引起高层的重视，对其权利予以救济。要想切实的改变拆迁的混乱局面，实际上早已超越了私法的范畴，主要应期望公法尤其是行政法律法规的贯彻执行，实际上，依据行政法的基本原则，行政机关的职权是法定的，其既要不缺位，又不能越位，进入其不应当进入的领域，比如民事领域。要想改变目前的混乱状况，关键是要健全法律和监督制度，通过完善法治、严格执法和新闻舆论等监督方式，加大政府机关及其领导人员的违法成本，使其不敢违法，不能违法。唯有当不适当的政府行为从拆迁行为中隐退的时候，才能还原商业拆迁民事法律行为的本来面目，改善拆迁户的缔约地位，使其可以通过与商业组织的谈判而最好的保护自身的利益。作为市场经济的主体，唯有其自己才明白自己的真正利益所在，既包括拆迁户也包括商业组织，假设没有预期利润，那么，作为具有逐利本性的资本是不会将自己陷入其与拆迁户达成的契约的约束中的。

法律应保护社会的公正和一般拆迁户的基本的生存资料，防止弱肉强食的丛林原则在文明社会重演。为此，法律必须正确界定“公共利益”的范畴，在保证我们城市化、现代化进程的同时，保证社会的正义，维护民众对于政府和法律的信心。

参考文献：

1、姜明安《行政法与行政诉讼法》北京大学出版社高等教育出版社1999年第一版第217页

2.李国光主编：《解读最高人民法院司法解释民事卷（1997—2002）》，人民法院出版社2003年版。

3王泽鉴：《民法物权，通则，所有权》中国政法大学出版社2001年版。

4梁慧星：《民商法论从》（第9卷），法律出版社1998年版。

第三篇：如何继承农村宅基地房屋拆迁补偿款

如何继承农村宅基地房屋拆迁补偿款

路永强律师

某村的a与b为夫妻关系，两人生下一子一女，c和d。1991年系争房屋办理了房产证，该证登记户主为a，宅基地使用权证审批表中还写有b、c及d的名字。2009年，a去世，留下遗嘱将系争房屋由b和d继承。同年，系争房屋因修建道路动迁，d出嫁，未参与动迁事宜，全部款项由b和c占有，d主张权益时遭到拒绝。因此d向法院提起诉讼，要求法院判令分割并继承系争房屋的动迁补偿款。

路永强律师整理分析：

农村宅基地房屋拆迁补偿原则上分为房屋补偿和宅基地使用权补偿。宅基地审核表中登记的权利人为宅基地使用权人。

关于地上物的补偿，应当归属房屋权利人。房屋权利人已死亡的，拆迁补偿款可按继承关系处理。系争房屋经农村宅基地使用权登记，未进行新建、翻建、改扩建的，以农村宅基地使用权证核定人员为房屋的权利人。系争房屋的审批表表明户主为a，其他宅基地使用权人为b、c及d，故系争宅基地房屋的权利人应当为a、b、c和d，也即a、b、c和d对系争房屋享有所有权。分割时，应根据权利人对财产的贡献大小、财产来源、居住状况等因素综合考虑。

关于宅基地使用权的补偿，由于宅基地使用权具有很强的身份属性，系农村集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的，并且按户计算。当一户出现人口减少，宅基地仍是由一户中剩余的成员共同使用，宅基地使用权的补偿款则由该户剩余的成员共同所有。系争宅基地使用权证上核定的人员为a、b、c和d，系争房屋的宅基地使用权应属于a、b、c和d共有，故宅基地使用权的补偿款应属于4人共有。

法律依据：

民法通则第七十八条：

财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。第十条第一款：

遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第十三条第一款：

同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。

综上所述：路永强律师强调宅基地的特殊性使得其继承与分割不同于普通住房，继承人的特殊身份性同样影响继承是否有效。

第四篇：城市房屋拆迁案例六：征地拆迁赔偿

____________________________________________________________________________________________ 城市房屋拆迁案例六：征地拆迁赔偿

一、城市拆迁律师事实概要

因京广铁路北段运输能力紧张，自北京西站向南，经涿州、保定引入石家庄东站的京石铁路客运专线项目于2008年11月启动。这一轮既征且拆的运动很快在属于征地拆迁范围内的涿州市码头镇浮洛营村席卷开来，码头镇政府与浮洛营村委会分组入户进行腾房游说。杨阳（化名）、李郡（化名）、杨瑾微（化名）、张奇闵（化名）、霍习员（化名）、古佳成（化名）等六户浮洛营村民无一例外地邂逅了这场村、镇干部出面调停的征地拆迁。该六户被告知，其房屋的评估补偿标准为550元每平方米，可获补偿总额依次为11.7万元、8.7万元、30.3万、4.2万元、12.4万元、11.8万元。这些数字传达着一种悲凉意味——六户村民难以用征地拆迁补偿款再建现有水准的家园。于是，2009年4月中旬，六户村民专赴北京委托了北京在明律师事务所杨在明律师与纪召兵律师。一场轰轰烈烈又无硝烟弥漫的保家维权之战就此拉开帷幕。

二、办案掠影

杨在明律师与纪召兵律师介入案件后，抵达拆迁事发地进行了一番造访，二律师惊获：浮洛营村的征地拆迁虽师出京石铁路客运专项项目之名，但其征地拆迁过程却全无章法可言，纯粹由政府人员依意而行。这一场搏弈，又一次被贴上浓重的政治标签。

办案第一阶：缔造先发之势的律师函

成为杨阳等六户代理律师的翌日，杨在明律师、纪召兵律师即向浮洛营村村委会发出《律师函》，将六委托人的委托事宜予以昭示，并直陈其应当主动公开相关政府信息，以充分保障村民在征地拆迁中依法享有的知情权、确认权、申请听证权、拒绝权、监督权以及获

____________________________________________________________________________________________ 得合理补偿安置权，征地拆迁程序也应当依照法定程序进行。此《律师函》将处于绝对弱势的被征地、被拆迁主体们惯有的寂谬格局被打破，并把一股维权强音传达至占据强势地位的拆迁人及其政治“保护伞”。

办案第二阶：来自镇政府的突兀《通知》

2009年6月伊始，码头镇人民政府向杨阳、李郡、杨瑾微、张奇闵、霍习员、古佳成同时送达《通知》，责令其履行拆迁腾地手续，否则将由涿州市人民法院实施强行拆除。强拆，无疑是对拆迁户最有力的“杀手锏”。对此，杨阳六户的二代理律师也势必挖掘能“一招制敌”的手法，扭转强拆危局。于是，杨、纪二律师代理六委托人向涿州市人民政府提交了一份字字酌言的《行政复议申请书》，请求确认码头镇人民政府做出《通知》的具体行政行为违法并予以撤销。不过，如此的行政复议申请似乎并不能阻挡强势拆迁一方一意孤行的强拆势头，涿州市人民政府作出的《不予受理行政复议申请决定书》即为力证。

办案第三阶：试图颠倒正义的民事诉讼

继《通知》作出不久，京石铁路客运专线公司筹备组，即涉案拆迁项目的拆迁人向涿州市人民法院递交了《民事起诉状》，诉称杨阳、李郡、杨瑾微、张奇闵、霍习员、古佳成等六被告置国家法律及政策于不顾，拒不清楚地上附着物，已严重影响京石铁路客运专线的正常施工，请求法院判令六被告停止侵权行为，清除地上附着物。面对这一指鹿为马的诉讼，杨在明律师与纪召兵律师瞬即向法院提交答辩状予以回应。在答辩状中，二律师围绕原告所进行的房屋及宅基地征收补偿安置不符合法定的程序与标准这一核心思想层层展开了违法性批驳。

不过，普天之下莫非王土的封建官僚遗风在这一试图颠倒正义的民事诉讼中得到进一步呈现：2009年6月下旬，涿州市人民法院未经开庭即作出《民事裁定书》，准予原告对六原告提出的先予执行申请，清除被告宅基地上的地上附着物。对于该无视物权、无视法律

____________________________________________________________________________________________ 的裁定结果，杨、纪二律师毫不迟疑地向涿州市人民法院提起了复议申请，请求对裁定予以撤销。然而，该申请如泥牛入海，且提交法院后没几天拆迁人一方即火速拆除了杨阳等六“钉子户”的房屋。

7月初，已强拆完毕的原告向涿州市人民法院提出撤诉。面对这一颇具匠心的“司马昭式”设计，杨在明律师与纪召兵律师采取了“以力打力”方案：先是凭借法律明文规定促使法院不得作出撤诉裁定，然后多次要求法院进行开庭审理。自知缺乏合法性支撑的法院不得不倒戈相向，开始游说拆迁人放低姿态。

在9月与10月的更迭之际——这个树叶如同舞动之蝴蝶翅膀在秋风中簌簌落下的柔美时节，涿州市人民法院与码头镇人民政府共同出面，向杨阳等六户郑重做出承诺：先为其重新提供满意的宅基地，再增加补偿总额直至其恳认。

三、律师说法

在拆迁大潮中，似乎总是难以避免对抗拆迁的声音。对抗之源，在于拆迁本身，抑或在对抗本身？放眼纵观现实，不乏拆迁项目是扩大内需、拉动经济增长、促进城市化的惠民工程。因而，在较大范围内，第一个猜想是不能成立的。那么，是在于拆迁户们的对抗么？房屋是其最重大的生活资料，土地是被征地农民最重要的生产资料。这两项重大的财产权往往是拆迁户们守望的根本，其对抗，也正是基于这种幸福守望。因此，对抗是守护权利的行为，或言救济。在千百年来的法制社会中，救济与权利一样皆称正当。如此说，第二个猜想也是不能成立的。答案，究竟隐藏在何方？

笔者以为，这种对抗是源自拆迁行为中的诸多恶意违法所造成。在一桩又一桩的征地拆迁案例中，可以一遍又一遍地发现：政府及相关部门没有依法发布征地预公告；征地报批前没有依法征询村民的意见，没有依法告知并组织村民参加听证；正式征地公告没有被依法

____________________________________________________________________________________________ 公布；征地补偿安置方案报批前亦没有被依法公告；被拆迁人没有被允许参加评估公司的选定；估价公司没有依据评估的法定程序进行评估、评估报告对房屋及附属物的评估价格偏低以至不能保障被拆迁人原有的居住条件。反观《物权法》、《城市房屋拆迁管理条例》等法律法规的规定——征收集体土地，应当保障被征地农民的生活；征收个人住宅，应当保障被征收人的居住条件。前述普存的恶意违法侵蚀掉了这两个基本“保障”，对抗的产生便是一个当然逻辑了。

有的时候，幻象与希望仅一步之遥，但却分踞自然之正义世界的两端。如果，仅仅注重拆迁之利，忽视或漠视拆迁过程中对民众利益的保护，那么，随着座座高楼新宇在拆迁现场的拔地而起，人们所得到的，只不过是一种城市化的幻象。幻象之下，是其生活的艰辛化。其实，能真正使得人们安居乐业的，是一种希望，一种生活如同芝麻开花节节高的希望。如果依托城市化之名的征地拆迁能带给人们这种希望，哪怕只是向前迈进一小步的希望，人们也会欣然接受。

第五篇：农村房屋拆迁案例二：农村遗留房屋产权问题

____________________________________________________________________________________________ 农村房屋拆迁案例二：农村遗留房屋产权问题

一、案例事实概要

前篇——老屋故事

在黑龙江省大庆市红岗区解放村，有一座年头不短的老房（建成于1978年），建筑面积约1256平方米。1998年1月5日，从事饭店经营的杨牧（化名）从东方修理厂手中买得此房，双方签订了《卖房协议》。由于房屋的所有权当时属于大庆油田有限责任公司天然气分公司油气加工二大队，后者于2001年6月就这桩房屋买卖出具了《证明》，并于2004年11月出具三份《具结保证书》，对老屋的坐落、建成时间、建设面积等情况予以了确认。

2005年，杨牧去世，以一纸遗嘱将老屋留给了妻子李闵玉（化名）与儿子杨一博（化名）。

中篇——申遗遇阻

2009年11月10日，杨一博向大庆市红岗区人民政府申请历史遗留房屋权属确认。红岗区人民政府对杨一博提交的《大庆市历史遗留房屋权属确认申请、调查、审批表》等材料进行初审之后，上报至大庆市历史遗留房屋权属确认领导小组办公室（以下简称确权领导小组办公室）。

确权领导小组办公室于2011年8月24日方做出最终《决定书》，且不予确认老屋为历史遗留房屋。在《决定书》中，确权领导小组办公室载明了不予确认的依据——大庆油田有限责任公司土地资产管理部、资产设备管理部以及大庆油田矿区服务事业部房产物业管理处于2010年11月10日联合出具的《关于影响油田产能建设和矿区环境综合整治区块内历史遗留房屋有关处置情况的意见》，其主要内容为：大庆油田有限责任公司（大庆石油管理局）所属单位只有企业房屋的使用权，无处置权，其对外以出售、抵债等形式处置房

____________________________________________________________________________________________ 屋无法律效力，其以出售、抵债等形式处置给包括杨一博在内16人的房屋不予以确认。确权领导小组将前述意见奉为圭臬，继而适用《黑龙江省实施〈房屋登记办法〉细则》第三十三条第五款规定：“申请房屋所有权转移登记，国有房产已纳入国资部门管理的需提交国有资产管理部门批准文件”，以杨一博所承父业无油田资产处置证明，来源不明为由，将这偌大的一处古屋排除在了历史遗留房屋的行列之外。

后篇——维权王道

2011年9月，杨一博委托了北京在明律师事务所律师行维权王道，势要义不取荣地追回一个公正之理。很快，律师以大庆市人民政府为被申请人向黑龙江省人民政府提起行政复议，请求撤销被申请人设立的确权领导小组办公室作出的《不予确认历史遗留房屋决定书》，一场隐形的鏖战徐徐登场。

二、办案掠影

办案唯一计：毕其功于一役的行政复议

介入案件后，律师仔细搜罗了案件有关材料及信息，很快便找到了确权领导小组办公室所作《不予确认历史遗留房屋决定书》的四处硬伤：

硬伤一——法不溯及既往

涉案房屋建成于1978年，购买于1998年，确权领导小组办公室根据2008年施行的《黑龙江省实施〈房屋登记办法〉细则》第三十三条第五款的规定作出《决定书》，违背了“法律只面向未来，不面向过去”的基本原则，属适用法律依据错误。

硬伤二——无证据无真相

____________________________________________________________________________________________

涉案房屋建成当时，国家尚未出台有关房屋登记及建设审批的法律法规，也无有关部门对涉案房屋提出异议，且确权领导小组办公室所称涉案房屋是大庆油田的国有资产没有任何事实依据，不能构成“法律事实”；

硬伤三——白马非马

根据大庆市人民政府于2002年下发的第38号通知，进行历史遗留房屋确权的，只需满足两项条件：①该房屋本身符合1987年全市地形图或者提供合法审批手续；②申请历史遗留房屋确权的申请人必须是该房屋的合法权利人，房屋权属没有争议。杨一博有1998年的《卖房协议》、2001年的《证明》、2004年的《具结保证书》以及大庆市1987年的航拍图等证据可以证明涉案房屋符合申遗条件，确权领导小组办公室罔顾事实、不予确定的行为无疑是“白马非马”的逻辑。

硬伤四——越俎代庖

确权领导小组办公室依据大庆油田有限责任公司土地资产管理部、资产设备管理部以及大庆油田矿区服务事业部房产物业管理处联合所作《关于影响油田产能建设和矿区环境综合整治区块内历史遗留房屋有关处置情况的意见》否认了杨牧1998年购房行为的有效性，属于越俎代庖，因为该行为是否合法有效的判断权只能由人民法院行使。

依据重大发现，律师随即代表委托人向黑龙江省人民政府提交了一份《行政复议申请书》。事实胜于雄辩，蚂蚁亦能撼动大象。2011年12月上旬，黑龙江省人民政府作出《行政复议决定书》，以确权领导小组办公室作出《决定书》时主要事实认定不清，证据不足为由，决定撤销被诉《决定书》！

____________________________________________________________________________________________

三、律师说法

近年来，随着房地产市场迅猛发展，历史遗留的未确权房屋登记问题也日益突显。我国的历史遗留房屋问题由来已久，可以追溯到1985年全国第一次房屋普查时，而且存在范围较广，大至一线城市，小至乡野村镇，有的欠缺立项手续，有的未将集体、划拨土地变更为出让土地，有的符合城市规划却未办理建设工程规划许可证，有的可能根本不符合城市规划，有的持有建设工程规划许可证但却存在少批多建的现象……

这些历史遗留房屋如何在日新月异的今天——一个强调合法身份的时代被正确对待？这个问题应当慎之又慎，因为它关乎普通公众的正常生活秩序，也在一定程度上制约着房地产交易市场的有序发展。尤其进入全国大拆迁时代以后，这个问题还牵扯到拆迁补偿的民生问题，影响更甚！截至目前，已经有不少地方成立了专门的历史遗留房屋权属登记工作领导小组，制定了专项的房屋权属登记遗留问题实施方案。但是，由于法治环境尙不十分成熟，各地历史遗留房屋引发的纠纷却依然在较大程度上存在。

作为一名纠纷处理专业工作者，笔者认为处理历史遗留房屋纠纷应当兼顾制度的刚性与历史的现实性，灵活把握，判断标准宜宽不宜严，宜粗不宜细，宜放不宜堵，一切以人为本！