争议建筑物的属性是物业管理用房还是经营性用房？[范文模版]

第一篇：争议建筑物的属性是物业管理用房还是经营性用房？[范文模版]

最近南京市鼓楼区法院审理的有关小区车库归属一案引起热议：当实际建设的车库数量超出原规划，那么超出规划的部分是否属于全体业主所有？这是否就是媒体们争相报道的：车库当属业主的“第一案”？

徐州西苑艺君花园（一期）业主委员会诉徐州中川房地产开发有限公司物业管理用房所

有权确认纠纷案

【争议焦点】

原告是否具有诉讼主体资格；争议建筑物的属性是物业管理用房还是经营性用房？

【基本案情】

原告：徐州西苑艺君花园(一期)业主委员会。

负责人：侯立申，该委员会主任。

被告：徐州中川房地产开发有限公司。

法定代表人：孙勇，该公司董事长。

审理经过

原告徐州西苑艺君花园(一期)业主委员会(以下简称艺君业委会)因与被告徐州中川房地产开发有限公司(以下简称中川公司)发生物业管理用房所有权确认纠纷，向徐州市泉山区人民法院提起诉讼。

原告诉称

原告艺君业委会诉称：位于徐州市泉山区黄河南路369号艺君花园(一期)是被告中川公司于2000年开发建设的居民小区。2001年8月交付使用时，被告仅提供2间车库供物管使用。后得知，被告出租给他人经营幼儿园的8#楼东侧168平方米的房屋系本小区的物业管理用房。2008年8月，原告起诉要求被告交付物管用房时，被告出示了物管用房已变更为营业房的规划变更手续。2008年12月，原告向徐州市人民政府提起行政复议，撤销徐州市规划局的前述变更规划决定。后被告对此提起行政诉讼，经过徐州市中级人民法院、江苏省高级人民法院的审理，均判决维持了徐州市人民政府的复议决定。判决生效后，双方就物管用房的交付问题协商未果，原告故诉至法院，请求判决确认位于徐州市泉山区黄河南路369号艺君花园8#楼东侧的168平方米物业管理用房(具体见规划定点图)归徐州西苑艺君花园(一期)全体业主所有，诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告中川公司辩称，1．本案的原起诉主体为徐州西苑艺君花园(一期)全体业主，属于集团诉讼，当时起诉时徐州艺君花园业主委员会已经成立，因此徐州西苑艺君花园(一期)全体业主的诉讼主体是不适格的，原徐州西苑艺君花园(一期)全体业主的起诉应依法撤回或驳回。2．物业管理用房作为配套设施建设，在2000年之前并没有强制性的规定。涉案的艺君花园小区于1997年规划定点、2000年6月开工建设、2001年8月29日验收通过。房屋交付后，被告即和物业公司签订了物业管理委托合同，把有关房屋作为物业管理用房移交给物业管理公司使用，完成了被告作为开发商的义务。故在当时对物业管理用房没有强制性规定的情况下，被告已经完成了约定或者惯例的义务。1997年规划定点的物业管理用房是针对规划图中共110500平方米的建筑面积设计的，而本案原告所在的小区仅21403平方米，根据江苏省物业管理条例的规定，被告至多向原告交付85．6平方米的物业用房即符合法律规定。3．规划定点图中记载了营业房和物业管理用房，但图中“营业”二字体现的地点不一定就是营业房，“物业管理”四字体现的地点不一定就是物业管理用房，而是营业房、物业管理共两层，至于具体如何分配，应由被告来决定，只要能满足法律的基本要求即可。4．就目前的房屋状况来讲，将涉案房屋的二层交付给原告，既能满足原告的要求，也满足法律的规定。

本院查明

徐州市泉山区人民法院经审理查明：被告中川公司是原告艺君业委会所在的徐州市西苑艺君花园(一期)小区的开发企业。2000年6月21日，被告取得徐州市规划局徐市规地(2000)编号81《建设用地规划许可证》，规划定点图对西苑艺君花园(一期)物业用房规划为：2层(限高6米)，物业用房260平方米。2000年11月15日，徐州市规划局为被告建设的西苑艺君花园项目核发了徐市规建(2000)268号《建设工程规划许可证》，核准建设7栋6层住宅楼21403平方米，车库3006平方米，阁楼3322平方米，营业房2032平方米，物管、公厕及泵房300平方米，共计30063平方米。在许可证附图和《放(验)线回单》对前述建筑物分别进行定点规划。徐州市规划局在规划定点图上许可的艺君花园8#楼分为三个部分，从东向西依次为：物业管理(2层、限高6米、东西长12米、南北宽7米)、营业(1层、东西长6米)、公厕(1层、东西长10米)。具体分布为，物业管理用房的面积是1272=168平方米；泵房面积85=40平方米；公厕面积(梯形)[(7+3)＼2]10=50平方米，共计258平方米物业用房。2001年8月30日，徐州市建设局就被告的该建设项目签发了徐建验证(27)号住宅竣工验收合格证书，被告随即交付房屋，通知西苑艺君花园(一期)业主上房。后被告向徐州市规划局提交《关于变更中川“艺君花园”8#楼用途的申请报告》，申请将2000年11月规划的“艺君花园”8#楼物业管理用房大部分变更为营业房，而在保持原规划面积，在7#楼西侧底层设置相当面积的物业管理用房。2001年11月6日，徐州市规划局在原规划定点图上签署了“同意原物业管理用房126平方米变更为营业用房”的意见，同日为被告填发了徐市规建20010214号《建设工程规划许可证》，许可建设126平方米营业房。2001年11月7日，徐州市规划局相关负责人员分别在被告的《徐州市建设工程规划许可证申请书》中签署了“同意调整。物管用房面积不少于原定点面积和“同意”的意见。变更后的规划图显示，在8#二楼保留二间物业管理用房，分别记载为28．45平方米和22．67平方米。西苑艺君花园竣工交付房屋后，被告所交付并由原告使用至今的物业管理用房，有两间位于小区7#楼西侧的底层、两间位于4#楼的底层，均为原规划的车库范围。

另查明，2008年12月，徐州西苑艺君花园(一期)全体业主向徐州市人民政府提起行政复议，请求撤销徐州市规划局所作的“将徐州西苑艺君花园(一期)物业管理用房126平方米规划变更为营业房，并将7#楼西侧相同面积的车库变更为物业管理用房”的变更规划行政行为。2009年3月4日，徐州市人民政府作出(2008)徐行复第146号行政复议决定书，决定：撤销徐州市规划局所作的将徐州西苑艺君花园(一期)物业管理用房126平方米规划变更为营业房，并将7#楼西侧相同面积的车库变更为物业管理用房的具体行政行为。2009年4月22日，被告中川公司不服徐州市人民政府的上述复议决定，向徐州市中级人民法院提起行政诉讼，请求撤销徐州市人民政府的上述复议决定，维持徐州市规划局将原物业管理用房变更为营业房及7#楼西侧相同面积的车库变更为物业管理用房的行政行为。徐州市中级人民法院经审理，于2009年6月16日作出(2009)徐行初字第23号行政判决书，驳回了被告的诉讼请求。被告不服向江苏省高级人民法院提起上诉。江苏省高级人民法院于2009年11月27日作出(2009)苏行终字第79号行政判决，驳回上诉，维持原判。

后查明，2003年1月17日，徐州市房产管理局将包括本案诉争物业管理用房在内的位于徐州市泉山区黄河南路369号艺君花园8#楼的房产登记在被告中川公司名下(不含该楼西侧规划为公厕的部分)，其房屋所有权证显示一层建筑面积为135．28平方米，二至三层建筑面积为165．9平方米；该房的房产档案显示该8#楼东侧上下为两层的部分东西长12米、南北宽7米。

2013年3月5日，法院组织双方当事人对本案所涉艺君花园8#楼进行了现场勘察。确认艺君花园8#楼目前正由被告中川公司向外出租作为幼儿园经营使用，在整体上，其外观分为三个部分：东侧为两层、中间为三层、西侧为一层，该楼东侧及北侧均有通向二层的简易楼梯的客观状态。

本案立案时的原告主体为徐州西苑艺君花园(一期)全体业主，后根据原告的申请，原告主体变更为徐州西苑艺君花园(一期)业主委员会。

本案双方当事人的争议焦点是：1．艺君业委会是否具有原告诉讼主体资格；2．行政机关的规划定点对本案当事人产生何种效力；3．被告中川公司重新调配物业用房的效力如何；4．争议建筑物的属性是物业管理用房还是经营性用房。

【裁判过程】

徐州市泉山区人民法院经审理认为：

1．艺君业委会原告诉讼主体适格。依照最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第四十条的规定，民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。原告为对西苑艺君花园进行管理，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款的规定成立，具有一定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，以特定代表人对外代表团体，是《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一款规定的“其他组织”。原告依据业主共同或业主大会决议，在授权范围内，以业主委员会名义，依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定的物权请求权，向被告主张确认物业管理用房所有权，具备原告诉讼主体资格。

2．行政机关的定点规划对本案当事人产生拘束力。建筑物建造规划定点是对建筑物地域及其范围、公共设施面积及负担率等特定事项的确定。依照《中华人民共和国城市规划法》第三十二条的规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后、方可申请办理开工手续。定点规划为建筑物施工前，行政机关对土地使用人的权利义务的确定，属于行政许可行为。如土地使用人在特定期间内未对建筑物定点规划提出异议，即对其产生拘束力。本案中，被告中川公司在行政机关核发建设工程规划许可证后，未对定点规划提出异议，故被告应当遵守定点规划确定的义务建造物业管理用房。被告辩称物业管理用房是针对规划图中共110500平方米的建筑面积设计的，而非本案原告艺君业委会所在的小区21403平方米设计，并没有向法院提供相应的证据，故其辩称不予支持。另被告又辩称，根据江苏省物业管理条例规定的无偿提供设计面积的3‰-4‰物业管理用房，被告至多向原告交付85．6平方米的物业用房即符合法律规定，目前提供的物业管理用房已经远远超过这个标准。因被告在申请建设工程规划许可，行政机关在其申请进行核准规划定点时，被告并未向行政机关提出异议，应当认定被告认可行政机关的定点规划，故其辩称不予支持。规划定点在建筑物竣工验收后，作为物业资料移送管理人，即成为管理规约的一部分，对业主、管理人等产生约束。

3．被告中川公司重新调配物业用房的行为因违法而不具有效力。江苏省人民政府1998年9月4日发布施行的《江苏省城市住宅区物业管理办法》第三十八条规定“住宅区开发建设单位应当按照有关规定建设物业管理用房，在住宅区整体移交时，一并移交给住宅区业主委员会。物业管理用房的产权属住宅区全体业主共有。”江苏省人大常委会制定、2001年3月1日起施行的《江苏省物业管理条例》第二十六条亦明确规定“新建物业在规划建设时，应当建设必要的物业管理配套设施，制定物业管理实施方案并报物业管理行政主管部门备案。建成后，物业管理行政主管部门应当进行物业管理配套设施验收。物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有。”徐州市人民政府1999年3月31日公布实施的《徐州市城市住宅区物业管理暂行办法》第二十二条规定“开发建设单位应当按照规划要求，建设物业管理用房，并在住宅区整体移交时，将物业管理用房移交给住宅区业主委员会，尚未成立业主委员会的，移交给物业管理行政主管部门。物业管理用房产权属住宅区全体业主共有，由物业管理企业使用，任何单位和个人不得擅自转让物业管理用房或者改变物业管理用房的使用性质。”根据上述规定，2001年8月30日，徐州市建设局为原告该建设项目签发了徐建验证(27)号住宅竣工验收合格证书，原告随即通知业主上房后，该处物业管理用房依法应属西苑艺君花园(一期)全体业主共有。本案中被告在西苑艺君花园竣工验收交付后，既对西苑艺君花园物业管理用房无处分权，而其申请行政部门对物业管理用房变更，违反《中华人民共和国民法通则》第七十一条的规定，当属无效。

4．本案诉争房产属性应当确认为物业管理用房。虽然徐州市规划局曾于2001年11月7日核准将原规划的物业管理用房大部分变更为营业房，并将7#楼西侧相同面积车库变更为物业管理用房，并予以核发建设工程许可证。但这种变更应当征得西苑艺君花园全体业主的同意，徐州市规划局未经业主同意即准予变更，实属滥用职权。因该变更规划行为被徐州市人民政府撤销，故应当恢复原状。从本案原规划定点图分析，规划的艺君花园小区的物业管理用房应为该小区8#楼东侧两层面积为168平方米的部分。被告中川公司辩称其已经提供4#、7#楼各两间车库作为物业管理用房，满足了西苑艺君花园全体业主的需求。因物业管理用房在于促使管理人对居住环境进行管理，满足全体业主对居住环境安全、健康、便利、舒适需求所必需的场所，其分割、转移、调整或重新配置，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项规定，须经过业主大会决议。故被告再辩称其重新调配物业管理用房，采取用部分车库充当相当面积物业管理用房方式供原告使用，已经满足了原告实际需求，仅能认定是被告自认为而已，这种减损原告停车需求等其他利益需求而填补原告此种物业管理必须用房的利益，实为侵害原告利益而不当。因被告无证据支持其确已满足原告利益，故其此辩称不予支持。

综上，原告艺君业委会请求确认位于徐州市泉山区黄河南路369号艺君花园8#楼东侧以徐市规建(2000)268号《建设工程规划许可证》规划定点图记载的物业管理用房归徐州西苑艺君花园(一期)全体业主共有，请求转移本案所设争议建筑物所有权登记的诉请符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一款、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第四十条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、第七十三条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，徐州市泉山区人民法院于2013年12月16日作出判决，确认位于徐州市泉山区黄河南路369号艺君花园8#楼东侧(两层)(徐市规建(2000)268号《建设工程规划许可证》规划定点图记载的)物业管理用房归徐州西苑艺君花园(一期)全体业主共同所有。

【实务指导】

业主委员会依照《物权法》第七十五条第一款规定成立，具有一定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，是《民事诉讼法》第四十九条第一款规定的“其他组织”。业主委员会依据业主共同或业主大会决议，在授权范围内，以业主委员会名义从事法律行为，具备诉讼主体资格。

物业管理用房依规划定点建造，为区分所有权建筑物管理人进行业务必需的场所，依照《物权法》第七十二条第一款的规定，为业主共有。在建筑物竣工验收交付后，物业管理用房的分割、转移、调整或重新配置，应当由业主共同或业主大会决定。

审理/徐州市泉山区人民法院 编著/最高人民法院民事审判第一庭

来源/《最高人民法院物权法司法解释

（一）理解适用于案例指导》

第二篇：经营性用房证明

经营性用房证明

（房产证办事中）

苏州市相城工商局：

兹有苏州市相城区望亭镇宅基村经济合作社在苏州市相城区望亭镇宅基村建造房屋5间，建筑面积130平方米，房屋产权归苏州市相城区望亭镇宅基村经济合作社所有，该出租的房屋用途为非居住用房，房屋产权证正在办理之中。

现该房屋租赁给丁金林、葛华，作为江苏天廷建设工程有限公司的经营性用房。

证明单位（盖章）村镇建设管理所

2012年7月2日

经营性用房证明

（房产证办理中）

苏州市相城工商局：

兹有望亭镇何家角村民委员会在苏州市相城区望亭镇何家角村新杭6组建有房屋5间，建筑面积200平方米，房屋产权归何家角村民委员会所有，该房屋用途为非居住用房，房屋产权证在办理之中。

现该房屋租赁给唐玉亮，作为苏州市相城区望亭镇协力冷作厂的经营场所。

村民委员会（居民委员会）苏州市相城区望亭镇

建设管理服务所

2011年12月13日

第三篇：物业管理用房承诺书

物业管理用房承诺书

物业管理用房承诺书1

县房产局物业监管处：

由永州市祥龙置业有限公司开发的'《祥龙城市花园》总建筑面积112129米2，项目分二期开发，3#、4#、5#、6#、7#、8#楼、地下室为一期工程，1#、2#、9#、10#、11#、楼为二期开发工程。目前暂选定物业管理用房面积为217.9米2，位于6#楼二层，其中办公用房3间共75.88米2，物业配套用房6间，共142.02米。

我公司承诺在未确定正式物业管理用房之前，以上物业管理临时用房不转让，不抵押，属于全体业主共同所有，如有违反，愿意承担相应的法律责任。在本项目二期建设完成之后将确定正式的物业管理用房。

特此承诺

永州市祥龙置业有限公司：（盖章）

法人代表：（签章）

20xx年7月10日

物业管理用房承诺书2

一、根据国务院《物业管理条例》、青岛市《物业管理条例》的有关规定，本公司开发建设的 （物业名称）（规划许可证号： ;山东省建设工程竣工规划验收合格证号： ），应按一定比例在物业管理区域内配置物业管理用房。物业管理用房属全体业主所有。为了更好地保护业主的利益，本公司自愿依法对上述物业管理区域的物业用房进行预留。

二、物业项目及预留房屋的`情况：

三、我公司承诺上述预留物业管理用房面积及用途符合相关法律规定条件。在项目建设过程中，如出现导致预留的物业管理用房发生变化的情况，本公司将及时与相关部门联系，重新预留物业管理用房，并进行公证。

四、该项目建成后，本公司将按照《物业管理条例》的有关规定将预留的物业管理用房向物业管理单位进行移交。

五、本承诺书一式四份，本公司预留一份，崂山区物业管理办公室一份备案，房地产交易中心、公证处存档一份。

承诺单位：（章）

法定代表人：

委托代表人：

年 月 日

物业管理用房承诺书3

滨海县住房和城乡建设局：

本人为的买受人（业主），为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，营造环境优美、秩序井然的生活环境，本人郑重承诺在本物业（房屋）室内装饰装修或使用过程中：

一、保证不违规装修，房屋装修前主动办理登记或施工许可、结构安全核准报批手续；

二、保证不擅自拆改房屋建筑主体和承重结构；

三、保证不擅自拆改房屋外墙立面；

四、保证不开挖建筑底层地面或降低原有室内地坪标高；

五、保证不擅自浇筑房屋室内夹二层（俗称假二层）；

六、服从房屋外立面统一规划要求，保证不擅自安装卷闸门；

七、保证不乱搭乱建以及占用公共通道；

八、保证本物业所使用人遵守本承诺，如物业使用人有违背本承诺的行为，由本人承担全部责任；

九、本人物业产权转让登记时保证取得本物业继受人所续签的'承诺书送交县房产登记部门，在县房产登记部门收到物业继受人所续签的承诺书前，本承诺继续有效；

十、若本人违背上述承诺中的任何一条，愿意接受相关法律法规的处罚。

承诺人 ： xx

××××年×月×日

物业管理用房承诺书4

杨凌示范区房产管理处：

由 公司开发建设的 项目，总建筑面积平方米。目前所确认的`物业管

理办公用房位 计：平方米。物

业管理经营用房位于 计：平方

米。

我公司保证以上用房不分割、不转让，不抵押，如有违反承

担相应的法律责任。以上物管办公用房和物管经营用房面积最终

以实测为准，如达不到实测标准，本公司承担相应的法律责任。

法人签字：

年 月 日

单位盖章

物业管理用房承诺书5

本人为 小区 栋 单元 楼 号的`业主，已于 年 月 日在客户中心办理房屋装饰装修审核手续，为维护业主的公共利益和安全，对房屋装饰装修工程承诺如下:

一、确认 物业服务中心已履行对房屋装饰装修禁止行为和注意事项的告知义务。

二、自觉遵守国家建设部110号令（住宅室内装饰装修管理办法）。

三、在房屋装饰装修过程中如需拆改、搭建等，必须获得相关部门批复后方能施工，否则由本人承担全部责任。

承诺人（签章）

年 月 日

第四篇：物业管理用房规定

物业管理用房规定

物业管理用房，是指房地产开发建设中按照有关规定建设的，由开发建设单位以建造成本价一并转让给购房业主集体，用作物业管理办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。这个每个大厦小区都会有配置的，比如说时尚三国所在物业就有专门的物业管理用房。

物业管理用房规定内容

物业管理用房在实践中包括物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委员会活动用房等。

物业管理用房规定

《

物业管理条例》第___条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”本条第___款规定由建设单位所配置的物业管理用房的所有权属于业主，而不属于建设单位、物业服务企业，这一规定使得长期以来一直存在的疑问得以明确化。但需要注意的是，业主对物业管理用房所享有的所有权不是民法上的单一所有权，而是一种建筑物的区分所有权;不是为某一业主单独所有而是由全体业主共有。本条第___款是对物业管理用房的用途的规定，物业管理用房的用途是特定的，物业服务企业实施物业管理的，可以使用物业管理用房，但无权改变物业管理用房的用途。在特定情况下，有些物业管理区域内的物业管理用房确有空余，如不改变用途，实属资源浪费，则经业主大会同意并办理相应手续后，也可以改变用途。

物业管理用房的配置规定

(1)建筑面积十万平方米以下的按照不少于总建筑面积千分之四配置，但最少不低于五十平方米;

(2)建筑面积超过十万平方米的，超过部分按照千分之二配置;

(3)建设单位提供的物业管理用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，并具备水、电等基本使用功能;

(4)物业管理用房归全体业主所有。

第五篇：住宅房改为经营性用房证明

住宅房改为经营性用房证明

征得有利害关系的业主同意，将位于xxx市xxx区xxx 路xxx号xxx栋xxx室的住宅用房改为经营性用房，且作为xxx有限公司（企业名称）的住所（或经营场所）使用。

业主委员会（或：居委会)盖章：

****年**月**日